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Baugenehmigung allgemein

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Baugenehmigung: Büro eines Heizungs- und Sanitärbetriebs in reinem Wohngebiet unzulässig

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In einem reinen Wohngebiet kann keine Baugenehmigung für die Nutzung eines Raums als Büro eines Heizungs- und Sanitärbetriebs sowie für einen dieser Büronutzung zugeordneten Stellplatz auf dem Grundstück erteilt werden.

So entschied der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (BayVGH). Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass es sich bei der Büronutzung eines solchen Gewerbebetriebs nicht um einen Raum für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender handele, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben. Es sei auch keine Befreiung möglich, wenn das Büro das organisatorische Zentrum des Gewerbebetriebs sein solle. Eine solche Nutzung sei geeignet, eine gewerbliche Betriebsamkeit in das reine Wohngebiet hineinzutragen. Diese sei dem Gebietstyp „Reines Wohngebiet“ typischerweise fremd und berühre die Grundzüge der Planung (BayVGH, 15 BV 09.1491).


Die Entscheidung im einzelnen lautet:

VGH München: Urteil vom 10.06.2010 - 15 BV 09.1491

Das Urteil des Verwaltungsgerichts Regensburg vom 26. Mai 2009 und die Bescheide des Beklagten vom 7. Mai 2008 sowie vom 20. April 2009 werden aufgehoben.

Der Beklagte und die Beigeladenen haben die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen je zur Hälfte zu tragen.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte und die Beigeladenen können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 v. H. des jeweils zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.


Tatbestand:

Der Klägerin geht es in dem Rechtsstreit um die Aufhebung einer den Beigeladenen erteilten Baugenehmigung.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Fl. Nr. .../166 Gemarkung ... in der Stadt ... G. ... Das Grundstück liegt auf der Westseite der Straße ... Auf der gegenüberliegenden (östlichen) Seite befindet sich das Grundstück der Beigeladenen (Fl. Nr. .../94). Beide Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans „A. L.“, der dort ein reines Wohngebiet (WR) festsetzt (Deckblatt 17), und sind mit einem Wohngebäude bebaut.

Mit Bescheid vom 7. Mai 2008 genehmigte das Landratsamt P. das Erstellen eines Stellplatzes und einer Grundstückszufahrt im südwestlichen Teil des Grundstücks der Beigeladenen sowie die Nutzung eines Raumes im Erdgeschoss des vorhandenen Wohngebäudes als Büro für gewerbliche Zwecke (Heizungs- und Sanitärservice). Von den Festsetzungen des Bebauungsplans zur Art der Nutzung wurde eine Befreiung erteilt. Durch „Auflagen“ wurde u. a. geregelt, dass die von dem Büro und dem zugehörigen Fahrverkehr ausgehenden Geräusche an den nächsten Wohngebäuden (u. a. Fl. Nr. .../166) tags 50 dB und nachts 35 dB nicht überschreiten dürfen, dass in dem Büro ausschließlich bürotypische Arbeiten, Planungen und in geringem Umfang Kundenbesprechungen durchgeführt werden dürfen und dass auf dem Baugrundstück sowie der gegenüber liegenden Garagenanlage auf Fl. Nr. .../142 kein gewerbliches Lager und keine gewerbliche Werkstatt betrieben sowie keine sonstigen gewerblichen oder handwerklichen Tätigkeiten durchgeführt werden dürfen. Im Zuge des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht legten die Beigeladenen eine Betriebsbeschreibung mit folgendem Wortlaut vor: „Der Installationsbetrieb ist ein Ein-Mann-Betrieb. Für die Büroarbeiten gibt es keine weiteren Beschäftigten. Die Büronutzung geschieht ausschließlich durch mich … und meine Ehefrau …“. Mit Änderungsbescheid vom 20. April 2009 ergänzte das Landratsamt P. die Baugenehmigung. Die Betriebsbeschreibung wurde zum Gegenstand der Baugenehmigung gemacht. Ferner verfügte das Landratsamt als weitere „Auflagen“, dass das Büro nur von den Beigeladenen zur Abwicklung der im Zusammenhang mit dem Installationsbetrieb anfallenden Büroarbeiten genutzt werden dürfe und eine Nutzung im Rahmen einer Tätigkeit als Generalunternehmer unzulässig sei.

Mit Urteil vom 26. Mai 2009 wies das Verwaltungsgericht Regensburg die Klage ab. Die genehmigte Änderung beruhe auf einer rechtmäßig erteilten Befreiung. Grundzüge der Planung seien nicht berührt. Die Nutzungsänderung weiche nur geringfügig von den Planvorgaben ab und löse keine nennenswerten Beeinträchtigungen aus. Das werde durch § 13 BauNVO bestätigt. Die Befreiung sei städtebaulich vertretbar. Durch die Auflagen sei zudem sichergestellt, dass es nicht zu ins Gewicht fallenden Beeinträchtigungen komme. Die Befreiung sei daher unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit öffentlichen Belangen vereinbar. Sie betreffe auch einen atypischen Sachverhalt. Ein Ein-Mann-Betrieb sei nicht alltäglich. Zudem habe der Gesetzgeber 1998 mit der Novellierung des Baugesetzbuchs auf das Einzelfallerfordernis verzichtet. Der Stellplatz und die Zufahrt seien demzufolge nach § 12 Abs. 2 BauNVO ebenfalls zulässig. Die Berufung sei zuzulassen, weil die Frage zu klären sei, ob eine Befreiung von der festgesetzten Art der Nutzung grundsätzlich zulässig sei.

Mit der Berufung gegen dieses Urteil macht die Klägerin geltend, Festsetzungen zur Art der Nutzung seien stets Ausdruck der Grundkonzeption eines Bebauungsplans. Diese Grundkonzeption sei berührt, wenn aus Gründen von Festsetzungen befreit werde, die sich - wie im gegenständlichen Baugebiet - in einer Vielzahl gleichgelagerter Fälle anführen ließen. In der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs sei geklärt, dass sich der Nachbar gegen die Gefahr einer schleichenden Umwandlung des Baugebiets wehren könne. Es gehe zu weit, wie der Hessische Verwaltungsgerichtshof Nachbarrechte erst dann anzunehmen, wenn das Baugebiet bereits zu „kippen“ drohe. Es komme auch nicht darauf an, ob Beeinträchtigungen mit Hilfe von Auflagen ausgeschlossen werden könnten. An der gewerblichen Typik des Vorhabens ändere sich dadurch nichts. § 13 BauNVO spreche nicht für, sondern gerade gegen die Meinung des Verwaltungsgerichts. Die „maßgeschneiderten“ Auflagen verlagerten die Problematik aus der Zulassungsentscheidung in den ermessensgesteuerten Baurechtsvollzug. Das Erfordernis der Atypik sei nicht aufgegeben. Es sei konstruiert, eine Atypik aus der Tatsache des Ein-Mann-Betriebs abzuleiten. Zudem arbeiteten die Beigeladenen zu zweit in dem Büro. Die Lager- und Werkstattflächen des Betriebs in ... würden zwar baurechtlich illegal betrieben. Ihre Legalisierbarkeit sei aber nicht geklärt worden.


Entscheidungsgründe:

Die Berufung ist zulässig und begründet. Die Baugenehmigung vom 7. Mai 2008 in der Fassung des Änderungsbescheids vom 20. April 2009 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Diese Bescheide waren ebenso wie das klageabweisende Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben.

Der Bescheid vom 7. Mai 2008 genehmigt eine planungsrechtlich unzulässige Nutzung. Genehmigt ist eine Nutzung eines Raumes im Gebäude auf Fl. Nr. .../94 durch das Büro eines Heizungs- und Sanitärbetriebs sowie ein dieser Büronutzung zugeordneter Stellplatz auf dem Grundstück. Die Büronutzung dient bürotypischen Arbeiten, Planungen und Kundenbesprechungen des Betriebs (vgl. Nr. 2 der Auflagen im Bescheid vom 7. Mai 2008). Diese gewerbliche Nutzung widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans „A. L.“. Er setzt als Art der Nutzung für das Grundstück ein reines Wohngebiet fest. Eine Nutzung im Rahmen eines Heizungs- und Sanitärbetriebs ist dort weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig (§ 3 BauNVO 1977). Nichts anderes ergibt sich auch aus der Lärmschutzauflage in Nr. 1 der Auflagen des Bescheids vom 7. Mai 2008: Ein nach der Art der Nutzung i. S. d. § 3 BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO 1977, § 30 Abs. 1 BauGB unzulässiges Vorhaben wird nicht dadurch zulässig, dass es der Regelung des § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO nicht widerspricht.

Auch die Voraussetzungen des § 13 BauNVO 1977 liegen nicht vor. Danach sind in den Baugebieten nach §§ 2 bis 4 BauNVO Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender zulässig, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben. Die Führung eines Heizungs- und Sanitärbetriebs beruht nicht vorwiegend auf individuellen geistigen Leistungen oder sonstigen persönlichen Fertigkeiten, die eine der freiberuflichen Tätigkeit ähnliche Berufsausübung voraussetzen würde. Ein gewerblicher Betrieb wie derjenige des Klägers ist im reinen Wohngebiet grundsätzlich insgesamt nicht - und zwar auch nicht in einzelnen Teilen - zulässig. Auch das Anwesen der Klägerin liegt im festgesetzten reinen Wohngebiet. Sie kann sich daher aus eigenem Recht darauf berufen, dass eine der festgesetzten Art der Nutzung widersprechende Nutzung unterbleibt. Das erfasst auch die aus den genannten Gründen ebenfalls unzulässige Errichtung des gewerblichen Stellplatzes.

Auch die Voraussetzungen einer Befreiung von der Festsetzung des Gebietstyps liegen nicht vor. Von den Festsetzungen eines Bebauungsplans kann nach § 31 Abs. 2 BauGB nur befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Die Befreiung zum Zweck der Genehmigung der streitigen Nutzung berührt jedoch die Grundzüge der Planung. Auch darauf kann sich die Klägerin aus eigenem Recht berufen, weil der Beklagte von einer nachbarschützenden Festsetzung befreit hat. Das bräuchte die Klägerin nur hinzunehmen, wenn die Voraussetzungen des § 31 Abs. 2 BauGB erfüllt wären.

Ob die Grundzüge der Planung berührt sind, hängt von der jeweiligen Planungssituation ab. Die Stadt ... G. ... hat ein reines Wohngebiet festgesetzt. Ob Befreiungen von Festsetzungen zur Art der Nutzung stets die Grundzüge der Planung im Sinn des § 31 Abs. 2 BauGB berühren, ist bisher soweit ersichtlich höchstrichterlich nicht entschieden. Der Senat hat angenommen, dass auch im Zusammenhang des § 31 Abs. 2 BauGB Abweichungen von der festgesetzten Art der Nutzung nicht ausnahmslos die Grundzüge der Planung berühren, und auf die Verhältnisse des Einzelfalls abgestellt.

Nach der konkreten Planungssituation berührt das Vorhaben der Beigeladenen die Grundzüge der Planung. Die Beigeladenen beabsichtigen, dort mit dem Büro das organisatorische Zentrum ihres Gewerbebetriebs zu betreiben. Diese Nutzung ist bei einem Betrieb der vorliegenden Art typischerweise mit der An- und Abfahrt von Kraftfahrzeugen verbunden. Die Baugenehmigung benennt auch ausdrücklich Kundenbesuche als Nutzungsumfang; ein weiterer Stellplatz zur gewerblichen Nutzung ist Teil der Genehmigung. Dass die Genehmigung vom 7. Mai 2008 den der Büronutzung „zugehörigen Fahrverkehr“ (Nr. 1 der „Auflagen“) durch die inhaltliche Bestimmung zu begrenzen versucht, „im Büro“ dürften „in geringem Umfang Kundenbesprechungen“ durchgeführt werden (Nr. 2 der „Auflagen“), ändert - unabhängig davon, ob der Inhalt der Genehmigung damit noch in einer hinreichend bestimmten Weise festgelegt ist - nichts Entscheidendes: Die genehmigte gewerbliche Nutzung ist jedenfalls geeignet, eine gewerbliche Betriebsamkeit in das reine Wohngebiet hineinzutragen, die diesem Gebietstyp typischerweise gerade fremd ist und die Grundzüge der Planung berührt. Es liegt im Übrigen in Anbetracht der Ausgestaltung des Betriebs des Beigeladenen nahe und wird durch die in der mündlichen Verhandlung geschilderten Erfahrungen aus der Vergangenheit bestätigt, dass die funktionelle Bedeutung des Büros auch für persönliche Kontakte mit Geschäftspartnern des Beigeladenen gewerblichen Kraftfahrzeugverkehr (auch durch Lkw’s) auslöst, sei es zu Kundenbesprechungen (auch zusammen mit Lieferanten) oder sei es auch nur zum Zweck kürzerer Besprechungen außerhalb des Büros vor dem Grundstück. Soweit das Verwaltungsgericht zur Begründung seiner gegenteiligen Auffassung auf die im reinen Wohngebiet nach § 13 BauNVO zulässigen Büroräume verweist, so ergibt sich aus dieser Norm nur die Unzulässigkeit des Vorhabens. Die auf den bloßen akustischen Störungsgrad abstellende Betrachtungsweise des Verwaltungsgerichts wird den typisierenden Regeln der §§ 2 ff. BauNVO nicht gerecht. Sie orientiert sich nur an der allgemeinen, für die §§ 2 bis 14 BauNVO einheitlich geltenden Regelung des § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO und besagt deshalb nichts zu der Frage, ob die Grundzüge der Planung eines reinen Wohngebiets verletzt sind.

Die konkrete Planungssituation weist auch keine Besonderheiten auf, aufgrund derer die genehmigte Nutzung die Grundzüge der Planung nicht berühren würde. Die Gründe, die der Beklagte aufführt, ließen sich in einer Vielzahl gleichgelagerter Fälle im Plangebiet anführen. Das entspricht nicht der Funktion der Befreiung als einem Instrument der Feinsteuerung im Rahmen einer allgemeinen und deshalb nicht notwendigerweise ausnahmslos sachlich gebotenen Regelung. Vielmehr wird die von der Gemeinde getroffene Festsetzung missachtet.

Der Abwehranspruch der Klägerin setzt nicht voraus, dass im Fall der Zulassung des Vorhabens der Gebietscharakter des reinen Wohngebiets bereits „umkippen“ würde. Soweit dem Urteil des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 9. August 2007 (Az. 3 UE 684/07), das einen besonders gelagerten Einzelfall betraf, eine andere Auffassung zugrunde liegen sollte, teilt der Senat diese Auffassung nicht. Sie wird auch in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht vertreten, insbesondere auch nicht in dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 2. Februar 2000. Vielmehr kann sich die Klägerin gegen die gebietsfremde Nutzung allein unter dem Gesichtspunkt der innerhalb des Baugebiets zu einer nachbarlichen Gemeinschaft verbundenen Grundeigentümer zur Wehr setzen, einer Gemeinschaft, die die Grundeigentümer wechselseitig berechtigt und verpflichtet. Dieser Interessenausgleich wird aus dem Gleichgewicht gebracht, wenn einseitig - ohne dass die Voraussetzungen des § 31 Abs. 2 BauGB erfüllt sind - die Nutzungsarten des Baugebiets nicht beachtet werden. Der 1. Senat des Verwaltungsgerichtshofs hat in diesem Zusammenhang davon gesprochen, jeder Grundstückseigentümer im Baugebiet habe das Recht, sich gegen eine „schleichende Umwandlung“ des Gebiets durch Zulassung einer gebietsfremden Nutzung zur Wehr zu setzen. Damit ist aber vor dem Hintergrund der dort bestätigend zitierten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht mehr gesagt, als dass eine unzulässige gebietsfremde Nutzung den Keim zu einer „schleichenden Umwandlung“ des Baugebiets bereits in sich trägt. Auch darauf, ob die Klägerin infolge der gebietsfremden Nutzung in einer tatsächlich spürbaren Weise beeinträchtigt ist, kommt es nicht an.

Kosten: § 154 Abs. 1, Abs. 3, § 159 Satz 1 VwGO, § 100 Abs. 1 ZPO

Vorläufige Vollstreckbarkeit: § 167 VwGO, §§ 708 ff. ZPO

Gründe für die Zulassung der Revision gibt es nicht (§ 132 Abs. 2 VwGO).