Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil, 11. Okt. 2016 - 21 U 120/15
Tenor
Das Versäumnisurteil des Senats vom 23.02.2016 wird aufrechterhalten.
Die weiteren Kosten des Berufungsverfahrens werden der Beklagten auferlegt.
Das Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheits-leistung in Höhe von 120% des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht zuvor die Kläger Sicherheit in Höhe von 120% des jeweils zu voll-streckenden Betrages geleistet haben.
Die Revision wird nicht zugelassen.
1
Gründe:
2A)
3Die Kläger, die mit notariell beurkundetem Vertrag vom 3.11.2006 von der Beklagten Wohnungseigentum, bestehend aus 25/100 Miteigentumsanteil an dem Grundstück .....straße ...1 in Stadt 1 verbunden mit dem Sondereigentum an der im Erdgeschoss des Hauses gelegenen Wohnung sowie einem Abstellraum im Keller erworben hatten, verlangen Schadensersatz wegen Mängel am Sondereigentum der erworbenen Eigentumswohnung bzw. an dem miterworbenen Gemeinschaftseigentum. Die Beklagte hatte die Grundstücke .....straße ...1, ...2 und ...3, die mit rund 100 Jahre alten Mehrfamilienhäusern bebaut gewesen waren, zum Zwecke der Sanierung und Umwandlung in Wohnungseigentum gekauft, um die neuen Eigentumswohnungen anschließend zu verkaufen. Der vor dem Notar Z1 in Stadt 2 geschlossene Notarvertrag enthält unter anderem folgende Regelungen:
4„§ 3:
5„Der Kaufgegenstand befand sich bis zum Vorjahr in einem alten, renovierungsbedürftigen Wohngebäude.Der Verkäufer führt eine Kernsanierung des Gebäudes (außer Böden und Decken) durch, welche weitgehend abgeschlossen ist.
6(…)
7Des weiteren verpflichtet sich der Verkäufer zur Errichtung einer Garage auf dem Stellplatz gemäß nachgenannter Baubeschreibung bis zum 31.01.2007.
8(…)
9Die Sanierung des Gebäudes, die Gestaltung des Grundstücks, die Aufteilung und Ausstattung der gekauften Eigentumswohnung erfolgt gemäß der vorliegenden Grundrissskizze und der Baubeschreibung.
10(…)
11Die Zufahrt zu den Stellplätzen und die übrigen Anlagen werden bis zum 31.12.2006 fertiggestellt. Der Käufer duldet dies und verzichtet bis zum Abschluss der Arbeiten vorläufig auf sein entsprechendes Nutzungsrecht mit der Maßgabe, dass von dem von ihm zu leistenden Kaufpreisbetrag gemäß § 5 ein Teilbetrag von € 1.000,00 (in Worten: eintausend EURO) einbehalten und erst dem Verkäufer ausgezahlt wird, wenn die vorgenannten Flächen zur entsprechenden Nutzung zur Verfügung stehen. Dies ist der Fall, wenn der Verkäufer den Eingangsbereich gepflastert und die Zufahrt zum Haus mit von ihm zu bestimmenden, zum Befahren geeignetem Belag auf seine Kosten befestigt hat.“
12(…)
13§ 6
14"Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels betreffend das bestehende Gebäude sind ausgeschlossen. Das gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich. Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind und die für die vorhandene Bebauung erforderlichen Genehmigungen erteilt sind bzw. werden.
15(…)
16Ansprüche des Käufers gegen den Verkäufer wegen Mängel und Schäden auch an neuen Gewerken werden, soweit dies gesetzlich zulässig ist, ausdrücklich ausgeschlossen."
17(…)
18Gleichlautende Regelungen über den Gewährleistungsausschluss sind auch in den Verträgen über den Verkauf von Eigentumswohnungen in den Objekten …..straße …1, ...2 und ...3 enthalten.
19Die Kläger haben unter dem Aktenzeichen 3 OH 6/09 am Landgericht Duisburg gegen die Beklagte ein selbständiges Beweisverfahren geführt, dessen Gegenstand die mit der Klage geltend gemachten Baumängel sowie weitere behauptete Mängel gewesen sind. Mit Beschluss vom 19.4.2010 ermächtigte die Wohnungseigentümergemeinschaft .....straße ...1 die Kläger, die der Eigentümergemeinschaft zustehenden Schadensersatzansprüche gegen die Beklagten wegen von dieser nicht beseitigter Mängel am Gemeinschaftseigentum im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 7.2.2011 ließen die Kläger die Beklagte zur Beseitigung der in dem selbstständigen Beweisverfahren eingeholten Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. Z2 vom 23.07.2009, 6.2.2010 und 30.8.2010 festgestellten Mängel bis zum 21.02.2011 auffordern.
20Die Kläger begehren von der Beklagten die behaupteten Kosten von 667 € netto für die Beseitigung eines angeblichen Mangels an ihrem Sondereigentum sowie in Höhe von 64.264,60 € die Kosten für angebliche Mängel am Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft .....straße ...1. Sie haben erstinstanzlich die Ansicht vertreten, auf den Vertrag zwischen den Parteien finde Werkvertragsrecht Anwendung. Sie haben den Gewährleistungsausschluss im notariellen Vertrag für unwirksam gehalten und des Weiteren gemeint, für die Ansprüche der Eigentümergemeinschaft seien sie aufgrund der am 19.4.2010 beschlossenen Ermächtigung aktivlegitimiert.
21Wegen der Einzelheiten ihres Vorbringens zu den reklamierten Mängeln und den Kosten ihrer Beseitigung wird auf die Darstellung im Tatbestand des angefochtenen Urteils, dort Seite 4 bis 7 Bezug genommen.
22Erstinstanzlich haben die Kläger zuletzt beantragt,
23die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 667 € sowie an die Wohnungseigentümergemeinschaft .....straße ...1 in Stadt 1 weitere 64.264,60 € jeweils nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
24Die Beklagte hat Klageabweisung beantragt.
25Sie hat die Auffassung vertreten, Ansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum könne nur die Eigentümergemeinschaft geltend machen. Auch hat sie gemeint, auf den Vertrag finde Kaufrecht Anwendung, weil das Haus zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nahezu vollständig fertig gestellt gewesen sei und die Verpflichtung der Beklagten zur Erbringung von Bauleistungen nicht so umfassend gewesen sei, dass sich das Vertragsverhältnis insgesamt nach Werkvertragsrecht richte.
26Die Beklagte hat sich auf die im notariellen Vertrag enthaltene Gewährleistungsausschlussklausel berufen, die sie für wirksam hält. Nach ihrer Ansicht handelt es sich nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Die Verträge seien vom Notar nach einem von ihm bearbeiteten Muster entworfen, allerdings auf die jeweilige Verkaufssituationen angepasst worden. Überdies sei sie – die Beklagte – keine Unternehmerin. In diesem Zusammenhang hat die Beklagte auch behauptet, schon im Vorfeld des Vertragsschlusses habe sie die Kläger daraufhin hingewiesen, dass sie die Bauleistungen nicht erbringe, weshalb sie hierfür auch keine Gewähr übernehmen könne. Der Notar Z1 habe eindringlich und mehrfach auf den Gewährleistungsausschluss und dessen einschneidende Rechtsfolgen hingewiesen.
27Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Beklagtenvorbringens zu den streitgegenständlichen Mängeln wird auf die Darstellung im angefochtenen Urteil, dort Seiten 8-9 verwiesen.
28Das Landgericht – Einzelrichter - hat die Akten des o.a. selbstständigen Beweisverfahrens beigezogen, darüber hinaus ergänzend Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen Z3 und Z4. Auf dieser Grundlage hat es mit der angefochtenen Entscheidung die Beklagte verurteilt, an die Kläger 667 € und an die Wohnungseigentümergemeinschaft .....straße ...1 weitere 62.756,64 € jeweils nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 4.1.2012 zu zahlen. Zur Begründung hat es sich im Wesentlichen auf folgende Erwägungen gestützt:
29Die Klage sei zulässig, auch soweit die Kläger Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machten und Zahlung an die Eigentümergemeinschaft begehrten. Die Klagebefugnis ergebe sich aus der durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft vom 19.4.2010 den Klägern erteilten Ermächtigung. An der Geltendmachung durch die Kläger bestehe ein rechtliches Interesse sowohl der Kläger als auch der Eigentümergemeinschaft.In Höhe von 63.423,64 € zuzüglich anteiliger Zinsen sei die Klage begründet, im übrigen unbegründet. Den Klägern stehe nach §§ 280 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3, 281 Abs. 1, 634 Nr. 4, 633 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 Nr. 1 BGB hinsichtlich der Mängel an ihrem Sondereigentum, der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Mängel am Gemeinschaftseigentum gegen die Beklagte ein Schadensersatz in Höhe der für die Beseitigung der Mängel erforderlichen Kosten zu.
30Die Ansprüche der Kläger und der Wohnungseigentümergemeinschaft richteten sich nach Werkvertragsrecht. Sämtliche streitgegenständlichen Mängel beträfen die nach dem notariellen Vertrag von der Beklagten vorzunehmenden bzw. bei Vertragsschluss bereits ausgeführten Baumaßnahmen. Mängel an der alten Bausubstanz seien demgegenüber nicht Gegenstand der Klage. Die von der Beklagten übernommenen Herstellungspflichten seien im Verhältnis zur Verschaffung des Eigentums nicht von so untergeordneter Bedeutung, dass der Vertrag insgesamt als Kaufvertrag einzustufen wäre. Die nach § 3 des notariellen Vertrages vorzunehmende Kernsanierung beinhalte nach dem üblichen Sprachgebrauch die Versetzung des Gebäudes mit Ausnahme der Grundmauern in einen dem aktuellen Stand der Baukunst und Technik entsprechenden Zustand. Auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass Böden und Decken von der Kernsanierung ausgenommen gewesen seien, verblieben, wie die umfangreiche Auflistung in der Baubeschreibung belege, Baumaßnahmen, deren Wert einen erheblichen Anteil am von den Klägern für das sanierte Objekt zu zahlenden Preis ausmache. Hieran ändere der Umstand nichts, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Vertrages die im Rahmen der Kernsanierung zu erbringenden Arbeiten bereits weitgehend ausgeführt gewesen seien.
31Die streitgegenständlichen Ansprüche seien nicht durch den in § 6 des notariellen Kaufvertrages enthaltenen Gewährleistungsausschluss ausgeschlossen. Die Regelung, wonach "Ansprüche des Käufers gegen den Verkäufer wegen Mängel und Schäden auch an neuen Gewerken (…), soweit dies gesetzlich zulässig ist, ausdrücklich ausgeschlossen" werden, sei nach §§ 307 Abs. 1 Sätze 1 und 2, Abs. 2 Nr. 1 und 2, 309 Nr. 8b) aa) BGB unwirksam (UA 12). Der Gewährleistungsausschluss sei eine allgemeine Geschäftsbedingung der Beklagten im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB, die insbesondere von der Beklagten gestellt worden sei. Dem stehe nicht entgegen, dass die Formulierung vom Notar stamme und nicht von der Beklagten selbst entworfen worden sei. Für die Anwendbarkeit der §§ 305ff BGB komme es nicht darauf an, ob die Beklagte Unternehmerin gewesen sei. Die Regelung in § 6 des notariellen Vertrages sei schon nach § 307 Abs. 1 Sätze 1 und 2 BGB unwirksam, weil sie nicht klar und verständlich sei (wegen der Einzelheiten UA 13). Auch ziele die Formulierung auf eine durch § 306a BGB erfasste Umgehung des Verbotes einer geltungserhaltenden Reduktion. Zudem sei der Gewährleistungsausschluss nach §§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 und 2 sowie 309 Nr. 8b) aa) BGB unwirksam. Er schränke die wesentlichen Pflichten der Beklagten aus dem Vertrag in einem Maße ein, dass sich das vereinbarte Verhältnis von Leistung und Gegenleistung erheblich verschiebe, widerspreche dem Grundgedanken des gesetzlichen Gewährleistungsrechts und entziehe die Beklagte weitgehend der Verantwortung für die von ihr nach dem Vertrag übernommenen Leistungspflichten (wegen der weiteren Einzelheiten UA 14).
32Die Ansprüche der Kläger aus eigenem Rechte bestünden in Höhe der geltend gemachten 667 € wegen des von ihnen gerügten und von der Sachverständigen festgestellten Risses der elastischen Verfüllung der Trennfuge zwischen Flur und Wohnzimmer. Wegen der Mängel im Bereich des Gemeinschaftseigentums stünden der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt 62.756,64 € Schadensersatz zu. Wegen der Einzelheiten der vom Landgericht bejahten Mängel am Gemeinschaftseigentum wird auf die diesbezüglichen Ausführungen auf Seite 16-28 UA Bezug genommen.
33Im Hinblick auf die vom Landgericht als Mangel bewertete fehlende Abdichtung des Kellers und die insoweit bejahte Verpflichtung der Beklagten, einen Feuchteschutz herzustellen und Feuchtigkeitsschäden zu beseitigen, hat das Landgericht zusammengefasst ausgeführt (UA 22ff): für die Herstellung eines vertragsgemäßen Feuchteschutzes der Kellerwände und die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden an den Innenseiten der Kellerwände fielen Kosten von insgesamt 51.606,25 € an, die die Beklagte der Eigentümergemeinschaft zu ersetzen habe. Entgegen den 2006 geltenden fachlichen Standards seien die erdberührten Kelleraußenwände nicht gegen Eindringen von Feuchtigkeit geschützt. Die von der Beklagten durch Aufbringen von so genanntem "Schweineputz" auf die längsseitigen Außenwände und das anschließende Aufkleben von Bitumenbahnen bis auf das Höhenniveau des Außengeländes vorgenommenen baulichen Maßnahmen reichten zur Herstellung eines ausreichenden Feuchteschutzes nicht aus. Der Feuchteschutz unterhalb des Geländeniveaus sei nicht an den vertikalen Feuchteschutz des Sockelbereichs des Gebäudes angeschlossen. Deshalb könne in diesem Bereich Wasser eindringen und sich durch das Mauerwerk auch hinter dem teilweise vorhandenen Feuchteschutz ausbreiten. Der erbrachte Feuchteschutz entspreche nicht dem vertraglich geschuldeten Zustand. Bei der geschuldeten Kernsanierung hätte die Beklagte bauliche Sanierungsmaßnahmen ergreifen müssen, die die Bausubstanz des bestehenden Gebäudes vollständig wieder herstellt und in einem den zum Zeitpunkt der Sanierungsmaßnahmen geltenden technischen Standard entsprechenden Zustand versetzte. Nach den insoweit dann heranzuziehenden Vorschriften der DIN 18195, Teil 4 seien alle erdberührten vertikalen Flächen von Bauwerken gegen Bodenfeuchtigkeit abzudichten, und zwar lückenlos und vollständig. Dass die Kelleraußenwände in der Baubeschreibung, die Bestandteil des notariellen Vertrages sei, nicht ausdrücklich erwähnt seien, habe nicht zur Folge, dass sie im Zuge der Kernsanierung nicht gegen Feuchtigkeit abzudichten gewesen seien. Insoweit sei die Baubeschreibung ersichtlich unvollständig (UA 23). Die Wohnungseigentümer müssten die Regelung im notariellen Vertrag auch nicht deshalb dahin verstehen, dass ein Feuchteschutz der Kelleraußenwände nicht geschuldet sein sollte, weil dies durch den Zeugen Z3, dem Ehemann der Beklagten, so mitgeteilt worden wäre. Der Zeuge habe nicht bestätigt, dass er den Klägern vor Vertragsunterzeichnung mitgeteilt habe, dass eine Abdichtung der Kelleraußenwände nicht ausgeführt werden sollte (wegen der Einzelheiten UA 23).
34Die Kosten für die Abdichtung der Kelleraußenwände habe die Sachverständige in ihrem zweiten Ergänzungsgutachten vom 30.8.2010 mit 46.086,25 € netto einschließlich Regiekosten ermittelt. Darüber hinaus habe die Beklagte den Klägern auch die Kosten zu ersetzen, die für die Erneuerung des Innenputzes im Keller anfielen. Dieser weise erhebliche, durch das Eindringen von Feuchtigkeit aufgrund des unzureichenden Feuchteschutzes verursachte Schäden auf, die eine vollständige Neuerstellung erforderlich mache, wofür nach den Feststellungen der Sachverständigen ein Kostenaufwand von 4800 € anfiele.
35Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie auf Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung und Abweisung der Klage in vollem Umfang anträgt.
36Zur Begründung ihres Rechtsmittels trägt die Beklagte im Wesentlichen vor:
37Das Landgericht habe außer Acht gelassen, dass die Parteien in § 3 des Vertrages vom 3.11.2006 den Umfang der geschuldeten Sanierung des Gebäudes ausdrücklich wie folgt vereinbart hätten:
38"die Sanierung des Gebäudes (…) erfolgt gemäß der vorliegenden Grundrissskizze und der Baubeschreibung, welche den Erschienenen zur Durchsicht vorgelegt bzw. vorgelesen, von ihnen genehmigt und zur Anlage 1 und 2 diese Urkunde gemacht werden.“
39Auch sei das Landgericht nicht auf die Regelung in § 6 des Vertrages eingegangen, wo es heiße:
40"der Käufer hat das Kaufobjekt in dem derzeitigen, weitgehend sanierten Zustand besichtigt und er ist mit der bisherigen Ausführung einverstanden.“
41Die Einigung der Parteien über den Umfang der Sanierung durch Bezugnahme auf die als Anlage der Urkunde beigefügte Baubeschreibung führe dazu, dass die Beklagte auch nur die in der Baubeschreibung aufgeführten Maßnahmen als Sanierung bzw. Kernsanierung des Gebäudes schulde. Von diesem Hintergrund fehle es im Hinblick auf die nicht vorgenommene Abdichtung des Kellers an einem Sachmangel, weil das Grundstück insoweit die "vereinbarte Beschaffenheit“ aufweise. Dem stünden die Überlegungen des Landgerichts zum Begriff der "Kernsanierung" nicht entgegen. Die Parteien hätten übereinstimmend und im Rahmen der Vertragsfreiheit wirksam den Begriff der "Kernsanierung“ synonym mit dem Begriff der "Sanierung" verwendet und durch Bezugnahme auf die Baubeschreibung und deren Beiziehung zur Urkunde umfassend und abschließend geregelt. Mit der Regelung in § 6 des Vertrages hätten die Kläger den Zustand des Objekts bei Abschluss des Vertrages als vertragsgemäß anerkannt, so dass auch insoweit ein Sachmangel nach § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht vorliege, weil das Gebäude dem vertraglich vereinbarten Zustand entspreche.
42Die Grundsätze, die der BGH im Urteil vom 16.12.2004 aufgestellt habe, seien auf den vorliegenden Sachverhalt nicht zu übertragen. Während sich in dem Sachverhalt, der vom BGH zu entscheiden gewesen sei, Veräußerer und Erwerber auf die Übertragung einer "bis auf die Grundmauern sanierten" Immobilie vertraglich geeinigt hätten, habe die Beklagte den Umfang der Sanierungsmaßnahmen vorliegend in § 3 Abs. 3 Satz 1 der Vertragsurkunde ausdrücklich beschrieben. Danach erfolge die Sanierung des Gebäudes, die Gestaltung des Grundstücks, die Aufteilung und Ausstattung der gekauften Eigentumswohnung gemäß der vorliegenden Grundrissskizze und der Baubeschreibung. Füge der Verkäufer/Werkunternehmer der Vertragsurkunde eine Anlage bei, aus der sich für den Käufer/Besteller unzweifelhaft ergebe, welche Sanierungsmaßnahme der Verkäufer/Werkunternehmer durchgeführt habe, richteten sich die berechtigten Erwartungen des Käufers/Bestellers ausschließlich nach dem Umfang der Maßnahmen, die ausdrücklich aus der Baubeschreibung hervorgingen.
43Die Beklagte hat in der Berufungsschrift angekündigt, demnach zu beantragen,
44das landgerichtliche Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.
45Die Kläger haben um Zurückweisung der Berufung gebeten. Unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens verteidigen sie die angefochtene Entscheidung gegen die Angriffe der Berufung. Sie tragen vor:
46Hinsichtlich sämtlicher Mängel, die nicht den unzureichenden Feuchteschutz der Kelleraußenwände und die von Feuchtigkeit betroffenen Innenwände der Keller betreffen, sei die Berufung bereits unzulässig, da es an jeglichen Ausführungen der Beklagten hierzu fehle, die Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der vom Landgericht festgestellten Tatsachen begründen könnten. Zu Unrecht gehe das Rechtsmittel davon aus, dass durch die Erklärung in § 6 des Kaufvertrages, wonach der Käufer das Objekt in dem derzeitigen, weitgehend sanierten Zustand besichtigt habe und mit der bisherigen Ausführung einverstanden sei, der Zustand des Objekts als vertragsgemäß anerkannt worden sei. Aus der Klausel sei nicht ersichtlich, welche Bauteile bereits als saniert gelten und an welchen noch Arbeiten ausgeführt werden sollten. Auch habe die Beklagte im Rahmen der Berufungsbegründung keine Angaben dazu gemacht, wann die in § 6 des Kaufvertrages erwähnte Besichtigung stattgefunden habe und welche der beanstandeten Mängel zu diesem Zeitpunkt bereits erkennbar gewesen sein sollen. Der notarielle Kaufvertrag enthalte hierzu keine konkreten Angaben. Die Sanierung des Objektes sei bei Abschluss des Vertrages noch nicht abgeschlossen gewesen, so dass es der Beklagten oblegen habe, konkret darzulegen, welche einzelnen Mängel nicht mehr geltend gemacht werden könnten.
47Entgegen der Auffassung der Beklagten sei die BGH Entscheidung durchaus auf den vorliegenden Fall übertragbar. Das Landgericht habe bereits zutreffend ausgeführt, dass unter einer Kernsanierung bauliche Sanierungsmaßnahmen zu verstehen seien, die die Bausubstanz eines bestehenden Gebäudes vollständig wiederherstellen und in einen dem zum Zeitpunkt der Sanierungsmaßnahmen geltenden technischen Standard entsprechenden Zustand versetzen. Soweit die Beklagte einwenden würde, eine entsprechende Erwartung sei ausgeschlossen, weil die Kelleraußenwände in der Baubeschreibung nicht ausdrücklich erwähnt seien, gehe dies fehl, weil die fehlende Erwähnung nicht zur Folge habe, dass ihre Abdichtung im Zuge der Kernsanierung nicht zu erfolgen habe, da die Baubeschreibung ersichtlich nicht vollständig sei und in ihr auch die von der Beklagten selbst vorgetragene neue Verputzung der Kellerinnenwände keine Erwähnung gefunden habe.
48Mit Beschluss vom 27.08.2015 hat der Senat darauf hingewiesen, dass die Berufung nach seiner rechtlichen Bewertung keinen Erfolg habe.
49Der Senat hat im Anschluss an die mündliche Verhandlung vom 23.02.2016 , bei der der Prozessbevollmächtigte der Beklagten keine Anträge gestellt hatte, auf Antrag der Kläger ein Versäumnisurteil erlassen, durch das die Berufung der Beklagten gegen das erstinstanzliche Urteil zurückgewiesen wurde. Mit am 09.3.2016 eingegangenem Schriftsatz vom selben Tag hat die Beklagte form- und fristgerecht gegen das Versäumnisurteil Einspruch eingelegt. In der mündlichen Verhandlung vom 13.09.2016 beantragt sie,
50das Versäumnisurteil vom 23.02.2016 aufzuheben und auf ihre Berufung hin die landgerichtliche Entscheidung abzuändern und die Klage abzuweisen.
51Die Kläger beantragen,
52den Einspruch zurückzuweisen und das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.
53Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im Berufungsverfahren wird auf den Inhalt der in diesem Rechtszug gewechselten Schriftsätze sowie auf den Inhalt des Beschlusses des Senats vom 27.08.2015 Bezug genommen verwiesen.
54B)
55Der Einspruch der Beklagten ist unbegründet, mithin das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten (§ 343 Satz 1 BGB), da die Berufung der Beklagten teilweise unzulässig, in jedem Fall aber in vollem Umfang unbegründet ist (§ 513 Satz 1 ZPO). Denn die Beklagte hat keine Rechtsfehler des angefochtenen Urteils im Sinne des § 546 ZPO dargelegt, die sich zu ihren Ungunsten ausgewirkt haben; ebensowenig rechtfertigen die vom Senat gemäß § 529 ZPO zu berücksichtigenden Tatsachen eine vom Landgericht abweichende Wertung der Sach- und Rechtslage zu Gunsten der Beklagten.
56I)
57Der Senat hat im Beschluss vom 27.8.2015 (dort unter 1. – GA 371ff) dargelegt, dass die Berufung bereits unzulässig ist, soweit die Beklagte sich gegen die Verurteilung zur Zahlung von Schadensersatz im Hinblick auf den in ihrem Sondereigentum bestehenden Mangel an dem elastischen Fugenprofil zwischen Flur und Wohnzimmer in Höhe von 667 € und im Hinblick auf die Mängel am Gemeinschaftseigentum abseits des von den Klägern gerügten unzureichenden Schutzes der Kelleraußenwände gegen Feuchtigkeit und der betroffenen Kellerinnenwände wendet. Hinsichtlich dieser in dem Beschluss vom 27.8.2015 im Einzelnen aufgeführten Mängel mangelt es an einer Begründung der von der Beklagten eingelegten Berufung. Im Berufungsschriftsatz vom 26.8.2015 fehlt es an jeglichen Vorbringen dazu, inwieweit und aus welchem Grunde im Hinblick auf die diesbezüglichen Ausführungen des Landgerichts Zweifel an der Vollständigkeit und Richtigkeit der diesbezüglichen Feststellungen im angefochtenen Urteil gerechtfertigt sein könnten (§ 520 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 ZPO).
58II)
59Die Berufung ist auch im Übrigen unbegründet, da insgesamt die Berufungsangriffe rechtlich ins Leere gehen und keinen Anlass zu einer vom Landgericht abweichenden Bewertung der Sach- und Rechtslage bieten.
601.
61Soweit die Beklagte mit der Berufung vorträgt, eine Gewährleistung sei deshalb bereits ausgeschlossen, weil in Ziffer 3 des notariellen Vertrages auf eine Sanierung gemäß der vorliegenden Grundrissskizze und der Baubeschreibung, die zum Gegenstand der vertraglichen Vereinbarung gemacht worden sind, Bezug genommen worden sei und in dieser die Kellerabdichtung nicht angeführt worden sei, dringt sie hiermit nicht durch. Ebensowenig verhilft der Beklagten ihr Hinweis auf die Bestimmungen in § 6 des notariellen Vertrages zum Erfolg.
62Diesbezüglich hat der Senat bereits im o.a. Beschluss vom 25.08.2015 unter Rückgriff auf die höchstrichterliche Rechtsprechung Folgendes ausgeführt:
63„(…)
64- 1.65
Soweit sich die Beklagte in ihrer Berufungsbegründung gegen die Feststellungen des Landgerichts zu der fehlenden Abdichtung des Kellers und der Verpflichtung der Beklagten wendet, einen Feuchteschutz herzustellen und Feuchtigkeitsschäden zu beseitigen, hat sie keine Aussicht auf Erfolg.
1.1. Entgegen der von der Beklagten vertretenen Ansicht haben die Parteien nicht im notariellen Kaufvertrag vereinbart, dass der Keller nicht abgedichtet wird. Eine solche Vereinbarung folgt nicht aus der Bezugnahme auf die Grundrissskizze und die Baubeschreibung; in der Baubeschreibung wird lediglich erklärt, dass zu der Wohnung ein Kellerraum gehört und der Gemeinschaft ein Wasch- und Heizungsraum sowie zwei Trockenräume zur Verfügung stehen (Bl. 31 GA). Bestimmte Herstellungspflichten hinsichtlich des Kellers ergeben sich daraus nicht.
671.2. Der BGH hat sich mehrfach im Zusammenhang mit der Veräußerung von Altbaueigentumswohnungen mit Herstellungsverpflichtung des Veräußerers und damit befasst, ob und in welchem Umfang bei sanierten bzw. modernisierten Altbauwohnungen oder Baumaßnahmen an einem Altbestand die werkvertragliche Mängelgewährleistung im Bezug auf die gesamte Wohnung bzw. das gesamte Objekt eingreift. Übernimmt der Veräußerer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts (vgl. BGH, Urteil vom 26.04.2007, VII ZR 210/05, NJW 2007, 3275, 3276 TZ 18f; Urteil vom 16.12.2004, VII ZR 257/03, NZBau 2005, 216, 217). Hierbei ist es ohne Bedeutung, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben. Im Hinblick auf die – werkvertragliche – Gewährleistung für die unberührt gebliebene Altbausubstanz ist zu prüfen, ob eine insoweit bestehende Fehlfunktion einen Mangel der Werkleistung darstellt. Dies hängt davon ab, welche Beschaffenheit die Parteien vereinbart haben. Bei der Auslegung der Beschaffenheitsvereinbarung ist die berechtigte Erwartung des Erwerbers von überragender Bedeutung (vgl. BGH, Urteil vom 26.04.2007, VII ZR 210/05, NJW 2007, 3275, 3276 TZ 23f). Grundsätzlich gehen die berechtigten Erwartungen, die der Erwerber an einen kernsanierten Altbau stellen darf, dahin, dass der Veräußerer zu diesem Zweck im Rahmen des technisch Möglichen die Maßnahmen angewandt hat, die erforderlich sind, um den Stand der anerkannten Regeln der Technik zu gewährleisten. Eine andere Sichtweise ist dann angezeigt, wenn die berechtigte Erwartung des Erwerbers unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsumstände insbesondere des konkreten Vertragsgegenstandes und der jeweiligen Gegebenheiten des Bauwerks darauf nicht gerichtet ist (BGH, Urteil vom 16.12.2004, VII ZR 254/09, BauR 2005, 542). Im hier zu entscheidenden Fall konnten die Kläger berechtigterweise davon ausgehen, dass das Objekt dem Stand der anerkannten Regeln der Technik entsprechend errichtet bzw. ausgestattet wird, auch soweit es um den Schutz des Kellers des Vertragsobjektes gegen Feuchtigkeit geht. Obwohl keine ausdrücklichen vertraglichen Regelungen getroffen worden sind, die eine Kellersanierung und hierbei insbesondere die Durchführung von Maßnahmen zum Schutz gegen von außen eindringende Feuchtigkeit zum Gegenstand hatten, konnten die Kläger als Erwerber von der Beklagten erwarten, dass diese im Rahmen der Sanierung des Objektes auch die Kelleraußenwände nachträglich ordnungsgemäß isolieren und die nach dem Stand der anerkannten Technik tauglichen Maßnahmen zum Feuchtigkeitsschutz des Kellers ergreifen würden. Für eine dahingehende Auslegung spricht insbesondere, dass ausweislich der Baubeschreibung zur Wohnung ein Kellerraum gehört und weiterhin im Keller Wasch- und Trockenräume vorhanden sind. Ein Veräußerer, der zusagt, dass zu der zu sanierenden Eigentumswohnung ein Kellerraum gehört, schuldet jedenfalls diejenigen Sanierungsmaßnahmen, die erforderlich sind, die in einem solchen Kellerraum üblicherweise gelagerten Gegenstände vor Feuchtigkeit zu schützen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil v. 22.05.2003, Aktenzeichen 5 U 33/00). Dies entspricht der Rechtsprechung BGH (vgl. Urteil vom 16.12.2004, s.o.). Danach gehört es zum Stand der anerkannten Regeln der Technik, dass der Keller des Vertragsobjektes gegen Feuchtigkeit schützen ist und solcherart der Bauträger alsVeräußerer verpflichtet ist, im Rahmen des technisch Möglichen den Feuchtigkeitsschutz des Kellers zu gewährleisten.
681.3. Der berechtigten Erwartung der Kläger an eine Abdichtung des Kellers steht nicht entgegen, dass die Kläger unter Ziffer 6 des notariellen Kaufvertrages erklärt haben, „das Kaufobjekt in dem derzeitigen, weitgehend sanierten Zustand besichtigt“ zu haben „und …mit der bisherigen Ausführung einverstanden“ zu sein. Nach dieser Klausel waren die Sanierungsmaßnahmen noch nicht beendet. Die Klausel lässt nicht erkennen, welche Bauteile bereits als saniert gelten sollten und an welchen noch Arbeiten ausgeführt werden sollten. Mit Blick auf die bei Abschluss des Kaufvertrages noch nicht zu Ende geführte Sanierung entsprach der Zustand des Kaufobjekts in diesem Zeitpunkt nach dem offenkundigen und übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien auch nicht dem vertragsgemäßen Zustand. Schon deshalb ist mit der Erklärung in § 6 des notariellen Kaufvertrages kein Einverständnis damit abgegeben worden, dass eine Abdichtung des Kellers nicht erfolgt. Hinzu kommt, dass die vom Landgericht in dem angefochtenen Urteil festgestellte fehlerhafte Ausführung des Kellerinnenputzes das Bild eines fachgerecht sanierten Kellers vermittelte und die Beklagte nicht bewiesen hat, dass den Klägern vor oder bei Vertragsschluss offenbart worden wäre, dass ein Feuchteschutz der Kelleraußenwände unterbleiben würde.“
69Die im Anschluss an den Senatsbeschluss vom 27.08.2015 seitens der Beklagten im Schriftsatz vom 29.09.2015 vorgebrachten Einwände rechtfertigen keine im Ergebnis abweichende Betrachtungsweise im Hinblick auf die Frage, inwieweit eine berechtigte Erwartung der Kläger als Erwerber unter Berücksichtigung sämtlicher Vertragsumstände darauf gerichtet war und sein konnte, dass die Beklagte im Hinblick auf die Kellerabdichtung eine Sanierung nach dem (zum Zeitpunkt des Vertragsschluss) aktuellen Stand der anerkannten Regeln der Technik vornehmen würde. Der Senat hält an seiner rechtlichen Wertung fest, derzufolge ein Veräußerer, der zusagt, dass zu der zu sanierenden Eigentumswohnung ein Kellerraum gehört, diejenigen Sanierungsmaßnahmen schuldet, die erforderlich sind, die in einem solchen Kellerraum üblicherweise gelagerten Gegenstände vor Feuchtigkeit zu schützen.Das Fehlen der ausdrücklichen Erwähnung von baulichen Maßnahmen bezüglich der Kellerabdichtung als Schutz gegen von außen eindringende Feuchtigkeit im Rahmen der Aufzählung von bestimmten Sanierungsmaßnahmen in der zum Gegenstand der vertraglichen Einigung erhobenen Baubeschreibung ändert daran nichts. Erforderlich wäre im Rahmen der Baubeschreibung oder im notariellen Erwerbervertrag eine konkrete negative Ausgrenzung solcher baulichen Maßnahmen als nicht geschuldet bzw. als nicht von den Herstellungspflichten des Veräußerers umfasst; eine solche, einer berechtigten Erwartung des Erwerbers im oben dargelegten Sinne entgegenstehende Regelung ist vorliegend nicht gegeben.
70Entgegen der vom Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 13.09.2016 vertretenen Auffassung vermag an dieser Wertung auch der Hinweis auf die Details der Baubeschreibung, die den Kaufvertragsparteien ausweislich § 3 dritter Absatz der notariellen Kaufvertragsurkunde im Beurkundungstermin vorgelesen, von ihnen genehmigt und zur Anlage 2 der Urkunde gemacht wurde, nichts zu ändern.
71Zutreffend ist, dass die berechtigte Erwartung der Kläger als Erwerber in Bezug auf die Ausgestaltung der Bausubstanz speziell des Kellers in Ansehung des in § 3 zweiter Absatz Satz 1 verwandten Begriff derKernsanierung der Kaufvertragsurkunde nach den allgemeinen Auslegungskriterien zu ermitteln ist, sich mithin danach bestimmt, wovon der Erwerber nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung des Wortlauts des Vertrages und der sonstigen erheblichen und für beide Parteien erkennbaren Umstände ausgehen konnte und durfte. Verspricht der Bauträger eine „Kernsanierung“ des Gebäudes werden die berechtigten Erwartungen und Vorstellungen des Erwerbers über den Umfang der vom Veräußerer zu erbringenden baulichen Maßnahmen an dem bestehenden Gebäude und deren Qualitätsstandard maßgeblich davon beeinflusst, ob eine nähere Bestimmung bzw. Beschreibung der geschuldeten baulichen Maßnahmen im Vertrag selbst oder in einer zum Vertragsgegenstand erhobenen Baubeschreibung erfolgt ist. Hierbei ist wiederum zu berücksichtigen, ob diese Baubeschreibung angesichts ihres Inhalts und der gewählten Formulierungen aus der Sicht des Erklärungsempfängers abschließenden Charakter hatte, anders gesagt der Erwerber in Ansehung der Baubeschreibung und der hierauf Bezug nehmenden Regelungen im Bauträgervertrag davon ausgehen konnte und musste, dass lediglich und ausschließlich die dort beschriebenen baulichen Maßnahmen vom Veräußerer/Bauträger durchgeführt werden.
72Vorliegend ist zum einen zu berücksichtigen, dass in Absatz 2 des § 3 des notariellen Kaufvertrages davon die Rede ist, dass der Verkäufer eine „Kernsanierung des Gebäudes (außer Böden und Decken) durchführt, welche weitgehend abgeschlossen ist“. Weiterhin heißt es im dritten Absatz des § 3, dass „die Sanierung des Gebäudes, die Gestaltung des Grundstückes, die Aufteilung und Ausstattung der gekauften Eigentumswohnung (…) gemäß (…) und der Baubeschreibung erfolgt, welche (…)“. Die a.a.O. in Bezug genommene Baubeschreibung (vgl. GA 31ff) enthält im Wesentlichen eine Beschreibung bestimmter Merkmale der zu der Eigentumswohnung gehörenden Räumlichkeiten sowie eine Auflistung der Ausstattungsmerkmale primär in Bezug auf die Räume der reinen Wohneinheit wie auch im Bezug auf zum Gemeinschafteigentum gehörender Räumlichkeiten und Gebäudeteile (wie z.B. Treppenhaus und Keller). Im Hinblick auf den Keller findet sich lediglich eine deskriptive Aussage, derzufolge zu der Wohnung ein Kellerraum gehört, der jedoch nicht näher hinsichtlich Größe und Ausstattung beschrieben wird. Darüber hinaus wird an dieser Stelle angeführt, dass der Hausgemeinschaft ein Wasch- und Heizungsraum sowie zwei Trockenräume zur Verfügung stehen, desweiteren ein Fahrradkeller vorhanden ist.
73Im Rahmen der Baubeschreibung werden jedoch keine Aussagen gemacht über die bauliche Substanz des Gebäudes oder der eigentlichen Wohneinheit (bzw. der hierzu gehörenden Räumlichkeiten), ebensowenig über eventuelle sich hiermit befassende Baumaßnahmen, wobei der Senat Arbeiten, die die Bodenbeläge und Wandbehänge betreffen und zu denen es durchaus Erklärungen in der Baubeschreibung gibt, nicht als der Bausubstanz zugehörig ansieht.
74Demgegenüber sieht der Senat es als der allgemeinen Verkehrsauffassung und der landläufigen Wortbedeutung entsprechend an, dass regelmäßig mit einer „Kernsanierung“ eines Bestandsgebäudes auch bauliche Maßnahmen an bzw. Eingriffe in die bauliche Substanz des Gebäudes verbunden sind, soweit diese notwendig und erforderlich sind, um diese Bausubstanz in einen dem aktuellen Stand der Bautechnik gemäßen Zustand zum Beispiel im Hinblick auf Schutz gegen von außen eindringende Feuchtigkeit zu versetzen. Schweigt sich eine einem Bauträgervertrag über die Veräußerung einer Eigentumswohnung in einem Altgebäude beigefügte Baubeschreibung über solche, die eigentliche Bausubstanz betreffende Zustände, Eigenheiten und Merkmale aus, befasst sich diese vielmehr weitestgehend mit (Komfort-) Ausstattungsmerkmalen der Wohnung und des Gebäudes, muss der Erwerber nicht von einem abschließenden und umfassenden Charakter der Baubeschreibung ausgehen. Vielmehr kann der Erwerber auf die Richtigkeit der mit dem Begriff der Kernsanierung verbundenen Vorstellungen und Erwartungen vertrauen. Dies gilt umso mehr, als hinsichtlich der Böden und Decken im Kaufvertrag eine konkrete negative Abgrenzung erfolgt ist, so dass die Kläger davon ausgehen durften, dass im übrigen die erforderlichen Maßnahmen für die Bausubstanz durchgeführt werden.
75Irgendwelche Formulierungen oder Textpassagen, die den Klägern als Erwerber mit der notwendigen Deutlichkeit vor Augen geführt hätten, dass sich die Bauverpflichtungen der Beklagten als Veräußerer auf die in der Baubeschreibung näher beschriebenen und behandelten Punkte beschränkten, finden sich weder im eigentlichen Vertragstext noch in der Baubeschreibung selbst. Darüberhinaus ist auch im Übrigen dem Beklagtenvorbringen kein konkreter Sachvortrag zu vorvertraglich oder im Rahmen des Beurkundungstermins abgegebenen Erklärungen und Äußerungen zu entnehmen, die einem berechtigten Vertrauen der Kläger in dem oben dargestellten Sinne entgegenstehen könnten.
76Demnach hat es im Ergebnis bei der rechtlichen Einschätzung in dem Senatsbeschluss vom 27.08.2015 zu verbleiben mit der Folge, dass die Berufung unbegründet und zurückzuweisen ist.
77C)
78Die Kostenentscheidung beruht auf der Anwendung des § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711, 709 S. 2 ZPO.
79Die gesetzlichen Voraussetzungen zur Zulassung der Revision sind nicht gegeben. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.
80Streitwert für das Berufungsverfahren: 62.756,64 €
Urteilsbesprechung zu Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil, 11. Okt. 2016 - 21 U 120/15
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Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil, 11. Okt. 2016 - 21 U 120/15 zitiert oder wird zitiert von 2 Urteil(en).
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind.
(2) Allgemeine Geschäftsbedingungen werden nur dann Bestandteil eines Vertrags, wenn der Verwender bei Vertragsschluss
- 1.
die andere Vertragspartei ausdrücklich oder, wenn ein ausdrücklicher Hinweis wegen der Art des Vertragsschlusses nur unter unverhältnismäßigen Schwierigkeiten möglich ist, durch deutlich sichtbaren Aushang am Ort des Vertragsschlusses auf sie hinweist und - 2.
der anderen Vertragspartei die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise, die auch eine für den Verwender erkennbare körperliche Behinderung der anderen Vertragspartei angemessen berücksichtigt, von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen,
(3) Die Vertragsparteien können für eine bestimmte Art von Rechtsgeschäften die Geltung bestimmter Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Beachtung der in Absatz 2 bezeichneten Erfordernisse im Voraus vereinbaren.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
Die Vorschriften dieses Abschnitts finden auch Anwendung, wenn sie durch anderweitige Gestaltungen umgangen werden.
(1) Der Unternehmer hat dem Besteller das Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.
(2) Das Werk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Werk frei von Sachmängeln,
- 1.
wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst - 2.
für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann.
(3) Das Werk ist frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf das Werk keine oder nur die im Vertrag übernommenen Rechte gegen den Besteller geltend machen können.
(1) Ist eine verwirkte Strafe unverhältnismäßig hoch, so kann sie auf Antrag des Schuldners durch Urteil auf den angemessenen Betrag herabgesetzt werden. Bei der Beurteilung der Angemessenheit ist jedes berechtigte Interesse des Gläubigers, nicht bloß das Vermögensinteresse, in Betracht zu ziehen. Nach der Entrichtung der Strafe ist die Herabsetzung ausgeschlossen.
(2) Das Gleiche gilt auch außer in den Fällen der §§ 339, 342, wenn jemand eine Strafe für den Fall verspricht, dass er eine Handlung vornimmt oder unterlässt.
(1) Die Berufung kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546) beruht oder nach § 529 zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.
(2) Die Berufung kann nicht darauf gestützt werden, dass das Gericht des ersten Rechtszuges seine Zuständigkeit zu Unrecht angenommen hat.
Das Recht ist verletzt, wenn eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist.
(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:
- 1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.
(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.
(1) Der Berufungskläger muss die Berufung begründen.
(2) Die Frist für die Berufungsbegründung beträgt zwei Monate und beginnt mit der Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber mit Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung. Die Frist kann auf Antrag von dem Vorsitzenden verlängert werden, wenn der Gegner einwilligt. Ohne Einwilligung kann die Frist um bis zu einem Monat verlängert werden, wenn nach freier Überzeugung des Vorsitzenden der Rechtsstreit durch die Verlängerung nicht verzögert wird oder wenn der Berufungskläger erhebliche Gründe darlegt.
(3) Die Berufungsbegründung ist, sofern sie nicht bereits in der Berufungsschrift enthalten ist, in einem Schriftsatz bei dem Berufungsgericht einzureichen. Die Berufungsbegründung muss enthalten:
- 1.
die Erklärung, inwieweit das Urteil angefochten wird und welche Abänderungen des Urteils beantragt werden (Berufungsanträge); - 2.
die Bezeichnung der Umstände, aus denen sich die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt; - 3.
die Bezeichnung konkreter Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Tatsachenfeststellungen im angefochtenen Urteil begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 4.
die Bezeichnung der neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel sowie der Tatsachen, auf Grund derer die neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel nach § 531 Abs. 2 zuzulassen sind.
(4) Die Berufungsbegründung soll ferner enthalten:
- 1.
die Angabe des Wertes des nicht in einer bestimmten Geldsumme bestehenden Beschwerdegegenstandes, wenn von ihm die Zulässigkeit der Berufung abhängt; - 2.
eine Äußerung dazu, ob einer Entscheidung der Sache durch den Einzelrichter Gründe entgegenstehen.
(5) Die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze sind auch auf die Berufungsbegründung anzuwenden.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, verlangt von der Beklagten Kostenvorschuss für Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum.
- 2
- Die Wohnungseigentümer erwarben von 1997 bis 2004 von der Beklagten Wohnungen in ehemaligen Gebäuden der amerikanischen Streitkräfte. Zu ihnen gehören die 32 Wohnungseigentümer, die im Berufungsurteil als Kläger aufgeführt sind. Die Beklagte hatte zuvor die Gebäude gekauft, modernisiert und mit zwei weiteren Stockwerken aufgestockt.
- 3
- Die Erwerbsverträge betreffend die Wohnungen im Altgebäudebestand enthielten unter anderem jeweils die Verpflichtung der Beklagten zur Durchführung folgender Leistungen: Wärmeschutzfassade, Wärmedämmung, Kellerdecke , neue Fenster und Rollläden, (teilweise) neue Eingangstüren, neu zu errichtender Balkon, zusätzlich einzubauendes WC, Erneuerung der Dachentwässerung , neue Treppenhaustürelemente, Überarbeitung der Heizungstechnik, Einbau neuer Steigleitungen für Wasser, Modernisierung der Bäder, Innenanstricharbeiten , Wärmeschutzmaßnahmen und Überarbeitung der Böden. Bestandteil der Verträge über die Wohnungen im Aufstockungsbereich der beiden neuen oberen Etagen waren weitergehende Baubeschreibungen mit umfassenden Pflichten zur Neuherstellung.
- 4
- In allen notariellen Erwerbsverträgen war folgende Klausel enthalten:
- 5
- "Die Gewährleistung für Sachmängel hinsichtlich der nicht renovierten Altsubstanz wird gänzlich ausgeschlossen. Der Käufer erwirbt das Objekt insoweit wie es steht und liegt …"
- 6
- Seit 2001 trat in den Wohnungen eine Braunfärbung des Leitungswassers auf.
- 7
- Durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung vom 15. September 2001 wurde die Hausverwaltung beauftragt, ein selbständiges Beweisverfahren gegen die Beklagte durchzuführen. Da sich die Beklagte nach Vorlage des Gutachtens weigerte, die als Ursache der Wasserfärbung erkannten korrodierten Steigleitungen aus verzinktem Stahlrohr im Altbaubestand auszutauschen , und lediglich kulanzhalber eine Phosphatierungsanlage einbauen wollte, fasste die Mehrheit der Eigentümerversammlung am 17. März 2004 folgenden Beschluss:
- 8
- "Die Verwalterin wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigt , im Namen und auf Rechnung der Eigentümergemeinschaft einen Rechtsanwalt zu beauftragen, gerichtlich gegen die V. GmbH wegen der im selbständigen Beweisverfahren … festgestellten Mängel vorzugehen und eine Kostenvorschussklage zu erheben."
- 9
- Der Klageerhebung der "Wohnungseigentümer der Eigentumswohnanlage …, namentlich aufgeführt in der anliegenden Liste …" war eine im Prozess mehrfach aktualisierte Liste aller Wohnungseigentümer beigefügt.
- 10
- Das Landgericht hat der auf Zahlung von 377.000,- € gerichteten Klage stattgegeben, das Berufungsgericht hat das landgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
- 11
- Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
- 12
- 1. Das Berufungsgericht hält die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht für rechtsfähig. Kläger des Rechtsstreits seien die Wohnungseigentümer.
- 13
- 2. Nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 172, 177; Urteil vom 24. Juni 2005 - V ZR 350/03, NJW 2005, 3146) ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein rechtsfähiger Verband sui generis. Ihre Rechtsfähigkeit ist nicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen. Diese Änderung der Rechtsprechung hat der für die Rechtsstreitigkeiten aus Wohnungseigentümergemeinschaften zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs umfassend und überzeugend begründet. Der Senat hat sich ihr angeschlossen (Urteile vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05 und 50/06, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
- 14
- 3. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist als insoweit rechts- und parteifähiger Verband unter den von der Rechtsprechung unter Berücksichtigung der Interessen der Wohnungseigentümer und des Veräußerers bestimmten Voraussetzungen befugt, die Rechte der Erwerber wegen Mängeln an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums geltend zu machen und gerichtlich durchzusetzen. Diese Befugnis leitet sich aus der gesetzlichen Ermächtigung des § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG ab. Sie verleiht der Wohnungseigentümergemeinschaft im Prozess die Stellung eines gesetzlichen Prozessstandschafters. Das hat der Senat in der Sache VII ZR 236/05 ausführlich begründet. Darauf wird Bezug genommen.
- 15
- 4. Die Wohnungseigentümergemeinschaft "R. hat beschlossen, die Ansprüche der Erwerber geltend zu machen. Damit hat sie von ihrer Verwaltungskompetenz Gebrauch gemacht, die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums an sich zu ziehen und diese Ansprüche als Wohnungseigentümergemeinschaft zu verfolgen.
II.
- 16
- 1. Das Berufungsgericht führt aus, den Erwerbern stehe gegen die Beklagte kein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für die Kosten der Beseitigung des Mangels der Trinkwasserfärbung aus § 633 Abs. 3 BGB a.F. oder §§ 634 Nr. 2, 637 Abs. 3 BGB n.F. zu. Dem stehe der in allen Erwerbsverträgen enthaltene Gewährleistungsausschluss für den Altbaubestand entgegen. Dieser sei nicht wegen Verstoßes gegen § 11 Nr. 10 a) AGBG bzw. § 309 Nr. 8 b) aa) BGB n.F. unwirksam, denn bei den Erwerbsverträgen handele es sich nicht um Verträge über die Lieferung einer neu hergestellten Sache. Die von der Beklagten übernommene Herstellungsverpflichtung sei einer Verpflichtung zur Neuherstellung nicht vergleichbar. Um diese Voraussetzungen zu erfüllen, müssten Bauleistungen in ihrer Gesamtheit von ihrem Umfang und ihrer Bedeutung her ein solches Gewicht haben, dass die Erwerber nach ihrem Empfängerhorizont von einer umfassenden Sanierungstätigkeit des Veräußerers hätten ausgehen können, die einer Neuherstellung des Gebäudes gleichkomme. Das sei deshalb nicht der Fall, weil durch die Umbau- und Renovierungsarbeiten nicht in den die Gebäude bautechnisch prägenden Baubestand wie Fundamente, Außenwände und Geschossdecken eingegriffen worden sei und weil die Erwerber durch den deutlichen Hinweis auf den Haftungsausschluss für den nicht betroffenen Altbestand auch keine dahingehende Erwartungshaltung hätten haben können.
- 17
- 2. Das hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen den angenommenen Haftungsausschluss der Beklagten für Mängel der Bausubstanz nicht.
- 18
- a) Beim Erwerb von Altbauten ist Werkvertragsrecht anwendbar, wenn der Erwerb des Grundstücks mit einer Herstellungsverpflichtung verbunden ist. Übernimmt der Veräußerer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags. Ohne Bedeutung ist es, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben (vgl. BGH, Urteil vom 8. März 2007 - VII ZR 130/05, zur Veröffentlichung bestimmt; Urteil vom 6. Oktober 2005 - VII ZR 117/04, BGHZ 164, 225; Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542, 544 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263; Urteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 167 f).
- 19
- Dies gilt auch dann, wenn die vom Veräußerer übernommenen Arbeiten vor Vertragsschluss bereits ausgeführt wurden (BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542, 544 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263). Daran dürfte sich durch die Neuregelung des Schuldrechts für nach dem 1. Januar 2002 abgeschlossene Erwerbsverträge nichts geändert haben; dies kann aber offen bleiben. Eventuelle kaufvertragliche Gewährleistungsansprüche sind nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits. Die Klägerin macht auf der Grundlage der ihr erteilten, ihre Prozessstandschaft begründenden Ermächtigung nur werkvertragliche Vorschussansprüche der Erwerber geltend, soweit diesen solche Ansprüche gemäß der jeweils für sie maßgeblichen Vertragslage zustehen können.
- 20
- b) Nach diesen Grundsätzen haftet die Beklagte für Sachmängel der gesamten Bausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts.
- 21
- Die Beklagte hat sich in den Verträgen mit den Erwerbern aller Wohnungen zu umfangreichen Maßnahmen verpflichtet, die dem gesamten, zuvor als Wohngebäude der amerikanischen Streitkräfte genutzten Objekt einen neuen Charakter gaben. Dazu dienten sowohl umfangreiche Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten im Altbaubestand als vor allem auch die Aufstockung mit zwei Geschossen. Derartige Arbeiten sind sowohl aus der Sicht der Erwerber der Wohnungen in den neuen Obergeschossen als auch der übrigen Erwerber derart umfassend, dass sie nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind und die Anwendung des Werkvertragsrechts auf Mängel der gesamten Bausubstanz rechtfertigen. Das ergibt sich zunächst daraus, dass die beiden oberen Stockwerke vollständig neu errichtet sind. Der Umstand, dass die Obergeschosse auf den Altbau aufsetzen und dessen Substanz und Installationen für die Funktionsfähigkeit der Wohnungen eine Rolle spielen, nimmt diesen Wohnungen nicht den Charakter von Neubauwohnungen. Darüber hinaus ist der Altbaubestand einer umfangreichen Modernisierung unterzogen worden. Zu berücksichtigen ist weiterhin, dass die Baumaßnahmen für das gesamte Gebäude technisch und funktional aufeinander abgestimmt sein müssen. So sind die Maßnahmen zur Aufstockung der Obergeschosse von wesentlicher Bedeutung für das Gesamtbauwerk, z.B. in statischer Hinsicht wie auch für den Schutz durch das neue Dach. Auch sonstige weitere Maßnahmen, wie z.B. der Heizungs- und Sanitärtechnik, können nicht isoliert beurteilt werden. Dem vom Berufungsgericht hervorgehobenen Umstand, dass in den Baubestand der Fundamente, Außenwände und Geschossdecken nicht eingegriffen wurde, kommt keine besondere Bedeutung zu. Das ist häufig auch bei einer so genannten Kernsanierung nicht anders (vgl. dazu BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263; Urteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 167).
- 22
- Ebenso wenig spielt für die Beurteilung der Frage, ob die übernommenen Bauleistungen Neubauarbeiten vergleichbar sind, eine Rolle, ob der Veräußerer der Wohnungen mit der Vertragsgestaltung zum Ausdruck gebracht hat, dass er für die Mängel der unberührt gebliebenen Bausubstanz nicht haften will, wie das Berufungsgericht wohl meint. Eine derartige formularmäßige Beschränkung der Haftung ist gemäß § 11 Nr. 10 a) AGBG nicht möglich (BGH, Urteil vom 7. Mai 1987 - VII ZR 368/85, BGHZ 100, 391, 397 f; Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, aaO). Das gilt auch für Verträge, die nach dem 31. Dezember 2001 geschlossen worden sind, § 309 Nr. 8 b) aa) BGB n.F..
- 23
- c) Das bedeutet nicht, dass der Veräußerer für alle Fehlfunktionen der unberührt gebliebenen Altbausubstanz haftet. Seine Verpflichtung zur Gewährleistung hängt vielmehr davon ab, inwieweit ein Mangel der Werkleistung vorliegt. Dazu ist zu prüfen, welche Beschaffenheit die Parteien vereinbart haben. Bei der Auslegung der Beschaffenheitsvereinbarung ist die berechtigte Erwartung des Erwerbers an die Bauleistung von Bedeutung. Danach kann allein aus dem Umstand, dass alte Rohre in dem Gebäude verblieben, nicht hergeleitet werden, dass deren Korrosion und die Braunfärbung des Wassers der vereinbarten Beschaffenheit entsprechen (vgl. BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, aaO). Das mag bei den Erwerbsverträgen aus 2001 und da- nach, in denen auf die Braunfärbung des Wassers hingewiesen worden sein soll, anders zu beurteilen sein.
III.
- 24
- Das Berufungsurteil ist aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Dieses wird die bisher folgerichtig unterlassenen Feststellungen zu den Voraussetzungen des Vorschussanspruchs nachzuholen haben. Dressler Haß Kniffka Bauner Eick
LG Karlsruhe, Entscheidung vom 26.11.2004 - 4 O 254/04 -
OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 28.07.2005 - 8 U 289/04 -
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger begehrt aus eigenem und aus abgetretenem Recht von der Beklagten Schadensersatz aus Anlaß des Erwerbs eines sanierten Altbaus.Der Kläger und seine Ehefrau erwarben mit notarieller Urkunde vom 9. Februar 1996 von der Beklagten das Wohnungseigentum an einer Doppelhaushälfte. Über die andere Doppelhaushälfte gaben die Zeugen J. und S. mit notarieller Urkunde vom 18. Dezember 1995 ein Erwerbsangebot ab, welches die Beklagte mit notarieller Urkunde vom 3. Januar 1996 annahm. Die Veräußerungsverträge wurden jeweils als Kaufverträge bezeichnet. In Ziffer IV. 1. der Verträge wurde die Gewährleistung für sichtbare und unsichtbare Sachmängel ausgeschlossen. Mit notarieller Urkunde vom 7. November 1997 verkauften die Zeugen J. und S. ihre Doppelhaushälfte an den Kläger und seine Ehefrau. Am 9. November 1999 traten die Zeugen dem Kläger die ihnen aus dem Kaufvertrag mit der Beklagten zustehenden Gewährleistungsansprüche ab. Die Ehefrau des Klägers trat an diesen am 26. Juli 2001 ihre Gewährleistungsansprüche gegen die Beklagte ab. Bei dem Doppelhaus handelt es sich um einen vor 1907 errichteten Altbau. Vor der Veräußerung im Jahr 1996 erneuerte die Beklagte im Haus die Boden- und Wandbeläge, den Außenputz sowie den Anstrich, tauschte die Wasser- und Elektroleitungen aus, baute eine Gasheizung ein, ließ neue Innentreppen und Türen anfertigen sowie einen Teil der Fenster und der Dacheindeckung erneuern. Im Jahr 1997 trat an allen Außenwänden zur Straße hin Feuchtigkeit auf, weil die Horizontalsperre nicht in Ordnung ist. Außerdem entsprechen die Treppen , die von der Beklagten erneuert worden waren, nicht den heutigen technischen Vorschriften hinsichtlich der Auftrittstiefe, der Breite sowie der lichten Höhe über den Stufen. Im Garten befindet sich ca. eine Spatentiefe unter dem Mutterboden eine Betonfläche von 8 x 5,25 m, auf der ein Flüssiggastank steht.
Im Dezember 1999 beantragten der Kläger und seine Ehefrau ein selbständiges Beweisverfahren gegen die Beklagte. Der Kläger hat behauptet, die Beklagte habe den Käufern beider Haushälften zugesichert, daß es sich bei dem Objekt um einen vollständig, bis auf die Grundmauern sanierten Altbau handele. Der Kläger macht Schadensersatz hinsichtlich der Feuchtigkeitsschäden, der Treppe, des Schallschutzes zwischen den Haushälften sowie hinsichtlich der Betonfläche im Garten in Höhe von insgesamt 36.847,47 € geltend. Das Landgericht hat der Klage überwiegend stattgegeben. Im Berufungsverfahren hat die Beklagte u. a. behauptet, der Kläger und seine Ehefrau hätten die von den Zeugen S. und J. erworbene Doppelhaushälfte mit notariellem Vertrag vom 18. April 2001 an Dritte weiterveräußert. Die Erwerber seien am 1. Oktober 2001 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen worden. Das Berufungsgericht hat die Klage hinsichtlich der Schadensersatzansprüche wegen der mangelhaften Horizontalsperre, der Treppen sowie der Schallisolierung abgewiesen und dem Kläger lediglich hinsichtlich der Betonplatte im Garten einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 2.166 € zugesprochen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils, mit der Anschlußrevision wendet sich die Beklagte gegen die Verurteilung zum Schadensersatz hinsichtlich der Betonplatte.
Entscheidungsgründe:
Die Revision des Klägers hat teilweise Erfolg. Sie führt in diesem Umfang zur Aufhebung des Berufungsurteils sowie zur Zurückverweisung der Sache andas Berufungsgericht. Die Anschlußrevision der Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Auf das Schuldverhältnis finden die Gesetze in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung Anwendung (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB). Auf das Verfahren der Berufung und der Revision sind die Vorschriften nach Maßgabe des Gesetzes zur Reform des Zivilprozesses vom 27. Juli 2001 anzuwenden (§ 26 Nr. 5 und 7 EGZPO).
A. Revision des Klägers
I.
Die Revision ist uneingeschränkt zulässig. Das Berufungsg ericht, dessen Entscheidung in BauR 2003, 1911 ff. veröffentlicht ist, hat die Revision im Tenor insgesamt zugelassen. Aus den Entscheidungsgründen ergibt sich nicht mit hinreichender Deutlichkeit, daß die Zulassung der Revision beschränkt werden sollte.II.
1. Das Berufungsgericht nimmt an, die Zahlungsansprüche des Klägers gegen die Beklagte wegen der gerügten Mängel am Haus würden sich weder aus Kauf- noch aus Werkvertragsrecht ergeben. Es könne deshalb dahinstehen , ob auf die Verträge, die die Beklagte mit den Erwerbern der Haushälften geschlossen hat, insgesamt Werkvertragsrecht oder Kaufrecht anzuwenden sei.Die von der Beklagten erneuerten Treppen seien nicht fehlerhaft. Handwerkliche Ausführungsmängel behaupte der Kläger nicht. Die Rüge des Klägers beziehe sich allein darauf, daß die Treppen nicht den aktuellen öffentlichrechtlichen Anforderungen entsprächen. Dies sei kein Fehler der Treppen im Sinne der §§ 459, 633 BGB. Aus der vom Landgericht angenommenen Zusicherung der Beklagten, das Bauvorhaben sei bis auf die Grundmauern saniert, ergebe sich keine Verpflichtung der Beklagten, die aktuellen Bauvorschriften einzuhalten. Den Erwerbern sei klar gewesen, daß es sich um einen Altbau handele, an dem keinerlei Umbauten vorgenommen worden seien. Wenn die Erwerber lediglich von einer Sanierung, Erneuerung, Modernisierung und Renovierung hätten ausgehen können, lasse sich kein Gesichtspunkt feststellen, unter dem die Beklagte zur Einhaltung der aktuellen bautechnischen Anforderungen verpflichtet gewesen wäre. Aus denselben Gründen sei auch hinsichtlich des Schallschutzes der Haustrennwand kein Fehler und kein Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft gegeben. Ebenso wie hinsichtlich der Treppen mache der Kläger nämlich keinen Ausführungsfehler geltend, sondern stütze sich allein darauf, daß eine in den aktuellen Bauvorschriften geforderte Eigenschaft (Schalldämmwert von 53 db) nicht erreicht werde. Schließlich könne der Kläger auch aus dem Umstand, daß die Beklagte es unterlassen habe, die Horizontalsperre zu reparieren, keine Mängelgewährleistung herleiten. Eine ausdrückliche Vereinbarung der Parteien über die Frage der Abdichtung des Hauses gegen Erdfeuchte durch eine Horizontalsperre sei nicht ersichtlich. Aus der vom Landgericht angenommenen Zusicherung der Beklagten lasse sich nicht entnehmen, daß diese zur Erneuerung der Horizontalabdichtung verpflichtet sei. Die Beklagte habe keine neue Bausubstanz geschaffen , sondern lediglich vorhandene Bausubstanz saniert und renoviert. Dies
sei den Erwerbern bekannt gewesen. In einem solchen Fall könne sich der Erwerber aber lediglich darauf einrichten, daß die durchgeführten Arbeiten mangelfrei seien. Der Gewährleistungsanspruch des Klägers sei nicht nach Werk-, sondern nach Kaufvertragsrecht zu beurteilen. Er sei gemäß § 477 BGB verjährt. Zur Frage, ob Kauf- oder Werkvertragsrecht anwendbar sei, sei die Revision zuzulassen. 2. Das hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nur zum Teil stand. Die Beklagte hat den Erwerbern der beiden Doppelhaushälften wegen Mängeln der vertraglich geschuldeten Leistung nach Werkvertragsrecht Gewähr zu leisten (a). Soweit das Berufungsgericht hinsichtlich des Schallschutzes der Haustrennwand sowie der Kellerabdichtung eine Herstellungsverpflichtung der Beklagten verneint hat, hält dies einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand (b). Soweit das Berufungsgericht hinsichtlich der Treppen in den beiden Doppelhaushälften eine Verpflichtung der Beklagten, diese gemäß den zum Zeitpunkt der Abnahme gültigen Regeln der Technik zu erstellen, verneint hat, ist diese Auslegung im Ergebnis nicht zu beanstanden (c).
a) Die Beklagte hat den Erwerbern der beiden Doppelhaushälften wegen Mängeln der vertraglich geschuldeten Leistung nach Werkvertragsrecht Gewähr zu leisten. aa) Beim Erwerb von Altbauten ist Werkvertragsrecht anwendbar, wenn der Erwerb des Grundstücks mit einer Herstellungsverpflichtung verbunden ist. Übernimmt der Veräußerer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die Altbausubstanz nach
den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags (BGH, Urteil vom 7. Mai 1987 - VII ZR 366/85, BGHZ 100, 391, 396 f.; BGH, Urteil vom 21. April 1988 - VII ZR 146/87, BauR 1988, 464, 465 = ZfBR 1988, 218; BGH, Urteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 167 f.). Ohne Bedeutung ist es, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben (BGH, Urteil vom 29. Juni 1981 – VII ZR 259/80, BauR 1981, 571, 572; BGH, Urteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 167). (1) Nach diesen Grundsätzen haftet die Beklagte dem Kläger wegen Mängeln der vertraglich geschuldeten Leistung nach werkvertraglichem Gewährleistungsrecht. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat die Beklagte in den Doppelhaushälften die Boden- und Wandbeläge, den Außenputz sowie den Anstrich erneuert, die Wasser- und Elektroleitungen ausgetauscht , eine Gasheizung eingebaut, neue Innentreppen und Türen anfertigen sowie einen Teil der Fenster und der Dacheindeckung erneuern lassen. Bereits die tatsächlich von der Beklagten durchgeführten Leistungen haben nach ihrem Umfang und ihrer Bedeutung ein solches Gewicht, daß die Erwerber nach ihrem Empfängerhorizont von einer umfassenden Sanierungstätigkeit der Beklagten ausgehen konnten, die einer Neuherstellung der Gebäude gleichkommt. Ob der Geschäftsführer der Beklagten den Erwerbern gegenüber erklärt hat, die zu veräußernden Objekte seien bis auf die Grundmauern saniert worden, ist für die Frage, ob Werkvertragsrecht Anwendung findet, ohne Bedeutung. Auf diese Erklärung kommt es bei der Beurteilung des Umfangs der geschuldeten Sanierungsarbeiten an (vgl. unten b und c). (2) Daß die von der Beklagten versprochenen Sanierungsarbeiten zum Zeitpunkt des Abschlusses der Veräußerungsverträge bereits fertig gestellt waren , steht der Anwendung von Werkvertragsrecht nicht entgegen.
Auf den Erwerb einer neu errichteten Wohnung ist auch dann Werkvertragsrecht anzuwenden, wenn die Bauleistungen bei Vertragsschluß bereits abgeschlossen sind (ständige Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 29. Juni 1981 – VII ZR 259/80, BauR 1981, 571, 572; BGH, Urteil vom 6. Mai 1982 – VII ZR 74/81, BauR 1982, 493, 494 = ZfBR 1982, 152; BGH, Urteil vom 21. Februar 1985 – VII ZR 72/84, BauR 1985, 314, 315 = ZfBR 1985, 132). Die hierfür maßgeblichen Gründe gelten entgegen der vom OLG Hamburg (BauR 1997, 835, 836) vertretenen Auffassung in gleichem Maße auch für die Veräußerung eines sanierten Altbaus. Sowohl in dem einen wie in dem anderen Fall ist allein entscheidend , ob sich aus Inhalt, Zweck und wirtschaftlicher Bedeutung des Vertrages sowie aus der Interessenlage der Parteien die Verpflichtung des Veräußerers zur mangelfreien Erstellung des Bauwerks ergibt. Ist dies zu bejahen, knüpft daran die Sachmängelhaftung nach Werkvertragsrecht an. bb) Der Umstand, daß die Erklärung der Beklagten und der Umfang der Sanierungsarbeiten, die Gegenstand des Vertrages geworden sind, nicht mit beurkundet worden sind, begründet erhebliche Zweifel an der Formwirksamkeit der Verträge. Diese Frage kann dahinstehen, weil eine etwaige Formunwirksamkeit jedenfalls infolge der vom Berufungsgericht festgestellten Eintragung der Erwerber ins Grundbuch nach erfolgter Auflassung geheilt wäre.
b) Soweit das Berufungsgericht hinsichtlich des Schallschutzes der Haustrennwand sowie der Kellerabdichtung eine Herstellungsverpflichtung der Beklagten verneint hat, hält dies einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. aa) Nicht zu beanstanden ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts. In welchem Umfang sich der Veräußerer eines sanierten Altbaus zu Herstellungsleistungen verpflichtet hat, ist nach dem Zusammenhang der
einzelnen Vertragsbestimmungen sowie der gesamten Umstände zu beurteilen, die zum Vertragsschluß geführt haben (BGH, Urteil vom 7. Mai 1987 - VII ZR 366/85, BGHZ 100, 391, 399). Maßgeblich ist hierbei, wie der Erwerber das Angebot des Veräußerers nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen mußte, §§ 133, 157 BGB. bb) Soweit das Berufungsgericht jedoch annimmt, aus den notariellen Verträgen sowie der Erklärung der Beklagten vor Vertragsschluß lasse sich eine Verpflichtung der Beklagten zur Reparatur der Horizontalsperre sowie zur Herstellung eines Schallschutzes der Haustrennwand nicht entnehmen, beruht dies auf einer fehlerhaften Auslegung der hiernach relevanten Gesamtumstände. (1) Die Auslegung einer einzelvertraglichen Regelung ist in der Revisionsinstanz daraufhin überprüfbar, ob gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (BGH, Urteil vom 15. Dezember 1994 – VII ZR 140/93, BauR 1995, 237, 238 = ZfBR 1995, 129). Dieser Prüfung halten die Ausführungen des Berufungsgerichts nicht stand. Das Berufungsgericht begründet seine Auffassung im wesentlichen damit , den Erwerbern sei bekannt gewesen, daß die Beklagte an den als mangelhaft gerügten Gewerken keine Arbeiten vorgenommen habe. Dann aber sei nicht ersichtlich, warum diese davon hätten ausgehen können, daß die fraglichen Bauwerke dem Stand der heutigen Technik entsprechen würden. (2) Bei dieser Begründung berücksichtigt das Berufungsgericht nicht hinreichend die berechtigten Erwartungen, die ein Erwerber an einen Altbau stellen darf, der nach den vertraglichen Vereinbarungen bis auf die Grundmauern saniert worden sein soll.
Verspricht der Veräußerer eines Altbauobjekts eine so weitgehende und umfassende Sanierung, darf der Erwerber dies grundsätzlich dahin verstehen, daß der Veräußerer zu diesem Zweck im Rahmen des technisch Möglichen die Maßnahmen angewandt hat, die erforderlich sind, um den Stand der anerkannten Regeln der Technik zu gewährleisten. Etwas anderes kann sich ergeben, wenn die berechtigte Erwartung des Erwerbers unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsumstände, insbesondere des konkreten Vertragsgegenstands und der jeweiligen Gegebenheiten des Bauwerks, darauf nicht gerichtet ist. (3) Unter der Voraussetzung, daß die Beklagte die Erklärung abgegeben hat, die Doppelhaushälften seien bis auf die Grundmauern saniert worden, sind die Verträge vom 18. Dezember 1995 und 9. Februar 1996 dahin auszulegen, daß die Beklagte verpflichtet ist, die Kellerabdichtung sowie die Schalldämmung zwischen den Trennwänden dem Stand der anerkannten Regeln der Technik anzupassen. (a) Es entspricht dem Stand der anerkannten Regeln der Technik, daß der Keller des Vertragsobjekts gegen Feuchtigkeit geschützt ist. Dazu, ob und auf welche Weise der Feuchtigkeitsschutz des Kellers im Rahmen des technisch Möglichen herzustellen ist, hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. Aus den bisher festgestellten Umständen ergibt sich eine Einschränkung der Herstellungsverpflichtung nicht. Eine solche resultiert insbesondere nicht daraus, daß die Erwerber gesehen haben, daß im Keller bisher keine Maßnahmen zum Feuchtigkeitsschutz ergriffen worden sind. Allein aus der Besichtigung erschloß sich ihnen nicht, ob ein ausreichender Feuchtigkeitsschutz vorhanden ist. (b) Dazu, ob die von dem Kläger als mangelhaft gerügte Schallisolierung der Haustrennwand nicht dem Stand der anerkannten Regeln der Technik ent-
sprach, hat das Berufungsgericht keine Feststellung getroffen. Für das Revisionsverfahren ist die entsprechende Behauptung des Klägers zugrunde zu legen. Die gebotene Zurückverweisung gibt dem Berufungsgericht Gelegenheit, auch insoweit die erforderlichen Feststellungen zu treffen. Dabei wird es zu beachten haben, daß öffentliche Bau- und DIN-Vorschriften den Stand der anerkannten Regeln der Technik wiedergeben oder hinter diesen zurückbleiben können (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 1995 – VII ZR 131/93, BauR 1995, 230, 231 = ZfBR 1995, 132, 133). Auch dazu, ob und auf welche Weise der Schallschutz im Rahmen des technisch Möglichen herzustellen ist, hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. Aus den bisher festgestellten Umständen ergibt sich nach den oben dargelegten Rechtsgrundsätzen keine Einschränkung der Herstellungsverpflichtung.
c) Soweit das Berufungsgericht hinsichtlich der Treppen in den beiden Doppelhaushälften eine Verpflichtung der Beklagten, diese gemäß den anerkannten Regeln der Technik zu erstellen, verneint hat, ist diese Auslegung im Ergebnis nicht zu beanstanden. Nach dem eigenen Vorbringen des Klägers wäre die von ihm begehrte Veränderung der Treppen nur dadurch zu realisieren, daß sowohl im Bereich des Treppenhauses wie auch im Flurbereich des Obergeschosses zusätzlicher Raum in Anspruch genommen wird. Angesichts dieses mit den Sanierungsarbeiten verbundenen erheblichen Eingriffs in die Altbausubstanz konnten die Erwerber die vertragliche Vereinbarung nicht dahin verstehen, daß den anerkannten Regeln der Technik entsprechende Treppen geschuldet sind. Solche hätten die vereinbarte Funktion nicht erfüllen können.
IV.
Die Entscheidung ist hinsichtlich der Ansprüche des Klägers wegen der Kellerabdichtung und der Schallschutzdämmung auch nicht aus anderen Gründen richtig, § 561 ZPO. 1. Die Gewährleistungsansprüche des Klägers sind nicht verjährt. Auf die von der Beklagten geschuldeten Leistungen ist werkvertragliches Gewährleistungsrecht anzuwenden. Die danach maßgebliche fünfjährige Gewährleistungsfrist endete frühestens im Januar 2001. Sie ist durch die Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens durch den Kläger im Dezember 1999 unterbrochen worden. 2. Ob der in Ziffer IV. 1. der notariellen Verträge vom 6. Februar 1996 und 18. Dezember 1995 enthaltene Gewährleistungsausschluß den Ansprüchen des Klägers entgegensteht, kann nicht abschließend beurteilt werden. Feststellungen dazu, ob es sich bei diesen Regelungen um allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 1 AGBG oder aber um eine Individualvereinbarung handelt, hat das Berufungsgericht nicht getroffen.a) Sollten die Klauseln der Inhaltskontrolle des AGBG unterworfen sein, sind diese nach § 11 Nr. 10 a AGBG unwirksam. aa) Ein Umbau oder die Modernisierung von Altbauten kann als "Neuherstellung“ von Sachen und Leistungen im Sinne von § 11 Nr. 10 AGBG anzusehen sein (BGH, Urteil vom 07. Mai 1987 – VII ZR 366/85, BGHZ 100, 391, 399). Dies ist hinsichtlich der von der Beklagten veräußerten Doppelhaushälften der Fall.
bb) Das Berufungsgericht wird nach der gebotenen Zurückverweisung prüfen müssen, ob es sich bei Ziffer IV. 1. der notariellen Verträge um allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 1 AGBG handelt.
b) Sollte die in den notariellen Verträgen enthaltene Klausel dagegen als Individualvereinbarung im einzelnen ausgehandelt worden sein, hat das Berufungsgericht zu beachten, daß nach ständiger Rechtsprechung des Senats ein formelhafter Ausschluß der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter oder so zu behandelnder Eigentumswohnungen und Häuser auch in einem notariellen Individualvertrag gemäß § 242 BGB unwirksam ist, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist (BGH, Urteil vom 29. Juni 1989 – VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 168 f.; BGH, Urteil vom 15. März 1990 – VII ZR 311/88, BauR 1990, 466, 467 = ZfBR 1990, 276, 277). Der Gewährleistungsausschluß, der in Ziffer IV. 1. der notariellen Verträge enthalten ist, ist eine formelhafte Klausel im Sinne der Senatsrechtsprechung. 3. Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob die vom Kläger gerügten Mängel das Gemeinschaftseigentum betreffen. Das kann dahinstehen. Auch in einem solchen Fall wäre der Kläger berechtigt, den kleinen Schadenseratzanspruch mit Zahlung an sich geltend zu machen. Eines Beschlusses der Erwerbergemeinschaft zur Entscheidung darüber, ob statt Nachbesserung Minderung oder Schadensersatz geltend gemacht wird, hätte es nicht bedurft.
a) Grundsätzlich kann Minderung sowie der nach den Mängelbeseitigungskosten berechnete Schadensersatzanspruch wegen eines behebbaren Mangels am Gemeinschaftseigentum nur gemeinschaftlich mit dem Antrag auf Zahlung an die Gemeinschaft durchgesetzt werden (BGH, Urteil vom 6. Juni
1991 – VII ZR 372/89, BGHZ 114, 383, 387; BGH, Urteil vom 07. Juni 2001 - VII ZR 420/00, BGHZ 148, 85, 88). Jedoch kann ein Erwerber den Schadensersatz an sich verlangen, wenn er von der Erwerbergemeinschaft dazu ermächtigt wird (BGH, Urteil vom 28. Oktober 1999 – VII ZR 284/98, BauR 2000, 285 = ZfBR 2000, 117, 118). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Der Kläger und seine Ehefrau waren zu dem Zeitpunkt, als der Kläger die Klage anhängig gemacht hat, alleinige Mitglieder der Erwerbergemeinschaft. Die Zeugen S. und J. hatten ihre Gewährleistungsansprüche aus dem Vertragsverhältnis mit der Beklagten an den Kläger abgetreten. Bei dieser Sachlage liegt in der Abtretungserklärung der Ehefrau des Klägers vom 26. Juli 2001 die konkludente Ermächtigung an den Kläger, den nach den Mängelbeseitigungskosten berechneten Schadensersatz mit Zahlung an sich klageweise geltend zu machen.
b) Dazu, ob der Kläger und seine Ehefrau die von den Zeugen J. und S. erworbene Doppelhaushälfte zwischenzeitlich weiterveräußert haben und die Erwerber unter dem 1. Oktober 2001 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen worden sind, wie die Beklagte im Berufungsverfahren behauptet hat, hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. Diese Frage kann dahinstehen. Auch bei einer derartigen Sachlage hätte der Kläger nicht die Berechtigung verloren, seinen Anspruch durchzusetzen. aa) Ist ein Erwerber von der Gemeinschaft ermächtigt worden, den nach Mängelbeseitigungskosten berechneten Schadensersatz wegen behebbarer Mängel am Gemeinschaftseigentum an sich zu verlangen, verliert er seine Befugnis , den Anspruch an sich durchzusetzen, nicht infolge des bloßen Umstands , daß zeitlich nachfolgend in der Gemeinschaft ein Wechsel eingetreten ist. Der neue Erwerber übernimmt bei seinem Eintritt in die Erwerbergemein-
schaft von seinem Veräußerer dessen gemeinschaftsrechtliche Stellung. Demgemäß wäre der neue Erwerber an die dem Kläger erteilte Ermächtigung gebunden. Die Frage, ob die Erwerbergemeinschaft nach Klageerhebung mit Mehrheitsbeschluß ein anderes Ziel verfolgen kann und welche Auswirkung ein solcher Beschluß auf die Berechtigung des Klägers gehabt hätte, seinen Anspruch durchzusetzen, braucht der Senat nicht zu entscheiden. Eine derartige nachträgliche Beschlussfassung behauptet die Beklagte nicht. bb) Im Ergebnis nichts anderes gilt hinsichtlich etwaiger Mängel am Sondereigentum. Der einzelne Erwerber kann den Schadensersatz nach 635 BGB wegen behebbarer Mängel am Sondereigentum ohne Auswirkung auf das Gemeinschaftseigentum nach den Mängelbeseitigungskosten geltend machen. Dieser Schadensersatzanspruch besteht auch dann fort, wenn der Besteller oder der Gläubiger des Mängelgewährleistungsanspruchs das Werk veräußert (ständige Rechtsprechung: zuletzt BGH, Urteil vom 22. Juli 2004 – VII ZR 275/03, BauR 2004, 1617). 4. Die Auslegung der Abtretungserklärung der Zeugen J. und S. vom 9. November 1999 durch das Berufungsgericht dahingehend, daß die Zeugen die sich aus dem Kaufangebot vom 18. Dezember 1995 und dessen Annahmeerklärung der Beklagten vom 03. Januar 1996 ergebenden Gewährleistungsansprüche abtreten wollten, ist möglich und in revisionsrechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden. Gleiches gilt für die Auslegung der Abtretungserklärung der Ehefrau des Klägers vom 26. Juli 2001 durch das Berufungsgericht, wonach sich aus dieser mit hinreichender Bestimmtheit ergebe, daß alle Ansprüche der Ehefrau aus dem Vertrag mit der Beklagten von der Abtretung erfaßt sein sollen.
V.
Das Berufungsurteil war daher aufzuheben und die Sache zur neuen Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, soweit das Berufungsgericht hinsichtlich der Feuchtigkeitsschäden und des Schallschutzes rechtsfehlerhaft zu Lasten des Klägers entschieden hat.B) Anschlußrevision der Beklagten
I.
Das Berufungsgericht führt aus, dem Kläger stehe gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch wegen der Betonfläche im Garten gemäß § 463 BGB zu. Der Kläger sei aktivlegitimiert. Der Abtretungserklärung der Zeugen J. und S. sei mit hinreichender Bestimmtheit zu entnehmen, daß diese die ihnen gegenüber der Beklagten zustehenden Gewährleistungsansprüche aus den Vertragsurkunden vom 18. Dezember 1995 / 03. Januar 1996 abgetreten haben. Diese Abtretung sei auch nicht deshalb unwirksam, weil die abzutretenden Ansprüche durch die Veräußerung der Eigentumswohnung an den Kläger und dessen Ehefrau untergegangen wären. Schließlich sei auch die Abtretung der Gewährleistungsansprüche durch die Ehefrau des Klägers hinreichend bestimmt.II.
Das hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. Die Anschlußrevision ist unbegründet.1. Die Annahme des Berufungsgerichts, auf die Betonfläche im Garten sei kaufvertragliches Mängelgewährleistungsrecht anzuwenden, ist rechtsfehlerhaft. Ist wie hier auf den Erwerb eines sanierten Altbaus Werkvertragsrecht anzuwenden, weil der Erwerb des Grundstücks mit einer umfassenden Herstellungsverpflichtung verbunden ist, so richtet sich die Gewährleistung für auf dem Grundstück befindliche Anlagen, die zwar nicht unmittelbar dem Gebäude zuzuordnen sind, jedoch dessen Funktion dienen, ebenfalls nach Werkvertragsrecht. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts steht auf der Betonplatte ein Flüssiggastank. Dieser ist für die Versorgung der Heizung des Gebäudes erforderlich. Damit trägt auch die Betonfläche, die dem Flüssiggastank als Stellfläche dient, zur Gesamtfunktion des Gebäudes bei. 2. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sind die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch nach § 635 BGB gegeben.
a) Das Landgericht hat festgestellt, daß eine Fristsetzung des Klägers nach § 634 Abs. 2 BGB entbehrlich gewesen sei, weil die Beklagte die Mängelbeseitigung verweigert habe. Auf diese Feststellung hat das Berufungsgericht Bezug genommen. Auf ein fehlendes Verschulden kann sich die Beklagte nicht berufen, nachdem das Berufungsgericht festgestellt hat, daß sie das Vorhandensein der Betonplatte gegenüber den Erwerbern arglistig verschwiegen hat.
b) Der Anspruch aus § 635 BGB ist nicht infolge der Veräußerung der Doppelhaushälfte an den Kläger und dessen Ehefrau untergegangen. Der Schadensersatzanspruch aus § 635 BGB besteht auch dann in Höhe der zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten fort, wenn der Besteller das Werk
veräußert (ständige Rechtsprechung: zuletzt BGH, Urteil vom 22. Juli 2004 - VII ZR 275/03, BauR 2004, 1617, m. w. N.). Dressler Thode Kuffer Kniffka Bauner
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, verlangt von der Beklagten Kostenvorschuss für Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum.
- 2
- Die Wohnungseigentümer erwarben von 1997 bis 2004 von der Beklagten Wohnungen in ehemaligen Gebäuden der amerikanischen Streitkräfte. Zu ihnen gehören die 32 Wohnungseigentümer, die im Berufungsurteil als Kläger aufgeführt sind. Die Beklagte hatte zuvor die Gebäude gekauft, modernisiert und mit zwei weiteren Stockwerken aufgestockt.
- 3
- Die Erwerbsverträge betreffend die Wohnungen im Altgebäudebestand enthielten unter anderem jeweils die Verpflichtung der Beklagten zur Durchführung folgender Leistungen: Wärmeschutzfassade, Wärmedämmung, Kellerdecke , neue Fenster und Rollläden, (teilweise) neue Eingangstüren, neu zu errichtender Balkon, zusätzlich einzubauendes WC, Erneuerung der Dachentwässerung , neue Treppenhaustürelemente, Überarbeitung der Heizungstechnik, Einbau neuer Steigleitungen für Wasser, Modernisierung der Bäder, Innenanstricharbeiten , Wärmeschutzmaßnahmen und Überarbeitung der Böden. Bestandteil der Verträge über die Wohnungen im Aufstockungsbereich der beiden neuen oberen Etagen waren weitergehende Baubeschreibungen mit umfassenden Pflichten zur Neuherstellung.
- 4
- In allen notariellen Erwerbsverträgen war folgende Klausel enthalten:
- 5
- "Die Gewährleistung für Sachmängel hinsichtlich der nicht renovierten Altsubstanz wird gänzlich ausgeschlossen. Der Käufer erwirbt das Objekt insoweit wie es steht und liegt …"
- 6
- Seit 2001 trat in den Wohnungen eine Braunfärbung des Leitungswassers auf.
- 7
- Durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung vom 15. September 2001 wurde die Hausverwaltung beauftragt, ein selbständiges Beweisverfahren gegen die Beklagte durchzuführen. Da sich die Beklagte nach Vorlage des Gutachtens weigerte, die als Ursache der Wasserfärbung erkannten korrodierten Steigleitungen aus verzinktem Stahlrohr im Altbaubestand auszutauschen , und lediglich kulanzhalber eine Phosphatierungsanlage einbauen wollte, fasste die Mehrheit der Eigentümerversammlung am 17. März 2004 folgenden Beschluss:
- 8
- "Die Verwalterin wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigt , im Namen und auf Rechnung der Eigentümergemeinschaft einen Rechtsanwalt zu beauftragen, gerichtlich gegen die V. GmbH wegen der im selbständigen Beweisverfahren … festgestellten Mängel vorzugehen und eine Kostenvorschussklage zu erheben."
- 9
- Der Klageerhebung der "Wohnungseigentümer der Eigentumswohnanlage …, namentlich aufgeführt in der anliegenden Liste …" war eine im Prozess mehrfach aktualisierte Liste aller Wohnungseigentümer beigefügt.
- 10
- Das Landgericht hat der auf Zahlung von 377.000,- € gerichteten Klage stattgegeben, das Berufungsgericht hat das landgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
- 11
- Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
- 12
- 1. Das Berufungsgericht hält die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht für rechtsfähig. Kläger des Rechtsstreits seien die Wohnungseigentümer.
- 13
- 2. Nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 172, 177; Urteil vom 24. Juni 2005 - V ZR 350/03, NJW 2005, 3146) ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein rechtsfähiger Verband sui generis. Ihre Rechtsfähigkeit ist nicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen. Diese Änderung der Rechtsprechung hat der für die Rechtsstreitigkeiten aus Wohnungseigentümergemeinschaften zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs umfassend und überzeugend begründet. Der Senat hat sich ihr angeschlossen (Urteile vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05 und 50/06, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
- 14
- 3. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist als insoweit rechts- und parteifähiger Verband unter den von der Rechtsprechung unter Berücksichtigung der Interessen der Wohnungseigentümer und des Veräußerers bestimmten Voraussetzungen befugt, die Rechte der Erwerber wegen Mängeln an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums geltend zu machen und gerichtlich durchzusetzen. Diese Befugnis leitet sich aus der gesetzlichen Ermächtigung des § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG ab. Sie verleiht der Wohnungseigentümergemeinschaft im Prozess die Stellung eines gesetzlichen Prozessstandschafters. Das hat der Senat in der Sache VII ZR 236/05 ausführlich begründet. Darauf wird Bezug genommen.
- 15
- 4. Die Wohnungseigentümergemeinschaft "R. hat beschlossen, die Ansprüche der Erwerber geltend zu machen. Damit hat sie von ihrer Verwaltungskompetenz Gebrauch gemacht, die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums an sich zu ziehen und diese Ansprüche als Wohnungseigentümergemeinschaft zu verfolgen.
II.
- 16
- 1. Das Berufungsgericht führt aus, den Erwerbern stehe gegen die Beklagte kein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für die Kosten der Beseitigung des Mangels der Trinkwasserfärbung aus § 633 Abs. 3 BGB a.F. oder §§ 634 Nr. 2, 637 Abs. 3 BGB n.F. zu. Dem stehe der in allen Erwerbsverträgen enthaltene Gewährleistungsausschluss für den Altbaubestand entgegen. Dieser sei nicht wegen Verstoßes gegen § 11 Nr. 10 a) AGBG bzw. § 309 Nr. 8 b) aa) BGB n.F. unwirksam, denn bei den Erwerbsverträgen handele es sich nicht um Verträge über die Lieferung einer neu hergestellten Sache. Die von der Beklagten übernommene Herstellungsverpflichtung sei einer Verpflichtung zur Neuherstellung nicht vergleichbar. Um diese Voraussetzungen zu erfüllen, müssten Bauleistungen in ihrer Gesamtheit von ihrem Umfang und ihrer Bedeutung her ein solches Gewicht haben, dass die Erwerber nach ihrem Empfängerhorizont von einer umfassenden Sanierungstätigkeit des Veräußerers hätten ausgehen können, die einer Neuherstellung des Gebäudes gleichkomme. Das sei deshalb nicht der Fall, weil durch die Umbau- und Renovierungsarbeiten nicht in den die Gebäude bautechnisch prägenden Baubestand wie Fundamente, Außenwände und Geschossdecken eingegriffen worden sei und weil die Erwerber durch den deutlichen Hinweis auf den Haftungsausschluss für den nicht betroffenen Altbestand auch keine dahingehende Erwartungshaltung hätten haben können.
- 17
- 2. Das hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen den angenommenen Haftungsausschluss der Beklagten für Mängel der Bausubstanz nicht.
- 18
- a) Beim Erwerb von Altbauten ist Werkvertragsrecht anwendbar, wenn der Erwerb des Grundstücks mit einer Herstellungsverpflichtung verbunden ist. Übernimmt der Veräußerer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags. Ohne Bedeutung ist es, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben (vgl. BGH, Urteil vom 8. März 2007 - VII ZR 130/05, zur Veröffentlichung bestimmt; Urteil vom 6. Oktober 2005 - VII ZR 117/04, BGHZ 164, 225; Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542, 544 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263; Urteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 167 f).
- 19
- Dies gilt auch dann, wenn die vom Veräußerer übernommenen Arbeiten vor Vertragsschluss bereits ausgeführt wurden (BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542, 544 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263). Daran dürfte sich durch die Neuregelung des Schuldrechts für nach dem 1. Januar 2002 abgeschlossene Erwerbsverträge nichts geändert haben; dies kann aber offen bleiben. Eventuelle kaufvertragliche Gewährleistungsansprüche sind nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits. Die Klägerin macht auf der Grundlage der ihr erteilten, ihre Prozessstandschaft begründenden Ermächtigung nur werkvertragliche Vorschussansprüche der Erwerber geltend, soweit diesen solche Ansprüche gemäß der jeweils für sie maßgeblichen Vertragslage zustehen können.
- 20
- b) Nach diesen Grundsätzen haftet die Beklagte für Sachmängel der gesamten Bausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts.
- 21
- Die Beklagte hat sich in den Verträgen mit den Erwerbern aller Wohnungen zu umfangreichen Maßnahmen verpflichtet, die dem gesamten, zuvor als Wohngebäude der amerikanischen Streitkräfte genutzten Objekt einen neuen Charakter gaben. Dazu dienten sowohl umfangreiche Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten im Altbaubestand als vor allem auch die Aufstockung mit zwei Geschossen. Derartige Arbeiten sind sowohl aus der Sicht der Erwerber der Wohnungen in den neuen Obergeschossen als auch der übrigen Erwerber derart umfassend, dass sie nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind und die Anwendung des Werkvertragsrechts auf Mängel der gesamten Bausubstanz rechtfertigen. Das ergibt sich zunächst daraus, dass die beiden oberen Stockwerke vollständig neu errichtet sind. Der Umstand, dass die Obergeschosse auf den Altbau aufsetzen und dessen Substanz und Installationen für die Funktionsfähigkeit der Wohnungen eine Rolle spielen, nimmt diesen Wohnungen nicht den Charakter von Neubauwohnungen. Darüber hinaus ist der Altbaubestand einer umfangreichen Modernisierung unterzogen worden. Zu berücksichtigen ist weiterhin, dass die Baumaßnahmen für das gesamte Gebäude technisch und funktional aufeinander abgestimmt sein müssen. So sind die Maßnahmen zur Aufstockung der Obergeschosse von wesentlicher Bedeutung für das Gesamtbauwerk, z.B. in statischer Hinsicht wie auch für den Schutz durch das neue Dach. Auch sonstige weitere Maßnahmen, wie z.B. der Heizungs- und Sanitärtechnik, können nicht isoliert beurteilt werden. Dem vom Berufungsgericht hervorgehobenen Umstand, dass in den Baubestand der Fundamente, Außenwände und Geschossdecken nicht eingegriffen wurde, kommt keine besondere Bedeutung zu. Das ist häufig auch bei einer so genannten Kernsanierung nicht anders (vgl. dazu BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263; Urteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 167).
- 22
- Ebenso wenig spielt für die Beurteilung der Frage, ob die übernommenen Bauleistungen Neubauarbeiten vergleichbar sind, eine Rolle, ob der Veräußerer der Wohnungen mit der Vertragsgestaltung zum Ausdruck gebracht hat, dass er für die Mängel der unberührt gebliebenen Bausubstanz nicht haften will, wie das Berufungsgericht wohl meint. Eine derartige formularmäßige Beschränkung der Haftung ist gemäß § 11 Nr. 10 a) AGBG nicht möglich (BGH, Urteil vom 7. Mai 1987 - VII ZR 368/85, BGHZ 100, 391, 397 f; Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, aaO). Das gilt auch für Verträge, die nach dem 31. Dezember 2001 geschlossen worden sind, § 309 Nr. 8 b) aa) BGB n.F..
- 23
- c) Das bedeutet nicht, dass der Veräußerer für alle Fehlfunktionen der unberührt gebliebenen Altbausubstanz haftet. Seine Verpflichtung zur Gewährleistung hängt vielmehr davon ab, inwieweit ein Mangel der Werkleistung vorliegt. Dazu ist zu prüfen, welche Beschaffenheit die Parteien vereinbart haben. Bei der Auslegung der Beschaffenheitsvereinbarung ist die berechtigte Erwartung des Erwerbers an die Bauleistung von Bedeutung. Danach kann allein aus dem Umstand, dass alte Rohre in dem Gebäude verblieben, nicht hergeleitet werden, dass deren Korrosion und die Braunfärbung des Wassers der vereinbarten Beschaffenheit entsprechen (vgl. BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, aaO). Das mag bei den Erwerbsverträgen aus 2001 und da- nach, in denen auf die Braunfärbung des Wassers hingewiesen worden sein soll, anders zu beurteilen sein.
III.
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- Das Berufungsurteil ist aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Dieses wird die bisher folgerichtig unterlassenen Feststellungen zu den Voraussetzungen des Vorschussanspruchs nachzuholen haben. Dressler Haß Kniffka Bauner Eick
LG Karlsruhe, Entscheidung vom 26.11.2004 - 4 O 254/04 -
OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 28.07.2005 - 8 U 289/04 -
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.