Oberlandesgericht München Endurteil, 11. Juli 2018 - 3 U 694/18

Tatbestand

1

Dem Beklagten stand das Vorkaufsrecht an einem Grundstück des Landes Nordrhein-Westfalen (im Folgenden: Land) in M. zu. In einem Ausschreibungsverfahren des Landes zum Verkauf dieses Grundstücks blieb die B. GmbH (im Folgenden: B. ) Meistbietende. Die B. , die sich unter anderem mit der Vermarktung von Grundbesitz befasst , sah jedoch von einem Erwerb des Grundstücks ab und verwies das Land an die Klägerin, eine GmbH, die am 9. Juli 2004 (für die Durchführung eines Bauprojekts auf dem in Rede stehenden Grundstück) gegründet worden war und sich seinerzeit noch im Gründungsstadium befand.

2

Durch notariellen Vertrag vom 22. Juli 2004 kaufte die Klägerin (in Gründung) - vertreten durch den Bauunternehmer L. und den Architekten E. , der gleichzeitig geschäftsführender Gesellschafter der B. war - das Grundstück. In § 8 des Kaufvertrags wurde unter anderem vereinbart: "Der Käufer verpflichtet sich an die Firma B. … bei eigener Anspruchsberechtigung für die Vermittlung dieses Kaufvertrages eine Provision in Höhe von 5 % zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer vom Kaufpreis zu zahlen. Des weiteren ersetzt der Käufer der B. … - diese auch mit eigener Anspruchsberechtigung-, bisher geleistete Planungsaufwendungen in Höhe von 44.126,00 € zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer von 16 %."

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Nachdem der Beklagte sein Vorkaufsrecht ausgeübt hatte, ließ die Verkäuferin das Grundstück am 2. November 2004 an ihn auf.

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Die Klägerin hat aus abgetretenem Recht der B. den Beklagten auf Zahlung der Provision (41.180 €) und der Planungsaufwendungen (44.126 €), insgesamt 92.366,16 € nebst Zinsen, in Anspruch genommen. Das Landgericht hat die Klage in vollem Umfang abgewiesen. Auf die - auf den Provisionsanspruch begrenzte - Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht dieser 41.180 € nebst Zinsen zugesprochen. Mit der vom Bundesgerichtshof zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe

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Revision Die führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Wiederherstellung des die Klage insgesamt abweisenden Urteils des Landgerichts. Die Klägerin hat gegen den Beklagten (auch) keinen - von der B. an sie abgetretenen - Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision.

I.

6

Das Berufungsgericht meint, aufgrund des nach der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten zwischen diesem und dem Land zustande gekommenen Kaufs habe die B. (Zessionarin der Klägerin) einen Provisionsanspruch gegen den Beklagten aus § 8 des Kaufvertrags vom 22. Juli 2004 - einer vertraglichen Regelung zugunsten eines Dritten - erlangt. Der in den Kaufvertrag als Käufer eingetretene Vorkaufsberechtigte habe gemäß § 464 Abs. 2 BGB nicht nur den Kaufpreis zu zahlen, welchen der Verpflichtete (Erstkäufer ) mit dem Dritten vereinbart habe, sondern schlechthin diejenigen Leistungen zu erbringen, die dem Erstkäufer nach dem Inhalt des Kaufvertrags obgelegen hätten. Hierzu zählten zwar nicht Bestimmungen des Erstvertrags, die wesensgemäß nicht zum Vertrag gehörten und sich darin als "Fremdkörper" darstellten. Bei Maklerkosten handele es sich aber nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht um solche Fremdkörper (Hinweis auf BGHZ 131, 318). Die hier in Rede stehende Bestimmung sei eine nach dieser Rechtsprechung zu beurteilende typische "Maklerklausel". Unter Berücksichtigung des Vortrags der Beklagten habe die B. zwar von vornherein nie die Absicht gehabt , das Bauvorhaben selbst zu realisieren. Selbst wenn es der B. aber immer nur darauf angekommen wäre, das Ausbietungsverfahren zu gewinnen und sich auf diese Weise die Möglichkeit zu verschaffen, Maklerlohn sowie auf- gewendete Planungskosten von einem Investor ersetzt verlangen zu können, stünde ein solches Vorgehen der Ersatzfähigkeit von Maklerkosten grundsätzlich nicht entgegen.

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Zwischen der B. und der Klägerin sei ausweislich der Regelung in § 8 des Kaufvertrages vom 22. Juli 2004 auch ein Maklervertrag zustande gekommen , der die Klägerin zur Zahlung einer Courtage in Höhe von 5 % des Kaufpreises verpflichtete. Die (weiteren) Tatbestandsvoraussetzungen des § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB für das Entstehen eines Maklerlohnanspruchs lägen selbst nach dem Vortrag des Beklagten vor: Wenn danach die B. aus finanziellen Gründen nicht in der Lage gewesen sei, das Bauvorhaben auf eigenes Risiko durchzuführen und ausreichende Finanzierungsmittel zu beschaffen, und ihr Geschäftsführer (E. ) für die Realisierung des Bauvorhabens einen finanzstarken Partner gesucht und in Gestalt der Klägerin - an der sich ursprünglich die von E. vertretene P. GmbH beteiligt hatte - gefunden habe, so stehe fest, dass die B. der Klägerin den Kaufvertragsabschluss mit dem Land vermittelt und demzufolge eine Maklerleistung erbracht habe; denn ohne die Vermittlung der Firma B. hätte es nicht zu einem Vertragsabschluss kommen können, weil die Firma B. das Ausbietungsverfahren gewonnen gehabt habe. Ob zwischen der B. und der Klägerin zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses vom 22. Juli 2004 eine wirtschaftliche Verflechtung vorgelegen habe, könne dahinstehen. Denn selbst eine solche wirtschaftliche Verflechtung - zwischen Makler und Auftraggeber - stünde einem Provisionsanspruch nicht entgegen.

II.

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Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung in den entscheidenden Punkten nicht stand.

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1. a) Rechtsfehlerfrei sieht das Berufungsgericht die Verpflichtung der Klägerin als Käuferin in § 8 des Kaufvertrages vom 22. Juli 2007, an die B. eine Vermittlungsprovision zu zahlen, als eine Regelung an, durch die nach dem Willen der Vertragsparteien ein Anspruch der Verkäuferin gegen die Käuferin (Klägerin ) auf Zahlung einer Käuferprovision an die B. und zugleich ein als selbständiges Forderungsrecht ausgestalteter eigener Anspruch der B. gegen die Käuferin (Klägerin) begründet werden sollte (§§ 328, 335 BGB). Diese besondere Art der rechtsgeschäftlichen Gestaltung ("Maklerklausel") war die Voraussetzung dafür, dass ein Anspruch der B. auf Käuferprovision den Vorkaufsfall überhaupt überdauern und sich - wie beabsichtigt - nach Maßgabe des § 464 Abs. 2 BGB auch gegen den Vorkaufberechtigten richten konnte (vgl. Senatsurteil BGHZ 131, 318, 321).

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b) Das Berufungsgericht geht auch im Ansatz zutreffend davon aus, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senatsurteil aaO S. 323 ff) Bestimmungen im Kaufvertrag über die Verteilung der Maklerkosten, wenn diese sich im üblichen Rahmen halten, in der Regel nicht als "Fremdkörper" (vgl. zu diesem Begriff BGHZ 77, 359, 362 f) angesehen werden können.

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Diese Rechtsprechung (BGHZ 131, 318, 323), die in der Fachliteratur überwiegend Zustimmung gefunden hat (Palandt/Sprau BGB 65. Aufl. § 652 Rn. 41; Bethge NZM 2002, 194, 197; Staudinger/Reuter BGB §§ 652, 653 [Bearb. März 2003] Rn. 114; Erman/Grunewald BGB 11. Aufl. § 464 Rn. 7; Dehner, Das Maklerrecht, Rn. 425; Zopfs, Maklerrecht Rn. 38; Breiholdt IBR 1996, 178; a.A. Tiedtke EWiR 1996, 543, 544; vgl. auch MünchKommBGB/ Roth 4. Aufl. § 652 Rn. 39), betrifft jedoch nur die Verteilung von zur Anbahnung des (Haupt-)Geschäfts bereits "entstandenen" Maklerkosten im Kaufvertrag , d.h. von Provisionsansprüchen, für die bei Abschluss des Kaufvertrages bereits eine maklervertragliche Rechtsgrundlage - sei es durch Verträge des Verkäufers und auch des Käufer mit dem Makler, sei es durch einen Vertrag eines von ihnen mit dem Makler - angelegt war. Die auf diese Art und Weise begründeten, unter der Bedingung des Zustandekommens eines Kaufvertrages (Hauptvertrages) stehenden, Maklerkosten stellen sich im Allgemeinen wie die sonstigen im Zusammenhang mit dem (Haupt-)Vertragsschluss entstandenen Kosten (Vertragskosten) wirtschaftlich als Teil des gegebenenfalls vom Käufer zu übernehmenden Gesamtaufwands anlässlich des Kaufgeschäfts dar, ohne dass es entscheidend darauf ankommt, ob der Käufer im Kaufvertrag eine ursprünglich nur vom Verkäufer dem Makler versprochene Provision übernimmt oder ob in der Kaufvertragsurkunde bezüglich der Käuferprovision nur eine vom Käufer schon vorher gegenüber dem Makler eingegangene Verpflichtung aufgegriffen und durch eine besondere, auch den Vorkaufsberechtigten bindende Gestaltung bekräftigt worden ist (Senatsurteil aaO S. 324). Diese Sichtweise trifft nicht mehr zu, wenn in einem Kaufvertrag über ein mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstück bzw. in unmittelbarem Zusammenhang mit diesem Kaufvertrag erstmalig ein Maklervertrag abgeschlossen wird (vgl. Bethge aaO S. 197; missverständlich ist dagegen die Interpretation des Senatsurteils BGHZ 131, 318, 324 durch Staudinger/Reuter aaO: Es komme für die "Fremdkörper- eigenschaft" nicht darauf an, ob [u.a.] eine Provisionspflicht des Verkäufers oder Erstkäufers im Kaufvertrag erstmalig begründet werde). Die erstmalige Schaffung einer rechtsverbindlichen Provisionsverpflichtung gegenüber dem Makler im Zusammenhang mit einer "Maklerklausel" im Grundstückskaufvertrag , durch die zugleich der Käufer gegenüber dem Verkäufer die Zahlung dieser Provision an den Makler - zumal im Sinne der Begründung eines selbständigen Anspruchs des Maklers gemäß §§ 328, 335 BGB - verspricht, ist im Blick auf die nach § 464 Abs. 2 BGB erforderliche wertende Abgrenzung, ob die betreffende Bestimmung im Kaufvertrag eine wesensmäßig zu diesem gehörende oder ein "Fremdkörper" ist (BGHZ 77, 359 einerseits; BGHZ 131, 318, 324 andererseits), bei Letzterem anzusiedeln; hat nämlich ein Makler ohne den Abschluss eines Maklervertrages oder wenigstens eine vorherige Einigung über die Entgeltlichkeit (vgl. Senatsurteil BGHZ 163, 332, 337) Maklerleistungen erbracht, so gibt es weder für den Verkäufer noch für den Käufer eine Vergütungspflicht oder hinreichenden Anlass, bei Abschluss des Kaufvertrags gegenüber dem Makler ein (selbständiges) Provisionsversprechen abzugeben.

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2. Wie die Revision mit Recht rügt, ist den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht zu entnehmen, dass zwischen der B. und der Klägerin schon vor dem Abschluss des Kaufvertrages vom 22. Juli 2004, den die Verkäuferin mit der Klägerin schloss, ein Maklervertrag zustande gekommen war. Soweit im Berufungsurteil von einem "mit dieser Firma (= B. ) in § 8 des Kaufvertrages vom 22. Juli 2004 vereinbarten Maklerlohn" die Rede ist bzw. es heißt, zwischen der B. und der Klägerin sei "ausweislich der Regelung in § 8 des Kaufvertrages vom 22. Juli 2004 … ein Maklervertrag zustande gekommen", besagt dies nach der nächstliegenden Bedeutung dieser Formulierungen nur etwas über die im Zusammenhang mit der Kaufvertragsurkunde vom 22. Juli 2004 begründeten Rechtsbeziehungen, jedoch nichts dahin - wie die Revisions- erwiderung meint -, dass mit der Aufnahme der so genannten Maklerklausel in den Kaufvertrag eine bereits entstandene Verpflichtung der Klägerin gegenüber der B. aufgegriffen worden wäre.

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Revisionserwiderung Die verweist zwar weiter darauf, dass der Geschäftsführer der Klägerin bei seiner persönlichen Anhörung im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 12. Mai 2005 erklärt habe, das Grundstück sei von der B. angeboten worden "… und deswegen hatten wir auch mündlich uns zu dieser Provisionszahlung verpflichtet …". Das Berufungsgericht greift diese Erklärung in seinem Urteil jedoch nicht auf. Überdies reichen diese Angaben des Geschäftsführers der Klägerin nicht für die Darlegung eines konkreten rechtsgeschäftlichen Provisionsversprechens.

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3. Letztlich kommt es hier für die Beurteilung im Blick auf § 464 Abs. 2 BGB nicht darauf an, ob zwischen der B. und der Klägerin eine Provisionsabrede getroffen worden war und ob auf dieser Grundlage die Erstere der Letzteren im Zusammenhang mit der Übernahme des Projekts durch die Klägerin überhaupt eine wesentliche Maklerleistung erbracht hat. Selbst wenn dies so gewesen wäre, gehörte eine etwa daraus resultierende Provisionsverpflichtung der Klägerin (Erstkäuferin) nach den Besonderheiten des Streitfalls nicht wesensgemäß zu dem Geschäft, das der Beklagte als in den Kauf eingetretener Vorkaufsberechtigter zu übernehmen hätte.

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Die a) vorgenannte Rechtsprechung zur "Maklerklausel" (BGHZ 131, 318, 323) betrifft normale, durch Makler nachgewiesene oder vermittelte Grundstückskaufverträge. Aus ihnen resultieren typischerweise (auch) Maklerkosten , die sich letztlich in dem Gesamtpreis, den der Käufer für den Erwerb aufzubringen hat, niederschlagen. Ein Vorkaufsberechtigter, der in einen sol- chen (typischen) Kauf eintritt, muss im Regelfall mit der Aufbürdung üblicher Maklerkosten rechnen.

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b) Im Streitfall war eine andere - atypische - Situation gegeben. Das vorliegende Kaufgeschäft erhielt sein Gepräge dadurch, dass das betroffene Grundstück dem Land gehörte und von diesem im Wege einer öffentlichen Ausschreibung an den Meistbietenden angeboten worden war. Mit dieser Ausschreibung waren die Bedingungen des beabsic htigten Verkaufs inhaltlich im Wesentlichen festgelegt. Der Kaufpreis richtete sich nach dem Meistgebot. Makler wirkten - wie nach dem vorgetragenen Sachverhalt angenommen werden muss - im Ausschreibungsverfahren nicht mit. Mit hierdurch ausgelösten "Vertragskosten" war mithin in diesem Verfahren nicht zu rechnen. Entsprechend dieser Verfahrensweise hatte die B. sich nicht als Maklerin, sondern als Kaufinteressentin beteiligt und als solche ihr Gebot zum Kauf abgegeben. Damit war, was den Gegenstand dieses, vom Land in Gang gesetzten Verkaufsgeschäfts über das Grundstück in Münster angeht, der Rahmen dessen festgelegt, was das Geschäft wesensgemäß ausmachte. Jeder, der diesen (öffentlichen) Vorgang beobachtete, insbesondere auch der Vorkaufsberechtigte , konnte davon ausgehen, dass damit der Kaufpreis feststand und sich nicht um weitere Kostenpakete - etwa durch "Vermittlung" der Meistgebotsposition an Dritte - erhöhen würde.

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Zwar hat das Land es geschehen lassen, dass in den im Anschluss an das Ausschreibungsverfahren geschlossenen Kaufvertrag vom 22. Juli 2004 mit der Klägerin (u.a.) die in § 8 enthaltene "Maklerklausel" Eingang fand, obwohl es hierfür aus der Sicht des Landes keinerlei Veranlassung gab. Dies ändert aber nichts daran, dass für den Inhalt des Kaufs, wie ihn der Beklagte als Vor- kaufsberechtigter als wesensgemäß gegen sich gelten lassen muss (§ 464 Abs. 2 BGB), die Ausschreibung maßgeblich ist.

Tatbestand:

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Der Beklagte und sein Bruder haben ihre am 15. Februar 2011 verstorbene Mutter zu gleichen Teilen beerbt. Der Nachlass bestand im Wesentlichen aus dem Hausgrundstück F. in B. . Der Bruder des Beklagten beauftragte die Klägerin mit der Vermittlung eines Kaufinteressenten für seinen hälftigen Erbteil. Mit Erbteilskaufvertrag vom 3. März 2012 veräußerte er durch Vermittlung der Klägerin seinen Anteil an dem Nachlass an Herrn S. A. (im Weiteren: Käufer) zum Preis von 260.000 €. Nach § 7 dieses Vertrags wurde der verkaufte Erbanteil dem Käufer mit sofortiger dinglicher Wirkung übertragen. In § 16 des Vertrags war ausgeführt, dass der Vertrag durch die Klägerin zustande gekommen sei, dass der Käufer sich verpflichte, an die Klägerin ein Maklerhonorar in Höhe von 29.750 € für Beratung, wirtschaftliche Aufbereitung und Verkauf zu zahlen, und dass dieses Honorar im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts ebenfalls verdient und vom Vorkaufsberechtigten zu zahlen sei.

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Der Beklagte übte mit Schreiben vom 11. Juni 2012 gegenüber seinem Bruder und dem Käufer sein gesetzliches Vorkaufsrecht aus. Die von der Klägerin geforderte Maklerprovision in Höhe von 29.750 € bezahlte er nicht.

3

Das Landgericht hat die von der Klägerin gegen den Beklagten erhobene Klage auf Zahlung von 29.750 € nebst Zinsen in Höhe von 18.564 € zuzüglich Zinsen als derzeit unbegründet und im Übrigen als unbegründet abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin zurückgewiesen und die Klage auf die Berufung des Beklagten abgewiesen. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihren Klageantrag weiter.

Entscheidungsgründe:

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I. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Zahlung der Maklerprovision aufgrund der Ausübung des Vorkaufsrechts verneint. Dazu hat es ausgeführt:

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Der vorkaufsberechtigte Beklagte habe aus einem im Falle der §§ 2034, 464 Abs. 2 BGB durch Ausübung des Vorkaufsrechts begründeten selbständigen Kaufvertrag oder - im Falle des § 2035 BGB - aus gesetzlichem Schuldverhältnis alle Leistungen zu erbringen, die der Käufer nach seinem Kaufvertrag als im Gegenseitigkeitsverhältnis stehende Pflicht zu erfüllen gehabt hätte. Danach komme es im Streitfall darauf an, ob die vom Käufer in dem Kaufvertrag vom 3. Mai 2012 übernommene Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision wesensgemäß mit zu diesem Vertrag gehört habe. Das wäre der Fall gewesen , wenn sich die Maklerkosten im üblichen Rahmen gehalten hätten. Davon könne vorliegend aber nicht ausgegangen werden. Die durch § 16 des Kaufvertrags vom 3. Mai 2012 vom Käufer übernommene Maklerprovision in Höhe von 9,62% netto und 11,44% brutto des vereinbarten Kaufpreises übersteige das für Grundstückskaufverträge übliche Maß. Entgegen der Auffassung des Landgerichts könne die Maklerklausel in dem Kaufvertrag vom 3. Mai 2012 auch nicht auf das übliche Maß reduziert werden.

6

II. Die gegen diese Beurteilung gerichtete Revision hat keinen Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht als insgesamt unbegründet angesehen. Zwar ist mit dem Zugang des Schreibens vom 11. Juni 2012 zwischen dem Beklagten und dem Käufer ein gesetzliches Schuldverhältnis zustande gekommen (dazu unter II 1). Die Pflicht zur Zahlung der Provision des vorkaufsberechtigten Beklagten war auch Bestandteil des zwischen dem Bruder des Beklagten und dem Käufer zustande gekommenen Kaufvertrags (dazu unter II 2). Der Klägerin steht gegen den Beklagten aber deshalb kein Anspruch auf Maklerlohn gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB zu, weil die in § 16 des Vertrags vom 3. Mai 2012 getroffene Provisionsvereinbarung unüblich hoch war und deshalb weder in der vereinbarten Höhe (dazu unter II 3) noch in einem auf das übliche Maß reduziertem Umfang gegenüber dem Beklagten wirkte (dazu unter II 4).

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1. Im Hinblick auf die in § 7 des Kaufvertrags vom 3. Mai 2012 vereinbarte sofortige Übertragung des Erbteils hatte der Beklagte sein Vorkaufsrecht als Miterbe nach § 2035 Abs. 1 Satz 1 BGB gegenüber dem Käufer auszuüben. Für die Ausübung dieses Vorkaufsrechts galt dasselbe wie für die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem Verkäufer gemäß § 2034 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 14. März 1962 - V ZR 2/62, WM 1962, 722, 723; Staudinger/Löhnig, BGB [2016], § 2035 Rn. 2; MünchKomm.BGB/Gergen, 6. Aufl., § 2035 Rn. 2b; NK-BGB/Ann, 4. Aufl., § 2035 Rn. 5). Nach § 2036 Satz 1 BGB wird der Käufer von der Haftung für die Nachlassverbindlichkeiten mit der Übertragung des Anteils auf den Miterben frei. Die Ausübung des Vorkaufsrechts des Miterben wirkt nur obligatorisch. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts entstand zwischen dem Beklagten und dem Käufer ein gesetzliches Schuldverhältnis. Auf dieses sind grundsätzlich die §§ 463 bis 473 BGB anzuwenden, weil die §§ 2032 ff. BGB insoweit keine weitergehenden Regelungen enthalten (NK-BGB/Ann aaO § 2035 Rn. 5 in Verbindung mit § 2034 Rn. 14). Danach war der Käufer verpflichtet , den vom Bruder des Beklagten erhaltenen Erbanteil auf den Beklagten zu übertragen. Im Gegenzug hatte der Beklagte dem Käufer den für den Erbanteil bezahlten Kaufpreis und die durch den Kaufvertrag entstandenen Kosten sowie etwa durch die Ausübung des Vorkaufsrechts entstandene Kosten einschließlich der Kosten einer Rückübertragung zu erstatten (vgl. BGH, Urteil vom 8. Mai 1952 - IV ZR 163/51, BGHZ 6, 85, 88; Urteil vom 21. Oktober 1954 - IV ZR 128/54, BGHZ 15, 102, 104; BVerwGE 24, 87, 88 f.; BFH, DB 2014, 2389 Rn. 14; Staudinger/Löhnig aaO § 2035 Rn. 3 bis 3d;MünchKomm.BGB/ Gergen aaO § 2035 Rn. 3 in Verbindung mit § 2034 Rn. 35 bis 39; Palandt/ Weidlich, BGB, 75. Aufl., § 2034 Rn. 9; NK-BGB/Ann aaO § 2035 Rn. 5 in Verbindung mit § 2034 Rn. 14; Soergel/M. Wolf, BGB, 13. Aufl., § 2035 Rn. 4).

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2. Die Provisionszahlungspflicht des Vorkaufsberechtigten setzt nach § 464 Abs. 2 BGB voraus, dass sie Bestandteil des Hauptvertrags zwischen dem Verkäufer und dem Erstkäufer ist; der bloße Maklervertrag des Verkäufers oder des Erstkäufers mit dem Makler reicht nicht aus (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 1995 - III ZR 34/95, BGHZ 131, 318, 321; Urteil vom 11. Januar 2007 - III ZR 7/06, WM 2007, 696 Rn. 9 = VersR 2007, 393; Staudinger/Arnold, BGB [2015], §§ 652, 653 Rn. 118). Diesem Erfordernis entspricht die in § 16 des Kaufvertrags vom 3. Mai 2012 getroffene Regelung.

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3. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die in diesem Vertrag getroffene Regelung sich nicht im üblichen Rahmen gehalten hat und daher den Beklagten nicht verpflichtete.

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a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die auch im Schrifttum Zustimmung gefunden hat, gehören Bestimmungen in Kaufverträgen über die Verteilung der Maklerkosten, die sich nicht im üblichen Rahmen halten, wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag und verpflichten daher den Vorkaufsberechtigten nicht (vgl. BGH, WM 2007, 696 Rn. 10 f.; Staudinger/Arnold aaO §§ 652, 653 Rn. 120; Staudinger/Mader/Schermaier, BGB [2014], § 464 Rn. 17 und 25; MünchKomm.BGB/Westermann, 7. Aufl., § 464 Rn. 7 in Verbindung mit § 463 Rn. 25; Soergel/Wertenbruch aaO § 464 Rn. 27; Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl., Rn. 100 f., jeweils mwN). Entsprechend dem Rechtsgedanken des § 465 BGB, wonach eine Vereinbarung des Verkäufers mit dem Käufer, durch die der Kauf von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhängig gemacht oder dem Verkäufer für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts der Rücktritt vorbehalten wird, dem Vorkaufsberechtigten gegenüber unwirksam ist, ist in Fällen der Vereinbarung einer unüblich hohen Maklerprovision kein Raum für eine Anwendung des § 464 Abs. 2 BGB (vgl. Staudinger/Arnold aaO §§ 652, 653 Rn. 120; Ibold aaO Rn. 100). Dagegen besteht nach § 464 Abs. 2 BGB ein Provisionsanspruch auch gegenüber dem Vorkaufsberechtigten, wenn der Verkäufer ein eigenes Interesse an der Provisionszahlung des Käufers hat und die getroffene Provisionsvereinbarung sich im üblichen Rahmen hält (vgl. Staudinger /Arnold aaO §§ 652, 653 Rn. 120 und Staudinger/Mader/Schermaier aaO § 464 Rn. 17 und 25). Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann eine Auslegung der getroffenen vertraglichen Vereinbarungen erforderlich machen.

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b) Das Berufungsgericht hat angenommen, dass die in § 16 des Kaufvertrags vom 3. Mai 2012 getroffene Provisionsvereinbarung unüblich hoch war und deshalb wesensmäßig nicht zum Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer gehörte. Das Landgericht ist davon ausgegangen, dass in Berlin eine Maklerprovision von 6% nebst 19% Umsatzsteuer hierauf üblich ist. Das hat das Berufungsgericht ersichtlich auch seiner Entscheidung zugrunde gelegt. Diese auf tatrichterlichem Gebiet liegende Beurteilung kann in der Revisionsinstanz nur darauf überprüft werden, ob sie gegen gesetzliche Auslegungsregeln oder die Denkgesetze verstößt, erfahrungswidrig ist oder wesentlichen Tatsachenstoff außer Acht lässt (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 18. Dezember 2014 - VII ZR 350/13, BGHZ 204, 19 Rn. 14; Urteil vom 19. Dezember 2014 - V ZR 32/13, NJW-RR 2015, 521 Rn. 20; Urteil vom 17. September 2015 - I ZR 47/14, GRUR 2016, 526 Rn. 11 = WRP 2016, 489 - Irreführende Lieferantenangabe , jeweils mwN). Die gegen sie gerichteten Rügen der Revision greifen nicht durch.

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aa) Die Revision rügt ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe willkürlich und denkgesetzwidrig angenommen, die im Kaufvertrag vom 3. Mai 2012 vereinbarte Provision übersteige das übliche Maß auch dann, wenn man unberücksichtigt lasse, dass sich dieser Vertrag nicht auf das gesamte Grundstück, sondern lediglich auf den hälftigen Anteil bezogen habe. Der Umstand, dass der Käufer nicht das gesamte Grundstück erworben habe, sei für die Frage, ob die vereinbarte Maklerprovision das übliche Maß überstiegen habe, ohne Bedeutung gewesen, und die Klägerin habe ihre Provision nicht aus dem Wert des Gesamtgrundstücks berechnet. Das Berufungsgericht wollte mit seiner - wenig präzisen - Formulierung zum Ausdruck bringen, auch der Umstand, dass sich der Kaufvertrag lediglich auf den hälftigen Grundstücksanteil bezogen habe, lasse die Maklerkosten nicht als im üblichen Rahmen liegend erscheinen. Dieses Ergebnis hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand.

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bb) Anders als die Revision meint, lässt sich die Höhe der Provision nicht damit rechtfertigen, dass die Klägerin zusätzliche Leistungen erbracht hat, die über die übliche Tätigkeit eines Maklers hinausgingen. Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, die Beschaffung eines Grundrisses gehöre ebenso zu den typischen Leistungen eines Maklers wie die Erstellung einer Mieterliste und die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens.

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(1) Die Revision macht dazu vergeblich geltend, aus den Aufzeichnungen und Unterlagen eines Maklers, der Verträge über den Erwerb von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten vermittle oder nachweise, müssten sich nach § 10 Abs. 3 Nr. 1 MaBV allein Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks, Art, Alter und Zustand des Gebäudes, Ausstattung, Wohn- und Nutzfläche, Zahl der Zimmer, Höhe der Kaufpreisforderung einschließlich zu übernehmender Belastungen sowie Name, Vorname und Anschrift des Veräußerers ergeben. Dagegen seien keine Pläne und detaillierten Mieterlisten samt vertragserheblichen Daten vorzuhalten und es sei auch kein Verkehrswert festzustellen. Ein Makler müsse seinen Auftraggeber zwar regelmäßig über alle ihm bekannten Umstände aufklären, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein könnten. Ihn träfen aber generell nicht die Pflichten eines Anlagevermittlers. Er dürfe daher vom Veräußerer erhaltene Informationen grundsätzlich ungeprüft weitergeben, wenn er sie mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert habe. Auch müsse er für seinen Auftraggeber regelmäßig keine Ermittlungen vornehmen.

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(2) Die Bestimmung des § 10 Abs. 3 Nr. 1 MaBV regelt allein Buchführungs - und Aufzeichnungspflichten des Maklers. Der Umfang der in dieser Hinsicht bestehenden Pflichten sagt nichts darüber aus, welche Leistungen Makler darüber hinaus typischerweise sonst noch erbringen, um Geschäfte erfolgreich zu vermitteln. Inwieweit die von der Revision angeführten Leistungen zur typischen Maklertätigkeit gehörten, die durch den üblichen Provisionsanspruch abgegolten ist, konnte das Berufungsgericht aus eigener Kenntnis aufgrund der Befassung mit maklerrechtlichen Streitigkeiten beurteilen.

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cc) Soweit das Berufungsgericht angenommen hat, die Beratung durch die Klägerin über die Besonderheiten eines Erbteilskaufvertrags, die Herstellung des Kontakts zu einer Rechtsanwältin und die Führung der Kommunikation zwischen dieser und dem Verkäufer rechtfertigten keine Überschreitung des üblichen Maßes der Provision, fehlt dem Berufungsurteil auch nicht jegliche Begründung. Die Entscheidungsgründe eines Urteils müssen nach der Bestimmung des § 313 Abs. 3 ZPO, der gemäß § 540 Abs. 2 ZPO für Berufungsurteile entsprechend gilt, lediglich eine kurze Zusammenfassung der Erwägungen enthalten , auf denen die getroffene Entscheidung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht beruht. In Berufungsurteilen ist nach § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung zu geben.

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In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat der Revisionskläger geltend gemacht, bei einem Erbteilskaufvertrag sei eine höhere Maklerprovision gerechtfertigt, als sie bei einem Grundstückskaufvertrag beansprucht werden könne. Mit diesem Angriff ist die Revision ausgeschlossen. Wenn sie geltend machen will, das Berufungsgericht habe Sachvortrag der Klägerin in den Tatsacheninstanzen übergangen, muss sie dies in einer innerhalb der Frist gemäß § 551 Abs. 2 Satz 2 bis 6 ZPO einzureichenden schriftlichen Revisionsbegründung in einer den Erfordernissen des § 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a und b ZPO entsprechenden Weise darlegen (vgl. Ball in Musielak/Voit, ZPO, 13. Aufl., § 551 Rn. 11 mwN). Dies ist nicht geschehen. Den nicht gehaltenen und durch Bezugnahme auf die entsprechenden Fundstellen in den Schriftsätzen bezeichneten Vortrag kann sie in der mündlichen Revisionsverhandlung nicht mehr nachholen (Ball in Musielak/Voit aaO § 551 Rn. 12).

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4. Ohne Erfolg rügt die Revision schließlich, das Berufungsgericht hätte - wie zuvor das Landgericht - einen Anspruch der Klägerin auf Zahlung der üblichen Maklerprovision bejahen müssen.

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a) Eine Herabsetzung der Maklerprovision der Klägerin auf einen üblichen Betrag in entsprechender Anwendung des § 655 BGB kommt nicht in Betracht. Nach dieser Vorschrift kann der für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder für die Vermittlung eines Dienstvertrags vereinbarte Maklerlohn, der sich im Einzelfall als unverhältnismäßig hoch erweist, auf Antrag des Schuldners durch Urteil auf den angemessenen Betrag herabgesetzt werden. Diese Regelung ist, nachdem zunächst eine auf alle Maklerverträge bezogene Vorschrift beabsichtigt gewesen war, erst durch den Reichstag in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt worden (vgl. Erste, zweite und dritte Beratung des Entwurfs eines Bürgerlichen Gesetzbuchs im Reichstage, Berlin 1896, Stenographische Berichte, zweite Beratung des Entwurfs, Seite 303 bis 306 zu § 643b BGB; Planck/Oegg, BGB, 4. Aufl. (1928), § 655 Anm. 1). Im Hinblick auf die bewusste Beschränkung des Anwendungsbereichs der Norm auf einen Maklervertrag über die Vermittlung von Dienstverträgen und den Ausnahmecharakter der Vorschrift scheidet eine analoge Anwendung auf alle Maklerverträge und damit auch auf den vorliegenden Maklervertrag aus (vgl. OLG Naumburg , NJW-RR 2013, 564, 566; Staudinger/Arnold aaO §§ 652, 653 Rn. 54 und § 655 Rn. 15; Erman/Werner, BGB, 14. Aufl., § 655 Rn. 3; Soergel/Engel aaO § 655 Rn. 2; Kotzian-Marggraf in Bamberger/Roth, Beck´scher OnlineKommentar BGB, Stand 1.2.2016, § 655 Rn. 2; NK-BGB/Wichert, 2. Aufl., § 655 Rn. 6; Koch, Der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers, 2. Aufl., S. 167; differenzierend MünchKomm.BGB/Roth, 7. Aufl., § 655 Rn. 9; a.A. Schwerdtner/Hamm, Maklerrecht, 6. Aufl., Rn. 767).

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b) Auch eine Herabsetzung der vereinbarten Maklerprovision auf eine übliche Höhe nach den Grundsätzen, die bei einem Verstoß gegen ein preisrechtliches Verbotsgesetz gelten, scheidet aus. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat ein Verstoß gegen Preisvorschriften gemäß § 134 BGB die Nichtigkeit der Entgeltregelung im Allgemeinen nur in dem Umfang zur Folge , in dem der zulässige Preis überschritten wird; im Übrigen bleibt der zulässige Preis geschuldet (vgl. BGH, Urteil vom 18. März 2010 - III ZR 254/09, NJW 2010, 3222 Rn. 16). Begründet wird dies mit der Ausnahmeregelung in § 134 Halbsatz 2 BGB, wonach das Rechtsgeschäft nur (insgesamt) nichtig ist, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt (vgl. BGH, Beschluss vom 11. Januar 1984 - VIII ARZ 13/83, BGHZ 89, 316, 319; Urteil vom 4. August 2000 - III ZR 158/99, BGHZ 145, 66, 76; Urteil vom 11. Oktober 2007 - VII ZR 25/06, NJW 2008, 55 Rn. 14). Die Preisvorschriften sollen nur vor der Vereinbarung überhöhter Vergütungen schützen. Sie sollen den Schutz aber nicht in ihr Gegenteil verkehren, indem der gesamte Vertrag nichtig ist. Damit ist die vorliegende Fallkonstellation nicht vergleichbar, weil eine unüblich hohe Maklerprovision wesensmäßig nicht zum Kaufvertrag gehört, eine Reduzierung auf einen üblichen Betrag auch nicht zum Schutz des Vorkaufsberechtigten veranlasst ist und die Gesamtnichtigkeit des Geschäfts nicht in Rede steht.

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III. Nach allem ist die Revision der Klägerin unbegründet und daher mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.