Hanseatisches Oberlandesgericht Urteil, 05. Okt. 2015 - 4 U 54/15
Tenor
1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 34, vom 23.04.2015 (Aktenzeichen 334 O 234/14), wird zurückgewiesen.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Räumung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 23.500 € abwenden, wenn nicht die Klägerin Sicherheit in derselben Höhe leistet. Im Übrigen kann der Beklagte die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin Sicherheit in derselben Höhe leistet.
4. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte kann die Vollstreckung der Räumung aus dem angefochtenen Urteil durch Sicherheitsleistung in Höhe von 23.500 € abwenden, wenn nicht die Klägerin Sicherheit in derselben Höhe leistet. Im Übrigen kann der Beklagte die Vollstreckung wegen der Kosten aus dem angefochtenen Urteil durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin Sicherheit in derselben Höhe leistet.
5. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 20.915,28 € festgesetzt.
6. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
- 1
Die Klägerin begehrt von dem Beklagten Räumung und Herausgabe der in dem Gebäude in 20359 Hamburg im Erdgeschoss rechts belegenen Gaststättenräume („M. L.“) einschließlich der Nebenräume.
- 2
Diese streitgegenständlichen Räumlichkeiten mietete der Beklagte mit Mietvertrag vom 14.01.2000 (Anlage K 1) von Herrn K. Z. zum Betrieb der Gaststätte „M. L.“ an. Gemäß § 4 Ziffer 1 und Ziffer 3 begann das Mietsverhältnis am 1. Juli 1999 und war bis zum 30. Juni 2004 befristet. Zugunsten des Mieters bestand ein Optionsrecht zur Verlängerung des Mietverhältnisses bis zum 31. Juli 2010, von dem dieser keinen Gebrauch machte.
- 3
§ 4 Ziffer 3. a.E des Mietvertrages (Seite 2 des Mietvertrages, Anlage K1) enthält folgende K.el:
- 4
„Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit verlängert, sofern der Vermieter oder der Mieter binnen einer Frist von zwei Wochen nicht widerspricht.“
- 5
Im Jahr 2011 teilte die damals zuständige Hausverwaltung, der Fa. A. M., dem Beklagten mit, dass eine Laufzeitänderung des auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietverhältnisses derzeit nicht in Betracht komme.
- 6
Die Klägerin erwarb die Liegenschaft nach Überlassung der Räumlichkeiten an den Beklagten und wurde als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.
- 7
Mit Schreiben vom 28.01.2014 (Anlage K 2a) kündigte die Klägerin gegenüber dem Beklagten das Mietverhältnis ordentlich zum 31.07.2014. Mit Schreiben vom 14.05.2014 (Anlage K 3) erklärte sie, die Kündigungsfrist auf den 30.09.2014 anzupassen.
- 8
Der Beklagte räumte die Gaststättenräumlichkeiten nicht und gab diese auch nicht zurück. Die Klägerin widersprach der Fortsetzung der Nutzung über den 30.09.2014 hinaus mit Schreiben vom 01.10.2014 (Anlage K 4) und forderte den Beklagten zur Räumung und Herausgabe des Objektes in vertragsgemäßen Zustand bis spätestens zum 15.10.2014 auf. Dem kam der Beklagte nicht nach.
- 9
Die Klägerin hat beantragt,
- 10
den Beklagten zu verurteilen, die im Hause in 20359 Hamburg im Erdgeschoss rechts belegenen Gaststättenräumlichkeiten („M. L.“) einschließlich Nebenräumen zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
- 11
Der Beklagte hat beantragt,
- 12
die Klage abzuweisen.
- 13
Der Beklagte hat behauptet, er habe mit der vormals zuständigen Immobilienverwaltung des vorherigen Vermieters, der Fa. A.. M., und nach Rücksprache mit dem Objektseigentümer Anfang April 2012 eine mündliche Vereinbarung darüber getroffen, dass vermieterseits auf den Ausspruch einer Kündigung des Mietverhältnisses für die Dauer von fünf Jahren, mithin bis zum Ablauf des 30.04.2017, verzichtet werde. Zuvor, im Jahr 2011, seien zwischen dem Beklagten und seinem Ansprechpartner bei der Fa. A.. M., Herrn P. W., intensive Gespräche über den Zustand der Mieträumlichkeiten sowie den damals anstehenden Investitionsbedarf hinsichtlich der Substanz der Mietfläche geführt worden. Insbesondere sei es bei den Verhandlungen um die Erneuerung der Herren-WC-Räumlichkeiten, die Kostentragung für den desolaten Fußboden im Gastraum, die Sanierung von Teilen des Gastraumes nach zwei Wasserrohrbrüchen und die Herstellung eines Gast-Außenbereiches nebst erforderlicher behördlicher Genehmigung gegangen (Seite 2 der Klageerwiderung vom 02.03.2015, Bl. 19 f.). Er, der Beklagte, sei zur Durchführung dieser Verbesserungs- und Sanierungsmaßnahmen am Mietgegenstand nur bei Vereinbarung eines entsprechenden Kündigungsverzichts bereit gewesen. Im Vertrauen auf den Bestand der Anfang April 2012 getroffenen Vereinbarung habe er die erheblichen Investitionen in einer Größenordnung von ca. 20.000,00 € vorgenommen. Im Zuge dessen habe er auch eine neue, auf den Mietgegenstand konzipierte Kühlanlage verbaut.
- 14
Der Beklagte hat die Auffassung vertreten, dass es hinsichtlich des Kündigungsverzichts nicht an der Einhaltung der Schriftform mangele. Der Vermieter habe einseitig für einen bestimmten Zeitraum auf die Kündigung des ansonsten unbefristeten Mietverhältnisses verzichtet, ohne dass die Parteien eine bestimmte Laufzeit vereinbart hätten. Dem Beklagten sei durch die Vereinbarung die Beendigungsmöglichkeit des Mietverhältnisses nicht genommen worden.
- 15
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils des Landgerichts vom 23.04.2015 gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO Bezug genommen.
- 16
Mit Urteil vom 23. April 2015 hat das Landgericht der Klage stattgegeben.
- 17
Das Landgericht hat in den Entscheidungsgründen seines Urteils ausgeführt, das Mietverhältnis sei durch die ordentliche Kündigung der Klägerin beendet worden. Sie, die Klägerin, habe das unbefristete Mietverhältnis gemäß §§ 542, 580 a BGB wirksam beendet und der Mietvertrag sei auch nicht durch Fortsetzung der Mietsache gemäß § 545 BGB verlängert worden (Seite 3 des Urteils vom 23.04.2015, Bl. 31).
- 18
Der Beklagte könne auch nicht mit dem Einwand gehört werden, Anfang April 2012 sei mündlich ein Kündigungsverzicht des Vermieters bis einschließlich zum 30.04.2017 erklärt worden, an den auch die Klägerin als Erwerberin gebunden sei (Seite 3 des Urteils vom 23.04. 2015, Bl. 31). Gemäß § 550 BGB bedürfe ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werde, für seine Wirksamkeit der schriftlichen Form. Dies gelte gemäß § 578 Abs. 2 Satz 1 BGB auch für Gewerberaummietverhältnisse. Ungeachtet dessen, ob die Behauptung des Beklagten tatsächlich zutreffe, bedürfe eine gesonderte Absprache in Gestalt einer Kündigungsverzichtserklärung ebenfalls der Schriftform des § 550 BGB und sei deshalb im Hinblick auf die mangelnde Wahrung der Schriftform formunwirksam. Hierzu habe der Bundesgerichtshof entschieden, dass bereits der Ausschluss lediglich bestimmter Kündigungsgründe genüge, um eine Formbedürftigkeit der mietvertraglichen Vereinbarung gemäß § 550 BGB zu bejahen, welche darauf abziele, es einem in einen bestehenden Mietvertrag eintretenden Grundstückserwerber zu erleichtern, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bedingungen zu unterrichten (Seite 4 des Urteils vom 23.04. 2015, Bl. 32).
- 19
Wegen der weiteren Ausführungen des Landgerichts wird im Einzelnen auf die Entscheidungsgründe des Urteils vom 23. April 2015 verwiesen.
- 20
Gegen das Urteil des Landgerichts wendet sich der Beklagte mit der Berufung.
- 21
Zur Begründung trägt er vor, das Landgericht habe sich mit den rechtlichen und tatsächlichen Aspekten, die für eine Entscheidung des Rechtsstreits maßgeblich seien, nicht abschließend befasst. Insbesondere habe das Landgericht in seinem Urteil die Tatsache, dass der Beklagte im Vertrauen auf den Bestand der Kündigungsausschlussvereinbarung Investitionen in Höhe von ca. 20.000,00 € getätigt habe, unberücksichtigt gelassen (Seite 2 der Berufungsbegründungsschrift vom 28.07.2015, Bl. 59 f.).
- 22
Es stelle eine unzulässige Rechtsausübung dar, sich auf eine etwaige Verletzung des Schriftformerfordernisses zu berufen. Die Klägerin habe dem Beklagten noch mit Schreiben vom 13.01.2014 mitgeteilt, dass dessen Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten bestehen bleibe, eine der dortigen Geschäftsprinzipien Langfristigkeit sei und die gute Mieterstruktur auch in Zukunft erhalten bleiben solle. Mit Schreiben vom 28.01.2014 sei sodann die Kündigung erklärt worden. Da der Beklagte aufgrund der Kündigungsausschlussvereinbarung in seinem Gewerbebetrieb erhebliche in die Zukunft gerichtete Investitionen vorgenommen habe und die Aussprache der Kündigung unweit nach der Mitteilung erfolgt sei, die gute Mieterstruktur solle langfristig erhalten bleiben, sei das Verhalten der Klägerin selbst dann treuwidrig, wenn die mündliche, zwischen dem Vertreter der Immobilienverwaltung A.M. und dem Beklagten getroffene Vereinbarung formbedürftig im Sinne des § 550 BGB wäre.
- 23
Wegen des weiteren Vorbringens des Beklagten wird auf seine Berufungsbegründung vom 28.07.2015 (Bl. 59 f.) verwiesen.
- 24
Der Beklagte beantragt,
- 25
das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 23. April 2015, Az.: 334 O 234/14, aufzuheben und die Klage abzuweisen.
- 26
Die Klägerin beantragt,
- 27
die Berufung zurückzuweisen.
- 28
Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Unabhängig davon, dass es auf die angebliche mündliche Vereinbarung eines Kündigungsverzichts nicht ankomme, sei ein solcher auch nicht vereinbart worden. Das Vorbringen des Beklagten, er habe in das Mietobjekt ca. 20.000,00 € investiert und die Kündigung der Klägerin sei treuwidrig, sei unzutreffend und aus Rechtsgründen unbeachtlich (Seite 3 der Berufungserwiderung vom 21.08.2015, Bl. 67 ff.). Für eine Ausnahme, nach der die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages ausgeschlossen sei, wenn dies zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führe, sei kein Raum (Seite 3 f. der Berufungserwiderung vom 21.08.2015, Bl. 67 ff.). Weder habe der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten, noch habe er sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht. Derartiges folge auch nicht daraus, dass der Beklagte angeblich einen Betrag von ca. 20.000,00 € in das Objekt investiert habe. Unabhängig davon, dass dem Beklagten die vermeintliche Investition jedenfalls von der Vornahme bis zur Herausgabe der Räumlichkeiten zu Gute gekommen sei, sei ein solcher Betrag zu unbedeutend, um eine Ergebniskorrektur begründen zu können (Seite 4 f. der Berufungserwiderung vom 21.08.2015, Bl. 67 ff.). Selbst wenn der Beklagte die Investition im Nachgang eines angeblich vereinbarten Kündigungsverzichts getätigt habe, sei dies nicht auf der Basis eines berechtigten Vertrauens in den Fortbestand des Mietverhältnisses geschehen (Seite 4 der Berufungserwiderung vom 21.08.2015, Bl. 67 ff.). Eine Treuwidrigkeit der von der Klägerin ausgesprochenen Kündigung folge auch nicht daraus, dass sie vor der Kündigung das Schriftstück Anlage B 1 an den Beklagten gerichtet habe (Seite 5 der Berufungserwiderung vom 21.08.2015, Bl. 67 ff.). Mit dieser Mitteilung seien die Mieterinnen und Mieter über den Erwerbsvorgang und die Rechtsfolge des § 566 Abs. 1 BGB informiert worden, ohne dass hiermit eine Zusicherung der Klägerin irgendeiner Art verbunden gewesen sei. Insbesondere habe die Klägerin nicht in Aussicht gestellt, dass das konkrete Mietverhältnis mit dem Beklagten in Abweichung der vertraglichen Regelungen nicht jederzeit gekündigt werden könne. Das Begrüßungsschreiben der Klägerin sei dem Beklagten Mitte Januar 2014 und die Kündigung des Mietverhältnisses Ende Januar 2014 zugegangen (Seite 6 der Berufungserwiderung vom 21.08.2015, Bl. 67 ff.). Der Beklagte sei nicht schutzbedürftig. Er habe weder behauptet, in dieser Zeit ein bestimmtes Vertrauen gebildet noch Dispositionen getroffen zu haben.
- 29
Wegen des weiteren Vorbringens der Klägerin wird auf den Berufungserwiderungsschriftsatz vom 21.08.2015 verwiesen.
- 30
Ergänzend zum Parteivorbringen wird auf den vorgetragenen Inhalt der in beiden Rechtszügen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
- 31
Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung (§§ 517, 519, 520 ZPO) des Beklagten ist unbegründet.
- 32
Die Entscheidung des Landgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung im Sinne der §§ 513 Abs. 1, 546 ZPO noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO.
- 33
Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der Klägerin ein Anspruch gegen den Beklagten auf die begehrte Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Gaststättenräume nach § 546 Abs. 1 BGB zusteht und das Mietverhältnis der Parteien aufgrund ordentlicher Kündigung der Klägerin beendet worden ist.
1.
- 34
Die Parteien verband ein zunächst befristetes, seit dem 01.07.2004 ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis (Anlage K 1, dort § 4 Ziffer 3. a. E.). Die Klägerin war als Erwerberin der Liegenschaft gemäß § 566 Abs. 1 BGB mit Wirkung zum 01.01.2014 (vgl. Schreiben der Klägerin vom 13.01.2014, Anlage B1) in das ursprünglich zwischen Herrn K. Z. und dem Beklagten abgeschlossene Mietverhältnis eingetreten. Das Gewerberaummietverhältnis ist durch die ordentliche Kündigung der Klägerin gemäß §§ 542, 580a Abs. 2 BGB zum 30.09.2014 wirksam beendet worden. Auch wurde das Mietverhältnis nicht durch Fortsetzung der Mietsache gemäß § 545 BGB verlängert. Denn die Klägerin hat dem Beklagten mit Schreiben vom 01.Oktober 2014 (Anlage K4) ihren entgegenstehenden Willen bezüglich der weiteren Nutzung des Mietobjektes über den 30.09.2014 hinaus fristgerecht erklärt, § 545 Satz 1 BGB.
2.
- 35
Die (ordentliche) Kündigung der Klägerin war nicht durch einen etwaigen Kündigungsverzicht des ehemaligen Vermieters bis einschließlich zum 30.04.2017 ausgeschlossen.
- 36
Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die von dem Beklagten behauptete Kündigungsverzichterklärung von Anfang April 2012 (jedenfalls) formunwirksam ist (a)). Auch steht der Kündigung nicht der Einwand des rechtmissbräuchlichen Verhaltens der Klägerin gemäß § 242 BGB entgegen (b)).
a)
- 37
Der zwischen dem Beklagten und dem Rechtsvorgänger der Klägerin vermeintlich vereinbarte Kündigungsverzicht genügt nicht den Anforderungen des § 550 Satz 1 BGB.
- 38
§ 550 Satz 1 BGB bestimmt, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, für seine Wirksamkeit der schriftlichen Form bedarf. Anderenfalls gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Bestimmung des § 550 BGB, die gemäß § 578 Abs. 2 Satz 1 BGB auch auf Gewerberaummietverhältnisse anwendbar ist (Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 550 Rn.6), findet nicht nur auf befristete Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr Anwendung, sondern auch auf Mietverhältnisse, die zwar auf unbestimmte Zeit geschlossen worden sind, für die die Parteien die ordentliche Kündigung für länger als ein Jahr ausgeschlossen haben (BGH, Beschluss vom 09. Juli 2008 - XII ZR 117/06 -, Rn. 5, juris; BGH, Urteil vom 08. Dezember 1959 - VIII ZR 164/58 -, juris).
- 39
Das Erfordernis der Schriftform des § 550 BGB gilt grundsätzlich für sämtliche wesentliche, auch nachträgliche, Abreden zwischen Mieter und Vermieter und somit für den gesamten Vertragsinhalt einschließlich Nebenabreden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 05. November 2002 - I-24 U 21/02, 24 U 2124 U 21/02 -, Rn. 15, juris). Lediglich geringfügige Änderungen, die auf das langfristige Mietverhältnis ohne Einfluss bleiben oder nur anlässlich des langfristigen Mietvertrages geschlossen werden, ohne wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages zu sein, sind nicht formbedürftig. Der Einhaltung der Schriftform bedarf es demnach stets dann, wenn das Mietverhältnis durch die getroffene Vereinbarung in seinem Kern betroffen ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 05. November 2002 - I-24 U 21/02, 24 U 2124 U 21/02 -, Rn. 15, juris)
aa)
- 40
Soweit der Beklagte vorträgt, es habe hinsichtlich des (einseitigen) Kündigungsverzichts nicht der Einhaltung der Schriftform bedurft, da der Vermieter einseitig für einen bestimmten Zeitraum auf die Kündigung des ansonsten unbefristeten Mietverhältnisses verzichtet habe (Seite 2 des Schriftsatzes vom 25.03.2015, Bl. 28 a - c), kann dieser Ansicht nicht gefolgt werden.
- 41
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bedarf es der Einhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB bereits dann, wenn lediglich bestimmte Kündigungsgründe, etwa wegen Eigenbedarfs, ausgeschlossen werden (BGH, Urteil vom 04. April 2007 - VIII ZR 223/06 -, Rn. 16, juris). Im Hinblick auf den Sinn und Zweck der Regelung des § 550 BGB ist die Schriftform auch für den eingeschränkten, einseitigen Kündigungsverzicht erforderlich (BGH, Urteil vom 04. April 2007 - VIII ZR 223/06 -, Rn. 16, juris). Die andere Ansicht, die eine Formbedürftigkeit der vertraglichen Regelung dann verneint, wenn (1.) bloß das Kündigungsrecht einer Partei ausgeschlossen wird oder sich (2.) der erklärte Verzicht des Vermieters nicht generell unmittelbar auf die Dauer des Mietverhältnisses auswirkt, sondern nur bestimmte Kündigungsgründe erfasst (LG Mannheim, Urteil vom 10. Juni 1977 - 4 S 39/77 -, juris), ist hingegen mit dem Sinn und Zweck der Regelung des § 550 BGB unvereinbar (BGH, Urteil vom 04. April 2007 - VIII ZR 223/06 -, Rn. 17, juris).
- 42
Das Schriftformerfordernis des § 550 BGB dient nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes in erster Linie dazu, das Informationsinteresse eines künftigen potentiellen Grundstückserwerbers, der nach § 566 BGB kraft Gesetzes in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, hinsichtlich des Umfangs und Inhalts der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zu schützen und zu sichern (BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 26; BGH, Urteil vom 24. September 1997 - XII ZR 234/95 -, BGHZ 136, 357-373; BGH, Urteil vom 04. April 2007 - VIII ZR 223/06 -, Rn. 17, juris). Außerdem verfolgt es den Zweck, die Vertragspartner vor einer langfristigen Vertragsbindung zu warnen und grundsätzlich eine zuverlässige Beweislage hinsichtlich langfristiger Absprachen, auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien, herzustellen (BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 26; Blank/Börstinghaus-Blank, Miete, 4. Auflage 2014, Rn. 5). Aus diesem Grunde bedürfen gerade solche Vereinbarungen durch die die Dauer des Mietverhältnisses auf mehr als ein Jahr erstreckt werden soll und die den potentiellen Grundstückserwerber infolgedessen länger als ein Jahr binden können, stets der Wahrung der Schriftform (BGH, Urteil vom 20. April 2005 - XII ZR 192/01 -, BGHZ 163, 27-32; BGH, Urteil vom 08. Dezember 1959 - VIII ZR 164/58 -, juris; BGH, Urteil vom 29. Oktober 1986 - VIII ZR 253/85 -, BGHZ 99, 54-62, Rn. 22). Dies gilt insbesondere auch in Ansehung der Tatsache, dass dem Erwerber - ohne Einhaltung der Schriftform - die Beschränkung des Kündigungsrechts anhand des Vertragswerkes nicht zur Kenntnis gelangen könnte.
bb)
- 43
Unter Berücksichtigung dieser Ausführungen gilt das Formerfordernis des § 550 BGB auch für den von dem Beklagten behaupteten - eingeschränkten einseitigen - Kündigungsverzicht.
- 44
Mit der gesonderten nachträglichen Absprache von Anfang April 2012 - ihre Existenz unterstellt - wurde die Kündigungsmöglichkeit des (früheren) Vermieters bis einschließlich zum 30.04.2017 und somit für fünf Jahre beschränkt. Zuvor sah der Mietvertrag eine solche Kündigungsbeschränkung nicht vor. Vielmehr war das Mietverhältnis seit dem 01.07.2004 ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis (Anlage K 1, dort § 4 Ziffer 3. a.E.), das jederzeit von beiden Parteien ordentlich gekündigt werden konnte, § 580a Abs. 2 BGB. Mit dieser vermeintlichen Vereinbarung wurde das Mietverhältnis in seinem Kern betroffen, da es unter Einfluss dieser Änderung noch länger als ein Jahr, nämlich fünf Jahre, laufen sollte. Obwohl für die Klägerin und Erwerberin nicht nur ein genereller Kündigungsausschluss, sondern auch eine wesentliche Kündigungsbeschränkung von entscheidender Bedeutung ist (BGH, Urteil vom 04. April 2007 - VIII ZR 223/06 -, Rn.18, juris), bestand für sie keine Möglichkeit sich anhand des bestehenden Mietvertrages über die auf sie gemäß § 566 BGB übergehende Bindung zu informieren. Eine bloß mündlich getroffene Vereinbarung zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Objektseigentümer reicht daher nicht aus, um den von § 550 BGB bezweckten Schutz des Erwerbers zu erzielen.
cc)
- 45
Die vermeintliche Kündigungsverzichtserklärung ist formunwirksam, so dass auch die Klägerin als Erwerberin der Gewerbefläche gemäß § 566 BGB keiner Beschränkung der Kündigung bis zum 30.04.2017 unterliegt (BGH, Urteil vom 04. April 2007 - VIII ZR 223/06 -, Rn. 12, juris). Ohne Beachtung der behaupteten Kündigungsbeschränkung konnte die Klägerin das auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Mietverhältnis mit dem Beklagten ordentlich kündigen. Dies gilt, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, ungeachtet dessen, ob die Behauptung des Beklagten tatsächlich zutrifft. Denn das Mietverhältnis wäre auch im Falle einer existierenden, jedoch formunwirksamen Kündigungsausschlussvereinbarung von Anfang April 2012 gemäß § 550 Satz 2 BGB frühestens zum Ablauf eines Jahres nach der vermeintlichen Änderung (OLG Düsseldorf, Urteil vom 05. November 2002 - I-24 U 21/02, 24 U 2124 U 21/02 -, Rn. 1, juris; BGH, Urteil vom 04. April 2007 - VIII ZR 223/06 -, Rn. 13, juris) und somit frühestens Anfang April 2013 kündbar gewesen. Denn die Missachtung des Formerfordernisses gemäß §§ 550 Satz 1, 578 Abs. 1 BGB führt dazu, dass ein vereinbarter Kündigungsverzicht - unter Beachtung der Einschränkung in § 550 Satz 2 BGB - nur für die Dauer von einem Jahr seit der Vereinbarung des Nachtrages Wirkung entfaltet.
b)
- 46
Der Beklagte kann der Kündigung durch die Klägerin nicht den Einwand der Treuwidrigkeit bzw. einer unzulässigen Rechtsausübung entgegenhalten.Entgegen der Annahme des Beklagten verstößt die Klägerin nicht gegen die Grundsätze von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, wenn sie sich darauf beruft, der Mietvertrag sei im Hinblick auf die behauptete Kündigungsverzichtserklärung jedenfalls mangels Einhaltung der Schriftform ordentlich kündbar gewesen.
aa)
- 47
Grundsätzlich verstößt die Berufung auf einen Formmangel, insbesondere durch den Erwerber, der in Folge des § 566 BGB in das Mietverhältnis auf Vermieterseite eintritt, nicht gegen § 242 BGB (Palandt/Weidenkaff, BGB-Kommentar, 74. Aufl., 2015, § 550, Rn.12). Jede Partei darf sich darauf berufen, dass die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform nicht eingehalten worden ist (BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 16; BGH, Urteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 -, Rn. 26, juris; BGH, Urteil vom 05. November 2003 - XII ZR 134/02 -, Rn. 16, juris). Der Bundesgerichtshof hält dies nur ausnahmsweise dann für treuwidrig im Sinne des § 242 BGB, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrages zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde (BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 16; BGH, Urteil vom 09. April 2008 - XII ZR 89/06 , Rn. 28, juris). Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 16; BGH, Urteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 -, Rn. 26, juris; BGH, Urteil vom 09. April 2008 - XII ZR 89/06 -, Rn. 28, juris).
- 48
Im vorliegenden Fall ist allein von Bedeutung, ob der Klägerin als Grundstückserwerberin (ausnahmsweise) ein treuwidriges und rechtsmissbräuchliches Verhalten angelastet werden könnte, weil sie das Mietverhältnis trotz einer vermeintlichen, mündlich abgeschlossenen Kündigungsverzichtserklärung sowie behaupteten erheblichen Investitionen in das Mietobjekt seitens des Beklagten kündigte.
bb)
- 49
Entgegen der in der Berufungsbegründung vertretenen Auffassung des Beklagten (Seite 2 des Schriftsatzes vom 28.07.2015, Bl. 59 f.) ist dies nach Auffassung des Senats nicht der Fall. Der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte hat nicht dargetan, dass hier derartige Nachteile vorliegen. Ein bewusstes Herbeiführen des Formmangels durch den vormaligen Objektseigentümer oder die Klägerin ist ebenso wenig zu erkennen wie ein schlechterdings unerträgliches Ergebnis aufgrund von dem Beklagten vermeintlich getätigten Investitionen.
(1)
- 50
Für den Senat ist nicht erkennbar, dass der vorherige Objektseigentümer oder die vormalige Immobilienverwaltung den Beklagten schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform hinsichtlich des vermeintlichen Kündigungsverzichtes abgehalten hätte (vgl. BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 16). Dies wird von dem Beklagten schon gar nicht behauptet. Vielmehr trägt er in seinem Schriftsatz vom 25.03.2015 (Seite 2 des Schriftsatzes vom 25.03.2015, Bl. 28 a-c) selbst vor, die Vereinbarungen zwischen ihm und dem vormaligen Objektseigentümer, K. Z., hätten einvernehmlich stets per Handschlag gegolten.
(2)
- 51
Auch hat sich der vormalige Vermieter oder die Klägerin keiner sonst besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht.
(a)
- 52
Soweit der Beklagte in seinem Schriftsatz vom 25.03.2015 (Seite 2 des Schriftsatzes vom 25.03.2015, Bl. 28a-c) vorträgt, die Verhandlungsatmosphäre zwischen ihm und dem vormaligen Objektseigentümer, K. Z., sei von der wechselseitigen Wahrnehmung geprägt gewesen, dass auf den jeweils anderen Verlass gewesen sei und Vereinbarungen per Handschlag gegolten hätten, so reicht dies nicht aus, um aus der ordentlichen Kündigung ein besonders treuwidriges Verhalten der Klägerin herzuleiten. Anderenfalls könnte ein Vertragspartner einer eigentlich formunwirksamen Vereinbarung unter Berufung eines Verstoßes gegen die Gebote von Treu und Glauben stets Geltung verleihen. Dies würde dem Schutzzweck des § 550 BGB zuwider laufen. Ein solches Verständnis hätte zur Folge, dass der potentielle Grundstückserwerber schutzlos in einen Mietvertrag eintreten würde, an dessen Abschluss er nicht mitgewirkt hat und dessen wirtschaftliche Bedingungen sich später anders als erwartet darstellen. Der Grundstückserwerber müsste immer damit rechnen, dass auf ihn noch zusätzliche gewichtige Bindungen übergehen, die er dem Vertragswerk nicht entnehmen und daher finanziell auch nicht einkalkulieren konnte (BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 27). Demgegenüber könnte sich die Vertragspartei zu deren Gunsten die Abrede gelten würde, ungeachtet ihrer Formunwirksamkeit, unter den Gesichtspunkten von Treu und Glauben gewissermaßen über die „Hintertür“ (auch) gegenüber dem neuen Grundstückserwerber auf eine umfassende Erfüllung der in der formunwirksamen Abrede vorgesehenen Pflichten berufen. Dies wäre nicht sachgerecht. Vielmehr muss dem Erwerber, der in konsequenter Anwendung des § 566 BGB auch an (nachträgliche) mündliche Abreden zwischen Vorvermieter und Mieter gebunden ist, die Möglichkeit eingeräumt werden, sich vorzeitig durch ordentliche Kündigung von dem Mietvertrag lösen zu dürfen (BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 27).
- 53
Die Anwendung des § 242 BGB würde in einer im Hinblick auf die Rechtssicherheit und Rechtsklarheit erheblichen Weise den Hauptschutzzweck des § 550 BGB aushöhlen und zusätzlich verkennen, dass die Regelung des § 242 BGB nur, aber immerhin ein Korrektiv darstellt, das im Hinblick auf den zwingenden Charakter des § 550 BGB lediglich in krassen Ausnahmefällen zur Anwendung gelangen soll (vgl. etwa BGH, Beschluss vom 09. Juli 2008 - XII ZR 117/06 -, Rn. 5, juris).
(b)
- 54
Ein solch krasser Ausnahmefall liegt hier jedoch nicht vor.
- 55
In dieser Hinsicht rügt der Beklagte ohne Erfolg, durch die Berufung auf den Formmangel verhalte sich die Klägerin treuwidrig, weil er im Vertrauen auf den Bestand der Kündigungsausschlussvereinbarung Investitionen in das Mietobjekt in Höhe von ca. 20.000,00 € getätigt habe (Seite 2 der Berufungsbegründung vom 28.07.2015, Bl. 59 ff.). Die Klägerin hat eine Investition in dieser Größenordnung in ihrem Schriftsatz vom 13.03.2015 (Seite 3, Bl. 25 a - d) bereits erstinstanzlich bestritten. Hieran hat sie in der Berufungserwiderung weiterhin festgehalten (Seite 4 der Berufungserwiderung vom 21.08.2015, Bl. 67 ff.).
- 56
Der Beklagte hätte, um für den Schutz seiner Interessen zu sorgen, vor den behaupteten Investitionen in das Mietobjekt, den (vermeintlichen) Ausschluss der ordentlichen Kündigung schriftlich fixieren können. Dies wäre auch deshalb ratsam gewesen, weil die damals zuständige Hausverwaltung dem Beklagten im Jahr 2011 namens und in Vollmacht des vormaligen Objekteigentümers noch schriftlich mitteilte, dass eine Laufzeitänderung des auf unbestimmte Zeit laufenden Mietverhältnisses „derzeit nicht in Betracht komme“ (Seite 2 der Klageerwiderung vom 13.03.2015, Bl. 25a-d; Seite 4 der Berufungserwiderung vom 21.08.2015, Bl. 67 ff.). Eine bloß mündliche Vereinbarung kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, selbst im Falle einer aufwendigen Sanierung des Mietobjektes, eine Kündigung nicht verhindern (BGH, Urteil vom 05. November 2003 - XII ZR 134/02 -, Rn. 16, juris; BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12 -, Rn. 16, juris). Die Parteien haben nach eigenem Vorbringen des Beklagten (Seite 2 des Schriftsatzes vom 25.03.2015, Bl. 28 a - c) einvernehmlich davon abgesehen, die vermeintliche Vereinbarung schriftkonform zu fixieren. Insofern ist der Beklagte das Risiko, dass sich finanzielle Investitionen in die Gaststättenräumlichkeiten in der von ihm behaupteten Größenordnung im Falle einer, durch das Gesetz in Folge der Nichteinhaltung der Schriftform vorgesehenen, ordentlichen Kündigung nicht angemessen amortisieren werden, bewusst eingegangen (BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12 -, Rn. 16, juris). Dies kann jedoch nicht zu Lasten der Klägerin als Erwerberin gehen.
- 57
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes stellen erhebliche finanzielle Aufwendungen keinen hinreichenden Grund dar, um von dem Grundsatz der besonderen Kündigungsmöglichkeit abzuweichen (BGH, Urteil vom 05. November 2003 - XII ZR 134/02 -, Rn. 16, juris). Dies gilt selbst dann, wenn der Beklagte behauptet, er habe im Vertrauen auf den Bestand der Vereinbarung eine auf den Mietgegenstand konzipierte Kühlanlage verbaut (vgl. BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12 -, Rn. 16, juris - eine Härte im Sinne von § 574 BGB wurde hinsichtlich einer Kündigung trotz einer speziell den räumlichen Gegebenheiten angepassten Einbauküche abgelehnt). Aus diesem Grund bedarf die Frage, ob tatsächlich Investitionen in dieser Größenordnung in das Objekt vorgenommen worden sind, keiner abschließenden Entscheidung.
(c)
- 58
Der Klägerin ist es nach den Grundsätzen von Treu und Glauben auch nicht verwehrt, sich auf den Mangel der Schriftform zu berufen, weil sie dem Beklagten vor der Kündigung mit Schreiben vom 13.01.2014 (Anlage B 1) noch mitteilte, dass der Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten bestehen bleibe, eine der dortigen Geschäftsprinzipien Langfristigkeit sei und die gute Mieterstruktur auch in Zukunft erhalten bleiben solle.
- 59
Nach Auffassung des Senats lässt sich aus diesem Schreiben nicht herleiten, der Beklagte habe darauf vertrauen dürfen, die Klägerin werde von der besonderen Kündigungsmöglichkeit keinen Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist (BGH, Urteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 -, Rn. 26, juris; BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - XII ZR 178/03 -, Rn. 24, juris; BGH, Urteil vom 05. November 2003 - XII ZR 134/02 -, Rn. 16, juris).
- 60
Wie bereits oben ausgeführt, war die von dem Beklagten behauptete Kündigungsausschlussvereinbarung nicht schriftlich fixiert worden und daher dem Mietvertrag nicht entnehmbar. Der Klägerin war es als Erwerberin und am Vertrag nicht beteiligte Dritte nicht möglich den vollen Umfang der auf sie übergehenden Pflichten zu überblicken (OLG Düsseldorf, Urteil vom 29. Juni 1999 - 24 U 5/98 -, Rn. 26, juris). Wenn nun die Klägerin in ihrem Schreiben mitteilt, dass der Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten bestehen bleibe, kann nur von solchen Rechten und Pflichten die Rede sein, die sich für einen objektiven Dritten unmittelbar aus dem Vertragswerk entnehmen lassen und die ihr bei der Erwerbsentscheidung bekannt waren.
- 61
Weiterhin ist für den Senat nicht ersichtlich, inwiefern der Beklagte aufgrund des Begrüßungsschreibens der Klägerin vom 13.01.2014 (Anlage B 1) ein bestimmtes Vertrauen gebildet haben soll.
- 62
Der Beklagte hat die von ihm behaupteten Investitionen in das Mietobjekt in Höhe von ca. 20.000,00 € jedenfalls nicht im Hinblick auf dieses Schreiben getätigt. Dies wird von ihm auch nicht vorgetragen. Vielmehr will der Beklagte die vermeintlichen Investitionen ausschließlich im Vertrauen auf den Bestand der Kündigungsausschlussvereinbarung getätigt haben (Seite 2 der Berufungsbegründung vom 28.07.2015, Bl. 59 ff.). Dass er in der Zeit zwischen Zugang des Begrüßungsschreibens (Anlage B 1) Mitte Januar 2014 und der Kündigung Ende Januar 2014 weitere Dispositionen getroffen hat, ist weder ersichtlich noch von dem Beklagten vorgetragen.
- 63
Im Übrigen schildert die Klägerin mit den Ausführungen, der Mietvertrag bleibe „mit allen Rechten und Pflichten unverändert bestehen“ (Schreiben vom 13.01.2015, Anlage B 1) nur die rechtliche Situation, wie sie sich für sie als Erwerberin aus § 566 Abs. 1 BGB ergibt.Eine Zusicherung der Klägerin in rechtlicher Hinsicht - insbesondere in Gestalt der Erfüllung eventueller gewichtiger Abreden, die ihr nicht bekannt waren, war mit dem Schreiben vom 13.01.2014 (Anlage B 1) nicht verbunden.
- 64
Auch aus den weiteren Ausführungen, dass eines ihrer wesentlichen Prinzipien Langfristigkeit sei und die gute Mieterstruktur auch in Zukunft erhalten bleiben solle, kann kein besonders schweres treuwidriges Verhalten der Klägerin hergeleitet werden. Vielmehr lässt sich das Schreiben der Klägerin vom 13.01.2014 (Anlage B 1) bei objektiver Betrachtungsweise nur als ein allgemeines Anschreiben an alle Mieter des Objektes klassifizieren, mit dem sich die Klägerin als Erwerberin der Liegenschaft ihren zukünftigen Mietern vorstellen und außerdem sicherstellen will, dass die künftige Mietzahlung nunmehr an sie als neue Mietvertragspartnerin auf die in dem Schreiben auf Seite 2 angegebene Kontoverbindung erfolgen soll. Das konkrete Mietvertragsverhältnis mit dem Beklagten spielte hierbei keine Rolle.
(3)
- 65
Schließlich kann die Treuwidrigkeit und damit einhergehend die Unwirksamkeit der Kündigung auch nicht deshalb angenommen werden, weil bei Formnichtigkeit des Vertrages die Existenz des Beklagten bedroht ist. Derartiges wurde von dem Beklagten nicht konkret dargelegt und ist auch aus sonstigen Gründen nicht ersichtlich (vgl. BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 -, BGHZ 200, 98-110, Rn. 33).
- 66
Nach allem hat das Landgericht der Klage zu Recht stattgegeben. Die Berufung ist zurückzuweisen.
- 67
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
- 68
Die Revision war nicht zuzulassen, weil die hierfür erforderlichen Voraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung zu einem behaupteten individuell abgeänderten Mietvertrag, die daher nicht verallgemeinerungsfähig ist. Die maßgeblichen Rechtsfragen sind bereits höchstrichterlich entschieden. Das Urteil folgt diesen Entscheidungen.
- 69
Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 41 Abs. 2 GKG. Die monatliche Miete beträgt nach dem unstreitigen Vortrag der Klägerin derzeit 1.742,94 €, so dass sich die Jahresmiete auf einen Betrag in Höhe von 20.915,28 € beläuft.
Urteilsbesprechung zu Hanseatisches Oberlandesgericht Urteil, 05. Okt. 2015 - 4 U 54/15
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Hanseatisches Oberlandesgericht Urteil, 05. Okt. 2015 - 4 U 54/15 zitiert oder wird zitiert von 6 Urteil(en).
(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil
- 1.
die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen, - 2.
eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.
Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist beginnt
- 1.
für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs, - 2.
für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden.
(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2, § 555f und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 556c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.
(3) Auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen, sind die in den Absätzen 1 und 2 genannten Vorschriften sowie die §§ 557, 557a Absatz 1 bis 3 und 5, § 557b Absatz 1 bis 3 und 5, die §§ 558 bis 559d, 561, 568 Absatz 1, § 569 Absatz 3 bis 5, die §§ 573 bis 573d, 575, 575a Absatz 1, 3 und 4, die §§ 577 und 577a entsprechend anzuwenden. Solche Verträge können zusätzlich zu den in § 575 Absatz 1 Satz 1 genannten Gründen auch dann auf bestimmte Zeit geschlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für ihm obliegende oder ihm übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
Die Berufungsfrist beträgt einen Monat; sie ist eine Notfrist und beginnt mit der Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber mit dem Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung.
(1) Die Berufung wird durch Einreichung der Berufungsschrift bei dem Berufungsgericht eingelegt.
(2) Die Berufungsschrift muss enthalten:
- 1.
die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird; - 2.
die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde.
(3) Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
(4) Die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze sind auch auf die Berufungsschrift anzuwenden.
(1) Der Berufungskläger muss die Berufung begründen.
(2) Die Frist für die Berufungsbegründung beträgt zwei Monate und beginnt mit der Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber mit Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung. Die Frist kann auf Antrag von dem Vorsitzenden verlängert werden, wenn der Gegner einwilligt. Ohne Einwilligung kann die Frist um bis zu einem Monat verlängert werden, wenn nach freier Überzeugung des Vorsitzenden der Rechtsstreit durch die Verlängerung nicht verzögert wird oder wenn der Berufungskläger erhebliche Gründe darlegt.
(3) Die Berufungsbegründung ist, sofern sie nicht bereits in der Berufungsschrift enthalten ist, in einem Schriftsatz bei dem Berufungsgericht einzureichen. Die Berufungsbegründung muss enthalten:
- 1.
die Erklärung, inwieweit das Urteil angefochten wird und welche Abänderungen des Urteils beantragt werden (Berufungsanträge); - 2.
die Bezeichnung der Umstände, aus denen sich die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt; - 3.
die Bezeichnung konkreter Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Tatsachenfeststellungen im angefochtenen Urteil begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 4.
die Bezeichnung der neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel sowie der Tatsachen, auf Grund derer die neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel nach § 531 Abs. 2 zuzulassen sind.
(4) Die Berufungsbegründung soll ferner enthalten:
- 1.
die Angabe des Wertes des nicht in einer bestimmten Geldsumme bestehenden Beschwerdegegenstandes, wenn von ihm die Zulässigkeit der Berufung abhängt; - 2.
eine Äußerung dazu, ob einer Entscheidung der Sache durch den Einzelrichter Gründe entgegenstehen.
(5) Die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze sind auch auf die Berufungsbegründung anzuwenden.
(1) Die Berufung kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546) beruht oder nach § 529 zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.
(2) Die Berufung kann nicht darauf gestützt werden, dass das Gericht des ersten Rechtszuges seine Zuständigkeit zu Unrecht angenommen hat.
(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:
- 1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.
(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.
(1) Die Berufung kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546) beruht oder nach § 529 zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.
(2) Die Berufung kann nicht darauf gestützt werden, dass das Gericht des ersten Rechtszuges seine Zuständigkeit zu Unrecht angenommen hat.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
(1) Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume sind, ist die ordentliche Kündigung zulässig,
- 1.
wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages; - 2.
wenn die Miete nach Wochen bemessen ist, spätestens am ersten Werktag einer Woche zum Ablauf des folgenden Sonnabends; - 3.
wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, bei einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahrs.
(2) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.
(3) Bei einem Mietverhältnis über bewegliche Sachen oder digitale Produkte ist die ordentliche Kündigung zulässig,
- 1.
wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages; - 2.
wenn die Miete nach längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Tag vor dem Tag, mit dessen Ablauf das Mietverhältnis enden soll.
(4) Absatz 1 Nr. 3, Absatz 2 und 3 Nr. 2 sind auch anzuwenden, wenn ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.
Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist beginnt
- 1.
für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs, - 2.
für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden.
(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2, § 555f und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 556c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.
(3) Auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen, sind die in den Absätzen 1 und 2 genannten Vorschriften sowie die §§ 557, 557a Absatz 1 bis 3 und 5, § 557b Absatz 1 bis 3 und 5, die §§ 558 bis 559d, 561, 568 Absatz 1, § 569 Absatz 3 bis 5, die §§ 573 bis 573d, 575, 575a Absatz 1, 3 und 4, die §§ 577 und 577a entsprechend anzuwenden. Solche Verträge können zusätzlich zu den in § 575 Absatz 1 Satz 1 genannten Gründen auch dann auf bestimmte Zeit geschlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für ihm obliegende oder ihm übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten um rückständigen Mietzins und Nebenkostenvorauszahlungen sowie um die vorzeitige Beendigung eines Mietvertrages. Mit schriftlichem Vertrag vom 8. / 12. Januar 1996 mietete die Beklagte unter Ausschluß der Kündigung bis Ende Januar 2006 ein Ladenlokal in einem von der Klägerin erstellten Einkaufszentrum zum Betrieb eines Kosmetikstudios und einer Parfümerie zu einem monatlichen Mietzins von 2.079 DM zuzüglich 246,40 DM Nebenkostenvorauszahlung, jeweils nebst Mehrwertsteuer. In der Folgezeit bat die Beklagte um eine Herabsetzung des Mietzinses, da das Einkaufszentrum weniger attraktiv sei als vor Vertragsschluß von der Klägerin angepriesen; außerdem sei mehrfach in ihr Ladenlokal eingebrochen worden. Nach längeren Verhandlungen unterbreitete die Klägerin ihr mit Schreiben vom 21. Juli 1997 folgendes Angebot: "Rückwirkend ab 1. Januar 1997 zunächst bis zum 31.12.1997 wollen wir Ihre Miete auf 15,00 DM/qm netto-kalt reduzieren. Dieses Angebot erfolgt ohne Präjudiz und kann von uns jederzeit widerrufen werden. Über eine Fortsetzung über den 31.12.1997 hinaus, müßten wir zu gegebener Zeit sprechen." Daraufhin zahlte die Beklagte - auch über das Jahresende 1997 hinaus - nur noch den auf monatlich 1.155,00 DM + 16 % MWSt. = 1.339,80 DM ermäßigten Mietzins zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen. Mit Schreiben vom 18. Mai 1999 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis außerordentlich zum 30. September 1999, hilfsweise fristgemäß zum nächstzulässigen Termin. Die außerordentliche Kündigung begründete sie mitunzureichender Attraktivität des Einkaufszentrums und zahlreichen Einbrüchen in ihr Ladenlokal. Im September 1999 räumte sie das Mietobjekt und stellte ihre Zahlungen zum Oktober 1999 ein. Das Landgericht gab der Klage in Höhe eines Betrages von 4.876,86 DM (Mietzins und Nebenkostenvorauszahlungen für Oktober bis Dezember 1999) statt. Die weitergehende Klage (Mietzins und Nebenkostenvorauszahlung für die Monate Januar bis April 2000) wies es ab. Ferner stellte es auf die Widerklage der Beklagten entsprechend dem Hilfsantrag fest, daß das Mietverhältnis durch die Kündigung der Beklagten zum 31. Dezember 1999 beendet wurde; den auf Feststellung der Beendigung schon zum 30. September 1999 gerichteten Hauptantrag wies es ab. Die dagegen eingelegte Berufung der Klägerin und die Anschlußberufung der Beklagten wies das Oberlandesgericht zurück, die Berufung der Klägerin jedoch aufgrund deren einseitiger Erledigungserklärung mit der Maßgabe, daß der Rechtsstreit hinsichtlich der Nebenkostenvorauszahlungen für die Monate Oktober bis Dezember 1999 (857,46 DM) nebst 4 % Zinsen seit dem 1. Januar 2000 in der Hauptsache erledigt ist. Dagegen richtet sich die Revision der Klägerin, mit der diese ihre Anträge auf Zahlung des Mietzinses und der Nebenkostenvorauszahlungen für die Monate Januar bis April 2000 sowie auf Abweisung der Feststellungswiderklage der Beklagten weiterverfolgt.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg. 1. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, die Voraussetzungen eines außerordentlichen Kündigungsrechts der Beklagten hätten nicht vorgelegen. Dies wird von der Revision als ihr günstig nicht angegriffen, auch von der Revisionserwiderung nicht gerügt und läßt Rechtsfehler nicht erkennen. 2. Das Berufungsgericht ist jedoch der Ansicht, die Kündigungserklärung der Beklagten vom 18. Mai 1999 habe - als ordentliche Kündigung - das Mietverhältnis gemäß §§ 566, 565 Abs. 1a BGB a.F. vorzeitig zum 31. Dezember 1999 beendet, da der Mietvertrag nach Herabsetzung des Mietzinses nicht mehr der Schriftform entsprochen habe. Es geht davon aus, daß der Mietvertrag aufgrund fester körperlicher Verbindung der zugehörigen Anlagen mit der Vertragsurkunde ursprünglich der Schriftform entsprach, was die Revision als ihr günstig nicht angreift und auch keinen Rechtsfehler erkennen läßt. Das Berufungsgericht läßt zwar dahinstehen, ob die zunächst nur für 1997 vereinbarte Absenkung des Mietzinses der Schriftform bedurft hätte, stellt aber fest, die Parteien hätten später Einigkeit darüber erzielt, daß auch nach 1997 nur noch der reduzierte Mietzins zu zahlen war, ohne diese nachträgliche Vereinbarung in einer der erforderlichen Schriftform genügenden Weise getroffen zu haben. Die Beklagte verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben, wenn sie sich auf den Mangel der Schriftform berufe, da die Vereinbarung des geringeren Mietzinses sie nicht einseitig begünstige. Mit dieser Vereinbarung habe sie nämlich zugleich darauf verzichtet, wegen der von ihr zur außerordentlichenKündigung vorgebrachten Gründe Gewährleistungsansprüche geltend zu machen oder sich auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen. 3. Das hält der revisionsrechtlichen Prüfung und den Angriffen der Revision nicht stand. Es bedarf keiner Entscheidung, ob die Vereinbarung der Herabsetzung des Mietzinses die Beklagte - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - einseitig begünstigte mit der Folge, daß diese sich nach Treu und Glauben nicht auf einen darauf beruhenden Mangel der Schriftform berufen darf. Denn diese Vereinbarung bedurfte der Schriftform nicht.
a) Die Beklagte hat das im Schreiben der Klägerin vom 14. Januar 1997 enthaltene Angebot auf "zunächst" bis Ende 1997 befristete Herabsetzung des Mietzinses durch entsprechend herabgesetzte Zahlungen konkludent angenommen. Diese Vereinbarung bedurfte indes - was das Berufungsgericht aus seiner Sicht folgerichtig dahinstehen läßt - schon deshalb nicht der Schriftform, weil die Klägerin sich den jederzeitigen Widerruf des Mietzinsnachlasses vorbehalten hatte. Deshalb wäre ein nach § 571 BGB a.F. auf Vermieterseite in den Vertrag eintretender Grundstückserwerber, dessen Schutz § 566 BGB a.F. bezweckt, auch bei einem Erwerb im Jahre 1997 nicht an die vereinbarte Änderung gebunden gewesen, weil das Recht, sie jederzeit zu widerrufen, ebenfalls mit dem Erwerb auf ihn übergegangen wäre. Deshalb bedarf es hier auch keiner Entscheidung, ob eine nachträgliche Herabsetzung des Mietzinses nur dann nicht der Schriftform bedarf, wenn sie das erste Mietjahr betrifft (vgl. BGH, Urteil vom 18. Juni 1969 - VIII ZR 88/67 - LM § 126 BGB Nr. 7 Bl. 2 = WM 1969, 920 f.), oder - wozu der Senat neigt -
auch dann nicht, wenn sie zwar einen späteren Zeitraum betrifft, ihre Geltungsdauer aber ein Jahr nicht übersteigt (h.M., vgl. Müller JR 1970, 86, 87; Staudinger /Emmerich BGB [2003] § 550 Rdn. 31 m.N.; Palandt/Weidenkaff BGB 64. Aufl. § 550 Rdn. 16; MünchKomm-BGB/Schultz 3. Aufl. § 566 Rdn. 197; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl. Rdn. 118; Heile in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Rdn. 763, 773; Kellendorfer in Müller/Walther Miet- und Pachtrecht § 550 Rdn. 40; juris PK/Tonner 2. Aufl. § 550 Rdn. 13; HOLG Hamburg OLGR 2003, 153 f.; vgl. auch Senatsurteil BGHZ 154, 171, 180: § 566 BGB a.F. soll einen potentiellen Grundstückserwerber nur davor schützen, beim Eintritt in einen ihm nicht bekannten Vertrag an dessen Bedingungen länger als ein Jahr gebunden zu sein).
b) Auch die Feststellung des Berufungsgerichts, zwischen den Parteien bestehe "Einigkeit, daß auch nach 1997 nur der reduzierte Mietzins zu zahlen war", rechtfertigt nicht den Schluß, daß die Schriftform des Mietvertrages jedenfalls vom Zeitpunkt dieser Einigung an nicht mehr gewahrt gewesen sei. Das Berufungsgericht hat nicht etwa festgestellt, die Parteien hätten vereinbart , daß der Mietzins - in erneuter Änderung der 1997 getroffenen Vereinbarung - unwiderruflich bis zum vereinbarten Vertragsende herabgesetzt wird. Eine solche Feststellung hätte auch jeder tatsächlichen Grundlage entbehrt. Der Umstand, daß die Beklagte auch über 1997 hinaus nur den herabgesetzten Mietzins zahlte und die Klägerin dies unwidersprochen hinnahm, kann allenfalls als stillschweigende Einigung darüber angesehen werden, daß die ursprüngliche Befristung des Mietnachlasses bis Ende 1997 entfallen sollte. Eine weitergehende Änderung der 1997 erzielten Übereinkunft, in sbesondere der Wegfall des Vorbehalts ihres Widerrufs, konnte dem Verhalten der Klägerin in den Folgejahren auch aus der Sicht der Beklagten nicht entnommen werden. Sie ist
auch nicht Bestandteil der das Revisionsgericht bindenden Feststellung des Berufungsgerichts. Denn die Feststellung, daß die Parteien sich über die Zahlung des reduzierten Mietzinses auch nach 1997 einig waren, trifft zu, weil die Klägerin ihr Entgegenkommen nicht widerrufen hat; sie beinhaltet aber nicht, daß die Parteien sich auch darüber einig gewesen seien, daß die Klägerin es nicht mehr hätte widerrufen dürfen. Damit verblieb es bei dem im Angebot der Klägerin vom 21. Juli 1997 ausdrücklich erklärten Vorbehalt des jederzeitigen Widerrufs des gewährten Mietnachlasses. Aufgrund dieser nach wie vor bestehenden Möglichkeit des jederzeitigen Widerrufs konnte auch durch einen Wegfall der Befristung in der ursprünglichen Änderungsvereinbarung eine längerfristige künftige Bin dung der Klägerin an den gewährten Mietnachlaß nicht eintreten, mag dieser der Beklagten auch tatsächlich länger als ein Jahr gewährt worden sein. Auch ein potentieller Grundstückserwerber wäre daran nicht längerfristig gebunden gewesen, weil auch er nach seinem Eintritt in den Mietvertrag gemäß § 571 BGB a.F. von diesem Recht zum Widerruf jederzeit hätte Gebrauch machen können.
c) Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, daß nur die Klägerin bzw. ein späterer Grundstückserwerber sich durch einseitige Erklärung von der vereinbarten Herabsetzung des Mietzinses lösen konnte, denn diese begünstigte allein die Beklagte. Dieser wäre es jedenfalls unbenommen geblieben, zur Zahlung des ursprünglichen Mietzinses zurückzukehren; es erscheint nach der Lebenserfahrung ausgeschlossen, daß ihr Vertragspartner sich dem widersetzt hätte. Nichts anderes gilt, wenn die Beklagte mit Rücksicht auf die Herabsetzung des Mietzinses auf Gewährleistungsansprüche wegen der eingetretenen Geschäftsentwicklung verzichtet hätte, was das Berufungsgericht hat dahinstehen lassen. Denn der Verzicht auf Gewährleistungsansprüche wegen eines bestimmten , bereits eingetretenen Mangels bedarf nicht der Schriftform, weil er
nicht den Inhalt des Mietvertrages ändert, auch nicht den Umfang des geschuldeten Mietgebrauchs, sondern nur die rechtlichen Folgen seiner nicht vertragsgemäßen Gewährung betrifft; abgesehen davon bedarf ein potentieller Grundstückserwerber als neuer Vermieter insoweit keines Schutzes. 4. Die angefochtene Entscheidung kann nach alledem keinen Bestand haben, soweit sie die Klägerin beschwert. Da weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden. Die Anschlußberufung der Beklagten ist zurückzuweisen, weil der damit weiterverfolgte Antrag auf Feststellung der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages unbegründet ist. Die Vereinbarung in § 4 Abs. 2 des Mietvertrages, daß das Mietverhältnis frühestens zum 1. Februar 2006 gekündigt werden kann, ist wirksam, weil die Schriftform des Mietvertrages gewahrt ist.
Da das Mietverhältnis somit fortbestand, ist die Berufung der Klägerin auch insoweit begründet, als sie sich gegen die Abweisung der Klage auf Mietzins und Nebenkostenvorauszahlung für die Monate Januar bis April 2000 in Höhe von 4 x 1.625,62 DM = 6.502,48 DM nebst Zinsen richtet. Hahne Sprick Fuchs Ahlt Vézina
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
(1) Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume sind, ist die ordentliche Kündigung zulässig,
- 1.
wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages; - 2.
wenn die Miete nach Wochen bemessen ist, spätestens am ersten Werktag einer Woche zum Ablauf des folgenden Sonnabends; - 3.
wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, bei einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahrs.
(2) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.
(3) Bei einem Mietverhältnis über bewegliche Sachen oder digitale Produkte ist die ordentliche Kündigung zulässig,
- 1.
wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages; - 2.
wenn die Miete nach längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Tag vor dem Tag, mit dessen Ablauf das Mietverhältnis enden soll.
(4) Absatz 1 Nr. 3, Absatz 2 und 3 Nr. 2 sind auch anzuwenden, wenn ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Kläger machen rückständige und künftige Mietzinsansprüche geltend. Sie sind Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Sie erwarben von der beklagten Stadt ein Wohn- und Geschäftshaus, das sich in einem abrißreifen Zustand befand. Mit einem Aufwand von ca. 900.000 DM bauten sie dieses Haus unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten um. Mit schriftlichem Mietvertrag vom 19. November 1996 vermieteten sie einen in dem Erdgeschoß des Gebäudes gelegenen Empfangsraum und einen im Obergeschoß gelegenen, von dem Empfangsraum aus durch eine interne Treppe zu erreichenden Büroraum auf zehn Jahre fest an die "Kurverwaltung B. ". Dabei handelt es sich um eine Einrichtung der beklagten Stadt ohne eigene Rechtspersönlichkeit. Im Kopf des Mietvertrages sind die beiden Kläger aufgeführt, verbunden mit einem "&", ohne einen ausdrücklichen Zusatz,daß sie in einer GbR verbunden sind. Die monatliche Miete sollte 967,50 DM (zuzüglich Nebenkosten) betragen. Unterschrieben ist der Mietvertrag auf Vermieterseite allein von dem Kläger zu 1 ohne Vertreterzusatz, auf Mieterseite von der damaligen Kurdirektorin H.. Die monatliche Miete wurde ab November 1996 regelmäßig bezahlt, zunächst von der Stadtverwaltung B. , ab Januar 1999 von dem Amt B. . Am 3. Dezember 1998 beschloß die Stadtvertretung B. die Auflösung des Eigenbetriebes "Kurverwaltung" zum 31. Dezember 1998. Seit dem 1. Januar 1999 werden die gemieteten Räume nicht mehr genutzt. Mit Schreiben vom 9. November 1999 kündigte das Amt B. , vertreten durch den Amtsvorsteher, für die Stadt B. den Mietvertrag. In dem Kündigungsschreiben heißt es, der Mietvertrag sei nicht wirksam zustande gekommen, weil die Kurdirektorin H. keine Vertretungsmacht für die Stadt B. ehabt habe und weil er auf Vermieterseite nur von dem Kläger zu 1 unterschrieben worden sei. Ab November 1999 zahlte die Beklagte keine Miete mehr. Die Kläger halten den Vertrag für wirksam und die ausgesprochene Kündigung für unwirksam. Sie haben - zum Teil auf zukünftige Leistung - Klage erhoben mit dem Antrag, die Beklagte zu verurteilen, an sie die vereinbarte Miete (zuzüglich Zinsen für die Mietrückstände) für die Zeit von November 1999 bis zum Jahre 2007 zu zahlen. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat auf die Berufung der Beklagten hin die erstinstanzliche Entscheidung teilweise abgeändert und unter Zurückweisung der Berufung im übrigen die Klage abge-
wiesen, soweit die Kläger für die Zeit ab 1. Juli 2000 Miete geltend machen. Dagegen richtet sich die zugelassene Revision der Kläger, mit der sie ihren ursprünglichen Klageantrag, soweit ihm nicht stattgegeben worden ist, weiterverfolgen.
Entscheidungsgründe:
Die Revision der Kläger ist aufgrund der Zulassung durch das Berufungsgericht statthaft und auch sonst zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg. 1. Das Berufungsgericht führt aus, der Mietvertrag sei wirksam zustande gekommen. Mieterin sei von vornherein die Stadt B. geworden, nicht die Kurverwaltung dieser Stadt, weil die Kurverwaltung lediglich eine Einrichtung der Stadt ohne eigene Rechtspersönlichkeit sei. Zwar sei die Kurdirektorin H. nicht berechtigt gewesen, die Stadt zu vertreten, ihr Handeln als Vertreterin ohne Vertretungsmacht sei aber von den Organen der Stadt später stillschweigend genehmigt worden. Daß die Beklagte den Kurbetrieb zum 31. Dezember 1998 aufgegeben habe, berechtige sie nicht, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden , weil sie das Verwendungsrisiko für die angemieteten Räume trage. Die von der Beklagten ausgesprochene Kündigung habe das Mietverhältnis aber zum 30. Juni 2000 beendet. Obwohl der Mietvertrag auf zehn Jahre fest abgeschlossen gewesen sei, sei die Beklagte berechtigt gewesen, ihn vorzeitig ordentlich zu kündigen, weil die Vertragsurkunde nicht dem Schriftformerfordernis des hier anwendbaren § 566 BGB a.F. genüge.Gegen diese Ausführungen des Berufungsgerichts wendet sich die Revision jedenfalls im Ergebnis ohne Erfolg. 2. In der Revisionsinstanz geht der Streit der Parteien nur noch darum, ob die Kläger für die Zeit ab 1. Juli 2000 Miete verlangen können. Um diese Frage zu beantworten, kann offen bleiben, ob ein Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist oder ob sein Zustandekommen daran gescheitert ist, daß eine Seite beim Abschluß des Mietvertrages nicht wirksam vertreten war. Ist kein Mietvertrag zustande gekommen, so steht den Klägern kein Anspruch auf die Zahlung von Miete zu und für die Zeit ab 1. Juli 2000 auch kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung, weil die Beklagte die Räume zu diesem Zeitpunkt unstreitig nicht mehr genutzt hat. Ist ein Mietvertrag wirksam zustande gekommen, so ändert sich im Ergebnis nichts, weil die Beklagte diesen Mietvertrag dann, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, zum 30. Juni 2000 wirksam gekündigt hat. 3. Zwar enthält der schriftliche Mietvertrag die Vereinbarung, das Mietverhältnis werde auf die Dauer von zehn Jahren fest abgeschlossen. Wäre diese Vereinbarung wirksam, so wäre eine ordentliche Kündigung vor Ablauf von zehn Jahren ausgeschlossen. Die Vereinbarung einer langfristigen Laufzeit des Mietvertrages ist aber unwirksam, weil bei Abschluß des Mietvertrages die Schriftform nicht eingehalten worden ist (§ 566 BGB a.F. = § 550 BGB n.F.). Es kann offen bleiben, ob die Einhaltung der Schriftform schon daran scheitert, daß in der Vertragsurkunde als Mieterin statt der Stadt B. eine nicht rechtsfähige Einrichtung dieser Stadt aufgeführt ist und daß für die Stadt die Kurdirektorin dieser Einrichtung unterschrieben hat, ohne einen Zusatz, daß sie als Vertreterin für die Stadt auftritt. Die Schriftform ist jedenfalls deshalb nicht eingehalten , weil auf Vermieterseite nur der Kläger zu 1 ohne einen Vertreterzusatz unterschrieben hat.
Für die Einhaltung der Schriftform ist es erforderlich, daß alle Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter den Mietvertrag, muß dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (BGHZ 125, 175, 178 f.; Senatsurteile vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3990 f. m.w.N. und Anm. Eckert, EWiR 2002, 951; vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054). Da in der Vertragsurkunde als Vermieter beide Kläger aufgeführt sind, genügt die Unterschrift des Klägers zu 1 nicht. Das gilt unabhängig davon, ob die Kläger den Mietvertrag als GbR abgeschlossen haben oder als zwei Vermieter ohne gesellschaftsrechtliche Verbindung. Die Kläger hätten entweder beide unterschreiben müssen oder der Kläger zu 1 hätte seiner Unterschrift einen Zusatz beifügen müssen, der ihn zugleich als Vertreter für den Kläger zu 2 gekennzeichnet hätte (vgl. im einzelnen Senatsurteil vom 16. Juli 2003 aaO). Die Revision vertritt die Ansicht, auch ohne einen solchen Vertreterzusatz sei der Urkunde mit hinreichender Sicherheit zu entnehmen, daß der Kläger zu 1 als allein Vertretungsberechtigter für die GbR unterschrieben habe. Dem kann nicht gefolgt werden. Unterschreibt für eine GbR oder sonst für eine Personenmehrheit nur ein Mitglied ohne einen Vertreterzusatz, so ist jedenfalls nicht auszuschließen, daß vorgesehen war, auch das andere Mitglied oder die anderen Mitglieder sollten die Urkunde unterschreiben und daß deren Unterschrift noch fehlt (ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, vgl. Senatsurteil vom 16. Juli 2003 aaO m.w.N.). Da die Schriftform nicht eingehalten worden ist, konnte die Beklagte das Mietverhältnis, sollte es wirksam zustande gekommen sein, nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (hier: § 565 Abs. 1 a
BGB a.F.) ordentlich kündigen. Die von der Beklagten im November 1999 erklärte Kündigung hat es dann zum 30. Juni 2000 beendet. 4. Entgegen der Annahme der Revision verstößt die Beklagte nicht gegen die Grundsätze von Treu und Glauben, wenn sie sich darauf beruft, der Mietvertrag sei (jedenfalls) mangels Einhaltung der Schriftform ordentlich kündbar gewesen. Jede Partei darf sich grundsätzlich darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Es ist der Revision zwar einzuräumen, daß der Bundesgerichtshof eine Ausnahme von diesem Grundsatz zuläßt und es für treuwidrig hält, wenn eine Vertragspartei sich auf die Formnichtigkeit eines Vertrages beruft, nachdem sie zuvor über einen längeren Zeitraum besondere Vorteile aus dem nichtigen Vertrag gezogen hat (BGHZ 121, 224, 233 f.; BGH, Urteil vom 20. Mai 2003 - KZR 19/02 - BB 2003, 2254, 2255 m.w.N.). Ein solcher Fall liegt hier aber schon deshalb nicht vor, weil der Mangel der Form im vorliegenden Fall nicht zur Nichtigkeit des Vertrages geführt, sondern nur die Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung eröffnet hat. Bis zu einer Kündigung waren beide Parteien verpflichtet, den Vertrag zu erfüllen. Aus dem Umstand, daß sie dieser Verpflichtung über einen längeren Zeitraum nachgekommen sind, läßt sich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht
eingehalten ist. Daß im vorliegenden Fall die Kläger das vermietete Grundstück zuvor von der Beklagten - der Mieterin - erworben und aufwendig saniert hatten, ist kein hinreichender Grund, von diesem Grundsatz abzuweichen.
Hahne Gerber Fuchs Ahlt Vézina
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Kläger machen rückständige und künftige Mietzinsansprüche geltend. Sie sind Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Sie erwarben von der beklagten Stadt ein Wohn- und Geschäftshaus, das sich in einem abrißreifen Zustand befand. Mit einem Aufwand von ca. 900.000 DM bauten sie dieses Haus unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten um. Mit schriftlichem Mietvertrag vom 19. November 1996 vermieteten sie einen in dem Erdgeschoß des Gebäudes gelegenen Empfangsraum und einen im Obergeschoß gelegenen, von dem Empfangsraum aus durch eine interne Treppe zu erreichenden Büroraum auf zehn Jahre fest an die "Kurverwaltung B. ". Dabei handelt es sich um eine Einrichtung der beklagten Stadt ohne eigene Rechtspersönlichkeit. Im Kopf des Mietvertrages sind die beiden Kläger aufgeführt, verbunden mit einem "&", ohne einen ausdrücklichen Zusatz,daß sie in einer GbR verbunden sind. Die monatliche Miete sollte 967,50 DM (zuzüglich Nebenkosten) betragen. Unterschrieben ist der Mietvertrag auf Vermieterseite allein von dem Kläger zu 1 ohne Vertreterzusatz, auf Mieterseite von der damaligen Kurdirektorin H.. Die monatliche Miete wurde ab November 1996 regelmäßig bezahlt, zunächst von der Stadtverwaltung B. , ab Januar 1999 von dem Amt B. . Am 3. Dezember 1998 beschloß die Stadtvertretung B. die Auflösung des Eigenbetriebes "Kurverwaltung" zum 31. Dezember 1998. Seit dem 1. Januar 1999 werden die gemieteten Räume nicht mehr genutzt. Mit Schreiben vom 9. November 1999 kündigte das Amt B. , vertreten durch den Amtsvorsteher, für die Stadt B. den Mietvertrag. In dem Kündigungsschreiben heißt es, der Mietvertrag sei nicht wirksam zustande gekommen, weil die Kurdirektorin H. keine Vertretungsmacht für die Stadt B. ehabt habe und weil er auf Vermieterseite nur von dem Kläger zu 1 unterschrieben worden sei. Ab November 1999 zahlte die Beklagte keine Miete mehr. Die Kläger halten den Vertrag für wirksam und die ausgesprochene Kündigung für unwirksam. Sie haben - zum Teil auf zukünftige Leistung - Klage erhoben mit dem Antrag, die Beklagte zu verurteilen, an sie die vereinbarte Miete (zuzüglich Zinsen für die Mietrückstände) für die Zeit von November 1999 bis zum Jahre 2007 zu zahlen. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat auf die Berufung der Beklagten hin die erstinstanzliche Entscheidung teilweise abgeändert und unter Zurückweisung der Berufung im übrigen die Klage abge-
wiesen, soweit die Kläger für die Zeit ab 1. Juli 2000 Miete geltend machen. Dagegen richtet sich die zugelassene Revision der Kläger, mit der sie ihren ursprünglichen Klageantrag, soweit ihm nicht stattgegeben worden ist, weiterverfolgen.
Entscheidungsgründe:
Die Revision der Kläger ist aufgrund der Zulassung durch das Berufungsgericht statthaft und auch sonst zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg. 1. Das Berufungsgericht führt aus, der Mietvertrag sei wirksam zustande gekommen. Mieterin sei von vornherein die Stadt B. geworden, nicht die Kurverwaltung dieser Stadt, weil die Kurverwaltung lediglich eine Einrichtung der Stadt ohne eigene Rechtspersönlichkeit sei. Zwar sei die Kurdirektorin H. nicht berechtigt gewesen, die Stadt zu vertreten, ihr Handeln als Vertreterin ohne Vertretungsmacht sei aber von den Organen der Stadt später stillschweigend genehmigt worden. Daß die Beklagte den Kurbetrieb zum 31. Dezember 1998 aufgegeben habe, berechtige sie nicht, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden , weil sie das Verwendungsrisiko für die angemieteten Räume trage. Die von der Beklagten ausgesprochene Kündigung habe das Mietverhältnis aber zum 30. Juni 2000 beendet. Obwohl der Mietvertrag auf zehn Jahre fest abgeschlossen gewesen sei, sei die Beklagte berechtigt gewesen, ihn vorzeitig ordentlich zu kündigen, weil die Vertragsurkunde nicht dem Schriftformerfordernis des hier anwendbaren § 566 BGB a.F. genüge.Gegen diese Ausführungen des Berufungsgerichts wendet sich die Revision jedenfalls im Ergebnis ohne Erfolg. 2. In der Revisionsinstanz geht der Streit der Parteien nur noch darum, ob die Kläger für die Zeit ab 1. Juli 2000 Miete verlangen können. Um diese Frage zu beantworten, kann offen bleiben, ob ein Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist oder ob sein Zustandekommen daran gescheitert ist, daß eine Seite beim Abschluß des Mietvertrages nicht wirksam vertreten war. Ist kein Mietvertrag zustande gekommen, so steht den Klägern kein Anspruch auf die Zahlung von Miete zu und für die Zeit ab 1. Juli 2000 auch kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung, weil die Beklagte die Räume zu diesem Zeitpunkt unstreitig nicht mehr genutzt hat. Ist ein Mietvertrag wirksam zustande gekommen, so ändert sich im Ergebnis nichts, weil die Beklagte diesen Mietvertrag dann, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, zum 30. Juni 2000 wirksam gekündigt hat. 3. Zwar enthält der schriftliche Mietvertrag die Vereinbarung, das Mietverhältnis werde auf die Dauer von zehn Jahren fest abgeschlossen. Wäre diese Vereinbarung wirksam, so wäre eine ordentliche Kündigung vor Ablauf von zehn Jahren ausgeschlossen. Die Vereinbarung einer langfristigen Laufzeit des Mietvertrages ist aber unwirksam, weil bei Abschluß des Mietvertrages die Schriftform nicht eingehalten worden ist (§ 566 BGB a.F. = § 550 BGB n.F.). Es kann offen bleiben, ob die Einhaltung der Schriftform schon daran scheitert, daß in der Vertragsurkunde als Mieterin statt der Stadt B. eine nicht rechtsfähige Einrichtung dieser Stadt aufgeführt ist und daß für die Stadt die Kurdirektorin dieser Einrichtung unterschrieben hat, ohne einen Zusatz, daß sie als Vertreterin für die Stadt auftritt. Die Schriftform ist jedenfalls deshalb nicht eingehalten , weil auf Vermieterseite nur der Kläger zu 1 ohne einen Vertreterzusatz unterschrieben hat.
Für die Einhaltung der Schriftform ist es erforderlich, daß alle Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter den Mietvertrag, muß dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (BGHZ 125, 175, 178 f.; Senatsurteile vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3990 f. m.w.N. und Anm. Eckert, EWiR 2002, 951; vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054). Da in der Vertragsurkunde als Vermieter beide Kläger aufgeführt sind, genügt die Unterschrift des Klägers zu 1 nicht. Das gilt unabhängig davon, ob die Kläger den Mietvertrag als GbR abgeschlossen haben oder als zwei Vermieter ohne gesellschaftsrechtliche Verbindung. Die Kläger hätten entweder beide unterschreiben müssen oder der Kläger zu 1 hätte seiner Unterschrift einen Zusatz beifügen müssen, der ihn zugleich als Vertreter für den Kläger zu 2 gekennzeichnet hätte (vgl. im einzelnen Senatsurteil vom 16. Juli 2003 aaO). Die Revision vertritt die Ansicht, auch ohne einen solchen Vertreterzusatz sei der Urkunde mit hinreichender Sicherheit zu entnehmen, daß der Kläger zu 1 als allein Vertretungsberechtigter für die GbR unterschrieben habe. Dem kann nicht gefolgt werden. Unterschreibt für eine GbR oder sonst für eine Personenmehrheit nur ein Mitglied ohne einen Vertreterzusatz, so ist jedenfalls nicht auszuschließen, daß vorgesehen war, auch das andere Mitglied oder die anderen Mitglieder sollten die Urkunde unterschreiben und daß deren Unterschrift noch fehlt (ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, vgl. Senatsurteil vom 16. Juli 2003 aaO m.w.N.). Da die Schriftform nicht eingehalten worden ist, konnte die Beklagte das Mietverhältnis, sollte es wirksam zustande gekommen sein, nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (hier: § 565 Abs. 1 a
BGB a.F.) ordentlich kündigen. Die von der Beklagten im November 1999 erklärte Kündigung hat es dann zum 30. Juni 2000 beendet. 4. Entgegen der Annahme der Revision verstößt die Beklagte nicht gegen die Grundsätze von Treu und Glauben, wenn sie sich darauf beruft, der Mietvertrag sei (jedenfalls) mangels Einhaltung der Schriftform ordentlich kündbar gewesen. Jede Partei darf sich grundsätzlich darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Es ist der Revision zwar einzuräumen, daß der Bundesgerichtshof eine Ausnahme von diesem Grundsatz zuläßt und es für treuwidrig hält, wenn eine Vertragspartei sich auf die Formnichtigkeit eines Vertrages beruft, nachdem sie zuvor über einen längeren Zeitraum besondere Vorteile aus dem nichtigen Vertrag gezogen hat (BGHZ 121, 224, 233 f.; BGH, Urteil vom 20. Mai 2003 - KZR 19/02 - BB 2003, 2254, 2255 m.w.N.). Ein solcher Fall liegt hier aber schon deshalb nicht vor, weil der Mangel der Form im vorliegenden Fall nicht zur Nichtigkeit des Vertrages geführt, sondern nur die Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung eröffnet hat. Bis zu einer Kündigung waren beide Parteien verpflichtet, den Vertrag zu erfüllen. Aus dem Umstand, daß sie dieser Verpflichtung über einen längeren Zeitraum nachgekommen sind, läßt sich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht
eingehalten ist. Daß im vorliegenden Fall die Kläger das vermietete Grundstück zuvor von der Beklagten - der Mieterin - erworben und aufwendig saniert hatten, ist kein hinreichender Grund, von diesem Grundsatz abzuweichen.
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(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
(1) Ist das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend. Das Entgelt nach Satz 1 umfasst neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden.
(2) Wird wegen Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses die Räumung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils verlangt, ist ohne Rücksicht darauf, ob über das Bestehen des Nutzungsverhältnisses Streit besteht, das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend, wenn sich nicht nach Absatz 1 ein geringerer Streitwert ergibt. Wird die Räumung oder Herausgabe auch aus einem anderen Rechtsgrund verlangt, ist der Wert der Nutzung eines Jahres maßgebend.
(3) Werden der Anspruch auf Räumung von Wohnraum und der Anspruch nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses über diesen Wohnraum in demselben Prozess verhandelt, werden die Werte nicht zusammengerechnet.
(4) Bei Ansprüchen nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist auch für die Rechtsmittelinstanz der für den ersten Rechtszug maßgebende Wert zugrunde zu legen, sofern nicht die Beschwer geringer ist.
(5) Bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete, bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung, bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung und bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung, in Ermangelung dessen einer sonst möglichen Mietminderung durch den Mieter maßgebend. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres, ist ein entsprechend niedrigerer Betrag maßgebend.