Oberlandesgericht Naumburg Urteil, 12. Nov. 2015 - 2 U 42/15 Lw

Tatbestand:

1

Der Kläger (Untervermieter) nimmt die Beklagte als Untermieterin auf Ersatz entgangener Miete für die Monate Mai bis September 2003 in Anspruch, nachdem er den Untermietvertrag der Parteien vom 8. Februar 2001 im November 2001 wegen Zahlungsverzuges der Beklagten fristlos gekündigt hat.

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Der schriftliche Vertrag der Parteien sieht eine Festlaufzeit bis zum 31. Dezember 2010 vor. Als "Mieter" ist darin die beklagte GmbH, "vertreten durch S. C. -S. und Dr. D. S. " bezeichnet. Auf Seiten der Beklagten ist der Vertrag über der mit "Mieter" gekennzeichneten Unterschriftszeile mit "i.V. von P. " unterzeichnet. Die Parteien streiten darüber, ob dies der Schriftform genügt, oder ob die Beklagte den Vertrag ihrerseits wegen eines Mangels der Schriftform nach § 550 BGB spätestens zum 30. April 2003 hätte kündigen können und deshalb für nach diesem Zeitpunkt entgangene Mieten nicht mehr hafte.

3

Das Landgericht hat die Schriftform als nicht gewahrt angesehen und die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Kammergericht der Klage unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung in Höhe der vereinbarten Nettowarmmiete (5 Monate à 60 m² x 32,50 DM/m² = 9.750 DM = 4.985,10 €) nebst Zinsen stattgegeben.

4

Dagegen richtet sich die zugelassene Revision der Beklagten.

Entscheidungsgründe:

5

Die Revision hat keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung hält den Angriffen der Revision stand und lässt auch sonst keine Rechtsfehler zum Nachteil der Beklagten erkennen.

6

1. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, es fehle bereits an einem wirksamen (Unter-)Mietvertrag, weil der Kläger die in den Vorinstanzen bestrittene Vollmacht des den Vertrag für die Beklagte unterzeichnenden Abschlussvertreters von P. nicht nachgewiesen habe. Zu Recht hat das Berufungsgericht dessen Vollmacht dahinstehen lassen, weil die Beklagte den Vertrag, sofern von P. vollmachtloser Vertreter gewesen sei, jedenfalls nachträglich stillschweigend genehmigt habe.

7

Insoweit kommt es auch nicht darauf an, ob diese Genehmigung - mit dem Berufungsgericht - bereits im Einzug der Beklagten in die Mieträume zu sehen ist, was die Revision angreift. Ein Verhalten der Beklagten, das der Kläger als konkludente Genehmigung des Vertrages ansehen durfte, ist nämlich spätestens darin zu sehen, dass die Beklagte nach dem unstreitigen Vortrag des Klägers in dessen Schriftsatz vom 9. Januar 2004 im Mai und Juni 2001 Mietzahlungen geleistet und den Mietvertrag nach ihrem eigenen Vorbringen in der Berufungserwiderung bis zur fristlosen Kündigung des Klägers (November 2001) vollzogen hat. Auch die eigene Abrechnung der Beklagten vom 26. Juli 2001 über die bisher geschuldeten und beglichenen Mietzahlungen einschließlich Kaution (Bl. 36 der vom Landgericht beigezogenen Akten des Vorprozesses 25 O 190/03 LG Berlin) konnte vom Kläger nur dahin verstanden werden, dass die Beklagte den Vertrag gegen sich wirken lassen wollte.

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2. Zutreffend geht das Berufungsgericht weiter davon aus, dass der nach seinen - von der Revision nicht angegriffenen - Feststellungen dem Grunde nach unstreitige Anspruch des Klägers auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens sich auch auf die hier streitige Zeit vom Mai bis September 2003 erstreckt und nicht etwa dadurch ausgeschlossen ist, dass die Beklagte ihrerseits das Mietverhältnis wegen eines Formmangels spätestens zum Ende April 2003 nach § 550 BGB hätte kündigen können.

9

Entgegen der Auffassung der Revision steht es der Wahrung der Schriftform nämlich nicht entgegen, wenn ein Mietvertrag auf Seiten einer GmbH als Mieterin (oder Vermieterin) ohne nähere Kennzeichnung des Vertretungsverhältnisses mit dem Zusatz "i.V." unterzeichnet ist, und zwar gleichgültig, ob der Unterzeichnende Geschäftsführer und damit gesetzlicher Vertreter, in anderer Weise Bevollmächtigter oder lediglich vollmachtloser Vertreter war.

10

a) Unzutreffend ist der Einwand der Revision, im vorliegenden Fall lasse der Zusatz "i.V." nicht erkennen, ob der Unterzeichnende beide im Rubrum des Vertrages benannten Vertreter der Beklagten, nämlich S. C. -S. und Dr. D. S. , habe vertreten wollen, oder nur einen von ihnen, so dass es zum formgültigen Abschluss des Vertrages noch der Unterschrift des anderen bedurft hätte.

11

Da der Unterzeichnende nicht selbst zu den im Vertrag aufgeführten Mietparteien gehörte, wäre auch ohne den Zusatz "i.V." offensichtlich gewesen, dass er nicht im eigenen Namen handelte. Seine Unterschrift in der mit "Mieter" gekennzeichneten Unterschriftszeile ließ vielmehr hinreichend deutlich erkennen , dass er im Namen derjenigen Partei unterzeichnete, die im Mietvertrag als "Mieter" bezeichnet war. Dies war aber die beklagte GmbH und nicht etwa die im Rubrum des Vertrages als deren (allgemeine) Vertreter benannten Personen. Die Annahme, von P. habe lediglich in Untervollmacht einer dieser beiden Personen unterzeichnet, wäre mit der räumlichen Anordnung seiner Unterschrift in der Mitte der mit "Mieter" bezeichneten Unterschriftszeile nicht vereinbar.

12

Insbesondere kann die Revision sich demgegenüber nicht auf das Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225 ff. berufen. Nach Abschnitt II 2 dieser Entscheidung (aaO S. 2226) ist ein klarstellender Zusatz vielmehr nur erforderlich, wenn lediglich einer von mehreren Vermietern oder Mietern oder einer von mehreren Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts unterschreibt und deshalb ohne einen solchen Zusatz nicht ersichtlich wäre, ob er diese Unterschrift nur für sich selbst oder aber zugleich in Vertretung der anderen leistet. Derartige Zweifel konnten hier nicht auftreten.

13

b) Ob der Mietvertrag bereits mit dieser Unterzeichnung wirksam zustande kam oder mangels Vollmacht des Unterzeichnenden erst noch der Genehmigung der von ihm vertretenen Partei bedurfte, ist keine Frage der Schriftform (vgl. Emmerich in Emmerich/Sonnenschein Miete 9. Aufl. § 550 BGB Rdn. 8 m.w.N.). § 550 BGB kann und will in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Sinn und Zweck der Schriftform ist es hingegen nicht, ihm Gewissheit zu verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist und im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch besteht oder etwa von den Mietvertragsparteien mündlich aufgehoben wurde (vgl. Senatsurteile BGHZ 160, 97, 104 f. und 154, 171, 180). Denn soweit ein Eintritt des Grundstückserwerbers in einen Mietvertrag nicht stattfindet , weil dieser nicht oder nicht mehr besteht, bedarf es auch nicht des Schutzes der Schriftform vor einer langjährigen Bindung an unbekannte Bedingungen. Nichts anderes gilt, soweit die Schriftform auch dazu dient, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den Parteien sicherzustellen und die Parteien vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen.

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3. Die angefochtene Entscheidung hält der revisionsrechtlichen Prüfung auch im Übrigen stand. Auch die Revision erinnert insoweit nichts.

Hahne Sprick Wagenitz Fuchs Ahlt

Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 16.02.2004 - 25 O 483/03 -
KG Berlin, Entscheidung vom 09.06.2005 - 20 U 77/04 -

Tatbestand:

1

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen.

2

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 18. Januar 1999 vermietete der Rechtsvorgänger der Klägerin diese Gewerberäume für zehn Jahre, beginnend mit dem 1. Dezember 1998, an die Rechtsvorgängerin der Beklagten, die C. K. AG. Der Mietvertrag, dessen Rubrum keine Angaben über die Vertretung der Aktiengesellschaft enthält, wurde für die Mieterin von dessen Vorstand K. N. und dem Prokuristen K. W. unterzeichnet. Mit Nachtrag vom 15. März 2004 wurde der Mieterin das Recht eingeräumt, das Mietverhältnis nach Ablauf der Festmietzeit um fünf Jahre zu verlängern. Die Option sollte "stillschweigend in Kraft treten, wenn der Mieter spätestens 12 Monate vor Ablauf der Mietzeit kei- ne gegenteilige schriftliche Erklärung abgibt". Im Rubrum dieses Nachtrags ist die C. K. AG, vertreten durch den Vorstand K. N. und M. T., aufgeführt. Unterzeichnet wurde der Nachtrag durch K. N. und "i.V. M. E.".

3

Mit weiterem Nachtrag vom 9. März 2007 wurde zugunsten der Mieterin ein Optionsrecht für weitere fünf Jahre vereinbart, das - wie in dem vorausgegangenen Nachtrag geregelt - stillschweigend ausgeübt werden konnte. Im Rubrum des Nachtrags vom 9. März 2007 ist die C. K. AG, vertreten durch den Vorstand, genannt. Unterzeichnet wurde der Nachtrag für die Mieterin durch K. N. Nach einem letzten, nach dem Tod des früheren Vermieters zustande gekommenen Nachtrag vom 2. Dezember 2010 wird der Mietvertrag ab dem 29. August 2009 unverändert durch die Erbengemeinschaft nach dem früheren Vermieter und die C. K. GmbH, die Rechtsnachfolgerin der C. K. AG, fortgesetzt.

4

Die Klägerin hat das Mietverhältnis ordentlich gekündigt und die Auffassung vertreten, der Mietvertrag sowie die Nachträge wahrten nicht die Schriftform , weshalb ihr das Recht zur ordentlichen Kündigung zustehe.

5

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist zurückgewiesen worden. Dagegen richtet sich ihre zugelassene Revision, mit der sie ihr Klagebegehren weiterverfolgt.

Entscheidungsgründe:

6

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

7

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner - in ZMR 2015, 20 veröffentlichten - Entscheidung ausgeführt:

8

Das Mietverhältnis der Parteien sei nicht durch die Kündigungen der Klägerin oder die zeitliche Befristung zum 30. November 2013 beendet. Sowohl der ursprüngliche Mietvertrag als auch die Verlängerungen entsprächen dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB. Das Mietverhältnis der Parteien sei deshalb wirksam bis zum 30. November 2018 verlängert worden.

9

Da das Rubrum des Mietvertrags keine Angaben über die Vertretung der Aktiengesellschaft enthalte, könne ein Rechtsnachfolger des Vermieters aus den Unterschriften erkennen, dass das Vorstandsmitglied K. N. und als weiterer Vertreter ein Prokurist aufseiten der Mieterin unterzeichnet habe. Dass K. N. für die Aktiengesellschaft unterzeichnet habe, sei auch ohne einen Vertretungszusatz erkennbar. Eine Aktiengesellschaft könne grundsätzlich durch ihren Vorstand oder auch in Gemeinschaft mit einem Prokuristen vertreten werden. Ausweislich des Handelsregisterauszugs sei das bei der C. K. AG der Fall gewesen. Im Hinblick darauf ergäben sich aus dem Rubrum des Mietvertrags jedenfalls keine Zweifel an der Vollständigkeit der Unterschriften.

10

In dem Nachtrag vom 15. März 2004 werde das Mietobjekt mit allen wesentlichen Vertragsbestandteilen hinreichend genau bezeichnet. Im Rubrum der Urkunde sei als Vertreter der Aktiengesellschaft der Vorstand K. N. und M. T. erwähnt. Unterzeichnet habe das Vorstandsmitglied K. N. und "i.V. M. E.". Auch insofern könne für einen Rechtsnachfolger kein Zweifel an der Vollständigkeit der Urkunde bestehen. Der Vorstand K. N. habe für die Aktiengesellschaft unterzeichnet und für das zweite Vorstandsmitglied als Vertreter M. E. Das Schriftformerfordernis sei damit eingehalten.

11

An dem Zustandekommen des Nachtrags vom 9. März 2007 bestehe nach der Anhörung des Geschäftsführers der Beklagten kein Zweifel. Dieser Nachtrag sei, wie in der Urkunde angegeben, in Vertretung des früheren Vermieters von dessen Ehefrau unterschrieben worden. Der Nachtrag nehme auf den Mietvertrag Bezug und bezeichne auch das Mietobjekt. Die Ehefrau habe ihrer Unterschrift zwar keinen Vertretungszusatz beigefügt; aus der Einfügung im Rubrum ("vertreten durch seine Ehefrau") ergebe sich jedoch, dass sie für ihren Ehemann und nicht für sich selbst unterschrieben habe. Auf Mieterseite heiße es in der Urkunde "Vertreten durch den Vorstand". Unterzeichnet habe ohne Vertretungszusatz nur das Vorstandsmitglied K. N. Unstreitig sei die Aktiengesellschaft zu dem damaligen Zeitpunkt durch zwei Vorstandsmitglieder vertreten worden. Gleichwohl sei der Nachtrag formwirksam, da der Mietvertrag keine Angaben über die konkreten Vertretungsverhältnisse der Aktiengesellschaft enthalte. Denn Zweifel daran, ob das unterzeichnende Vorstandsmitglied nur für sich oder auch für weitere Vorstandsmitglieder habe unterzeichnen wollen , könnten nicht auftreten, da sich die Vertretungsverhältnisse aus dem Nachtrag nicht ergäben. Daher könne nicht der Eindruck entstehen, die Urkunde sei unvollständig. Denkbar sei vielmehr, dass es nur ein Vorstandsmitglied gebe oder ein Vorstandsmitglied alleinvertretungsberechtigt sei. Ein Erwerber gehe nicht ohne weiteres davon aus, dass immer sämtliche Vorstandsmitglieder unterzeichnen müssten, da eine abweichende Regelung getroffen sein könne. Er sei nur dann nicht ausreichend geschützt, wenn aufgrund einer Abweichung zwischen dem Rubrum des Mietvertrags oder des Nachtrags und den geleisteten Unterschriften der Eindruck der Unvollständigkeit bzw. Unrichtigkeit entstehen könne. Das sei hier nicht der Fall. Die Schriftform des § 550 BGB sei damit gewahrt. Die Frage der wirksamen Vertretung sei allein für die Wirksamkeit des Vertrags maßgebend.

12

Dem Nachtrag vom 2. Dezember 2010 komme nur deklaratorische Bedeutung zu. Darin werde lediglich festgehalten, was aufgrund des mittlerweile eingetretenen Erbfalls aufseiten des Vermieters und der Umfirmierung auf Beklagtenseite von Rechts wegen bereits eingetreten sei.

II.

13

Dagegen wendet sich die Revision ohne Erfolg.

14

1. Der ursprüngliche Mietvertrag wahrt die für die wirksame Vereinbarung einer Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche schriftliche Form (§ 550 i.V.m. § 578 Abs. 1 BGB).

15

a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist das der Fall, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Von der Schriftform ausgenommen sind nur solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind (vgl. nur Senatsurteil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 18).

16

b) Dass der Mietvertrag die wesentlichen Vertragsbedingungen enthält, ist nicht zweifelhaft. Unterschrieben worden ist er von dem damaligen Vermieter sowie - aufseiten der Mieterin - von dem Vorstandsmitglied K. N. und einem Prokuristen. Damit ist die Schriftform nach der Rechtsprechung des Senats gewahrt. Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, dass sie auch in Vertretung der nicht unterzeich- nenden Vertragsparteien geleistet worden sind. Denn sonst lässt sich der vorliegenden Urkunde nicht eindeutig entnehmen, ob der Vertrag mit den vorhandenen Unterschriften, auch für die und in Vertretung der anderen genannten Vertragsparteien, zustande gekommen ist oder ob die Wirksamkeit des Vertrags so lange hinausgeschoben sein soll, bis auch die weiteren Vertragsparteien diesen unterschrieben haben.

17

Handelt es sich bei einer Mietvertragspartei dagegen nicht um eine Personenmehrheit , sondern um eine Kapitalgesellschaft, die von mehreren Personen vertreten wird, kann der Eindruck, die Urkunde sei in Bezug auf die Unterschriften noch unvollständig, nicht entstehen, wenn ein Mitglied des Vorstands und ein Prokurist unterzeichnet haben. Ein Rechtsnachfolger, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie dient, kann in diesem Fall erkennen, dass die Unterzeichnung für alle Vorstandsmitglieder erfolgt ist (Senatsurteil BGHZ 183, 67 = NJW 2010, 1453 Rn. 13 ff.). Denn nach § 78 Abs. 3 AktG kann die Satzung der Gesellschaft unter anderem bestimmen, dass einzelne Vorstandsmitglieder in Gemeinschaft mit einem Prokuristen zur Vertretung der Gesellschaft befugt sind. Deshalb genügt die Unterzeichnung durch ein Vorstandsmitglied und einen - wie hier - mit dem Zusatz "ppa" unterschreibenden Prokuristen dem Schriftformerfordernis.

18

2. Auch der erste Nachtrag vom 15. März 2004 wahrt die Schriftform. Nach der sogenannten Auflockerungsrechtsprechung des Senats ist die gesetzliche Schriftform des gesamten Vertragswerks gewahrt, wenn eine Nachtragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, es solle unter Einbeziehung der Nachträge bei dem verbleiben, was früher formgültig niedergelegt worden sei (Senatsurteil vom 23. Februar 2000 - XII ZR 251/97 - NJW-RR 2000, 744, 745 mwN). Dass diese Voraussetzungen erfüllt sind, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt. Unterzeichnet wurde der Nachtrag wiederum von dem Vorstandsmitglied K. N. und einem Vertreter. Damit kann insofern nicht der Eindruck eintreten, die Urkunde sei im Hinblick auf die geleisteten Unterschriften unvollständig.

19

3. In Bezug auf den zweiten Nachtrag vom 9. März 2007 wendet sich die Revision nicht gegen die Würdigung des Berufungsgerichts, der Nachtrag sei nach den getroffenen Feststellungen von der Ehefrau des früheren Vermieters in dessen Vertretung unterschrieben worden. Das ist revisionsrechtlich auch nicht zu beanstanden. Gleiches gilt für die Annahme des Berufungsgerichts, der Nachtrag nehme in ausreichender Weise auf den Mietvertrag Bezug und lasse erkennen, dass es von der eingeräumten Option abgesehen bei den Regelungen des Mietvertrags verbleiben solle.

20

Die Revision macht allerdings geltend, die Schriftform sei nicht gewahrt, weil dieser Nachtrag nur von dem Vorstandsmitglied K. N. unterzeichnet worden sei, obwohl die Aktiengesellschaft ausweislich des Handelsregisters nur von zwei Vorstandsmitgliedern oder einem Vorstandsmitglied und einem Prokuristen habe vertreten werden können, und ein Vertretungszusatz fehle. Dass sich die Vertretungsregelung nicht aus dem Vertrag ergebe, sei unerheblich, weil sie aus dem Handelsregister ersichtlich sei. Daher sei die Unvollständigkeit der Urkunde erkennbar gewesen. Damit dringt die Revision nicht durch.

21

a) Für Fälle, in denen die Vertretungsregelung der Aktiengesellschaft im Rubrum des Mietvertrages angegeben ist, hat der Senat zwar entschieden, dass sich der ohne Vertretungszusatz geleisteten einzelnen Unterschrift nicht entnehmen lasse, ob die übrigen Vorstandsmitglieder noch unterzeichnen müssten; deshalb könne der Eindruck entstehen, es bedürfe zur Wirksamkeit der Vereinbarung einer weiteren Unterschrift. Bei einer solchen Gestaltung folgen die Zweifel an der Vollständigkeit der Unterschriftsleistung unmittelbar aus der Urkunde selbst (Senatsurteil BGHZ 183, 67 = NJW 2010, 1453 Rn. 2, 18 ff.).

22

b) Im vorliegenden Fall enthält das Rubrum des Mietvertrags jedoch keine Angaben zur Vertretungsregelung der Aktiengesellschaft. Im Rubrum des Nachtrags vom 9. März 2007 heißt es hierzu lediglich "C. K. AG, vertreten durch den Vorstand". Wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, können unter solchen Umständen Zweifel daran, ob das unterzeichnende Vorstandsmitglied nur für sich oder auch für weitere Vorstandsmitglieder unterschreiben will, nicht auftreten. Gemäß § 76 Abs. 2 AktG kann der Vorstand einer Aktiengesellschaft aus einer oder mehreren Personen bestehen. Selbst wenn der Vorstand aus mehreren Personen besteht, kann die Satzung einer Aktiengesellschaft nach § 78 Abs. 3 AktG bestimmen, dass einzelne Vorstandsmitglieder allein zur Vertretung der Gesellschaft befugt sind. In einem solchen Fall steht der Wahrung der Schriftform das Fehlen eines Vertretungszusatzes nicht entgegen. Denn da K. N. nicht selbst Vertragspartei war, kann seine Unterschrift auf der mit Mieter gekennzeichneten Unterschriftszeile nur bedeuten, dass er die im Rubrum des Vertrags als Mieterin genannte Aktiengesellschaft allein vertreten wollte (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225 Rn. 39 und vom 19. September 2007 - XII ZR 121/05 - NJW 2007, 3346 Rn. 9 ff. - jeweils für eine GmbH - und BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 27 f.).

23

Dieser Würdigung steht nicht entgegen, dass im Rubrum des ersten Nachtrags vom 15. März 2004 die C. K. AG, vertreten durch den Vorstand K. N. und M. T., genannt ist. Denn diese Vertretungsregelung kann in der Folgezeit eine Änderung dahin erfahren haben, dass ein Vorstandsmitglied allein vertretungsberechtigt ist.

24

c) Entgegen der Auffassung der Revision ist für die Beurteilung, ob die Urkunde den Eindruck der Unvollständigkeit erwecken kann, nicht auf die aus dem Handelsregister ersichtliche Vertretungsregelung abzustellen, sondern auf die Angaben im Mietvertrag bzw. dem betreffenden Nachtrag. Allein aus diesen muss sich eindeutig entnehmen lassen, ob der Vertrag mit den vorhandenen Unterschriften zustande gekommen ist oder ob dessen Wirksamkeit so lange hinausgeschoben sein soll, bis weitere Unterschriften geleistet werden (Senatsurteile vom 23. Januar 2013 - XII ZR 35/11 - NJW 2013, 1082 Rn. 13 und BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 27 f.). Entscheidend ist nach der Rechtsprechung des Senats mithin auf die äußere Form der Vertragsurkunde abzustellen (Senatsurteile vom 23. Januar 2013 - XII ZR 35/11 - NJW 2013, 1082 Rn. 14 und vom 24. Februar 2010 - XII ZR 120/06 - NJW 2010, 1518 Rn. 22 ff. mwN). Danach würde auch eine Unterzeichnung als Vertreter ohne Vertretungsmacht der Einhaltung der Schriftform nicht entgegenstehen. Ob der Vertrag bereits mit dieser Unterzeichnung wirksam zustande kommt oder mangels Vollmacht des Unterzeichnenden erst noch der Genehmigung der von ihm vertretenen Partei bedarf, ist keine Frage der Schriftform, sondern des Vertragsschlusses. Denn § 550 BGB will den Erwerber lediglich über den Inhalt eines gesetzlich auf ihn übergehenden Vertrages informieren und nicht darüber, ob ein wirksamer Vertrag besteht (Senatsurteil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 29 mwN). Das Handelsregister gibt demgegenüber Auskunft über die tatsächlichen Vertretungsverhältnisse, auf die es für die Wahrung der Schriftform nicht ankommt.

25

d) Diesem Ergebnis steht nicht entgegen, dass der Senat im Fall der Unterzeichnung eines Mietvertrags durch einen Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Schriftform als gewahrt angesehen hat, weil dieser seiner Unterschrift einen Betriebsstempel beigefügt hat. In jenem Fall diente das Hinzusetzen des Stempels zu der Unterschrift dem Zweck, die Unterschriftsleis- tung eines nur gemeinsam mit den übrigen Gesellschaftern vertretungsberechtigten Gesellschafters als zugleich in deren Namen abgegeben auszuweisen (Senatsurteil vom 23. Januar 2013 - XII ZR 35/11 - NJW 2013, 1082 Rn. 14). Einer solchen Kenntlichmachung bedurfte es im vorliegenden Fall nicht.

26

e) Der Einhaltung der Schriftform des Mietvertrags steht auch nicht entgegen , dass in dem zweiten Nachtrag vom 9. März 2007 nur der Mietvertrag, nicht aber der erste Nachtrag vom 15. März 2004 genannt wird. Die erforderliche Einheit der Urkunde ist gleichwohl gewahrt.

27

Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen oder Nachträgen ausgelagert , so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss (Senatsurteil vom 9. April 2008 - XII ZR 89/06 - NJW 2008, 2181 Rn. 24 mwN).

28

Diesen Anforderungen ist hier genügt. Aus der Bezeichnung des Nachtrags vom 9. März 2007 als "2. Nachtrag zum Mietvertrag …" ergibt sich, dass es einen ersten Nachtrag geben muss. Das folgt auch aus der Formulierung im Text des zweiten Nachtrags, der Mieter habe das Recht, das Mietverhältnis nach Ablauf des 30. November 2013 auf der Grundlage des genannten Mietvertrags um weitere fünf Jahre zu verlängern. Damit kommt klar zum Ausdruck, dass es über die Laufzeitvereinbarung im Mietvertrag hinaus, die sich bis zum 30. November 2008 erstreckt, eine weitere, die Laufzeit betreffende Vereinba- rung gibt. Damit ist der Nachtrag vom 15. März 2004 gedanklich zweifelsfrei in Bezug genommen, da beide Nachträge keine anderweitigen Regelungen als die die Laufzeit betreffenden enthalten.

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4. Der Nachtrag vom 2. Dezember 2010 enthält, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, keine eigenständigen Regelungen. Ob die Schriftform insoweit eingehalten wurde, ist deshalb ohne rechtliche Bedeutung.

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5. Danach ist die Klage zu Recht abgewiesen worden, weil der Klägerin kein Recht zur ordentlichen Kündigung des zeitlich befristeten Mietvertrags zusteht. Dose Weber-Monecke Klinkhammer Nedden-Boeger Guhling

Vorinstanzen:
LG Trier, Entscheidung vom 02.11.2012 - 6 O 62/12 -
OLG Koblenz, Entscheidung vom 28.04.2014 - 12 U 1419/12 -

Tatbestand:

Mit schriftlichem Vertrag vom 18. November/1. Dezember 1 996 pachtete die Beklagte für die Zeit vom 1. Oktober 1996 bis 30. September 2008 Ackerund Grünland zur Größe von 5,8198 ha, welches sie bereits vorher - zu einem niedrigeren Pachtzins - auf die Dauer von 6 Jahren gepachtet hatte. In dem Vertragsformular ist als Verpächter die "Erbengemeinschaft S. , G. S. , H. " aufgeführt; "für den Verpächter" wurde das Formular von K. A. S. , L. H. und G. -G. S. unterschrieben. In § 9 des Vertrags heißt es u.a.:
"Beabsichtigt der Verpächter oder ein Familienmitglie d 1. Grades (Ehepartner oder Kinder) seine Flächen selbst zu bewirtschaften,
wird eine Kündigungsfrist von 12 Monaten vor dem beabsichtigten Pachtende vereinbart". Die Klausel wurde von der Beklagten auf Wunsch anderer Verpächter, mit denen sie gleichlautende Verträge abgeschlossen hatte, auch in diesen Vertrag aufgenommen, ohne daß die Verpächter das zuvor gewünscht hatten.
Die Kläger haben die Pachtflächen erworben; sie wurde n als neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 21. November 2001 kündigten sie gegenüber der Beklagten das Pachtverhältnis unter Berufung auf die Klausel in § 9 mit der Begründung, daß sie die Flächen zur Bewirtschaftung ihres landwirtschaftlichen Betriebs benötigten. Die Beklagte hält die Kündigung für unwirksam.
Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat die auf He rausgabe der Flächen gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgen sie ihre Klage weiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht meint, das Sonderkündigungsrecht in § 9 des Pachtvertrags sei auf die Mitglieder der Erbengemeinschaft S. und deren Familienangehörige beschränkt. Die vereinbarte Pachtdauer von 12 Jahren
bringe den Willen der Vertragsparteien zum Ausdruck, vorher grundsätzlich keine einseitige Lösung von dem Vertrag zu gestatten. Dem liefe es zuwider, wenn jeder Erwerber der Flächen jederzeit das Pachtverhältnis einseitig beenden könnte. Die Beklagte müsse befürchten, daß zu einem nicht vorhersehbaren Zeitpunkt ein Konkurrent die Flächen kaufe und für die eigene Bewirtschaftung beanspruche. Die Beschränkung des Sonderkündigungsrechts auf einen bestimmten Personenkreis sei weitgehend hinfällig, wenn jeder Erwerber die Absicht der Eigenbewirtschaftung geltend machen könne. Für die Beklagte bleibe das Risiko einer vorzeitigen Vertragsbeendigung nur dann überschaubar , wenn das Sonderkündigungsrecht ausschließlich dem ursprünglichen Verpächter zustehe; denn sie habe keine Möglichkeit, sich eine auch nur einigermaßen gesicherte Erkenntnis darüber zu verschaffen, ob die Flächen während der Laufzeit des Vertrags von einem Dritten erworben würden und dieser die Voraussetzungen für das Sonderkündigungsrecht erfülle. Daß die Beklagte ein solches unkalkulierbares Risiko habe übernehmen wollen, könnten die ursprünglichen Verpächter nicht angenommen haben. Durch den Abschluß langfristiger Pachtverträge erhalte der Pächter die notwendige Sicherheit, um die Bewirtschaftung der Flächen und die Anschaffung der entsprechenden Betriebsmittel planen zu können; auch würden nur langfristige Pachtverträge als ausreichende Beleihungsgrundlage bei der Vergabe von Krediten angesehen. Diese erkennbaren Interessen des Pächters sprächen ebenfalls für eine einschränkende Auslegung der Kündigungsklausel. Schließlich sei auch zu berücksichtigen , daß die Beklagte mit dem Abschluß des Pachtvertrags einer Erhöhung des Pachtzinses zugestimmt habe. Es sei wenig wahrscheinlich, daß sie den erhöhten Pachtzins auch vereinbart hätte, wenn jeder Landwirt die Flächen während der Vertragslaufzeit habe erwerben und danach herausverlangen können. Alledem stünden die Vorschriften der §§ 581 Abs. 2, 566 BGB,
wonach bei der Veräußerung der Pachtsache der neue Eigentümer in sämtliche dem ursprünglichen Verpächter eingeräumten Rechte eintritt, nicht entgegen. Der Grundsatz der Vertragsfreiheit erlaube den Vertragsparteien, die tatbestandlichen Voraussetzungen eines von ihnen vereinbarten Kündigungsrechts zu regeln und dieses Recht so zu beschränken, daß es nur zugunsten des ursprünglichen Verpächters gelte.
Das hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand.

II.

Die Revision ist zulässig. Dem steht nicht entgegen, daß e in Zulassungsgrund nach § 543 Abs. 2 ZPO nicht ersichtlich ist und von dem Berufungsgericht auch nicht angeführt wird. Das Revisionsgericht ist an die Zulassung gebunden (§ 543 Abs. 2 Satz 2 ZPO).

III.

Das Rechtsmittel ist jedoch unbegründet.
1. Ohne Rechtsfehler nimmt das Berufungsgericht an, daß das Sonderkündigungsrecht nur für die Mitglieder der Erbengemeinschaft S. , deren Ehepartner und Kinder gilt. Die dagegen erhobenen Rügen der Kläger bleiben ohne Erfolg.

a) Handelt es sich bei der Kündigungsklausel um eine All gemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 1 AGBG (jetzt § 305 Abs. 1 BGB), wie es der Prozeßbevollmächtigte der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertreten hat, ist die Auslegung des Berufungsgerichts für das Revisionsgericht bindend (§§ 545, 560 ZPO). Denn es ist weder festgestellt noch ersichtlich , daß der Anwendungsbereich der Klausel über den Bezirk des Berufungsgerichts hinausgeht (vgl. BGHZ 7, 365, 368). In diesem Fall ist die Revision von vornherein unbegründet.

b) Ist die Klausel dagegen als Individualvereinbarung a nzusehen, unterliegt ihre Auslegung der rechtlichen Überprüfung durch den Senat.
Allerdings ist die Auslegung und Würdigung in erster Linie Sache des Tatrichters. Das Revisionsgericht kann sie aber darauf überprüfen, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt worden ist und ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind (siehe nur BGH, Urt. v. 26. September 2003, V ZR 70/03, NJW 2003, 3769 m.w.N.). Gemessen daran ist die Auslegung des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden.
aa) Entgegen der Auffassung der Kläger setzt das Auslegu ngsergebnis nicht voraus, daß die Vertragsparteien an eine Veräußerung der Pachtflächen gedacht haben. Hätten sie diese Möglichkeit in ihre Überlegungen einbezogen, spräche das eher gegen die Auslegung des Berufungsgerichts, weil dann nahe läge, daß sie es bei der gesetzlichen Regelung des Eintritts des Erwerbers in die Rechte und Pflichten des Veräußerers als Verpächter (§§ 593b, 566 Abs. 1 BGB) belassen wollten.

bb) Den Klägern kann auch nicht darin gefolgt werden, dem Auslegungsergebnis stehe der Grundsatz entgegen, daß eine Vertragsurkunde die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der beurkundeten Vereinbarungen begründe (siehe nur BGH, Urt. v. 26. November 1997, VIII ZR 322/96, NJW-RR 1998, 1064, 1065 m.w.N.). Darum geht es hier nicht. Der Grundsatz stellt keine Auslegungsregel dar, sondern eine Beweiserleichterung für die Auslegungstatsachen (vgl. BGH, Urt. v. 5. Februar 1999, V ZR 353/97, NJW 1999, 1702, 1703; Urt. v. 5. Juli 2002, V ZR 143/01, NJW 2002, 3164, 3165 m. Anm. Laumen BGHReport 2002, 861). Damit hat die Auslegung des Berufungsgerichts jedoch nichts zu tun, weil sie auf dem Urkundeninhalt selbst beruht und außerhalb der Urkunde liegende Umstände nicht entgegenstehen.
cc) Das Berufungsgericht hat auch nicht gegen die sogenann te Andeutungsformel verstoßen, wonach bei der Auslegung formbedürftiger Rechtsgeschäfte außerhalb der Vertragsurkunde liegende Umstände zwar berücksichtigt werden dürfen, das Auslegungsergebnis aber in der formgerechten Urkunde einen wenn auch nur unvollkommenen oder andeutungsweisen Ausdruck gefunden haben muß (BGH, Urt. v. 12. Juli 1996, V ZR 202/95, NJW 1996, 2792, 2793). Das trifft hier zu, denn es muß sich nicht aus dem Wortlaut der Klausel von selbst erschließen.

c) Die Kläger irren schließlich, wenn sie meinen, das Au slegungsergebnis habe zur Folge, daß die nach § 14 des Vertrags erforderliche Schriftform nicht gewahrt sei. Die Auslegung führt nämlich zu keiner zusätzlichen Vereinbarung und auch keiner Vertragsänderung, die der Schriftform bedürfen.
2. Ebenfalls ohne Erfolg rügt die Revision, daß die A ngabe der "Erbengemeinschaft S. " als Verpächter in dem Vertragsformular nicht ausreiche, das Schriftformerfordernis des § 585a BGB zu erfüllen.

a) Ein Landpachtvertrag genügt dann der Schriftform, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Pachtgegenstand, der Pachtzins sowie die Dauer und die Parteien des Pachtverhältnisses aus der Urkunde ergeben. Hierbei sind auch die Vertragsparteien genau zu bezeichnen , da der Beweisfunktion, der das Schriftformerfordernis unter anderem dient, nur dann genügt ist, wenn die genaue Bezeichnung des Verpächters aus der Vertragsurkunde ersichtlich ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn auf einer Vertragsseite eine Personenmehrheit beteiligt ist. Für einen Grundstückserwerber , dessen Informationsbedürfnis die in § 585a BGB vorgeschriebene Schriftform vorrangig dient, ist es zudem von wesentlicher Bedeutung, erkennen zu können, wer als Verpächter den Pachtvertrag abgeschlossen hat. Insoweit gilt nichts anderes als für das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. bei einem Mietvertrag (siehe dazu BGH, Urt. v. 11. September 2002, XII ZR 187/00, NJW 2002, 3389, 3391 m.w.N.). Denn der Hauptzweck des Formzwangs ist mit dem des § 566 BGB a.F. identisch; dem Grundstückserwerber soll es ermöglicht werden, sich über den Inhalt der auf ihn übergehenden langfristigen Bindungen durch Vertragseinsicht zuverlässig zu unterrichten (Staudinger /Pikalo/v. Jeinsen, BGB [1996], § 585a Rdn. 3).

b) Diesen Anforderungen genügt das Vertragsformular. Zwar ist darin als Verpächter lediglich die Erbengemeinschaft S. aufgeführt. Diese war nicht Vertragspartei, weil der Pachtvertrag mit den einzelnen Erben zustande gekommen ist (vgl. BGH, Urt. v. 11. September 2002, aaO, 3390). Aus der Ver-
tragsurkunde war aber für einen Erwerber der Pachtflächen erkennbar, wer auf der Seite des Verpächters Vertragspartei geworden ist, weil die Anschrift der Erben in der Urkunde angegeben ist und sie den Vertrag mit ihren Vor- und Zunamen unterschrieben haben. Damit bestand für einen Erwerber die Möglichkeit , anhand der Vertragsurkunde die Erben zu ermitteln. Das reicht für die Erfüllung des Schriftformerfordernisses des § 585a BGB aus.

IV.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Krüger Lemke