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Oberlandesgericht Karlsruhe Urteil, 28. Okt. 2016 - 9 U 14/15

bei uns veröffentlicht am

28.10.2016

Oberlandesgericht Karlsruhe Urteil, 28. Okt. 2016 - 9 U 14/15

Urteilsbesprechung zu Oberlandesgericht Karlsruhe Urteil, 28. Okt. 2016 - 9 U 14/15

Rechtsgebiete

Handels- und Gesellschaftsrecht

Gericht

Tenor

1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Konstanz vom 23.12.2014 - D 4 O 192/14 - im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen wie folgt abgeändert:

Die Klage wird insgesamt abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens in beiden Instanzen tragen die Kläger je zur Hälfte; die Beigeladenen tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können eine Vollstreckung des Beklagten wegen der Kosten abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrages, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft „…“ in Ü. Sie streiten über die Frage, welche Befugnisse dem Beklagten bei der Nutzung der zu seinem Sondereigentum gehörenden Räume zustehen.

Der Beklagte war Bauherr des Anwesens. Mit notarieller Erklärung vom 14.07.2009 (Anlage K4, I 97 ff.) ordnete der Beklagte die Begründung von Wohnungseigentum auf dem Grundstück an. Es erfolgte eine Aufteilung des Eigentums in vier Miteigentumsanteile, die jeweils mit dem Sondereigentum an einer Wohnung verbunden waren. Zum Sondereigentum an den Wohnräumen sollten gemäß § 2 der Teilungserklärung auch bestimmte Kellerräume gehören, die jeweils den einzelnen Wohnungen zugeordnet wurden. In § 5 der Teilungserklärung wurde die Nutzung der zum Sondereigentum gehörenden Räume wie folgt festgelegt:

Die Bezeichnung einer Zweckverwendung der Räume im Aufteilungsplan ist nicht dinglicher Inhalt des Sondereigentums. Das heißt, jeder Eigentümer kann die Zweckverwendung seiner Räume ändern.

Die Wohnungen dürfen grundsätzlich nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Eine berufliche oder gewerbliche Nutzung der Wohnungen ist nur gestattet, soweit das gegenüber einer Wohnnutzung keine größere Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer oder des Gemeinschaftseigentums mit sich bringt. Eine berufliche oder gewerbliche Nutzung einer Wohnung bedarf in jedem Falle der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Verwalters, die auch aus wichtigem Grund versagt werden kann.

Mit notariellem Vertrag vom 18.06.2010 (Anlage K 5) veräußerte der Beklagte die Wohnung Nr. 3 an die Kläger. Der Beklagte blieb - bis heute - Eigentümer der Wohnung Nr. 4.

Zur Wohnung Nr. 4 gehören u.a. zwei Räume im Untergeschoss, die teilweise als „Keller“ und „Hobbyraum“ bezeichnet werden. Der Beklagte ließ in diesen zu seiner Wohnung gehörenden Räumen eine Küche, Bad und Toilette mit Warmwasseranschluss und Heizkörper einbauen. In der Folgezeit vermietete der Beklagte diese Räume im Untergeschoss zeitweise als Ferienwohnung.

Mit Urteil vom 26.09.2012 verurteilte das Amtsgericht Überlingen - 4 C 40/11 - in einem Vorprozess den Beklagten auf Antrag der Kläger wie folgt:

Der Beklagte wird verurteilt, es zu unterlassen, in der Wohnungseigentümergemeinschaft … in Ü. im Untergeschoss, in dem mit Nr. 4 bezeichneten Hobbyraum und dem mit Nr. 4 bezeichneten größeren Kellerraum (im Lageplan mit direktem Zugang zwischen Hobbyraum und Kellerraum gekennzeichnet), eine Ferienwohnung zu betreiben.

Das Amtsgericht Überlingen begründete seine Entscheidung damit, die Nutzung der Räume als Ferienwohnung stelle eine gewerbliche Nutzung dar. Diese bringe gegenüber einer „bloßen Wohnnutzung“ größere Beeinträchtigungen der übrigen Eigentümer mit sich. Die Mehrbeeinträchtigung der Miteigentümer sei erheblich. Daher sei der Beklagte - unter Berücksichtigung der Bestimmungen in der Teilungserklärung - nicht berechtigt, in den zu seinem Sondereigentum gehörenden Räumen eine Ferienwohnung zu betreiben.

Das Urteil des Amtsgerichts Überlingen ist rechtskräftig. Die Frist zur Einlegung einer Berufung wurde vom Beklagten versäumt.

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 10.02.2013 (Beiakte AG Überlingen - 4 C 40/11 -, 583/585) vermietete der Beklagte die genannten Räume im Untergeschoss an Frau J. V. Diese vermietete die ihr überlassenen Räume zumindest zeitweise als Ferienwohnung. Die Räume wurden im Internet von Frau V. als Ferienwohnung beworben.

Im vorliegenden Verfahren haben die Kläger Klage erhoben mit dem Ziel, festzustellen, dass eine regelmäßige Nutzung von den im Untergeschoss befindlichen Räumen, die zur Wohnung Nr. 4 gehören, als „eigenständige Wohnung“ unzulässig ist. Die Kläger haben die Auffassung vertreten, dem Beklagten sei auf Grund der Teilungserklärung eine Nutzung der im Untergeschoss befindlichen Räume nur als Hobbyraum und als Kellerraum gestattet; jegliche Wohnnutzung widerspreche der Teilungserklärung. Der Beklagte sei daher auch verpflichtet, die von ihm vorgenommenen Veränderungen in den betreffenden Räumen, die ausschließlich im Hinblick auf eine Wohnnutzung erfolgt seien, zu beseitigen.

Die Kläger haben ihre Klage zunächst an das Amtsgericht Überlingen - Abteilung für Wohnungseigentumssachen - gerichtet. Im Termin vom 03.06.2014 haben die Kläger erklärt, die Ansprüche würden „auch auf den notariellen Kaufvertrag nebst Baubeschreibung“ gestützt. Daraufhin hat das Amtsgericht das Verfahren „abgetrennt, soweit die Kläger ihre Klageanträge auf Ansprüche aus dem Kaufvertrag nebst Baubeschreibung stützen“. Hinsichtlich der „wohnungseigentumsrechtlichen Ansprüche, welche nicht Gegenstand des abgetrennten Verfahrens sind“, haben die Kläger Klagerücknahme erklärt. Das abgetrennte Verfahren ist vom Amtsgericht Überlingen mit Beschluss vom 03.06.2014 auf Antrag der Kläger wegen sachlicher Unzuständigkeit an das Landgericht Konstanz verwiesen worden. In diesem Verfahren hat das Landgericht Konstanz sodann mit Urteil vom 23.12.2014 den Beklagten wie folgt verurteilt:

1. Der Beklagte wird verurteilt, das in dem mit Nr. 4 bezeichneten Hobbyraum und größeren Kellerraum im Untergeschoss des Hauses …, Ü., eingebaute Bad und die eingebaute Küche zu beseitigen.

2. Es wird festgestellt, dass in dem mit Nr. 4 bezeichneten Hobbyraum und in dem größeren Kellerraum im Untergeschoss des Hauses …, Ü., eine regelmäßige Nutzung als eigenständige Wohnung nicht zulässig ist.

Ungeachtet der Verfahrensweise des Amtsgerichts Überlingen hat das Landgericht die Ansprüche der Kläger unter wohnungseigentumsrechtlichen Gesichtspunkten geprüft. Dabei hat das Landgericht die Klage lediglich in geringem Umfang insoweit teilweise abgewiesen, als die Kläger über die Beseitigung von Bad und Küche hinaus auch eine Stilllegung der vorhandenen Anschlüsse an Heizung und Warmwasserversorgung verlangt haben. Abgesehen von dieser Einschränkung sei die Klage jedoch begründet. Aus der Teilungserklärung ergebe sich, dass der Beklagte zu einer Nutzung der in seinem Sondereigentum stehenden Räume im Untergeschoss zu Wohnzwecken nicht berechtigt sei. Daraus ergebe sich gleichzeitig ein Beseitigungsanspruch der Kläger hinsichtlich der Umbauten für Küche und Bad.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung des Beklagten. Er hält die erstinstanzliche Entscheidung aus Rechtsgründen für unzutreffend. Die Nutzung der Räume im Untergeschoss zu Wohnzwecken sei entgegen der Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts mit den Bestimmungen in der Teilungserklärung vereinbar. Auf die Frage, in welchem Umfang die Mieterin J. V. die Räume als Ferienwohnung untervermiete, komme es nicht an. Die Nutzung einer Wohnung durch Feriengäste führe für die Miteigentümer im Haus nicht zu Störungen, die über eine anderweitige Wohnnutzung hinausgingen.

Der Beklagte beantragt,

unter Abänderung des am 23.12.2014 verkündeten Urteils des Landgerichts Konstanz - D 4 O 192/14 - die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Kläger verteidigen das Urteil des Landgerichts. Sie ergänzen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie weisen darauf hin, dass eine Wohnnutzung der Räume im Untergeschoss auch öffentlich-rechtlich unzulässig sei. Sie machen zudem geltend, die verfahrensgegenständlichen Ansprüche sollten auch auf die Regelungen im Kaufvertrag vom 18.06.2010 gestützt worden. Diese Argumentation sei bereits Gegenstand der Klagebegründung im erstinstanzlichen Verfahren gewesen.

Wegen des weiteren Vorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.

Der Senat hat im Berufungsverfahren die weiteren Wohnungseigentümer Ingrid und Kurt F. gemäß § 48 Abs. 1 WEG beigeladen.

Die Kläger haben während der Anhängigkeit des vorliegenden Verfahrens eine weitere Klage zum Amtsgericht Überlingen erhoben. Mit dieser Klage sollte der Beklagte verurteilt werden, es zu unterlassen, die seiner Eigentumswohnung im Anwesen …, Ü. zugeordneten streitgegenständlichen Räume im Untergeschoss „als Wohnraum zu nutzen oder nutzen zu lassen“. Mit Urteil vom 12.05.2016 hat das Amtsgericht diese Klage als unbegründet abgewiesen. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig, da die Kläger Berufung zu dem in Wohnungseigentumssachen zuständigen Landgericht Karlsruhe eingelegt haben.

II.

Die zulässige Berufung des Beklagten hat Erfolg. Die Klage ist nicht begründet. Der Beklagte ist - soweit nicht die Wirkungen des rechtskräftigen Urteils des Amtsgerichts Überlingen im Vorprozess vom 26.09.2012 entgegenstehen - berechtigt, die zu seiner Wohnung gehörenden Räume im Untergeschoss des Anwesens … in Ü. regelmäßig als eigenständige Wohnung zu nutzen. Der Beklagte ist nicht verpflichtet, Bad und Küche in diesen Räumen zurückzubauen.

1. Die Berufung des Beklagten zum Oberlandesgericht Karlsruhe - Zivilsenate in Freiburg - ist zulässig. Das Oberlandesgericht Karlsruhe ist für die Berufung gemäß § 119 Abs. 1 Ziffer 2 GVG zuständig, da erstinstanzlich das Landgericht entschieden hat. Der Umstand, dass gemäß § 43 Ziffer 1 WEG für den Rechtstreit die Verfahrensvorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes gelten, ändert daran nichts.

2. Die Klage ist zulässig. Die Rechtskraft der Entscheidung des Amtsgerichts Überlingen vom 26.09.2012 im Vorprozess (Az.: 4 C 40/11) steht der Klage nicht entgegen. Denn über den Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens hat das Amtsgericht Überlingen nicht entschieden. Die - streitgegenständliche - Untersagung einer generellen Wohnnutzung geht über die Entscheidung vom 26.09.2012, mit welcher der Beklagte lediglich verpflichtet wurde, das Betreiben einer Ferienwohnung zu unterlassen, hinaus. Das Feststellungsbegehren der Kläger und die Tenorierung im erstinstanzlichen Urteil sind dahingehend zu verstehen, dass lediglich solche Nutzungen des Beklagten untersagt werden sollen, die über das „Betreiben einer Ferienwohnung“, welches Gegenstand des Vorprozesses war, hinausgehen.

3. Gemäß § 43 Ziffer 1 WEG i.V.m. § 23 Ziffer 2 c GVG war erstinstanzlich nicht das Landgericht, sondern das Amtsgericht Überlingen sachlich zuständig. Dies hindert eine Entscheidung des Senats in der Sache jedoch nicht. Denn die vom Landgericht zu Unrecht angenommene Zuständigkeit ist im Berufungsverfahren gemäß § 513 Abs. 2 ZPO ohne Bedeutung.

4. Der Feststellungsantrag der Kläger ist entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht begründet. Der Beklagte ist berechtigt, die im Untergeschoss des Anwesens gelegenen Räume, die zu seinem Sondereigentum gehören, regelmäßig als eigenständige Wohnung zu nutzen. Die Berechtigung des Beklagten folgt aus § 903 BGB i.V.m. § 13 Abs. 1 WEG. Die Kläger haben als Miteigentümer des Anwesens weder aus § 1004 Abs. 1 BGB noch aus § 15 Abs. 3 WEG einen Anspruch gegen den Beklagten, die Nutzung seiner Räume im Untergeschoss als Wohnung zu unterlassen.

a) Gemäß § 903 BGB kann der Beklagte grundsätzlich mit den Räumen im Untergeschoss, die in seinem Sondereigentum stehen, nach Belieben verfahren. Das bedeutet, dass der Beklagte insbesondere die Nutzungsart für diese Räume selbst bestimmen kann. Dazu gehört die Möglichkeit einer Wohnnutzung und die Befugnis, die Räume so zu gestalten, dass sie den Charakter einer „eigenständigen Wohnung“ aufweisen.

b) § 15 Abs. 1 WEG steht der Wohnnutzung nicht entgegen. Denn es gibt keine Vereinbarung im Sinne der Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes, welche der Wohnnutzung entgegenstehen würde.

aa) Als „Vereinbarung“ im Sinne der Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes kommt nur die Teilungserklärung vom 14.07.2009 in Betracht. Die Teilungserklärung (I 97 ff.) enthält kein Verbot für den Beklagten als Miteigentümer, im Untergeschoss eine „eigenständige Wohnung“ einzurichten. Daher ist dem Beklagten diese Nutzung erlaubt.

bb) Es kann dahinstehen, ob sich in dem der Teilungserklärung beigefügten Aufteilungsplan Beschreibungen für die Nutzungsmöglichkeiten der Räume im Untergeschoss wie „Keller“ und „Hobbyraum“ befinden. Denn aus einer solchen Bezeichnung einer Zweckverwendung ergibt sich keine - die Nutzungsmöglichkeiten einschränkende - Vereinbarung im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG. Dies folgt aus der Regelung in § 5 der Teilungserklärung. Die Miteigentümer dürfen danach sämtliche zu ihrem Sondereigentum gehörenden Räume „zu Wohnzwecken“ nutzen unabhängig davon, ob der Aufteilungsplan Bezeichnungen einer Zweckverwendung für bestimmte Räume enthält, die nur im Sinne von unverbindlichen Nutzungsvorschlägen zu verstehen sind (vgl. zu unverbindlichen Nutzungsvorschlägen BGH, NJWRR 2015, 1037; OLG Hamm, NZM 2007, 294). Soweit die Rechtsprechung in bestimmten Fällen aus der Bezeichnung von Räumen als „Hobbyraum“ eine verbindliche Nutzungsbeschränkung abgeleitet hat, waren die maßgeblichen Teilungserklärungen nicht mit dem vorliegenden Fall vergleichbar. Eine nutzungsbeschränkende Vereinbarung ließe sich aus der Bezeichnung „Hobbyraum“ in der Teilungserklärung oder im Aufteilungsplan nur dann herleiten, wenn eine ausdrückliche Nutzungsregelung, wie vorliegend in § 5 der Teilungserklärung, fehlt (vgl. zu solchen Fallgestaltungen BGH, NJW-RR 2015, 781; BGH, Beschluss vom 16.06.2011 - V ZA 1/11 -, zitiert nach juris; OLG Schleswig, MDR 2004, 1178). Eine „eigenständige Wohnung“, welche die Kläger beanstanden, ändert nichts am Charakter der nach der Teilungserklärung zulässigen Wohnnutzung.

cc) Die Teilungserklärung enthält in § 5 Einschränkungen nur für eine „berufliche oder gewerbliche Nutzung“, die nur unter bestimmten Voraussetzungen gestattet ist. Daraus ergibt sich für den Beklagten kein Hindernis, die Räume im Untergeschoss als „eigenständige Wohnung“ zu nutzen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Beklagte die Räume vermietet. Denn die Vermietung einer Wohnung stellt keine „gewerbliche Nutzung“ im Sinne der Teilungserklärung dar, und zwar auch dann nicht, wenn die Wohnung als Ferienwohnung vermietet wird. Dies ist in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geklärt (vgl. BGH, NJW 2010, 3093; BGH, Urteil vom 12.11.2010 - V ZR 78/10 -, zitiert nach Juris).

dd) Entgegen der Auffassung der Kläger ist es rechtlich ohne Bedeutung, dass der Beklagte seine Wohnung faktisch in zwei selbstständige Wohnungen aufgeteilt hat, so dass sich in dem Anwesen nun fünf Wohnungen befinden, wobei die vom Beklagten vermietete Wohnung im Souterrain (Untergeschoss) für die Nutzung durch Bewohner den gleichen selbstständigen Charakter aufweist, wie er den anderen Wohnungen zukommt.

Der Umstand, dass die Teilungserklärung lediglich vier Wohnungen vorgesehen hat, hindert einen Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht daran, seine Wohnung in zwei selbstständige Einheiten aufzuteilen. Es gibt keine Bestimmungen im Wohnungseigentumsgesetz, die dies verbieten würde. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein einzelner Wohnungseigentümer auf diese Weise - sogar - neues grundbuchfähiges Wohnungseigentum bilden kann (vgl. BGH, NJW 1968, 499; BGH, NJW 1979, 870; BGH, NJW 2012, 2434). Zwar ist es möglich, die Unterteilung einer Wohnung in der Teilungserklärung an bestimmte Voraussetzungen - beispielsweise die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer - zu binden (vgl. BGH, NJW 1968, 499). Eine solche Beschränkung ergibt sich aus der Teilungserklärung vom 14.07.2009 jedoch nicht. Da der Beklagte - wohnungseigentumsrechtlich - grundsätzlich berechtigt gewesen wäre, neues Wohnungseigentum für die Wohnung im Souterrain zu bilden und im Grundbuch eintragen zu lassen, kann es ihm auch nicht verwehrt sein, eine solche Unterteilung ohne Eintragung im Grundbuch herbeizuführen.

Entgegen der Auffassung der Kläger gibt es keine abweichende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach einem Wohnungseigentümer - ohne Zustimmung der Miteigentümer - die Bildung einer zusätzlichen (faktischen) Wohnung generell untersagt wäre. Soweit die Rechtsprechung in bestimmten Fällen einem Wohnungseigentümer die Unterteilung seiner Wohnung untersagt hat, ging es jeweils ausschließlich um Fallgestaltungen, in denen eine Vereinbarung im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG der Nutzungsänderung entgegenstand (vgl. beispielsweise BGH, NJW-RR 2015, 645; BGH, NJW 2014, 2640). Wenn sich hingegen - wie im vorliegenden Fall - aus der Teilungserklärung oder einer anderweitigen Vereinbarung keine Einschränkung der Nutzungsart für bestimmte Räume ergibt, kann der einzelne Wohnungseigentümer grundsätzlich seine Wohnung in zwei Einheiten unterteilen, solange für beide Wohnungen der Charakter der Wohnnutzung erhalten bleibt (siehe oben; vgl. insbesondere die Ausführungen des Bundesgerichtshofs in NJW-RR 2015, 645, 646). Entgegen der Auffassung der Kläger ergibt sich auch aus der zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 08.05.2015 (NJW-RR 2015, 781) nichts anderes. Denn in der zitierten Entscheidung war die Vergrößerung der Anlage um eine weitere Wohneinheit nur deshalb unzulässig, weil es für die fraglichen Räume im Souterrain - anders als vorliegend - in der Teilungserklärung eine verbindliche Nutzungsbeschränkung gab.

c) Für die Entscheidung über den Klageantrag kommt es nicht darauf an, ob im Einzelfall von Bewohnern der Räume des Beklagten im Untergeschoss bestimmte Störungen ausgehen, welche über das Maß der Störungen durch die Nutzer anderer Wohnungen hinausgehen. Es ist in einer Wohnungseigentümergemeinschaft unvermeidlich, dass das Zusammenleben für alle Bewohner erheblich geprägt wird von individuellen Eigenheiten und Lebensgewohnheiten der anderen Bewohner. Eine konkrete Nutzung der Räume im Untergeschoss wäre daher nur dann unzulässig, wenn sie bei einer typisierenden Betrachtungsweise stärker stört als eine übliche Wohnnutzung (vgl. Palandt/Bassenge, Bürgerliches Gesetzbuch, 75. Auflage 2016, § 15 WEG, RdNr. 17 ff.). Für die rechtlich entscheidende typisierende Betrachtung kommt es allein darauf an, dass eine regelmäßige Nutzung bestimmter Räume als eigenständige Wohnung nichts an der - grundsätzlich zulässigen - Wohnnutzung ändert.

d) Es kommt auch nicht darauf an, ob und inwieweit die Nutzung von Räumen im Untergeschoss bestimmten öffentlich-rechtlichen Einschränkungen unterliegt. Die Feststellung, dass der Beklagte den Hobbyraum und dem größeren Kellerraum als eigenständige Wohnung nutzen darf, hat ausschließlich zivilrechtlichen Charakter und hängt nicht davon ab, ob die Nutzung baurechtlich zulässig ist. Eine mögliche Entscheidung der Baurechtsbehörde ist von der Entscheidung des Senats unabhängig.

e) Die Parteien streiten über die Frage, ob der in der Teilungserklärung festgelegte Kostenverteilungsschlüssel noch angemessen ist, wenn der Beklagte die in seinem Eigentum stehenden Räume im Untergeschoss als eigenständige Wohnung nutzt. Diese Frage spielt für die Zulässigkeit der Wohnnutzung keine Rolle. Der Senat trifft vorliegend keine Entscheidung darüber, ob die vom Beklagten vorgenommenen Veränderungen im Untergeschoss Auswirkungen auf die Verteilung der Kosten zwischen den Wohnungseigentümern haben müssen.

5. Die Kläger machen geltend, die streitgegenständlichen Ansprüche sollten auch auf den Kaufvertrag vom 18.06.2010 gestützt werden. Insoweit ist die Klage unschlüssig. Denn der notarielle Kaufvertrag vom 18.06.2010 enthält keine Verpflichtungen des Beklagten gegenüber den Klägern, bestimmte Nutzungen der in seinem Eigentum verbliebenen Wohneinheit Nr. 4 zu unterlassen. Die Kläger haben ihre Wohnung zudem in Kenntnis der Teilungserklärung erworben, aus welcher sich die Berechtigung des Beklagten ergibt, die zu seiner Wohnung gehörenden Räume im Souterrain zu Wohnzwecken und als „eigenständige Wohnung“ zu nutzen (siehe oben).

6. Der Senat stellt klar, dass die Wirkungen dieses Urteils begrenzt werden durch das Urteil des Amtsgerichts Überlingen vom 26.09.2012 - 4 C 40/11 -.

a) Das Urteil des Amtsgerichts Überlingen vom 26.09.2012 ist rechtskräftig. Soweit die Wirkungen der Rechtskraft reichen, kommt eine direkte oder indirekte Abänderung des Urteils im vorliegenden Prozess nicht in Betracht. Der Umstand, dass das Amtsgericht Überlingen im Urteil vom 26.09.2012 die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Nutzung von Wohnräumen in einer Wohnungseigentumsanlage als Ferienwohnung nicht berücksichtigt hat (vgl. BGH, NJW 2010, 3093; BGH, Urteil vom 12.11.2010 - V ZR 78/10 -, zitiert nach juris; OLG Saarbrücken, Urteil vom 24.05.2012 - 8 U 183/11 -, zitiert nach juris), ändert an den Wirkungen der Rechtskraft nichts.

b) Im Urteil des Amtsgerichts Überlingen vom 26.09.2012 ist dem Beklagten rechtskräftig untersagt worden, in den beiden Räumen, welche auch Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sind, „eine Ferienwohnung zu betreiben“. Mit der Rechtskraft dieses Urteils steht fest, dass der Beklagte nicht berechtigt ist, die Räume im Untergeschoss auf eine Art und Weise zu nutzen, welche sich im Verhältnis zum Unterlassungsausspruch im Urteil des Amtsgerichts Überlingen als Verletzungshandlung darstellen würde (vgl. zum Umfang der Rechtskraft eines Unterlassungsurteils Zöller/Vollkommer, Zivilprozessordnung, 31. Auflage 2016, § 322 ZPO, RdNr. 13). Mit der Abweisung des Feststellungsantrags der Kläger im Urteil des Senats wird zwar gleichzeitig gemäß § 322 Abs. 1 ZPO zu Gunsten des Beklagten festgestellt, dass eine regelmäßige Nutzung der Räume im Untergeschoss als eigenständige Wohnung zulässig ist (vgl. zu den Rechtskraftwirkungen des Urteils, welches eine negative Feststellungsklage abweist, Zöller/Vollkommer a.a.O., § 322 ZPO, RdNr. 11); diese Feststellung kann den Beklagten jedoch nur insoweit begünstigen, als die Nutzung sich nicht als Verletzung der im Urteil des Amtsgerichts Überlingen vom 26.09.2012 rechtskräftig festgestellten Unterlassungspflicht darstellt.

c) Der Senat verkennt nicht, dass die Reichweite der Unterlassungspflicht im Urteil des Amtsgerichts Überlingen vom 26.09.2012 im Einzelfall nicht ganz unproblematisch sein kann. Das betrifft zum einen die Frage, welchen Umfang eine bestimmte Nutzung annehmen muss, um vom „Betreiben einer Ferienwohnung“ zu sprechen. Zum anderen kann es um die Frage gehen, in welchem Umfang der Beklagte für das Verhalten Dritter verantwortlich ist, welche die Wohnung nutzen bzw. in welchem Umfang er - als Bestandteil der Unterlassungspflicht - auf Dritte bei deren Nutzung der Räume im Untergeschoss einwirken muss. Von dieser Abgrenzung hängt aus den oben erörterten Gründen ab, wie weit auf Grund der Entscheidung des Senats im vorliegenden Verfahren die Berechtigung des Beklagten reicht, die Räume im Untergeschoss als „eigenständige Wohnung“ zu nutzen. Da die Abgrenzung allein von einer Auslegung der Vorentscheidung des Amtsgerichts Überlingen abhängt, ist der Senat nicht befugt, die Abgrenzung der Entscheidungswirkungen verbindlich zu definieren. Vielmehr ist ein Streit der Parteien über den Gegenstand der Unterlassungspflicht aus dem Urteil des Amtsgerichts Überlingen vom 26.09.2012 grundsätzlich mit den im Vollstreckungsverfahren gegebenen rechtlichen Möglichkeiten zu klären (vgl. für die Vergangenheit dazu den Beschluss des Landgerichts Karlsruhe vom 23.12.2015 - 7 T 11/15 -).

7. Der Beklagte ist entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht verpflichtet, Küche und Bad in den Räumen im Untergeschoss zu beseitigen. Weder aus § 1004 Abs. 1 BGB noch aus § 15 Abs. 3 WEG steht den Klägern ein Beseitigungsanspruch zu. Da der Beklagte die Räume im Untergeschoss grundsätzlich als eigenständige Wohnung nutzen darf (siehe oben), war er auch berechtigt, die Räumlichkeiten mit den notwendigen Einrichtungen für Bad und Küche zu versehen.

8. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

9. Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) liegen nicht vor. Die für die Entscheidung des Senats maßgeblichen Rechtsfragen sind in der obergerichtlichen Rechtsprechung geklärt.

Büchler

Rösch

Schulte-Kellinghaus

Vorsitzender Richter
am Oberlandesgericht

Richter
am Oberlandesgericht

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(1) § 5 Absatz 4, § 7 Absatz 2 und § 10 Absatz 3 in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung gelten auch für solche Beschlüsse, die vor diesem Zeitpunkt gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt wurden. Abweichend davon bestimmt sich die Wirksamkeit eines Beschlusses im Sinne des Satzes 1 gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nach § 10 Absatz 4 in der vor dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung, wenn die Sondernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt. Jeder Wohnungseigentümer kann bis zum 31. Dezember 2025 verlangen, dass ein Beschluss im Sinne des Satzes 1 erneut gefasst wird; § 204 Absatz 1 Nummer 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend.

(2) § 5 Absatz 4 Satz 3 gilt in der vor dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung weiter für Vereinbarungen und Beschlüsse, die vor diesem Zeitpunkt getroffen oder gefasst wurden, und zu denen vor dem 1. Dezember 2020 alle Zustimmungen erteilt wurden, die nach den vor diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften erforderlich waren.

(3) § 7 Absatz 3 Satz 2 gilt auch für Vereinbarungen und Beschlüsse, die vor dem 1. Dezember 2020 getroffen oder gefasst wurden. Ist eine Vereinbarung oder ein Beschluss im Sinne des Satzes 1 entgegen der Vorgabe des § 7 Absatz 3 Satz 2 nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen, erfolgt die ausdrückliche Eintragung in allen Wohnungsgrundbüchern nur auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ist die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden entgegen der Vorgabe des § 7 Absatz 3 Satz 2 nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen, lässt dies die Wirkung gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers unberührt, wenn die Sondernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt.

(4) § 19 Absatz 2 Nummer 6 ist ab dem 1. Dezember 2023 anwendbar. Eine Person, die am 1. Dezember 2020 Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, gilt gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter.

(5) Für die bereits vor dem 1. Dezember 2020 bei Gericht anhängigen Verfahren sind die Vorschriften des dritten Teils dieses Gesetzes in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden.

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(2) Die Berufung kann nicht darauf gestützt werden, dass das Gericht des ersten Rechtszuges seine Zuständigkeit zu Unrecht angenommen hat.

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(2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, gilt § 20 mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

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(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.

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1.: die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend;
2.: Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 903 Befugnisse des Eigentümers

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 15 Pflichten Dritter

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:

1.: die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend;
2.: Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.

Bundesgerichtshof Beschluss, 16. Juni 2011 - V ZA 1/11

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

V ZA 1/11

vom

16. Juni 2011

in dem Rechtsstreit

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 16. Juni 2011 durch den Vorsitzenden

Richter Prof. Dr. Krüger, die Richterin Dr. Stresemann, die Richter

Dr. Czub und Dr. Roth und die Richterin Weinland

beschlossen:

Der Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe wird zurückgewiesen.

Gründe:

I.

1: Die Beklagten sind Mitglieder der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft und Eigentümer einer Wohnung sowie eines im Untergeschoss der Wohnanlage gelegenen, in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum bezeichneten Raums. Sie leben in ihrer Wohnung mit drei Kindern, von denen zwei im Hobbyraum übernachten.

2: Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Unterlassung dieser Nutzung des Hobbyraums in Anspruch. Die Vorinstanzen haben der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Revision mit der Begründung zugelassen, es sei bislang nicht höchstrichterlich entschieden, ob die Nutzung einer in der Teilungserklärung als Hobbyraum bezeichneten Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken zulässig sei. Die Beklagten beantragen die Bewilligung von Prozesskostenhilfe für die Durchführung der Revision.

II.

3: Das Berufungsgericht meint, bei der in der Teilungserklärung enthaltenen Bezeichnung als Hobbyraum handele es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Eine abweichende Nutzung sei deshalb nur zulässig, wenn sie bei typisierender Betrachtung nicht mehr störe oder beeinträchtige als die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung. Letzteres sei bei der Nutzung eines Hobbyraums zu Wohnzwecken nicht der Fall, da die Wohnnutzung eine intensivere und konfliktträchtigere Nutzung darstelle. Ob diese durch Familienmitglieder des Eigentümers einer in demselben Gebäude gelegenen Wohnung oder durch Dritte erfolge, sei unerheblich. Ebenso wenig komme es darauf an, ob es im konkreten Fall Beeinträchtigungen gebe. Dass die Beklagten eine behördliche Genehmigung für die Nutzungsänderung erhalten hätten, sei im Verhältnis zu der Eigentümergemeinschaft ohne Bedeutung. Der Unterlassungsanspruch der Klägerin sei weder verjährt noch verwirkt.

III.

4: Der Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe ist zurückzuweisen, weil die beabsichtigte Rechtsverfolgung keine Aussicht auf Erfolg bietet (§ 114 Satz 1 ZPO). Ist die Revision, wie hier, von dem Berufungsgericht zugelassen worden, fehlt die Erfolgsaussicht, wenn sie nach § 552a ZPO zurückzuweisen wäre (vgl. Senat, Beschluss vom 27. September 2007 - V ZR 113/07, juris). So liegt es hier.

5: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) liegt nicht vor. Der Umstand, dass der Bundesgerichtshof zu einer entscheidungserheblichen Rechtsfrage noch nicht Stellung genommen hat, rechtfertigt die Zulassung der Revision für sich genommen nicht. Erforderlich ist vielmehr, dass die Rechtsfrage umstritten ist oder dass ihr ein verallgemeinerungsfähiger Sachverhalt zugrunde liegt, für dessen Beurteilung es an einer richtungsweisenden Orientierungshilfe ganz oder teilweise fehlt (vgl. näher Senat, Beschluss vom 27. März 2003 -V ZR 291/02, BGHZ 154, 288, 291 f.). Beides ist hier nicht der Fall.

6: Es entspricht allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, dass die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu (nicht nur vorübergehenden) Wohnzwecken unzulässig ist (vgl. BayObLG, NJW-RR 1991, 139; ZMR 2004, 925; BayObLGR 2005, 2; OLG Düsseldorf, ZfIR 2000, 296, 297; OLG Zweibrücken, ZMR 2002, 219, 220; OLG München, ZMR 2007, 302; Bärmann/Klein, WEG, 11. Aufl., § 13 Rn. 26 u. 40; MünchKomm-BGB/Commichau, 5. Aufl., § 15 WEG Rn. 12; PWW/Elzer/Riecke, BGB, 6. Aufl., § 14 WEG Rn. 5; Palandt/Bassenge, BGB, 70. Aufl., § 15 WEG Rn. 17; Riecke/Schmid/Abramenko, WEG 3. Aufl., § 14 Rn. 16; Timme/Dötsch, WEG, § 15 Rn. 187, 193; Niedenführ/ Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 15 Rn. 6 f.; Röll/Sauren, Handbuch für Wohnungseigentümer und Verwalter, 9. Aufl., Teil B Rn. 70; vgl. auch BayObLG NZM 1999, 33 sowie Senat, Urteil vom 26. September 2003 - V ZR 217/02, NJW 2004, 364 u. Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 40/09, NJW-RR 2010, 667 Rn. 5). Überwiegend wird dies damit begründet, dass eine Nutzungsbeschränkung mit Vereinbarungscharakter vorliege, bei der eine abweichende Nutzung nur zulässig sei, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr störe als die vorgesehene Nutzung als Hobbyraum, und dass dies bei einer Wohnnutzung nicht anzunehmen sei. Teilweise wird darauf abgestellt, dass die Wohnungseigentümer durch eine solche Nutzungsbeschränkung den gesetzlichen Maßstab des § 14 Nr. 1 WEG konkretisiert hätten und deshalb generell keine andere Nutzung hinnehmen müssten (Jennißen/Weise, WEG, 2. Aufl., § 15 Rn. 19d, 19e und 37 f.).

7: 2. Auch die weitere Voraussetzung für eine Zurückweisung nach § 552a Satz 1 ZPO - die Erfolglosigkeit der beabsichtigten Revision im Endergebnis - ist gegeben. Das Berufungsgericht nimmt auf der Grundlage der unter 1. dargestellten allgemeinen Auffassung ohne Rechtsfehler an, dass die Beklagten verpflichtet sind, die Nutzung ihres Hobbyraums zu Wohnzwecken zu unterlassen, ohne dass es darauf ankommt, dass die Wohn- bzw. Schlafnutzung im konkreten Fall (derzeit) möglicherweise nicht störend ist. Zutreffend legt es seiner Entscheidung dabei zugrunde, dass die behördliche Genehmigung zur Umnutzung des Raums im Verhältnis der Parteien untereinander ohne Bedeutung und dass der Unterlassungsanspruch weder verwirkt noch verjährt ist. Letzteres folgt bereits daraus, dass die Verjährungsfrist bei einem auf dauernde Unterlassung gerichteten Anspruch mit jeder Zuwiderhandlung neu beginnt (vgl. § 199 Abs. 5 BGB sowie Palandt/Ellenberger, BGB, 70. Aufl., § 199 Rn. 23). Krüger Stresemann Czub Roth Weinland

Vorinstanzen:
AG Ludwigsburg, Entscheidung vom 21.10.2009 - 20 C 1356/09 -
LG Stuttgart, Entscheidung vom 02.12.2010 - 2 S 50/09 -

Bundesgerichtshof Urteil, 12. Nov. 2010 - V ZR 78/10

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 78/10 Verkündet am:

12. November 2010

Langendörfer-Kunz

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 12. November 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die

Richter Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth und die Richterin

Dr. Brückner

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel des Beklagten werden das Urteil der Zivilkammer 85 des Landgerichts Berlin vom 6. November 2009 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Beklagten erkannt worden ist, und das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 15. April 2009 wie folgt abgeändert: Die Klage wird insgesamt abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1: Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Berlin, nach deren Teilungserklärung ein Gewerbebetrieb oder ein Beruf in den Wohnungen nur mit Zustimmung des Verwalters ausgeübt werden darf. Der Beklagte bietet seine Eigentumswohnung, die 1,5 Zimmer hat, zur kurzfristigen Vermietung an bis zu vier Feriengäste an. Dagegen wendet sich der Kläger, der seine Wohnung in der Anlage selbst bewohnt. Er verlangt von dem Beklagten, soweit hier von Interesse, es zu unterlassen, seine Wohnung hotel- und ferienwohnungsähnlich gewerblich zwischenzuvermieten, insbesondere Mietverhältnisse unter drei Monaten Dauer einzugehen. Das Amtsgericht hat der Klage insoweit stattgegeben. Die Berufung des Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Revision verfolgt er seinen Antrag, die Klage auch insoweit abzuweisen, weiter. Der Kläger beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe:

I.

2: Das Berufungsgericht meint, der Beklagte sei nach § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB verpflichtet, die kurzfristige Vermietung seiner Wohnung an Feriengäste zu unterlassen. Diese Form der Nutzung sei keine Wohnnutzung mehr. Sie sei auch nicht mit der Zweckbestimmung "Wohnnutzung" vereinbar. Sie lasse bei der gebotenen abstrakten Betrachtungsweise Störungen wie die nicht ordnungsgemäße Entsorgung von Müll, das Abstellen von Gepäck auf den im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen und deren stärkere Abnutzung befürchten. Auch mindere diese Nutzung den wirtschaftlichen Wert des Wohnungseigentums und die Wohnqualität. Diese Nachteile überstiegen das im Interesse eines gedeihlichen Zusammenlebens hinzunehmende Maß.

II.

3: Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.

4: 1. Der Beklagte hat die kurzfristige Vermietung seiner Wohnung an Feriengäste in dem zuerkannten Umfang nach den hier allein in Betracht kommenden Vorschriften von § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB nur zu unterlassen , wenn diese Nutzung entweder keine Wohnnutzung ist und sich auch nicht in dem durch den Wohnzweck vorgegebenen Rahmen hält oder wenn sie zwar Wohnnutzung ist, den anderen Wohnungseigentümern aber durch diese Nutzung als solche über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Wie der Senat - allerdings erst nach Verkündung des Berufungsurteils - entschieden und im Einzelnen dargelegt hat, sind diese Voraussetzungen bei der kurzfristigen Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste nicht gegeben (Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, NJW 2010, 3093; vgl. auch Urteil vom 1. Oktober 2010 - V ZR 220/09, WuM 2010, 716). Er hat sich auch mit den von dem Berufungsgericht für seine gegenteilige Ansicht angeführten Gesichtspunkten auseinandergesetzt (Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, aaO S. 3095 Rn. 17 ff.). Auf diese Ausführungen wird Bezug genommen.

5: 2. Die Verurteilung des Beklagten erweist sich auch nicht aus einem anderen Gesichtspunkt als richtig.

6: a) Die konkrete Ausgestaltung der kurzfristigen Vermietung einer Wohnung an Feriengäste kann zwar - etwa durch die von dem Berufungsgericht angesprochene nicht ordnungsgemäße Entsorgung von Müll, das Abstellen von Gepäck auf den im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen oder durch dessen übermäßige Abnutzung - für die anderen Wohnungseigentümer Nachteile haben, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehen. Das führte aber nur dazu, dass der betroffene Wohnungseigentümer nach § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB von jedem anderen Wohnungseigentümer darauf in Anspruch genommen werden könnte, die konkrete Ausgestaltung der Vermietung zu ändern und die Beeinträchtigungen abzustellen (Senat, Urteil vom 15. Januar 2010, aaO S. 3095 f. Rn. 23). Einen solchen Anspruch macht der Kläger hier jedoch nicht geltend. Der von ihm geltend gemachte Anspruch, die kurzfristige Vermietung der Wohnung an Feriengäste ganz, also auch in störungsfreier Ausgestaltung, einzustellen, ergibt sich aus solchen Störungen nicht.

7: b) Ob etwas anderes gälte, wenn die konkrete Ausgestaltung einer Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste zu wiederholten gröblichen Verstößen gegen die Pflichten aus § 14 WEG im Sinne von § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG führt, braucht hier nicht entschieden zu werden. Das wird nicht behauptet.

8: c) Ein Unterlassungsanspruch des Klägers lässt sich schließlich auch nicht daraus herleiten, dass die Zustimmung des Verwalters zu der Vermietung nicht eingeholt worden ist. Dieser bedürfte es nach der Teilungserklärung nur, wenn die kurzfristige Vermietung einer Wohnung an Feriengäste eine gewerbliche oder berufliche Nutzung der Wohnung wäre. Das ist indessen nicht der Fall (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010, aaO S. 3095 Rn. 17).

III.

9: Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Krüger Lemke Schmidt-Räntsch
Roth Brückner

Vorinstanzen:
AG Schöneberg, Entscheidung vom 15.04.2009 - 77 C 454/08 WEG -
LG Berlin, Entscheidung vom 06.11.2009 - 85 S 52/09 WEG -

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 15 Pflichten Dritter

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:

1.: die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend;
2.: Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.

Bundesgerichtshof Urteil, 12. Nov. 2010 - V ZR 78/10

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 78/10 Verkündet am:

12. November 2010

Langendörfer-Kunz

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 12. November 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die

Richter Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth und die Richterin

Dr. Brückner

für Recht erkannt:

Tatbestand:

1: Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Berlin, nach deren Teilungserklärung ein Gewerbebetrieb oder ein Beruf in den Wohnungen nur mit Zustimmung des Verwalters ausgeübt werden darf. Der Beklagte bietet seine Eigentumswohnung, die 1,5 Zimmer hat, zur kurzfristigen Vermietung an bis zu vier Feriengäste an. Dagegen wendet sich der Kläger, der seine Wohnung in der Anlage selbst bewohnt. Er verlangt von dem Beklagten, soweit hier von Interesse, es zu unterlassen, seine Wohnung hotel- und ferienwohnungsähnlich gewerblich zwischenzuvermieten, insbesondere Mietverhältnisse unter drei Monaten Dauer einzugehen. Das Amtsgericht hat der Klage insoweit stattgegeben. Die Berufung des Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Revision verfolgt er seinen Antrag, die Klage auch insoweit abzuweisen, weiter. Der Kläger beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe:

I.

2: Das Berufungsgericht meint, der Beklagte sei nach § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB verpflichtet, die kurzfristige Vermietung seiner Wohnung an Feriengäste zu unterlassen. Diese Form der Nutzung sei keine Wohnnutzung mehr. Sie sei auch nicht mit der Zweckbestimmung "Wohnnutzung" vereinbar. Sie lasse bei der gebotenen abstrakten Betrachtungsweise Störungen wie die nicht ordnungsgemäße Entsorgung von Müll, das Abstellen von Gepäck auf den im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen und deren stärkere Abnutzung befürchten. Auch mindere diese Nutzung den wirtschaftlichen Wert des Wohnungseigentums und die Wohnqualität. Diese Nachteile überstiegen das im Interesse eines gedeihlichen Zusammenlebens hinzunehmende Maß.

II.

3: Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.

4: 1. Der Beklagte hat die kurzfristige Vermietung seiner Wohnung an Feriengäste in dem zuerkannten Umfang nach den hier allein in Betracht kommenden Vorschriften von § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB nur zu unterlassen , wenn diese Nutzung entweder keine Wohnnutzung ist und sich auch nicht in dem durch den Wohnzweck vorgegebenen Rahmen hält oder wenn sie zwar Wohnnutzung ist, den anderen Wohnungseigentümern aber durch diese Nutzung als solche über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Wie der Senat - allerdings erst nach Verkündung des Berufungsurteils - entschieden und im Einzelnen dargelegt hat, sind diese Voraussetzungen bei der kurzfristigen Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste nicht gegeben (Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, NJW 2010, 3093; vgl. auch Urteil vom 1. Oktober 2010 - V ZR 220/09, WuM 2010, 716). Er hat sich auch mit den von dem Berufungsgericht für seine gegenteilige Ansicht angeführten Gesichtspunkten auseinandergesetzt (Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, aaO S. 3095 Rn. 17 ff.). Auf diese Ausführungen wird Bezug genommen.

5: 2. Die Verurteilung des Beklagten erweist sich auch nicht aus einem anderen Gesichtspunkt als richtig.

6: a) Die konkrete Ausgestaltung der kurzfristigen Vermietung einer Wohnung an Feriengäste kann zwar - etwa durch die von dem Berufungsgericht angesprochene nicht ordnungsgemäße Entsorgung von Müll, das Abstellen von Gepäck auf den im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen oder durch dessen übermäßige Abnutzung - für die anderen Wohnungseigentümer Nachteile haben, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehen. Das führte aber nur dazu, dass der betroffene Wohnungseigentümer nach § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB von jedem anderen Wohnungseigentümer darauf in Anspruch genommen werden könnte, die konkrete Ausgestaltung der Vermietung zu ändern und die Beeinträchtigungen abzustellen (Senat, Urteil vom 15. Januar 2010, aaO S. 3095 f. Rn. 23). Einen solchen Anspruch macht der Kläger hier jedoch nicht geltend. Der von ihm geltend gemachte Anspruch, die kurzfristige Vermietung der Wohnung an Feriengäste ganz, also auch in störungsfreier Ausgestaltung, einzustellen, ergibt sich aus solchen Störungen nicht.

7: b) Ob etwas anderes gälte, wenn die konkrete Ausgestaltung einer Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste zu wiederholten gröblichen Verstößen gegen die Pflichten aus § 14 WEG im Sinne von § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG führt, braucht hier nicht entschieden zu werden. Das wird nicht behauptet.

8: c) Ein Unterlassungsanspruch des Klägers lässt sich schließlich auch nicht daraus herleiten, dass die Zustimmung des Verwalters zu der Vermietung nicht eingeholt worden ist. Dieser bedürfte es nach der Teilungserklärung nur, wenn die kurzfristige Vermietung einer Wohnung an Feriengäste eine gewerbliche oder berufliche Nutzung der Wohnung wäre. Das ist indessen nicht der Fall (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010, aaO S. 3095 Rn. 17).

III.

9: Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Krüger Lemke Schmidt-Räntsch
Roth Brückner

Vorinstanzen:
AG Schöneberg, Entscheidung vom 15.04.2009 - 77 C 454/08 WEG -
LG Berlin, Entscheidung vom 06.11.2009 - 85 S 52/09 WEG -

Zivilprozessordnung - ZPO | § 322 Materielle Rechtskraft

(1) Urteile sind der Rechtskraft nur insoweit fähig, als über den durch die Klage oder durch die Widerklage erhobenen Anspruch entschieden ist.

(2) Hat der Beklagte die Aufrechnung einer Gegenforderung geltend gemacht, so ist die Entscheidung, dass die Gegenforderung nicht besteht, bis zur Höhe des Betrages, für den die Aufrechnung geltend gemacht worden ist, der Rechtskraft fähig.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 1004 Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch

(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 15 Pflichten Dritter

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:

1.: die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend;
2.: Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 543 Zulassungsrevision

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie

1.: das Berufungsgericht in dem Urteil oder
2.: das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung

zugelassen hat.

(2) Die Revision ist zuzulassen, wenn

1.: die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.: die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Das Revisionsgericht ist an die Zulassung durch das Berufungsgericht gebunden.