Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen zu folgender Frage: Gehört zur formellen Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung, die auf Grundlage eines geschätzten Wärmeverbrauchs erstellt worden ist, die Angabe,

1.) dass der geschätzte Verbrauch des Mieters aus dem Verbrauch errechnet worden ist, der in einem Mehrparteien-Haus aus den erfassten Einzelverbrauchen von 8 bzw. 9 von 10 Wohneinheiten ermittelt und auf die Quadratmeterzahl der nicht erfassten Wohnung umgerechnet worden ist?

2.) oder genügt für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung die alleinige Angabe, dass der Wärmeverbrauch „am Durchschnittsverbrauch der Liegenschaft“ geschätzt worden ist, ohne dass bereits aus der Abrechnung selbst ersichtlich wäre, wie der Gesamtverbrauch der Liegenschaft und der Einzelverbrauch der betroffenen Wohnung ermittelt worden ist?

Gründe

Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Räumung einer Wohnung nach Kündigung wegen Zahlungsverzugs in Anspruch. Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte Mieter einer Wohnung in C. Die Wohnung ist Bestandteil eines aus 10 Wohneinheiten bestehenden Gebäudekomplexes, T-Straße ##-##. Der Beklagte hatte die streitgegenständliche Wohnung mit Wirkung zum 15.12.1997 von der Stadt C angemietet. Die Klägerin erwarb das Eigentum an dem Wohnkomplex am 30.04.2003. Wegen der Einzelheiten des schriftlichen Mietvertrages wird auf Bl. #-## d.A. Bezug genommen. Bis Ende des Jahres 2012 betrug die monatliche Kaltmiete 296,56 Euro zzgl. einer monatlichen Vorauszahlung auf Betriebskosten i.H.v. 65,93 Euro. Die Wohnung verfügte über eine Gasetagenheizung; der Beklagte rechnete den Warmwasser- und Heizverbrauch unmittelbar mit dem privaten Versorger ab. In den Jahren 2011 und 2012 führte die Klägerin umfangreiche energetische Sanierungsarbeiten an dem Wohngebäude durch. Unter anderem wurden die vorhandenen Gasetagenheizungen durch eine Gaszentralheizung ausgetauscht und die Fenster erneuert. Ab dem 01.07.2011 wurde die Wohnung des Beklagten an die zentrale Heiz- und Warmwasserversorgung angeschlossen. Mit Schreiben vom 24.10.2012 (Bl. ## f. d.A.) kündigte die Klägerin eine Neuberechnung der Miete nach Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen an. Die Klägerin berechnete die Erhöhung der Grundmiete auf 4,42 Euro, begrenzte den Erhöhungsbetrag jedoch auf 3,80 Euro, sodass der Beklagte ab dem 01.01.2013 eine monatliche Grundmiete in Höhe von 421,92 Euro zahlen sollte. Des Weiteren kündigte sie an, ab dem 01.01.2013 zusätzlich zu dem bereits bestehenden Betriebskostenvorschuss i.H.v. 65,93 Euro eine monatliche Heizkostenvorauszahlung einschließlich der Vorauszahlung für die Be- und Entwässerungskosten zu erheben in Höhe von 70,68 Euro. Mit Schreiben vom 13.12.2012 (Anl. B5, Bl. ## f.) widersprach der Beklagte der Erhöhung der Grundmiete. Des Weiteren erklärte er, die „neu Vorauszahlungsposition i.H.v. 70,68 Euro nicht zu akzeptieren“ und „deshalb 45,00 Euro ab Januar 2013 für Heizung und Warmwasser zusätzlich zu überweisen“. Dementsprechend verfuhr der Beklagte und zahlte lediglich die aus der Aufstellung Bl. ###-### d.A. erkennbaren Beträge: den monatlichen Betriebskostenvorschuss i.H.v. 65,93 Euro überwies er dabei stets in voller Höhe, den Heizkostenvorschuss lediglich in Höhe von 45,00 Euro.

Heiz- und Wasserkosten 7/2011 – 6/2012 (Bl. ### ff.)

Mit Schreiben vom 17.06.2013 rechnete die Klägerin über die Heiz- und Wasserkosten für den Zeitraum 7/2011 – 6/2012 ab. Auf dem Blatt „Einzelabrechnung“ der Fa. F GmbH (Bl. ### d.A.) ist als Abrechnungseinheit der Gesamtkomplex (Tstr. ##-##) angegeben. Es folgt die Aufstellung der „Gesamtkosten der Abrechnungseinheit“, die sich auf 5.117,50 Euro belaufen und wie folgt zusammensetzen:

1. Kosten der „Heizungsanlage“ (3.990,31 Euro),

 Kosten der Heizzentrale von 3.675,61 Euro (39.192,00 kWh)

 Kosten des Berechnungsservices HK/WW von 314,70 Euro

2. Miete für den Heizkostenverteiler (93,25 Euro)

3. Miete für den Warmwasserzähler (78,72 Euro)

4. Abrechnungsservice KWZ (52,50 Euro)

5. Frischwasser (430,58 Euro)

6. Miete Kaltwasserzähler (64,81 Euro)

7. Kosten der Entwässerung (407,33 Euro)

Unter „Ihr Verbrauch“ folgt zunächst unter „Heizkostenverteiler“ die Angabe eines „Ablesewertes“ i.H.v. 1.658,37 = Verbrauchswert mit dem Hinweis:

„Die Verbrauchswerte Heizung und der Warmwasserverbrauch wurden per Schätzung am Durchschnitt der Liegenschaft ermittelt.“

Es folgen die Verbrauchswerte des Kaltwasserzählers und des Warmwasserzählers, wobei auch hier der Hinweis auf „Schätzung“ erfolgt. Die nächste Seite der Abrechnung (Bl.### d.A.) ist mit „Aufteilung der Kosten“ überschrieben. Unter 1. folgen die „Heiz- und Warmwasserkosten“. Hier heißt es:

Heizkosten: 3.434,74 Euro, diese werden wie folgt verteilt:

	Betrag	Gesamt Einheiten	Betrag/Einheit	Ihre Einheiten	Ihre Kosten
50 % Grundkosten Heizung	1.717,37 €	419,81 qm Wohnfläche	4,090841 € x	52,03 qm	212,85 €
50 % Verbrauchskosten Heizung	1.717,37 €	13.380,42 HKV Einheiten	0,128349 € x	1.658,37	212,85 €

Warmwasserkosten: 727,54 €, dies werden wie folgt verteilt:

	Betrag	Gesamt Einheiten	Betrag/Einheit	Ihre Einheiten	Ihre Kosten
50 % Grundkosten Warmwasser	363,77 €	392,07 qm Wohnfläche =	0,927824 €	48,27 qm	44,79 €
50 % Verbrauchskosten Warmw.	363,77 €	58,63 cm Warmwasser	6,204503 €	7,22 cm	44,80 €

„Kostentrennung in Heizung u. Warmwasser nach § 9 HKVo:

Es wurden 58,63 cm Warmwasser verbraucht. Um diese Menge auf 60° zu erwärmen, werden

(2,5 (kWh/cm x K) x 58,63 x (60-10)) / 1 / 1,15 = 6.372,83 kWh

benötigt. Dieses entspricht 16,26 % des Gesamtverbrauchs und somit 648,82 € zzgl. 78,72 € Zusatzkosten Warmwasser = 727,54 €. Die verbleibenden 3.341,49 € entsprechen den Heizkosten zzgl. 93,25 € Zusatzkosten Heizung = 3.434,74 €.

(…)“

Grund für die Schätzung des Warmwasser- und Heizverbrauchs war, dass in dem Abrechnungszeitraum keine Verbrauchserfassungsgeräte in der Wohnung des Beklagten installiert waren. Die Abrechnung endet unter Berücksichtigung von Heiz- und Warmwasserkosten i.H.v. 515,29 Euro und weiteren Kosten für Frischwasser i.H.v. 42,16 Euro sowie für Entwässerung i.H.v. 31,35 Euro mit einem Betrag von 588,80 Euro zu Lasten des Beklagten. Da im Abrechnungszeitraum Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser nicht erhoben worden waren, stellte die Klägerin diese Kosten ohne Abzug in Rechnung. Der Beklagte widersprach der Abrechnung, weil er die Schätzung für nicht nachvollziehbar und im Ergebnis für falsch hielt und leistete eine Anzahlung von lediglich 300,00 Euro.

Im Berufungsverfahren hat die Klägerin auf Hinweis der Kammer erläutert, wie die Schätzung durchgeführt worden ist: Von den 10 Wohneinheiten der Anlage hätten in acht Einheiten Verbrauchswerte für Heizung und Warmwasser abgelesen werden können. Die sich daraus ergebenden Gesamtverbrauchseinheiten seien auf die Quadratmeterzahlen der erfassten Wohneinheiten umgerechnet worden. Aus dem sich hieraus pro qm ergebenden Durchschnittsverbrauch sei der auf den Beklagten entfallende Verbrauch dadurch ermittelt worden, dass im Dreisatz der durchschnittliche qm-Verbrauch (Heizung/Warmwasser) auf die Wohnfläche der Wohnung des Beklagten umgerechnet worden sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Klägerin vom 20.08.2015 (Bl. ### ff. d.A.) Bezug genommen.

Heiz- und Warmwasserkosten 7/2012 – 6/2013 (Bl. ###)

Mit Schreiben vom 10.07.2014 übersandte die Klägerin eine korrigierte Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.01.2012 – 30.06.2013. Auch dieser legte sie in Ermangelung eines Verbrauchserfassungsgerätes in der Wohnung des Beklagten Schätzungen des Heiz- und Warmwasserverbrauchs zugrunde mit der Anmerkung:

„Die Verbrauchswerte Heizung und der Warmwasserverbrauch wurden per Schätzung am Durchschnitt der Liegenschaft ermittelt.“

Die Abrechnung ist inhaltlich analog zu der Abrechnung für den Vorjahreszeitraum (2011/12) aufgebaut; wegen der Einzelheiten, insbesondere der Angaben der Gesamt- und individuellen Verbrauchskosten wird auf Bl. ###-### d.A. Bezug genommen. Die Klägerin errechnete auf den Beklagten entfallende Gesamtkosten i.H.v. 702,78 Euro, davon 587,26 Euro Heiz- und Warmwasserkosten. Abzüglich der in diesem Zeitraum geleisteten Vorauszahlungen i.H.v. 6 x 45,00 Euro = 270,00 Euro ergab sich ein Nachzahlungsbetrag zu Lasten des Beklagten i.H.v. 432,78 Euro.

Nach Hinweis der Kammer hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 20.08.2015 auch die Durchführung der Schätzung für Heiz- und Warmwasserkosten im Abrechnungszeitraum 7/2012 – 6/2013 erläutert. Insoweit habe sie die in 9 von 10 Wohneinheiten erfassten Verbrauchseinheiten auf den auf diese Wohneinheiten entfallenden Wohnflächenanteil umgerechnet, auf diese Weise einen Durchschnittsverbrauch pro qm ermittelt und durch Multiplikation mit dem Wohnflächenanteil des Beklagten dessen Verbrauch geschätzt.

Betriebskosten 2011 (Bl. ##)

Mit Schreiben vom 05.11.2012 rechnete die Klägerin über die (sonstigen) Betriebskosten (ohne Heiz- und Warmwasserkosten) im Zeitraum 01.01.2011- 31.12.2011 ab. Es ergab sich ein Guthaben zugunsten des Beklagten in Höhe von 177,71 Euro. Nach Widerspruch des Beklagten erkannte die Klägerin darüber hinaus einen weiteren Nachzahlungs- bzw. Erstattungsbetrag von 83,95 Euro für erhobene Kabel-TV-Gebühren an (Bl. ## d.A.). Insgesamt ergab sich für das Jahr 2011 ein Guthaben zugunsten des Beklagten i.H.v. 261,66 Euro.

Betriebskosten 2012 (Bl.###)

Mit Schreiben vom 04.11.2013 rechnete die Klägerin über die Betriebskosten (ohne Heiz- und Wasserkosten) im Zeitraum 01.01.2012 – 31.12.2012 ab. Es ergab sich ein Guthaben zugunsten des Beklagten in Höhe von 286,12 Euro. Nach Widerspruch des Beklagten erkannte die Klägerin darüber hinaus einen weiteren Erstattungsbetrag von 131,40 Euro für erhobene Kabel-TV-Gebühren an. Insgesamt ergab sich für das Jahr 2012 ein Guthaben zugunsten des Beklagten i.H.v. 417,52 Euro.

Mit Schreiben vom 10.07.2014 (wegen der Einzelheiten wird auf Bl.### d.A. Bezug genommen) nahm die Klägerin eine Verrechnung ihrer Forderungen aus den Heiz- und Warmwasserabrechnungen 2011/12 und 2012/13 in Höhe von 588,80 Euro und 432,78 Euro mit der Anzahlung des Beklagten i.H.v. 300,00 Euro und folgenden Guthaben des Beklagten aus den Betriebskosten-Abrechnungen 2011 und 2012 vor:

 286,12 Euro (Guthaben BK-Abrechnung 2012)

 83,95 Euro (Gutschrift Kabel-TV 2012)

 131,40 Euro (Gutschrift Kabel-TV 2012)

Sie errechnete eine ihr aus der Heiz- und Wasserkostenabrechnung 2012/13 verbleibende Forderung von 220,11 Euro.

Betriebskosten 2013

Aus der Abrechnung über die Betriebskosten für den Zeitraum 01.01.2013 – 31.12.2013 errechnete die Klägerin ein Guthaben von 378,89 Euro zugunsten des Beklagten. Mit Schreiben vom 14.11.2014 kündigte die Klägerin die Senkung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen auf 37,00 Euro und die Senkung des monatlichen Heizkostenvorschusses auf 45,00 Euro mit Wirkung ab dem 01.01.2015 an.

Wegen Mietrückständen im Zeitraum Januar bis Mai 2013 i.H.v. insgesamt 714,16 Euro nahm die Klägerin den Beklagten im Jahr 2013 vor dem Amtsgericht Bonn (Az. 201 C 62/13) auf Zahlung in Anspruch. Über den Rückstand mit der Miete Januar 2013 i.H.v. 151,04 Euro wurde der Beklage durch Zweites Versäumnisurteil vom 10.10.2013 (Bl. ### f. d.A.) verurteilt. Im Übrigen wandte er die Unwirksamkeit der Erhöhung der Grundmiete und der Erhebung des Heizkostenvorschusses ein. Mit Schreiben vom 07.10.2013 (Bl. ## ff. der Verfahrensakte AG Bonn 201 C 62/13 - Beiakte) erklärte er:

„Die nun für den Zeitraum 1.07.2011 – 30.06.2012 vorliegende Abrechnung über Heiz- und Warmwasserkosten weist einen Abrechnungsbetrag von 588,00 Euro auf, was auf den Monat bezogen 49,00 Euro bedeutet. Mein Vorauszahlungsbetrag 45,00 Euro hat also gepasst. Die geforderte Abschlagszahlung war mit 70,68 Euro deutlich überhöht und nicht gerechtfertigt.“

Im laufenden Verfahren zahlte der Beklagte auf die Rückstände aus Februar bis Mai 2013 jeweils 70,00 Euro, insgesamt: 280,00 Euro nach und erklärte i.H.v. 83,95 Euro die Aufrechnung mit Gegenansprüchen aus der Betriebskostenabrechnung 2011. In Höhe des Differenzbetrages von 350,00 Euro wurde der Beklagte durch mittlerweile rechtskräftiges Urteil vom 12.06.2014 (Bl.### ff. d.A.) verurteilt. Die gegen dieses Urteil gerichtete Berufung des Beklagten wurde durch Beschluss des Landgerichts Bonn vom 15.10.2014 zurückgewiesen (Bl. ### ff. der Beiakte).

Kündigung vom 16.07.2014 (Bl. ##)

Mit Schreiben vom 16.07.2014 erklärte die Klägerin die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Diesen begründete sie mit rückständigen Mieten für Januar 2013 bis Juli 2014 i.H.v. 1.561,93 Euro und der weiteren offenen Forderung aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen i.H.v. 220,11 Euro gemäß dem Verrechnungsschreiben vom 10.07.2014 (Bl. ## d.A.).

Mit Schreiben vom 18.07.2014 widersprach der Beklagte der Kündigung. Er wies darauf hin, dass sich aufgrund der Heizkostenabrechnungen vom 17.06.2013 (Nachzahlung von 588,80 Euro) und vom 10.07.2014 (Gesamtkosten des Beklagten: 702,78 Euro) der (weiterhin) verlangte Heizkostenvorschuss von 70,68 Euro als überhöht darstelle. Am 30.12.2014 zahlte der Beklagte 500,00 Euro als „Abschlag Modernisierung 1.13-10.14“.

Kündigung vom 27.01.2015 (Bl. ###)

Mit Schreiben vom 27.01.2015 sowie mit Schriftsatz vom 29.01.2015 erklärte die Klägerin ein weiteres Mal die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Diesen stützte sie auf Mietrückstände im Zeitraum 1/2013 – 12/2014 zzgl. der Forderung aus Nebenkostenabrechnungen gemäß dem Verrechnungsschreiben vom 10.07.2014 (Bl. ## d.A.) i.H.v. 220,11 Euro. Diesen Betrag stellte sie ebenso in die dem Kündigungsschreiben beigefügte Tabelle „Zahlungsrückstand 01/2013 – 12/2014“ (Bl. ### f. d.A.) ein, wie ein weiteres Betriebskostenguthaben des Beklagten aus dem Jahr 2013 i.H.v. 378,89 Euro. Unter Verrechnung sämtlicher Mietrückstände sowie der Forderungen und Gegenforderungen gemäß dem Schreiben vom 10.07.2014 und der Betriebskostenabrechnung 2013 errechnete sie einen Zahlungsrückstand i.H.v. 1.381,37 Euro. Wegen der Einzelheiten wird auf die Aufstellung im Kündigungsschreiben vom 27.01.2015, Bl. ###-### Bezug genommen.

Der Beklagte ist der Auffassung, von Beginn an, jedenfalls aber nach Vorlage der ersten Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung nur einen reduzierten Heizkostenvorschuss von 45,00 Euro zu schulden. Die Mehrforderung der Klägerin sei unberechtigt, dies ergebe sich bereits aus den vorgelegten Abrechnungen. Eine Kündigung könne auf diesbezügliche Zahlungsrückstände nicht gestützt werden. Überdies sei die Miete im Monat Juli 2013 bzw. April 2014 auch gemindert gewesen.

Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Räumung verurteilt und insoweit jedenfalls die am 27.01.2015 ausgesprochene Zahlungsverzugskündigung für wirksam erachtet. Insoweit ist es von berechtigten Zahlungsansprüchen der Klägerin in Höhe von 1.381,87 Euro gemäß deren Schriftsatz vom 29.01.2015 (Bl. ###-### d.A.) ausgegangen.

Mit der Berufung macht der Beklagte geltend, bereits mit Schreiben vom 13.12.2012 habe er um eine Reduzierung sowohl des Heiz- als auch des Betriebskostenvorschusses gebeten. Dies habe das Amtsgericht unberücksichtigt gelassen. Ferner habe es die geltend gemachte Minderung unberücksichtigt gelassen, obwohl diese unstreitig sei. Das Amtsgericht habe auch keinen Hinweis erteilt, dass der diesbezügliche Vortrag des Beklagten unsubstantiiert sei. Im Übrigen stünden ihm Gegenansprüche aus den Betriebskosten-Abrechnungen 2011 und 2012, die von den Mietrückständen in Abzug zu bringen seien.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 23.03.2015 (Az. 201 C 324/14) aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie ist der Ansicht, dass ein wirksames Herabsetzungsverlangen bezogen auf den Heiz- und Warmwasservorschuss nicht vorliege und der Beklagte bis November 2014 einen Vorschuss in Höhe von 70,68 Euro schulde. Etwaige Aufrechnungen des Beklagten mit eigenen Ansprüchen aus Guthaben für die Betriebskostenabrechnungen 2011, 2012 gingen ins Leere, weil sie bereits mit Schreiben vom 10.07.2014 die Aufrechnung mit eigenen Forderungen aus den Heiz- und Warmwasser-Abrechnungen 2011/12 und 2012/13 erklärt habe. Die Abrechnungen seien insbesondere auch formell ordnungsgemäß erstellt worden. Die konkrete Schätzungsgrundlage hätte in der Abrechnung nicht angegeben werden müssen. Insoweit bezieht die Klägerin sich auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12.11.2014 – VIII ZR 112/14.

Die Akte AG Bonn 201 C 62/13 (6 S 146/14) ist beigezogen worden und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

II.

Die zulässige Berufung des Beklagten ist begründet und führt unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils zur Abweisung der Klage. Denn der Klägerin steht ein Anspruch auf Räumung gegen den Beklagten aus § 546 BGB nicht zu. Weder die Kündigungen vom 16.07.2014 noch die Kündigungen vom 27.01.2015 und vom 29.01.2015 haben zu einer Auflösung des Mietverhältnisses geführt:

1. Fristlose Kündigung vom 16.07.2014

Die mit Schreiben vom 16.07.2014 erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist unwirksam, weil die Voraussetzungen gem. §§ 543, 569 BGB hierfür nicht vorliegen. Eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung setzt gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. b) BGB voraus, dass der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Dies war bei Ausspruch der Kündigung vom 16.07.2014 nicht der Fall. Selbst wenn man davon ausgeht, dass der neu eingeführte Heizkostenvorschuss bis Ende November 2014 unverändert geblieben ist, mithin weder das Schreiben des Beklagten vom 07.10.2013 (Bl. ## ff. der Beiakte AG Bonn 201 C 62/13) noch das seiner damaligen Prozessbevollmächtigten vom 23.10.2013 (Bl. ## ff. Beiakte) ein wirksames Herabsetzungsverlangen nach § 560 Abs. 4 BGB darstellt, fehlt es an einem kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand: Zwar befand sich der Beklagte nach der Berechnung der Klägerin zum Zeitpunkt der Kündigung im Juli 2014 mit der monatlichen Miete für den Zeitraum 01.01.2013 bis 16.07.2014 in Höhe von 1.561,93 Euro in Rückstand. Der weitere, in dem Kündigungsschreiben aufgeführte rückständige Betrag von 220,11 Euro gemäß Schreiben vom 10.07.2014 (Bl. ## d.A.) hat bei der Berechnung des kündigungsrelevanten Rückstands i.S.v. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b) BGB außer Betracht zu bleiben. Denn insoweit handelt es sich um Rückstände aus Betriebs- bzw. Heizkostenabrechnung, die nicht zu den laufenden Mieten im Sinne dieser Vorschrift zählen. Der Beklagte hat indes mit der Klageerwiderung vom 10.09.2014 die Aufrechnung mit unstreitigen Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2012 i.H.v. 131,40 Euro und der Betriebskostenabrechnung 2011 in Höhe von 83,95 Euro erklärt. Des Weiteren steht ihm unstreitig ein weiteres Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2012 i.H.v. 286,12 Euro zu, insgesamt: 501,47 Euro. In Höhe dieser Gegenforderungen liegt ein verzugsbegründender Mietrückstand nicht vor. Der hiernach noch verbleibende Verzug mit Mieten i.H.v. 1.060,46 Euro bleibt hinter dem Wert von zwei im Zeitpunkt der Kündigung geschuldeten Bruttomonatsmieten (2 x 558,53 Euro = 1.117,06 Euro) zurück.

Die Gegenforderungen des Beklagten aus den Betriebskosten-Abrechnungen 2011 (83,95 Euro) und 2012 (286,12 Euro + 131,40 Euro) waren von den Mietrückständen auch in Abzug zu bringen. Der Beklagte selbst hat mit der Klageerwiderung auf die Gegenforderungen aus den Abrechnungen 2011 und 2012 hingewiesen. Die Klägerin ihrerseits geht bei der Berechnung der ihr gegen den Beklagten zustehenden Ansprüche ebenfalls von Gegenansprüchen in dieser Höhe aus. Denn sie legt der Kündigung vom 16.07.2014 auch ihre Forderung gemäß Verrechnungsschreiben vom 10.07.2014 zugrunde, in welches sie eben jene Gegenforderungen des Beklagten eingestellt hat, die sie im Übrigen auch nicht bestreitet. Der Abzug dieser Gegenforderungen des Beklagten in Gesamthöhe von 501,47 Euro scheitert auch nicht daran, weil die Klägerin ihrerseits in dem besagten Schreiben vom 10.07.2014 (Bl. ## d.A.) gegen diese Ansprüche die (zeitlich frühere) Aufrechnung mit eigenen Ansprüchen erklärt hätte. Denn tatsächlich stehen ihr die in diesem Schreiben aufgeführten Ansprüche aus den Heizkostenabrechnungen 2011/12 (i.H.v. 588,80 Euro) und 2012/13 (i.H.v. 432,78 Euro) in dieser Höhe nicht zu. Vielmehr kann sie aus der Heizkostenabrechnung 2011/12 (Bl. ### ff. d.A.) nur Zahlung von 73,51 Euro verlangen (a.); aus der Heizkostenabrechnung für 2012/13 (Bl. ### ff.) hat sie keinerlei Ansprüche (b.).

a. Heizkostenabrechnung 2011/12 (Bl. ###ff. d.A.)

Aus der Heizkostenabrechnung 2011/12 steht der Klägerin ein Anspruch lediglich auf Ausgleich der Kosten für Frischwasser i.H.v. 42,16 Euro und Entwässerung in Höhe von 31,35 Euro, insgesamt: 73,51 Euro gegen den Beklagten zu, §§ 535, 556, 259 BGB. In Höhe der weiteren abgerechneten Kosten für Heizung und Warmwasser ist die Abrechnung bereits formell unwirksam. Die Klägerin kann aus ihr insoweit keine Ansprüche herleiten: Zu den formellen Voraussetzungen, die eine Betriebskostenabrechnung erfüllen müssen, gehört u.a. die gedankliche und rechnerische Verständlichkeit. Sie hat grundsätzlich dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters zu entsprechen (Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 556 BGB Rn. 333 m.w.N.). Diesen Anforderungen wird die Heizkostenabrechnung 2011/12 nicht gerecht. Denn die Klägerin hat die Grundlage, auf der sie den Heiz- und Warmwasserverbrauch des Beklagten im Abrechnungszeitraum geschätzt hat, nicht nachvollziehbar in der Abrechnung angegeben. Zwar kann man der Abrechnung entnehmen, dass die Klägerin die Verbrauchskosten des Beklagten „per Schätzung am Durchschnitt der Liegenschaft“ ermittelt hat. Wie diese Schätzung aber konkret durchgeführt worden ist, erschließt sich aus der Abrechnung nicht. Insbesondere fehlt der Hinweis, dass neben dem Einzelverbrauch des Beklagten auch der Gesamtverbrauch der Liegenschaft und die daraus resultierenden Gesamtkosten gemäß S. 2 der Einzelabrechnung (Bl. ### d.A.) auf einer Schätzung beruhen. Des Weiteren ist für den Mieter auch nicht nachvollziehbar, wie die Schätzung durchgeführt worden ist, was die maßgebliche Bezugsgröße ist. Insoweit genügt der Hinweis auf eine Schätzung am „Durchschnitt der Liegenschaft“ nicht. Zumindest hätte hier aufgeführt werden müssen, dass es sich um den durchschnittlichen qm-Verbrauch handelt, er auf Grundlage des erfassten Verbrauchs in acht der zehn Wohneinheiten der Liegenschaft ermittelt worden ist. Letztlich hat die Klägerin also nicht den Durchschnittsverbrauch der Liegenschaft – etwa den durchschnittlichen Verbrauch der letzten Jahre – zugrunde gelegt, sondern den durchschnittlichen qm-Verbrauch von nur acht der zehn Wohneinheiten. Insoweit bestehen bereits Zweifel daran, ob die Angabe „Schätzung am Durchschnitt der Liegenschaft“ überhaupt zutrifft. Dabei verkennt die Kammer nicht, dass der Bundesgerichtshof es in einem im November 2014 entschiedenen Fall (Urteil vom 12.11.2014 – VIII ZR 112/14) im Hinblick auf die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung für nicht erforderlich gehalten hat, dass der Vermieter erläutert, auf welche Weise er in Fällen der unterbliebenen Verbrauchsablesung die gemäß § 9a Abs.1 HeizkostenV als Verbrauchswerte dieser Wohnung anzusetzenden Werte im Einzelnen ermittelt hat (BGH, Urt. vom 12.11.2014 – VIII ZR 112/14 – Rn. 17 f., juris). In dem dort entschiedenen Fall hatte der Vermieter in der Abrechnung angegeben, die Schätzung aufgrund einer „prozentualen Schätzung aufgrund des Vorjahresverbrauchs“ durchgeführt zu haben. Diese Angabe reichte für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung aus. Weitere Angaben sind dem Bundesgerichtshof zufolge nicht erforderlich, insbesondere bedürfe es keiner Beifügung der Vorjahresabrechnung, aus der die damals ermittelten Werte ersichtlich seien. Diese Grundsätze sind auf den hier vorliegenden Fall aber nur bedingt übertragbar. Denn hier wurde keine Schätzung anhand des Vorjahresverbrauchs durchgeführt, über den der Mieter im Zweifel im Vorjahr bereits eine Abrechnung erhalten hat. Vielmehr wurden sowohl der Gesamtverbrauch des Mehrparteienhauses als auch die Einzelverbrauchswerte des Beklagten geschätzt – beides anhand der in einem Teil der Wohneinheiten durchgeführten Messungen. Zumindest dieser Zusammenhang hätte nach Auffassung der Kammer einer Erläuterung bedurft. Ohne diese Erläuterung sind weder die Gesamtkosten plausibel noch die Umrechnung auf den Anteil des Beklagten.

b. Heizkostenabrechnung 2012/13 (Bl. ### ff. d.A.)

Aus demselben Grund ist auch die HK-Abrechnung 2012/13 hinsichtlich der Positionen Heizung und Warmwasser formell unwirksam. Die Klägerin hat hier in derselben Weise eine Schätzung vorgenommen, ohne dass die Grundlagen der Schätzung aus der Abrechnung selbst hervorgehen würden. Mithin kann die Klägerin für das Abrechnungsjahr 2012/13 ebenfalls nur die Kosten für Frischwasser und Entwässerung in Höhe von 59,73 Euro + 55,79 Euro = 115,52 Euro verlangen. Da der Beklagte in diesem Zeitraum Vorauszahlungen i.H.v. 270,00 Euro geleistet hat, steht der Klägerin kein Zahlungsanspruch zu. Vielmehr hat der Beklagte aus der Abrechnung 2012/13 ein Guthaben i.H.v. 154,48 Euro.

c. Die im Schreiben vom 10.07.2014 erklärte Aufrechnung der Klägerin führt demnach lediglich zum Untergang des auf die Heizkosten 2011/12 von dem Beklagten am 21.10.2013 gezahlten „Abschlags“ (300,00 Euro) i.H.v. 73,51 Euro. Von dieser Abschlagszahlung verbleibt dem Beklagten demnach ein Guthaben von 226,49 Euro. Unberührt von der Aufrechnung bleiben die unstreitigen Guthaben des Beklagten aus den Betriebskostenabrechnungen 2011 und 2012 in Gesamthöhe von 501,47 Euro.

2. Hilfsweise ordentliche Kündigung vom 16.07.2014

Auch die hilfsweise ordentliche Kündigung vom 16.07.2014 hat nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Denn ein zur ordentlichen Kündigung berechtigender Grund i.S.v. § 573 BGB liegt nicht vor. Der Vermieter kann nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Mietverhältnis über Wohnraum ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch dann vor, wenn Zahlungsrückstände aus dem Mietverhältnis bestehen, die aus nicht periodisch wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen herrühren. Anders als § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB enthält § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB keine Beschränkung auf periodisch wiederkehrende Leistungen (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 573 BGB Rn. 28). Allerdings rechtfertigt nicht jeder geringfügige oder nur kurzfristige Zahlungsverzug die Annahme einer „nicht unerheblichen Pflichtverletzung“ i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der Bundesgerichtshof sieht die Erheblichkeitsgrenze nicht überschritten, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und zudem die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12 –, BGHZ 195, 64-73, Rn. 20 = NJW 2013, 159). Gemessen hieran liegt eine „erhebliche“ Pflichtverletzung hier nicht vor. Denn insoweit muss berücksichtigt werden, dass dem Zahlungsrückstand des Beklagten im Kündigungszeitpunkt (a.) erhebliche Gegenforderungen gegen die Klägerin gegenüberstanden (b.):

a. Tatsächlich befand sich der Beklagte im Zeitpunkt der Kündigung (16.07.2014) nur mit Mietzahlungen in Höhe von 1.424,73 Euro in Rückstand. Soweit die Klägerin ihrer Rückstandsberechnung bis einschließlich November 2014 einen monatlichen Heizkostenvorschuss i.H.v. 70,68 Euro zugrunde gelegt hat, ist dies zu Unrecht erfolgt. Denn der Heizkostenvorschuss hat sich infolge eines wirksamen Herabsetzungsverlangens des Beklagten im Schreiben vom 07.10.2013 (Bl. ## ff. der Beiakte) mit Wirkung ab Dezember 2013 auf 53,53 Euro verringert: Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann nach § 560 Abs. 4 BGB jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Die Anpassung wird in diesem Fall gem. § 271 BGB mit der nächsten Miete fällig (Schüller, in: BeckOK BGB, 35. Aufl. 2015, § 560 Rn. 24, 26):

aa. Zwar liegt nicht bereits in dem Schreiben des Beklagten vom 13.12.2012 (Anl. B5, Bl. ## d.A.) ein wirksames Herabsetzungsverlangen mit der Folge, dass der Heizkostenvorschuss bereits ab dem 01.01.2013 oder aber unmittelbar nach Erhalt der ersten Abrechnung vom 17.06.2013 reduziert wäre. Dies ist bereits durch Beschluss der Kammer vom 22.09.2014 im Verfahren 6 S 146/14 festgestellt worden (Bl. ### ff. d.A.): Voraussetzung einer wirksamen Anpassung gem. § 560 Abs. 4 BGB ist der vorherigen Zugang einer Abrechnung über die Betriebskosten. Denn nur anhand einer (wirksamen) Betriebskostenabrechnung kann die Angemessenheit des bisherigen Vorschusses beurteilt werden. Am 13.12.2012 lag eine erstmalige Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten aber noch gar nicht vor. Kosten für Heiz- und Warmwasser waren erstmalig im Zuge der Renovierung umgelegt worden, sodass auch Vergleichswerte aus dem Zeitraum vor der Installation der zentralen Heizungsanlage fehlten. Insbesondere fehlten Anhaltspunkte über die Betriebskosten dieser zentralen Heizungsanlage, sodass bzgl. der Ermittlung des Vorschusses nicht lediglich auf die individuellen Verbräuche der Mieter im Rahmen ihrer eigens mit Drittunternehmen abgeschlossenen Vorversorgungsverträge abgestellt werden konnte. Aus diesem Grund war die erstmalige Bemessung des (neuen) Vorschusses mit 70,68 Euro auch nicht wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 2 S. 2 BGB unwirksam.

bb. Allerdings durfte der Beklagte nach Erhalt der Heizkostenabrechnung für den Zeitraum 7/2011 – 6/2012 eine Reduzierung verlangen, da die für den Nutzungszeitraum von 11 Monaten (01.08.2011 – 30.06.2012) errechneten Heizkosten eine deutliche Überhöhung des Vorschusses ergeben: 588,80 Euro: 11 = 53,53 Euro. Dies hat er mit Schreiben vom 07.10.2013 (Bl. ## ff. der Beiakte) getan, indem er dort erklärt hat:

Hiermit hat er hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass er anhand des Abrechnungsergebnisses den geforderten Vorschuss von 70,68 Euro für überhöht und die eigenmächtig bereits zuvor vorgenommene Anpassung für gerechtfertigt erachtet. Nach §§ 133, 157 BGB kann die Klägerin dieses Schreiben nur als Verlangen nach einer Anpassung des Heizkostenvorschusses verstehen. Da sich aus der Beiakte nicht ergibt, wann genau dieses Schreiben der Klägerin zugegangen ist, geht die Kammer zu ihren Gunsten von einem Zugang erst im November 2013 mit der Folge aus, dass die begehrte Anpassung des Vorschusses mit der Miete für Dezember 2013 wirksam geworden ist.

cc. Eine Herabsetzung auch des monatlichen Vorschusses für die bisherigen Betriebskosten i.H.v. 65,93 Euro ist entgegen der Auffassung des Beklagten für den Zeitraum 2013 – 2014 nicht eingetreten. Ein entsprechendes Anpassungsverlangen hat der Beklagte an die Klägerin nicht gerichtet. Insbesondere findet sich ein derartiges Anpassungsverlangen nicht in dem Schreiben des Beklagten vom 13.12.2012. Denn in diesem Schreiben hat er ja gerade angekündigt, ab dem 01.01.2013 den „alten“ Betriebskostenvorschuss i.H.v. 65,93 € unverändert weiter zu zahlen. So ist der Beklagte selbst auch vorgegangen und hat den Betriebskostenvorschuss von 65,93 Euro über den gesamten Zeitraum hinweg in voller Höhe gezahlt.

Auch aus den weiteren Anlagen, die die Parteien zur hiesigen Akte gereicht haben, ergibt sich ein Anpassungsverlangen für den „alten“ Betriebskostenvorschuss nicht. Ebenso wenig lässt es sich der beigezogenen Akte AG Bonn 201 C 62/13 entnehmen. Mag der Beklagte auch an diversen Stellen gerügt haben, dass sich aus den Abrechnungen der Betriebskosten jeweils deutliche Guthaben für ihn ergaben – ein ausdrückliches Verlangen zur Herabsetzung dieses Vorschusses hat er nie gestellt. Erstmals mit dem nachgelassenen Schriftsatz vom 27.02.2015 (dort S.3, Bl. ### d.A.) hat der Beklagte die monatliche Anpassung der Betriebskosten-Vorauszahlung um 31,57 € begehrt. Gem. § 560 Abs. 4 BGB konnte dieses Herabsetzungsverlangen aber frühestens mit der nachfolgenden Monatsmiete (März 2015) wirksam werden und ist daher für den hier relevanten Betrachtungszeitpunkt (Juli 2014 bzw. Januar 2015) unerheblich.

In der nachfolgenden Tabelle sind die rückständigen Mieten bis Juli 2014 dargestellt unter Berücksichtigung der von dem Beklagten geleisteten Nachzahlungen von je 70,00 Euro für die Mieten Januar 2013 bis einschließlich Juli 2013. Betriebskostenvorschüsse für das Jahr 2013 sind dabei unberücksichtigt geblieben, weil der Beklagte diese in voller Höhe gezahlt hat. Heizkosten-Vorschüsse sind bis Juni 2013 aufgrund eingetretener Abrechnungsreife außer Betracht geblieben. Denn die Klägerin hat mit Schreiben vom 10.07.2014 über die Heizkosten im Zeitraum Juli 2013 bis Juni 2014 abgerechnet, § 556 Abs. 3 S. 3 BGB. Aufgrund dieser Umstände war daher von den geleisteten Zahlungen des Beklagten im Jahr 2013 jeweils der (vollständig gezahlte) Betriebskostenanteil i.H.v. 65,93 Euro abzuziehen und bis einschließlich Juni 2013 auch der anteilig i.H.v. 45,00 Euro gezahlte Heizkostenvorschuss. Es ergeben sich hiernach folgende Zahlungen:

Monat	Grundmiete	BK	HK	Zahlung des B	Saldo
1/13	421,92 €	./.	./.	+407,49 € - 45,00 € - 65,93 € + 70,00 € +366,56 €	-55,36 €
2/13	421,92 €	./.	./.	+297,49 € - 45,00 € - 65,93 € + 70,00 € +256,56 €	-165,36 €
3/13	421,92 €	./.	./.	+407,49 € -45,00 € -65,93 € + 70,00 € +366,56 €	-55,36 €
4/13	421,92 €	./.	./.	+407,49 € -45,00 € -65,93 € + 70,00 € +366,56 €	-55,36 €
5/13	421,92 €	./.	./.	+407,49 € -45,00 € -65,93 € + 70,00 € +366,56 €	-55,36 €
6/13	421,92 €	./.	./.	+407,49 € -45,00 € -65,93 € + 70,00 € +366,56 €	-55,36 €
7/13	421,92 €	./.	70,68 €	+371,24 € - 65,93 € + 70,00 € +375,31 €	-117,29 €
8/13	421,92 €	./.	70,68 €	+477,49 € -65,93 € +411,56 €	-81,04 €
9/13	421,92 €	./.	70,68 €	+477,49 € -65,93 € +411,56 €	-81,04 €
10/13	421,92 €	./.	70,68 €	+477,49 € -65,93 € +411,56 €	-81,04 €
11/13	421,92 €	./.	70,68 €	+477,49 € -65,93 € +411,56 €	-81,04 €
12/13	421,92 €	./.	53,53 €	+477,49 € -65,93 € +411,56 €	-63,89 €
				Jahresrückstand 2013 insgesamt	-947,50 €
1/14	421,92 €	65,93 €	53,53 €	+477,49 €	-63,89 €
2/14	421,92 €	65,93 €	53,53 €	+447,49 €	-93,89 €
3/14	421,92 €	65,93 €	53,53 €	+477,49 €	-63,89 €
4/14	421,92 €	65,93 €	53,53 €	+477,49 €	-63,89 €
5/14	421,92 €	65,93 €	53,53 €	+477,49 €	-63,89 €
6/14	421,92 €	65,93 €	53,53 €	+477,49 €	-63,89 €
7/14	421,92 €	65,93 €	53,53 €	+477,49 €	-63,89 €
				Gesamtrückstand bis 7/2014	-477,23 €
				Gesamtrückstand 2013 + 2014	-1.424,73€

b. Eine „erheblichen Pflichtverletzung“ liegt trotz dieser Rückstände i.H.v. 1.424,73 Euro nicht vor. Denn insoweit sind die Gegenforderungen des Beklagten aus den Betriebskostenabrechnungen 2011 (83,95 Euro) und 2012 (286,12 Euro + 131,40 Euro) zu berücksichtigen, insgesamt: 501,47 Euro. Die Aufrechnung mit dem Guthaben aus der Abrechnung 2011 i.H.v. 83,95 Euro war bereits in dem Verfahren AG Bonn 201 C 62/13 (6 S 146/14) erklärt worden. Ebenso berücksichtigt werden müssen hierbei das Guthaben, welches dem Beklagten aus der formell unwirksamen Heizkostenabrechnung 2012/13 i.H.v. 154,48 Euro zusteht (s.o. II. 1. b.) und die Überzahlung, die er auf die unwirksame Heizkostenabrechnung 2011/12 i.H.v. 226,49 Euro geleistet hat (s.o. II. 1. c.). Zwar ist insoweit eine Aufrechnung bis dato nicht erklärt worden. Allerdings ist der Umstand, dass dem Mieter im Zeitpunkt der auf Zahlungsverzug gestützten ordentlichen Kündigung fällige Gegenansprüche gegen den Vermieter zustehen, bei der Bewertung, ob die im Zahlungsverzug liegende Pflichtverletzung „erheblich“ war, zugunsten des Mieters zu berücksichtigen.

Insgesamt ergeben sich im Zeitpunkt der Kündigung fällige und aufrechenbare Gegenansprüche des Beklagten i.H.v. 882,44 Euro. Zieht man diese von den Mietrückständen i.H.v. 1.424,73 Euro ab, verbleibt ein Mietrückstand von 542,29 Euro, der nur geringfügig über einer Brutto-Monatsmiete (421,92 Euro + 65,93 Euro + 53,53 Euro = 541,38 Euro) liegt. Da der Beklagte im Zeitpunkt der Kündigung die in der Rechtsprechung für die Erheblichkeit der Pflichtverletzung als maßgeblich erachtete Schwelle von einer Monatsmiete allerdings erstmals mit Ablauf des dritten Werktags im Juli 2014, also noch nicht einmal zwei Wochen vor der Kündigung erreicht hatte (zum 30.06.2014 betrug der Rückstand nur: 525,14 Euro), kann jedenfalls angesichts der Dauer des Verzuges von einer erheblichen Pflichtverletzung im Zeitpunkt der ordentlichen Kündigung vom 16.07.2014 nicht ausgegangen werden.

3. Fristlose Kündigung vom 27.01.2015 und vom 29.01.2015

Auch die mit Schreiben vom 27.01.2015 sowie mit Schriftsatz vom 29.01.2015 ausgesprochenen fristlosen Kündigungen haben das Mietverhältnis nicht beendet. Die Kündigungen waren bereits unwirksam, weil ein relevanter Zahlungsverzug i.S.v. § 543 Abs. 2 S.1 Nr. 3 lit. b) BGB nicht vorlag: Selbst wenn man – wie die Klägerin – von einem bis 30.11.2014 gültigen Heizkostenvorschuss i.H.v. 70,68 Euro monatlich ausgeht, fehlt es an einem Zahlungsrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten per 27.01.2015 bzw. 29.01.2015: Der Beklagte hätte sich in diesem Fall (vor Aufrechnung) im Verzug mit Mietzahlungen i.H.v. 1.510,90 Euro befunden (Zeitraum 1.01.2013-31.12.2014). In Höhe von 501,47 Euro ist dieser Verzug durch Verrechnung mit seinen Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen 2011 und 2012 erloschen (s.o.). Darüber hinaus ist ein weiterer Abzug i.H.v. 378,89 Euro vorzunehmen. Dieser ergibt sich aus dem von der Klägerin aus der Betriebskosten-Abrechnung 2013 errechneten Guthaben des Beklagten. Diese Guthaben bringt die Klägerin – wie auch die Differenz aus den Guthaben des Beklagten i.H.v. 501,47 Euro und ihren eigenen vermeintlichen Ansprüchen aus Heizkostenabrechnungen 2011/12 und 2012/13 - selbst in ihrem Kündigungsschreiben vom 27.01.2015 von den Mietrückständen in Abzug (vgl. Bl. ###-### d.A.). An dieser Verrechnung muss sie sich bei der Berechnung der kündigungsrelevanten Rückstände festhalten lassen. Es verbleibt ein Rückstand von nur 874,36 Euro, der den Wert von zwei im Zeitpunkt der Kündigung geschuldeten Brutto-Mieten nicht erreicht: Ab dem 01.01.2015 betrug die Brutto-Miete 503,92 Euro: 421,92 Euro + 37,00 Euro (Betriebskostenvorschuss) + 45,00 Euro (Heizkostenvorschuss). 2 x 503,92 Euro = 1.007,84 Euro.

4. Hilfsweise ordentliche Kündigung vom 29.01.2015

a. Der so errechnete Rückstand rechtfertigt aber auch keine ordentliche Kündigung gem. § 573 BGB. Denn hierbei sind wiederum die weiteren aufrechenbaren Gegenansprüche des Beklagten i.H.v. 226,49 Euro (Rest der Abschlagszahlung auf die Heizkostenabrechnung 2011/12) und 154,48 Euro (Überzahlung der Heizkosten 2012/13) zu berücksichtigen. Zieht man diese Gegenforderungen von der Forderung der Klägerin aus Mieten ab, verbleibt ein Anspruch nur noch in Höhe von

874,36 Euro - 226,49 Euro - 154,48 Euro = 493,39 Euro,

der unter einer Monatsmiete liegt.

b. Berechnet man den Zahlungsrückstand zum 29.01.2015 zutreffend auf Grundlage des reduzierten Heizkostenvorschusses ab dem 01.12.2013 i.H.v. 53,53 Euro, so kommt man zu einem reinen Mietrückstand vor Aufrechnung i.H.v. nur: 1.309,17 Euro:

Monat	Grundmiete	BK	HK	Zahlung des B	Saldo
1/13	421,92 €	./.	./.	+407,49 € - 45,00 € - 65,93 € + 70,00 € +366,56 €	-55,36 €
2/13	421,92 €	./.	./.	+297,49 € - 45,00 € - 65,93 € + 70,00 € +256,56 €	-165,36 €
3/13	421,92 €	./.	./.	+407,49 € -45,00 € -65,93 € + 70,00 € +366,56 €	-55,36 €
4/13	421,92 €	./.	./.	+407,49 € -45,00 € -65,93 € + 70,00 € +366,56 €	-55,36 €
5/13	421,92 €	./.	./.	+407,49 € -45,00 € -65,93 € + 70,00 € +366,56 €	-55,36 €
6/13	421,92 €	./.	./.	+407,49 € -45,00 € -65,93 € + 70,00 € +366,56 €	-55,36 €
7/13	421,92 €	./.	70,68 €	+371,24 € - 65,93 € + 70,00 € +375,31 €	-117,29 €
8/13	421,92 €	./.	70,68 €	+477,49 € -65,93 € +411,56 €	-81,04 €
9/13	421,92 €	./.	70,68 €	+477,49 € -65,93 € +411,56 €	-81,04 €
10/13	421,92 €	./.	70,68 €	+477,49 € -65,93 € +411,56 €	-81,04 €
11/13	421,92 €	./.	70,68 €	+477,49 € -65,93 € +411,56 €	-81,04 €
12/13	421,92 €	./.	53,53 €	+477,49 € -65,93 € +411,56 €	-63,89 €
				Jahresrückstand 2013 insgesamt	-947,50 €
1/14	421,92 €	65,93 €	53,53 €	+477,49 €	-63,89 €
2/14	421,92 €	65,93 €	53,53 €	+447,49 €	-93,89 €
3/14	421,92 €	65,93 €	53,53 €	+477,49 €	-63,89 €
4/14	421,92 €	65,93 €	53,53 €	+477,49 €	-63,89 €
5/14	421,92 €	65,93 €	53,53 €	+477,49 €	-63,89 €
6/14	421,92 €	65,93 €	53,53 €	+477,49 €	-63,89 €
7/14	421,92 €	65,93 €	53,53 €	+477,49 €	-63,89 €
8/14	421,92 €	65,93 €	53,53 €	+477,49 €	-63,89 €
9/14	421,92 €	65,93 €	53,53 €	+440,87 €	-100,51 €
10/14	421,92 €	65,93 €	53,53 €	+477,49 €	-63,89 €
11/14	421,92 €	65,93 €	53,53 €	+490,69 €	-50,69 €
12/14	421,92 €	65,93 €	45,00 €	+427,39 €	-105,46 €
				+500,00 €
				Gesamtrückstand 2014	-361,67 €
				Gesamtrückstand 2013 + 2014	-1.309,17 €

Hiervon sind wiederum die zur Aufrechnung gestellten Forderungen i.H.v. 501,47 Euro und das Guthaben aus der Betriebskosten-Abrechnung 2013 i.H.v. 378,89 Euro abzuziehen. Es verbleibt ein Mietrückstand von nur noch: 428,81 Euro. Von diesem sind im Rahmen der „Erheblichkeitsprüfung“ nach § 573 Abs. 2 BGB die weiteren Gegenforderungen des Beklagten i.H.v. 226,49 Euro (Überzahlung Heizkosten 2011/12) und 154,48 Euro (Guthaben aus der Heizkosten-Abrechnung 2012/13) abzuziehen. Es verbleiben dann nur noch offene Ansprüche der Klägerin i.H.v. 47,84 Euro, die eine ordentliche Kündigung nicht rechtfertigen.

Auf die Frage, ob die Miete in den maßgeblichen Zeiträumen darüber hinaus wegen Mängeln gemindert war, kommt es im vorliegenden Rechtsstreit nicht an. Denn die errechneten Rückstände rechtfertigten bereits bei nicht geminderter Miete keine Kündigung.

Aus den dargelegten Gründen gab es im Hinblick auf die nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingereichten wechselseitigen Schriftsätze, die neues tatsächliches Vorbringen nicht enthalten, keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 8, 711 ZPO.

Die Kammer hat – wie aus dem Tenor ersichtlich – die Revision zugelassen. Dem veröffentlichten Sachverhalt der BGH-Entscheidung vom 12.11.2014 ist mit Ausnahme der dort angesprochenen Vorjahresabrechnung nicht zu entnehmen, welche weiteren Schätzgrundlagen der Mieter vermisst hatte und der BGH für die formelle Wirksamkeit nicht für erforderlich gehalten hat. Es ist deshalb nicht ausgeschlossen, dass sich die Kammer im vorliegenden Fall in Widerspruch zu der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 12.11.2014 – VIII ZR 112/14 setzt.

Der Streitwert wird auf 5.063,04 EUR festgesetzt.

Urteilsbesprechung zu Landgericht Bonn Urteil, 12. Nov. 2015 - 6 S 79/15

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Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

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bei uns veröffentlicht am 23.03.2015

Amtsgericht Bonn

Tenor Der Beklagte wird verurteilt, die von Ihm innegehaltene Wohnung in C, T-straße ##, Dachgeschoss ,##### C, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Diele, Bad, WC und Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Die Kosten des Rechtstreits

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bei uns veröffentlicht am 12.11.2014

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RechtsgebieteAnlegerrecht Handels- und Gesellschaftsrecht Immobilienrecht andere Wirtschaftsrecht

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Amtsgericht Bonn Urteil, 23. März 2015 - 201 C 324/14

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, die von Ihm innegehaltene Wohnung in C, T-straße ##, Dachgeschoss ,##### C, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Diele, Bad, WC und Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Kosten des Rechtstreits werden dem Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,00 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Der Beklagte schloss mit der C1-stadt C einen Mietvertrag betreffend die von ihm innegehaltene Wohnung im Dachgeschoss T-Straße ## in C. Mietbeginn war der 15.12.1997. Die Klägerin ist durch Eigentumserwerb als Vermieterin in das Mietverhältnis eingetreten.

Mit Schreiben vom 24.10.2012 kündigte die Klägerin gegenüber dem Beklagten eine Neuberechnung der Miete nach Beendigung von Modernisierungsmaßnahmen an. Die Klägerin hatte unter anderem das Objekt T-Straße ## energetisch sanieren lassen. In diesem Schreiben führte die Klägerin aus, das sich die seinerzeitige aktuelle Grundmiete von 296,56 EUR um 125,36 EUR auf 421,92 EUR ab dem 01.01.2013 erhöhe. Eine Vorauszahlung der Betriebskosten sollte in Höhe von 65,93 EUR beibehalten werden. Zusätzlich wurde eine Vorauszahlung für Heizkosten sowie Warmwasserkosten in Höhe von künftig 70,68 EUR geltend gemacht. Vor dieser Modernisierungsmaßnahme verfügte die Wohnung des Beklagten über eine Gasetagenheizung, deren Verbrauchskosten der Beklagte unmittelbar mit dem Versorgungsunternehmen abrechnete. Der Beklagte widersprach der Erhöhung. In der Folgezeit akzeptierte er einen Erhöhungsbetrag in Höhe von 70,00 EUR ohne Anerkennung einer Rechtspflicht.

Ab Januar 2013 setzte sich die geschuldete Gesamtmiete wie folgt zusammen:Grundmiete 421,92 EURBetriebskostenvorauszahlung 56,93 EURVorauszahlung Heizung/Warmwasser 70,68 EURInsgesamt 558,53 EUR.

In einem vorrangegangenem Rechtstreit AG Bonn 201 C 62/13 wurde der Beklagte zur Zahlung von Erhöhungsbeiträgen sowie erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen betreffend die Monate Februar 2013 bis Mai 2013 verurteilt. Das Urteil ist rechtskräftig seit dem 23.11.2014.

Mit Schreiben vom 16.07.2014 erklärte die Klägerin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses unter Berufung auf einen Mietrückstand in Höhe von 1.782,04 EUR für den Zeitraum Januar 2013 bis Juli 2014. Hilfsweise erklärte sie die ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitraum.

Der Beklagte räumte die Wohnung nicht.

Mit Schreiben vom 27.01.2015 erklärte die Klägerin eine weitere fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Sie berief sich auf einen Mietrückstand in Höhe von 1.381,37 EUR. In der Zusammensetzung des von der Klägerin geltend gemachten Rückstandes wird auf die Ausführung im Schriftsatz vom 29.01.2015 Bezug genommen.

Die Klägerin trägt vor:

Das Mietverhältnis sei beendet. Im Zeitpunkt der Kündigungen der Klägerin sei der Beklagte mit mehr als zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand gewesen.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, die von Ihm genutzte Wohnung T-Straße ##, ##### C, Dachgeschoss, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Diele, Bad, WC und Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben,

hilfsweise diese Wohnung zum 30.04.2015 zu räumen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte trägt vor:

Erst mit Rechtskraft des Berufungsurteils des Landgerichtes Bonn in dem Vorprozess sei der Erhöhungsbetrag in Höhe von 55,36 EUR für die Mietmodernisierung unstrittig. Die Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 65,93 EUR sei Ihm deutlich zu hoch gewesen. Insoweit habe eine deutliche Überzahlung vorgelegen. Aufgrund seines Schreibens vom 13.12.2012 habe er die Betriebskostenvorauszahlungen angepasst. Die Rückstandsberechnung der Klägerin an Juli 2013 sei falsch. Er habe in 2014 Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 347,16 EUR überzahlt. Es liege ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsverbot gemäß § 560 Abs.5 BGB vor. Statt mit 5 Heizungsverbrauchserfassungsgeräten sei die Wohnung nur mit zwei Geräten ausgestattet. Die von der Klägerin vorgenommene Abrechnung, teilweise beruhend auf Schätzungen, sei unrichtig gewesen. Der Beklagte sei nur verpflichtet gewesen, 45,00 EUR als Auszahlungen auf Heizkosten/Warmwasser zu zahlen. Auch die zweite Abrechnung über die Heizkosten mit Schreiben vom 10.07.2014 betreffend den Abrechnungszeitraum Juli 2012 bis Juni 2013 sei falsch, da die Verbrauchswerte geschätzt worden seien. Es ergebe sich folgendes Forderungsbild: 187,92 EUR seien wegen unberechtigter Vorauszahlungsforderung Heizung/Warmwasser abzuziehen sowie überzahlte Betriebskosten entsprechend der Abrechnung vom 17.06.2013 in Höhe von 257,12 EUR und überzahlte Betriebskostenabrechnung vom 14.03.2014 in Höhe von 288,63 EUR sowie für 2014 in Höhe von 347,16 EUR. Zudem sei die Miete im Juli 2013 um 36,25 EUR gemindert gewesen sowie im April 2014 in Höhe von 55,36 EUR. Im April 2014 sei die Miete um 30,00 EUR wegen des Ausfalls der Gegensprechanlage für insgesamt 6 Wochen gemindert worden. Im April habe er die Miete um 36,25 EUR gemindert, was sich aus einem Schreiben vom 04.07.2013 ergebe. Insgesamt ergebe sich im Zeitpunkt der Kündigung im Januar 2014 eine Differenz zugunsten des Beklagten von 91,07 EUR.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zu der Akte gereichten Schriftsätze und Urkunden ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist bereits nach dem Hauptantrag begründet.Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Herausgabe und Räumung der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 BGB. Danach ist der Mieter mit Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, das Mietobjekt an den Vermieter zurückzugeben.

1. Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht bereits durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 16.07.2014 beendet. Die fristlose Kündigung war unwirksam gemäß § 569 Abs.3 Nr.3 BGB. Danach kann die Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges des Mieters, soweit es um Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung gemäß §§ 558 BGB ff. geht, nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen. Das im Vorprozess zu den Mieter Februar bis Mai 2013 ergangene Urteil ist erst am 23.11.2014 rechtskräftig geworden, mithin erst nach Ausspruch der ersten fristlosen Kündigung.

2. Das Mietverhältnis ist jedoch beendet durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 27.01.2015. Die Kündigung war wirksam. Insbesondere lag ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB vor. Nach dieser Vorschrift liegt ein zur Begründung der Kündigung wichtiger Grund dann vor, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum mit einem Gesamtbetrag in Höhe von 2 Monatsmieten in Verzug ist. Der kündigungsrelevante Rückstand im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung am 27.01.2014 belief sich auf 1.381,87 Euro. Dieser Betrag übersteigt die Summen der 2-fachen Monatsmiete zu je 558,53 Euro, Betrag von 1.117,06 Euro. Der Mietrückstand setzt sich wie folgt zusammen:

Miete / Forderung	Betrag	Zahlung / Gutschrift	Datum	- Saldo +
01/2013	421,92
		296,56	03.01.2013	55,36
02/13	421,92
		186,56
		70,00	05.08.2013	165,36
03/13	421,92
		296,56	05.03.2013
		70,00	05.08.2013	55,36
04/13	421,92
		296,56	05.04.2013
		70,00	05.08.2013	55,36
05/2013	421,92
		296,56	03.05.2013
		70,00	05.08.2013	55,36
06/2013	421,92
		296,56	05.06.2013
		70,00	05.08.2013	55,36
07/2013	492,60
		305,31	03.07.2013
		70,00	05.08.2013	117,29
08/2013	492,60
		411,56	02.08.2013	81,04
09/13	492,60
		411,56	03.09.2013	81,04
10/2013	492,60
		411,56	02.10.2013	81,04
11/2013	492,60
		411,56	04.11.2013	81,04
12/2013	492,60
		411,56	03.12.2013	81,04
01/2014	558,53
		477,49	03.01.2014	81,04
02/14	558,53
		477,49	04.02.2014	111,04
03/2014	558,53
		477,49	03.03.2014	81,04
04/2014	558,53
		477,49	03.04.2014	81,04
05/2014	558,53
		477,00	05.05.2014
		0,49	03.07.2014	81,04
06/2014	558,53
		477,49	03.06.2014	81,04
07/2014	558,53
		477,49	03.07.2014	81,04
Restforderungaus Nebenkosten-abrechnungen	220,11			220,11

Es waren zwar grundsätzlich bei dem zu errechnenden Mietrückstand im Sinne von § 543 Abs. 3 BGB nicht eine Nachforderung aus einer Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden. Jedoch ist unschädlich, dass einer Restforderung aus Nebenkostenabrechnungen in Höhe von 220,11 Euro seitens der Klägerin in die Aufstellung aufgenommen wurde. Denn ausweislich des Vortrags der Klägerin wurde diese Nachforderung verrechnet mit einem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2013 in Höhe von 378,89 Euro. Insgesamt ergibt sich mithin ein Mietrückstand in Höhe von 1.381,37 Euro.

Die von dem Beklagten dagegen vorgebrachten Einwendungen greifen nicht durch. Insbesondere sind die Mietsoll-Beträge zutreffend angegeben. Insoweit in der Abrechnung über Nebenkosten bereits erfolgt war, schuldete der Beklagte nur noch die Grundmiete bzw. die Differenz zwischen Grundmiete in Höhe von 421,92 Euro abzüglich der darauf gezahlten Beträge. Ab Juli 2013 waren zusätzlich zu der Grundmiete auch die Vorauszahlungen auf Heizung / Warmwasserkosten in Höhe von 70,68 Euro geschuldet. Für den Abrechnungszeitraum Juli 2013 bis Juli 2014 lag nämlich im Zeitraum der Kündigung vom 27.01.2015 noch keine so genannte Abrechnungsreife vor. Ab Juli 2013 war die Gesamtmiete in Höhe von 558,53 Euro geschuldet, da ab diesem Zeitpunkt noch nicht über die Nebenkosten abgerechnet war bzw. noch keine Abrechnungsreife vorlag. Die Abrechnungen sind jeweils von Juli bis zum Juni des Folgejahres erfolgt. Die Gesamtmiete setzte sich wie folgt zusammen:

Grundmiete 421,92 EURBetriebskostenvorauszahlung 65,93 EURVorauszahlung Heizung/Warmwasser 70,68 EURInsgesamt 558,53 EUR.

Entgegen der Ansicht des Beklagten hatte dieser eine Heizkostenvorauszahlung in Höhe von 70,68 Euro und nicht lediglich in Höhe von 45,00 Euro für die Monate Junli 2013 bis Dezember 2014 zu zahlen. Erst mit der Heizkostenabrechnung vom 14.11.2014 war eine Anpassung auf 47,00 Euro angemessen. Die von dem Beklagten zuvor vorgenommene Anpassung war nicht rechtens. Bei der Abrechnung vom 14.11.2014 handelt es sich um die 1. Abrechnung der Heizkosten nach den Modernisierungsmaßnahmen und um die 1. Abrechnung über Heizkosten überhaupt. Die Wohnung des Beklagten war zuvor mit einer Etagenheizung versehen, deren Verbrauchskosten der Beklagte unmittelbar mit dem Versorgungsunternehmen abgerechnet hatte. Die von der Klägerin veranschlagte Heizkostenvorauszahlungen waren nicht zu beanstanden. Ab Januar 2013 waren auch Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 65,93 Euro zu zahlen damit einer Gesamtmiete in Höhe von 558,53 Euro geschuldet.

Entgegen der Ansicht des Beklagten ist ein Abzug wegen unberechtigter Vorauszahlung auf Heizung / Warmwasser in Höhe von 487,92 Euro aufgrund dessen nicht vorzunehmen. Der Beklagte hat auch in dem nachgelassenen Schriftsatz nicht substantiiert dargelegt, woraus sich ein Abzugsbetrag wegen überzahlter Betriebskosten aus der Abrechnung vom 17.06.2013 in Höhe von 257,12 Euro und aus der Abrechnung vom 14.03.2014 in Höhe von 288,63 Euro ergeben soll. Der Vortrag des Beklagten ist in keinster Weise nachvollziehbar. Ebenso ist unklar, woraus sich eine Überzahlung für die Betriebskosten für 2014 ergeben soll. Diese sind von der Klägerin korrekt veranschlagt und beziffert worden. Über die Betriebskosten ist bei Eintritt der Abrechnungsreife abzurechnen. Eventuelle Überzahlungen sind dann als Guthaben zurück zu erstatten. Insbesondere kommt eine rückwirkende Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung um 31,57 Euro rückwirkend nicht in Betracht. Grundsätzlich kann auf der Basis einer erfolgten Abrechnung gem. § 560 Abs. 4 eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen für die Zukunft erfolgen.

Bezüglich einer Mietminderung für Juli 2013 und April 2014 ist nicht ansatzweise mit Substanz vorgetragen. Die von dem Beklagten erwähnten Mängelrügen sind nicht vorgelegt worden. Insoweit ist lediglich vorgetragen worden, dass die Miete um 36,25 Euro gemindert sei. Weswegen ist dem Vortrag des Beklagten nicht zu entnehmen.

Aus alledem ergibt sich, dass die fristlose Kündigung der Klägerin vom 27.01.2014 begründet war. Mit Zugang dieser fristlosen Kündigung war das Mietverhältnis beendet.

Die Kostenentscheidung ergeht nach § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

Streitwert: 5.063,04 Euro

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Bonn, Wilhelmstr. 21, 53111 Bonn, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Bonn zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bonn durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Bundesgerichtshof Urteil, 12. Nov. 2014 - VIII ZR 112/14

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 112/14 Verkündet am:

12. November 2014

Ring

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 556 Abs. 3; HeizkostenVO § 9 Abs. 1

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne

Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen

Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter

vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Heizkostenverordnung entspricht.

Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht.

BGH, Urteil vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14 - LG Mannheim

AG Mannheim

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 12. November 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowiedie

Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 26. März 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Der Kläger ist seit 2003 Mieter einer Wohnung in Mannheim. Der Beklagte erwarb die Wohnung nach Abschluss des Mietvertrags und trat als Vermieter in das Mietverhältnis ein.

2: Der Kläger, der nach den Vereinbarungen im Mietvertrag zu monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen verpflichtet ist, errechnete für den Zeitraum 1. August 2010 bis 31. Juli 2011 ein Betriebskostenguthaben zu seinen Gunsten in Höhe von 485,14 €, dessen Zahlung er mit der Klage verlangt. Der Beklagte rechnete über die den genannten Zeitraum betreffenden Betriebskosten seinerseits am 12. Juli 2012 ab. Diese Abrechnung weist einen Saldo zu seinen Gunsten in Höhe von 1.051,44 € aus,auf dessen Zahlung der Beklagte den Kläger widerklagend in Anspruch nimmt.

3: Der Beklagte wies am Ende seiner Abrechnung vom 12. Juli 2012 darauf hin, dass die eingestellten Heizkosten nach dem prozentualen Vorjahresver- brauch auf 1.651,30 € und die Kosten für Warmwasser nach vergleichbaren Räumen auf 217,86 € geschätzt worden seien.Nach Auffassung des Klägers entspricht die Abrechnung vom 12. Juli 2012 nicht den formellen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, weil er nicht in der Lage sei, die Abrechnung auf ihre Richtigkeit zu überprüfen.

4: Das Amtsgericht hat die Klage und die Widerklage abgewiesen. Das Landgericht hat die lediglich vom Beklagten eingelegte Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Zahlungsanspruch weiter.

Entscheidungsgründe:

5: Die Revision hat Erfolg.

I.

6: Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen Folgendes ausgeführt:

7: Die Betriebskostenabrechnung des Beklagten vom 12. Juli 2012 genüge den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, so dass ein Zahlungsanspruch des Beklagten nicht bestehe.

8: Formell ordnungsgemäß sei eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspreche, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben darstelle sowie regelmäßig eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen enthalte. Hinsichtlich der Erläuterung des Umlageschlüssels sei erforderlich, dass der Vermieter offenlege, wie sich die jeweiligen Quoten ermittelten.

9: Anderes gelte allerdings, wenn die angegebenen Verbrauchswerte auf Schätzungen beruhten. Denn in diesem Fall sei der Wertansatz nicht aus sich heraus verständlich, so dass auch die Grundlagen der Schätzung anzugeben seien. Diesen Anforderungen genüge die Abrechnung der Beklagten vom 12. Juli 2012 nicht. Zwar sei in der Abrechnung angegeben, dass die Heizkosten nach dem prozentualen Vorjahresverbrauch und die Warmwasserkosten nach vergleichbaren Räumen geschätzt worden seien. Diese Angaben ließen jedoch nicht erkennen, welche der Schätzmethoden nach § 9a Heizkostenverordnung konkret Anwendung gefunden habe.

II.

10: Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts entspricht die dem Kläger von dem Beklagten für den Zeitraum 1. August 2010 bis 31. Juli 2011 erteilte Betriebskostenabrechnung vom 12. Juli 2012 den formellen Anforderungen.

11: 1. Wie das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend erkannt hat, ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Die Angaben in der Betriebskostenabrechnung müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr.; z.B. Senatsurteile vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 13; vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 197/11, NJW 2012, 1502 Rn. 23 f.; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493 Rn. 11; jeweils mwN).

12: 2. Diesen Anforderungen wird die Betriebskostenabrechnung des Beklagten vom 12. Juli 2012 gerecht.

13: a) Aus dieser Abrechnung sind sowohl der Gesamtbetrag der umzulegenden Heiz- und Warmwasserkosten (Heizung 6.483,24 €; Warmwasser 3.171,03 €) als auch der angewendete Umlagemaßstab ersichtlich.

14: Die Umlage nach Grundkosten (jeweils 30 % der Gesamtkosten) ist jeweils nach dem Flächenmaßstab erfolgt, wobei sowohl die Gesamtfläche als auch die Fläche der Wohnung des Klägers angegeben sind, so dass der sich für ihn ergebende Anteil rechnerisch nachvollziehbar ist.

15: Bei der Umlage nach Verbrauch (70 % der Gesamtkosten, bei den Heizkosten 4.538,27 €, bei den Warmwasserkosten 2.219,72 €) lässt sich der Abrechnung entnehmen, dass bezüglich der Heizkosten Verbrauchseinheiten und beim Warmwasser die verbrauchte Warmwassermenge zugrunde gelegt wurden.

16: Auch für die Wohnung des Klägers sind eine konkrete Warmwassermenge (22,82 cbm) angegeben, ferner für jeden Raum in der Wohnung konkrete Verbrauchseinheiten, deren Summe sich auf 8.260,75 Einheiten beläuft. Da in der Abrechnung außerdem die Gesamtsumme aller Verbrauchseinheiten im Abrechnungsobjekt angegeben ist (22.702,97 Einheiten), kann der als Anteil des Klägers ausgewiesene Betrag der Verbrauchskosten der Heizung (1.651,30 €) rechnerisch nachvollzogen werden. Entsprechendes gilt für die Umlage von 70 % der Warmwasserkosten nach Verbrauch, die nach dem Verhältnis des für die Wohnung des Klägers angegebenen Verbrauchs (22,82 cbm) zum Gesamtverbrauch (232,51 cbm) im Abrechnungsobjekt verteilt wurden. Eine in diesem Sinne verstandene Nachvollziehbarkeit genügt für die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung.

17: Dass die für die Wohnung des Klägers angesetzten Verbrauchseinheiten nicht auf abgelesenen Werten beruhen, sondern aufgrund einer "prozentualen Schätzung aufgrund des Vorjahresverbrauchs" ermittelt worden sind und die als Verbrauch angesetzte Warmwassermenge nicht auf einer Messung, sondern auf "einer Schätzung anhand vergleichbarer Räume" beruht, rechtfertigt keine andere Beurteilung.

18: b) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung und einer in der Instanzrechtsprechung (AG Berlin-Schöneberg, WuM 1978, 23; AG Neuruppin, WuM 2004, 538, 539; LG Berlin, GE 2007, 1190; LG Berlin, GE 2011, 612; AG Berlin-Charlottenburg, GE 2011, 756, 757; AG Köln, WuM 2012, 582; AG Berlin-Tiergarten, WuM 2012, 618, 619; OLG Köln, Urteil vom 25. Juli 2014 - 1 U 45/13, BeckRS 2014, 18065 unter II 2 c bb [zum Gewerberaum]) und im Schrifttum (Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 11. Aufl., § 9a HeizKV Rn. 30; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V 523; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2014, Anhang B zu § 556c BGB - HeizkostenV Rn. 9) vertretenen Ansicht, sind an die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung keine weitergehenden Anforderungen zu stellen. Insbesondere muss der Vermieter nicht bereits auf dieser Ebene darlegen und erläutern, auf welche Weise er in Fällen einer in der abzurechnenden Wohnung unterbliebenen Verbrauchsablesung die dann gemäß § 9a Abs. 1 Heizkostenverordnung als Verbrauchswerte dieser Wohnung anzusetzenden Werte im Einzelnen ermittelt hat. Es bedarf insoweit weder einer Beifügung der Vorjahresabrechnung, aus der die damals ermittelten Werte ersichtlich sind, noch weiterer Angaben oder Erläuterungen , anhand derer der Mieter die materielle Richtigkeit des für ihn angesetzten Werts im Einzelnen nachvollziehen kann, denn damit würde die Abrechnung überfrachtet (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 14; ähnlich: Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht 2013, § 9a HeizKV Rn. 3; Langenberg, Betriebskostenrecht, 7. Aufl., Rn. K 250). Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Heizkostenverordnung entspricht.

III.

19: Nach allem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, ist sie zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat sich - von seinem Rechtsstandpunkt folgerichtig - bisher nicht mit der materiellen Richtigkeit der Abrechnung des Klägers vom 12. Juli 2012 beschäftigt. Dies wird nachzuholen sein.

Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider
Dr. Bünger Kosziol
Vorinstanzen:
AG Mannheim, Entscheidung vom 26.07.2013 - 10 C 125/13 -
LG Mannheim, Entscheidung vom 26.03.2014 - 4 S 99/13 -

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 546 Rückgabepflicht des Mieters

(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

(2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.

dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,

2.

der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder

3.

der Mieter

a): für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b): in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.: eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.: die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.: der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.

(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

1.: Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
2.: Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
3.: Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 560 Veränderungen von Betriebskosten

(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.

(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 259 Umfang der Rechenschaftspflicht

(2) Besteht Grund zu der Annahme, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verpflichtete auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er nach bestem Wissen die Einnahmen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei.

(3) In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht.

Bundesgerichtshof Urteil, 12. Nov. 2014 - VIII ZR 112/14

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 112/14 Verkündet am:

12. November 2014

Ring

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 556 Abs. 3; HeizkostenVO § 9 Abs. 1

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne

Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen

Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter

vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Heizkostenverordnung entspricht.

Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht.

BGH, Urteil vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14 - LG Mannheim

AG Mannheim

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 12. November 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowiedie

Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol

für Recht erkannt:

Tatbestand:

1: Der Kläger ist seit 2003 Mieter einer Wohnung in Mannheim. Der Beklagte erwarb die Wohnung nach Abschluss des Mietvertrags und trat als Vermieter in das Mietverhältnis ein.

2: Der Kläger, der nach den Vereinbarungen im Mietvertrag zu monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen verpflichtet ist, errechnete für den Zeitraum 1. August 2010 bis 31. Juli 2011 ein Betriebskostenguthaben zu seinen Gunsten in Höhe von 485,14 €, dessen Zahlung er mit der Klage verlangt. Der Beklagte rechnete über die den genannten Zeitraum betreffenden Betriebskosten seinerseits am 12. Juli 2012 ab. Diese Abrechnung weist einen Saldo zu seinen Gunsten in Höhe von 1.051,44 € aus,auf dessen Zahlung der Beklagte den Kläger widerklagend in Anspruch nimmt.

3: Der Beklagte wies am Ende seiner Abrechnung vom 12. Juli 2012 darauf hin, dass die eingestellten Heizkosten nach dem prozentualen Vorjahresver- brauch auf 1.651,30 € und die Kosten für Warmwasser nach vergleichbaren Räumen auf 217,86 € geschätzt worden seien.Nach Auffassung des Klägers entspricht die Abrechnung vom 12. Juli 2012 nicht den formellen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, weil er nicht in der Lage sei, die Abrechnung auf ihre Richtigkeit zu überprüfen.

4: Das Amtsgericht hat die Klage und die Widerklage abgewiesen. Das Landgericht hat die lediglich vom Beklagten eingelegte Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Zahlungsanspruch weiter.

Entscheidungsgründe:

5: Die Revision hat Erfolg.

I.

6: Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen Folgendes ausgeführt:

7: Die Betriebskostenabrechnung des Beklagten vom 12. Juli 2012 genüge den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, so dass ein Zahlungsanspruch des Beklagten nicht bestehe.

8: Formell ordnungsgemäß sei eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspreche, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben darstelle sowie regelmäßig eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen enthalte. Hinsichtlich der Erläuterung des Umlageschlüssels sei erforderlich, dass der Vermieter offenlege, wie sich die jeweiligen Quoten ermittelten.

9: Anderes gelte allerdings, wenn die angegebenen Verbrauchswerte auf Schätzungen beruhten. Denn in diesem Fall sei der Wertansatz nicht aus sich heraus verständlich, so dass auch die Grundlagen der Schätzung anzugeben seien. Diesen Anforderungen genüge die Abrechnung der Beklagten vom 12. Juli 2012 nicht. Zwar sei in der Abrechnung angegeben, dass die Heizkosten nach dem prozentualen Vorjahresverbrauch und die Warmwasserkosten nach vergleichbaren Räumen geschätzt worden seien. Diese Angaben ließen jedoch nicht erkennen, welche der Schätzmethoden nach § 9a Heizkostenverordnung konkret Anwendung gefunden habe.

II.

10: Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts entspricht die dem Kläger von dem Beklagten für den Zeitraum 1. August 2010 bis 31. Juli 2011 erteilte Betriebskostenabrechnung vom 12. Juli 2012 den formellen Anforderungen.

11: 1. Wie das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend erkannt hat, ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Die Angaben in der Betriebskostenabrechnung müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr.; z.B. Senatsurteile vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 13; vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 197/11, NJW 2012, 1502 Rn. 23 f.; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493 Rn. 11; jeweils mwN).

12: 2. Diesen Anforderungen wird die Betriebskostenabrechnung des Beklagten vom 12. Juli 2012 gerecht.

13: a) Aus dieser Abrechnung sind sowohl der Gesamtbetrag der umzulegenden Heiz- und Warmwasserkosten (Heizung 6.483,24 €; Warmwasser 3.171,03 €) als auch der angewendete Umlagemaßstab ersichtlich.

14: Die Umlage nach Grundkosten (jeweils 30 % der Gesamtkosten) ist jeweils nach dem Flächenmaßstab erfolgt, wobei sowohl die Gesamtfläche als auch die Fläche der Wohnung des Klägers angegeben sind, so dass der sich für ihn ergebende Anteil rechnerisch nachvollziehbar ist.

15: Bei der Umlage nach Verbrauch (70 % der Gesamtkosten, bei den Heizkosten 4.538,27 €, bei den Warmwasserkosten 2.219,72 €) lässt sich der Abrechnung entnehmen, dass bezüglich der Heizkosten Verbrauchseinheiten und beim Warmwasser die verbrauchte Warmwassermenge zugrunde gelegt wurden.

16: Auch für die Wohnung des Klägers sind eine konkrete Warmwassermenge (22,82 cbm) angegeben, ferner für jeden Raum in der Wohnung konkrete Verbrauchseinheiten, deren Summe sich auf 8.260,75 Einheiten beläuft. Da in der Abrechnung außerdem die Gesamtsumme aller Verbrauchseinheiten im Abrechnungsobjekt angegeben ist (22.702,97 Einheiten), kann der als Anteil des Klägers ausgewiesene Betrag der Verbrauchskosten der Heizung (1.651,30 €) rechnerisch nachvollzogen werden. Entsprechendes gilt für die Umlage von 70 % der Warmwasserkosten nach Verbrauch, die nach dem Verhältnis des für die Wohnung des Klägers angegebenen Verbrauchs (22,82 cbm) zum Gesamtverbrauch (232,51 cbm) im Abrechnungsobjekt verteilt wurden. Eine in diesem Sinne verstandene Nachvollziehbarkeit genügt für die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung.

17: Dass die für die Wohnung des Klägers angesetzten Verbrauchseinheiten nicht auf abgelesenen Werten beruhen, sondern aufgrund einer "prozentualen Schätzung aufgrund des Vorjahresverbrauchs" ermittelt worden sind und die als Verbrauch angesetzte Warmwassermenge nicht auf einer Messung, sondern auf "einer Schätzung anhand vergleichbarer Räume" beruht, rechtfertigt keine andere Beurteilung.

18: b) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung und einer in der Instanzrechtsprechung (AG Berlin-Schöneberg, WuM 1978, 23; AG Neuruppin, WuM 2004, 538, 539; LG Berlin, GE 2007, 1190; LG Berlin, GE 2011, 612; AG Berlin-Charlottenburg, GE 2011, 756, 757; AG Köln, WuM 2012, 582; AG Berlin-Tiergarten, WuM 2012, 618, 619; OLG Köln, Urteil vom 25. Juli 2014 - 1 U 45/13, BeckRS 2014, 18065 unter II 2 c bb [zum Gewerberaum]) und im Schrifttum (Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 11. Aufl., § 9a HeizKV Rn. 30; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V 523; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2014, Anhang B zu § 556c BGB - HeizkostenV Rn. 9) vertretenen Ansicht, sind an die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung keine weitergehenden Anforderungen zu stellen. Insbesondere muss der Vermieter nicht bereits auf dieser Ebene darlegen und erläutern, auf welche Weise er in Fällen einer in der abzurechnenden Wohnung unterbliebenen Verbrauchsablesung die dann gemäß § 9a Abs. 1 Heizkostenverordnung als Verbrauchswerte dieser Wohnung anzusetzenden Werte im Einzelnen ermittelt hat. Es bedarf insoweit weder einer Beifügung der Vorjahresabrechnung, aus der die damals ermittelten Werte ersichtlich sind, noch weiterer Angaben oder Erläuterungen , anhand derer der Mieter die materielle Richtigkeit des für ihn angesetzten Werts im Einzelnen nachvollziehen kann, denn damit würde die Abrechnung überfrachtet (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 14; ähnlich: Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht 2013, § 9a HeizKV Rn. 3; Langenberg, Betriebskostenrecht, 7. Aufl., Rn. K 250). Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Heizkostenverordnung entspricht.

III.

19: Nach allem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, ist sie zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat sich - von seinem Rechtsstandpunkt folgerichtig - bisher nicht mit der materiellen Richtigkeit der Abrechnung des Klägers vom 12. Juli 2012 beschäftigt. Dies wird nachzuholen sein.

Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider
Dr. Bünger Kosziol
Vorinstanzen:
AG Mannheim, Entscheidung vom 26.07.2013 - 10 C 125/13 -
LG Mannheim, Entscheidung vom 26.03.2014 - 4 S 99/13 -

Verordnung über Heizkostenabrechnung - HeizkostenV | § 9a Kostenverteilung in Sonderfällen

(1) Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zu Grunde zu legen.

(2) Überschreitet die von der Verbrauchsermittlung nach Absatz 1 betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die Kosten ausschließlich nach den nach § 7 Absatz 1 Satz 5 und § 8 Absatz 1 für die Verteilung der übrigen Kosten zu Grunde zu legenden Maßstäben zu verteilen.

Bundesgerichtshof Urteil, 12. Nov. 2014 - VIII ZR 112/14

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 112/14 Verkündet am:

12. November 2014

Ring

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 556 Abs. 3; HeizkostenVO § 9 Abs. 1

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne

Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen

Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter

vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Heizkostenverordnung entspricht.

Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht.

BGH, Urteil vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14 - LG Mannheim

AG Mannheim

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 12. November 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowiedie

Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol

für Recht erkannt:

Tatbestand:

1: Der Kläger ist seit 2003 Mieter einer Wohnung in Mannheim. Der Beklagte erwarb die Wohnung nach Abschluss des Mietvertrags und trat als Vermieter in das Mietverhältnis ein.

2: Der Kläger, der nach den Vereinbarungen im Mietvertrag zu monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen verpflichtet ist, errechnete für den Zeitraum 1. August 2010 bis 31. Juli 2011 ein Betriebskostenguthaben zu seinen Gunsten in Höhe von 485,14 €, dessen Zahlung er mit der Klage verlangt. Der Beklagte rechnete über die den genannten Zeitraum betreffenden Betriebskosten seinerseits am 12. Juli 2012 ab. Diese Abrechnung weist einen Saldo zu seinen Gunsten in Höhe von 1.051,44 € aus,auf dessen Zahlung der Beklagte den Kläger widerklagend in Anspruch nimmt.

3: Der Beklagte wies am Ende seiner Abrechnung vom 12. Juli 2012 darauf hin, dass die eingestellten Heizkosten nach dem prozentualen Vorjahresver- brauch auf 1.651,30 € und die Kosten für Warmwasser nach vergleichbaren Räumen auf 217,86 € geschätzt worden seien.Nach Auffassung des Klägers entspricht die Abrechnung vom 12. Juli 2012 nicht den formellen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, weil er nicht in der Lage sei, die Abrechnung auf ihre Richtigkeit zu überprüfen.

4: Das Amtsgericht hat die Klage und die Widerklage abgewiesen. Das Landgericht hat die lediglich vom Beklagten eingelegte Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Zahlungsanspruch weiter.

Entscheidungsgründe:

5: Die Revision hat Erfolg.

I.

6: Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen Folgendes ausgeführt:

7: Die Betriebskostenabrechnung des Beklagten vom 12. Juli 2012 genüge den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, so dass ein Zahlungsanspruch des Beklagten nicht bestehe.

8: Formell ordnungsgemäß sei eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspreche, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben darstelle sowie regelmäßig eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen enthalte. Hinsichtlich der Erläuterung des Umlageschlüssels sei erforderlich, dass der Vermieter offenlege, wie sich die jeweiligen Quoten ermittelten.

9: Anderes gelte allerdings, wenn die angegebenen Verbrauchswerte auf Schätzungen beruhten. Denn in diesem Fall sei der Wertansatz nicht aus sich heraus verständlich, so dass auch die Grundlagen der Schätzung anzugeben seien. Diesen Anforderungen genüge die Abrechnung der Beklagten vom 12. Juli 2012 nicht. Zwar sei in der Abrechnung angegeben, dass die Heizkosten nach dem prozentualen Vorjahresverbrauch und die Warmwasserkosten nach vergleichbaren Räumen geschätzt worden seien. Diese Angaben ließen jedoch nicht erkennen, welche der Schätzmethoden nach § 9a Heizkostenverordnung konkret Anwendung gefunden habe.

II.

10: Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts entspricht die dem Kläger von dem Beklagten für den Zeitraum 1. August 2010 bis 31. Juli 2011 erteilte Betriebskostenabrechnung vom 12. Juli 2012 den formellen Anforderungen.

11: 1. Wie das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend erkannt hat, ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Die Angaben in der Betriebskostenabrechnung müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr.; z.B. Senatsurteile vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 13; vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 197/11, NJW 2012, 1502 Rn. 23 f.; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493 Rn. 11; jeweils mwN).

12: 2. Diesen Anforderungen wird die Betriebskostenabrechnung des Beklagten vom 12. Juli 2012 gerecht.

13: a) Aus dieser Abrechnung sind sowohl der Gesamtbetrag der umzulegenden Heiz- und Warmwasserkosten (Heizung 6.483,24 €; Warmwasser 3.171,03 €) als auch der angewendete Umlagemaßstab ersichtlich.

14: Die Umlage nach Grundkosten (jeweils 30 % der Gesamtkosten) ist jeweils nach dem Flächenmaßstab erfolgt, wobei sowohl die Gesamtfläche als auch die Fläche der Wohnung des Klägers angegeben sind, so dass der sich für ihn ergebende Anteil rechnerisch nachvollziehbar ist.

15: Bei der Umlage nach Verbrauch (70 % der Gesamtkosten, bei den Heizkosten 4.538,27 €, bei den Warmwasserkosten 2.219,72 €) lässt sich der Abrechnung entnehmen, dass bezüglich der Heizkosten Verbrauchseinheiten und beim Warmwasser die verbrauchte Warmwassermenge zugrunde gelegt wurden.

16: Auch für die Wohnung des Klägers sind eine konkrete Warmwassermenge (22,82 cbm) angegeben, ferner für jeden Raum in der Wohnung konkrete Verbrauchseinheiten, deren Summe sich auf 8.260,75 Einheiten beläuft. Da in der Abrechnung außerdem die Gesamtsumme aller Verbrauchseinheiten im Abrechnungsobjekt angegeben ist (22.702,97 Einheiten), kann der als Anteil des Klägers ausgewiesene Betrag der Verbrauchskosten der Heizung (1.651,30 €) rechnerisch nachvollzogen werden. Entsprechendes gilt für die Umlage von 70 % der Warmwasserkosten nach Verbrauch, die nach dem Verhältnis des für die Wohnung des Klägers angegebenen Verbrauchs (22,82 cbm) zum Gesamtverbrauch (232,51 cbm) im Abrechnungsobjekt verteilt wurden. Eine in diesem Sinne verstandene Nachvollziehbarkeit genügt für die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung.

17: Dass die für die Wohnung des Klägers angesetzten Verbrauchseinheiten nicht auf abgelesenen Werten beruhen, sondern aufgrund einer "prozentualen Schätzung aufgrund des Vorjahresverbrauchs" ermittelt worden sind und die als Verbrauch angesetzte Warmwassermenge nicht auf einer Messung, sondern auf "einer Schätzung anhand vergleichbarer Räume" beruht, rechtfertigt keine andere Beurteilung.

18: b) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung und einer in der Instanzrechtsprechung (AG Berlin-Schöneberg, WuM 1978, 23; AG Neuruppin, WuM 2004, 538, 539; LG Berlin, GE 2007, 1190; LG Berlin, GE 2011, 612; AG Berlin-Charlottenburg, GE 2011, 756, 757; AG Köln, WuM 2012, 582; AG Berlin-Tiergarten, WuM 2012, 618, 619; OLG Köln, Urteil vom 25. Juli 2014 - 1 U 45/13, BeckRS 2014, 18065 unter II 2 c bb [zum Gewerberaum]) und im Schrifttum (Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 11. Aufl., § 9a HeizKV Rn. 30; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V 523; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2014, Anhang B zu § 556c BGB - HeizkostenV Rn. 9) vertretenen Ansicht, sind an die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung keine weitergehenden Anforderungen zu stellen. Insbesondere muss der Vermieter nicht bereits auf dieser Ebene darlegen und erläutern, auf welche Weise er in Fällen einer in der abzurechnenden Wohnung unterbliebenen Verbrauchsablesung die dann gemäß § 9a Abs. 1 Heizkostenverordnung als Verbrauchswerte dieser Wohnung anzusetzenden Werte im Einzelnen ermittelt hat. Es bedarf insoweit weder einer Beifügung der Vorjahresabrechnung, aus der die damals ermittelten Werte ersichtlich sind, noch weiterer Angaben oder Erläuterungen , anhand derer der Mieter die materielle Richtigkeit des für ihn angesetzten Werts im Einzelnen nachvollziehen kann, denn damit würde die Abrechnung überfrachtet (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 14; ähnlich: Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht 2013, § 9a HeizKV Rn. 3; Langenberg, Betriebskostenrecht, 7. Aufl., Rn. K 250). Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Heizkostenverordnung entspricht.

III.

19: Nach allem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, ist sie zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat sich - von seinem Rechtsstandpunkt folgerichtig - bisher nicht mit der materiellen Richtigkeit der Abrechnung des Klägers vom 12. Juli 2012 beschäftigt. Dies wird nachzuholen sein.

Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider
Dr. Bünger Kosziol
Vorinstanzen:
AG Mannheim, Entscheidung vom 26.07.2013 - 10 C 125/13 -
LG Mannheim, Entscheidung vom 26.03.2014 - 4 S 99/13 -

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.: der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.: der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.: der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.

dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,

2.

3.

der Mieter

a): für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b): in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

1.: eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.: die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.: der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.: der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.: der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.: der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bundesgerichtshof Urteil, 10. Okt. 2012 - VIII ZR 107/12

Hiervon geht auch das Berufungsgericht im Ansatzpunkt zutreffend aus. Allerdings muss bei der Bewertung einer Pflichtverletzung als "nicht unerheblich" die Dauer und die Höhe des Zahlungsverzugs berücksichtigt werden. Nicht jeder geringfügige oder nur kurzfristige Zahlungsverzug rechtfertigt die Annahme einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung. In Anlehnung an die überwiegend vertretenen Auffassungen erscheint dem Senat die Erheblichkeitsgrenze nicht überschritten, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und zudem die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt. Hier befand sich der Beklagte im Zeitpunkt der Kündigung vom 12. November 2010 mit der Miete für November neun Tage in Verzug, so dass die Grenze zur "nicht unerheblichen" Pflichtverletzung noch nicht überschritten war.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 560 Veränderungen von Betriebskosten

(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.

(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 271 Leistungszeit

(1) Ist eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen, so kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen, der Schuldner sie sofort bewirken.

(2) Ist eine Zeit bestimmt, so ist im Zweifel anzunehmen, dass der Gläubiger die Leistung nicht vor dieser Zeit verlangen, der Schuldner aber sie vorher bewirken kann.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 560 Veränderungen von Betriebskosten

(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.

(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 133 Auslegung einer Willenserklärung

Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 157 Auslegung von Verträgen

Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 560 Veränderungen von Betriebskosten

(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.

(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.: der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.: der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.: der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.