/ Landgericht Itzehoe Urteil, 14. Jan. 2011 - 9 S 22/10

Landgericht Itzehoe Urteil, 14. Jan. 2011 - 9 S 22/10

ECLI:

ECLI:DE:LGITZEH:2011:0114.9S22.10.0A

bei uns veröffentlicht am

14.01.2011

Landgericht Itzehoe Urteil, 14. Jan. 2011 - 9 S 22/10

Urteilsbesprechung zu Landgericht Itzehoe Urteil, 14. Jan. 2011 - 9 S 22/10

Rechtsgebiete

Anlegerrecht

Handels- und Gesellschaftsrecht

Immobilienrecht

andere

Wirtschaftsrecht

Gericht

Tenor

: I. Das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 26.1.2010 - 83 C 156/09 - wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen- abgeändert und im Hauptsacheausspruch wie folgt neu gefasst:

: 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die xxx 544,10 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins seit dem 11. September 2009 zu zahlen.

: 2. Es wird festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, für die von Ihnen bewohnte Wohnung xxx in xxx, drittes Obergeschoss, an die xxx eine Gesamtmiete von monatlich 627,11 Euro zu zahlen. Diese setzt sich zusammen aus 403,86 Euro Miete, 1,25 Euro Modernisierungsbeitrag, 128 Euro Vorauszahlung auf die kalten Betriebskosten und 94 Euro Vorauszahlung auf die Heizkosten.

: 3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

: II. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin 11 %, die Beklagten als Gesamtschuldner xxx %.

: Von der Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin 8 %, die Beklagten als Gesamtschuldner 92 %.

: III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils für die vollstreckende Partei jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils vollstreckende Partei zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

: IV. Die Revision wird zugelassen.

Gründe

: I.

1: Die klagende Vermieterin nimmt die Mieter auf Nachzahlung von Heiz- und kalten Betriebskosten für die von diesen gemietete Wohnung sowie auf Feststellung der Wirksamkeit einer Vorauszahlungserhöhung in Anspruch.

2: Die Beklagten sind aufgrund Mietvertrages vom 31.10.2002 (Anlage K1, Bl. 5 ff. d.A.) Mieter einer Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus xxx in xxx. Die Wohnfläche ist mit ca. 63,19 m ² vereinbart. Vereinbart sind neben der monatlichen Kaltmiete von 403,86 Euro monatliche Vorauszahlungen der Mieter für Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung in Höhe von 96,93 Euro und für die Heizkosten von 64,62 Euro. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag (Anlage K1) Bezug genommen.

3: Bei dem Objekt mit den beiden Hausnummern xxx und xxx handelt es sich um Mehrfamilienhaus in einem einheitlichen Gebäude, das auf einem Grundstück liegt. Das Haus verfügt über zwei getrennte Eingänge, die jeweils eine eigene Hausnummer haben. Das Gebäude wird insgesamt durch Bezug von Fernwärme beheizt. Ebenso wird der Garten einheitlich bewirtschaftet und der Abfall einheitlich entsorgt. Die Grundsteuer wird für jede Wohnung durch gesonderten Bescheid erhoben.

4: Die Wohnfläche des Gebäudes xxx und xxx beträgt insgesamt 1.334,63 m ² . Die Wohnfläche der Wohnungen des Aufganges xxx allein, in dem die Beklagten wohnen, beträgt 666,14 m ² .

5: Mit Schreiben vom 28.11.2008 rechnete die Klägerin über die Nebenkosten für das Kalenderjahr 2007 ab (Anlage K2, Bl. 16 ff. d.A.). Die kalten Betriebskosten rechnete die Klägerin i.W. nach Wohnfläche ab. Dabei verteilte sie die Kosten für Bewässerung, Entwässerung und Treppenhausbeleuchtung nach einer Gesamtfläche von 666,14 m ² und die Kosten für Niederschlagswasser, Straßenreinigung, Schnee- und Eisbeseitigung, Müllabfuhr, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Haftpflichtversicherung, Wohngebäudeversicherung und Hauswartkosten nach einer Gesamtfläche von 1.334,63 m ² .Die Kosten des Kabelfernsehens verteilte sie mit dem Schlüssel „Einheit“ nach insgesamt 30 Einheiten. Bei der Grundsteuer enthält die Abrechnung den Zusatz „direkt“. Eine Verteilung nach einem angegebenen Schlüssel findet hier nicht statt. Die Abrechnung war einem Schreiben beigefügt, in dem die Klägerin die Abrechnung erläuterte (Anlage zum Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 26.1.2010, Bl. 46 ff. d.A.). Darin wird ausgeführt, dass die Kosten für Treppenhausbeleuchtung gemäß Einzelabrechnung der Stadtwerke xxx je Hauseingang berechnet worden seien. Diese sowie die Kosten der Be- und Entwässerung seien getrennt nach den Objekten xxx (666,14 m ² ) und xxx xxx (668,49 m ² ) abgerechnet worden, die restlichen Kosten seien wie im Vorjahr bis auf die Kabelgebühren und die Grundsteuer auf die gesamte Wirtschaftseinheit xxx-xxx (1.334,63 m ² Gesamtfläche) verteilt worden.

6: Insgesamt errechnete die Klägerin so kalte Betriebskosten von 1.502,92 Euro. Diesen stellte sie die Vorauszahlungen der Beklagten in Höhe von 1.554 Euro gegenüber und wies ein Guthaben von 51,08 Euro aus.

7: Die Heizkostenabrechnung weist als Abrechnungseinheit „xxx-xxx“ aus. In der Abrechnung wies die Klägerin einen Energieverbrauch von 153.356,00 kWh aus, für den Bezugskosten von 16.722,51 Euro angefallen seien. Dazu addierte die Klägerin die Kosten der Verbrauchserfassung, die sie mit 815,24 Euro angab. Insgesamt gab sie die Kosten der Heizungsanlage mit 17.537,75 Euro an. Diese Kosten verteilte sie zu 50 % als Grundkosten nach einer Fläche von 1.334,63 m ² , zu 50 % als Verbrauchskosten. Insgesamt errechnete sie so auf die Wohnung der Beklagten entfallende Heizkosten von 1.067,79 Euro. Unter Abzug der Vorauszahlungen von 732 Euro ergab die Abrechnung eine Nachzahlung von 335,79 Euro.

8: Mit der Abrechnung erhöhte die Klägerin die monatlich zu leistenden Vorauszahlungen. Sie gab hierzu an, dass Betriebskosten in Höhe von 1.502,92 Euro sowie ein Zuschlag von 75,15 Euro, der in der Abrechnung als „zusätzliche Anpassung 5 %“ bezeichnet wird, zugrunde zu legen seien. Insgesamt legt die Abrechnung für die neuen Betriebskostenvorauszahlungen die Summe von 1.578,07 Euro p.a. zugrunde. Pro Monat ergäben sich 132,00 Euro.

9: Bei den Heizkosten weist die Abrechnung die auf die Wohnung der Beklagten entfallenden Kosten von 1.067,79 Euro aus, den als „zusätzliche Anpassung 5 %“ bezeichneten Zuschlag von 53,39 Euro und die für die Berechnung der Vorauszahlung zugrunde zu legende Summe von 1.121,18 Euro p.a. Daraus wird ein monatlicher Betrag von 94,00 Euro ermittelt.

10: Auf S. 2 der Abrechnung erhöhte die Klägerin die monatlich zu leistenden Betriebskostenvorauszahlungen ab 1.2.2009 von bislang 128 Euro um 4 Euro auf 132 Euro monatlich und die monatlichen Heizkostenvorauszahlungen von bisher 73 Euro um 21 Euro auf 94 Euro. Die Gesamtmiete steige von bisher monatlich 606,11 Euro auf 631,11 Euro. Wegen der Einzelheiten wird auf Anlage K2 verwiesen.

11: Die Beklagten zahlten die Nachforderung nicht, ebensowenig den begehrten Erhöhungsbetrag. Stattdessen überwiesen sie ab Februar 2007 monatlich nur noch eine Miete von 586 Euro.

12: Mit Schreiben vom 14.4.2009 (Anlage B1, Bl. 34 d.A.) erhoben sie Einwendungen gegen die Abrechnung. Sie trugen u.a. vor, gemäß Mietvertrag sei eine Wohnung mit der Hausnummer xxx gemietet. Damit sei mietvertraglich geregelt, welche Gesamtkosten für die Abrechnung heranzuziehen seien. Die in der Abrechnung zugrunde gelegten Gesamtkosten für alle Hausnummern des Gebäudes seien vertragswidrig.

13: Fasse man die Angabe der Hausnummer xxx im Mietvertrag als Beschreibung der Lage des Vertragsgegenstandes ohne weiteren Regelungsgehalt auf, habe der Vermieter das Abrechnungsobjekt zu bestimmen. Ein derartiges Bestimmungsrecht sei nicht ausgeübt worden.

14: Kosten für den Betriebsstrom der Heizung seien in der Wärmekostenabrechnung nicht angegeben.

15: Die Erhöhung der Vorauszahlungen werde nicht akzeptiert.

16: Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben Anlage B1 (Bl. 34 ff. d.A.) verwiesen.

17: Auch in der Folgezeit zahlten die Beklagten lediglich 586 Euro pro Monat.

18: Die Klägerin hat erstinstanzlich die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung des Saldos aus der Nebenkostenabrechnung (284,71 Euro) und der rückständigen Vorauszahlungen für die Monate Februar 2007 – September 2009 in Höhe von monatlich 45,11 Euro, insgesamt 315,77 Euro nebst Zinsen begehrt sowie Feststellung, dass die Beklagten verpflichtet seien, zukünftig eine Miete von insgesamt 631,11 Euro zu zahlen. Die Klage ist beiden Beklagten am 10.9.2009 zugestellt worden.

19: Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der Nebenkostennachzahlung im Wesentlichen stattgegeben. Hinsichtlich eines Teilbetrages von 28,38 Euro hat es die Klage abgewiesen. Hinsichtlich der Hausmeisterkosten habe die Klägerin auch Kosten eingestellt, die anteilig auf Wohnungen entfielen, die sich in ihrem Sondereigentum befänden. Insoweit habe die Klägerin nicht dargelegt, dass diese Kostenanteile umlagefähig seien. Für die Wohnung der Beklagten errechne sich ein Anteil von 28,38 Euro, hinsichtlich dessen die Umlagefähigkeit nicht belegt sei. Hinsichtlich dieses Teilbetrages hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Hinsichtlich des weiter geforderten Nachzahlungsbetrages von 256,33 Euro hat es der Klage stattgegeben.

20: Hinsichtlich der begehrten Mieterhöhung hat das Amtsgericht der Klage stattgeben. Insbesondere sei ohne Belang, dass kalte Betriebskosten wegen der Teilabweisung in Höhe von 28,38 Euro nur in Höhe von 1.474,54 Euro geschuldet seien. Die Teilabweisung führe nicht zur entsprechenden Herabsetzung der Vorauszahlung. Zuzüglich eines darauf entfallenden Zuschlages von 5 %, d.h. 73,73 Euro, ergebe sich ein der Berechnung zugrunde zu legender Betrag von 1.548,27 Euro. Das entspreche monatlich 129,02 Euro. Das habe die Klägerin auf 132 Euro aufrunden dürfen.

21: Auf den zuerkannten Zahlungsbetrag von insgesamt 572,10 Euro stünden der Klägerin Rechtshängigkeitszinsen zu. Im Übrigen wird auf das erstinstanzliche Urteil Bezug genommen.

22: Mit der Berufung erstreben die Beklagten Abweisung der Klage.

23: Sie meinen, soweit in der Abrechnung ein Abrechnungsobjekt über beide Hauseingänge, für die verschiedene Hausnummern bestehen, zugrunde gelegt worden sei, sei dies nicht zulässig, da es an der Bestimmung des Abrechnungsobjektes fehle. Sei im Mietvertrag das Abrechnungsobjekt nicht vereinbart, so könne der Vermieter dieses nach § 315 f. BGB bestimmen. Die Ausübung dieses Bestimmungsrechts erfolge durch empfangsbedürftige Willenserklärung. Ein solches Leistungsbestimmungsrecht sei von der Klägerin nicht ausgeübt worden. Eine Bestimmung des Abrechnungsobjektes könne nicht durch bloße Übersendung einer Nebenkostenabrechnung erfolgen. Es sei anerkannt, dass die Abrechnung keine Willenserklärung sei.

24: Die Abrechnung sei weiter mangels Ausweisung der Heizungsstromes nicht ordnungsgemäß. Beim Betrieb einer Heizung fielen immer Kosten für den Betriebsstrom an. Der Abrechnung sei nicht zu entnehmen, ob die Kosten des Betriebsstromes nicht geltend gemacht werden sollten – dann liege ein unzulässiger Vorwegabzug vor – oder ob sie in anderen Kostenansätzen enthalten, dort aber nicht erwähnt seien. Die Wärmekostenabrechnung sei insgesamt nicht nachvollziehbar. Jedenfalls fehle die Angabe der Gesamtkosten für Wärme, wenn der Heizungsstrom nicht angegeben sei.

25: Soweit erhöhte Vorauszahlungen begehrt würden, wahre das Schreiben Anlage K2 nicht die Form des § 560 BGB. Auch sei nicht erläutert, wie sich die neu kalkulierten Betriebskosten, die eine zusätzliche Anpassung um 5 % rechtfertigen, ergäben. Die Feststellungsklage sei unzulässig, da sie die einseitige materiell-rechtliche Befugnis des Mieters, die Vorschüsse auf die Betriebskosten gemäß § 560 BGB herabzusetzen, unterlaufe und die Mieter künftig an der Ausübung von Zurückbehaltungsrechten an Vorschüssen hindere, wenn Abrechnungen der Vermieterseite ausbleiben sollten.

26: Die Beklagten beantragen,

27: die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts ... vom 26.1.2010 - 83 C 156/09 - vollen Umfangs abzuweisen

28: Die Klägerin hat zunächst angekündigt, ihre erstinstanzlichen Anträge mit der Maßgabe zu stellen, dass Zahlung an die xxx zu erfolgen habe und Feststellung, dass die Beklagten zur Zahlung erhöhter Mieten an die xxx verpflichtet seien, da die Klägerin die vermietete Eigentumswohnung an die xxx veräußert habe und in diesem Zusammenhang auch alle Mietzinsansprüche abgetreten habe. Das haben die Beklagten mit Nichtwissen bestritten und der Klagänderung widersprochen.

29: Die Klägerin beantragt nunmehr,

30: die Berufung zurückzuweisen, hilfsweise mit der Maßgabe, dass die Zahlung an die xxx zu erfolgen hat und auch die Feststellung dahin geht, dass festgestellt wird, dass von den Beklagten eine entsprechende Miete an die xxx zu zahlen ist.

31: Die Klägerin behauptet insoweit, sie habe das Objekt an die xxx veräußert. Sie meint, ein Bestreiten der Veräußerung mit Nichtwissen durch die Beklagten sei nicht zulässig, nachdem die Wohnungsverwaltung der xxx die Verwaltung übernommen habe und die Beklagten ihre Miete seit Monaten widerspruchslos an diese gezahlt hätten.

32: Das Gericht hat im Freibeweiswege eine Auskunft des Amtsgerichts xxx- Grundbuchamt - zur Eigentumsumschreibung eingeholt. Nach dem notariellen Kaufvertrag vom 21.8.2009 stehen die Ansprüche aus dem Mietvertrag kraft Abtretung mit Zahlung des Kaufpreises der xxx zu. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Grundbuchauskunft (Bl. 120 ff.) Bezug genommen.

33: Die Beklagten meinen diesbezüglich, für die Zeit nach dem 1.9.2009 könne die Klägerin die Klage auf Feststellung der Verpflichtung zur Zahlung erhöhter Vorauszahlungen nicht als Prozessstandschafterin geltend machen. Der Vortrag sei präkludiert, da die Abtretung bereits vor Schluss der erstinstanzlichen mündlichen Verhandlung hätte vorgetragen werden können. Auf Zahlung an sich selbst könne die Klägerin die Feststellungsklage nicht mehr verfolgen, da sie infolge der Abtretung nicht mehr aktivlegitimiert sei.

: II.

34: Die zulässige Berufung ist im Wesentlichen unbegründet.

35: 1. Die Klage ist zulässig.

36: a. Die Parteien streiten diesbezüglich um die von der Beklagten behauptete Veräußerung des Grundstücks und Abtretung der Ansprüche. Zwar haben die Veräußerung der streitbefangenen Sache und die Abtretung des streitbefangenen Anspruchs gemäß § 265 Abs. 2 S. 1 ZPO auf den Prozess keinen Einfluss. Das bedeutet aber nicht, dass dies offen gelassen werden könnte. Denn nach einer wirksamen Abtretung der streitbefangenen Ansprüche konnte die Klägerin diese nur noch als gesetzliche Prozessstandschafterin für die Zessionarin verfolgen. Sie muss dann den Antrag entsprechend ändern. Es war danach entweder der Hauptantrag, mit dem die Klägerin die Ansprüche als eigene im eigenen Namen geltend macht, zulässig - sofern die Abtretung nicht erfolgt sein sollte - oder der Hilfsantrag, mit dem die Klägerin abgetretene, also fremde Ansprüche nach § 265 Abs. 2 S. 1 als Prozessstandschafterin im eigenen Namen geltend macht. Das war von Amts wegen im Freibeweiswege zu prüfen, § 56 ZPO.

37: Nach der eingeholten Auskunft des Grundbuchamtes hat die Klägerin mit dem Notarvertrag vom 21.8.2009, § 5 Nr. 2 b, alle Ansprüche auf Mietzinszahlung mit Wirkung zum Verrechnungstag abgetreten. Weiter hat sie die vor Besitzübergang entstandenen Ansprüche auf Ausgleich der Mietrückstände aufschiebend bedingt durch Zahlung des vollständigen Kaufpreises abgetreten. Nach § 1 Nr. 2 des Vertrages war der Kaufpreis bis spätestens 31.10.2009 zu zahlen. Nach Abschnitt IV, Ziff. 1 des Vertrages durfte der Notar den Antrag auf Eigentumsumschreibung erst beim Grundbuchamt einreichen, wenn die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen oder sichergestellt ist. Am 20.11.2009 wurde die xxx als neue Eigentümerin eingetragen. Danach bestehen keine ernsthaften Zweifel, dass der Kaufpreis gezahlt und die Abtretung wirksam geworden ist. Hinsichtlich des Feststellungsantrages, gerichtet auf die Feststellung der Höhe der zu leistenden Vorauszahlungen, handelt es sich zwischenzeitlich im Übrigen auch deshalb um einen Anspruch der xxx, weil diese mit Vollzug der Veräußerung durch Eintragung im Grundbuch auch nach § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist und damit Gläubigerin des Anspruchs auf Zahlung (weiterer) Vorauszahlungen wurde.

38: Danach ist der Hilfsantrag zulässig, da die von der Klägerin geltend gemachten Ansprüche solche der xxx sind, welche die Klägerin nach § 265 Abs. 2 ZPO als gesetzliche Prozessstandschafterin weiter verfolgt. Soweit die Beklagten meinen, der Vortrag zur Veräußerung sei präkludiert, da die Veräußerung bereits vor Schluss der erstinstanzlichen mündlichen Verhandlung erfolgt sei, greift dies bereits deshalb nicht durch, weil die Verspätungsvorschriften nicht gelten, soweit Tatsachen von Amts wegen zu berücksichtigen sind.

39: b. Soweit die Beklagten aufgrund des Hilfsantrages einer Klagänderung widersprechen wollen, geht dies fehl. Führt im Falle der Veräußerung der streitbefangenen Sache durch den Kläger dieser den Prozess nach § 265 ZPO im eigenen Namen fort, so liegt in der Umstellung des Antrages auf Leistung an den Erwerber nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung keine Klagänderung i.S.v. § 263 BGB, sondern lediglich eine Modifizierung des Antrages (Zöller, ZPO, 27. Aufl. § 265 Rn. 6a m.weit.Nachw.). Das gilt auch, unabhängig davon, ob der geltend gemachte Anspruch rechtsgeschäftlich durch Abtretung veräußert wurde oder ob lediglich die vermietete Eigentumswohnung veräußert wurde und deren Erwerber die geltend gemachten Ansprüche kraft Gesetzes erwerben hat, weil er gemäß § 566 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes in den Mietvertrag eingetreten ist.

40: c. Die Feststellungsklage ist auch nicht deshalb unzulässig, weil den Beklagten damit eine Herabsetzung der Vorauszahlungen abgeschnitten würde. Der Einwand übersieht, dass die Feststellungswirkung darauf beschränkt ist, welche Vorauszahlungen die Beklagten zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung zu leisten haben. Danach eintretende Änderungen können sie weiterhin geltend machen.

41: d. Ein Feststellungsinteresse der Klägerin bzw. nunmehr der xxx hinsichtlich der Wirksamkeit der Vorauszahlungserhöhung besteht. Die Klägerin kann insoweit auch nicht auf den Vorrang der Leistungsklage verwiesen werden. Hinsichtlich der rückständigen Vorauszahlungsbeträge aus der Zeit bis Anhängigkeit der Klage, d.h. einschließlich August 2009 hat sie Leistungsantrag gestellt. Hinsichtlich der weiteren Vorauszahlungsbeträge, die erst nach Klageinreichung monatlich fällig wurden, ist sie nicht gezwungen, ihren Zahlungsanspruch mit jedem Termin zur mündlichen Verhandlung jeweils aktuell zu beziffern.

42: 2. Die Klage ist auch im Wesentlichen begründet.

43: a. Die Beklagten sind zur Nachzahlung von Heizkosten für das Kalenderjahr 2007 in Höhe von 256,33 Euro verpflichtet.

44: Dass die Parteien im Jahr 2007 durch einen Mietvertrag verbunden waren, aufgrund dessen die Beklagten Vorauszahlungen auf die Heizkosten zu erbringen hatten, über welche die Klägerin jährlich abzurechnen hatte, steht zwischen den Parteien nicht im Streit.

45: (1) Die Heizkostenabrechnung vom 28.11.2008 ist formell wirksam. Erbringt ein Mieter Vorauszahlungen auf Betriebskosten i.S.v. § 27 II. Berechnungsverordnung, hat der Vermieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes über die ihm entstandenen Kosten und die Vorauszahlungen des Mieters gemäß § 259 Abs. 1 BGB Rechnung zu legen. Die Abrechnung ist formell wirksam, wenn sie die Anforderungen des § 259 BGB genügt (BGH Urt. v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07, NJW 2009, 283; BGH Urt. v. 28.5.2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260; BGH Urt. v. 9.4.2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258). Nach § 259 Abs. 1 BGB hat, wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen. Die Erteilung von Belegen mit der Abrechnung ist bei mietrechtlichen Nebenkostenabrechnungen nicht üblich. Der Mieter hat lediglich einen Anspruch auf Belegeinsicht, bei Unzumutbarkeit der Einsichtnahme ersatzweise auf nachträgliche Übersendung von Kopien auf Aufforderung (BGH Urt. v. 08.03.2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419; Beschl. v. 19.01.2010 - VIII ZR 83/09, WuM 2010, 296; Beschl. v. 13.04.2010 - VIII ZR 80/09, NJW 2010, 2288). Die Abrechnung ist daher formell bereits wirksam, wenn sie eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltende Rechnung darstellt. Das ist vorliegend der Fall.

46: Für Objekte mit mehreren Wohneinheiten hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung dahingehend konkretisiert, dass, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, folgende Mindestangaben in der Abrechnung enthalten sein müssen: Die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (st. Rspr., BGH Urt. v. 11.8.2010 - VIII ZR 45/10, juris; Urt. v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78; Urt. v. 28.5.2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260; Urt. v. 9.4.2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258; Urt. v. 20.7.2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135). Diese Angaben sind vorliegend in der Heizkostenabrechnung enthalten. Weiter weist die Heizkostenabrechnung auch das Abrechnungsobjekt xxx-xxx klar aus, worauf es aber im Übrigen nach für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung auch unter dem Gesichtspunkt der gedanklichen Nachvollziehbarkeit nicht ankommt (BGH Urt. v. 20.10.2010 - VIII ZR 73/10, WuM 2010, 742).

47: Ob die Klägerin die Abrechnungsobjekte zutreffend bestimmt hat und ob dies vertragsgemäß ist, ist eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit (s.u.).

48: Die Abrechnung ist auch nicht deswegen formell unwirksam, weil sie keine Angaben zum Betriebsstrom der Heizung enthält. Zwar trifft im Ausgangspunkt zu, dass die Kosten des Betriebsstromes der Heizung zu den Heizkosten gehören. Die Abrechnung über die Heizkosten wird aber nicht formell unwirksam, wenn der Vermieter einzelne Kosten, die ihm entstanden sind, bewusst oder unbewusst nicht auf die Mieter umlegt. Wie ausgeführt, muss der Vermieter für die formelle Wirksamkeit lediglich eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitteilen. Das verpflichtet ihn nicht, alle Kosten, die er auf die Mieter umlegen dürfte, vollständig mitzuteilen und umzulegen, ebenso wie ein Beauftragter nach § 670 BGB Aufwendungsersatz für ihm aus einer Geschäftsbesorgung entstandene Kosten erhält, wenn er diese und die Einnahmen dem Auftraggeber geordnet mitteilt. Dass er einzelne Kosten nicht abrechnet, ändert grundsätzlich nichts an der Fälligkeit des Anspruchs hinsichtlich der abgerechneten Kosten. Für die Anforderungen an eine mietrechtliche Nebenkostenabrechnung besteht kein Sonderrecht. Es gelten lediglich die allgemeinen Anforderungen des Rechnungslegungspflichtigen nach § 259 BGB.

49: Zwar hat der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 14.2.2007 - VIII ZR 1/06 angenommen, ein Vorwegabzug von Kostenbestandteilen führe zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung. Würden einzelne Kosten vorab - außerhalb der dem Mieter erteilten Abrechnung - um nicht umlagefähige Anteile bereinigt, fehle es an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten (BGH Urt. v. 14.2.2007 - VIII ZR 1/06, NZM 2007, 244; Urt. v. 11.8.2010 - VIII ZR 45/10, juris). Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setze daher voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig seien (BGH Urt. v. 14.2.2007 - VIII ZR 1/06, juris (Leitsatz)). Das wird von den Berufungsführern dahingehend verstanden, dass der Vermieter zumindest innerhalb einer Kostenart über alle Kosten abzurechnen habe, die er umlegen könnte. Dieses Erfordernis überdehnt den Inhalt der vorgenannten Entscheidung. Wie ausgeführt, ist ein Vermieter grundsätzlich ebensowenig wie andere Abrechnungspflichtige verpflichtet, sämtliche ihm entstandenen umlagefähigen Kosten auch tatsächlich auf die Mieter umzulegen. Er ist daher auch nicht verpflichtet, etwa die Kosten des Betriebsstromes einer Heizung gesondert zu ermitteln und den Mietern in Rechnung zu stellen. Er kann auf die Umlage auch verzichten, was namentlich dann Sinn machen kann, wenn es sich wegen des geringen Umfangs um Kosten untergeordneter Bedeutung handelt und der Vermieter die Gefahr einer Angreifbarkeit der Abrechnung im Hinblick etwa auf die Schätzung einer solchen Position vermeiden will. Er ist auch unter dem Gesichtspunkt der Angabe von Gesamtkosten nicht verpflichtet, sämtliche Kosten, die er gar nicht umlegen will, zu ermitteln, ggf. zu schätzen und anzugeben. Zwar ist er nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung verpflichtet, bei einem Vorwegabzug von Kostenbestandteilen die Gesamtkosten anzugeben. Er hat hier also auch den vorweg abgezogenen Kostenanteil anzugeben, den er den Mietern gerade nicht in Rechnung stellt. Das beruht aber auf dem Gedanken, dass die Frage, in welcher Höhe der Vermieter nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt hat, Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten hat (BGH Urt. v. 14.2.2007 - VIII ZR 1/06 Rn. 10). Insbesondere, wenn der Vermieter, wie es häufig bei Hauswartkosten geschieht, den nicht umlagefähigen Anteil an den Gesamtkosten lediglich prozentual schätzt, kann es für die gedankliche Nachvollziehbarkeit der Abrechnung relevant sein, dem Mieter die Gesamtkosten und den (geschätzten) Abzug mitzuteilen.

50: Damit ist der vorliegende Fall nicht vergleichbar. Der Vermieter hat in der Heizkostenabrechnung die Brennstoffkosten und die Kosten der Verbrauchserfassung ausgewiesen und den Mietern in Rechnung gestellt. Damit hat er zwar – weil die Kosten des Betriebsstromes der Heizung angefallen, aber nicht in Rechnung gestellt sind - die Gesamtheizkosten i.S.v. § 7 Abs. 2 HeizkostenVO angegeben. Er hat aber die Gesamtkosten angegeben, die den Mietern in Rechnung gestellt werden und diese durch Angabe der umgelegten Einzelkosten gedanklich nachvollziehbar dargestellt. Damit ist die Abrechnung hinsichtlich der geforderten Kosten auch in ihren Einzelschritten gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar. Mehr ist für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung nach § 259 BGB nach ständiger Rechtsprechung nicht erforderlich (BGH Urt. v. 23.06.2010 - VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493; BGH Urt. v. 25.11.2009 - VIII ZR 323/08; BGH Urt. v. 16.09.2009 - VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575; BGH Urt. v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42; BGH Urt. v. 9.4.2008 - VIII ZR 84/07, WuM 2008, 351). Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist; die Pflichten zur Spezifizierung der Kosten dürfen nicht überspannt werden (BGH Urt. v. 23.11.1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573; BGH Urt. v. 16.09.2009 - VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575).

51: Insbesondere ist die Angabe der Gesamtkosten kein Selbstzweck, sondern dient allein der gedanklichen und rechnerischen Nachvollziehbarkeit der dem Mieter in Rechnung gestellten Beträge (ebenda). Auch das Erfordernis der Angabe eines sog. Vorwegabzuges leitet der Bundesgerichtshof aus dem Gedanken her, dass die Abrechnung nicht nachvollziehbar sei, wenn aus eigentlich größeren Gesamtkosten ein ungenannter Teil abgezogen worden sei. Das Erfordernis der Angabe eines sog. Vorwegabzuges muss sich daher auf Fälle beschränken, in denen die Angabe des Vorwegabzuges für die gedankliche und rechnerische Nachvollziehbarkeit der Abrechnung von Bedeutung ist. Das ist vorliegend, wie ausgeführt, nicht der Fall. Die Beklagten konnten die ihnen in Rechnung gestellten Kosten, deren Einzelpositionen vollständig genannt sind, gedanklich und rechnerisch nachvollziehen. Eine Einsichtnahme in die Belege war für die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung nicht erforderlich, sondern allein zur Kontrolle der genannten Einzelkosten.

52: (2) Die Beklagten haben auch keine inhaltlichen Fehler aufzeigen können.

53: (a) Unschädlich ist, dass über die Gesamtkosten einer Wirtschaftseinheit aus mehreren Objekten abgerechnet wird. Dass im Mietvertrag die Hausnummer des vermieteten Objektes genannt ist, steht einer Zusammenfassung mehrerer Objekte zu einer Wirtschaftseinheit nicht entgegen. Soweit die Beklagten meinen, damit sei konkludent vereinbart, dass eine Abrechnung nur nach dieser Einheit erfolgen könne, geht dies fehl (BGH Urt. v. 20.07.2005 -VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135). Dieser Einwand betrifft tatsächlich nicht die Abrechnung, die sich nur auf die Verteilung entstandener Kosten bezieht, sondern die Kostenentstehung. Ein Vermieter kann - bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB, bei preisgebundenem Wohnraum nach § 2 Abs. 2 Satz 2 und 3 der II. Berechnungsverordnung - mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfassen, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist (BGH Urt. v. 20.7.2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135). Eine Verpflichtung der Vermieterin dahingehend, dass sie Leistungen nur isoliert für das vermietete Gebäude einkaufen dürfe, nicht hingegen gemeinsam mit den weiteren vergleichbaren Objekten, die sie ebenfalls verwaltet, ist die Ausnahme und kommt nicht bereits mittelbar dadurch zustande, dass im Vertrag überhaupt das Mietobjekt mit der dazugehörigen Hausnummer benannt ist. Ausdrücklich enthält der Vertrag weder zur Abrechnung noch zum Einkauf der Leistungen Bestimmungen. Eine ergänzende Vertragsauslegung dahingehend, dass sich die Vermieterin wie angegeben zu einem bestimmten Einkauf der Leistungen verpflichten würde, scheitert bereits daran, dass der Vertrag keine ausfüllungsbedürftige Lücke enthält. Ein Vermieter kann, wenn der Mietvertrag keine Regelung enthält, nach § 315 BGB Wirtschafts- und Abrechnungseinheiten nach billigem Ermessen bestimmen. Diese gesetzliche Folge der fehlenden konkreten Vereinbarung kann nicht durch eine ergänzende Vertragsauslegung außer Kraft gesetzt werden. Soweit die Nennung der Hausnummer überhaupt als konkludente Vereinbarung eines Abrechnungsobjektes verstanden werden kann (sog. Hausnummernrechtsprechung, vgl. dazu LG Itzehoe, Urt. v. 9.12.2003 - 1 S 250/03, ZMR 2004, 198), kommt dies im Übrigen von vornherein nur in Betracht, wenn im Mietvertrag mehrfach in unterschiedlichsten Regelungen das Haus als Bezugsgröße genannt wird (LG Itzehoe, Urt. v. 26.6.2008 - 9 S 121/07, ZMR 2009, 369 m.weit.Nachw.). Das ist vorliegend nicht der Fall.

54: (b) War danach ein Abrechnungsobjekt nicht vereinbart, konnte die Klägerin die Objekte xxx-xxx nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen. Zwar trifft im Ausgangspunkt zu, dass es sich bei der Bestimmung des Abrechnungsobjektes um eine empfangsbedürftige Willenserklärung handelt. Diese muss aber weder gesondert noch vor Beginn der Abrechnungsperiode erteilt werden. Es ist anerkannt, dass im Fall der Bestimmung der Leistung durch eine Partei die Leistungsbestimmung auch während oder nach Erbringung der Gegenleistung erfolgen kann (Palandt-Grüneberg, BGB, 68. Aufl. 2009 § 315 Rn. 11). Lediglich eine Änderung einer einmal getroffenen Bestimmung ist nur für die Zukunft möglich (ebenda). Danach wäre vorliegend spätestens in der Zusendung der Nebenkostenabrechnung eine entsprechende Bestimmung zu sehen, sofern die Bestimmung des Abrechnungsobjektes nicht bereits mit früheren Nebenkostenabrechnungen erfolgt sein sollte. Dass das der Abrechnung zugrunde liegende Abrechnungsobjekt von früheren Bestimmungen abwiche, tragen die Beklagten nicht vor.

55: Fehl geht auch die Annahme, die Bestimmung könne nicht in einer Nebenkostenabrechnung erfolgen, weil die Abrechnung keine Willenserklärung sei. Die Nebenkostenabrechnung ist deshalb keine Willenserklärung, weil diese Erklärung regelmäßig nicht auf die Herbeiführung einer Rechtsfolge gerichtet ist. Zwar begründet die formell wirksame Abrechnung die Fälligkeit des tatsächlich geschuldeten Betrages. Diese Folge tritt aber unabhängig davon ein, ob sie gewollt ist. Dass es sich bei der Abrechnung selbst regelmäßig nicht um eine Willenserklärung handelt, bedeutet aber nicht, dass ihr nicht ausnahmsweise ausdrücklich oder stillschweigend ein rechtlich erheblicher Erklärungsgehalt zukommen kann. Das ist etwa bei der Angabe von – vertraglich nicht vereinbarten – Verteilerschlüsseln oder Abrechnungsobjekten der Fall. Der Vermieter übt dann sein Ermessen durch Wahl des entsprechenden Schlüssels bzw. Abrechnungsobjektes für den Mieter erkennbar aus, so dass die Abrechnung dann – insoweit – ohne weiteres eine Willenserklärung darstellt.

56: Fehl geht auch der Einwand der Beklagten, die Heizkostenabrechnung sei nicht nachvollziehbar, weil nicht erkennbar sei, ob die Kosten des Betriebsstromes der Heizung bei anderen Kostenpositionen eingestellt seien. In Betracht käme insoweit allein, dass sie unter der Position „Treppenhausbeleuchtung“ miterfasst sein könnten, die als einzige Position ebenfalls Stromkosten umfasst. Das ist aber jedenfalls für die gedankliche Nachvollziehbarkeit der Heizkosten, die den Beklagten in Rechnung gestellt wurden, ohne Belang. Aus der Abrechnung ergibt sich eindeutig, dass den Beklagten insoweit nur die Brennstoff- und Verbrauchserfassungskosten in Rechnung gestellt wurden, nicht aber die Kosten des Betriebsstromes. Ob diese Stromkosten in der Abrechnung über die kalten Betriebskosten (ungenannt) enthalten sind, betrifft die Nachvollziehbarkeit der den Beklagten in Rechnung gestellten Heizkosten nicht.

57: Ist die Heizkostenabrechnung nach alledem formell wirksam und inhaltlich zutreffend, sind die Beklagten zur Zahlung der Nachforderung in Höhe von 335,79 Euro verpflichtet.

58: (3) Gegenzurechnen war das Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung in Höhe von 51,08 Euro zuzüglich weiterer 28,38 Euro, hinsichtlich derer das Amtsgericht unangegriffen von einer fehlenden Umlegbarkeit ausgegangen ist. Insgesamt ist ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung von 79,46 Euro gegenzurechnen.

59: Allein hier könnte der Einwand der Beklagten, es sei nicht nachvollziehbar, ob die Kosten des Betriebsstromes der Heizung in andere Betriebskosten miteingestellt seien, von Bedeutung sein. Sollte dies der Fall sein, könnte sich möglicherweise ein höheres Guthaben der Beklagten ergeben. Indes betrifft diese Frage nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung über die kalten Betriebskosten. Die in Rechnung gestellten Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Einzelbetrag und Vorauszahlungen sowie das jeweils gebildete Abrechnungsobjekt sind angegeben und erläutert. Mehr ist nicht erforderlich. Ob die in den einzelnen Kostenarten angegebenen Gesamtkosten tatsächlich in dieser Höhe (für die einzelne Kostenart) angefallen sind, ist eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit. Dass und inwieweit den Beklagten aus der Abrechnung über die kalten Betriebskosten ein höheres Guthaben zustünde, welches mit der Nachforderung für die Wärmekosten zu verrechnen wäre, haben diese nicht dargelegt.

60: Die Beklagten sind danach für das Jahr 2007 zur Nachzahlung von Wärmekosten in Höhe von - nach Abzug des Guthabens - noch 256,33 Euro verpflichtet.

61: b. Die Anhebung der Vorauszahlungen durch die Klägerin hinsichtlich der Heizkosten auf 94 Euro monatlich ab Februar 2009 ist wirksam. Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei, wenn Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden sind, nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Das hat die Klägerin mit der Abrechnung getan.

62: Der Einwand der Beklagten, die Erklärung genüge nicht der Form des § 560 BGB, geht fehl. Nach § 560 BGB ist lediglich Textform erforderlich. Dafür muss die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden, § 126b BGB. Erforderlich ist nicht, dass der Name derjenigen natürlichen Person genannt wird, die die Erklärung absendet. Es genügt, wenn sich aus der Erklärung die juristische Person ergibt, in deren Namen die Erklärung abgegeben wird, für und gegen welche die Erklärung also wirken soll (BGH Urt. v. 07.07.2010 - VIII ZR 321/09, WuM 2010, 502). Das war vorliegend der Fall.

63: Nicht nachvollziehbar ist der Einwand, die Höhe der neuen Vorauszahlungen sei nicht erläutert. Das Anschreiben zur Abrechnung weist jeweils im Einzelnen aus, welcher Betrag für die kalten Betriebskosten und die Heizkosten angefallen ist, wie hoch der zugrunde gelegte fünf-prozentige Zuschlag ist, welche Gesamtsumme sich jeweils ergibt und welcher monatliche Vorauszahlungsbetrag sich daraus ermittelt.

64: Der Vermieter darf auch einen angemessenen Zuschlag berücksichtigen. Ein Zuschlag von 5 % zur Berücksichtigung typischer laufender Kostensteigerungen ist auch nicht unangemessen.

65: Inwieweit für das Kriterium der Angemessenheit der Mieterhöhung die inhaltliche Richtigkeit zu überprüfen ist, kann dahinstehen, da die Wärmekostenabrechnung keinen inhaltlichen Fehler aufweist.

66: c. Hinsichtlich der Erhöhung der Vorauszahlungen für die kalten Betriebskosten von bislang 128 Euro auf 132 Euro monatlich ab 1.2.2009 ist die Erhöhung nicht angemessen. Wenn die Abrechnung, wie vorliegend, ein Guthaben des Mieters ergibt, ist eine darauf gestützte Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen grundsätzlich nicht angemessen. Zwar kann im Einzelfall die Annahme von Kostensteigerungen, die das Guthaben übersteigen würden, auch dann eine Erhöhung rechtfertigen. Der Vermieter muss dann aber darlegen, warum er mit solchen Preissteigerungen rechnet, dass diese das Guthaben aus der vergangenen Abrechnung übersteigen werden. Das ist vorliegend nicht der Fall. Die Klägerin hat lediglich pauschal eine Kostensteigerung angesetzt. Anders als bei den Wärmekosten, bei denen allgemeinbekannt erhebliche Kostensprünge bei den Primärenergieträgern zu verzeichnen waren, gilt Vergleichbares für die kalten Betriebskosten nicht. Der Vermieter muss dann, wenn er die Vorauszahlungen erhöhen will, obwohl die Mieter bereits mit den vorigen Vorauszahlungen eine Überzahlung erbracht hatten, die zu erwartenden Kostensteigerungen konkret darlegen. Nachdem dies nicht der Fall ist, war die Klage hinsichtlich der begehrten Vorauszahlungserhöhung für die kalten Betriebskosten abzuweisen.

67: d. Die Beklagten hatten danach für die Zeit ab 1.2.2009 neben der Nettokaltmiete von 403,86 Euro und dem Modernisierungszuschlag von 1,25 Euro, insgesamt 405,11 Euro monatlich (beides unstreitig), Heizkostenvorauszahlungen von nunmehr 94 Euro monatlich und Vorauszahlungen auf die kalten Betriebskosten von weiterhin 128 Euro monatlich zu erbringen. Insgesamt hatten sie monatlich 627,11 Euro zu leisten.

68: Tatsächlich haben sie in den Monaten Februar bis August 2009 jeweils 586 Euro geleistet. Es ergibt sich ein Rückstand von 41,11 Euro monatlich, für sieben Monate insgesamt von 287,77 Euro. Insoweit waren die Beklagten zur Zahlung zu verurteilen.

69: Soweit die Klägerin darüber hinaus Zahlung auch des begehrten Erhöhungsbetrages für die kalten Betriebskosten von 4 Euro monatlich, insgesamt weiterer 28 Euro, begehrt hat, war die Klage abzuweisen.

70: Insgesamt sind die Beklagten danach verpflichtet, 544,10 Euro an Heizkostennachzahlung und rückständigen Vorschüssen zu zahlen.

71: Ebenso ist der Feststellungsantrag insoweit begründet, als die Beklagten ab 1.2.2009 verpflichtet sind, eine monatliche Gesamtmiete von 627,11 Euro zu leisten. Soweit die Klägerin darüber hinaus Feststellung der Pflicht zur Zahlung weiterer monatlich 4 Euro begehrt, war die Klage abzuweisen.

72: Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Hinsichtlich des Zahlungsantrages obsiegt die Klägerin mit einem Betrag von 544,10 Euro. Streitig waren erstinstanzlich 600,48 Euro, zweitinstanzlich noch 572,10 Euro.

73: Der Antrag auf Feststellung der Vorauszahlungserhöhung war mit einem Streitwert von 300 Euro zu berücksichtigen. Denn die Parteien streiten allein um die Wirksamkeit der Vorauszahlungserhöhungen um insgesamt 25 Euro monatlich (4 Euro kalte Betriebskosten, 21 Euro Wärmekosten). Anzusetzen war der Jahresbetrag, § 41 Abs. 5 GKG. Davon obsiegt die Klägerin mit einem Anteil von 252 Euro (Jahresbetrag der Wärmekosten). Da es sich lediglich um eine Feststellung handelt, war ein Abschlag von jeweils 20 % vorzunehmen.

74: Gewichtet ergibt sich erstinstanzlich eine Obsiegensquote der Klägerin von 89 %, in zweiter Instanz von 92 %.

75: Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

76: Die Revision wird zugelassen zur Klärung der Frage, ob die fehlende Einstellung des Betriebsstroms in die Heizkostenabrechnung einen unzulässiger Vorwegabzug im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH Urt. v. 14.02.2007 - VIII ZR 1/06, NZM 2007, 244) darstellt sowie zur Klärung der Anforderungen an eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB, wenn die zugrunde liegende Abrechnung ein Guthaben ausweist.

Urteilsbesprechung zu Landgericht Itzehoe Urteil, 14. Jan. 2011 - 9 S 22/10

Urteilsbesprechungen zu Landgericht Itzehoe Urteil, 14. Jan. 2011 - 9 S 22/10

Referenzen - Gesetze

BGB

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last. (2) Das Ger

(1) Soll die Leistung durch einen der Vertragschließenden bestimmt werden, so ist im Zweifel anzunehmen, dass die Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen ist. (2) Die Bestimmung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil. (3) Sol

Landgericht Itzehoe Urteil, 14. Jan. 2011 - 9 S 22/10 zitiert 14 §§.

BGB

Macht der Beauftragte zum Zwecke der Ausführung des Auftrags Aufwendungen, die er den Umständen nach für erforderlich halten darf, so ist der Auftraggeber zum Ersatz verpflichtet.

(1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte un

(1) Die Rechtshängigkeit schließt das Recht der einen oder der anderen Partei nicht aus, die in Streit befangene Sache zu veräußern oder den geltend gemachten Anspruch abzutreten. (2) Die Veräußerung oder Abtretung hat auf den Prozess keinen Einf

Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das1.es dem Empfänger ermöglich

(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der

(1) Das Gericht hat den Mangel der Parteifähigkeit, der Prozessfähigkeit, der Legitimation eines gesetzlichen Vertreters und der erforderlichen Ermächtigung zur Prozessführung von Amts wegen zu berücksichtigen. (2) Die Partei oder deren gesetzlic

(1) Die Wahl erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil. (2) Die gewählte Leistung gilt als die von Anfang an allein geschuldete.

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Landgericht Itzehoe Urteil, 14. Jan. 2011 - 9 S 22/10 zitiert oder wird zitiert von 12 Urteil(en).

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Referenzen

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 560 Veränderungen von Betriebskosten

(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.

(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 265 Veräußerung oder Abtretung der Streitsache

(1) Die Rechtshängigkeit schließt das Recht der einen oder der anderen Partei nicht aus, die in Streit befangene Sache zu veräußern oder den geltend gemachten Anspruch abzutreten.

(2) Die Veräußerung oder Abtretung hat auf den Prozess keinen Einfluss. Der Rechtsnachfolger ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Gegners den Prozess als Hauptpartei an Stelle des Rechtsvorgängers zu übernehmen oder eine Hauptintervention zu erheben. Tritt der Rechtsnachfolger als Nebenintervenient auf, so ist § 69 nicht anzuwenden.

(3) Hat der Kläger veräußert oder abgetreten, so kann ihm, sofern das Urteil nach § 325 gegen den Rechtsnachfolger nicht wirksam sein würde, der Einwand entgegengesetzt werden, dass er zur Geltendmachung des Anspruchs nicht mehr befugt sei.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 56 Prüfung von Amts wegen

(2) Die Partei oder deren gesetzlicher Vertreter kann zur Prozessführung mit Vorbehalt der Beseitigung des Mangels zugelassen werden, wenn mit dem Verzug Gefahr für die Partei verbunden ist. Das Endurteil darf erst erlassen werden, nachdem die für die Beseitigung des Mangels zu bestimmende Frist abgelaufen ist.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 566 Kauf bricht nicht Miete

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 265 Veräußerung oder Abtretung der Streitsache

(1) Die Rechtshängigkeit schließt das Recht der einen oder der anderen Partei nicht aus, die in Streit befangene Sache zu veräußern oder den geltend gemachten Anspruch abzutreten.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 263 Ausübung des Wahlrechts; Wirkung

(1) Die Wahl erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.

(2) Die gewählte Leistung gilt als die von Anfang an allein geschuldete.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 566 Kauf bricht nicht Miete

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 259 Umfang der Rechenschaftspflicht

(2) Besteht Grund zu der Annahme, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verpflichtete auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er nach bestem Wissen die Einnahmen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei.

(3) In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht.

Bundesgerichtshof Urteil, 19. Nov. 2008 - VIII ZR 295/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 295/07 Verkündet am:

19. November 2008

Vorusso

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3, § 204 Abs. 1 Nr. 1

a) Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung

gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet

sich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels

der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden

Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit

). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht

bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil

an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der

Betriebskostenabrechnung.

b) Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung.

c) Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 204 Abs. 1 Nr. 1

BGB nicht entsprechend anwendbar (Fortführung des Senatsurteils vom 9. April

2008, VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258, unter II 1 b).

BGH, Urteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07 - LG Heilbronn

AG Öhringen

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 15. Oktober 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Heilbronn vom 26. Oktober 2007 unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich der Nebenkosten für die Jahre 2005 und 2006 zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Klägerin nimmt die Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung von Betriebskosten sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Anspruch.

2: Die Klägerin ist Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage und bevollmächtigt , im eigenen Namen für die Eigentümer Forderungen gerichtlich geltend zu machen. Das verwaltete Objekt besteht aus 35 Wohnungen, von denen 34 in Sondereigentum stehen. Die von der Eigentümergemeinschaft an die Beklagten vermietete Wohnung war ursprünglich als Hausmeisterwohnung vorgesehen und gehört zum Gemeinschaftseigentum. Das Mietverhältnis mit den Beklagten endete am 31. August 2006.

3: In der Abrechnung der Klägerin vom 24. März 2005 für das Jahr 2004 heißt es eingangs der Aufstellung der Kosten: "Wohnung Nr. 35.4 Gesamt / Anteil EINHEITEN 34 / QM 2.970,00 / 0,00 MITEIGENTUM 1.000,00 / 0.00 HB-KOSTEN 34,00 / 1,00 GARAGEN 28,00 / 0,00 EINH. 35 35,00 / 1,00 AUFZ. 51,8 51,80 / 0,00 AUFZ. 47,9 47,90 / 0,00 PERSONEN 66,00 / 3,00"

4: Die Positionen "HAUSBETREUUNG" und "ABZÜGE" sind in der weiteren Abrechnung wie folgt dargestellt: "Konto Nr. Abrechnung Verteiler Kosten d. Einheit 26 HAUSBETREUUNG 12.045,50 HB-KOSTE 354,28 40 ABZÜGE 2.372,75 EINZEL 157,60"

5: Über die Positionen Heizung und Wasser/Abwasser wurden gesonderte Einzelabrechnungen erstellt. Weitere in der Abrechnung vom 24. März 2005 aufgeführte Betriebskosten, u.a. Telefon, Gartenpflege, Putzmittel, Gewässerschadenversicherung , weisen als Verteiler "MITEIG" und als Kosten der Einheit "0,00" aus. Zusätzlich sind aber auf einem gesonderten Blatt unter der Bezeichnung "Konto 40" einzelne Beträge zu den Positionen "Telefon, Gartenpfle- ge, Putzmittel, Gewässerschadenvers., Haftpfl.-LW-Vers., Brand/Sturmvers., Aufzugswartung/TÜV" aufgeführt, die sich zu dem in der Abrechnung unter der Position "ABZÜGE" als Anteil der Beklagten genannten Betrag von 157,60 € addieren.

6: In der Abrechnung vom 6. März 2006 für das Jahr 2005 heißt es eingangs abweichend zur Abrechnung 2004: "MITEIGENTUM 1.000,00 / 28,68 AUFZ. 51,8 53,10 / 1,30 AUFZ. 47,9 47,90 / 0,00 PERSONEN 66, 25 / 3,00"

7: In der nachfolgenden Abrechnung werden die Positionen Versicherungen , Putzmittel, Streugut, Gartenpflege, Telefon nach dem Umlageschlüssel "MITEIG" auf die Beklagten umgelegt. Bei den Kosten der Aufzugswartung sind als Gesamtbetrag 2.684,97 €, als Verteilerschlüssel "AUFZ. 51,8" sowie als Anteil der Beklagten 65,73 € genannt.

8: Mit der Klage hat die Klägerin Zahlung restlicher Nebenkosten für die Jahre 2004 und 2005 in Höhe von zuletzt 461,10 € bzw. 872,99 €, eine Nebenkostenvorauszahlung für 2006 in Höhe von 640 € sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 79,17 € verlangt. Mit Schreiben vom 24. Juli 2007 übersandte die Klägerin den Beklagten die Nebenkostenabrechnung für Januar bis August 2006.

9: Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Verurteilung der Beklagten auf 160,57 € nebst Zinsen reduziert und die Klage im Übrigen abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

10: Die Revision der Klägerin hat zum überwiegenden Teil Erfolg.

I.

11: Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

12: Soweit die Klägerin in den Nebenkostenabrechnungen für 2004 und 2005 über die Heizkosten und die Wasser-/Entwässerungskosten hinaus weitere Nebenkostenpositionen geltend gemacht habe, seien die Nebenkostenabrechnungen formell unwirksam. Es fehle an einer Erläuterung der angewandten Verteilerschlüssel. Diese seien zwar auf den Abrechnungen jeweils oben rechts für die jeweils abgerechneten Nebenkostenpositionen angegeben, aber nicht nachvollziehbar. So sei der für die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen zugrunde gelegte Schlüssel nicht nachvollziehbar, weil auf die Wohnung der Beklagten gerade kein Miteigentumsanteil entfalle. Bei der Abrechnung nach Einheiten sei zunächst angegeben, es handele sich um 34 Einheiten, wenige Zeilen tiefer werde dann aber ein Verteilerschlüssel "Einh. 35" aufgeführt, wonach die Kosten nach dem Verhältnis 35/1 verteilt werden sollten. Dieser Schlüssel werde auf einen Teil der Müllgebühren angewandt, während die Hausbetreuungskosten nach dem Verhältnis 34/1 verteilt würden. In der Nebenkostenabrechnung für 2005 komme hinzu, dass der für Aufzugswartung /TÜV angegebene Schlüssel ("Aufz. 51,8") von 53,10/1,30 nicht verständlich und nirgends erläutert sei.

13: Die formelle Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnungen für 2004 und 2005 habe zur Folge, dass die geltend gemachten Nachzahlungsbeträge nicht fällig seien. Aufgrund der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB geregelten Abrechnungsfrist von einem Jahr könne die Klägerin für diese Kalenderjahre auch keine Ab- rechnung mehr nachholen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Dazu komme, dass die Abrechnung der Klägerin auch inhaltliche Fehler aufweise.

14: Die Voraussetzungen des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach eine Nachforderung dann nicht ausgeschlossen sei, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten habe, lägen nicht vor. Es falle in den eigenen Verantwortungsbereich des Vermieters, fristgerecht ordnungsgemäße Abrechnungen vorzulegen. Der Umstand, dass das Amtsgericht die Abrechnungen der Klägerin für formell ordnungsgemäß gehalten habe, könne die Klägerin nicht entlasten.

15: Im Jahr 2004 hätten die von den Beklagten geleisteten Vorauszahlungen die verbrauchsabhängigen Nebenkosten überstiegen, so dass der Klägerin insoweit keine Nachforderung zustehe.

16: Für das Jahr 2005 stehe der Klägerin hingegen eine Nachzahlung in Höhe von 160,57 € zu, da die von den Beklagten geleisteten Vorauszahlungen (1.536 €) um diesen Betrag unter den tatsächlichen Heizkosten (1.296,90 €) und den Wasser-/Entwässerungskosten (399,67 €) lägen.

17: Da die Abrechnung für das Jahr 2005 weitgehend formell unwirksam sei, könne sie auch nicht als Grundlage für einen Anspruch nach § 560 Abs. 4 BGB auf Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung herangezogen werden. Im Übrigen sei die Klägerin nach nunmehr eingetretener Abrechnungsreife daran gehindert , weiterhin rückständige Betriebskostenvorauszahlungen einzuklagen.

18: Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten könne die Klägerin aus Verzugsgesichtspunkten nicht ersetzt verlangen, da bereits unklar sei, wofür diese angefallen seien und aus welchem Streitwert sie sich errechnen sollten.

II.

19: Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Einen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2004 sowie auf Erstattung diesbezüglicher Kosten einer anwaltlichen Mahnung hat das Berufungsgericht allerdings zu Recht verneint. Ein Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten für das Jahr 2005 kann der Klägerin mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung hingegen nicht versagt werden. Im Hinblick auf die von der Klägerin für das Jahr 2006 geltend gemachten Nebenkosten hat das Urteil des Berufungsgerichts wegen eines Verfahrensfehlers keinen Bestand.

20: 1. Der Auffassung des Berufungsgerichts, die Abrechnung für das Jahr 2004 sei (mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Wasser/Abwasser) schon formell nicht ordnungsgemäß, ist jedenfalls für die Position "Hausbetreuungskosten" und "Abzüge" beizupflichten. Bleiben diese beiden Positionen unberücksichtigt , ergibt sich aus den übrigen abgerechneten Betriebskosten kein die geleisteten Vorauszahlungen übersteigender Betrag. Der Klägerin stehen somit Nachforderungen bezüglich der Nebenkosten für das Jahr 2004 nicht zu.

21: a) Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. In die Abrechnung sind bei Gebäuden mit - wie hier - mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260, Tz. 10; Senatsurteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258, Tz. 15). Freilich ist nicht in jedem Fall die Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs Voraussetzung für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung. Eine Abrechnung soll den Mieter in die La- ge versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b). Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Abzustellen ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters (vgl. Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, Tz. 15). Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung.

22: Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit.

23: b) Für die Kosten der Hausbetreuung ist als Verteilerschlüssel "HBKOSTE" angegeben. Diese Angabe ist als Verteilerschlüssel für sich gesehen unverständlich und wird in der Abrechnung auch nicht erläutert. Aus den Angaben in der Abrechnung lässt sich zwar noch entnehmen, dass als Gesamtmenge "34,0" und als Anteil der Beklagten "1,0" angesetzt worden sind. Hieraus kann der durchschnittliche Mieter aber nicht entnehmen, nach welchem Umlagemaßstab die Abrechnung vorgenommen wurde. Der möglicherweise gemeinte Umlagemaßstab "Wohneinheiten" ist in diesem Zusammenhang nicht genannt ; auch die genannte Zahl 34 spricht angesichts vorhandener 35 Wohnungen jedenfalls nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit für diesen Umlageschlüssel.

24: c) Bei der Position Konto 40 ("ABZÜGE") ist schon nicht erkennbar, um welche umlagefähigen Betriebskosten es sich dabei handeln soll; die auf gesondertem Blatt zu diesem Konto erfolgte Abrechnung weist zwar einzelne Betriebskosten wie Telefon, Gartenpflege, Aufzugswartung etc. auf, enthält aber nur die auf die Beklagten entfallenden Einzelbeträge, so dass es schon aus diesem Grund insoweit an einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt.

25: d) Zutreffend ist weiterhin die rechtliche Würdigung des Berufungsgerichts , dass mit Ablauf des Kalenderjahres 2005 eine Behebung der formellen Fehler der Abrechnung wegen Ablaufs der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr möglich war und dass die Voraussetzungen des § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB, wonach eine Nachforderung nicht ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat, hier nicht gegeben sind. Die letztgenannte Vorschrift ist insbesondere im Hinblick auf den - hier nicht vorliegenden - Fall erlassen worden , dass Steuern oder Abgaben erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode behördlich festgesetzt werden (BT-Drs. 14/4553, S. 51; vgl. Senatsurteil vom 5. Juli 2006 - VIII ZR 220/05, NJW 2006, 3350, Tz. 15). Der Umstand, dass das Amtsgericht die Abrechnung der Klägerin - nach Einholung eines Sachverständigengutachtens hierzu - für insgesamt formell ordnungsgemäß angesehen hat, führt dagegen nicht zu einer Entlastung der Klägerin. Die Fehler der Abrechnung stammen aus ihrer Sphäre und sind nicht vom Gericht verursacht (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 473).

26: Ohne Erfolg hält die Revision dem entgegen, die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB müsse durch Auslegung im Wege einer teleologischen Reduktion oder durch analoge Anwendung der Verjährungsvorschriften - hier § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB - ausgedehnt werden, weil ein Mieter, der wie die Beklagten innerhalb der Ausschlussfrist eine Abrechnung erhalten habe, insoweit jedenfalls dann kein schutzwürdiges Vertrauen bilden könne, wenn es noch innerhalb der Ausschlussfrist zur Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens komme. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB soll Abrechnungssicherheit für den Mieter gewährleisten, dient der Rechtssicherheit und bezweckt Rechtsklarheit. Dieser Normzweck würde verfehlt, wenn der Mieter im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung über die Betriebskostenabrechnung Gefahr liefe, mit höheren als den innerhalb der Abrechnungsfrist formell wirksam abgerechneten Kosten belastet zu werden. Unter diesem Gesichtspunkt verbietet sich eine teleologische Reduktion der Ausschlussvorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Wie der Senat (Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, Tz. 20 f.) - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden hat, kommt aus den gleichen Gründen auch die entsprechende Anwendung der für die Verjährung geltenden Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB in der Regel nicht in Betracht. Gleiches muss für § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gelten, auch wenn diese Bestimmung anders als § 212 BGB nicht den Neubeginn, sondern nur die Hemmung der Verjährung vorsieht.

27: 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass auch die Abrechnung 2005 mit Ausnahme der Positionen Heizung und Wasser /Abwasser nicht formell ordnungsgemäß sei. Wie die Revision mit Recht rügt, hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, dass die Klägerin bereits in ihrem Schriftsatz vom 11. Januar 2006 die Verteilerschlüssel erläutert hat, die sie auch in der späteren Abrechnung vom 6. März 2006 für das Jahr 2005 angewendet hat. Jedenfalls unter Berücksichtigung dieser Erläuterungen wird die Abrechnung der Klägerin für das Jahr 2005 insgesamt den formellen Anforderungen gerecht.

28: a) Der Verteilerschlüssel "MITEIGENTUM" ist bereits aus sich heraus verständlich und bedarf deshalb keiner Erläuterung. Es liegt auf der Hand, dass bei diesem Schlüssel die Kosten nach dem Verhältnis der auf die Wohnung des Mieters entfallenden Miteigentumsanteile zur Summe aller Miteigentumsanteile der Abrechnungseinheit verteilt werden sollen. Es genügt daher, wenn - wie in der Abrechnung der Klägerin für das Jahr 2005 geschehen - der für die Woh- nung des Mieters zugrunde gelegte Miteigentumsanteil ("28,68") und die Summe aller Anteile ("1.000") angegeben werden, so dass der Mieter die vorgenommenen Rechenschritte nachvollziehen kann. Ob der Ansatz eines Miteigentumsanteils von 28,68 in Anbetracht der Tatsache, dass der Wohnung der Beklagten kein Miteigentumsanteil zugeordnet war, zulässig ist und ob der - nach der Darstellung der Klägerin fiktive - Anteil richtig angesetzt ist, ist wiederum keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung. Im Übrigen hat die Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 11. Januar 2006 erläutert, dass sie sich bei der Abrechnung damit beholfen habe, für die im Gemeinschaftseigentum stehende Wohnung der Beklagten den gleichen Miteigentumsanteil anzusetzen, der auf die darüber liegende, gleich große Wohnung entfalle.

29: b) Hinsichtlich der Müllgebühren hat die Klägerin ebenfalls bereits in dem genannten Schriftsatz vom 11. Januar 2006 erläutert, dass die Gesamtkosten in der Weise verteilt werden, dass vorab jeder Wohnung ein Grundbetrag von 27,61 € zugeordnet und der Restbetrag nach dem Umlageschlüssel "Personen" umgelegt wird. So ist die Klägerin in ihrer Abrechnung vom 6. März 2006 verfahren , indem sie vorab einen Teilbetrag von 966,35 € als Grundbetrag (27,61 € je Wohnung) und den Restbetrag von 1.858,65 € nach dem Verteilerschlüssel Personenzahl umgelegt hat. Da die Abrechnung sowohl die für die Wohnung der Beklagten zugrunde gelegte Personenzahl als auch die Gesamtpersonenzahl enthält, ist den formellen Erfordernissen damit Genüge getan.

30: c) Im Hinblick auf die Positionen Hausbetreuung, Kabelfernsehen und Allgemeinstrom hat die Klägerin ebenfalls in dem erwähnten Schriftsatz vom 11. Januar 2006 ausgeführt, dass sie diese Positionen nach Wohneinheiten abrechne. Einer weiteren Erläuterung bedurfte es nicht, da der Verteilerschlüssel Wohneinheiten aus sich heraus verständlich ist. Der in der späteren Abrechnung der Klägerin aufgetretene Widerspruch, dass als Gesamtzahl der Wohnungen teils 34, teils 35 Wohnungen angegeben sind, betrifft wiederum nicht die formelle Ebene, sondern die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.

31: d) Auch zu der Position "Aufzugskosten/TÜV" hat die Klägerin in dem genannten Schriftsatz den - aus der Bezeichnung "AUFZ. 51,8" in der Tat nicht ersichtlichen - Verteilerschlüssel im Einzelnen dargestellt und erläutert. Sie hat ausgeführt und näher erläutert, dass den Wohnungen für die Verteilung dieser Kosten ein nach der Geschosshöhe gestaffelter Bewertungsfaktor zugeordnet wurde, dass dieser für die Erdgeschosswohnung der Beklagten mit 1,3 angesetzt wurde und dass die Summe der Faktoren aller Wohnungen 51,8 betrug. Zusammen mit diesen Angaben genügte die Abrechnung der Aufzugskosten in der Abrechnung für das Jahr 2005 den formellen Anforderungen. Dem steht nicht entgegen, dass in dieser Abrechnung als Summe der Bewertungsfaktoren nicht 51,8 sondern 53,1 angegeben war; denn ob dieser Ansatz korrekt war, betrifft wiederum die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.

32: 3. Soweit das Berufungsgericht die Klage auf Zahlung rückständiger Betriebskostenvorausleistungen in Höhe von 640 € für das Jahr 2006 unter Hinweis auf die zwischenzeitlich erteilte Abrechnung abgewiesen hat, rügt die Revision mit Erfolg, dass das Berufungsgericht der Klägerin, die die Bedeutung dieses nach Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz eingetretenen Umstands (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008, aaO, Tz. 18) ersichtlich übersehen hatte, den hiernach gebotenen Hinweis gemäß § 139 ZPO nicht erteilt hat.

33: 4. Ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten entfällt schließlich schon deshalb, weil der Klägerin für das Jahr 2004 kein Nachzahlungsanspruch gegen die Beklagten zusteht und das die Rechtsanwaltskosten auslösende Schreiben der erstinstanzlich tätigen Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 20. Juli 2005 sich noch nicht auf die Abrechnung für das Jahr 2005 bezogen haben kann.

III.

34: Das Berufungsurteil erweist sich somit als richtig, soweit es die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 und die vorgerichtlichen Anwaltskosten betrifft; insoweit ist die Revision zurückzuweisen. Bezüglich der Nebenkostenforderungen für das Jahr 2005 und die Monate Januar bis August 2006 kann das Berufungsurteil hingegen keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann, soweit das Berufungsurteil aufzuheben ist, nicht in der Sache selbst entscheiden, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund seiner Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen zur inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung für das Jahr 2005 getroffen hat und weil der Klägerin bezüglich der für 2006 geltend gemachten Vorauszahlungen Gelegenheit zu geben ist, ihre Anträge an die (infolge der zwischenzeitlich erfolgten Abrechnung) geänderte Rechtslage anzupassen. Die Sache ist deshalb zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr.Wolst Hermanns Dr. Milger Dr.Hessel

Vorinstanzen:
AG Öhringen, Entscheidung vom 15.06.2007 - 2 C 638/05 -
LG Heilbronn, Entscheidung vom 26.10.2007 - 2 S 28/07 Sk -

Bundesgerichtshof Urteil, 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 261/07 Verkündet am:

28. Mai 2008

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB §§ 259, 273, 556

Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer

formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte

nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander

folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter

nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelesene Verbrauchswerte

im Vergleich zu anderen Abrechnungszeiträumen auffällige Schwankungen

zeigen. Ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, berührt allein

die materielle Richtigkeit der Abrechnung.

BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07 - LG Berlin

AG Schöneberg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren auf

die bis zum 2. Mai 2008 eingegangenen Schriftsätze durch den Vorsitzenden

Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel

und den Richter Dr. Achilles

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 24. August 2007 aufgehoben. Der Rechtsstreit ist in Höhe von 438,66 € in der Hauptsache erledigt. Im Übrigen wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in B. , in der sie ihre Rechtsanwaltskanzlei betreiben. Die Parteien streiten um Nachzahlungsansprüche des Klägers aus Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen für die Jahre 1998/1999 bis 2000 und 2002 bis 2004. Insoweit ist für den Mietvertrag in einem späteren Nachtrag klargestellt worden, dass auf das Mietver- hältnis unabhängig von dem Anteil der gewerblichen Nutzung und der Anzahl der Hauptmieter auch zukünftig die Vorschriften des Wohnraummietrechts zumindest entsprechend Anwendung finden sollen. Zu den auch hinsichtlich der Heizung und der Warmwassererzeugung umzulegenden Betriebskosten, für die eine monatliche Vorauszahlung vereinbart ist, heißt es weiter: "Die Betriebskosten ... werden nach - dem Verhältnis der - Nettomieten - Heizkörperflächen - der Wohnfläche - Quadratmeterzahl der beheizten Fläche - dem Stande der Wärmemesser - umgelegt. Die - Heizkörperfläche - beheizte Fläche - Wohnfläche - ist vereinbart mit 162 qm."

2: Die Parteien streiten angesichts mehrfach wechselnder und zwischen Heizkosten und Warmwasser differierender Wohnflächenangaben sowie auffälliger Schwankungen der Verbrauchsmengen bei einem gesondert erfassten Gewerbemieter (Wäscherei) bereits um die formelle Ordnungsmäßigkeit der auch inhaltlich mehrfach geänderten Abrechnungen, ferner um die inhaltliche Richtigkeit der einer Aufteilung zugrunde gelegten Flächen- und Verbrauchswerte sowie um eine von den Beklagten zumindest für die Abrechnungszeiträume bis zum Jahr 2000 geltend gemachte Verjährung. Darüber hinaus ist zwischen den Parteien streitig, ob sich ein zunächst erhobener Anspruch auf Heizkostenvorauszahlungen für die Monate Januar bis März 2005 in Höhe von insgesamt 438,66 € während des Berufungsrechtszuges in der Hauptsache erledigt hat.

3: Das Amtsgericht hat etwaige Nachzahlungsforderungen für die Zeit bis zum Jahre 2000 als verjährt sowie Nachzahlungsforderungen aus den Folgejahren mit Ausnahme des Jahres 2001, für das die Klage zurückgenommen war, mangels formell ordnungsgemäßer Rechnungslegung als nicht fällig angesehen und die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Hiergegen wendet dieser sich mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

4: Die Revision hat Erfolg.

I.

5: Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt :

6: Etwaige Nachzahlungsforderungen seien für den gesamten Zeitraum nicht fällig, weil den Beklagten mangels Erläuterung der unterschiedlichen Gesamtflächen , die in den für die einzelnen Jahre erstellten Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen in Ansatz gebracht worden seien, keine formell ordnungsgemäßen Abrechnungen zugegangen seien. Zwar habe der Kläger in den nach Flächenmaß vorgenommenen Abrechnungsposten jeweils eine bestimmte Gesamtfläche und den davon auf die Beklagten entfallenden Flächenanteil angegeben und sei dadurch den grundlegenden Anforderungen nachgekommen, die auch keinen Vergleich mit entsprechenden Kostenpositionen des Vorjahres verlangten. Das sei jedoch anders, wenn einzelne Posten im Vergleich zu den Vorjahren extreme Steigerungen erfahren hätten. Gleiches müsse gelten, wenn Schwankungen bei solchen Posten auftreten würden, bei denen sie nicht von vornherein zu erwarten seien. Nicht nachvollziehbar seien insoweit die in all den Jahren ständig wechselnden und noch nicht einmal untereinander einheitlichen Angaben zur Gesamtheizfläche und zur Gesamtfläche für Warmwasser. Selbst wenn die Flächenänderungen auf Umbauten im Gebäude zurückzuführen seien , hätte es genauer Erläuterungen bedurft, wo es im Gebäude zu welchen Umbauten gekommen sei und woraus sich im Einzelnen die Unterschiede zwischen den Flächen für Heiz- und Warmwasserkosten ergäben, um dem Mieter eine Nachprüfung der Richtigkeit der Abrechnung zu ermöglichen. Dies sei jedoch weder in den Abrechnungen selbst erfolgt noch später, auch nicht im Prozess , nachgeholt worden. Entsprechendes gelte für die auffällig unterschiedlichen Ölverbrauchswerte der im Gebäude untergebrachten Wäscherei, die in der Gesamtschau derart uneinheitlich seien, dass die dort jeweils angesetzten Mengen ohne Erläuterung nicht mehr nachvollziehbar seien. Dem lasse sich nicht entgegenhalten, dass die auf schwankende Werte zurückzuführende Unverständlichkeit der Abrechnungsgrundlagen zumindest nicht bei der zeitlich frühesten Abrechnung betreffend die Heizperiode 1998/1999 gegeben sei. Abgesehen davon, dass die bei den späteren Abrechnungsjahren aufgetauchten Unklarheiten auf diese Abrechnung zurückschlügen, sei die Abrechnung für 1998/1999 zeitlich später erstellt worden als diejenige für 2002, so dass sich auch kein zeitlicher Vorrang feststellen lasse.

7: Hinsichtlich der vom Kläger einseitig für erledigt erklärten Ansprüche auf Zahlung der Heizkostenvorschüsse für Januar bis März 2005 habe vor Eintritt des erledigenden Ereignisses kein durchsetzbarer Anspruch bestanden. Den Beklagten habe vielmehr ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zugestanden, solange ihnen für die vorausgegangenen Jahre keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegen habe.

II.

8: Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts werden die streitigen Betriebskostenabrechnungen den Anforderungen gerecht, die an ihre formelle Ordnungs- mäßigkeit zu stellen sind, so dass es auf ihre noch nicht geprüfte inhaltliche Richtigkeit ankommt. Hinsichtlich der Erledigungsfeststellung ist der Rechtsstreit dagegen schon zur Entscheidung reif, weil den Beklagten angesichts der formellen Ordnungsmäßigkeit der vorausgegangenen Jahresabrechnungen das beanspruchte Zurückbehaltungsrecht nicht zugestanden hat.

9: 1. Die streitigen Heiz- und Warmwasserkosten für die Jahre 1998/1999 bis 2000 und 2002 bis 2004 sind formell ordnungsgemäß abgerechnet und damit im Umfang ihrer noch festzustellenden sachlichen Berechtigung zur Nachzahlung fällig geworden.

10: a) Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Fälligkeit einer Betriebskostennachzahlung den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraussetzt (BGHZ 113, 188, 194; Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, Tz. 8). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (Senatsurteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, unter II 1 a, zur Veröffentlichung bestimmt; Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, m.w.N.).

11: aa) Ob und in welchem Umfang bereits die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Abrechnung eine Erläuterung erfordert, ist umstritten. Überwiegend wird angenommen, dass der Vermieter schon in der Abrechnung selbst Besonder- heiten zu erläutern habe, namentlich bei auffälligen Betriebskostensteigerungen oder Verbrauchsschwankungen (OLG Düsseldorf, NJOZ 2001, 287, 295; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 556 Rdnr. 121; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., Kap. G Rdnr. 149; Lützenkirchen , MDR 1998, 134, 136), bei Abweichungen hinsichtlich abrechnungsrelevanter Nutzflächenangaben in aufeinander folgenden Jahren (KG, ZMR 2006, 446; LG Berlin, GE 1998, 1025) oder bei Verwendung verschiedener Flächenschlüssel oder gemischter Umlegungsmaßstäbe (OLG Nürnberg, WuM 1995, 308; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 355; Lützenkirchen, WuM 2002, 179, 184). Andere verneinen dagegen ein solches Erläuterungserfordernis, weil es für die formelle Ordnungsmäßigkeit nur auf eine Nachvollziehbarkeit der Abrechnung aus sich heraus ankomme (MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 556 Rdnr. 75 f.), oder - was im Ergebnis auf dasselbe hinausläuft - meinen, dass in Fällen, in denen nach Wohnfläche verteilt werde, lediglich auf diesen Umstand hingewiesen und angegeben werden müsse, welche Bezugsgrößen (Gesamtfläche, Fläche der Wohnung) in ein Verhältnis zueinander gesetzt worden seien, während die richtige Bildung dieses Verhältnisses und die Richtigkeit der Berechnungen nicht eine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrechnungen sei (Both in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 75).

12: bb) Der Senat tritt letztgenannten Auffassungen bei. Soweit er in der Vergangenheit einen zur formellen Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung gehörenden Erläuterungsbedarf angenommen hat, ist es dabei vor allem um Fallgestaltungen gegangen, bei denen entweder der Verteilerschlüssel als solcher aus sich heraus nicht verständlich war (Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, unter II 1) oder bei denen vor Anwendung des Verteilerschlüssels die über ihn zu verteilenden Gesamtkosten noch durch einen internen Rechenschritt um nicht umlagefähige Kosten zu bereinigen waren, ohne dass dieser Rechenschritt offen gelegt war und durch eine dadurch hergestellte Transparenz vom Mieter nachvollzogen werden konnte (Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142, Tz. 24; Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, Tz. 9 - 11). In diesen Fällen ist der Mieter also allein schon mangels Verständlichkeit des Schlüssels oder Kenntnis der internen Rechenschritte, durch die die Gesamtkosten außerhalb der dann erteilten Abrechnung vorab bereinigt worden sind, außerstande gewesen, die getätigte Abrechnung aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen.

13: b) Hier hat der Kläger mit den untereinander ins Verhältnis zu setzenden Flächenangaben zur beheizten und mit Warmwasser versorgten Gesamtfläche einerseits und dem hieran jeweils bestehenden Flächenanteil der Beklagten andererseits bestimmte Werte mitgeteilt, die den Mieter gedanklich und rechnerisch nicht vor Schwierigkeiten stellen. Die mögliche inhaltliche Unrichtigkeit der einer Betriebskostenverteilung zugrunde gelegten Werte ist deshalb sachlich zu klären und führt wie in denjenigen Fällen, in denen sich der abrechnende Vermieter zwar durch Wahl eines falschen Umlageschlüssels im Verteilungsmaßstab vergriffen, auf dieser Grundlage aber die Kostenverteilung gedanklich und rechnerisch verständlich dargestellt hat (dazu Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b; Senatsurteil vom 19. Januar 2005 - VIII ZR 116/04, MietPrax-AK § 556 Nr. 10, unter II 2), bei Feststellung eines Messfehlers nur zu einer entsprechenden betragsmäßigen Korrektur des mit der Abrechnung fällig gewordenen Abrechnungssaldos.

14: Dasselbe gilt für die von den Beklagten als nicht nachvollziehbar beanstandeten Heizölverbrauchsmengen. Soweit bestimmte, durch Messeinrichtung erfasste Verbrauchswerte in die Abrechnung eingestellt werden, bedarf es grundsätzlich keiner näheren Erläuterung. Denn solche Werte sind aus sich heraus verständlich. Ob sie zutreffend angesetzt sind, ist nicht eine Frage der formellen Ordnungsmäßigkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrechnung (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135, unter II 2 c m.w.N.). Steht wie hier fest, dass für einen gewissen Zeitraum der Zwischenzähler zur gesonderten Erfassung des Heizölverbrauchs eines gewerblichen Mieters ausgefallen war, wird die formelle Ordnungsmäßigkeit der erteilten Abrechnung schließlich auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass der Kläger dies aufgegriffen und die Verbrauchsabrechnung unter Hinweis auf den Defekt in der Weise umgestellt hat, dass er aus dem gemessenen Gesamtverbrauch eigens für die betroffene Wäscherei einen Heizölverbrauch herausgerechnet hat, der nunmehr auf einer an den Verbrauchswerten der Vorjahre orientierten Schätzung mittels Bildung eines Durchschnittwertes beruht. Ob diese Schätzung sachlich zutrifft, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung.

15: c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts rechtfertigen die von ihm innerhalb des Zeitraums von 1998 bis 2004 festgestellten Differenzen bei den Angaben zur Gesamtheizfläche und zur Gesamtfläche für Warmwasser sowie die extremen Schwankungen bei den abgelesenen Heizölverbrauchswerten der Wäscherei keine Steigerung der in formeller Hinsicht an die Betriebskostenabrechnungen zu stellenden (Erläuterungs-) Anforderungen. Denn das Berufungsgericht übersieht bei der von ihm über den genannten Zeitraum angestellten Gesamtschau, dass § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, dessen Anwendbarkeit zwischen den Parteien vereinbart ist, den zeitlichen Rahmen für die zu erstellende Abrechnung auf lediglich ein Jahr erstreckt. Dem entsprechend muss der Vermieter in seinem Rechenwerk nur die im Abrechnungszeitraum angefallenen und deshalb zur Abrechnung anstehenden Betriebskosten des jeweiligen Abrechnungsjahres erfassen, zusammenstellen und unter Abzug der jeweils geleisteten Vorauszahlungen auf die einzelnen Mieter verteilen (Blank/Börstinghaus, aaO, § 556 Rdnr. 103). Den formellen Anforderungen einer Abrechnung wird deshalb genügt, wenn die in diesem Jahreszeitraum ange- fallenen Betriebskosten in ihren Einzelangaben wie auch in ihrer Gesamtheit derart klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich abgerechnet sind, dass sie sich einem durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter gedanklich und rechnerisch erschließen und er dadurch in die Lage versetzt wird, den auf das Abrechungsjahr bezogenen Abrechungssaldo des Vermieters nachzuprüfen (Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, unter II 1 b; Senatsurteil vom 20. Juli 2005, aaO, unter II 2). Eines Abgleichs mit anderen Abrechnungszeiträumen bedarf es dazu nicht, so dass der Vermieter sich hierüber auch nicht zu äußern braucht. Soweit ein gleichwohl vorgenommener Abgleich auffällige Abweichungen oder Schwankungen gegenüber den Ansätzen und Werten anderer Abrechnungszeiträume offenbart, kann dies in besonderer Weise Anlass geben, die inhaltliche Richtigkeit der betreffenden Posten zu bezweifeln und sie einer Überprüfung auf ihre sachliche Berechtigung zu unterziehen. Ungeachtet der den Vermieter in diesem Rahmen treffenden Darlegungs- und Beweislast, die ihm dann ggf. auch nähere Erläuterungen abverlangen kann, bleibt die formelle Ordnungsmäßigkeit seiner Abrechnung von derartigen sachlichen Ungereimtheiten jedoch unberührt.

16: 2. Soweit es den vom Kläger einseitig für erledigt erklärten Anspruch auf Leistung der vereinbarten Vorauszahlungen für die Monate Januar bis März 2005 anbelangt, ist darüber zu entscheiden, ob die Erledigung eingetreten ist oder nicht. Das beurteilt sich danach, ob die ursprünglich auf Leistung dieser im Mietvertrag vorgesehenen Vorauszahlungen gerichtete Klage zulässig und begründet gewesen sowie nach Rechtshängigkeit durch ein erledigendes Ereignis gegenstandslos geworden ist (BGHZ 155, 392, 395).

17: Entgegen der Sichtweise des Berufungsgerichts ist die ursprüngliche Klage zulässig und begründet gewesen. Da die formelle Ordnungsmäßigkeit der erteilten Abrechnungen nicht zu beanstanden ist, hat einer uneingeschränk- ten Durchsetzung des Vorauszahlungsanspruchs kein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB entgegengestanden, das im Übrigen auch von der Rechtsfolge her nicht die erkannte Klageabweisung, sondern gemäß § 274 Abs. 1 BGB nur eine eingeschränkte Verurteilung zur Zahlung Zug um Zug gegen Erteilung einer wirksamen Abrechnung hätte tragen können.

18: Die hiernach begründete Klage auf Leistung der Vorauszahlungen hat sich dadurch erledigt, dass der Kläger nach den Feststellungen des Berufungsgerichts über die im Jahre 2005 angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten abgerechnet hat. Dadurch ist der Anspruch untergegangen mit der Folge, dass der Kläger ab diesem Zeitpunkt nur noch die Zahlung eines sich aus der Abrechnung zu seinen Gunsten etwa ergebenden Saldos beanspruchen kann (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NZM 2003, 196, unter III

2).

III.

19: Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Hinsichtlich der festzustellenden Teilerledigung kann der Senat bereits abschließend selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Soweit es die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen der Jahre 1998/1999 bis 2000 und 2002 bis 2004 anbelangt, ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif, da es weiterer tatsächlicher Feststellungen zur sachli- chen Richtigkeit der erteilten Abrechnungen bedarf. Insoweit ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Wiechers Hermanns Dr. Hessel Dr. Achilles

Vorinstanzen:
AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 05.10.2006 - 106 C 275/05 -
LG Berlin, Entscheidung vom 24.08.2007 - 63 S 363/06 -

Bundesgerichtshof Urteil, 09. Apr. 2008 - VIII ZR 84/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 84/07 Verkündet am:

9. April 2008

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 212 Abs. 1 Nr. 1, § 556 Abs. 3

a) Ist in der Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3

BGB) der Verteilerschlüssel unverständlich, liegt ein formeller Mangel vor, der

zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt (Abgrenzung zum Senatsurteil vom

17. November 2004 – VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b).

b) Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 212 Abs. 1 Nr. 1

BGB nicht entsprechend anwendbar.

BGH, Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07 - LG Köln

AG Wermelskirchen

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 9. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers

und die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 22. Februar 2007 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Beklagten waren in der Zeit vom 1. Mai 2000 bis zum 31. Januar 2005 Mieter einer Wohnung der Klägerin in deren Haus F. in W. . Nach dem Mietvertrag vom 24. April 2000 hatten die Beklagten neben der Miete monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu leisten. Mit Schreiben vom 25. Oktober 2004 kündigten die Beklagten das Mietverhältnis zum 31. Januar 2005. Weiter heißt es in dem Schreiben: "Die noch ausstehenden Abrechnungen (2002, 2003, 2004) lassen Sie uns bitte bis Ende März 2005 zukommen."

2: Unter dem 29. Oktober beziehungsweise 5. November 2004 erteilte der Hausverwalter der Klägerin den Beklagten die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2002 und 2003, die Nachzahlungen der Beklagten in Höhe von 562,65 € beziehungsweise 602,84 € vorsahen. In den Abrechnungen heißt es eingangs vor der Aufstellung der angefallenen Kosten: "Erläuterung der Verteilerschlüssel (VS) Gesamtsumme Ihr Anteil 01 … 02 … 03 Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monate 3816,00 1176,00 12,00"

3: Mit Anwaltsschreiben vom 1. Februar 2005 teilten die Beklagten dem Hausverwalter der Klägerin mit, dass Nachzahlungen aus der Abrechnung für das Jahr 2002 nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht geschuldet würden, da die Abrechnungsfrist abgelaufen sei. Die Abrechnung für das Jahr 2003 sei aus sich heraus nicht verständlich und daher nicht fällig. Unter anderem sei der Umlagemaßstab 3 völlig unklar. Eine Nachbesserung der formell nicht ordnungsgemäßen Abrechnung sei gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nach Ablauf der Jahresfrist nicht mehr möglich.

4: Mit Schreiben vom 23. März 2005 übersandte der Hausverwalter der Klägerin den Beklagten "die in der Form überarbeiteten Abrechnungen 2002 und 2003" mit unveränderten Nachforderungen. In den Abrechnungen heißt es nunmehr eingangs: "Erläuterung der Verteilerschlüssel (VS) Gesamtsumme Ihr Anteil 01 … 02 … 03 Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche 318,00 98,00"

5: In dem vorliegenden Rechtsstreit hat die Klägerin die Beklagten wegen der von ihnen nicht beglichenen Nachforderungen zunächst auf Zahlung von insgesamt 1.165,49 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Sie hat unter Beweisantritt behauptet, die Beklagten hätten im Dezember 2004 und Januar 2005 dem Hausverwalter gegenüber erklärt, dass sie die Nachforderungen ausgleichen wollten. Dadurch, so hat die Klägerin vorgetragen, hätten die Beklagten die Nachforderungen anerkannt. In entsprechender Anwendung von § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB könnten sie sich daher nicht mehr mit Erfolg auf den Ausschluss der Nachforderungen nach § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB berufen. Nach Rücknahme ihrer Klage wegen der Nebenkostennachforderung für das Jahr 2002 hat die Klägerin von den Beklagten zuletzt noch Zahlung von 602,84 € nebst Zinsen begehrt.

6: Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

7: Die Revision ist nicht begründet.

I.

8: Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

9: Die Klägerin habe für das Abrechnungsjahr 2003 ihren Nebenkostennachzahlungsanspruch wegen der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 1 und 2 (richtig: Satz 2 und 3) BGB verloren. Unstreitig sei die Abrechnung vom 5. November 2004 nicht prüffähig gewesen. Die sodann erfolgte Abrechnung vom 23. März 2005 sei verfristet gewesen. Insoweit komme es darauf an, ob es den Beklagten aufgrund ihres Verhaltens, nämlich des Schreibens vom 25. Oktober 2004 und der von der Klägerin behaupteten Zusage an den Hausverwalter , die Rückstände auszugleichen, verwehrt sei, sich auf die Ausschlussfrist zu berufen.

10: Für eine analoge Anwendung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB sei kein Raum. Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienten der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollten Streit vermeiden. Der Vermieter verliere daher bei Verstreichenlassen der Frist den Anspruch auf Nachzahlung. Demgegenüber sei die Vorschrift des § 212 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB Ausfluss des Grundsatzes von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB und trage den Rechtsgedanken, dass es dem Schuldner aufgrund widersprüchlichen Verhaltens versagt sei, sich gegenüber einer anerkannten Forderung auf die Verjährung zu berufen. Die entsprechende Heranziehung einzelner für die Verjährung geltender Bestimmungen auf Ausschlussfristen sei nicht schlechthin ausgeschlossen; vielmehr sei von Fall zu Fall nach Sinn und Zweck der jeweiligen Bestimmungen zu entscheiden, inwieweit Verjährungsvorschriften auf Ausschlussfristen auch dann anzuwenden seien, wenn nicht ausdrücklich auf sie verwiesen werde. Der Ablauf einer Ausschlussfrist, der – anders als der Ablauf einer Verjährungsfrist – nicht zu einer bloßen Einredebefugnis gegenüber einem fortbestehenden Recht führe, sondern den Untergang des Rechts zur Folge habe, stehe der vollständigen Erneuerung der Frist – wie es die Rechtsfolge des § 212 BGB vorsehe – entgegen. Ein Neubeginn der Ausschlussfrist würde den Untergang des Rechts und insbesondere auch den Zweck, Rechtssicherheit zu schaffen, unterlaufen. Wegen dieser dogmatischen Unterschiede zwischen Verjährungsfrist und Ausschlussfrist scheide eine analoge Anwendung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB aus.

11: Aus dem Verhalten der Beklagten ergebe sich auch weder ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis noch ein Verstoß gegen § 242 BGB.

II.

12: Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat den von der Klägerin gegen die Beklagten geltend gemachten mietvertraglichen Anspruch auf Zahlung restlicher Betriebskosten für das Jahr 2003 in Höhe von 602,84 € zu Recht verneint.

13: 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Klägerin mit der Betriebskostenabrechnung ihres Hausverwalters für das Jahr 2003 vom 5. November 2004 ihrer Verpflichtung aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen, nicht genügt hat.

14: Die Abrechnung vom 5. November 2004 ist den Beklagten zwar – anders als die Korrekturabrechnung vom 23. März 2005 – noch vor Ablauf von zwölf Monaten nach Ende des abgerechneten Jahres 2003, also vor dem 1. Januar 2005, mitgeteilt worden. Die Einhaltung der Abrechnungsfrist wird jedoch nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; allein inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (Senatsurteile vom 17. November 2004 – VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 a m.w.N., und vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, unter II 2 a). Die Abrechnung vom 5. November 2004 ist nicht formell ordnungsgemäß und insgesamt unwirksam.

15: a) Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehre- ren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom 17. November 2004, aaO, und vom 14. Februar 2007, aaO, jew. m.w.N.). Diesen Anforderungen wird die Abrechnung des Hausverwalters der Klägerin vom 5. November 2004 entgegen der Ansicht der Revision hinsichtlich des Verteilerschlüssels "03 Umlage nach Quadratmetern Wohnfläche*Monate" nicht gerecht. Ohne eine Erläuterung, wie sie die Revision – gemäß § 559 Abs. 1 ZPO unbeachtlich – erstmals vorgetragen hat, wird für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf dessen Verständnis es insoweit ankommt (Senatsurteil vom 17. November 2004, aaO, unter II 1 b m.w.N.), nicht deutlich, dass die unter "Gesamtsumme" aufgeführte Zahl "3816,00" das rechnerische Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318 m² und den 12 Monaten des Jahres und die unter "Ihr Anteil" angegebene Zahl "1176,00" das rechnerische Produkt aus der auf die Wohnung der Beklagten entfallenden Wohnfläche von 98 m² und 12 Monaten sein soll, wobei die darunter kommentarlos genannte Zahl "12,00" die Anzahl der Monate bezeichnen soll, in denen die Beklagten die Wohnung im Jahr 2003 bewohnt haben.

16: b) Die Unverständlichkeit der Abrechnung ist ein formeller Mangel, der zu ihrer Unwirksamkeit führt (Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht , 5. Aufl., § 556 Rdnr. 78b; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 465). Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen , den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (Senatsurteil vom 17. November 2004, aaO, m.w.N.). Dieses Ziel wird verfehlt, wenn die Abrechnung – wie hier – im Hinblick auf den Verteilerschlüssel unverständlich ist. Deswegen ist es entgegen der Ansicht der Revision gerechtfertigt, diesen Fall anders zu beurteilen als den Fall, dass der in der Abrechnung verwendete und angegebene Verteilerschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten abweicht. Diese Abweichung ist vom Mieter unschwer zu erkennen und stellt daher keinen formellen Mangel, sondern lediglich einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung dar (Senatsurteil vom 17. November 2004, aaO). Die Unverständlichkeit hinsichtlich des Verteilerschlüssels macht die Abrechnung hier insgesamt unwirksam, da der betreffende Verteilerschlüssel mit zwei Ausnahmen für alle Positionen der Abrechnung gilt und ohne diese Positionen kein Nachzahlungsanspruch der Klägerin verbleibt (vgl. insoweit Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, unter II 2 c).

17: Im Übrigen ist die Klägerin selbst bis zur Revisionsinstanz von der formellen Unwirksamkeit der Abrechnung ausgegangen. Sie hat bereits in der Klagebegründung ausdrücklich eingeräumt, die Abrechnungen vom 29. Oktober und 5. November 2004 seien formell nicht ordnungsgemäß gewesen; deswegen habe ihr Hausverwalter den Beklagten die korrigierten Abrechnungen vom 23. März 2005 erteilt. Dies hat das Berufungsgericht demgemäß im Tatbestand seines Urteils als unstreitig dargestellt.

18: 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht weiter angenommen, dass die Klägerin gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 BGB mit der Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung ihres Hausverwalters vom 23. März 2005 ausgeschlossen ist.

19: a) Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 BGB ist nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Geltendmachung einer Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen. Entgegen der Ansicht der Revision ist hier nicht der Ausnahmetatbestand des § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB erfüllt. Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, die Klägerin habe die verspätete Geltendmachung der Nachzahlung für das Jahr 2003 mit der Abrechnung vom 23. März 2005 nicht zu vertreten, weil die Beklagten ihr mit dem Schreiben vom 25. Oktober 2004 für die Mitteilung der Abrechnung eine Frist bis Ende März 2005 gesetzt und – gemäß der unter Zeugenbeweis gestellten Behauptung der Klägerin – dem Hausverwalter im Dezember 2004 den Ausgleich der sich aus der Abrechnung vom 5. November 2004 ergebenden Nachforderung zugesagt hätten. Dadurch war die Klägerin nicht gehindert, die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB zu wahren. Das ergibt sich schon daraus , dass die Klägerin den Beklagten bereits vor Ablauf der Frist die – allerdings formell mangelhafte – Abrechnung vom 5. November 2004 mitgeteilt hat.

20: b) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht auch zu Recht angenommen, dass § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch – vor Ablauf der Verjährungsfrist (BGH, Urteil vom 21. November 1996 – IX ZR 159/95, NJW 1997, 516, unter II 2 m.w.N., zu der Vorgängerregelung des § 208 BGB aF) – anerkennt, auf die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB keine entsprechende Anwendung findet. Insoweit kann daher dahingestellt bleiben , ob die Beklagten, wie von der Klägerin unter Antritt von Zeugenbeweis behauptet, dem Hausverwalter der Klägerin, der nach den Umständen jedenfalls in Fragen der Betriebskostenabrechnung als deren Vertreter (§ 164 Abs. 1 und 3 BGB) anzusehen ist, noch im Dezember 2004, also vor Ablauf der Abrechnungsfrist am 1. Januar 2005, den Ausgleich der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2004 zugesagt und diese dadurch anerkannt haben.

21: Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist gemäß dem sich daran anschließenden Satz 3 eine Ausschlussfrist, deren Ablauf den Untergang des Nachforderungsrechts zur Folge hat (Senatsurteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 94/05, NJW 2006, 903, unter II 1 a m.w.N.). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist zwar die entsprechende Heranziehung einzelner für die Verjährung geltender Bestimmungen auf Ausschlussfristen nicht schlechthin ausgeschlossen; vielmehr ist von Fall zu Fall nach Sinn und Zweck der jeweiligen Bestimmung zu entscheiden, inwieweit Verjährungsvorschriften auf Ausschlussfristen auch dann anzuwenden sind, wenn nicht ausdrücklich auf sie verwiesen wird (Senatsurteil vom 18. Januar 2006, aaO, unter II 1 b m.w.N.). Danach kommt jedoch eine entsprechende Anwendung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB (§ 208 BGB aF) auf Ausschlussfristen in der Regel nicht in Betracht, weil deren Zweck im Allgemeinen darin besteht, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen, und dieser Zweck ihrer vollständigen Erneuerung entgegensteht (vgl. BGHZ 112, 95, 101 f. für die Ausschlussfrist des § 612 HGB aF; BGH, Urteil vom 25. Juli 2003 – V ZR 444/02, WM 2004, 392, unter II 3 b, allgemein und zu der Ausschlussfrist des § 7 Abs. 8 Satz 2 VermG; allgemein MünchKommBGB/Grothe, 5. Aufl., § 212 Rdnr. 1; Staudinger/Peters, BGB (2004), § 212 Rdnr. 34; Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 12. Aufl., § 212 Rdnr. 3). Das gilt auch für die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB, die Abrechnungssicherheit für den Mieter gewährleisten und Streit mit dem Vermieter vermeiden soll (so die Gesetzesbegründung in BT-Drs. 14/4553, S. 37; dazu Senatsurteil vom 18. Januar 2006, aaO) und damit ebenfalls Rechtssicherheit und Rechtsklarheit bezweckt.

22: c) Entgegen der Ansicht der Revision ist es den Beklagten schließlich auch nicht deswegen nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf den Ausschluss der Nachforderung der Klägerin aus der korrigierten Nebenkostenabrechnung vom 23. März 2005 zu berufen , weil sie nach der Behauptung der Klägerin deren Hausverwalter noch im Dezember 2004 den Ausgleich der – gleich hohen – Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2004 zugesagt haben. Diese Er- klärung ist für den Ausschluss der Nachforderung aus der korrigierten Nebenkostenabrechnung vom 23. März 2005 unerheblich. Sie wäre dann erheblich, wenn sie die Klägerin von einer korrigierten Abrechnung vor Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB am 1. Januar 2005 abgehalten hätte (vgl. Staudinger/Peters, aaO). Davon kann indessen nicht ausgegangen werden. Es ist weder festgestellt noch dargetan oder sonst ersichtlich, dass die Klägerin den Beklagten – ohne deren Anwaltschreiben vom 1. Februar 2005 – von sich aus überhaupt, geschweige denn innerhalb der Abrechnungsfrist eine korrigierte Abrechnung mitgeteilt hätte, wenn die Beklagten die streitige Erklärung nicht abgegeben hätten. Diese ist daher für den Ausschluss der Nachforderung nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht ursächlich geworden.

23: 3. Soweit das Berufungsgericht ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis der Beklagten verneint hat, wird dies von der Revision nicht angegriffen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel

Vorinstanzen:
AG Wermelskirchen, Entscheidung vom 29.08.2006 - 2 C 141/05 -
LG Köln, Entscheidung vom 22.02.2007 - 6 S 378/06 -

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 259 Umfang der Rechenschaftspflicht

(3) In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht.

Bundesgerichtshof Beschluss, 19. Jan. 2010 - VIII ZR 83/09

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

VIII ZR 83/09

vom

19. Januar 2010

in dem Rechtsstreit

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 19. Januar 2010 durch den

Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und

Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer

beschlossen:

Der Senat beabsichtigt, die Revision des Beklagten durch Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.

Gründe:

1: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision wegen der von ihm als grundsätzlich angesehenen Frage zugelassen, unter welchen Voraussetzungen dem Mieter eine Einsichtnahme in die Belege der Betriebskostenabrechnung nicht zugemutet werden könne. Diese Erwägung trägt indessen weder den vom Berufungsgericht genannten Zulassungsgrund noch liegt einer der weiteren im Gesetz genannten Zulassungsgründe vor. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.

2: Nach der Rechtsprechung des Senats steht dem Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung grundsätzlich nicht zu, weil er die Belege beim Vermieter oder Wohnungsverwalter einsehen kann. Nur wenn ihm dies im Einzelfall nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht zumutbar ist, kommt ein Anspruch des Mieters auf Übersendungen von Fotokopien der Rechnungsbelege in Betracht (Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419, Tz. 24 f., sowie vom 13. September 2006 - VIII ZR 71/06, NZM 2006, 926, Tz. 7). Die Frage, ob ein solcher Ausnahmefall gegeben ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung und ist vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.

3: 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zusteht, die sie im Rahmen des inzwischen seit mehreren Jahren beendeten Mietverhältnisses erbracht hatte.

4: Die vom Beklagten erklärte Aufrechnung mit Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungsjahre 2003 und 2004 greift nicht durch (§ 390 BGB), weil die Gegenforderungen des Beklagten einredebehaftet sind. Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat, steht der Klägerin aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) ein Anspruch auf Übersendung von Kopien der Rechnungsbelege für die Abrechnungsjahre 2003 und 2004 zu, den sie dem Nachforderungsanspruch des Beklagten aus den Betriebskostenabrechnungen für diese Zeiträume einredeweise entgegenhalten kann.

5: Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass der Klägerin wegen ihres Umzugs nach M. und ihres studienbedingten Aufenthaltes in Portugal eine Einsichtnahme in die Belege in K. nicht zumutbar ist, weist keinen Rechtsfehler auf. Mit ihrem Vorbringen, die Klägerin hätte durch Dritte kostenlos Belegeinsicht nehmen können, setzt sich die Revision in Widerspruch zu der Feststellung des Berufungsgerichts, dass eine Einsichtnahme durch Dritte für die Klägerin nicht durchführbar war; übergangenen Tatsachenvortrag zeigt sie nicht auf.

6: Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden.

Vorinstanzen:
AG Köln, Entscheidung vom 13.02.2007 - 221 C 277/06 -
LG Köln, Entscheidung vom 05.03.2009 - 1 S 79/07 -

Bundesgerichtshof Beschluss, 13. Apr. 2010 - VIII ZR 80/09

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

VIII ZR 80/09

vom

13. April 2010

in dem Rechtsstreit

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. April 2010 durch den

Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und

Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer

einstimmig beschlossen:

Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 5. März 2009 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Der Streitwert wird auf 1.087,25 € festgesetzt.

Gründe:

1: Die Revision des Klägers ist gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen, weil die Voraussetzungen für ihre Zulassung nicht vorliegen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) und das Rechtsmittel darüber hinaus keine Aussicht auf Erfolg bietet. Zur Begründung wird auf den Senatsbeschluss vom 19. Januar 2010 Bezug genommen (§ 552a Satz 2, § 522 Abs. 2 Satz 2 und 3 ZPO).

2: Das Berufungsgericht ist in rechtsfehlerfreier tatrichterlicher Würdigung zu der Auffassung gelangt, dass der Beklagten wegen ihres Umzugs nach M. und ihres studienbedingten Aufenthaltes in Portugal eine Belegeinsicht in K. nicht zumutbar ist. Auch die weitere Erwägung des Berufungsgerichts, eine Belegeinsicht durch Dritte sei für die Beklagte praktisch ausgeschlossen gewesen, ist in Anbetracht der vom Berufungsgericht dazu festgestellten Umstände aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Die von der Revision erörterte und unter dem Gesichtspunkt grundsätzlicher Bedeutung für klärungsbedürf- tig erachtete Frage, ob Mietervereine oder ein vom Mieter mandatierter Rechtsanwalt gehalten sind, für den Mieter unentgeltlich dessen Recht auf Belegeinsicht auszuüben, und ob die Entgeltlichkeit dieser Tätigkeit dem Mieter die Belegeinsicht durch diese Personen unzumutbar macht, ist daher nicht entscheidungserheblich.

3: Auch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist die Zulassung der Revision nicht geboten. Die von der Revision zum Beleg einer Divergenz angeführten Urteile des LG Zwickau (WuM 2003, 271) und des AG Bremen (WuM 2005, 129) betreffen die hier nicht entscheidungserhebliche Frage, ob der am Ort wohnende Mieter deshalb die Übersendung von Belegkopien verlangen kann, weil er einen Mieterverein beauftragt hat und dieser nicht bereit oder nicht in der Lage ist, die Belege beim Vermieter einzusehen. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer

Vorinstanzen:
AG Köln, Entscheidung vom 05.05.2008 - 206 C 1/08 -
LG Köln, Entscheidung vom 05.03.2009 - 1 S 164/08 -

Bundesgerichtshof Urteil, 11. Aug. 2010 - VIII ZR 45/10

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 45/10

Verkündet am:

11. August 2010

Ermel

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 556 Abs. 3 Satz 1 und 3

a) Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden

kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen

zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung

- vor Ablauf der Abrechnungsfrist - erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen

Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters.

b) Bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken

genutztes Gebäude gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung

selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen,

wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und

deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist.

c) Bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem

Flächenmaßstab obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die

gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dabei ist hinsichtlich

der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die konkreten Gegebenheiten

des Gebäudekomplexes einerseits und die Art der gewerblichen Nutzung andererseits

abzustellen; die in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten

sind nicht maßgeblich (im Anschluss an Senatsurteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR

251/05, NJW 2007, 211).

BGH, Urteil vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10 - LG Duisburg

AG Duisburg-Ruhrort

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß

§ 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. August 2010 durch den

Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und

Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg vom 9. Februar 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin im Bahnhofscenter D. -M. . Die Parteien streiten darüber, ob bei den Betriebskosten ein Vorwegabzug für die in den ersten drei Stockwerken des Komplexes untergebrachten gewerblichen Nutzer - unter anderem Lebensmittelgeschäft, Behörde, Gaststätte, Praxen von Ärzten und Steuerberatern - vorzunehmen ist.

2: Die Klägerin verlangt Bezahlung der sich aus den Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 ergebenden Salden, insgesamt 1.841,71 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat die Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 1.828,06 € nebst Zinsen verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt ab- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

3: Die Revision hat Erfolg.

I.

4: Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt :

5: Ein Nachzahlungsanspruch aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 stehe der Klägerin nicht zu. Die in den Abrechnungen ausgewiesenen Salden seien nicht fällig, weil die Abrechnungen in mehrfacher Hinsicht nicht den an sie zu stellenden formellen Anforderungen entsprächen.

6: Bei der Zusammenstellung der Gesamtkosten habe es die Klägerin unterlassen , die nicht auf die Wohnnutzung entfallenden Kosten zu ermitteln und das Ergebnis nachvollziehbar in der Abrechnung mitzuteilen. Ihre Auffassung, eine Vorerfassung sei nicht nötig, weil keine erhebliche Mehrbelastung der Beklagten als Wohnungsmieter stattfinde, könne nicht geteilt werden.

7: Hinsichtlich der Grundsteuer habe die Klägerin im Abrechnungsjahr 2005 - ohne das in der Abrechnung selbst darzulegen - aus den Gesamtkosten von 44.347,88 € einen auf die Wohnraummieter entfallenden Anteil von 6.106,70 € ermittelt und diesen Betrag nach dem Verhältnis der Wohnflächen auf die Wohnraummieter umgelegt. In den Folgeabrechnungen habe sie die gesamte Grundsteuer allein nach dem Flächenanteil umgelegt, ohne auch dies zu erläutern.

8: Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Darlegungs- und Beweislast für erhebliche Mehrkosten bei gewerblicher Nutzung sei angesichts eines gewerblichen Nutzungsanteils von 87 % mit starkem Publikumsverkehr nicht anwendbar. Es liege auf der Hand, dass in den Bereichen Allgemeinstrom, Aufzug, Pflege der Außenanlagen, Müllabfuhr, Hausmeister, Hausreinigung sowie Heizung und Wartung erhebliche Mehrkosten entstünden. Ein Vergleich der Kosten für Allgemeinstrom und Gebäudereinigung mit den Durchschnittskosten nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes zeige, dass den Beklagten deutlich zu hohe Kosten in Rechnung gestellt worden seien.

II.

9: Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung in mehrfacher Hinsicht nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung der sich aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 ergebenden Salden nicht verneint werden. Die klagegegenständlichen Betriebskostenabrechnungen sind entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht wegen formeller Mängel unwirksam.

10: Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Senats, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten , die Angabe und - soweit zum Verständnis erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78, Tz. 21; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260, Tz. 10; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258, Tz. 15; st. Rspr.). Diesen Anforderungen werden die Abrechnungen der Klägerin gerecht.

11: 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist.

12: Allerdings dürfen nach der Rechtsprechung des Senats die Kosten nicht vorab - außerhalb der dem Mieter erteilten Abrechnung - um nicht umlagefähige Anteile bereinigt werden; in einem solchen Fall fehlt es an der erforderlichen Angabe der "Gesamtkosten" (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NZM 2007, 244, Tz. 9 ff.).

13: Ein solcher Fall liegt hier indes nicht vor, denn die Klägerin hat die Gesamtkosten angegeben, die für den abzurechnenden Komplex entstanden sind. Ein etwa zu Unrecht unterbliebener Vorwegabzug betrifft (nur) die materielle Richtigkeit der Abrechnung und führt deshalb nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt, sondern zu einer entsprechenden Korrektur um den erforderlichen Vorwegabzug.

14: 2. Das Berufungsgericht hat ferner verkannt, dass ein formeller Fehler nur dann zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt führt, wenn er sich durchgängig durch die gesamte Abrechnung zieht. Betrifft ein solcher Fehler nur einzelne Kostenpositionen, bleibt die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden kön- nen (Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, Tz. 11). Eine sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Nachforderung verbleibt dem Vermieter dann insoweit, als sie auch ohne Berücksichtigung der unwirksam abgerechneten Positionen gerechtfertigt ist.

15: 3. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist ferner die Auffassung des Berufungsgerichts , die Abrechnungen der Klägerin hinsichtlich der Position "Grundsteuer" seien mangels ausreichender Erläuterung in der Abrechnung selbst nicht nachvollziehbar und genügten deshalb nicht den Mindestanforderungen.

16: a) Hinsichtlich der Abrechnungszeiträume 2006 und 2007 beanstandet das Berufungsgericht zu Unrecht, dass die Klägerin ohne weitere Erläuterung eine Umlage nach dem Flächenanteil vorgenommen habe. Einer Erläuterung bedarf es nicht, soweit ein Umlageschlüssel - wie der Flächenmaßstab - aus sich selbst heraus verständlich ist (Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO).

17: b) Bezüglich der Abrechnung für das Jahr 2005 hat das Berufungsgericht allerdings richtig gesehen, dass eine vorweg vorgenommene Aufteilung der Gesamtkosten der Grundsteuer auf die gewerblichen Mieter einerseits und die Wohnraummieter andererseits nachvollziehbar sein muss. Zur Wirksamkeit der Abrechnung ist insoweit erforderlich, dass für den Mieter die Gesamtkosten und der Rechenschritt ersichtlich sind, mit dem der dann weiter auf die Wohnraummieter aufgeteilte Betrag von 6.106,70 € ermittelt wurde.

18: In der Abrechnung der Klägerin ist der Gesamtbetrag der Grundsteuer - 44.347,88 € - angegeben; lediglich der Rechenschritt, mit dem die Klägerin den auf die Mietwohnungen entfallenden Betrag ermittelt hat, erschließt sich aus der Abrechnung selbst nicht. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, sind jedoch auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung mitgeteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag , anlässlich einer vorangegangenen Abrechnung oder auf eine Nachfrage des Mieters hin; dies muss lediglich vor Ablauf der Abrechnungsfrist geschehen (vgl. Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO, Tz. 27). Das Amtsgericht hat insoweit zutreffend darauf abgestellt, dass die Klägerin den Beklagten bereits im Rechtsstreit über die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2001 bis 2004 mit Schriftsatz vom 11. Mai 2006 erläutert hat, dass sie die Aufteilung der Gesamtkosten für die Grundsteuer nach dem Verhältnis der Summe der Wohnflächen einerseits und der Summe der Gewerbeflächen andererseits auf beide Mietergruppen aufteilt und die Verteilung des so für die Wohnungen ermittelten Betrags auf die einzelnen Wohnungen nach dem Flächenmaßstab vornimmt. Damit hat die Klägerin letztlich die Verteilung insgesamt nach dem Flächenmaßstab durchgeführt und hierzu nur zwei Rechenschritte vorgenommen. Einer Wiederholung dieser Erläuterung in der für das Jahr 2005 am 6. September 2006 erteilten Abrechnung bedurfte es unter diesen Umständen nicht.

III.

19: Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zur materiellen Richtigkeit der Abrechnungen getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

20: Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin:

21: Nach der Rechtsprechung des Senats, von der auch das Berufungsgericht im Ansatz ausgeht, ist ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen erforderlich , wenn die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach dem Flächenmaß- stab, also pro Quadratmeter Fläche, zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt (Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419, Tz. 30 f., sowie vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211, Tz. 15 f.).

22: Darauf, ob zur Abrechnungseinheit nur einzelne gewerbliche Nutzer gehören oder der gewerblich genutzte Flächeanteil - wie hier - überwiegt, kommt es nicht an, da die Kosten pro Quadratmeter maßgeblich sind. Dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten entstehen, die einen Vorwegabzug erforderlich machen, trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast (Senatsurteil vom 25. Oktober 2006, aaO, Tz. 16). Der Umstand, dass der gewerblich genutzte Flächenanteil überwiegt, rechtfertigt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Vermieters. Denn auch in diesem Fall kann der Mieter hinsichtlich der hierfür erforderlichen Informationen Auskunft vom Vermieter und Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege verlangen; soweit der Mieter danach weiterhin nicht in der Lage sein sollte, die für einen Vorwegabzug der Gewerbeflächen maßgebenden Tatsachen vorzutragen, während der Vermieter über die entsprechende Kenntnis verfügt und ihm nähere Angaben zumutbar sind, kommt zu Gunsten des Mieters eine Modifizierung seiner Darlegungslast nach den Grundsätzen über die sekundäre Behauptungslast (hier des Vermieters) in Betracht (Senatsurteil vom 25. Oktober 2006, aaO, Tz. 16).

23: Ob die Betriebskosten pro Quadratmeter bei den gewerblichen Einheiten wesentlich höher sind als bei den vermieteten Wohneinheiten, lässt sich nicht pauschal mit dem Hinweis auf erhöhten Publikumsverkehr der Gewerbeeinheiten oder durch einen Vergleich mit den in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten begründen, sondern kann nur anhand der konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und der Art der ge- werblichen Nutzung andererseits beurteilt werden. Dabei ist hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren. So mag der von einem Discounter oder einer Gaststätte verursachte Publikumsverkehr je nach den örtlichen Gegebenheiten beim Turnus der Gebäudereinigung zu einer Vervielfachung mit entsprechenden Kostensteigerungen bei dieser Position der Betriebskosten führen, während die Gartenpflege oder Gebäudeversicherung nicht notwendig aufwendiger oder wesentlich teurer ist, wenn sie sich nicht auf einen reinen Wohnkomplex bezieht, sondern auf ein Gebäude, in dem auch Büros, Arztpraxen oder Läden untergebracht sind. Ball Milger Hessel Bünger Fetzer

Vorinstanzen:
AG Duisburg-Ruhrort, Entscheidung vom 18.06.2009 - 9 C 689/08 -
LG Duisburg, Entscheidung vom 09.02.2010 - 13 S 142/09 -