Oberlandesgericht Hamm Urteil, 10. Apr. 2014 - 10 U 112/13
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das am 10.10.2013 verkündete Teilurteil des Amtsgerichts – Landwirtschaftsgericht – Steinfurt teilweise abgeändert.
Der Widerklageantrag zu 1) wird insgesamt abgewiesen.
Die Berufung des Beklagten gegen das vorgenannte Teilurteil wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte darf die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn der Kläger nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
1
G r ü n d e:
2I.
3Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 48 a LwVG, 313 a I, 540 II ZPO abgesehen.
4II.
51. Die zulässige Berufung des Klägers und Widerbeklagten gegen das am 10.10.2013 verkündete Teilurteil des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Steinfurt hat Erfolg und führt zur vollständigen Abweisung der erhobenen Widerklage zu 1).
6Die Berufung des Beklagten und Widerklägers gegen das ergangene Teilurteil mit dem Ziel einer weitergehenden Verurteilung zur Herausgabe des streitbefangenen Pachtlandes ist unbegründet.
72. Dem mit den Berufungsanträgen des Senatstermins vom 10.04.2014 präzisierten Widerklagebegehren des Beklagten auf Herausgabe der von dem Kläger gepachteten Landwirtschaftsflächen aus der G 36, Flurstücke X und X sowie Flur X, Flurstücke X und X zum 31.12.2013 ist insgesamt nicht zu entsprechen.
8Der Pächter eines Landpachtvertrages ist gemäß § 596 I BGBerst nach Beendigung des Pachtverhältnisses zur Rückgabe im Zustand vertragsgemäßer Bewirtschaftung verpflichtet. Vorliegend ist der Kläger jedoch aufgrund der vertraglichen Abreden vom März 2002 befugt, das streitgegenständliche Pachtland ungeachtet der von dem Beklagten zum Jahresende 2013 ausgesprochenen Kündigung vom 30.12.2012 (Bl. 85 f. d.A.) bis zum Jahresende 2014 als Landpächter zu bewirtschaften.
9Insoweit ist zwischen den Parteien unstreitig, dass der Beklagte mit dem Kläger Anfang 2002 übereingekommen war, ihm ab dem Pachtjahr 2002 die mit den Berufungsanträgen präzisierten Landwirtschaftsflächen zur Gesamtgröße von 16,65 ha zu einem jährlichen Preis von 615 € je Hektar pachtweise zu überlassen, wobei als Pachtjahr das Kalenderjahr und eine Laufzeit bis Ende 2011 vereinbart war.
10Aufgrund dieser Pachtabrede, die zwischen den Parteien ein Landpachtverhältnis i.S.d. §§ 585 ff. BGB begründete, ist der Kläger nach wie vor zur Verweigerung der Herausgabe an den Beklagten berechtigt:
11Weder ist die ursprünglich ins Auge gefasste Befristung der Pacht bis zum 31.12.2011 wirksam geworden, noch ist für die Zeit vor dem Jahresende 2014 wirksam gekündigt worden.
12Soweit § 594 S. 1 BGB bestimmt, dass ein Landpachtverhältnis mit Ablauf der Zeit endet, für die es eingegangen ist, kann sich der Beklagte - auch mit Blick auf die schriftlichen Fixierungen im „Zupachtvertrag“ vom März 2002 (Bl. 5 ff. d.A.) - nicht auf das dort unter § 2 vermerkte Pachtzeitende (zum 31.12.2011) und auf die dem zugrundeliegenden Abreden berufen. Denn Landpachtverträge, die für längere Zeit als zwei Jahre nicht in schriftlicher Form geschlossen werden, gelten gemäß § 585 a BGB alsfür unbestimmte Zeit geschlossen und müssen zu ihrer Beendigung fristwahrend gekündigt werden. Vorliegend ist die Pachtabrede der Parteien indes - wie nachfolgend unter Ziffer 3. ausgeführt - insgesamt nicht in der gesetzlichen Schriftform (§ 126 BGB) verfasst worden, so dass einunbefristetes Landpachtverhältnis zustande gekommen ist (§ 585 a BGB).
13Für dieses (auf unbestimmte Zeit laufende) Landpachtverhältnis der Parteien gilt gemäß § 594 a I BGB, dass jeder Vertragsteil spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahresfür das Ende des nächsten Pachtjahres kündigen kann. Die dem Kläger am 06.11.2012 zugestellte Kündigung vom 30.10.2012 konnte mithin die Landpacht erst zum Jahresende 2014 - und nicht schon zum 31.12.2013 - beenden.
143. Die Parteien haben ihre Abreden vom März 2002 bzgl. der pachtweisen Überlassung der Landwirtschaftsflächen aus der G 36, Flurstücke X und X und Flur X, Flurstücke X und X an den Kläger nicht gemäß §§ 585 a, 126 BGBin schriftlicher Form geschlossen.
15Dabei kann es für die Entscheidung des Berufungsverfahrens letztlich dahin stehen, ob die Parteien seinerzeit ihre Unterschriften unter den vom Kläger vorgelegten Vertragstext mit Datum vom 11.03.2002 gesetzt hatten oder die abweichenden Ausfüllungen des Vertragsformulars unterzeichnet wurden, die der Beklagte in Händen hält oder ob zwei unterschiedliche Textvarianten zur Unterzeichnung gelangten.
16Selbst dann, wenn die Vertragsunterzeichnung im Jahr 2002 so von statten gegangen sein sollte, wie es der Beklagten dargestellt hat, ist es bei der handschriftlichen Vervollständigung des unterzeichneten Pachtvertragsformulars nur in der Weise zur Bezeichnung des Pachtgegenstandes gekommen, wie dies aus den Eintragungen auf der ersten Formularseite ersichtlich ist (vgl. Bl. 5 und Bl. 33 d.A.). Danach war in der vorgegebenen ersten Spalte unter „Gemarkung, Flurstück - Nr.“ einmalig die Bezeichnung „X1, ##, ##, ##“ vermerkt und wurden in den für die „Flurstück-Nr.“ vorgesehenen Feldern der nächsten Spalte diverse Flurstückbezeichnungen als Ziffern nach der Erinnerung der Ehefrau des Beklagten untereinander eingefügt. Von den nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien zur Verpachtung vorgesehenen streitgegenständlichen Flächen ist dabei ausschließlich die Flurstück-Nr. X korrekt niedergeschrieben worden,- dies allerdings ohne jede Flurzuordnung in der Zeile neben der Flurbezeichnung „##, ##, ##“. Weitergehende Fixierungen zur Bezeichnung des Pachtgegenstandes enthalten die vorhandenen Schriftstücke unstreitig nicht, wobei allerdings das Flurstück X irrtümlich mit „##“ bezeichnet worden sein soll.
17Bei dieser Sachlage vermag der Senat einen dem Schriftformerfordernis aus §§ 585 a, 126 BGB entsprechenden Landpachtvertragnicht festzustellen.
18Es entspricht gefestigter höchstrichterlicher und obergerichtlicher Rechtsprechung, dass ein Landpachtvertrag der Schriftform nur dann genügt, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere auch der Pachtgegenstand - aus der Urkunde ergeben (vgl. BGH, Urteil vom 05.11.2004 - LwZR 2/04), NJ 2005, 173 f. - Juris-Rz. 13; OLG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 29.01.2009 - 2 U 108(08 (Lw), NL-BzAR 2009, 152 - Juris-Rz. 43 m.w.N.; OLG Hamm, Urteil vom 13.03.2014 -10 U 92/13 (unveröffentlicht) unter II.; für den Mietvertrag ebenso : OLG Hamm, Urteil vom 24.05.2013 - 30 U 66/11 - Juris-Rz. 78).
19Bei der Entscheidung der Frage, ob ein schriftlich fixierter Landpachtvertrag dem gesetzlichen Schriftformerfordernis entspricht, ist zu beachten, dass § 585 a BGB weniger den Pächter oder den Verpächter vor der Eingehung langer Vertragsbindungen warnen oder schützen soll; vorrangig dient die Schriftform der Information eines an dem Vertragsschluss nicht beteiligten potentiellen Grundstückserwerbers, der in den bestehenden Landpachtvertrag eintritt. Der Hauptzweck des Formerfordernisses aus § 585 a BGB besteht insoweit darin, einem potentiellen Grundstückserwerber zu ermöglichen, sich über den Inhalt der auf ihn übergehenden langfristigen Bindungen durch Vertragseinsicht zuverlässig zu unterrichten (vgl. BGH, aaO; OLG Karlsruhe, AgarR 1996, 378 - Juris-Rz. 38 m.w.N.: OLG Sachsen-Anhalt, aaO; Senatsurteil vom 13.03.2014, aaO).
20Diesem Schutzzweck entsprechend ist die Schriftform nur dann gewahrt, wenn sich die von dem Landpachtvertrag betroffenen Flächen (zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses) als Pachtgegenstand für einen unbeteiligten Dritten aus der Vertragsurkunde selbst ergeben (OLG Sachsen-Anhalt, aaO; Senatsurteil, aaO).
21Eben dies ist bei den von den Parteien zu Beginn des Pachtverhältnisses erfolgten schriftlichen Fixierungen unterblieben. Die Berufung des Klägers hat zu Recht unter Wiederholung und Vertiefung des entsprechenden erstinstanzlichen Vortrags darauf verwiesen, dass die von der Verpachtung betroffenen Flurstücke X und X der Flur X und auch das Flurstück X der Flur X überhaupt gar keine Erwähnung gefunden haben, obschon sie unstreitig von Anfang an Pachtgegenstand sein sollten. Andererseits sind weitere Flurstücke (ohne nähere Flurzuordnung) im Vertrag aufgelistet worden, obschon sie nicht - jedenfalls nicht von vorneherein oder zu einem bestimmten späteren Zeitpunkt - dem Kläger als Pächter zur Bewirtschaftung überlassen werden sollten und obschon sie auch später nicht „durch Austausch im Zuge eines Rahmenvertrages“ als Pachtobjekt zur Verfügung gestellt worden sind. Hinzu kommt, dass nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien von den Flurstücken X und X der Flur X lediglich bestimmte Teilstücke als Pachtgegenstand überlassen sein sollten, nicht indes die vollen Flurstücke, ohne dass irgendwelche Anhaltspunkte zur Lagebezeichnung im Text oder in einer einbezogenen Vertragsanlage festgehalten wären.
22Da die von den Vertragsparteien getroffene Bestimmung der Pachtsache in der Vertragsurkunde so in verschiedenen Belangen nicht für einen Dritten bestimmbar fixiert worden ist, fehlt der getroffenen Landpachtabrede insgesamt die Schriftform.
234. Ohne Erfolg verweist die Berufung des Beklagten auf die von der Rechtsprechung anerkannten Grundsätze zur sog. falsa demontratio, die besagen, dass das von den Parteien eines Vertragsschlusses übereinstimmend Gewollte Vorrang vor einer irrtümlichen oder absichtlichen Falschbezeichnung hat (vgl. dazu: Palandt, BGB, 73. Aufl., §133 BGB, § 133 BGB, Rz. 8).
24Diese Grundsätze zur Maßgeblichkeit des übereinstimmenden Vertragswillens haben hier zwar zur Folge, dass zwischen den Parteien ungeachtet der unzutreffenden schriftlichen Vertragsbezeichnungen überhaupt ein wirksamer Landpachtvertrag mit dem übereinstimmend gewollten Inhalt zustande gekommen ist. Sie bewirken hingegen nicht darüber hinaus, dass die von § 585 a BGB für bestimmte (längerfristige) Landpachtverträge und von § 594 a I 3 BGB für die Verkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist erforderteSchriftform als solche gewahrt ist.
25Dem Schriftformerfordernis ist wegen des mit ihm in erster Linie verfolgten Zwecks, einen späteren Grundstückserwerber anhand der Urkunde vollständig zu den übergehenden Rechten und Pflichten zu informieren, nicht schon dann Genüge getan, wenn den Vertragsparteien bei Abschluss des Vertrages klar war, aus welchen Flurstücken (und Flurstücksteilen) sich der Pachtgegenstand zusammensetzt; die Bestimmbarkeit des Vertragsinhaltes – insb. zum Gegenstand der Landpacht - muss durch Auslegung anhand der Urkunde und ggfls. dort in Bezug genommener äußerer Umstände vielmehr auch für den daran unbeteiligten Dritten möglich sein (vgl. OLG Sachsen-Anhalt, NL-BzAR 2009, 152 f. - Juris-Rz. 43). Das von den Vertragsparteien subjektiv übereinstimmend Gewollte vermag einem Dritten indes zur Bestimmung der Pachtsache anhand der Urkunde keinen Aufschluss zu geben.
26Die strenge Handhabung des für langfristige Pachtverträge geltenden Schriftformerfordernisses entspricht vor dem Hintergrund des Regelungszwecks allgemeiner Überzeugung und erscheint auch nicht unbillig. – selbst wenn die an Landpachtverträgen beteiligten Verkehrskreise dem Formerfordernis nicht immer die gebotene Beachtung schenken mögen (vgl. OLG Karlsruhe, AgrarR 1996, 378 – Juris-Rz. 38). Das Gesetz bietet insoweit eine interessengerechte Lösung dadurch, dass es dem ohne Einhaltung der Formvorschrift Pachtvertrag nicht die rechtliche Anerkennung versagt, sondern mittels einer Fiktion (Pachtvertragsbschluss auf unbestimmte Zeit) in den Vertrag eingreift, um eine angemessene Kündigungsmöglichkeit zu verschaffen (OLG Karlsruhe, aaO).
275. Weil nach alledem das zwischen den Parteien einheitlich begründete Landpachtverhältnis zu den streitgegenständlichen Flurstücken und Flurstücksteilen der G nicht im Einklang mit der gesetzlichen Schriftform fixiert worden ist, konnte die für den gesamten Pachtgegenstand ausgesprochene Kündigung vom Oktober 2012 es erst zum Ablauf des übernächsten Pachtjahres (31.12.2014) beenden. Die auf eine frühzeitigere Herausgabe gerichtete Widerklage zu 1) konnte daher insgesamt keinen Erfolg haben.
286. Der im Rechtsmittelzug zu den wechselseitig eingelegten Berufungen vollends unterlegene Beklagte und Widerkläger hat die Kosten der Berufungsinstanz hinsichtlich des die Widerklage zu 1) abschließend bescheidenden Teilurteils nach § 97 I ZPO zu tragen. Über die insoweit erstinstanzlich angefallenen Kosten wird mit dem Schlussurteil zu entscheiden sein.
29Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Zif. 10, 711 ZPO, 48 a LwVG.
307. Eine Zulassung der Revision - wie sie der Beklagte beantragt hat - war nicht veranlasst. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Weder die Rechtsfortbildung noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Der Senat hat den vorliegenden Einzelsachverhalt insbesondere auf der Grundlage gefestigter höchstrichterlicher und obergerichtlicher Rechtsprechung zum Inhalt und Zweck des Schriftformerfordernisses beim Landpachtvertrag entschieden.
Urteilsbesprechung zu Oberlandesgericht Hamm Urteil, 10. Apr. 2014 - 10 U 112/13
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Oberlandesgericht Hamm Urteil, 10. Apr. 2014 - 10 U 112/13 zitiert oder wird zitiert von 2 Urteil(en).
Das Pachtverhältnis endet mit dem Ablauf der Zeit, für die es eingegangen ist. Es verlängert sich bei Pachtverträgen, die auf mindestens drei Jahre geschlossen worden sind, auf unbestimmte Zeit, wenn auf die Anfrage eines Vertragsteils, ob der andere Teil zur Fortsetzung des Pachtverhältnisses bereit ist, dieser nicht binnen einer Frist von drei Monaten die Fortsetzung ablehnt. Die Anfrage und die Ablehnung bedürfen der schriftlichen Form. Die Anfrage ist ohne Wirkung, wenn in ihr nicht auf die Folge der Nichtbeachtung ausdrücklich hingewiesen wird und wenn sie nicht innerhalb des drittletzten Pachtjahrs gestellt wird.
(1) Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden.
(2) Bei einem Vertrag muss die Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde erfolgen. Werden über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.
(3) Die schriftliche Form kann durch die elektronische Form ersetzt werden, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.
(4) Die schriftliche Form wird durch die notarielle Beurkundung ersetzt.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit schriftlichem Vertrag vom 18. November/1. Dezember 1 996 pachtete die Beklagte für die Zeit vom 1. Oktober 1996 bis 30. September 2008 Ackerund Grünland zur Größe von 5,8198 ha, welches sie bereits vorher - zu einem niedrigeren Pachtzins - auf die Dauer von 6 Jahren gepachtet hatte. In dem Vertragsformular ist als Verpächter die "Erbengemeinschaft S. , G. S. , H. " aufgeführt; "für den Verpächter" wurde das Formular von K. A. S. , L. H. und G. -G. S. unterschrieben. In § 9 des Vertrags heißt es u.a.:
"Beabsichtigt der Verpächter oder ein Familienmitglie d 1. Grades (Ehepartner oder Kinder) seine Flächen selbst zu bewirtschaften,
wird eine Kündigungsfrist von 12 Monaten vor dem beabsichtigten Pachtende vereinbart". Die Klausel wurde von der Beklagten auf Wunsch anderer Verpächter, mit denen sie gleichlautende Verträge abgeschlossen hatte, auch in diesen Vertrag aufgenommen, ohne daß die Verpächter das zuvor gewünscht hatten.
Die Kläger haben die Pachtflächen erworben; sie wurde n als neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 21. November 2001 kündigten sie gegenüber der Beklagten das Pachtverhältnis unter Berufung auf die Klausel in § 9 mit der Begründung, daß sie die Flächen zur Bewirtschaftung ihres landwirtschaftlichen Betriebs benötigten. Die Beklagte hält die Kündigung für unwirksam.
Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat die auf He rausgabe der Flächen gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgen sie ihre Klage weiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, das Sonderkündigungsrecht in § 9 des Pachtvertrags sei auf die Mitglieder der Erbengemeinschaft S. und deren Familienangehörige beschränkt. Die vereinbarte Pachtdauer von 12 Jahren
bringe den Willen der Vertragsparteien zum Ausdruck, vorher grundsätzlich keine einseitige Lösung von dem Vertrag zu gestatten. Dem liefe es zuwider, wenn jeder Erwerber der Flächen jederzeit das Pachtverhältnis einseitig beenden könnte. Die Beklagte müsse befürchten, daß zu einem nicht vorhersehbaren Zeitpunkt ein Konkurrent die Flächen kaufe und für die eigene Bewirtschaftung beanspruche. Die Beschränkung des Sonderkündigungsrechts auf einen bestimmten Personenkreis sei weitgehend hinfällig, wenn jeder Erwerber die Absicht der Eigenbewirtschaftung geltend machen könne. Für die Beklagte bleibe das Risiko einer vorzeitigen Vertragsbeendigung nur dann überschaubar , wenn das Sonderkündigungsrecht ausschließlich dem ursprünglichen Verpächter zustehe; denn sie habe keine Möglichkeit, sich eine auch nur einigermaßen gesicherte Erkenntnis darüber zu verschaffen, ob die Flächen während der Laufzeit des Vertrags von einem Dritten erworben würden und dieser die Voraussetzungen für das Sonderkündigungsrecht erfülle. Daß die Beklagte ein solches unkalkulierbares Risiko habe übernehmen wollen, könnten die ursprünglichen Verpächter nicht angenommen haben. Durch den Abschluß langfristiger Pachtverträge erhalte der Pächter die notwendige Sicherheit, um die Bewirtschaftung der Flächen und die Anschaffung der entsprechenden Betriebsmittel planen zu können; auch würden nur langfristige Pachtverträge als ausreichende Beleihungsgrundlage bei der Vergabe von Krediten angesehen. Diese erkennbaren Interessen des Pächters sprächen ebenfalls für eine einschränkende Auslegung der Kündigungsklausel. Schließlich sei auch zu berücksichtigen , daß die Beklagte mit dem Abschluß des Pachtvertrags einer Erhöhung des Pachtzinses zugestimmt habe. Es sei wenig wahrscheinlich, daß sie den erhöhten Pachtzins auch vereinbart hätte, wenn jeder Landwirt die Flächen während der Vertragslaufzeit habe erwerben und danach herausverlangen können. Alledem stünden die Vorschriften der §§ 581 Abs. 2, 566 BGB,
wonach bei der Veräußerung der Pachtsache der neue Eigentümer in sämtliche dem ursprünglichen Verpächter eingeräumten Rechte eintritt, nicht entgegen. Der Grundsatz der Vertragsfreiheit erlaube den Vertragsparteien, die tatbestandlichen Voraussetzungen eines von ihnen vereinbarten Kündigungsrechts zu regeln und dieses Recht so zu beschränken, daß es nur zugunsten des ursprünglichen Verpächters gelte.
Das hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand.
II.
Die Revision ist zulässig. Dem steht nicht entgegen, daß e in Zulassungsgrund nach § 543 Abs. 2 ZPO nicht ersichtlich ist und von dem Berufungsgericht auch nicht angeführt wird. Das Revisionsgericht ist an die Zulassung gebunden (§ 543 Abs. 2 Satz 2 ZPO).
III.
Das Rechtsmittel ist jedoch unbegründet.
1. Ohne Rechtsfehler nimmt das Berufungsgericht an, daß das Sonderkündigungsrecht nur für die Mitglieder der Erbengemeinschaft S. , deren Ehepartner und Kinder gilt. Die dagegen erhobenen Rügen der Kläger bleiben ohne Erfolg.
a) Handelt es sich bei der Kündigungsklausel um eine All gemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 1 AGBG (jetzt § 305 Abs. 1 BGB), wie es der Prozeßbevollmächtigte der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertreten hat, ist die Auslegung des Berufungsgerichts für das Revisionsgericht bindend (§§ 545, 560 ZPO). Denn es ist weder festgestellt noch ersichtlich , daß der Anwendungsbereich der Klausel über den Bezirk des Berufungsgerichts hinausgeht (vgl. BGHZ 7, 365, 368). In diesem Fall ist die Revision von vornherein unbegründet.
b) Ist die Klausel dagegen als Individualvereinbarung a nzusehen, unterliegt ihre Auslegung der rechtlichen Überprüfung durch den Senat.
Allerdings ist die Auslegung und Würdigung in erster Linie Sache des Tatrichters. Das Revisionsgericht kann sie aber darauf überprüfen, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt worden ist und ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind (siehe nur BGH, Urt. v. 26. September 2003, V ZR 70/03, NJW 2003, 3769 m.w.N.). Gemessen daran ist die Auslegung des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden.
aa) Entgegen der Auffassung der Kläger setzt das Auslegu ngsergebnis nicht voraus, daß die Vertragsparteien an eine Veräußerung der Pachtflächen gedacht haben. Hätten sie diese Möglichkeit in ihre Überlegungen einbezogen, spräche das eher gegen die Auslegung des Berufungsgerichts, weil dann nahe läge, daß sie es bei der gesetzlichen Regelung des Eintritts des Erwerbers in die Rechte und Pflichten des Veräußerers als Verpächter (§§ 593b, 566 Abs. 1 BGB) belassen wollten.
bb) Den Klägern kann auch nicht darin gefolgt werden, dem Auslegungsergebnis stehe der Grundsatz entgegen, daß eine Vertragsurkunde die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der beurkundeten Vereinbarungen begründe (siehe nur BGH, Urt. v. 26. November 1997, VIII ZR 322/96, NJW-RR 1998, 1064, 1065 m.w.N.). Darum geht es hier nicht. Der Grundsatz stellt keine Auslegungsregel dar, sondern eine Beweiserleichterung für die Auslegungstatsachen (vgl. BGH, Urt. v. 5. Februar 1999, V ZR 353/97, NJW 1999, 1702, 1703; Urt. v. 5. Juli 2002, V ZR 143/01, NJW 2002, 3164, 3165 m. Anm. Laumen BGHReport 2002, 861). Damit hat die Auslegung des Berufungsgerichts jedoch nichts zu tun, weil sie auf dem Urkundeninhalt selbst beruht und außerhalb der Urkunde liegende Umstände nicht entgegenstehen.
cc) Das Berufungsgericht hat auch nicht gegen die sogenann te Andeutungsformel verstoßen, wonach bei der Auslegung formbedürftiger Rechtsgeschäfte außerhalb der Vertragsurkunde liegende Umstände zwar berücksichtigt werden dürfen, das Auslegungsergebnis aber in der formgerechten Urkunde einen wenn auch nur unvollkommenen oder andeutungsweisen Ausdruck gefunden haben muß (BGH, Urt. v. 12. Juli 1996, V ZR 202/95, NJW 1996, 2792, 2793). Das trifft hier zu, denn es muß sich nicht aus dem Wortlaut der Klausel von selbst erschließen.
c) Die Kläger irren schließlich, wenn sie meinen, das Au slegungsergebnis habe zur Folge, daß die nach § 14 des Vertrags erforderliche Schriftform nicht gewahrt sei. Die Auslegung führt nämlich zu keiner zusätzlichen Vereinbarung und auch keiner Vertragsänderung, die der Schriftform bedürfen.
2. Ebenfalls ohne Erfolg rügt die Revision, daß die A ngabe der "Erbengemeinschaft S. " als Verpächter in dem Vertragsformular nicht ausreiche, das Schriftformerfordernis des § 585a BGB zu erfüllen.
a) Ein Landpachtvertrag genügt dann der Schriftform, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Pachtgegenstand, der Pachtzins sowie die Dauer und die Parteien des Pachtverhältnisses aus der Urkunde ergeben. Hierbei sind auch die Vertragsparteien genau zu bezeichnen , da der Beweisfunktion, der das Schriftformerfordernis unter anderem dient, nur dann genügt ist, wenn die genaue Bezeichnung des Verpächters aus der Vertragsurkunde ersichtlich ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn auf einer Vertragsseite eine Personenmehrheit beteiligt ist. Für einen Grundstückserwerber , dessen Informationsbedürfnis die in § 585a BGB vorgeschriebene Schriftform vorrangig dient, ist es zudem von wesentlicher Bedeutung, erkennen zu können, wer als Verpächter den Pachtvertrag abgeschlossen hat. Insoweit gilt nichts anderes als für das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. bei einem Mietvertrag (siehe dazu BGH, Urt. v. 11. September 2002, XII ZR 187/00, NJW 2002, 3389, 3391 m.w.N.). Denn der Hauptzweck des Formzwangs ist mit dem des § 566 BGB a.F. identisch; dem Grundstückserwerber soll es ermöglicht werden, sich über den Inhalt der auf ihn übergehenden langfristigen Bindungen durch Vertragseinsicht zuverlässig zu unterrichten (Staudinger /Pikalo/v. Jeinsen, BGB [1996], § 585a Rdn. 3).
b) Diesen Anforderungen genügt das Vertragsformular. Zwar ist darin als Verpächter lediglich die Erbengemeinschaft S. aufgeführt. Diese war nicht Vertragspartei, weil der Pachtvertrag mit den einzelnen Erben zustande gekommen ist (vgl. BGH, Urt. v. 11. September 2002, aaO, 3390). Aus der Ver-
tragsurkunde war aber für einen Erwerber der Pachtflächen erkennbar, wer auf der Seite des Verpächters Vertragspartei geworden ist, weil die Anschrift der Erben in der Urkunde angegeben ist und sie den Vertrag mit ihren Vor- und Zunamen unterschrieben haben. Damit bestand für einen Erwerber die Möglichkeit , anhand der Vertragsurkunde die Erben zu ermitteln. Das reicht für die Erfüllung des Schriftformerfordernisses des § 585a BGB aus.
IV.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Krüger Lemke
Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das am 02.08.2013 verkündete Urteil des Amtsgerichts -Landwirtschaftsgericht - Ibbenbüren wird zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass der Beklagte verurteilt bleibt, die folgenden Grundstücke im Zustand ordnungsgemäßer Bewirtschaftung an die Kläger herauszugeben :
Grundbuch von I, Flur 27, Flurstück 16, hiervon eine Teilfläche zur Größe von 10, 5312 ha, Feldblock Nr. #####/####, umrandete Fläche auf der Luftbildaufnahme gemäß Anlage; Grundbuch von I, Flur 27, Flurstück 27 zur Größe von 2,0888 ha.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
1
Gründe :
2I.
3Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung durch die Kläger und die Herausgabe gepachteter Grundstücke zum 30.09.2014.
4Die Kläger sind die Erben des am ##.##.2012 verstorbenen L. Dieser hatte mit dem Beklagten am 27.08.2001 einen Pachtvertrag über Ackerflächen in der Gemeinde I geschlossen.
5Unter § 1 des Pachtvertrages, der als „Gegenstand des Pachtvertrages“ überschrieben ist, heißt es: „Verpachtet werden folgende Grundstücke:“. Sodann folgt eine Tabelle, die aus sechs Spalten besteht. In der ersten Spalte ist die laufende Nummer der zu verpachtenden Grundstücke einzutragen. Hier ist handschriftlich die Nummer 1 eingetragen. In der zweiten Spalte ist die Gemeinde einzutragen, in der sich das Grundstück befindet. Eingetragen ist an dieser Stelle die Gemeinde I.
6Die dritte Spalte kennzeichnet die „Wirtschaftsart und Lage“. Dort ist als Wirtschaftsart „Acker“ eingetragen. In der vierten Spalte „Grundbuchmäßige Bezeichnung, Flur und Flurstück“ finden sich keine Eintragungen. In der fünften Spalte ist die Größe des Grundstücks mit 13 ha angegeben.
7Unter § 2 des Pachtvertrages ist die Pachtdauer geregelt. Dort wurde in Abs. 1 bestimmt : „Die Pacht läuft 12 Jahre für die Zeit vom 01.Okt. 2001 bis zum 01. Okt. 2013. Auf dem von der Klägerseite eingereichten Vertragsexemplar findet sich unter Abs. 2 der handschriftliche Zusatz: „Pachtverlängerung: 19 Jahre vom 01. Okt. 2011 bis 2030“. Auf dem von der Beklagtenseite eingereichten Vertragsexemplar findet sich darüber hinaus der handschriftliche Zusatz: „Die übrigen Bestimmungen des Pachtvertrages vom 27.08.2001 bleiben vollinhaltlich…“ Wie der Satz weitergeht, ist auf der eingereichten Kopie nicht zu erkennen.
8§ 18 des Vertrages ist mit „Vertragsausfertigung, Kosten usw.“ überschrieben. Darunter finden sich unter dem Datum des 27.08.2001 die Unterschriften des verstorbenen L sowie die des Beklagten. Neben den Unterschriften findet sich der handschriftliche Vermerk: „I, den 18.09.2011, Verpächter: L, Pächter: B“.
9Wegen der genauen Einzelheiten wird auf Bl. 8 bis 9 Rs sowie 28 bis 31 der Gerichtsakte verwiesen.
10Nach einem Selbstmordversuch wurde L im Oktober 2011 in ein Altenheim verbracht. Im Rahmen eines Betreuungsverfahrens wurde er am 08.02.2012 fachärztlich begutachtet. Das Gutachten kam zu dem Schluss, dass L an beginnender Demenz litt und eine schwierige psychosoziale Situation vorliege.
11Am 11.01.2012 schlossen L und der Beklagte eine „Vereinbarung zum Pachtvertrag vom 27.08.2001“. Hierin heißt es: „Die Vertragsparteien haben unter dem Datum des 27.08.2001 einen Pachtvertrag geschlossen. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass dieser Pachtvertrag bis zum 30.09.2043 verlängert wird. Die übrigen Bestimmungen des Pachtvertrages vom 27.08.2001 bleiben voll inhaltlich bestehen.“
12Mit Schreiben vom 13.09.2012 erklärten die Kläger als Rechtsnachfolger des früheren Verpächters die Kündigung des Pachtverhältnisses zum 30.09.2014 und forderten den Beklagten auf, die Herausgabe der Pachtflächen zum Kündigungszeitpunkt zu bestätigen. Dies lehnte der Beklagte ab.
13Die Kläger haben die Ansicht vertreten, dass der Beklagte mit Ablauf des 30.09.2014 nicht mehr zum Besitz der verpachteten Ackerflächen berechtigt sei, da der zwischen dem früheren Verpächter und dem Beklagten geschlossene Landpachtvertrag durch sie wirksam gem. § 594a Abs. 1 BGB gekündigt worden sei. Bei der Bezeichnung des Pachtgegenstandes sei eine den Anforderungen des § 585a BGB entsprechende wirksame Befristung des Pachtvertrages in Schriftform nicht vereinbart worden mit der Folge, dass die Kündigung des Pachtvertrages nach § 594a Abs. 1 BGB i.V.m. § 585a BGB zum Schluss des nächsten Pachtjahres möglich sei.
14Zur Einhaltung der Schriftform sei es erforderlich, dass alle für das Vertragsverhältnis wesentlichen Bedingungen, und zwar auch die genaue Bezeichnung des Pachtobjekts, allein anhand der Vertragsurkunde bestimmt werden könnten. Dies sei bei dem Vertrag vom 27.08.2001 aber nicht möglich, da aus der Vertragsurkunde nicht deutlich werde, welches konkrete Grundstück verpachtet worden sei. Die Angaben im Pachtvertrag „ 13 ha Ackerfläche in I“ seien nicht ausreichend, um die genau verpachtete Fläche zu individualisieren. Der Bezug auf einen Kartenausdruck, wie ihn der Beklagte vorgelegt hat, reiche nicht aus, da sich der Pachtgegenstand aus der Urkunde selbst ergeben müsse. Zudem sei das Flurstück 16 nur teilweise an den Beklagten und die restliche Fläche an einen anderen Landwirt verpachtet.
15Weiter haben die Kläger die Ansicht vertreten, eine wirksame Vertragsverlängerung habe nicht vereinbart werden können und hierzu behauptet, dass der frühere Verpächter im Zeitpunkt der Vertragsverlängerungen - September 2011 sowie Januar 2012 - bereits an Demenz erkrankt und nicht mehr geschäftsfähig gewesen sei.
16Sie haben außerdem die Auffassung vertreten, dass die Vertragsverlängerungen zumindest wegen Verstoßes gegen § 138 Abs. 2 BGB nichtig seien. Sollte L noch eingeschränkt geschäftsfähig gewesen sein, so habe er jedenfalls an
17einer erheblichen Willensschwäche und mangelndem Urteilsvermögen gelitten und nicht mehr beurteilen können, welche Geschäfte hinsichtlich des Hofes seinen Interessen entsprächen. Dies ergebe sich daraus, dass es völlig unvernünftig gewesen sei, einzelne Pachtflächen für eine sehr lange Laufzeit zu einem derart niedrigen Preis zu verpachten. Hierzu haben sie behauptet, die im Jahr 2001 vereinbarten Pachtzinsen hätten jedenfalls in den Jahren 2011 und 2012 deutlich unter den ortsüblichen und angemessenen Pachtpreisen gelegen.
18Die Kläger haben beantragt,
19den Beklagten zu verurteilen, folgende Grundstücke mit Wirkung zum Ablauf 30. September 2014 zu räumen und an die Kläger herauszugeben:
20a) Grundbuch von I, Flur 27, Flurstück 16, hiervon eine Teilfläche zur Größe von 10,5312 ha (Feldblock Nr. #####/####, umrandete Fläche auf der Luftbildaufnahme gemäß Anlage 1)
21b) Grundbuch von I, Flur 27, Flurstück 27 zur Größe von 2.0888 ha.
22Der Beklagte hat beantragt,
23die Klage abzuweisen.
24Der Beklagte hat die Ansicht vertreten, dass der Pachtgegenstand hinreichend bestimmt genug sei, da sowohl dem früheren Verpächter als auch ihm bekannt gewesen sei, um welche Pachtflächen es sich gehandelt habe. Hierfür spreche auch, dass der Landpachtvertrag von der Landwirtschaftskammer Westfalen-Lippe nicht beanstandet worden sei. Darüber hinaus ergebe sich das genaue Grundstück aus einem beigefügten Kartenausdruck sowie aus einem Flächenverzeichnis des Beklagten. Zudem hat der Beklagte die fortgeschrittene Demenz des früheren
25Verpächters bestritten und behauptet, dass zum Zeitpunkt der Vertragsverlängerung keinerlei Zweifel an der Geschäftsfähigkeit des L bestanden hätten. So habe dieser genau gewusst, dass die Pachtfläche zur Aufrechterhaltung der Wirtschaftsfähigkeit des Hofes des Beklagten erforderlich gewesen sei.
26Mit Urteil vom 02.08.2013 hat das Landwirtschaftsgericht der Klage stattgegeben. In seiner Begründung hat es ausgeführt, dass den Klägern gem. § 594a BGB ein Kündigungsrecht zustehe, da für den Pachtvertrag die nach § 585a BGB vorgeschriebene Schriftform nicht eingehalten worden sei. Zur Einhaltung der Schriftform gehöre, dass der Pachtgegenstand so hinreichend konkret bezeichnet sei, dass er durch jeden Dritten genau identifiziert werden könne. Dies sei aber bei Unterlassung einer grundbuchmäßigen Bezeichnung und Angabe lediglich der Gemeinde und Größe der Fläche nicht möglich. Auch die Verlängerungsvereinbarungen enthielten keine genaue Bezeichnung des Pachtgegenstandes, sondern nähmen nur auf den Ursprungsvertrag aus 2001 Bezug. Weiterhin spreche auch die Genehmigung nach dem Landpachtvertragsgesetz nicht gegen das gefundene Ergebnis, da die Einhaltungen der Formvorschriften in diesem Verfahren nicht geprüft würden.
27Mit seiner form- und fristgerecht eingelegten Berufung verfolgt der Beklagte und Berufungskläger seinen erstinstanzlichen Antrag weiter.
28Er nimmt auf seinen erstinstanzlichen Vortrag Bezug und führt vertiefend aus, dass das erstinstanzliche Gericht fälschlicherweise von der fehlenden Schriftform des Pachtvertrages ausgehe. Die Schriftform müsse sich aus dem Vertrag oder aus damit verbundenen/in Bezug genommenen Urkunden und Anlagen ergeben. Zur Annahme der Schriftform reiche die Bestimmbarkeit des Inhalts zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses durch Auslegung, unter Umständen auch außerhalb der Urkunde aus. Hierzu behauptet er, zwischen ihm und dem früherer Verpächter sei bereits für die Zeit vom 22.10.1993 bis 30.11.2005 ein Pachtvertrag geschlossen worden, an dem durch eine Heftklammer verbunden ein Auszug aus dem
29Liegenschaftskataster des Katasteramtes des Kreises T vom 11.11.1993 sowie ein Lageplan des Vermessungsingenieurs H beigefügt gewesen sei. Diesen Auszug habe der Erblasser unmittelbar nach Abschluss des Vertrages angefordert und dem Beklagten übergeben. Hieraus ergebe sich eindeutig, welche Flächen der Erblasser dem Beklagten verpachtet habe. Da die Pachtflächen seit 1993 ununterbrochen von dem Beklagten genutzt worden seien und der Vertrag vom 27.08.2001 lediglich den Vertrag vom 22.10.1993 habe fortführen sollen, sei zwischen den Vertragsparteien unstreitig gewesen, um welche Flächen es sich tatsächlich handele. Jedenfalls bei Abschluss des Pachtvertrages am 11.01.2012 habe sich der Pachtgegenstand dann aus dem Umfang der bisherigen Nutzung bestimmen lassen, zumal eine räumliche Abgrenzung zu anderen Flächen schon durch die Art der Nutzung und natürliche Gegebenheiten klar erkennbar gewesen sei. Hinsichtlich der von den Klägern behaupteten fehlenden Geschäftsfähigkeit vertieft der Beklagte sein erstinstanzliches Vorbringen. Er behauptet weiterhin, dass L bewusst bis zum Jahr 2043 an ihn verpachtet habe, da er gewusst habe, dass er die Pachtfläche dringend für seinen landwirtschaftlichen Betrieb benötige und ihn habe unterstützen wollen.
30Der Beklagte beantragt,
31unter Abänderung des am 02.08.2013 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Ibbenbüren die Klage abzuweisen.
32Die Kläger beantragen,
33die Berufung zurückzuweisen sowie ihren Klageantrag dahingehend umzuformulieren, dass Rückgabe der Pachtsache mit Wirkung zum 30.09.2014 im Zustand ordnungsgemäßer Bewirtschaftung beantragt wird.
34Der Beklagte beantragt,
35die Klage auch insoweit abzuweisen.
36Die Kläger verteidigen das erstinstanzliche Urteil und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie vertreten die Auffassung, wenn die Vertragsurkunde überhaupt keine Anhaltspunkte hinsichtlich der Lage des Pachtobjekts enthalte, könne nicht die vorangegangene Nutzung als „Auslegungshilfe“ herangezogen werden. Vielmehr sei dies nur möglich, wenn die Lage des Pachtobjekts bereits in der Vertragsurkunde genau bestimmt sei und es nur um Abgrenzungsfragen hinsichtlich des konkreten Verlaufs der Grenze gehe. Aus dem Pachtvertrag vom 27.08.2001 ergebe sich für einen außenstehenden Dritten nicht, welche Grundstücke verpachtet worden seien. Insofern gehe es nicht um die allgemeine Bestimmbarkeit der Pachtsache, sondern um die Bestimmbarkeit nach den Angaben in der Vertragsurkunde. Daher sei es unerheblich, ob die ursprünglichen Vertragsparteien gewusst haben, um welche Grundstücke es gegangen sei. Auch könne die Ackerfläche nicht durch tatsächliche Umstände von anderen Flächen abgegrenzt werden, da es nicht möglich sei, allein anhand der Vertragsurkunde vor Ort zu erkennen, welche Flächen vom Beklagten bewirtschaftet werden. Auf den Pachtvertrag aus dem Jahr 1993 könne nicht zurückgegriffen werden, da dieser beendet sei und im Pachtvertrag vom 27.01.2001 auf diesen auch nicht Bezug genommen werde. Hinsichtlich der Demenzerkrankung des Ls und der daraus folgenden Geschäftsunfähigkeit beziehen sich die Kläger auf ihr erstinstanzliches Vorbringen.
37Die Akten des Amtsgerichts Ibbenbüren 8 XVII K 820 sind beigezogen worden und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
38II.
39Die zulässige Berufung des Beklagten bleibt in der Sache ohne Erfolg.
40Zu Recht sind die Kläger vom Landwirtschaftsgericht zur Herausgabe der im Tenor näher bezeichneten Grundstücke zum 30.09.2014 verurteilt worden. Der Tenor des erstinstanzlichen Urteils war nur insoweit zu korrigieren, als der Beklagte nicht Räumung der Pachtgrundstücke, sondern gem. § 596 Abs. 1 BGB Herausgabe im Zustand ordnungsgemäßer Bewirtschaftung zum 30.09.2014 schuldet.
41Der zwischen dem Beklagten und L geschlossene Pachtvertrag ist durch die ordentliche Kündigung der Kläger mit Wirkung zum 30.09.2014 beendet worden.
42Der Vertrag vom 27.08.2001 ist ein Landpachtvertrag gem. § 585 Abs. 1 BGB, durch welchen dem Beklagten Ackerflächen zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung überlassen worden sind. Demgegenüber stellen die Verlängerungen dieses Vertrages vom 18.09.2011 und vom 11.01.2012 keine eigenständigen Verträge dar. Nach dem Tod des früheren Verpächters sind die Kläger als dessen Rechtsnachfolger gem. § 1922 BGB in den Landpachtvertrag mit dem Beklagten eingetreten.
43Der Vertrag vom 27.08.2001 war über einen Zeitraum von 12 Jahren geschlossen worden. Damit bedurfte er gem. § 585a BGB der Schriftform. Diese ist vorliegend nicht eingehalten worden.
44Formbedürftig nach § 585 a BGB ist der gesamte Vertragsinhalt einschließlich aller Vereinbarungen, die Bestandteil des Pachtvertrages sein sollen. Hierzu gehören die vollständige Bezeichnung der Vertragsparteien, des Pachtgegenstandes, der Pachtzeit und der Höhe der Pacht (vgl. Staudinger/Haas, § 585a, Rn. 12, 13; MüKo/Harke BGB, § 585a, Rn. 1; BGH NJW 1975, 1653, 1654; BGH Urt. v. 05. 11. 2004 LwZR 2/04, juris). Entscheidend für die Wahrung der Schriftform ist, dass sich für einen Dritten aus der Vertragsurkunde selbst ergibt, welche Flächen
45Pachtgegenstand sind (vgl. Glas, in: Landpachtrecht, § 585a Rn. 2; MüKo/Harke BGB, § 585a Rn. 1).
46Diesen Anforderungen genügt die Bezeichnung des Pachtgegenstandes in § 1 des streitgegenständlichen Pachtvertrages „1 I Acker 13 ha “ nicht.
47Aus der vorgenannten Bezeichnung ergibt sich für einen Dritten nämlich nicht, welche konkreten Grund- bzw. Flurstücke damit gemeint waren. Aus der Vertragsurkunde ist für einen Dritten lediglich erkennbar, dass in der Gemeinde I ein Ackergrundstück mit einer Fläche von 13 ha verpachtet worden ist. Wo genau dieses Grundstück belegen ist, geht aus der Vertragsurkunde dagegen nicht hervor. Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass das vorliegend verpachtete Flurstück 16 zum Teil auch an einen anderen Landwirt verpachtet ist und der Beklagte nur einen Teil dieses Grundstücks für seine Landwirtschaft nutzt. Welchen konkreten Teil dieses Grundstücks der Beklagte landwirtschaftlich nutzt, ist aus der Vertragsurkunde vom 27.08.2011 ebenfalls nicht ersichtlich.
48Soweit der Beklagte anführt, die Bestimmbarkeit des Pachtgegenstandes ergebe sich bereits aus den beigefügten Kartenausdrucken, verfängt dies nicht.
49Zwar kann bei der Bestimmung des Pachtgegenstandes auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden (vgl. dazu BGH, Urt. v. 30.06.1999, XII ZR 55/97 = NJW 1999, 2591; Urt. v. 07.07.1999, XII ZR 15/97 = NJW 1999, 3257). Allerdings betreffen die vorgenannten Entscheidungen nur solche Fälle, in denen der Vertragsgegenstand in der Vertragsurkunde selbst bereits klar bestimmt war. Streitig war dort lediglich die Frage der Wahrung der Einheitlichkeit der Urkunde.
50So war bei dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.06.1999 (BGH, NJW 1999, 2591) problematisch, ob die dem Mietvertrag beigefügten Anlagen mit diesem selbst als einheitliche Urkunde anzusehen waren. Der konkrete Mietgegenstand war jedoch in dem Mietvertrag bereits hinreichend bestimmt. Gleiches gilt auch für die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 07.07.1999 (BGH, NJW 1999, 3257). Auch hier ging es um Anlagen zu einem Mietvertrag, die nur Nebenabreden zum Mietvertrag darstellten und bereits in dem Mietvertrag selbst geregelt worden waren,
51diesen also nur erläutern sollten. Diese Fallkonstellationen sind somit nicht vergleichbar mit dem vorliegenden Sachverhalt, da sich hier schon aus der Vertragsurkunde nicht ergibt, welcher konkrete Pachtgegenstand gemeint war.
52Auch aus der vom Beklagten angeführten Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm (AZ: I-30 U 15/10) ergibt sich nichts anderes. In dieser Entscheidung hat das Berufungsgericht ausgeführt, dass die Schriftform auch dann gewahrt sein kann, wenn der Pächter das Pachtobjekt bereits bei Abschluss des Mietvertrages nutzt, so dass sich die bisherige Nutzung als Auslegungshilfe anbietet. Das Berufungsgericht verneinte in dieser Entscheidung die Schriftform des Pachtvertrages mit der Begründung, dass die Bezeichnung „bestehende Golfanlage 18 Loch“ zu unbestimmt sei und zog dann die tatsächliche Nutzung als Golfanlage zur Bestimmung des Pachtgegenstandes heran. Der dieser Entscheidung zugrundeliegende Sachverhalt ist indes nicht mit dem vorliegenden Fall vergleichbar. Während eine Golfanlage sich durch ihre besondere Gestaltung und damit auch durch ihre tatsächliche Nutzung klar von der übrigen Umgebung abgrenzen lässt, ist dies bei den an den Beklagten vermieteten Pachtflächen nicht möglich. So lässt sich weder erkennen, welche Flächen die verpachteten Flächen sind, noch von wem die Flächen konkret bewirtschaftet werden. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass das Flurstück 16 nur zum Teil an den Beklagten verpachtet worden ist.
53Es kommt für die Einhaltung der Schriftform auch nicht darauf an, dass den Vertragsparteien bei Abschluss des Pachtvertrages bekannt war, um welche Grundstücke es sich handelte.
54Führt man sich den Sinn und Zweck des Schriftformerfordernisses vor Augen, kann es nicht auf die ggf. vorhandene Kenntnis der ursprünglichen Vertragsparteien im Jahr 2001 ankommen, sondern einzig und allein auf die Vertragsurkunde selbst. Denn die Vorschrift des § 585a BGB entspricht in Struktur und Schutzzweck dem § 550 BGB und soll einem Dritten bzw. dem Rechtsnachfolger ermöglichen, sich über den Inhalt der auf ihn nach §§ 593 a, 566 BGB übergehenden Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag zu informieren (vgl. Glas, in: Landpachtrecht, § 585a Rn. 2;
55MüKo/Harke BGB, § 585a Rn. 1; sowie Entscheidung des OLG Naumburg v. 29.01.2009, 2 U 108/08 (Lw)).
56Soweit der Beklagte nunmehr vorträgt, dem zwischen dem Erblasser und dem Beklagten geschlossenen Pachtvertrag aus dem Jahr 1993 seien ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster des Katasteramtes des Kreises T sowie ein Lageplan eines Vermessungsingenieurs beigeheftet gewesen, kann auch dies nicht zur Annahme der Schriftform des Pachtvertrages führen.
57Zum einen bestreiten die Kläger, dass an ihrem Exemplar jemals Anlagen beigeheftet waren. Die insoweit beweisbelastete Partei, der Beklagte, hat hierzu keinen Beweis angeboten. Zum anderen reicht es nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht aus, Anlagen als einheitliche Urkunde mit der Vertragsurkunde selbst anzusehen, wenn diese nur durch eine Heftklammer miteinander verbunden waren (vgl. BGH, Urteil vom 07. Juli 1999 – XII ZR 15/97 –, NJW 1999, 3257-juris Rn. 26).
58Hinzukommt, dass der Vertrag aus dem Jahr 1993 nicht Gegenstand des Vertrages vom 27.08.2001 war. Auf ihn wurde in der Vertragsurkunde nicht Bezug genommen, insbesondere finden sich keine Hinweise darauf, dass mit dem Vertrag aus 2001 der frühere Vertrag aus dem Jahr 1993 fortgeführt werden sollte.
59Auch aus den weiteren Pachtverlängerungen aus den Jahren 2011 und 2012 kann sich nichts anderes ergeben, da auch hier lediglich auf den Vertrag vom 27.08. 2001 Bezug genommen wird. Weitere Konkretisierungen hinsichtlich des Pachtgegenstandes finden sich hier nicht.
60Dass der Pachtvertrag vom 27.08.2001 gemäß §§ 2, 4 LPachtVG durch die Landwirtschaftskammer genehmigt worden ist, ist für das Vorliegen des Formerfordernisses des § 585a BGB ohne Relevanz, da die jeweiligen Normen unterschiedliche Schutzzwecke verfolgen. Bei den vorgenannten Normen des LPachtVG geht es um eine gesunde Bodenverteilung, während das Schriftformerfordernis des § 585a BGB auch den Schutz von Dritterwerbern bezweckt.
61Damit war die Pachtzeit von den Vertragsparteien nicht wirksam bestimmt worden, mit der Folge, dass der Vertrag gem. § 585 a BGB für unbestimmte Zeit lief. Den Klägern stand deshalb das mit Schreiben vom 13.09.2012 ausgeübte ordentliche Kündigungsrecht gem. § 594a Abs. 1 BGB zu, das heißt, sie konnten das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres zum Schluss des nächsten Pachtjahres kündigen. Beginn des Pachtjahres war nach dem zugrunde liegenden Vertrag jeweils der 1. Oktober. Folglich endet der vorliegende Landpachtvertrag aufgrund der ausgesprochenen Kündigung mit Wirkung zum 30.09.2014.
62Auf die zwischen den Parteien weiter streitigen Fragen, ob der früherer Verpächter wegen fortschreitender Demenz bei Vereinbarung Vertragsverlängerungen geschäftsunfähig war bzw. ob die Pachtverlängerungen wegen Verstoßes gegen § 138 Abs.1, 2 BGB nichtig sind, kommt es somit nicht an.
63Auch das vom Berufungsführer beanstandete Fehlen der nach § 48 Abs. 2 LwVG erforderlichen Rechtsbehelfsbelehrung führt nicht zu einer Fehlerhaftigkeit des erstinstanzliches Urteils, sondern wirkt sich nur auf etwaige Wiedereinsetzungsanträge wegen Versäumung der Rechtsmittelfrist aus.
64Gleiches gilt für die fehlende Nennung der an der erstinstanzlichen Entscheidung mitwirkenden ehrenamtlichen Richter. Insoweit ist durch die dienstliche Äußerung des Direktors des Amtsgerichts Ibbenbüren vom 10.03.2014 klar gestellt worden, dass entgegen den Feststellungen im Protokoll vom 02.08.2013 und im Rubrum des erstinstanzlichen Urteils die ehrenamtlichen Richter Frau W und Herr X an der Verhandlung und den Beratungen vom 02.08.2013 teilgenommen haben ( Bl. 192 GA).
65III.
66Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10 ZPO.
67Die Revision war nicht zuzulassen. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung ohne grundsätzliche Bedeutung; weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 ZPO).