Landgericht Nürnberg-Fürth Endurteil, 28. März 2018 - 14 S 6168/17 WEG

Tatbestand:

Die Parteien sind Grundstücksnachbarn. Das Grundstück der Klägerin ist mit einem Wohnhaus bebaut und parkähnlich angelegt; auf dem waldähnlichen Grundstück der Beklagten hat ihr Vater, der Voreigentümer, vor 1974 u.a. Pappeln in der Nähe der Grenze zu dem Grundstück der Kläger gepflanzt. Das Grundstück liegt in einem Bruchbereich nahe einem Bach, in dem alte Pappeln umstürzen, wenn sie nicht vorher gefällt werden.
Zwischen August 1985 und August 1999 stürzten zwei Bäume, darunter eine Pappel, von dem Grundstück der Beklagten auf das Grundstück der Kläger. Einen weiteren Baum ließ die Beklagte fällen, nachdem die Kläger sie darauf hingewiesen hatten, daß er umzustürzen drohte.

Am 3. Dezember 1999 stürzten während eines Sturmes wiederum zwei Pappeln von dem Grundstück der Beklagten auf das Grundstück der Kläger. Sie beschädigten einen Zaun und ein Metallgartenhaus. Weitere Beschädigungen sind zwischen den Parteien streitig.
Die Kläger haben behauptet, die Pappeln auf dem Grundstück der Beklagten hätten aufgrund ihres Alters bereits vor dem Monat Dezember 1999 gefällt werden müssen. Die Beklagte sei von den Klägern im Jahr 1997 eindringlich auf die Gefahr hingewiesen worden, daß insbesondere die Pappeln umstürzen und nicht nur Gerätehäuser auf dem klägerischen Grundstück, sondern auch Personen zu Schaden kommen könnten. Auch sei die Beklagte von den Klägern mehrfach aufgefordert worden, die Pappeln rechtzeitig fällen zu lassen. Darüber hinaus meinen die Kläger, die Beklagte hätte ihre Verkehrssicherungspflicht hinsichtlich der Pappeln verletzt. Die Beklagte hat geltend gemacht , es sei nicht erkennbar gewesen, daß die Pappeln umstürzen könnten.
Der auf die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 21.873,84 DM nebst Zinsen gerichteten Klage hat das Landgericht in Höhe von 197,16 DM nebst Zinsen und im übrigen dem Grunde nach stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist nur hinsichtlich der Zinsforderung teilweise erfolgreich gewesen. Mit ihrer - von dem Berufungsgericht zugelassenen - Revision erstrebt die Beklagte weiterhin die vollständige Abweisung der Klage. Die Kläger beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht verneint einen Schadenersatzanspruch der Kläger nach § 823 Abs. 1 BGB, weil der Beklagten eine schuldhafte Verletzung der Verkehrssicherungspflicht durch fehlende Überprüfung ihres Baumbestandes oder rechtzeitiges Fällen offensichtlich standunsicherer Bäume nicht vorzuwerfen sei. Den Klägern steht nach Auffassung des Berufungsgerichts jedoch ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu. Ihnen sei vor dem 3. Dezember 1999 die Durchsetzung eines auf das Entfernen der Pappeln gerichteten Anspruchs nach § 1004 Abs. 1 BGB nicht möglich gewesen, weil sich die von den Bäumen ausgehende Gefahr erst bei dem Sturm am 3. Dezember 1999 offenbart habe. Die Beklagte sei Störerin im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB, weil von den Bäumen ein objektiv pflichtwidriger Zustand ausgegangen sei, auf den sie habe Einfluß nehmen können. Denn das Umstürzen der Pappeln sei nicht ausschließlich eine Folge des Einwirkens von Naturkräften, sondern gehe auch auf eine fehlende Standsicherheit zurück.
Das hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung lediglich im Ergebnis stand.

II.

Den Klägern steht gegen die Beklagte kein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch, wohl aber ein verschuldensabhängiger deliktsrechtlicher Schadenersatzanspruch zu.
1. Zu Unrecht bejaht das Berufungsgericht einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog. Folgt man nämlich dem Vortrag der Kläger, entfällt dieser Anspruch, weil sie den Beseitigungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB hätten geltend machen können.

a) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, insbesondere des Senats, ist ein solcher auf einen angemessenen Ausgleich in Geld gerichteter Anspruch gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen seiner privatwirtschaftlichen Benutzung Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen, sofern der davon betroffene Eigentümer aus besonderen Gründen gehindert war, diese Einwirkungen gemäß § 1004 Abs. 1 BGB rechtzeitig zu unterbinden (s. nur Senat, BGHZ 142, 66, 67 f. m.w.N.). Danach kommt hier, was das Berufungsgericht auch zutreffend erkennt, ein Anspruch unter dem Gesichtspunkt einer rechtswidrigen Beeinträchtigung in Betracht, die infolge faktischen Duldungszwangs nicht rechtzeitig verhindert werden konnte. Ein solcher Zwang kann sich u.a. daraus ergeben, daß der Betroffene die abzuwehrende Gefahr nicht rechtzeitig erkannt hat und auch nicht erkennen konnte (Senat, BGHZ 111, 158, 163). So liegt es hier jedoch nicht.

b) Der Auffassung des Berufungsgerichts, den Klägern sei es vor dem 3. Dezember 1999 nicht möglich gewesen, gegen die Beklagte einen auf die
Entfernung der Pappeln gerichteten Anspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB durchzusetzen , steht das Vorbringen der Kläger in den Tatsacheninstanzen entgegen. Sie haben nämlich sowohl in der Klageschrift als auch in der Berufungserwiderung vorgetragen, daß die Pappeln auf dem Grundstück der Beklagten bereits viele Jahre vor Dezember 1999 wegen ihres Alters umsturzgefährdet gewesen seien. Sie hätten gefällt werden müssen, weil alte Pappeln, wie sie auf dem Grundstück der Beklagten gestanden hätten, spätestens nach 30 Jahren geschlagen werden müßten. Hierauf hätten sie die Beklagte schon im Jahr 1997 hingewiesen und sie auch mehrere Male vor dem Monat Dezember 1999 zum Fällen der Pappeln aufgefordert. Danach haben sich die Gefahren für die Kläger nicht erst bei dem Sturm am 3. Dezember 1999 offenbart, sondern es bestand bereits lange Zeit vor dem Schadensereignis genügend Anlaß, gegen die von den Pappeln auf dem Grundstück der Beklagten auf ihr Grundstück ausgehenden Gefahren vorzugehen. Zwar hat der Senat in dem Wiebke-Fall entschieden, daß das bloße Anpflanzen und Aufziehen widerstandsfähiger Bäume regelmäßig noch keine für die Zurechnung einer Beeinträchtigung notwendige konkrete Gefahrenlage für das Nachbargrundstück begründet (Senat, BGHZ 122, 283, 285). Aber so liegen die Dinge hier schon nach dem Klagevorbringen nicht. Die umgestürzten Pappeln waren vielmehr aufgrund ihres Alters nicht mehr standsicher und deswegen gegenüber normalen Einwirkungen der Naturkräfte nicht mehr hinreichend widerstandsfähig. Somit hätten die Kläger gegen die Beklagte erfolgreich nach § 1004 Abs. 1 BGB vorgehen können. Daß sie daran aus irgendwelchen Gründen gehindert waren, haben sie nicht vorgetragen; solche Gründe sind auch nicht ersichtlich. Damit scheidet ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch schon nach dem Klagevorbringen aus.
2. Die Kläger haben jedoch gegen die Beklagte einen Schadenersatzanspruch wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht (§ 823 Abs. 1 BGB). Zu seiner gegenteiligen Auffassung gelangt das Berufungsgericht verfahrensfehlerhaft , wie die Kläger in ihrer Revisionserwiderung mit Recht rügen. Es hat seiner Entscheidung nur einen Teil der Aussage des Zeugen F. zugrunde gelegt, nämlich den, daß der Zeuge im August/September 1999 keine von den Pappeln ausgehenden akuten Gefahren erkannt habe. Es hat nicht die weitere Bekundung des Zeugen gewürdigt, daß die Pappeln in einem Alter waren, in welchem sie normalerweise gefällt werden müßten, und daß er der Beklagten geraten habe, die Pappeln deshalb in der nächsten Schlagzeit zwischen dem 1. Oktober und dem 31. März zu fällen. Danach sind der Beklagten die von den Bäumen ausgehenden Gefahren, die sie aufgrund des Alters der Bäume und der Erfahrung mit der bereits umgestürzten Pappel ohnehin kannte, jedenfalls aber kennen mußte, nochmals eindrücklich vor Augen geführt worden. Dann aber war sie unter dem Gesichtspunkt der Verkehrssicherungspflicht verpflichtet , die Pappeln zum frühestmöglichen Zeitpunkt fällen zu lassen.

a) Derjenige, der die Verfügungsgewalt über ein Grundstück ausübt, hat im Rahmen des Möglichen dafür zu sorgen, daß von den dort stehenden Bäumen keine Gefahr für andere ausgeht, der Baumbestand vielmehr so angelegt ist, daß er im Rahmen des nach forstwissenschaftlichen Erkenntnissen Möglichen gegen Windbruch und Windwurf, insbesondere aber auch gegen Umstürzen aufgrund fehlender Standfestigkeit gesichert ist (BGH, Beschl. v. 27. Oktober 1988, III ZR 23/88, BGHR § 823 Abs. 1 BGB Verkehrssicherungspflicht 16). Diese Verkehrssicherungspflicht hat die Beklagte verletzt. Ihr war zum einen bekannt, daß alte Pappeln in der Gegend umstürzen und bereits in der Vergangenheit eine Pappel auf ihrem Grundstück ohne besondere Einwir-
kungen umgestürzt war; zum anderen hat der Zeuge F. sie auf die Notwendigkeit des altersbedingten Fällens der Pappeln hingewiesen. Damit war es für die Beklagte vorhersehbar, daß weitere alte Pappeln jederzeit - auch auf das Nachbargrundstück - umstürzen konnten. Davor hat sie die Augen verschlossen , indem sie die Bäume nicht zu Beginn der Schlagzeit hat fällen lassen , und damit die Beschädigung des Nachbargrundstücks in Kauf genommen.

b) Somit ist die Beklagte den Klägern zum Schadenersatz verpflichtet. Allerdings reicht es zur Erfüllung dieser Verpflichtung nicht aus, daß sie die auf das Nachbargrundstück gefallenen Pappeln hat entfernen und den beschädigten Zaun hat ausbessern lassen. Vielmehr umfaßt die Schadenersatzpflicht sämtliche durch das Umstürzen der Bäume verursachten Schäden, also auch die, welche an den Gartenhäusern entstanden sind. Ein Ausschluß der Ersatzpflicht unter den von der Beklagten hervorgehobenen Gesichtspunkten, die Kläger hätten die beiden Gartenhäuser baurechtswidrig und bewußt in einer Gefahrenzone errichtet, kommt nicht in Betracht. Zum einen wäre das Fehlen der Baugenehmigungen - ihre Erforderlichkeit unterstellt - nicht kausal für den eingetretenen Schaden geworden; zum anderen übersieht die Beklagte, daß der Eigentümer sein Grundstück nach Belieben nutzen kann und sich keine Einschränkungen auferlegen muß, um dem Grundstücksnachbarn die Verletzung seiner Verkehrssicherungspflicht ohne Schadensfolgen zu ermöglichen.
3. Ohne Erfolg macht die Revision auch geltend, daß ein Grundurteil nicht hätte ergehen dürfen, weil der Streit über den Anspruchsgrund nicht entscheidungsreif sei. Für den Erlaß eines solchen Urteils genügt es nämlich, daß die Klageforderung mit hoher Wahrscheinlichkeit in irgendeiner Höhe besteht (BGHZ 126, 217, 219; BGH, Urt. v. 2. Oktober 2000, II ZR 54/99, NJW 2001,
224, 225). Das ist hier der Fall, weil die Beschädigung des Metallgartenhauses unstreitig ist. Selbst wenn, wofür es bisher allerdings keine Anhaltspunkte gibt, den Klägern ein an der Entstehung des Schadens mitwirkendes Verschulden vorzuwerfen wäre (§ 254 BGB), dürfte dessen Prüfung dem Betragsverfahren vorbehalten bleiben, da es nach dem gesamten Streitstoff nicht zu einer völligen Beseitigung des Schadens führen kann (vgl. BGHZ 110, 196, 202).
4. Schließlich wendet sich die Revision auch ohne Erfolg dagegen, daß das Berufungsgericht den Klägern einen Betrag von 197,16 DM für die Anschaffung eines neuen Kugelgrills zugesprochen hat, ohne einen Abzug "neu für alt" vorzunehmen. Die Beklagte hat nämlich die Neuwertigkeit des Grills nicht erheblich bestritten, so daß ein solcher Abzug nicht in Betracht kommt. Ihre Klageerwiderung enthält hierzu zwar ein allgemeines Bestreiten; aber nachdem die Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht den beschädigten Grill präsentiert haben, hätte die Beklagte konkrete Umstände, die gegen die Neuwertigkeit sprechen, vortragen müssen. Das hat sie nicht getan.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Tropf Klein Lemke Schmidt-Räntsch

Tatbestand:

1

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung am 6. Oktober 2009 lehnten die Wohnungseigentümer zwei Anträge des Klägers ab, mit denen er zum einen die Aufstellung eines verbindlichen Sanierungsplans für das circa 100 Jahre alte, im Hochschwarzwald gelegene Gebäude in dem Zeitraum von 2010 bis 2014 (TOP 11) und zum anderen die Vergabe des Winterdienstes hinsichtlich der straßenseitigen Gehwege und Stellplätze an eine Fachfirma (TOP 12) begehrte. Gegen die ableh- nenden Beschlüsse wendet sich der Kläger mit der Anfechtungsklage und beantragt zugleich, die Beklagten zu verurteilen, den entsprechenden Maßnahmen zuzustimmen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers hat nur hinsichtlich des Winterdienstes Erfolg gehabt. Gegen die Entscheidung des Berufungsgerichts wenden sich beide Parteien mit der zugelassenen Revision und beantragen jeweils die Zurückweisung des gegnerischen Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

2

Das Berufungsgericht meint, die Ablehnung des Sanierungsplans entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, weil sie sich im Rahmen des den Wohnungseigentümern zustehenden Ermessens halte. Zwar könne ein solcher Plan bei einem alten Gebäude sinnvoll sein. Die Gemeinschaft werde aber im Hinblick auf unmittelbar anstehende Sanierungsarbeiten tätig und habe dazu bereits diverse Beschlüsse gefasst; es sei auch nicht ersichtlich, dass ihr bisheriges Vorgehen zu einer Schadensvergrößerung geführt habe. Dagegen könne der Kläger die Vergabe des Winterdienstes an eine Fachfirma verlangen. Ein zeitlich früher gefasster Mehrheitsbeschluss, mit dem die Eigentümer zu der Ausführung des Winterdienstes verpflichtet worden seien, stehe dem nicht entgegen , weil er nichtig sei. Es fehle an der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft ; insbesondere handele es sich nicht um einen Teil der Hausordnung. Weil eine Verpflichtung der Eigentümer zur tätigen Mithilfe nur durch Vereinbarung begründet werden könne und andere Alternativen nicht ersichtlich seien, entspreche allein die Vergabe an Dritte ordnungsmäßiger Verwaltung.

II.

3

Die Revision des Klägers ist unbegründet. Das Berufungsgericht hat mit zutreffenden Erwägungen einen Anspruch des Klägers auf Beschluss eines Sanierungsplans verneint.

4

1. Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann der Kläger verlangen, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen oder - mit anderen Worten - dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Sind die Wohnungseigentümer nicht durch eine Vereinbarung oder einen Beschluss gebunden, so können sie unter mehreren geeigneten Maßnahmen nach billigem Ermessen auswählen. Ein Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme entsteht lediglich dann, wenn allein diese ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (vgl. nur Timme /Elzer, WEG, § 21 Rn. 127).

5

2. Zur Planung und Koordinierung verschiedener Arbeiten kann sich die Wohnungseigentümergemeinschaft eines Sanierungsplans bedienen. Soweit es um die Prognose der anstehenden Maßnahmen im Sinne einer Bedarfsermittlung geht, ist es Aufgabe des Verwalters, einen solchen Plan zu erstellen und zu führen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, vgl. Staudinger/Bub, BGB [2005], § 27 WEG Rn. 134 f.). Einen verbindlichen Sanierungsplan, wie ihn der Kläger anstrebt , hat dagegen die Eigentümerversammlung zu beschließen. Diese kann mittels einer Prioritätenliste - die bei neuen Erkenntnissen gegebenenfalls aktualisiert werden muss - eine sachgerechte Planung über einen längeren Zeitraum hinweg vornehmen. Ob ein solcher Plan beschlossen wird, steht ebenso wie seine spätere Fortentwicklung grundsätzlich im Ermessen der Gemeinschaft (OLG Hamburg, NJW-RR 2010, 1240 f.). Ein darauf gerichteter An- spruch besteht ausnahmsweise, wenn aufgrund besonderer Umstände nur ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

6

3. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wird die Eigentümergemeinschaft im Hinblick auf unmittelbar anstehende Sanierungsarbeiten tätig. Weder handelt es sich bei den weiteren von dem Kläger in seinem Sanierungsplan benannten Arbeiten um dringende Maßnahmen noch ist ersichtlich, dass das bisherige Vorgehen der Gemeinschaft zu einer Vergrößerung von Schäden geführt hat. Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe hinsichtlich der behaupteten Schadensvergrößerung einen Beweisantritt des Klägers übergangen , greift schon deshalb nicht durch, weil der Kläger einen entsprechenden Vortrag in der Berufungsinstanz nicht aufzeigt. Auf der Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichts ist dessen Folgerung, eine Sanierung könne auch ohne Sanierungsplan in Einzelschritten erfolgen, nicht zu beanstanden. Ob hinsichtlich einzelner von dem Kläger genannter Maßnahmen eine öffentlich -rechtliche Umsetzungspflicht besteht, kann dahinstehen, weil er nicht die Durchführung dieser einzelnen Maßnahmen, sondern deren Aufnahme in einen zu erstellenden Sanierungsplan verlangt.

III.

7

Die Revision der Beklagten ist ebenfalls unbegründet. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Kläger könne die Zustimmung der Beklagten zu der Vergabe des Winterdienstes an einen Dritten verlangen, hält rechtlicher Nachprüfung stand.

8

1. Die Bestandskraft des zuvor gefassten Mehrheitsbeschlusses steht einem Anspruch des Klägers gemäß § 21 Abs. 4 WEG nicht entgegen.

9

a) An die Feststellung des Berufungsgerichts, wonach der Winterdienst bis zu der Eigentümerversammlung vom 6. Oktober 2009 aufgrund eines Beschlusses im wöchentlichen Wechsel durch die Wohnungseigentümer wahrgenommen worden sei, ist der Senat gemäß § 559 Abs. 1, § 314 ZPO gebunden. Soweit die Revision vorträgt, Grundlage der bisherigen Handhabung sei nach dem Vortrag der Parteien lediglich eine tatsächliche Übung gewesen, kann sie damit nicht durchdringen. Dies hätte nur in einem - von den Beklagten nicht angestrengten - Berichtigungsverfahren nach § 320 ZPO behoben werden können (st. Rspr., siehe nur Senat, Urteil vom 4. November 2011 - V ZR 239/10, Rn. 9, juris mwN).

10

b) Der Beschluss ist jedoch nichtig, weil es an der erforderlichen Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer fehlt.

11

aa) Die Mehrheitsherrschaft innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Legitimation durch eine Kompetenzzuweisung, die sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung ergeben kann. Auch soweit eine Angelegenheit gemäß § 15, § 21 oder § 22 WEG der Regelung durch Mehrheitsbeschluss zugänglich ist, umfasst dies nicht die Befugnis, dem einzelnen Wohnungseigentümer außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen (Senat, Urteile vom 18. Juni 2010 - V ZR 193/09, NJW 2010, 2801 Rn. 11 und vom 18. Februar 2011 - V ZR 82/10, NJW 2011, 1220 Rn. 15; vgl. auch Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, NJW 2010, 3093 Rn. 10). Fehlt die Beschlusskompetenz, ist ein dennoch gefasster Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig (Senat, Beschluss vom 20. September 2000 - V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 166 ff.; Urteil vom 18. Juni 2010 - V ZR 193/09, aaO, Rn. 10).

12

bb) Danach können die Wohnungseigentümer zu einer turnusmäßigen Übernahme der Räum- und Streupflicht nicht durch Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden. Die Auffassung der Beklagten, ihre Befugnis gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG umfasse jedenfalls insoweit die Begründung von Mitwirkungspflichten , als diese auf die herkömmlichen Regelungsgegenstände einer Hausordnung bezogen seien, trifft hinsichtlich der Räum- und Streupflicht nicht zu. Soll deren Erfüllung auf öffentlichen Gehwegen sichergestellt werden, dient dies nicht dem Zweck einer Hausordnung, weil die Pflicht insoweit nicht auf das Gemeinschaftseigentum bezogen ist; sie ist nur aufgrund von öffentlichrechtlichen Vorschriften von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfüllen. Aber auch die Räum- und Streupflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums , wie etwa der Zuwegung, geht über eine Regelung des Zusammenlebens der Wohnungseigentümer hinaus, weil sie auch die Verkehrssicherungspflichten gegenüber Dritten betrifft. Die Mehrheitsmacht kann schließlich auch nicht auf die Überlegung gestützt werden, dass die Wohnungseigentümer ohnehin verkehrssicherungspflichtig seien und die Hausordnung deshalb keine neuen Pflichten begründe (so OLG Stuttgart, NJW-RR 1987, 976, 977; Heinemann in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 57; Elzer, ZMR 2006, 733, 737). Denn die Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten hat jedenfalls in dem für die Beschlusskompetenz maßgeblichen Innenverhältnis der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG nicht der einzelne Eigentümer, sondern der Verband sicherzustellen (vgl. nur Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 234, 259, 271 mwN); ob - wie der Vertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat gemeint hat - im Außenverhältnis auch eine Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer eintreten kann, ist in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung.

13

2. Ist der Beschluss über die bisherige Handhabung nichtig, entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, die Erfüllung der Räum- und Streupflicht sicher- zustellen. Da dies nach den Feststellungen des Berufungsgerichts, an die der Senat gebunden ist, nur durch die von dem Kläger beantragte Vergabe an einen Dritten erfolgen kann, hat es die Beklagten zu Recht zu der Zustimmung verurteilt.

IV.

14

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Satz 1, § 97 Abs. 1 ZPO. Krüger Stresemann Czub Brückner Weinland

Vorinstanzen:
AG Freiburg, Entscheidung vom 21.05.2010 - 57 C 3532/09 WEG -
LG Karlsruhe, Entscheidung vom 31.05.2011 - 11 S 109/10 -

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Juni 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und die Richter Dr. Kazele und Dr. Hamdorf

für Recht erkannt:

Tatbestand:

1

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Anlage wurde von einem Bauträger errichtet und in Wohnungseigentum aufgeteilt. Im Souterrain befinden sich die Einheiten K1, K2 und K3. Der Kläger zu 1 kaufte die Einheit K2, der Kläger zu 2 die Einheit K3. Zu Gunsten der Kläger wurden jeweils Auflassungsvormerkungen in die Grundbücher eingetragen, und sie erlangten durch Übergabe Besitz an den Einheiten. Die Eigentumsumschreibung ist noch nicht erfolgt. Der auf die Einheit K2 entfallende Miteigentumsanteil ist nach der Teilungserklärung vom 23. Oktober 2008 verbunden mit „dem Son- dereigentum an sämtlichen Räumen der im Aufteilungsplan mit Nr. K2 bezeich- neten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Souterrain“. Eine ent- sprechende Regelung enthält die Teilungserklärung für die Einheiten K1 und K3. Die übrigen Einheiten dienen zu Wohnzwecken. Die Souterraineinheiten werden im Aufteilungsplan jeweils als „Kellerraum“ bezeichnet. Nach der Gemeinschaftsordnung (im Folgenden: GO) dient das Sondereigentum an Wohnungen ausschließlich zu Wohnzwecken. Weiter enthält § 4 Abs. 2 GO folgende Bestimmung: „Die Gewerbeflächen dürfen zu baurechtlich zulässigen gewerblichen Zwecken genutzt werden - die im Aufteilungsplan angegebene Nutzung ist nicht die allein maßgebliche. (…) Der Wohnungs- bzw. Teileigentümer ist verpflichtet, auf seine Kosten alle erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen einzuholen und hat alle mit der Nutzungsänderung in Zusammenhang stehenden Kosten und Lasten zu tragen.“

2

Die Nutzung der Souterraineinheiten zu Aufenthaltszwecken ist bauordnungsrechtlich nicht genehmigt, weil die Räume in den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Plänen als „Kellerraum“ bezeichnet werden. Der Kläger zu 1 beantragte eine bauordnungsrechtliche Nutzungsänderung, um seine Einheit (K2) als Aufenthaltsraum nutzen zu können. Nach dem hierzu gemäß § 67 Abs. 1 BauO Berlin aF (vgl. nunmehr § 66 Abs. 1 BauO Berlin) eingereichten Brandschutznachweis muss ein zweiter Rettungsweg geschaffen werden. Auf dieser Grundlage teilte die Behörde im Jahr 2013 gemäß § 63 Abs. 3 BauO Berlin aF (vgl. nunmehr § 62 Abs. 3 BauO Berlin) mit, dass ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren nicht durchgeführt werden solle und eine vorläufige Untersagung nicht ausgesprochen werde. Die Kläger wollen erreichen, dass der zweite Rettungsweg durch eine Fluchttreppe im Freien hergestellt wird.

3

In der Eigentümerversammlung vom 21. August 2014 wurde ein Antrag abgelehnt, die Herstellung eines zweiten Rettungswegs auf der Grundlage des Brandschutznachweises nebst näher bezeichneten Ausführungsplänen zu beschließen und durch eine Sonderumlage von 7.500 € zu finanzieren, den Auftrag für die Errichtung der Fluchttreppe zu erteilen und die WEG zu verpflichten, weitere Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum durchzuführen, die notwendig sind, um die Souterraineinheit K2 an brandschutzrechtliche Vorgaben anzupassen. Gegen den ablehnenden Beschluss wenden sich die Kläger mit der Anfechtungsklage. Zugleich wollen sie - soweit hier von Interesse - im Wege der Beschlussersetzungsklage erreichen, dass dem genannten Antrag entsprochen wird. Hilfsweise soll das Gericht einen Beschluss des Inhalts ersetzen , dass alle Maßnahmen vorgenommen werden, die zur Errichtung eines zweiten Rettungswegs für die Souterraineinheiten erforderlich sind bzw. dass ein zweiter und den baurechtlichen Bestimmungen entsprechender Rettungsweg für die Souterraineinheiten hergestellt wird. Das Amtsgericht hat diese Anträge als unbegründet abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgen die Kläger ihre Anträge weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

4

Nach Auffassung des Berufungsgerichts sind sowohl die Anfechtungsals auch die Beschlussersetzungsklage unbegründet, weil die Kläger nicht verlangen könnten, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft auf ihre Kosten einen zweiten Rettungsweg im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums her- stellt. Insbesondere ergebe sich ein solcher Anspruch nicht aus § 21 Abs. 4, 5 Nr. 2 WEG. Die Maßnahme diene nämlich nicht dazu, erstmalig einen der Teilungserklärung entsprechenden Zustand herzustellen, jedenfalls nicht unter dem Aspekt der Nutzung zu Wohnzwecken. Die Einheiten K2 und K3 stellten Teileigentum dar. Sie seien in der Teilungserklärung als „Räume im Kellergeschoss“ bezeichnet, die „nicht zu Wohnzwecken“ dienten. Im Aufteilungsplan seien die Räume jeweils als „Kellerraum“ gekennzeichnet. Infolgedessen gehe es um eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG, über deren Genehmigung die Gemeinschaft einen Beschluss fassen könne. Zwar dürften die Gewerbeflächen gemäß § 4 Abs. 2 GO zu baurechtlich zulässigen gewerblichen Zwecken genutzt werden. Ob sich daraus ein Anspruch auf die Gestattung der Herstellung eines zweiten Rettungswegs ergebe, könne aber dahinstehen, weil die Gemeinschaft keinesfalls dazu verpflichtet sei, derartige bauliche Änderungen selbst durchzuführen. Aus der Baubeschreibung und dem Exposé des Bauträgers, wonach die Souterraineinheiten als „Separater Freizeit-, Gästeoder Arbeitsbereich“ bezeichnet worden seien, könnten die Klägergegenüber der Gemeinschaft keine Rechte herleiten.

II.

5

Die Revision hat Erfolg.

6

1. Mit der gegebenen Begründung kann die Abweisung der von den Klägern als werdenden Wohnungseigentümern zulässig erhobenen Klage keinen Bestand haben.

7

a) Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, wonach sowohl die Beschlussanfechtung als auch der auf Beschlussersetzung gerichtete Hauptantrag nur Erfolg haben können, wenn den Klägern ein Anspruch auf Herstellung des zweiten Rettungswegs durch die Gemeinschaft zusteht. Richtig ist auch, dass sich ein solcher Anspruch aus § 21 Abs. 4 WEG ergeben kann, wenn der zweite Rettungsweg der erstmaligen plangerechten Herstellung des Gemeinschaftseigentums dient. Denn zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, die ein einzelner Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen kann, gehört gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierzu zählen sowohl die erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums als auch Maßnahmen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 9. Dezember 2016 - V ZR 84/16, NJW-RR 2017, 462 Rn. 13 mwN).

8

b) Als rechtsfehlerhaft erweist sich dagegen die Annahme des Berufungsgerichts , es handele sich deshalb nicht um die erstmalige Herstellung eines der Teilungserklärung entsprechenden Zustands, weil die Einheiten im Souterrain nicht zu Wohnzwecken dienten, sondern als Teileigentum anzusehen seien. Mit dieser Schlussfolgerung verkennt das Berufungsgericht, dass grundsätzlich auch Teileigentumseinheiten dazu geeignet sein müssen, als Aufenthaltsraum zu dienen. Da die Bezeichnung "Teileigentum" jede gewerbliche Nutzung zulässt (vgl. Senat, Urteil vom 17. Juni 2005 - V ZR 328/03, NZM 2005, 753, 754 unter 4 a) dd)), sind auch Nutzungen erlaubt, die - wie etwa eine Büronutzung - bauordnungsrechtlich nur in Aufenthaltsräumen vorgenommen werden dürfen, also in Räumen, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind (vgl. § 2 Abs. 5 BauO Berlin). Demzufolge gehört es (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschrän- kungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind; dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs (vgl. § 2 Abs. 5, § 33 BauO Berlin) entsprechen regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung und können von einzelnen Wohnungseigentümern gemäß § 21 Abs. 4 WEG beansprucht werden (vgl. Senat, Urteil vom 27. April 2012 - V ZR 177/11, ZMR 2012, 713 Rn. 10; Urteil vom 9. Dezember 2016 - V ZR 84/16, NJW-RR 2017, 462 Rn. 14; Jennißen/Heinemann, WEG, 5. Aufl., § 21 Rn. 68).

9

2. Die Entscheidung erweist sich nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO).

10

a) Weitere vereinbarte Nutzungsbeschränkungen, die dem Herstellungsanspruch entgegenstehen könnten, sind nicht ersichtlich. Die Zweckbestimmung der Einheiten ergibt sich aus den jeweiligen Grundbüchern und der dort in Bezug genommenen Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung vom 23. Oktober 2008.

11

aa) Ob eine Grundbucheintragung Nutzungsbeschränkungen enthält, und welcher Art diese sind, ist durch Auslegung zu ermitteln. Weil die Teilungserklärung und der darin in Bezug genommene Aufteilungsplan Bestandteil der Grundbucheintragung sind, kann das Revisionsgericht die Auslegung auch insoweit in vollem Umfang nachprüfen. Dabei ist - wie stets bei Auslegung einer Grundbucheintragung - auf den Wortlaut und Sinn der Teilungserklärung abzustellen , wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Umstände außerhalb der Eintragung und der dort zulässig in Bezug genommenen Unterlagen, insbesondere also der Teilungserklä- rung und der Gemeinschaftsordnung, dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Angaben in dem Aufteilungsplan kommt allenfalls nachrangige Bedeutung zu (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 40/09, NZM 2010, 407 Rn. 7 f.; Urteil vom 16. November 2012 - V ZR 246/11, WuM 2013, 58 Rn. 5; Beschluss vom 4. Dezember 2014 - V ZB 7/13, DNotZ 2015, 362 Rn. 8; Urteil vom 9. Dezember 2016 - V ZR 84/16, NJW-RR 2017, 462 Rn. 17; jeweils mwN).

12

bb) Die Auslegung der Teilungserklärung ergibt, dass die Teileigentumseinheiten K1 bis K3 als Aufenthaltsraum geeignet sein müssen; infolgedessen gehört ein bauordnungsrechtlich vorgeschriebener zweiter Rettungsweg zu der erstmaligen plangerechten Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums.

13

(1) Mit der Formulierung, wonach die Einheiten „nicht zu Wohnzwecken dienen“, wird die gesetzliche Definition des Teileigentums aus § 1 Abs. 3 WEG aufgegriffen, nicht jedoch festgelegt, dass die Räume nicht als Aufenthaltsraum, sondern lediglich als Keller- oder Lagerraum genutzt werden dürften. Insoweit differenziert die Teilungserklärung gerade zwischen den Einheiten im Souterrain , an denen Sondereigentum begründet wird (§ 2 TE), und Kellerräumen, an denen Sondernutzungsrechte begründet werden (§ 3 GO). Die Bezeichnung der Teileigentumseinheiten als „Räume im Kellergeschoss“ erschöpft sich in einer räumlichen Beschreibung; dass sie im Aufteilungsplan als „Kellerräume“ bezeichnet werden, ist wegen der nachrangigen Bedeutung der planerischen Eintragungen unerheblich.

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(2) Eine weitergehende Nutzungsbeschränkung lässt sich nicht aus § 4 Abs. 2 GO entnehmen, wonach die „Gewerbeflächen“ zu „baurechtlich zulässi- gen gewerblichen Zwecken genutzt werden“ dürfen. Zwar ist eine Nutzung der Souterraineinheiten als Aufenthaltsraum wegen des fehlenden zweiten Rettungswegs bauordnungsrechtlich unzulässig. Daraus ergibt sich aber nicht, wie es das Amtsgericht angenommen hat, dass die Einheiten dem bauordnungsrechtlich derzeit allein zulässigen Zweck entsprechend nur als Keller- oder Lagerraum dienen. Eine derart einschneidende Einschränkung der Zweckbestimmung müsste nämlich aus der Teilungserklärung klar und eindeutig hervorgehen (vgl. für eine Kostenregelung Senat, Urteil vom 2. März 2012 - V ZR 174/11, NJW 2012, 1722 Rn. 7). Das ist nicht der Fall. Die nächstliegende Auslegung der Klausel ergibt im Gegenteil, dass unterschiedliche gewerbliche Nutzungen erlaubt sind und die im Aufteilungsplan angegebene Nutzung (nämlich „Kellerraum“) gerade nicht die allein maßgebliche ist. Vielmehr ist jede gewerbliche Nutzung zulässig, soweit die Vorgaben des Bauplanungsrechts (ggf. der Baunutzungsverordnung) und die auf spezifische gewerbliche Nutzungsformen bezogenen Vorschriften des Bauordnungsrechts erfüllt sind. Dabei wird die allgemeine Eignung als Aufenthaltsraum vorausgesetzt. Sie zählt zu dem plangerechten Zustand, für dessen erstmalige Herstellung nicht der Teileigentümer , sondern die Gemeinschaft zuständig ist.

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b) Anders als das Berufungsgericht meint, steht der Herstellung des zweiten Rettungswegs auch nicht entgegen, dass ein Brandschutznachweis nur für die Einheit K2 vorliegt. Jedenfalls die der Teilungserklärung entsprechende Nutzung dieser Einheit scheitert derzeit allein an dem fehlenden zweiten Rettungsweg. Schon deshalb muss dieser hergestellt werden. Unabhängig davon muss das gemeinschaftliche Eigentum die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an die plangerechte Nutzung erfüllen. Dagegen ist es Sache der jeweiligen Sondereigentümer, etwaige (räumlich) das Sondereigentum betreffende bauordnungsrechtliche Vorgaben auf eigene Kosten zu erfüllen (vgl. Senat, Urteil vom 9. Dezember 2016 - V ZR 84/16, NJW-RR 2017, 462 Rn. 23). Als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung kann jeder Wohnungseigentümer die Herstellung des zweiten Rettungswegs beanspruchen, also auch der Kläger zu 2, obwohl für dessen Einheit K3 bislang ein Brandschutznachweis fehlt.

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c) Schließlich ist auch die Abweisung der auf die Sonderumlage bezogenen Anträge rechtsfehlerhaft. Da den Klägern im Grundsatz ein Anspruch auf Herstellung des zweiten Rettungswegs zusteht, können sie gemäß § 21 Abs. 4 WEG auch die Erhebung einer Sonderumlage verlangen, die die Finanzierung der Maßnahme sicherstellt (vgl. Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 17 mwN).

III.

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1. Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das Urteil ist aufzuheben und die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Zwar steht fest, dass die Kläger die Schaffung eines zweiten Rettungswegs verlangen können; auch können sie - wie darüber hinaus beantragt - verlangen, dass gegebenenfalls weitere brandschutzrechtliche Vorgaben an eine Nutzung als Aufenthaltsraum im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums erfüllt werden. Aber sowohl der angefochtene Negativbeschluss als auch der auf Beschlussersetzung gerichtete Hauptantrag haben eine bestimmte Ausführung auf der Grundlage des von dem Kläger zu 1 erstellten Brandschutznachweises nebst Ausführungsplänen zum Gegenstand. Da der Gemeinschaft bei der Schaffung des zweiten Rettungswegs unter Beachtung bauordnungsrechtlicher Vorgaben grundsätzlich ein Ermessen zusteht, können die genannten Anträge nur dann Erfolg haben, wenn die beantragte Herstellungsweise - wie es die Kläger behaupten - die einzig mögliche Ausführung darstellt. Ob es Alternativen gibt, hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - bislang nicht aufgeklärt. Dies wird nachzuholen sein. Sofern es gleichwertige, bauordnungsrechtlich ebenfalls zulässige Alternativen gibt und keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sich die Wohnungseigentümer nicht auf eine bestimmte Ausführungsweise verständigen werden, könnte die Wahl der konkreten Ausführung ihnen überlassen werden (vgl. dazu Senat, Urteil vom 24. Mai 2013 - V ZR 182/12, NJW 2013, 2271 Rn. 31; Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 214a). Unter diesen Voraussetzungen wäre die Anfechtungsklage abzuweisen ; zugleich müsste im Wege der Beschlussersetzung - wie es die Kläger hilfsweise beantragen - die Herstellung des zweiten Rettungswegs in allgemein gehaltener Weise vorgegeben werden. Im Hinblick auf die Sonderumlage fehlen bislang Feststellungen zu den Kosten der erforderlichen Maßnahmen.

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2. Im Hinblick auf die erforderliche Ersetzung des Beschlusses über die Erhebung der Sonderumlage weist der Senat auf Folgendes hin:

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Da die Wohnungseigentümer die Kosten für die Erfüllung der bauordnungsrechtlichen Anforderungen an das Gemeinschaftseigentum gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen haben, muss auch die Sonderumlage nach diesem Verteilungsschlüssel aufgebracht werden. Die in § 4 Abs. 2 GO enthaltene Kostenregelung ist nicht anwendbar. Danach ist der Teileigentümer zwar verpflichtet, „auf seine Kosten alle erforder- lichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen einzuholen und hat alle mit der Nutzungsänderung in Zusammenhang stehenden Kosten und Lasten zu tra- gen.“ Nach Wortlaut und systematischer Stellung bezieht sich dies aber auf die zuvor geregelte Nutzung der „Gewerbeflächen“, die- wie oben ausgeführt - die erstmalige Herstellung der Eignung als Aufenthaltsraum nicht erfasst. Ebenso wenig ist eine abweichende Kostenregelung gemäß § 16 Abs. 4 WEG beschlossen worden. Dies wäre auch nicht zulässig, weil es im Interesse aller Wohnungseigentümer liegt, dass die brandschutzrechtlichen Anforderungen an die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung des Gebäudes eingehalten werden (vgl. Senat, Urteil vom 9. Dezember 2016 - V ZR 84/16, NJW-RR 2017, 462 Rn. 21). Infolgedessen dient die Maßnahme dem Gebrauch aller Wohnungseigentümer und nicht, wie in § 16 Abs. 4 WEG vorausgesetzt, dem Gebrauch einzelner Wohnungseigentümer.

Stresemann Brückner Weinland
Kazele Hamdorf
Vorinstanzen:
AG Charlottenburg, Entscheidung vom 22.12.2014 - 75 C 70/14 -
LG Berlin, Entscheidung vom 18.03.2016 - 85 S 20/15 WEG und 85 T 22/15 WEG -