Die Antragstellerin ist Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage M. in S. und macht aufgrund einer vertraglichen Ermächtigung im Verwaltervertrag im eigenen Namen gegen den Antragsgegner rückständiges Wohngeld aus dem Jahr 2001 bis zum November 2003 zuzüglich Schadensersatz wegen Verzugs geltend.

Die Beteiligten streiten im Wesentlichen darum, ob der Antragsgegner Wohnungseigentümer der Wohnung Nr. 503 geworden ist und ob er gegebenenfalls als bloßer Bucheigentümer zur Zahlung von Wohngeld verpflichtet ist.

Der Antragsgegner hatte am 10.10.1989 einem Herrn G. eine umfassende Vollmacht erteilt, aufgrund der dieser unter anderem mit notariellem Vertrag vom 26.3.1990 von der Grundstücksverwertungsgesellschaft M. in S. mbH die Wohnung Nr. 503 kaufte. Der Antragsgegner wurde am 13.2.1991 als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Im Jahr 1995 verlängerte der Antragsgegner einen Vertrag über die Mietverwaltung seiner Wohnung. Mit notariellem Kaufvertrag vom 24.9.2001 verkaufte er die Wohnung; mit Vereinbarung vom 22.7.2002/1.8.2002 wurde der Kaufvertrag aufgehoben, nachdem die Bank des Antragsgegners eine befreiende Schuldübernahme durch den Käufer abgelehnt hat. Gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Verwalterin berief sich der Antragsgegner erstmals auf die Unwirksamkeit seines Eigentumserwerbs in der Anspruchserwiderung mit Schriftsatz vom 8.12.2003 im vorliegenden Verfahren. Der Antragsgegner ist weiterhin im Besitz der Wohnung.

Die Verkäuferin wurde inzwischen wegen Vermögenslosigkeit gelöscht. Der Antragsgegner hat wegen der von ihm behaupteten Nichtigkeit der im Zusammenhang mit dem Erwerb der Wohnung geschlossenen Verträge eventuelle Ansprüche gegen die ihn finanzierende Bank gerichtlich bisher nicht geltend gemacht. Bezüglich der weiteren Einzelheiten wird auf Ziffer I der Gründe des Beschlusses des Landgerichts Stuttgart vom 12.4.2005 verwiesen.

Gegen den dem Antrag vollumfänglich stattgebenden Beschluss des Amtsgerichts Böblingen hat der Antragsgegner die sofortige Beschwerde eingelegt, die mit dem Beschluss des Landgerichts Stuttgart vom 12.4.2005 zurückgewiesen wurde. Weil die Antragstellerin Wohngeldansprüche gegen ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend mache, sei die Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts gegeben. Der Antragsgegner sei für den verfahrensgegenständlichen Zeitraum zur Zahlung des Wohngelds verpflichtet. Nachdem er sich bis zum Dezember 2003 gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht auf eine fehlende Eigentümerstellung berufen, sondern sich wie ein Eigentümer verhalten habe, würde es gegen das Verbot des widersprüchlichen Verhaltens verstoßen, wenn er die einen Wohnungseigentümer treffende Pflicht zu Wohngeldzahlungen nicht erfülle. Insbesondere habe er durch die Vermietung finanzielle Vorteile erlangt. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft seien die Umstände, die Zweifel an der Eigentümerstellung des Antragsgegners begründen könnten, nicht erkennbar gewesen. Im Übrigen stünde die Verkäuferin der Eigentumswohnung für die Beitreibung der Wohngeldforderung der Gemeinschaft faktisch nicht zur Verfügung, weil sie wegen Vermögenslosigkeit gelöscht worden sei.

Gegen den am 21.4.2005 zugestellten Beschluss hat der Antragsgegner am 2.5.2005 die sofortige weitere Beschwerde eingelegt, mit der er die Zurückweisung des Antrags weiter verfolgt. Der Antrag müsse schon deshalb zurückgewiesen werden, weil der Antragsgegner nicht Eigentümer der fraglichen Eigentumswohnung und damit nicht Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft geworden sei und deshalb nicht das WEG-Gericht, sondern das streitige Gericht zur Entscheidung über den Antrag zuständig sei. Im Übrigen hafte er, weil er nicht Eigentümer geworden sei, nicht für die geltend gemachten Ansprüche. Insbesondere hafte er nicht nach Treu und Glauben.

Die Antragstellerin ist der sofortigen weiteren Beschwerde entgegengetreten. Das vorliegende Verfahren wolle der Antragsgegner zum Anlass nehmen, seine materiellrechtliche Eigentümerstellung zu klären, was nicht Zweck dieses Verfahrens sei. Die Antragstellerin habe allein wirtschaftliche Interessen. Dabei sei zu berücksichtigen, dass ca. 50 % der eingeforderten Wohngelder sogenannte umlagefähige Kosten sind, die üblicherweise auf den Wohnungsmieter umgelegt werden. Hätte der Antragsgegner sich früher darauf berufen, nicht Eigentümer zu sein, hätte die Wohnung, die der Antragsgegner jetzt plötzlich nicht mehr wolle, vom Versorgungsnetz abgetrennt werden können. Der Antragsgegner habe auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft gelebt und müsse sich deshalb an deren Kosten nun beteiligen. Im Übrigen sei der Anspruch der Antragstellerin schon aus bereicherungsrechtlichen Gründen gegeben.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG statthaft und zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. In der Sache bleibt die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners ohne Erfolg. Eine sofortige weitere Beschwerde ist nur dann begründet, wenn das Beschwerdegericht eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet hat und dessen Entscheidung gerade auf einer Verletzung des Rechts beruht (§§ 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO). Eine solche Rechtsverletzung ist nicht festzustellen.

Die §§ 17 bis 17b GVG sind im Verhältnis der streitigen ordentlichen Gerichtsbarkeit zur freiwilligen Gerichtsbarkeit - jedenfalls soweit es sich um echte Streitsachen handelt - entsprechend anwendbar (BGH, Urteil vom 20.1.2005, AZ: III ZR 278/04). § 17a GVG findet deshalb auch im Rahmen einer Zuständigkeitsprüfung nach § 46 WEG Anwendung (BGH NJW 1995, 2851, 2852).

a) Für das vorliegende Verfahren ist das Wohnungseigentumsgericht zuständig.

Nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist das Wohnungseigentumsgericht ausschließlich zur Entscheidung von Streitigkeiten über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander berufen. Ob eine solche Streitigkeit vorliegt, ist anhand des vom Antragsteller zur Entscheidung gestellten Begehrens zu ermitteln, da nur er den Verfahrensgegenstand bestimmt (Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl., § 43 RN 3 m.w.N. in FN 4; Zöller-Gummer, ZPO 25. Aufl., § 13 GVG RN 11). Die Einwendungen des Antragsgegners sind daher bei der Beurteilung der Zuständigkeit unbeachtlich (Zöller, a.a.O. m.w.N.). Da die Antragstellerin behauptet, der Antragsgegner sei Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und schulde daher aus dem Gemeinschaftsverhältnis die Zahlung von Wohngeld, ist für dieses Verfahren die Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts gegeben. Soweit der Antragsgegner im Hinblick auf die Verfahrenszuständigkeit auf seine Behauptung abstellt, er sei nicht Wohnungseigentümer geworden, vermischt er in unzulässiger Weise die Frage der Zulässigkeit des Antrags und dessen Begründetheit.

b) Nachdem im Übrigen der Antragsgegner erstinstanzlich die Zulässigkeit des Rechtswegs gemäß § 17a Abs. 3 Satz 2 GVG nicht gerügt hatte, musste das Amtsgericht nicht vorab über die Zulässigkeit des Rechtswegs entscheiden. Gemäß § 17a Abs. 5 GVG verbleibt es damit für das Beschwerdeverfahren und für das Rechtsbeschwerdeverfahren bei dem einmal eingeschlagenen Verfahrensweg.

Grundsätzlich setzt der Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Zahlung von Wohngeld voraus, dass der Anspruchsgegner rechtswirksam Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft geworden ist (BGH NJW 1994, 3352, 3353; BayObLG NZM 2002, 263, 264; KG FGPrax 2001, 136, 137). Es kann jedoch vorliegend dahingestellt bleiben, ob der Antragsgegner wirksam Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft geworden ist.

a) Ist der Antragsgegner Wohnungseigentümer geworden, haftet er aus dem Gemeinschaftsrecht in Verbindung mit § 16 Abs. 2 WEG für die durch bestandskräftige Wohnungseigentümerbeschlüsse festgestellten Wohngeldforderungen.

b) Sollte der Wohnungseigentumserwerb des Antragsgegners nichtig sein, ist er deswegen keinem bereicherungsrechtlichen Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft in Höhe der Kosten des Wohngelds ausgesetzt. In diesem Fall hätte die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß ihrer Beschlussfassung einen Wohngeldanspruch nicht gegen den Bucheigentümer, sondern gegen den wahren Eigentümer. Der Antragsgegner hätte dann die Eigentumswohnung nicht auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern auf Kosten des wahren Wohnungseigentümers genutzt, so dass lediglich ein Bereicherungsanspruch des wahren Wohnungseigentümers gegen den Scheineigentümer in Betracht käme, während die Wohnungseigentümergemeinschaft allein auf ihren Wohngeldanspruch gegen den wahren Eigentümer zu verweisen wäre.

c) Sollte der Antragsgegner nicht Wohnungseigentümer geworden sein, kann er sich aber aufgrund der konkreten Umstände dieses Einzelfalls gemäß § 242 BGB hierauf nicht berufen. Die Rechtsordnung lässt grundsätzlich widersprüchliches Verhalten zu. Widersprüchliches Verhalten ist aber missbräuchlich, wenn für den anderen Teil ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist oder wenn andere bestimmte Umstände die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen lassen (Palandt-Heinrichs BGB 64. Aufl., § 242 RN 55 m.w.N.). Hier haftet der Antragsgegner, weil er sich mit dem Einwand, ihm fehle die Passivlegitimation, treuwidrig mit eigenem Verhalten in Widerspruch setzt (BGH NJW-RR 2000, 1114, 1115; 1990, 417, 418; 1987, 335). Der Antragsgegner hat seit seiner Eintragung im Wohnungsgrundbuch am 13.2.1991 bis zur Vorlage der Antragserwiderung vom 8.12.2003 gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Zweifel daran gelassen, dass er sich für den wahren Wohnungseigentümer der Wohnung Nr. 503 gehalten hat. Er hat die Wohnung besessen und durch Vermietung für seine Zwecke wirtschaftlich genutzt. Zumindest in diesen knapp 13 Jahren hat er an der Wohnungseigentümergemeinschaft teilgenommen und bis Ende 2001, also über 10 Jahre lang, die Wohngeldforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft beglichen. Durch den letztlich gescheiterten Versuch im Jahr 2001, die Wohnung zu verkaufen, hat der Antragsgegner auch gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nochmals seine vermeintliche Eigentümerstellung bestätigt. Der Antragsgegner hat durch sein Verhalten das Vertrauen der Wohnungseigentümergemeinschaft veranlasst, er sei der wirkliche Wohnungseigentümer und nicht nur der Bucheigentümer der Wohnung Nr. 503.

Das Vertrauen der Wohnungseigentümergemeinschaft ist schutzwürdig. Wegen des Verhaltens des Antragsgegners hat die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Wohngeldforderungen nicht gegen den wahren Eigentümer, der inzwischen wegen Vermögenslosigkeit gelöscht wurde, geltend gemacht bzw. aus der Nichtzahlung von Wohngeldansprüchen nicht die möglichen rechtlichen und tatsächlichen Konsequenzen gezogen, um die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht unnötigerweise zu belasten.

Könnte sich der Antragsgegner rechtswirksam darauf berufen, nicht Eigentümer geworden zu sein, könnte er von der Wohnungseigentümergemeinschaft sämtliche bisherige Zahlungen an die Gemeinschaft gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB mit Zinsen (§ 818 Abs. 1, 1. Hs BGB) herausverlangen. Während eventuelle Zinsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den wahren Eigentümer zum Großteil verjährt wären, wären die Möglichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft, vom wahren Eigentümer, der wegen Vermögenslosigkeit gelöscht ist, die Begleichung ihrer Wohngeldforderungen seit dem Jahr 1991 zu erhalten, sehr begrenzt. Letztlich bliebe der Wohnungseigentümergemeinschaft voraussichtlich lediglich eine Entziehung des Wohnungseigentums gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG.

Dem Vertrauensschutz der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 242 BGB steht hier nicht entgegen, dass der Antragsgegner möglicherweise viele Jahre selbst keine Kenntnis von der Nichtigkeit seines Erwerbs des Wohnungseigentums hatte. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Nichtigkeit eines Erwerbs des Wohnungseigentums ihre Ursache nicht im Verhältnis des Antragsgegners zur Wohnungseigentümergemeinschaft hat, sondern im Verhältnis des Antragsgegners zur Verkäuferin bzw. zu deren Strukturvertrieb. Die Wohnungseigentümergemeinschaft konnte daher noch viel weniger als der Antragsgegner beurteilen, ob dessen Wohnungseigentumserwerb wegen eines Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig sein könnte und gegebenenfalls trotzdem nach den §§ 171, 172 BGB als wirksam zu behandeln wäre. Demgegenüber hat der Antragsgegner behauptet, er sei bei Unterzeichnung der umfassenden Vollmacht am 10.10.1989, die später jedenfalls nach dem äußeren Anschein zum Kaufvertrag, dem Eigentumserwerb und dem Abschluss weiterer Verträge geführt hat, arglistig getäuscht worden. Er habe den Inhalt dieses auf Deutsch gehaltenen Dokuments weder lesen noch verstehen können. Herr G. sei deshalb von ihm unbewusst bevollmächtigt worden. Angesichts dieser vorgetragenen Umstände des Erwerbsvorgangs hätte der Antragsgegner Veranlassung gehabt, entweder selbst oder durch einen Rechtskundigen die obergerichtliche und höchstgerichtliche Rechtsprechung zu vergleichbaren Vorgängen zu verfolgen. Spätestens nach der grundsätzlichen Entscheidung des Bundesgerichtshofs mit Urteil vom 28.9.2000 (BGHZ 145, 265 = WM 2000, 2443 = NJW 2001, 70) musste der Antragsgegner bei der hier veranlassten Beobachtung der Rechtsprechung angesichts der von ihm geschilderten Umstände seines Erwerbs sich vergegenwärtigen, dass er nicht der wirkliche Eigentümer, sondern lediglich Bucheigentümer der Eigentumswohnung geworden sein könnte. Redlicherweise hätte er dies gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft offenbart. Erst nach diesem Zeitpunkt, zu dem die Wohnungseigentümergemeinschaft eine entsprechende Mitteilung des Antragsgegners erwarten durfte, sind die verfahrensgegenständlichen Ansprüche entstanden.

Auch wenn grundsätzlich der Bucheigentümer für Wohngeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 16 Abs. 2 WEG nicht haftet und die Eigentümergemeinschaft den wahren Eigentümer ermitteln und ihn als richtigen Schuldner in Anspruch nehmen muss (BGH NJW 1994, 3352, 3353), hat das Landgericht aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalls zu Recht angenommen, die Berufung des Antragsgegners auf seine Stellung als nichthaftender Bucheigentümer sei widersprüchlich und treuwidrig. Ergänzend wird auf die Ausführungen des Landgerichts im Beschluss vom 12.4.2005 verwiesen.

d) Es kann dahingestellt bleiben, ob sich der Antragsgegner auch nach der Behauptung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, er sei nicht der wahre Eigentümer, sondern lediglich Bucheigentümer, als Wohnungseigentümer behandeln lassen muss, weil er weiterhin die Nutzungsmöglichkeit über die Wohnung hat und die Berufung auf die Unwirksamkeit seines Eigentumserwerbs zu schlechthin unerträglichen Ergebnissen für die Wohnungseigentümergemeinschaft führen würde. Letzteres könnte sich daraus ergeben, dass ausweislich der vorgelegten Prospekte alle oder ein Großteil der Wohnungen des Gebäudes M. in S. im Strukturvertrieb veräußert wurden und deshalb zumindest ein Großteil der Wohnungseigentümer ihre Wohngeldzahlungen einstellen und eine Klärung ihrer Eigentümerstellung in Verfahren der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen sie erzwingen könnte. In dem vorgelegten Prospekt Stand August 1989 sind ca. 140 Wohnungen enthalten, von denen ausweislich des Verkaufsprospekts Stand Februar 1992 bis auf 22 Wohnungen alle anderen Wohnungen verkauft worden sind. Es droht damit die Einstellung der Wohngeldzahlungen der in dieser Weise betroffenen Eigentümer und der Verfahren gegen diese in einem Umfang, der die Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft massiv berührt. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Verantwortung für die Nichtigkeit der einzelnen Erwerbsvorgänge trägt und diese nicht überschaut.

Nachdem verfahrensgegenständlich lediglich Forderungen vor der Behauptung der Nichtigkeit des Wohnungserwerbs gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft sind, kommt es hierauf jedoch nicht an.

Die Höhe der Wohngeldforderungen ist nicht streitig. Die Nebenforderungen beruhen auf Verzug gemäß § 286 BGB. Der Antragstellerin steht es frei, diese Ansprüche im Wege eines prozessualen Kostenerstattungsanspruchs geltend zu machen oder aus materiellem Recht vorzugehen (vgl. Zöller-Herget a.a.O. vor § 91 RN 12 m.w.N.).

Nachdem die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners keinen Erfolg hat, entspricht es billigem Ermessen nach § 47 Satz 1 WEG, ihm die Gerichtskosten aufzuerlegen. Nachdem Entscheidungen anderer Obergerichte oder des Bundesgerichtshofs zum Verhältnis zwischen einem Bucheigentümer, der sich über viele Jahre wie der wahre Eigentümer verhalten hat, und der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ersichtlich sind, gibt es für die Erstattung außergerichtlicher Kosten gemäß § 47 Satz 2 WEG keine Veranlassung.

Die Voraussetzungen für eine Vorlage des Verfahrens gemäß § 28 Abs. 2 FGG an den Bundesgerichtshof fehlen.

Die Ausführungen zur Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts erfolgen auf der Grundlage der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und der anderen Obergerichte steht die Auffassung des Senats im Einklang, wonach der Bucheigentümer kein Wohngeld nach § 16 Abs. 2 WEG schuldet. Bezüglich der Anwendung des § 242 BGB liegt eine Entscheidung im Einzelfall vor, der - soweit ersichtlich - die Entscheidung eines anderen Oberlandesgerichts oder des Bundesgerichtshofs nicht entgegensteht.

Urteilsbesprechung zu Oberlandesgericht Stuttgart Beschluss, 13. Juli 2005 - 8 W 170/05

Urteilsbesprechungen zu Oberlandesgericht Stuttgart Beschluss, 13. Juli 2005 - 8 W 170/05

Referenzen - Gesetze

BGB

Wohnungseigentumsgesetz - WEG

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

#BJNR001950896BJNE027902377 (1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Z

Oberlandesgericht Stuttgart Beschluss, 13. Juli 2005 - 8 W 170/05 zitiert 16 §§.

BGB

Wohnungseigentumsgesetz - WEG

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

GVG

(1) Hat ein Gericht den zu ihm beschrittenen Rechtsweg rechtskräftig für zulässig erklärt, sind andere Gerichte an diese Entscheidung gebunden. (2) Ist der beschrittene Rechtsweg unzulässig, spricht das Gericht dies nach Anhörung der Parteien von Am

(1) Die Zulässigkeit des beschrittenen Rechtsweges wird durch eine nach Rechtshängigkeit eintretende Veränderung der sie begründenden Umstände nicht berührt. Während der Rechtshängigkeit kann die Sache von keiner Partei anderweitig anhängig gemacht w

(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.

(1) Der besonderen Mitteilung einer Bevollmächtigung durch den Vollmachtgeber steht es gleich, wenn dieser dem Vertreter eine Vollmachtsurkunde ausgehändigt hat und der Vertreter sie dem Dritten vorlegt. (2) Die Vertretungsmacht bleibt bestehen,

(1) Hat jemand durch besondere Mitteilung an einen Dritten oder durch öffentliche Bekanntmachung kundgegeben, dass er einen anderen bevollmächtigt habe, so ist dieser auf Grund der Kundgebung im ersteren Falle dem Dritten gegenüber, im letzteren Fall

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.

(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. (2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 1. eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie2. eine Be

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bei uns veröffentlicht am 20.01.2005

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 278/04 Verkündet am: 20. Januar 2005 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja GVG § 17 a

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Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 45 Fristen der Anfechtungsklage

Bundesgerichtshof Urteil, 20. Jan. 2005 - III ZR 278/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

III ZR 278/04

Verkündet am:

20. Januar 2005

F r e i t a g

Justizamtsinspektor

als Urkundsbeamter

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

GVG § 17 a Abs. 2 Satz 1

Ist für eine Streitigkeit (hier: Einwendungen gegen die Kostenberechnung des

Notars) nicht die vom Kläger angerufene ordentliche streitige Gerichtsbarkeit,

sondern die freiwillige Gerichtsbarkeit zuständig, so hat das angerufene Prozeßgericht

die Sache von Amts wegen an das zuständige Gericht zu verweisen.

Haben die Instanzgerichte statt dessen die Klage als unzulässig abgewiesen

, so nimmt das Revisionsgericht - auch ohne entsprechende Verfahrensrüge

- die Verweisung durch Urteil vor.

BGH, Urteil vom 20. Januar 2005 - III ZR 278/04 - LG Berlin

AG Charlottenburg

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren aufgrund

der bis zum 16. Dezember 2004 eingereichten Schriftsätze durch den

Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter Streck, Dr. Kapsa, Galke und

Dr. Herrmann

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden die Urteile des Amtsgerichts Charlottenburg vom 17. September 2003 und der Zivilkammer 52 des Landgerichts Berlin vom 10. Mai 2004 aufgehoben.
Der beschrittene Weg zum Prozeßgericht ist unzulässig.
Die Sache wird an die für Einwendungen gegen die Kostenberechnung des Notars (§ 156 KostO) zuständige Kammer des Landgerichts Berlin verwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Klägerin schloß am 7. Oktober 1999 mit der J. & Co. GmbH KG (im folgenden: Vermieterin) einen Mietvertrag über ein Geschäftsgrundstück in B. . In dem Vertrag verpflichtete sich die Vermie-
terin, zugunsten der Klägerin eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit an dem Mietgegenstand nach Maßgabe eines dem Vertrag beigefügten Mustertextes zu bestellen und die Eintragung der Dienstbarkeit "auf Kosten des Mieters" zu besorgen. Im Auftrag der Vermieterin beglaubigte der beklagte Notar am 31. Januar 2001 die Namensunterschriften der Vertreter der Vermieterin unter der Dienstbarkeitsbestellungsurkunde (UR-Nr. A 21/2001). Seine Kostenrechnung vom 1. Februar 2001, in der - unter Zugrundelegung eines Geschäftswerts von 123.308.000 DM - eine "Entwurfs-/Beglaubigungsgebühr" von 26.107,50 DM angesetzt wird und die sich auf insgesamt (einschließlich Mehrwertsteuer ) 30.311,38 DM beläuft, stellte der Beklagte zunächst auf die Vermieterin aus und übersandte sie dieser. Die Vermieterin gab ihm mit Schreiben vom 5. Februar 2001 die Rechnung zurück, verwies auf die vertragliche Verpflichtung der Klägerin zur Kostentragung und bat um Rechnungslegung gegenüber der Klägerin, wobei sie eine Kopie dieses Schreibens an die Klägerin zu Händen ihres Rechtsanwalts schickte.
Der Beklagte erstellte daraufhin eine gleichlautende Kostenberechnung auf die Klägerin und sandte diese Rechung mit Schreiben vom 8. Februar 2001 an den Rechtsanwalt der Klägerin mit der Bitte um Weiterleitung an diese. Der Rechtsanwalt der Klägerin beanstandete in einem an die Vermieterin gerichteten - dem Beklagten in Kopie übersandten - Schreiben vom 19. März 2001 den Ansatz einer Entwurfsgebühr und fügte hinzu, er könne der Klägerin nicht empfehlen , die Kostenrechnung zu begleichen. Mit Schreiben vom 15. September 2002 bat die Buchhaltung der Klägerin, die offenbar die Rechnung von Februar 2001 nicht erhalten hatte, um Erstellung einer an die Klägerin gerichteten Rechnung. Daraufhin erteilte der Beklagte der Klägerin eine weitere, auf den 26. August 2002 datierte, auf Euro (15.497,96 €) umgestellte Rechnung. Im
September 2002 leistete die Klägerin hierauf eine Abschlagszahlung in Höhe von 5.000 €.
Mit der vorliegenden Klage verlangt die Klägerin von dem Beklagten die Rückzahlung dieses Betrages unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung. Sie macht geltend, der Ansatz einer Entwurfsgebühr sei nicht berechtigt, überhaupt sei die Klägerin im Verhältnis zum Notar nicht Kostenschuldnerin.
Amtsgericht und Landgericht haben die Klage als unzulässi g abgewiesen. Hiergegen richtet sich die - vom Berufungsgericht zugelassene - Revision der Klägerin.

Entscheidungsgründe

Die - zulässige, nicht durch § 17a Abs. 5 GVG gehinderte (vgl. BGHZ 121, 367, 370 ff; Zöller/Gummer, ZPO 25. Aufl. § 17a GVG Rn. 18 m.w.N.) - Revision führt zur Verweisung der Sache an das zuständige Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit (§ 156 KostO).
1. Die Vorinstanzen haben mit Recht den von der Klägerin mit der Klage beschrittenen Weg zur ordentlichen streitigen Gerichtsbarkeit als unzulässig angesehen. Der gegen den beklagten Notar geltend gemachte Anspruch auf Rückerstattung gezahlter Notarkosten kann nicht in einem Zivilprozeß verfolgt werden, sondern nur mit der für "Einwendungen gegen die Kostenberechnung" vorgesehenen Beschwerde im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit (§ 156
KostO; vgl. auch § 157 Abs. 1 Satz 1 KostO; BGH, Urteile vom 30. Januar 1961 - III ZR 215/59 - MDR 1961, 395, 22. November 1966 - VI ZR 39/65 - NJW 1967, 931, 933 und vom 22. Oktober 1987 - IX ZR 175/86 - NJW 1988, 563 f; Hartmann, Kostengesetze 34. Aufl. § 156 KostO Rn. 3, 5, 6 ff; Bengel/Tiedke, in: Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann, KostO 15. Aufl. § 156 Rn. 6; Rohs, in Rohs/Wedewer, KostO 2. Aufl. [August 2004] § 156 Rn. 17, 17a).

a) Das Berufungsgericht meint, der Weg, Einwendungen gegen die Kostenberechnung des Beklagten im Verfahren nach §§ 156 ff KostO geltend zu machen, stehe der Klägerin deshalb offen, weil sie Kostenschuldnerin des Beklagten nach § 3 Nr. 2 KostO sei. Nach dieser Vorschrift ist Kostenschuldner des Notars (auch) derjenige, der die Kosten durch eine vor dem Notar abgegebene oder diesem "mitgeteilte" Erklärung übernommen hat (vgl. SchlHOLG JurBüro 1982, 894 f; BayObLG DNotZ 1985, 563 f). Allein die Verpflichtung in einem Vertrag, (Notar-)Kosten zu übernehmen, wirkt allerdings, wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat, nur zwischen den Vertragspartnern (Hartmann aaO § 3 KostO Rn. 5 m.w.N.). Das Berufungsgericht nimmt indes im Ansatz mit Recht an, daß eine Kostenübernahmeerklärung im Sinne des § 3 Nr. 2 KostO auch in der Weise erfolgen könnte, daß der Vertrag, in dem ein Teil - zunächst im Innenverhältnis - die notariellen Kosten übernimmt, mit dem Wissen und Wollen dieses Vertragspartners dem Notar mitgeteilt wird (Hartmann aaO § 3 KostO Rn. 4).
aa) Es ist jedoch zweifelhaft, ob die Begründung des Be rufungsgerichts für die Annahme, ein solcher Tatbestand liege hier vor, trägt. Das Berufungsgericht führt hierzu aus, die Klägerin habe ihre Zustimmung - gemeint ist: zu dem Hinweis der Vermieterin gegenüber dem Notar auf die Kostenübernahme-
verpflichtung der Klägerin im Mietvertrag - dadurch zum Ausdruck gebracht, "daß sie der alsbald an sie gerichteten Kostenrechnung nur wegen eines Gebührentatbestandes widersprochen hat, ohne sich darauf zu berufen, daß sie selbst nicht Kostenschuldnerin sei und deshalb überhaupt nicht in Anspruch genommen werden könne".
bb) Zwar sind an den Inhalt der Kostenübernahmeerklär ung keine zu hohen Anforderungen zu stellen, sie muß aber mit Deutlichkeit hervorheben , daß die Übernahme gegenüber dem Notar gewollt ist (BayObLG aaO; BayObLG MittBayNot 1994, 467, 468; Waldner, in Rohs/Wedewer aaO [Sept. 2000] § 3 Rn. 12)
Vorliegend dürfte es, wie der Revision zuzugeben ist, im Zusammenhang mit dem Schreiben des Prozeßbevollmächtigten der Klägerin vom 19. März 2001, das an die Vermieterin gerichtet und dem Beklagten zur Kenntnisnahme übersandt worden war, an einer (positiven) Erklärung der Klägerin bzw. ihres Rechtsanwalts in Richtung Notar fehlen, durch die - etwa im Sinne eines "Anerkenntnisses dem Grunde nach" - die Verpflichtung, gegenüber dem Notar eine Zahlungspflicht eingehen zu wollen, zum Ausdruck kam.
Eine andere - vom Berufungsgericht aus seiner Sicht folg erichtig nicht geprüfte - Frage ist die, ob die Klägerin durch ihr Gesamtverhalten, einschließlich der weiteren Vorgänge im August und September 2002, die Kostentragungspflicht gegenüber dem Beklagten übernommen hat.
Das kann letztlich offenbleiben.

b) Denn die Beschwerdebefugnis (§ 20 Abs. 1 FGG) der K lägerin für eine gegen die Kostenberechnung des Beklagten gerichtete Beschwerde im Sinne des § 156 Abs. 1 KostO folgt schon daraus, daß der Beklagte eine an die Klägerin gerichtete Kostenberechnung erstellt, die Klägerin hieraus in Anspruch genommen hat und auch im gerichtlichen Verfahren die Klägerin nach wie vor als seine Kostenschuldnerin ansieht (vgl. Hartmann aaO § 156 KostO Rn. 15; Bengel/Tiedke aaO § 156 Rn. 9, 13). Damit ist genau die Situation gegeben , für die das Gesetz die (ausschließliche) funktionelle Zuständigkeit des Gerichts der freiwilligen Gerichtsbarkeit als Beschwerdeinstanz zur Überprüfung der Kostenberechnung des Notars vorsieht; in diesem Verfahren ist unter anderem zu klären, ob der Beklagte die Klägerin zu Recht als Kostenschuldnerin herangezogen hat. Soweit gemeinhin gesagt wird, wer nicht Kostenschuldner sei, sei nicht beschwerdeberechtigt (vgl. OLG Hamm Rpfleger 1990, 40), betrifft dies die Beschwerdeeinlegung durch Dritte.
2. Die Vorinstanzen hätten jedoch, statt die Klage als unzulässig zu verwerfen , die Streitigkeit entsprechend § 17a Abs. 2 Satz 1 GVG von Amts wegen an das Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit, das zur Entscheidung über die Notarbeschwerde nach § 156 KostO zuständig ist, verweisen müssen.

a) Die §§ 17 bis 17b GVG sind im Verhältnis der streit igen ordentlichen Gerichtsbarkeit zur freiwilligen Gerichtsbarkeit - jedenfalls soweit es sich, wie hier, um echte Streitsachen handelt - entsprechend anwendbar (vgl. Senatsbeschluß vom 5. April 2001 - III ZB 48/00 - NJW 2001, 2181; Kissel/Mayer, GVG 4. Aufl. § 17 Rn. 55 f m.w.N.).

b) Den betreffenden Mangel im Verfahren der Instanzg erichte muß der Senat im Revisionsverfahren auch ohne Rüge der Revision berücksichtigen (vgl. § 557 Abs. 3; siehe Zöller/Gummer aaO § 557 Rn. 8 m.w.N.). Eine Klageabweisung als unzulässig mangels Zulässigkeit des beschrittenen Rechtswegs ist nämlich seit der Neufassung der Vorschriften über die Rechtswegverweisung durch das Vierte Gesetz zur Änderung der Verwaltungsg erichtsordnung vom 17. Dezember 1990 (BGBl. I S. 2809) nicht mehr vorgesehen (BGH, Urteil vom 19. März 1993 - V ZR 247/91 - LM DDR-ZGB § 66 Nr. 1; vgl. Begründung zu §§ 17 und 17a GVG, BT-Drucks. 11/7030 S. 37; Kissel/Mayer aaO Rn. 35) und von der Rechtsprechung nur in einzelnen Ausnahmefällen als möglich anerkannt worden (vgl. BGH, Beschluß vom 19. November 1992 - V ZB 37/92 - NJW 1993, 332 ; Musielak/ Wittschier ZPO 4. Aufl. § 17a GVG Rn. 5 m.w.N.).

c) Die gebotene Verweisungsentscheidung hat der Senat se lbst zu treffen. Hat ein oberster Gerichtshof des Bundes - wie hier - auf das gegen eine inhaltlich unrichtige (hier: die Klage als unzulässig abweisende) Instanzentscheidung eingelegte Rechtsmittel über die Rechtswegfrage zu entscheiden, so folgt daraus die Kompetenz auch zur Verweisung an das Gericht des zulässigen Rechtsweges (BSG NVwZ-RR 2000, 648). Die Entscheidung ergeht, da mit der Verweisung zugleich die angefochtenen Prozeßurteile aufgehoben werden und die Aufhebung eines Urteils wiederum grundsätzlich in Urteilsform geschieht, in Form eines Urteils (vgl. BSG aaO; Senatsbeschluß vom 26. Februar 1998 - III ZB 25/97 - NJW 1998, 2745). Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 4. März 1998 (VIII ZB 25/97 - NJW 1998, 2057, 2058), in der nicht beanstandet wurde, daß das Berufungsgericht ein erstinstanzliches Urteil in Beschlußform aufgehoben und den Rechtsstreit an das
zuständige Arbeitsgericht verwiesen hatte, steht nicht entgegen. Es handelte sich dort um die (erstmalige)
Entscheidung eines Oberlandesgerichts im Vorabverfahren gemäß § 17a Abs. 2 bis 4 GVG. Um eine solche Vorabentscheidung geht es hier nicht.
Schlick Streck Kapsa
Galke Herrmann

Gerichtsverfassungsgesetz - GVG | § 17a

(1) Hat ein Gericht den zu ihm beschrittenen Rechtsweg rechtskräftig für zulässig erklärt, sind andere Gerichte an diese Entscheidung gebunden.

(2) Ist der beschrittene Rechtsweg unzulässig, spricht das Gericht dies nach Anhörung der Parteien von Amts wegen aus und verweist den Rechtsstreit zugleich an das zuständige Gericht des zulässigen Rechtsweges. Sind mehrere Gerichte zuständig, wird an das vom Kläger oder Antragsteller auszuwählende Gericht verwiesen oder, wenn die Wahl unterbleibt, an das vom Gericht bestimmte. Der Beschluß ist für das Gericht, an das der Rechtsstreit verwiesen worden ist, hinsichtlich des Rechtsweges bindend.

(3) Ist der beschrittene Rechtsweg zulässig, kann das Gericht dies vorab aussprechen. Es hat vorab zu entscheiden, wenn eine Partei die Zulässigkeit des Rechtsweges rügt.

(4) Der Beschluß nach den Absätzen 2 und 3 kann ohne mündliche Verhandlung ergehen. Er ist zu begründen. Gegen den Beschluß ist die sofortige Beschwerde nach den Vorschriften der jeweils anzuwendenden Verfahrensordnung gegeben. Den Beteiligten steht die Beschwerde gegen einen Beschluß des oberen Landesgerichts an den obersten Gerichtshof des Bundes nur zu, wenn sie in dem Beschluß zugelassen worden ist. Die Beschwerde ist zuzulassen, wenn die Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung hat oder wenn das Gericht von der Entscheidung eines obersten Gerichtshofes des Bundes oder des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes abweicht. Der oberste Gerichtshof des Bundes ist an die Zulassung der Beschwerde gebunden.

(5) Das Gericht, das über ein Rechtsmittel gegen eine Entscheidung in der Hauptsache entscheidet, prüft nicht, ob der beschrittene Rechtsweg zulässig ist.

(6) Die Absätze 1 bis 5 gelten für die in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, Familiensachen und Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit zuständigen Spruchkörper in ihrem Verhältnis zueinander entsprechend.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 46 Veräußerung ohne erforderliche Zustimmung

Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung handelt, es sei denn, dass eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung entgegensteht. Das Fehlen der Zustimmung steht in diesen Fällen dem Eintritt der Rechtsfolgen des § 878desBürgerlichen Gesetzbuchs nicht entgegen. Die Sätze 1 und 2 gelten entsprechend in den Fällen der §§ 30 und 35 des Wohnungseigentumsgesetzes.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 43 Zuständigkeit

(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für

1.: Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander,
2.: Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern,
3.: Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie
4.: Beschlussklagen gemäß § 44.

Gerichtsverfassungsgesetz - GVG | § 17a

(1) Hat ein Gericht den zu ihm beschrittenen Rechtsweg rechtskräftig für zulässig erklärt, sind andere Gerichte an diese Entscheidung gebunden.

(3) Ist der beschrittene Rechtsweg zulässig, kann das Gericht dies vorab aussprechen. Es hat vorab zu entscheiden, wenn eine Partei die Zulässigkeit des Rechtsweges rügt.

(5) Das Gericht, das über ein Rechtsmittel gegen eine Entscheidung in der Hauptsache entscheidet, prüft nicht, ob der beschrittene Rechtsweg zulässig ist.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 16 Nutzungen und Kosten

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.

(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 18 Verwaltung und Benutzung

(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

1.: eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie
2.: eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums

verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.

(3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

(4) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 171 Wirkungsdauer bei Kundgebung

(2) Die Vertretungsmacht bleibt bestehen, bis die Kundgebung in derselben Weise, wie sie erfolgt ist, widerrufen wird.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 172 Vollmachtsurkunde

(2) Die Vertretungsmacht bleibt bestehen, bis die Vollmachtsurkunde dem Vollmachtgeber zurückgegeben oder für kraftlos erklärt wird.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 16 Nutzungen und Kosten

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 286 Verzug des Schuldners

(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.

(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn

1.: für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
2.: der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt,
3.: der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert,
4.: aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.

(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.

(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.

(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 47 Auslegung von Altvereinbarungen

Vereinbarungen, die vor dem 1. Dezember 2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187) geändert wurden, stehen der Anwendung dieser Vorschriften in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 16 Nutzungen und Kosten

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.