Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Schadensersatz aus einem Kaufvertrag über ein Hausgrundstück in Anspruch. Mit notariellem Kaufvertrag vom 30.09.2011, UR-Nr. ######### des Notars M in X, verkauften die Beklagten der Klägerin den mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundbesitz G1 bei dem Amtsgericht X eingetragen im Grundbuch E Blatt ####. Es handelt sich dabei um ein historisches Gebäude aus dem Baujahr ####. Als Kaufpreis wurden 420.000,00 € vereinbart. In § 5 Abs. 1 des Kaufvertrages (Bl. 41 GA) ist vereinbart:

„Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks, des Gebäudes und der eventuell mitverkauften beweglichen Sachen sind ausgeschlossen, insbesondere hinsichtlich eines bestimmten Flächeninhaltes. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn der Verkäufer handelt arglistig oder vorsätzlich. Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Sachmängel nicht bekannt sind und die für die Bebauung erforderlichen Genehmigungen erteilt sind. Der Käufer hat das Kaufobjekt besichtigt; er kauft es im gegenwärtigen, altersbedingten Zustand. ...“

Vor Abschluss des Kaufvertrages war ein Exposé der W vorhanden, das auf dem Deckblatt u.a. die Angabe „Zustand: teil-/vollsaniert“ enthielt. In der weiteren Objektbeschreibung finden sich die Äußerungen „Das Haus wurde ca. #### erbaut und in den Jahren #### bis #### kernsaniert“ sowie „Im Jahre 1996/97 wurde diese Immobilie verkauft und es wurden umfangreiche Renovierungs-/Sanierungsarbeiten durchgeführt.“ (Bl. 46/47 GA). Zwischen den Parteien ist streitig, wer diese Angaben in dem Exposé veranlasst hat und inwieweit dieses Exposé für die Kaufentscheidung der Klägerin ursächlich war. Zudem war ein Gutachten zur Verkehrswertermittlung von den Beklagten in Auftrag gegeben und von dem Sachverständigen E2 F unter dem 17.02.2010 erstellt worden, auf das wegen des Inhalts Bezug genommen wird (Bl. 51 ff. GA). Unter dem 14.01.2003 hatte bereits der Sachverständige I ein Gutachten zur Wertermittlung erstellt, auf das ebenfalls wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Anlagenheft).

Die Klägerin behauptet,

das Gebäude sei mit dem sog. Echten Hausschwamm (Serpula lacrymans) befallen gewesen, der starke Braunfäule mit Würfelbruch verursacht habe und bereits durch den Putz und das Mauerwerk gewachsen sei. Dieser Hausschwamm sei bereits bei Abschluss des Kaufvertrages vorhanden gewesen, was anhand der Schwere des Befalls zu erkennen gewesen sei. Der Hausschwamm habe sich auf große Teile der Deckenbalken im Erdgeschoss sowie 90 % der Sparrenköpfe auf der Traufseite erstreckt, so dass die Tragfähigkeit und Statik des Gebäudes nicht mehr gewährleistet gewesen sei. Das befallene Holz habe im Bereich der schadhaften Stellen vollständig und 1,50 Meter darüber hinaus entfernt werden müssen. Das Mauerwerk habe mit einem Bekämpfungsmittel getränkt werden und mit Sperrputz versehen werden müssen. Die genaue Untersuchung sowie die Erneuerung der Deckenballen habe das Entfernen und Wiederherstellen der Bodenbeplankung erforderlich gemacht. Des weiteren habe die Innenwanddämmung an der Außenwand entfernt werden müssen. Die Deckenbalken seien an 90 % der Auflagerpunkte im Außenmauerwerk erneuert worden. An drei Stellen des Gebäudes sind tragende Balken, auf denen eine gemauerte Wand steht, erneuert worden. Die Fußpfette wurde an der Traufseite komplett erneuert, an der anderen Seite über eine Länge von 1,50 Meter. Wegen der Erneuerung der Deckenbalkenauflager habe das Mauerwerk auf den Auflagern zurückgebaut und wiederhergestellt werden müssen. Nach dem Entfernen der Dämmplatten sei sichtbar geworden, dass die Fensterstürze einsturzgefährdet gewesen seien, die Hölzer im Mauerwerk marode gewesen seien und lose Mauersteine vorhanden gewesen seien. Die Dacheindeckung und zwei vorhandene Dachgauben hätten entfernt und erneuert werden müssen, weil 90 % der Sparrenköpfe im Traufbereich und die Dachgauben in Gänze beschädigt gewesen seien. Die eingemauerten Sparren hätten freigelegt, ausgebaut, erneuert und wieder eingemauert werden müssen. Die oberste Lage des Gesimses und weitere einzelne Steine hätten erneuert werden müssen. Das vorhandene Heizsystem habe erneuert werden müssen. Das Bad im Obergeschosse habe komplett demontiert werden müssen. Zudem seien statische Sicherungsmaßnahmen ausgeführt worden. Hierfür seien Kosten in Höhe von 128.807,44 € angefallen. Für weiter auszuführende Arbeiten müssten noch 72.516,64 € aufgewendet werden. Die Klägerin behauptet weiter, eine Kernsanierung habe entgegen der Angaben in dem Maklerprospekt nicht stattgefunden, da der Hausschwamm bei diesen Arbeiten offen zutage getreten wäre. Denn bei einer Kernsanierung wären sämtliche bauliche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden, um die Bausubstanz vollständig wiederherzustellen und das Gebäude in einen neuwertigen Zustand zu versetzen. Hierfür wäre das Gebäude bis auf die tragenden Strukturen, wie etwa Fundamente, tragende Wände und Decken zurückgebaut worden. Es sei ausgeschlossen, dass bei einer Kernsanierung der Befall mit Hausschwamm unerkannt geblieben wäre. Die Angaben in dem Exposé hinsichtlich der Kernsanierung hätten allein auf Erklärungen der Beklagten beruht. Dieses Exposé habe den Verkaufsverhandlungen zwischen der W und ihr zugrundegelegen. Bei der Besichtigung des Gebäudes habe der Beklagte zu 2. zudem einige Stellen gezeigt, an denen er selbst Sanierungsmaßnahmen durchgeführt habe. Sie habe einen Feuchtegeruch wahrgenommen, den der Beklagte zu 2. auf die Feuchtigkeit im Keller zurückgeführt habe. Die Klägerin ist der Ansicht, durch die Angaben im Exposé sei eine Beschaffenheitsvereinbarung gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB getroffen worden, da dieses eine öffentliche Äußerung eines Verkäufergehilfen darstelle, und die darin enthaltenen Angaben eine zu erwartende Sollbeschaffenheit darstellten. Die Beklagten hätten sie arglistig getäuscht, indem sei entweder den Befall mit Hausschwamm verschwiegen hätten, über den aufzuklären gewesen sei, oder hinsichtlich der Kernsanierung falsche Angaben gemacht hätten. Sie habe darauf vertrauen dürfen, dass die Angaben in dem Exposé zur Kernsanierung zutreffend seien. Wegen der arglistigen Täuschung könnten sich die Beklagten nicht auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen. Eine Fristsetzung gemäß § 281 Abs. 2 BGB sei im Hinblick auf die arglistige Täuschung nicht erforderlich.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 201.324,08 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten,

sie hätten gegenüber der W nie behauptet, das Kaufobjekt sei kernsaniert worden. Ihnen sei nicht aufgefallen, dass in dem Exposé unterschiedliche Angaben vorhanden gewesen sein. Sie hätten auch keine Kenntnis von dem Vorhandensein von Hausschwamm gehabt. Dieser habe bei einer Kernsanierung auch nicht auffallen müssen. Sie selbst hätten das Objekt erst mit Kaufvertrag vom 18.12.2003 erworben, als die Renovierungsmaßnahmen bereits abgeschlossen gewesen seien. Zudem sei in dem Exposé auch ausdrücklich von einer Teil-/Vollsanierung die Rede, wobei es sich gerade nicht um ein Kernsanierung handele. Es sei ohne weiteres sichtbar gewesen, dass keine Kernsanierung durchgeführt worden sei, da die Dachkonstruktion samt Dacheindeckung sowie die Fassade und die Fenster und Türen nicht erneuert worden sei. Da die Klägerin Architektin sei, habe sie dieses erkennen können. Zudem hätten ihr als Architektin die widersprüchlichen Angaben im Exposé auffallen müssen. Das Objekt sei überdies ausschließlich aufgrund der mehrfachen persönlichen Besichtigungstermine und aufgrund der Empfehlung eines vorherigen, der Klägerin nahestehenden Kaufinteressen gekauft worden. Der Klägerin sei zudem bekannt gewesen, dass die Beklagten zum Zeitpunkt der Durchführung der angeblichen Kernsanierung noch nicht Eigentümer gewesen seien und deshalb dazu keine Angaben aus eigener Wahrnehmung hätten machen können. In den beiden Verkehrswertgutachten vom 14.01.2003 und vom 17.02.2010 seien keine Schäden an den Holzbalken festgestellt worden. Das Gutachten vom 17.02.2010, auf das die Klägerin Bezug nehme, habe ihr bei Abschluss des Kaufvertrages noch nicht vorgelegen. Bis Ende November 2011 hätten sie, die Beklagten, das Haus bewohnt und es habe sich kein Befall mit Hausschwamm gezeigt. Nach Übergabe des Kaufobjekts an die Klägerin habe dieses fast eineinhalb Jahre leer gestanden, wodurch das Entstehen des Hausschwamms begünstigt werde, da er erst bei einer Holzfeuchtigkeit von 35-60 % entstehe und in einem bewohnten Objekt die Holzfeuchtigkeit zwischen 10-15 % liege. Der Hauschwamm sei daher erst in der Zeit des Leerstandes entstanden. Die Klägerin habe bei der Besichtigung des Objekts ohne Bezugnahme auf das Exposé angekündigt, das Kaufobjekt umfangreich renovieren zu wollen, wobei sie genau die Renovierungsmaßnahmen angekündigt habe, die sie jetzt als Schadenspositionen geltend mache. So habe sie angekündigt, die Böden seien ihr zu dunkel und sie werde eine Badezimmerumgestaltung durchführen. Zudem habe sie das Heizungssystem erneuern sowie Türen und Oberböden erneuern wollen. Die Beklagten sind der Ansicht, sie hätten sich auf die Feststellungen der beiden Sachverständigen verlassen dürfen. Die Klägerin mache zudem Kosten geltend für Arbeiten, die sie ohnehin geplant habe. Der Sachvortrag der Klägerin zu dem Hausschwammbefall sei unsubstantiiert. Der Klägerin sei zudem eine Fristsetzung zumutbar gewesen, da sie mit ihnen, den Beklagten, nach dem Kaufvertragsabschluss über einen längeren Zeitraum noch Kontakt gehabt habe.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen C. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 07.12.2015 (Bl. 150 ff. GA) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme keinen Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 437 Nr. 3, 281, 280 BGB gegen die Beklagten.

Die Klägerin macht geltend, die Beklagten hätten durch das Maklerexposé zugesichert, dass das Kaufobjekt kernsaniert worden sei. Da die Parteien eine Kernsanierung nicht im Kaufvertrag als Beschaffenheit der Kaufsache vereinbart haben und dieser Umstand weder die vertraglich vorausgesetzte noch die gewöhnliche Verwendung der Sache im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB betrifft und auch keine übliche Beschaffenheit darstellt, kommt insoweit nur eine Beschaffenheit gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB durch öffentliche Äußerung eines Verkäufergehilfen in Betracht. Eine solche öffentliche Äußerung kann dem Grunde nach in einem Maklerexposé vorliegen (BGH, NZM 2012, 469; OLG Hamm, NJOZ 2009, 1588; OLG Hamm, NJW-RR 2010, 1643; OLG Bremen, NJW-RR 2014, 791)

Voraussetzung hierfür ist, dass es sich um konkrete Aussagen zur Beschaffenheit handelt (Münchener Kommentar zum BGB/Westermann, 6. Auflage, § 434, Rz. 28; Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Auflage, § 434, Rz. 37), da nur dann auch eine bestimmte Erwartung des Käufers im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB geweckt werden kann.

Das Exposé, auf das die Klägerin abstellt, enthält zwar zu den Sanierungsarbeiten verschiedene Aussagen. Denn auf der ersten Seite wird angegeben: „teil-/vollsaniert“, wobei hier bereits die beiden enthaltenen Aussagen einander ausschließen, so dass unklar ist, welche von beiden Aussagen zutreffen soll. Auf der zweiten Seite ist von „Kernsanierung“ die Rede, was wiederum nicht zwingend mit Vollsanierung oder Teilsanierung gleichzusetzen ist. Schließlich erwähnt das Exposé noch „umfangreiche Renovierungs-/Sanierungsarbeiten“, was keinerlei Rückschluss auf die durchgeführten Arbeiten zulässt, da Renovierung in der Regel mit Schönheitsreparaturen gleichgesetzt wird und Sanierung weit darüber hinausgehen kann. In der Gesamtschau sticht jedoch der Begriff „kernsaniert“ hervor, so dass die Begriffe „teil-/vollsaniert“ jedenfalls jeweils eine Kernsanierung betreffen. Insofern läge eine öffentliche Äußerung eines Verkäufergehilfen vor.

Das Fehlen einer Beschaffenheit gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB unterliegt aber ebenfalls dem vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss. Denn diese Beschaffenheit ist nicht eine zugesicherte Beschaffenheit im Sinne einer Garantie gemäß § 444 BGB, sondern eine Beschaffenheit gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB, die wirksam durch einen Haftungsausschluss erfasst wird. Denn der umfassende Gewährleistungsausschluss wurde in dem Notarvertrag deutlich nach der Beschaffenheitserklärung in dem Maklerexposé vereinbart, ohne dass die Klägerin hinsichtlich der Kernsanierung eine Einstandspflicht der Beklagten gefordert hätte (vgl. OLG Saarbrücken, Urteil vom 28.08.2013, 1 U 377/12, BeckRS 2013, 16418). Die Klägerin könnte insoweit nur dann Ansprüche geltend machen, wenn den Beklagten Arglist zur Last zu legen wäre. Arglist im Rechtssinne liegt vor, wenn der Verkäufer die Unrichtigkeit der von ihm gemachten Angaben im Sinne eines bedingten Vorsatzes billigend in Kauf nimmt, was bereits dann der Fall ist, wenn er Angaben ins Blaue hinein macht (OLG Hamm, NJW–RR 2010, 1643). Ein wissentliches oder bedingt vorsätzliches Mitwirken der Beklagten daran, dass diese Angaben in das Exposé gelangt sind, ist erforderlich, da der Makler zwar Gehilfe im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB ist, nicht aber Erfüllungsgehilfe (Palandt/Sprau, BGB, 73. Auflage, Einf. v. § 652, Rz.9), es sei denn seine Tätigkeit geht über die bloßen Maklerdienste hinaus durch Übernahme von Aufgaben, die typischerweise dem Verkäufer obliegen (Palandt aaO.). Letzteres ist hier nicht vorgetragen, so dass es darauf ankommt, welche Erklärungen die Beklagten gegenüber dem Makler abgegeben haben und wie das Exposé entstanden ist.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nicht fest, dass die Angaben in dem Exposè bezüglich der Kernsanierung von den Beklagten stammen. Der Zeuge C hat zwar ausgesagt, dass er aus dem Umstand, dass der Begriff „kernsaniert“ in dem Exposé enthalten ist, darauf schließe, dass dieser Begriff von den Beklagten so genannt worden sei. Sodann hat er bekundet, er könne ausschließen, dass er bzw. seine Kollegen den Begriff eigenständig in das Exposé aufgenommen hätten. Er hat in seiner weiteren Aussage darauf verwiesen, dass der Begriff der Kernsanierung eine gewisse Bedeutung habe. Auf der anderen Seite hat der Zeuge C aber auch ausgesagt, dass die Angabe „teilsaniert“ bzw. „vollsaniert“ aus den Angaben der Kunden geschlossen würden. Hieraus ergibt sich, dass der Zeuge und seine Kollegen hinsichtlich des Sanierungsumfangs durchaus Begriffe verwenden, die von den Veräußerern nicht ausdrücklich genannt werden, sondern die sie aus den Schilderungen der tatsächlichen Gegebenheiten und durchgeführten Arbeiten schließen. Zudem hat der Zeuge auch eingeräumt, dass der Ausdruck „viel Liebe zum Detail“ vollständig von ihm stamme. Auch hat der Zeuge bekundet, dass ihm bei Erstellung des Exposés nicht bewusst gewesen sei, dass der Begriff „kernsaniert“ einen Unterschied zu anderen Sanierungsbegriffen darstellen könne. Aus der letztgenannten Aussage des Zeugen ergibt sich, dass dem Zeugen eine Problematik hinsichtlich des Begriffs „kernsaniert“ zu dem damaligen Zeitpunkt nicht bewusst war. Daher ist es nicht nachvollziehbar, dass der Zeuge zwar einräumt, andere Sanierungsbegriffe wie „teilsaniert“ und „vollsaniert“ auch ohne ausdrückliche Angabe von Veräußerern aus den Umständen zu schließen, zugleich aber behauptet, dass gerade der Begriff „kernsaniert“ nicht in gleicher Weise als Rückschluss ohne ausdrückliche Erwähnung verwendet werde – obwohl bei dem Zeugen zum damaligen Zeitpunkt keinerlei Problembewusstsein hinsichtlich unterschiedlicher Sanierungsbegriffe bestanden hat. Der Zeuge hat zudem seine Aussage, dass die Beklagten den Begriff „kernsaniert“ genannt hätten, nur als Rückschluss geschildert aus dem Umstand, dass der Begriff im Exposé enthalten war. Da er aber selbst andere Sanierungsbegriffe auch ohne ausdrückliche Erwähnung in Exposés aufnimmt, ist dieser Rückschluss nicht tragkräftig. Aus diesem Grund verbleiben nicht nur unerhebliche Zweifel daran, dass der in dem Exposé genannte Begriff „Kernsanierung“ von den Beklagten stammt. Das Gericht muss aber anhand der Beweisaufnahme eine Gewissheit erlangen, die den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (Zöller/Greger, ZPO, 30. Auflage, § 286, Rz. 19 m.w.N.). Dieser Grad an Gewissheit wird angesichts der vorgenannten Umstände nicht erreicht. Da die Klägerin insoweit die Beweislast obliegt (OLG Hamm, NJOZ 2009, 1588; Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Auflage, § 444, Rz. 4), geht das offene Beweisergebnis zu ihren Lasten.

Anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass die Beklagten das Exposé zur Genehmigung erhalten haben und diese Genehmigung erteilt haben. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass auch dem Zeugen C, der als Makler mit einer Vielzahl von zu veräußernden Objekten befasst ist, nicht bewusst war, was die Nennung dieses Begriffs „kernsaniert“ in einem Exposé bedeuten kann. Da auch nicht feststeht, dass die Beklagten diesen Begriff gegenüber dem Zeugen genannt haben, besteht die nicht fernliegende Möglichkeit, dass der Zeuge diese Beschreibung ebenso wie die Begriffe „teil-/vollsaniert“ aus den Schilderungen der Beklagten als Rückschluss entnommen hat. Der Beklagte zu 2. hat nachvollziehbar und glaubhaft ausgesagt, dass er den Zeugen C beauftragt habe, weil er selbst sich nicht mit Hausverkäufen auskennt. Dass den Beklagten die mögliche Tragweite und Bedeutung der genannten Begriffe im einzelnen nicht bekannt oder bewusst war, ist ohne weiteres nachvollziehbar, da auch der Zeuge C insoweit kein Problembewusstsein hatte.

Soweit die Klägerin sich darauf beruft, die Beklagten hätten den Hausschwamm arglistig verschwiegen, der ihnen aufgrund der Sanierungsarbeiten bekannt sein musste, trägt sie zwar einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB vor, da das Objekt bei Vorhandensein von Hausschwamm jedenfalls nicht die zu erwartende Beschaffenheit aufweist. Insoweit greift jedoch ebenfalls der Gewährleistungsausschluss, da die Klägerin ein arglistiges Verschweigen der Beklagten im Sinne des § 444 BGB bereits nicht schlüssig darlegt.

Unstreitig erfolgten die Sanierungsarbeiten – welchen Umfang sie auch immer gehabt haben mögen – vor dem Eigentumserwerb durch die Beklagten. Die Klägerin ist diesem Vortrag der Beklagten nicht entgegengetreten. Damit aber konnten die Beklagten durch Sanierungsarbeiten an dem Haus keine Kenntnis von dem Hausschwamm erlangen. Zwar trägt die Klägerin vor, der Beklagte zu 2. habe ebenfalls Arbeiten an dem Haus vorgenommen. Sie legt aber nicht dar, welcher Art diese Arbeiten gewesen sein sollen und behauptet auch nicht, die Beklagten hätten durch nach 2003 vorgenommene Arbeiten Kenntnis von dem Hausschwamm haben müssen. Es ist dem Vortrag der Klägerin nicht zu entnehmen, woher die Beklagten von dem Hausschwamm hätten wissen müssen, da sie die angebliche Kernsanierung unstreitig nicht selbst durchgeführt haben. Zudem wenden die Beklagten zu recht ein, dass sie das Kaufobjekt ebenfalls unstreitig nach Abschluss der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen Ende 2003 erworben haben, was nach den Behauptungen der Klägerin bedeuten würde, dass sie in Kenntnis des Vorhandenseins von Hausschwamm das Objekt erworben hätten. Dieses liegt jedoch offensichtlich fern und die Klägerin trägt keine konkreten Umstände vor, die für einen solche Erwerb trotz Kenntnis der Beklagten vom Hausschwamm sprechen würden. Auch auf den gerichtlichen Hinweis vom 07.12.2015 (Bl. 152 GA) hat die Klägerin ihren Sachvortrag zu der behaupteten Kenntnis der Beklagten von dem Hausschwamm nicht weiter substantiiert.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Vollstreckbarkeitserklärung ergibt sich aus § 709 ZPO.

Streitwert: 201.324,08 €

Urteilsbesprechung zu Landgericht Duisburg Anerkenntnisurteil, 25. Jan. 2016 - 13 O 103/14

Urteilsbesprechungen zu Landgericht Duisburg Anerkenntnisurteil, 25. Jan. 2016 - 13 O 103/14

Referenzen - Gesetze

BGB

Landgericht Duisburg Anerkenntnisurteil, 25. Jan. 2016 - 13 O 103/14 zitiert 8 §§.

BGB

(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht. (2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wen

Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,1.nach § 439 Nacherfüllung verlangen,2.nach den §§ 440, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktreten

Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sac

Referenzen - Urteile

Landgericht Duisburg Anerkenntnisurteil, 25. Jan. 2016 - 13 O 103/14 zitiert oder wird zitiert von 1 Urteil(en).

Landgericht Duisburg Anerkenntnisurteil, 25. Jan. 2016 - 13 O 103/14 zitiert 1 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

bei uns veröffentlicht am 28.08.2013

Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken

Tenor 1. Die Berufung des Klägers gegen das am 30. Mai 2012 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken, 9 O 421/11, wird zurückgewiesen. 2. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. 3. Das Urteil ist, ebenso wie das

RechtsgebieteAnlegerrecht Handels- und Gesellschaftsrecht Immobilienrecht andere Wirtschaftsrecht

Referenzen

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 434 Sachmangel

(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht.

(2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie

1.: die vereinbarte Beschaffenheit hat,
2.: sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und
3.: mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird.

Zu der Beschaffenheit nach Satz 1 Nummer 1 gehören Art, Menge, Qualität, Funktionalität, Kompatibilität, Interoperabilität und sonstige Merkmale der Sache, für die die Parteien Anforderungen vereinbart haben.

(3) Soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, entspricht die Sache den objektiven Anforderungen, wenn sie

1.

sich für die gewöhnliche Verwendung eignet,

2.

eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann unter Berücksichtigung

a): der Art der Sache und
b): der öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden,

3.

der Beschaffenheit einer Probe oder eines Musters entspricht, die oder das der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt hat, und

4.

mit dem Zubehör einschließlich der Verpackung, der Montage- oder Installationsanleitung sowie anderen Anleitungen übergeben wird, deren Erhalt der Käufer erwarten kann.

Zu der üblichen Beschaffenheit nach Satz 1 Nummer 2 gehören Menge, Qualität und sonstige Merkmale der Sache, einschließlich ihrer Haltbarkeit, Funktionalität, Kompatibilität und Sicherheit. Der Verkäufer ist durch die in Satz 1 Nummer 2 Buchstabe b genannten öffentlichen Äußerungen nicht gebunden, wenn er sie nicht kannte und auch nicht kennen konnte, wenn die Äußerung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in derselben oder in gleichwertiger Weise berichtigt war oder wenn die Äußerung die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte.

(4) Soweit eine Montage durchzuführen ist, entspricht die Sache den Montageanforderungen, wenn die Montage

1.: sachgemäß durchgeführt worden ist oder
2.: zwar unsachgemäß durchgeführt worden ist, dies jedoch weder auf einer unsachgemäßen Montage durch den Verkäufer noch auf einem Mangel in der vom Verkäufer übergebenen Anleitung beruht.

(5) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die vertraglich geschuldete Sache liefert.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 281 Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung

(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nur verlangen, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht wie geschuldet bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nicht verlangen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.

(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.

(3) Kommt nach der Art der Pflichtverletzung eine Fristsetzung nicht in Betracht, so tritt an deren Stelle eine Abmahnung.

(4) Der Anspruch auf die Leistung ist ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.

(5) Verlangt der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung, so ist der Schuldner zur Rückforderung des Geleisteten nach den §§ 346 bis 348 berechtigt.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 437 Rechte des Käufers bei Mängeln

Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,

1.: nach § 439 Nacherfüllung verlangen,
2.: nach den §§ 440, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktreten oder nach § 441 den Kaufpreis mindern und
3.: nach den §§ 440, 280, 281, 283 und 311a Schadensersatz oder nach § 284 Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 434 Sachmangel

(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht.

(2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie

1.: die vereinbarte Beschaffenheit hat,
2.: sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und
3.: mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird.

(3) Soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, entspricht die Sache den objektiven Anforderungen, wenn sie

1.

sich für die gewöhnliche Verwendung eignet,

2.

eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann unter Berücksichtigung

a): der Art der Sache und
b): der öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden,

3.

der Beschaffenheit einer Probe oder eines Musters entspricht, die oder das der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt hat, und

4.

mit dem Zubehör einschließlich der Verpackung, der Montage- oder Installationsanleitung sowie anderen Anleitungen übergeben wird, deren Erhalt der Käufer erwarten kann.

(4) Soweit eine Montage durchzuführen ist, entspricht die Sache den Montageanforderungen, wenn die Montage

1.: sachgemäß durchgeführt worden ist oder
2.: zwar unsachgemäß durchgeführt worden ist, dies jedoch weder auf einer unsachgemäßen Montage durch den Verkäufer noch auf einem Mangel in der vom Verkäufer übergebenen Anleitung beruht.

(5) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die vertraglich geschuldete Sache liefert.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 444 Haftungsausschluss

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 434 Sachmangel

(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht.

(2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie

1.: die vereinbarte Beschaffenheit hat,
2.: sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und
3.: mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird.

(3) Soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, entspricht die Sache den objektiven Anforderungen, wenn sie

1.

sich für die gewöhnliche Verwendung eignet,

2.

eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann unter Berücksichtigung

a): der Art der Sache und
b): der öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden,

3.

der Beschaffenheit einer Probe oder eines Musters entspricht, die oder das der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt hat, und

4.

mit dem Zubehör einschließlich der Verpackung, der Montage- oder Installationsanleitung sowie anderen Anleitungen übergeben wird, deren Erhalt der Käufer erwarten kann.

(4) Soweit eine Montage durchzuführen ist, entspricht die Sache den Montageanforderungen, wenn die Montage

1.: sachgemäß durchgeführt worden ist oder
2.: zwar unsachgemäß durchgeführt worden ist, dies jedoch weder auf einer unsachgemäßen Montage durch den Verkäufer noch auf einem Mangel in der vom Verkäufer übergebenen Anleitung beruht.

(5) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die vertraglich geschuldete Sache liefert.

Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken Urteil, 28. Aug. 2013 - 1 U 377/12

Tenor

1. Die Berufung des Klägers gegen das am 30. Mai 2012 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken, 9 O 421/11, wird zurückgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist, ebenso wie das angegriffene Urteil des Landgerichts Saarbrücken vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des nach den jeweiligen Urteilen zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Der Kläger begehrt die Minderung des Kaufpreises für eine Eigentumswohnung sowie Schadensersatz aufgrund einer geringeren Wohnfläche.

Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 16. Dezember 2009 erwarb der Kläger von der Beklagten eine Eigentumswohnung in Saarbrücken zu einem Kaufpreis von 170.000 Euro. Unter D.V. des Kaufvertrages wurde folgendes vereinbart:

Sachmängel

Der gebrauchte Zustand, wie er zum Zeitpunkt der Besichtigung durch den Erwerber festgestellt wurde, wird als Beschaffenheit vereinbart. (…)

Besondere Eigenschaften werden weder garantiert noch als Beschaffenheit vereinbart.

Im übrigen werden Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen etwaiger Sachmängel grundsätzlich ausgeschlossen. Das gilt insbesondere für bereits vorhandene Sachmängel oder nach Gefahrübergang auftretende, auch für unsichtbare Sachmängel, für die Richtigkeit des Flächenmaßes und für die Bodenbeschaffenheit des Grundstücks.

Der Ausschluss gilt insbesondere auch für den baulichen Zustand.

In dem zugrundeliegenden Exposé der seitens der Beklagten beauftragten Maklerfirma E.V. ist eine Wohnfläche von „ca. 130 m²“ bzw. eine solche von „130 qm“ angegeben. In den Wohngeldabrechnungen ist als Abrechnungsschlüssel u.a. eine Wohnfläche von 108,.25 m² angegeben (vgl. Bl. 20 ff. d.A.). Der Kläger hat diese Abrechnungen vor Vertragsschluss erhalten. Vor Abschluss des Kaufvertrages fanden im Beisein des Maklers und der Beklagten Besichtigungstermine statt.

Der Kläger macht folgende Positionen geltend:

- Minderungsbetrag aufgrund geringerer Wohnfläche: 28.441 Euro

- höhere Notarkosten, Maklergebühren und Grunderwerbssteuer im Vergleich zu einem - der geringeren Wohnfläche angepassten - Kaufpreis von 141.559 Euro: 2.121,46 Euro

Der Kläger hat behauptet, die tatsächliche Wohnfläche betrage nur 108,25 m² (vgl. Bl. 89 d.A.). Diese Summe ergebe sich nach der für die Berechnung anzuwendenden Wohnflächenverordnung. Der Beklagten sei die Wohngeldabrechnung, welche - insoweit unstreitig - eine Flächenangabe von 108,25 m² enthalte (Bl. 20 ff. d.A.) bekannt gewesen. Daher habe sie diesen Umstand arglistig verschwiegen.

Die Angabe im Maklerexposé gehe mit ziemlicher Sicherheit auf Angaben der Beklagten zurück.

Der Kläger ist der Ansicht, die Beklagte habe ihre vorvertragliche Aufklärungspflicht verletzt. Sie habe darauf hinweisen müssen, dass die Wohngeldabrechnung eine andere Fläche aufweise, unabhängig davon, auf welcher Grundlage diese berechnet worden sei.

Der Kläger hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an ihn 38.562,46 Euro nebst 5% Zinsen über Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat behauptet, sie habe nie nachgeprüft, ob die der Wohngeldberechnung zugrunde gelegte Fläche tatsächlich zutreffend sei. Sie ist der Ansicht, die Angaben im Exposé seien ihr nicht zuzurechnen.

Mit am 30. Mai 2012 verkündetem Urteil (Bl. 111 ff. d.A.), auf dessen tatsächliche und rechtliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat das Landgericht Saarbrücken die Klage abgewiesen.

Gegen dieses ihm am 4. Juni 2012 zugestellte Urteil hat der Kläger mit am 2. Juli 2012 bei Gericht eingereichtem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 6. September 2012 mit am gleichen Tag eingegangenem Schriftsatz begründet.

Der Kläger wiederholt und vertieft sein erstinstanzliches Vorbringen und ist der Ansicht, die Übergabe einer Wohnflächenberechnung stelle eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnfläche dar, wobei es unerheblich sei, ob diese dem Käufer unmittelbar vom Verkäufer oder mittelbar über den Makler zur Verfügung gestellt wurde. Der Ehemann der Beklagten habe, handelnd als Bevollmächtigter, dem Makler die Flächenangaben mitgeteilt. Der Kläger habe zuerst das Exposé und danach eine Wohnflächenberechnung erhalten, in welcher die Größe der Wohnung mit 132,25 m² angegeben worden sei, worin eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung liege. Der Gewährleistungsausschluss erstrecke sich nicht auf die vorvertraglichen Falschangaben durch den Makler und/oder den Verkäufer. Die Beklagte, der die Hausgeldabrechnungen, die eine Fläche von 108,24 m² angeben, bekannt gewesen seien, habe die Unklarheiten über die Wohnfläche vorsätzlich verschwiegen. Sie habe sowohl gegenüber dem Makler als auch gegenüber dem Kläger billigend eine Falschangabe in Kauf genommen. Durch das - im Internet - veröffentlichte Exposé sei eine Beschaffenheitserwartung begründet worden, für welche die Verkäuferin einzustehen habe.

Aufgrund der der Beklagten zur Verfügung stehenden Wohngeldabrechnungen musste diese eine Vorstellung von der möglichen Berechnungsgrundlage gehabt haben, so dass auch eine arglistige Täuschung vorliege.

Dem Kläger habe vor Vertragsschluss die Wohnflächenberechnung über 132,25 m² vorgelegen, welche Grundlage seiner wirtschaftlichen Kalkulation gewesen sei. Aufgrund der vorvertraglich geschlossenen Wohnflächenvereinbarung, welche unrichtig sei, stünde dem Kläger auch ein Schadensersatzanspruch nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 1, 311 Abs. 2 BGB zu.

Der Kläger beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Saarbrücken vom 30.05.2012 - 9 O 421/11 - die Beklagte zu verurteilen, an ihn 30.562,44 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.02.2012 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und verweist auf dessen Tatbestandswirkung. Hiernach sei es keineswegs unstreitig, dass dem Kläger vor Vertragsabschluss eine Wohnflächenberechnung übergeben worden sei. Lediglich die Übergabe eines Exposés stehe fest. Sie ist der Ansicht, es fehle an einer Beschaffenheitsvereinbarung, da sie sich zum einen Erklärungen des Maklers nicht zurechnen lassen müsse und zum anderen diesem gegenüber keine Wohnflächenangaben gemacht habe. Selbst wenn man von einer Beschaffenheitsvereinbarung ausgehe, sei völlig unklar, auf welcher Berechnungsgrundlage eine ungefähre Flächengröße angegeben worden sei.

Ein tatsächlicher Minderwert der Wohnung sei nicht dargetan, da diese objektiv den gezahlten Kaufpreis wert sei. Die tatsächliche Fläche sei nur einer von vielen Ermittlungsfaktoren.

Selbst wenn dem Kläger vor Vertragsschluss die Wohnflächenberechnung aus dem Jahr 1987 vorlag - was bestritten werde -, läge Kenntnis auf seiner Seite vor.

Hinsichtlich des Sachverhalts und des Parteivortrags im Einzelnen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, die Sitzungsniederschrift des Landgerichts Saarbrücken vom 23. April 2012, des Senats vom 10. Juli 2013 sowie das Urteil des Landgerichts Saarbrücken vom 30. Mai 2012 Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung des Klägers ist unbegründet.

Die Tatsachen, die der Senat gemäß den §§ 529, 531 ZPO seiner Beurteilung zugrunde zu legen hat, rechtfertigen keine dem Kläger rechtlich vorteilhaftere Entscheidung, § 513 ZPO. Das Landgericht ist im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass dem Kläger keine Ansprüche aufgrund einer etwaigen Abweichung der Wohnfläche von vorherigen Angaben zustehen.

1. Einem Anspruch aus §§ 346 Abs. 1, 437 Nr. 2, 434, 441 Abs. 4 BGB auf Minderung, aus §§ 437 Nr. 3, 434, 280 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz bzw. aus §§ 437 Nr. 3, 311a Abs. 2 BGB auf Schadensersatz aufgrund anfänglicher Unmöglichkeit der Nacherfüllung steht der wirksam vereinbarte Gewährleistungsausschluss entgegen. Die Frage der Mangelhaftigkeit bzw. der Pflichtverletzung kann daher im Ergebnis dahinstehen.

a. Der Gewährleistungsausschluss erfasst auch die Wohnfläche. Auf die diesbezüglichen Ausführungen des Landgerichts Saarbrücken wird Bezug genommen.

b. Eine wirksame Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnungsgröße, welche nicht vom Gewährleistungsausschluss erfasst wird (vgl. BGH, Urteil vom 29. November 2006 - VIII ZR 92/06 -, juris, Absatz-Nr. 31) fehlt.

Zwar stellt die Wohnfläche einer Wohnung nach der Verkehrsauffassung ein Merkmal dar, das von wesentlicher Bedeutung für den Wert ist (vgl. BGH, Urteil vom 11. Juli 1997 - V ZR 246/96 -, NJW 1997, S. 2874, 2875). Sie kann damit grundsätzlich Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung sein.

Eine entsprechende Vereinbarung wurde jedoch weder ausdrücklich getroffen, noch kann sie dem Verhalten der Parteien konkludent entnommen werden (1.). Sie liegt weder in der Zurverfügungstellung des Exposés (2.), noch in der Übergabe einer Wohnflächenberechnung (3.).

(1.) Zwar kann die für eine Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Willensübereinstimmung auch konkludent in der Weise erzielt werden, dass der Käufer dem Verkäufer bestimmte Anforderungen an den Kaufgegenstand zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Käufers genügt dafür jedoch selbst dann noch nicht, wenn sie dem Verkäufer bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr weiter, dass der Verkäufer darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (vgl. BGH, Urteil vom 20. Mai 2009 - VIII ZR 191/07 -, juris, Absatz-Nr. 9; H.P. Westermann, in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl. 2012, § 434 Rn. 16).

Damit genügt die Bedeutung, die der Kläger der Wohnfläche unter dem Aspekt des Weiterverkaufs der Wohnung zubilligt, nicht zur Annahme einer diesbezüglichen Beschaffenheitsvereinbarung.

(2.) In der Überlassung des Exposés kann vorliegend auch keine Beschaffenheitsvereinbarung gesehen werden.

Zwar können unrichtige Angaben in einem im Internet veröffentlichen Maklerexposé - unterstellt sie sind dem Veräußerer zurechenbar - zur Annahme einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung führen oder als „Beschaffenheitserwartung“, § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2, Satz 3 BGB, gegebenenfalls einen Sachmangel begründen (vgl. BGH, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11 -, juris, Absatz-Nr. 16; OLG Hamm, Urteil vom 29. April 2010 - 22 U 127/09 -, NJW-RR 2010, S. 1643, 1644).

Vorliegend spricht jedoch schon die bloße ca.-Angabe auf der ersten Seite des Maklerexposés, wegen der fehlenden Genauigkeit, dagegen, hierin nach dem übereinstimmenden Parteiwillen eine vereinbarte Beschaffenheit zu sehen. Die Angabe ist nicht hinreichend konkret. Sie ist interpretationsfähig und es ist unklar, ob und welche Flächenabweichungen, welchen Umfangs noch von dem ca.-Begriff erfasst werden und welche nicht. Wenn ein Käufer, dem lediglich ca.-Angaben gemacht werden, auf eine exakt ermittelte Wohnfläche nach einer bestimmten Berechnungsart, etwa der Wohnflächen-VO, besonderen Wert legt und er sich dieser Flächengröße vertraglich versichern will, muss er sie zum Gegenstand einer konkreten Zusicherung machen, um den Verkäufer bei Nichtvorhandensein dieser Eigenschaft in die Gewährleistungshaftung zu bringen. Aufgrund der auf der ersten Seite vorhandenen ca.-Angabe kann der auf der zweiten Seite enthaltenen Angabe „Wohnfläche 130 qm“ keine bindende Wirkung entnommen werden.

Überdies steht der Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung durch entsprechende Angabe im Exposé die abweichende Flächenangabe in der Wohngeldberechnung entgegen.

Diese lag dem Kläger nach eigenen Bekundungen im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat vor Vertragsschluss vor. Auch wenn er diese primär nur zur Ermittlung der Wohngelder zur Kenntnis nahm, war hieraus jedoch auch die vom Exposé abweichende Wohnfläche erkennbar. Aufgrund dieser Divergenzen kann die Fläche im Exposé nicht als vereinbart angesehen werden. Der Kläger konnte nach §§ 133, 157 BGB nicht davon ausgehen, der Angabe im Exposé liege eine nach der maßgebenden örtlichen Verkehrssitte berechnete Fläche zugrunde, welche zum Vertragsbestandteil wurde.

(3.) Schließlich liegt auch in der Übergabe der Wohnflächenberechnung (Bl. 60 d.A.) durch die Beklagte keine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung.

Zwar kommt auch eine nachträgliche Beschaffenheitsvereinbarung in Betracht, so dass der Zeitpunkt der Übergabe einer Wohnflächenberechnung, in welcher der Kläger eine konkludente Vereinbarung sieht, auch nach Vertragsschluss liegen kann.

Jedoch sind an eine nachträgliche Beschaffenheitsvereinbarung strengere Anforderungen zu stellen, da es nicht ohne weiteres ersichtlich ist, warum die Parteien die einmal getroffenen Absprachen nachträglich wieder verändern sollten. Diese würde regelmäßig den Verkäuferinteressen zuwiderlaufen. Dies gilt gerade in vorliegendem Fall, in welchem ein ausführlicher Grundstücksüberlassungsvertrag geschlossen und welcher zudem notariell beurkundet wurde. Die Parteien haben somit nach notarieller Belehrung detaillierte Regelungen bezüglich des Kaufs und der Auflassung vereinbart. Unabhängig von einem etwaigen Formerfordernis bedarf es zur Annahme einer späteren Vertragsänderung hinreichend klarer Anhaltspunkte. An diesen fehlt es vorliegend.

Selbst bei Annahme der Übergabe einer Wohnflächenberechnung durch die Beklagte, fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung. Es handelt sich vielmehr um eine bloße Wissenserklärung bzw. Wissensmitteilung.

Anerkannt ist, dass sich ein Verkäufer, der sich im Rahmen von Verkaufsverhandlungen für eine Aussage ausdrücklich auf eine bestimmte Quelle bezieht, damit hinreichend deutlich zum Ausdruck bringt, woher er die Angabe entnommen hat und dass es sich dabei nicht um eigenes Wissen handelt. Angesichts dessen kann der Käufer nicht erwarten, der Verkäufer wolle in vertragsmäßig bindender Weise die Haftung für die Richtigkeit der Angabe übernehmen und für die Folgen des Fehlens der betreffenden Eigenschaft einstehen (vgl. BGH, Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 253/05 -, juris, Absatz-Nr. 13).

Dies gilt auch in vorliegendem Fall.

Es ist zwar nicht vorgetragen, dass die Beklagte bezüglich der Wohnflächenberechnung Bl. 60 d.A. ausdrücklich darauf verwiesen hat, dass es sich hierbei nicht um eigenes Wissen handelt. Dies ergibt sich jedoch aus den Umständen.

Die Beklagte ist, worauf das Landgericht als Ergebnis der Anhörung hingewiesen hat (UA Seite 11; Bl. 121 d.A.) insoweit Laie. Von einer gewissen Fachkenntnis der Verkäuferin hinsichtlich immobiliarer Flächenberechnungen konnte auch der Kläger nicht ausgehen. Ein Käufer kann daher nicht annehmen, die übergebene Wohnflächenberechnung sei das Ergebnis eigener Berechnungen der Beklagten. Dies gilt gerade deshalb, da die Berechnung einer Wohnfläche auf Basis verschiedener Berechnungsmethoden vorgenommen werden kann, die einem Laien nicht ohne weiteres ersichtlich sind. So ist zwar die Angabe der realen Fläche noch nachmessbar, die einer sog. „bereinigten“ Fläche nach DIN jedoch nicht ohne nähere Fachkenntnis. Im Ergebnis liegt der Fall somit nicht anders als bei den im Gebrauchtwagenkauf üblichen Angaben „lt. Vorbesitzer“ (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 253/05 -, juris, Absatz Nr. 13 ff.). Auch vorliegend ist für einen Käufer ersichtlich, dass die Beklagte nicht eigenes, sondern fremdes Wissen weitergibt. Es werden lediglich die Angaben desjenigen weitergeleitet, der - ohne nähere Erläuterung - reale und „bereinigte“ Flächen berechnet hat.

Ferner fehlt es an der verbindlichen Beschreibung des bestehenden Zustands (vgl. hierzu Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 72. Aufl. 2013, § 434 Rn. 16).

Aus der nach dem Klägervortrag übergebenen Berechnung (Bl. 60 d.A.) ist die Berechnungsgrundlage der bereinigten Wohnfläche nicht ersichtlich. Nach welcher DIN-Vorschrift die 132,02 m² berechnet wurden, ist nicht leserlich. Ein allgemeiner Sprachgebrauch für den Begriff der Wohnfläche hat sich nicht entwickelt (BGH, Urteil vom 11. Juli 1997 - V ZR 246/96 -, NJW 1997, S. 2874, 2875; Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 31. Juli 2008 - 5 U 106/07 -, juris, Absatz-Nr. 16). Aus ihm lässt sich auch kein Rückschluss auf eine bestimmte Berechnungsart schließen (vgl. LG Kiel, Urteil vom 18. Juli 2008 - 2 O 48/08 -, juris, Absatz-Nr. 18). Ein Käufer kann daher nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer für ein derartiges Ergebnis, dessen Berechnung er im Einzelnen nicht nachvollziehen kann, einstehen will.

Selbst wenn die zugrunde gelegte DIN-Vorschrift angegeben worden wäre, ist somit die darauf beruhende Berechnung für einen Laien nicht ohne weiteres nachvollziehbar, so dass nicht davon ausgegangen werden kann, das Ergebnis dieser Berechnung soll Vertragsinhalt werden.

Etwas anderes kann dann gelten, wenn aus Erklärungen der Parteien oder Umständen des Einzelfalles das konkrete Verständnis des Begriffes der „Wohnfläche“ bestimmt wurde oder bestimmbar ist. Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall.

Zwar kann zur Auslegung des Begriffs der Wohnfläche auf eine bestimmte Verkehrssitte auch dann abgestellt werden, wenn sie den Parteien nicht bekannt war (vgl. BGH, Beschluss vom 19. Januar 2012 - V ZR 141/11 -, juris, Absatz-Nr. 12). Vorliegend fehlt es jedoch an eindeutigen Angaben der Beklagten, die einer derartigen Auslegung aus objektiver Empfängersicht, §§ 133, 157 BGB, zugänglich wären. In der übergebenen Wohnflächenberechnung Bl. 60 d.A. sind verschiedene Flächenangaben enthalten. Es ist eine „reale“ Fläche von 157,86 m² und eine weitere Fläche von 132,02 m² angegeben. Wie diese letztgenannte Fläche berechnet wurde, ist nicht ersichtlich. Die beiden divergierenden Flächenangaben lassen keine Auslegung dahingehend zu, die Parteien hätten sich auf die Fläche geeinigt, die nach der maßgebenden örtlichen Verkehrssitte unter dem Begriff der Wohnfläche zu verstehen ist. Vielmehr hat die Beklagte klar offenbart, dass es verschiedene Berechnungsergebnisse gibt. Es fehlt an einer eindeutigen Angabe, die einer Auslegung nach §§ 133, 157 BGB zugänglich ist. Will der Käufer in einer derartigen Situation, in welcher zudem noch eine von der bereinigten Fläche geringfügig abweichende ca.-Angabe im Maklerexposé vorliegt, Klarheit haben, hat er hierauf hinzuwirken.

An derartigen verbalen Erklärungen im Zuge der Vertragsverhandlungen bzw. des Vertragsabschlusses fehlt es. So steht nicht fest, dass im Zuge der Übergabe der Berechnung weitere Gespräche diesbezüglich stattfanden. Nach den Angaben des Klägers im Rahmen seiner informatorischen Befragung konnte er nicht mehr angeben, ob inhaltlich etwas zu der Wohnfläche gesagt worden bzw. ob dies thematisiert worden sei (Bl. 80 d.A.).

Unter diesen tatsächlichen Gegebenheiten kann in der Übergabe einer solchen Berechnung keine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung gesehen werden.

(4.) Selbst wenn man zugunsten des Klägers davon ausginge, dass er mit Blick auf die vorvertragliche Übergabe der Wohnflächenberechnung von einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung ausging, wäre diese im später zustande gekommenen Notarvertrag einvernehmlich aufgehoben und durch den vereinbarten Gewährleistungsausschluss ersetzt worden.

Dem Abschluss des Notarvertrages gingen die Übergabe der Wohnflächenberechnung und mehrere Besichtigungstermine voraus. In dem Vertrag wurde nach Belehrung der Parteien durch den beurkundenden Notar eine Haftung für die Richtigkeit des Flächenmaßes ausdrücklich ausgenommen. Der, wie dem Senat bekannt, als Richter am Landgericht Saarbrücken tätige Kläger hätte, wenn er von einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung ausgegangen wäre, der Unterzeichnung des notariellen Vertrags widersprechen bzw. darauf bestehen müssen, den Gewährleistungsausschluss in Wegfall geraten zu lassen und das von ihm vorausgesetzte Flächenmaß von 130 m² im Vertrag verbindlich zu regeln.

c. Ein arglistiges Verschweigen einer zu geringen Wohnungsgröße - als Mangel unterstellt - im Sinne von § 444 BGB liegt nicht vor.

(1.) Ein arglistiges Verhalten setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Fehler begründenden Umstände kennt - oder für möglich hält. Ob er sie rechtlich zutreffend als Fehler im Sinne des Gesetzes einordnet, ist demgegenüber ohne Belang.

Neben der Kenntnis des Mangels setzt ein arglistiges Handeln des Verkäufers weiter voraus, dass dieser weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (vgl. BGH, Beschluss vom 8. Dezember 2006 - V ZR 249/05 -, NJW 2007, S. 835, 836). Das Merkmal der Arglist erfasst nicht nur ein Handeln des Verkäufers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens und Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (vgl. BGH, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11 -, NJW-RR 2012, S. 1078, Rn. 24).

Arglist setzt Vorsatz voraus, wobei bedingter Vorsatz ausreicht. Arglistig handelt daher grundsätzlich nicht, wer gutgläubig unrichtige Angaben macht, mag auch der gute Glaube auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen. Zur Arglist ist aber nicht unbedingt das Wissen erforderlich, dass die angegebene Tatsache nicht der Wahrheit entspricht. Arglistig kann vielmehr auch derjenige handeln, der einem anderen versichert, eine bestimmte Kenntnis von Vorgängen oder Umständen zu haben, diese Kenntnis aber in Wirklichkeit nicht hat. Arglistig kann auch derjenige täuschen, der sich der ihm ohne weiteres möglichen und zumutbaren Erkenntnis der die Täuschung begründenden Umstände verschließt und das Fehlen derartiger Umstände blindlings vertraglich zusichert. Das arglistige Verhalten liegt hier gerade darin, dass dem Erklärenden, was ihm auch bewusst war, jegliche zur sachgemäßen Beantwortung erforderliche Kenntnis fehlte und dass er gleichwohl diesen Umstand gegenüber dem anderen Teil verschwieg (vgl. BGH, Urteil vom 8. Mai 1980 - IVa ZR 1/80 -, NJW 1980, S. 2460, 2461).

(2.) Hiernach fehlt es an einer arglistigen Täuschung.

Von der Kenntnis der Wohnflächenberechnung des Architekten H. vom 30. März 1987 (Bl. 85 ff. d.A.) auf Seiten der Beklagten im Zeitpunkt des Vertragsschlusses kann nicht ausgegangen werden. Hierzu fehlt konkreter Sachvortrag.

Eine positive Kenntnis von einer im Vergleich zum Exposé abweichenden Wohnungsgröße kann der Beklagten ebenfalls nicht unterstellt werden.

Auch fehlt ein bedingter Vorsatz. Dies würde voraussetzen, dass die Beklagte aus den jährlichen Wohngeldabrechnungen den Schluss auf eine bestimmte, auch im Rahmen eines Verkaufs maßgebende Wohnfläche ziehen musste. Dies ist nicht der Fall. Es fehlt an entsprechenden Indizien, die den Rückschluss auf eine solche Kenntnis zulassen.

Zum einen träg der Kläger im nachgelassenen Schriftsatz vor, nicht überprüft zu haben, ob und welche Quadratmeterangabe die Wohngeldabrechnung enthalte. Er habe sich nur für die Höhe des Wohngeldes interessiert. Warum dies jedoch bei der Beklagten anders sein sollte, sich diese nicht vielmehr auch allein für das Wohngeld interessierte, ist nicht ersichtlich. Damit fehlt es an Indizien, die den Rückschluss auf eine positive Kenntnis oder ein Kennenmüssen der Beklagten zulassen.

Selbst wenn man von der Beklagten fordert, die Abrechnungsgrundlagen der Wohngeldberechnungen präsent zu haben, bzw. sich vor einem Verkauf hierüber zu vergewissern, scheidet eine Arglist aufgrund fehlender Erkennbarkeit der Grundlagen einer Wohnflächenberechnung aus.

Die Beklagte hat unwiderlegt, wie das Landgericht Saarbrücken zutreffend festgestellt hat, vorgetragen, sie habe nie überprüft, auf welcher Grundlage die in den Wohngeldabrechnungen angegebene Fläche von 108,25 m² berechnet worden sei. Da sich mit dem Begriff der „Wohnfläche“ wie aufgezeigt keine bestimmte Berechnungsart verbindet, muss für die Beklagte nicht ersichtlich gewesen sein, wie sich die Summe zusammensetzt. Zwar ist eine bestehende Verkehrssitte für die Auslegung der Erklärung zur Größe der Wohnfläche auch dann maßgebend, wenn sie der Beklagten nicht bekannt sein sollte (vgl. BGH, Beschluss vom 19. Januar 2012 - V ZR 141/11 -, juris, Absatz-Nr. 12). Vorliegend geht es jedoch nicht um die Auslegung der Erklärung der Beklagten, sondern um die Frage, ob diese zur Offenbarung einer abweichenden Flächenangabe verpflichtet war. Dies ist mangels klarer Definierbarkeit des Begriffs der Wohnfläche nicht der Fall. Dieser kann nicht im Sinne des Klägers als eine nach der Wohnflächenverordnung berechnete Fläche verstanden werden (vgl. Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 31. Juli 2008 - 5 U 106/07 -, juris, Absatz-Nr. 16).

Damit kann die streitige Frage, ob die Angaben im Exposé auf solche der Beklagten zurückzuführen sind, dahinstehen. Dem angebotene Beweis durch Vernehmung des Zeugen S. war mangels Erheblichkeit der Tatsache nicht nachzugehen. Selbst wenn die Beklagte eine Fläche von 130 m² angegeben hat, scheidet nach Vorstehendem ein arglistiges Verhalten aus. Die Fläche von 130 m² ist nicht falsch. Dies ist die, nach einer bestimmten Methode berechnete Wohnfläche.

Die Nichtangabe einer hiervon abweichenden, bereinigten Fläche, kann ihr wie ausgeführt nicht vorgeworfen werden. Es kann von ihr, nicht anders als es der Kläger für sich selbst in Anspruch nimmt, nicht verlangt werden, aus der Angabe in der Wohngeldabrechnung auf eine relevante Flächendifferenz zu schließen. Überdies musste sie nicht davon ausgehen, dass dem juristisch versierten Kläger, der im Besitz genau der gleichen Abrechnungen war, ein Unterschied in den Flächenberechnungen nicht aufgefallen ist, er somit den maßgebenden Umstand nicht kennt.

Für etwaige Angaben im Maklerexposé haftet die Beklagte, wie das Landgericht Saarbrücken zutreffend ausgeführt hat, vorliegend nicht, da der Makler nicht ihr Erfüllungsgehilfe, § 278 BGB, war.

2. Dem Kläger steht auch kein Anspruch aus §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB aufgrund einer vorvertraglichen Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten zu.

a. Zwar würde vorliegend diese Pflichtverletzung auch den geltend gemachten Schaden umfassen.

Nach einer Pflichtverletzung bei Vertragsverhandlungen kann die geschädigte Vertragspartei grundsätzlich nur Ersatz des Vertrauensschadens verlangen (vgl. BGHZ 114, 87, 94). Der Geschädigte ist danach so zu stellen, wie er bei Offenbarung der für seinen Vertragsentschluss maßgeblichen Umstände stünde. Wäre der Vertrag infolge der Pflichtverletzung nicht oder zu anderen Bedingungen zu Stande gekommen, steht dem Geschädigten kein Anspruch auf Anpassung des Vertrags zu. Er hat lediglich das Recht, an dem für ihn ungünstigen Vertrag festzuhalten. Geschieht das, reduziert sich der zu ersetzende Vertrauensschaden auf die berechtigten Erwartungen des Geschädigten, die durch den zu Stande gekommenen Vertrag nicht befriedigt wurden. Es geht dann nicht darum, den Vertrag an die neue Situation anzupassen, sondern nur darum, den so reduzierten Vertrauensschaden zu berechnen. Das geschieht bei einem Kaufvertrag in der Weise, dass der Geschädigte so behandelt wird, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Vertrag zu einem niedrigeren Preis abzuschließen. Schaden ist danach der Betrag, um den der Geschädigte den Kaufgegenstand zu teuer erworben hat. Da es nur um die Bemessung des verbliebenen Vertrauensschadens und nicht um die Frage einer Anpassung des Vertrags geht, braucht der Geschädigte auch nicht nachzuweisen, dass sich der Vertragspartner auf einen Vertragsschluss zu einem niedrigeren Preis eingelassen hätte (vgl. BGH, Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 264/05 -, NJW 2006, S. 3139, 3140; BGH, Urteil vom 6. April 2001 - V ZR 394/99 -, juris, Absatz-Nr. 9 ff.).

b. Jedoch wird § 311 Abs. 2 BGB bezüglich der Angabe zur Wohnfläche nach Gefahrübergang durch die §§ 434 ff. BGB verdrängt.

Für § 311 Abs. 2 BGB bliebe nur Raum bei vorwerfbar unrichtigen Angaben oder unterbliebener Aufklärung über andere wertbildende Merkmale, nämlich solche, die gerade nicht zum Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung gemacht werden können (vgl. Grüneberg, in: Palandt, BGB, 72. Aufl. 2013, § 311 Rn. 41, § 434 Rn. 10). Ob bei Arglist anderes gilt, kann dahinstehen, da diese wie dargelegt nicht nachgewiesen ist.

c. Überdies liegt im fehlenden Hinweis der Beklagten auf die im Vergleich zum Exposé bzw. der Wohnflächenberechnungen geringere angegebene Wohnfläche in den Wohngeldabrechnungen keine Pflichtverletzung.

Bei Verhandlungen über den Abschluss eines Vertrages besteht regelmäßig die Verpflichtung, den anderen Teil über alle Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck gefährden und für die Entschließung des Partners von wesentlicher Bedeutung sein können (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juni 1978 - III ZR 48/76 -, juris, Absatz-Nr. 18 = BGHZ 71, 386).

Eine solche Pflicht könnte nur dann angenommen werden, wenn der Beklagten vor Vertragsschluss die abweichende Wohnflächenangabe in den Wohngeldberechnungen (108,25 m²) bekannt gewesen war oder hätte bekannt sein müssen, mit der Folge, dass sie eine Pflicht zum Hinweis auf diese, im Vergleich zum Exposé divergierende Angabe treffen würde. Eine derartige Pflicht besteht jedoch vorliegend nicht.

Wie ausgeführt, kann aus dem Begriff der „Wohnfläche“ nicht auf eine bestimmte Berechnungsart geschlossen werden. Die Beklagte konnte als Laie daher aus den unterschiedlichen Zahlenangaben nicht auf faktisch relevante Unterschiede schließen. Es ist weder ersichtlich, auf welcher Grundlage die 132,02 m² berechnet wurden, noch war für die Beklagte ersichtlich, auf welcher Grundlage die in der Wohngeldabrechnung enthaltenen 108,25 m² berechnet wurden.

Im Übrigen besteht eine vorvertragliche Aufklärungspflicht nur wegen solcher Umstände, die dem Vertragspartner nicht bekannt sind. Dem Kläger lag die Wohngeldberechnung jedoch erklärtermaßen vor Abschluss des Notarvertrages vor (Bl. 183 d.A.).

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht gegeben sind.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 434 Sachmangel

(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht.

(2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie

1.: die vereinbarte Beschaffenheit hat,
2.: sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und
3.: mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird.

(3) Soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, entspricht die Sache den objektiven Anforderungen, wenn sie

1.

sich für die gewöhnliche Verwendung eignet,

2.

eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann unter Berücksichtigung

a): der Art der Sache und
b): der öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden,

3.

der Beschaffenheit einer Probe oder eines Musters entspricht, die oder das der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt hat, und

4.

mit dem Zubehör einschließlich der Verpackung, der Montage- oder Installationsanleitung sowie anderen Anleitungen übergeben wird, deren Erhalt der Käufer erwarten kann.

(4) Soweit eine Montage durchzuführen ist, entspricht die Sache den Montageanforderungen, wenn die Montage

1.: sachgemäß durchgeführt worden ist oder
2.: zwar unsachgemäß durchgeführt worden ist, dies jedoch weder auf einer unsachgemäßen Montage durch den Verkäufer noch auf einem Mangel in der vom Verkäufer übergebenen Anleitung beruht.

(5) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die vertraglich geschuldete Sache liefert.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 444 Haftungsausschluss

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 709 Vorläufige Vollstreckbarkeit gegen Sicherheitsleistung

Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.