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Baugenehmigung allgemein

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Öffentliches Baurecht: Dachterrassen müssen Grenzabstand von 2,50 m einhalten

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Grundsätzlich müssen auch Dachterrassen, ohne eine entsprechende Nachbarzustimmung, einen Grenzabstand zum Nachbarn von mindestens 2,50 m freihalten - BSP Rechtsanwälte - Anwalt für öffentliches Baurecht Berlin

So entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Hamburg. Die Wirkungen einer Dachterrasse sind aus der Sicht des Nachbarn mit denen einer ebenerdigen Terrasse nicht vergleichbar, sodass sie abstandsflächenrelevant sind. Auch die hier betroffene hessische Bauordnung begünstigt nicht grenzständig errichtete Dachterrassen, die vor einer Außenwand liegen, die selbst nicht grenzständig errichtet worden ist. (Eck-)Balkone, die nicht nur als Vorbau eines grenzständig errichteten Gebäudeteils, sondern in ihrer Funktion zugleich dem von der Grenze zurückgesetzten Gebäudeteil (und eine eigene Zugangsmöglichkeit haben) dienen, sind nur unter den Voraussetzungen des § 6 Abs. 6 Nr. 2 HBauO zulässig. Sie müssen deshalb auch einen Mindestabstand von 2,50 m zur Nachbargrenze wahren.


Tenor

Das OVG Hamburg hat in seinem Urteil vom 19.5.15, (2 Bs 255/14) entschieden:

Dachterrassen müssen nach §§ 6 I und V, 71 II Nr. 1 HBauO - ohne eine entsprechende Nachbarzustimmung - einen Grenzabstand zum Nachbarn von mindestens 2,50 m wahren. Auch § 6 I 3 HBauO begünstigt nicht grenzständig errichtete Dachterrassen, die vor einer Außenwand liegen, die selbst nicht grenzständig errichtet worden ist.

Balkone, die nicht nur als Vorbau eines grenzständig errichteten Gebäudeteils dienen, sondern in ihrer Funktion zugleich dem von der Grenze zurückgesetzten Gebäudeteil dienen, sind nur unter den Voraussetzungen des § 6 VI Nr. 2 HBauO zulässig und müssen deshalb einen Mindestabstand von 2,50 m zur Nachbargrenze wahren.

Tatbestand

Die Antragsgegnerin und die Beigeladene wenden sich mit ihrer Beschwerde gegen einen Beschluss des Verwaltungsgerichts Hamburg vom 18. Dezember 2014, mit dem dieses die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen eine der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung angeordnet hat.

Mit der angegriffenen Baugenehmigung vom 23. September 2013 genehmigte die Antragsgegnerin im konzentrierten Baugenehmigungsverfahren unter Einbeziehung der erforderlichen denkmalrechtlichen Genehmigung den Umbau und die Aufstockung des 1905 errichteten, fünfgeschossigen denkmalgeschützten Gebäudes in der Straße R. 5, das sich zum Teil grenzständig auf der hinteren Grundstücksgrenze zum Grundstück der Antragstellerin befindet. Das gegenwärtige 5. Obergeschoss, ein Staffelgeschoss, soll vollständig zurückgebaut werden; im 4. Obergeschoss sollen lediglich einzelne Wände stehen bleiben. Das 4. Obergeschoss soll überwiegend neu, das 5. und ein 6. Obergeschoss sollen als Staffelgeschosse vollständig neu errichtet werden. Im 5. Obergeschoss wurde zwischen der zurückgesetzten Außenwand und der Grundstücksgrenze zum Flurstück … eine Dachterrasse genehmigt, in den Obergeschossen 1-4 Eckbalkone, die sich an die zurückgesetzte, der Grenze gegenüberliegende Wand und den im rechten Winkel hierzu grenzständig errichteten Gebäudeteil anschließen. Die Balkone wurden zum Teil innerhalb eines Abstands von weniger als 2,50 m zur hinteren Grundstücksgrenze genehmigt. Die Antragsgegnerin erteilte Befreiungen für die Überschreitung der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse um eins sowie für die Überschreitung der zulässigen Geschossflächenzahl um 3,1 auf 5,1. Darüber hinaus genehmigte sie verschiedene bauordnungsrechtliche Abweichungen, u. a. für das Erstrecken der hinteren Abstandsflächen um bis zu 5,40 m auf das der Antragstellerin gehörende Flurstück … sowie um bis zu 4,60 auf das Flurstück …

Das Vorhabengrundstück und das Grundstück der Antragstellerin befinden sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans H.-Altstadt 7 vom 18. Juni 1963. Die Grundstücke sind als Kerngebiet V g ausgewiesen. Für beide im Plangebiet liegenden Baublöcke wurde straßennah zur jeweiligen Verkehrsfläche eine vordere Baulinie festgesetzt, welche die Blöcke vollständig umschließt; weitere Festsetzungen zur überbaubaren Fläche wurden nicht getroffen.

Die Antragstellerin legte Widerspruch gegen die Baugenehmigung ein, über den noch nicht entschieden worden ist. Darüber hinaus hat sie die Gewährung einstweiligen Rechtsschutzes beim Verwaltungsgericht beantragt.

Das Verwaltungsgericht Hamburg hat seinen Beschluss vom 18. Dezember 2014, mit dem es die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin angeordnet hat, damit begründet, dass eine Verletzung des nachbarlichen Zustimmungserfordernisses nach § 71 Abs. 2 Nr. 1 i. V. m. § 6 Abs. 5 HBauO vorliege, da die genehmigten Balkone, die Dachterrasse im 5. Obergeschoss und der vollständige Neubau des 4. Obergeschosses den Mindestabstand von 2,50 m zur Grundstücksgrenze nicht einhielten. Insbesondere liege keine Ausnahme nach § 6 Abs. 1 Satz 3 HBauO vor, da Planungsrecht nicht verlange oder gestatte, dass auf dem Vorhabengrundstück an die rückwärtige Grenze gebaut werde. Die Festsetzung der geschlossenen Bauweise betreffe nur die seitlichen Grundstücksgrenzen. Über § 34 Abs. 1 BauGB könne die planungsrechtliche Zulässigkeit nicht begründet werden, denn es handele sich, wie das Hamburgische Oberverwaltungsgericht im Beschluss vom 28. Juli 2009 betont habe, wegen der Festsetzung einer vorderen Baulinie um einen qualifizierten Bebauungsplan nach § 30 Abs. 1 BauGB, so dass § 34 BauGB nicht zur Anwendung komme. Auf § 7 Abs. 2 Satz 1 HBauO, den Anbau an vorhandene grenzständig errichtete Nachbargebäude, könne sich die Beigeladene nicht stützen, da die Antragsgegnerin diese Ermessensvorschrift nicht angewandt habe und da in der Höhe der Erweiterung keine spiegelbildlichen Nachbargebäude vorhanden seien. Auch komme es nicht darauf an, ob die Umbaumaßnahmen nachteilige abstandsflächenrechtliche Wirkungen für die Antragstellerin auslösten. Da das Gebäude ab dem 4. Obergeschoss zurückgebaut und neu errichtet werden solle, unterfielen die - von den unteren Geschossen abtrennbaren - Geschosse ab dem 4. Obergeschoss nicht mehr der Bestandsprivilegierung. Es handele sich nicht um die bloße Änderung eines bestandsgeschützten Gebäudes, die nach der Rechtsprechung des Hamburgischen Oberverwaltungsgerichts die Abstandsfrage erst dann neu aufwerfe, wenn sich die Änderung zum Nachteil des Nachbarn auf den Umfang der erforderlichen Abstandsfläche auswirke oder die Änderung konkret eine wesentliche Verstärkung gerade derjenigen Beeinträchtigungen mit sich bringe, die spezifisch auf der Unterschreitung des Mindestabstandes beruhten. Vielmehr liege hier ab dem 4. Obergeschoss ein Neubau vor, der ohne einschränkende Voraussetzungen die Abstandsvorschriften einzuhalten habe. Anhaltspunkte für eine Abteilbarkeit der gegen das Abstandsflächenrecht verstoßenden Bereiche des Vorhabens seien von der Beigeladenen nicht geltend gemacht worden. Nachbarschützende bauplanungsrechtliche Vorschriften, insbesondere das Gebot der Rücksichtnahme, seien jedoch nicht verletzt.

Die dagegen gerichtete zulässige Beschwerde der Antragsgegnerin bleibt ohne Erfolg ; die Beschwerde der Beigeladenen führt dagegen zur Änderung der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung.

Die Beschwerde der Antragsgegnerin ist unbegründet, weil die mit ihr dargelegten Gründe, die das Beschwerdegericht gemäß § 146 Abs. 4 Satz 3 und 6 VwGO allein zu prüfen hat, es nicht rechtfertigen, den erstinstanzlichen Beschluss zu ändern.

Die Antragsgegnerin vertritt die Auffassung, das Verwaltungsgericht habe bei der Prüfung der abstandsflächenrechtlichen Zustimmungsbedürftigkeit insbesondere des 4. Obergeschosses zu Unrecht denkmalschutzrechtliche Belange unberücksichtigt gelassen, obwohl diese in Konkurrenz zu den bauordnungsrechtlichen Mindestabstandsflächen träten. Das Gebäude beziehe seine denkmalschutzrechtliche Identität nicht aus den bisherigen 4. und 5. Obergeschossen, die nach dem 2. Weltkrieg im Zuge der Beseitigung von Schäden im Stil der Nachkriegsjahre weitgehend neu aufgebaut worden seien. Ihr jetziger Rückbau sei daher für den Bestandsschutz unerheblich. Mit der anschließenden Wiedererrichtung solle gerade die historische Fassade des 4. Obergeschosses rekonstruiert werden. Das Verwaltungsgericht habe deshalb die Bestandsprivilegierung nicht auf das 1.-3. Obergeschoss beschränken dürfen.

 

Gründe

Diese Einwände erschüttern die Argumentation des Verwaltungsgerichts nicht. Aus dem Denkmalschutzrecht kann kein abstandsflächenrechtlich relevanter Bestandsschutz für das 4. bzw. 5. Obergeschoss abgeleitet werden. Denn die Vorgaben des bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenrechts und des Denkmalschutzrechts müssen gleichermaßen nebeneinander erfüllt sein; sie greifen nicht ineinander. Ob ein Bauvorhaben grenzständig errichtet werden darf, richtet sich ausschließlich nach Bauplanungs- und Bauordnungsrecht. Die bauordnungsrechtliche Vorschrift des § 6 Abs. 1 Satz 3 HBauO räumt allein planungsrechtlichen Vorschriften den Vorrang ein, nicht aber dem Denkmalschutzrecht. Die Frage der denkmalrechtlichen Identität eines Gebäudes ist im Rahmen des § 71 Abs. 2 Nr. 1 HBauO somit unerheblich.

Soweit die Antragsgegnerin des Weiteren ausführt, durch die Beibehaltung der grenzständigen Fassade des 4. Obergeschosses träten keine nachteiligen Wirkungen für die Antragstellerin ein, dringt sie damit nicht durch. Denn auf diesen Aspekt hat das Verwaltungsgericht in der angegriffenen Entscheidung ausdrücklich nicht abgestellt, da es dieses Erfordernis wegen fehlenden Bestandsschutzes der oberen Geschosse nicht für entscheidungsrelevant gehalten hat. Da die Antragsgegnerin den am Bestandsschutz des Bauherrn orientierten rechtlichen Ansatz des Verwaltungsgerichts nicht angegriffen und seine Rechtsauffassung zum fehlenden Bestandsschutz des 4. und 5. Obergeschosses nicht entkräftet hat, kann ihre Argumentation zu fehlenden nachteiligen Wirkungen des Umbaus für die Antragstellerin die Entscheidung des Verwaltungsgerichts nicht erschüttern.

Auch soweit die Antragsgegnerin ausführt, das Verwaltungsgericht hätte bezüglich der für unzulässig gehaltenen Dachterrasse und der Balkone eine teilweise Aufhebung der Baugenehmigung bedenken können, hat der Einwand keinen Erfolg. Dieser Einwand ist nur im Fall der bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit der sonstigen Baumaßnahmen, d. h. der Neuerrichtung des 4., 5. und 6. Obergeschosses, entscheidungserheblich. Da die Antragsgegnerin die Ausführungen des Verwaltungsgerichts zur Unzulässigkeit der Neuerrichtung des 4., 5. und 6. Obergeschosses nicht entkräftet hat, kommt es auf die Abteilbarkeit der Balkone und der Dachterrasse im Rahmen ihrer Beschwerde jedoch nicht an.

Die Beschwerde der Beigeladenen erschüttert dagegen die Ergebnisrichtigkeit der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung und führt nach erfolgter Vollprüfung zu der aus dem Tenor ersichtlichen Änderung des erstinstanzlichen Beschlusses vom 18. Dezember 2014.

Die Beigeladene hat fristgerecht und den Anforderungen des § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO entsprechend dargelegt, dass für die teilweise grenzständige Errichtung des 4. Obergeschosses die Voraussetzungen des § 6 Abs. 1 Satz 3 HBauO erfüllt sind und dass ihr Vorhaben nach planungsrechtlichen Vorschriften an der hinteren Grundstücksgrenze errichtet werden darf. Sie hat zu Recht darauf hingewiesen, dass der Bebauungsplan Hamburg-Altstadt 7 eine Regelung zu überbaubaren Flächen ohne rückwärtige Baugrenze enthält und dass sich die Bebauung über die gesamte Tiefe des Grundstücks bis hin zur hinteren Grundstücksgrenze erstrecken kann, wie das Hamburgische Oberverwaltungsgericht in seinem Beschluss vom 28. Juli 2009 ausgeführt hat. Dieser Einwand erschüttert die Entscheidung des Verwaltungsgerichts, das den Bebauungsplan Hamburg-Altstadt 7 dahingehend ausgelegt hat, dass er eine planungsrechtlich vorrangige Regelung für grenzständiges Bauen im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 3 HBauO nur für die hier nicht relevanten seitlichen Grundstücksgrenzen, nicht aber für die hinteren Grundstücksgrenzen vorsieht.

Die Vorschrift des § 6 Abs. 1 Satz 3 HBauO erfordert nicht, dass eine planungsrechtliche Vorschrift ausdrücklich etwa in Gestalt einer Festsetzung der Bauweise, einer Baulinie oder Baugrenze das Bauen an der Grenze verlangt oder gestattet. Es genügt, wenn das Planungsrecht dem Bauherrn - u. U. durch eine auch der Auslegung bedürftige, aber fähige Regelung - freigestellt hat, ob er sein Vorhaben grenzständig zur Grundstücksgrenze errichtet. Auch in diesem Fall besteht durch den Verweis auf das vorrangige Bauplanungsrecht keine bauordnungsrechtliche Pflicht, Abstandsflächen einzuhalten und wird dem Bauherrn sowohl nach Bauplanungs- als auch nach Bauordnungsrecht ein Grenzbau gestattet. Ob dies auch dann gilt, wenn nach dem Planungsrecht keine diesbezügliche Regelung vorliegt, es also zu diesem Punkt vollständig schweigt, kann dahinstehen.

Vorliegend hat der Plangeber nämlich eine bewusste Regelung getroffen, die dem Bauherrn das grenzständige Bauen an der hinteren Grundstücksgrenze gestattet. Der Bebauungsplan Hamburg-Altstadt 7 vom 18. Juni 1963 stellt einen qualifizierten Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB dar , der nicht nur die Bauweise im Sinne des § 22 BauNVO regelt. Er enthält mit der Festlegung der vorderen, straßennahen Baulinien insbesondere die nach § 30 Abs. 1 BauGB erforderlichen Mindestfestsetzungen zur überbaubaren Fläche im Sinne des § 23 BauNVO. Auch ohne Festsetzung einer rückwärtigen Baulinie oder Baugrenze ist vorliegend von einer abschließenden Regelung auszugehen, welche die Bebaubarkeit des gesamten Grundstücks freigibt und die Anwendbarkeit des § 34 Abs. 1 BauGB für die Begrenzung der überbaubaren Fläche im hinteren Grundstücksbereich ausschließt. Es handelt sich um einen Plan, der unter Geltung des Bundesbaugesetzes 1960 erlassen worden ist, was bereits darauf hindeutet, dass die Festsetzungen von Baulinien und Baugrenzen abschließend sind, auch wenn sie die überbaubaren Flächen nicht nach allen Seiten begrenzen. Im vorliegenden Fall spricht insbesondere die bei Planerlass vorgefundene altstadttypische Bebauung mit sich bis an die rückwärtigen Grundstücksgrenzen im Blockinnenbereich erstreckenden Gebäuden dafür, dass nach dem Willen des Plangebers die gesamte Tiefe der Grundstücke auch weiterhin bebaubar sein sollte.

Die vom Beschwerdesenat vorzunehmende umfassende Prüfung ergibt, dass die Neuerrichtung des 4., 5. und 6. Obergeschosses - mit Ausnahme der Balkone und der Dachterrasse, die an das Flurstück … angrenzen - keinen bauordnungsrechtlichen oder bauplanungsrechtlichen Bedenken unterliegt. Demgegenüber stellen sich sowohl die Dachterrasse als auch Teile der Balkone als zustimmungsbedürftig nach § 71 Abs. 2 Nr. 1 HBauO dar, soweit sie innerhalb der Mindestabstandsfläche von 2,50 m zur gemeinsamen Grundstücksgrenze der Flurstücke … und … liegen. Da keine Zustimmung der Antragstellerin vorliegt und diese auch im Widerspruchsverfahren nicht zu erwarten ist, ist die Baugenehmigung diesbezüglich voraussichtlich rechtswidrig. Das Bauvorhaben ist insoweit teilbar. Daher wird die Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin insoweit gemäß § 80a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 i. V. m. § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO aufrechterhalten und der Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs im Übrigen abgelehnt.

Wie bereits dargestellt, ist die Errichtung des grenzständig errichteten Teils der Außenwand im 4. Obergeschoss gemäß § 6 Abs. 1 Satz 3 HBauO bauordnungsrechtlich zulässig. Die Außenwände des 5. und 6. Obergeschosses befinden sich außerhalb der Mindestabstandsfläche von 2,50 m nach § 6 Abs. 5 HBauO i. V. m. § 71 Abs. 2 Nr. 1 HBauO.

Der genehmigte Umbau des Gebäudes ist auch bauplanungsrechtlich unbedenklich. Ein Verstoß gegen das in § 31 Abs. 2 BauGB bzw. § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO enthaltene Rücksichtnahmegebot dürfte durch die Neu- bzw. Wiedererrichtung des 4., 5. und 6. Obergeschosses nicht vorliegen. Das Rücksichtnahmegebot beinhaltet nicht, jede Beeinträchtigung eines Nachbarn zu vermeiden. Ein Nachbar kann lediglich solche Nutzungsstörungen abwehren, die als rücksichtslos zu werten sind. Davon kann erst die Rede sein, wenn die mit dem genehmigten Bauvorhaben verbundenen Beeinträchtigungen bei der Nutzung des eigenen Grundstücks bei einer Abwägung, in der die Schutzwürdigkeit der Betroffenen, die Intensität der Beeinträchtigung und die Interessen des Bauherrn zu berücksichtigen sind, billigerweise unzumutbar erscheinen. Dies ist nicht der Fall.

Ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot zulasten der Antragstellerin scheidet im Ergebnis auch aus, soweit die Antragsgegnerin eine Befreiung für die Errichtung des 6. Geschosses erteilt hat. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Interessen des Bauherrn im Rahmen der Abwägung unter Berücksichtigung der Interessenbewertung des § 31 Abs. 2 BauGB tendenziell ein geringeres Gewicht haben als bei der Beurteilung einer plankonformen Bebauung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO. Erforderlich ist, dass das genehmigte Bauvorhaben zu tatsächlichen, unzumutbaren Beeinträchtigungen bei der Nutzung des benachbarten Grundstücks führt. Beeinträchtigungen von Gewicht, die nicht auch bei einer plangemäßen Bebauung typischerweise eintreten würden, sind insoweit entgegen der Auffassung der Antragstellerin nicht ersichtlich.

Wie das Verwaltungsgericht bereits zutreffend ausgeführt hat, überschreitet die zusätzlich eintretende Verschattung nicht das Maß, das in einem dicht bebauten Innenstadtbereich hinzunehmen ist. Denn an die Bebauung in einem hochverdichteten innerstädtischen Kerngebiet können nicht dieselben Maßstäbe angelegt werden wie in einem Wohngebiet. Die Grundstücke im Kerngebiet sind gemäß § 7 BauNVO dazu bestimmt, Nutzungen mit einem im Vergleich zur Wohnnutzung höheren Störpotenzial aufzunehmen und deshalb umgekehrt auch gegenüber Störungen weniger schutzwürdig. Der Umstand, dass bis zur hinteren Grundstücksgrenze gebaut werden darf, beruht auf den Festsetzungen des Bebauungsplans und nicht auf einer erteilten Befreiung oder Abweichung.

Die nicht vorliegende Nachbarzustimmung nach § 71 Abs. 2 Nr. 1 HBauO wird für den Bau der Terrasse im 5. Obergeschoss angrenzend an das Flurstück … erforderlich und voraussichtlich nicht einzuholen sein. Die Terrasse hat Abstandsflächen einzuhalten, ist jedoch innerhalb der 2,50 m tiefen Abstandsfläche nach § 6 Abs. 5 HBauO genehmigt worden, obwohl die Privilegierung des § 6 Abs. 6 Nr. 2 HBauO für Vorbauten mangels Einhaltung der Vorgaben in § 6 Abs. 6 Nr. 2 a) - c) HBauO nicht einschlägig ist.

Grundsätzlich müssen auch Dachterrassen nach § 6 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5 HBauO einen Grenzabstand zum Nachbarn von mindestens 2,50 m freihalten. Denn eine Terrasse, die - wie hier - auf einem mehrgeschossigen Unterbau errichtet wird, stellt als baulicher und funktionaler Bestandteil des Geschosses, vor dem sie sich befindet, einen Vorbau in Bezug auf dessen Außenwand dar. Die Wirkungen einer Dachterrasse sind aus der Sicht des Nachbarn mit denen einer ebenerdigen Terrasse nicht vergleichbar, so dass sie abstandsflächenrelevant sind. Die Ausnahmevorschrift des § 6 Abs. 1 Satz 3 HBauO, wonach Abstandsflächen nicht erforderlich sind vor Außenwänden, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen oder bauordnungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden muss oder darf, ist für die Dachterrasse nicht einschlägig. Die Vorschrift des § 6 Abs. 1 Satz 3 HBauO privilegiert nach ihrem Wortlaut ebenso wie nach ihrer Zielrichtung allein die grenzständig errichtete Außenwand eines Gebäudes, an die der Nachbar gegebenenfalls anbauen kann. § 6 Abs. 1 Satz 3 HBauO begünstigt dagegen nicht grenzständig errichtete Vorbauten, die vor einer Außenwand liegen, die selbst nicht grenzständig errichtet worden ist. Denn Außenwände, die nicht an der Nachbargrenze errichtet werden, auch wenn dies zulässig wäre, unterfallen dieser Regelung nicht. Die Außenwand des 5. Obergeschosses, vor der die Dachterrasse liegt, hält einen Abstand von 2,53 m bzw. in südwestlicher Richtung von mindestens 2,53 m zur hinteren Grundstücksgrenze ein.

Die Dachterrasse zählt wegen ihrer Ausmaße und ihrer Lage auch nicht zu den nach § 6 Abs. 6 HBauO privilegierten vorspringenden Bauteilen, die bei der Bemessung der Abstandsflächen außer Betracht bleiben. Nach § 6 Abs. 6 Nr. 2 HBauO sind Vorbauten einschließlich Balkone privilegiert, wenn sie a) insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen, b) nicht mehr als 1,50 m vor die Außenwand vortreten und c) mindestens 2,50 m von der gegenüberliegenden Nachbargrenze entfernt bleiben. Da die Terrasse jedenfalls nicht mindestens 2,50 von der ihr gegenüberliegenden hinteren Grundstücksgrenze entfernt bleibt, erfüllt sie die kumulativen Privilegierungskriterien in § 6 Abs. 6 Nr. 2 HBauO nicht.

Auch die genehmigten Eckbalkone im 1.- 4. Obergeschoss unterfallen, soweit sie sich innerhalb der Mindestabstandsfläche zum Grundstück der Antragstellerin befinden, der Zustimmungspflicht nach § 71 Abs. 2 Nr. 1 HBauO. Ob die Balkone innerhalb der Mindestabstandsfläche zulässig wären, wenn sie allein vom grenzständig errichteten Gebäudeteil aus zugänglich wären, kann dahinstehen. Denn die genehmigten Balkone sind nicht nur als Vorbau eines grenzständig errichteten Gebäudeteils geplant und genehmigt, sondern sollen in ihrer Funktion zugleich dem zurückgesetzten Gebäudeteil dienen, der nicht grenzständig nach § 6 Abs. 1 Satz 3 HBauO errichtet wird, wie sich aus den Zugangsmöglichkeiten von den dort liegenden Räumen ergibt. In dieser Konstellation gelten die Balkone auch als Vorbauten zu der der Grundstücksgrenze gegenüberliegenden, nicht grenzständig errichteten Außenwand. Sie sind wie die Dachterrasse nur unter den Privilegierungsvoraussetzungen des § 6 Abs. 6 Nr. 2 HBauO zulässig und müssen gemäß § 6 Abs. 6 Nr. 2c) HBauO eine Abstandsfläche von 2,50 m freihalten, was teilweise nicht der Fall ist.

Die nach summarischer Prüfung unter bb. und cc. festgestellte Rechtswidrigkeit einzelner Bauteile führt zur teilweisen Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung. Zwar ist eine Baugenehmigung, die sich nicht auf mehrere selbstständige Bauvorhaben erstreckt, regelmäßig nicht teilbar. Sie kann jedoch dann teilweise aufgehoben werden, wenn die Teile, auf die sich die Aufhebung bezieht, hinweggedacht werden können, ohne dass die übrigen Teile des Bauvorhabens bautechnisch und funktionell diesem Zustand angepasst werden müssen und der Bauherr das Vorhaben notfalls selbst als teilbar ansieht. Dies ist hier der Fall. Konstruktiv muss das Vorhaben nicht geändert werden, wenn die Nutzbarkeit des Dachs als Terrasse entfällt; dasselbe gilt für die Verkürzung der Balkone, um die Mindestabstandsfläche freizuhalten. Nicht nur die Antragsgegnerin betrachtet die Genehmigung insoweit ausdrücklich als teilbar; auch die Beigeladene als Bauherrin hat sich im Schriftsatz vom 28. Januar 2015 den Rechtsausführungen der Antragsgegnerin vollumfänglich angeschlossen.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 2 und 3, 155 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 47 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG.