I.
Die Kläger und die Beklagten sind die Mitglieder der ... die von der ... verwaltet wird. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger die folgenden, in der Eigentümerversammlung vom 30.09.2014 gefassten Beschlüsse angefochten:
TOP 3.1: „Die Gesamt- und Einzelabrechnung 2013, nebst Genehmigung der im Jahr 2013 entnommenen Zusatzvergütung für die ... wird genehmigt“.
TOP 3.2: „Der Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan 2015 wird genehmigt“.
TOP 4.3: Mehrheitliche Ablehnung des Antrags: „Es soll eine neuerliche Untersuchung des Parkhauses entsprechend des Antrages vorgenommen werden“.
TOP 6: „Herr Rechtsanwalt ... wird mit der Beratung und Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft außerhalb gerichtlicher Verfahren beauftragt. Die WEG wird mit diesem eine Zeithonorarvereinbarung abschließen, die einen Stundensatz von 200,00 € netto zuzüglich Mehrwertsteuer und einer Haftungsbegrenzungsvereinbarung für einfache Fahrlässigkeit auf 1 Mio € Schadenssumme vorsieht“.
TOP 12: „Die ... wird zu den vorgenannten Bedingungen bis zum 30.06.2018 zum Verwalter bestellt. Die Verwaltungsbeiräte Herr ... sind zum Abschluss des Verwaltungsvertrages ermächtigt“.
TOP 13: „Die Eigentümer bevollmächtigen den Verwaltungsbeirat Herrn ... zur Ausstellung einer Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde entsprechend § 27 VI WEG, entsprechend dem bereits vorliegendem Entwurf“.
TOP 15: Beschlussfassung über Zahlung Zusatzhonorar von € 1.679,09 brutto an Verwaltung und Umlage auf die einzelnen Eigentümer nach Verursachung. „Die ... zieht Antrag zurück. Einstimmig wird beschlossen, zu diesem Tagesordnungspunkt insgesamt keinen Beschluss zu fassen“.
Nach Rücknahme der Klage hinsichtlich der Anfechtung des unter TOP 15 der Eigentümerversammlung vom 30.09.2014 gefassten Beschlusses mit Schriftsatz vom 27.11.2014, bei Gericht eingegangen am 27.11.2017, haben die Kläger mit Schriftsatz vom 08.12.2015, bei Gericht eingegangen am 09.12.2015 zusätzlich beantragt, festzustellen, dass der in der Versammlung vom 15.10.2013 unter TOP 11 gefasste Beschluss („Mehrheitlich wird eine weitere Nutzung des Parkhauses über den 15.11.2013 hinaus abgelehnt“) nichtig ist.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils und die Protokolle der Eigentümerversammlung vom 30.09.2014 (vorgelegt als Anlage K 5) und vom 15.10.2013 (vorgelegt als Anlage B 9) Bezug genommen.
Nachdem die Parteien die Klage hinsichtlich der Anfechtung des in der Eigentümerversammlung vom 30.09.2014 zu TOP 12 gefassten Beschlusses in der mündlichen Verhandlung vom 18.03.2015 übereinstimmend für erledigt erklärt haben, hat das Amtsgericht ... mit Urteil vom 12.05.2015 den in der Eigentümerversammlung vom 30.09.2014 unter Tagesordnungspunkt 3.1 gefassten Beschluss für ungültig erklärt und im Übrigen die Klage abgewiesen.
Gegen das Urteil haben die Kläger Berufung eingelegt und beantragen:
-
1.Das Urteil des Amtsgerichts Augsburg vom 12.05.2016, Az: 30 C 4520/14 wird dahingehend aufgehoben, soweit die Klage abgewiesen worden ist.
-
2.Die in der Eigentümerversammlung vom 30.09.2014 unter den Tagesordnungspunkten 3.2., 4.3., 6. und 13. gefassten Beschlüsse werden (neben dem unter TOP 3.1. gefassten Beschluss) ebenfalls für ungültig erklärt, hilfsweise für nichtig.
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3.Es wird festgestellt, dass der in der Versammlung vom 15.10.2013 unter TOP 11 gefasste Beschluss, wonach eine Nutzung des Parkhauses über den 15.11.2013 hinaus abgelehnt worden ist, nichtig ist.
Die Beklagten beantragen jeweils,
die Berufung zurückzuweisen.
Zur Begründung ihrer Anträge wiederholen die Parteien im Wesentlichen ihren erstinstanzlichen Vortrag.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die von den Parteien eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die sonstigen Aktenbestandteile Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung der Kläger ist begründet, soweit sie sich gegen die Abweisung ihrer gegen den in der Eigentümerversammlung vom 30.09.2014 zu TOP 6 gefassten Beschlusses gerichteten Anfechtungsklage wendet. Im Übrigen hatte die Berufung dagegen keinen Erfolg.
1. Die materiellen Ausschlussfristen des § 46 I Satz 2 WEG zur Erhebung und Begründung der Anfechtungsklage wurden durch die Kläger grundsätzlich eingehalten.
2. Entgegen der Auffassung der Kläger leiden die in der Eigentümerversammlung vom 30.09.2014 gefassten Beschlüsse nicht an einem formellen Mangel.
2.1 Ein Ladungsmangel besteht nicht. Da die ... nach dem eigenen Vortrag der Kläger durch einen in der Eigentümerversammlung vom 29.07.2014 gefassten Beschluss erneut zur Verwalterin bestellt wurde, die Kläger weder vorgetragen haben noch sonst ersichtlich ist, dass dieser Beschluss durch rechtskräftiges Urteil im Zeitpunkt der Einberufung zu der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung und bei deren Abhaltung für ungültig erklärt worden war und auch keine Gründe ersichtlich sind, aus denen sich eine Nichtigkeit des Neubestellungsbeschlusses ergeben könnte, war die ... vielmehr zur Einberufung der Versammlung berechtigt. Denn selbst Beschlüsse einer Eigentümerversammlung, die durch einen Verwalter einberufen wurde, dessen Bestellung zur Zeit der Einberufung im Verfahren nach § 43 Nr. 4 WEG zwar angefochten war, aber erst nach der Beschlussfassung in der Versammlung rechtskräftig für ungültig erklärt wird, sind nicht anfechtbar, da die rückwirkende Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses nicht zum nachträglichen Verlust der Einberufungsbefugnis des zunächst wirksam bestellten Verwalters führt (Bärmann, 13. Aufl., Rn. 29 zu § 24 WEG). Vorliegend wurde die Anfechtungsklage gegen den Neubestellungsbeschluss vom 29.07.2014 sogar rechtskräftig abgewiesen (Az: 30 C 3666/14 bzw. 36 S 5681/15 des LG München I).
2.2 Die Beschlüsse sind auch nicht deswegen für ungültig zu erklären bzw. mit einem anderen Ergebnis zustande gekommen, weil die Stimmen der – tatsächlich nicht errichteten – Wohnungseigentumseinheiten mit einem Gewicht von 752/1.000stel nicht hätten berücksichtigt werden dürfen. Der Umstand, dass die Wohnungen nicht errichtet wurden, führt entgegen der Ansicht der Kläger nicht dazu, dass das Sondereigentum nicht wirksam entstanden und den Inhabern dieses Sondereigentums die hiermit verbundenen Rechte nicht zustehen würden, sie insbesondere von der Mitwirkung und Abstimmung in der Eigentümerversammlung ausgeschossen wären. Maßgeblich für die Entstehung des Sondereigentums ist nämlich allein der zur Eintragung in das Grundbuch gelangte Aufteilungsplan. Eine hiervon abweichende tatsächliche Bauausführung stellt unabhängig von ihrem Ausmaß einen Umstand dar, der nicht für jedermann erkennbar ist (BGH, Urteil vom 20.11.2015, Az: V ZR 284/14, juris Rn. 13). Die Entstehung von Sondereigentum nach Maßgabe des Aufteilungsplanes wird insbesondere grundsätzlich nicht dadurch gehindert, dass die tatsächliche Aufteilung des errichteten Gebäudes von der nach dem Aufteilungsplan abweicht (BGH, Urteil vom 20.11.2015, Az: V ZR 284/14, juris Rn. 15). Ein in dem Aufteilungsplan vorgesehenes Sondereigentum gelangt vielmehr nur dann nicht wirksam zur Entstehung, wenn es gegen sonstiges Sondereigentum und gegen das Gemeinschaftseigentum nicht mehr eindeutig abgegrenzt ist (BGH, Urteil vom 20.11.2015, Az: V ZR 284/14, juris Rn. 16; Bärmann, 13. Aufl., Rn. 65 zu § 2 WEG). Dass letzteres hier der Fall wäre, haben die Kläger nicht vorgetragen und ist auch sonst nicht ersichtlich. Auch besagt der – allerdings bestrittene – Umstand, dass die Baugenehmigung für die Wohneinheiten erloschen ist und dass derzeit wegen der beschlossenen Aufstellung eines Bebauungsplanes durch die Stadt ... eine Veränderungssperre besteht, nicht, dass zukünftig die Wohnungen nicht noch, wie im Aufteilungsplan vorgesehen, errichtet werden können. Nach Aufhebung der Veränderungssperre könnte nämlich eine neue Baugenehmigung beantragt werden. Selbst wenn diese Möglichkeit – aus hier nicht ersichtlichen Gründen – nicht gegeben wäre, würde dies nicht dazu führen, dass das Sondereigentum nicht entstanden ist, sondern die Wohnungseigentümer dazu verpflichten, Teilungserklärung und Aufteilungsplan so zu ändern, dass diese der tatsächlichen Bauausführung entsprechen (BGH, Urteil vom 20.11.2015, Az: V ZR 284/14, juris Rn. 22; Bärmann, 13. Aufl., Rn. 65 zu § 2 WEG). Bis zur Durchführung einer solchen Änderung würde es aber bei den bestehenden Regelungen verbleiben, damit den Inhabern von Wohnungseigentum das hiermit verbundene Stimmrecht in der Versammlung auch zustehen.
3. Die von Klägerseite innerhalb der zweimonatigen Frist des § 46 I Satz 2 WEG zur Begründung der Anfechtungsklage gegen den in der Eigentümerversammlung vom 30.09.2014 zu TOP 3.2 gefassten Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplanes für 2015 erhobenen Einwände greifen nicht durch.
In den Wirtschaftsplan sind die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums im Wirtschaftsjahr aufzunehmen. Dabei ist vor allem auf Ausgabenseite eine großzügige Schätzung zulässig, um Nachforderungen zu vermeiden (vgl. Bärmann, 13. Aufl., Rn. 19, 20 zu § 28 WEG). Da es sich nur um eine Prognose der im Wirtschaftsjahr voraussichtlich entstehenden Ausgaben handelt, können naturgemäß nicht alle anfallenden Kosten nach Grund und Höhe genannt werden.
Es ist daher entgegen der Ansicht der Kläger nicht zu beanstanden, wenn in den Wirtschaftsplan eine Position „allgemeine Kosten nicht umlagefähig“ mit einem überschaubaren Betrag von € 1.500,00 aufgenommen wird. Dies ist sinnvoll, um nicht vorhersehbare Kosten bestreiten zu können.
Auch der Ansatz einer Position „Rechtskosten“ über € 5.000,00 widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Vielmehr darf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dann die Aufbringung von Vorschüssen beschließen, um den Verwalter in die Lage zu versetzen, einen Rechtsanwalt mit der Rechtsverteidigung der übrigen Wohnungseigentümer gegen Beschlussanfechtungsklagen zu beauftragen, wenn solche Klagen allgemein zu erwarten sind (BGH, Urteil vom 17.10.2014, Az: VZR 26/14, juris Rn. 9). Diese Kosten können im Gesamtwirtschaftsplan und in den Einzelwirtschaftsplänen aller Wohnungseigentümer angesetzt werden (BGH, Urteil vom 17.10.2014, Az: V ZR 26/14, juris Rn. 26), wie das vorliegend erfolgt ist. Wie die Beklagten vorgetragen und die Kläger nicht bestritten haben, wurden in der Vergangenheit bereits verschiedene Anfechtungsklagen geführt. Von daher hält es sich im Rahmen des den Eigentümern zustehenden Ermessens, wenn sie davon ausgehen, dass es auch im folgenden Wirtschaftsjahr zu Klagen kommen wird und sie hierfür Mittel im Wirtschaftsplan ansetzen (vgl. BGH, Urteil vom 17.10.2014, Az: V ZR 26/14, juris Rn. 26).
4. Auch die Anfechtungsklage gegen den in der Eigentümerversammlung vom 30.06.2014 zu TOP 6 gefassten Beschluss betreffend die Ablehnung der neuerlichen Untersuchung des Parkhauses hat das Amtsgericht zu Recht abgewiesen.
4.1 Der beantragten Beschlussfassung über die Beauftragung einer erneuten Untersuchung des Parkhauses durch einen Sachverständigen bzw. Fachmann zur Ermittlung des Instandsetzungsaufwandes und zur Erstellung eines Instandsetzungskonzeptes für die Parkgarage, steht bereits die Vorschrift des § 22 IV WEG entgegen.
Gemäß § 22 IV WEG kann der Wiederaufbau eines Gebäudes nicht gemäß § 21 III WEG beschlossen oder gemäß § 21 IV WEG verlangt werden, wenn es zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in sonstiger Weise gedeckt ist. Maßgebend ist dabei allein der Wert des Gebäudes, auf den Wert des Grund und Bodens kommt es nicht an (Bärmann, 13. Aufl., Rn. 374 zu § 22 WEG). Entgegen der Auffassung der Kläger ist es demgegenüber unerheblich, worauf die Zerstörung beruht, so dass die Vorschrift des § 22 IV WEG auch Fälle der Überalterung oder unterlassenen Instandsetzung des Gebäudes erfasst (vgl. Bärmann, 13. Aufl., Rn. 372 zu § 22 WEG; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, 11. Aufl., Rn. 211 zu § 22 WEG; Jennißen, 4. Aufl., Rn. 78 zu § 22 WEG). Anderes ergibt sich auch nicht aus den von Klägerseite zitierten Entscheidungen des Kammergerichts Berlin vom 20.06.1997, Az: 24 W 9042/96 sowie des Bayerischen Obersten Landgerichts vom 23.05.2001, Az: 2Z BR 99/00. Soweit diese Entscheidungen zu dem Schluss gelangen, dass eine durch unterlassene Instandsetzungsmaßnahmen eingetretene Baufälligkeit nicht unter den Begriff der (Teil-) Zerstörung fällt, betreffen diese Ausführungen nämlich nicht die gesetzliche Vorschrift des § 22 IV WEG sondern jeweils in den Gemeinschaftsordnungen getroffene Sonderregelungen zur Verpflichtung zum Wiederaufbau im Falle einer vollständigen oder teilweisen Zerstörung des Gebäudes (vgl. KG Berlin, Beschluss vom 20.06.1997, Az: 24 W 9042/96, juris Rn. 11; BayObLG, Beschluss vom 23.05.2001, Az: 2Z BR 99/00, juris Rn. 36; Bärmann, 13. Aufl., Rn. 387 zu § 22 WEG). Den Entscheidungen lässt sich aber nicht entnehmen, dass die dort angestellten Überlegungen zu den in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Bestimmungen auch für die gesetzliche Vorschrift des § 22 IV WEG gelten sollen. Vielmehr hat das Bayerische Oberste Landesgericht in der vorgenannten Entscheidung zwar offen gelassen, ob die in der dort streitgegenständlichen Gemeinschaftsordnung enthaltene Regelung von einem geringeren Grad der Zerstörung als die gesetzliche Vorschrift des § 22 II WEG (in der bis 30.06.2007 geltenden Fassung, die § 22 IV WEG in der aktuellen Fassung entspricht) ausgeht, da eine solche Regelung jedenfalls nicht bei einer durch unterlassene Instandsetzungsmaßnahmen eingetretene Baufälligkeit gelten würde. Im Anschluss hat es dann aber das Vorliegen der Voraussetzungen des § 22 II WEG a.F., insbesondere die Frage, ob Anhaltspunkte für eine mehr als hälftige Zerstörung des Gebäudes im Sinne dieser Vorschrift bestehen, geprüft (BayObLG, Beschluss vom 23.05.2001, Az: 2Z BR 99/00, juris Rn. 37), was aber nur erforderlich war, wenn der Begriff der Zerstörung i.S. des § 22 II WEG a.F. bzw. § 22 IV WEG der aktuellen Fassung auch Fälle der unterlassenen Instandsetzungsmaßnahmen erfasst. Daraus lässt sich schließen, dass das Bayerische Oberste Landesgericht gerade davon ausging, eine Zerstörung i.S. des § 22 II WEG a.F. bzw. § 22 IV WEG der aktuellen Fassung könne auch infolge unterlassener Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durch die Eigentümer eintreten. Durch die Anwendung der Vorschrift des § 22 IV WEG auch auf Fälle der Überalterung oder eine durch unterlassene Instandsetzung des Gebäudes eingetretene Baufälligkeit werden die einzelnen Eigentümer auch nicht schutzlos gestellt. Vielmehr haben sie es selbst in der Hand, durch Geltendmachung ihres Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung nach § 21 IV, V Nr. 2 WEG für eine rechtzeitige Instandsetzung und Instandhaltung des Gebäudes zu sorgen und dadurch den Eintritt einer Zerstörung des Gebäudes zu mehr als der Hälfte seines Wertes zu verhindern. Auch können den einzelnen Eigentümern gegen solche Eigentümer, die ihrer Verpflichtung, für eine rechtzeitige ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums Sorge zu tragen, zuwider handeln, Schadensersatzansprüche zustehen (vgl. BGH, Urteil vom 17.10.2014, Az: V ZR 9/14, juris Rn. 21 ff).
Abzustellen für die Beurteilung der Frage, ob das Gebäude mehr als zur Hälfte zerstört ist, ist unter Berücksichtigung der vorstehenden Überlegungen auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung, hier also den 30.09.2014. Vorliegend sieht es die Kammer aufgrund der von den Beklagten vorgelegten Gutachten, insbesondere des vorgelegten Auszuges aus dem gerichtlich erholten Gutachten zur Verkehrswertermittlung im Zwangsversteigerungsverfahren des Sachverständigen ... vom 15.05.2014 (Anlage B 4) als erwiesen, dass im Zeitpunkt der streitgegenständlichen Beschlussfassung die Sanierungskosten den hälftigen Gebäudewert deutlich überstiegen. Denn nach den Ausführungen im Gutachten des Sachverständigen ... vom 15.05.2014 würde das intakte (d.h. sanierte) Parkhaus unter Berücksichtigung einer etwaigen Wertminderung wegen seines Alters einen Gebäudewert von rund € 3,63 Mio haben. Die Sanierungskosten würden sich demgegenüber auf ca. € 4,9 Mio (netto) belaufen. Wertermittlungsstichtag war dabei ausweislich des vorgelegten Gutachtens der 10.04.2014. Dass sich der Zustand des Gebäudes und das Verhältnis der Kosten für die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen zum Zeitwert des Gebäudes im intakten Zustand bis zur Beschlussfassung etwa sechs Monate später am 30.09.2014 wesentlich verändert haben könnten, ist nicht zu erwarten. Auch bestehen keinerlei Anhaltspunkte, aus denen sich die Fehlerhaftigkeit der vom Sachverständigen getroffenen Feststellungen ergeben könnte. Entgegen der Auffassung der Kläger ist für die Ermittlung des Verkehrswertes des Gebäudes im intakten Zustand auch nicht auf den Ertragswert abzustellen. Dies folgt bereits daraus, dass die einzelnen Stellplätze in dem Parkhaus im Sondereigentum stehen und es der Entscheidung der einzelnen Eigentümer unterfällt, wie sie ihr Sondereigentum nutzen wollen. Eine Nutzung des gesamten Parkhauses zur Erzielung von Mieteinnahmen durch die Eigentümergemeinschaft scheidet daher von vornherein aus. Zudem liegt der Sinn und Zweck der Vorschrift des § 22 IV WEG gerade darin, die Eigentümer vor Kosten zu bewahren, die mehr als die Hälfte der Herstellungskosten des gesamten Gebäudes ausmachen, auch deshalb kann es im Rahmen des § 22 IV WEG allein auf den Substanzwert des Gebäudes ankommen.
Dass die Sanierungskosten durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt wären, haben die Kläger nicht vorgetragen und ist auch nicht ersichtlich. Vielmehr haben sie den Vortrag der Beklagten, die Kosten seien nicht durch eine Versicherung gedeckt, nicht bestritten.
Damit sind vorliegend die Voraussetzungen des § 22 IV WEG gegeben mit der Folge, dass der Wiederaufbau nicht gemäß § 21 II WEG beschlossen oder gemäß § 21 IV WEG verlangt werden kann. Wenn aber ein Wiederaufbau nach der gesetzlichen Regelung weder beschlossen noch verlangt werden kann, kann es auch nicht ordnungsgemäße Verwaltung entsprechen, eine kostenintensive Bauwerksuntersuchung zur Ermittlung des Instandsetzungsaufwandes und zur Erstellung eines Sanierungskonzeptes in Auftrag zu geben.
4.2 Selbst wenn die Eigentümer aber gemäß § 21 IV, V Nr. 2 WEG grundsätzlich zu einer Instandsetzung des Parkhauses verpflichtet wären, hätte die Ablehnung einer erneuten Untersuchung des Bauwerkes zur Ermittlung des Instandsetzugnsaufwandes und Erstellung eines Instandsetzungskonzeptes nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen.
Wie die Beklagten nämlich vorgetragen haben, sich auch aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 30.09.2014 ergibt, haben die Eigentümer bereits im Jahr 2012 den Sachverständigen Dipl.-Ing. ... mit einer Bauwerksuntersuchung, der Erstellung eines Sanierungskozeptes und der Ermittlung der überschlägig erforderlichen Kosten beauftragt. Das von dem Sachverständigen ... erstellte Gutachten vom 18.09.2012 haben die Beklagten als Anlage B 3 vorgelegt. Einen Grund dafür, erneut eine Untersuchung des Bauwerkes und die Erstellung eines Instandhaltungskonzeptes für die Parkgarage in Auftrag zu geben, ist nicht ersichtlich. Jedenfalls kann es angesichts des bereits vorliegenden Gutachtens nicht als ermessensfehlerhaft angesehen werden, wenn die Eigentümer die Erholung eines weiteren Gutachtens zu denselben Fragen, welches mehrere tausend Euro kosten würde, ablehnen.
Ein Grund für die Erholung eines weiteren Gutachtens könnte auch nicht darin gesehen werden, dass der Sachverständige ... in seinem Gutachten noch keine detaillierten Angaben zu den durchzuführenden Sanierungsmaßnahmen gemacht und auch die Kosten nur grob überschlägig geschätzt hat. Wie der Sachverständige ... in dem Gutachten nämlich nachvollziehbar dargelegt hat, wären für eine ordnungsgemäße Planung der Sanierungsmaßnahmen geeignete Architektur- oder Ingenieurbüros bzw. entsprechende Projektingenieure und Sachverständige zu beauftragen. Da aber auch der Sachverständige ... in seinem Gutachten zu dem Schluss gekommen ist, dass eine Sanierung des bestehenden Gebäudes mit voraussichtlichen Kosten von überschlägig € 4,9 Mio teurer ist als der Abriss und die anschließende Neuerrichtung des Parkhauses mit überschlägigen Kosten von € 4,5 Mio, müssten die Eigentümer zu nächst einmal eine Entscheidung darüber treffen, in welcher Weise sie ihrer Instandhaltungspflicht nachkommen wollen und ob sie nicht eher einen Abriss und die anschließende Neuerrichtung einer Sanierung des bestehenden Gebäudes vorziehen. Bevor sie diese grundlegende Entscheidung nicht getroffen haben, wäre auch die Beauftragung eines Fachmannes mit der Planung der Sanierung wenig sinnvoll und kann die Ablehnung der Beauftragung eines Fachmannes mit einer solchen Planung folglich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen.
4.3 Auf die Frage, ob die Eigentümer unter TOP 4.1 der Eigentümerversammlung vom 30.09.2015 oder schon 2012 die Durchführung der Sanierung bereits bestandskräftig und endgültig wirksam abgelehnt haben, kommt es damit letztlich nicht an.
5. Erfolgreich ist die Berufung der Kläger, soweit sie sich gegen die Abweisung ihrer Anfechtungsklage gegen den in der Eigentümerversammlung vom 30.09.2014 zu TOP 6 gefassten Beschluss betreffend die Beauftragung von Rechtsanwalt ... mit der Beratung und Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft außerhalb gerichtlicher Verfahren wenden. Denn die allgemeine Beauftragung eines Rechtsanwaltes mit der Beratung und Vertretung der WEG außerhalb gerichtlicher Verfahren ohne näher einzugrenzen, auf welche rechtlichen Fragen, Problembereiche und Zielsetzungen sich die Beratungstätigkeit beziehen soll, entspricht insbesondere in Verbindung mit der Vereinbarung eines Stundenhonorars und somit der Höhe nach nicht absehbarer Kosten für die Eigentümer nicht ordnungsemäßer Verwaltung. Worauf sich die Beratungstätigkeit genau beziehen soll, ergibt sich dabei auch nicht aus dem unter TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 30.9.2014 erwähnten Beschluss der Eigentümerversammlung vom 04.12.2014. Ausweislich des als Anlage B 8 vorgelegten Protokolls der Eigentümerversammlung vom 04.12.2014 wurde dort unter TOP 11 nämlich auch lediglich der Beschluss gefasst, die Beauftragung von Rechtsanwalt Herrn ... zur Beratung und Vertretung der WEG außerhalb gerichtlicher Verfahren sowie den Abschluss einer Zeithonorarvereinbarung mit einem Sundensatz von € 200,00 netto zuzüglich Mehrwertsteuer und einer Haftungsbegrenzungsvereinbarung auf 1,00 Millionen € Schadenssumme rückwirkend zum 25.05.2012 zu genehmigen. Was Gegenstand der Beratung durch Rechtsanwalt ... sein sollte sowie eine Begrenzung des an diesen zu zahlenden Honorars der Höhe nach lässt sich jedoch dem Wortlaut des in der Eigentümerversammlung vom 04.12.2014 gefassten Beschlusses und dem sonstigen Protokollinhalt nicht entnehmen. Ob darüber hinaus eine Interessenkollision vorliegt, weil nach dem gefassten Beschluss Rechtsanwalt ... mit der Beratung des Verbandes beauftragt werden sollte, obgleich er in der Vergangenheit einzelne Eigentümer der WEG in Gerichtsverfahren und bei Anfechtungsklagen vertreten hat und ob auch dies dazu führt, dass der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, kann damit dahingestellt bleiben.
6. Zwar enthält die Berufungsbegründung keinerlei Ausführungen dazu, warum das erstinstanzliche Urteil gerade bezüglich der erfolgten Abweisung der Klage gegen den in der Eigentümerversammlung vom 30.09.2014 zu TOP 13 gefassten Beschluss fehlerhaft sein soll. Für eine zulässige Berufungsbegründung reicht es aber aus, dass die Kläger formelle Mängel gerügt haben, die sich auf sämtliche in der Eigentümerversammlung vom 30.09.2014 gefassten Beschlüsse beziehen. In der Sache kann die Berufung bezüglich der erfolgten Abweisung der Klage gegen den in der Eigentümerversammlung vom 30.09.2014 zu TOP 13 gefassten Beschluss jedoch keinen Erfolg haben. Gründe, warum der Beschluss rechtswidrig sein soll, wurden von Klägerseite nämlich innerhalb der zweimonatigen Frist des § 46 I Satz 2 WEG zur Begründung der Anfechtungsklage nicht vorgetragen. Auch Umstände, aus denen sich die Nichtigkeit des Beschlusses ergeben könnte, sind nicht ersichtlich. Vielmehr kann der Verwalter gemäß § 27 VI WEG die Ausstellung einer Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde verlangen.
7. Der in der Eigentümerversammlung vom 15.11.2013 zu TOP 11 gefasste Beschluss, mit dem eine weitere Nutzung des Parkhauses über den 15.11.2013 hinaus abgelehnt wurde, ist nicht nichtig. Die Klage auf Feststellung der Nichtigkeit dieses Beschlusses wurde vom Amtsgericht daher zu Recht abgewiesen.
Der Beschluss diente, wie die Beklagten vorgetragen haben, der Verhinderung einer Schädigung und Verletzung von Personen aufgrund der vorhandenen Baumängel bei der Benutzung des Parkhauses und damit der Erfüllung der den Eigentümern obliegenden Verkehrssicherungspflichten. Dabei kann der Beschluss nach seinem Wortlaut und dem sonstigen Protokollinhalt, insbesondere der Überschrift von TOP 11: „Beschlussfassung über die weitere Öffnung des Parkhauses über den Oktober 2013 hinaus“, nur so verstanden werden, dass das Parkhaus insgesamt, also auch für Dritte, geschlossen werden sollte und nicht etwa den einzelnen Eigentümer die Nutzung untersagt werden sollte. Maßnahmen zur Erfüllung der den Grundstückseigentümern obliegenden Verkehrssicherungspflichten fallen aber in die geborene Wahrnehmungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft i.S. des § 10 VI Satz 3, 1. Halbsatz WEG (vgl. Bärmann, 13. Aufl., Rn. 259 zu § 10 WEG). Sie betreffen die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und können daher von den Eigentümer gemäß § 21 III WEG mehrheitlich beschlossen werden (vgl. Bärmann, 13. Aufl., Rn. 95 zu § 21 WEG). Eine Beschlusskompetenz lag damit vor. Dem steht insbesondere nicht entgegen, dass infolge der Schließung des Parkhauses auch die Nutzung der im Sondereigentum stehenden Stellplätze nicht möglich ist. Dies ist vielmehr eine zwangsläufige Folge des gefassten Beschlusses, nicht aber sein eigentliches Ziel.
Ausweislich des als Anlage B 9 vorgelegten Protokolls der Eigentümerversammlung vom 15.10.2013 haben die dort erschienenen Sachverständigen ... und ... letztlich beide angegeben, dass sie das Gebäude jedenfalls zum damaligen Zeitpunkt nicht für sicher hielten und eine Schädigung von Nutzern nicht ausgeschlossen werden könne. Der Sachverständige ... hat ausweislich des vorgelegten Protokolls sogar erklärt, er halte den Zustand des Gebäudes für sehr kritisch und eine weitere Nutzung für nicht vertretbar. Vor diesem Hintergrund kann es aber schon nicht als ermessensfehlerhaft angesehen werden, wenn die Eigentümer sich dazu entschlossen haben, eine weitere Öffnung des Parkhauses über den 15.11.2013 hinaus abzulehnen. Selbst wenn sich aus dem von Klägerseite vorgelegten, erst nach der Beschlussfassung erstellten Gutachten des Sachverständigen ... vom 19.04.2016 ergeben sollte, dass eine Gefährdung von Personen und Sachen bei Nutzung des Parkhauses tatsächlich nicht besteht, kann dies nicht dazu führen, dass der im Jahr 2013 gefasste Beschluss rechtswidrig wäre, da die Eigentümer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung dieses Gutachten nicht kennen konnten. Tatsächlich ergibt sich allerdings auch aus dem von den Klägern vorgelegten Gutachten des ... vom 19.04.2016, dass eine Nutzung des Parkhauses ohne die von diesem im Gutachten bezeichneten vorbereitenden Maßnahmen nicht möglich ist und auf Bedenken stößt. Unabhängig davon sind jedenfalls Gründe, aus denen sich eine Nichtigkeit des Beschlusses ergeben könnte, nicht ersichtlich.
Darauf, ob eine dauerhafte Ablehnung der Instandsetzung des Parkhauses vorliegend zulässig ist, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Denn der Beschluss zu TOP 11 der Eigentümerversammlung vom 15.10.2013 beinhaltet nach dem für die Auslegung allein maßgeblichen Wortlaut und dem sonstigen Protokollinhalt (vgl. Bärmann, 13. Aufl., Rn. 62 zu § 23 WEG) eine dauerhafte Ablehnung der Instandsetzung nicht sondern nur eine einstweilige – Schließung zur Verhinderung eine Schädigung von Nutzern.
III.
1. Die Kosten des Verfahrens in 1. Instanz und die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Parteien gemäß §§ 92 I, 269 III Satz 2, 91 a ZPO bzw. §§ 97 I, 92 I ZPO jeweils im Verhältnis des Obsiegens zum Unterliegen zu tragen.
In Übereinstimmung mit dem Amtsgericht wurden dabei für die einzelnen Streitgegenstände folgende Streitwerte angesetzt: Für TOP 3.1 der Eigentümerversammlung vom 30.09.2014 € 10.000,00; für TOP 3.2 der Eigentümerversammlung vom 30.09.2014 € 6.500,00; für TOP 4.3 der Eigentümerversammlung vom 30.09.2014 € 2.500,00; für TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 30.09.2014 € 1.000,00; für TOP 12 der Eigentümerversammlung vom 30.09.2014 € 20.000,00; für TOP 13 und TOP 15 der Eigentümerversammlung vom 30.09.2014 jeweils € 500,00; für TOP 11 der Eigentümerversammlung vom 15.10.2013 € 10.000,00.
Soweit die Parteien die gegen den Beschluss zu TOP 12 der Eigentümerversammlung vom 30.09.2014 erhobene Anfechtungsklage erstinstanzlich übereinstimmend für erledigt erklärt haben, waren den Klägern die Kosten gemäß § 91 a I ZPO aufzuerlegen, da nach summarischer Prüfung die Klage in diesem Punkt voraussichtlich keinen Erfolg gehabt hätte. Die von der Klagepartei in der Klagebegründung vorgebrachten Gründe sind schon nicht so schwerwiegend, dass eine weitere Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung unzumutbar erscheint. Zudem wurde die Anfechtungsklage gegen den Erstbeschluss über die Bestellung der Hausverwaltung rechtskräftig abgewiesen, womit nach summarischer Prüfung feststeht, dass keine Gründe gegen eine Neubestellung der Hausverwaltung vorliegen.
Es ergab sich damit für die 1. Instanz eine Quote zu Lasten der Beklagten von 11.000/51.000, also gerundet 22 %, so dass die Kläger die restlichen 78 % der Kosten der 1. Instanz zu tragen haben. Für die 2. Instanz ergab sich eine Quote von 1.000/20.500, also gerundet 5 % zu Lasten der Beklagten, so dass den Klägern die restlichen 95 % der Kosten des Berufungsverfahrens aufzuerlegen waren.
2. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO.
3. Die Revision war gemäß § 543 I Nr. 1, II ZPO nicht zuzulassen, da die vorliegende Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erforderlich ist. Insbesondere existieren zur Frage, ob eine Zerstörung i.S. des § 22 IV WEG auch bei einer durch unterlassene Instandsetzungsmaßnahmen eingetretenen Baufälligkeit vorliegt, keine unterschiedlichen instanzgerichtlichen Entscheidungen und ist diese Frage für den vorliegenden Rechtsstreit überdies, wie dargelegt, auch nicht entscheidungserheblich.
4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde bereits durch im Termin vom 22.02.2017 verkündeten Beschluss auf ... festgesetzt.
