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Familienrecht

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Vermietungsabsicht: Keine Werbungskosten bei uneinigen Erben

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Besteht zwischen den Mitgliedern einer Erbengemeinschaft sowohl Uneinigkeit über die künftige Verwendung der Immobilie als auch über die Art möglicher Mieter, fehlt es am gemeinschaftlichen Willen Einkünfte zu erzielen. Daher sind die Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung nicht als vorweggenommene Werbungskosten abzugsfähig. Im vom Finanzgericht München rechtskräftig entschiedenen Fall hatten Schwestern eine Doppelhaushälfte geerbt und umfangreiche Umbaumaßnahmen durchgeführt. Da es zwischen den Geschwistern Unstimmigkeiten gab, wurde das Objekt nach ca. sechs Jahren verkauft.

Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung können nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs als vorweggenommene Werbungskosten abziehbar sein, wenn sich der Hausbesitzer endgültig entschlossen hat, Einkünfte aus der Vermietung zu erzielen. Dieser Wille muss aus äußeren Umständen erkennbar und konkret sein. Werden Aufwendungen zu einer Zeit getätigt, in der der Steuerpflichtige seinen Entschluss zur Einkünfteerzielung noch nicht aufgegeben hat, besteht der Zusammenhang mit den Mieteinkünften auch dann noch, wenn diese Absicht später wegfällt.

Hinweis: Die notwendige Vermietungsabsicht fehlt jedoch, wenn das Objekt nach dem Erbfall zunächst leer steht, erst langsam mit der Räumung begonnen wird und zwischen den Erben Unklarheit über den Umfang der notwendigen Umbauarbeiten, über die dadurch anfallenden Kosten und über die Kostenverteilung besteht. Da die Erbengemeinschaft die Vermietungsabsicht im Streitfall auch nicht durch konkrete Nachweise (Zeitungsinserate, Einschaltung eines Maklers oder eindeutige Vermietungsbemühungen im persönlichen Umfeld) belegen konnte, erkannte das Finanzgericht München die Aufwendungen steuerlich nicht an (FG München, 10 K 3260/08).


Die Entscheidung im einzelnen lautet:

FG München: Urteil vom 25.11.2009 (Az: 10 K 3260/08)

Aufwendungen für eine zum Gesamthandsvermögen einer Erbengemeinschaft gehörende, leer stehende Wohnung können nicht als vorab entstandene Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, wenn zwischen den Mitgliedern der Erbengemeinschaft Uneinigkeit über die Räumung des Objekts, den Umfang vorzunehmender Renovierungsarbeiten, die Verteilung der Kosten etwaiger Renovierungen, die künftige Verwendung des Objekts und die Art etwaiger Mieter besteht und daher aus den äußeren Umständen ein gemeinschaftlicher, in ein konkretes Stadium getretener Wille, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, nicht erkennbar ist.

Streitig ist, ob die Klägerin Vermietungsabsicht hatte.

Die Klägerin (Klin) ist eine Erbengemeinschaft nach dem am 18. März 2002 verstorbenen Walter B. An ihr sind die Schwestern L und B zu je 50 % beteiligt. Zum Nachlass gehörte das mit einer Doppelhaushälfte bebaute Grundstück R.

Die Klin reichte für die Streitjahre Feststellungserklärungen ein, in denen sie keine Vermietungseinnahmen jedoch Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 2.102 EUR (2002), 2.263 EUR (2003) und 4.760 EUR (2004) geltend machte.

Der Beklagte (das Finanzamt - FA -) erkannte die negativen Vermietungseinkünfte zunächst an und stellte sie mit Bescheiden vom 24.11.2004 für 2003 und 2004 antragsgemäß und mit Bescheid vom 19.12.2005 für 2005 wegen Verkürzung des Abschreibungszeitraums für eine erneuerte Heizung in Höhe von ./. 5.345 EUR fest. Die Bescheide ergingen jeweils vorläufig, weil das FA die Überschusserzielungsabsicht nicht abschließend beurteilen konnte. Nachdem das FA die Klin mit Schreiben vom 27.12.2006 zum Nachweis der Vermietungsabsicht aufgefordert hatte, stellte es mit Änderungsbescheiden für 2002, 2003 und 2004 vom 23.01.2007 die Vermietungseinkünfte auf jeweils 0 EUR fest, da es eine Vermietungsabsicht nicht für nachgewiesen erachtete. Den hiergegen gerichteten Einspruch wies das FA mit Einspruchsentscheidung vom 27.08.2008 als unbegründet zurück.

Im Jahr 2008 veräußerte die Klin das Grundstück.

Mit der vorliegenden, fristgerecht eingereichten Klage macht die Klin im Wesentlichen Folgendes geltend: Die Klin habe beabsichtigt, das Haus nach diversen Umbaumaßnahmen an die Tochter der L, P, und deren Freund zu vermieten. Die Umbaumaßnahmen seien mit der Tochter konkret besprochen worden, so dass die von der Klin eingeschaltete Innenarchitektin D genaue Vorgaben gehabt habe. Die Räumung des seit 1927 von Großeltern und Elternbewohnten Hauses habe sich u.a. durch Erkrankungen bei L und B länger als erwartet hingezogen. Zudem sei es dabei zu Unstimmigkeiten zwischen L und B gekommen. Die Tochter habe sich Mitte 2004 von ihrem Freund getrennt, wodurch auch die Vermietung an die Tochter nicht mehr in Betracht gekommen sei. L und B hätten daher beschlossen, das Haus zu verkaufen. Dies ändere aber nichts an der ursprünglichen Vermietungsabsicht, die während der Streitjahre noch bestanden habe. Nur hieraus erklärten sich auch die durchgeführten Umbauplanungen, die durch die eingereichten Planunterlagen, Kostenberechnungen und Angebotseinholungen belegt würden.


Die Klage ist unbegründet.

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes i.d.F. des Streitjahres (EStG) sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie bei ihr erwachsen und das heißt, durch die sie veranlasst sind. Fallen solche Aufwendungen schon an, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird. Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, daraus durch Vermieten Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung später nicht wieder aufgegeben hat. Dies erfordert, dass der Wille, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, aus äußeren Umständen erkennbar und in ein konkretes Stadium getreten ist. Werden Aufwendungen zu einer Zeit getätigt, in der der Steuerpflichtige seinen Entschluss zur Einkünfteerzielung noch nicht aufgegeben hat, so bleibt der Zusammenhang mit der Einkunftsart auch dann bestehen, wenn diese Absicht später wegfällt. Verbleibende Zweifel gehen zu Lasten des Steuerpflichtigen, den die objektive Beweislast (Feststellungslast) für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht trifft.

Den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung verwirklicht, wer die rechtliche oder tatsächliche Macht hat, eines der in § 21 Abs. 1 EStG genannten Wirtschaftsgüter anderen entgeltlich auf Zeit zum Gebrauch oder zur Nutzung zu überlassen; er muss Träger der Rechte und Pflichten aus einem Miet- oder Pachtvertrag oder einem ähnlichen Vertrag über eine Nutzungsüberlassung sein. Maßgebend ist, wer als Inhaber (Eigentümer, sonstiger Nutzungsberechtigter, tatsächlich Nutzender) über das mit der Erwerbsgrundlage verbundene Nutzungsverhältnis selbst oder durch einen gesetzlichen Vertreter wirtschaftlich verfügen kann. Danach kommt es für die Zurechnung von Vermietungseinkünften darauf an, wer - im Regelfall als Nutzungsberechtigter - die maßgebenden wirtschaftlichen Dispositionsbefugnisse über das Mietobjekt und damit eine Vermietertätigkeit selbst oder durch einen gesetzlichen Vertreter oder Verwalter ausübt. Sollen Vermietungseinkünfte mehreren Personen, die das Objekt in einer Gesamthands- oder einer Bruchteilsgemeinschaft halten, zugerechnet werden, kommt es daher darauf an, ob diese das Gebäude gemeinschaftlich vermieten und somit den objektiven Tatbestand des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG gemeinschaftlich verwirklicht haben bzw. verwirklichen wollen. Die Miteigentümerstellung allein begründet keine gemeinsamen Vermietungseinkünfte. Eine gemeinschaftliche Tatbestandsverwirklichung setzt vielmehr voraus, dass die Miteigentümer durch den Mietvertrag berechtigt und verpflichtet werden bzw. werden sollen.

Im vorliegenden Fall ist das Gericht aufgrund der vorgelegten Nachweise und der durchgeführten Zeugenvernehmung nicht vom Vorliegen eines endgültig gefassten Entschlusses zur Vermietung des Objekts überzeugt. Dies ergibt sich aus der Gesamtheit der folgenden Umstände:

Nach dem am 18. März 2002 eingetretenen Erbfall stand das Objekt zunächst leer. Es wurde - wie sich aus der Darlegung der L in der mündlichen Verhandlung ergibt - langsam mit der Räumung begonnen.

Den Fortgang der Räumung entnimmt das Gericht aus der Aussage der Zeugin D. Die Zeugin D ist glaubwürdig. Eine zur kritischen Würdigung der Glaubwürdigkeit Anlass gebende enge Bindung zu den Miterbinnen bzw. ihren Familien war auch unter Berücksichtigung der dargelegten Bekanntschaft zum Ehemann der L nicht erkennbar. Die Zeugin hat im Übrigen ruhig und besonnen ausgesagt. Das Gericht ist nach dem in der mündlichen Verhandlung gewonnenen Eindruck der Überzeugung, dass ihre Aussage der Wahrheit entspricht. Nach der glaubhaften Zeugenaussage war die Räumung auch bei Auftragserteilung im Herbst 2003 noch nicht sehr weit fortgeschritten. Dem Umstand, dass die Zeugenaussage der P insoweit etwas abweicht (2003 im Wesentlichen geräumt), kommt kein entscheidungserhebliches Gewicht zu. Denn das Gericht misst insoweit der Erinnerung der D durch die konkrete Anknüpfung an ein bestimmtes Ereignis (1. Besuchstermin im Objekt) die höhere Zuverlässigkeit bei. Bis zu diesem Zeitpunkt sind keine äußeren Umstände erkennbar, aus denen ein in ein konkretes Stadium getretener Wille, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, gefolgert werden kann. Es wurden keine Nachweise dafür erbracht, dass das Haus vermietet werden sollte. Insbesondere wurden weder Zeitungsinserate vorgelegt, Nachweise über die Einschaltung eines Maklers erbracht oder konkretisierte Vermietungsbemühungen im persönlichen Umfeld unter Beweis gestellt. Vielmehr hat die Klin insoweit selbst vorgetragen, dass im Laufe dieses Zeitraums nur mit der Zeugin P über eine Anmietung gesprochen wurde. Tatsächliche Anhaltspunkte für eine Konkretisierung einer solchen Vermietung an P wurden jedoch ebenfalls nicht dargelegt und nachgewiesen.

Auch nach Beauftragung der Zeugin D im Herbst 2003 sind jedoch keine hinreichenden Anzeichen für einen endgültig gefassten und in ein konkretes Stadium getretenen Entschluss zur Vermietung erkennbar. Dies entnimmt das Gericht aus den Aussagen der Zeuginnen P und D. Wegen der engen Bindung der Zeugin P zur Miterbin L hat das Gericht die Aussage besonders kritisch gewürdigt. Es war jedoch nicht erkennbar, dass die Zeugenaussage abgesprochen oder von den Interessen der L gelenkt war. Nach dem in der mündlichen Verhandlung gewonnenen Eindruck ist das Gericht zur Überzeugung gelangt, dass die Zeugin zutreffende Angaben gemacht hat.

Die Zeugin P hat glaubhaft dargelegt, dass zunächst Unklarheit über den Umfang der notwendigen Umbauarbeiten, über die dadurch anfallenden Kosten und über die Kostentragung bzw. -verteilung bestand. Weiter hat sie ausgesagt, dass der (spätere) ganz oder teilweise unentgeltliche Übergang des Objekts, die Auszahlung der Miterbinnen und die eigene Übernahme der Umbaukosten in die Überlegungen eingeflossen sind. Erst in diesem Zusammenhang sei auch über die Möglichkeit einer Anmietung nachgedacht worden. Die Zeugin D hat zudem dargelegt, dass Hauptansprechpartner bei den Umbauplanungen die Zeugin P war. Hieraus ergibt sich zwar, dass - jedenfalls bei L - ein Interesse bestanden haben mag, der Zeugin P eine Nutzung des Objekts zu ermöglichen. Die Möglichkeit einer solchen Nutzung hing nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme jedoch von der Klärung der Umbaukosten und der Vereinbarung über die Kostenverteilung zwischen den Miterbinnen und den künftigen Nutzern ab.

Insoweit entstand nach der Darlegung der Zeugin P weitere Klarheit erst durch die Planungen der Zeugin D. Hieraus folgt zum einen, dass die unter dem Datum 22.8.2003 erstellte Kostenschätzung des Architekten X für die Umbauentscheidung nicht ausschlaggebend war. Zum anderen ergibt sich hieraus, dass eine Umbauentscheidung vor Mai 2004 noch nicht gefallen sein konnte. Denn für die von der Zeugin D ausgeschriebenen Gewerke ging erst im Mai 2004 ein Großteil der Angebote der angeschriebenen Firmen ein. Da nach dem aus der Aussage der Zeugin P gewonnenen Eindruck jedenfalls die B nicht zu einer sofortigen unentgeltlichen Eigentums- oder Nutzungsübertragung des Objekts bereit war, konnten die Miterbinnen und P erst auf der Basis der durch die Angebotseinholung geklärten Zahlenbasis in ein Entscheidungsstadium über die Durchführung des Umbaus und die Form der Nutzung durch P treten.

Jedoch zerschlug sich nach der glaubhaften Aussage der P zur gleichen Zeit (Mai 2004) die Möglichkeit einer Nutzung durch P, da sich die Beziehung zu ihrem Freund löste. Im Übrigen wäre selbst ein grundsätzliches Einverständnis zwischen L und P über eine Vermietung nicht ausreichend, um die Annahme eines Vermietungswillens bei der Klin zu rechtfertigen. Denn nach den Darlegungen der Zeugin P war jedenfalls gegenüber der B noch keine Klarheit über die Kostenverteilung und die Art des Nutzungsverhältnisses geschaffen worden. Auch war die L nicht zur alleinigen Disposition über das Objekt berechtigt. Es kann daher aus den Umständen auch nicht auf die endgültige Bildung eines gemeinschaftlichen Vermietungswillens geschlossen werden.

Auch in der Zeit ab Mai 2004 hat die Klin nach den Gesamtumständen einen Entschluss zur Vermietung weder endgültig gefasst noch diesen in ein konkretes Stadium treten lassen. Nach eigener Darlegung der L konnten die Miterbinnen sich weder darauf einigen, wie viel in die Sanierung investiert werden soll noch welche Art von Mietern in Betracht kommt oder in welcher Form das Objekt zur Vermietung angeboten wird. Gemeinsame Vermietungsbemühungen der Miterbinnen wurden dementsprechend auch weder dargelegt noch unter Beweis gestellt. Vielmehr hat L angegeben, dass von ihr beigebrachte Mietinteressenten von der B nicht akzeptiert worden seien und man sich wegen der anhaltenden Unstimmigkeiten schließlich zu dem - dann in 2008 tatsächlich stattgefundenen - Verkauf entschlossen habe. Auch die Installation einer neuen Heizung kann nicht als Indiz für einen Entschluss zur Vermietung gewertet werden. Nach der Rechnung der Fa. S vom 23.10.2004 erfolgte die Erneuerung der Heizung am 18./19.10.2004, d.h. zu einem Zeitpunkt als auch eine etwaige Vermietung an P nicht mehr zur Diskussion stand. Als Beginn eines mit P geplanten Umbaus des Gebäudes kommt die Maßnahme daher bereits zeitlich nicht in Betracht. Zudem erfolgten die Arbeiten nach eigener Darlegung der Klin auf Drängen des Kaminkehrers. Damit diente diese Maßnahme aber generell dem Werterhalt des Objekts, ohne dass daraus Schlüsse auf die beabsichtigte künftige Nutzung gezogen werden könnten.

Mangels für die Streitjahre nachgewiesener Vermietungsabsicht hat das FA die angegriffenen Bescheide zu Recht nach § 165 Abs. 2 Satz 2 Abgabenordnung geändert und die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf 0 EUR festgesetzt.