Oberlandesgericht Karlsruhe Urteil, 13. Nov. 2015 - 8 U 123/13
Tenor
I. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Mannheim vom 4. Juni 2013 - 1 O 5/13 - wird zurückgewiesen.
II. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
III. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Zwangsvollstreckung kann durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abgewendet werden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
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Urteilsbesprechung zu Oberlandesgericht Karlsruhe Urteil, 13. Nov. 2015 - 8 U 123/13
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Oberlandesgericht Karlsruhe Urteil, 13. Nov. 2015 - 8 U 123/13 zitiert oder wird zitiert von 2 Urteil(en).
(1) Ist dem Vertrag ein Kostenanschlag zugrunde gelegt worden, ohne dass der Unternehmer die Gewähr für die Richtigkeit des Anschlags übernommen hat, und ergibt sich, dass das Werk nicht ohne eine wesentliche Überschreitung des Anschlags ausführbar ist, so steht dem Unternehmer, wenn der Besteller den Vertrag aus diesem Grund kündigt, nur der im § 645 Abs. 1 bestimmte Anspruch zu.
(2) Ist eine solche Überschreitung des Anschlags zu erwarten, so hat der Unternehmer dem Besteller unverzüglich Anzeige zu machen.
(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
(2) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil seines künftigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, ist nichtig.
(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, bedarf der notariellen Beurkundung.
(4) Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig. Das Gleiche gilt von einem Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten.
(5) Absatz 4 gilt nicht für einen Vertrag, der unter künftigen gesetzlichen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil eines von ihnen geschlossen wird. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.
Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig. Der Mangel der durch Rechtsgeschäft bestimmten Form hat im Zweifel gleichfalls Nichtigkeit zur Folge.
(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
(2) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil seines künftigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, ist nichtig.
(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, bedarf der notariellen Beurkundung.
(4) Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig. Das Gleiche gilt von einem Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten.
(5) Absatz 4 gilt nicht für einen Vertrag, der unter künftigen gesetzlichen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil eines von ihnen geschlossen wird. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin nimmt die Beklagten nach Kündigung eines Bauvertrages auf Zahlung in Anspruch. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit dieses Vertrages. Die Beklagten meldeten sich auf eine Zeitungsanzeige der Klägerin, in der diese angeboten hatte, in ruhiger, verkehrsgünstiger Ortsrandlage ein Haus zu planen und zu bauen. Die Parteien schlossen einen Bauvertrag, der auf das in der Anzeige genannte Grundstück, das nicht im Eigentum der Klägerin stand, Bezug nahm. Dabei wurde im Vertrag die Lage des Grundstücks konkret bezeichnet ; den Beklagten wurde ein Rücktrittsrecht u.a. für den Fall eingeräumt,daû ein Kaufvertrag mit dem Eigentümer nicht zustande kommen sollte. Die Klägerin vermittelte den Abschluû des alsdann notariell beurkundeten Kaufvertrages über dieses Grundstück zwischen den Beklagten und dem Verkäufer. In der Folgezeit wollten die Beklagten von dem Bauvertrag, nicht aber vom Grundstückskauf Abstand nehmen. Nach wechselseitiger Kündigung des Bauvertrages schlossen sie mit dem Verkäufer einen erneut notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag zu den ursprünglichen Vertragsbedingungen. Nach Auflassung wurde das Grundstück auf die Beklagten umgeschrieben. Die Klägerin hat 60.981,46 DM geltend gemacht. Sie ist der Meinung, der Bauvertrag habe einer notariellen Beurkundung nicht bedurft; jedenfalls sei ein Formmangel durch die erste Beurkundung des Grundstückkaufvertrages analog § 313 BGB geheilt worden. Die Vorinstanzen haben eine Beurkundungspflicht des Bauvertrages bejaht, eine Heilung des Formmangels abgelehnt und die auf Entschädigung aus dem Bauvertrag gerichtete Klage mit Ausnahme eines Betrages von 700 DM abgewiesen. Mit ihrer Revision verfolgt die Klägerin ihren weitergehenden Anspruch.
Entscheidungsgründe:
Die Revision der Klägerin hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Auf das Schuldverhältnis ist das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung anzuwenden (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).
I.
Das Berufungsgericht führt zur Frage der Formbedürftigkeit des Bauvertrages aus, dieser enthalte weder eine unmittelbare Verpflichtung der Beklagten zum Erwerb des Grundstücks noch seien Nachteile für den Fall eines unterlassenen Erwerbs erkennbar, so daû der Bauvertrag nicht schon aus diesen Gründen beurkundungsbedürftig gewesen sei. Diese der Revision günstige und von den Beklagten nicht angegriffene Auslegung des Vertrages ist nicht zu beanstanden.II.
1. Das Berufungsgericht führt aus, der Bauvertrag sei aus anderen Gründen formunwirksam. Ein für sich allein nicht formbedürftiger Vertrag sei dann notariell zu beurkunden, wenn er mit einem Grundstücksvertrag rechtlich zusammenhänge. Eine solche Verknüpfung liege vor, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig seien, daû sie miteinander stehen und fallen sollen. Dabei sei nicht erforderlich, daû an jedem der Rechtsgeschäfte jeweils dieselben Personen beteiligt seien. Ein solcher Verknüpfungswille der Parteien sei gegeben. Die Beklagten seien seinerzeit nicht Eigentümer eines Grundstücks gewesen und hätten den Erwerb des von der Klägerin vermittelten Grundstücks beabsichtigt. Ohne ein Grundstück hätte das Haus nicht errichtet werden können. Die Klägerin habe schon in ihrer Anzeige für das von den Beklagten gekaufte Grundstück geworben. Sie sei davon ausgegangen, daû die Bauinteressenten das von ihr für die Bebauung vorgesehene Grundstück erwerben wollten; sie habe an der Vermittlung eines Kaufvertrages allein kein Interesse gehabt. Dies hätten die Be-klagten erkannt. Für diese sei ein Vertrag mit der Klägerin lediglich über die Errichtung einer Doppelhaushälfte nicht in Betracht gekommen; dies genüge, um einen einheitlichen Vertrag mit daraus folgender Beurkundungsbedürftigkeit für alle Vereinbarungen zu bejahen. Daû die Beklagten zu einem späteren Zeitpunkt bereit gewesen seien, das Grundstück auch ohne Bebauung durch die Klägerin zu erwerben, sei ohne Belang. 2. Das hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die Beurteilung, ob der Bauvertrag der Parteien notariell zu beurkunden war, bedarf ergänzender Feststellungen.
a) Ein Vertrag, der als solcher dem Formgebot des § 313 Satz 1 BGB nicht unterliegt, ist dann notariell zu beurkunden, wenn er mit einem Grundstücksgeschäft im Sinne dieser Vorschrift eine rechtliche Einheit bildet. Eine rechtliche Einheit besteht dann, wenn die Verträge nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängen, daû sie miteinander stehen und fallen sollen (st.Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346). Dies setzt nicht voraus, daû die Abhängigkeit der Verträge wechselseitig ist. Auch bei einseitiger Abhängigkeit stehen und fallen beide Geschäftsteile mit dem Vertrag, von dem der andere abhängt. Andererseits ist ein solches Abhängigkeitsverhältnis kein hinreichender Grund, das für einen Vertrag geltende Formgebot auf den anderen auszudehnen. Maûgeblich ist vielmehr, ob die mit dem Normzweck verbundenen Funktionen des § 313 Satz 1 BGB die Erstrekkung des Formgebots auf das verbundene Geschäft erfordern. Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat wiederholt auf die Abhängigkeit des Grundstücksvertrags als maûgebliches Kriterium für die Formbedürftigkeit des gesamten Geschäfts hingewiesen (BGH, Urteil vom 26. November 1999 - V ZR 251/98,
NJW 2000, 951 m.w.N.). Er hat dazu ausgeführt, allein die einseitige Abhängigkeit des formfreien Geschäfts vom Grundstücksvertrag genüge nicht, eine rechtliche Einheit im Sinne des Formgebots zu begründen.
b) Dieser Rechtsprechung schlieût sich der Senat an (vgl. auch BGH, Urteil vom 11. Oktober 2000 - VIII ZR 321/99, NJW 2001, 226). Es ist maûgeblich auf Sinn und Zweck des Beurkundungsbedürfnisses abzustellen. Allein eine wirtschaftliche Verknüpfung der Verträge gebietet es nicht, das Formerfordernis des § 313 BGB auf den Bauvertrag zu erstrecken. Erst bei einer Abhängigkeit des Grundstücksgeschäfts vom Bauvertrag besteht Anlaû, zur Wahrung der Funktionen des § 313 BGB (Warn- und Schutzfunktion, Gewährsfunktion für richtige, vollständige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens, Beweisfunktion ) das Formgebot auf den Bauvertrag auszudehnen. An dieser Beurteilung ändert sich nichts, wenn zunächst der Bauvertrag und alsdann der Grundstücksvertrag geschlossen wird. Die Frage der Formbedürftigkeit ist von der zeitlichen Abfolge der Verträge nicht abhängig (Pohlmann EwiR 2000, 323 f; a.A. MünchKommBGB/Kanzleiter, 4. Aufl., § 313 Rdn. 54 und Fn. 207).
c) Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts tragen nicht die Annahme, der Grundstückskaufvertrag sei vom Bauvertrag abhängig. aa) Der erforderliche rechtliche Zusammenhang der Verträge geht über den tatsächlichen, insbesondere wirtschaftlichen Zusammenhang der Geschäfte hinaus. Es genügt nicht, daû der Bauvertrag Anlaû zum Grundstückskauf gegeben hatte oder diesen erst ermöglicht haben sollte. Eine Ausdehnung der für den Vertrag über das Grundstück gebotenen Form der notariellen Beurkundung auf das formfreie Rechtsgeschäft des Bau-
vertrags ist geboten, wenn nach den Vorstellungen der Parteien des Grundstücksvertrages dieser geschlossen wird, um die Ausführung des Bauvertrages zu ermöglichen. bb) Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts ergeben keine Abhängigkeit des Grundstückskaufvertrages vom Bauvertrag. Eine solche rechtliche Abhängigkeit ist weder im Grundstückskaufvertrag angedeutet noch ergibt sie sich aus dem bisher festgestellten Willen der Parteien. Das Berufungsgericht befaût sich allein mit der Abhängigkeit des Bauvertrages vom Grundstücksgeschäft.
III.
Danach kann das angefochtene Urteil nicht bestehen bleiben. Es ist aufzuheben. Den Parteien ist zunächst Gelegenheit zu geben, zu dem neuen rechtlichen Gesichtspunkt ergänzend vorzutragen. Sollten weitere Feststellungen des Berufungsgerichts zu einem Formmangel des Bauvertrages führen, so wäre dieser Mangel in der Folgezeit nicht geheilt worden. 1. a) Das Berufungsgericht führt aus, die Formnichtigkeit des Bauvertrages sei durch den Abschluû des ersten Grundstückskaufvertrages nicht geheilt. Die Erwägung der Rechtsprechung, eine Heilung der formunwirksam eingegangenen Verpflichtung zur Veräuûerung des Grundstücks könne über die Regelung des § 313 Satz 2 BGB hinaus bereits dann in Betracht kommen, wenn die Verpflichtung formwahrend eingegangen worden ist (vgl. hierzu: BGH, Urteil vom 18. Dezember 1981 - V ZR 233/80, BGHZ 82, 398, 403 ff), sei hier nicht tragfähig.b) Das hält einer rechtlichen Nachprüfung stand. Die dem vorgenannten Urteil des Bundesgerichtshofs zugrundeliegenden Erwägungen lassen sich auf den vorliegenden Fall nicht übertragen. Dort ging es um die Frage, ob die unwirksam eingegangene Verpflichtung zum Verkauf eines Grundstückes an einen Dritten bereits durch die notarielle Beurkundung des in Aussicht genommenen Kaufvertrages mit dem Dritten entsprechend § 313 Satz 2 BGB geheilt worden war. Das hat der Bundesgerichtshof mit der Erwägung bejaht, daû der Verkäufer bereits mit dem Abschluû des notariell beurkundeten Kaufvertrages gehindert sei, sich den sachenrechtlichen Konsequenzen des zuvor formunwirksam geschlossenen Vertrages zu entziehen. Hier liegt der Fall anders, da der Bauvertrag gerade keine Kaufverpflichtung bezüglich des Grundstücks enthält. Mit Abschluû des notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrages würde der Schutzzweck des § 313 Satz 2 BGB im Hinblick auf den Bauvertrag nicht erreicht. Die Rechtslage hatte sich in bezug auf die Verpflichtung der Parteien, den Bauvertrag zu erfüllen, nicht derart verfestigt, daû eine entsprechende Anwendung des § 313 Satz 2 BGB bereits mit Abschluû des Grundstücksvertrages geboten wäre. 2. Der Formmangel des Bauvertrages ist durch den Abschluû des erneuten Grundstücksvertrages sowie Auflassung des Grundstücks und Eintragung der Beklagten als Eigentümer in das Grundbuch nicht geheilt worden.
Dieser Vertrag sollte nach dem beurkundeten Willen der Beklagten ohne Bindung an den Bauvertrag geschlossen und sollte ausdrücklich nicht mit ihm als Einheit vollzogen werden. Eine Abhängigkeit dieses Grundstücksvertrages von dem Bauvertrag bestand danach nicht. Ullmann Hausmann Wiebel Kuffer Kniffka
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Der Kläger macht Ansprüche aus einem Baubetreuungsvertrag geltend.
- 2
- Die Beklagten schlossen am 8. November 2005 mit dem Kläger als Auftragnehmer einen schriftlichen Baubetreuungsvertrag. § 1 des Vertrages lautet: "Der Auftraggeber beauftragt den Auftragnehmer mit der Betreuung seines Bauvorhabens gemäß der als Anlage beigefügten Planungen/ Skizzen auf Basis der ebenfalls als Anlage beigefügten bzw. ausgehändigten Baubeschreibung im Ort: E., Straße: S., Flur-Nr. gemäß Lageplan oder einem anderen noch zu benennenden Grundstück zu einem Festpreis von 175.000 € incl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer von z. Zt.
- 3
- Nach § 10 des Vertrages sind bei einem Rücktritt eines Vertragspartners dem anderen Vertragspartner entstandene Kosten zu ersetzen.
- 4
- Der Kläger hatte seine angebotenen Leistungen in einem Kurzexposé wie folgt beschrieben: "Objekt: Grundstück in E. auf Erbpacht ca. 500 qm, Erschließungsbeitrag 8.000,00 Euro. EFH Neubau ca. 125 qm Wohnfläche, voll unterkellert, schlüsselfertig (außer Maler, Fliesen, Boden) Baukosten € 175.000,00, Gesamtkosten 183.000,00 Euro zzgl. Grunderwerbsteuer - nur auf den Grundstücksanteil -, Notarkosten und Grundbucheintragungen ebenso, keine Maklerprovision."
- 5
- Anfang Dezember 2005 nahmen die Beklagten von der Durchführung des Vertrages Abstand. Zu einem Grundstückserwerb war es nicht gekommen.
- 6
- Der Kläger behauptet, er habe für erstellte Planungsunterlagen des Architektenbüros K. 4.212,00 € bezahlen müssen. Diesen Betrag sowie vorprozessuale Rechtsanwaltskosten in Höhe von 243,68 € hat der Kläger geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers hatte keinen Erfolg. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Klageantrag weiter.
Entscheidungsgründe:
- 7
- Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
- 8
- Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch des Klägers nach § 10 des Baubetreuungsvertrages, weil dieser Vertrag entgegen § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. § 11 Abs. 2 ErbbauRG nicht notariell beurkundet worden und deshalb nach § 125 Satz 1 BGB nichtig sei. Zwar enthalte der Vertrag keine Verpflichtung eines Vertragspartners, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu erwerben. § 311 b Abs. 1 BGB gelte jedoch auch dann, wenn zwischen einem Baubetreuungsvertrag und einem Grundstückserwerb eine rechtliche Einheit im Sinne eines einheitlichen Vertragswillens der Vertragsparteien bestehe. Dies sei der Fall, wenn der Baubetreuungsvertrag und der Grundstückserwerb miteinander stehen und fallen sollten. So liege die Sache hier.
- 9
- Ein starkes Indiz für einen einheitlichen Vertragswillen in diesem Sinn sei es, wenn die Leistungspflicht des Auftragnehmers auf ein bestimmtes Grundstück beschränkt sei. Der Kläger habe seine Leistung für ein konkretes Grundstück angeboten, das den Beklagten nicht gehört habe, an dem sie kein Erbbaurecht gehabt hätten und in Ansehung dessen sie auch noch keinen Erwerbsvertrag abgeschlossen gehabt hätten. Da sie auch kein anderes Grundstück oder Erbbaurecht bereits erworben gehabt hätten, stehe der Zusatz im Vertrag "oder einem anderen noch zu benennenden Grundstück" einem einheitlichen Vertragswillen zwischen Baubetreuungsvertrag und einem Grundstückserwerb nicht entgegen.
- 10
- Auch die in § 10 erfolgte konkludente Vereinbarung eines Rücktrittsrechts für beide Parteien spreche nicht gegen einen einheitlichen Vertragswillen. Denn die rechtliche Einheit zwischen einem Baubetreuungsvertrag und einem zu dessen Durchführung erforderlichen Grundstückserwerb bestehe nur dann nicht, wenn dem Kunden das Recht eingeräumt sei, sich bis zu dem Zeitpunkt eines wirksamen Grundstückserwerbs vom Vertrag folgenlos zu lösen. Das sei wegen der Kostenersatzpflicht nach einem Rücktritt hier nicht der Fall. Für diese Wertung spreche auch der Rechtsgedanke des § 3 Abs. 1, insbesondere Nr. 1 MaBV.
- 11
- Schließlich könne auch nicht gegen einen einheitlichen Vertragswillen ein etwaiges Interesse der Beklagten an einem isolierten Abschluss des Baubetreuungsvertrages angeführt werden, sich die Ende 2005 auslaufende Eigenheimzulage zu erhalten. Denn am 8. November 2005 sei ausreichend Zeit gewesen , noch im Jahr 2005 auch den Grundstückserwerb zu regeln und eine notarielle Beurkundung herbeizuführen.
II.
- 12
- Das hält der rechtlichen Nachprüfung stand.
- 13
- 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass sich der Formzwang der §§ 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB, 11 Abs. 2 ErbbauRG auch auf den Baubetreuungsvertrag erstreckte, wenn dieser mit dem Erbbaurechtserwerbsvertrag eine rechtliche Einheit bildete. Eine solche bestand, wenn die Vertragsparteien den Willen hatten, beide Verträge in der Weise miteinander zu verknüpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollten. Hierbei reicht es auch aus, wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitswillen er- kennen lässt und der andere Partner ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt. Es ist dabei nicht erforderlich, dass an jedem der verknüpften Rechtsgeschäfte jeweils dieselben Parteien beteiligt sind (vgl. BGH, Urteil vom 6. Dezember 1979 - VII ZR 313/78, BGHZ 76, 43, 48 f.; Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346, 349).
- 14
- 2. Eine rechtliche Einheit eines Vertrages mit einem Grundstücksgeschäft besteht allerdings nicht bereits dann, wenn dieser Vertrag von dem Grundstückskaufvertrag abhängig ist, sondern nur, wenn umgekehrt das Grundstücksgeschäft nach dem Willen der Parteien von dem weiteren Vertrag abhängig ist (BGH, Urteil vom 26. November 1999 - V ZR 251/98, NJW 2000, 951; Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00, BauR 2002, 1541 = NZBau 2002, 502 = ZfBR 2002, 777). Denn erst bei einer Abhängigkeit des Grundstücksgeschäfts von dem weiteren Vertrag besteht Anlass, zur Wahrung der Funktionen des § 311 b BGB (Warn- und Schutzfunktion, Gewährsfunktion für richtige, vollständige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens, Beweisfunktion) das Formgebot auf den weiteren Vertrag auszudehnen. An dieser Beurteilung ändert sich nichts, wenn zunächst der weitere Vertrag und alsdann der Grundstücksvertrag geschlossen wird. Die Frage der Formbedürftigkeit ist von der zeitlichen Abfolge der Verträge nicht abhängig (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00, aaO).
- 15
- 3. Es ist Sache des Tatrichters festzustellen, ob eine solche Abhängigkeit besteht (BGH, Urteil vom 24. September 1987 - VII ZR 306/86, BGHZ 101, 393, 397). Das Berufungsgericht hat angenommen, dass beide Verträge miteinander stehen und fallen sollten. Damit hat es eine wechselseitige Abhängigkeit und auch festgestellt, dass der Erbbaurechtserwerbsvertrag nicht ohne den Baubetreuungsvertrag geschlossen werden sollte. Diese Feststellung ist aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden. Das Berufungsgericht hat aus einer Gesamtwürdigung der Umstände in rechtlich einwandfreier Weise hierauf geschlossen. Damit war eine eventuell anzunehmende Vermutung der rechtlichen Selbstständigkeit der Verträge aufgrund der Tatsache, dass sie in zwei verschiedenen Urkunden geschlossen werden sollten, jedenfalls widerlegt.
- 16
- a) Ein geeignetes und starkes Indiz für den Willen der Beklagten, den Erbbaurechtsvertrag nicht ohne den Baubetreuungsvertrag abschließen zu wollen , ist der vom Berufungsgericht festgestellte konkrete Bezug des Baubetreuungsvertrages auf das in Aussicht genommene Grundstück in E. Dass nach dem Wortlaut des Baubetreuungsvertrags die Leistungen des Klägers auch hinsichtlich eines "anderen noch zu benennenden Grundstücks" geschuldet gewesen wären, steht dem nicht entgegen. Denn die vom Berufungsgericht festgestellte Art des Angebots der Leistung des Klägers mit dem Kurzexposé deutet darauf hin, dass die Beklagten gerade an einer Durchführung des Bauvorhabens in E. auf dem dortigen Erbpachtgrundstück nur unter den Bedingungen des vom Kläger angebotenen Baubetreuungsvertrages interessiert waren.
- 17
- b) Auch die nach der Auslegung des Berufungsgerichts im Vertrag vorgesehene Möglichkeit des Rücktritts jeder Vertragspartei spricht nicht gegen einen Verknüpfungswillen der Beklagten im dargestellten Sinne. Das hat das Berufungsgericht im Ergebnis ebenfalls zutreffend gewertet. Entgegen seiner Ansicht kommt es hierfür aber nicht darauf an, ob und in welcher Art ein Rücktritt für eine Vertragspartei nachteilige Folgen hätte. Das Rücktrittsrecht kann die Abhängigkeit des Vertrags über den Erwerb eines Erbbaurechts vom Baubetreuungsvertrag nicht auflösen. Entscheidend ist, dass der Vertrag in dem Fall, in dem die Beteiligten - wie in erster Linie vorgesehen - von dem Rücktrittsrecht keinen Gebrauch machen, nur zusammen mit dem weiteren Vertrag Geltung haben soll (vgl. BGH, Urteil vom 24. September 1987 - VII ZR 306/86, BGHZ 101, 393, 398). Sofern aus den Entscheidungen des Senats vom 6. Dezember 1979 - VII ZR 313/78, BGHZ 76, 43 und vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346 etwas anderes entnommen werden könnte, hält der Senat hieran nicht fest.
- 18
- c) Sämtliche Umstände waren dem Kläger bekannt. Nach seinem objektiven Empfängerhorizont konnte er einen hieraus abzuleitenden Verknüpfungswillen der Beklagten daher mindestens erkennen. Er hat ihn deshalb durch den Abschluss des Bauträgervertrages hingenommen.
III.
- 19
- Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Vorinstanzen:
AG Traunstein, Entscheidung vom 01.06.2007 - 321 C 2150/06 -
LG Traunstein, Entscheidung vom 24.10.2007 - 5 S 2374/07 -
(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
(2) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil seines künftigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, ist nichtig.
(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, bedarf der notariellen Beurkundung.
(4) Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig. Das Gleiche gilt von einem Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten.
(5) Absatz 4 gilt nicht für einen Vertrag, der unter künftigen gesetzlichen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil eines von ihnen geschlossen wird. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin nimmt die Beklagten nach Kündigung eines Bauvertrages auf Zahlung in Anspruch. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit dieses Vertrages. Die Beklagten meldeten sich auf eine Zeitungsanzeige der Klägerin, in der diese angeboten hatte, in ruhiger, verkehrsgünstiger Ortsrandlage ein Haus zu planen und zu bauen. Die Parteien schlossen einen Bauvertrag, der auf das in der Anzeige genannte Grundstück, das nicht im Eigentum der Klägerin stand, Bezug nahm. Dabei wurde im Vertrag die Lage des Grundstücks konkret bezeichnet ; den Beklagten wurde ein Rücktrittsrecht u.a. für den Fall eingeräumt,daû ein Kaufvertrag mit dem Eigentümer nicht zustande kommen sollte. Die Klägerin vermittelte den Abschluû des alsdann notariell beurkundeten Kaufvertrages über dieses Grundstück zwischen den Beklagten und dem Verkäufer. In der Folgezeit wollten die Beklagten von dem Bauvertrag, nicht aber vom Grundstückskauf Abstand nehmen. Nach wechselseitiger Kündigung des Bauvertrages schlossen sie mit dem Verkäufer einen erneut notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag zu den ursprünglichen Vertragsbedingungen. Nach Auflassung wurde das Grundstück auf die Beklagten umgeschrieben. Die Klägerin hat 60.981,46 DM geltend gemacht. Sie ist der Meinung, der Bauvertrag habe einer notariellen Beurkundung nicht bedurft; jedenfalls sei ein Formmangel durch die erste Beurkundung des Grundstückkaufvertrages analog § 313 BGB geheilt worden. Die Vorinstanzen haben eine Beurkundungspflicht des Bauvertrages bejaht, eine Heilung des Formmangels abgelehnt und die auf Entschädigung aus dem Bauvertrag gerichtete Klage mit Ausnahme eines Betrages von 700 DM abgewiesen. Mit ihrer Revision verfolgt die Klägerin ihren weitergehenden Anspruch.
Entscheidungsgründe:
Die Revision der Klägerin hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Auf das Schuldverhältnis ist das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung anzuwenden (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).
I.
Das Berufungsgericht führt zur Frage der Formbedürftigkeit des Bauvertrages aus, dieser enthalte weder eine unmittelbare Verpflichtung der Beklagten zum Erwerb des Grundstücks noch seien Nachteile für den Fall eines unterlassenen Erwerbs erkennbar, so daû der Bauvertrag nicht schon aus diesen Gründen beurkundungsbedürftig gewesen sei. Diese der Revision günstige und von den Beklagten nicht angegriffene Auslegung des Vertrages ist nicht zu beanstanden.II.
1. Das Berufungsgericht führt aus, der Bauvertrag sei aus anderen Gründen formunwirksam. Ein für sich allein nicht formbedürftiger Vertrag sei dann notariell zu beurkunden, wenn er mit einem Grundstücksvertrag rechtlich zusammenhänge. Eine solche Verknüpfung liege vor, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig seien, daû sie miteinander stehen und fallen sollen. Dabei sei nicht erforderlich, daû an jedem der Rechtsgeschäfte jeweils dieselben Personen beteiligt seien. Ein solcher Verknüpfungswille der Parteien sei gegeben. Die Beklagten seien seinerzeit nicht Eigentümer eines Grundstücks gewesen und hätten den Erwerb des von der Klägerin vermittelten Grundstücks beabsichtigt. Ohne ein Grundstück hätte das Haus nicht errichtet werden können. Die Klägerin habe schon in ihrer Anzeige für das von den Beklagten gekaufte Grundstück geworben. Sie sei davon ausgegangen, daû die Bauinteressenten das von ihr für die Bebauung vorgesehene Grundstück erwerben wollten; sie habe an der Vermittlung eines Kaufvertrages allein kein Interesse gehabt. Dies hätten die Be-klagten erkannt. Für diese sei ein Vertrag mit der Klägerin lediglich über die Errichtung einer Doppelhaushälfte nicht in Betracht gekommen; dies genüge, um einen einheitlichen Vertrag mit daraus folgender Beurkundungsbedürftigkeit für alle Vereinbarungen zu bejahen. Daû die Beklagten zu einem späteren Zeitpunkt bereit gewesen seien, das Grundstück auch ohne Bebauung durch die Klägerin zu erwerben, sei ohne Belang. 2. Das hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die Beurteilung, ob der Bauvertrag der Parteien notariell zu beurkunden war, bedarf ergänzender Feststellungen.
a) Ein Vertrag, der als solcher dem Formgebot des § 313 Satz 1 BGB nicht unterliegt, ist dann notariell zu beurkunden, wenn er mit einem Grundstücksgeschäft im Sinne dieser Vorschrift eine rechtliche Einheit bildet. Eine rechtliche Einheit besteht dann, wenn die Verträge nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängen, daû sie miteinander stehen und fallen sollen (st.Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346). Dies setzt nicht voraus, daû die Abhängigkeit der Verträge wechselseitig ist. Auch bei einseitiger Abhängigkeit stehen und fallen beide Geschäftsteile mit dem Vertrag, von dem der andere abhängt. Andererseits ist ein solches Abhängigkeitsverhältnis kein hinreichender Grund, das für einen Vertrag geltende Formgebot auf den anderen auszudehnen. Maûgeblich ist vielmehr, ob die mit dem Normzweck verbundenen Funktionen des § 313 Satz 1 BGB die Erstrekkung des Formgebots auf das verbundene Geschäft erfordern. Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat wiederholt auf die Abhängigkeit des Grundstücksvertrags als maûgebliches Kriterium für die Formbedürftigkeit des gesamten Geschäfts hingewiesen (BGH, Urteil vom 26. November 1999 - V ZR 251/98,
NJW 2000, 951 m.w.N.). Er hat dazu ausgeführt, allein die einseitige Abhängigkeit des formfreien Geschäfts vom Grundstücksvertrag genüge nicht, eine rechtliche Einheit im Sinne des Formgebots zu begründen.
b) Dieser Rechtsprechung schlieût sich der Senat an (vgl. auch BGH, Urteil vom 11. Oktober 2000 - VIII ZR 321/99, NJW 2001, 226). Es ist maûgeblich auf Sinn und Zweck des Beurkundungsbedürfnisses abzustellen. Allein eine wirtschaftliche Verknüpfung der Verträge gebietet es nicht, das Formerfordernis des § 313 BGB auf den Bauvertrag zu erstrecken. Erst bei einer Abhängigkeit des Grundstücksgeschäfts vom Bauvertrag besteht Anlaû, zur Wahrung der Funktionen des § 313 BGB (Warn- und Schutzfunktion, Gewährsfunktion für richtige, vollständige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens, Beweisfunktion ) das Formgebot auf den Bauvertrag auszudehnen. An dieser Beurteilung ändert sich nichts, wenn zunächst der Bauvertrag und alsdann der Grundstücksvertrag geschlossen wird. Die Frage der Formbedürftigkeit ist von der zeitlichen Abfolge der Verträge nicht abhängig (Pohlmann EwiR 2000, 323 f; a.A. MünchKommBGB/Kanzleiter, 4. Aufl., § 313 Rdn. 54 und Fn. 207).
c) Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts tragen nicht die Annahme, der Grundstückskaufvertrag sei vom Bauvertrag abhängig. aa) Der erforderliche rechtliche Zusammenhang der Verträge geht über den tatsächlichen, insbesondere wirtschaftlichen Zusammenhang der Geschäfte hinaus. Es genügt nicht, daû der Bauvertrag Anlaû zum Grundstückskauf gegeben hatte oder diesen erst ermöglicht haben sollte. Eine Ausdehnung der für den Vertrag über das Grundstück gebotenen Form der notariellen Beurkundung auf das formfreie Rechtsgeschäft des Bau-
vertrags ist geboten, wenn nach den Vorstellungen der Parteien des Grundstücksvertrages dieser geschlossen wird, um die Ausführung des Bauvertrages zu ermöglichen. bb) Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts ergeben keine Abhängigkeit des Grundstückskaufvertrages vom Bauvertrag. Eine solche rechtliche Abhängigkeit ist weder im Grundstückskaufvertrag angedeutet noch ergibt sie sich aus dem bisher festgestellten Willen der Parteien. Das Berufungsgericht befaût sich allein mit der Abhängigkeit des Bauvertrages vom Grundstücksgeschäft.
III.
Danach kann das angefochtene Urteil nicht bestehen bleiben. Es ist aufzuheben. Den Parteien ist zunächst Gelegenheit zu geben, zu dem neuen rechtlichen Gesichtspunkt ergänzend vorzutragen. Sollten weitere Feststellungen des Berufungsgerichts zu einem Formmangel des Bauvertrages führen, so wäre dieser Mangel in der Folgezeit nicht geheilt worden. 1. a) Das Berufungsgericht führt aus, die Formnichtigkeit des Bauvertrages sei durch den Abschluû des ersten Grundstückskaufvertrages nicht geheilt. Die Erwägung der Rechtsprechung, eine Heilung der formunwirksam eingegangenen Verpflichtung zur Veräuûerung des Grundstücks könne über die Regelung des § 313 Satz 2 BGB hinaus bereits dann in Betracht kommen, wenn die Verpflichtung formwahrend eingegangen worden ist (vgl. hierzu: BGH, Urteil vom 18. Dezember 1981 - V ZR 233/80, BGHZ 82, 398, 403 ff), sei hier nicht tragfähig.b) Das hält einer rechtlichen Nachprüfung stand. Die dem vorgenannten Urteil des Bundesgerichtshofs zugrundeliegenden Erwägungen lassen sich auf den vorliegenden Fall nicht übertragen. Dort ging es um die Frage, ob die unwirksam eingegangene Verpflichtung zum Verkauf eines Grundstückes an einen Dritten bereits durch die notarielle Beurkundung des in Aussicht genommenen Kaufvertrages mit dem Dritten entsprechend § 313 Satz 2 BGB geheilt worden war. Das hat der Bundesgerichtshof mit der Erwägung bejaht, daû der Verkäufer bereits mit dem Abschluû des notariell beurkundeten Kaufvertrages gehindert sei, sich den sachenrechtlichen Konsequenzen des zuvor formunwirksam geschlossenen Vertrages zu entziehen. Hier liegt der Fall anders, da der Bauvertrag gerade keine Kaufverpflichtung bezüglich des Grundstücks enthält. Mit Abschluû des notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrages würde der Schutzzweck des § 313 Satz 2 BGB im Hinblick auf den Bauvertrag nicht erreicht. Die Rechtslage hatte sich in bezug auf die Verpflichtung der Parteien, den Bauvertrag zu erfüllen, nicht derart verfestigt, daû eine entsprechende Anwendung des § 313 Satz 2 BGB bereits mit Abschluû des Grundstücksvertrages geboten wäre. 2. Der Formmangel des Bauvertrages ist durch den Abschluû des erneuten Grundstücksvertrages sowie Auflassung des Grundstücks und Eintragung der Beklagten als Eigentümer in das Grundbuch nicht geheilt worden.
Dieser Vertrag sollte nach dem beurkundeten Willen der Beklagten ohne Bindung an den Bauvertrag geschlossen und sollte ausdrücklich nicht mit ihm als Einheit vollzogen werden. Eine Abhängigkeit dieses Grundstücksvertrages von dem Bauvertrag bestand danach nicht. Ullmann Hausmann Wiebel Kuffer Kniffka
(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
(2) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil seines künftigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, ist nichtig.
(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, bedarf der notariellen Beurkundung.
(4) Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig. Das Gleiche gilt von einem Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten.
(5) Absatz 4 gilt nicht für einen Vertrag, der unter künftigen gesetzlichen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil eines von ihnen geschlossen wird. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin nimmt die Beklagten nach Kündigung eines Bauvertrages auf Zahlung in Anspruch. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit dieses Vertrages. Die Beklagten meldeten sich auf eine Zeitungsanzeige der Klägerin, in der diese angeboten hatte, in ruhiger, verkehrsgünstiger Ortsrandlage ein Haus zu planen und zu bauen. Die Parteien schlossen einen Bauvertrag, der auf das in der Anzeige genannte Grundstück, das nicht im Eigentum der Klägerin stand, Bezug nahm. Dabei wurde im Vertrag die Lage des Grundstücks konkret bezeichnet ; den Beklagten wurde ein Rücktrittsrecht u.a. für den Fall eingeräumt,daû ein Kaufvertrag mit dem Eigentümer nicht zustande kommen sollte. Die Klägerin vermittelte den Abschluû des alsdann notariell beurkundeten Kaufvertrages über dieses Grundstück zwischen den Beklagten und dem Verkäufer. In der Folgezeit wollten die Beklagten von dem Bauvertrag, nicht aber vom Grundstückskauf Abstand nehmen. Nach wechselseitiger Kündigung des Bauvertrages schlossen sie mit dem Verkäufer einen erneut notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag zu den ursprünglichen Vertragsbedingungen. Nach Auflassung wurde das Grundstück auf die Beklagten umgeschrieben. Die Klägerin hat 60.981,46 DM geltend gemacht. Sie ist der Meinung, der Bauvertrag habe einer notariellen Beurkundung nicht bedurft; jedenfalls sei ein Formmangel durch die erste Beurkundung des Grundstückkaufvertrages analog § 313 BGB geheilt worden. Die Vorinstanzen haben eine Beurkundungspflicht des Bauvertrages bejaht, eine Heilung des Formmangels abgelehnt und die auf Entschädigung aus dem Bauvertrag gerichtete Klage mit Ausnahme eines Betrages von 700 DM abgewiesen. Mit ihrer Revision verfolgt die Klägerin ihren weitergehenden Anspruch.
Entscheidungsgründe:
Die Revision der Klägerin hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Auf das Schuldverhältnis ist das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung anzuwenden (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).
I.
Das Berufungsgericht führt zur Frage der Formbedürftigkeit des Bauvertrages aus, dieser enthalte weder eine unmittelbare Verpflichtung der Beklagten zum Erwerb des Grundstücks noch seien Nachteile für den Fall eines unterlassenen Erwerbs erkennbar, so daû der Bauvertrag nicht schon aus diesen Gründen beurkundungsbedürftig gewesen sei. Diese der Revision günstige und von den Beklagten nicht angegriffene Auslegung des Vertrages ist nicht zu beanstanden.II.
1. Das Berufungsgericht führt aus, der Bauvertrag sei aus anderen Gründen formunwirksam. Ein für sich allein nicht formbedürftiger Vertrag sei dann notariell zu beurkunden, wenn er mit einem Grundstücksvertrag rechtlich zusammenhänge. Eine solche Verknüpfung liege vor, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig seien, daû sie miteinander stehen und fallen sollen. Dabei sei nicht erforderlich, daû an jedem der Rechtsgeschäfte jeweils dieselben Personen beteiligt seien. Ein solcher Verknüpfungswille der Parteien sei gegeben. Die Beklagten seien seinerzeit nicht Eigentümer eines Grundstücks gewesen und hätten den Erwerb des von der Klägerin vermittelten Grundstücks beabsichtigt. Ohne ein Grundstück hätte das Haus nicht errichtet werden können. Die Klägerin habe schon in ihrer Anzeige für das von den Beklagten gekaufte Grundstück geworben. Sie sei davon ausgegangen, daû die Bauinteressenten das von ihr für die Bebauung vorgesehene Grundstück erwerben wollten; sie habe an der Vermittlung eines Kaufvertrages allein kein Interesse gehabt. Dies hätten die Be-klagten erkannt. Für diese sei ein Vertrag mit der Klägerin lediglich über die Errichtung einer Doppelhaushälfte nicht in Betracht gekommen; dies genüge, um einen einheitlichen Vertrag mit daraus folgender Beurkundungsbedürftigkeit für alle Vereinbarungen zu bejahen. Daû die Beklagten zu einem späteren Zeitpunkt bereit gewesen seien, das Grundstück auch ohne Bebauung durch die Klägerin zu erwerben, sei ohne Belang. 2. Das hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die Beurteilung, ob der Bauvertrag der Parteien notariell zu beurkunden war, bedarf ergänzender Feststellungen.
a) Ein Vertrag, der als solcher dem Formgebot des § 313 Satz 1 BGB nicht unterliegt, ist dann notariell zu beurkunden, wenn er mit einem Grundstücksgeschäft im Sinne dieser Vorschrift eine rechtliche Einheit bildet. Eine rechtliche Einheit besteht dann, wenn die Verträge nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängen, daû sie miteinander stehen und fallen sollen (st.Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346). Dies setzt nicht voraus, daû die Abhängigkeit der Verträge wechselseitig ist. Auch bei einseitiger Abhängigkeit stehen und fallen beide Geschäftsteile mit dem Vertrag, von dem der andere abhängt. Andererseits ist ein solches Abhängigkeitsverhältnis kein hinreichender Grund, das für einen Vertrag geltende Formgebot auf den anderen auszudehnen. Maûgeblich ist vielmehr, ob die mit dem Normzweck verbundenen Funktionen des § 313 Satz 1 BGB die Erstrekkung des Formgebots auf das verbundene Geschäft erfordern. Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat wiederholt auf die Abhängigkeit des Grundstücksvertrags als maûgebliches Kriterium für die Formbedürftigkeit des gesamten Geschäfts hingewiesen (BGH, Urteil vom 26. November 1999 - V ZR 251/98,
NJW 2000, 951 m.w.N.). Er hat dazu ausgeführt, allein die einseitige Abhängigkeit des formfreien Geschäfts vom Grundstücksvertrag genüge nicht, eine rechtliche Einheit im Sinne des Formgebots zu begründen.
b) Dieser Rechtsprechung schlieût sich der Senat an (vgl. auch BGH, Urteil vom 11. Oktober 2000 - VIII ZR 321/99, NJW 2001, 226). Es ist maûgeblich auf Sinn und Zweck des Beurkundungsbedürfnisses abzustellen. Allein eine wirtschaftliche Verknüpfung der Verträge gebietet es nicht, das Formerfordernis des § 313 BGB auf den Bauvertrag zu erstrecken. Erst bei einer Abhängigkeit des Grundstücksgeschäfts vom Bauvertrag besteht Anlaû, zur Wahrung der Funktionen des § 313 BGB (Warn- und Schutzfunktion, Gewährsfunktion für richtige, vollständige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens, Beweisfunktion ) das Formgebot auf den Bauvertrag auszudehnen. An dieser Beurteilung ändert sich nichts, wenn zunächst der Bauvertrag und alsdann der Grundstücksvertrag geschlossen wird. Die Frage der Formbedürftigkeit ist von der zeitlichen Abfolge der Verträge nicht abhängig (Pohlmann EwiR 2000, 323 f; a.A. MünchKommBGB/Kanzleiter, 4. Aufl., § 313 Rdn. 54 und Fn. 207).
c) Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts tragen nicht die Annahme, der Grundstückskaufvertrag sei vom Bauvertrag abhängig. aa) Der erforderliche rechtliche Zusammenhang der Verträge geht über den tatsächlichen, insbesondere wirtschaftlichen Zusammenhang der Geschäfte hinaus. Es genügt nicht, daû der Bauvertrag Anlaû zum Grundstückskauf gegeben hatte oder diesen erst ermöglicht haben sollte. Eine Ausdehnung der für den Vertrag über das Grundstück gebotenen Form der notariellen Beurkundung auf das formfreie Rechtsgeschäft des Bau-
vertrags ist geboten, wenn nach den Vorstellungen der Parteien des Grundstücksvertrages dieser geschlossen wird, um die Ausführung des Bauvertrages zu ermöglichen. bb) Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts ergeben keine Abhängigkeit des Grundstückskaufvertrages vom Bauvertrag. Eine solche rechtliche Abhängigkeit ist weder im Grundstückskaufvertrag angedeutet noch ergibt sie sich aus dem bisher festgestellten Willen der Parteien. Das Berufungsgericht befaût sich allein mit der Abhängigkeit des Bauvertrages vom Grundstücksgeschäft.
III.
Danach kann das angefochtene Urteil nicht bestehen bleiben. Es ist aufzuheben. Den Parteien ist zunächst Gelegenheit zu geben, zu dem neuen rechtlichen Gesichtspunkt ergänzend vorzutragen. Sollten weitere Feststellungen des Berufungsgerichts zu einem Formmangel des Bauvertrages führen, so wäre dieser Mangel in der Folgezeit nicht geheilt worden. 1. a) Das Berufungsgericht führt aus, die Formnichtigkeit des Bauvertrages sei durch den Abschluû des ersten Grundstückskaufvertrages nicht geheilt. Die Erwägung der Rechtsprechung, eine Heilung der formunwirksam eingegangenen Verpflichtung zur Veräuûerung des Grundstücks könne über die Regelung des § 313 Satz 2 BGB hinaus bereits dann in Betracht kommen, wenn die Verpflichtung formwahrend eingegangen worden ist (vgl. hierzu: BGH, Urteil vom 18. Dezember 1981 - V ZR 233/80, BGHZ 82, 398, 403 ff), sei hier nicht tragfähig.b) Das hält einer rechtlichen Nachprüfung stand. Die dem vorgenannten Urteil des Bundesgerichtshofs zugrundeliegenden Erwägungen lassen sich auf den vorliegenden Fall nicht übertragen. Dort ging es um die Frage, ob die unwirksam eingegangene Verpflichtung zum Verkauf eines Grundstückes an einen Dritten bereits durch die notarielle Beurkundung des in Aussicht genommenen Kaufvertrages mit dem Dritten entsprechend § 313 Satz 2 BGB geheilt worden war. Das hat der Bundesgerichtshof mit der Erwägung bejaht, daû der Verkäufer bereits mit dem Abschluû des notariell beurkundeten Kaufvertrages gehindert sei, sich den sachenrechtlichen Konsequenzen des zuvor formunwirksam geschlossenen Vertrages zu entziehen. Hier liegt der Fall anders, da der Bauvertrag gerade keine Kaufverpflichtung bezüglich des Grundstücks enthält. Mit Abschluû des notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrages würde der Schutzzweck des § 313 Satz 2 BGB im Hinblick auf den Bauvertrag nicht erreicht. Die Rechtslage hatte sich in bezug auf die Verpflichtung der Parteien, den Bauvertrag zu erfüllen, nicht derart verfestigt, daû eine entsprechende Anwendung des § 313 Satz 2 BGB bereits mit Abschluû des Grundstücksvertrages geboten wäre. 2. Der Formmangel des Bauvertrages ist durch den Abschluû des erneuten Grundstücksvertrages sowie Auflassung des Grundstücks und Eintragung der Beklagten als Eigentümer in das Grundbuch nicht geheilt worden.
Dieser Vertrag sollte nach dem beurkundeten Willen der Beklagten ohne Bindung an den Bauvertrag geschlossen und sollte ausdrücklich nicht mit ihm als Einheit vollzogen werden. Eine Abhängigkeit dieses Grundstücksvertrages von dem Bauvertrag bestand danach nicht. Ullmann Hausmann Wiebel Kuffer Kniffka
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Der Kläger macht Ansprüche aus einem Baubetreuungsvertrag geltend.
- 2
- Die Beklagten schlossen am 8. November 2005 mit dem Kläger als Auftragnehmer einen schriftlichen Baubetreuungsvertrag. § 1 des Vertrages lautet: "Der Auftraggeber beauftragt den Auftragnehmer mit der Betreuung seines Bauvorhabens gemäß der als Anlage beigefügten Planungen/ Skizzen auf Basis der ebenfalls als Anlage beigefügten bzw. ausgehändigten Baubeschreibung im Ort: E., Straße: S., Flur-Nr. gemäß Lageplan oder einem anderen noch zu benennenden Grundstück zu einem Festpreis von 175.000 € incl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer von z. Zt.
- 3
- Nach § 10 des Vertrages sind bei einem Rücktritt eines Vertragspartners dem anderen Vertragspartner entstandene Kosten zu ersetzen.
- 4
- Der Kläger hatte seine angebotenen Leistungen in einem Kurzexposé wie folgt beschrieben: "Objekt: Grundstück in E. auf Erbpacht ca. 500 qm, Erschließungsbeitrag 8.000,00 Euro. EFH Neubau ca. 125 qm Wohnfläche, voll unterkellert, schlüsselfertig (außer Maler, Fliesen, Boden) Baukosten € 175.000,00, Gesamtkosten 183.000,00 Euro zzgl. Grunderwerbsteuer - nur auf den Grundstücksanteil -, Notarkosten und Grundbucheintragungen ebenso, keine Maklerprovision."
- 5
- Anfang Dezember 2005 nahmen die Beklagten von der Durchführung des Vertrages Abstand. Zu einem Grundstückserwerb war es nicht gekommen.
- 6
- Der Kläger behauptet, er habe für erstellte Planungsunterlagen des Architektenbüros K. 4.212,00 € bezahlen müssen. Diesen Betrag sowie vorprozessuale Rechtsanwaltskosten in Höhe von 243,68 € hat der Kläger geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers hatte keinen Erfolg. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Klageantrag weiter.
Entscheidungsgründe:
- 7
- Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
- 8
- Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch des Klägers nach § 10 des Baubetreuungsvertrages, weil dieser Vertrag entgegen § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. § 11 Abs. 2 ErbbauRG nicht notariell beurkundet worden und deshalb nach § 125 Satz 1 BGB nichtig sei. Zwar enthalte der Vertrag keine Verpflichtung eines Vertragspartners, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu erwerben. § 311 b Abs. 1 BGB gelte jedoch auch dann, wenn zwischen einem Baubetreuungsvertrag und einem Grundstückserwerb eine rechtliche Einheit im Sinne eines einheitlichen Vertragswillens der Vertragsparteien bestehe. Dies sei der Fall, wenn der Baubetreuungsvertrag und der Grundstückserwerb miteinander stehen und fallen sollten. So liege die Sache hier.
- 9
- Ein starkes Indiz für einen einheitlichen Vertragswillen in diesem Sinn sei es, wenn die Leistungspflicht des Auftragnehmers auf ein bestimmtes Grundstück beschränkt sei. Der Kläger habe seine Leistung für ein konkretes Grundstück angeboten, das den Beklagten nicht gehört habe, an dem sie kein Erbbaurecht gehabt hätten und in Ansehung dessen sie auch noch keinen Erwerbsvertrag abgeschlossen gehabt hätten. Da sie auch kein anderes Grundstück oder Erbbaurecht bereits erworben gehabt hätten, stehe der Zusatz im Vertrag "oder einem anderen noch zu benennenden Grundstück" einem einheitlichen Vertragswillen zwischen Baubetreuungsvertrag und einem Grundstückserwerb nicht entgegen.
- 10
- Auch die in § 10 erfolgte konkludente Vereinbarung eines Rücktrittsrechts für beide Parteien spreche nicht gegen einen einheitlichen Vertragswillen. Denn die rechtliche Einheit zwischen einem Baubetreuungsvertrag und einem zu dessen Durchführung erforderlichen Grundstückserwerb bestehe nur dann nicht, wenn dem Kunden das Recht eingeräumt sei, sich bis zu dem Zeitpunkt eines wirksamen Grundstückserwerbs vom Vertrag folgenlos zu lösen. Das sei wegen der Kostenersatzpflicht nach einem Rücktritt hier nicht der Fall. Für diese Wertung spreche auch der Rechtsgedanke des § 3 Abs. 1, insbesondere Nr. 1 MaBV.
- 11
- Schließlich könne auch nicht gegen einen einheitlichen Vertragswillen ein etwaiges Interesse der Beklagten an einem isolierten Abschluss des Baubetreuungsvertrages angeführt werden, sich die Ende 2005 auslaufende Eigenheimzulage zu erhalten. Denn am 8. November 2005 sei ausreichend Zeit gewesen , noch im Jahr 2005 auch den Grundstückserwerb zu regeln und eine notarielle Beurkundung herbeizuführen.
II.
- 12
- Das hält der rechtlichen Nachprüfung stand.
- 13
- 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass sich der Formzwang der §§ 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB, 11 Abs. 2 ErbbauRG auch auf den Baubetreuungsvertrag erstreckte, wenn dieser mit dem Erbbaurechtserwerbsvertrag eine rechtliche Einheit bildete. Eine solche bestand, wenn die Vertragsparteien den Willen hatten, beide Verträge in der Weise miteinander zu verknüpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollten. Hierbei reicht es auch aus, wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitswillen er- kennen lässt und der andere Partner ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt. Es ist dabei nicht erforderlich, dass an jedem der verknüpften Rechtsgeschäfte jeweils dieselben Parteien beteiligt sind (vgl. BGH, Urteil vom 6. Dezember 1979 - VII ZR 313/78, BGHZ 76, 43, 48 f.; Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346, 349).
- 14
- 2. Eine rechtliche Einheit eines Vertrages mit einem Grundstücksgeschäft besteht allerdings nicht bereits dann, wenn dieser Vertrag von dem Grundstückskaufvertrag abhängig ist, sondern nur, wenn umgekehrt das Grundstücksgeschäft nach dem Willen der Parteien von dem weiteren Vertrag abhängig ist (BGH, Urteil vom 26. November 1999 - V ZR 251/98, NJW 2000, 951; Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00, BauR 2002, 1541 = NZBau 2002, 502 = ZfBR 2002, 777). Denn erst bei einer Abhängigkeit des Grundstücksgeschäfts von dem weiteren Vertrag besteht Anlass, zur Wahrung der Funktionen des § 311 b BGB (Warn- und Schutzfunktion, Gewährsfunktion für richtige, vollständige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens, Beweisfunktion) das Formgebot auf den weiteren Vertrag auszudehnen. An dieser Beurteilung ändert sich nichts, wenn zunächst der weitere Vertrag und alsdann der Grundstücksvertrag geschlossen wird. Die Frage der Formbedürftigkeit ist von der zeitlichen Abfolge der Verträge nicht abhängig (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00, aaO).
- 15
- 3. Es ist Sache des Tatrichters festzustellen, ob eine solche Abhängigkeit besteht (BGH, Urteil vom 24. September 1987 - VII ZR 306/86, BGHZ 101, 393, 397). Das Berufungsgericht hat angenommen, dass beide Verträge miteinander stehen und fallen sollten. Damit hat es eine wechselseitige Abhängigkeit und auch festgestellt, dass der Erbbaurechtserwerbsvertrag nicht ohne den Baubetreuungsvertrag geschlossen werden sollte. Diese Feststellung ist aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden. Das Berufungsgericht hat aus einer Gesamtwürdigung der Umstände in rechtlich einwandfreier Weise hierauf geschlossen. Damit war eine eventuell anzunehmende Vermutung der rechtlichen Selbstständigkeit der Verträge aufgrund der Tatsache, dass sie in zwei verschiedenen Urkunden geschlossen werden sollten, jedenfalls widerlegt.
- 16
- a) Ein geeignetes und starkes Indiz für den Willen der Beklagten, den Erbbaurechtsvertrag nicht ohne den Baubetreuungsvertrag abschließen zu wollen , ist der vom Berufungsgericht festgestellte konkrete Bezug des Baubetreuungsvertrages auf das in Aussicht genommene Grundstück in E. Dass nach dem Wortlaut des Baubetreuungsvertrags die Leistungen des Klägers auch hinsichtlich eines "anderen noch zu benennenden Grundstücks" geschuldet gewesen wären, steht dem nicht entgegen. Denn die vom Berufungsgericht festgestellte Art des Angebots der Leistung des Klägers mit dem Kurzexposé deutet darauf hin, dass die Beklagten gerade an einer Durchführung des Bauvorhabens in E. auf dem dortigen Erbpachtgrundstück nur unter den Bedingungen des vom Kläger angebotenen Baubetreuungsvertrages interessiert waren.
- 17
- b) Auch die nach der Auslegung des Berufungsgerichts im Vertrag vorgesehene Möglichkeit des Rücktritts jeder Vertragspartei spricht nicht gegen einen Verknüpfungswillen der Beklagten im dargestellten Sinne. Das hat das Berufungsgericht im Ergebnis ebenfalls zutreffend gewertet. Entgegen seiner Ansicht kommt es hierfür aber nicht darauf an, ob und in welcher Art ein Rücktritt für eine Vertragspartei nachteilige Folgen hätte. Das Rücktrittsrecht kann die Abhängigkeit des Vertrags über den Erwerb eines Erbbaurechts vom Baubetreuungsvertrag nicht auflösen. Entscheidend ist, dass der Vertrag in dem Fall, in dem die Beteiligten - wie in erster Linie vorgesehen - von dem Rücktrittsrecht keinen Gebrauch machen, nur zusammen mit dem weiteren Vertrag Geltung haben soll (vgl. BGH, Urteil vom 24. September 1987 - VII ZR 306/86, BGHZ 101, 393, 398). Sofern aus den Entscheidungen des Senats vom 6. Dezember 1979 - VII ZR 313/78, BGHZ 76, 43 und vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346 etwas anderes entnommen werden könnte, hält der Senat hieran nicht fest.
- 18
- c) Sämtliche Umstände waren dem Kläger bekannt. Nach seinem objektiven Empfängerhorizont konnte er einen hieraus abzuleitenden Verknüpfungswillen der Beklagten daher mindestens erkennen. Er hat ihn deshalb durch den Abschluss des Bauträgervertrages hingenommen.
III.
- 19
- Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Vorinstanzen:
AG Traunstein, Entscheidung vom 01.06.2007 - 321 C 2150/06 -
LG Traunstein, Entscheidung vom 24.10.2007 - 5 S 2374/07 -
(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
(2) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil seines künftigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, ist nichtig.
(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, bedarf der notariellen Beurkundung.
(4) Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig. Das Gleiche gilt von einem Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten.
(5) Absatz 4 gilt nicht für einen Vertrag, der unter künftigen gesetzlichen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil eines von ihnen geschlossen wird. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.
Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig. Der Mangel der durch Rechtsgeschäft bestimmten Form hat im Zweifel gleichfalls Nichtigkeit zur Folge.
(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
(2) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil seines künftigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, ist nichtig.
(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, bedarf der notariellen Beurkundung.
(4) Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig. Das Gleiche gilt von einem Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten.
(5) Absatz 4 gilt nicht für einen Vertrag, der unter künftigen gesetzlichen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil eines von ihnen geschlossen wird. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.
(1) Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.
(2) Männer und Frauen sind gleichberechtigt. Der Staat fördert die tatsächliche Durchsetzung der Gleichberechtigung von Frauen und Männern und wirkt auf die Beseitigung bestehender Nachteile hin.
(3) Niemand darf wegen seines Geschlechtes, seiner Abstammung, seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und Herkunft, seines Glaubens, seiner religiösen oder politischen Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden. Niemand darf wegen seiner Behinderung benachteiligt werden.
(1) Das Gericht hat das Sach- und Streitverhältnis, soweit erforderlich, mit den Parteien nach der tatsächlichen und rechtlichen Seite zu erörtern und Fragen zu stellen. Es hat dahin zu wirken, dass die Parteien sich rechtzeitig und vollständig über alle erheblichen Tatsachen erklären, insbesondere ungenügende Angaben zu den geltend gemachten Tatsachen ergänzen, die Beweismittel bezeichnen und die sachdienlichen Anträge stellen. Das Gericht kann durch Maßnahmen der Prozessleitung das Verfahren strukturieren und den Streitstoff abschichten.
(2) Auf einen Gesichtspunkt, den eine Partei erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten hat, darf das Gericht, soweit nicht nur eine Nebenforderung betroffen ist, seine Entscheidung nur stützen, wenn es darauf hingewiesen und Gelegenheit zur Äußerung dazu gegeben hat. Dasselbe gilt für einen Gesichtspunkt, den das Gericht anders beurteilt als beide Parteien.
(3) Das Gericht hat auf die Bedenken aufmerksam zu machen, die hinsichtlich der von Amts wegen zu berücksichtigenden Punkte bestehen.
(4) Hinweise nach dieser Vorschrift sind so früh wie möglich zu erteilen und aktenkundig zu machen. Ihre Erteilung kann nur durch den Inhalt der Akten bewiesen werden. Gegen den Inhalt der Akten ist nur der Nachweis der Fälschung zulässig.
(5) Ist einer Partei eine sofortige Erklärung zu einem gerichtlichen Hinweis nicht möglich, so soll auf ihren Antrag das Gericht eine Frist bestimmen, in der sie die Erklärung in einem Schriftsatz nachbringen kann.
(1) Das Gericht hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. In dem Urteil sind die Gründe anzugeben, die für die richterliche Überzeugung leitend gewesen sind.
(2) An gesetzliche Beweisregeln ist das Gericht nur in den durch dieses Gesetz bezeichneten Fällen gebunden.
(1) Das Gericht hat das Sach- und Streitverhältnis, soweit erforderlich, mit den Parteien nach der tatsächlichen und rechtlichen Seite zu erörtern und Fragen zu stellen. Es hat dahin zu wirken, dass die Parteien sich rechtzeitig und vollständig über alle erheblichen Tatsachen erklären, insbesondere ungenügende Angaben zu den geltend gemachten Tatsachen ergänzen, die Beweismittel bezeichnen und die sachdienlichen Anträge stellen. Das Gericht kann durch Maßnahmen der Prozessleitung das Verfahren strukturieren und den Streitstoff abschichten.
(2) Auf einen Gesichtspunkt, den eine Partei erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten hat, darf das Gericht, soweit nicht nur eine Nebenforderung betroffen ist, seine Entscheidung nur stützen, wenn es darauf hingewiesen und Gelegenheit zur Äußerung dazu gegeben hat. Dasselbe gilt für einen Gesichtspunkt, den das Gericht anders beurteilt als beide Parteien.
(3) Das Gericht hat auf die Bedenken aufmerksam zu machen, die hinsichtlich der von Amts wegen zu berücksichtigenden Punkte bestehen.
(4) Hinweise nach dieser Vorschrift sind so früh wie möglich zu erteilen und aktenkundig zu machen. Ihre Erteilung kann nur durch den Inhalt der Akten bewiesen werden. Gegen den Inhalt der Akten ist nur der Nachweis der Fälschung zulässig.
(5) Ist einer Partei eine sofortige Erklärung zu einem gerichtlichen Hinweis nicht möglich, so soll auf ihren Antrag das Gericht eine Frist bestimmen, in der sie die Erklärung in einem Schriftsatz nachbringen kann.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
In den Fällen des § 708 Nr. 4 bis 11 hat das Gericht auszusprechen, dass der Schuldner die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung abwenden darf, wenn nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit leistet. § 709 Satz 2 gilt entsprechend, für den Schuldner jedoch mit der Maßgabe, dass Sicherheit in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zu leisten ist. Für den Gläubiger gilt § 710 entsprechend.