Landgericht Nürnberg-Fürth Endurteil, 08. Nov. 2016 - 7 S 1713/16

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 3.923,85 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 15.02.2015 zu bezahlen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Auf die Widerklage werden die Kläger als Gesamtschuldner verurteilt, an die Beklagten und Widerkläger 449,32 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 07.03.2015 zu bezahlen.

4. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

5. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner 34%, die Beklagten als Gesamtschuldner 66%.

6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Kläger können die gegen sie gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten Sicherheit von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Der Streitwert wird bis 10.03.2015 auf 5.979,99 €; danach auf 7.235,36 € festgesetzt.

Die Parteien streiten um wechselseitige Schadensersatzansprüche aufgrund eines zwischenzeitlichen beendeten Wohnraummietverhältnisses.

Aufgrund Mietvertrag vom 31.05.2013 mieteten die Kläger von den Beklagten die Wohnung im 4. OG, Mitte, ...

Im März 2014 wurde im Trinkwasserleitungssystem des Anwesens ... ein Legionellenbefall festgestellt. Die durchgeführte mikrobiologische Wasseruntersuchung auf Legionellen erbrachte an verschiedenen Messstellen im Anwesen unterschiedlich hohe Werte, wobei der höchste Wert bei 11.500 Kolonie-bildenden Einheiten (im Folgenden: KBE) pro 100 ml lag. Dieser Wert betraf eine andere Wohnung als die der Kläger.

Die eingesetzte Hausverwaltung, die Firma ... erstellte unter dem 20.03.2014 ein Informationsschreiben zur durchgeführten Trinkwasseranalyse mit folgendem Inhalt:

„Aus gegebenem Anlass weisen wir Sie darauf hin, dass die festgestellte Konzentration von Legionellen im Trinkwassersystem Ihres Objektes erhöht ist. Weitere Informationen zum Thema Legionellen finden Sie im Internet unter: http://www.l...htm.

Um eine zukünftige Grenzwertüberschreitung zu vermeiden, bitten wir um regelmäßiges Spülen sämtlicher Warmwasserzapfstellen (einmal wöchentlich für ca. 2 Minuten).

Die betroffenen Bewohner werden gesondert informiert.

Weitere Maßnahmen geben wir baldmöglichst bekannt.“

Seitens des Landratsamtes ... wurde aufgrund der festgestellten Legionellenbelastung die Durchführung einer Gefährdungsanalyse aufgegeben. Betreffend die Wohnung, bei welcher die Belastung über 10.000 KBE/100 ml gelegen hat, wurde ein Duschverbot ausgesprochen. Der Hausverwaltung wurde aufgegeben, die anderen Wohneinheiten entsprechend zu informieren bzw. zu warnen. Die durchzuführenden Maßnahmen wurden seitens des staatlichen Gesundheitsamtes in einem Schreiben vom 21.03.2014 an die Immobilienverwaltung zusammenfasst.

Die vom Gesundheitsamt geforderte Gefährdungsanalyse wurde seitens der Hausverwaltung bei der Hygieneinspektionsstelle für Trinkwassersysteme (AHT) in Auftrag gegeben. Eine Ortsbesichtigung fand in diesem Zusammenhang am 10.04.2014 statt. Eine erneute Beprobung des Trinkwassers erfolgte am 31.03.2014.

Mit E-Mails vom 06.05.2014 unter Fristsetzung zum 12.05.2014 und 01.06.2014 unter Fristsetzung zum 08.06.2014 forderten die Kläger die Beklagten auf, das Ergebnis der Trinkwasserbeprobung vom 31.03.2014 sowie die Erkenntnisse aus der Gefährdungsanalyse mitzuteilen. Dennoch wurden die entsprechenden Ergebnisse seitens der Beklagten oder der Hausverwaltung den Klägern nicht offengelegt. Am 07.07.2014 wurde den Klägern mitgeteilt, dass betreffend ihrer Wohnung ein einmaliger Wert von 500 KBE/100 ml gemessen worden sei.

Mit Schreiben vom 04.08.2014 durch den damaligen Bevollmächtigten der Kläger wurde die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber den Beklagten erklärt. Zur Begründung wurde darauf verwiesen, dass ein Aufenthalt in der Wohnung wegen akuter Gesundheitsgefahren nicht mehr möglich sei. Das Trinkwasserleitungssystem des Anwesens sei weitergehenden Untersuchungen und Maßnahmen der Gefahrenabwehr zu unterziehen. Die entsprechende Gefährdungsanalyse sei den Klägern trotz mehrfacher Aufforderung nicht bekannt gemacht und herausgegeben worden. Auch fehle es an einer Information der Kläger über den derzeitigen Stand der Sanierungsmaßnahmen und den Umfang des Legionellenbefalls.

Hilfsweise wurde die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Weiter wurden die Beklagten aufgefordert, im Hinblick auf Schadensersatzansprüche der Kläger einen Vorschuss in Höhe von 5.000,- € zu bezahlen.

Die Kläger sind der Auffassung, ihnen stehe ein außerordentliches Kündigungsrecht aufgrund einer Pflichtverletzung der Beklagten zu. Insbesondere hätten die Beklagten ihre Pflicht verletzt, die Kläger vollständig und wahrheitsgemäß über eine etwaige Gesundheitsgefährdung im Mietobjekt zu informieren. Die Beklagten hätten sich nicht darauf zurückziehen dürfen, dass betreffend die Wohnung der Kläger ein verhältnismäßig geringer Messwert festgestellt wurde. Vielmehr hätte die Pflicht bestanden, die Kläger umfassend über die in der Wohnanlage bestehende Gefährdungslage zu informieren. Diese Pflichtverletzung der Beklagten sei für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch die Kläger ursächlich geworden.

Die Kläger machen gegenüber den Beklagten Schadensersatzpositionen in Höhe von insgesamt 5.875,43 € geltend, wobei 697,82 € auf Rechtsanwaltskosten im Hinblick auf die fristlose Kündigung entfallen, 1.713,60 € auf Maklerkosten für die Vermittlung des neuen Mietverhältnisses, 34,11 € auf Kosten für die Anschaffung von Umzugskartons, 19,90 € auf Kosten für den Nachsendeauftrag der Post, 1.338,79 € sowie 297,50 € entfallen auf Umzugskosten bei der Firma ..., 59,95 € auf Umzugskosten für den DSL- und Internetanschluss und weitere 237,76 € auf Anschaffungen bei der Firma ... Daneben machen die Kläger 1.476,- € Schadensersatz für 123 aufgewendete eigene Arbeitsstunden der Kläger zu einem Stundensatz von 12,- € geltend und legen eine Aufstellung der im einzelnen aufgewandten Arbeitsleistungen vor.

Daneben begehren die Kläger die Auszahlung des Guthabenbetrages der Nebenkostenabrechnung 2013 in Höhe von 104,56 €.

Die Kläger beantragen:

Die Beklagten werden verurteilt, an die Kläger 5.979,99 € zzgl. Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

Die Beklagten beantragen

Klageabweisung.

Die Beklagten wenden ein, es fehle bereits an einer erheblichen Pflichtverletzung ihrerseits. In Anbetracht dessen, die Grenzwertüberschreitung von über 10.000 KBE/100 ml eine Wohnung in einem anderen Haus betroffen habe, habe für die von den Klägern angemietete Wohnung zu keinem Zeitpunkt eine Gesundheitsgefährdung bestanden. Hier habe eine lediglich geringfügige Kontamination mit Legionellen festgestellt werden können, welche die Kläger nicht zur fristlosen Kündigung berechtigt habe. Auch hätten die Beklagten nicht insoweit pflichtwidrig gehandelt, als sie den Klägern die Gefährdungsanalyse nicht zur Verfügung gestellt haben. Es sei ausreichend gewesen, den Klägern die Beprobungsergebnisse für ihre Wohnung bekannt zu geben. Hinsichtlich der Gefährdungsanalyse seien die Beklagten gar nicht berechtigt gewesen, diese Dritten Personen offen zu legen.

Des Weiteren wenden die Beklagten ein, hätten die Kläger tatsächlich aufgrund einer befürchteten Gesundheitsgefährdung die Kündigung ausgesprochen, so hätten sie dies unmittelbar nach Bekanntwerden des Legionellenbefalls im März 2014, jedenfalls aber nach Bekanntgabe des Beprobungsergebnisses am 07.07.2014 und nicht erst im August 2014 tun müssen. Es sei den Klägern ersichtlich darum gegangen, das Mietverhältnis zu beenden, um sich einer doppelten Mietzahlungspflicht für zwei Wohnungen zu entheben.

Außerdem erheben die Beklagten Widerklage und machen insoweit offene Mietzahlungen für die Monate September und Oktober 2014, Rechtsanwaltskosten in Höhe von 697,82 € und Kosten für die Beseitigung verschiedener Schäden an der Wohnung in Höhe von 806,05 € abzüglich des Kautionsguthabens der Kläger in Höhe von 1.321,21 € und des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung 2013 in Höhe von 67,29 €, insgesamt als einen Betrag in Höhe von 1.255,37 € geltend. Sie führen hierzu aus, die Restmieten für die Monate September und Oktober 2014 seien von den Klägern geschuldet, nachdem kein Recht zur außerordentlichen des Mietverhältnisses bestanden habe.

Des Weiteren hätten an der von den Klägern zugegebenen Wohnung zahlreiche Schäden bestanden. Die Kläger hätten die Beseitigung dieser Schäden sofort nach Fristsetzung nicht vorgenommen, weshalb die Beklagten berechtigt gewesen seien, die Schäden durch eine Firma beheben zu lassen. Im Einzelnen hätten die Kläger in die Elektrik im Bad eingegriffen, indem die elektrische Entlüftung von der Lichtkopplung getrennt wurde; es seien Wände und Decken teilweise nicht fachgerecht gestrichen gewesen und außerdem Dübellöcher nicht verputzt und nicht überstrichen worden. Außerdem haben der Fußboden und die Fußbodenleisten Schäden durch Kratzspuren aufgewiesen.

Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung 2013 seien von den Klägern Einwendungen erhoben worden, so dass eine neue Abrechnung der Firma ... beauftragt worden sei. Die neue Abrechnung vom 20.06.2014 ergebe ein Guthaben von 67,29 €.

Die Beklagten beantragen insoweit widerklagend:

Die Kläger werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Beklagten einen Betrag von 1.255,37 € nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB ab Zustellung der Widerklage zu bezahlen.

Die Kläger beantragen,

die Widerklage abzuweisen und wenden ein, dass entsprechende Schäden an der Wohnung nicht vorgelegen hätten. Außerdem erheben die Kläger insoweit die Einrede der Verjährung und tragen hierzu vor, maßgeblich sei für den Verjährungsbeginn der Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache am 04.09.2014.

Was die Nebenkostenabrechnung 2013 anbelangt, tragen die Kläger vor, eine korrigierte Abrechnung sei ihnen nicht übermittelt worden. Die nun beklagtenseits als Anlage B 8 vorgelegte Abrechnung sei schon formell nicht ordnungsgemäß, da weder die ...-Abrechnung beigefügt ist noch der Umlageschlüssel, die Einzelpositionen nach der Betriebskostenverordnung, die Gesamtkosten und die jeweiligen Einzelkosten aufgeführt sind.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das wechselseitige schriftsätzliche Vorbringen nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung des Zeugen ... Diesbezüglich wird auf die Sitzungsniederschrift vom 14.01.2016 (Bl. 92 bis 97 d. A.) verwiesen.

I.

Die Klage ist zulässig und in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

1. Den Klägern steht ein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB in Höhe von 3.923,85 € zu.

Es liegt eine Nebenpflichtverletzung seitens der Beklagten vor, aufgrund derer die Kläger zur Kündigung des Mietverhältnisses veranlasst wurden, allerdings stand den Klägern kein Recht zur außerordentlichen, sondern nur zur ordentlichen Kündigung zu.

Die Beklagten als Vermieter haben ihre Verpflichtungen aus dem Mietvertrag mit den Klägern insoweit verletzt, als sie die Kläger trotz mehrmaliger Aufforderung nicht über die Einzelheiten des Legionellenbefalls im Trinkwasserleitungssystem des Anwesens informiert haben. Im Falle eines Legionellenbefalls der Trinkwasseranlage obliegt dem Vermieter die Verpflichtung, die Mieter über Art und Umfang einer gegebenenfalls vorhandenen Gesundheitsgefährdung zu informieren, damit Mieter ggf. Selbstschutzmaßnahmen ergreifen können, um einen möglichen Gesundheitsschaden abzuwehren. Diese Hinweis- und Aufklärungspflicht des Vermieters ergibt sich letztlich aus einer Abwägung der widerstreitenden Interessen: auf Seiten der Mieter gilt es eine je nach dem Maß der individuellen Disposition bestehende Gefährdung der Gesundheit und körperlichen Integrität abzuwenden, während dem Vermieter ein relativ geringer Aufwand entsteht, indem er die Ergebnisse ohnehin durchgeführter Beprobungen an seine Mieter mitteilt. Zur Aufklärungsverpflichtung des Vermieters gehört es nach Überzeugung des Gerichts, dass den Mietparteien die im Trinkwasserleitsystem gemessenen Legionellenkonzentrationen mitgeteilt werden, damit für die Mieter die Möglichkeit besteht, eine eigene Gefahreinschätzung - ggf. unter Hinzuziehung medizinischen oder sonstigen sachverständigen Rates - anzustellen. Diese Verpflichtung wurde von den Beklagten verletzt. Unstreitig wurde unter dem 07.07.2014 den Klägern nur die Legionellenkonzentration mitgeteilt, welche am 31.03.2014 in der zur Wohnung der Kläger führenden Stichleitung gemessen wurde. Diese stellt eine zum einem verspätete und zum anderen unzureichende Informationsgabe dar, da - wie auch der sachverständige Zeuge in der Sitzung vom 14.01.2016 angegeben hat - für die Gefährdungsabschätzung jeweils das Gesamtsystem zu betrachten ist, in welchem eine insgesamt deutlich höhere Belastung gegeben gewesen ist. Auch wurde der einzelne Messwert den Klägern erst nach Ablauf zweier Fristen und damit verspätet mitgeteilt.

Durch diese Nebenpflichtverletzung der Beklagten wurde das Vertragsverhältnis zwischen Mietern und Vermietern derart nachhaltig gestört, dass den Mietern ein Recht zur Kündigung zusteht. Allerdings bedurfte es keiner außerordentlichen fristlosen Kündigung. Ein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls eine so schwerwiegende Vertragsverletzung des anderen Teils vorliegt, dass dem Kündigungsberechtigten die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 543 BGB RN 164 m. w. N.). In diese Interessenabwägung war vorliegend einzustellen, dass den Beklagten zwar ein Verschuldensvorwurf gemacht werden kann, da sie sich insoweit auf die Richtigkeit des Vorgehens der Hausverwaltungsfirma verlassen haben, ohne sich selbst der Problematik und der daraus resultierenden Vermieterpflichten, wie sie aus dem Schreiben des Landratsamtes vom 21.03.2014 ersichtlich waren, gekümmert haben. Allerdings wiegt dieser Verschuldensvorwurf nicht besonders schwer. Eine gewisse Information der Mietparteien ist durch das seitens der Immobilienverwaltung ausgehängte Informationsblatt vom 20.03.2014 erfolgt. Dieses Blatt enthält einen Verweis auf eine weitergehende Informationsquelle im Internet. Dem Schreiben des staatlichen Gesundheitsamtes vom 21.03.2014, welches an die Immobilienfirma gerichtet war, lassen sich Handlungsempfehlungen auch nur mittelbar entnehmen, soweit es nicht um das Duschverbot hinsichtlich der am höchsten belasteten Wohnung geht. Dieses Schreiben enthält zwar Anweisungen hinsichtlich des Gesundheitsschutzes, nicht aber die ausdrückliche Empfehlung, entsprechende Informationen auch zu den in der Gesamtanlage gemessenen Werten an die Mietparteien zur Verfügung zu stellen. Damit war es den Beklagten und der von ihnen beauftragten Firma zwar möglich, eine entsprechende Informationsverpflichtung zu erkennen, die diesbezügliche Fahrlässigkeit bewegt sich aber im unteren Bereich.

Außerdem darf im Rahmen der Interessenabwägung nicht unbeachtet bleiben, dass die Kläger trotz unterbleibender Information seitens der Beklagten bis Anfang August 2014 zugewartet haben, bis dann die Kündigung ausgesprochen wurde. Wären die Kläger tatsächlich von einer hohen individuellen Gefährdungslage ihrerseits ausgegangen - z. B. gesundheitlicher Prädisposition - so wäre zu erwarten gewesen, dass sie das Mietverhältnis umgehend nach Ausbleiben der Information seitens der Beklagten fristlos kündigen. Indem die Kläger trotz Kenntnis von einem vorhandenen Legionellenbefall im Anwesen noch Monate weiter dort wohnen geblieben sind, haben sie gewissermaßen selbst ihr Bedürfnis nach einer sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses widerlegt. Es war ihnen daher zuzumuten, eine ordentliche Kündigung auszusprechen und den Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist abzuwarten, zumal eine konkrete Gesundheitsgefährdung zum Zeitpunkt der Kündigung unstreitig nicht mehr gegeben war.

2. Vor dem Hintergrund dieser Überlegung können die Kläger zwar den Ersatz der Maklerkosten, der Kosten für Umzugskartons, der Nachsendekosten für die Post, der Umzugskosten wie in Anlage K7 und K8 sowie K9 aufgeführt, nicht aber die Rechtsanwaltskosten für eine fristlose Kündigung ersetzt verlangen. Einer solchen fristlosen Kündigung bedurfte es gerade nicht, vielmehr hätte der Ausspruch einer ordentlichen Kündigung genügt, für welche es keines rechtsanwaltlichen Rates bedurft hätte.

Die Schadenspositionen der Kläger wurden beklagtenseits zwar bestritten, allerdings hätte es im Hinblick auf die vorgelegten Rechnungen (Anlagen K 4-K 9) eines substantiierten Bestreitens bedurft, aus welchen Gründen die in den Rechnungsbelegen aufgeführten Kosten tatsächlich nicht entstanden sein sollen. Als ausreichend wird das Bestreiten der Beklagten hinsichtlich der bei der Firma ... angefallenen Kosten erachtet, da sich hier aus den Rechnungen (K 10, 11) nicht ergibt, wofür die Kosten angefallen sein sollen. Auch fehlt es hierzu an einem substantiierten Sachvortrag der Klägerseite.

Hinsichtlich der von den Klägern aufgestellten 123 Arbeitsstunden à 12,- € ist zu differenzieren. Nach den allgemeinen schadensersatzrechtlichen Grundsätzen ist der Zeitaufwand des Geschädigten grundsätzlich keine ersatzpflichtige Schadensposition (vgl. BGH, NJW 1976, 1256; Palandt/Grüneberg, BGB, 74. Auflage, § 249 RN 59 m. w. N.). Erbringt der Geschädigte zur Schadensbeseitigung eigene Arbeitsleistungen, ist deren Wert nur dann ersatzfähig soweit sie nach der Verkehrsanschauung einen Marktwert haben (vgl. BGH, NJW 1996, 921; Palandt/Grüneberg a. a. O. RN 67 m. w. N.). Diese Voraussetzungen treffen für die von den Klägern aufgestellten Stunden nur insoweit zu, als Stunden für das Verpacken von Umzugsgut abgerechnet werden. Für das Besichtigen von Wohnungen gibt es nach der Verkehrsanschauung ebensowenig einen Marktwert wie für das Korrespondieren mit verschiedenen Maklern und Umzugsunternehmen. Auf eigentliche Umzugsarbeiten entfallen 46 Stunden aus der Aufstellung der Kläger. Allerdings erachtet das Gericht insoweit unter Berücksichtigung der zu erbringenden relativ einfach gelagerten Tätigkeiten einen Stundensatz von 10,00 € für angemessen, aber auch ausreichend, so dass sich insoweit ein ersatzfähiger Schaden von 460,00 € ergibt.

3. Hinsichtlich des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung 2013 fehlt es jedenfalls an der Fälligkeit der Forderung. Die Kläger haben den Sachvortrag der Beklagten, es seien Einwendungen gegen die ursprüngliche Abrechnung erhoben worden, nicht bestritten. Damit steht eine neue Abrechnung ihrem eigenen Vorbringen nach noch aus.

4. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 291, 288 BGB.

II.

1. Die Widerklage erweist sich in Höhe eines Betrages von 449,32 € begründet und im Übrigen als unbegründet. Nachdem die Kläger kein Recht zur außerordentlichen Kündigung hatten, durften die Beklagten eine solche durch Inanspruchnahme rechtsanwaltlicher Beratung und rechtsanwaltlichen Tätigwerdens abwenden. Insoweit steht den Beklagten ein Schadensersatzanspruch aus §§ 280 Abs. 1, 249 BGB zu.

2. Darüber hinaus können die Beklagten die offenen Mieten für September und Oktober 2014 beanspruchen, nachdem das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 04.08.2014 erst zum 31.10.2014 beendet wurde.

3. Kein Schadensersatzanspruch steht den Beklagten hinsichtlich der an der Wohnung geltend gemachten Schäden und der zu deren Behebung in Rechnung gestellten Arbeiten der Firma ... vom 03.12.2014 in Höhe von 806,05 € zu. Diesbezüglich können die Kläger sich mit Erfolg auf die Einrede der Verjährung berufen. Nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in 6 Monaten, wobei die Verjährung nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Vermieter die Mietsache zurück erhält.

Zurückerhalten haben die Vermieter die Mietwohnung hier am 04.09.2014. An diesem Tag fand eine Begehung der Wohnung im Beisein einer Vertreterin der Beklagten statt. Im Rahmen dieses Termins haben die Kläger nach dem eigenen Sachvortrag der Beklagten die Wohnungsschlüssel auf das Fensterbrett geworfen und damit ihrem Besitz an der Mietsache endgültig aufgegeben. In diesem Zeitpunkt liegt mithin eine Rückgabe der Mietsache an die Vermieter vor. Diese waren ab dem 04.09.2014 in der Lage, den Zustand der Mietsache zu untersuchen und ggf. Schäden gegenüber den Klägern geltend zu machen. Dies ist erst mit Erhebung der Widerklage vom 06.03.2015, welche den Klägern am 13.03.2015 zugestellt wurde, erfolgt. Die Verjährung war aber am 04.03.2015 bereits beendet.

4. Damit steht den Beklagten ein Betrag von 1.837,82 € zu, wovon die einbezahlte Kaution in Höhe von 1.321,21 € und das jedenfalls in dieser Höhe unstreitige Nebenkostenguthaben in Höhe von 67,29 € in Abzug zu bringen ist.

III.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 92 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 2 ZPO.

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 16. Dezember 2015 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabeantrags zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist.

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 6. Mai 2015 wird insgesamt zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von Rechts wegen

1

Die Beklagte mietete im Jahr 2006 von der Klägerin eine Wohnung in Düsseldorf, deren Miete zuletzt monatlich 619,50 € zuzüglich Vorauszahlung auf die Nebenkosten betrug. Die Beklagte zahlte die Mieten für die Monate Februar und April 2013 nicht. Die Klägerin mahnte die Zahlung dieser Beträge deswegen mit Schreiben vom 14. August 2013 an. Mit Schreiben vom 3. September 2013 teilte die Beklagte mit, sie habe diese Mieten leider nicht überwiesen und entschuldige sich dafür, beglich die Mietrückstände aber in der Folgezeit nicht. Daraufhin erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 15. November 2013 die fristlose Kündigung.

2

Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe sowie auf Zahlung einer Betriebskostennachforderung für das Jahr 2012 in Höhe von 1.577,50 € nebst Zinsen gerichteten Klage - bis auf einen Betrag von 515,21 € nebst Zinsen - stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht das amtsgerichtliche Urteil unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung teilweise abgeändert, indem es die Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung abgewiesen hat. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die vollständige Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

3

Die Revision hat Erfolg.

4

Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Beklagte in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - VIII ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 f.).

I.

5

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

6

Die Klage auf Räumung sei unbegründet. Zwar habe sich die Beklagte zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung mit zwei Monatsmieten im Verzug befunden. Dabei könne dahinstehen, ob die Miete wegen der von der Beklagten behaupteten Mängel der Mietsache gemäß § 536 BGB gemindert gewesen sei, weil es jedenfalls am Zugang einer Mängelanzeige gefehlt habe. Die Beklagte sei daher gemäß § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB mit der Geltendmachung ihrer Rechte ausgeschlossen.

7

Die Kündigungserklärung vom 15. November 2013 sei aber gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam, weil sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist ab Kenntniserlangung der Klägerin von dem Kündigungsgrund erfolgt sei. Die Vorschrift finde im Wohnraummietverhältnis Anwendung. Das Kündigungsrecht sei ausgeschlossen, wenn seit der Kenntniserlangung des Vermieters von dem Eintritt der Kündigungsvoraussetzungen längere Zeit vergangen sei und der Mieter aufgrund konkreter Umstände davon ausgehen dürfe, dass der Vermieter von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen werde.

8

Für die Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB spreche, dass es sich um eine außerordentliche Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses aus wichtigem Grund handele. Die Interessenabwägung gehe in den Fällen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu Lasten des Mieters aus, weil der Vermieter erhebliche finanzielle Einbußen durch Mietrückstände erleide. Es sei aber nicht ersichtlich, warum der Vermieter noch weiter geschützt werden solle, indem er das ihm zustehende Kündigungsrecht zeitlich unbegrenzt ausüben könne. Vielmehr sei einem Vermieter, der trotz Kenntnis des Vorliegens der Kündigungsvoraussetzungen nicht innerhalb einer angemessenen Frist von seinem Kündigungsrecht Gebrauch mache, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist oder aber der sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses zuzumuten. In diesen Fällen sei der Mieter schutzwürdiger, der aufgrund konkreter Umstände davon ausgehen dürfe, der Vermieter werde von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr machen.

9

Die Beklagte habe darauf vertrauen dürfen, dass eine fristlose Kündigung wegen der Mietrückstände aus Februar und April 2013 mehr als sieben Monate später im November 2013 nicht mehr erfolgen werde. Es seien bis zum Zeitpunkt der Kündigung keine weiteren Umstände hinzugetreten, die das Zuwarten der Klägerin und die im Anschluss erfolgte Kündigung nachvollziehbar machten, wie etwa die Entstehung weiterer Mietrückstände. Der Umstand, dass die Klägerin die Beklagte zuvor gemahnt habe, stehe einem schutzwürdigen Vertrauen auf Seiten der Beklagten nicht entgegen. Die Beklagte habe davon ausgehen dürfen, dass die Klägerin zwar darauf bestehe, dass die offenen Mieten noch gezahlt werden, dies jedoch nicht zum Anlass nehmen werde, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

10

In diesem Zusammenhang gewinne auch der Umstand an besonderer Bedeutung, dass es sich bei der Klägerin um eine Kirchengemeinde handele, der die Beklagte zudem früher als Küsterin auch beruflich verbunden gewesen sei. Es habe daher für die Beklagte durchaus nahegelegen, dass die Klägerin von ihrem Kündigungsrecht aus sozialen oder auch ethischen Erwägungen keinen Gebrauch machen werde.

II.

11

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung vom 15. November 2013 und die Begründetheit des hierauf gestützten Anspruchs auf Räumung und Herausgabe der gemieteten Wohnung (§§ 546, 985 BGB) nicht verneint werden. Denn der Zeitablauf von sieben Monaten zwischen der erstmaligen Kündigungsmöglichkeit wegen Zahlungsverzugs (5. April 2013) und der Erklärung der Kündigung am 15. November 2013 steht der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen.

12

1. Das Berufungsgericht hat einen Räumungsanspruch der Klägerin (§§ 546, 985) verneint, weil die mit Schreiben vom 15. November 2015 erklärte Kündigung der Klägerin das Mietverhältnis mit der Beklagten nicht beendet habe. Dabei hat das Berufungsgericht - insoweit rechtsfehlerfrei - einen Zahlungsverzug in Höhe von zwei Monatsmieten bejaht, der den Vermieter grundsätzlich zur Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB berechtigt. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Kündigung sei gleichwohl unwirksam, weil sie erst sieben Monate nach der ersten Kündigungsmöglichkeit und deshalb nicht in einer angemessenen Frist (§ 314 Abs. 3 BGB) erklärt worden sei, ist indes mit Rechtsfehlern behaftet.

13

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB auf die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses gemäß §§ 543, 569 BGB schon nicht anwendbar. Davon abgesehen wäre die vom Berufungsgericht innerhalb der von ihm bejahten Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB vorgenommene Beurteilung aber auch nach den Maßstäben dieser Bestimmung rechtsfehlerhaft. Denn die Annahme, die Kündigung sei nicht in angemessener Frist ausgesprochen worden, ist angesichts des vom Berufungsgericht nicht berücksichtigten Umstands, dass die Zahlungsrückstände trotz Mahnung fortbestanden und die Klägerin durch das Zuwarten mit der Kündigung Rücksicht auf die Belange der Beklagten genommen hat (vgl. § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB), nicht berechtigt. Die Sichtweise des Berufungsgerichts liefe darauf hinaus, dass ein für die Mieter gerade günstiges Zuwarten unterbliebe und der Vermieter gehalten wäre, zur Vermeidung eigener Nachteile, frühestmöglich eine fristlose Kündigung auszusprechen.

14

a) § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung.

15

Allerdings hat der Senat diese Frage bisher offen gelassen (vgl. Senatsurteile vom 15. April 2015 - VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Rn. 29; vom 11. März 2009 - VIII ZR 115/08, WuM 2009, 231 Rn. 17; Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 206/09, NZM 2011, 32 Rn. 5; vgl. in diesem Zusammenhang ferner zur Gewerberaummiete BGH, Urteil vom 21. März 2007 - XII ZR 36/05, NJW-RR 2007, 886 Rn. 21: dort wurde eine illoyale Verspätung sowohl im Rahmen der Verwirkung als auch im Rahmen des § 314 Abs. 3 BGB verneint, ohne dass dessen Anwendbarkeit näher erörtert wurde), weil sie nicht entscheidungserheblich war. Dem lag die Überlegung zugrunde, dass es (bei Anlegung eines zutreffenden Maßstabes) im Falle einer nach § 314 Abs. 3 BGB durchgreifenden illoyalen Verspätung typischerweise ebenso an einer Unzumutbarkeit nach § 543 Abs. 1 BGB fehlen wird oder die Voraussetzungen des Einwandes von Treu und Glauben, insbesondere der Verwirkung, erfüllt sein werden (vgl. Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 206/09, aaO Rn. 5 mwN), wohingegen es bei Einhaltung einer angemessenen Frist nach § 314 Abs. 3 BGB ohnehin bei der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung nach § 543 BGB verbliebe.

16

b) Nunmehr gibt die vom Berufungsgericht zugelassene Revision Anlass, die Frage zu klären, ob § 314 Abs. 3 BGB auf die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses gemäß §§ 543, 569 BGB überhaupt Anwendung findet oder ob es sich bei diesen Bestimmungen um abschließende Sonderregelungen handelt.

17

aa) Schon der Wortlaut dieser Vorschriften spricht gegen eine zeitliche Schranke für den Ausspruch einer fristlosen Kündigung (vgl. Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 206/09, aaO). § 543 BGB, der - sei es als Generalklausel (Abs. 1), sei es als Regeltatbestände (Abs. 2) - die Voraussetzungen für die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses regelt, bestimmt in seinen weiteren Absätzen im Einzelnen die Modalitäten der Kündigung. Eine zeitliche Beschränkung für den Ausspruch der Kündigung schreibt diese Bestimmung nicht vor. Ebenso wenig enthält sie einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB. Auch § 569 BGB, der für Wohnraummietverhältnisse die Vorschrift des § 543 BGB um weitere Tatbestände und Kündigungsmodalitäten ergänzt, sieht weder eine Zeitspanne, innerhalb derer die fristlose Kündigung auszusprechen ist, noch einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB vor.

18

bb) Dies wird bestätigt durch die in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommene Zielsetzung des Gesetzgebers. Aus den Gesetzesmaterialien zu §§ 543, 569 BGB und zu § 314 BGB ergibt sich eindeutig, dass die Vorschriften über die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses als abschließende spezielle Regelung konzipiert sind und von der Einfügung einer Bestimmung, wonach die Kündigung in "angemessener Frist" zu erfolgen habe, bewusst abgesehen wurde.

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(1) Die Neufassung der mietrechtlichen Kündigungsbestimmungen im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) sollte die bisherigen Rechtsprechungsgrundsätze ablösen und das zuvor aus allgemeinen Rechtsgrundsätzen hergeleitete fristlose Kündigungsrecht aus wichtigem Grund sowie die über mehrere Einzelvorschriften verstreuten speziellen Kündigungsgründe ablösen (BT-Drucks. 14/4553, S. 43). Mit Ausnahme der Verlängerung der Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) sollte damit eine inhaltliche Änderung nicht verbunden sein (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Die Regelung des § 314 BGB oder eine vergleichbare allgemeine Vorschrift gab es zum damaligen Zeitpunkt nicht. Auch in der höchstrichterlichen Rechtsprechung war ein allgemeiner Grundsatz dieses Inhalts nicht entwickelt worden.

20

Es war allerdings seit langem anerkannt, dass eine längere Verzögerung der Kündigungserklärung Rechtsfolgen nach sich zieht, etwa in der Weise, dass es bei Kündigungstatbeständen, die auf eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung abstellen, angesichts einer längeren Kündigungsverzögerung an einer solchen Unzumutbarkeit und somit an einem durchgreifenden Kündigungsgrund fehlen kann (vgl. dazu Senatsurteil vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77, unter II 2 a mwN [zu § 554a BGB aF]). Ebenso stand und steht außer Frage, dass eine fristlose Kündigung im Einzelfall aufgrund besonderer Umstände treuwidrig, insbesondere verwirkt sein kann (vgl. BGH, Urteile vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297 Rn. 17; vom 18. Oktober 2006 - XII ZR 33/04, NJW 2007, 147 Rn. 11; vgl. ferner die frühere Rechtsprechung zur Verwirkung eines Rechts zur fristlosen Kündigung des Mieters gemäß § 542 BGB aF bei vorbehaltloser Weiterzahlung der Miete für eine gewisse Zeit, dazu BGH, Urteil vom 31. Mai 2000 - XII ZR 41/98, NJW 2000, 2663 unter II 3).

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(2) Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber bei der Mietrechtsreform vom 19. Juni 2001 bewusst davon abgesehen festzulegen, dass die Kündigung innerhalb einer "angemessenen Zeit" ab Kenntnis vom Kündigungsgrund zu erfolgen hat (BT-Drucks. 14/4553, S. 44) Die Gesetzesbegründung verweist darauf, dass nach ständiger Rechtsprechung ein Kündigungsrecht verwirkt werden könne und deshalb ein Bedürfnis für eine solche Festlegung nicht bestehe. Zusätzlich wird darauf abgestellt, dass eine einheitliche konkrete Ausschlussfrist angesichts der Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse nicht festgelegt werden könne und eine "offenere" Bestimmung eine Auslegung durch die Rechtsprechung erfordere und somit kaum etwas zur Vereinfachung des Mietrechts beitragen könne. Wörtlich heißt es hierzu in den Gesetzesmaterialien (BT-Drucks. 14/4553, S. 44):

"Es wird davon abgesehen, festzulegen, dass die Kündigung innerhalb einer angemessenen Zeit seit der Kenntnis vom Kündigungsgrund zu erfolgen hat. Ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund kann schon jetzt nach ständiger Rechtsprechung verwirkt werden […]. Eine einheitliche feste Ausschlussfrist in Anlehnung an § 626 Abs. 2 BGB sowie §§ 6, 24 und 70 VVG erscheint wegen der Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse (Wohnraum, Geschäftsraum, Grundstücke, bewegliche Sachen) nicht möglich […]. Eine offenere Bestimmung wäre durch die Rechtsprechung in jedem Falle auslegungsbedürftig. Die mögliche Regelung könnte damit nur wenig zur Vereinfachung des Mietrechts beitragen."

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(3) Hieran hat die Einführung des § 314 BGB durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138) nichts geändert. Es erschien dem Gesetzgeber zwar geboten, bei einer allgemeinen Überarbeitung des Leistungsstörungsrechts die Kündigung aus wichtigem Grund bei Dauerschuldverhältnissen in das Bürgerliche Gesetzbuch aufzunehmen. Dafür sprach sowohl die erhebliche praktische Bedeutung dieses Rechtsinstituts als auch die seit langem gefestigte Rechtsprechung zu seinem Anwendungsbereich (BT-Drucks. 14/6040, S. 177). Schon der Gesetzgeber sah jedoch, dass § 314 BGB damit als lex generalis in einem Konkurrenzverhältnis zu zahlreichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs und anderer Gesetze steht, in denen die Kündigung aus wichtigem Grund bei einzelnen Dauerschuldverhältnissen besonders geregelt ist. Wörtlich heißt es in der Gesetzesbegründung hierzu:

"Diese Einzelbestimmungen sollen nicht aufgehoben oder geändert werden, sondern als leges speciales Vorrang vor § 314 RE haben." (BT-Drucks. 14/6040, S. 177).

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Dementsprechend hat der Gesetzgeber des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes zwar an manchen Stellen im Mietrecht Anpassungen vorgenommen, so auch bei § 543 Abs. 4 Satz 1 BGB (vgl. die Übersicht zu den Änderungen bei Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., Einf v § 535 Rn. 77a), jedoch davon abgesehen, in §§ 543, 569 BGB einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB aufzunehmen.

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Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ist also in §§ 543, 569 BGB abschließend geregelt und eine Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB somit ausgeschlossen (ebenso MünchKommBGB/Gaier, 7. Aufl., § 314 Rn. 9; Erman/Böttcher, aaO, § 314 Rn 5; Palandt/Grüneberg, aaO, § 314 Rn. 4; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 543 Rn. 44 f.). Die von Teilen der Literatur (vgl. Häublein, ZMR 2005, 1 f; Staudinger/V. Emmerich, Neubearb. 2014, § 543 BGB Rn. 2, 90; Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl., § 543 Rn. 12 ff., 49) vertretene gegenteilige Auffassung verkennt die aus den Materialien ersichtliche eindeutige Zielsetzung des Gesetzgebers.

25

2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Zwar finden - wie bereits oben unter II 1 a ausgeführt - bei einer auf § 543 Abs. 2 BGB gestützten Kündigungserklärung die Grundsätze von Treu und Glauben, insbesondere der Verwirkung, Anwendung. Die vom Berufungsgericht beanstandete "Verzögerung" der Kündigung erfüllt jedoch die Voraussetzungen der Verwirkung schon deshalb nicht, weil es - offensichtlich - an einem Umstandsmoment (vgl. dazu Senatsurteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, BGHZ 198, 111 Rn. 66) fehlt. Tragfähige Anhaltspunkte für ein Vertrauen der Beklagten, die Klägerin werde von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen, sind vom Berufungsgericht nicht festgestellt und auch sonst nicht ersichtlich. Sie liegen insbesondere nicht schon darin, dass es sich bei der Klägerin um eine Kirchengemeinde handelt und die Beklagte früher bei ihr als Küsterin beschäftigt gewesen ist.

III.

26

Das Berufungsurteil kann demnach keinen Bestand haben, soweit bezüglich der Räumung zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO).

27

Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen mehr bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Beklagten und somit zur vollständigen Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Die Räumungs- und Herausgabeklage ist begründet (§§ 546, 985 BGB), weil die fristlose Kündigung der Klägerin vom 15. November 2013 das Mietverhältnis beendet hat. Denn die Beklagte befand sich im Zeitpunkt der Kündigung mit den Mieten für die Monate Februar und April 2013 in Verzug, so dass die Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB berechtigt war.

Rechtsbehelfsbelehrung

Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchsschrift einzulegen.

Dr. Milger                          Dr. Hessel                       Dr. Fetzer

                   Dr. Bünger                          Kosziol