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Grundstücksrecht

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Amtswiderspruch gegen Vormerkung: Behauptung der Sittenwidrigkeit der Vereinbarung reicht nicht

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Wird vereinbart, dass bei Ehescheidung die Rückübertragung einer Immobilie verlangt werden kann, so kann kein Amtswiderspruch gegen die Vormerkung eingetragen werden.
So entschied es das Oberlandesgericht (OLG) München. Begründung der Richter: Das Grundbuchamt kann das Rechtsgeschäft unter dem ­Gesichtspunkt der Sittenwidrigkeit mangels Kenntnis des gesamten Sachverhalts und aller ihn prägenden Umstände in der Regel nicht abschließend ­beurteilen.

Ein Amtswiderspruch ist nur möglich, wenn das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, an die sich ein gutgläubiger Erwerb anschließen kann.

Die eingetragene Vormerkung begründet aber keine Vermutung dafür, dass der schuldrechtliche Anspruch besteht. Ein gutgläubiger Erwerb bei Nichtbestehen des Anspruchs ist nicht möglich. Besteht wegen Sittenwidrigkeit kein wirksamer (bedingter) Anspruch auf Rückübertragung, kann sich auch ein Rechtsnachfolger des Vorgemerkten nicht auf seinen guten Glauben daran berufen, dass der Anspruch besteht.


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

OLG München, Beschluss vom 28.07.2016 (Az.: 34 Wx 233/16):

Zur Prüfung der Sittenwidrigkeit eines für den Fall der Ehescheidung vereinbarten Rückübertragungsanspruchs im Verfahren der Eintragung der zur Sicherung bewilligten Vormerkung.


Gründe:

Die Beteiligte und ihr Ehemann erwarben aufgrund Kaufvertrags und Auflassung vom 7.4.2005 je hälftiges Miteigentum an dem mit dem Sondereigentum an der Doppelhaushälfte samt Kellerräumen und Garage laut Aufteilungsplan Nr. 4 verbundenen 500/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück. Der Eigentumsübergang wurde am 1.8.2005 im Grundbuch eingetragen.

Zu notarieller Urkunde vom 28.12.2010 überließ der Ehemann der Beteiligten seinen Hälfteanteil unentgeltlich. Die in Abteilung III eingetragenen Grundpfandrechte übernahm die Beteiligte zur weiteren dinglichen Haftung. Die Zins- und Tilgungsleistungen auf die gesicherten Darlehen waren weiterhin „zusammen mit der Erwerberin in der bisherigen Form“ zu tragen. In Ziff. XIV. wurde ein bedingtes Rückforderungsrecht wie folgt vereinbart:

Scheidungsklausel, Rückforderungsrecht

Der Veräußerer kann die heutige Überlassung widerrufen und das Vertragsobjekt zurückverlangen, wenn die Ehe der Beteiligten geschieden wird.

Das Widerrufsrecht entsteht mit der Rechtshängigkeit der Scheidung und erlischt, wenn es bis zur Rechtskraft der Scheidung nicht ausgeübt wird.

...

Der Widerruf erfolgt durch eingeschriebenen Brief.

Das Widerrufsrecht ist bis zu seiner Ausübung nicht vererblich und nicht übertragbar.

Bei der Rückübertragung hat der Berechtigte diejenigen Belastungen zu übernehmen, die heute bereits bestehen oder denen er zugestimmt hat. Grundpfanddarlehen sind mitzuübernehmen, soweit sie für das Vertragsobjekt verwendet wurden.

Im Übrigen sind dem Erwerber dessen Verwendungen zu erstatten, soweit sie aus seinem vorehelichen Vermögen oder aus Vermögen erfolgt sind, das er während der Ehe von Todes wegen, durch Schenkung oder als Ausstattung erworben hat.

Eine weitere Gegenleistung ist nicht zu erbringen.

Alle Kosten und Steuern, die durch die Rückübertragung anfallen, tragen die Beteiligten je zur Hälfte.

...

Der Zugewinnausgleich erfolgt aufgrund der Vermögenslage, die sich nach der Rückabwicklung der heutigen Überlassung gemäß den vorstehenden Bestimmungen ergibt.

Falls das Rückforderungsrecht nicht ausgeübt wird, hat sich der Erwerber den Wert der Zuwendung auf einen etwaigen Anspruch auf Zugewinnausgleich anrechnen zu lassen.

Soweit eine solche Anrechnung nicht möglich ist, wird die Zuwendung nach den Vorschriften über den Zugewinnausgleich ausgeglichen. Dies gilt auch, soweit die Zuwendung aus dem Anfangsvermögen des Veräußerers stammt.

Zur Sicherung des Rückübertragungsanspruchs bewilligte die Beteiligte eine Vormerkung am übertragenen Miteigentumsanteil.

Der Eigentumsübergang auf die Beteiligte und die Rückauflassungsvormerkung wurden am 25.1.2011 eingetragen.

Mit Schreiben vom 29.3.2016 ersuchte die Beteiligte das Grundbuchamt um die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Vormerkung. Die Vereinbarung in Ziff. XIV. sei wegen eines auffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung sittenwidrig, das eine Vormerkung verlautbarende Grundbuch daher unrichtig. Der unentgeltlich zurück zu gewährende Hälfteanteil habe durch die - von der Beteiligten allein geleistete - Darlehensrückführung um 50.000 € einen deutlichen Wertzuwachs erfahren, der nach den getroffenen Vereinbarungen nicht auszugleichen sei. Die Beteiligte gehe dadurch ihres Bereicherungsanspruchs gegen ihren Ehemann verlustig. Indem die Vereinbarung zudem eine Berücksichtigung der erbrachten Tilgung bei der Berechnung des Zugewinns verhindere, werde der Zugewinnausgleich für nahezu das gesamte Vermögen ausgeschlossen. Durch die offensichtlich einseitige Lastenverteilung zu ihrem Nachteil sei sie im Fall der Scheidung in vermögensrechtlicher Hinsicht vollkommen schutzlos gestellt. Die Klausel wirke sich als Strafe für das Scheitern der Ehe aus. Als einfache Büroangestellte habe sie sich gegenüber ihrem Ehemann, einem erfahrenen Geschäftsmann, in einer unterlegenen Verhandlungsposition befunden, die letzterer zu seinem Vorteil und zu ihrer Schädigung ausgenutzt habe. Die Sittenwidrigkeit des materiellen Geschäfts schlage auf die Bewilligung durch. Die Eintragung sei daher ohne formelle Rechtsgrundlage und unter Gesetzesverstoß erfolgt und habe das Grundbuch unrichtig gemacht.

Mit Beschluss vom 13.5.2016 hat das Grundbuchamt den „Antrag auf Eintragung eines Amtswiderspruchs“ kostenpflichtig zurückgewiesen. Die Voraussetzungen eines Amtswiderspruchs - Unrichtigkeit des Grundbuchs, Verletzung gesetzlicher Vorschriften bei der Eintragungstätigkeit und öffentlicher Glaube der betroffenen Eintragung - lägen nicht vor, denn ein Rückforderungsrecht sei vereinbart und zu dessen Sicherung die Eintragung einer Vormerkung bewilligt. Die von der Beteiligten behauptete Sittenwidrigkeit der Vereinbarung rechtfertige einen Amtswiderspruch nicht, da die Vormerkung nicht unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eingetragen worden sei.

Hiergegen wendet sich die Beteiligte mit der Beschwerde, mit der sie ihr Ziel weiterverfolgt, die Begründung der Entscheidung als unzulänglich und gegen das Gebot rechtlichen Gehörs verstoßend rügt sowie weiter ausführt, die materielle Nichtigkeit des Grundgeschäfts wie der Bewilligung würde das formelle Konsensprinzip überwinden und eine Gesetzesverletzung bedingen. Die Sittenwidrigkeit sei aus der Urkunde klar erkennbar. Unzuträglich seien auch die Auswirkungen der bereits angekündigten Zwangsversteigerung nach Rückübertragung. Die Beweggründe des Vormerkungsberechtigten bei Ausübung seines Rechts seien verwerflich. Wegen Nichtigkeit des der Vormerkung zugrundeliegenden Anspruchs sei das Grundbuch unrichtig. Auch die Kostenentscheidung sei aufzuheben.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen. Die grundbuchrechtlichen Eintragungsvoraussetzungen hätten vorgelegen; die Prüfungspflichten seien nicht verletzt worden. Die Sittenwidrigkeit einer schuldrechtlich vereinbarten Scheidungsklausel sei nicht vom Grundbuchamt zu prüfen.

Das als unbeschränkte Beschwerde nach § 11 Abs. 1 RPflG i. V. m. § 71 Abs. 1 GBO statthafte Rechtsmittel erweist sich auch sonst als zulässig. Insbesondere ist die Beteiligte als diejenige Person, zu deren Gunsten der Widerspruch zu buchen wäre, beschwerdeberechtigt.

In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg.

Die Voraussetzungen für eine Zurückverweisung wegen Verfahrensmangels liegen nicht vor.

Trotz ihrer Kürze lassen die Beschlussgründe, § 38 Abs. 3 Satz 1 FamFG , die der angefochtenen Entscheidung zugrundeliegende Rechtsüberzeugung erkennen. Sie reichen aus, um die Entscheidung in rechtlicher Hinsicht nachzuvollziehen und zu überprüfen.

Ob das Grundbuchamt gegen das Gebot des fairen Verfahrens aus Art. 2 Abs. 1, Art. 20 Abs. 3 GG oder gegen das Gebot rechtlichen Gehörs nach Art. 103 Abs. 1 GG verstoßen hat, indem es unter Verweis auf die Bewilligung einen Gesetzesverstoß bei der Eintragungstätigkeit verneint hat, ohne die behauptete Sittenwidrigkeit und damit das zentrale Vorbringen der Beteiligten rechtlich zu verarbeiten, kann auf sich beruhen. Da die Sachentscheidung keine umfangreiche und aufwändige Beweisaufnahme - etwa über die behauptete Sittenwidrigkeit - erfordert, kommt schon deshalb eine Zurückverweisung nicht in Betracht. Der Senat hat vielmehr entsprechend § 69 Abs. 1 Satz 1 FamFG selbst in der Sache zu entscheiden.

Nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO ist von Amts wegen ein Widerspruch in das Grundbuch einzutragen, wenn das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, an die sich ein gutgläubiger Erwerb anschließen kann, sofern die Gesetzesverletzung feststeht und die Unrichtigkeit des Grundbuchs mindestens glaubhaft ist. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt.

§ 53 Abs. 1 GBO ist nur auf solche Grundbucheintragungen anwendbar, die unter dem Schutz des öffentlichen Glaubens stehen; denn bei Eintragungen, an die sich - wie hier - kein gutgläubiger Erwerb anschließen kann, ist für einen Amtswiderspruch, der den öffentlichen Glauben des Grundbuchs zerstören und Schadensersatzansprüchen gegen den Staat vorbeugen soll, kein Raum.

Die Vormerkung sichert einen bloß schuldrechtlichen Anspruch auf dingliche Rechtsänderung gegen eine Vereitelung oder Beeinträchtigung durch Verfügungen oder Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, §§ 883, 888 BGB. Bei Ausübung des - im Rahmen der Privatautonomie grundsätzlich zulässig vereinbarten Widerrufsrechts - entsteht zwischen dem Übergeber und der Beteiligten als Übernehmerin ein besonderes gesetzliches Rückabwicklungsverhältnis und als dessen Bestandteil ein schuldrechtlicher, gegen die Beteiligte gerichteter und in der Vereinbarung gesondert erwähnter Rückübertragungsanspruch, der zu seiner Erfüllung der Rückauflassung bedarf.

Als sachenrechtliches Sicherungsmittel eigener Art ist die Vormerkung in ihrem Bestand vom zu sichernden Anspruch auf Rückauflassung abhängig. Sie ist nicht selbstständig übertragbar, sondern geht entsprechend § 401 BGB mit dem schuldrechtlichen und nach Ausübung des Widerrufsrechts seinerseits übertragbaren Anspruch auf den Erwerber über. Da die eingetragene Vormerkung keine Vermutung für das Bestehen des schuldrechtlichen Anspruchs begründet, kommt ein gutgläubiger Erwerb bei Nichtbestehen des Anspruchs nicht in Betracht. Besteht - wie behauptet - wegen Sittenwidrigkeit kein wirksamer Anspruch auf Rückübertragung, kann sich auch ein Rechtsnachfolger des Vorgemerkten nicht auf seinen guten Glauben an das Bestehen des Anspruchs berufen.

Da der Beteiligten daher kein Rechtsverlust droht, besteht für einen Widerspruch gegen die Vormerkung kein Bedürfnis. Ein Sachverhalt, in dem der Grundsatz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs ausnahmsweise auf die Vormerkung oder zumindest deren Rang Anwendung finden und die Eintragung eines Widerspruchs zum Schutz der Beteiligten erfordern könnte, ist auch unter Berücksichtigung der Rechtsprechung über die „Wiederaufladbarkeit“ der Vormerkung nicht ersichtlich. Ihre Verwendung durch Erstreckung der Bewilligung auf zusätzliche Widerrufs- oder Rücktrittsgründe bedürfte der Mitwirkung der Beteiligten.

Zudem liegt eine Gesetzesverletzung bei der Eintragungstätigkeit nicht vor.

Die Verletzung eines Gesetzes scheidet allerdings nicht zwingend schon deshalb aus, weil eine formgerechte Bewilligung vorgelegen hat.

Nach dem das Grundbuchverfahren beherrschenden formellen Konsensprinzip ist das Grundbuchamt zwar nicht verpflichtet und nicht berechtigt, die der Bewilligung zugrunde liegenden, auf die Herbeiführung einer Rechtsänderung gerichteten Willenserklärungen auf ihre materielle Wirksamkeit zu überprüfen. Jedoch darf das Grundbuchamt nach dem Legalitätsprinzip eine Eintragung dann nicht vornehmen, wenn ihm positiv bekannt ist, dass das Grundbuch durch den Vollzug der Bewilligung unrichtig würde. Zu eigenen Ermittlungen ist das Grundbuchamt auch in diesem Zusammenhang weder berechtigt noch verpflichtet. Die Erkenntnismöglichkeiten des Grundbuchamts sind vielmehr durch die im Eintragungsverfahren einzureichenden Unterlagen und die beim Grundbuchamt offenkundigen Umstände beschränkt.

Zwar ist dem Grundbuchamt eine abschließende Beurteilung des Rechtsgeschäfts unter dem Gesichtspunkt der Sittenwidrigkeit mangels Kenntnis des gesamten Sachverhalts und aller ihn prägenden Umstände in der Regel nicht möglich. Eine Gesetzesverletzung bei der Eintragungstätigkeit liegt aber dann vor, wenn die Prüfung ausnahmsweise auf der Grundlage der Eintragungsunterlagen möglich war und die Sittenwidrigkeit des materiellen Rechtsgeschäfts eindeutig zutage gefördert hat. Dass § 138 BGB dem materiellen Recht zuzuordnen ist, ist unerheblich; denn auf die Art der verletzten Vorschrift stellt § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO nicht ab.

Da allerdings aus der Notarurkunde auch bei gehöriger Prüfung eine Sittenwidrigkeit des bedingten Rückübertragungsanspruchs nicht zu erkennen war, ist die Eintragung ohne Gesetzesverletzung vorgenommen.

Bei einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung eines auf Austausch gerichteten entgeltlichen Geschäfts kann eine tatsächliche Vermutung für ein Handeln aus verwerflicher Gesinnung i. S. v. § 138 Abs. 1 BGB bestehen.

Unabhängig davon, ob bei Rückabwicklung einer unentgeltlichen Zuwendung überhaupt an diese Rechtsprechung angeknüpft werden kann, scheidet Sittenwidrigkeit nach diesem Maßstab aus, weil bei der Gegenüberstellung der beiderseitigen Leistungspflichten die bei Vertragsschluss bestehenden Verhältnisse zugrunde zu legen sind und die spätere Entwicklung nicht maßgeblich ist. Zudem erschließt sich die Größenordnung des Anspruchsverzichts nicht aus der Urkunde.

Auch für eine nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrige Scheidungsfolgenvereinbarung ist aus der Urkunde nichts ersichtlich.

Die Feststellung einer evident einseitigen, durch die individuelle Gestaltung der ehelichen Lebensverhältnisse nicht gerechtfertigten und vom belasteten Ehegatten nicht hinzunehmenden Lastenverteilung durch die vertragliche Abbedingung gesetzlicher Scheidungsfolgen setzt eine Gesamtwürdigung der individuellen wirtschaftlichen und familiären Verhältnisse bei Vertragsschluss einschließlich der mit der Abrede verfolgten Zwecke sowie den sonstigen Beweggründen für die Gestaltung voraus. Eine Wirksamkeitskontrolle im Grundbuchverfahren - eine Ausübungskontrolle kommt für den Eintragungszeitpunkt ohnehin nicht in Betracht - scheitert schon daran, dass die maßgeblichen Umstände in ihrer Gesamtheit nicht aus der Urkunde hervorgehen.

Sittenwidrigkeit kommt zudem regelmäßig nur in Betracht, wenn ohne Vereinbarung ausgleichender Vorteile bei Fehlen sonstiger gewichtiger Belange Regelungen aus dem Kernbereich des gesetzlichen Scheidungsfolgenrechts ganz oder zu erheblichen Teilen abbedungen werden. Der hier allein betroffene Zugewinnausgleich hingegen ist einer ehevertraglichen Gestaltung am weitesten zugänglich.

Die Unausgewogenheit des Vertragsinhalts kann nur Indiz für eine unterlegene Verhandlungsposition des belasteten Ehegatten sein, rechtfertigt ohne Hinzutreten weiterer Umstände jedoch nicht das Verdikt der Sittenwidrigkeit.

Dass sich die Vertragsklausel im Fall der Scheidung zum Nachteil der Beteiligten auswirken kann, verleiht ihr keinen Bestrafungscharakter. Ein anstößiges Gepräge erhält die Vereinbarung allein deswegen nicht.

Aus den Darlegungen zu Buchst. b) ergibt sich zugleich, dass die materielle Unrichtigkeit des Grundbuchs im Sinne des § 894 BGB nicht glaubhaft ist ; denn nach der Vertragsurkunde ist es nicht überwiegend wahrscheinlich, dass der gesicherte Rückübertragungsanspruch und damit die akzessorische Vormerkung nicht bestehen.

Der im Tenor der angefochtenen Entscheidung ausdrücklich enthaltene Kostenausspruch nach § 81 FamFG ist aufzuheben. Eine Auferlegung von Kosten nach § 81 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 FamFG i. V. m. § 7 FamFG kommt mangels erstinstanzlichen Antragsverfahrens nicht in Betracht. Bei dem als Antrag auf Eintragung eines Amtswiderspruchs bezeichneten Ersuchen handelt es sich um eine Anregung, im Amtsverfahren tätig zu werden.

Dem Veranlasser eines Amtsverfahrens können nach § 81 Abs. 4 FamFG die Kosten der gerichtlichen Tätigkeit nur auferlegt werden, sofern ihm grobes Verschulden vorzuwerfen ist. Das setzt die Feststellung voraus, dass der Veranlasser vorsätzlich oder unter ungewöhnlich grober Vernachlässigung der gebotenen Sorgfalt gehandelt hat , und bedarf einer im Beschluss zu begründenden Ermessensentscheidung. An diesen Voraussetzungen fehlt es. Da trotz der Aussichtslosigkeit des Begehrens für ein grobes Verschulden angesichts der Schwierigkeit der Rechtsmaterie nichts ersichtlich ist, kann die Kostenentscheidung keinen Bestand haben.

In dem durch Rechtsmitteleinlegung eingeleiteten Beschwerdeverfahren werden Gebühren auch dann erhoben, wenn das Verfahren vor dem Grundbuchamt - wie hier - gebührenfrei ist. Die Pflicht der Beteiligten zur Kostentragung in der Beschwerdeinstanz folgt aus § 22 Abs. 1 GNotKG. Eines gesonderten Ausspruchs hierüber nach § 81 Abs. 1 Satz 1 FamFG bedarf es nicht. Es besteht auch keine Veranlassung, von der Kostenerhebung nach § 81 Abs. 1 Satz 2 FamFG abzusehen.

Den Geschäftswert für die begehrte Eintragung bestimmt der Senat gemäß § 79 Abs. 1 Satz 1, § 61 Abs. 1, § 36 Abs. 1 GNotKG unter Berücksichtigung des wirtschaftlichen Interesses der Beschwerdeführerin an der Eintragung des Widerspruchs. Dieses bemisst der Senat regelmäßig mit einem Bruchteil von 1/3 des Geschäftswerts, der für die Eintragung des von der Beanstandung betroffenen Rechts anzusetzen ist. Der Wert der Eintragung der Rückauflassungsvormerkung, gegen die sich der Amtswiderspruch richten soll, ist mit dem halben Verkehrswert des betroffenen Miteigentumsanteils anzusetzen, § 45 Abs. 3 i. V. m. § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG. Der im Jahr 2011 anlässlich der Übertragung des Hälfteanteils angenommene Verkehrswert von 170.000 € erscheint angesichts der regionalen Entwicklung der Immobilienpreise auch unter Berücksichtigung zwischenzeitlicher Wertminderungen durch Abnutzung als tauglicher Anknüpfungspunkt. Der Beschwerdewert errechnet sich daher mit 28.000 €.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen nicht vor.