Landgericht München II Endurteil, 15. Jan. 2015 - 3 O 4552/13
nachgehend
Tenor
I.
Die Klage wird abgewiesen.
II.
Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits je zur Hälfte.
III.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden Betrages.
Tatbestand
Tatbestand:
Die Kläger begehren Minderung, Gutachterkosten als Schadensersatz sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten aus dem Kauf eines gebrauchten Hauses gegen die Verkäuferin.
Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 27.09.12 erwarben die Kläger von der Beklagten das gebrauchte Reiheneckhaus in der A.-str. ... in Fürstenfeldbruck zum Kaufpreis von 438 T€. Hierzu wurden in der Urkunde verkauft und aufgelassen aus dem Grundbuchblatt ... des Amtsgerichts Fürstenfeldbruck das Eigentum an Flst.Nr. 952/3...0 mit dem Haus, 1/8 Miteigentumsanteil an Flst.Nr. 952/4...5 mit einem Stellplatz, das Eigentum an Flst.Nr. 952/4...3 mit einem Carport sowie diverse Miteigentumsanteile an Frei- und Verkehrsflächen (siehe Anlagen K1 und K11). Unter Ziffer V. 3. b.) des Kaufvertrages (Seite 12) vereinbarten die Parteien einen Ausschluss für „heute“ vorhandene offene oder versteckte Sachmängel, soweit dem Käufer nicht wegen Unrichtigkeit der vom Verkäufer in Ziffer 2. und 3. a) abgegebenen Erklärungen Rechte und Ansprüche zustehen. So hieß es unter 2.: „Der Verkäufer erklärt weiter: /.../-das Objekt ist frei von Pilz- und Schimmelbefall,“ (siehe Anlage K1, Seiten 11 und 12). Im Zuge der Vertragsverhandlungen hatten die Käufer eine „solche Klausel zur Sicherheit“ gefordert, worauf die Beklagte angab, dass „meines Wissens das Haus Pilz- und Schimmelfrei“ ist. Der beurkundende Notar fragte die Beklagte damals, ob sie von einer Schimmel- bzw., Pilzproblematik wisse, woraufhin diese verneinte (siehe die Angaben der Parteien in der Sitzung vom 29.04.14, Protokoll Seite 2, Bl. 56 d. A.). Unter V. 3. d) des Vertrages trat die Beklagte die ihr zustehenden Ansprüche wegen eines Sachmangels gegen die Real-Treuhand Immobilien Ba2.n GmbH (Bauträgerin der Reihenhaussiedlung) und die sonstigen mit der Bauausführung beauftragten Handwerker und Unternehmer ab.
Am
Die Beklagte erhielt ein Sachverständigengutachten von Werner H. „in Sachen technisch ausgerichtete Besichtigung von Pkw Unterstellplätzen“
Zwischen der Bauträgerin Real-Treuhand Immobilien Ba2. GmbH und der von ihr beauftragten Generalunternehmerin Matthias Ba. GmbH ist vor dem Landgericht München II ein selbstständiges Beweisverfahren anhängig, auch bezüglich der streitgegenständlichen Mängel (Gz 5 OH 5699/12 Bau). Mit dortigem Schriftsatz vom 17.04.2013, der Beklagten zugestellt am 30.04.2013, hat die Bauträgerin der Beklagten den Streit verkündet und mit Schriftsatz vom 06.06.13 auch den Klägern.
Mit Schreiben vom
Die Kläger sind der Ansicht, bei der Formulierung im Kaufvertrag unter V. 2. handele es sich um eine Beschaffenheitsvereinbarung i. S. d. § 434 Abs. 1 BGB, nicht nur um eine Wissenserklärung, weshalb ein Sachmangel vorliege. Gerade für diese Erklärung sei auch kein Haftungsausschluss vereinbart worden. Selbst wenn man eine Haftung nur bei Abgabe einer Beschaffenheitsgarantie oder arglistigem Verschweigen annehme, sei diese in Form der Arglist gegeben, weil eine solche vom Bundesgerichtshof bereits dann bejaht werde, wenn der Käufer eine Beschaffenheit des Kaufobjekts ohne hinreichende Erkenntnisgrundlage ins Blaue hinein zusichere. Die Beklagte hätte die Begrenztheit ihres Kenntnisstandes vielmehr deutlich machen müssen, was offensichtlich nicht erfolgt sei, so dass die Beklagte arglistig geschwiegen habe.
Die Kläger behaupten im Übrigen, die o. g. Mängel seien bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhanden und der Beklagten auch bekannt gewesen. In der Eigentümerversammlung vom
Die Kläger beantragen,
1.) die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger einen Betrag in Höhe von € 75.289,20 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem
2.) die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger einen weiteren Betrag in Höhe von € 2.308.60 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, erst durch Zustellung der Streitverkündung durch die Bauträgerin am
Die Beklagte hätte auch nicht bereits durch die Diskussionen der Eigentümerversammlungen Kenntnis von den Mängeln erlangt. Auf der Eigentümerversammlung am
Bei dem Besuch der Kläger am
Die Beklagte ist der Ansicht, die gerichtliche Durchsetzung der Ansprüche der Kläger gegen die Beklagte stelle schließlich einen Fall der unzulässigen Rechtsausübung dar. Die Kläger versuchten, zum Einen über bestehende Gewährleistungsrechte gegenüber der Bauträgerin eine Beseitigung etwaiger Mängel zu erhalten und zugleich eine Kaufpreisminderung gegenüber der Beklagten zu erreichen. Dies sei eine sachlich nicht gerechtfertigte Kaufpreisoptimierung. Die Kosten der Kläger für die Beauftragung des Gutachters seien zudem weder angemessen noch erforderlich, da die Kläger den Ausgang des Beweissicherungsverfahrens der Bauträgerin gegen den Bauunternehmer hätten abwarten können.
Die Kläger sind der Ansicht, dass das Verfahren zwischen der Bauträgerin und dem Bauunternehmer für das streitige Verfahren nicht vorgreiflich sei. Zudem stünde Ihnen das Wahlrecht zu, gegen wen sie ihre Gewährleistungsansprüche gerichtlich durchsetzen. Die Klage gegen die Beklagte sei auch nicht rechtsmissbräuchlich, da die Beklagte gegenüber der Bauträgerin nicht besonders schutzwürdig sei.
Der Einzelrichter hat mündlich verhandelt am
Gründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
I.
Den Klägern steht kein Anspruch gegen die Beklagte aus §§ 437 Nr. 2, 441 Abs. 4 BGB auf Minderung des Kaufpreises in Höhe von 70 T€ und Erstattung von Sachverständigenkosten in Höhe von weiteren 5.289,20 € zu.
1. Die Haftung der Beklagten für Sachmängel am Kaufobjekt ist wirksam durch die Ziffer V. 3 b) des Kaufvertrages (Anlage K1, Seite 12) ausgeschlossen worden.
2. Nach § 444 BGB bleibt jedoch unberührt ein arglistiges Verschweigen der Mängel oder eine vom Verkäufer übernommene Beschaffenheitsgarantie. Dabei hat der Käufer die Tatsachen darzulegen und zu beweisen, aus denen sich ein arglistiges Verschweigen des Verkäufers ergibt, insbesondere Kenntnis des Mangels zum Zeitpunkt der Vereinbarung und fehlende Offenbarung. Auch für Tatsachen, welche die Garantie der Beschaffenheit ausmachen, hat der Käufer die Beweislast (Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 444, Rn. 4).
3. Ein arglistiges Verschweigen liegt vor, wenn der Verkäufer den Mangel zum Zeitpunkt der Vereinbarung kannte oder für möglich hielt und bewusst verschwieg. Es genügt auch, dass sich dem Verkäufer das Vorliegen von Tatsachen hätten aufdringen müssen, die den Mangel begründen.
Macht der Verkäufer Aussagen ins Blaue hinein und rechnet er mit deren Unrichtigkeit, so ist dies auch als arglistiges Verschweigen zu bewerten (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 444, Rn. 4-11). Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung ist der Zeitpunkt der Vereinbarung des Haftungssausschlusses, hier somit der Zeitpunkt des Vertragschlusses vom 27.09.2012. (vgl. Palandt/Weidenkaff, a. a. O. Rn. 6).
4. Der Tatsachenvortrag der Klägerin zu Anknüpfungstatsachen zur Arglist der Beklagten blieb bis zuletzt unschlüssig oder ohne zulässiges Beweisangebot, worauf seitens des Einzelrichters (siehe Beschluss vom 29.04.14, Bl. 58/59 d. A.) und auch von der Beklagten mehrfach (z. B. Schriftsatz vom 22.07.14, Seite 2, Bl. 67 d. A.) hingewiesen wurde, selbst wenn man der Einfachheit halber unterstellt, die Mängel hätten bereits zum Vertragsschluss vom 27.09.12 objektiv gesehen vorgelegen. Zeitlich nach dem 27.09.12 liegende Umstände sind nicht entscheidungserheblich. Der Vortrag der Kläger legt auch keine damaligen Angaben der Beklagten ins Blaue hinein nahe. Es sind die Kläger, die eine Arglist der Beklagten ins Blaue hinein vermuten.
a) Das als Urkundsbeweis angeführte Protokoll der Eigentümerversammlung vom
b) Das Protokoll der Eigentümerversammlung vom
Hierzu ist seitens des Gerichts festzustellen: Kurzfristige Feuchtigsbeaufschlagung von Holz ist noch kein Schimmel. Erst dauerhafte Feuchtigkeitsbeaufschlagung von Holz führt zur Verfaulung, Pilz- oder Schimmelbildung. Dies ist allgemein bekannt. Unter die streitgegenständliche Klausel „das Objekt ist frei von Pilz- und Schimmel befall“ kann es also nur fallen, wenn „Beschädigungen an der Konstruktion“ im oben zitierten Sinne zu erkennen oder zu befürchten waren. Deshalb sollten alle Eigentümer ihren Carport auch in Augenschein nehmen. Der konkrete, streitgegenständliche Carport auf Flst.Nr. 952 wird dort nicht konkret erwähnt.
Unter TOP 6 findet sich lediglich die Überschrift „Beratung und Beschlussfassung über die Beauftragung eines Sachverständigen bzgl. Abnahme der Gemeinschaftsfläche vor Ablauf der Gewährleistungsfrist“ und nachfolgend eine Vorstellung von Bausachverständigen. Dies widerlegt jedenfalls nicht die Einlassung der Beklagten, es sei damals lediglich zu einer Beauftragung eines Sachverständigen gekommen, der ganz allgemein vor Ablauf der Gewährleistungsfrist etwaige Ansprüche gegen die Bauträgerin prüfen sollte. Abgesehen davon, dass die Carports gerade nicht im Gemeinschaftseigentum stehen, sondern real geteilt sind, wird unter TOP 6 nur noch erwähnt, dass Carports im Bauabschnitt 4 gerade gebaut werden.
c) Das Sachverständigengutachten H.
d) Betreffend den Carport hat sich die Beklagte im Rahmen ihrer sekundären Darlegungslast im Übrigen immer schon (siehe schon Schriftsatz vom
e) Das von den Klägern erholte Sachverständigengutachten GeBa.
f) Die Behauptung der Kläger, die Beklagte habe am
5. Zu Recht ist die Beklagte der Ansicht, dass die Formulierung in dem streitgegenständlichen Vertrag (Anlage K1), insbesondere Seiten 11 und 12 unter „2.“ einerseits und „3.“ andererseits, insbesondere der Stelle „das Objekt ist frei von Pilz- und Schimmelbefall“ keine Garantie für die Beschaffenheit im Sinne des § 444 BGB ist, sondern lediglich eine Wissenserklärung. Die zitierte Stelle befindet sich unter der Überschrift „2. Erklärungen des Verkäufers“ und ist eingeleitet mit „Der Verkäufer erklärt weiter:“. Davon deutlich abgegrenzt ist die erst folgende Überschrift der Ziffer 3. mit „3. Beschaffenheitsvereinbarungen und Ausschluss von Mängelansprüchen“. Dort findet sich unter a) „vereinbaren als Beschaffenheit /.../“ ganz andere Dinge und am Ende der Text „Weitere Beschaffenheits- oder Garantievereinbarungen werden nicht getroffen.“. Damit ist schon durch durch die textliche Stellung deutlich, dass nur die unter Ziffer 3 a) aufgeführten Dinge Beschaffenheitsvereinbarungen sein sollten und nichts darüber hinaus.
6. Da den Klägern keine Minderungsansprüche aufgrund von Mängeln nach §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 BGB zustehen, entfallen auch grundsätzlich Ansprüche der Kläger gegen die Beklagte auf Erstattung von Kosten für Feststellung solcher Mängel, hier die geltend gemachten Kosten für das Gutachten GeBa. in Höhe von 5.289,20 €. Dies gilt auch für Ansprüche der Kläger gegen die Beklagte auf Kosten für die Rechtsverfolgung solcher Mängel, hier in Höhe von 2.308,60 €.
7. Angesichts der Klageabweisung kann dahinstehen, ob die gerichtliche Durchsetzung der Ansprüche der Kläger gegen die Beklagte im Hinblick auf das im Tatbestand genannte Beweissicherungsverfahren als rechtsmissbräuchlich anzusehen gewesen wäre, wie die Beklagte meint.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1, 100 ZPO. Die Kläger haften für die Kostenerstattung nach Kopfteilen.
III.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit fußt auf § 709 Satz 2 ZPO.
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(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht.
(2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie
- 1.
die vereinbarte Beschaffenheit hat, - 2.
sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und - 3.
mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird.
(3) Soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, entspricht die Sache den objektiven Anforderungen, wenn sie
- 1.
sich für die gewöhnliche Verwendung eignet, - 2.
eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann unter Berücksichtigung - a)
der Art der Sache und - b)
der öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden,
- 3.
der Beschaffenheit einer Probe oder eines Musters entspricht, die oder das der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt hat, und - 4.
mit dem Zubehör einschließlich der Verpackung, der Montage- oder Installationsanleitung sowie anderen Anleitungen übergeben wird, deren Erhalt der Käufer erwarten kann.
(4) Soweit eine Montage durchzuführen ist, entspricht die Sache den Montageanforderungen, wenn die Montage
- 1.
sachgemäß durchgeführt worden ist oder - 2.
zwar unsachgemäß durchgeführt worden ist, dies jedoch weder auf einer unsachgemäßen Montage durch den Verkäufer noch auf einem Mangel in der vom Verkäufer übergebenen Anleitung beruht.
(5) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die vertraglich geschuldete Sache liefert.
(1) Die Parteien verhandeln über den Rechtsstreit vor dem erkennenden Gericht mündlich.
(2) Mit Zustimmung der Parteien, die nur bei einer wesentlichen Änderung der Prozesslage widerruflich ist, kann das Gericht eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung treffen. Es bestimmt alsbald den Zeitpunkt, bis zu dem Schriftsätze eingereicht werden können, und den Termin zur Verkündung der Entscheidung. Eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ist unzulässig, wenn seit der Zustimmung der Parteien mehr als drei Monate verstrichen sind.
(3) Ist nur noch über die Kosten oder Nebenforderungen zu entscheiden, kann die Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ergehen.
(4) Entscheidungen des Gerichts, die nicht Urteile sind, können ohne mündliche Verhandlung ergehen, soweit nichts anderes bestimmt ist.
Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
Auch ohne Antrag einer Partei und ohne Rücksicht auf die Beweislast kann das Gericht, wenn das Ergebnis der Verhandlungen und einer etwaigen Beweisaufnahme nicht ausreicht, um seine Überzeugung von der Wahrheit oder Unwahrheit einer zu erweisenden Tatsache zu begründen, die Vernehmung einer Partei oder beider Parteien über die Tatsache anordnen.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Mit notariellem Vertrag vom 10. Juni 2010 kauften die Kläger von den Beklagten zu 1 und 2 unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel ein Woh- nungserbbaurecht zum Preis von 139.000 €.
- 2
- Das Kaufobjekt war im Internet von dem Beklagten zu 3, einem Makler, u.a. mit den Angaben „Baujahr: 1954/Komplett Sanierung und Renovierung in 2005“ und „Wohnfläche: ca. 125 qm und Keller …“ beworben worden. Vor Ver- tragsschluss erhielten die Kläger eine von dem Beklagten zu 1 erstellte Wohnflächenberechnung. Diese wies 127,92 qm aus, wovon auf die im Keller gelegenen und eine Raumhöhe unter 2,40 m aufweisenden Kinderzimmer I und II 19,27 qm und 12,84 qm entfielen. Bei den Besichtigungsterminen wurde den Klägern auf Nachfrage erklärt, dass insbesondere der Keller trocken sei.
- 3
- Nach Vertragsschluss stellte ein von den Klägern beauftragter Sachverständiger erhebliche Feuchtigkeit und zum Teil Schimmelbildung an Keller- und Erdgeschosswänden fest. Darauf erklärten die Kläger den Rücktritt vom Kaufvertrag und etwas später die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung.
- 4
- Soweit hier noch von Interesse verlangen die Kläger von den Beklagten zu 1 und 2 (im Folgenden: Beklagte) Rückzahlung des Kaufpreises sowie Erstattung von Vertrags- und vorgerichtlichen Anwaltskosten Zug um Zug gegen Rückübertragung des Wohnungserbbaurechts. Darüber hinaus beantragen sie die Feststellung des Annahmeverzugs und der Verpflichtung zum Ersatz weiterer - noch nicht bezifferbarer - Rückabwicklungskosten. Die Klage ist in beiden Vorinstanzen erfolgreich gewesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision möchten die Beklagten die Abweisung der Klage erreichen. Die Kläger beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
- 5
- Das Berufungsgericht hält die Klage für begründet. Insbesondere stünden den Klägern Ansprüche nach § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. i.V.m. § 123 Abs. 1, § 142 Abs. 1 BGB und nach § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2 BGB zu. Dabei lässt das Berufungsgericht offen, ob den Beklagten schon wegen der Erklärung, der Keller sei trocken, eine arglistige Täuschung vorzuwerfen ist. Jedenfalls hätten sie den Klägern arglistig vorgespiegelt, dass über die Fläche im Erdgeschoss hinaus genehmigter Wohnraum zur Verfügung stehe. Zwar hätten die Beklagten das Exposé nicht selbst erstellt. Sie hätten dem Makler aber dadurch falsche Informationen zur Erstellung des Exposés gegeben , dass sie die von dem Beklagten zu 1 erstellte Wohnflächenberechnung überreicht hätten, in der die Kellerräume als Wohnraum ausgewiesen seien. Davon abgesehen habe der Beklagte zu 1 in einer an die Kläger gerichteten EMail nicht nur auf das Exposé verwiesen, sondern zudem die Kellerräume als Wohnraum bezeichnet.
- 6
- Die subjektive Seite einer arglistigen Täuschung sei ebenfalls gegeben. Die Beklagten hätten gewusst, dass die Genehmigungsbedürftigkeit der Nutzung der Kellerräume als Wohnraum zumindest fraglich gewesen sei und eine behördliche Genehmigung jedenfalls nicht vorgelegen habe. Ihre Behauptung, die Kläger darüber aufgeklärt zu haben, hätten die Beklagten nicht bewiesen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme bleibe offen, ob aufgeklärt worden sei. Zwar trage der Anfechtende die volle Beweislast für sämtliche Voraussetzungen des § 123 BGB. Hier bestehe jedoch die Besonderheit, dass die Kläger nicht erst durch die in Rede stehende unterlassene Aufklärung getäuscht worden seien, sondern bereits zuvor durch das unrichtige Exposé und die falschen Angaben in der E-Mail des Beklagten zu 1. Allein der Umstand, dass die Beklagten dadurch einen falschen Eindruck von der Größe der Wohnfläche erweckt hätten, obwohl sie aufgrund der erheblichen Abweichung um rund 1/3 zumindest für möglich hielten, dass die Wohnfläche für die Kläger von wesentlicher Bedeutung sein konnte, beweise, dass die Beklagten die Absicht gehabt hätten, die wahren Verhältnisse zu verschleiern, um den Vertragsschluss nicht zu gefährden. Daraus ergebe sich, dass die Beklagten prima facie arglistig getäuscht hätten und die falschen Angaben zur Wohnfläche anschließend nicht korrigiert worden seien. Bei dieser Sachlage kehre sich die Beweislast mit der Folge um, dass die Beklagten die von ihnen behauptete Aufklärung hätten beweisen müssen.
II.
- 7
- Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
- 8
- 1. Das Berufungsurteil hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand.
- 9
- a) Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, eine arglistige Täuschung über die Wohnfläche liege schon deshalb nicht vor, weil das Berufungsgericht den Begriff der Wohnfläche verkannt habe. Davon kann keine Rede sein. Das Berufungsgericht geht zumindest der Sache nach davon aus, dass die Aufnahme der Kellerräume in die Wohnflächenberechnung sowie die Bezeichnung der Kellerräume in der E-Mail des Beklagten zu 1 als Wohnraum die Erklärung enthält , die Kellerräume könnten ohne Weiteres, also auch baurechtlich unbedenklich als Wohnraum genutzt werden. Diese tatrichterliche Würdigung lässt Rechtsfehler nicht erkennen.
- 10
- b) Im Ausgangspunkt zutreffend legt das Berufungsgericht auch zugrunde , dass die objektive Seite einer arglistigen Täuschung regelmäßig gegeben ist, wenn Räume als Wohnraum angepriesen werden, obwohl die für eine solche Nutzung notwendige baurechtliche Genehmigung nicht vorliegt. Denn die Baubehörde kann die Nutzung jedenfalls bis zur Erteilung der Genehmigung untersagen – und zwar unabhängig davon, ob eine Genehmigung unter Zulassung einer Ausnahme hätte erteilt werden können (vgl. auch Senat, Urteil vom 12. April 2013 – V ZR 266/11, NJW 2013, 2182 Rn. 9 f. mwN zur Frage des Sachmangels).
- 11
- Allerdings rügt die Revision zu Recht, dass das Berufungsgericht ohne weiteres die Genehmigungsbedürftigkeit der mit der Nutzung der Kellerräume einhergehenden Nutzungsänderung bejaht (zur dahingehenden Prüfungspflicht der Zivilgerichte vgl. nur Senat, Urteil vom 12. April 2013 – V ZR 266/11, aaO, Rn. 10). Mit der hier einschlägigen Regelung des § 2 Nr. 4 Abs. 4 c) des Ersten Gesetzes zum Bürokratieabbau vom 13. März 2007 des Landes NordrheinWestfalen (GVBl-NRW 2007, 133 – Bürokratieabbaugesetz I) hat es sich nicht befasst. Danach bedarf eine Nutzungsänderung abweichend von § 63 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW in der Regel keiner Baugenehmigung mehr. Erforderlich ist allerdings eine Anzeige, der die Bauunterlagen beizufügen sind. Erklärt die Bauaufsichtsbehörde darauf nicht innerhalb von zwei Wochen die Durchführung des Genehmigungsverfahrens, kann die Nutzungsänderung „aufgenommen“ werden. Vor diesem Hintergrund steht eine fehlende Anzeige der (beabsichtigten ) Nutzungsänderung zivilrechtlich dem Fehlen einer notwendigen Genehmigung gleich, weil auch dieser Umstand Anlass zu baubehördlichem Eingreifen geben kann und daher ebenso wie eine fehlende, aber erforderliche Genehmigung zu offenbaren ist. Die unterlassene Prüfung von § 2 Nr. 4 Abs. 4 c) Bürokratieabbaugesetz I wirkt sich vorliegend jedoch nicht aus. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte zu 1 bei seiner persönlichen Anhörung erklärt, dass die Nutzung der in Rede stehenden Kellerräume als Wohnraum „nicht mit der Stadt abgesprochen“ gewesen ist. Auf dieser Grundlage kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Nutzungsänderung angezeigt worden ist.
- 12
- c) Mit Erfolg rügt die Revision indessen, dass das Berufungsurteil auf einer Verkennung der Beweislast beruht.
- 13
- aa) Zwar geht das Berufungsgericht auch insoweit im rechtlichen Ausgangspunkt zutreffend davon aus, dass es Sache der Kläger ist, sämtliche Voraussetzungen der Arglist zu beweisen, und dass hierzu bei einer Täuschung durch Verschweigen auch die unterbliebene Offenbarung gehört. Zudem legt es zumindest der Sache nach ohne Rechtsfehler zugrunde, dass den Schwierigkeiten bei dem Beweis einer negativen Tatsache nach den Grundsätzen über die sekundäre Darlegungslast Rechnung zu tragen ist. Danach müssen die Käufer nur die zunächst von dem Verkäufer substantiiert darzulegende Aufklärung ausräumen; gelingt dies, ist der Beweis der negativen Tatsache erbracht (vgl. zum Ganzen nur Senat, Urteil vom 12. November 2010 – V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 12 mwN).
- 14
- bb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts rechtfertigt aber die Besonderheit, dass die Fehlvorstellung der Kläger nicht erst durch die behauptete unterlassene Aufklärung hervorgerufen wurde, sondern bereits durch das unrichtige Exposé und die falschen Angaben in der übersandten E-Mail, keine andere rechtliche Bewertung. Der Senat hat bereits entschieden, dass die Beweislast hinsichtlich der Aufklärung nicht umgekehrt wird, wenn es darum geht, ob ein durch vorheriges aktives Tun hervorgerufener Irrtum durch spätere Aufklärung wieder beseitigt worden ist (Urteil vom 22. Oktober 1976 – V ZR 247/75, LM § 123 BGB Nr. 47; aA OLG Köln, VersR 1996, 631, 632; Palandt /Ellenberger, BGB, 73. Aufl., § 123 BGB Rn. 30; vgl. auch OLG Schleswig, SchlHA 2002, 112). Anders als hinsichtlich des Fortbestandes eines einmal entstandenen Rechts besteht auch keine Vermutung für die Fortdauer eines einmal eingetretenen Irrtums (Senat, aaO).
- 15
- cc) Eine andere – zu bejahende – Frage ist es, ob dem Getäuschten in solchen Konstellationen Erleichterungen hinsichtlich des Beweismaßes zuzubil- ligen sind. Denn auch wenn der Käufer „nur“ die in zeitlicher,räumlicher und inhaltlicher Weise konkretisierte Behauptung ausräumen muss, es sei (nachträglich ) aufgeklärt worden (vgl. Urteil vom 12. November 2010 – V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 12), bleibt es dabei, dass die Führung eines solchen „Negativbeweises“ regelmäßig mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden bleibt und deshalb keine überspannten Anforderungen an die Beweisführung gestellt werden dürfen (vgl. auch BGH, Urteil vom 27. April 1966 – VIII ZR 74/65, VRS 31 [1966] 321, 324). Vor diesem Hintergrund ist bei der Beweiswürdigung der Um- stand zu berücksichtigen, dass derjenige, der einen anderen durch arglistiges (positives) Tun zum Vertragsschluss bewegen möchte, hiervon in der Regel nicht zeitnah durch Offenbarung der wahren Verhältnisse wieder abrücken wird. Da das Berufungsgericht auf der Grundlage seiner abweichenden Rechtsauffassung zu diesem Gesichtspunkt nicht vorgedrungen und die erneute Beweiswürdigung nicht Sache des Revisionsgerichts ist, kann das Berufungsurteil mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben.
- 16
- 2. Es ist auch nicht aus anderen Gründen richtig, weil das Berufungsgericht gerade offen lässt, ob den Beklagten schon wegen der Erklärung, der Keller sei trocken, eine arglistige Täuschung vorzuwerfen ist, und es folgerichtig nicht die hierzu notwendigen Feststellungen getroffen hat.
- 17
- 3. Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben und der Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:
- 18
- a) Ausreichende Feststellungen, die auf ein eigenes arglistiges Verhalten auch der Beklagten zu 2 hindeuten, hat das Berufungsgericht bislang nicht getroffen.
- 19
- aa) Mit Blick auf Bereicherungsansprüche nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB steht Arglist nur eines von mehreren Verkäufern einer Anfechtung nach § 123 BGB allerdings nicht entgegen, weil ein (Mit-)Verkäufer nicht als Dritter im Sinne von § 123 Abs. 2 BGB zu qualifizieren und er auch nicht als solcher zu behandeln ist (vgl. OLG Koblenz, NJW-RR 2003, 119, 120 mwN).
- 20
- bb) Hiervon zu trennen ist die Frage der schadensersatzrechtlichen Einstandspflicht der Beklagten zu 2 unter dem Blickwinkel eines Verschuldens bei Vertragsschluss (§ 280 Abs. 1 i.V.m. § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Zwar dürfte es naheliegen, dass die Beklagte zu 2 dem Beklagten zu 1 zumin- dest teilweise die Gesprächs- und Verhandlungsführung bzw. die Information der Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages über die Beschaffenheit des Kaufobjekts überlassen hat; dann kommt eine Zurechnung des revisionsrechtlich zu unterstellenden arglistigen Verhaltens des Beklagten zu 1 in Betracht (vgl. auch BGH, Urteil vom 30. März 2011 – VIII ZR 94/10, NJW 2011, 2874 Rn. 15). Gleiches gilt bei Vereinbarung einer Einstandspflicht (dazu Senat, Urteil vom 16. Januar 1976 - V ZR 63/74, WM 1976, 323 f.). Feststellungen hierzu hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Nur bei fehlender Verschuldenszurechnung käme es auf ein eigenes Verschulden der Beklagten zu 2 an.
- 21
- b) Schließlich gibt die Zurückverweisung dem Berufungsgericht Gelegenheit , sich auch im Übrigen mit dem Revisionsvorbringen der Parteien auseinanderzusetzen.
Vorinstanzen:
LG Münster, Entscheidung vom 04.06.2012 - 15 O 58/11 -
OLG Hamm, Entscheidung vom 21.01.2013 - I-22 U 120/12 -
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.