Bundesgerichtshof Beschluss, 11. Dez. 2008 - III ZB 53/08
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Die Sache wird zur erneuten Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Landgericht zurückverwiesen.
Der Gegenstandswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 200,24 € festgesetzt.
Gründe:
I.
- 1
- Die Parteien streiten über den Fortbestand eines (Kleingarten-)Pachtverhältnisses. Durch Unterpachtvertrag vom 13. November 1995 verpachtete der klagende Bezirksverband der Kleingärtner an die Beklagten eine Parzelle zur kleingärtnerischen Nutzung. Die Beklagten haben jährlich neben dem Pachtzins von 162,48 € für öffentlich-rechtliche Lasten, die sie nach dem Pachtvertrag zu tragen haben, weitere 37,76 € zu zahlen.
- 2
- Mit Schreiben vom 2. April 2007 kündigte der Kläger das Pachtverhältnis fristlos mit der Begründung, die Beklagten hätten gegen das in dem Pachtvertrag bestimmte Verbot, den Kleingarten dauerhaft zu bewohnen, verstoßen.
- 3
- Das Amtsgericht hat der vom Kläger erhobenen Räumungsklage stattgegeben. Die hiergegen von den Beklagten eingelegte Berufung hat das Landgericht durch den angefochtenen Beschluss als unzulässig verworfen, weil der Wert des Beschwerdegegenstandes nur 568,68 € betrage und damit 600 € nicht übersteige. Die Beschwer der Beklagten bemesse sich gemäß §§ 8, 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahresentgelt. Dieses bestehe nur aus dem von den Beklagten zu zahlenden Pachtzins und umfasse nicht die von ihnen zusätzlich zu tragenden öffentlich-rechtlichen Lasten.
- 4
- Hiergegen wenden sich die Beklagten mit der Rechtsbeschwerde.
II.
- 5
- Die Rechtsbeschwerde hat Erfolg.
- 6
- 1. Sie ist zulässig, insbesondere nach § 574 Abs. 1 Nr. 1 ZPO i.V.m. § 522 Abs. 1 Satz 4 ZPO statthaft. Die Rechtssache hat gemäß § 574 Abs. 2 Nr. 1 ZPO grundsätzliche Bedeutung.
- 7
- 2. Die Rechtsbeschwerde ist auch begründet. Das Berufungsgericht hat die Berufung zu Unrecht als unzulässig verworfen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts beträgt der Wert des Beschwerdegegenstandes 700,84 € und übersteigt damit die in § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO festgelegte Wertgrenze von 600 €.
- 8
- Im a) Ansatz zutreffend hat das Berufungsgericht den Wert des Beschwerdegegenstandes nach § 8 ZPO bestimmt, der auch auf Räumungsklagen nach vorausgegangener Kündigung eines Kleingartenpachtverhältnisses anwendbar ist (Senatsurteil vom 17. März 2005 - III ZR 342/04 - NJW-RR 2005, 867, 868 unter 1. m.w.N.; Senatsbeschluss vom 2. Oktober 2007 - III ZB 47/07 - NZM 2008, 461, 462 Rn. 6). Nach dieser Vorschrift ist bei einem Streit über das Bestehen oder die Dauer eines Pacht- oder Mietverhältnisses der Betrag der auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Pacht oder Miete und, wenn der 25-fache Betrag des einjährigen Entgelts geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung entscheidend. Die "streitige Zeit" im Sinne dieser Vorschrift beginnt mit der Klageerhebung, wenn - wie hier - die Räumungsklage zu einem Zeitpunkt erhoben wird, zu dem die Kündigung nach der Behauptung der klagenden Partei bereits wirksam geworden ist (Senatsurteil vom 17. März 2005 aaO unter 1. a; Senatsbeschluss vom 2. Oktober 2007 aaO; jeweils m.w.N.). Das Ende der streitigen Zeit wird bei Verträgen von unbestimmter Dauer nach dem Zeitpunkt bestimmt, auf den diejenige Partei hätte kündigen können, die die längere Bestehenszeit behauptet (Senatsurteil vom 17. März 2005 aaO unter 1. b bb; Senatsbeschluss vom 2. Oktober 2007 aaO Rn. 7; jeweils m.w.N.). Hat sich der Nutzungsberechtigte - wie hier die Beklagten - nicht auf einen konkreten Beendigungszeitpunkt berufen, so ist in entsprechender Anwendung des § 9 ZPO auf einen Zeitraum von dreieinhalb Jahren abzustellen (Senatsurteil vom 17. März 2005 aaO S. 869 unter 2. b; Senatsbeschluss vom 2. Oktober 2007 aaO Rn. 7; jeweils m.w.N.).
- 9
- b) In die demnach zugrunde zu legende Jahrespacht hat das Berufungsgericht unzutreffend nicht die von den Beklagten übernommenen öffentlichrechtlichen Lasten einbezogen.
- 10
- Nach aa) der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist unter dem nach § 8 ZPO für die Bemessung des Streitwerts maßgeblichen Entgelt nicht nur der eigentliche Miet- oder Pachtzins zu verstehen. Vielmehr gehören dazu nach der Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14. Juli 1955 auch vertragliche verbrauchsunabhängige Gegenleistungen anderer Art, wie etwa die Übernahme von öffentlichen Abgaben und sonstigen Lasten mit Ausnahme solcher Leistungen, insbesondere nebensächlicher Art, die im Verkehr nicht als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung angesehen werden (BGHZ 18, 168, 172 f; Senatsbeschluss vom 27. Februar 1992 - III ZR 142/91 - BGHR ZPO § 8 Jagdpacht 1; Schneider/Herget, Streitwertkommentar, 12. Aufl., Stichwort "Mietstreitigkeiten", Rn. 3488 f m.w.N.; Roth in: Stein/Jonas, ZPO, 22. Aufl., § 8 Rn. 13 m.w.N.). Bereits im Zeitpunkt der vorgenannten Grundsatzentscheidung hatten die öffentlichen Abgaben und sonstigen Lasten ebenso wie vom Mieter oder Pächter übernommene Unterhaltungs- und Instandsetzungskosten in den meisten Fällen eine solche Erhöhung erfahren, dass sie bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise kaum noch als Nebenleistungen angesehen werden konnten und als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung gewertet werden mussten (BGHZ aaO S. 171). Diese Grundsätze beanspruchen auch heute noch Geltung. So machen die von den Beklagten zu tragenden öffentlichrechtlichen Lasten in Höhe von jährlich 37,76 € einen wesentlichen Anteil des von ihnen jährlich insgesamt zu zahlenden Betrages von 200,24 € aus. Ausgehend von diesem Gesamtbetrag ergibt sich ein Wert des Beschwerdegegenstandes von 700,84 € (200,24 € x 3,5).
- 11
- bb) Gegen die Berücksichtigung der öffentlich-rechtlichen Lasten bei der Bemessung des Rechtsmittelwertes spricht nicht die durch das Kostenrechtsmodernierungsgesetz vom 5. Mai 2004 (BGBl. I S. 718) eingeführte und seit dem 1. Juli 2004 für den Gebührenstreitwert geltende Bestimmung des § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG. Danach umfasst das auf die streitige Zeit entfallende Entgelt , das gemäß § 41 Abs. 1 Satz 1 GKG maßgeblich ist, neben dem Nettogrundentgelt die Nebenkosten dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden. Es bedarf hier keiner Entscheidung, ob diese Definition des Entgelts für die Bestimmung des Rechtsmittelstreitwerts nach § 8 ZPO übernommen werden kann (in diesem Sinne: Zöller/Herget, ZPO, 27. Aufl., § 8 ZPO Rn. 6). Jedenfalls schließt sie eine Berücksichtigung öffentlich -rechtlicher Lasten nicht aus. Die Regelung des § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG dient einer einfachen und klaren Berechnung des Streitwerts von Streitigkeiten über das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses und vermeidet Unwägbarkeiten, die mit einer Einbeziehung verbrauchsabhängiger Nebenkosten verbunden wären. Da diese zunächst im Wege einer Vorauszahlung zu leisten und erst am Ende des Abrechnungszeitraums , oft geraume Zeit nach Verfahrensbeginn gesondert abzurechnen sind, kann ihr Wert in dem gemäß § 41 GKG maßgeblichen Zeitpunkt der Antragstellung nicht genau bestimmt werden. Derartige Berechnungsschwierigkeiten bestehen indes nicht bei vertraglich vereinbarten, zusätzlichen Zahlungen des Mieters oder Pächters, die - wie die von den Beklagten übernommenen öffentlich -rechtlichen Lasten - einen feststehenden Betrag betreffen. Solche Leistungen des Mieters oder Pächter können auch nach der Vorstellung des Gesetzgebers als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung gewertet werden. Durch die Vorschrift des § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG sollte klargestellt werden, dass Zahlungen für Nebenkosten, die dem Vermieter, Verpächter oder Überlasser zufließen , nur dann als Entgelt anzusehen sind, wenn er sie ebenso wie das Grund- entgelt erkennbar als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung erhält. Die Vereinbarung einer Pauschale ohne Verpflichtung, darüber eine gesonderte Abrechnung zu erstellen, weist deutlich auf den Entgeltcharakter dieser Nebenkosten hin (Begründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Modernisierung des Kostenrechts, BT-Drs. 15/1971 S. 154). Dies gilt ebenso für die Verpflichtung des Mieters oder Pächters, neben dem Nettogrundentgelt weitere beträchtliche und nicht gesondert abzurechnende Gegenleistungen - wie hier die Übernahme öffentlich-rechtlicher Lasten - zu erbringen.
- 12
- Der cc) Einstufung der von den Beklagten übernommenen öffentlichrechtlichen Lasten als vertragliche Gegenleistungen anderer Art im Sinne der genannten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht auch nicht entgegen, dass durch das Gesetz zur Änderung des Bundeskleingartengesetzes vom 8. April 1994 (BGBl. I S. 766) in § 5 Abs. 5 BKleingG dem Verpächter ein Anspruch auf Erstattung öffentlich-rechtlicher Lasten eingeräumt worden ist, der kraft Gesetzes besteht und keine - hier im Übrigen gegebene - Grundlage im Vertrag benötigt (vgl. Senatsbeschluss vom 18. April 2000 - III ZR 194/99 - NJW-RR 2000, 1405, 1406 unter 2. m.w.N.).
- 13
- In (1) diesem Zusammenhang kann dahinstehen, welche rechtlichen Folgen sich daraus ergeben, dass nach dem Vorbringen der Beschwerdeführer am Stichtag 3. Oktober 1990 auf 85 % der Parzellen der streitgegenständlichen Anlage mit allen Versorgungseinrichtungen versehene und im Übrigen nach den Maßstäben des Rechts der DDR die bautechnischen Anforderungen für eine Wohnnutzung erfüllende Gebäude vorhanden waren.
- 14
- (2) Jedenfalls ändert die Einfügung des § 5 Abs. 5 BKleingG n.F. nichts am Charakter der vom Pächter übernommenen öffentlich-rechtlichen Lasten als vertragliches Entgelt. Diese Vorschrift wurde in das Bundeskleingartengesetz eingefügt, nachdem das Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom 23. September 1992 (BVerfGE 87, 114, 146 ff) die Regelung des Höchstpachtzinses für Kleingärten in § 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG a.F. in Bezug auf private Verpächter für unvereinbar mit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG erklärt hatte. Bei seiner Abwägung berücksichtigte das Bundesverfassungsgericht auch eine besondere Beschwer der Eigentümer, die sich durch die Pachtzinsregelung darüber hinaus ergeben könne, wenn hohe öffentliche Lasten anfielen. In solchen Fällen könne die Pachtzinsbegrenzung dazu führen, dass der Eigentümer sogar erhebliche Verluste hinnehmen müsse, die er nach der gesetzlichen Lage nicht in angemessener Weise auf die Pächter abwälzen dürfe (aaO S. 148 ff). Daher forderte das Bundesverfassungsgericht den Gesetzgeber auf, sicherzustellen, dass auch öffentliche Lasten auf die Pächter in angemessener Weise abgewälzt werden können (aaO S. 150). Die Regelung des § 5 Abs. 5 BKleingG n.F. gewährleistet , dass der Verpächter auch ohne vertragliche Grundlage von dem Pächter Erstattung öffentlich-rechtlicher Lasten neben dem Pachtzins im Sinne des § 5 Abs. 1 BKleingG verlangen kann. Die Erstattungspflicht tritt neben die Verpflichtung zur Pachtzinszahlung (Begründung des Regierungsentwurfs eines Gesetzes zur Änderung des Bundeskleingartengesetzes, BT-Drs. 12/6154 S. 9). Dies bedeutet jedoch nicht, dass als Entgelt für die Überlassung von Grund und Boden zur kleingärtnerischen Nutzung nur der eigentliche Pachtzins angesehen werden kann, zumal die Kostenüberwälzungsregelung zusätzlich die Rendite des Verpächters verbessern soll (BT-Drs. aaO). Vielmehr sind die Nebenleistungen, wie die auf dem Kleingartengrundstück ruhenden öffentlichrechtlichen Lasten, unter den genannten Voraussetzungen bei der Streitwertbemessung dem Entgelt für die Gebrauchsüberlassung zuzurechnen.
- 15
- 3. Nach alledem kann der angefochtene Beschluss keinen Bestand haben. Das Berufungsgericht wird nunmehr in der Sache über die Berufung der Beklagten zu entscheiden haben.
Wöstmann Harsdorf-Gebhardt
Vorinstanzen:
AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 29.01.2008 - 8 C 420/07 -
LG Berlin, Entscheidung vom 09.06.2008 - 62 S 75/08 -
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Ist das Bestehen oder die Dauer eines Pacht- oder Mietverhältnisses streitig, so ist der Betrag der auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Pacht oder Miete und, wenn der 25fache Betrag des einjährigen Entgelts geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung entscheidend.
Der Wert des Rechts auf wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen wird nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Bezuges berechnet. Bei bestimmter Dauer des Bezugsrechts ist der Gesamtbetrag der künftigen Bezüge maßgebend, wenn er der geringere ist.
(1) Die Berufung findet gegen die im ersten Rechtszug erlassenen Endurteile statt.
(2) Die Berufung ist nur zulässig, wenn
- 1.
der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 Euro übersteigt oder - 2.
das Gericht des ersten Rechtszuges die Berufung im Urteil zugelassen hat.
(3) Der Berufungskläger hat den Wert nach Absatz 2 Nr. 1 glaubhaft zu machen; zur Versicherung an Eides statt darf er nicht zugelassen werden.
(4) Das Gericht des ersten Rechtszuges lässt die Berufung zu, wenn
Das Berufungsgericht ist an die Zulassung gebunden.(1) Als Pacht darf höchstens der vierfache Betrag der ortsüblichen Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau, bezogen auf die Gesamtfläche der Kleingartenanlage verlangt werden. Die auf die gemeinschaftlichen Einrichtungen entfallenden Flächen werden bei der Ermittlung der Pacht für den einzelnen Kleingarten anteilig berücksichtigt. Liegen ortsübliche Pachtbeträge im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau nicht vor, so ist die entsprechende Pacht in einer vergleichbaren Gemeinde als Bemessungsgrundlage zugrunde zu legen. Ortsüblich im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau ist die in der Gemeinde durchschnittlich gezahlte Pacht.
(2) Auf Antrag einer Vertragspartei hat der nach § 192 des Baugesetzbuchs eingerichtete Gutachterausschuß ein Gutachten über die ortsübliche Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau zu erstatten. Die für die Anzeige von Landpachtverträgen zuständigen Behörden haben auf Verlangen des Gutachterausschusses Auskünfte über die ortsübliche Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau zu erteilen. Liegen anonymisierbare Daten im Sinne des Bundesdatenschutzgesetzes nicht vor, ist ergänzend die Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau in einer vergleichbaren Gemeinde als Bemessungsgrundlage heranzuziehen.
(3) Ist die vereinbarte Pacht niedriger oder höher als die sich nach den Absätzen 1 und 2 ergebende Höchstpacht, kann die jeweilige Vertragspartei der anderen Vertragspartei in Textform erklären, dass die Pacht bis zur Höhe der Höchstpacht herauf- oder herabgesetzt wird. Aufgrund der Erklärung ist vom ersten Tage des auf die Erklärung folgenden Zahlungszeitraums an die höhere oder niedrigere Pacht zu zahlen. Die Vertragsparteien können die Anpassung frühestens nach Ablauf von drei Jahren nach Vertragsschluss oder der vorhergehenden Anpassung verlangen. Im Falle einer Erklärung des Verpächters über eine Pachterhöhung ist der Pächter berechtigt, das Pachtverhältnis spätestens am 15. Werktag des Zahlungszeitraums, von dem an die Pacht erhoben werden soll, für den Ablauf des nächsten Kalendermonats zu kündigen. Kündigt der Pächter, tritt eine Erhöhung der Pacht nicht ein.
(4) Der Verpächter kann für von ihm geleistete Aufwendungen für die Kleingartenanlage, insbesondere für Bodenverbesserungen, Wege, Einfriedungen und Parkplätze, vom Pächter Erstattung verlangen, soweit die Aufwendungen nicht durch Leistungen der Kleingärtner oder ihrer Organisationen oder durch Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten gedeckt worden sind und soweit sie im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung üblich sind. Die Erstattungspflicht eines Kleingärtners ist auf den Teil der ersatzfähigen Aufwendungen beschränkt, der dem Flächenverhältnis zwischen seinem Kleingarten und der Kleingartenanlage entspricht; die auf die gemeinschaftlichen Einrichtungen entfallenden Flächen werden der Kleingartenfläche anteilig zugerechnet. Der Pächter ist berechtigt, den Erstattungsbetrag in Teilleistungen in Höhe der Pacht zugleich mit der Pacht zu zahlen.
(5) Der Verpächter kann vom Pächter Erstattung der öffentlich-rechtlichen Lasten verlangen, die auf dem Kleingartengrundstück ruhen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden. Der Pächter ist berechtigt, den Erstattungsbetrag einer einmalig erhobenen Abgabe in Teilleistungen, höchstens in fünf Jahresleistungen, zu entrichten.
Der Wert des Rechts auf wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen wird nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Bezuges berechnet. Bei bestimmter Dauer des Bezugsrechts ist der Gesamtbetrag der künftigen Bezüge maßgebend, wenn er der geringere ist.
Ist das Bestehen oder die Dauer eines Pacht- oder Mietverhältnisses streitig, so ist der Betrag der auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Pacht oder Miete und, wenn der 25fache Betrag des einjährigen Entgelts geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung entscheidend.
Der Wert des Rechts auf wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen wird nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Bezuges berechnet. Bei bestimmter Dauer des Bezugsrechts ist der Gesamtbetrag der künftigen Bezüge maßgebend, wenn er der geringere ist.
(1) Gegen einen Beschluss ist die Rechtsbeschwerde statthaft, wenn
- 1.
dies im Gesetz ausdrücklich bestimmt ist oder - 2.
das Beschwerdegericht, das Berufungsgericht oder das Oberlandesgericht im ersten Rechtszug sie in dem Beschluss zugelassen hat.
(2) In den Fällen des Absatzes 1 Nr. 1 ist die Rechtsbeschwerde nur zulässig, wenn
- 1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder - 2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Nr. 2 ist die Rechtsbeschwerde zuzulassen, wenn die Voraussetzungen des Absatzes 2 vorliegen. Das Rechtsbeschwerdegericht ist an die Zulassung gebunden.
(4) Der Rechtsbeschwerdegegner kann sich bis zum Ablauf einer Notfrist von einem Monat nach der Zustellung der Begründungsschrift der Rechtsbeschwerde durch Einreichen der Rechtsbeschwerdeanschlussschrift beim Rechtsbeschwerdegericht anschließen, auch wenn er auf die Rechtsbeschwerde verzichtet hat, die Rechtsbeschwerdefrist verstrichen oder die Rechtsbeschwerde nicht zugelassen worden ist. Die Anschlussbeschwerde ist in der Anschlussschrift zu begründen. Die Anschließung verliert ihre Wirkung, wenn die Rechtsbeschwerde zurückgenommen oder als unzulässig verworfen wird.
(1) Das Berufungsgericht hat von Amts wegen zu prüfen, ob die Berufung an sich statthaft und ob sie in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt und begründet ist. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung als unzulässig zu verwerfen. Die Entscheidung kann durch Beschluss ergehen. Gegen den Beschluss findet die Rechtsbeschwerde statt.
(2) Das Berufungsgericht soll die Berufung durch Beschluss unverzüglich zurückweisen, wenn es einstimmig davon überzeugt ist, dass
- 1.
die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, - 2.
die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, - 3.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und - 4.
eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.
(3) Gegen den Beschluss nach Absatz 2 Satz 1 steht dem Berufungsführer das Rechtsmittel zu, das bei einer Entscheidung durch Urteil zulässig wäre.
(1) Gegen einen Beschluss ist die Rechtsbeschwerde statthaft, wenn
- 1.
dies im Gesetz ausdrücklich bestimmt ist oder - 2.
das Beschwerdegericht, das Berufungsgericht oder das Oberlandesgericht im ersten Rechtszug sie in dem Beschluss zugelassen hat.
(2) In den Fällen des Absatzes 1 Nr. 1 ist die Rechtsbeschwerde nur zulässig, wenn
- 1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder - 2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Nr. 2 ist die Rechtsbeschwerde zuzulassen, wenn die Voraussetzungen des Absatzes 2 vorliegen. Das Rechtsbeschwerdegericht ist an die Zulassung gebunden.
(4) Der Rechtsbeschwerdegegner kann sich bis zum Ablauf einer Notfrist von einem Monat nach der Zustellung der Begründungsschrift der Rechtsbeschwerde durch Einreichen der Rechtsbeschwerdeanschlussschrift beim Rechtsbeschwerdegericht anschließen, auch wenn er auf die Rechtsbeschwerde verzichtet hat, die Rechtsbeschwerdefrist verstrichen oder die Rechtsbeschwerde nicht zugelassen worden ist. Die Anschlussbeschwerde ist in der Anschlussschrift zu begründen. Die Anschließung verliert ihre Wirkung, wenn die Rechtsbeschwerde zurückgenommen oder als unzulässig verworfen wird.
(1) Die Berufung findet gegen die im ersten Rechtszug erlassenen Endurteile statt.
(2) Die Berufung ist nur zulässig, wenn
- 1.
der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 Euro übersteigt oder - 2.
das Gericht des ersten Rechtszuges die Berufung im Urteil zugelassen hat.
(3) Der Berufungskläger hat den Wert nach Absatz 2 Nr. 1 glaubhaft zu machen; zur Versicherung an Eides statt darf er nicht zugelassen werden.
(4) Das Gericht des ersten Rechtszuges lässt die Berufung zu, wenn
Das Berufungsgericht ist an die Zulassung gebunden.Ist das Bestehen oder die Dauer eines Pacht- oder Mietverhältnisses streitig, so ist der Betrag der auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Pacht oder Miete und, wenn der 25fache Betrag des einjährigen Entgelts geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung entscheidend.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Der Kläger hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Kläger verpachtete dem Beklagten am 8. April 2002 auf unbestimmte Zeit eine Gartenparzelle, die den Bestimmungen des Bundeskleingartengesetzes unterliegt. Der vom Beklagten zu entrichtende Pachtzins beträgt jährlich 80 €. Der Kläger kündigte diesen Vertrag mit Schreiben vom 3. Juni 2003 zum 30. November 2003 gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzungen und wiederholte diese Kündigung vorsorglich durch anwaltliches Schreiben vom 22. Juli 2003. Mit seiner im August 2003 eingereichten Klage hat er die Räumung und Herausgabe der Gartenparzelle zum 30. November 2003 begehrt. Der Kläger hat vor Klageerhebung nicht versucht, die Streitigkeit vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten Güte-
stelle (vgl. § 15a Abs. 1 Nr. 1 EGZPO i.V.m. Art. 1 Nr. 1 des Bayerischen Schlichtungsgesetzes) einvernehmlich beizulegen.
Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen, w eil der Geldeswert der Streitigkeit 750 € nicht übersteige und deshalb vor Klageerhebung ein Schlichtungsverfahren hätte durchgeführt werden müssen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers als unzulässig verworfen, weil der Wert des Beschwerdegegenstandes nicht über 600 € hinausgehe. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision ist nicht begründet. Zutreffend ist das Ber ufungsgericht davon ausgegangen, daß die Berufung nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO unzulässig ist, weil der Wert des Beschwerdegegenstandes bei 280 € (3,5 x 80 €) liegt und damit 600 € nicht übersteigt.
1. Ist das Bestehen oder die Dauer eines Pacht- oder Mietverhältnisses streitig, ist für den Zuständigkeitsstreitwert, die Rechtsmittelbeschwer sowie die Beurteilung, ob eine vermögensrechtliche Streitigkeit vor dem Amtsgericht der obligatorischen Streitschlichtung nach § 15a Abs. 1 Nr. 1 EGZPO unterliegt, nach § 8 ZPO, der auch auf Räumungsklagen nach vorausgegangener Kündigung eines Kleingartenpachtverhältnisses anzuwenden ist (vgl. Senatsbeschluß vom 4. Juli 1996 - III ZR 34/96 - BGHR ZPO § 8 Räumungsklage 7), der Betrag der auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Pacht oder Miete und,
wenn der 25-fache Betrag des einjährigen Entgelts geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung entscheidend. Die Regelung stellt damit - im Ausgangspunkt unabhängig davon, in welchen Klageantrag das Begehren gekleidet ist, wenn es nur darum geht, daß ein Streit über Dauer oder Bestand der Rechtsbeziehung besteht - auf das Entgelt für einen rechtlich umstrittenen Zeitraum ab.
a) Dabei bereitet es im allgemeinen keine Probleme, den Beginn der streitigen Zeit festzulegen. Wird die Räumungsklage nach vorausgegangener Kündigung zu einem Zeitpunkt erhoben, zu dem die Kündigung nach der Behauptung der klagenden Partei bereits wirksam geworden ist, beginnt die streitige Zeit mit der Erhebung der Klage (vgl. BGH, Beschluß vom 21. Juni 1955 - V ZR 99/55 - MDR 1955, 731; Urteil vom 1. April 1992 - XII ZR 200/91 - NJW-RR 1992, 1359; Beschluß vom 2. Juni 1999 - XII ZR 99/99 - NJW-RR 1999, 1385). Wird die Feststellung begehrt, daß ein Mietverhältnis infolge fristloser Kündigung seit einem bestimmten Tag nicht mehr bestehe, beginnt die streitige Zeit nicht erst mit der Klageerhebung, sondern mit dem Zeitpunkt der fristlosen Kündigung (vgl. BGH, Beschluß vom 13. Mai 1958 - VIII ZR 16/58 - NJW 1958, 1291). Wird - wie hier - die Räumungsklage bereits zu einem Zeitpunkt erhoben, der vor dem behaupteten Wirksamwerden der Kündigung liegt, beginnt die streitige Zeit mit dem Zeitpunkt, zu dem die Wirkungen der Kündigung geltend gemacht werden, hier also bei der auf den 30. November 2003 ausgesprochenen Kündigung am 1. Dezember 2003.
b) Hinsichtlich des Endes der streitigen Zeit ist zu unter scheiden.
aa) Handelt es sich um einen Miet- oder Pachtvertrag von bestimmter Dauer, ist dessen Endzeitpunkt maßgebend. Die streitige Zeit kann ihr Ende auch dadurch finden, daß die Parteien den Vertrag später einverständlich beendet haben (vgl. BGH, Beschluß vom 13. Mai 1958 aaO), der Beklagte ausgezogen ist und sich auf den Bestand des Mietverhältnisses nicht länger beruft (vgl. BGH, Beschluß vom 9. Oktober 1991 - XII ZR 81/91 - NJW-RR 1992, 698) oder selbst zu einem späteren Zeitpunkt kündigt (vgl. BGH, Beschluß vom 30. September 1998 - XII ZR 163/98 - NZM 1999, 21).
bb) Bei Verträgen von unbestimmter Dauer wird in der höchstrichterlichen Rechtsprechung, die bereits durch das Reichsgericht begründet worden ist, und auch weitgehend im Schrifttum auf den Zeitpunkt abgestellt, auf den derjenige hätte kündigen können, der die längere Bestehenszeit behauptet (vgl. RGZ 164, 325, 329; BGH, Beschluß vom 21. Juni 1955 aaO; Urteil vom 1. April 1992 aaO; Beschluß vom 2. Juni 1999 aaO; aus dem Schrifttum vgl. Jonas/ Pohle, ZPO, 16. Aufl. 1938, § 8 Anm. II; Thomas/Putzo, ZPO, 26. Aufl. 2004, § 8 Rn. 5; Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 63. Aufl. 2005, § 8 Rn. 7; Hartmann, Kostengesetze, 34. Aufl. 2004, Anhang I § 48 GKG (§ 8 ZPO) Rn. 7; Musielak/Heinrich, ZPO, 4. Aufl. 2005, § 8 Rn. 5; Zöller/Herget, ZPO, 25. Aufl. 2005, § 8 Rn. 5; vgl. Wieczorek/Schütze/Gamp, ZPO, 3. Aufl. 1994, § 8 Rn. 23; Schwerdtfeger, in: MünchKomm-ZPO, 2. Aufl. 2000, § 8 Rn. 19; Anders/Gehle/Kunze, Streitwert-Lexikon, 4. Aufl. 2002, Miete und Pacht Rn. 17; Hillach/Rohs, Handbuch des Streitwerts in Zivilsachen, 9. Aufl. 1995, § 30 C II). Dabei kommt es nicht darauf an, ob die beklagte Partei, die eine längere Bestehenszeit behauptet, von einer für sie bestehenden Kündigungsmöglichkeit überhaupt Gebrauch machen will und nur ein zeitlich begrenztes Nutzungs-
recht für sich in Anspruch nimmt. Der Umstand, daß die beklagte Partei an dem Vertrag unbestimmter Dauer festhalten will, führt daher nicht, wie die Revision meint, ohne weiteres zu einer Verlängerung der streitigen Zeit und einer damit verbundenen Zugrundelegung eines höheren, lediglich durch das 25-fache des einjährigen Entgelts begrenzten Betrages. Diese Grenze greift vielmehr nur dann ein, wenn die bestimmte Restdauer des Vertrags über 25 Jahre hinausgeht , etwa wenn infolge eines Ausschlusses des Kündigungsrechts erstmals nach 30 Jahren (vgl. § 567 BGB a.F.; § 544 BGB n.F.) gekündigt werden könnte (vgl. BGH, Beschluß vom 10. August 1999 - XII ZR 69/99 - NJW-RR 1999, 1531).
2. a) Die Rechtsprechung hat allerdings bei Miet- und Pachtverträgen unbestimmter Dauer das Ende der streitigen Zeit für bestimmte Fallkonstellationen über die nächste Kündigungsmöglichkeit hinausreichen lassen. Dies betrifft Fälle, in denen sich der Mieter oder Pächter gegenüber einer Kündigung auf eine Mieterschutzregelung beruft, die das Kündigungsrecht des anderen Teils einschränkt und dem Mieter ein Recht zur Fortsetzung des Mietverhältnisses gibt. Dann kann die streitige Zeit nicht von vornherein nach dem vertraglich oder gesetzlich vorgesehenen frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt als dem maßgebenden Endzeitpunkt bemessen werden, weil der Mieter für sich in Anspruch nimmt, das Vertragsverhältnis darüber hinaus fortsetzen zu dürfen (vgl. BGH, Urteile vom 1. April 1992 aaO für ein Fortsetzungsverlangen nach Art. 232 § 2 Abs. 5 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrages; vom 31. März 1993 - XII ZR 265/91 - DtZ 1993, 243 für die Beendigung eines der Regelung des Art. 232 § 4 EGBGB unterliegenden Nutzungsverhältnisses; RGZ 164, 325, 329 f für eine Aufhebungsklage nach dem Mieterschutzgesetz; verneint für den Anspruch auf Widerruf der Kündigung nach § 8 des Geschäfts-
raummietengesetzes durch BGH, Beschluß vom 21. Juni 1955 aaO). Vielmehr dauert in solchen Fällen die streitige Zeit im Sinn des § 8 ZPO bis zu dem Zeitpunkt , den der Mieter als den für ihn günstigsten Beendigungszeitpunkt des Vertrags in Anspruch nimmt (BGH, Urteile vom 1. April 1992 aaO S. 1360; vom 31. März 1993 aaO; Beschlüsse vom 25. Oktober 1995 - XII ZR 7/94 - NJW-RR 1996, 316; vom 14. April 2004 - XII ZB 224/02 - NZM 2004, 460).
b) Aus dieser Rechtsprechung kann indes nicht entnommen we rden, daß die Beschwer des Klägers, wie die Revision es anstrebt, mit dem 25fachen der Jahrespacht berechnet werden müßte. Insbesondere ist die streitige Zeit auch nicht deshalb auf einen längeren Zeitraum zu erstrecken, weil der Pächter die Vorstellung haben mag, den Kleingarten grundsätzlich bis zu seinem Lebensende (vgl. § 12 Abs. 1 BKleingG), jedenfalls aber während eines von der Revision nach der Lebenserfahrung für richtig gehaltenen Zeitraums von durchschnittlich 20 Jahren nutzen zu können.
Die Regelung des § 8 ZPO ist auf Fälle zugeschnitten, i n denen die streitige Zeit genau bestimmt werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 1. April 1992 aaO S. 1359). Insoweit wird der Wert lediglich durch das 25-fache des Jahresentgelts begrenzt. Demgegenüber kommt dieser Begrenzung nach der insoweit seit langem feststehenden Praxis nicht die Aufgabe zu, den Wert bei Verträgen unbestimmter Dauer oder in Fällen, in denen der Nutzungsberechtigte eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses verlangen kann, zu bestimmen. Schon das Reichsgericht hat in seinem Urteil RGZ 164, 325, 329 f für die Frage, wie die streitige Zeit bei der Beschränkung des Kündigungsrechts durch die Mieterschutzgesetzgebung zu bestimmen ist, nicht allein nach § 8 ZPO, sondern in Verbindung mit § 3 ZPO beurteilt. Der Bundesgerichtshof hat in Fällen eines
Fortsetzungsverlangens unter dem Gesichtspunkt, der Beklagte nehme ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht für sich in Anspruch, bei dem der Zeitpunkt der Beendigung ungewiß sei, die Regelung des § 9 ZPO entsprechend herangezogen , die in ihrer bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zur Entlastung der Rechtspflege vom 11. Januar 1993 (BGBl. I S. 50) am 1. März 1993 geltenden Fassung in Fällen, in denen der künftige Wegfall des Bezugsrechts gewiß, die Zeit des Wegfalls aber ungewiß war, auf den 12½-fachen Betrag des einjährigen Bezugs abgestellt hat, während der 25-fache Betrag bei unbeschränkter oder bestimmter Dauer des Bezugsrechts maßgebend war (vgl. BGH, Urteil vom 31. März 1993 aaO; Beschluß vom 25. Oktober 1995 aaO). Die entsprechende Anwendung des § 9 ZPO wird auch weitgehend im Schrifttum vertreten (vgl. bereits Jonas/Pohle aaO § 8 Anm. II; Stein/Jonas/Herbert Roth, ZPO, 22. Aufl. 2003, § 8 Rn. 17; Musielak/Heinrich, aaO § 8 Rn. 2, 5; Zöller/Herget aaO § 8 Rn. 5; s. auch Wieczorek/Schütze/Gamp, aaO § 8 Rn. 22, 23; Lappe, in: MünchKomm-ZPO, 1. Aufl. 1992, § 8 Rn. 20; Anders/Gehle/Kunze aaO). Durch die Neufassung des § 9 ZPO, der in Fällen der beschriebenen Art weiterhin ergänzend zur Bestimmung der streitigen Zeit im Sinn des § 8 ZPO angewendet wird (vgl. BGH, Beschlüsse vom 3. Dezember 1998 - IX ZR 253/98 - NZM 1999, 189, 190; vom 14. April 2004 aaO), ist zwar die Differenzierung zwischen einer unbeschränkten oder bestimmten Dauer eines Bezugsrechts einerseits und dem nur zeitlich ungewissen Wegfall eines Bezugsrechts andererseits zugunsten der unterschiedslosen Zugrundelegung des 3½-fachen Werts des einjährigen Bezugs aufgegeben worden. Hintergrund für diese Neuregelung war es, bei einem Streit um relativ geringfügige Monatsbeträge nicht die sachliche Zuständigkeit der Landgerichte zu begründen und insbesondere die Berufungsfähigkeit gegenüber dem früheren Recht einzuschränken (vgl. BT-Drucks. 12/1217 S. 22). Wenn diese Erwägungen des Gesetzgebers auch unmittelbar nur den Anwendungsbereich des § 9 ZPO
mittelbar nur den Anwendungsbereich des § 9 ZPO betreffen, hat der Senat keine Bedenken, ihnen auch im Rahmen der Anwendung des § 8 ZPO, soweit dieser - wie in der hier angesprochenen Frage - keine ausdrückliche Regelung enthält, Rechnung zu tragen. Danach beträgt hier der Wert des Beschwerdegegenstandes 280 € (= 3,5 x 80 €). Eine Beschränkung des eingerichteten Rechtsmittelzuges ohne gesetzliche Grundlage ist in einer solchen Handhabung nicht zu sehen. Die Berufungsfähigkeit wird auch nicht - wie die Revision meint - durch die Einlassung des Pächters über die streitige Zeit in dessen Hände gelegt. Macht dieser nämlich nicht durch die Fassung seiner Anträge, etwa im Wege der Feststellungs(wider)klage, das Bestehen eines Vertragsverhältnisses für einen bestimmten Zeitraum geltend, liegt der Wert bei Zugrundelegung sowohl der nächstmöglichen Kündigung (s. oben 1 b bb) als auch der ergänzenden Anwendung des § 9 ZPO für die jeweiligen Fallgestaltungen fest. Im übrigen ist die Berufung in Fällen, in denen der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 € nicht übersteigt, zuzulassen, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert (§ 511 Abs. 2, 4 ZPO).
Schlick Wurm Streck
Dörr Herrmann
Der Wert des Rechts auf wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen wird nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Bezuges berechnet. Bei bestimmter Dauer des Bezugsrechts ist der Gesamtbetrag der künftigen Bezüge maßgebend, wenn er der geringere ist.
Ist das Bestehen oder die Dauer eines Pacht- oder Mietverhältnisses streitig, so ist der Betrag der auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Pacht oder Miete und, wenn der 25fache Betrag des einjährigen Entgelts geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung entscheidend.
(1) Ist das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend. Das Entgelt nach Satz 1 umfasst neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden.
(2) Wird wegen Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses die Räumung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils verlangt, ist ohne Rücksicht darauf, ob über das Bestehen des Nutzungsverhältnisses Streit besteht, das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend, wenn sich nicht nach Absatz 1 ein geringerer Streitwert ergibt. Wird die Räumung oder Herausgabe auch aus einem anderen Rechtsgrund verlangt, ist der Wert der Nutzung eines Jahres maßgebend.
(3) Werden der Anspruch auf Räumung von Wohnraum und der Anspruch nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses über diesen Wohnraum in demselben Prozess verhandelt, werden die Werte nicht zusammengerechnet.
(4) Bei Ansprüchen nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist auch für die Rechtsmittelinstanz der für den ersten Rechtszug maßgebende Wert zugrunde zu legen, sofern nicht die Beschwer geringer ist.
(5) Bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete, bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung, bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung und bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung, in Ermangelung dessen einer sonst möglichen Mietminderung durch den Mieter maßgebend. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres, ist ein entsprechend niedrigerer Betrag maßgebend.
Ist das Bestehen oder die Dauer eines Pacht- oder Mietverhältnisses streitig, so ist der Betrag der auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Pacht oder Miete und, wenn der 25fache Betrag des einjährigen Entgelts geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung entscheidend.
(1) Ist das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend. Das Entgelt nach Satz 1 umfasst neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden.
(2) Wird wegen Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses die Räumung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils verlangt, ist ohne Rücksicht darauf, ob über das Bestehen des Nutzungsverhältnisses Streit besteht, das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend, wenn sich nicht nach Absatz 1 ein geringerer Streitwert ergibt. Wird die Räumung oder Herausgabe auch aus einem anderen Rechtsgrund verlangt, ist der Wert der Nutzung eines Jahres maßgebend.
(3) Werden der Anspruch auf Räumung von Wohnraum und der Anspruch nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses über diesen Wohnraum in demselben Prozess verhandelt, werden die Werte nicht zusammengerechnet.
(4) Bei Ansprüchen nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist auch für die Rechtsmittelinstanz der für den ersten Rechtszug maßgebende Wert zugrunde zu legen, sofern nicht die Beschwer geringer ist.
(5) Bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete, bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung, bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung und bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung, in Ermangelung dessen einer sonst möglichen Mietminderung durch den Mieter maßgebend. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres, ist ein entsprechend niedrigerer Betrag maßgebend.
(1) Als Pacht darf höchstens der vierfache Betrag der ortsüblichen Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau, bezogen auf die Gesamtfläche der Kleingartenanlage verlangt werden. Die auf die gemeinschaftlichen Einrichtungen entfallenden Flächen werden bei der Ermittlung der Pacht für den einzelnen Kleingarten anteilig berücksichtigt. Liegen ortsübliche Pachtbeträge im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau nicht vor, so ist die entsprechende Pacht in einer vergleichbaren Gemeinde als Bemessungsgrundlage zugrunde zu legen. Ortsüblich im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau ist die in der Gemeinde durchschnittlich gezahlte Pacht.
(2) Auf Antrag einer Vertragspartei hat der nach § 192 des Baugesetzbuchs eingerichtete Gutachterausschuß ein Gutachten über die ortsübliche Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau zu erstatten. Die für die Anzeige von Landpachtverträgen zuständigen Behörden haben auf Verlangen des Gutachterausschusses Auskünfte über die ortsübliche Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau zu erteilen. Liegen anonymisierbare Daten im Sinne des Bundesdatenschutzgesetzes nicht vor, ist ergänzend die Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau in einer vergleichbaren Gemeinde als Bemessungsgrundlage heranzuziehen.
(3) Ist die vereinbarte Pacht niedriger oder höher als die sich nach den Absätzen 1 und 2 ergebende Höchstpacht, kann die jeweilige Vertragspartei der anderen Vertragspartei in Textform erklären, dass die Pacht bis zur Höhe der Höchstpacht herauf- oder herabgesetzt wird. Aufgrund der Erklärung ist vom ersten Tage des auf die Erklärung folgenden Zahlungszeitraums an die höhere oder niedrigere Pacht zu zahlen. Die Vertragsparteien können die Anpassung frühestens nach Ablauf von drei Jahren nach Vertragsschluss oder der vorhergehenden Anpassung verlangen. Im Falle einer Erklärung des Verpächters über eine Pachterhöhung ist der Pächter berechtigt, das Pachtverhältnis spätestens am 15. Werktag des Zahlungszeitraums, von dem an die Pacht erhoben werden soll, für den Ablauf des nächsten Kalendermonats zu kündigen. Kündigt der Pächter, tritt eine Erhöhung der Pacht nicht ein.
(4) Der Verpächter kann für von ihm geleistete Aufwendungen für die Kleingartenanlage, insbesondere für Bodenverbesserungen, Wege, Einfriedungen und Parkplätze, vom Pächter Erstattung verlangen, soweit die Aufwendungen nicht durch Leistungen der Kleingärtner oder ihrer Organisationen oder durch Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten gedeckt worden sind und soweit sie im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung üblich sind. Die Erstattungspflicht eines Kleingärtners ist auf den Teil der ersatzfähigen Aufwendungen beschränkt, der dem Flächenverhältnis zwischen seinem Kleingarten und der Kleingartenanlage entspricht; die auf die gemeinschaftlichen Einrichtungen entfallenden Flächen werden der Kleingartenfläche anteilig zugerechnet. Der Pächter ist berechtigt, den Erstattungsbetrag in Teilleistungen in Höhe der Pacht zugleich mit der Pacht zu zahlen.
(5) Der Verpächter kann vom Pächter Erstattung der öffentlich-rechtlichen Lasten verlangen, die auf dem Kleingartengrundstück ruhen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden. Der Pächter ist berechtigt, den Erstattungsbetrag einer einmalig erhobenen Abgabe in Teilleistungen, höchstens in fünf Jahresleistungen, zu entrichten.
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Der Kläger trägt die Kosten des Revisionsverfahrens (§ 97 Abs. 1 ZPO).
Streitwert: 672.351,67 DM.
Gründe:
Die Rechtssache hat im Hinblick darauf, daß sie noch nach der früheren, vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Ä nderung des Bundeskleingartengesetzes (BKleingÄ ndG) vom 8. April 1994 (BGBl. I S. 766) geltenden Rechtslage zu beurteilen ist, keine grundsätzliche Bedeutung. Die Revision hat im Ergebnis auch keine Aussicht auf Erfolg.
I.
Die beklagte Stadt ist Eigentümerin kleingärtnerisch genutzter Grundstücke , die sie an den klagenden Verein zwischenverpachtet hat. In dem am 16. März 1988 geschlossenen Generalpachtvertrag haben die Parteien einen jährlichen Pachtzins von 0,35 DM je qm vereinbart. Mit diesem Pachtzins sollten auch die Grundsteuer für den Boden und die Straßenreinigungsgebühren abgegolten sein. Weiter kamen die Vertragsparteien überein, daß dann, wenn auf eine Kleingartenanlage Anliegerbeiträge für die Herstellung, Erweiterung, Verbesserung oder Erneuerung von Erschließungsanlagen entfallen sollten, an die Verpächterin neben dem Pachtzins ein Zuschlag von jährlich 6 % des Anliegerbeitrags zu zahlen sei.
Der Kläger verlangt Rückerstattung der Beträge, die in den jährlichen Abrechnungen der Beklagten in den Jahren 1989 bis einschließlich 1993 als "Grundbesitzabgaben" (Grundsteuer und Straßenreinigungsgebühren) und "Anliegerbeiträge" ausgewiesen sind.
Das Landgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Das Berufungsgericht hat sie in vollem Umfang abgewiesen.
II.
Dem Kläger steht ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Rückerstattung der in den Jahren 1989 bis 1993 bezüglich der Positionen "Grundbesitzabgaben" und "Anliegerbeiträge" von der Beklagten verlangten und von
dem Kläger gezahlten Beträge nicht zu. Diesen Leistungen lagen wirksame vertragliche Vereinbarungen zugrunde, so daß sie nicht ohne Rechtsgrund erfolgt sind.
1. Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG in der - hier maßgeblichen - ursprünglichen Fassung vom 28. Februar 1983 (BGBl. I S. 210) durfte der Verpächter einer Kleingartenanlage als Pachtzins höchstens den doppelten Betrag des ortsüblichen Pachtzinses im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau verlangen. Darüber hinaus kann und konnte schon damals nach § 5 Abs. 4 Satz 1 BKleingG der Verpächter für von ihm geleistete Aufwendungen für die Kleingartenanlage , insbesondere für Bodenverbesserungen, Wege, Einfriedungen und Parkplätze, vom Pächter Erstattung verlangen, soweit die Aufwendungen nicht durch Leistungen der Kleingärtner oder ihrer Organisationen oder durch Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten gedeckt worden sind und soweit sie im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung üblich sind.
Nachdem das Bundesverfassungsgericht (BVerfGE 87, 114) die Unvereinbarkeit der Pachtzinsbegrenzung des § 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG a.F. mit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG festgestellt hatte, hat der Gesetzgeber durch das Gesetz zur Ä nderung des Bundeskleingartengesetzes (BKleingÄ ndG) vom 8. April 1994 (BGBl. I S. 766) den maßgeblichen Multiplikator verdoppelt - nunmehr ist der vierfache Betrag des ortsüblichen Pachtzinses im erwerbsmäßigen Obstund Gemüseanbau die Obergrenze - und darüber hinaus dem Verpächter einen Anspruch auf Erstattung der öffentlich-rechtlichen Lasten zugebilligt, die auf dem Kleingartengrundstück ruhen (§ 5 Abs. 5 BKleingG n.F.).
Nach § 13 BKleingG waren bzw. sind zum Nachteil des Pächters von § 5 BKleingG abweichende Vereinbarungen nichtig.
2. Der nach § 5 Abs. 5 BKleingG n.F. dem Verpächter eingeräumte Anspruch auf Erstattung öffentlich-rechtlicher Lasten besteht ebenso wie der schon vorher in § 5 Abs. 4 BKleingG verankerte Aufwendungserstattungsanspruch kraft Gesetzes, benötigt also keine Grundlage im Vertrag (Senatsurteil vom 16. Januar 1997 - III ZR 79/96 - NJW 1997, 1071). Dessen ungeachtet bleibt es den Parteien unbenommen, über diese "Nebenleistungen" vertragliche Vereinbarungen zu treffen, ohne daß diese Abreden allein schon deshalb von der Nichtigkeitssanktion des § 13 BKleingG bedroht wären, weil der danach insgesamt geschuldete Betrag die in § 5 Abs. 1 BKleingG für den eigentlichen (Netto-)Pachtzins festgelegte Obergrenze überschreitet. Schützenswerte Belange des (Zwischen-)Pächters stehen dem jedenfalls so lange nicht entgegen , wie der vertraglich geschuldete Gesamtbetrag nicht über das hinausgeht, was der (Zwischen-)Pächter unter Zugrundelegung des nach § 5 Abs. 1 BKleingG zulässigen Höchstpachtzinses und des bei Fehlen besonderer vertraglicher Abreden unmittelbar aus § 5 Abs. 4 und 5 BKleingG herzuleitenden (gesetzlichen) Erstattungsanspruchs an den Verpächter zahlen müßte (vgl. hierzu nachfolgend unter 5).
3. Vertragliche Abreden der Vertragsparteien, wonach den Verpächter treffende öffentlich-rechtliche Lasten i.S.d. § 5 Abs. 5 BKleingG n.F. auf den Pächter abgewälzt werden sollen, konnten entgegen der Auffassung der Revision - wie hier geschehen - schon vor der Einfügung des gesetzlichen Erstattungsanspruchs des § 5 Abs. 5 BKleingG durch Art. 1 Nr. 4 Buchst. c BKleingÄ ndG wirksam getroffen werden.
Dem Wortlaut des § 5 Abs. 1 BKleingG a.F. läßt sich ein ausdrückliches Verbot, die Lasten der Sache über den darin festgelegten Höchstpachtzinsbetrag hinaus vertraglich auf den Pächter abzuwälzen, nicht entnehmen. Auch aus der Entstehungsgeschichte der Norm läßt sich ein solches Verbot nicht herleiten; vielmehr ist im Gegenteil festzustellen, daß nach dem Willen des Gesetzgebers solche Vereinbarungen über "Zusatz- bzw. Nebenleistungen" des Pächters nicht ausgeschlossen sein sollten. So hat der federführende Bundestagsausschuß für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau eine Anregung des Deutschen Städtetages, ausdrücklich zu regeln, daß öffentliche Abgaben und Erschließungsbeiträge zusätzlich zum Pachtzins auf den Pächter umgelegt werden können, mit der Begründung nicht aufgegriffen, nach §§ 581, 546 BGB habe der Verpächter die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen, freilich seien abweichende Vereinbarungen möglich (BT-Drucks. 9/2232 S. 16; in diesem Sinne schon die Begründung des Regierungsentwurfs BT-Drucks. 9/1900 S. 13).
Entgegen der Auffassung der Revision steht diese Gesetzesauslegung nicht in Widerspruch zum Gesetzeszweck. Zwar dient die gesetzliche Pachtzinsbindung dem Schutz der sozial schwächeren Bevölkerungsschichten vor einer Verdrängung aus der Kleingartenpacht; deshalb dürfen aber die Eigentümerinteressen nicht völlig in den Hintergrund gedrängt werden. Da gerade öffentliche Lasten in einer solchen Höhe anfallen können, daß der Eigentümer ohne deren Berücksichtigung bei der Bemessung des Pachtzinses nicht nur keinen Ertrag mehr erzielen kann, sondern sogar Verluste hinnehmen muß, hat das Bundesverfassungsgericht eine ausdrückliche Regelung im Sinne des Eigentümers für verfassungsrechtlich geboten erachtet (BVerfGE 87, 114, 150 f).
Unter dem Eindruck dieser verfassungsgerichtlichen Ausführungen hat sich der Gesetzgeber zur Einfügung des § 5 Abs. 5 BKleingG n.F. entschlossen (BTDrucks. 12/6154 S. 6).
Aufgrund dessen ist § 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG a.F. schon nach dem Grundsatz verfassungskonformer Gesetzesauslegung dahin zu verstehen, daß sich auch ohne ausdrücklich normierten gesetzlichen Erstattungsanspruch Verpächter und Pächter - wie hier geschehen - darauf verständigen können, öffentliche Lasten des Grundstücks auf den Pächter "umzulegen", und solche Vertragsabreden nicht deshalb nach § 13 BKleingG nichtig sind, weil die Gesamtbelastung des Pächters - die "abgewälzten" Grundstückslasten und der vereinbarte (Netto-)Pachtzins - den sich aus § 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG a.F. rechnerisch ergebenden Höchstpachtzins überschreiten (vgl. Mainczyk, BKleingG, 5. Aufl., § 5 [a.F.] Rn. 27; Otte, BKleingG [Stand: November 1997] § 4 Rn. 6, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Kommentar zum Baugesetzbuch; Landfermann, NJW 1983, 2670, 2671 f; die abweichende Auffassung von Stang, BKleingG [1983], § 5 Rn. 18 ff; RdL 1987, 113, 114 ist durch die Entscheidung BVerfGE 87, 114 überholt; in diesem Sinne auch Stang, BKleingG, 2. Aufl., § 5 Rn. 84).
Daß vorliegend der Verpächter des Grundstücks keine natürliche Person oder eine juristische Person des Privatrechts ist, sondern eine Gemeinde, rechtfertigt keine andere Betrachtungsweise. Ungeachtet des Umstands, daß die aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG herrührenden durchgreifenden Bedenken gegen die ursprüngliche Pachtzinsbegrenzungsregelung nur Pachtverhältnisse mit privaten Verpächtern betroffen haben, hat der Gesetzgeber von Anfang an bis heute - abgesehen von der Überleitungsregelung des Art. 3 BKleingÄ ndG -
im Interesse des sozialen Friedens unter den Kleingärtnern, insbesondere in sogenannten gemischten Kleingartenanlagen, bewußt und gewollt darauf verzichtet , hinsichtlich der Pachtzinsbegrenzung bzw. der Möglichkeit der Kostenüberwälzung für Aufwendungen oder öffentlich-rechtliche Lasten pächterfreundliche "Sonderregelungen" für öffentliche Verpächter zu schaffen (Senatsurteil vom 16. Januar 1997 aaO S. 1072). Diese gesetzgeberische Entscheidung ist auch bei der Frage zu berücksichtigen, ob die - unter privaten Verpächtern von Verfassungs wegen gebotene - weite Auslegung des § 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG a.F. auch bei einer Verpachtung gemeindeeigener Grundstücke vorzunehmen ist.
4. Die vertraglichen Abreden, wonach die Grundsteuer für den Boden und die Straßenreinigungsgebühren Teil des vereinbarten Pachtzinses sein sollen und darüber hinaus bei auf eine Kleingartenanlage entfallenden Anliegerbeiträgen neben dem Pachtzins ein Zuschlag von jährlich 6 % des Anliegerbeitrags zu entrichten sei, sind bezüglich ihres Regelungsgegenstandes schon deshalb unbedenklich, weil es sich hierbei um solche - auf den Pächter abwälzbare - "Nebenleistungen" handelt, deren "Erstattung" der Verpächter nach § 5 Abs. 5 BKleingG n.F. von Gesetzes wegen vom Pächter verlangen könnte.
Zu den von § 5 Abs. 5 BKleingG n.F. erfaßten öffentlich-rechtlichen Lasten gehören typischerweise die hier in Rede stehenden Grundsteuer, Straßenreinigungsgebühren und Anliegerbeiträge (vgl. BT-Drucks. 12/6154 S. 9). Dies ist vorliegend nicht deshalb anders, weil die verpachteten Grundstücke im Eigentum einer Gemeinde stehen und es sich bei diesen Positionen durchweg um gemeindliche Steuern und Abgaben handelt. Das dagegen von der Revision vorgebrachte Argument, da niemand sein eigener Schuldner sein könne,
seien Steuer- und Gebührenansprüche, die auf den Kläger als Pächter "abgewälzt" werden könnten, nie entstanden, greift nicht durch.
a) Grundsteuer
aa) Das örtliche Aufkommen der Grundsteuer steht nach Art. 106 Abs. 6 Satz 1 GG der Gemeinde zu; sie ist die Steuergläubigerin. Die Steuerpflicht trifft nach § 10 Abs. 1 GrStG denjenigen, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Einheitswerts zugerechnet ist, also grundsätzlich den bürgerlich -rechtlichen Eigentümer (vgl. § 19 BewG, § 39 Abs. 1 AO); dies gilt auch im Falle einer Vermietung oder Verpachtung (vgl. Troll, Grundsteuergesetz, 7. Aufl., § 10 Rn. 2). Ist - wie hier - Grundstückseigentümer eine Gemeinde, so sind die gesetzlichen Voraussetzungen der Steuergläubiger- und -schuldnereigenschaft in ein und derselben Person erfüllt. Dieser Umstand steht jedoch anerkanntermaßen dem Entstehen einer Grundsteuerschuld nicht von vornherein entgegen. Der zivilrechtliche Grundsatz, daß niemand sein eigener Schuldner sein kann (vgl. BGHZ 48, 214, 218), gilt im Steuerrecht nicht. Vielmehr zeigen die in zahlreichen einzelnen Real- und Personensteuergesetzen enthaltenen Ausnahmeregelungen zugunsten der öffentlichen Hand, daß es in diesem Bereich eine allgemeine Regel, die die gegenseitige Besteuerung von Gemeinwesen oder die Selbstbesteuerung eines solchen untersagte, nicht gibt (BFH, BStBl II 1969, 415). So ist etwa nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 und 3 Buchst. a GrStG Grundbesitz, der einer inländischen juristischen Person des öffentlichen Rechts - denen zweifelsfrei auch Gemeinden zuzuordnen sind - gehört, nur unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei. Diese Einschränkung der Steuerfreiheit durch den Gesetzgeber würde indes bei gemeindeeigenen Grundstücken leerlaufen, wenn in einem solchen Falle der Konfusions-
gedanke mit der Folge zum Tragen käme, daß eine Steuerschuld von vornherein gar nicht zur Entstehung gelangen könnte.
Die Möglichkeit der Selbstbesteuerung ist auch wirtschaftlich sinnvoll. Die Grundsteuer, deren Steuergegenstand die Ertragsfähigkeit des Grundbesitzes als einer möglichen Einnahmequelle ist (BVerfGE 65, 325, 353), ist eine gemeindliche Einnahmequelle, die im Falle der Nutzung durch einen anderen als den Eigentümer selbst typischerweise (zumindest kalkulatorisch) auf den Nutzer übergewälzt wird, also letztlich von diesem zu tragen ist. Es ist aber nicht einsichtig, warum diese wirtschaftlich zu Lasten des Nutzers bzw. Besitzers gehende Einnahmemöglichkeit einer Gemeinde, die eigenen Grundbesitz Dritten miet- oder pachtweise zur Nutzung überläßt, genommen werden soll, selbst wenn der dabei verfolgte Nutzungszweck - einerseits - nach der Konzeption des Grundsteuergesetzes steuerrelevant ist und - andererseits - ungeachtet der gesetzlichen Pachtzinsbegrenzung eine Abwälzung der Steuerbelastung vom Verpächter auf den Pächter grundsätzlich möglich ist (vgl. schon RGZ 119, 304, 306).
bb) Ob die Beklagte sich selbst gegenüber Steuerfestsetzungsbescheide erlassen hat bzw. erlassen konnte oder insoweit lediglich - wovon das Berufungsgericht ausgegangen ist - eine "interne Verrechnung" stattgefunden hat, kann dahinstehen. Nach § 9 Abs. 2 GrStG entsteht die Grundsteuerschuld mit dem Beginn des Kalenderjahres, für das die Steuer festzusetzen ist, und ruht von da an nach § 12 GrStG als öffentliche Last auf dem Grundstück. Die Festsetzung der Steuerschuld durch förmlichen Bescheid (vgl. § 27 Abs. 1 Satz 1 GrStG, §§ 155 Abs. 1, 157 Abs. 1 AO) ist demgegenüber keine Entstehensvoraussetzung.
Daß die bei der "internen Verrechnung" von der Beklagten angesetzten Beträge rechnerisch oder sachlich unrichtig sind, ist nicht ersichtlich und vom Kläger auch nicht behauptet worden.
cc) Entgegen der Ansicht der Revision ist dem Berufungsgericht jedenfalls im Ergebnis auch darin zuzustimmen, daß vorliegend kein sich zugunsten des Klägers auswirkender Steuerbefreiungstatbestand erfüllt ist.
Wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, liegen die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 (i.V.m. Abs. 2) oder Nr. 3 Buchst. a GrStG deshalb nicht vor, weil die Gemeinde das Grundstück nicht selbst - für einen öffentlichen Dienst oder Gebrauch, für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke - nutzt, und die des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b GrStG deshalb nicht, weil der Kläger - eine inländische Personenvereinigung, die nach ihrer Satzung und ihrer tatsächlichen Geschäftsführung ausschließlich und unmittelbar gemeinnützigen Zwecken dient und im Rahmen dieser Zwecksetzung die fraglichen Grundstücke nutzt - nicht selbst Grundstückseigentümer ist. Indes hat das Berufungsgericht , wie die Revision zu Recht geltend macht, verkannt, daß nach § 3 Abs. 1 Satz 2 GrStG Eigentümer und Benutzer nicht identisch sein müssen, also der Steuerbefreiungstatbestand des § 3 Abs. 1 Satz 1 GrStG auch dann erfüllt sein kann, wenn - wie hier - eine Gemeinde ein ihr gehörendes Grundstück miet- oder pachtweise einem als gemeinnützig anerkannten Verein überläßt, damit dieser das Grundstück für einen steuerbegünstigten Zweck nutzen kann (vgl. Troll aaO § 3 Rn. 60, siehe auch Abschn. 6 Abs. 2 der Grundsteuer-Richtlinien 1978).
Indes ist vorliegend § 6 GrStG vorrangig. Nach dieser Bestimmung greift die Grundsteuerbefreiung des § 3 GrStG, sofern nicht ein - hier nicht einschlägiger - (Rück-)Ausnahmetatbestand erfüllt ist, dann nicht, wenn die für steuerbegünstigte Zwecke benutzten Grundstücke zugleich land- und forstwirtschaftlich genutzt werden (BFHE 144, 271, 273; 181, 515, 517 ff; Troll aaO § 6 Rdn. 2). Kleingärten im Sinne des Bundeskleingartengesetzes sind aber in der Regel wegen des weitgehenden Pachtschutzes als land- und forstwirtschaftliches Vermögen zu bewerten, es sei denn - wofür vorliegend kein Anhalt besteht -, daß aus besonderen Umständen zu entnehmen ist, daß das Land demnächst einer Bebauung oder einer anderen nicht gärtnerischen Nutzung zugeführt werden soll (BFHE 158, 90 ff; Mainczyk, BKleingG, 7. Aufl., § 5 Rn. 39).
dd) Zusammenfassend ist festzuhalten, daß Gemeinden, die eigenen Grundbesitz für kleingärtnerische Zwecke verpachten, nach § 5 Abs. 5 BKleingG n.F. Grundsteuererstattung verlangen können (vgl. Mainczyk aaO Rn. 46 c, freilich unter Hinweis auf das vom Kläger zu den Akten gereichte, unveröffentlichte Urteil des Landgerichts Dortmund vom 19. Oktober 1995 - 7 O 295/95 -, wo diese Frage verneint wird).
b) Straßenreinigungsgebühren, Anliegerbeiträge
Bei in Privateigentum stehenden Kleingartenpachtgrundstücken versteht es sich, daß solche Gebühren und Beiträge typischerweise zu den öffentlichrechtlichen Entgeltabgaben gehören, deren "Erstattung" der Verpächter nach § 5 Abs. 5 BKleingG n.F. vom Pächter verlangen kann, und die daher - wie ausgeführt - auch schon vor Inkrafttreten des Ä nderungsgesetzes zum Bundeskleingartengesetz durch besondere Vereinbarung zwischen den Vertrags-
parteien auf den Pächter abgewälzt werden konnten. Indes stellt sich die Rechtslage auch bei gemeindeeigenen Grundflächen nicht anders dar, und zwar selbst dann nicht, wenn nach den einschlägigen Rechtsnormen gemeindeeigene Grundstücke von der allgemeinen Beitragspflicht ausgenommen sind (im Ergebnis ebenso Stang aaO § 5 Rn. 77; a.A. Mainczyk aaO § 5 Rnrn. 46a, 46b; Otte aaO § 4 Rn. 6).
aa) Anders als im Steuerrecht hält die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum Erschließungsbeitragsrecht (§§ 127 ff BauGB) den Grundsatz, daß niemand sein eigener Schuldner sein kann, für beachtlich. Danach kann in bezug auf ein Grundstück, das im Zeitpunkt der endgültigen Herstellung einer Erschließungsanlage (§ 133 Abs. 2 BauGB) im Eigentum der zur Beitragserhebung berechtigten Gemeinde steht, ein Rechtsverhältnis mit dem Inhalt einer abstrakten Beitragspflicht von vornherein nicht entstehen (BVerwG DVBl. 1984, 188, 190; NVwZ 1985, 912, 913). Selbst wenn dieser Grundsatz darüber hinaus auch im gesamten, landesrechtlich geregelten Kommunalabgabenrecht gelten sollte (in diesem Sinne Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge , 5. Aufl., § 34 Rn. 3), so stellte er jedenfalls kein unverrückbares logisches Prinzip dar, von dem der Gesetzgeber nicht abweichen könnte oder dürfte. Es ist vielmehr eine Frage der Auslegung des jeweiligen Gesetzes, ob und inwieweit der Konfusionsgedanke auch im Beitrags- und Abgabenrecht Geltung beansprucht.
So ist etwa der Bayerische Verwaltungsgerichtshof der Auffassung, daß auch für gemeindeeigene Grundstücke eine Beitragspflicht entsteht, wenn die Voraussetzungen des Art. 5 BayKAG vorliegen (KStZ 1985, 218 f; 1988, 144, 145 f). Demgegenüber geht die Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts
Nordrhein-Westfalen dahin, daß nach § 8 KAG NW in einem solchen Falle eine Beitragspflicht von vornherein nicht entsteht (vgl. den unveröffentlichten, vom Kläger zu den Gerichtsakten gereichten Beschluß vom 10. September 1985 - 2 B 1431/85 ).
Es wäre aber mit dem dem Bundeskleingartengesetz zugrunde liegenden Gedanken, die Gestaltung der Pachtpreise bei Kleingartengrundstücken bundesweit einheitlich zu regeln, schwerlich zu vereinbaren, wenn die Frage der Beitragspflichtigkeit gemeindeeigener Grundstücke - und danach der Erstattungsfähigkeit nach § 5 Abs. 5 BKleingG n.F. - von Land zu Land unterschiedlich beantwortet werden könnte. Im übrigen hätte es eine Gemeinde in der Hand, durch entsprechende rechtliche Konstruktionen (Übertragung des Grundbesitzes auf eine eigene private Besitzgesellschaft) die Begründung einer Beitrags- oder Abgabenschuld auch dort herbeizuführen, wo es nach dem maßgeblichen Landesrecht bei gemeindeeigenen Grundstücken an sich nicht möglich wäre (vgl. Stang aaO § 5 Rn. 77).
bb) Ungeachtet dessen spricht vor allem der Gesetzeszweck des § 5 Abs. 5 BKleingG n.F. eindeutig dafür, es einer Gemeinde zu ermöglichen, von den Pächtern die Erstattung "fiktiver" Beiträge und Abgaben auch dann zu verlangen, wenn nach dem einschlägigen Landesrecht wegen der Identität von Beitrags- und Abgabengläubiger bzw. -schuldner eine öffentlich-rechtliche Forderung oder Grundstückslast nicht entsteht.
Wie ausgeführt besteht der Zweck der Kostenerstattungsregelung des § 5 Abs. 5 BKleingG n.F. darin, den privaten und gleichermaßen auch den öffentlichen Verpächter in die Lage zu versetzen, seine (ohnehin schmale) Ren-
dite zu erhalten bzw. zu verbessern. Werden aber von einer Gemeinde "grundstücksbezogene" , also an sich von § 5 Abs. 5 BKleingG n.F. erfaßte, geldwerte Vorteile (Straßenausbau) geboten oder Leistungen (Abfallbeseitigung, Straßenreinigung ) erbracht, so verschlechterte sich ihre Rendite, wenn sie selbst Grundstückseigentümerin ist und die letztlich auch und gerade dem Pächter zugute kommenden Vorteile oder Leistungen nicht "umlegungs- bzw. erstattungsfähig" wären, auch dann, wenn eine Beitrags- oder Abgabenschuld wegen des Grundsatzes, daß niemand sein eigener Schuldner sein kann, nicht entsteht. Denn der Umstand, daß eine solche Schuld nicht begründet wird, ändert nichts daran, daß der auf gemeindeeigene Grundstücke entfallende Anteil des Gesamtaufwands wirtschaftlich von der Gemeinde zu tragen ist. Sie hat nämlich bei der Ermittlung des von den privaten Gebühren- oder Abgabenschuldnern zu entrichtenden Entgelts ihre eigenen Grundflächen entsprechend dem geltenden Verteilungsmaßstab zu berücksichtigen; keinesfalls darf sie sich selbst auf Kosten der übrigen Gebühren- und Abgabenschuldner unentgeltlich Vorteile verschaffen (OVG Nordrhein-Westfalen aaO; VGH BadenWürttemberg , VBlBW 1990, 103, 105).
Zusammenfassend läßt sich feststellen, daß bei öffentlich-rechtlichen Entgelten, die nach dem maßgeblichen (Bundes- oder Landes-)Recht "an sich" als öffentlich-rechtliche Grundstückslast ausgestaltet sind, der öffentliche Verpächter auch dann (zumindest analog) nach § 5 Abs. 5 BKleingG n.F. vom Pächter "Erstattung" verlangen kann, wenn eine solche Last - entsprechend dem Grundsatz, daß niemand sein eigener Schuldner sein kann - ausnahmsweise deshalb nicht entstanden ist, weil der öffentliche Verpächter (Gemeinde) derjenige ist, der zur Erhebung der Abgabe berechtigt und gleichzeitig Eigentümer des begünstigten Grundstücks ist.
cc) Daß den von der Beklagten erstellten Beitrags- bzw. Gebührenrechnungen keine realen Vorteile oder Leistungen zugrunde lagen, ist nicht ersichtlich und wird vom Kläger auch nicht behauptet. Dabei hat es das Berufungsgericht bezüglich der Straßenreinigung zu Recht für unerheblich gehalten, ob die Reinigung durch eigene Bedienstete der Beklagten oder durch ein Fremdunternehmen erfolgt ist.
5. Der Generalpachtvertrag sieht die Abgeltung der Grundsteuer und Straßenreinigungsgebühren in der Form vor, daß der Kläger anstelle des nach § 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG a.F. zulässigen Höchstpachtzinses von 0,22 DM pro qm einen solchen von 0,35 DM pro qm zu entrichten hatte. Der Revision ist zuzugeben, daß diese Vertragsgestaltung dann bedenklich wäre, wenn der Kläger aufgrund dessen mehr zu zahlen gehabt hätte, als er - neben dem Höchstpachtzins gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG a.F. - bei genauer Abrechnung der konkret zu berücksichtigenden (tatsächlich entstandenen oder fiktiven) Steuer- und Gebührenbeträge geschuldet hätte.
Indes ist nicht ersichtlich oder dargetan - wofür der Kläger als derjenige, der nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB Herausgabe der Bereicherung verlangt, darlegungs - und beweispflichtig ist -, daß aufgrund des Vertragsverständnisses der Parteien bzw. der praktizierten Art und Weise der Abrechnung eine solche Überzahlung stattgefunden hat.
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(1) Als Pacht darf höchstens der vierfache Betrag der ortsüblichen Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau, bezogen auf die Gesamtfläche der Kleingartenanlage verlangt werden. Die auf die gemeinschaftlichen Einrichtungen entfallenden Flächen werden bei der Ermittlung der Pacht für den einzelnen Kleingarten anteilig berücksichtigt. Liegen ortsübliche Pachtbeträge im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau nicht vor, so ist die entsprechende Pacht in einer vergleichbaren Gemeinde als Bemessungsgrundlage zugrunde zu legen. Ortsüblich im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau ist die in der Gemeinde durchschnittlich gezahlte Pacht.
(2) Auf Antrag einer Vertragspartei hat der nach § 192 des Baugesetzbuchs eingerichtete Gutachterausschuß ein Gutachten über die ortsübliche Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau zu erstatten. Die für die Anzeige von Landpachtverträgen zuständigen Behörden haben auf Verlangen des Gutachterausschusses Auskünfte über die ortsübliche Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau zu erteilen. Liegen anonymisierbare Daten im Sinne des Bundesdatenschutzgesetzes nicht vor, ist ergänzend die Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau in einer vergleichbaren Gemeinde als Bemessungsgrundlage heranzuziehen.
(3) Ist die vereinbarte Pacht niedriger oder höher als die sich nach den Absätzen 1 und 2 ergebende Höchstpacht, kann die jeweilige Vertragspartei der anderen Vertragspartei in Textform erklären, dass die Pacht bis zur Höhe der Höchstpacht herauf- oder herabgesetzt wird. Aufgrund der Erklärung ist vom ersten Tage des auf die Erklärung folgenden Zahlungszeitraums an die höhere oder niedrigere Pacht zu zahlen. Die Vertragsparteien können die Anpassung frühestens nach Ablauf von drei Jahren nach Vertragsschluss oder der vorhergehenden Anpassung verlangen. Im Falle einer Erklärung des Verpächters über eine Pachterhöhung ist der Pächter berechtigt, das Pachtverhältnis spätestens am 15. Werktag des Zahlungszeitraums, von dem an die Pacht erhoben werden soll, für den Ablauf des nächsten Kalendermonats zu kündigen. Kündigt der Pächter, tritt eine Erhöhung der Pacht nicht ein.
(4) Der Verpächter kann für von ihm geleistete Aufwendungen für die Kleingartenanlage, insbesondere für Bodenverbesserungen, Wege, Einfriedungen und Parkplätze, vom Pächter Erstattung verlangen, soweit die Aufwendungen nicht durch Leistungen der Kleingärtner oder ihrer Organisationen oder durch Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten gedeckt worden sind und soweit sie im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung üblich sind. Die Erstattungspflicht eines Kleingärtners ist auf den Teil der ersatzfähigen Aufwendungen beschränkt, der dem Flächenverhältnis zwischen seinem Kleingarten und der Kleingartenanlage entspricht; die auf die gemeinschaftlichen Einrichtungen entfallenden Flächen werden der Kleingartenfläche anteilig zugerechnet. Der Pächter ist berechtigt, den Erstattungsbetrag in Teilleistungen in Höhe der Pacht zugleich mit der Pacht zu zahlen.
(5) Der Verpächter kann vom Pächter Erstattung der öffentlich-rechtlichen Lasten verlangen, die auf dem Kleingartengrundstück ruhen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden. Der Pächter ist berechtigt, den Erstattungsbetrag einer einmalig erhobenen Abgabe in Teilleistungen, höchstens in fünf Jahresleistungen, zu entrichten.
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
(1) Als Pacht darf höchstens der vierfache Betrag der ortsüblichen Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau, bezogen auf die Gesamtfläche der Kleingartenanlage verlangt werden. Die auf die gemeinschaftlichen Einrichtungen entfallenden Flächen werden bei der Ermittlung der Pacht für den einzelnen Kleingarten anteilig berücksichtigt. Liegen ortsübliche Pachtbeträge im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau nicht vor, so ist die entsprechende Pacht in einer vergleichbaren Gemeinde als Bemessungsgrundlage zugrunde zu legen. Ortsüblich im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau ist die in der Gemeinde durchschnittlich gezahlte Pacht.
(2) Auf Antrag einer Vertragspartei hat der nach § 192 des Baugesetzbuchs eingerichtete Gutachterausschuß ein Gutachten über die ortsübliche Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau zu erstatten. Die für die Anzeige von Landpachtverträgen zuständigen Behörden haben auf Verlangen des Gutachterausschusses Auskünfte über die ortsübliche Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau zu erteilen. Liegen anonymisierbare Daten im Sinne des Bundesdatenschutzgesetzes nicht vor, ist ergänzend die Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau in einer vergleichbaren Gemeinde als Bemessungsgrundlage heranzuziehen.
(3) Ist die vereinbarte Pacht niedriger oder höher als die sich nach den Absätzen 1 und 2 ergebende Höchstpacht, kann die jeweilige Vertragspartei der anderen Vertragspartei in Textform erklären, dass die Pacht bis zur Höhe der Höchstpacht herauf- oder herabgesetzt wird. Aufgrund der Erklärung ist vom ersten Tage des auf die Erklärung folgenden Zahlungszeitraums an die höhere oder niedrigere Pacht zu zahlen. Die Vertragsparteien können die Anpassung frühestens nach Ablauf von drei Jahren nach Vertragsschluss oder der vorhergehenden Anpassung verlangen. Im Falle einer Erklärung des Verpächters über eine Pachterhöhung ist der Pächter berechtigt, das Pachtverhältnis spätestens am 15. Werktag des Zahlungszeitraums, von dem an die Pacht erhoben werden soll, für den Ablauf des nächsten Kalendermonats zu kündigen. Kündigt der Pächter, tritt eine Erhöhung der Pacht nicht ein.
(4) Der Verpächter kann für von ihm geleistete Aufwendungen für die Kleingartenanlage, insbesondere für Bodenverbesserungen, Wege, Einfriedungen und Parkplätze, vom Pächter Erstattung verlangen, soweit die Aufwendungen nicht durch Leistungen der Kleingärtner oder ihrer Organisationen oder durch Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten gedeckt worden sind und soweit sie im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung üblich sind. Die Erstattungspflicht eines Kleingärtners ist auf den Teil der ersatzfähigen Aufwendungen beschränkt, der dem Flächenverhältnis zwischen seinem Kleingarten und der Kleingartenanlage entspricht; die auf die gemeinschaftlichen Einrichtungen entfallenden Flächen werden der Kleingartenfläche anteilig zugerechnet. Der Pächter ist berechtigt, den Erstattungsbetrag in Teilleistungen in Höhe der Pacht zugleich mit der Pacht zu zahlen.
(5) Der Verpächter kann vom Pächter Erstattung der öffentlich-rechtlichen Lasten verlangen, die auf dem Kleingartengrundstück ruhen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden. Der Pächter ist berechtigt, den Erstattungsbetrag einer einmalig erhobenen Abgabe in Teilleistungen, höchstens in fünf Jahresleistungen, zu entrichten.