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Baugenehmigung allgemein

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Öffentliches Baurecht: Baulasterklärung muss sich auf Verzicht von Nachbarrechten beziehen

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Die Baulasterklärung muss sich im Regelfall auf ein konkretes Bauvorhaben, zumindest aber auf einen konkreten Anlass beziehen und nicht allgemeingültige Regelungen treffen. - BSP Rechtsanwälte - Anwalt für öffentliches Baurecht Berlin

So entschied es der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Hessen. Setzt eine Baulasterklärung für ein Baugebiet von 24 Grundstücken Bauordnungsrecht ohne nähere Einschränkung aus, verstößt sie gegen ein gesetzliches Verbot und ist daher unwirksam. Baulastfähig ist nur der Verzicht auf die Geltendmachung nachbarlicher Abwehrrechte, soweit diese disponibel sind. Hierzu gehört das bauordnungsrechtliche Abstandsflächenrecht nicht voraussetzungslos, insbesondere nicht hinsichtlich brandschutzrechtlicher Vorgaben.


Tenor

Das VGH Hessen hat in seinem Urteil vom 1.12.2015, (3 A 55/15 Z) wie folgt beschlossen:

Eine Baulasterklärung muss, um dem Bestimmtheitserfordernis zu genügen, im Regelfall auf ein konkretes Bauvorhaben oder zumindest auf einen konkreten Anlass oder ein konkretes Vorhaben bezogen sein.

Eine Baulasterklärung, die für ein Baugebiet von 24 Grundstücken Bauordnungsrecht ohne nähere Einschränkung aussetzt, verstößt gegen ein gesetzliches Verbot und ist daher unwirksam.

Baulastfähig ist nur der Verzicht auf die Geltendmachung nachbarlicher Abwehrrechte, soweit diese disponibel sind. Hierzu gehört das bauordnungsrechtliche Abstandsflächenrecht nicht voraussetzungslos, insbesondere nicht hinsichtlich brandschutzrechtlicher Vorgaben.

Eine Baulasterklärung muss, um dem Bestimmtheitserfordernis zu genügen, im Regelfall auf ein konkretes Bauvorhaben oder zumindest auf einen konkreten Anlass oder ein konkretes Vorhaben bezogen sein.

Eine Baulasterklärung, die für ein Baugebiet von 24 Grundstücken Bauordnungsrecht ohne nähere Einschränkung aussetzt, verstößt gegen ein gesetzliches Verbot und ist daher unwirksam.

Baulastfähig ist nur der Verzicht auf die Geltendmachung nachbarlicher Abwehrrechte, soweit diese disponibel sind. Hierzu gehört das bauordnungsrechtliche Abstandsflächenrecht nicht voraussetzungslos, insbesondere nicht hinsichtlich brandschutzrechtlicher Vorgaben.

Der Antrag der Kläger auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 18. November 2014 - 8 K 1485/13.F - wird abgelehnt.

Die Kläger haben die Kosten des Berufungszulassungsverfahrens zu tragen.

Der Streitwert wird auch für das Berufungszulassungsverfahren auf 6.000,00 € festgesetzt.

Der gemäß § 124a Abs. 4 Satz 1 VwGO statthafte und auch im Übrigen zulässige Antrag der Kläger auf Zulassung der Berufung gegen das im Tenor genannte Urteil bleibt ohne Erfolg, denn die mit diesem Antrag vorgetragene Begründung rechtfertigt die Zulassung der Berufung nicht.

Es bestehen keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils.

Ernstliche Zweifel im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO bestehen, wenn gegen die Richtigkeit der angegriffenen Entscheidung gewichtige Gesichtspunkte sprechen. Dies ist der Fall, wenn der die Zulassung des Rechtsmittels begehrende Beteiligte einen die angegriffene Entscheidung tragenden Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung des Verwaltungsgerichts mit schlüssigen Argumenten in Frage stellt und sich dem Verwaltungsgerichtshof die Ergebnisrichtigkeit der angegriffenen Entscheidung - unabhängig von der vom Verwaltungsgericht für sie gegebenen Begründung - nicht aufdrängt. Die gemäß § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO erforderliche Darlegung des Zulassungsgrundes der ernstlichen Zweifel verlangt dabei, dass die Antragsbegründung in konkreter und substantiierter Auseinandersetzung mit der Normauslegung oder -anwendung bzw. der Tatsachenfeststellung des Verwaltungsgerichts Gesichtspunkte für deren jeweilige Fehlerhaftigkeit und damit für die Unrichtigkeit der angegriffenen Entscheidung aufzeigt , wobei das Gericht bei der Prüfung ernstlicher Zweifel auf die in dem Zulassungsantrag dargelegten Gründe beschränkt ist. Ist das angegriffene Urteil auf mehrere selbstständig tragende Begründungsteile gestützt , so muss vom Zulassungsantragsteller für jeden dieser Begründungsteile ein Berufungszulassungsgrund dargelegt werden.

Mit dem Berufungszulassungsantrag sind keine Gesichtspunkte dargelegt worden, die ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des angegriffenen Urteils begründen könnten.

 

Tatbestand

Die Kläger tragen zur Begründung ihres Zulassungsantrages vor, das Verwaltungsgericht habe in seiner Entscheidung verkannt, dass § 6 Abs. 10 Satz 1 der Hessischen Bauordnung - HBO - aufgrund der Baulasterklärung keine Anwendung finde. § 6 Abs. 10 Satz 1 HBO setze für seine Anwendbarkeit das Vorhandensein von mindestens zwei Baugrundstücken voraus. Diese Voraussetzung sei aufgrund der Baulasterklärung, nach der sich der jeweilige Grundstückseigentümer verpflichte, sein Grundstück hinsichtlich der bauordnungsrechtlichen Vorschriften nur so zu bebauen, als wenn es mit den dort genannten weiteren Grundstücken ein Baugrundstück bilden würde, nicht erfüllt. Die Baulasterklärung sei als Vereinigungsbaulast wirksam, entspreche den Vorgaben von § 75 HBO und habe zur Folge, dass die bauordnungsrechtlichen Vorschriften über Abstandsflächen nicht anwendbar seien. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts sei die Baulasterklärung auch hinreichend bestimmt, eine gleichlautende Erklärung sei von dem Hessischen Verwaltungsgerichtshof in seiner Entscheidung vom 4. Januar 2007 nicht beanstandet worden. Zu Unrecht habe das Verwaltungsgericht die in der Baulasterklärung erfolgte allgemeine Bezugnahme auf die bauordnungsrechtlichen Vorschriften beanstandet, tatsächlich seien die von den Grundstückseigentümern übernommenen und durch die Hessische Bauordnung abschließend und eindeutig geregelten Verpflichtungen eindeutig bestimmbar. Fehlerhaft sei auch die Annahme des Verwaltungsgerichts, § 75 HBO greife bereits deshalb nicht, weil die eingetragenen Baulasten lediglich Verhaltenspflichten für die Bebauung des eigenen Grundstücks, nicht aber das Recht, die Abstandsflächen zum Nachbargrundstück nicht einhalten zu müssen, regelten. Dies stehe in Widerspruch zu § 75 Abs. 1 HBO. Die in der Baulasterklärung genannten Duldungspflichten hätten die Eigentümer des Flurstücks a gegenüber den Klägern als den Eigentümern des Flurstücks b übernommen. Die bauordnungsrechtliche Behandlung beider Flurstücke als ein Baugrundstück bewirke, dass die Eigentümer beider Flurstücke die Nichtbefolgung der in den §§ 6 Abs. 10, 7 Abs. 1 HBO geregelten Abstandsflächenvorschriften durch den Eigentümer des jeweils anderen Grundstücks zu dulden hätten. Die Baulast sei unbeschränkt erteilt worden, woran sich der Beklagte festhalten lassen müsse, auch wenn er nunmehr versuche aufgrund der „Hintergründe“ der Baulast zu einem anderen Ergebnis zu gelangen. Am 30. März 2005 sei ihnen, den Klägern, eine Baugenehmigung für ein Grenzbauwerk mit einer Länge von 9,12 m genehmigt worden, obgleich zum damaligen Zeitpunkt lediglich eine Grenzbebauung von 9 m Länge zulässig gewesen wäre. Die Überschreitung der zulässigen Grenzbebauung sei nach Auffassung der Bauaufsicht ausschließlich aufgrund der eingetragenen Baulast zulässig gewesen. Zudem spreche die unter § 11b des notariellen Kaufvertrages vom 9. Juli 2004 aufgenommene Vereinbarung zu Grunddienstbarkeiten/Baulasten dafür, dass durch die Baulast eine möglichst umfassende Bebauung des Grundstücks habe ermöglicht werden sollen.

Der Vortrag der Kläger rechtfertigt die Zulassung der Berufung nicht.

Der Senat folgt der zutreffenden Begründung des Verwaltungsgerichts in der angefochtenen Entscheidung und sieht insoweit von einer eigenen Begründung ab.

Der Beklagte hat ohne erkennbare Ermessensfehler die Beseitigung des von den Klägern errichteten Carports verfügt, soweit dieser sich innerhalb der Abstandsfläche von 3 m zu dem Flurstück a befindet. Ebenfalls zutreffend hat der Beklagte dabei zugrunde gelegt, dass der Carport den Vorgaben von § 6 Abs. 10 HBO widerspricht und die Baulasterklärung der Anwendbarkeit von § 6 Abs. 10 HBO nicht entgegensteht.

 

Gründe


Die Kläger haben die Auffassung des Verwaltungsgerichts, es spreche überwiegend viel dafür, dass die eingetragene Baulast mangels bestimmbaren Inhalts unwirksam sei, nicht mit ernstlichen Zweifeln erschüttern können. Zu Recht weist das Verwaltungsgericht darauf hin, dass eine Baulasterklärung hinreichend bestimmt sein muss und sich im Regelfall auf ein konkretes Bauvorhaben oder zumindest auf einen konkreten Anlass/Vorhaben beziehen muss. Die Baulasterklärung mit dem Wortlaut:

„Der jeweilige Eigentümer des Grundstücks verpflichtet sich, sein Grundstück hinsichtlich bauordnungsrechtlicher Vorschriften nur so zu bebauen, als wenn es mit dem Grundstück Gemarkung A, Flur 1, Flurstück: - Aufzählung siehe Beiblatt - ein Baugrundstück bilden würde“

lässt nicht erkennen, zur Bewältigung welchen konkreten bauordnungsrechtlich relevanten Sachverhalts, welchen Bauvorhabens oder zumindest absehbaren Bauvorhabens die Baulasterklärungen für insgesamt 24 Grundstücke eingetragen worden sind. Auch die Anlage zu den jeweiligen Baulasterklärungen, die mit „Vereinigungsbaulast“ überschrieben ist, lässt nicht erkennen, für welchen Zweck die Vereinigungsbaulast erklärt werden sollte. Soweit diese - wie die Kläger meinen - dahingehend zu verstehen sein sollte, dass durch die Vereinigungsbaulast für die genannten 24 Grundstücke - mithin für ein mittleres Baugebiet - Bauordnungsrecht außer Kraft gesetzt werden sollte, wäre sie bereits wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot unwirksam. Ein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot besteht zwar nicht bereits dann, wenn eine Vereinbarung nicht mit allen formellen und materiellen Rechtsvorschriften übereinstimmt. Erforderlich ist eine qualifizierte Rechtswidrigkeit, die vorliegt, wenn und soweit der spezifische Sinn und Zweck der Vorschrift die Nichtigkeit auch einer von ihr abweichenden vertraglichen Regelung erfordert. Als Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot ist es anzusehen, wenn dem Gesetz zumindest konkludent zu entnehmen ist, dass abweichende Regelungen keinesfalls zulässig sein sollen. Das öffentlichrechtlichen Anforderungen folgende Bauordnungsrecht steht nicht, zumindest nicht voraussetzungslos, zur Disposition der eine Baulasterklärung abgebenden Grundstückseigentümern. Die öffentlichrechtlichen Vorschriften des Abstandsflächenrechtes, die auch brandschutzrechtlichen und damit Gesichtspunkten der Gefahrenabwehr zu dienen bestimmt sind, können mittels einer Baulasterklärung nicht außer Kraft gesetzt werden. Baulastfähig ist nämlich nur der Verzicht auf die Geltendmachung nachbarlicher Abwehrrechte, soweit diese disponibel sind. Gegenstand privater Verzichtserklärungen können nicht öffentliche Belange wie die Vermeidung schädlicher Umwelteinwirkungen oder die gebotene Rücksichtnahme sein. Eine Baulasterklärung, die für ein Areal mit 24 Grundstücken die Anforderungen des Bauordnungsrechts außer Kraft setzen würde, würde über nicht disponible Vorschriften des Bauordnungsrechts verfügen und wäre daher unwirksam. Dem steht auch nicht die Entscheidung des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 4. Januar 2017 entgegen, da diese einen anderen Sachverhalt erfasst. In der genannten Entscheidung war in Streit, ob eine auf ein bestimmtes Grundstück bezogene bauordnungsrechtlich erteilte Baulasterklärung auch bauplanungsrechtliche Wirkungen entfaltet. Fragen der Bestimmtheit der bauordnungsrechtlich erteilten Baulasterklärung können der Entscheidung nicht entnommen werden.

Soweit der Beklagte meint, die Baulasterklärung sei dahingehend auszulegen, dass mit ihr die ordnungsgemäße Zuwegung nach § 4 HBO gesichert werden sollte, hat der Senat - ohne dass es hierauf entscheidungserheblich ankommt - Zweifel, ob diese Auslegung mit dem eindeutigen Wortlaut der Baulasterklärung vereinbar ist. Der Beklagte trägt vor, Hintergrund für die Eintragung der Baulasten auf dem vormaligen Fabrikgelände sei der Umstand gewesen, dass sämtliche Grundstücke des betreffenden Baugebiets an dessen innere Erschließung grenzten, die ihrerseits die gemeinsame Zuwegung zu einer öffentlichen Verkehrsfläche bildete. Durch die Vereinigungsbaulast habe die Erschließung dieser Grundstücke und damit die Genehmigungsfähigkeit der Bebauung sichergestellt werden sollen, zumal die Gemeinde die Schaffung von Erschließungsanlagen auf dem vormaligen Fabrikgelände abgelehnt habe. Zwar erscheint auch dem Senat die von dem Beklagten abgegebene Erklärung zur Entstehungsgeschichte der Baulasterklärung plausibel, gleichwohl findet sie in dem Wortlaut der Erklärung keine Entsprechung und ist daher unbeachtlich.

Die Tatsache, dass den Klägern im März 2005 die Grenzbebauung in einer Länge von 9,12 m genehmigt wurde und nach ihrem Vortrag auch die Bauaufsicht zum damaligen Zeitpunkt davon ausgegangen ist, dass aufgrund der Baulasterklärung die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen nicht zur Anwendung kommen, vermittelt den Klägern weder eine durchsetzbare Rechtsposition hinsichtlich des von ihnen ohne Baugenehmigung errichteten Carports, noch hat die vormalige Auffassung der Bauaufsicht rechtliche Auswirkungen auf den auszulegenden Wortlaut der Baulasterklärung.

Selbst wenn man die Baulasterklärung für wirksam halten wollte, führt dies entgegen der Auffassung der Kläger nicht zu dem von ihnen gewünschten Ergebnis. Das Verwaltungsgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, aus dem eindeutigen Wortlaut des § 75 HBO folgt, dass die Baulast nur rechtliche Verpflichtungen des Eigentümers des belasteten Grundstücks begründen kann. Dementsprechend ist in dem Wortlaut der Baulasterklärung aufgenommen, dass sich der jeweilige Eigentümer des Grundstücks verpflichtet, sein Grundstück hinsichtlich der bauordnungsrechtlichen Vorschriften nur so zu bebauen, als wenn es mit den übrigen Grundstücken ein Baugrundstück bilden würde. Die Kläger haben mit der Baulasterklärung eine Verpflichtung übernommen, nicht jedoch das Recht, ihr Grundstück unter Aufgabe sämtlicher Abstandsflächenvorschriften mit einer Grenzbebauung zu versehen. Dies lässt sich weder dem Wortlaut der Baulasterklärung, noch dem Wortlaut des § 75 HBO noch einer wie auch immer gearteten Auslegung der Baulasterklärung entnehmen.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 11b des notariellen Kaufvertrages vom 9. Juli 2004. In § 11b des notariellen Kaufvertrages wird hinsichtlich der Baulasten Bezug genommen auf die Sicherung von Ver- und Entsorgungsleitungen aller Art und von Geh- und Fahrrechten. Zwar verpflichten sich Käufer und Verkäufer auch dazu, alle zur Durchführung des geplanten Bauvorhabens erforderlichen Grunddienstbarkeiten und/oder Baulasten, gleich welcher Art zu bestellen und die Eintragung zu veranlassen, hieraus kann jedoch nicht geschlussfolgert werden, dass die dem Senat vorliegende und hier in Streit befindliche Baulasteintragung den Klägern Rechte hinsichtlich einer Grenzbebauung eingeräumt hat.

Der Berufungszulassungsantrag der Kläger ist daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 2 VwGO abzulehnen. Die Streitwertfestsetzung, bei der der Senat der Vorinstanz folgt, beruht auf den §§ 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 1 GKG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.