Oberlandesgericht Rostock Beschluss, 12. Juli 2018 - 3 U 23/18

Tatbestand:

1

Der Kläger begehrt als Vermieter Feststellung, dass das Mietverhältnis der Parteien bis zum 31. August 2011, hilfsweise über den 31. Dezember 2004 hinaus, besteht. Insoweit streiten die Parteien darüber, ob der zwischen ihnen abgeschlossene Mietvertrag über Gewerbemietflächen der Schriftform genügt und damit - wie vereinbart - bis zum 31. August 2011 besteht, oder ob er mangels Einhaltung der Schriftform durch die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 11. Mai 2004 zum 31. Dezember 2004 beendet worden ist.

2

Der Kläger, der das Mietgrundstück mit notariellem Kaufvertrag vom 14. Dezember 1994 von den damaligen Eigentümern, der H. GmbH (im Folgenden: H. GmbH) und der R.

AG (im Folgenden: R. AG) in Gesellschaft bürgerlichen Rechts, erwarb, wurde am 13. September 1996 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

3

Zwischen der H. GmbH und der "Kinocenter S. GmbH i.Gr., vertreten durch deren Geschäftsführer M. und H. -H. K. " (im Folgenden : Kinocenter S. GmbH i.Gr.), kam es 1995 zu Verhandlungen über den Abschluss eines Mietvertrages über noch zu errichtende Gewerberäume auf dem Mietgrundstück zum Betrieb eines Kinos und aller branchenüblichen Nebengeschäfte. Eine erste Mietvertragsurkunde, die eine Laufzeit des Vertrages von 15 Jahren ab dem Monat nach Eröffnung des Kinos vorsah, wurde am 30. November 1995 von M. K. für die Kinocenter S. GmbH i.Gr. als Mieterin unterzeichnet. Die Vertreter der H. GmbH unterzeichneten die Urkunde am 19. Dezember 1995 mit dem Zusatz: "Unterschrift gilt in Verbindung mit unserem Schreiben v. 19.12.1995". In diesem Schreiben behielt sich die H. GmbH eine Überprüfung der noch zu vereinbarenden Baubeschreibung und des Übergabetermins vor. Mit an die "K. & K. " gerichteten Schreiben vom 16. Januar 1996 erklärte die H. GmbH den Wegfall des Vorbehalts bezüglich der Geltung der Baubeschreibung und führte weiter aus: "Mit unserer am 19.12.1995 geleisteten Unterschrift unter dem Mietvertrag wurden daher die verbindlichen vertraglichen Grundlagen unserer Zusammenarbeit beim o.g. Objekt geschaffen. Nicht verbindlich ist allerdings mit Ihrem Einverständnis der in § 9 (1) Abs. 2 genannte Übergabetermin der sich verzögern nicht aber verkürzen kann. …"

4

Neben den Unterschriften für die H. GmbH befindet sich unter den Worten "einverstanden: K. & K. " die Unterschrift von M. K.

5

In der Folgezeit schlossen die H. GmbH und die Kinocenter S. GmbH i.Gr. unter Beteiligung der damals als "Ki. 2000 GmbH" firmierenden Beklag- ten - die beiden Letzteren jeweils vertreten durch ihre Geschäftsführerin M. K. - eine undatierte Zusatzvereinbarung (Ende Mai 1996) zum Mietvertrag vom "30. November 1996", in der sie sich u.a. darauf einigten, dass mit Unterzeichnung dieser Vereinbarung durch die Geschäftsführerin M. K. die Kinocenter S. GmbH i.Gr. aus dem Mietvertrag ausscheidet und die Beklagte in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eintritt. Gleichzeitig wurde als Übergabetermin der 31. Mai 1996 vereinbart. Das Kino wurde am 1. August 1996 eröffnet. Seitdem führten die Parteien den Vertrag vereinbarungsgemäß durch.

6

Mit Schreiben vom 11. Mai 2004 kündigte die Beklagte den Mietvertrag ordentlich zum 31. Dezember 2004. Sie ist der Ansicht, der Mietvertrag genüge nicht der Schriftform, weshalb sie zur vorzeitigen Kündigung berechtigt sei.

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Das Landgericht hat die auf Feststellung gerichtete Klage, dass zwischen den Parteien ein Mietvertrag mit einer Laufzeit bis einschließlich 31. August 2011, hilfsweise über den 31. Dezember 2004 hinaus bestehe, abgewiesen.

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Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen und die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen, weil es der höchstrichterlichen Klärung bedürfe, welche Anforderungen an die Heilung von anfänglichen Formmängeln durch Nachtrags-, Zusatz- oder sonstige Ergänzungsvereinbarungen zu stellen seien, die - für sich genommen - die notwendigen Bestandteile eines Mietvertrages nicht enthielten.

Entscheidungsgründe:

9

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

10

Das Berufungsgericht führt zur Begründung im Wesentlichen aus: Der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag sei mit Ablauf des 31. Dezember 2004 durch die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 11. Mai 2004 beendet worden. Ein formwirksam befristetes Mietverhältnis habe zwischen den Parteien nicht bestanden. Zwar habe das Landgericht die Anforderungen, die beim Mieterwechsel an die Wahrung der Schriftform zu stellen seien, überspannt , wenn es die Schriftform als nicht gewahrt sehe, weil es an einer körperlichen Verbindung von Mietvertrag und undatierter Zusatzvereinbarung fehle. Denn auch bei Vereinbarungen über den Parteiwechsel auf Mieterseite greife die so genannte Auflockerungsrechtsprechung, nach der die Einheitlichkeit einer Urkunde im Sinne des § 126 Abs. 2 BGB eine rein gedankliche sein könne.

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Der Mietvertrag sei jedoch aus anderen Gründen formunwirksam. Es fehle bereits in der ersten Urkunde vom 30. November/19. Dezember 1995 an übereinstimmenden Willenserklärungen. Die H. GmbH habe das ihr im Namen der Kinocenter S. GmbH i.Gr. unterbreitete Angebot zum Abschluss eines Mietvertrages nur unter dem Vorbehalt einer späteren Einigung über die Baubeschreibung und den Übergabetermin angenommen. Zumindest bei der Baubeschreibung handele es sich um einen wesentlichen und damit formbedürftigen Vertragsbestandteil, da das Mietobjekt erst noch habe errichtet werden sollen.

12

Unabhängig davon ergebe sich aus der Urkunde als solcher ein offener Dissens i.S. von § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Erklärungen der H. GmbH könnten allenfalls gemäß § 150 Abs. 2 BGB als neues Angebot verstanden werden, dessen Annahme nicht schriftlich dokumentiert sei. Vielmehr habe der Kläger selbst ein Schreiben der Rechtsabteilung der K. & K. Filmtheater vom 12. Januar 1996 in Kopie eingereicht, in dem das neue Angebot explizit abgelehnt worden sei.

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Im Übrigen lasse sich der Vertragsurkunde vom 30. November/19. Dezember 1995 auch nicht entnehmen, ob sie für die Kinocenter S. GmbH i.Gr. ordnungsgemäß unterzeichnet worden sei. Nach dem Rubrum habe die Gesellschaft durch ihre Geschäftsführer M. K. und H. -H. K. vertreten werden müssen, wobei § 35 Abs. 2 Satz 2 GmbHG vom Grundsatz der Gesamtvertretung ausgehe. Indes habe die Geschäftsführerin M. K. ohne einen Zusatz unterzeichnet, der auf besondere Vertretungsverhältnisse - insbesondere auf eine Unterschriftsleistung zugleich für den Mitgeschäftsführer H. -H. K. - hinweise.

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Auch die Einigung über den Wegfall des Vorbehalts betreffend die Baubeschreibung und über die Unwesentlichkeit des in der ersten Urkunde genannten Übergabetermins in dem – von M. K. für die K. & K. gegengezeichneten - Schreiben der H. GmbH vom 16. Januar 1996 habe nicht zum Abschluss eines formwirksam befristeten Mietvertrages geführt. Denn das Schreiben enthalte die zur Begründung eines Mietverhältnisses wesentlichen Vertragsbestandteile offensichtlich nicht. Es handele sich ebenso wenig um einen formwirksamen Nachtrag. Denn mangels Willensübereinkunft habe zu diesem Zeitpunkt kein Ursprungsvertrag existiert. Er sei auch nicht durch konkludentes Handeln, zum Beispiel durch tatsächliche Nutzung, begründet gewesen. Es sei daher allenfalls der Neuabschluss eines Mietvertrages möglich gewesen. Ein solcher könne durch das Schreiben vom 16. Januar 1996 selbst bei hinreichender Bezugnahme auf die erste Vertragsurkunde vom 30. November/19. Dezember 1995 nicht angenommen werden, da das an die "K. & K. " gerichtete Schreiben der Rechtsvorgängerin des Klägers auch nur für die "K. & K. " von M. K., nicht aber für die in der Mietvertragsurkunde vorgesehene Mieterin , die Kinocenter S. GmbH i.Gr., unterzeichnet worden sei.

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Auch durch die undatierte Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag sei der Formmangel nicht behoben worden. Diese Vereinbarung enthalte ebenso wenig wie das Schreiben vom 16. Januar 1996 die zur Begründung eines Mietverhältnisses wesentlichen Vertragsbestandteile. Sie lasse lediglich im Einleitungssatz erkennen, dass sie in Ergänzung zu einem Mietvertrag vom 30. November 1996 getroffen worden sei. Damit möge zwar in Wirklichkeit die Urkunde vom 30. November /19. Dezember 1995 gemeint gewesen sein. Diese enthalte allerdings keine übereinstimmenden Willenserklärungen, sondern fixiere einen offenen Dissens.

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Die Zusatzvereinbarung habe den anfänglichen Formmangel auch nicht geheilt. Dies setze nämlich voraus, dass nachträglich eine formgerechte, den Anforderungen des § 126 BGB entsprechende Urkunde geschaffen werde. Daran fehle es hier. Nachtrags-, Zusatz- oder sonstige Ergänzungsvereinbarungen , in denen - für sich genommen - die notwendigen Bestandteile eines Mietvertrages nicht zu finden seien, könnten nur mit Urkunden zu einer gedanklichen Einheit verschmelzen, die ihrerseits die Willensübereinkunft hinsichtlich der fehlenden Teile bezeugen, nicht aber mit solchen, aus denen sich der Einigungsmangel zweifelsfrei ergebe.

17

Die Beklagte sei auch nicht nach Treu und Glauben gehindert, sich auf den Formmangel zu berufen.

II.

18

Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer revisionsrechtlichen Prüfung stand.

19

1. Zutreffend geht das Berufungsgericht zunächst davon aus, dass zwischen den Parteien ein Mietvertrag über Gewerberäume zum Betrieb eines Kinos bestanden hat.

20

a) Der Mietvertrag ist - wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat - allerdings nicht bereits mit Unterzeichnung des Mietvertragsangebots der Kinocenter S. GmbH i.Gr. vom 30. November 1995 durch die H. GmbH am 19. Dezember 1995 zustande gekommen. Denn die H. GmbH hat dieses Vertragsangebot nicht angenommen. Sie hat vielmehr nach der revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden Auslegung ihrer Erklärung durch das Berufungsgericht die im Vertragsangebot in Bezug genommene Baubeschreibung und den dort genannten Übergabetermin nicht akzeptiert, sondern den Abschluss des Mietvertrages von einer noch zu treffenden Einigung über diese Punkte abhängig gemacht.

21

Eine solche Einigung ist jedoch später zustande gekommen. Die Vertragsparteien haben in einer undatierten schriftlichen Zusatzvereinbarung, in der sie einen Mieterwechsel und als Übergabetermin den 31. Mai 1996 vereinbart haben, auf den Mietvertrag vom "30. November 1996" - gemeint ist offensichtlich 1995 - Bezug genommen und haben schließlich den Vertrag im August 1996 in Vollzug gesetzt und während der folgenden Jahre durchgeführt.

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b) Der Kläger ist auch als Grundstückserwerber gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 1 BGB mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch am 13. September 1996 in die Rechte und Pflichten aus dem zwischen der H. GmbH und der Beklagten bestehenden Mietvertrag eingetreten. Zwar war die H. GmbH lediglich gemeinsam mit der R. AG in Gesellschaft bürgerlichen Rechts Gesamthandseigentümerin des Mietgrundstücks, weshalb es an der für den Eintritt in den Mietvertrag nach § 566 BGB grundsätzlich erforderlichen Identität zwischen Vermieter und Veräußerer fehlt (Senatsurteil vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 119/02 - NJW-RR 2004, 657 m.w.N.). Hier ist es jedoch aufgrund der Besonderheiten des Falles gerechtfertigt, den Mietvertrag in entsprechender Anwendung von § 566 BGB so zu behandeln, als hätte die R. AG als Gesamthandseigentümerin die Mieträume mitvermietet. Denn die das Erfordernis der Identität von Vermieter und veräußerndem Eigentümer tragende Erwägung, der Veräußerer solle nicht gemäß § 566 Abs. 2 BGB wie ein Bürge für Verpflichtungen haften müssen, die nicht in seiner Person, sondern in der Person eines Dritten bestehen (BGH Urteil vom 3. Juli 1974 - VIII ZR 6/73 - NJW 1974, 1551), greift im vorliegenden Fall nicht. Aus der am 7. November 1995 notariell beurkundeten Änderung des zwischen der H. GmbH und R. AG in Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Verkäuferin und dem Kläger als Käufer abgeschlossenen Grundstückskaufvertrages vom 14. Dezember 1994 ergibt sich, dass Grundlage für die Bemessung des endgültigen Kaufpreises für das Mietgrundstück die endgültigen, teilweise schon abgeschlossenen, Mietverträge sein sollten. Die Vertragsparteien, somit auch der Kläger und die R. AG, sind folglich davon ausgegangen, dass der Kläger als Erwerber in die von den Veräußerern abgeschlossenen und noch abzuschließenden Mietverträge eintritt. Daraus folgt, dass die R. AG den Abschluss der Mietverträge auch in ihrem Namen wollte und deshalb die H. GmbH bevollmächtigt hat, die Mietverträge auch für sie abzuschließen. Auch der Kläger wollte als Erwerber in die bestehenden Mietverträge eintreten.

23

2. Der Mietvertrag wahrt jedoch - wie das Berufungsgericht zu Recht annimmt - nicht die für die Wirksamkeit der vereinbarten Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche schriftliche Form. Er gilt deshalb gemäß §§ 550 Satz 1, 578 Abs. 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und konnte von der Beklagten ordentlich gekündigt werden.

24

a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen - insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen (Senatsurteile BGHZ 142, 158, 161; vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3258; vom 10. Oktober 2001 - XII ZR 93/99 - NJW-RR 2002, 8; vom 18. Dezember 2002 - XII ZR 253/01 - NJW 2003, 1248; vom 25. Juli 2007 - XII ZR 153/05 - NJW 2007, 3202). Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss (Senatsurteil vom 18. Dezember 2002 - XII ZR 253/01 - NJW 2003, 1248).

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b) Diesen Anforderungen genügen die hier vorhandenen, über den Mietvertrag erstellten Urkunden, nämlich der "Mietvertrag" vom 30. November/19. Dezember 1996 (richtig: 1995), das Schreiben der H. GmbH vom 16. Januar 1996 über den Wegfall ihres ursprünglich erklärten Vorbehalts und die undatierte Zusatzvereinbarung über den Mieterwechsel und den Über- gabetermin, die nur in ihrer Gesamtheit die Voraussetzungen eines formwirksamen Mietvertrags erfüllen können, nicht.

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aa) Das Berufungsgericht geht zu Recht davon aus, dass die am 30. November bzw. 19. Dezember 1995 unterzeichnete, als "Mietvertrag" bezeichnete Urkunde keine Einigung der Parteien über die dort niedergelegten vertraglichen Bedingungen enthält. Vielmehr bringt der von der H. GmbH neben ihrer Unterschrift angebrachte Zusatz, die Unterschrift gelte nur im Zusammenhang mit ihrem Schreiben vom 19. Dezember 1995, zum Ausdruck, dass eine solche Einigung über die schriftlich niedergelegten Vertragsbedingungen gerade nicht erfolgt ist. Diese Urkunde enthält folglich nicht die für die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform des Vertrages erforderlichen rechtsgeschäftlichen Erklärungen der Vertragspartner. Deshalb kann dahingestellt bleiben, ob - wie das Berufungsgericht meint - auch die Unterzeichnung der Urkunde allein durch M. K. für die "Kinocenter S. GmbH i.Gr. vertreten durch ihre Geschäftsführer M. und H. -H. K.“ auf Mieterseite der Schriftform nicht genügt.

27

bb) Es kann weiter dahingestellt bleiben, ob das an die "K. & K. " gerichtete Schreiben der H. GmbH vom 16. Januar 1996 eine der Schriftform genügende Einigung zwischen ihr und der Kinocenter S. GmbH i.Gr. über die Baubeschreibung und auch über die in der Vertragsurkunde vom 30. November /19. Dezember 1995 niedergelegten vertraglichen Vereinbarungen enthält. Denn die Wahrung der Schriftform des Mietvertrages scheitert jedenfalls daran, dass die undatierte Zusatzvereinbarung, in der die Vertragsparteien den Mieterwechsel und Übergabetermin geregelt haben, nur auf die Vertragsurkunde vom 30. November/19. Dezember 1996 (gemeint ist offensichtlich: 1995) verweist , aus der sich - wie oben ausgeführt - keine Einigung der Parteien über die dort niedergelegten Vertragsbedingungen ergibt, nicht aber auf das Schreiben vom 16. Januar 1996. Damit fehlt es an der für die Wahrung der Schriftform erforderlichen lückenlosen Bezugnahme auf alle Schriftstücke, aus denen sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ergeben.

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3. Entgegen der Ansicht der Revision ist es der Beklagten auch nicht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verwehrt, sich auf den Mangel der Schriftform zu berufen. Jede Partei darf sich grundsätzlich - auch nach jahrelanger Durchführung des Mietvertrages - darauf berufen, dass die für den langfristigen Mietvertrag vorgesehene Form nicht eingehalten ist. Aus dem Umstand , dass die Parteien ihren Pflichten aus dem Mietvertrag über einen längeren Zeitraum bis zu der ordentlichen Kündigung durch eine Partei nachgekommen sind, lässt sich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist (Senatsurteile vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103, 1104 und vom 12. Juli 2006 - XII ZR 178/03 - NJW-RR 2006, 1385,1386). Nur ausnahmsweise, wenn die Unwirksamkeit der vereinbarten langfristigen Vertragsdauer zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, sich auf den Formmangel zu berufen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat (Senatsurteile vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2227 und vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103, 1104).

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Für einen solchen Ausnahmefall liegen hier keine Anhaltspunkte vor. Hahne Fuchs Ahlt Vézina Dose

Vorinstanzen:
LG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 26.05.2005 - 17 O 401/04 -
OLG Brandenburg, Entscheidung vom 12.04.2006 - 3 U 124/05 -

Tatbestand:

Die Klägerin verlangt Räumung und Herausgabe von Geschäftsräumen. Der Beklagte mietete durch schriftlichen Mietvertrag vom 3. Juni 1991 Gewerberäume an. Der Vertrag wurde von S. K. für die Vermieter unterzeichnet. In dem Vertragsformular ist als Vermieter "die Erbengemeinschaft Sa. vertreten durch S. K. " aufgeführt. Das Mietverhältnis war bis 31. Mai 1993 befristet. § 2 Abs. 1 b des Mietvertrages enthielt eine Verlängerungsoption, wonach dem Beklagten das Recht eingeräumt wurde, das Mietverhältnis dreimal um jeweils fünf Jahre zu verlängern. Der Beklagte vermietete die Räume an die B. Laden GmbH & Co KG weiter. Mit Schreiben vom 13. März 1992 kündigte die Erbengemeinschaft Sa. das Mietverhältnis fristlos mit der Behauptung, daß der Beklagte die Vertragsurkunde abredewidrig verändert habe. Gleichwohl wurde das Mietverhältnis weiterhin durchgeführt. In der Folgezeit veräußerte die Erbengemeinschaft das Grundstück an den Kaufmann U. B. , der als Eigentümer eingetragen wurde. Dieser verkaufte das Grundstück im Mai 1997 an die Klägerin, für die eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde, und traf mit ihr am 10. September 1997 folgende Vereinbarung: "Vollmacht und Abtretungserklärung ... Hiermit trete ich meine sämtlichen Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis über das Objekt J. 26 in P. mit Herrn O. an die Firma K. Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH ab und bevollmächtige diese, im eigenen Namen für eigene Rechnung
sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis einschließlich Kündigungen außergerichtlich und gerichtlich wahrzunehmen." Die Klägerin kündigte unter dem 16. Dezember 1997 das Mietverhältnis unter Hinweis auf die ihr vom Eigentümer erteilte Vollmacht und auf die Abtretung fristlos, hilfsweise zum 30. Juni 1998. Am 1. Februar 1999 wurde die Klägerin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 8. März 1999 kündigte die Klägerin erneut fristlos. Die auf sofortige, hilfsweise zum 30. Juni 1998 erfolgende, Räumung und Herausgabe der Geschäftsräume gerichtete Klage hat das Landgericht abgewiesen. Mit ihrer Berufung hat die Klägerin ihren Räumungsanspruch - zeitlich modifiziert - weiter verfolgt und im Wege der Klageerweiterung beantragt festzustellen , daß das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Beklagten aufgrund der fristlosen Kündigung vom 16. Dezember 1997 seit dem 1. Januar 1998 nicht mehr bestehe, hilfsweise, daß das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Beklagten aufgrund der fristgerechten Kündigung vom 16. Dezember 1997 seit dem 1. Juli 1998 nicht mehr bestehe, weiter hilfsweise, daß das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Beklagten aufgrund der fristlosen Kündigung vom 8. März 1999 seit dem 10. März 1999 nicht mehr bestehe. Die Berufung blieb ohne Erfolg. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der Revision, die der Senat angenommen hat.

Entscheidungsgründe:

Die Revision der Klägerin hat Erfolg. Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts hat die Kündigung der Klägerin vom 16. Dezember 1997 das Mietverhältnis zum 30. Juni 1998 beendet.

I.

Das Oberlandesgericht hat im wesentlichen ausgeführt, der Mietvertrag sei mit den Mitgliedern der Erbengemeinschaft Sa. wirksam zustande gekommen , auch wenn nicht alle Mitglieder namentlich aufgeführt worden seien. Für die Vermieterseite habe S. K. als Vertreter der Erbengemeinschaft die Vertragsurkunde unterzeichnet. Das Mietverhältnis sei nach den vertraglichen Vereinbarungen bis zum 31. Mai 1993 befristet gewesen. Die Vertragsurkunde habe den Anforderungen des § 566 BGB a.F. entsprochen. Für die Wahrung der Schriftform sei es nicht erforderlich gewesen, die einzelnen Erben in der Vertragsurkunde aufzuführen. Vielmehr habe es ausgereicht, daß die Vertragsparteien - etwa durch eine Nachfrage bei dem Nachlaßgericht - bestimmbar gewesen seien. Das Mietverhältnis sei nicht durch die Kündigungen beendet worden. Die fristlosen Kündigungen vom 13. März 1992 und 16. Dezember 1997 seien unwirksam, da die Klägerin nicht bewiesen habe, daß die Vertragsurkunde von dem Beklagten inhaltlich verändert worden sei. Eine ordentliche Kündigung sei aufgrund der in § 2 b des Mietvertrages vereinbarten Verlängerungsoption und der damit weiterhin bestehenden Befristung des Mietverhältnisses nicht möglich gewesen. Die Klägerin sei zudem vor ihrem Eigentumserwerb nicht berechtigt gewesen, die Kündigung auszusprechen. Erst mit
dem Grundstückserwerb am 1. Februar 1999 sei die Klägerin gemäß § 571 BGB in die Rechte und Pflichten des Vermieters eingetreten. Auch der Fall, daß dem Grundstückserwerber das Kündigungsrecht vom Vermieter isoliert abgetreten oder eine Ermächtigung zu seiner Ausübung erteilt werde, liege hier nicht vor. Denn das Kündigungsrecht sollte vorliegend nicht isoliert abgetreten werden , vielmehr sollte die Klägerin bereits vor dem Erwerb des Eigentums in das Vertragsverhältnis insgesamt eintreten. Eine Umdeutung in eine bloße Ermächtigung zur Kündigung scheide aus, weil sie nicht dem hypothetischen Willen der Parteien entspreche. Der Hilfsantrag sei unbegründet, da auch die Kündigung vom 8. März 1999 aus diesem Grund unwirksam sei. Der Mietvertrag sei auch nicht sittenwidrig gewesen. Eine Sittenwidrigkeit könne nicht festgestellt werden , da die Klägerin weder konkrete Vergleichsmieten noch den ortsüblichen Mietzins vorgetragen habe.

II.

Das hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. 1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß der Mietvertrag nicht mit der Erbengemeinschaft, sondern mit den Miterben zustande gekommen ist. Dies folgt daraus, daß die Erbengemeinschaft keine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt und auch sonst nicht rechtsfähig ist (vgl. BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277/87 - NJW 1989, 2133, 2134). Vereinzelt wird zwar die Ansicht vertreten, daß der Erbengemeinschaft die Rechtsfähigkeit unter Aberkennung der Rechtssubjektsqualität zuzuerkennen sei (vgl.
Gierke Deutsches Privatrecht, (1895) Bd. I, S. 682) bzw. daß ihr eine Teil- rechtsfähigkeit (vgl. Grunewald AcP 197 (1997) 305, 306 f.) oder eine Vollrechtsfähigkeit zukomme (vgl. Flume Die Personengesellschaft Bd. I (1977) S. 59 Fn. 48). Eine weitere Auffassung (Karsten Schmidt NJW 1985, 2785, 2788 f.) sieht nur die unternehmenstragende Erbengemeinschaft als rechtsfähig an. Die Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988, aaO 2134; BGHZ 30, 391, 397) und die überwiegende Meinung in der Literatur (vgl. Staudinger /Werner BGB (13. Bearb. 1996) § 2032 Rdn. 4, 5; Staudinger/Bork 100 Jahre BGB (1998) S. 181 ff., 195; MünchKomm/Dütz BGB 3. Aufl. § 2032 Rdn. 12; Ulmer AcP 198 (1998) 113, 124 ff.) vertreten indes den Standpunkt, daß die Erbengemeinschaft als solche nicht rechtsfähig ist. Dies wird damit begründet , daß es sich bei der Erbengemeinschaft nicht um ein eigenständiges Rechtssubjekt handelt, sondern um eine gesamthänderisch verbundene Personenmehrheit , der mit dem Nachlaß ein Sondervermögen zugeordnet ist. Aus der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der BGB-Gesellschaft durch die Entscheidung des II. Zivilsenates (Urteil vom 29. Januar 2001 - II ZR 331/00 - NJW 2001, 1056 f.) ergibt sich für die Erbengemeinschaft keine andere Rechtsstellung. Die Rechtsfähigkeit und damit auch die Parteifähigkeit jeglicher Gesamthand, etwa in der Form einer Innengesellschaft oder der Erbengemeinschaft , ist damit nicht anerkannt worden (Armbrüster GE 2001, 821, 823; a.A. Grunewald aaO 306 f.). Die Entscheidung des II. Zivilsenates läßt sich zudem nicht auf die Erbengemeinschaft übertragen, da sie allein den besonderen Bedürfnissen des Rechtsverkehrs im Bereich des Gesellschaftsrechtes Rechnung getragen hat. Die Rechtsstellung der Erbengemeinschaft ist auch nicht mit der BGBGesellschaft vergleichbar. In beiden Fällen ist zwar ein gesamthänderisch ge-
bundenes Sondervermögen vorhanden. Die Erbengemeinschaft ist jedoch dadurch gekennzeichnet, daß sie anders als die BGB-Gesellschaft nicht rechtsgeschäftlich , sondern gesetzlich begründet wird. Sie ist zudem keine werbende Gemeinschaft, da sie - im Gegensatz zur BGB-Gesellschaft - nicht auf Dauer angelegt, sondern auf Auseinandersetzung gerichtet ist (vgl. Staudinger/Bork, aaO S. 186). Weiterhin ist die Handlungsorganisation bei der Personengesellschaft und der Erbengemeinschaft unterschiedlich ausgeprägt. Im Bereich des Gesellschaftsrechts regelt ein Gesellschaftsvertrag in Verbindung mit den gesetzlichen Bestimmungen die Rechte und Pflichten der auf Dauer angelegten Außengesellschaft , insbesondere Geschäftsführung und Vertretung. Demgegenüber besitzt die auf Auseinandersetzung angelegte Erbengemeinschaft keine Elemente, die ihre Handlungsorganisation prägen. Dies betrifft vor allem das Fehlen eines auf Dauer angelegten Handlungszweckes und der darauf gerichteten Personenverbindung (vgl. Ulmer aaO 126 f.). Die Erbengemeinschaft kann daher nicht als Personenverbindung angesehen werden, die als solche zur Teilnahme am Rechtsverkehr bestimmt oder zumindest geeignet ist. Charakteristisch für eine Außengesellschaft als Vertragspartei ist jedoch, daß sie als Außengesellschaft an dem Rechtsverkehr teilnimmt und in diesem Rahmen auch Rechte und Pflichten begründet (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 2001, aaO 1056 f.; Krämer NZM 2002, 465, 466 f.). Dem steht die Entscheidung des BGH (Urteil vom 13. Juni 1995 - IX ZR 121/94 - NJW 1995, 2551, 2552) nicht entgegen. Zwar heißt es dort, das Berufungsgericht habe prüfen müssen, ob nicht der Erbengemeinschaft als solcher Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten zustehen könnten. Damit ist aber entgegen der Ansicht von Grunewald (vgl. aaO S. 313 ff.) nicht die
Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft anerkannt, sondern nur bejaht worden, daß ein etwaiger Schadensersatzanspruch dem (der Testamentsvollstreckung unterliegenden) Nachlaß und nicht dem Eigenvermögen der einzelnen Erben zugerechnet werden kann. 2. Dem Berufungsgericht ist auch zuzustimmen, daß bei Vertragsschluß eine hinreichend bestimmte Einigung der Parteien über die Identität der Vermieterseite vorlag. Die Auslegung eines Vertrages ist grundsätzlich Sache des Tatrichters und in der Revisionsinstanz nur daraufhin überprüfbar, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Regeln, Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder ob sie auf einem Verfahrensfehler beruht, indem unter Verstoß gegen Verfahrensvorschriften wesentliches Auslegungsmaterial außer acht gelassen wurde (vgl. BGH, Urteil vom 14. Oktober - V ZR 196/93 - NJW 1995, 45, 46). Die von dem Berufungsgericht vorgenommene Auslegung, daß der Begriff der Erbengemeinschaft von den Vertragsparteien als Kurzbezeichnung für die Erben als handelnde Rechtssubjekte verstanden wurde, ist nicht zu beanstanden. Die Vertragsparteien waren sich jedenfalls darüber einig, daß der Vertrag mit den Mitgliedern der Erbengemeinschaft zustande kommen sollte, unbeschadet der Frage, ob und welche Gedanken der Beklagte sich über die Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft gemacht hat. Dies ergibt sich daraus , daß ein Mietvertrag mit der Erbengemeinschaft als Rechtssubjekt nicht zustande kommen konnte. Daher konnte sich die Einigung hinsichtlich der Vertragsparteien nur auf die Miterben erstrecken, die Mitglieder der Erbengemeinschaft waren. Diese waren auch bestimmbar, weil sie durch Ermittlungen - etwa durch Anfragen bei dem Nachlaßgericht - ausfindig gemacht werden konnten. Die Vertragsparteien haben desweiteren zu erkennen gegeben, daß sie den Vertrag als abgeschlossen betrachten, da sie den Mietvertrag in Vollzug gesetzt
haben (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000, 354, 356). 3. Zu Recht geht das Berufungsgericht auch davon aus, daß eine Sittenwidrigkeit des Mietvertrages - wie die Revision in der mündlichen Verhandlung nicht mehr gerügt hat - nicht vorliegt. 4. Die Revision wendet sich zudem ohne Erfolg gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, das Mietverhältnis sei durch die fristlosen Kündigungen vom 13. März 1992 und 16. Dezember 1997 nicht beendet worden. Das Berufungsgericht hat die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigungen darauf gestützt, daß die Klägerin nicht bewiesen habe, daß der Mietvertrag von dem Beklagten abredewidrig abgeändert worden ist. Die von der Revision gegen die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts erhoben Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. 5. Der Revision ist indes darin zu folgen, daß das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 16. Dezember 1997 zum 30. Juni 1998 beendet worden ist. Das Mietverhältnis war nach § 566 Satz 2 BGB a.F. ordentlich kündbar, da der Mietvertrag nicht dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. entsprach. Ein Mietvertrag genügt dann der Schriftform, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben (vgl. Senatsurteile vom 30. Juni 1999 BGHZ 142, 158, 161; vom 29. September 1999 aaO 356). Hierbei sind auch die Vertragsparteien genau zu bezeichnen, da der Beweisfunktion, der das Schriftformerfordernis u.a. dient (vgl. BGHZ 139, 123, 130), nur dann genügt ist, wenn die genaue Bezeichnung des Vermieters aus der Vertragsurkunde ersichtlich ist. Dies gilt insbesondere
dann, wenn auf einer Vertragsseite eine Personenmehrheit beteiligt ist. Für einen Grundstückserwerber, dessen Informationsbedürfnis die in § 566 BGB a.F. vorgeschriebene Schriftform vorrangig dient, ist es zudem von wesentlicher Bedeutung , wer als Vermieter den Mietvertrag abgeschlossen hat, da er nur dann nach § 571 BGB a.F. in das Mietverhältnis eintritt, wenn der Vermieter und der Grundstückseigentümer identisch sind. Diesen Anforderungen genügt die bei Vertragsschluß gefertigte Vertragsurkunde nicht. Darin ist als Vermieterin lediglich die Erbengemeinschaft Sa. aufgeführt. Diese war nicht Vertragspartei, da der Mietvertrag mit den einzelnen Erben zustande gekommen ist. Aus der Vertragsurkunde war damit für die Klägerin als Erwerberin des Mietobjektes nicht zu ersehen, wer Vertragspartei des Mietvertrages geworden ist, da die Erben nicht namentlich genannt waren. Nach der Rechtsprechung des Senates dürfen zwar auch außerhalb der Urkunde liegende Umstände zur Auslegung herangezogen werden, ob der wesentliche Vertragsinhalt beurkundet ist. Dies betrifft etwa die Ermittlung der genauen Lage der Mieträume. Der Senat hat jedoch auch in diesen Fällen gefordert, daß sich aus der Vertragsurkunde selbst die hinreichende Bezeichnung der Größe und Lage der Mieträume im Gebäude ergeben muß (vgl. Senatsurteile vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3258; vom 30. Juni 1999 aaO 164). In Anwendung dieser Grundsätze ist es daher erforderlich , daß die Vertragsparteien aus der Urkunde bestimmbar sind. Anhaltspunkte , die eine solche Bestimmbarkeit der Vertragsparteien zulassen, sind indes aus der Urkunde nicht ersichtlich. Die fehlende Bestimmbarkeit ergibt sich schon daraus, daß aus der Urkunde nicht hervorgeht, ob mit der "Erbengemeinschaft Sa. " die Erben nach einem Erblasser Sa. oder Erben mit dem Namen Sa. gemeint waren. Aufgrund dieser unpräzisen Bezeichnung
ist für einen Erwerber des Mietobjektes aus der Vertragsurkunde nicht zu ersehen , wer der Erblasser und damit der frühere Grundstückseigentümer ist. Aus der Vertragsurkunde ist auch nicht die Anschrift des Erblassers bzw. der Erben ersichtlich. Für einen Erwerber besteht damit keine Möglichkeit, anhand der Vertragsurkunde die Erben zu ermitteln. Im übrigen ist für die Einhaltung der Schriftform auch erforderlich, daß sämtliche Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet ein Vertreter - wie hier - den Mietvertrag, muß das Vertretungsverhältnis in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (vgl. BGHZ 125, 175, 179; OLG Rostock , NJW-RR 2001, 514, 515; Heile in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäftsund Wohnraummiete, 3. Aufl. Kap. II Rdn. 758). Ob darüber hinaus weitere Anforderungen - etwa die Angabe der Art und des Grundes des Vertretungsverhältnisses - in der Vertragsurkunde erfüllt sein müssen, kann dahinstehen, da das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. bereits wegen der ungenauen Bezeichnung der Vertragsparteien nicht gewahrt war. Aus dem gleichen Grund kann auch dahinstehen, ob die Unterschrift des S. K. dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. entsprach. 6. Die Revision rügt auch zu Recht, daß die Klägerin zur Ausübung des Kündigungsrechts befugt war. Zwar war die Klägerin im Zeitpunkt der Kündigung am 16. Dezember 1997 noch nicht Eigentümerin, so daß die Voraussetzungen des § 571 BGB a.F. nicht vorlagen. Der Eigentümer und Vermieter hatte sie aber ermächtigt, im eigenen Namen die Rechte der Vermieterin geltend zu machen sowie zu kündigen. Eine solche Ermächtigung ist wirksam (Senatsurteil vom 10. Dezember 1997 - XII ZR 119/96 - NJW 1998, 896, 897). Dem steht nicht entgegen, daß der Vermieter "alle Rechte und Pflichten aus dem
Mietvertrag" auf die Klägerin übertragen hat. Zwar ist die Übertragung sämtlicher Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag mangels Zustimmung des Mieters nicht wirksam geworden (BGH, Urteil vom 11. Juli 1996 - IX ZR 226/94 - NJW 1996, 3147, 3148 m.w.N.). Dies bedeutet aber nicht, daß die Unwirksamkeit der Übertragung der Pflichten gemäß § 139 BGB die Unwirksamkeit des gesamten Rechtsgeschäfts zur Folge hat. Der Vereinbarung ist der Wille der Vertragsparteien zu entnehmen, die Erwerberin und Klägerin solle mit Vertragsschluß jedenfalls insoweit in die Rechtsstellung des Vermieters eintreten, als dies ohne Zustimmung des Mieters möglich ist. Dies traf auf die Ermächtigung zur Kündigung zu. In der Ermächtigung des Erwerbers zur Kündigung ist, worauf die Revision zutreffend hinweist, keine Umgehung des § 571 BGB a.F. zu sehen. Die Bestimmung soll den Mieter davor schützen, im Falle der Veräußerung des Mietobjekts dem Herausgabeanspruch des Erwerbers ausgesetzt zu sein (BGHZ 48, 244, 247). Diese Gefahr besteht hier nicht. Der Mieter kann sich dem Erwerber gegenüber, der vor seiner Eintragung im Grundbuch als Eigentümer die Rechte des Vermieters geltend macht, seinerseits auf seine Rechte als Mieter in vollem Umfang stützen.
7. Auf den Feststellungsantrag der Klägerin hin war daher festzustellen, daß das Mietverhältnis seit dem 1. Juli 1998 nicht mehr besteht, da die Kündigung vom 16. Dezember 1997 das Mietverhältnis nach § 565 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB a.F. zum 30. Juni 1998 beendet hat.
Hahne Gerber Wagenitz Fuchs Vézina

Tatbestand:

Die Kläger machen rückständige und künftige Mietzinsansprüche geltend. Sie sind Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Sie erwarben von der beklagten Stadt ein Wohn- und Geschäftshaus, das sich in einem abrißreifen Zustand befand. Mit einem Aufwand von ca. 900.000 DM bauten sie dieses Haus unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten um. Mit schriftlichem Mietvertrag vom 19. November 1996 vermieteten sie einen in dem Erdgeschoß des Gebäudes gelegenen Empfangsraum und einen im Obergeschoß gelegenen, von dem Empfangsraum aus durch eine interne Treppe zu erreichenden Büroraum auf zehn Jahre fest an die "Kurverwaltung B. ". Dabei handelt es sich um eine Einrichtung der beklagten Stadt ohne eigene Rechtspersönlichkeit. Im Kopf des Mietvertrages sind die beiden Kläger aufgeführt, verbunden mit einem "&", ohne einen ausdrücklichen Zusatz,
daß sie in einer GbR verbunden sind. Die monatliche Miete sollte 967,50 DM (zuzüglich Nebenkosten) betragen. Unterschrieben ist der Mietvertrag auf Vermieterseite allein von dem Kläger zu 1 ohne Vertreterzusatz, auf Mieterseite von der damaligen Kurdirektorin H.. Die monatliche Miete wurde ab November 1996 regelmäßig bezahlt, zunächst von der Stadtverwaltung B. , ab Januar 1999 von dem Amt B. . Am 3. Dezember 1998 beschloß die Stadtvertretung B. die Auflösung des Eigenbetriebes "Kurverwaltung" zum 31. Dezember 1998. Seit dem 1. Januar 1999 werden die gemieteten Räume nicht mehr genutzt. Mit Schreiben vom 9. November 1999 kündigte das Amt B. , vertreten durch den Amtsvorsteher, für die Stadt B. den Mietvertrag. In dem Kündigungsschreiben heißt es, der Mietvertrag sei nicht wirksam zustande gekommen, weil die Kurdirektorin H. keine Vertretungsmacht für die Stadt B. ehabt habe und weil er auf Vermieterseite nur von dem Kläger zu 1 unterschrieben worden sei. Ab November 1999 zahlte die Beklagte keine Miete mehr. Die Kläger halten den Vertrag für wirksam und die ausgesprochene Kündigung für unwirksam. Sie haben - zum Teil auf zukünftige Leistung - Klage erhoben mit dem Antrag, die Beklagte zu verurteilen, an sie die vereinbarte Miete (zuzüglich Zinsen für die Mietrückstände) für die Zeit von November 1999 bis zum Jahre 2007 zu zahlen. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat auf die Berufung der Beklagten hin die erstinstanzliche Entscheidung teilweise abgeändert und unter Zurückweisung der Berufung im übrigen die Klage abge-
wiesen, soweit die Kläger für die Zeit ab 1. Juli 2000 Miete geltend machen. Dagegen richtet sich die zugelassene Revision der Kläger, mit der sie ihren ursprünglichen Klageantrag, soweit ihm nicht stattgegeben worden ist, weiterverfolgen.

Entscheidungsgründe:

Die Revision der Kläger ist aufgrund der Zulassung durch das Berufungsgericht statthaft und auch sonst zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg. 1. Das Berufungsgericht führt aus, der Mietvertrag sei wirksam zustande gekommen. Mieterin sei von vornherein die Stadt B. geworden, nicht die Kurverwaltung dieser Stadt, weil die Kurverwaltung lediglich eine Einrichtung der Stadt ohne eigene Rechtspersönlichkeit sei. Zwar sei die Kurdirektorin H. nicht berechtigt gewesen, die Stadt zu vertreten, ihr Handeln als Vertreterin ohne Vertretungsmacht sei aber von den Organen der Stadt später stillschweigend genehmigt worden. Daß die Beklagte den Kurbetrieb zum 31. Dezember 1998 aufgegeben habe, berechtige sie nicht, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden , weil sie das Verwendungsrisiko für die angemieteten Räume trage. Die von der Beklagten ausgesprochene Kündigung habe das Mietverhältnis aber zum 30. Juni 2000 beendet. Obwohl der Mietvertrag auf zehn Jahre fest abgeschlossen gewesen sei, sei die Beklagte berechtigt gewesen, ihn vorzeitig ordentlich zu kündigen, weil die Vertragsurkunde nicht dem Schriftformerfordernis des hier anwendbaren § 566 BGB a.F. genüge.
Gegen diese Ausführungen des Berufungsgerichts wendet sich die Revision jedenfalls im Ergebnis ohne Erfolg. 2. In der Revisionsinstanz geht der Streit der Parteien nur noch darum, ob die Kläger für die Zeit ab 1. Juli 2000 Miete verlangen können. Um diese Frage zu beantworten, kann offen bleiben, ob ein Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist oder ob sein Zustandekommen daran gescheitert ist, daß eine Seite beim Abschluß des Mietvertrages nicht wirksam vertreten war. Ist kein Mietvertrag zustande gekommen, so steht den Klägern kein Anspruch auf die Zahlung von Miete zu und für die Zeit ab 1. Juli 2000 auch kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung, weil die Beklagte die Räume zu diesem Zeitpunkt unstreitig nicht mehr genutzt hat. Ist ein Mietvertrag wirksam zustande gekommen, so ändert sich im Ergebnis nichts, weil die Beklagte diesen Mietvertrag dann, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, zum 30. Juni 2000 wirksam gekündigt hat. 3. Zwar enthält der schriftliche Mietvertrag die Vereinbarung, das Mietverhältnis werde auf die Dauer von zehn Jahren fest abgeschlossen. Wäre diese Vereinbarung wirksam, so wäre eine ordentliche Kündigung vor Ablauf von zehn Jahren ausgeschlossen. Die Vereinbarung einer langfristigen Laufzeit des Mietvertrages ist aber unwirksam, weil bei Abschluß des Mietvertrages die Schriftform nicht eingehalten worden ist (§ 566 BGB a.F. = § 550 BGB n.F.). Es kann offen bleiben, ob die Einhaltung der Schriftform schon daran scheitert, daß in der Vertragsurkunde als Mieterin statt der Stadt B. eine nicht rechtsfähige Einrichtung dieser Stadt aufgeführt ist und daß für die Stadt die Kurdirektorin dieser Einrichtung unterschrieben hat, ohne einen Zusatz, daß sie als Vertreterin für die Stadt auftritt. Die Schriftform ist jedenfalls deshalb nicht eingehalten , weil auf Vermieterseite nur der Kläger zu 1 ohne einen Vertreterzusatz unterschrieben hat.
Für die Einhaltung der Schriftform ist es erforderlich, daß alle Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter den Mietvertrag, muß dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (BGHZ 125, 175, 178 f.; Senatsurteile vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3990 f. m.w.N. und Anm. Eckert, EWiR 2002, 951; vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054). Da in der Vertragsurkunde als Vermieter beide Kläger aufgeführt sind, genügt die Unterschrift des Klägers zu 1 nicht. Das gilt unabhängig davon, ob die Kläger den Mietvertrag als GbR abgeschlossen haben oder als zwei Vermieter ohne gesellschaftsrechtliche Verbindung. Die Kläger hätten entweder beide unterschreiben müssen oder der Kläger zu 1 hätte seiner Unterschrift einen Zusatz beifügen müssen, der ihn zugleich als Vertreter für den Kläger zu 2 gekennzeichnet hätte (vgl. im einzelnen Senatsurteil vom 16. Juli 2003 aaO). Die Revision vertritt die Ansicht, auch ohne einen solchen Vertreterzusatz sei der Urkunde mit hinreichender Sicherheit zu entnehmen, daß der Kläger zu 1 als allein Vertretungsberechtigter für die GbR unterschrieben habe. Dem kann nicht gefolgt werden. Unterschreibt für eine GbR oder sonst für eine Personenmehrheit nur ein Mitglied ohne einen Vertreterzusatz, so ist jedenfalls nicht auszuschließen, daß vorgesehen war, auch das andere Mitglied oder die anderen Mitglieder sollten die Urkunde unterschreiben und daß deren Unterschrift noch fehlt (ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, vgl. Senatsurteil vom 16. Juli 2003 aaO m.w.N.). Da die Schriftform nicht eingehalten worden ist, konnte die Beklagte das Mietverhältnis, sollte es wirksam zustande gekommen sein, nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (hier: § 565 Abs. 1 a
BGB a.F.) ordentlich kündigen. Die von der Beklagten im November 1999 erklärte Kündigung hat es dann zum 30. Juni 2000 beendet. 4. Entgegen der Annahme der Revision verstößt die Beklagte nicht gegen die Grundsätze von Treu und Glauben, wenn sie sich darauf beruft, der Mietvertrag sei (jedenfalls) mangels Einhaltung der Schriftform ordentlich kündbar gewesen. Jede Partei darf sich grundsätzlich darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Es ist der Revision zwar einzuräumen, daß der Bundesgerichtshof eine Ausnahme von diesem Grundsatz zuläßt und es für treuwidrig hält, wenn eine Vertragspartei sich auf die Formnichtigkeit eines Vertrages beruft, nachdem sie zuvor über einen längeren Zeitraum besondere Vorteile aus dem nichtigen Vertrag gezogen hat (BGHZ 121, 224, 233 f.; BGH, Urteil vom 20. Mai 2003 - KZR 19/02 - BB 2003, 2254, 2255 m.w.N.). Ein solcher Fall liegt hier aber schon deshalb nicht vor, weil der Mangel der Form im vorliegenden Fall nicht zur Nichtigkeit des Vertrages geführt, sondern nur die Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung eröffnet hat. Bis zu einer Kündigung waren beide Parteien verpflichtet, den Vertrag zu erfüllen. Aus dem Umstand, daß sie dieser Verpflichtung über einen längeren Zeitraum nachgekommen sind, läßt sich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht
eingehalten ist. Daß im vorliegenden Fall die Kläger das vermietete Grundstück zuvor von der Beklagten - der Mieterin - erworben und aufwendig saniert hatten, ist kein hinreichender Grund, von diesem Grundsatz abzuweichen.
Hahne Gerber Fuchs Ahlt Vézina

Tatbestand:

Die Klägerin ist eine aus vier Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Einzelvertretungsberechtigte Gesellschafter sind die im Rubrum unter den Nr. 1 und 2 aufgeführten Gesellschafter Rechtsanwalt H. und B.. Durch schriftlichen Mietvertrag vermietete die Klägerin an die Beklagte ein Geschäftshaus in Schwerin. In der Vertragsurkunde ist die Klägerin bezeichnet als "Erwerbergemeinschaft Haus E", vertreten durch die Herren B. und Rechtsanwalt H.. Für die Klägerin unterschrieb den Vertrag lediglich der Gesellschafter H., ohne einen auf ein Vertretungsverhältnis hinweisenden Zusatz. Das Mietverhältnis wurde auf 10 Jahre fest abgeschlossen. Es sollte ab Bezugsfertigkeit beginnen, voraussichtlich ab dem 20. September 1994. Als
Miete wurden 2.400 DM monatlich vereinbart, zuzüglich Nebenkosten und Um- satzsteuer. Mit Schreiben vom 22. August 1997 räumte die mit der Vermietung beauftragte Verwaltungsgesellschaft der Beklagten "für vorerst sechs Monate" eine Reduzierung der monatlichen Nettomiete ab 1. September 1997 um 400 DM auf 2.000 DM ein. Mit Schreiben vom 28. Mai 1998 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis wegen rückläufiger Ertragslage zum 30. Juni 1998. Die Klägerin widersprach der Kündigung, bemühte sich jedoch, einen Nachmieter zu finden. Am 30. Juni/15. Juli 1998 schloß sie mit dem Nachmieter einen mit dem 1. August 1998 beginnenden und bis zum 30. September 2004 befristeten Mietvertrag ab. Als Nettomiete (zuzüglich MWSt und Nebenkosten) sollte dieser 2.000 DM monatlich zahlen. Die Beklagte räumte das Mietobjekt zum 30. Juni 1998 und übergab es am 22. Juli 1998 im Beisein des Nachmieters an die Klägerin. Die Beklagte zahlte bis einschließlich Juli 1998 eine Nettomiete von 2.000 DM zuzüglich Nebenkostenpauschale und Umsatzsteuer. Für die Monate August bis Dezember 1998 zahlte sie jeweils 400 DM (die Differenz zwischen der ursprünglich vereinbarten Nettomiete und der reduzierten und mit dem Nachmieter vereinbarten Nettomiete). Mit der Klage hat die Klägerin in erster Instanz für die Monate Januar 1999 bis Juli 2000 die Differenzmiete von je 400 DM geltend gemacht, insgesamt 7.600 DM. Außerdem hat sie die Feststellung begehrt, daß die Beklagte verpflichtet sei, ihr die Mietausfälle bis September 2004 zu ersetzen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Klägerin hat Berufung eingelegt und in der Berufungsinstanz ihre Zahlungsklage um 53.258,41 DM (zuzüglich Zinsen) erweitert mit der Begründung, der Nachmieter habe für November 1998 die Nettomiete von 2.000 DM nicht gezahlt, ab Januar 1999 habe er die vereinbarten Beträge nur unregelmäßig und unvollständig gezahlt, so daß bis einschließlich September 2001 ein Rückstand von 53.258,41 DM entstanden sei. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und die Beklagte auf die im Berufungsrechtszug erweiterte Klage hin verurteilt, an die Klägerin 1.022,58 DM) zuzüglich Zinsen zu zahlen. Das ist die offenstehende Nettomiete für November 1998. Im übrigen hat es die erweiterte Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht geht davon aus, daß die von der Beklagten erklärte Kündigung das Mietverhältnis der Parteien zum 31. Dezember 1998 beendet hat. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Zahlungsanspruch weiter für die Ausfälle in der Zeit vom 1. Januar 1999 bis zum 30. September 2001 und ihren Feststellungsantrag für die Zeit vom 1. Oktober 2001 bis zum 30. September 2004.

Entscheidungsgründe:

Die Beklagte war in dem Verhandlungstermin vor dem Senat nicht vertreten. Gleichwohl war über die Revision der Klägerin nicht durch Versäumnisurteil,
sondern durch Endurteil (unechtes Versäumnisurteil) zu entscheiden, da sie sich auf der Grundlage des vom Oberlandesgericht festgestellten Sachverhalts als unbegründet erweist (vgl. Senatsurteil vom 10. Februar 1993 - XII ZR 239/91 - FamRZ 1993, 788 ) 1. In der Revisionsinstanz ist lediglich darüber zu entscheiden, ob der Klägerin Ansprüche für die Zeit ab 1. Januar 1999 zustehen. Das Berufungsgericht führt aus, das sei nicht der Fall, weil das Mietverhältnis der Parteien durch die von der Beklagten erklärte Kündigung zum 31. Dezember 1998 beendet worden sei. Die Kündigungserklärung der Beklagten sei als ordentliche Kündigung auszulegen, weil die Beklagte klar und unmißverständlich zum Ausdruck gebracht habe, daß sie wegen ihrer ungünstigen wirtschaftlichen Lage den Vertrag unter allen Umständen zum nächstmöglichen Termin beenden wolle. Obwohl in dem schriftlichen Mietvertrag eine feste Mietzeit bis zum Jahre 2004 vorgesehen gewesen sei, sei die Beklagte berechtigt gewesen, den Vertrag schon vorher unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich zu kündigen, weil der schriftliche Mietvertrag nicht der erforderlichen Schriftform des § 566 Abs. 1 BGB a.F. genügt habe. In dem schriftlichen Mietvertrag sei ausgeführt, daß die vermietende GbR durch die Herren B. und Rechtsanwalt H. vertreten werde. Unterschrieben sei der Vertrag aber lediglich von Rechtsanwalt H., und zwar ohne jeden Zusatz über seine Vertretungsbefugnis. Das reiche zur Einhaltung der gesetzlichen Schriftform nicht aus. Daran ändere es nichts, daß Rechtsanwalt H. Einzelvertretungsmacht für die Gesellschaft gehabt habe. Gegen diese Ausführungen des Berufungsgerichts wendet sich die Revision ohne Erfolg.
2. Die Annahme des Berufungsgerichts, die von der Beklagten ausge- sprochene Kündigung sei als ordentliche Kündigung zu verstehen, beruht auf einer Auslegung einer Willenserklärung und ist deshalb in der Revisionsinstanz nur beschränkt nachprüfbar, und zwar darauf, ob das Berufungsgericht bei der Auslegung gegen gesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze, Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verstoßen hat (st. Rechtspr., vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90 - NJW 1992, 1967, 1968 m.w.N.). Solche revisionsrechtlich relevanten Auslegungsfehler sind nicht ersichtlich und werden von der Revision zu Recht auch nicht geltend gemacht. Es entspricht im Gegenteil ständiger Rechtsprechung, daß sogar eine ausdrücklich als fristlose Kündigung bezeichnete Erklärung hilfsweise in eine ordentliche Kündigung umzudeuten ist, wenn nach dem eindeutigen Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll (vgl. Senatsurteil vom 15. Januar 2003 - XII ZR 300/99 - NJW 2003, 1143, 1144 = NZM 203, 235, 236; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 909, 910 m.N.). Daß der Kündigungserklärung der Beklagten die Absicht, das Mietverhältnis möglichst schnell zu beenden , zu entnehmen war, hat das Berufungsgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise festgestellt. 3. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Berufungsgerichts , das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei durch die von der Beklagten mit Schreiben vom 28. Mai 1998 erklärte (ordentliche) Kündigung zum 31. Dezember 1998 beendet worden. Zwar enthält der Mietvertrag die Vereinbarung, das Mietverhältnis werde auf die Dauer von 10 Jahren fest abgeschlossen. Wäre diese Vereinbarung wirksam, so wäre eine ordentliche Kündigung vor Ablauf von 10 Jahren ausgeschlossen. Die Vereinbarung einer langfristigen Laufzeit des Mietvertrages ist
aber unwirksam, weil bei Abschluß des Mietvertrages die Schriftform nicht eingehalten worden ist (§ 566 BGB a.F. = § 550 BGB n.F.). Das hat zur Folge, daß der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (hier: § 565 Abs. 1 a BGB a.F.) ordentlich gekündigt werden konnte. Für die Einhaltung der Schriftform ist es erforderlich, daß alle Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter den Mietvertrag, muß dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (BGHZ 125, 175, 178 ff.; Senatsurteile vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3990 ff. m.w.N. und Anm. Eckert, EWiR 2002, 951 und vom 15. Januar 2003 aaO; so schon RGZ 81, 286, 289). Der Senat hat bisher offengelassen, ob ein bloßer Hinweis auf eine Stellvertretung ausreichend ist oder ob weitere Kennzeichnungen des Vertreterverhältnisses erforderlich sind (Senatsurteile vom 11. September 2002 und vom 15. Januar 2003 aaO). In der Literatur wird z.T. gefordert, dem Schutzzweck des § 550 BGB n.F. (= § 566 BGB a.F.) entsprechend müsse ein potentieller Erwerber des Mietgrundstücks aus der Vertragsurkunde entnehmen können, „in welcher Funktion“ der Vertreter gehandelt habe (Kraemer, NZM 2002, 465, 471). Ob dieser Meinung zu folgen ist und ob dementsprechend jedenfalls dann, wenn sich die Vertretungsbefugnis des für eine Vertragspartei Auftretenden nicht aus öffentlichen Registern ergibt (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 9. November 2001 - LwZR 4/01 - NZM 2002, 163, 164), der Vertragsurkunde zu entnehmen sein muß, woraus der als Vertreter Handelnde seine Vertretungsbefugnis herleitet, kann auch im vorliegenden Fall offen bleiben. Auch wenn man dieser Meinung nicht folgt, genügt die Vertragsurkunde den Anforderungen an die Schriftform nicht.
Für die vermietende GbR hat allein Rechtsanwalt H. unterschrieben. Der Unterschrift ist kein die Vertretung erläuternder Zusatz beigefügt. Im Kopf der Urkunde heißt es, die Gesellschaft werde vertreten durch die Herren B. und Rechtsanwalt H.. Die Annahme des Berufungsgerichts, aus dieser Formulierung ergebe sich nicht, daß jeder der beiden Genannten alleinvertretungsberechtigt sei, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Formulierung spricht eher für eine Gesamtvertretungsberechtigung, zumindest läßt sie diese Deutung gleichrangig zu. Das Berufungsgericht nimmt deshalb zu Recht an, daß bei der Prüfung, ob die Schriftform eingehalten ist, von einer Gesamtvertretungsbefugnis ausgegangen werden muß. Die Unterschrift des Rechtsanwalts H. wäre deshalb nur ausreichend, wenn er zugleich als Vertreter des B. unterschrieben hätte. Einen Hinweis darauf enthält die Vertragsurkunde nicht. Nach dem Text der Vertragsurkunde ist jedenfalls nicht auszuschließen, daß vorgesehen war, auch B. solle für die Gesellschaft unterschreiben und seine
Unterschrift fehle noch (so jeweils für einen ähnlich gelagerten Fall BGHZ 125 aaO; Senatsurteil vom 15. Januar 2003 aaO S. 1044). Der Urkunde ist deshalb nicht zu entnehmen, daß sie alle erforderlichen Unterschriften enthält.
Hahne Gerber Sprick
RiBGH Fuchs ist urlaubsbedingt Vézina verhindert zu unterschreiben. Hahne

Tatbestand:

1

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines langfristigen Mietvertrages über Gewerberäume nach vorzeitiger ordentlicher Kündigung durch die Klägerin als Mieterin.

2

Mit Vertrag vom 2. Juli 2001 mietete die Klägerin Gewerberäume für zehn Jahre beginnend mit dem 1. Oktober 2001. Die Vermieterin und Eigentümerin übereignete das Grundstück durch "Einbringungsvertrag" vom 20. Dezember 2001 unter Übergang der Nutzungen und Lasten zum 1. Januar 2002 an die Beklagte, die am 15. August 2003 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde. Am 18. März 2002 einigten sich die Beklagte und die Klägerin auf eine Mieterhöhung. Die Klägerin, eine Aktiengesellschaft, wurde dabei laut Vereinbarung durch die Vorstandsmitglieder S. G. und E. K. vertreten; unterzeichnet wurde die Vereinbarung nur von E. K. .

3

Mit Schreiben vom 31. März 2006 erklärte die Klägerin die ordentliche und außerordentliche Kündigung des Mietvertrages zum 30. Juni 2006.

4

Das Landgericht hat - nach teilweiser Klagerücknahme - antragsgemäß festgestellt, dass das Mietverhältnis der Parteien zum 30. September 2006 geendet hat. Auf die Berufung der Beklagten hat das Kammergericht die Klage abgewiesen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der vom Senat zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

5

Die Revision hat Erfolg.

6

1. Das Kammergericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeutung, ausgeführt: Entgegen der Auffassung des Landgerichts könne nicht festgestellt werden, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung der Klägerin mit Schreiben vom 31. März 2006 beendet worden sei. Zum Zeitpunkt der Kündigung hätten weder die Voraussetzungen für eine ordentliche noch die für eine außerordentliche Kündigung vorgelegen. Sowohl der Mietvertrag vom 2. Juli 2001 als auch die Änderungsvereinbarung genügten den gesetzlichen Schriftformerfordernissen. Der Mietvertrag gelte deshalb nicht gemäß § 550 BGB als für unbe- stimmte Zeit mit der Folge der ordentlichen Kündbarkeit geschlossen. Der Auffassung des Landgerichts, die Änderungsvereinbarung sei formunwirksam, weil aus ihr heraus nicht zu ermitteln sei, ob der für die Klägerin unterzeichnende Vorstand auch für das weitere in der Parteibezeichnung genannte Vorstandsmitglied G. unterzeichnet habe oder aber der weitere Vorstand G. noch zusätzlich habe unterzeichnen sollen, sei nicht zu folgen. In den vom Landgericht zitierten Entscheidungen (NJW 2004, 1103; NJW 2003, 3053) habe der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass, wenn von mehreren Vermietern oder Mietern oder von mehreren Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts lediglich einer unterschreibe, zur Wahrung der Schriftform ein Vertretungszusatz erforderlich sei, weil anderenfalls nicht ersichtlich sei, ob der Unterzeichner die Unterschrift nur für sich selbst oder aber zugleich in Vertretung der anderen leiste. Derartige Zweifel könnten aber im vorliegenden Fall nicht auftreten, weil Mieterin nicht eine GbR, sondern eine AG sei. Mit Urteil vom 6. April 2006 (XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225) habe der Bundesgerichtshof in Abgrenzung zu den beiden oben genannten Entscheidungen ausgeführt, dass das Fehlen eines Vertretungszusatzes der Wahrung der Schriftform nicht entgegenstehe, wenn eine Person für eine GmbH unterzeichne. Weil die Person nicht selbst Vertragspartei werden solle, könne ihre Unterschrift nur die Bedeutung haben, dass sie die GmbH vertreten wolle. Auch im vorliegenden Fall sei unstreitig und offenkundig, dass der Vorstand K. jedenfalls nicht für sich selbst, sondern in Vertretung für die Klägerin - eine AG -, deren Name sich unmittelbar unter den Unterschriftenleisten befinde, habe unterzeichnen wollen. Die Schriftform des § 126 BGB sei daher gewahrt. Ob der Vorstand K. alleinvertretungsberechtigt gewesen sei, sei für die Frage der Schriftform nicht entscheidend, sondern lediglich für die Frage, ob die Änderungsvereinbarung überhaupt wirksam zustande gekommen sei. Die Wirksamkeit der Änderungsvereinbarung sei zwischen den Parteien nicht streitig.

7

Die Auffassung der Klägerin, die Schriftform sei nicht gewahrt, weil dem Mietvertrag wie der Änderungsvereinbarung die Funktion der in Vertretung für die Vermieterseite jeweils unterzeichnenden Person nicht entnommen werden könne, treffe nicht zu. In der Literatur (Kraemer, NZM 2002, 465) werde die Auffassung vertreten, dem Schutzzweck des § 550 BGB entsprechend müsse ein potentieller Erwerber des Mietgrundstücks aus der Vertragsurkunde entnehmen können, "in welcher Funktion" der Vertreter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gehandelt habe. Der Bundesgerichtshof habe bisher offen gelassen, ob dieser Meinung zu folgen sei. Ob es zur Wahrung der Schriftform erforderlich sei, die Funktion des Vertreters anzugeben, wenn dieser eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts vertrete, könne auch im vorliegenden Fall offen bleiben, weil es hier um die Vertretung einer Einzelperson bzw. der aus einer Einzelperson bestehenden Komplementärin gehe. Jedenfalls dann, wenn eine Einzelperson bei der Vertragsunterzeichnung von einer anderen Person vertreten werde, sei kein Grund ersichtlich, weshalb der Schutzzweck des § 550 BGB es erfordere, dass ein potentieller Erwerber des Mietgrundstücks aus der Vertragsurkunde entnehmen müsse, in welcher Funktion der Vertreter dieser Einzelperson gehandelt habe.

8

2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

9

a) Ohne Erfolg beruft sich die Revision allerdings darauf, die Schriftform sei schon deshalb nicht gewahrt, weil im Hinblick auf die Änderungsvereinbarung vom 18. März 2002 unklar sei, in welcher Funktion das Vorstandsmitglied K. gehandelt habe. Zwar liege es nahe, dass er als eines von zwei gesamtvertretungsberechtigten Vorstandsmitgliedern unterschrieben habe, doch die Auslegung, dass er (auch) als von dem weiteren Vorstandsmitglied G. rechtsgeschäftlich beauftragter Vertreter agiert habe, bleibe möglich. Für einen potentiellen Erwerber bleibe die Frage der Vertretungsberechtigung und somit der Wirksamkeit des Vertrages im Unklaren.

10

Der Senat hat bereits mehrmals entschieden, dass Angaben darüber, woraus der Unterzeichner seine Vertretungsmacht herleitet, zur Wahrung der Schriftform nicht erforderlich sind. Ob der Vertreter Vertretungsmacht gehabt hat, ist keine Frage der Schriftform, sondern der Wirksamkeit des Vertrages. Selbst wenn der Vertreter ohne Vertretungsmacht handelt, beeinträchtigt das die Schriftform nicht (Senatsurteile BGHZ 176, 301, 309 = NJW 2008, 2178, 2179; vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2226).

11

b) Zu Recht macht die Revision aber geltend, die Schriftform sei nicht eingehalten, weil der Unterschrift des Vorstandsmitgliedes K. nicht entnommen werden könne, ob es für das Vorstandsmitglied G. mit unterzeichnet habe.

12

Zur Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB gehört auch, dass die Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet ist (Senatsurteil BGHZ 176, 301, 307 = NJW 2008, 2178, 2179).

13

aa) Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, dass sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet worden sind. Denn sonst lässt sich der vorliegenden Urkunde nicht eindeutig entnehmen, ob der Vertrag mit den vorhandenen Unterschriften, auch für und in Vertretung der anderen Vertragsparteien , zustande gekommen ist oder ob die Wirksamkeit des Vertrages so lange hinausgeschoben sein soll, bis auch die weiteren Vertragsparteien diesen unterschrieben haben.

14

Das hat der Senat für die Gesellschafter einer GbR (Senatsurteile vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103 und vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054) und für die Mitglieder einer Erbengemeinschaft (Senatsurteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3391) entschieden. Ein Vertretungszusatz ist darüber hinaus immer dann erforderlich, wenn als Mieter oder Vermieter mehrere Personen (etwa Eheleute) auftreten, von denen nur eine den Vertrag unterschrieben hat. Auch dann ist aus der bloßen Unterschrift noch nicht ersichtlich, ob der Vertrag zugleich in Vertretung - und zwar auch für den anderen - mit unterzeichnet worden ist oder ob es noch der Unterschrift weiterer Personen bedarf (BGHZ 125, 175, 178 ff. = NJW 1994, 1649, 1650 f.).

15

bb) Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich (dazu auch Senatsurteil BGHZ 176, 301, 308 = NJW 2008, 2178, 2180).

16

Das ist insbesondere dann der Fall, wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt. Dann kann deren Unterschrift auf der im Mietvertrag mit "Mieter" oder "Vermieter" gekennzeichneten Unterschriftenzeile nur bedeuten, dass sie mit ihrer Unterschrift die Vertragspartei vertreten will. Das Vertretungsverhältnis wird in solchen Fällen deswegen auch ohne ausdrücklichen Vertretungszusatz hinreichend deutlich und die Schriftform ist dann auch ohne ausdrücklichen Vertretervermerk gewahrt (Senatsurteile vom 19. September 2007 - XII ZR 121/05 - NJW 2007, 3346 f. und vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2226). Dementsprechend hat der Senat die Wahrung der Schriftform als ausreichend angesehen, wenn bei einer GmbH der alleinige Geschäftsführer ohne Hinweis auf seine Vertreterstellung unterzeichnet (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2226 f.). Eines Vertretungszusatzes bedarf es in diesem Falle nicht, weil von vornherein klar ist, dass der Alleingeschäftsführer nicht für sich, sondern für die Gesellschaft handelt.

17

cc) Im Streitfall ist die Mieterin eine Aktiengesellschaft. Bei dieser sind nach der gesetzlichen Regelung des § 78 Abs. 2 Satz 1 AktG, wenn der Vorstand aus mehreren Personen besteht, sämtliche Vorstandsmitglieder nur gemeinschaftlich zur Vertretung der Gesellschaft befugt. Die Nachtragsvereinbarung vom 18. März 2002 hat aber nur ein Vorstandsmitglied unterzeichnet. Es stellt sich deshalb die Frage, ob die Schriftform gewahrt ist, wenn eine Mietvertragspartei zwar nicht aus einer Personenmehrheit, sondern einer Kapitalgesellschaft besteht und diese nicht von einer Einzelperson, sondern einer Personenmehrheit vertreten wird, aber nur ein Mitglied der vertretenden Personenmehrheit unterzeichnet hat. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das nicht der Fall.

18

(1) Unterzeichnet nur ein Mitglied des Vorstandes, obwohl das Gesetz die Mitwirkung aller Vorstandsmitglieder verlangt, lässt sich der Urkunde ohne Vertretungszusatz nicht entnehmen, ob die übrigen Vorstandsmitglieder noch unterzeichnen müssen. Ein Rechtsnachfolger, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie dient, kann nicht erkennen, ob der Unterzeichnende auch für das weitere Vorstandsmitglied unterzeichnet hat. Für ihn kann deshalb der Eindruck entstehen, dass die Urkunde unvollständig ist und es zur Wirksamkeit des Vertrages noch einer weiteren Unterschrift bedarf. Das war der entscheidende Gesichtspunkt , warum der Senat für die GbR und die Erbengemeinschaft zur Wahrung der Schriftform einen Vertreterzusatz für erforderlich gehalten hat, wenn nur ein Mitglied unterzeichnet hat.

19

(2) Bei Unterzeichnung lediglich durch ein Vorstandsmitglied wird auch nicht aus den Umständen deutlich, dass es für die weiteren Vorstandsmitglieder gehandelt hat. Zwar ist nicht zweifelhaft, wovon das Berufungsgericht unter Hinweis auf die Senatsentscheidung vom 6. April 2006 (XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225) ausgeht, dass das Vorstandsmitglied einer AG nicht für sich, sondern für die AG handelt, genauso wie der Geschäftsführer einer GmbH für diese. Darum geht es hier aber nicht. Die entscheidende Frage ist vielmehr, ob das unterzeichnende Vorstandsmitglied auch für die weiteren Vorstandsmitglieder gehandelt hat, deren Mitwirkung nach der gesetzlichen Regelung des § 78 Abs. 2 Satz 1 AktG unerlässlich ist. Das ergibt sich aus den Umständen aber nicht.

20

(3) Um hinreichend deutlich zu machen, dass ein Vorstandsmitglied durch seine Unterschrift für ein weiteres Vorstandsmitglied handeln will, bedarf es deshalb eines Vertreterzusatzes. Dabei ist nötig, aber auch ausreichend, klarzustellen, dass der Unterzeichnende nicht nur für die AG, sondern darüber hinaus für ein weiteres Vorstandsmitglied handeln will, etwa durch den Vermerk "i.V. ...". Ob der Vertrag damit wirksam zustande kommt oder - mangels Vollmacht des Unterzeichnenden - noch der Genehmigung der anderen Vorstandsmitglieder bedarf, ist keine Frage der Schriftform, sondern der Wirksamkeit , denn, wie ausgeführt, will § 550 BGB den Erwerber lediglich über den wesentlichen Inhalt des Vertrages informieren, wozu auch die erforderlichen Unterschriften zählen, und nicht darüber, ob überhaupt ein wirksamer Vertrag besteht (Senatsurteil BGHZ 176, 301, 309 = NJW 2008, 2178, 2180).

21

3. Der Senat kann selbst in der Sache entscheiden. Da das unterzeichnende Vorstandsmitglied nicht klargestellt hat, dass es auch für das andere Vorstandsmitglied handeln wollte, war die Schriftform nicht gewahrt. Gemäß § 550 BGB konnte deshalb der Vertrag mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Durch die ordentliche Kündigung der Klägerin endete das Mietverhältnis zum 30. September 2006.

Dose Weber-Monecke Fuchs Vézina Schilling

Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 10.10.2006 - 91 O 44/06 -
KG Berlin, Entscheidung vom 24.05.2007 - 8 U 193/06 -

Tatbestand:

1

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen.

2

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 18. Januar 1999 vermietete der Rechtsvorgänger der Klägerin diese Gewerberäume für zehn Jahre, beginnend mit dem 1. Dezember 1998, an die Rechtsvorgängerin der Beklagten, die C. K. AG. Der Mietvertrag, dessen Rubrum keine Angaben über die Vertretung der Aktiengesellschaft enthält, wurde für die Mieterin von dessen Vorstand K. N. und dem Prokuristen K. W. unterzeichnet. Mit Nachtrag vom 15. März 2004 wurde der Mieterin das Recht eingeräumt, das Mietverhältnis nach Ablauf der Festmietzeit um fünf Jahre zu verlängern. Die Option sollte "stillschweigend in Kraft treten, wenn der Mieter spätestens 12 Monate vor Ablauf der Mietzeit kei- ne gegenteilige schriftliche Erklärung abgibt". Im Rubrum dieses Nachtrags ist die C. K. AG, vertreten durch den Vorstand K. N. und M. T., aufgeführt. Unterzeichnet wurde der Nachtrag durch K. N. und "i.V. M. E.".

3

Mit weiterem Nachtrag vom 9. März 2007 wurde zugunsten der Mieterin ein Optionsrecht für weitere fünf Jahre vereinbart, das - wie in dem vorausgegangenen Nachtrag geregelt - stillschweigend ausgeübt werden konnte. Im Rubrum des Nachtrags vom 9. März 2007 ist die C. K. AG, vertreten durch den Vorstand, genannt. Unterzeichnet wurde der Nachtrag für die Mieterin durch K. N. Nach einem letzten, nach dem Tod des früheren Vermieters zustande gekommenen Nachtrag vom 2. Dezember 2010 wird der Mietvertrag ab dem 29. August 2009 unverändert durch die Erbengemeinschaft nach dem früheren Vermieter und die C. K. GmbH, die Rechtsnachfolgerin der C. K. AG, fortgesetzt.

4

Die Klägerin hat das Mietverhältnis ordentlich gekündigt und die Auffassung vertreten, der Mietvertrag sowie die Nachträge wahrten nicht die Schriftform , weshalb ihr das Recht zur ordentlichen Kündigung zustehe.

5

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist zurückgewiesen worden. Dagegen richtet sich ihre zugelassene Revision, mit der sie ihr Klagebegehren weiterverfolgt.

Entscheidungsgründe:

6

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

7

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner - in ZMR 2015, 20 veröffentlichten - Entscheidung ausgeführt:

8

Das Mietverhältnis der Parteien sei nicht durch die Kündigungen der Klägerin oder die zeitliche Befristung zum 30. November 2013 beendet. Sowohl der ursprüngliche Mietvertrag als auch die Verlängerungen entsprächen dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB. Das Mietverhältnis der Parteien sei deshalb wirksam bis zum 30. November 2018 verlängert worden.

9

Da das Rubrum des Mietvertrags keine Angaben über die Vertretung der Aktiengesellschaft enthalte, könne ein Rechtsnachfolger des Vermieters aus den Unterschriften erkennen, dass das Vorstandsmitglied K. N. und als weiterer Vertreter ein Prokurist aufseiten der Mieterin unterzeichnet habe. Dass K. N. für die Aktiengesellschaft unterzeichnet habe, sei auch ohne einen Vertretungszusatz erkennbar. Eine Aktiengesellschaft könne grundsätzlich durch ihren Vorstand oder auch in Gemeinschaft mit einem Prokuristen vertreten werden. Ausweislich des Handelsregisterauszugs sei das bei der C. K. AG der Fall gewesen. Im Hinblick darauf ergäben sich aus dem Rubrum des Mietvertrags jedenfalls keine Zweifel an der Vollständigkeit der Unterschriften.

10

In dem Nachtrag vom 15. März 2004 werde das Mietobjekt mit allen wesentlichen Vertragsbestandteilen hinreichend genau bezeichnet. Im Rubrum der Urkunde sei als Vertreter der Aktiengesellschaft der Vorstand K. N. und M. T. erwähnt. Unterzeichnet habe das Vorstandsmitglied K. N. und "i.V. M. E.". Auch insofern könne für einen Rechtsnachfolger kein Zweifel an der Vollständigkeit der Urkunde bestehen. Der Vorstand K. N. habe für die Aktiengesellschaft unterzeichnet und für das zweite Vorstandsmitglied als Vertreter M. E. Das Schriftformerfordernis sei damit eingehalten.

11

An dem Zustandekommen des Nachtrags vom 9. März 2007 bestehe nach der Anhörung des Geschäftsführers der Beklagten kein Zweifel. Dieser Nachtrag sei, wie in der Urkunde angegeben, in Vertretung des früheren Vermieters von dessen Ehefrau unterschrieben worden. Der Nachtrag nehme auf den Mietvertrag Bezug und bezeichne auch das Mietobjekt. Die Ehefrau habe ihrer Unterschrift zwar keinen Vertretungszusatz beigefügt; aus der Einfügung im Rubrum ("vertreten durch seine Ehefrau") ergebe sich jedoch, dass sie für ihren Ehemann und nicht für sich selbst unterschrieben habe. Auf Mieterseite heiße es in der Urkunde "Vertreten durch den Vorstand". Unterzeichnet habe ohne Vertretungszusatz nur das Vorstandsmitglied K. N. Unstreitig sei die Aktiengesellschaft zu dem damaligen Zeitpunkt durch zwei Vorstandsmitglieder vertreten worden. Gleichwohl sei der Nachtrag formwirksam, da der Mietvertrag keine Angaben über die konkreten Vertretungsverhältnisse der Aktiengesellschaft enthalte. Denn Zweifel daran, ob das unterzeichnende Vorstandsmitglied nur für sich oder auch für weitere Vorstandsmitglieder habe unterzeichnen wollen , könnten nicht auftreten, da sich die Vertretungsverhältnisse aus dem Nachtrag nicht ergäben. Daher könne nicht der Eindruck entstehen, die Urkunde sei unvollständig. Denkbar sei vielmehr, dass es nur ein Vorstandsmitglied gebe oder ein Vorstandsmitglied alleinvertretungsberechtigt sei. Ein Erwerber gehe nicht ohne weiteres davon aus, dass immer sämtliche Vorstandsmitglieder unterzeichnen müssten, da eine abweichende Regelung getroffen sein könne. Er sei nur dann nicht ausreichend geschützt, wenn aufgrund einer Abweichung zwischen dem Rubrum des Mietvertrags oder des Nachtrags und den geleisteten Unterschriften der Eindruck der Unvollständigkeit bzw. Unrichtigkeit entstehen könne. Das sei hier nicht der Fall. Die Schriftform des § 550 BGB sei damit gewahrt. Die Frage der wirksamen Vertretung sei allein für die Wirksamkeit des Vertrags maßgebend.

12

Dem Nachtrag vom 2. Dezember 2010 komme nur deklaratorische Bedeutung zu. Darin werde lediglich festgehalten, was aufgrund des mittlerweile eingetretenen Erbfalls aufseiten des Vermieters und der Umfirmierung auf Beklagtenseite von Rechts wegen bereits eingetreten sei.

II.

13

Dagegen wendet sich die Revision ohne Erfolg.

14

1. Der ursprüngliche Mietvertrag wahrt die für die wirksame Vereinbarung einer Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche schriftliche Form (§ 550 i.V.m. § 578 Abs. 1 BGB).

15

a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist das der Fall, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Von der Schriftform ausgenommen sind nur solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind (vgl. nur Senatsurteil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 18).

16

b) Dass der Mietvertrag die wesentlichen Vertragsbedingungen enthält, ist nicht zweifelhaft. Unterschrieben worden ist er von dem damaligen Vermieter sowie - aufseiten der Mieterin - von dem Vorstandsmitglied K. N. und einem Prokuristen. Damit ist die Schriftform nach der Rechtsprechung des Senats gewahrt. Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, dass sie auch in Vertretung der nicht unterzeich- nenden Vertragsparteien geleistet worden sind. Denn sonst lässt sich der vorliegenden Urkunde nicht eindeutig entnehmen, ob der Vertrag mit den vorhandenen Unterschriften, auch für die und in Vertretung der anderen genannten Vertragsparteien, zustande gekommen ist oder ob die Wirksamkeit des Vertrags so lange hinausgeschoben sein soll, bis auch die weiteren Vertragsparteien diesen unterschrieben haben.

17

Handelt es sich bei einer Mietvertragspartei dagegen nicht um eine Personenmehrheit , sondern um eine Kapitalgesellschaft, die von mehreren Personen vertreten wird, kann der Eindruck, die Urkunde sei in Bezug auf die Unterschriften noch unvollständig, nicht entstehen, wenn ein Mitglied des Vorstands und ein Prokurist unterzeichnet haben. Ein Rechtsnachfolger, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie dient, kann in diesem Fall erkennen, dass die Unterzeichnung für alle Vorstandsmitglieder erfolgt ist (Senatsurteil BGHZ 183, 67 = NJW 2010, 1453 Rn. 13 ff.). Denn nach § 78 Abs. 3 AktG kann die Satzung der Gesellschaft unter anderem bestimmen, dass einzelne Vorstandsmitglieder in Gemeinschaft mit einem Prokuristen zur Vertretung der Gesellschaft befugt sind. Deshalb genügt die Unterzeichnung durch ein Vorstandsmitglied und einen - wie hier - mit dem Zusatz "ppa" unterschreibenden Prokuristen dem Schriftformerfordernis.

18

2. Auch der erste Nachtrag vom 15. März 2004 wahrt die Schriftform. Nach der sogenannten Auflockerungsrechtsprechung des Senats ist die gesetzliche Schriftform des gesamten Vertragswerks gewahrt, wenn eine Nachtragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, es solle unter Einbeziehung der Nachträge bei dem verbleiben, was früher formgültig niedergelegt worden sei (Senatsurteil vom 23. Februar 2000 - XII ZR 251/97 - NJW-RR 2000, 744, 745 mwN). Dass diese Voraussetzungen erfüllt sind, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt. Unterzeichnet wurde der Nachtrag wiederum von dem Vorstandsmitglied K. N. und einem Vertreter. Damit kann insofern nicht der Eindruck eintreten, die Urkunde sei im Hinblick auf die geleisteten Unterschriften unvollständig.

19

3. In Bezug auf den zweiten Nachtrag vom 9. März 2007 wendet sich die Revision nicht gegen die Würdigung des Berufungsgerichts, der Nachtrag sei nach den getroffenen Feststellungen von der Ehefrau des früheren Vermieters in dessen Vertretung unterschrieben worden. Das ist revisionsrechtlich auch nicht zu beanstanden. Gleiches gilt für die Annahme des Berufungsgerichts, der Nachtrag nehme in ausreichender Weise auf den Mietvertrag Bezug und lasse erkennen, dass es von der eingeräumten Option abgesehen bei den Regelungen des Mietvertrags verbleiben solle.

20

Die Revision macht allerdings geltend, die Schriftform sei nicht gewahrt, weil dieser Nachtrag nur von dem Vorstandsmitglied K. N. unterzeichnet worden sei, obwohl die Aktiengesellschaft ausweislich des Handelsregisters nur von zwei Vorstandsmitgliedern oder einem Vorstandsmitglied und einem Prokuristen habe vertreten werden können, und ein Vertretungszusatz fehle. Dass sich die Vertretungsregelung nicht aus dem Vertrag ergebe, sei unerheblich, weil sie aus dem Handelsregister ersichtlich sei. Daher sei die Unvollständigkeit der Urkunde erkennbar gewesen. Damit dringt die Revision nicht durch.

21

a) Für Fälle, in denen die Vertretungsregelung der Aktiengesellschaft im Rubrum des Mietvertrages angegeben ist, hat der Senat zwar entschieden, dass sich der ohne Vertretungszusatz geleisteten einzelnen Unterschrift nicht entnehmen lasse, ob die übrigen Vorstandsmitglieder noch unterzeichnen müssten; deshalb könne der Eindruck entstehen, es bedürfe zur Wirksamkeit der Vereinbarung einer weiteren Unterschrift. Bei einer solchen Gestaltung folgen die Zweifel an der Vollständigkeit der Unterschriftsleistung unmittelbar aus der Urkunde selbst (Senatsurteil BGHZ 183, 67 = NJW 2010, 1453 Rn. 2, 18 ff.).

22

b) Im vorliegenden Fall enthält das Rubrum des Mietvertrags jedoch keine Angaben zur Vertretungsregelung der Aktiengesellschaft. Im Rubrum des Nachtrags vom 9. März 2007 heißt es hierzu lediglich "C. K. AG, vertreten durch den Vorstand". Wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, können unter solchen Umständen Zweifel daran, ob das unterzeichnende Vorstandsmitglied nur für sich oder auch für weitere Vorstandsmitglieder unterschreiben will, nicht auftreten. Gemäß § 76 Abs. 2 AktG kann der Vorstand einer Aktiengesellschaft aus einer oder mehreren Personen bestehen. Selbst wenn der Vorstand aus mehreren Personen besteht, kann die Satzung einer Aktiengesellschaft nach § 78 Abs. 3 AktG bestimmen, dass einzelne Vorstandsmitglieder allein zur Vertretung der Gesellschaft befugt sind. In einem solchen Fall steht der Wahrung der Schriftform das Fehlen eines Vertretungszusatzes nicht entgegen. Denn da K. N. nicht selbst Vertragspartei war, kann seine Unterschrift auf der mit Mieter gekennzeichneten Unterschriftszeile nur bedeuten, dass er die im Rubrum des Vertrags als Mieterin genannte Aktiengesellschaft allein vertreten wollte (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225 Rn. 39 und vom 19. September 2007 - XII ZR 121/05 - NJW 2007, 3346 Rn. 9 ff. - jeweils für eine GmbH - und BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 27 f.).

23

Dieser Würdigung steht nicht entgegen, dass im Rubrum des ersten Nachtrags vom 15. März 2004 die C. K. AG, vertreten durch den Vorstand K. N. und M. T., genannt ist. Denn diese Vertretungsregelung kann in der Folgezeit eine Änderung dahin erfahren haben, dass ein Vorstandsmitglied allein vertretungsberechtigt ist.

24

c) Entgegen der Auffassung der Revision ist für die Beurteilung, ob die Urkunde den Eindruck der Unvollständigkeit erwecken kann, nicht auf die aus dem Handelsregister ersichtliche Vertretungsregelung abzustellen, sondern auf die Angaben im Mietvertrag bzw. dem betreffenden Nachtrag. Allein aus diesen muss sich eindeutig entnehmen lassen, ob der Vertrag mit den vorhandenen Unterschriften zustande gekommen ist oder ob dessen Wirksamkeit so lange hinausgeschoben sein soll, bis weitere Unterschriften geleistet werden (Senatsurteile vom 23. Januar 2013 - XII ZR 35/11 - NJW 2013, 1082 Rn. 13 und BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 27 f.). Entscheidend ist nach der Rechtsprechung des Senats mithin auf die äußere Form der Vertragsurkunde abzustellen (Senatsurteile vom 23. Januar 2013 - XII ZR 35/11 - NJW 2013, 1082 Rn. 14 und vom 24. Februar 2010 - XII ZR 120/06 - NJW 2010, 1518 Rn. 22 ff. mwN). Danach würde auch eine Unterzeichnung als Vertreter ohne Vertretungsmacht der Einhaltung der Schriftform nicht entgegenstehen. Ob der Vertrag bereits mit dieser Unterzeichnung wirksam zustande kommt oder mangels Vollmacht des Unterzeichnenden erst noch der Genehmigung der von ihm vertretenen Partei bedarf, ist keine Frage der Schriftform, sondern des Vertragsschlusses. Denn § 550 BGB will den Erwerber lediglich über den Inhalt eines gesetzlich auf ihn übergehenden Vertrages informieren und nicht darüber, ob ein wirksamer Vertrag besteht (Senatsurteil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 29 mwN). Das Handelsregister gibt demgegenüber Auskunft über die tatsächlichen Vertretungsverhältnisse, auf die es für die Wahrung der Schriftform nicht ankommt.

25

d) Diesem Ergebnis steht nicht entgegen, dass der Senat im Fall der Unterzeichnung eines Mietvertrags durch einen Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Schriftform als gewahrt angesehen hat, weil dieser seiner Unterschrift einen Betriebsstempel beigefügt hat. In jenem Fall diente das Hinzusetzen des Stempels zu der Unterschrift dem Zweck, die Unterschriftsleis- tung eines nur gemeinsam mit den übrigen Gesellschaftern vertretungsberechtigten Gesellschafters als zugleich in deren Namen abgegeben auszuweisen (Senatsurteil vom 23. Januar 2013 - XII ZR 35/11 - NJW 2013, 1082 Rn. 14). Einer solchen Kenntlichmachung bedurfte es im vorliegenden Fall nicht.

26

e) Der Einhaltung der Schriftform des Mietvertrags steht auch nicht entgegen , dass in dem zweiten Nachtrag vom 9. März 2007 nur der Mietvertrag, nicht aber der erste Nachtrag vom 15. März 2004 genannt wird. Die erforderliche Einheit der Urkunde ist gleichwohl gewahrt.

27

Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen oder Nachträgen ausgelagert , so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss (Senatsurteil vom 9. April 2008 - XII ZR 89/06 - NJW 2008, 2181 Rn. 24 mwN).

28

Diesen Anforderungen ist hier genügt. Aus der Bezeichnung des Nachtrags vom 9. März 2007 als "2. Nachtrag zum Mietvertrag …" ergibt sich, dass es einen ersten Nachtrag geben muss. Das folgt auch aus der Formulierung im Text des zweiten Nachtrags, der Mieter habe das Recht, das Mietverhältnis nach Ablauf des 30. November 2013 auf der Grundlage des genannten Mietvertrags um weitere fünf Jahre zu verlängern. Damit kommt klar zum Ausdruck, dass es über die Laufzeitvereinbarung im Mietvertrag hinaus, die sich bis zum 30. November 2008 erstreckt, eine weitere, die Laufzeit betreffende Vereinba- rung gibt. Damit ist der Nachtrag vom 15. März 2004 gedanklich zweifelsfrei in Bezug genommen, da beide Nachträge keine anderweitigen Regelungen als die die Laufzeit betreffenden enthalten.

29

4. Der Nachtrag vom 2. Dezember 2010 enthält, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, keine eigenständigen Regelungen. Ob die Schriftform insoweit eingehalten wurde, ist deshalb ohne rechtliche Bedeutung.

30

5. Danach ist die Klage zu Recht abgewiesen worden, weil der Klägerin kein Recht zur ordentlichen Kündigung des zeitlich befristeten Mietvertrags zusteht. Dose Weber-Monecke Klinkhammer Nedden-Boeger Guhling

Vorinstanzen:
LG Trier, Entscheidung vom 02.11.2012 - 6 O 62/12 -
OLG Koblenz, Entscheidung vom 28.04.2014 - 12 U 1419/12 -

Tatbestand:

1

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines langfristigen Mietvertrages über Gewerberäume nach vorzeitiger ordentlicher Kündigung durch die Klägerin als Mieterin.

2

Mit Vertrag vom 2. Juli 2001 mietete die Klägerin Gewerberäume für zehn Jahre beginnend mit dem 1. Oktober 2001. Die Vermieterin und Eigentümerin übereignete das Grundstück durch "Einbringungsvertrag" vom 20. Dezember 2001 unter Übergang der Nutzungen und Lasten zum 1. Januar 2002 an die Beklagte, die am 15. August 2003 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde. Am 18. März 2002 einigten sich die Beklagte und die Klägerin auf eine Mieterhöhung. Die Klägerin, eine Aktiengesellschaft, wurde dabei laut Vereinbarung durch die Vorstandsmitglieder S. G. und E. K. vertreten; unterzeichnet wurde die Vereinbarung nur von E. K. .

3

Mit Schreiben vom 31. März 2006 erklärte die Klägerin die ordentliche und außerordentliche Kündigung des Mietvertrages zum 30. Juni 2006.

4

Das Landgericht hat - nach teilweiser Klagerücknahme - antragsgemäß festgestellt, dass das Mietverhältnis der Parteien zum 30. September 2006 geendet hat. Auf die Berufung der Beklagten hat das Kammergericht die Klage abgewiesen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der vom Senat zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

5

Die Revision hat Erfolg.

6

1. Das Kammergericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeutung, ausgeführt: Entgegen der Auffassung des Landgerichts könne nicht festgestellt werden, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung der Klägerin mit Schreiben vom 31. März 2006 beendet worden sei. Zum Zeitpunkt der Kündigung hätten weder die Voraussetzungen für eine ordentliche noch die für eine außerordentliche Kündigung vorgelegen. Sowohl der Mietvertrag vom 2. Juli 2001 als auch die Änderungsvereinbarung genügten den gesetzlichen Schriftformerfordernissen. Der Mietvertrag gelte deshalb nicht gemäß § 550 BGB als für unbe- stimmte Zeit mit der Folge der ordentlichen Kündbarkeit geschlossen. Der Auffassung des Landgerichts, die Änderungsvereinbarung sei formunwirksam, weil aus ihr heraus nicht zu ermitteln sei, ob der für die Klägerin unterzeichnende Vorstand auch für das weitere in der Parteibezeichnung genannte Vorstandsmitglied G. unterzeichnet habe oder aber der weitere Vorstand G. noch zusätzlich habe unterzeichnen sollen, sei nicht zu folgen. In den vom Landgericht zitierten Entscheidungen (NJW 2004, 1103; NJW 2003, 3053) habe der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass, wenn von mehreren Vermietern oder Mietern oder von mehreren Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts lediglich einer unterschreibe, zur Wahrung der Schriftform ein Vertretungszusatz erforderlich sei, weil anderenfalls nicht ersichtlich sei, ob der Unterzeichner die Unterschrift nur für sich selbst oder aber zugleich in Vertretung der anderen leiste. Derartige Zweifel könnten aber im vorliegenden Fall nicht auftreten, weil Mieterin nicht eine GbR, sondern eine AG sei. Mit Urteil vom 6. April 2006 (XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225) habe der Bundesgerichtshof in Abgrenzung zu den beiden oben genannten Entscheidungen ausgeführt, dass das Fehlen eines Vertretungszusatzes der Wahrung der Schriftform nicht entgegenstehe, wenn eine Person für eine GmbH unterzeichne. Weil die Person nicht selbst Vertragspartei werden solle, könne ihre Unterschrift nur die Bedeutung haben, dass sie die GmbH vertreten wolle. Auch im vorliegenden Fall sei unstreitig und offenkundig, dass der Vorstand K. jedenfalls nicht für sich selbst, sondern in Vertretung für die Klägerin - eine AG -, deren Name sich unmittelbar unter den Unterschriftenleisten befinde, habe unterzeichnen wollen. Die Schriftform des § 126 BGB sei daher gewahrt. Ob der Vorstand K. alleinvertretungsberechtigt gewesen sei, sei für die Frage der Schriftform nicht entscheidend, sondern lediglich für die Frage, ob die Änderungsvereinbarung überhaupt wirksam zustande gekommen sei. Die Wirksamkeit der Änderungsvereinbarung sei zwischen den Parteien nicht streitig.

7

Die Auffassung der Klägerin, die Schriftform sei nicht gewahrt, weil dem Mietvertrag wie der Änderungsvereinbarung die Funktion der in Vertretung für die Vermieterseite jeweils unterzeichnenden Person nicht entnommen werden könne, treffe nicht zu. In der Literatur (Kraemer, NZM 2002, 465) werde die Auffassung vertreten, dem Schutzzweck des § 550 BGB entsprechend müsse ein potentieller Erwerber des Mietgrundstücks aus der Vertragsurkunde entnehmen können, "in welcher Funktion" der Vertreter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gehandelt habe. Der Bundesgerichtshof habe bisher offen gelassen, ob dieser Meinung zu folgen sei. Ob es zur Wahrung der Schriftform erforderlich sei, die Funktion des Vertreters anzugeben, wenn dieser eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts vertrete, könne auch im vorliegenden Fall offen bleiben, weil es hier um die Vertretung einer Einzelperson bzw. der aus einer Einzelperson bestehenden Komplementärin gehe. Jedenfalls dann, wenn eine Einzelperson bei der Vertragsunterzeichnung von einer anderen Person vertreten werde, sei kein Grund ersichtlich, weshalb der Schutzzweck des § 550 BGB es erfordere, dass ein potentieller Erwerber des Mietgrundstücks aus der Vertragsurkunde entnehmen müsse, in welcher Funktion der Vertreter dieser Einzelperson gehandelt habe.

8

2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

9

a) Ohne Erfolg beruft sich die Revision allerdings darauf, die Schriftform sei schon deshalb nicht gewahrt, weil im Hinblick auf die Änderungsvereinbarung vom 18. März 2002 unklar sei, in welcher Funktion das Vorstandsmitglied K. gehandelt habe. Zwar liege es nahe, dass er als eines von zwei gesamtvertretungsberechtigten Vorstandsmitgliedern unterschrieben habe, doch die Auslegung, dass er (auch) als von dem weiteren Vorstandsmitglied G. rechtsgeschäftlich beauftragter Vertreter agiert habe, bleibe möglich. Für einen potentiellen Erwerber bleibe die Frage der Vertretungsberechtigung und somit der Wirksamkeit des Vertrages im Unklaren.

10

Der Senat hat bereits mehrmals entschieden, dass Angaben darüber, woraus der Unterzeichner seine Vertretungsmacht herleitet, zur Wahrung der Schriftform nicht erforderlich sind. Ob der Vertreter Vertretungsmacht gehabt hat, ist keine Frage der Schriftform, sondern der Wirksamkeit des Vertrages. Selbst wenn der Vertreter ohne Vertretungsmacht handelt, beeinträchtigt das die Schriftform nicht (Senatsurteile BGHZ 176, 301, 309 = NJW 2008, 2178, 2179; vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2226).

11

b) Zu Recht macht die Revision aber geltend, die Schriftform sei nicht eingehalten, weil der Unterschrift des Vorstandsmitgliedes K. nicht entnommen werden könne, ob es für das Vorstandsmitglied G. mit unterzeichnet habe.

12

Zur Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB gehört auch, dass die Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet ist (Senatsurteil BGHZ 176, 301, 307 = NJW 2008, 2178, 2179).

13

aa) Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, dass sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet worden sind. Denn sonst lässt sich der vorliegenden Urkunde nicht eindeutig entnehmen, ob der Vertrag mit den vorhandenen Unterschriften, auch für und in Vertretung der anderen Vertragsparteien , zustande gekommen ist oder ob die Wirksamkeit des Vertrages so lange hinausgeschoben sein soll, bis auch die weiteren Vertragsparteien diesen unterschrieben haben.

14

Das hat der Senat für die Gesellschafter einer GbR (Senatsurteile vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103 und vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054) und für die Mitglieder einer Erbengemeinschaft (Senatsurteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3391) entschieden. Ein Vertretungszusatz ist darüber hinaus immer dann erforderlich, wenn als Mieter oder Vermieter mehrere Personen (etwa Eheleute) auftreten, von denen nur eine den Vertrag unterschrieben hat. Auch dann ist aus der bloßen Unterschrift noch nicht ersichtlich, ob der Vertrag zugleich in Vertretung - und zwar auch für den anderen - mit unterzeichnet worden ist oder ob es noch der Unterschrift weiterer Personen bedarf (BGHZ 125, 175, 178 ff. = NJW 1994, 1649, 1650 f.).

15

bb) Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich (dazu auch Senatsurteil BGHZ 176, 301, 308 = NJW 2008, 2178, 2180).

16

Das ist insbesondere dann der Fall, wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt. Dann kann deren Unterschrift auf der im Mietvertrag mit "Mieter" oder "Vermieter" gekennzeichneten Unterschriftenzeile nur bedeuten, dass sie mit ihrer Unterschrift die Vertragspartei vertreten will. Das Vertretungsverhältnis wird in solchen Fällen deswegen auch ohne ausdrücklichen Vertretungszusatz hinreichend deutlich und die Schriftform ist dann auch ohne ausdrücklichen Vertretervermerk gewahrt (Senatsurteile vom 19. September 2007 - XII ZR 121/05 - NJW 2007, 3346 f. und vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2226). Dementsprechend hat der Senat die Wahrung der Schriftform als ausreichend angesehen, wenn bei einer GmbH der alleinige Geschäftsführer ohne Hinweis auf seine Vertreterstellung unterzeichnet (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2226 f.). Eines Vertretungszusatzes bedarf es in diesem Falle nicht, weil von vornherein klar ist, dass der Alleingeschäftsführer nicht für sich, sondern für die Gesellschaft handelt.

17

cc) Im Streitfall ist die Mieterin eine Aktiengesellschaft. Bei dieser sind nach der gesetzlichen Regelung des § 78 Abs. 2 Satz 1 AktG, wenn der Vorstand aus mehreren Personen besteht, sämtliche Vorstandsmitglieder nur gemeinschaftlich zur Vertretung der Gesellschaft befugt. Die Nachtragsvereinbarung vom 18. März 2002 hat aber nur ein Vorstandsmitglied unterzeichnet. Es stellt sich deshalb die Frage, ob die Schriftform gewahrt ist, wenn eine Mietvertragspartei zwar nicht aus einer Personenmehrheit, sondern einer Kapitalgesellschaft besteht und diese nicht von einer Einzelperson, sondern einer Personenmehrheit vertreten wird, aber nur ein Mitglied der vertretenden Personenmehrheit unterzeichnet hat. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das nicht der Fall.

18

(1) Unterzeichnet nur ein Mitglied des Vorstandes, obwohl das Gesetz die Mitwirkung aller Vorstandsmitglieder verlangt, lässt sich der Urkunde ohne Vertretungszusatz nicht entnehmen, ob die übrigen Vorstandsmitglieder noch unterzeichnen müssen. Ein Rechtsnachfolger, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie dient, kann nicht erkennen, ob der Unterzeichnende auch für das weitere Vorstandsmitglied unterzeichnet hat. Für ihn kann deshalb der Eindruck entstehen, dass die Urkunde unvollständig ist und es zur Wirksamkeit des Vertrages noch einer weiteren Unterschrift bedarf. Das war der entscheidende Gesichtspunkt , warum der Senat für die GbR und die Erbengemeinschaft zur Wahrung der Schriftform einen Vertreterzusatz für erforderlich gehalten hat, wenn nur ein Mitglied unterzeichnet hat.

19

(2) Bei Unterzeichnung lediglich durch ein Vorstandsmitglied wird auch nicht aus den Umständen deutlich, dass es für die weiteren Vorstandsmitglieder gehandelt hat. Zwar ist nicht zweifelhaft, wovon das Berufungsgericht unter Hinweis auf die Senatsentscheidung vom 6. April 2006 (XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225) ausgeht, dass das Vorstandsmitglied einer AG nicht für sich, sondern für die AG handelt, genauso wie der Geschäftsführer einer GmbH für diese. Darum geht es hier aber nicht. Die entscheidende Frage ist vielmehr, ob das unterzeichnende Vorstandsmitglied auch für die weiteren Vorstandsmitglieder gehandelt hat, deren Mitwirkung nach der gesetzlichen Regelung des § 78 Abs. 2 Satz 1 AktG unerlässlich ist. Das ergibt sich aus den Umständen aber nicht.

20

(3) Um hinreichend deutlich zu machen, dass ein Vorstandsmitglied durch seine Unterschrift für ein weiteres Vorstandsmitglied handeln will, bedarf es deshalb eines Vertreterzusatzes. Dabei ist nötig, aber auch ausreichend, klarzustellen, dass der Unterzeichnende nicht nur für die AG, sondern darüber hinaus für ein weiteres Vorstandsmitglied handeln will, etwa durch den Vermerk "i.V. ...". Ob der Vertrag damit wirksam zustande kommt oder - mangels Vollmacht des Unterzeichnenden - noch der Genehmigung der anderen Vorstandsmitglieder bedarf, ist keine Frage der Schriftform, sondern der Wirksamkeit , denn, wie ausgeführt, will § 550 BGB den Erwerber lediglich über den wesentlichen Inhalt des Vertrages informieren, wozu auch die erforderlichen Unterschriften zählen, und nicht darüber, ob überhaupt ein wirksamer Vertrag besteht (Senatsurteil BGHZ 176, 301, 309 = NJW 2008, 2178, 2180).

21

3. Der Senat kann selbst in der Sache entscheiden. Da das unterzeichnende Vorstandsmitglied nicht klargestellt hat, dass es auch für das andere Vorstandsmitglied handeln wollte, war die Schriftform nicht gewahrt. Gemäß § 550 BGB konnte deshalb der Vertrag mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Durch die ordentliche Kündigung der Klägerin endete das Mietverhältnis zum 30. September 2006.

Dose Weber-Monecke Fuchs Vézina Schilling

Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 10.10.2006 - 91 O 44/06 -
KG Berlin, Entscheidung vom 24.05.2007 - 8 U 193/06 -

Tatbestand:

1

Die Klägerin, eine als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) geführte überörtliche Sozietät von Wirtschaftsprüfern, Steuerberatern und Rechtsanwälten , mietete von der Rechtsvorgängerin der Beklagten Kanzleiräume mit Wir- kung vom 1. August 2002. In dem schriftlich abgefassten Mietvertrag vom 9. August 2002, der eine feste Laufzeit von zehn Jahren vorsah, ist als Mieter die "R. W. & Partner Wirtschaftsprüfer Steuerberater Rechtsanwälte GbR, H-Straße 16, E. " bezeichnet; einzelne Gesellschafter sind nicht aufgeführt. Unterschrieben ist der Mietvertrag auf Mieterseite nur von dem Gesellschafter B. Der Unterschrift beigefügt ist ein Stempelabdruck der "R. W. & Partner Wirtschaftsprüfer Steuerberater Rechtsanwälte GbR, H-Straße 16, E. ". Auf dieselbe Weise unterschrieben und stempelten die Vertragsparteien am selben Tag einen "Nachtrag 1 zum Vertrag vom 9. August 2002", mit dem sie nähere Einzelheiten über den Austausch von Fußböden sowie die Mietfreiheit einer Vorabnutzung der Räumlichkeiten im Juli 2002 regelten. Vor Ablauf der Zehnjahresfrist kündigte die Klägerin den Mietvertrag mit Schreiben vom 15. September 2009, welches von sämtlichen 15 Gesellschaftern der Klägerin unterzeichnet war, zum 31. März 2010.

2

Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Feststellung begehrt, dass das Mietverhältnis zum 31. März 2010 beendet sei. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht die Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. März 2010 festgestellt. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten.

Entscheidungsgründe:

3

Die zulässige Revision ist begründet und führt zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

I.

4

Das Oberlandesgericht hat zur Begründung seiner in NZM 2011, 584 veröffentlichten Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigungserklärung sei der Beklagten wirksam zugegangen. Dass die Kündigung entgegen den mietvertraglichen Bestimmungen nicht per Einschreiben, sondern per Kurier übermittelt worden sei, stelle ihre Wirksamkeit nicht in Frage. Die mietvertraglich vorgesehene Versendung per Einschreibebrief solle nur den Zugang der Kündigungserklärung sichern, welcher jedoch auch in anderer Weise als durch einen Einschreibebrief wirksam erfolgen könne.

5

Die Kündigung sei auch materiell-rechtlich wirksam, da der auf zehn Jahre fest beabsichtigte Mietvertrag wegen Nichteinhaltung der Schriftform gemäß §§ 578 Abs. 1, 550 BGB als für unbestimmte Zeit geschlossen gelte und daher vorzeitig durch ordentliche Kündigung vom 15. September 2009 habe beendet werden können. Der Unterschrift des Gesellschafters B. der Klägerin könne nicht entnommen werden, dass er den Vertrag auch für die weiteren Gesellschafter der Klägerin mit unterzeichnet habe. Zwar sei aufgrund des Stempelabdrucks in Verbindung mit dem Rubrum des Mietvertrages unzweifelhaft erkennbar, dass Herr B. jedenfalls nicht für sich, sondern für die GbR gehandelt habe. Der Stempelaufdruck ergebe jedoch nicht hinreichend zuverlässig eine Vertretung der übrigen, an unterschiedlichen Standorten tätigen Gesellschafter. Für einen potenziellen Erwerber könne deshalb der Eindruck entstehen, dass die Urkunde unvollständig sei und es zur Wirksamkeit des Vertrages noch weiterer Unterschriften bedürfe.

6

Die Berufung auf die Schriftform verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben. Auf die fehlende Schriftform dürfe sich jede Vertragspartei auch noch Jahre nach Abschluss des Vertrages berufen, auch wenn sie selbst ohne schuldhaftes Handeln objektiv den Schriftformmangel herbeigeführt habe. Die Beklagte könne auch nicht die Nachholung der Schriftform verlangen. Ein solcher Anspruch ergebe sich insbesondere nicht aus der vereinbarten salvatorischen Klausel, wonach unwirksame Vertragsbestimmungen sinngemäß durch solche zu ersetzen seien, die dem Sinn und der wirtschaftlichen Bedeutung nach Möglichkeit nahe kommen. Auch führe die vorzeitige Beendigung des Vertrages nicht zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis.

II.

7

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

8

1. Nicht zu beanstanden ist allerdings die Annahme des Berufungsgerichts , dass die im Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach die Kündigung "schriftlich - per Einschreiben - erfolgen" muss, kein Wirksamkeitserfordernis für eine Kündigung darstellt. Die Klausel beinhaltet die Abrede der Schriftform für die Kündigungserklärung und zusätzlich die Vereinbarung der besonderen Übersendungsart durch einen eingeschriebenen Brief. Bei einer solchen Klausel hat die Schriftform konstitutive Bedeutung im Sinne von § 125 Satz 2 BGB, während die Versendung als Einschreibebrief nur den Zugang der Kündigungserklärung sichern soll. Deswegen ist bei einer solchen Klausel regelmäßig nur die Schriftform als Wirksamkeitserfordernis für die Kündigungserklärung vereinbart , dagegen kann ihr Zugang auch in anderer Weise als durch einen Einschreibebrief wirksam erfolgen (Senatsurteil vom 21. Januar 2004 - XII ZR 214/00 - NJW 2004, 1320 mwN).

9

Diesen Anforderungen hat die von der Klägerin ausgesprochene schriftliche Kündigung genügt, welche der Beklagten per Kurier zugegangen ist. Das Berufungsgericht hat in der Vereinbarung der Parteien keine Anhaltspunkte dafür gesehen, dass diese darüber hinaus - abweichend von der genannten Rechtsprechung - eine besondere Zugangsart als Wirksamkeitserfordernis der Kündigung vereinbart hätten. Diese Auslegung ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

10

2. Ebenfalls im Ansatz zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen , dass das Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht erfüllt ist, wenn der für die GbR abzuschließende Mietvertrag nur von einem einzelnen Gesellschafter unterzeichnet ist. Für die Einhaltung der Schriftform ist es nämlich erforderlich , dass alle Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Nur dann ergibt sich aus der Urkunde, dass ein Vertrag mit diesem Inhalt zustande gekommen ist. Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter den Mietvertrag , muss dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen. Ohne einen solchen Zusatz wäre nämlich nicht auszuschließen, dass die Unterschriften der übrigen Gesellschafter noch fehlen (Senatsurteil BGHZ 125, 175, 179 = NJW 1994, 1649, 1650; vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3390 ff. und BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 25 f. mwN).

11

3. Ein Vertretungsverhältnis für die Gesellschaft wird jedoch bereits durch den der Unterschrift beigefügten Stempelabdruck angezeigt, ohne dass es dazu weiterer Unterschriften der übrigen geschäftsführenden Gesellschafter bedurft hätte.

12

a) Der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages mit Wirkung für die GbR setzt nicht dessen Unterzeichnung durch sämtliche geschäftsführenden Gesellschafter voraus. Vielmehr kann sich die Gesellschaft gemäß § 164 BGB durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen. Die Erklärung des Bevollmäch- tigten ist wirksam im Namen der Gesellschaft abgegeben, wenn sie mit einem das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz versehen ist. Eine so abgegebene Erklärung genügt auch der Schriftform. Denn sie erweckt - anders als die nur von einem einzelnen Gesellschafter ohne Vertretungszusatz abgegebene Erklärung - nicht den äußeren Anschein, es könnten noch weitere Unterschriften fehlen.

13

b) Zwar hat der Senat entschieden, dass wenn eines der zur gemeinschaftlichen Vertretung berufenen Organmitglieder der Gesellschaft den Vertrag unterzeichnet, die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt ist, wenn auch die übrigen Organmitglieder unterzeichnen oder die Unterschrift den Hinweis enthält , dass das unterzeichnende Organmitglied auch diejenigen Organmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben (Senatsurteile BGHZ 183, 67 = NJW 2010, 1453; vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054 und vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3390 ff.). Dies gilt aber nur, wenn dem Erscheinungsbild der Urkunde nach die Unterschrift des Unterzeichners in seiner Eigenschaft als Mitglied des mehrgliedrigen Organs abgegeben ist. Nur dann erweckt die Urkunde den Anschein, es könnten noch weitere Unterschriften, nämlich diejenigen der übrigen Organmitglieder, fehlen.

14

Anders liegt der Fall, wenn dem Erscheinungsbild der Urkunde nach der Unterzeichner für sich allein die Berechtigung zum Abschluss des fraglichen Rechtsgeschäfts in Anspruch nimmt und dies durch einen die alleinige Vertretung der Gesellschaft anzeigenden Zusatz kenntlich macht. Ein solcher Zusatz liegt in der Verwendung des vom Geschäftsinhaber autorisierten Firmen- oder Betriebsstempels. Das Hinzusetzen eines Stempels zu einer Unterschrift weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, als unterschriftsberechtigt für den Stempelaussteller aus. Denn der Geschäftsverkehr misst dem Firmen- oder Betriebsstempel eine Legitimationswirkung bei. Die Abgabe einer unterschriebenen und mit Stempelzusatz abgeschlossenen Erklärung dokumentiert im Hinblick auf die insoweit relevante äußere Form, mit der geleisteten Unterschrift hinsichtlich dieses Geschäfts zur alleinigen Vertretung der Gesellschaft berechtigt zu sein und in diesem Sinne handeln zu wollen. Eine so in den Verkehr gegebene Erklärung wirft keinen Zweifel an ihrer Vollständigkeit auf. Daher erfüllt sie die Schriftform (vgl. bereits OLG Köln GuT 2005, 5). Lautet der Stempelabdruck nur auf eine von mehreren Betriebsstätten (hier: Kanzleiorten) des Geschäftsinhabers , bezieht sich die Legitimationswirkung jedenfalls auf die für diese Betriebsstätte vorgenommenen Geschäfte.

15

Ob die mit Stempelzusatz geleistete Unterschrift von einer sie tragenden Vertretungsmacht gedeckt war, ist keine Frage der Einhaltung der Schriftform, sondern der Bindungswirkung gegenüber dem Vertretenen (vgl. Senatsurteil BGHZ 160, 97, 104 f. = NJW 2004, 2962, 2964). Zweifel diesbezüglich bestehen hier nicht, denn der Gesellschafter B. besaß unstreitig Vollmacht der Gesellschaft zum Abschluss des Mietvertrages. Daher war der Mietvertrag wirksam unter Einhaltung der Schriftform geschlossen.

16

4. Die Einhaltung der Schriftform wird auch nicht dadurch in Frage gestellt , dass etwa der Mietgegenstand nicht ausreichend bestimmbar sei, indem mit den Geschäftsräumen zugleich "24 Parkplätze befestigt am Eingangsbereich" und "2 Parkplätze unbefestigt am Hinterhaus" vermietet wurden, ohne dass deren genaue Lage aus dem Mietvertrag und seinen Anlagen erkennbar wäre. Die gewählte Vertragsformulierung gewährt dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht , dem Mieter nach billigem Ermessen 24 der befestigten Parkplätze am Eingangsbereich und zwei der unbefestigten Parkplätze am Hinterhaus zur Nutzung zuzuweisen (§ 315 Abs. 1 BGB; vgl. BGH Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 71/07 - NZM 2008, 362 Rn. 20 f.).

17

5. Der "Nachtrag 1 zum Vertrag vom 9. August 2002" wahrt die Urkundeneinheit mit dem Hauptvertrag, weil er auf diesen Bezug nimmt, von beiden Parteien wirksam unterzeichnet wurde und im Übrigen erkennen lässt, bis auf die vereinbarte Ergänzung solle es bei dem verbleiben, was im Hauptvertrag beurkundet worden sei (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2009 - XII ZR 142/07 - NJW 2009, 2195 Rn. 22 ff. und vom 5. Juli 2000 - XII ZR 70/98 - NZM 2000, 907, 908).

18

6. Schließlich steht der Einhaltung der Schriftform nicht entgegen, dass der Klägerin durch späteren gesonderten Schriftwechsel mit der Hausverwaltung der Rechtsvorgängerin der Beklagten erlaubt wurde, eine Teilfläche der angemieteten Geschäftsräume an einen Versicherungsmakler unterzuvermieten.

19

Zwar wird vertreten, dass die Erlaubnis zur Untervermietung eine Erweiterung des Mietgebrauchs bewirke und sie deshalb in Urkundeneinheit mit dem Mietvertrag erklärt werden müsse, um das Schriftformerfordernis zu wahren (zum Meinungsstand vgl. Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 10. Aufl. § 540 BGB Rn. 42 mwN). Dies braucht hier jedoch nicht entschieden zu werden. Denn bereits nach den Regelungen des Mietvertrages war der Mieter zur Untervermietung nach vorheriger schriftlicher Erlaubnis der Vermieterin berechtigt; der Vermieter durfte die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern. Bei dieser Vertragsgestaltung bedeutet die nachfolgend ausgesprochene Erlaubnis keine Erweiterung des eingeräumten Mietgebrauchs, sondern lediglich die Erfüllung eines darauf gerichteten, vertraglich begründeten Rechtsanspruchs des Mieters. Für die Erfüllung der Vertragspflicht durch Erteilung der geschuldeten Erlaubnis bedarf es keiner Urkundeneinheit mit dem Mietvertrag. Dose Weber-Monecke Klinkhammer Schilling Nedden-Boeger

Vorinstanzen:
LG Essen, Entscheidung vom 25.02.2010 - 18 O 541/09 -
OLG Hamm, Entscheidung vom 16.02.2011 - I-30 U 53/10 -

Tatbestand:

1

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen.

2

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 18. Januar 1999 vermietete der Rechtsvorgänger der Klägerin diese Gewerberäume für zehn Jahre, beginnend mit dem 1. Dezember 1998, an die Rechtsvorgängerin der Beklagten, die C. K. AG. Der Mietvertrag, dessen Rubrum keine Angaben über die Vertretung der Aktiengesellschaft enthält, wurde für die Mieterin von dessen Vorstand K. N. und dem Prokuristen K. W. unterzeichnet. Mit Nachtrag vom 15. März 2004 wurde der Mieterin das Recht eingeräumt, das Mietverhältnis nach Ablauf der Festmietzeit um fünf Jahre zu verlängern. Die Option sollte "stillschweigend in Kraft treten, wenn der Mieter spätestens 12 Monate vor Ablauf der Mietzeit kei- ne gegenteilige schriftliche Erklärung abgibt". Im Rubrum dieses Nachtrags ist die C. K. AG, vertreten durch den Vorstand K. N. und M. T., aufgeführt. Unterzeichnet wurde der Nachtrag durch K. N. und "i.V. M. E.".

3

Mit weiterem Nachtrag vom 9. März 2007 wurde zugunsten der Mieterin ein Optionsrecht für weitere fünf Jahre vereinbart, das - wie in dem vorausgegangenen Nachtrag geregelt - stillschweigend ausgeübt werden konnte. Im Rubrum des Nachtrags vom 9. März 2007 ist die C. K. AG, vertreten durch den Vorstand, genannt. Unterzeichnet wurde der Nachtrag für die Mieterin durch K. N. Nach einem letzten, nach dem Tod des früheren Vermieters zustande gekommenen Nachtrag vom 2. Dezember 2010 wird der Mietvertrag ab dem 29. August 2009 unverändert durch die Erbengemeinschaft nach dem früheren Vermieter und die C. K. GmbH, die Rechtsnachfolgerin der C. K. AG, fortgesetzt.

4

Die Klägerin hat das Mietverhältnis ordentlich gekündigt und die Auffassung vertreten, der Mietvertrag sowie die Nachträge wahrten nicht die Schriftform , weshalb ihr das Recht zur ordentlichen Kündigung zustehe.

5

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist zurückgewiesen worden. Dagegen richtet sich ihre zugelassene Revision, mit der sie ihr Klagebegehren weiterverfolgt.

Entscheidungsgründe:

6

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

7

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner - in ZMR 2015, 20 veröffentlichten - Entscheidung ausgeführt:

8

Das Mietverhältnis der Parteien sei nicht durch die Kündigungen der Klägerin oder die zeitliche Befristung zum 30. November 2013 beendet. Sowohl der ursprüngliche Mietvertrag als auch die Verlängerungen entsprächen dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB. Das Mietverhältnis der Parteien sei deshalb wirksam bis zum 30. November 2018 verlängert worden.

9

Da das Rubrum des Mietvertrags keine Angaben über die Vertretung der Aktiengesellschaft enthalte, könne ein Rechtsnachfolger des Vermieters aus den Unterschriften erkennen, dass das Vorstandsmitglied K. N. und als weiterer Vertreter ein Prokurist aufseiten der Mieterin unterzeichnet habe. Dass K. N. für die Aktiengesellschaft unterzeichnet habe, sei auch ohne einen Vertretungszusatz erkennbar. Eine Aktiengesellschaft könne grundsätzlich durch ihren Vorstand oder auch in Gemeinschaft mit einem Prokuristen vertreten werden. Ausweislich des Handelsregisterauszugs sei das bei der C. K. AG der Fall gewesen. Im Hinblick darauf ergäben sich aus dem Rubrum des Mietvertrags jedenfalls keine Zweifel an der Vollständigkeit der Unterschriften.

10

In dem Nachtrag vom 15. März 2004 werde das Mietobjekt mit allen wesentlichen Vertragsbestandteilen hinreichend genau bezeichnet. Im Rubrum der Urkunde sei als Vertreter der Aktiengesellschaft der Vorstand K. N. und M. T. erwähnt. Unterzeichnet habe das Vorstandsmitglied K. N. und "i.V. M. E.". Auch insofern könne für einen Rechtsnachfolger kein Zweifel an der Vollständigkeit der Urkunde bestehen. Der Vorstand K. N. habe für die Aktiengesellschaft unterzeichnet und für das zweite Vorstandsmitglied als Vertreter M. E. Das Schriftformerfordernis sei damit eingehalten.

11

An dem Zustandekommen des Nachtrags vom 9. März 2007 bestehe nach der Anhörung des Geschäftsführers der Beklagten kein Zweifel. Dieser Nachtrag sei, wie in der Urkunde angegeben, in Vertretung des früheren Vermieters von dessen Ehefrau unterschrieben worden. Der Nachtrag nehme auf den Mietvertrag Bezug und bezeichne auch das Mietobjekt. Die Ehefrau habe ihrer Unterschrift zwar keinen Vertretungszusatz beigefügt; aus der Einfügung im Rubrum ("vertreten durch seine Ehefrau") ergebe sich jedoch, dass sie für ihren Ehemann und nicht für sich selbst unterschrieben habe. Auf Mieterseite heiße es in der Urkunde "Vertreten durch den Vorstand". Unterzeichnet habe ohne Vertretungszusatz nur das Vorstandsmitglied K. N. Unstreitig sei die Aktiengesellschaft zu dem damaligen Zeitpunkt durch zwei Vorstandsmitglieder vertreten worden. Gleichwohl sei der Nachtrag formwirksam, da der Mietvertrag keine Angaben über die konkreten Vertretungsverhältnisse der Aktiengesellschaft enthalte. Denn Zweifel daran, ob das unterzeichnende Vorstandsmitglied nur für sich oder auch für weitere Vorstandsmitglieder habe unterzeichnen wollen , könnten nicht auftreten, da sich die Vertretungsverhältnisse aus dem Nachtrag nicht ergäben. Daher könne nicht der Eindruck entstehen, die Urkunde sei unvollständig. Denkbar sei vielmehr, dass es nur ein Vorstandsmitglied gebe oder ein Vorstandsmitglied alleinvertretungsberechtigt sei. Ein Erwerber gehe nicht ohne weiteres davon aus, dass immer sämtliche Vorstandsmitglieder unterzeichnen müssten, da eine abweichende Regelung getroffen sein könne. Er sei nur dann nicht ausreichend geschützt, wenn aufgrund einer Abweichung zwischen dem Rubrum des Mietvertrags oder des Nachtrags und den geleisteten Unterschriften der Eindruck der Unvollständigkeit bzw. Unrichtigkeit entstehen könne. Das sei hier nicht der Fall. Die Schriftform des § 550 BGB sei damit gewahrt. Die Frage der wirksamen Vertretung sei allein für die Wirksamkeit des Vertrags maßgebend.

12

Dem Nachtrag vom 2. Dezember 2010 komme nur deklaratorische Bedeutung zu. Darin werde lediglich festgehalten, was aufgrund des mittlerweile eingetretenen Erbfalls aufseiten des Vermieters und der Umfirmierung auf Beklagtenseite von Rechts wegen bereits eingetreten sei.

II.

13

Dagegen wendet sich die Revision ohne Erfolg.

14

1. Der ursprüngliche Mietvertrag wahrt die für die wirksame Vereinbarung einer Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche schriftliche Form (§ 550 i.V.m. § 578 Abs. 1 BGB).

15

a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist das der Fall, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Von der Schriftform ausgenommen sind nur solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind (vgl. nur Senatsurteil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 18).

16

b) Dass der Mietvertrag die wesentlichen Vertragsbedingungen enthält, ist nicht zweifelhaft. Unterschrieben worden ist er von dem damaligen Vermieter sowie - aufseiten der Mieterin - von dem Vorstandsmitglied K. N. und einem Prokuristen. Damit ist die Schriftform nach der Rechtsprechung des Senats gewahrt. Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, dass sie auch in Vertretung der nicht unterzeich- nenden Vertragsparteien geleistet worden sind. Denn sonst lässt sich der vorliegenden Urkunde nicht eindeutig entnehmen, ob der Vertrag mit den vorhandenen Unterschriften, auch für die und in Vertretung der anderen genannten Vertragsparteien, zustande gekommen ist oder ob die Wirksamkeit des Vertrags so lange hinausgeschoben sein soll, bis auch die weiteren Vertragsparteien diesen unterschrieben haben.

17

Handelt es sich bei einer Mietvertragspartei dagegen nicht um eine Personenmehrheit , sondern um eine Kapitalgesellschaft, die von mehreren Personen vertreten wird, kann der Eindruck, die Urkunde sei in Bezug auf die Unterschriften noch unvollständig, nicht entstehen, wenn ein Mitglied des Vorstands und ein Prokurist unterzeichnet haben. Ein Rechtsnachfolger, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie dient, kann in diesem Fall erkennen, dass die Unterzeichnung für alle Vorstandsmitglieder erfolgt ist (Senatsurteil BGHZ 183, 67 = NJW 2010, 1453 Rn. 13 ff.). Denn nach § 78 Abs. 3 AktG kann die Satzung der Gesellschaft unter anderem bestimmen, dass einzelne Vorstandsmitglieder in Gemeinschaft mit einem Prokuristen zur Vertretung der Gesellschaft befugt sind. Deshalb genügt die Unterzeichnung durch ein Vorstandsmitglied und einen - wie hier - mit dem Zusatz "ppa" unterschreibenden Prokuristen dem Schriftformerfordernis.

18

2. Auch der erste Nachtrag vom 15. März 2004 wahrt die Schriftform. Nach der sogenannten Auflockerungsrechtsprechung des Senats ist die gesetzliche Schriftform des gesamten Vertragswerks gewahrt, wenn eine Nachtragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, es solle unter Einbeziehung der Nachträge bei dem verbleiben, was früher formgültig niedergelegt worden sei (Senatsurteil vom 23. Februar 2000 - XII ZR 251/97 - NJW-RR 2000, 744, 745 mwN). Dass diese Voraussetzungen erfüllt sind, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt. Unterzeichnet wurde der Nachtrag wiederum von dem Vorstandsmitglied K. N. und einem Vertreter. Damit kann insofern nicht der Eindruck eintreten, die Urkunde sei im Hinblick auf die geleisteten Unterschriften unvollständig.

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3. In Bezug auf den zweiten Nachtrag vom 9. März 2007 wendet sich die Revision nicht gegen die Würdigung des Berufungsgerichts, der Nachtrag sei nach den getroffenen Feststellungen von der Ehefrau des früheren Vermieters in dessen Vertretung unterschrieben worden. Das ist revisionsrechtlich auch nicht zu beanstanden. Gleiches gilt für die Annahme des Berufungsgerichts, der Nachtrag nehme in ausreichender Weise auf den Mietvertrag Bezug und lasse erkennen, dass es von der eingeräumten Option abgesehen bei den Regelungen des Mietvertrags verbleiben solle.

20

Die Revision macht allerdings geltend, die Schriftform sei nicht gewahrt, weil dieser Nachtrag nur von dem Vorstandsmitglied K. N. unterzeichnet worden sei, obwohl die Aktiengesellschaft ausweislich des Handelsregisters nur von zwei Vorstandsmitgliedern oder einem Vorstandsmitglied und einem Prokuristen habe vertreten werden können, und ein Vertretungszusatz fehle. Dass sich die Vertretungsregelung nicht aus dem Vertrag ergebe, sei unerheblich, weil sie aus dem Handelsregister ersichtlich sei. Daher sei die Unvollständigkeit der Urkunde erkennbar gewesen. Damit dringt die Revision nicht durch.

21

a) Für Fälle, in denen die Vertretungsregelung der Aktiengesellschaft im Rubrum des Mietvertrages angegeben ist, hat der Senat zwar entschieden, dass sich der ohne Vertretungszusatz geleisteten einzelnen Unterschrift nicht entnehmen lasse, ob die übrigen Vorstandsmitglieder noch unterzeichnen müssten; deshalb könne der Eindruck entstehen, es bedürfe zur Wirksamkeit der Vereinbarung einer weiteren Unterschrift. Bei einer solchen Gestaltung folgen die Zweifel an der Vollständigkeit der Unterschriftsleistung unmittelbar aus der Urkunde selbst (Senatsurteil BGHZ 183, 67 = NJW 2010, 1453 Rn. 2, 18 ff.).

22

b) Im vorliegenden Fall enthält das Rubrum des Mietvertrags jedoch keine Angaben zur Vertretungsregelung der Aktiengesellschaft. Im Rubrum des Nachtrags vom 9. März 2007 heißt es hierzu lediglich "C. K. AG, vertreten durch den Vorstand". Wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, können unter solchen Umständen Zweifel daran, ob das unterzeichnende Vorstandsmitglied nur für sich oder auch für weitere Vorstandsmitglieder unterschreiben will, nicht auftreten. Gemäß § 76 Abs. 2 AktG kann der Vorstand einer Aktiengesellschaft aus einer oder mehreren Personen bestehen. Selbst wenn der Vorstand aus mehreren Personen besteht, kann die Satzung einer Aktiengesellschaft nach § 78 Abs. 3 AktG bestimmen, dass einzelne Vorstandsmitglieder allein zur Vertretung der Gesellschaft befugt sind. In einem solchen Fall steht der Wahrung der Schriftform das Fehlen eines Vertretungszusatzes nicht entgegen. Denn da K. N. nicht selbst Vertragspartei war, kann seine Unterschrift auf der mit Mieter gekennzeichneten Unterschriftszeile nur bedeuten, dass er die im Rubrum des Vertrags als Mieterin genannte Aktiengesellschaft allein vertreten wollte (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225 Rn. 39 und vom 19. September 2007 - XII ZR 121/05 - NJW 2007, 3346 Rn. 9 ff. - jeweils für eine GmbH - und BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 27 f.).

23

Dieser Würdigung steht nicht entgegen, dass im Rubrum des ersten Nachtrags vom 15. März 2004 die C. K. AG, vertreten durch den Vorstand K. N. und M. T., genannt ist. Denn diese Vertretungsregelung kann in der Folgezeit eine Änderung dahin erfahren haben, dass ein Vorstandsmitglied allein vertretungsberechtigt ist.

24

c) Entgegen der Auffassung der Revision ist für die Beurteilung, ob die Urkunde den Eindruck der Unvollständigkeit erwecken kann, nicht auf die aus dem Handelsregister ersichtliche Vertretungsregelung abzustellen, sondern auf die Angaben im Mietvertrag bzw. dem betreffenden Nachtrag. Allein aus diesen muss sich eindeutig entnehmen lassen, ob der Vertrag mit den vorhandenen Unterschriften zustande gekommen ist oder ob dessen Wirksamkeit so lange hinausgeschoben sein soll, bis weitere Unterschriften geleistet werden (Senatsurteile vom 23. Januar 2013 - XII ZR 35/11 - NJW 2013, 1082 Rn. 13 und BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 27 f.). Entscheidend ist nach der Rechtsprechung des Senats mithin auf die äußere Form der Vertragsurkunde abzustellen (Senatsurteile vom 23. Januar 2013 - XII ZR 35/11 - NJW 2013, 1082 Rn. 14 und vom 24. Februar 2010 - XII ZR 120/06 - NJW 2010, 1518 Rn. 22 ff. mwN). Danach würde auch eine Unterzeichnung als Vertreter ohne Vertretungsmacht der Einhaltung der Schriftform nicht entgegenstehen. Ob der Vertrag bereits mit dieser Unterzeichnung wirksam zustande kommt oder mangels Vollmacht des Unterzeichnenden erst noch der Genehmigung der von ihm vertretenen Partei bedarf, ist keine Frage der Schriftform, sondern des Vertragsschlusses. Denn § 550 BGB will den Erwerber lediglich über den Inhalt eines gesetzlich auf ihn übergehenden Vertrages informieren und nicht darüber, ob ein wirksamer Vertrag besteht (Senatsurteil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 29 mwN). Das Handelsregister gibt demgegenüber Auskunft über die tatsächlichen Vertretungsverhältnisse, auf die es für die Wahrung der Schriftform nicht ankommt.

25

d) Diesem Ergebnis steht nicht entgegen, dass der Senat im Fall der Unterzeichnung eines Mietvertrags durch einen Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Schriftform als gewahrt angesehen hat, weil dieser seiner Unterschrift einen Betriebsstempel beigefügt hat. In jenem Fall diente das Hinzusetzen des Stempels zu der Unterschrift dem Zweck, die Unterschriftsleis- tung eines nur gemeinsam mit den übrigen Gesellschaftern vertretungsberechtigten Gesellschafters als zugleich in deren Namen abgegeben auszuweisen (Senatsurteil vom 23. Januar 2013 - XII ZR 35/11 - NJW 2013, 1082 Rn. 14). Einer solchen Kenntlichmachung bedurfte es im vorliegenden Fall nicht.

26

e) Der Einhaltung der Schriftform des Mietvertrags steht auch nicht entgegen , dass in dem zweiten Nachtrag vom 9. März 2007 nur der Mietvertrag, nicht aber der erste Nachtrag vom 15. März 2004 genannt wird. Die erforderliche Einheit der Urkunde ist gleichwohl gewahrt.

27

Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen oder Nachträgen ausgelagert , so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss (Senatsurteil vom 9. April 2008 - XII ZR 89/06 - NJW 2008, 2181 Rn. 24 mwN).

28

Diesen Anforderungen ist hier genügt. Aus der Bezeichnung des Nachtrags vom 9. März 2007 als "2. Nachtrag zum Mietvertrag …" ergibt sich, dass es einen ersten Nachtrag geben muss. Das folgt auch aus der Formulierung im Text des zweiten Nachtrags, der Mieter habe das Recht, das Mietverhältnis nach Ablauf des 30. November 2013 auf der Grundlage des genannten Mietvertrags um weitere fünf Jahre zu verlängern. Damit kommt klar zum Ausdruck, dass es über die Laufzeitvereinbarung im Mietvertrag hinaus, die sich bis zum 30. November 2008 erstreckt, eine weitere, die Laufzeit betreffende Vereinba- rung gibt. Damit ist der Nachtrag vom 15. März 2004 gedanklich zweifelsfrei in Bezug genommen, da beide Nachträge keine anderweitigen Regelungen als die die Laufzeit betreffenden enthalten.

29

4. Der Nachtrag vom 2. Dezember 2010 enthält, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, keine eigenständigen Regelungen. Ob die Schriftform insoweit eingehalten wurde, ist deshalb ohne rechtliche Bedeutung.

30

5. Danach ist die Klage zu Recht abgewiesen worden, weil der Klägerin kein Recht zur ordentlichen Kündigung des zeitlich befristeten Mietvertrags zusteht. Dose Weber-Monecke Klinkhammer Nedden-Boeger Guhling

Vorinstanzen:
LG Trier, Entscheidung vom 02.11.2012 - 6 O 62/12 -
OLG Koblenz, Entscheidung vom 28.04.2014 - 12 U 1419/12 -