Landgericht München I Endurteil, 10. Jan. 2018 - 14 S 7847/17

Tatbestand:

1

Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 24. April 1995 von der Rechtsvorgängerin des Klägers eine Wohnung in Berlin. Seit dem 1. Januar 2001 betrug die Bruttokaltmiete 542 €. Mit Schreiben vom 29. Oktober 2003 verlangte der Kläger von den Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um 73 € auf 615 € monatlich ab dem 1. Januar 2004. In diesem Schreiben heißt es u.a.: "Bei der Wohnfläche von 136,28 qm beträgt damit die verlangte Miete je Quadratmeter monatlich nettokalt 3,43 €. Die ortsübliche Miete für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum wird dadurch nicht überschritten.

2

Die Beklagten stimmten mit Schreiben vom 31. Dezember 2003 einer Erhöhung der Miete um monatlich 23,86 € auf 565,56 € ab dem 1. Januar 2004 zu.

3

Wegen des Differenzbetrages in Höhe von 49,44 € monatlich hat der Kläger Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung erhoben. Die Beklagten haben mit ihrer Widerklage die Verurteilung des Klägers zur Zahlung von 65 € (Mietminderung) und zur Beseitigung behaupteter Mängel verlangt; mit einer Hilfswiderklage haben sie die Feststellung begehrt, dass sie im Falle des Wirksamwerdens der Mieterhöhung zur Mietminderung wegen bestimmter Mängel berechtigt sind.

4

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage überwiegend stattgegeben. Die Berufung des Klägers hat keinen Erfolg gehabt. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Mieterhöhungsverlangen weiter.

Entscheidungsgründe:

5

Die Revision hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

6

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

7

Der Kläger habe keinen Anspruch auf weitergehende Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung, da es an einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen im Sinne des § 558a Abs. 1 und 3 BGB fehle. Die Klage sei aus diesem Grund bereits unzulässig.

8

Gemäß § 558a Abs. 1 BGB sei das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Um diesen Zweck des Begründungserfordernisses zu erreichen, müsse der Vermieter Tatsachen vortragen - zu Baujahr , Lage, Beschaffenheit der Wohnung etc. -, die den Mieter in die Lage versetzten , die Behauptung des Vermieters, die derzeit geschuldete Miete sei niedriger als die ortsübliche Miete, zu überprüfen. § 558a Abs. 3 BGB enthalte ein zusätzliches Begründungserfordernis für einen qualifizierten Mietspiegel wie den vom Kläger herangezogenen Berliner Mietspiegel 2003; ein Verstoß gegen diese Vorschrift mache das Erhöhungsverlangen formell unwirksam.

9

Vorliegend habe der Kläger in dem Mieterhöhungsverlangen lediglich mitgeteilt, die streitgegenständliche Wohnung sei in das Rasterfeld J1 des Berliner Mietspiegels 2003 einzuordnen. Jedwede weitere Angaben - in Bezug auf die Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel - fehlten. Weder werde die Spanne des Rasterfeldes angegeben, noch würden die maßgeblichen Tatsachen dazu vorgetragen, warum gerade das Rasterfeld J1 einschlägig sein solle. Dies genüge dem Begründungserfordernis nicht. Zumindest hätte der Kläger die Spannenwerte des in Bezug genommenen Rasterfeldes angeben müssen. Diesen Mangel hätte der Kläger nur dadurch heilen können, dass er dem Erhöhungsverlangen den Mietspiegel beigefügt hätte. Den erforderlichen Nachweis, dass dies geschehen sei, habe der Kläger nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme jedoch nicht geführt; die Kammer sei nicht gehalten gewesen , den weiteren, verspäteten Beweisangeboten des Klägers nachzugehen. Ein wirksames neues Mieterhöhungsverlangen im Prozess habe der Kläger nicht abgegeben.

10

Da die Klage bereits unzulässig sei, komme es auf deren materielle Begründetheit nicht an. Die Beklagten seien durch die von ihnen erteilte Teilzustimmung auch nicht gehindert, sich auf die Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens zu berufen.

II.

11

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Mieterhöhungsverlangen des Klägers im Schreiben vom 29. Oktober 2003 in einer den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Weise begründet worden (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung hätte deshalb vom Berufungsgericht nicht wegen eines formellen Mangels des Erhöhungsverlangens als unzulässig abgewiesen werden dürfen.

12

1. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen; auf diese Weise sollen überflüssige Prozesse vermieden werden (Senatsurteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, NJW-RR 2006, 1599, Tz. 13; Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 10 m.w.N.; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 558a Rdnr. 8). Hierfür ist erforderlich , dass die Begründung dem Mieter "konkrete Hinweise" auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt (Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NZM 2004, 219, unter II 2 b, zu § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG); dabei dürfen jedoch an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (Senatsurteil vom 12. November 2003, aaO; Staudinger /Emmerich, BGB (2006), § 558a Rdnr. 19: "erste Hinweise"; MünchKommBGB /Artz, 4. Aufl., § 558a Rdnr. 14 f.). Danach muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (Blank/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 9; Staudinger/ Emmerich, aaO; MünchKommBGB/Artz, aaO).

13

2. Nimmt der Vermieter - wie im vorliegenden Fall - zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 558d BGB), so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung , auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen; dies ergibt sich nicht nur aus dem Zweck des Begründungserfordernisses, sondern unmittelbar aus der Bestimmung des § 558a Abs. 3 BGB. Das Begründungserfordernis nach § 558a Abs. 1 BGB wird durch § 558a Abs. 3 BGB für den Fall des Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels (§ 558d BGB) dahin konkretisiert , dass der Vermieter die Angaben, die ein qualifizierter Mietspiegel für die Wohnung enthält, dem Mieter im Erhöhungsverlangen in jedem Fall mitzuteilen hat, das heißt unabhängig davon, ob der Vermieter die Mieterhöhung auf diesen Mietspiegel oder auf ein anderes Begründungsmittel des § 558a Abs. 2 BGB stützt. Diese Bestimmung dient dazu, das Mieterhöhungsverlangen transparenter zu machen, und schreibt deshalb zwingend vor, dass der Vermieter die Angaben des qualifizierten Mietspiegels zur Wohnung in seinem Mieterhöhungsverlangen "stets" mitzuteilen hat (Gesetzentwurf der Bundesregierung für das Mietrechtsreformgesetz, BT-Drs. 14/4553, S. 55). Auch wenn die Vorschrift in erster Linie eine besondere Anforderung an die Begründung des Erhöhungsverlangens in den Fällen des § 558a Abs. 2 Nr. 2 bis 4 BGB stellt, so erfasst sie doch auch den Fall des § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB, in dem der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens unmittelbar auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug nimmt.

14

3. Das Erhöhungsverlangen des Klägers vom 29. Oktober 2003 genügt den Anforderungen nach § 558a Abs. 3 BGB.

15

a) Bei der hier maßgeblichen Berliner Mietspiegeltabelle 2003 für die westlichen Bezirke handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel, der ein Raster aus mit Buchstaben und Ziffern bezeichneten Feldern enthält, in denen für bestimmte Kategorien von Wohnungen (gegliedert nach Größenordnung, Zeitraum der Bezugsfertigkeit, Wohnlage und Ausstattung) jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist. In einem solchen Fall einer eindeutigen Zuordnung tatsächlicher Gegebenheiten einer Wohnung zu einer bestimmten Spanne in einem genau bezeichneten Feld des Mietspiegels ist im Erhöhungsverlangen die Mitteilung des konkreten Mietspiegelfeldes, das hinsichtlich Größe , Alter, Wohnlage und Ausstattung nach der Auffassung des Vermieters für die gemietete Wohnung einschlägig ist, ausreichend, um den Mieter auf die im Mietspiegel enthaltenen Angaben für die Wohnung, insbesondere die dort angegebene Spanne, hinzuweisen. Der Mietspiegel selbst muss dem Erhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn es sich - wie im vorliegenden Fall - um einen im Amtsblatt veröffentlichten und damit allgemein zugänglichen Mietspiegel handelt (vgl. MünchKommBGB/Artz, aaO, Rdnr. 18 m.w.N.; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a Rdnr. 34; Staudinger/ Emmerich, aaO, Rdnr. 25).

16

Mehr als die Angabe des für die Wohnung - nach Auffassung des Vermieters - einschlägigen Mietspiegelfeldes, das sowohl die Voraussetzungen für die Einordnung der Wohnung in dieses Feld als auch die sich daraus ergebende Spanne ausweist, ist nicht erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Bereits aufgrund der Mitteilung des Mietspiegelfeldes, das die Spanne enthält, kann der Mieter das betreffende Feld ohne weiteres im Mietspiegel finden und überprüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt (vgl. Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 558a Rdnr. 14a). Einer darüber hinausgehenden, ausdrücklichen Mitteilung der Spanne bedarf es dazu nicht (aA Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 163). Auch aus der Gesetzesbegründung zu § 558a Abs. 3 BGB (BT-Drs. 14/4553, aaO) ist eine weitergehende Begründungspflicht des Vermieters nicht herzuleiten. Soweit demgegenüber das Senatsurteil vom 12. November 2003 (aaO) zum Begründungserfordernis nach § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG - ohne Einschränkung - gefordert hat, dass der Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützen will, zur Begründung seines Begehrens die in der entsprechenden Kategorie des Mietspiegels genannten Mietzinsspannen (in jedem Fall) anzugeben hat, hält der Senat daran nicht fest.

17

b) Danach ist das Erhöhungsverlangen des Klägers vom 29. Oktober 2003 in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Über die Angaben des Mietspiegels für die Wohnung (§ 558a Abs. 3 BGB) hat der Kläger die Beklagten informiert, indem er ihnen mitgeteilt hat, dass ihre Wohnung in das Mietspiegelfeld J1 des Berliner Mietspiegels 2003 für die westlichen Bezirke einzuordnen ist. Die Beklagten konnten, wenn sie die Berechtigung des Erhöhungsverlangens überprüfen wollten, durch Einblick in das Mietspiegelfeld J1 des Berliner Mietspiegels 2003 auf einen Blick ablesen, von welchen tatsächlichen Gegebenheiten der Wohnung hinsichtlich der Wohnfläche (90 qm und mehr), des Zeitraums der Bezugsfertigkeit (bis 1918), der Wohnlage (einfach) und der Ausstattung (mit Sammelheizung oder Bad, mit WC in der Wohnung) der Kläger ausgegangen ist und welche Spanne der Mietspiegel für eine solche Wohnung ausweist (2,46 € – 3,44 €/qm). Dem berechtigten Informationsbedürfnis der Beklagten , einen konkreten Hinweis zur Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu erhalten, hat der Kläger damit genügt.

III.

18

Da die Revision begründet ist, ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht entscheidungsreif, weil das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen zur materiellen Berechtigung des Erhöhungsverlangens getroffen hat; sie ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO).

Tatbestand:

1

Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Zustimmung zu einer Mieterhö- hung um monatlich 62,24 € ab dem 1. Januar 2014 für die vonihm bewohnte Wohnung in B. N. in Anspruch. Die 75,98 qm große Dreizimmerwohnung gehört zu einer aus vier mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern bestehenden Wohnanlage, die Mitte der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts errichtet wurde.

2

Das Mieterhöhungsbegehren vom 24. Oktober 2013 nimmt zur Begründung auf ein beigefügtes Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. vom 14. Oktober 2013 Bezug, das in der Art eines "Typengutachtens" Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die dortigen Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen enthält.

3

Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

4

Die Revision hat Erfolg.

I.

5

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

6

Das Mieterhöhungsverlangen sei unzulässig, weil es auf ein unzureichendes Gutachten gestützt sei. Zwar seien an ein Gutachten, das zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt werde, keine übertriebenen Anforderungen zu stellen. Insoweit sei in dem Gutachten auf Seite 7 zwar ausgeführt, dass für den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete sowohl der Markt bei Neu- und Wiedervermietung als auch die Mietpreise der länger bestehenden Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Auch habe die Sachverständige in ihrem Typengutachten die Wohnungen der Wohnanlage nach Größe und Ausstattung typisiert und die ortsübliche Vergleichsmiete für jeden Wohnungstyp gesondert ermittelt und die jeweils besichtigte Musterwohnung so genau beschrieben, dass der Mieter erkennen könne, ob sie der Ausstattung der eigenen Wohnung entspreche. Für den Beklagten sei es anhand der ermittelten Vergleichsmiete unschwer festzustellen, welchem Wohnungstyp die Klägerin die Wohnung des Beklagten zugeordnet habe.

7

Das Gutachten sei aber deshalb unzureichend, weil es keine Ausführungen dazu enthalte, wie sich die Mieten in den letzten vier Jahren entwickelt hätten. Dies sei indes erforderlich, wie sich bereits aus dem Wortlaut von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ergebe. Zudem lasse das Gutachten nicht erkennen, für welchen Zeitpunkt die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden sei.

II.

8

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 BGB) nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass die (hohen) Anforderungen , die an ein im Prozess zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten als Beweismittel zu stellen sind, nicht bereits für die (formelle) Begründung des Mieterhöhungsbegehrens durch Beifügung eines Sachverständigengutachtens gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB gelten.

9

1. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. erfolgte Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2013 entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB.

10

a) Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 17). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Begründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (BVerfG, WuM 1986, 239; NJW 1987, 313 f.; Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO).

11

b) Den vorbeschriebenen Anforderungen wird das hier beigefügte Gutachten gerecht, denn es enthält, wie die Revision zutreffend unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Berufungsgerichts geltend macht, die insoweit erforderlichen Angaben. Das Gutachten ist auch, wie sich aus den vom Berufungsgericht wiedergegebenen Ausführungen auf Seite 7 des Gutachtens ergibt, von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss ein Gutachten, das gemäß § 558a BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt wird, keine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalten. Zu Recht verweist die Revision darauf, dass auch bei den weiteren Begründungsmitteln, die § 558a BGB gleichberechtigt nebeneinander stellt, derartige Anforderungen nicht bestehen. Besonders deutlich wird das durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Vergleichswohnungen ausreicht. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen (Senatsbeschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 216/13, NZM 2014, 747 Rn. 1 mwN; vgl. Senatsurteil vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NZM 2012, 415 Rn. 14). Diesen Anforderungen wird das streitige Mieterhöhungsbegehren, wie ausgeführt, gerecht.

12

Dass das am 14. Oktober 2013 erstellte Typengutachten keinen ausdrücklichen Zeitpunkt bezeichnet, für den die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wurde, ist ebenfalls unschädlich. Denn es liegt auf der Hand, dass es sich um eine aktuelle Ermittlung handelt.

13

2. Das Urteil des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO).

14

a) Ohne Erfolg rügt die Revisionserwiderung, dass die Sachverständige nicht nur - wie vom Berufungsgericht beanstandet - versäumt habe, die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren darzustellen, sondern dass sie - was das Berufungsgericht verkannt habe - überhaupt nur Neuvertragsmieten berücksichtigt habe. Zum einen ergibt sich die von der Revisionserwiderung gezogene Schlussfolgerung nicht aus dem von ihr herangezogenen Umstand, dass die Sachverständige eine Recherche von Wohnungsangeboten im Internet erwähnt und in ihrem Gutachten - unter anderem - ausführt, es sei auch die im oberen Bereich zu erzielende Miete zu berücksichtigen, die die Klägerin bei einer Neuvermietung von Wohnungen aus den 70er Jahren erziele. Denn daneben hat die Sachverständige beispielsweise Nachfragen bei Wohnungsbaugesellschaften erwähnt, in deren Bestand vergleichbare Wohnungen vorhanden seien und zudem auf Seite 7 ihres Gutachtens explizit ausgeführt, dass auch die Mietpreise länger bestehender Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Davon abgesehen wäre ein etwaiger Mangel des Gutachtens, nicht oder nicht im angemessenen Umfang auch Bestandsmieten berücksichtigt zu haben, nicht so gravierend, dass dies seiner Verwendung als Begründungsmittel des § 558a BGB entgegenstünde oder zur Unwirksamkeit eines hierauf gestützten Mieterhöhungsverlangens führte.

15

b) Entgegen der weiteren Gegenrüge der Revisionserwiderung ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht deshalb unwirksam, weil das zur Begründung beigefügte Sachverständigengutachten weder die besichtigte Musterwohnung gleichen Typs noch die für das Gutachten herangezogenen Vergleichswohnungen in der Weise identifizierbar angegeben hat, dass der Mieter diese Wohnungen besichtigen und die Angaben der Sachverständigen im Detail hätte überprüfen können. Wie bereits ausgeführt, genügt es bei einer Begründung des Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB, dass ein öffentlich bestellter Sachverständiger in einem mit Gründen versehenen Gutachten Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete macht und die streitige Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnet. Derartige konkrete Angaben ermöglichen es dem Mieter, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise zu überprüfen und so die Entscheidung zu treffen, ob er der begehrten Mieterhöhung zustimmen oder den Vermieter auf einen Prozess verweisen will.

III.

16

Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben ; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger

Tatbestand:

1

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Kläger in K. . Die Grundmiete betrug seit dem 1. Oktober 2005 monatlich 472,33 €. Mit Schreiben vom 18. November 2008 forderten die Kläger die Beklagte unter Benennung von sieben vergleichbaren Wohnungen auf, einer Erhöhung der Miete ab dem 1. März 2009 auf 507,73 € zuzustimmen. Die Mieten von sechs der von den Klägern benannten Wohnungen liegen über diesem Betrag, bei einer der Vergleichswohnungen liegt die Miete dagegen mit 490 € zwischen der bisherigen und der erhöhten Miete.

2

Mit ihrer Klage haben die Kläger Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagte verurteilt, einer Erhöhung der Miete nur auf 490 € zuzustimmen. Im Übrigen hat das Amtsgericht die Klage mit der Begründung abgewiesen, das Erhöhungsverlangen sei unwirksam, soweit die verlangte Miete 490 € übersteige. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete in vollem Umfang stattgegeben. Dagegen wendet sich die Beklagte mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

3

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

4

Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

5

Das Mieterhöhungsverlangen der Kläger sei entgegen der Auffassung des Amtsgerichts insgesamt wirksam.

6

Nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB habe der Vermieter, der zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf entsprechende Entgelte für vergleichbare Wohnungen Bezug nehme, zur Wirksamkeit seines Erhöhungsverlangens mindestens drei Wohnungen zu benennen. Wenn der Vermieter mehr als drei Vergleichswohnungen benenne, sei den gesetzlichen Anforderungen genüge getan , wenn die Entgelte für mindestens drei Vergleichswohnungen über der verlangten Miete lägen oder dieser zumindest entsprächen. Es komme dann auf die Umstände des Einzelfalles an, ob der Zweck des Begründungserfordernisses gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllt sei. Lasse sich aus den Angaben im Erhöhungsverlangen aus der Sicht eines verständigen Mieters die Überzeugung gewinnen, dass die geforderte Miete die auf dem Markt üblicherweise gezahlten Mieten jedenfalls nicht übersteige, dann sei der Zweck des Begründungserfordernisses gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllt. Gebe ein Vermieter - wie hier - zusätzlich zu sechs Vergleichswohnungen, deren Miete die geforderte Miete übersteige, noch eine einzige weitere Wohnung an, für die ein die bisherige Miete übersteigendes, aber unterhalb der verlangten Miete liegendes Entgelt gezahlt werde, ergebe sich daraus bei verständiger Betrachtung nicht, dass lediglich die niedrigste Miete ortsüblich sei. Die übrigen sechs Vergleichsmieten , von denen wiederum fünf nur geringfügig differierten, verlören hierdurch nicht ihre Überzeugungskraft.

7

Das Mieterhöhungsverlangen sei, wie sich aus dem eingeholten Sachverständigengutachten ergebe, auch der Höhe nach in vollem Umfang begründet.

II.

8

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Die Kläger haben Anspruch auf Zustimmung der Beklagten zu der im Schreiben vom 18. November 2008 verlangten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB).

9

Im Revisionsverfahren ist nur noch im Streit, ob das Erhöhungsverlangen der Kläger unter dem Gesichtspunkt der formellen Begründungsanforderungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB wirksam ist. Die Ausführungen des Berufungsgerichts zur materiellen Begründetheit des Erhöhungsverlangens werden dagegen von der Revision nicht angegriffen. Die Revision meint, das Erhöhungsverlan- gen sei nicht ordnungsgemäß begründet, weil die Miete für eine der sieben von den Klägern benannten Wohnungen mit 490 € nichtder verlangten Miete von 507,73 € entspreche; daher seidas Erhöhungsverlangen insoweit unwirksam, als die verlangte Miete 490 € übersteige. Das trifft nicht zu. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass das Erhöhungsverlangen in formeller Hinsicht wirksam ist.

10

1. Gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB hat der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf Vergleichswohnungen begründet, drei vergleichbare Wohnungen mit "entsprechenden Entgelten" zu benennen. Eine Erhöhung der Miete auf die verlangte Miete ist nur dann ordnungsgemäß begründet , wenn der Vermieter mindestens drei Vergleichswohnungen angibt, deren Miete mindestens so hoch ist wie die verlangte Miete (vgl. OLG Karlsruhe , WuM 1984, 21 f., zu § 2 MHG).

11

Diese formelle Voraussetzung ist hier erfüllt. Die Klägerin hat nicht nur drei, sondern sechs Vergleichswohnungen benannt, bei denen die Miete höher ist als die verlangte Miete.

12

2. Der Umstand, dass die Klägerin eine weitere - siebente - Wohnung benannt hat, bei der die Miete nicht der verlangten Miete entspricht, sondern zwischen der bisherigen und der erhöhten Miete liegt, rechtfertigt keine andere Beurteilung und macht das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam (ebenso Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 10. Aufl., § 558a BGB Rn. 32; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete , 3. Aufl., Rn. III 436; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. IV 244). Die gegenteilige Auffassung (LG Berlin, GE 2004, 482; Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 558a BGB Rn. 143 f.; Schach in Kinne/ Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl., § 558a Rn. 9 aE) trifft nicht zu.

13

a) Erfolgt die Begründung - wie hier - anhand von konkret bezeichneten Vergleichswohnungen, so ist dem formellen Begründungserfordernis nach dem Wortlaut des Gesetzes Genüge getan, wenn die Mieten von (mindestens) drei Vergleichswohnungen der verlangten Miete entsprechen. Das ist hier der Fall.

14

b) Aus dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses ergibt sich nichts anderes. Das für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558a BGB bestehende Begründungserfordernis soll dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Erfolgt die Begründung anhand von Vergleichswohnungen , so soll der Mieter durch die Benennung von "einzelne(n)" Wohnungen die Möglichkeit haben, sich über die Vergleichswohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen. Die Vergleichswohnungen müssen deshalb so genau bezeichnet werden, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden kann (Senatsurteil vom 18. Dezember 2002 - VIII ZR 141/02, WuM 2003, 149 unter II 1 a mwN, zu § 2 MHG, jetzt § 558a BGB).

15

Auch dieser Anforderung wird das Erhöhungsverlangen gerecht. Es enthält die vom Gesetz geforderten konkreten Hinweise darauf, dass das Erhöhungsverlangen sachlich berechtigt ist. Die Beklagte kann sich auf Grund der Angaben im Erhöhungsverlangen ein Bild davon machen, wie sich das gegenwärtige Mietniveau für vergleichbare Wohnungen nach den Angaben der Kläger darstellt, und kann diese Angaben überprüfen. Damit hat die Beklagte eine hin- reichende Grundlage für ihre Entscheidung, ob sie das Erhöhungsverlangen für gerechtfertigt hält.

16

Es ist deshalb - soweit es um die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens geht - unschädlich, dass im vorliegenden Fall die Miete einer der von den Klägern benannten sieben Wohnungen unterhalb der geforderten Miete liegt. Ob dieser Umstand an der Ortsüblichkeit der von den Klägern verlangten Miete zweifeln lässt, ist eine Frage der materiellen Begründetheit, nicht der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger

Tatbestand:

1

Die Beklagte ist seit dem Jahr 2007 Mieterin eines Reihenhauses der Klägerin in Geilenkirchen-Neutevern. Bei diesem Ortsteil von Geilenkirchen handelt es sich um eine im Jahr 1953 errichtete ehemalige Soldatensiedlung, die zum unmittelbar benachbarten heutigen NATO-AWACS-Flughafen gehörte und sich nunmehr insgesamt im Eigentum der Klägerin befindet. Die Nettomiete für das 87,6 qm große Haus betrug zuletzt 4,24 € je qm.

2

Mit Schreiben vom 23. September 2009 verlangte die Klägerin von der Beklagten unter Bezugnahme auf den Mietspiegel von Geilenkirchen die Zu- stimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete auf 4,86 € je qm. Die Beklagte erteilte die Zustimmung nicht.

3

Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens stattgegeben. Das Berufungsgericht hat das erstinstanzliche Urteil unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung der Beklagten teilweise geändert, die Beklagte zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf monatlich nur 376,68 € (4,30 € je qm) verurteilt und die weitergehende Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

4

Die Revision hat zum Teil Erfolg.

I.

5

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

6

Die Kammer habe die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranziehung des Mietspiegels für die Stadt Geilenkirchen entsprechend § 287 ZPO geschätzt. Das vom Amtsgericht eingeholte Sachverständigengutachten könne nicht in allen Punkten zur Grundlage der Entscheidung gemacht werden, weil es an der erforderlichen Transparenz und Nachvollziehbarkeit fehle. Im gerichtlichen Verfahren könne auf eine Offenlegung der Miete und der Anschrift sowie der sonstigen Angaben über die Beschaffenheit der Vergleichswohnungen nicht verzichtet werden. Da der Sachverständige die Mitteilung der erforderlichen Angaben im Wesentlichen verweigert habe, sei sowohl für das Gericht als auch für die Parteien keine Möglichkeit gegeben, sich mit der Vergleichbarkeit der Wohnungen auseinander zu setzen.

7

Das Mietobjekt der Beklagten liege, wie auch die Klägerin selbst in ihrem Mieterhöhungsverlangen angenommen habe, in einer einfachen Wohnlage. Mit dem Begriff der Lage im Sinne von § 558 BGB sei der Bezug zum Wohngebiet gemeint, zum Beispiel Zentral- oder Randlage, Wohn-, Misch- oder Gewerbegebiet , Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, kulturelle Einrichtungen, Schulen), Verkehrsanbindung, Straßenbild und -gepräge, Umweltbelästigung und Lärm. Die Wohnlage werde im Mietspiegel der Stadt Geilenkirchen nach folgenden typisierenden Kategorien unterschieden:

8

- Einfache Wohnlage, zum Beispiel besonders dichte Bebauung, Baugebiete mit gemischter Benutzung/Industrieanlagen, Beeinträchtigungen durch Abgase, Staub, Rauch und Verkehr, starke Mängel bei Belichtung , Sonneneinstrahlung und Belüftung, keine öffentlichen Verkehrsmittel beziehungsweise Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe, wenig oder keine Schulen, kulturelle Einrichtungen und/oder Freizeitmöglichkeiten.

9

- Mittlere Wohnlage, zum Beispiel Wohngebiete ohne besondere Vorund Nachteile, sowohl Innenstadt als auch Vorort; ausreichende (bis ca. fünf Minuten Fußweg) Verkehrsanbindung zu Einkaufszentren und öffentlichen Einrichtungen, Durchgangsverkehr, in der Regel kompakte Bauweise mit geringen Freiflächen, durchschnittliche Immissionsbelastung.

10

Eine gute Wohnlage sei nach Darstellung beider Parteien nicht in Betracht zu ziehen.

11

Für eine Eingruppierung des von der Beklagten gemieteten Reihenhauses in die einfache Wohnlage sprächen folgende Kriterien: Die Häuser der Siedlung hinterließen in ihrer großen Mehrheit ein deutlich in die Jahre gekommenes , nicht ganz selten äußerst schlichtes, wenig phantasiereiches Einheitsbild , auch wenn sich eine nennenswerte Zahl von Bewohnern alle Mühe gegeben habe, vereinzelte Grundstücke liebevoll zu gestalten. Die ursprüngliche Zweckbestimmung als Kaserne sei indes nach wie vor prägend. Den Mittelpunkt bilde ein grauer barackenartiger Block mit Lagercharakter. Unmittelbar angrenzend befinde sich der stark gesicherte Eingang zum AWACS-Gelände. An jeweils getrennt liegenden Garagenreihen mit deutlichem Kasernenhofcharakter fehle offenkundig äußere Pflege. Die relativ schmalen Straßen der Siedlung befänden sich teilweise in einem schlechten, von einer Vielzahl von Schlaglöchern gekennzeichneten Zustand. Die Siedlung grenze unmittelbar an das AWACS-Flughafengelände mit entsprechendem Fahrzeug- und Personalverkehrsaufkommen. Der Fluglärm - bis zu 20 Starts und Landungen von großen , technisch alten Maschinen pro Wochentag, die die Siedlung in sehr geringer Höhe überflögen - wirke jedenfalls tagsüber erheblich beeinträchtigend. Es gebe in Neutevern keine oder jedenfalls nicht in nennenswertem Umfang Geschäfte , keine Schule, keinen Kindergarten, keine kulturellen Einrichtungen, keine Kirche, keine ärztliche Versorgung. Die Verkehrsanbindung sei ungünstig, der Ort liege wegen des hermetisch abgeriegelten Flughafens praktisch am Ende einer Sackgasse und werde nur über eine einzige Straße erschlossen. Der nächste Autobahnanschluss sei mehr als zehn km entfernt. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sei schlecht; insbesondere am Wochenende sei eine äußerst eingeschränkte Frequenz zu verzeichnen.

12

Die Kammer verkenne nicht, dass es durchaus auch Wohnwertmerkmale gebe, die tendenziell für eine bessere Eingruppierung sprechen könnten, insbesondere die relativ großen Grünflächen mit Spielplätzen, der fehlende Durchgangsverkehr , die ausreichend vorhandenen Stellplätze, die im Kern fast reine Wohnbebauung und die landschaftlich geprägte Umgebung des Ortes in drei Himmelsrichtungen (den Flughafen ausgenommen). Der Begriff der einfachen Wohnlage sei allerdings auch nicht mit "schlechter Wohnlage"gleichzusetzen, vielmehr führten die vorhandenen positiven Lagemerkmale in ihrer Gesamtheit dazu, dass die Wohnlage innerhalb der Spanne im obersten Bereich einzuordnen sei.

13

Demnach erschließe sich der Kammer nicht, womit der Sachverständige begründe, dass bei einer Gesamtbetrachtung eine mittlere Wohnlage anzunehmen sei, zumal er diese Einstufung als "rein akademisch" bezeichnet habe. Dem Sachverständigengutachten fehle jegliche Auseinandersetzung mit dem Mietspiegel. Zuzustimmen sei dem Sachverständigen nur insoweit, als es sich innerhalb der Kategorie der "einfachen Wohnlage" um eine Lage mit einzelnen guten Wohnwertmerkmalen handele.

14

Zur Ausstattung zähle alles, was der Vermieter dem Mieter zur ständigen Nutzung zur Verfügung stelle, also zum Beispiel Heizung, Bad, sanitäre Anlagen , Trockenräume, Isolierung des Gebäudes. Den diesbezüglichen Angaben des Gutachters I. folgend sehe die Kammer bei dem Objekt der Beklagten - gemessen an der Baualtersklasse - keine herausragenden Wohnwertmerkmale , die einen entscheidenden Einfluss auf den Wohnwert hätten, wenngleich gemessen an der Wohnaltersklasse die Ausstattung leicht gehoben erscheine.

15

Bei der Art des Mietobjektes sei neben der Struktur des Hauses (zum Beispiel Reihenhaus) das Alter zu berücksichtigen. Spätere umfassende Modernisierungen könnten grundsätzlich zu einer Verschiebung in eine neuere Baualtersklasse führen, wenn es sich um einen wesentlichen Bauaufwand handele , der mindestens einem Drittel des Aufwandes für eine vergleichbare Neubauwohnung entspreche (vgl. Ziffer 2 des Mietspiegels). Hier könne indes trotz einzelner Modernisierungsmaßnahmen nur ein Baujahr bis 1960 zugrunde gelegt werden. Insgesamt gehe die Kammer anhand der Beschreibungen der Parteien und der Angaben des Sachverständigen I. davon aus, dass bei geringfügigen Verbesserungen Art und Beschaffenheit des Hauses baualtersgerecht insgesamt im gehobenen Durchschnitt lägen, also keine besonderen Vor- und Nachteile aufwiesen, jedoch auch modernen Wohnbedürfnissen schon annähernd genügten.

16

Ein Zuschlag "Naherholung im Naturschutzgebiet 5 %" sei schon deshalb nicht möglich, weil ein solcher Wohnwertvorteil jedenfalls durch den unmittelbar benachbarten AWACS-Flugplatz mehr als kompensiert werde. In welcher Höhe ein Zuschlag für den Charakter als Einfamilienhaus (Ziffer 7 des Mietspiegels) anzuerkennen sei, könne dahinstehen. Denn selbst bei einem Zuschlag von 2,5 %, dem niedrigsten hier in Betracht kommenden Wert, würde der höchste Wert, den die Spanne des Mietspiegels zulasse, nämlich 4,30 € je qm, bereits überschritten. Der Höchstwert der Mietspiegelspanne sei jedoch in der Regel auch der höchstmögliche Wert für die Einzelvergleichsmiete. Da zu den qualitativen Kriterien im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB auch der Charakter des Mietobjekts als Einfamilienhaus zähle, bestehe auch kein Anlass, ausnahmsweise den Höchstwert der Mietspiegelspanne zu überschreiten.

17

Unter Berücksichtigung der vorgenannten Wohnwertmerkmale schätze die Kammer die Basismiete ohne Zu- und Abschläge innerhalb der Spanne auf 4,20 €je qm am weit oberen Rand der Spanne. Allerdings stelle der obere Spannenwert die Kappungsgrenze dar, so dass sich unter Berücksichtigung der Zuschläge die Einzelvergleichsmiete auf 4,30 € je qm belaufe.

II.

18

Diese im Wesentlichen zutreffende Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist der Einfamilienhauszuschlag nicht durch den oberen Wert der Spanne des entsprechenden Mietspiegelfeldes begrenzt.

19

1. Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass das Gutachten des Sachverständigen I. als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für das von der Beklagten gemietete Reihenhaus ungeeignet ist.

20

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten , die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; vgl. BVerfGE 37, 132,

143).

21

Diesen Anforderungen genügt das vom Sachverständigen I. erstellte Gutachten nicht. Der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen. Diese Anforderung ist nicht erfüllt, wenn - wie hier - nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, Berücksichtigung finden.

22

Entgegen der Auffassung der Revision ist das nicht deshalb anders zu beurteilen, weil der Ortsteil, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet, gewisse Besonderheiten aufweist und sich dort eine Reihe fast identischer Vergleichsobjekte befindet. Diese Umstände nötigen auch nicht dazu, eine Art "Spezialmietspiegel" für diesen Ortsteil aufzustellen. Denn Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das Mietniveau in der gesamten Gemeinde. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können deshalb auch Objekte herangezogen werden, die nach Ausstattung, Art, Größe und Lage nur ungefähr vergleichbar sind. Einzelnen Unterschieden bei den Vergleichswohnungen kann gegebenenfalls durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden. Im Übrigen kann der Vermieter nach der Rechtsprechung des Senats zwar zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB auf den eigenen Bestand zurückgreifen (Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn 12). Ferner hat es der Senat nicht beanstandet, dass der gerichtliche Sachverständige die Vergleichswohnungen nur durch Befragungen verschiedener Vermieter ermittelt (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, NJW 2010, 149 Rn. 13). Eine Auswahl von Wohnungen, die sämtlich dem die Mieterhöhung begehrenden Vermieter gehören, stellt aber keine repräsentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Pro- zess dar. Das Berufungsgericht hat daher zu Recht nicht den vom Sachverständigen I. auf diese Weise ermittelten Wert zu Grunde gelegt. Ob das Gutachten zusätzlich auch wegen der fehlenden Offenlegung der Vergleichswohnungen (vgl. dazu BVerfG, NJW 1995, 40, sowie BGH, Urteil vom 15. April 1994 - V ZR 286/92, NJW 1994, 2899) unverwertbar ist, bedarf hier keiner Klärung.

23

2. Auch die weitere Vorgehensweise des Berufungsgerichts, die ortsübliche Einzelvergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten in der Weise zu ermitteln , dass die Wohnung anhand der Angaben der Parteien und der Beschreibung des Sachverständigen zur Ausstattung und zu den Besonderheiten der Lage und Infrastruktur der ehemaligen Soldatensiedlung in die einschlägige Mietspiegelspanne eingeordnet und ihr unter Heranziehung von § 287 ZPO ein konkreter Wert zugeordnet wird, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Der Senat hat bereits entschieden, dass dem einfachen Mietspiegel im Prozess eine Indizwirkung zukommt und es von den Umständen des Einzelfalls abhängt, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht (Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 12 ff.; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, WuM 2013, 110 Rn. 16). Insbesondere kommt es darauf an, welche Einwendungen von den Parteien gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhoben werden (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 13). Aus dem Berufungsurteil ist nicht ersichtlich, dass die Parteien konkrete Einwendungen gegen den Mietspiegel von Geilenkirchen erhoben hätten. Übergangenen Sachvortrag der Klägerin zeigt die Revision insoweit auch nicht auf. Der pauschale Einwand der Revision, einfache Mietspiegel enthielten in der Mehrzahl keine aussagekräftigen Daten, sondern würden "ausgehandelt" oder "einvernehmlich festgelegt", ist nicht geeignet, die Indizwirkung des Mietspiegels von Geilenkirchen zu erschüttern.

24

Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, das Reihenhaus der Beklagten sei der "einfachen Wohnlage" im Sinne des Mietspiegels der Stadt Geilenkirchen zuzuordnen, lässt keinen Rechtsfehler erkennen. Entgegen der Auffassung der Revision stehen die Ausführungen des Sachverständigen I. einer solchen Einordnung nicht entgegen. Denn der Sachverständige hat das zu beurteilende Mietobjekt nicht in den Mietspiegel der Stadt Geilenkirchen eingeordnet, sondern die von ihm genannte Vergleichsmiete allein aus einem Vergleich mit anderen Reihenhäusern der Klägerin ermittelt, die ebenfalls zu der ehemaligen Soldatensiedlung Neutevern gehören. Da es nach der Vorgehensweise des Sachverständigen auf die Einordnung in eine bestimmte Wohnlage nicht ankam, hat er die von ihm erwogene Einstufung in eine "mittlere Wohnlage" selbst als "akademisch" bezeichnet und seine Einschätzung zudem dahin relativiert, dass nach anderen ihm bekannten Mietspiegeln eine Einstufung in die "mittlere Wohnlage" möglich sei. Dass das Berufungsgericht bei der vorgenommenen Einordnung als "einfache Lage" im Sinne des Mietspiegels von Geilenkirchen von falschen Voraussetzungen ausgegangen wäre, lässt sich den Angaben des Sachverständigen zur Beurteilung der Wohnlage somit nicht entnehmen. Soweit die Revision die Nähe des Mietobjekts zu einem Naturschutzgebiet hervorhebt, hat das Berufungsgericht diesen Gesichtspunkt berücksichtigt , ihm aber neben anderen Faktoren wie der Nähe zum Militärflughafen rechtsfehlerfrei nicht dasselbe Gewicht beigemessen wie die Revision.

25

Auch die weitere Würdigung des Berufungsgerichts, dass für das Mietobjekt der Beklagten innerhalb der für die einfache Wohnlage und die einschlägige Baualtersklasse ausgewiesenen Spanne von 3,30 € je qm bis 4,30 € je qm ein Wert von 4,20 € je qm anzunehmen sei, ist aus Rechtsgründen nicht zu bean- standen.

26

3. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Annahme des Berufungsgerichts , der in Ziffer 7 des Mietspiegels von Geilenkirchen vorgesehene Einfamilienhauszuschlag von bis zu zehn Prozent dürfe nicht zur Überschreitung der Spanne führen. Dies kann der Senat selbst beurteilen, denn die Auslegung eines Mietspiegels (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 556c, § 558c BGB) unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung (Senatsurteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 227/10, NJW 2011, 2284 Rn. 12). Mit einem solchen Zuschlag sollen ersichtlich Umstände berücksichtigt werden, die in den ausgewiesenen Spannen selbst keinen Niederschlag gefunden haben. Der Zuschlag für Einfamilienhäuser beruht auf der Einschätzung, dass der Nutzungswert eines solchen Objekts regelmäßig höher ist als derjenige einer Wohnung von im Übrigen vergleichbarer Größe, Ausstattung und Lage, weil zusätzlich das Grundstück (Garage oder Einstellplatz, Garten usw.) zur Verfügung steht. Der Zuschlag ist deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht durch den oberen Spannenwert begrenzt. Dies entspricht auch der Auskunft der Stadt Geilenkirchen, die den Mietspiegel in Abstimmung mit den Interessenverbänden erstellt hat, in ihrem Schreiben vom 21. August 2012, auf das die Revision zutreffend Bezug nimmt.

III.

27

Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit es einen Einfamilienhauszuschlag wegen der von ihm angenommenen Begrenzung durch den oberen Spannenwert verneint hat; insoweit ist es aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet über den Zuschlag in der Sache selbst, weil keine weiteren Feststellungen zu erwarten sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Nach den Erläuterungen des Mietspiegels ist es innerhalb des Einfamilienhaus- zuschlages als negativ zu berücksichtigen, wenn - wie hier - weder Garage noch Einstellplatz auf dem Grundstück vorhanden sind. Ferner ist zu berücksichtigen , dass es sich hier nicht um ein freistehendes Einfamilienhaus, sondern um ein Reihenhaus handelt. Unter Berücksichtigung dieser Gesichtspunkte schätzt der Senat den Zuschlag auf fünf Prozent zu dem vom Berufungsgericht ermittelten Mietwert von 4,20 € je qm, so dass sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,41 € je qm oder - umgerechnet auf die Wohnfläche des Reihenhauses der Beklagten - eine monatliche Nettomiete von 386,31 € ergibt. Das Berufungsurteil ist mithin insoweit aufzuheben, als es hinter diesem Betrag zum Nachteil der Klägerin zurückbleibt. Insoweit ist die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil zurückzuweisen. Die weitergehende Revision der Klägerin ist zurückzuweisen. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider

Tatbestand:

1

Die Beklagte ist seit dem Jahr 2007 Mieterin eines Reihenhauses der Klägerin in Geilenkirchen-Neutevern. Bei diesem Ortsteil von Geilenkirchen handelt es sich um eine im Jahr 1953 errichtete ehemalige Soldatensiedlung, die zum unmittelbar benachbarten heutigen NATO-AWACS-Flughafen gehörte und sich nunmehr insgesamt im Eigentum der Klägerin befindet. Die Nettomiete für das 87,6 qm große Haus betrug zuletzt 4,24 € je qm.

2

Mit Schreiben vom 23. September 2009 verlangte die Klägerin von der Beklagten unter Bezugnahme auf den Mietspiegel von Geilenkirchen die Zu- stimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete auf 4,86 € je qm. Die Beklagte erteilte die Zustimmung nicht.

3

Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens stattgegeben. Das Berufungsgericht hat das erstinstanzliche Urteil unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung der Beklagten teilweise geändert, die Beklagte zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf monatlich nur 376,68 € (4,30 € je qm) verurteilt und die weitergehende Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

4

Die Revision hat zum Teil Erfolg.

I.

5

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

6

Die Kammer habe die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranziehung des Mietspiegels für die Stadt Geilenkirchen entsprechend § 287 ZPO geschätzt. Das vom Amtsgericht eingeholte Sachverständigengutachten könne nicht in allen Punkten zur Grundlage der Entscheidung gemacht werden, weil es an der erforderlichen Transparenz und Nachvollziehbarkeit fehle. Im gerichtlichen Verfahren könne auf eine Offenlegung der Miete und der Anschrift sowie der sonstigen Angaben über die Beschaffenheit der Vergleichswohnungen nicht verzichtet werden. Da der Sachverständige die Mitteilung der erforderlichen Angaben im Wesentlichen verweigert habe, sei sowohl für das Gericht als auch für die Parteien keine Möglichkeit gegeben, sich mit der Vergleichbarkeit der Wohnungen auseinander zu setzen.

7

Das Mietobjekt der Beklagten liege, wie auch die Klägerin selbst in ihrem Mieterhöhungsverlangen angenommen habe, in einer einfachen Wohnlage. Mit dem Begriff der Lage im Sinne von § 558 BGB sei der Bezug zum Wohngebiet gemeint, zum Beispiel Zentral- oder Randlage, Wohn-, Misch- oder Gewerbegebiet , Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, kulturelle Einrichtungen, Schulen), Verkehrsanbindung, Straßenbild und -gepräge, Umweltbelästigung und Lärm. Die Wohnlage werde im Mietspiegel der Stadt Geilenkirchen nach folgenden typisierenden Kategorien unterschieden:

8

- Einfache Wohnlage, zum Beispiel besonders dichte Bebauung, Baugebiete mit gemischter Benutzung/Industrieanlagen, Beeinträchtigungen durch Abgase, Staub, Rauch und Verkehr, starke Mängel bei Belichtung , Sonneneinstrahlung und Belüftung, keine öffentlichen Verkehrsmittel beziehungsweise Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe, wenig oder keine Schulen, kulturelle Einrichtungen und/oder Freizeitmöglichkeiten.

9

- Mittlere Wohnlage, zum Beispiel Wohngebiete ohne besondere Vorund Nachteile, sowohl Innenstadt als auch Vorort; ausreichende (bis ca. fünf Minuten Fußweg) Verkehrsanbindung zu Einkaufszentren und öffentlichen Einrichtungen, Durchgangsverkehr, in der Regel kompakte Bauweise mit geringen Freiflächen, durchschnittliche Immissionsbelastung.

10

Eine gute Wohnlage sei nach Darstellung beider Parteien nicht in Betracht zu ziehen.

11

Für eine Eingruppierung des von der Beklagten gemieteten Reihenhauses in die einfache Wohnlage sprächen folgende Kriterien: Die Häuser der Siedlung hinterließen in ihrer großen Mehrheit ein deutlich in die Jahre gekommenes , nicht ganz selten äußerst schlichtes, wenig phantasiereiches Einheitsbild , auch wenn sich eine nennenswerte Zahl von Bewohnern alle Mühe gegeben habe, vereinzelte Grundstücke liebevoll zu gestalten. Die ursprüngliche Zweckbestimmung als Kaserne sei indes nach wie vor prägend. Den Mittelpunkt bilde ein grauer barackenartiger Block mit Lagercharakter. Unmittelbar angrenzend befinde sich der stark gesicherte Eingang zum AWACS-Gelände. An jeweils getrennt liegenden Garagenreihen mit deutlichem Kasernenhofcharakter fehle offenkundig äußere Pflege. Die relativ schmalen Straßen der Siedlung befänden sich teilweise in einem schlechten, von einer Vielzahl von Schlaglöchern gekennzeichneten Zustand. Die Siedlung grenze unmittelbar an das AWACS-Flughafengelände mit entsprechendem Fahrzeug- und Personalverkehrsaufkommen. Der Fluglärm - bis zu 20 Starts und Landungen von großen , technisch alten Maschinen pro Wochentag, die die Siedlung in sehr geringer Höhe überflögen - wirke jedenfalls tagsüber erheblich beeinträchtigend. Es gebe in Neutevern keine oder jedenfalls nicht in nennenswertem Umfang Geschäfte , keine Schule, keinen Kindergarten, keine kulturellen Einrichtungen, keine Kirche, keine ärztliche Versorgung. Die Verkehrsanbindung sei ungünstig, der Ort liege wegen des hermetisch abgeriegelten Flughafens praktisch am Ende einer Sackgasse und werde nur über eine einzige Straße erschlossen. Der nächste Autobahnanschluss sei mehr als zehn km entfernt. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sei schlecht; insbesondere am Wochenende sei eine äußerst eingeschränkte Frequenz zu verzeichnen.

12

Die Kammer verkenne nicht, dass es durchaus auch Wohnwertmerkmale gebe, die tendenziell für eine bessere Eingruppierung sprechen könnten, insbesondere die relativ großen Grünflächen mit Spielplätzen, der fehlende Durchgangsverkehr , die ausreichend vorhandenen Stellplätze, die im Kern fast reine Wohnbebauung und die landschaftlich geprägte Umgebung des Ortes in drei Himmelsrichtungen (den Flughafen ausgenommen). Der Begriff der einfachen Wohnlage sei allerdings auch nicht mit "schlechter Wohnlage"gleichzusetzen, vielmehr führten die vorhandenen positiven Lagemerkmale in ihrer Gesamtheit dazu, dass die Wohnlage innerhalb der Spanne im obersten Bereich einzuordnen sei.

13

Demnach erschließe sich der Kammer nicht, womit der Sachverständige begründe, dass bei einer Gesamtbetrachtung eine mittlere Wohnlage anzunehmen sei, zumal er diese Einstufung als "rein akademisch" bezeichnet habe. Dem Sachverständigengutachten fehle jegliche Auseinandersetzung mit dem Mietspiegel. Zuzustimmen sei dem Sachverständigen nur insoweit, als es sich innerhalb der Kategorie der "einfachen Wohnlage" um eine Lage mit einzelnen guten Wohnwertmerkmalen handele.

14

Zur Ausstattung zähle alles, was der Vermieter dem Mieter zur ständigen Nutzung zur Verfügung stelle, also zum Beispiel Heizung, Bad, sanitäre Anlagen , Trockenräume, Isolierung des Gebäudes. Den diesbezüglichen Angaben des Gutachters I. folgend sehe die Kammer bei dem Objekt der Beklagten - gemessen an der Baualtersklasse - keine herausragenden Wohnwertmerkmale , die einen entscheidenden Einfluss auf den Wohnwert hätten, wenngleich gemessen an der Wohnaltersklasse die Ausstattung leicht gehoben erscheine.

15

Bei der Art des Mietobjektes sei neben der Struktur des Hauses (zum Beispiel Reihenhaus) das Alter zu berücksichtigen. Spätere umfassende Modernisierungen könnten grundsätzlich zu einer Verschiebung in eine neuere Baualtersklasse führen, wenn es sich um einen wesentlichen Bauaufwand handele , der mindestens einem Drittel des Aufwandes für eine vergleichbare Neubauwohnung entspreche (vgl. Ziffer 2 des Mietspiegels). Hier könne indes trotz einzelner Modernisierungsmaßnahmen nur ein Baujahr bis 1960 zugrunde gelegt werden. Insgesamt gehe die Kammer anhand der Beschreibungen der Parteien und der Angaben des Sachverständigen I. davon aus, dass bei geringfügigen Verbesserungen Art und Beschaffenheit des Hauses baualtersgerecht insgesamt im gehobenen Durchschnitt lägen, also keine besonderen Vor- und Nachteile aufwiesen, jedoch auch modernen Wohnbedürfnissen schon annähernd genügten.

16

Ein Zuschlag "Naherholung im Naturschutzgebiet 5 %" sei schon deshalb nicht möglich, weil ein solcher Wohnwertvorteil jedenfalls durch den unmittelbar benachbarten AWACS-Flugplatz mehr als kompensiert werde. In welcher Höhe ein Zuschlag für den Charakter als Einfamilienhaus (Ziffer 7 des Mietspiegels) anzuerkennen sei, könne dahinstehen. Denn selbst bei einem Zuschlag von 2,5 %, dem niedrigsten hier in Betracht kommenden Wert, würde der höchste Wert, den die Spanne des Mietspiegels zulasse, nämlich 4,30 € je qm, bereits überschritten. Der Höchstwert der Mietspiegelspanne sei jedoch in der Regel auch der höchstmögliche Wert für die Einzelvergleichsmiete. Da zu den qualitativen Kriterien im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB auch der Charakter des Mietobjekts als Einfamilienhaus zähle, bestehe auch kein Anlass, ausnahmsweise den Höchstwert der Mietspiegelspanne zu überschreiten.

17

Unter Berücksichtigung der vorgenannten Wohnwertmerkmale schätze die Kammer die Basismiete ohne Zu- und Abschläge innerhalb der Spanne auf 4,20 €je qm am weit oberen Rand der Spanne. Allerdings stelle der obere Spannenwert die Kappungsgrenze dar, so dass sich unter Berücksichtigung der Zuschläge die Einzelvergleichsmiete auf 4,30 € je qm belaufe.

II.

18

Diese im Wesentlichen zutreffende Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist der Einfamilienhauszuschlag nicht durch den oberen Wert der Spanne des entsprechenden Mietspiegelfeldes begrenzt.

19

1. Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass das Gutachten des Sachverständigen I. als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für das von der Beklagten gemietete Reihenhaus ungeeignet ist.

20

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten , die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; vgl. BVerfGE 37, 132,

143).

21

Diesen Anforderungen genügt das vom Sachverständigen I. erstellte Gutachten nicht. Der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen. Diese Anforderung ist nicht erfüllt, wenn - wie hier - nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, Berücksichtigung finden.

22

Entgegen der Auffassung der Revision ist das nicht deshalb anders zu beurteilen, weil der Ortsteil, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet, gewisse Besonderheiten aufweist und sich dort eine Reihe fast identischer Vergleichsobjekte befindet. Diese Umstände nötigen auch nicht dazu, eine Art "Spezialmietspiegel" für diesen Ortsteil aufzustellen. Denn Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das Mietniveau in der gesamten Gemeinde. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können deshalb auch Objekte herangezogen werden, die nach Ausstattung, Art, Größe und Lage nur ungefähr vergleichbar sind. Einzelnen Unterschieden bei den Vergleichswohnungen kann gegebenenfalls durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden. Im Übrigen kann der Vermieter nach der Rechtsprechung des Senats zwar zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB auf den eigenen Bestand zurückgreifen (Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn 12). Ferner hat es der Senat nicht beanstandet, dass der gerichtliche Sachverständige die Vergleichswohnungen nur durch Befragungen verschiedener Vermieter ermittelt (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, NJW 2010, 149 Rn. 13). Eine Auswahl von Wohnungen, die sämtlich dem die Mieterhöhung begehrenden Vermieter gehören, stellt aber keine repräsentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Pro- zess dar. Das Berufungsgericht hat daher zu Recht nicht den vom Sachverständigen I. auf diese Weise ermittelten Wert zu Grunde gelegt. Ob das Gutachten zusätzlich auch wegen der fehlenden Offenlegung der Vergleichswohnungen (vgl. dazu BVerfG, NJW 1995, 40, sowie BGH, Urteil vom 15. April 1994 - V ZR 286/92, NJW 1994, 2899) unverwertbar ist, bedarf hier keiner Klärung.

23

2. Auch die weitere Vorgehensweise des Berufungsgerichts, die ortsübliche Einzelvergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten in der Weise zu ermitteln , dass die Wohnung anhand der Angaben der Parteien und der Beschreibung des Sachverständigen zur Ausstattung und zu den Besonderheiten der Lage und Infrastruktur der ehemaligen Soldatensiedlung in die einschlägige Mietspiegelspanne eingeordnet und ihr unter Heranziehung von § 287 ZPO ein konkreter Wert zugeordnet wird, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Der Senat hat bereits entschieden, dass dem einfachen Mietspiegel im Prozess eine Indizwirkung zukommt und es von den Umständen des Einzelfalls abhängt, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht (Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 12 ff.; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, WuM 2013, 110 Rn. 16). Insbesondere kommt es darauf an, welche Einwendungen von den Parteien gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhoben werden (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 13). Aus dem Berufungsurteil ist nicht ersichtlich, dass die Parteien konkrete Einwendungen gegen den Mietspiegel von Geilenkirchen erhoben hätten. Übergangenen Sachvortrag der Klägerin zeigt die Revision insoweit auch nicht auf. Der pauschale Einwand der Revision, einfache Mietspiegel enthielten in der Mehrzahl keine aussagekräftigen Daten, sondern würden "ausgehandelt" oder "einvernehmlich festgelegt", ist nicht geeignet, die Indizwirkung des Mietspiegels von Geilenkirchen zu erschüttern.

24

Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, das Reihenhaus der Beklagten sei der "einfachen Wohnlage" im Sinne des Mietspiegels der Stadt Geilenkirchen zuzuordnen, lässt keinen Rechtsfehler erkennen. Entgegen der Auffassung der Revision stehen die Ausführungen des Sachverständigen I. einer solchen Einordnung nicht entgegen. Denn der Sachverständige hat das zu beurteilende Mietobjekt nicht in den Mietspiegel der Stadt Geilenkirchen eingeordnet, sondern die von ihm genannte Vergleichsmiete allein aus einem Vergleich mit anderen Reihenhäusern der Klägerin ermittelt, die ebenfalls zu der ehemaligen Soldatensiedlung Neutevern gehören. Da es nach der Vorgehensweise des Sachverständigen auf die Einordnung in eine bestimmte Wohnlage nicht ankam, hat er die von ihm erwogene Einstufung in eine "mittlere Wohnlage" selbst als "akademisch" bezeichnet und seine Einschätzung zudem dahin relativiert, dass nach anderen ihm bekannten Mietspiegeln eine Einstufung in die "mittlere Wohnlage" möglich sei. Dass das Berufungsgericht bei der vorgenommenen Einordnung als "einfache Lage" im Sinne des Mietspiegels von Geilenkirchen von falschen Voraussetzungen ausgegangen wäre, lässt sich den Angaben des Sachverständigen zur Beurteilung der Wohnlage somit nicht entnehmen. Soweit die Revision die Nähe des Mietobjekts zu einem Naturschutzgebiet hervorhebt, hat das Berufungsgericht diesen Gesichtspunkt berücksichtigt , ihm aber neben anderen Faktoren wie der Nähe zum Militärflughafen rechtsfehlerfrei nicht dasselbe Gewicht beigemessen wie die Revision.

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Auch die weitere Würdigung des Berufungsgerichts, dass für das Mietobjekt der Beklagten innerhalb der für die einfache Wohnlage und die einschlägige Baualtersklasse ausgewiesenen Spanne von 3,30 € je qm bis 4,30 € je qm ein Wert von 4,20 € je qm anzunehmen sei, ist aus Rechtsgründen nicht zu bean- standen.

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3. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Annahme des Berufungsgerichts , der in Ziffer 7 des Mietspiegels von Geilenkirchen vorgesehene Einfamilienhauszuschlag von bis zu zehn Prozent dürfe nicht zur Überschreitung der Spanne führen. Dies kann der Senat selbst beurteilen, denn die Auslegung eines Mietspiegels (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 556c, § 558c BGB) unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung (Senatsurteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 227/10, NJW 2011, 2284 Rn. 12). Mit einem solchen Zuschlag sollen ersichtlich Umstände berücksichtigt werden, die in den ausgewiesenen Spannen selbst keinen Niederschlag gefunden haben. Der Zuschlag für Einfamilienhäuser beruht auf der Einschätzung, dass der Nutzungswert eines solchen Objekts regelmäßig höher ist als derjenige einer Wohnung von im Übrigen vergleichbarer Größe, Ausstattung und Lage, weil zusätzlich das Grundstück (Garage oder Einstellplatz, Garten usw.) zur Verfügung steht. Der Zuschlag ist deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht durch den oberen Spannenwert begrenzt. Dies entspricht auch der Auskunft der Stadt Geilenkirchen, die den Mietspiegel in Abstimmung mit den Interessenverbänden erstellt hat, in ihrem Schreiben vom 21. August 2012, auf das die Revision zutreffend Bezug nimmt.

III.

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Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit es einen Einfamilienhauszuschlag wegen der von ihm angenommenen Begrenzung durch den oberen Spannenwert verneint hat; insoweit ist es aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet über den Zuschlag in der Sache selbst, weil keine weiteren Feststellungen zu erwarten sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Nach den Erläuterungen des Mietspiegels ist es innerhalb des Einfamilienhaus- zuschlages als negativ zu berücksichtigen, wenn - wie hier - weder Garage noch Einstellplatz auf dem Grundstück vorhanden sind. Ferner ist zu berücksichtigen , dass es sich hier nicht um ein freistehendes Einfamilienhaus, sondern um ein Reihenhaus handelt. Unter Berücksichtigung dieser Gesichtspunkte schätzt der Senat den Zuschlag auf fünf Prozent zu dem vom Berufungsgericht ermittelten Mietwert von 4,20 € je qm, so dass sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,41 € je qm oder - umgerechnet auf die Wohnfläche des Reihenhauses der Beklagten - eine monatliche Nettomiete von 386,31 € ergibt. Das Berufungsurteil ist mithin insoweit aufzuheben, als es hinter diesem Betrag zum Nachteil der Klägerin zurückbleibt. Insoweit ist die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil zurückzuweisen. Die weitergehende Revision der Klägerin ist zurückzuweisen. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider