Bundesgerichtshof Urteil, 17. Jan. 2008 - III ZR 224/06
vorgehend
Bundesgerichtshof
Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.
Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 224/06
Verkündet am:
17. Januar 2008
K i e f e r
Justizangestellter
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
a) Erhält der Maklerkunde vom Verkäufer während der Vertragsverhandlungen und
während der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags die unzutreffende Auskunft
, das Grundstück sei nicht restitutionsbefangen, und schließt er deshalb den
Kaufvertrag ab, steht ihm wegen der Verletzung von Pflichten des durch die Aufnahme
von Vertragsverhandlungen entstandenen Schuldverhältnisses, sofern er
hierdurch einen Schaden erlitten hat, ein Schadensersatzanspruch zu, der den
Verkäufer nach § 249 Abs. 1 BGB verpflichtet, den Käufer so zu stellen, als habe
er den Kaufvertrag nicht geschlossen.
b) Löst sich der Käufer unter solchen Umständen vom Kaufvertrag, ehe die nach der
Grundstücksverkehrsordnung erforderliche Genehmigung erteilt wird, wird der
Kaufvertrag nicht wirksam; ein Provisionsanspruch des Maklers entsteht dann
nicht.
c) Während des Schwebezustands bis zur Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung
stehen dem Käufer in Bezug auf die Restitutionsbefangenheit des
Grundstücks keine Gewährleistungsansprüche zur Verfügung, die Schadensersatzansprüche
wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen berühren
könnten.
BGH, Urteil vom 17. Januar 2008 - III ZR 224/06 - OLG Jena
LG Gera
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 17. Januar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Schlick, die Richter
Dr. Wurm, Dörr, Wöstmann und die Richterin Harsdorf-Gebhardt
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 2. Zivilsenats des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena vom 9. August 2006 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
- 1
- Die klagende Maklerin, die Provisionsansprüche geltend macht, übergab dem Beklagten ein auf den 1. Februar 2002 datiertes Exposé über ein denkmalgeschütztes Sanierungsobjekt in Z. ; das Exposé enthielt einen Hinweis auf die vom Käufer zahlbare Maklerprovision in Höhe von 5 v.H. zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer. Über dieses Objekt schlossen die Sparkasse Z. als Verkäuferin und der Beklagte als Käufer am 21. Juni 2002 einen notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag. Die für diesen Vertrag erforderliche Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung wurde am 11. Dezember 2003 erteilt. Zuvor, nämlich am 5. November 2003, hatte der Beklagte gegenüber der Verkäuferin den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt und dies unter anderem damit begründet, die Verkäuferin habe ihm - der Wahrheit zuwider - vor und während der Beurkundung des Kaufvertrags zugesichert, dass es keine vermögensrechtlichen Ansprüche gebe, und ihn in der nachfolgenden Zeit mit falschen Versprechungen hingehalten. Der Kaufvertrag wurde in der Folge nicht durchgeführt. Der Beklagte bestreitet seine Provisionspflicht mit Rücksicht auf die geschilderten Umstände und behauptet weiter, auch die Klägerin selbst habe über die Restitutionsbefangenheit des Grundstücks unrichtige Angaben gemacht.
- 2
- Das Landgericht hat der auf Zahlung von 22.241,20 € nebst Zinsen gerichteten Klage - bis auf eine geringfügige Zinsmehrforderung - stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit seiner vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe
- 3
- Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
- 4
- Das Berufungsgericht führt aus, der Kaufvertrag sei mit der Grundstückstücksverkehrsgenehmigung wirksam geworden und habe damit den Provisi- onsanspruch der Klägerin für die von ihr erbrachte und ursächlich gewordene Maklerleistung ausgelöst. Dass der Beklagte zuvor bereits von dem Kaufvertrag zurückgetreten sei, beeinträchtige den Provisionsanspruch nicht. Zwar führe ein auf Verschulden bei Vertragsschluss gestützter Rücktritt, der vor Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung erklärt werde, zur Vernichtung des Austauschverhältnisses , bevor dieses Wirksamkeit erlange. Ein solches Rücktrittsrecht sei aber schon im Ansatz zweifelhaft. Die Belastung mit einem Rückübertragungsanspruch sei als Rechtsmangel der Kaufsache einzuordnen. Nach dem zum 1. Januar 2002 neu ausgestalteten Kaufrecht gelte für Rechts- und Sachmängel einheitlich das Gewährleistungsrecht der §§ 434 bis 441 BGB, neben dem - wie nach früherem Recht bei Sachmängeln - Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss nicht in Betracht kämen. Es komme hinzu, dass der Beklagte, der sein Gestaltungsrecht erst 15 Monate nach Kenntnis des Rechtsmangels ausgeübt habe, den Zusammenhang mit der der Verkäuferin angelasteten Pflichtverletzung nicht hinreichend dargelegt habe. Die in § 124 BGB geregelte Jahresfrist für eine Arglistanfechtung, die hier verstrichen sei, belege, dass eine Rückabwicklung des Vertrags wegen einer anderen gleich oder minder schweren Vertragsverletzung ausgeschlossen sei.
- 5
- einer Bei tiefer greifenden Analyse sei für den Beklagten zudem der Grund für den Rücktritt nicht die mangelnde Information über etwaige Rückübertragungsansprüche gewesen, sondern der Umstand, dass er als Privatmann nicht in der Lage und willens gewesen sei, "mit einer doch großen Immobilieninvestition so lange in der Luft zu hängen". Er werfe der Verkäuferin damit Verzug bei der Beseitigung eines Rechtsmangels vor, was nach §§ 437, 440 BGB zu beurteilen sei. Unterstelle man, was allerdings nicht ohne Zweifel sei, die Anwendbarkeit dieser Regelung auch während der Phase, in der der Vertrag schwebend unwirksam sei, zugunsten des Beklagten, sei sein Rücktritt unwirksam, weil diesem eine Fristsetzung nicht vorausgegangen sei. Dass dem Beklagten das weitere Zuwarten unzumutbar gewesen sei, werde mit Rücksicht darauf, dass der Problembereich der Rückübertragungsansprüche einer vertraglichen Regelung zugeführt worden sei, nicht hinreichend konkret dargelegt.
II.
- 6
- Diese Beurteilung hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand.
- 7
- 1. Im Ausgangspunkt trifft es allerdings zu, dass die Parteien einen Maklervertrag geschlossen haben, in dessen Rahmen die Klägerin dem Beklagten die später genutzte Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachgewiesen hat. Hiernach hängt die Provisionspflicht des Beklagten davon ab, dass dieser Grundstückskaufvertrag wirksam zustande gekommen ist. Dies war nicht bereits im Zeitpunkt der Rechnungsstellung der Klägerin vom 24. Juni 2002 - drei Tage nach der Beurkundung -, sondern mit Rücksicht auf die nach § 1 Abs. 1, § 2 Abs. 1 Nr. 1 GVO erforderliche Genehmigung nicht vor deren Erteilung am 11. Dezember 2003 der Fall; denn vorher war der Kaufvertrag, worüber auch der Notar die Beteiligten unter VIII 1 der Urkunde belehrt hatte, schwebend unwirksam. Sollten der Beklagte und die Verkäuferin, was das Berufungsgericht angenommen hat, den Kaufvertrag nach seiner Genehmigung aufgehoben haben , würde dies den Provisionsanspruch der Klägerin nicht berühren (BGH, Urteil vom 11. November 1992 - IV ZR 218/91 - NJW-RR 1993, 248, 249; Senatsurteile vom 20. Februar 1997 - III ZR 81/96 - NJW 1997, 1583; vom 14. Dezember 2000 - III ZR 3/00 - NJW 2001, 966, 967). Das würde selbst dann gelten , wenn die Kaufvertragsparteien den Vertrag nach Erteilung der Genehmigung wegen eines Anfechtungsrechts des Beklagten einvernehmlich aufgeho- ben hätten. Denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war die für eine Arglistanfechtung maßgebliche Jahresfrist des § 124 Abs. 1 BGB bereits abgelaufen, als der Beklagte mit Rücksicht auf behauptete falsche Zusicherungen der Verkäuferin den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärte (vgl. zu den Auswirkungen eines Anfechtungsrechts auf den Provisionsanspruch Senatsurteile vom 14. Dezember 2000 aaO; vom 22. September 2005 - III ZR 295/04 - NJW 2005, 3778, 3779).
- 8
- 2. Es kommt jedoch in Betracht, dass sich der Beklagte von den Bindungen des mit der Verkäuferin geschlossenen Vertrags vor dessen Wirksamwerden berechtigterweise gelöst hat. Der Beklagte hat hierzu vorgetragen und unter Beweis gestellt, er habe die Chefin der Immobilienabteilung der Verkäuferin und einen Mitarbeiter der Klägerin vor der Beurkundung und im Beurkundungstermin gefragt, ob vermögensrechtliche Ansprüche vorlägen. Die Befragten hätten ihm zugesichert, dass keine vermögensrechtlichen Ansprüche bestehen würden und dass dies durch die Sparkasse abgeklärt worden sei. Demgegenüber habe er im August 2002 erfahren, dass seinerzeit insgesamt 21 vermögensrechtliche Ansprüche angemeldet gewesen seien, von denen der erste bereits im Jahr 1991 gestellt worden sei. Da er - damals selbst als Notar tätig - gewusst habe, wie lange die Entscheidung über vermögensrechtliche Ansprüche dauern könne , habe er auf die Klärung dieses Umstands Wert gelegt und zum Ausdruck gebracht, dass er vom Abschluss des Vertrages Abstand nehme, wenn solche Ansprüche erhoben seien. Da das Berufungsgericht hierzu keine Feststellungen getroffen hat, ist revisionsrechtlich vom Vorbringen des Beklagten auszugehen. Dann aber lässt sich ein Recht des Beklagten, vom Kaufvertrag Abstand zu nehmen, nicht verneinen.
- 9
- a) Wie das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkennt, führt ein auf ein Verschulden bei Vertragsschluss gestützter Rücktritt, der vor der Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung erklärt wird, zur Vernichtung des Kaufvertrages , bevor dieser Wirksamkeit erlangt, so dass der Provisionsanspruch des Maklers nicht zur Entstehung gelangt. Der Beklagte hat geltend gemacht, die Verkäuferin habe im Vorfeld eines Vertragsschlusses und bei Vertragsschluss falsche Angaben gemacht, also Pflichten des durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen entstandenen Schuldverhältnisses (§ 311 Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2 BGB) verletzt. Darin steckt auch der Vorwurf, die Verkäuferin sei ihrer Pflicht nach § 3 Abs. 5 VermG, sich vor einer Verfügung bei dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen über das Vorliegen einer Anmeldung zu vergewissern, nicht nachgekommen. Dieses Vorbringen rechtfertigt nach § 280 Abs. 1 BGB einen Schadensersatzanspruch, der die Verkäuferin nach § 249 Abs. 1 BGB verpflichtet, den Beklagten so zu stellen, als habe er den Kaufvertrag nicht geschlossen.
- 10
- b) Die Bedenken des Berufungsgerichts, diese durch die Schuldrechtsreform in § 311 Abs. 2, 3 BGB kodifizierten Grundsätze der culpa in contrahendo im Hinblick auf das kaufrechtliche Gewährleistungsrecht auf den vorliegenden Fall anzuwenden, sind nicht begründet. Im Ausgangspunkt trifft es zwar zu, dass die (verschwiegene) Restitutionsbefangenheit des Grundstücks als Rechtsmangel im Sinn des § 435 Satz 1 BGB anzusehen ist und dass für die kaufrechtliche Gewährleistung die Unterscheidung von Sach- und Rechtsmängeln aufgegeben worden ist. Welche Folgen sich hieraus für das Verhältnis des Gewährleistungsrechts zu Schadensersatzansprüchen wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen ergeben (vgl. zur Konkurrenz dieser Ansprüche und Gewährleistungsansprüchen wegen Rechtsmängeln nach früherem Recht BGH, Urteil vom 6. April 2001 - V ZR 394/99 - NJW 2001, 2875 f), bedarf hier aber keiner allgemeinen Beantwortung, da dem Beklagten, was den hier geltend gemachten Mangel angeht, Gewährleistungsrechte von vornherein nicht zur Verfügung standen. Solange der geschlossene Kaufvertrag wegen der ausstehenden Grundstücksverkehrsgenehmigung schwebend unwirksam war, konnte der Beklagte weder Erfüllung verlangen noch Gewährleistungsrechte, die ebenfalls der Erfüllung dienen, geltend machen (vgl. BGH, Urteil vom 15. Oktober 1992 - IX ZR 43/92 - NJW 1993, 648, 651; vgl. auch BGHZ 65, 123, 126; Zimmermann, in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Bd. III, § 1 GVO Rn. 11). Zwar können sich auch während des Schwebezustands aus dem Kaufvertrag bestimmte Leistungspflichten ergeben (vgl. BGH, Urteil vom 20. November 1998 - V ZR 17/98 - NJW 1999, 1329 f); solche konnten sich aber vor Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung nicht auf die Verschaffung des von Restitutionsansprüchen unbelasteten Eigentums beziehen oder insoweit einen Leistungsverzug begründen (vgl. Zimmermann aaO). War die Genehmigung erteilt, entfiel der Rechtsmangel von selbst. Deswegen können denkbare Gewährleistungsansprüche in der hier vorliegenden Konstellation keine Sperrwirkung für Schadensersatzansprüche aus Verschulden bei den Vertragsverhandlungen entfalten.
- 11
- c) Ein Anspruch des Beklagten auf Rückabwicklung des Kaufvertrags nach § 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass sich der Beklagte erst nach Ablauf der Jahresfrist des § 124 Abs. 1 BGB dazu entschlossen hat, den Rücktritt vom Kaufvertrag zu erklären. Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Frist des § 124 Abs. 1 BGB belege, dass sich der Beklagte nach Ablauf dieser Frist nicht auf eine gegenüber der Arglistanfechtung gleich oder minder schwere Vertragsverletzung berufen könne, trifft nicht zu und widerspricht der höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteile vom 18. September 2001 - X ZR 107/00 - NJW-RR 2002, 308, 309 f; vom 10. Januar 2006 - XI ZR 169/05 - NJW 2006, 845, 847). Zwar könnte man einen Wertungswiderspruch darin sehen, wenn Ansprüche wegen eines Verschuldens bei Vertragsverhandlungen allgemein weitergingen als die nach § 124 Abs. 1 BGB zeitlich begrenzten Rechte wegen einer arglistigen Täuschung. Diese Sichtweise berücksichtigt jedoch nicht, dass die Arglistanfechtung lediglich die freie Selbstbestimmung auf rechtsgeschäftlichem Gebiet gegen unerlaubte Mittel der Willensbeeinflussung schützen soll, während ein auf ein Verschulden bei Vertragsverhandlungen gestützter Schadensersatzanspruch zusätzlich voraussetzt, dass dem Betroffenen durch die unlautere Einwirkung auf seine Willensbildung ein Schaden entstanden ist (vgl. BGH, Urteile vom 26. September 1997 - V ZR 29/96 - NJW 1998, 302, 303 f; vom 19. Dezember 1997 - V ZR 112/96 - NJW 1998, 898).
- 12
- d) Einen solchen Schaden hat der Beklagte zwar nicht beziffert, aber für die Zwecke des anhängigen Prozesses hinreichend dargelegt. Er hat nämlich unter Beweisantritt behauptet, er habe der Verkäuferin und der Klägerin verdeutlicht , dass er das Grundstück zur gewerblichen Vermietung kaufe; er habe in Verhandlungen mit Mietinteressenten gestanden, die er - im Hinblick auf die ausstehende Genehmigung - habe hinhalten müssen und die abgesprungen seien und sich andere Standorte gesucht hätten. Neue ernsthafte und potente Mietinteressenten habe er nicht ansprechen können, da er keine verlässlichen Angaben zur tatsächlichen Umsetzung des Projekts habe machen können, zumal die Verkäuferin ihre mehrfachen Versprechungen, in 14 Tagen seien die Hindernisse für eine Erteilung der Genehmigung beseitigt, nicht gehalten habe. Demgegenüber sah der Kaufvertrag andere zeitliche Abläufe vor. Der Gefahrübergang war bereits zum 1. Juli 2002 vereinbart, und die Kaufpreisfälligkeit sollte spätestens zum 30. September 2002 eintreten, was dem Beklagten in einem überschaubaren Zeitraum Gelegenheit bot, die Finanzierung und die vorgesehenen Umbau- und Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen.
- 13
- Dass dem Beklagten durch die nicht vorhergesehene Restitutionsbefangenheit des Grundstücks und die darauf beruhenden Verzögerungen ein Schaden entstanden ist, wird nicht durch die Überlegung des Berufungsgerichts ausgeräumt, die Kaufvertragsparteien hätten den Problembereich der Rückübertragungsansprüche gesehen und einer Regelung zugeführt. Der Senat vermag dem Kaufvertrag lediglich zu entnehmen, dass der Notar die Beteiligten auf die normale gesetzliche Folge hingewiesen hat, dass der Kaufvertrag bis zur Erteilung der Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung schwebend unwirksam ist. Im Übrigen enthält der Kaufvertrag keinen Hinweis, dass die Restitutionsbefangenheit des Grundstücks gesehen worden wäre. Vielmehr soll die Verkäuferin nach der Behauptung des Beklagten explizit gesagt haben, es bestünden keine Rückübertragungsansprüche. Unter diesen Umständen war zwar die Grundstücksverkehrsgenehmigung weiterhin notwendig; aber ihre Erteilung wäre nur eine Formsache gewesen, weil nur zu prüfen gewesen wäre, ob Restitutionsansprüche geltend gemacht waren. Dies hätte in wenigen Wochen erledigt werden können und stünde mit den oben angeführten zeitlichen Vorstellungen der Kaufvertragsparteien in Einklang.
- 14
- e) Nach dem unter Beweis gestellten Vorbringen des Beklagten kann auch nicht in Zweifel gezogen werden, dass die Lösung vom Kaufvertrag letztlich auf die unrichtige Auskunft der Verkäuferin zurückgeht. Die Kausalität lässt sich - anders als das Landgericht gemeint hat - nicht schon deshalb verneinen, weil sich der Beklagte mit seiner Rücktrittserklärung etwa 15 Monate Zeit gelassen hat.
- 15
- Grundsätzlich kann sich der Geschädigte bei einem Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss auf den Nachweis beschränken , dass der Vertragsgegner seine Pflichten verletzt hat. Es ist deshalb Sache des Vertragsgegners, die Ursächlichkeit der Pflichtverletzung für den Vertragsschluss und den möglichen Schaden auszuräumen, im Streitfall also darzulegen , dass der Beklagte den Vertrag unverändert auch dann abgeschlossen hätte , wenn er über das Vorliegen der Restitutionsanträge unterrichtet gewesen wäre (vgl. BGHZ 111, 75, 81 f; 124, 151, 159 f; BGH, Urteil vom 26. September 1997 aaO). Diese Darlegungslast trifft vorliegend die Klägerin, da sie mit ihrem Provisionsanspruch ein Recht geltend macht, das den beanstandungsfreien Abschluss des Kaufvertrags voraussetzt. Ob die Beweisführung der Klägerin insoweit erleichtert werden kann, als sich der Beklagte erst nach 15 Monaten zur endgültigen Vertragslösung entschlossen hat, mag im jetzigen Verfahrensstadium offen bleiben. Sein unter Beweis gestelltes Vorbringen, mit dem im Einzelnen nachvollziehbar erklärt wird, weshalb er mit seiner Rücktrittserklärung zugewartet hat, kann jedenfalls, sollte es im Weiteren darauf ankommen, nicht unbeachtet bleiben.
- 16
- 3. Dem Berufungsgericht ist auch nicht darin beizutreten, das Vorbringen des Beklagten rechtfertige nicht die Annahme einer eigenen Pflichtverletzung der Klägerin.
- 17
- Nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Vorbringen des Beklagten hat ein Mitarbeiter der Klägerin die unzutreffende Auskunft erteilt, das als Kaufobjekt ins Auge gefasste Grundstück sei nicht restitutionsbefangen. Die Klägerin schuldete dem Beklagten, mit dem sie vertraglich verbunden war, eine zutreffende Auskunft. Konnte sie die hier nach dem Vorbringen des Beklagten mehrfach und bei verschiedenen Gelegenheiten gestellte Frage nicht aus eigener Kenntnis beantworten, durfte sie sich auch nicht ohne weiteres die von der Verkäuferin erteilte Auskunft zu eigen machen oder sich ihr verstärkend anschließen (vgl. Senatsurteile vom 28. September 2000 - III ZR 43/99 - NJW 2000, 3642; vom 18. Januar 2007 - III ZR 146/06 - NJW-RR 2001, 711, 712 Rn. 11 f), weil der Beklagte die besondere Bedeutung seiner Fragestellung für seinen Kaufentschluss deutlich gemacht hatte. Unter diesen besonderen Umständen hätte die Klägerin, die von sich aus zu einer Erkundigung oder Nachforschung nicht verpflichtet war, eine mangelnde Kenntnis offenbaren müssen. Soweit das Berufungsgericht meint, die vom Beklagten vorgetragenen "Beteuerungen" würden der Klägerin und der Verkäuferin gleichermaßen ohne deutliche Trennung zugeordnet, findet dies seine Erklärung darin, dass sich beide anlässlich der notariellen Beurkundung in der wiedergegebenen Weise geäußert haben sollen; vor allem aber rechtfertigt die Qualifizierung des Vortrags des Beklagten als "Beteuerungen" nicht, sich über dessen Beweisanerbieten hinwegzusetzen. Ob sich die Klägerin dem Beklagten gegenüber pflichtgemäß verhalten hat, ist - anders als das Berufungsgericht meint - allein auf der Grundlage der zwischen ihnen bestehenden Vertragsbeziehung zu beurteilen.
III.
- 18
- Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben und die Sache zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
- 19
- Sollte sich im Weiteren ergeben, dass dem Beklagten keine unrichtigen Auskünfte über die Restitutionsbefangenheit des Grundstücks gegeben worden sind und die Verkäuferin ihrer Vergewisserungspflicht nachgekommen ist, be- steht Gelegenheit zu prüfen, ob der Beklagte nach § 242 BGB gehalten war, den vor Erteilung der Genehmigung bestehenden Schwebezustand unbegrenzt lange hinzunehmen, insbesondere ob das Erreichen des Vertragszwecks hierdurch gefährdet wurde (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 15. Oktober 1992 - IX ZR 43/92 - NJW 1993, 648, 651).
Wöstmann Harsdorf-Gebhardt
Vorinstanzen:
LG Gera, Entscheidung vom 24.10.2005 - 6 O 1329/04 -
OLG Jena, Entscheidung vom 09.08.2006 - 2 U 1153/05 -
Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 17. Jan. 2008 - III ZR 224/06
Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 17. Jan. 2008 - III ZR 224/06
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Referenzen - Urteile
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(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch
- 1.
die Aufnahme von Vertragsverhandlungen, - 2.
die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder - 3.
ähnliche geschäftliche Kontakte.
(3) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.
Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,
(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.
(2) Aufwendungen sind dem Makler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.
(1) In dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages bezeichneten Gebiet bedürfen die in den nachfolgenden Bestimmungen bezeichneten Rechtsgeschäfte einer Grundstücksverkehrsgenehmigung. Die Genehmigung kann auch vor Abschluß der Rechtsgeschäfte erteilt werden; eine solche Genehmigung bleibt nur wirksam, wenn das im voraus genehmigte Rechtsgeschäft binnen zwei Jahren nach der Ausstellung der Genehmigung abgeschlossen wird.
(2) Die Grundstücksverkehrsgenehmigung ist auf Antrag jeder der an dem genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäft beteiligten Personen zu erteilen, wenn
- 1.
bei dem Amt oder Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen oder Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist, für das Grundstück in der Ausschlußfrist des § 30a des Vermögensgesetzes ein Antrag auf Rückübertragung nach § 30 Abs. 1 des Vermögensgesetzes oder eine Mitteilung über einen solchen Antrag nicht eingegangen oder ein solcher Antrag bestandskräftig abgelehnt oder zurückgenommen worden ist oder - 2.
der Anmelder zustimmt oder - 3.
die Veräußerung nach § 3c des Vermögensgesetzes erfolgt;
(3) Bei der Prüfung gemäß Absatz 2 Satz 1 Nr. 1 bleiben Anträge außer Betracht, wenn die Voraussetzungen des § 11 gegeben sind.
(4) Kann die Genehmigung nicht erteilt werden, so setzt die zuständige Behörde das Verfahren bis zum Eintritt der Bestandskraft der Entscheidung über den Antrag nach § 30 Abs. 1 des Vermögensgesetzes aus. Auf Antrag eines Beteiligten ergeht hierüber ein gesonderter Bescheid. Ein Vorgehen nach dem Investitionsvorranggesetz oder § 7 des Vermögenszuordnungsgesetzes sowie für diesen Fall getroffene Vereinbarungen der Beteiligten bleiben unberührt.
(1) Einer Genehmigung bedürfen
- 1.
die Auflassung eines Grundstücks und der schuldrechtliche Vertrag hierüber, - 2.
die Bestellung und Übertragung eines Erbbaurechts und der schuldrechtliche Vertrag hierüber.
- 1.
der Rechtserwerb des Veräußerers aufgrund einer nach dem 28. September 1990 erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigung nach diesem Gesetzes auch in seiner vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes geltenden Fassung oder der Grundstücksverkehrsverordnung oder aufgrund einer Investitionsbescheinigung, einer Entscheidung nach § 3a des Vermögensgesetzes, eines Investitionsvorrangbescheides oder nach dieser Nummer in das Grundbuch eingetragen worden ist, sofern nicht ein Vertrag nach § 3c des Vermögensgesetzes vorliegt, oder wenn das Eigentum nach einer Feststellung nach § 13 Abs. 2 des Investitionsvorranggesetzes nicht zurückzuübertragen ist oder - 2.
der Rechtserwerb des Veräußerers aufgrund einer Entscheidung nach § 31 Abs. 5 Satz 3 oder § 33 Abs. 4 des Vermögensgesetzes in das Grundbuch eingetragen worden ist oder - 3.
der Veräußerer selbst seit dem 29. Januar 1933 ununterbrochen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war oder zu diesem Zeitpunkt ein Dritter, von dem der Veräußerer das Eigentum im Wege der Erbfolge erlangt hat, im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war oder - 4.
das Rechtsgeschäft auf die Eintragung einer Vormerkung gerichtet ist, - 5.
der Rechtserwerb des Veräußerers nach dem 2. Oktober 1990 durch Zuschlagsbeschluß in der Zwangsversteigerung erfolgt und in das Grundbuch eingetragen worden ist oder - 6.
im Zeitpunkt der Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Rechtserwerbs oder im Zeitpunkt der Eintragung des Rechtserwerbs kein Anmeldevermerk gemäß § 30b Absatz 1 des Vermögensgesetzes im Grundbuch eingetragen ist.
(2) Das Grundbuchamt darf auf Grund eines nach Absatz 1 genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäfts eine Eintragung in das Grundbuch erst vornehmen, wenn der Genehmigungsbescheid vorgelegt ist. Es darf nicht mehr eintragen, wenn die zuständige Behörde mitgeteilt hat, daß gegen den Genehmigungsbescheid ein Rechtsbehelf eingelegt worden ist und dieser aufschiebende Wirkung hat. Die zuständige Behörde hat dem Grundbuchamt die Einlegung eines solchen Rechtsbehelfs sowie das Entfallen der aufschiebenden Wirkung unverzüglich mitzuteilen. Der Mitteilung durch die Behörde im Sinne dieses Absatzes steht es gleich, wenn das Grundbuchamt auf anderem Wege durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde Kenntnis erlangt. Ist die Genehmigung vor dem 3. Oktober 1990 erteilt worden, so kann das Grundbuchamt vor der Eintragung die Vorlage einer Bestätigung der zuständigen Behörde über die Wirksamkeit der Genehmigung verlangen, wenn Anhaltspunkte dafür gegeben sind, daß die Genehmigung infolge der Einlegung eines Rechtsbehelfs nach Satz 2 oder aus sonstigen Gründen nicht wirksam ist.
(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.
(2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Bei der Beschädigung einer Sache schließt der nach Satz 1 erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer nur mit ein, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.
(1) Die Anfechtung einer nach § 123 anfechtbaren Willenserklärung kann nur binnen Jahresfrist erfolgen.
(2) Die Frist beginnt im Falle der arglistigen Täuschung mit dem Zeitpunkt, in welchem der Anfechtungsberechtigte die Täuschung entdeckt, im Falle der Drohung mit dem Zeitpunkt, in welchem die Zwangslage aufhört. Auf den Lauf der Frist finden die für die Verjährung geltenden Vorschriften der §§ 206, 210 und 211 entsprechende Anwendung.
(3) Die Anfechtung ist ausgeschlossen, wenn seit der Abgabe der Willenserklärung zehn Jahre verstrichen sind.
Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,
Außer in den Fällen des § 281 Absatz 2 und des § 323 Absatz 2 bedarf es der Fristsetzung auch dann nicht, wenn der Verkäufer beide Arten der Nacherfüllung gemäß § 439 Absatz 4 verweigert oder wenn die dem Käufer zustehende Art der Nacherfüllung fehlgeschlagen oder ihm unzumutbar ist. Eine Nachbesserung gilt nach dem erfolglosen zweiten Versuch als fehlgeschlagen, wenn sich nicht insbesondere aus der Art der Sache oder des Mangels oder den sonstigen Umständen etwas anderes ergibt.
(1) In dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages bezeichneten Gebiet bedürfen die in den nachfolgenden Bestimmungen bezeichneten Rechtsgeschäfte einer Grundstücksverkehrsgenehmigung. Die Genehmigung kann auch vor Abschluß der Rechtsgeschäfte erteilt werden; eine solche Genehmigung bleibt nur wirksam, wenn das im voraus genehmigte Rechtsgeschäft binnen zwei Jahren nach der Ausstellung der Genehmigung abgeschlossen wird.
(2) Die Grundstücksverkehrsgenehmigung ist auf Antrag jeder der an dem genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäft beteiligten Personen zu erteilen, wenn
- 1.
bei dem Amt oder Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen oder Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist, für das Grundstück in der Ausschlußfrist des § 30a des Vermögensgesetzes ein Antrag auf Rückübertragung nach § 30 Abs. 1 des Vermögensgesetzes oder eine Mitteilung über einen solchen Antrag nicht eingegangen oder ein solcher Antrag bestandskräftig abgelehnt oder zurückgenommen worden ist oder - 2.
der Anmelder zustimmt oder - 3.
die Veräußerung nach § 3c des Vermögensgesetzes erfolgt;
(3) Bei der Prüfung gemäß Absatz 2 Satz 1 Nr. 1 bleiben Anträge außer Betracht, wenn die Voraussetzungen des § 11 gegeben sind.
(4) Kann die Genehmigung nicht erteilt werden, so setzt die zuständige Behörde das Verfahren bis zum Eintritt der Bestandskraft der Entscheidung über den Antrag nach § 30 Abs. 1 des Vermögensgesetzes aus. Auf Antrag eines Beteiligten ergeht hierüber ein gesonderter Bescheid. Ein Vorgehen nach dem Investitionsvorranggesetz oder § 7 des Vermögenszuordnungsgesetzes sowie für diesen Fall getroffene Vereinbarungen der Beteiligten bleiben unberührt.
(1) Einer Genehmigung bedürfen
- 1.
die Auflassung eines Grundstücks und der schuldrechtliche Vertrag hierüber, - 2.
die Bestellung und Übertragung eines Erbbaurechts und der schuldrechtliche Vertrag hierüber.
- 1.
der Rechtserwerb des Veräußerers aufgrund einer nach dem 28. September 1990 erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigung nach diesem Gesetzes auch in seiner vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes geltenden Fassung oder der Grundstücksverkehrsverordnung oder aufgrund einer Investitionsbescheinigung, einer Entscheidung nach § 3a des Vermögensgesetzes, eines Investitionsvorrangbescheides oder nach dieser Nummer in das Grundbuch eingetragen worden ist, sofern nicht ein Vertrag nach § 3c des Vermögensgesetzes vorliegt, oder wenn das Eigentum nach einer Feststellung nach § 13 Abs. 2 des Investitionsvorranggesetzes nicht zurückzuübertragen ist oder - 2.
der Rechtserwerb des Veräußerers aufgrund einer Entscheidung nach § 31 Abs. 5 Satz 3 oder § 33 Abs. 4 des Vermögensgesetzes in das Grundbuch eingetragen worden ist oder - 3.
der Veräußerer selbst seit dem 29. Januar 1933 ununterbrochen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war oder zu diesem Zeitpunkt ein Dritter, von dem der Veräußerer das Eigentum im Wege der Erbfolge erlangt hat, im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war oder - 4.
das Rechtsgeschäft auf die Eintragung einer Vormerkung gerichtet ist, - 5.
der Rechtserwerb des Veräußerers nach dem 2. Oktober 1990 durch Zuschlagsbeschluß in der Zwangsversteigerung erfolgt und in das Grundbuch eingetragen worden ist oder - 6.
im Zeitpunkt der Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Rechtserwerbs oder im Zeitpunkt der Eintragung des Rechtserwerbs kein Anmeldevermerk gemäß § 30b Absatz 1 des Vermögensgesetzes im Grundbuch eingetragen ist.
(2) Das Grundbuchamt darf auf Grund eines nach Absatz 1 genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäfts eine Eintragung in das Grundbuch erst vornehmen, wenn der Genehmigungsbescheid vorgelegt ist. Es darf nicht mehr eintragen, wenn die zuständige Behörde mitgeteilt hat, daß gegen den Genehmigungsbescheid ein Rechtsbehelf eingelegt worden ist und dieser aufschiebende Wirkung hat. Die zuständige Behörde hat dem Grundbuchamt die Einlegung eines solchen Rechtsbehelfs sowie das Entfallen der aufschiebenden Wirkung unverzüglich mitzuteilen. Der Mitteilung durch die Behörde im Sinne dieses Absatzes steht es gleich, wenn das Grundbuchamt auf anderem Wege durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde Kenntnis erlangt. Ist die Genehmigung vor dem 3. Oktober 1990 erteilt worden, so kann das Grundbuchamt vor der Eintragung die Vorlage einer Bestätigung der zuständigen Behörde über die Wirksamkeit der Genehmigung verlangen, wenn Anhaltspunkte dafür gegeben sind, daß die Genehmigung infolge der Einlegung eines Rechtsbehelfs nach Satz 2 oder aus sonstigen Gründen nicht wirksam ist.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 3/00
Verkündet am:
14. Dezember 2000
F r e i t a g
Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
------------------------------------
Der Anspruch auf Zahlung des Maklerlohns entfällt, wenn die Wandelung
des vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Kaufvertrags
wegen eines arglistig verschwiegenen Sachmangels erfolgt,
sofern infolge derselben Täuschung der Käufer auch zur Anfechtung
des Kaufvertrags nach § 123 BGB berechtigt gewesen wäre.
BGH, Urteil vom 14. Dezember 2000 - III ZR 3/00 - OLG Zweibrücken
LG Frankenthal
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 14. Dezember 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die
Richter Dr. Wurm, Dr. Kapsa, Dörr und Galke
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 1. Zivilsenats des Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 10. Dezember 1999 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage in Höhe von 6.382,50 DM nebst Zinsen abgewiesen worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Kläger kauften am 6. Oktober 1995 ein im Bezirk N. gelegenes Hausgrundstück zum Preis von 185.000 DM und zahlten dafür an die Beklagte eine Vermittlungsprovision von 6.382,50 DM. Mit der Behauptung, das erworbene Wohnhaus weise zahlreiche, vom Verkäufer in betrügerischer Absicht verdeckte Mängel auf, erhoben sie im Mai 1996 gegen diesen Wandelungsklage. Das Landgericht gab der Klage rechtskräftig statt und führte zur Begründung aus, die Statik des Hauses sei dermaßen unzureichend, daß Einsturzgefahr bestehe. Diesen Mangel habe der beklagte Verkäufer arglistig verschwiegen.
Im vorliegenden Rechtsstreit nehmen die Kläger die Beklagte auf Rückzahlung der Maklerprovision und Schadensersatz in einer Gesamthöhe von zuletzt 186.820,60 DM in Anspruch. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Die Revision der Kläger hat der Senat nur insoweit angenommen , als die Klage auch wegen eines Teilbetrags von 6.382,50 DM abgewiesen worden ist.
Entscheidungsgründe
Im Umfang der Annahme hat die Revision Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat die Beklagte nicht als Vermittlerin des Kaufvertrags , sondern lediglich als Nachweismaklerin angesehen. Daß die Beklagte indessen die ihr auch in dieser Eigenschaft obliegenden Aufklärungs- und Informationspflichten gegenüber den Klägern verletzt und ihnen für den Abschluß des Kaufvertrags wesentliche Umstände verschwiegen habe, habe die Beweisaufnahme nicht ergeben. Die vollzogene Wandelung des zunächst wirksam zustande gekommenen Kaufvertrags beeinflusse mangels Rückwirkung den Provisionsanspruch der Beklagten nicht.
II.
Diese Erwägungen halten rechtlicher Nachprüfung insoweit stand, als es um die mit der Klage hauptsächlich geltend gemachten Schadensersatzansprüche geht. Der Senat hat aus diesem Grunde die Revision der Kläger größtenteils auch nicht angenommen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt hingegen in Höhe der gezahlten Maklerprovision von 6.382,50 DM aufgrund der Wandelung des Kaufvertrags ein Wegfall der Zahlungspflicht und damit ein Bereicherungsanspruch der Kläger gegen die Beklagte in Betracht (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB).
1. § 652 Abs. 1 BGB macht das Entstehen eines Provisionsanspruchs des Maklers nur vom Zustandekommen des Hauptvertrags, nicht von dessen Ausführung abhängig. Demnach schließen Umstände, die einen wirksamen Ab-
schluß des Hauptvertrags verhindern oder ihn als von Anfang an unwirksam erscheinen lassen (Formnichtigkeit, Gesetzwidrigkeit, Sittenwidrigkeit, anfängliche objektive Unmöglichkeit, Anfechtung wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung ) eine Provisionspflicht aus. Dagegen lassen Umstände, die ohne eine im Vertragsschluß selbst liegende Unvollkommenheit lediglich die Leistungspflichten aus dem Vertrag beseitigen (wie nachträgliche Unmöglichkeit, Kündigung , Rücktritt oder einverständliche Vertragsaufhebung), den Provisionsanspruch regelmäßig unberührt (BGH, Urteil vom 11. November 1992 - IV ZR 218/91 - NJW-RR 1993, 248, 249; Senatsurteil vom 20. Februar 1997 - III ZR 81/96 - VersR 1997, 1233; MünchKomm/Roth, BGB, 3. Aufl., § 652 Rn. 139 m.w.N.).
2. Zu den zuletzt genannten, nur die Durchführung des nachgewiesenen oder vermittelten Geschäfts betreffenden Umständen rechnet die ganz herrschende Meinung auch eine Wandelung des Kaufvertrags, ohne Rücksicht darauf, ob der Mangel der Kaufsache bereits bei Vertragsschluß vorgelegen hat oder erst nachträglich entstanden ist (OLG Hamburg OLGE 39, 208, 209; OLG Köln MDR 1956, 294; OLG Oldenburg RDM-Slg A 137 Bl. 13; Erman/ O. Werner, BGB, 10. Aufl., § 652 Rn. 40 a.E.; Palandt/Sprau, BGB, 59. Aufl., § 652 Rn. 26; BGB-RGRK/Dehner, 12. Aufl., § 652 Rn. 13; Soergel/Lorentz, BGB, 12. Aufl., § 652 Rn. 33; Kempen, Der Provisionsanspruch des Zivilmaklers bei fehlerhaftem Hauptvertrag, 1984, S. 93 f.; im Ergebnis teilweise abweichend - bei ursprünglichen Sachmängeln könne die wirtschaftliche Gleichwertigkeit zwischen dem beabsichtigten und dem abgeschlossenen Hauptvertrag fehlen: MünchKomm/Roth, § 652 Rn. 150; Staudinger/Reuter, BGB, 13. Bearb., §§ 652, 653 Rn. 102). Etwas anderes soll nur dann gelten, wenn die Wandelung an die Stelle eines sonst bestehenden Anfechtungsrechts nach § 119
Abs. 2 BGB tritt, weil der Makler aus den auf die Verkäufer-Käufer-Beziehung zugeschnittenen Sonderregelungen über die Sachmängelgewährleistung in den §§ 459 ff. BGB, die in ihrem Anwendungsbereich einen Rückgriff auf die allgemeinen Vorschriften grundsätzlich ausschließen, keine Vorteile ziehen dürfe (OLG Braunschweig NJW 1954, 1083; OLG Karlsruhe RDM-Slg A 137 Bl. 9; Erman/O. Werner, § 652 Rn. 40; Reichel, Die Mäklerprovision, 1913, S. 67 f.; Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl., Rn. 492; im Ergebnis auch Staudinger /Reuter, §§ 652, 653 Rn. 85 f., 103 - fehlende wirtschaftliche Gleichwertigkeit ; a.A. Kempen, aaO, S. 65 ff., 94).
3. Der Senat muß diese Fragen ebensowenig entscheiden wie dazu Stellung nehmen, inwieweit ein ursprünglicher Sachmangel die wirtschaftliche Identität der beiden Geschäfte entfallen lassen kann. Eine Irrtumsanfechtung greift hier schon deswegen nicht durch, weil der Kaufvertrag einen umfassenden Gewährleistungsausschluß enthält, der auch eine Anfechtung wegen Eigenschaftsirrtums umfaßt (vgl. MünchKomm/Westermann, § 459 Rn. 85 m.w.N.). Eine Ausnahme von dem Grundsatz, daß spätere Einflüsse auf das rechtliche Schicksal des Hauptvertrags sich nicht auf die Maklerprovision auswirken , ist aber jedenfalls in den Fällen geboten, in denen - wie bei der arglistigen Täuschung (§ 123 BGB) - wegen desselben Mangels ein Anfechtungsrecht neben den kaufrechtlichen Gewährleistungsvorschriften besteht und der Vollzug der Wandelung daher zugleich das aus derselben Fehlerquelle stammende , alternative Recht des Käufers, den Kaufvertrag ex tunc zu beseitigen, realisiert (vgl. auch Staudinger/Reuter, §§ 652, 653 Rn. 87 zur Ausübung eines gesetzlichen Rücktrittsrechts statt der Anfechtung). Der Käufer hat bei einem solchen Sachverhalt - ohne Rücksicht auf den Gewährleistungsausschluß (§ 476 BGB) - die freie Wahl zwischen dem Verlangen nach einer Gewährleistung und
der Anfechtung des Kaufvertrags (MünchKomm/Westermann, § 459 Rn. 86 m.w.N.); wofür er sich entscheidet, wird weitgehend von den ihm im Einzelfall günstigsten Rechtsfolgen abhängen. Aus der Sicht des Maklers ist diese Entscheidung rein zufällig. Es wäre willkürlich, hiervon das Bestehen seines Provisionsanspruchs abhängig zu machen. Für die Maklervergütung ist vielmehr allein maßgebend, daß der vermittelte oder nachgewiesene Vertrag wegen des "Makels der Anfechtbarkeit" von Anfang an an einer Unvollkommenheit leidet und daran wirtschaftlich auch scheitert, vergleichbar darin denjenigen Fallgestaltungen , in denen die Vertragsparteien den Hauptvertrag mit Rücksicht auf ein Anfechtungsrecht einverständlich wieder aufheben (s. hierzu OLG Köln NJW-RR 1997, 693; OLG Celle NJW-RR 1999, 128; OLG Hamburg NJW-RR 1999, 351; Schwerdtner, aaO, Rn. 473; vgl. auch OLG Hamm NJW-RR 1991, 249 f.; Staudinger/Reuter, §§ 652, 653 Rn. 93). Eine solche Gleichbehandlung von Gewährleistung und Vertragsanfechtung setzt allerdings voraus, daß das Anfechtungsrecht noch bestand, der Käufer mithin seine Gewährleistungsrechte insbesondere noch innerhalb der einjährigen Anfechtungsfrist des § 124 Abs. 1 BGB geltend gemacht hat (vgl. Schwerdtner, aaO Rn. 492).
3. Im Streitfall ist nicht zu bezweifeln, daß die Kläger mit ihrer am 31. Mai 1996 erhobenen Wandelungsklage diese Jahresfrist eingehalten haben. Andererseits läßt sich revisionsrechtlich nicht sicher beurteilen, ob die Voraussetzungen einer Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung auch im übrigen vorgelegen haben. Das Berufungsgericht hat hierzu - aus seiner Sicht folgerichtig - keine hinreichenden Feststellungen getroffen; das rechtskräftige Urteil des Landgerichts im vorausgegangenen Verfahren gegen den Verkäufer, in dem das Gericht einen wesentlichen Sachmangel und eine arglistige Täuschung der Käufer über diesen Umstand bejaht hat, bindet mangels
einer Streitverkündung die Beklagte nicht. Infolgedessen muß das Berufungsurteil in diesem Umfang aufgehoben und die Sache zur erneuten tatrichterlichen Prüfung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.
Rinne Wurm Kapsa Dörr Galke
(1) Die Anfechtung einer nach § 123 anfechtbaren Willenserklärung kann nur binnen Jahresfrist erfolgen.
(2) Die Frist beginnt im Falle der arglistigen Täuschung mit dem Zeitpunkt, in welchem der Anfechtungsberechtigte die Täuschung entdeckt, im Falle der Drohung mit dem Zeitpunkt, in welchem die Zwangslage aufhört. Auf den Lauf der Frist finden die für die Verjährung geltenden Vorschriften der §§ 206, 210 und 211 entsprechende Anwendung.
(3) Die Anfechtung ist ausgeschlossen, wenn seit der Abgabe der Willenserklärung zehn Jahre verstrichen sind.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 295/04
Verkündet am:
22. September 2005
Kiefer
Justizangestellter
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 276 (Fa), 328, 652
Der bei der Beurkundung des Hauptvertrags anwesende Makler, für den im
Wege des Vertrags zugunsten Dritter ein eigener Provisionsanspruch gegen
den Vertragsgegner seines Kunden begründet wird, ist dem Vertragsgegner
nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo (vgl. jetzt § 311 Abs. 2 BGB)
zur Aufklärung verpflichtet, wenn er Kenntnis davon hat, dass sein Kunde bei
einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss unrichtige Angaben über den
Zustand des Vertragsgegenstandes (hier: Hausbockbefall einer alten Jugendstilvilla
) macht.
BGH, Urteil vom 22. September 2005 - III ZR 295/04 - OLG Schleswig
LG Lübeck
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 22. September 2005 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die
Richter Streck, Dörr, Galke und Dr. Herrmann
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 14. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig vom 28. Mai 2004 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Kläger begehren von der Beklagten Rückzahlung von Ma klerlohn. Die Beklagte hatte im Februar 1994 von den Eheleuten Sz. den Auftrag erhalten, für ihr in B. O. gelegenes Hausgrundstück Käufer zu finden. Die Eheleute Sz. hatten das Grundstück im Jahr 1989 für 346.000 DM im Zwangsversteigerungsverfahren erworben. Die im Jahr 1909 erbaute Jugendstilvilla war, wie auch im Zwangsversteigerungsverfahren angesprochen wurde, seit vielen Jahren vom Hausbock befallen. Die Eheleute Sz. hat-
ten nach dem Erwerb das Gebäude bezogen und mit Hausbock befallene Teile des Gebäudes verdeckt, ohne sie zu sanieren. Die von der Beklagten vermittelten Kläger kauften das Grundstück am 17. Juni 1994 zu einem Kaufpreis von 1.600.000 DM. Der damalige Geschäftsführer der Beklagten, V. , der den Vertragsentwurf kannte, war bei der Beurkundung des Vertrags zugegen. Der Vertrag enthielt in § 4 einen Gewährleistungsausschluss und die Versicherung , dem Verkäufer sei "vom Vorhandensein geheimer Mängel wie z.B. Schwamm oder Holzbock nichts bekannt". In § 12 (Maklerprovision) war vereinbart : Der Vertrag ist auf Nachweis der (Beklagten) zustandegekommen. Der Käufer hält den Verkäufer von der Verpflichtung zur Zahlung der Maklercourtage frei und verpflichtet sich deshalb an den Makler eine Provision in Höhe von 5,5 % des Kaufpreises zuzüglich 15 % Mehrwertsteuer zu zahlen. Die Provision ist fällig und verdient mit dem Abschluß dieses Vertrages. Dem Makler entsteht ein selbständiger Anspruch aus dem Vertrag gegen den Käufer auf Provisionszahlung. Dementsprechend zahlten die Kläger 101.200 DM (= 51.742,74 €) an die Beklagte.
Nachdem die Kläger durch den Zeugen S. im März 1997 auf den Hausbockbefall hingewiesen worden waren, nahmen sie die Verkäufer auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung des Hausgrundstücks in Anspruch. Das Landgericht gab der am 2. Februar 1998 zugestellten Klage durch Urteil vom 9. April 1999 statt. Die Verkäufer legten Berufung ein, schlossen dann aber mit den Klägern am 28. April 2000 eine notarielle "Vergleichsvereinbarung" ("Wandlungsvertrag mit Auflassung"). Hiernach verpflichteten sich die Verkäufer gegen Rückübertragung des Grundstücks zur Rückzahlung des Kaufpreises, zu Schadensersatz von 95.000 DM und zur Zurücknahme ihrer Berufung.
Mit der Behauptung, dem damaligen Geschäftsführer der Beklagten sei der Hausbockbefall seit 1985 bekannt gewesen, haben die Kläger Rückzahlung des Maklerlohns verlangt. Ihre Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Abweisung der Klage.
Entscheidungsgründe:
Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils un d zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
Das Berufungsgericht folgt den Feststellungen des Landge richts, dass dem damaligen Geschäftsführer der Beklagten der Hausbockbefall bereits im Jahr 1985 bekannt gewesen sei. Denn er habe im Februar 1985 gegenüber dem Zeugen S. anlässlich der notariellen Beurkundung eines Kaufvertrags über eine Motoryacht in Bezug auf das damals als Altenheim genutzte Haus geäußert, der Dachboden habe Bock und man könne das Objekt "günstig schießen". Konkrete Anhaltspunkte für eine Verwechslung des Objekts durch den Zeugen S. bestünden nicht. Auf zwischenzeitliche Sanierungsmaßnahmen durch die Verkäufer, von denen nicht gesprochen worden sei, habe die Beklagte nicht vertrauen dürfen. Die Kläger könnten ihren Anspruch auf ein Verschulden der Beklagten bei Vertragsschluss stützen. Ein vertragsähnliches
Vertrauensverhältnis sei durch die im Grundstückskaufvertrag aufgenommene Maklerklausel begründet worden, die als ein Vertrag zugunsten der Beklagten als Dritter gemäß § 328 Abs. 1 BGB anzusehen sei. Aufgrund dieser Rechtsstellung hätten die Beklagte vertragliche Nebenpflichten eines Gläubigers getroffen. Die allgemeine Schutz- und Obhutspflicht des Gläubigers sei hier durch die Pflicht der Beklagten konkretisiert worden, die Kläger angesichts ihrer offenbaren Belehrungsbedürftigkeit und der in der Gewährleistungsklausel des Kaufvertrags hervorgehobenen Bedeutung des Hausbockbefalls über ihre Kenntnisse zu informieren.
II.
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Überprüfung ni cht in allen Punkten stand.
1. Nicht zu beanstanden ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts , dass die in den Kaufvertrag aufgenommene Maklerklausel, mit der die Verkäuferseite von ihrer Provisionspflicht freigestellt und ein selbstständiger Anspruch der Beklagten gegen die Kläger als Käufer begründet werden sollte, als ein Vertrag zugunsten der Beklagten als Dritter im Sinn des § 328 Abs. 1 BGB anzusehen ist. Anders als in dem Fall, über den der Senat in BGHZ 138, 170, 172 entschieden hat, fehlt es hier an einer maklervertraglichen Beziehung zwischen den Parteien.
2. Das Berufungsgericht legt auch zutreffend zugrunde, dass bei einem Vertrag zugunsten Dritter kein eigenständiges vertragliches Rechtsverhältnis
zwischen dem Versprechenden und dem Dritten besteht. Vielmehr erwirbt der Dritte lediglich ein abgespaltenes Forderungsrecht (vgl. hierzu BGHZ 54, 145, 147). Aus der Berechtigung des Dritten ergeben sich für diesen allerdings die jeden Gläubiger treffenden Sorgfaltspflichten bei der Ausübung seiner Rechte. Insofern wird das Verhältnis zwischen dem Dritten und dem Versprechenden als vertragsähnlich angesehen (vgl. BGHZ 9, 316, 318). Handelt es sich aber nicht um ein allseitiges Schuldverhältnis zwischen den Parteien, sondern ist der Versprechende im Verhältnis zum Dritten nur Schuldner und der Dritte im Verhältnis zu ihm nur Gläubiger, bedarf es - wie die Revision im Ausgangspunkt richtig sieht - grundsätzlich einer Klärung, ob die Aufklärungspflicht, die das Berufungsgericht als verletzt angesehen hat, als eine solche Gläubigerpflicht einzuordnen ist. Hätten die Kläger der Beklagten den Auftrag erteilt, ihnen die Möglichkeit des Erwerbs eines Hausgrundstücks nachzuweisen oder einen Vertrag hierüber zu vermitteln, würde der Makler, der seinen Kunden nicht über einen ihm bekannten Hausbockbefall informiert, seine Pflichten als Schuldner verletzen. In einer solchen Beziehung stehen die Parteien jedoch nicht, und die Maklerklausel im Kaufvertrag begründet auch keine rechtliche Beziehungen, in denen die Beklagte die Stellung eines Doppelmaklers erlangt (§ 654 BGB).
Mag daher im Ansatz davon auszugehen sein, dass die Verlet zung von (vorvertraglichen) Aufklärungspflichten, wie sie hier in Rede stehen, typische Schuldnerverpflichtungen eines Maklers betreffen, die ihm gegenüber seinem Kunden obliegen, bestehen gegen die Einordnung als Gläubigerpflicht unter den hier festgestellten Umständen jedoch keine durchgreifenden Bedenken. Der Beklagten war der Vertragsentwurf bekannt. Sie wusste sowohl um den Gewährleistungsausschluss als auch von der Maklerklausel, die ihr einen ei-
genständigen Provisionsanspruch gegen die Kläger verschaffen sollte. War ihr darüber hinaus, was das Berufungsgericht angenommen hat, der Hausbockbefall bekannt, ohne dass sie darauf vertrauen konnte, der Schaden sei zwischenzeitlichen saniert worden, durfte sie - ebenso wie die Verkäufer - nicht durch Stillschweigen an einem Ergebnis mitwirken, das auf eine Täuschung der Kläger über die Beschaffenheit des Hauses und auf die Verschaffung eines der Sache nach nicht gerechtfertigten Provisionsanspruchs hinaus lief. Gerade in der letzteren Beziehung war sie gegenüber den Klägern in ihrer Rechtsstellung als künftige Gläubigerin betroffen.
3. Die Revision rügt jedoch mit Recht, dass das Berufungsgericht den Beweisantritt der Beklagten übergangen hat, der Zeuge S. habe bei seiner Vernehmung das hier betroffene Haus mit einem anderen Objekt, dem "D. H. ", verwechselt, über das anlässlich des Beurkundungstermins im Februar 1985 gesprochen worden sei.
a) Die Beklagte hat - zunächst ohne Angabe von Beweismit teln - vorgetragen , ihr damaliger Geschäftsführer V. habe den Zeugen S. auf die Frage, ob er ein sanierungsbedürftiges Objekt im Angebot habe, auf das mit Holzbock befallene und von einer Zwangsversteigerung bedrohte "D. H. " hingewiesen und ihm ein Exposé ausgehändigt. In der mündlichen Verhandlung vom 20. August 2003 hat der Geschäftsführer der Beklagten - nach § 141 ZPO persönlich gehört - angegeben, anlässlich des Beurkundungstermins habe der Zeuge S. in Gegenwart des Notars erklärt, er suche in B. O. eine Immobilie zwecks Kapitalanlage. Daraufhin habe er über das "D. H. " gesprochen. Nach der Vernehmung des Zeugen S. hat die Beklagte im schriftlichen Verfahren vor Ende der nach § 128 Abs. 2 Satz 2
ZPO gesetzten Frist mit Schriftsatz vom 24. September 2003 durch Benennung des Notars W. als Zeugen unter Beweis gestellt, in Gegenwart des Notars sei dem Zeugen S. nach der Beurkundung ein Exposé für das "D. H. " ausgehändigt und über den schlechten Zustand dieses Objekts gesprochen worden. Das Landgericht hat eine Vernehmung der mit Schriftsatz vom 24. September 2003 angebotenen Zeugen sinngemäß mit der Begründung abgelehnt , selbst bei einer Wahrunterstellung der Behauptungen, die nur Randbereiche der Bekundungen des ZeugenS. beträfen, sei der Schluss nicht gerechtfertigt, dass der Zeuge im Kernbereich seiner Aussage die Unwahrheit gesagt habe. Die Beklagte hat ihren Sachvortrag in der Berufungsbegründung wiederholt und beanstandet, das Landgericht habe die Darstellung ihres Geschäftsführers nicht berücksichtigt. In ihrem Schriftsatz vom 20. April 2004 hat sie den Beweisantritt vom 24. September 2003 erneut in Bezug genommen.
b) Vor diesem Hintergrund durfte das Berufungsgericht über den gestellten Beweisantrag nicht mit der Begründung hinweggehen, es bestünden keine konkreten Anhaltspunkte für eine Verwechslung des Objekts durch den Zeugen S. und das Landgericht habe nicht ergänzend Beweis über solche Indiztatsachen zur Glaubhaftigkeit der Zeugenaussage erheben müssen, die es selbst nicht für wesentlich gehalten habe. Denn soweit es um die von dem Zeugen S. bekundeten Vorgänge anlässlich des Beurkundungstermins geht, würde eine Wahrunterstellung mit der Aussage des Zeugen S. nur schwer zu vereinbaren sein. Zwar hat der Zeuge S. erklärt, über das hier streitige Objekt sei vor dem Erscheinen des Notars gesprochen worden, während die Beklagte eine Verspätung des Notars zum Termin geleugnet und behauptet hat, das"D. H. " sei Gegenstand der gegebenen Informationen gewesen. Ob beide Darstellungen nebeneinander bestehen können oder
ob man von der von der Beklagten behaupteten Verwechslung auszugehen hat, kann aber vor einer Vernehmung des von der Beklagten benannten Zeugen nicht hinreichend gewürdigt werden.
c) Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe auch nicht über den Beweisantritt im Schriftsatz vom 20. April 2004 hinweggehen dürfen, wonach die Kläger bereits vor Abschluss des Kaufvertrags vom 17. Juni 1994 Kenntnis vom Hausbockbefall gehabt haben sollen, ist hingegen unbegründet. Zu Recht hat das Berufungsgericht dieses - bestrittene - Vorbringen nach § 531 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht zugelassen. Denn in der ersten Instanz war die mangelnde Vorkenntnis der Kläger unstreitig. Auch soweit die Beklagte erstinstanzlich unter Beweis gestellt hat, der Kläger zu 2 habe anlässlich eines geselligen Abends in der Gaststätte "Z. H. " Ende 1994/Anfang 1995 geäußert, von seinem Bruder über den Hausbockbefall informiert worden zu sein, ließ sich diesem Vortrag nicht der Zeitpunkt der Kenntniserlangung entnehmen. Der neue Vortrag in zweiter Instanz, der im Übrigen im Schwerpunkt auf ganz andere Vorgänge gestützt wird, kann daher nicht - wie die Revision es für richtig hält - als bloße Ergänzung früheren, rechtzeitigen Vorbringens gewertet werden.
III.
Die angefochtene Entscheidung stellt sich nach dem gegenwärtigen Stand auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar.
Nach der Rechtsprechung des Senats entfällt der Anspruch a uf Zahlung des Maklerlohns, wenn die Wandlung des vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Kaufvertrags wegen eines arglistig verschwiegenen Sachmangels erfolgt, sofern infolge derselben Täuschung der Käufer auch zur Anfechtung des Kaufvertrags nach § 123 BGB berechtigt gewesen wäre (vgl. Senatsurteil vom 14. Dezember 2000 - III ZR 3/00 - NJW 2001, 966, 967). Der Senat hat in jener Entscheidung ausgeführt, aus der Sicht des Maklers sei die Entscheidung des Käufers, ob er wegen eines arglistig verschwiegenen Sachmangels die Wandlung des Kaufvertrags begehre oder den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechte, zufällig. Es wäre daher willkürlich, hiervon das Bestehen seines Provisionsanspruchs abhängig zu machen. Für die Maklervergütung sei vielmehr allein maßgebend, dass der vermittelte oder nachgewiesene Vertrag wegen des "Makels der Anfechtbarkeit" von Anfang an an einer Unvollkommenheit leide und daran wirtschaftlich auch scheitere, vergleichbar darin denjenigen Fallgestaltungen, in denen die Vertragsparteien den Hauptvertrag mit Rücksicht auf ein Anfechtungsrecht einverständlich wieder aufhöben. Eine solche Gleichbehandlung von Gewährleistung und Vertragsanfechtung setze allerdings voraus, dass das Anfechtungsrecht noch bestehe, der Käufer mithin seine Gewährleistungsrechte insbesondere noch innerhalb der einjährigen Anfechtungsfrist des § 124 Abs. 1 BGB geltend gemacht habe.
Die hier getroffenen tatsächlichen Feststellungen genügen nicht, um auf der Grundlage der genannten Entscheidung der Klage zu entsprechen. Zwar legt das landgerichtliche Urteil im Vorprozess der Kläger gegen die Verkäufer die Annahme nahe, dass sie von den Verkäufern arglistig getäuscht worden sind. Dem entspricht auch der zwischen den Kaufvertragsparteien geschlossene notarielle Vergleich, in dem der Kaufvertrag rückabgewickelt wurde und die
Verkäufer sich zusätzlich zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet haben. Die Beklagte hat jedoch im anhängigen Verfahren geltend gemacht, die Anfechtungsfrist sei nach Kenntniserlangung der Kläger von dem Mangel bereits abgelaufen gewesen, als sie die Verkäufer auf Wandlung des Kaufvertrags in Anspruch genommen hätten. Insoweit ist ihr Beweisantritt erheblich, die Kläger hätten jedenfalls bereits Ende 1994/Anfang 1995 von dem Mangel Kenntnis gehabt.
Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen , damit die erforderlichen Feststellungen nachgeholt werden können.
Schlick Streck Dörr
Galke Herrmann
(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch
- 1.
die Aufnahme von Vertragsverhandlungen, - 2.
die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder - 3.
ähnliche geschäftliche Kontakte.
(3) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.
(1) Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, von dem Schuldner eine Leistung zu fordern. Die Leistung kann auch in einem Unterlassen bestehen.
(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.
(1) Vermögenswerte, die den Maßnahmen im Sinne des § 1 unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, sind auf Antrag an die Berechtigten zurückzuübertragen, soweit dies nicht nach diesem Gesetz ausgeschlossen ist. Der Anspruch auf Rückübertragung, Rückgabe oder Entschädigung kann abgetreten, verpfändet oder gepfändet werden; die Abtretung ist unwirksam, wenn sie unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erfolgt; sie und die Verpflichtung hierzu bedürfen der notariellen Beurkundung, wenn der Anspruch auf Rückübertragung eines Grundstücks, Gebäudes oder Unternehmens gerichtet ist; eine ohne Beachtung dieser Form eingegangene Verpflichtung oder Abtretung wird ihrem ganzen Inhalte nach gültig, wenn das Eigentum an dem Grundstück, Gebäude oder Unternehmen gemäß § 34 oder sonst wirksam auf den Erwerber des Anspruchs übertragen wird. Ein Berechtigter, der einen Antrag auf Rückgabe eines Unternehmens stellt oder stellen könnte, kann seinen Antrag nicht auf die Rückgabe einzelner Vermögensgegenstände beschränken, die sich im Zeitpunkt der Schädigung in seinem Eigentum befanden; § 6 Abs. 6a Satz 1 bleibt unberührt. Gehören Vermögensgegenstände, die mit einem nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 zurückzugebenden oder einem nach diesem oder einem anderen nach dem 8. Mai 1945 ergangenen Gesetz bereits zurückgegebenen Unternehmen entzogen oder von ihm später angeschafft worden sind, aus irgendwelchen Gründen nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens, so kann der Berechtigte verlangen, dass ihm an diesen Gegenständen im Wege der Einzelrestitution in Höhe der ihm entzogenen Beteiligung Bruchteilseigentum eingeräumt wird; dieser Anspruch besteht auch, wenn eine unmittelbare oder mittelbare Beteiligung an einem Unternehmen Gegenstand der Schädigung nach § 1 Abs. 6 ist und das Unternehmen zum Zeitpunkt der Schädigung nicht von Maßnahmen nach § 1 betroffen war; in Fällen der mittelbaren Beteiligung gilt dies nur, wenn das Beteiligungsunternehmen jeweils mehr als den fünften Teil der Anteile, auf deren Berechnung § 16 Abs. 2 und 4 des Aktiengesetzes anzuwenden ist, am gezeichneten Kapital eines Unternehmens besaß; als Zeitpunkt der Schädigung gilt der Zeitpunkt der Entziehung des Unternehmens oder der Beteiligung. Berechtigter im Sinne des Satzes 4 ist der geschädigte Gesellschafter und nicht das in § 6 Abs. 1a bezeichnete Unternehmen. Es wird vermutet, dass Gegenstände, die von einem dieser Unternehmen bis zum 8. Mai 1945 angeschafft worden sind, mit Mitteln des Unternehmens erworben wurden. Dem Verfügungsberechtigten ist auf seinen Antrag zu gestatten, den Anspruch des Berechtigten auf Einräumung von Bruchteilseigentum mit dem anteiligen Verkehrswert abzufinden. Ist der Anspruch auf Vermögenswerte gerichtet, die zu einem selbständigen Unternehmen zusammengefasst sind oder ohne erhebliche wirtschaftliche Nachteile für den Berechtigten zu einem Unternehmen zusammengefasst werden können, so ist der Berechtigte auf Antrag des Verfügungsberechtigten an dem Unternehmen entsprechend zu beteiligen; gehören solche Vermögenswerte zu einem Unternehmen, das auch anderes Vermögen besitzt, so ist auf Antrag des Verfügungsberechtigten dem Berechtigten eine entsprechende Beteiligung an dem die Vermögenswerte besitzenden Unternehmen einzuräumen, wenn dies nicht zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen für den Berechtigten führt. Der Berechtigte hat dem Verfügungsberechtigten die nach dem 2. Oktober 1990 aufgewendeten Kosten für vor der Konkretisierung des Antrags auf Rückübertragung (§ 11 Abs. 1 Grundstücksverkehrsordnung) in bezug auf den Vermögenswert durchgeführte oder begonnene Bebauungs-, Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen anteilig zu erstatten, sobald über die Einräumung von Bruchteilseigentum bestandskräftig entschieden wurde, soweit diese Kosten nicht mit Entgelten im Sinne des § 7 Abs. 7 Satz 2 und 4 oder entsprechend der Finanzierung mit künftigen Entgelten dieser Art verrechenbar sind; im Streitfall entscheiden die ordentlichen Gerichte. Die Sätze 4 bis 9 sind entsprechend auf Vermögenswerte anzuwenden, die nach § 1 Abs. 6 in Verbindung mit § 6 Abs. 6a Satz 1 zurückzuübertragen sind, auch wenn sie schon vor der Stillegung nicht mehr zum Vermögen des Unternehmens gehörten; § 6 Abs. 1a, Abs. 6a Satz 2 gilt nicht. Die Sätze 4 bis 10 sind nicht anzuwenden, wenn für den Wohnungsbau bestimmte Vermögenswerte entsprechend dem überwiegenden Unternehmenszweck eines Entwicklungs-, Siedlungs- oder Wohnungsbauunternehmens, wie er vor der Schädigung bestanden hat, bis zum 8. Mai 1945 an natürliche Personen veräußert wurden, es sei denn, die Veräußerung ist nicht zu einem für das Unternehmen üblichen Preis erfolgt.
(1a) Die Rückübertragung von dinglichen Rechten an einem Grundstück oder Gebäude erfolgt dadurch, dass das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen diese an rangbereiter Stelle in dem Umfang begründet, in dem sie nach § 16 zu übernehmen wären. Auf Geldleistung gerichtete Rechte können nur in Deutscher Mark begründet werden. Eine Haftung für Zinsen kann höchstens in Höhe von 13 vom Hundert ab dem Tag der Entscheidung über die Rückübertragung begründet werden. Kann das frühere Recht nach den seit dem 3. Oktober 1990 geltenden Vorschriften nicht wiederbegründet werden, ist dasjenige Recht zu begründen, das dem früheren Recht entspricht oder am ehesten entspricht. Bei Grundpfandrechten ist die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen. Hypotheken und Aufbauhypotheken nach dem Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik sind als Hypotheken zu begründen. Eine Wiederbegründung erfolgt nicht, wenn der Eigentümer des Grundstücks das zu begründende Grundpfandrecht oder eine dadurch gesicherte Forderung ablöst. Eine Wiederbegründung erfolgt ferner nicht, wenn die Belastung mit dem Recht für den Eigentümer des Grundstücks mit Nachteilen verbunden ist, welche den beim Berechtigten durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Schaden erheblich überwiegen und der Eigentümer des Grundstücks dem Berechtigten die durch die Nichtbegründung des Rechts entstehenden Vermögensnachteile ausgleicht.
(2) Werden von mehreren Personen Ansprüche auf Rückübertragung desselben Vermögenswertes geltend gemacht, so gilt derjenige als Berechtigter, der von einer Maßnahme gemäß des § 1 als Erster betroffen war.
(3) Liegt ein Antrag nach § 30 vor, so ist der Verfügungsberechtigte verpflichtet, den Abschluss dinglicher Rechtsgeschäfte oder die Eingehung langfristiger vertraglicher Verpflichtungen ohne Zustimmung des Berechtigten zu unterlassen. Ausgenommen sind solche Rechtsgeschäfte, die
- a)
zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere bei Anordnung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots nach § 177 des Baugesetzbuchs zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel oder - b)
zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts
(4) Wird die Anmeldefrist (§ 3 der Anmeldeverordnung) versäumt und liegt keine verspätete Anmeldung vor, kann der Verfügungsberechtigte über das Eigentum verfügen oder schuldrechtliche oder dingliche Verpflichtungen eingehen. Ist über das Eigentum noch nicht verfügt worden, so kann der Berechtigte den Anspruch auf Rückübertragung noch geltend machen. Anderenfalls steht ihm nur noch ein Anspruch auf den Erlös zu. Übernimmt die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben oder die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben oder eine sonstige Behörde des Bundes die einem Verfügungsberechtigten obliegende Verpflichtung zur Auszahlung des Erlöses oder zur Zahlung des Verkehrswertes aus einer mit Zustimmung des Berechtigten erfolgten Veräußerung, bedarf es für die Übertragung dieser Verpflichtung der Zustimmung des Gläubigers nach § 415 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht. Dies gilt ebenfalls in den Fällen des Anwendungsbereiches des Satzes 3.
(5) Der Verfügungsberechtigte hat sich vor einer Verfügung bei dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk der Vermögenswert belegen ist, und, soweit ein Unternehmen betroffen ist, bei dem Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk das Unternehmen seinen Sitz (Hauptniederlassung) hat, zu vergewissern, dass keine Anmeldung im Sinne des Absatzes 3 hinsichtlich des Vermögenswertes vorliegt; diese Pflicht besteht in beiden Fallgruppen auch gegenüber dem Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.
(2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Bei der Beschädigung einer Sache schließt der nach Satz 1 erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer nur mit ein, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.
(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch
- 1.
die Aufnahme von Vertragsverhandlungen, - 2.
die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder - 3.
ähnliche geschäftliche Kontakte.
(3) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.
Die Sache ist frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf die Sache keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können. Einem Rechtsmangel steht es gleich, wenn im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, das nicht besteht.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 394/99 Verkündet am:
6. April 2001
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
-------------------------------------
BGB §§ 276 Fa, 434, 440 Abs. 1
Verletzt ein Verkäufer seine vorvertraglichen Aufklärungspflichten dadurch, daß er
den Käufer über einen Umstand nicht ordnungsgemäß unterrichtet, der einen
Rechtsmangel darstellt, so werden auf Ersatz des Vertrauensschadens gerichtete
Schadensersatzansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluß nicht durch die
Gewährleistungsansprüche wegen des Rechtsmangels ausgeschlossen.
BGB § 276 Fc
Ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß kann ausnahmsweise
auf Ersatz des Erfüllungsinteresses gerichtet werden, wenn feststeht,
daß ohne das schädigende Verhalten ein Vertrag zu anderen, für den Geschädigten
günstigeren Bedingungen zustande gekommen wäre. Läßt sich diese Feststellung
nicht treffen, so kann der Geschädigte, der an dem Vertrag festhalten will, als Ersatz
des negativen Interesses verlangen, so gestellt zu werden, als wäre es ihm bei
Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Kaufvertrag zu einem günstigeren
Preis abzuschließen.
BGH, Urt. v. 6. April 2001 - V ZR 394/99 - OLG Karlsruhe
LG Freiburg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 16. Februar 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel, die Richterin
Dr. Lambert-Lang und die Richter Tropf, Dr. Lemke und Dr. Gaier
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe - 13. Zivilsenat in Freiburg - vom 13. Oktober 1999 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 7. September 1993 kauften die Kläger und eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung vom Beklagten zwei gewerblich genutzte Grundstücke zum Preis von 4.950.000 DM. Nach vollständiger Kaufpreiszahlung wurde das Eigentum am 26. April 1994 umgeschrieben. Eine etwa 4.000 m² große Teilfläche eines der Grundstücke war durch Vertrag vom 21. Dezember 1979 an die H. H. KG vermietet, die dort einen Autound Reifenservicebetrieb eingerichtet hatte. Die den Klägern vor Vertragsabschluß vom Makler übergebene Vertragsurkunde bestimmte unter § 3 eine Befristung des Mietverhältnisses bis zum 31. Dezember 1994, wobei der Mieterin
ein "Optionsrecht auf Verlängerung des Mietverhältnisses um einmal fünf Jahre" eingeräumt wurde.
Die Kläger hatten das Grundstück erworben, um dort ein Boardinghouse zu errichten. Im Oktober 1993 verhandelten sie mit der H. H. KG über eine vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages. Nach ihrem Vortrag erfuhren die Kläger erst jetzt, daß der Beklagte der Mieterin durch eine Vereinbarung vom Mai 1993 eine weitere Option auf Verlängerung des Vertragsverhältnisses um nochmals fünf Jahre nach dem 31. Dezember 1999 eingeräumt hatte. Unter dem 22./30. Januar 1995 einigten sich die Kläger mit der Mieterin auf einen schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag. Danach wurde eine Hoffläche von etwa 1.000 m² "entmietet" und von den Klägern für den Bau des Boardinghouses genutzt. Außerdem wurde das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember 2009 verlängert und der Mietzins reduziert. Die Kläger begannen noch im selben Jahr mit den Bauarbeiten, so daß das Boardinghouse im Oktober 1996 eröffnet werden konnte.
Die Kläger verlangen von dem Beklagten die Zahlung von 300.000 DM als Schadensersatz, weil er mit der Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses bis Ende 2004 einen Mangel des Grundstücks arglistig verschwiegen habe. Das Landgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Mit der Revision verfolgen sie ihr Klageziel weiter. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch aus culpa in contrahendo. Der Beklagte habe zwar seine Pflicht zur Aufklärung über das Bestehen der weiteren Option verletzt, die Differenz zu einem bei pflichtgemäßer Unterrichtung vereinbarten geringeren Kaufpreis könne aber nicht als Schaden geltend gemacht werden. Nach neuerer Rechtsprechung sei nämlich für einen Anspruch , der auf Ersatz des positiven Interesses aus einem nicht zustande gekommenen Vertrag gerichtet werde, der Nachweis erforderlich, daß der günstigere Vertrag tatsächlich abgeschlossen worden wäre. Umstände, die eine solche Feststellung ermöglichen könnten, seien aber nicht geltend gemacht. Der Schadensersatzanspruch könne auch nicht auf einen Rechtsmangel gestützt werden. Da die weitere Option einen behebbaren Mangel darstelle, habe eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gegenüber dem Beklagten erfolgen müssen. Daß diese entbehrlich gewesen sei, weil die Mieterin ohnehin zu keinem Verzicht auf die Option bereit gewesen wäre, habe nicht festgestellt werden können.Diese Ausführungen halten im entscheidenden Punkt einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.
II.
1. Zutreffend hat das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch aus §§ 440 Abs. 1, 326 BGB verneint.
Die weitere Verlängerungsoption zugunsten der H. H. KG als Mieterin, von der die Kläger nach den ihnen zugänglich gemachten Vertragsunterlagen nicht ausgehen konnten, stellt einen Rechtsmangel dar. Die Verpflichtung des Verkäufers aus § 434 BGB, den Kaufgegenstand frei von Rechten Dritter zu verschaffen, erstreckt sich bei einem Grundstückskauf auch auf ein bestehendes Mietverhältnis (Senat, Urt. v. 25. Oktober 1991, V ZR 225/90, NJW-RR 1992, 201, 202; Urt. v. 8. November 1991, V ZR 139/90, NJW 1992, 905; Urt. v. 24. Oktober 1997, V ZR 187/96, NJW 1998, 534). Da die Option auf Verlängerung eines Mietverhältnisses grundsätzlich als behebbarer Rechtsmangel anzusehen ist (vgl. Senat, Urt. v. 2. Oktober 1987, V ZR 105/86, NJW-RR 1988, 79; Urt. v. 24. Oktober 1997, V ZR 187/96, NJW 1998, 534, 535), scheitert ein Schadensersatzanspruch aus §§ 440 Abs. 1, 326 BGB aber daran, daß die Kläger dem Beklagten weder eine Frist zur Beseitigung des Rechtsmangels verbunden mit einer Ablehnungsandrohung gesetzt haben, noch besondere Umstände gegeben sind, die diese Voraussetzung entbehrlich machen. Das Berufungsgericht hat eine offensichtliche Zwecklosigkeit der Fristsetzung nicht feststellen können. Dies ist frei von Rechtsfehlern und wird mit der Revision nicht angegriffen.
2. Mit Recht wendet sich die Revision aber gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, auch die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs wegen Verschuldens bei Vertragsschluß seien nicht erfüllt.
a) Ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß kann ausnahmsweise auf Ersatz des Erfüllungsinteresses gerichtet werden, wenn ohne das schädigende Verhalten mit einem Dritten oder auch demselben Vertragspartner ein Vertrag zu anderen, für den Geschädigten günstigeren Be-
dingungen zustande gekommen wäre (BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, XII ZR 126/96, NJW 1998, 2900, 2901 m.w.N.). Einen solchen Anspruch haben die Kläger mit dem Vortrag verfolgt, bei Kenntnis des weiteren Optionsrechts wäre ein um 300.000 DM niedrigerer Kaufpreis vereinbart worden. Der Ersatz des Erfüllungsinteresses setzt allerdings - was das Berufungsgericht nicht verkannt hat - die Feststellung voraus, daß der Vertrag ohne das pflichtwidrige Verhalten zu anderen, für den Geschädigten günstigeren Bedingungen geschlossen worden wäre (BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, aaO). Daß das Berufungsgericht diese Feststellung nicht hat treffen können, wird von der Revision hingenommen und läßt Rechtsfehler nicht erkennen. Nichts spricht dafür, daß sich der Beklagte auf einen um 300.000 DM geringeren Kaufpreis eingelassen hätte. Er hatte kein nachhaltiges Interesse an dem Grundstücksverkauf, war doch die Initiative zu diesem Geschäft nicht von ihm, sondern von dem Makler, den die Kläger beauftragt hatten, ausgegangen. Überdies erklärte der Beklagte, nachdem die Kläger ihn auf die weitere Option angesprochen hatten, sogleich seine Bereitschaft, den Kaufvertrag rückgängig zu machen. Es kann daher offen bleiben, ob ein solcher auf das Erfüllungsinteresse gerichteter Anspruch neben den Vorschriften der Rechtsmängelhaftung (§§ 440 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB) Anwendung finden kann.
b) Das Berufungsgericht hat es jedoch fehlerhaft unterlassen, das Klagebegehren unter dem Gesichtspunkt eines Anspruchs auf Ersatz des Vertrauensschadens zu prüfen. Ein solcher Anspruch ist nicht durch die Vorschriften der §§ 440 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB ausgeschlossen (vgl. BGHZ 65, 246, 253; Senat, Urt. v. 21. Dezember 1984, V ZR 206/83, NJW 1985, 2697, 2698; Urt. v. 17. Mai 1991, V ZR 92/90, NJW 1991, 2700; Urt. v. 11. Oktober 1991, V ZR 159/90, NJW-RR 1992, 91, 92; Urt. v. 17. Juni 1994, V ZR 204/92, NJW
1994, 2947, 2949; Urt. v. 19. November 1999, V ZR 321/98, NJW 2000, 803, 804).
aa) Auch wenn das wegen Verschuldens bei Vertragsschluß zu ersetzende Vertrauensinteresse in bestimmten Fällen wirtschaftlich dem Erfüllungsinteresse entsprechen kann, liegen der Haftung aus culpa in contrahendo und der Schadensersatzpflicht wegen Nichterfüllung nach §§ 440 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB die Verletzung unterschiedlicher Rechtspflichten zugrunde (BGH, Urt. v. 6. Juni 2000, XI ZR 235/99, WM 2000, 1840, 1841; vgl. auch BGHZ 142, 51, 62, 64). Der Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß folgt aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis, das mit der Aufnahme von Vertragsverhandlungen begründet wird, vom tatsächlichen Zustandekommen eines Vertrages und seiner Wirksamkeit weitgehend unabhängig ist und zur verkehrsüblichen Sorgfalt sowie zu loyalem und redlichem Verhalten gegenüber dem Geschäftsgegner verpflichtet (Senat, BGHZ 6, 30, 333; BGHZ 49, 77, 82; 66, 51, 54; BGH, Urt. v. 6. Juni 2000, aaO, 1840 f). Deshalb richtet sich der Anspruch nicht auf ordnungsgemäße Vertragserfüllung, sondern auf den Ausgleich der Nachteile, die durch die Verletzung des bei der Vertragsanbahnung in den Vertragspartner gesetzten Vertrauens entstanden sind (BGHZ 49, 77, 82; 57, 191, 197; BGH, Urt. v. 2. März 1988, VIII ZR 380/86, NJW 1988, 2234, 2236; Urt. v. 6. Juni 2000, aaO, 1841). Der Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo ist nicht durch das Erfüllungsinteresse begrenzt, sondern kann dieses auch übersteigen (BGHZ 49, 77, 82; 57, 191, 193; 69, 53, 56). Dagegen knüpft der Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung nach §§ 440 Abs. 1, 325 ff BGB an die Verletzung von vertraglichen Hauptpflichten an, die erst durch den Vertragsschluß festgelegt werden (vgl. zu § 326 BGB: Senat, Urt. v. 28. November 1956, V ZR 77/55, NJW 1957, 217; BGH, Urt. v.
1. Oktober 1986, VIII ZR 132/85, NJW 1987, 251, 253). Der Geschädigte ist so zu stellen, wie er bei ordnungsgemäßer Erfüllung gestanden hätte (vgl. BGHZ 99, 182, 197; Senat, Urt. v. 19. September 1980, V ZR 51/78, NJW 1981, 45, 46 f; Urt. v. 21. Januar 2000, V ZR 387/98, NJW 2000, 1256).
bb) Erfüllt - wie hier - ein Lebenssachverhalt die Tatbestandsmerkmale mehrerer Anspruchsgrundlagen, ohne daß einer der Haftungstatbestände nach seinem Sinn und Zweck oder einer ausdrücklichen Regelung den Vorrang beanspruchen kann, so ist ein Fall der Anspruchskonkurrenz gegeben, bei dem sämtliche Rechtsfolgen gleichrangig nebeneinander stehen (vgl. GSZ, BGHZ 13, 88, 95; auch BGHZ 17, 214, 217; 66, 315, 319; 100, 190, 201). Bei einem Zusammentreffen in der geschilderten Weise kommt einem Schadensersatzanspruch aus §§ 440 Abs. 1, 326 Abs.1 BGB gegenüber einem solchen aus culpa in contrahendo kein Vorrang zu. Im Unterschied zu den Regelungen für Sachmängel in den §§ 459 ff BGB (vgl. hierzu Senat, BGHZ 60, 319, 321 ff) handelt es sich bei den Bestimmungen über die Rechtsmängelgewährleistung im Kaufrecht nicht um abschließende Sonderregelungen (vgl. Senat, Urt. v. 21. Dezember 1984, aaO). Für Rechtsmängel verweist § 440 Abs. 1 BGB lediglich pauschal auf die §§ 320 bis 327 BGB; es fehlt nicht nur an Regelungen mit einer den §§ 459 ff BGB vergleichbaren systematischen Geschlossenheit (BGHZ 110, 196, 203), sondern auch an einer § 477 BGB entsprechenden besonderen Verjährungsbestimmung. Überdies kennt die Rechtsmängelhaftung keine dem § 463 Satz 2 BGB (vgl. hierzu Senat BGHZ 60, 319, 321) vergleichbare , einschränkende Sonderregelung des Verschuldens bei Vertragsschluß. § 444 BGB, der den Verkäufer zur Aufklärung über die rechtlichen Verhältnisse der Kaufsache verpflichtet, erfaßt nur die vertraglichen, nicht aber
auch die vorvertraglichen Hinweispflichten (vgl. RGZ 52, 167, 168; Soergel /Huber, BGB, 12. Aufl., § 444 Rdn. 3).
cc) Daß sie dem Beklagten keine Gelegenheit zur Beseitigung des Rechtsmangels gaben, begründet keinen Verstoß der Kläger gegen die ihnen obliegende Schadensminderungspflicht (§ 254 Abs. 2 BGB). Es bestehen keine Anhaltspunkte für die Annahme, die Kläger hätten mit der Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs wegen Verschuldens bei Vertragsschluß anstelle des Erfüllungsanspruchs aus § 434 BGB gegen das Gebot des eigenen Interesses verstoßen. Überdies läßt sich dem Vortrag des Beklagten nicht hinreichend entnehmen, daß es ihm durch Leistungen, deren Wert hinter den von den Klägern geforderten 300.000 DM zurückbleibt, gelungen wäre, die Mieterin zum Verzicht auf die verlängerte Mietoption zu bewegen.
c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist mit dem Urteil des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes vom 24. Juni 1998 (aaO) keine Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung zum Ersatz des Vertrauensinteresses durch Anpassung eines Vertrages nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo verbunden. Die Entscheidung bestätigt diese vielmehr mit dem Hinweis, die Vorinstanz habe in Übereinstimmung mit der - durch Zitate belegten - ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes einen Anspruch auf Vertragsanpassung unter den gegebenen Umständen in revisionsrechtlich nicht angreifbarer Weise verneint. Auch in der Literatur (vgl. Stoll, JZ 1999, 95 ff; Lorenz , NJW 1999, 1001 f) ist die Entscheidung nicht anders verstanden worden.
d) Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte die Kläger unzutreffend über die mögliche Dauer des mit der
H. H. KG geschlossenen Mietverhältnisses unterrichtet. Mit der Vereinbarung vom 13. Mai/1. Juli 1993 hatten der Beklagte und die Mieterin den bestehenden Mietvertrag um ein Gestaltungsrecht ergänzt, das es der Mieterin erlaubte, bis zum 31. Dezember 1998 durch eine entsprechende Erklärung das Mietverhältnis um weitere fünf Jahre zu verlängern. Diese Vertragsverlängerung ist durch die beiderseitig unterschriebene Urkunde nach § 566 BGB formwirksam vereinbart, weil auf die ursprüngliche Vertragsurkunde Bezug genommen und der im übrigen unveränderte Fortbestand des dort Vereinbarten zum Ausdruck gebracht wird (vgl. BGH, Urt. v. 26. Februar 1992, XII ZR 129/90, NJW 1992, 2283, 2284).
Durch das zumindest fahrlässige Verschweigen der zweiten Verlängerungsoption verletzte der Beklagte schuldhaft seine vorvertraglichen Pflichten. Macht nämlich der Verkäufer oder eine Person, deren er sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten bedient, Angaben, die für den Kaufentschluß des anderen Teils von Bedeutung sein können, so müssen diese Angaben richtig sein (BGHZ 74, 103, 110; Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 66/86, NJWRR 1988, 458, 459; Urt. v. 26. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302). Dies gilt bei der Unterrichtung über das bestehende Mietverhältnis selbst dann, wenn der Beklagte von der beabsichtigten Umgestaltung des Anwesens durch Errichtung eines Boardinghouses nichts wußte. Bereits im Hinblick auf § 571 Abs. 1 BGB ist die Dauer eines Mietverhältnisses wegen der damit eingeschränkten Verfügungsmöglichkeit des Erwerbers grundsätzlich für dessen Kaufentschluß von Bedeutung.
e) Der Anspruch aus culpa in contrahendo ist regelmäßig auf Ersatz des negativen Interesses gerichtet (BGHZ 114, 87, 94; 142, 51, 62; BGH, Urt. v.
6. Juni 2000, aaO). Danach sind die Kläger so zu stellen, wie sie bei Offenbarung der für ihren Kaufentschluß maßgeblichen Umstände stünden (vgl. Senat, Urt. v. 8. Oktober 1993, V ZR 146/92, NJW-RR 1994, 76, 77). Wenn der Geschädigte , wie hier die Kläger, an dem Vertrag festhalten will, obwohl dieser infolge der Pflichtverletzung zu für ihn ungünstigen Bedingungen zustande gekommen ist, so ist er so zu behandeln, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Kaufvertrag zu einem günstigeren Preis abzuschließen (BGHZ 69, 53, 58; BGH, Urt. v. 11. Februar 1999, IX ZR 352/97, NJW 1999, 2032, 2034). Schaden ist danach der Betrag, um den die Kläger im Streitfall wegen der fehlenden Mitteilung über das weitere Optionsrecht der Mieterin das Grundstück zu teuer erworben haben (vgl. BGHZ 114, 87, 94; Senat , Urt. v. 10. Juli 1987, V ZR 236/85, NJW-RR 1988, 10, 11; Urt. v. 8. Oktober 1993, aaO; BGH, Urt. v. 1. April 1981, VIII ZR 51/80, NJW 1981, 2050, 2051; Urt. v. 27. September 1988, XI ZR 4/88, NJW-RR 1989, 150, 151; Urt. v. 14. Januar 1993, IX ZR 206/91, NJW 1993, 1323, 1325). Dies erfordert - im Unterschied zur Geltendmachung des Erfüllungsinteresses (vgl. BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, aaO) - nicht den Nachweis, daß sich der Vertragsgegner auf einen Vertragsschluß zu einem niedrigeren Preis eingelassen hätte (vgl. BGHZ 69, 53, 58; 114, 87, 94; BGH, Urt. v. 27. September 1988, aaO; Senat, Urt. v. 26. Januar 1996, V ZR 42/94, NJW-RR 1996, 690). Entscheidend ist allein, wie sich der Getäuschte bei Kenntnis der ihm verheimlichten Umstände verhalten hätte; verbleibende Unklarheiten gehen zu Lasten des aufklärungspflichtigen Verkäufers (vgl. BGHZ 114, 87, 94).
3. Den Betrag, um den sie das Grundstück vom Beklagten zu teuer erwarben , haben die Kläger allerdings bislang nicht dargetan. Sie haben ihren Schaden vielmehr mit den Mieteinnahmen begründet, die ihnen in Höhe von
319.000 DM der Zeit von Januar 1994 bis Dezember 1999 oder - in zweiter Linie - in Höhe von 307.501,49 DM in der Zeit von Januar 2000 bis Dezember 2004 wegen des Nachgebens gegenüber der H. H. KG in der Vereinbarung vom 22./25. Januar 1995 entgangen sein sollen. Diese Aufwendungen sind jedoch nicht zu ersetzen; denn sie unterfallen nicht dem Schutzzweck des Schadensersatzanspruchs wegen Verschuldens bei Vertragsschluß. Dessen Grundlage ist enttäuschtes Vertrauen (vgl. Senat, Urt. v. 12. Dezember 1980, V ZR 168/78, NJW 1981, 1035, 1036). Die von den Klägern mit der Mieterin getroffene Vereinbarung beruht jedoch nicht darauf, daß die Kläger weiterhin darauf vertrauten, zutreffend über die Dauer des Mietverhältnisses unterrichtet worden zu sein. Grund war vielmehr der Entschluß der Kläger, trotz der als falsch erkannten Auskunft am Vertrag festzuhalten und das beabsichtigte Boardinghouse auch unter den gegebenen Bedingungen zu errichten. Dem Verschulden des Beklagten zurechenbare Folge des Vertrauens der Kläger war nur der Abschluß des Kaufvertrages, nicht aber die Nachteile, die sich erst aus der Entscheidung der Kläger ergaben, trotz der erkannten längeren Dauer des Mietverhältnisses keine Rückabwicklung des Vertrages zu fordern (vgl. Senat, Urt. v. 12. Dezember 1980, aaO; auch BGH, Urt. v. 2. Juni 1980, VIII ZR 64/79, NJW 1980, 2408, 2410).
Die Kläger können die ihnen angeblich entgangenen Mieteinnahmen auch nicht mit der Begründung als Vertrauensschaden ersetzt verlangen, sie hätten davon ausgehen dürfen, über die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises hinaus keine weiteren Investitionen tätigen zu müssen. Zwar kann das Vertrauen des Getäuschten, daß sein Gesamtaufwand für die vorgesehene Verwendung der Kaufsache den Kaufpreis nicht übersteigen werde (vgl. BGHZ 111, 75, 82), geschützt sein. Im vorliegenden Fall bestand für eine solche Annahme
der Kläger indes keine dem Beklagten zurechenbare Grundlage. So behaupten die Kläger selbst nicht, den Beklagten über die von ihnen beabsichtigte Nutzung des Grundstücks informiert zu haben. Der Beklagte wußte aus dem Schreiben des von den Klägern beauftragten Maklers vom 13. Juli 1992 lediglich , daß "ein Investor" an dem Erwerb interessiert war. Waren aber die Pläne der Kläger weder Basis noch Gegenstand der Vertragsverhandlungen, so konnten die Kläger aufgrund des Verhaltens des Beklagten nicht darauf vertrauen , mit dem Kaufpreis sei auch die von ihnen beabsichtigte Ä nderung der Nutzung des Anwesens erkauft.
Selbst wenn sich die Kläger die Ausführungen des Sachverständigen aus dem im ersten Rechtszug eingeholten schriftlichen Gutachten zu eigen gemacht hätten, wäre auch dies kein für die Ermittlung des Vertrauensschadens erheblicher Vortrag. Der Sachverständige hat mit dem "Nachteil ... aus der nicht realisierten Investition" nichts anderes als den Gewinn ermittelt, der den Klägern bei einer verspäteten Fertigstellung des Bauvorhabens entgangen wäre. Dieser ist aber für die Berechnung der - nicht durch eine Verzögerung verursachten - Vermögensnachteile, die die Kläger hier als Schadensersatz geltend machen können, ohne Belang.
4. Damit festgestellt werden kann, ob und ggf. in welchem Umfang den Klägern ein Schaden dadurch entstanden ist, daß sie wegen der unzutreffenden Information über die Dauer des Mietverhältnisses das Grundstück zu teuer erworben haben, werden sie - bezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses - vortragen und unter Beweis stellen müssen, welcher Minderwert des Grundstücks sich gegenüber einem Ende 1999 auslaufenden Mietverhältnis mit
der H. H. KG durch die Verlängerungsoption bis Ende 2004 ergibt (vgl. Senat, Urt. v. 10. Juli 1987, aaO; BGH, Urt. v. 27. September 1988 aaO).
Das bisherige Vorbringen der Kläger reicht nicht aus, um den für die Anpassung des Kaufpreises maßgeblichen Minderwert ermitteln zu können. Zwar haben die Kläger im ersten Rechtszug behauptet, durch ein Mietverhältnis von längerer Dauer sei der Verkehrswert eines zu Ausbau- oder Neubauzwecken erworbenen Grundstücks um 10 % gemindert. Die Parteien haben indes die Nutzung des Grundstücks für die Errichtung eines Boardinghouses oder auch nur für eine bauliche Umgestaltung nicht zum Vertragszweck gemacht. Es kann daher nur maßgeblich sein, welche Bedeutung der Geschäftsverkehr gewöhnlich einer Verlängerungsoption, wie sie hier vereinbart wurde, für die Wertermittlung beilegt. Den Absichten einzelner Interessenten, auf die der vom Landgericht beauftragte Sachverständige bei der Erläuterung seines Gutachtens abgestellt hat, kommt unter den hier gegebenen Umständen keine entscheidende Bedeutung zu.
III.
Das Berufungsurteil kann danach mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben; es ist aufzuheben. Da Entscheidungsreife fehlt, muß die Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht erfolgen.
Das Berufungsgericht hat sich dadurch, daß es nur einen auf das Erfüllungsinteresse gerichteten Schadensersatzanspruch in Betracht gezogen hat, den Blick auf die Möglichkeit des Ersatzes des Vertrauensschadens ver-
stellt. Bei zutreffender rechtlicher Sicht hätte es - zumal der Beweisbeschluß des Landgerichts vom 12. Februar 1997 eine unerhebliche Behauptung zum Gegenstand hatte - Anlaß gehabt, die Kläger nach § 139 ZPO im Hinblick auf den ihnen etwa entstandenen Schaden zu einem ergänzenden Vortrag anzuhalten. Dies ist ihm durch die Zurückverweisung der Sache (§ 565 ZPO) wieder zu ermöglichen (vgl. Senat, BGHZ 129, 112, 122; Urt. v. 2. Dezember 1994, V ZR 193/93, NJW 1995, 587, 589).
Die Kläger erhalten auf diese Weise auch Gelegenheit, ihren Klageantrag zu überdenken. Da es keinen Anhaltspunkt dafür gibt, daß auch der geltend gemachte Schadensersatzanspruch zum Gesellschaftsvermögen zählen soll, ist von Mitgläubigerschaft auszugehen (vgl. BGH, Urt. v. 12. Oktober 1995, I ZR 172/93, NJW 1996, 1407, 1409). Die Kläger können daher nach § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB nur Leistung an alle Gläubiger verlangen. Zu diesen dürfte
aber auch die R. straße 1 - Grundstücksverwaltungsgesellschaft mit beschränkter Haftung zählen, die ebenfalls als Gesamtschuldnerin hinsichtlich des Kaufpreises an dem Kaufvertrag mit dem Beklagten beteiligt war.
Wenzel Lambert-Lang Tropf Lemke Gaier
(1) In dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages bezeichneten Gebiet bedürfen die in den nachfolgenden Bestimmungen bezeichneten Rechtsgeschäfte einer Grundstücksverkehrsgenehmigung. Die Genehmigung kann auch vor Abschluß der Rechtsgeschäfte erteilt werden; eine solche Genehmigung bleibt nur wirksam, wenn das im voraus genehmigte Rechtsgeschäft binnen zwei Jahren nach der Ausstellung der Genehmigung abgeschlossen wird.
(2) Die Grundstücksverkehrsgenehmigung ist auf Antrag jeder der an dem genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäft beteiligten Personen zu erteilen, wenn
- 1.
bei dem Amt oder Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen oder Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist, für das Grundstück in der Ausschlußfrist des § 30a des Vermögensgesetzes ein Antrag auf Rückübertragung nach § 30 Abs. 1 des Vermögensgesetzes oder eine Mitteilung über einen solchen Antrag nicht eingegangen oder ein solcher Antrag bestandskräftig abgelehnt oder zurückgenommen worden ist oder - 2.
der Anmelder zustimmt oder - 3.
die Veräußerung nach § 3c des Vermögensgesetzes erfolgt;
(3) Bei der Prüfung gemäß Absatz 2 Satz 1 Nr. 1 bleiben Anträge außer Betracht, wenn die Voraussetzungen des § 11 gegeben sind.
(4) Kann die Genehmigung nicht erteilt werden, so setzt die zuständige Behörde das Verfahren bis zum Eintritt der Bestandskraft der Entscheidung über den Antrag nach § 30 Abs. 1 des Vermögensgesetzes aus. Auf Antrag eines Beteiligten ergeht hierüber ein gesonderter Bescheid. Ein Vorgehen nach dem Investitionsvorranggesetz oder § 7 des Vermögenszuordnungsgesetzes sowie für diesen Fall getroffene Vereinbarungen der Beteiligten bleiben unberührt.
(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch
- 1.
die Aufnahme von Vertragsverhandlungen, - 2.
die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder - 3.
ähnliche geschäftliche Kontakte.
(3) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.
(1) Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, von dem Schuldner eine Leistung zu fordern. Die Leistung kann auch in einem Unterlassen bestehen.
(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Die Anfechtung einer nach § 123 anfechtbaren Willenserklärung kann nur binnen Jahresfrist erfolgen.
(2) Die Frist beginnt im Falle der arglistigen Täuschung mit dem Zeitpunkt, in welchem der Anfechtungsberechtigte die Täuschung entdeckt, im Falle der Drohung mit dem Zeitpunkt, in welchem die Zwangslage aufhört. Auf den Lauf der Frist finden die für die Verjährung geltenden Vorschriften der §§ 206, 210 und 211 entsprechende Anwendung.
(3) Die Anfechtung ist ausgeschlossen, wenn seit der Abgabe der Willenserklärung zehn Jahre verstrichen sind.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
X ZR 107/00 Verkündet am:
18. September 2001
Wermes
Justizhauptsekretär
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der X. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 18. September 2001 durch die Richter Prof. Dr. Jestaedt,
Dr. Melullis, Scharen, die Richterin Mühlens und den Richter Dr. Meier-Beck
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Saarländischen Oberlandesgerichts vom 19. März 1998 aufgehoben.
Der Rechtsstreit wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Der Rechtsstreit wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien befassen sich u.a. mit der Planung und Verlegung von Rohrleitungen. Die Klägerin verlangt von der Beklagten Werklohn für geleistete Arbeiten.
Die Beklagte wurde von der L. AG mit der Planung und Herstellung von Rohrleitungen für eine Müllverbrennungsanlage betraut. Für die Ausfüh-
rung der geplanten Arbeiten zog sie die Klägerin als Subunternehmerin heran. Entsprechend den getroffenen Vereinbarungen verlangte die Klägerin während der Ausführung der Arbeiten in Abhängigkeit von deren Fortschritt von der Beklagten Abschlagszahlungen, die diese zunächst erbrachte. Nachdem zwischen den Parteien Streit über die Berechtigung der Forderungen der Klägerin entstanden war, beglich die Beklagte deren Forderungen zunächst unter Vorbehalt und stellte schließlich ihre Zahlungen ein.
Im Verlauf einer u.a. mit Blick auf diese Zahlungseinstellungen geführten Besprechung der Parteien vom 7. Juli 1993 kamen diese überein, daß die Beklagte der Klägerin zum Ausgleich sämtlicher Forderungen aus dem Auftrag einen Restbetrag von 125.000 hfl zahlen sollte. Mit dieser Zahlung sollten alle Leistungen der Klägerin sowie etwaige Gegenforderungen der Beklagten vollen Umfangs abgegolten werden. Unberührt bleiben sollten demgegenüber mögliche Gewährleistungsansprüche der Beklagten. Wegen der weiteren Einzelheiten der Vereinbarung wird auf die bei der Akte befindliche Ablichtung Bezug genommen.
Aufgrund der getroffenen Vereinbarung übergab die Beklagte der Klägerin am gleichen Tage einen Scheck über die Summe von 125.000 hfl, den sie zwei Tage später, am 9. Juli 1993, wieder sperren ließ. Am 7. März 1994 hat sie die Vereinbarung mit der Klägerin wegen arglistiger Täuschung mit der Begründung angefochten, es habe sich herausgestellt, daß die Klägerin, die massiv auf den Abschluß der Vereinbarung gedrängt habe, erhebliche Leistungen doppelt in Rechnung gestellt habe. Auf eine Drohung der Klägerin ist diese Anfechtungserklärung nicht gestützt worden.
Die Klägerin hat daraufhin die vorliegende Klage erhoben, mit der sie den Betrag aus der Absprache vom 7. Juli 1993 nebst Zinsen geltend macht. In diesem Verfahren hat sich die Beklagte auûer mit dem Hinweis auf die erfolgte Anfechtung wegen arglistiger Täuschung auch damit verteidigt, sie sei durch massive Drohungen gegen ihren Geschäftsführer und dessen Familie zum Abschluû des Vertrages gezwungen worden, und hat auch deshalb die Anfechtung des Vergleiches erklärt. Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäû verurteilt. Die gegen diese Entscheidung gerichtete Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit ihrer Revision verfolgt sie ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiter.
Im Verlauf des Revisionsverfahrens ist über das Vermögen der Beklagten das Insolvenzverfahren eröffnet worden. Nachdem der Insolvenzverwalter zum Ausdruck gebracht hatte, er werde das Verfahren von sich aus nicht aufnehmen , hat die Klägerin erklärt, sie wolle mit ihrer Forderung nicht an diesem Verfahren teilnehmen, und ihrerseits den Rechtsstreit aufgegriffen.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Revision hat in der Sache Erfolg. Sie führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
Im vorliegenden Rechtsstreit ist im Revisionsverfahren zu entscheiden, nachdem die Klägerin erklärt hat, mit ihrem Anspruch nicht am Insolvenzverfahren teilnehmen zu wollen, der Insolvenzverwalter eine Aufnahme des Verfah-
rens abgelehnt und die Klägerin dieses daraufhin erneut aufgegriffen hat (BGHZ 72, 234 f.).
I. Das Berufungsgericht geht zunächst davon aus, daû die Vereinbarung vom 7. Juli 1993 als solche eine geeignete Grundlage für das Zahlungsbegehren der Klägerin darstellt. Rechtlich hat es die Absprache als Vergleich im Sinne des § 779 BGB bewertet, wobei es von der Anwendbarkeit deutschen Rechtes ausgegangen ist. Beide Ansätze werden von der Revision nicht angegriffen. Rechtsfehler sind insoweit auch nicht ersichtlich.
II. 1. Das Berufungsgericht meint weiter, diese Vereinbarung sei wirksam und die Beklagte demgemäû weiterhin uneingeschränkt zur Zahlung des vereinbarten Betrages verpflichtet. Die von der Beklagten erklärte Anfechtung wegen arglistiger Täuschung greife nicht durch, weil es an einer Täuschung über Tatsachen fehle, wie sie von § 123 BGB vorausgesetzt werde. Auch nach dem Vorbringen der Beklagten habe die Klägerin - wenn überhaupt - allein fehlerhafte und unrichtige Schlüsse gezogen und deren Ergebnis und damit die Wertung mitgeteilt, aufgrund der vorliegenden Unterlagen, wie der erteilten Rechnungen und der Rapportzettel, habe sie noch eine Forderung gegen die Beklagte, die den Betrag von 125.000 hfl deutlich übersteige. Eine Anfechtung wegen der von der Beklagten behaupteten Drohungen für Leib und Leben ihres Geschäftsführers und seiner Familie sowie der Einstellungen der Arbeiten auf der Baustelle scheide aus, weil diese Drohungen, auch wenn sie vorgelegen haben sollten, zum einen nicht für den Abschluû des Vergleiches kausal geworden seien, wie sich schon daraus ergebe, daû die Beklagte kurz nach dessen Abschluû den Scheck habe sperren lassen. Zum anderen sei diese Anfechtung erst nach Klageerhebung und damit mehr als ein Jahr nach dem Zeit-
punkt ausgesprochen worden, zu dem die Drohung der Beklagten geendet habe. Insoweit ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daû jedenfalls mit dem Zeitpunkt der Sperrung des Schecks jede von einer Drohung ausgehende Wirkung geendet habe.
2. Diese Würdigung greift die Revision im Ergebnis zu Recht an. Die tatrichterlichen Feststellungen tragen zunächst die Annahme des Berufungsgerichts nicht, der zwischen den Parteien geschlossene Vergleich sei trotz der Anfechtungserklärungen und des Aufhebungsverlangens der Beklagten weiterhin wirksam. Insoweit bedarf es weiterer Aufklärung, zu der der Rechtsstreit nach Aufhebung des Berufungsurteils an das Berufungsgericht zurückzuverweisen ist. Von Rechtsfehlern beeinfluût ist auch die weitere Annahme des Berufungsgerichts , die von der Beklagten behauptete Bedrohung ihres Geschäftsführers sei aus Rechtsgründen unerheblich.
a) Mit Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Berufungsgerichts , eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung scheide im vorliegenden Fall schon deshalb aus, weil es an einer zur Täuschung geeigneten Tatsachenbehauptung der Klägerin fehle.
aa) Nach ihrem Vorbringen, zu dem das Berufungsgericht nähere Feststellungen nicht getroffen hat und das daher insoweit zugunsten der Beklagten zugrunde zu legen ist, hat die Klägerin ihr gegenüber die Behauptung aufgestellt , die in den vorgelegten Rechnungen bezeichneten Arbeiten erbracht und für sie bisher eine Zahlung nicht erhalten zu haben. Zur Begründung und Erläuterung dieser Darstellung hat sie sich danach auf die Rechnungen und Rapportzettel bezogen, die sie teilweise bei der Besprechung vorgelegt und
von denen sie im übrigen behauptet hatte, sie der Beklagten anderweitig zugeleitet zu haben.
Diese Darstellung enthält aus der insoweit maûgeblichen Sicht der Beklagten nicht lediglich einem Werturteil vergleichbare Schluûfolgerungen. In ihnen ist unmittelbar die - einem Beweis zugängliche - Tatsachenbehauptung enthalten, daû die geltend gemachten Arbeiten erbracht und die dafür entstandene Werklohnforderung nicht beglichen sei.
bb) Zugleich sind diese Angaben nach der Behauptung der Beklagten, auf die das Berufungsgericht ebenfalls nicht eingegangen ist und die daher ebenfalls im Revisionsverfahren zugrunde zu legen ist, inhaltlich unrichtig und damit falsch. Die Beklagte hat insbesondere geltend gemacht, daû eine von ihr bezeichnete Rechnung um ca. 40.000 hfl übersetzt, für Nachbesserungsarbeiten Werklohn verlangt und Rohrleitungen in gröûerer Länge als geliefert abgerechnet worden seien, wobei sie die überschieûende Rohrlänge im einzelnen angegeben hat. Bei dieser Sachlage kann nach dem bisherigen Sach- und Streitstand das Vorliegen einer arglistigen Täuschung nicht ausgeschlossen werden. Für das Vorliegen der erforderlichen Arglist spricht, daû die Behauptung eines Bestands der von der Beklagten bezeichneten Forderungen mangels einer festgestellten vernünftigen gegenteiligen Erklärung nur vorsätzlich zu Unrecht aufgestellt sein kann. Das gilt um so mehr, als die Beklagte zum Zeitpunkt der Geltendmachung dieser Forderungen und des von ihr behaupteten massiven Drängens der Klägerin auf Abschluû des Vergleiches nach ihren bislang nicht widerlegten Angaben über eine prüffähige Rechnung für die gesamten Leistungen der Klägerin nicht verfügte.
cc) Daû Angaben zu der Person, die durch das Verhalten der Klägerin getäuscht sein soll, fehlen, schlieût das Anfechtungsrecht im vorliegenden Fall nicht aus. Aus dem Zusammenhang des Vorbringens der Beklagten ergibt sich, daû sich diese Täuschung gegen die Personen gerichtet hat, die auf seiten der Beklagten an den Verhandlungen vor Abschluû des Vergleiches teilgenommen und diesen dann abgeschlossen haben.
dd) Die Regelung des § 779 BGB steht der Ausübung des Anfechtungsrechtes ebenfalls nicht entgegen. Nach dem Wortlaut der Vorschrift ist ausgeschlossen grundsätzlich nur die allgemeine Irrtumsanfechtung nach den §§ 119 f. BGB; wie auch die Revisionserwiderung nicht verkennt, bleibt demgegenüber die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung und Drohung möglich. Einer der Sonderfälle, in denen sich der Vergleich gerade auch auf die Erledigung eines solchen Anfechtungsrechtes beziehen soll, ist nicht geltend gemacht. Für sein Vorliegen sind auch sonst Anhaltspunkte nicht zu erkennen.
ee) Die Anfechtung ist schlieûlich auch innerhalb der Jahresfrist des § 124 Abs. 1 BGB erklärt worden. Der Vergleich datiert vom 9. Juli 1993, die Anfechtungserklärung stammt vom 7. März 1994.
b) Im Ergebnis unbegründet sind demgegenüber die Angriffe der Revision gegen die Verneinung eines Anfechtungsrechtes auch wegen widerrechtlicher Drohung. Insoweit wird von den tatrichterlichen Feststellungen die Annahme des Berufungsgerichtes getragen, daû jedenfalls die Anfechtungsfrist des § 124 BGB versäumt sei. Nach seinen Feststellungen, denen gegenüber die Revision zulässige Rügen nicht erhebt, hat die Beklagte den im Zusammenhang mit den Vergleichsgesprächen überreichten Scheck zwei Tage nach
Vergleichsschluû sperren lassen. Hieraus hat das Berufungsgericht in tatrichterlicher Würdigung rechtsfehlerfrei ableiten können, daû die behauptete Drohung über diesen Zeitpunkt hinaus den Willen der Beklagten nicht mehr hat maûgeblich beeinflussen können. Bei ihrer gegenteiligen Würdigung übersieht die Revision, daû allein die Sperrung des Schecks aus der Sicht der Beklagten eine Maûnahme war, die die Klägerin zur Ausführung des angedrohten Verhaltens veranlassen muûte. Ziel dieser Drohung war es nach der Behauptung der Beklagten, diese zur Zahlung des von der Klägerin als offen bezeichneten Betrages zu veranlassen. Wenn sie in dieser Situation den Scheck, der dieses Interesse der Klägerin befriedigen sollte, sperren lieû, trat damit die Lage ein, die nach ihren Angaben Grund für die Drohung durch die Klägerin gewesen war. Nahm sie diese Drohung ursprünglich ernst, muûte sie nach der Sperrung des Schecks davon ausgehen, daû der Klägerin, der mit dieser Maûnahme die angestrebte Möglichkeit zur Realisierung dieser Ansprüche wieder entzogen wurde, zu den angedrohten Maûnahmen greifen würde. Vor diesem Hintergrund war die Sperrung des Schecks nur zu erklären, wenn die Beklagte mit diesen Konsequenzen nicht mehr ernsthaft rechnete, also entweder die Drohung nicht mehr ernst nahm oder diese sonst keine Wirkungen auf ihr Verhalten auslösen konnte. Vor diesem Hintergrund liegt die Bewertung nahe, erscheint aber jedenfalls vertretbar, daû von einer Fortwirkung der Drohung über die Erklärung der Sperrung des Schecks hinaus daher nicht ausgegangen werden kann. Auf dieser Grundlage war sie mithin mit dieser Maûnahme beendet, so daû die Frist des § 124 Abs. 1 BGB mit diesem Zeitpunkt zu laufen begann. Damit war diese Anfechtung bei ihrer Erklärung, die erst im Verlauf des durch die Klage vom 30. Mai 1996 eingeleiteten Verfahrens abgegeben wurde, verfristet.
c) Wie die Revision mit Recht geltend macht, hat das Berufungsgericht jedoch übersehen, daû die von der Beklagten behauptete Drohung zu einer Haftung der Klägerin aus dem Gesichtspunkt der culpa in contrahendo führen und eine auf dieser Grundlage ausgelöste Schadensersatzpflicht der Klägerin zu einem Anspruch der Beklagten auf Aufhebung des Vergleiches vom 7. Juli 1993 führen kann.
aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes begründet die Aufnahme von Vertragsverhandlungen ein gesetzliches Schuldverhältnis der Parteien, aus dem sich nicht nur vorvertragliche Aufklärungspflichten, Offenbarungspflichten oder Hinweispflichten, sondern auch sonstige Verhaltenspflichten ergeben. Dazu gehören insbesondere allgemeine Schutzpflichten der Vertragspartner , sich so zu verhalten, daû Person, Eigentum und sonstige Rechtsgüter der jeweils anderen Seite nicht verletzt werden. Mit einer vorsätzlichen rechtswidrigen Drohung, die eine der Vertragsparteien zum Abschluû eines Vertrages zwingt, wird ihr - auch durch § 123 Abs. 1 BGB geschütztes - Recht der freien Willensbestimmung verletzt. Im Bereich der Arglistanfechtung entspricht es daher gefestigter Rechtsprechung, daû eine arglistige Täuschung in der Regel zugleich eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluû begründet mit der Folge, daû Rechte aus dem mit der Täuschung herbeigeführten Vertrag nicht geltend gemacht werden können (vgl. BGH, Urt. v. 11.5.1979 - V ZR 75/78, NJW 1979, 1863, 1864 m.w.N.). Für die Veranlassung zum Vertragsschluû durch widerrechtliche Drohung kann insoweit nichts anderes gelten. Die Vorschriften des Anfechtungsrechtes stellen keine Spezialregelung im Verhältnis zum Schadensersatzanspruch auf Schuldbefreiung dar, sondern schützen die freie Selbstbestimmung auf rechtsgeschäftlichem Gebiet gegen unerlaubte Mittel der Willensbeeinflussung, und zwar unabhängig vom Eintritt
eines Schadens. Arglistige Täuschung und Drohung werden dabei gleich behandelt. Erfüllen diese Handlungen einen zum Schadensersatz verpflichtenden Tatbestand wie das Verschulden bei der Vertragsanbahnung, kann daraus ein Schadensersatzanspruch auf Schuldbefreiung erwachsen. Diese auf Täuschung oder Drohung beruhenden Schadensersatzansprüche sind eigenständig. Für sie gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht, auch nicht analog, die Jahresfrist des § 124 BGB (vgl. BGH, Urt. v. 11.5.1979, aaO, s. a. BGH, Urt. v. 26.9.1997 - V ZR 29/96, MDR 1998, 25 = NJW 1998, 302).
bb) Nach diesen Maûstäben haftet die Klägerin auf der Grundlage der im Revisionsverfahrens mangels gegenteiliger Feststellungen des Berufungsgerichts zugrundezulegenden Darstellung der Beklagten dieser gegenüber aus dem Gesichtspunkt der culpa in contrahendo schon wegen der gegenüber der Beklagten vorgenommenen Täuschungshandlungen, aber auch wegen der Bedrohung des Geschäftsführers der Beklagten auf Schadensersatz.
Nach den durch den Tatrichter getroffenen Feststellungen ist davon auszugehen, daû die Beklagte durch die von ihr behauptete Drohung zum Abschluû des Vergleiches veranlaût worden und diese damit für den Vertragsschluû kausal geworden ist. Die Beklagte hat in sich folgerichtig und schlüssig behauptet, ein Grund für den Vergleichsschluû seien die von der Klägerin bzw. ihrem Vertreter gegen den Geschäftsführer der Beklagten und dessen Familie ausgesprochenen massiven Drohungen für Leib und Leben gewesen. Das Berufungsgericht ist weder diesen, durch Anlagen belegten Drohungen noch den von diesen ausgehenden Wirkungen nachgegangen, so daû diese Darstellung in der Revisionsinstanz zugunsten der Beklagten zugrunde zu legen ist. Der daraus folgenden Kausalität der Drohung für den anschlieûenden Vertrags-
schluû kann nicht - wie das Berufungsgericht zu meinen scheint - mit Erfolg entgegengehalten werden, daû die Beklagte wenige Tage nach der behaupteten Drohung den zur Erfüllung des Vertrags begebenen Scheck hat sperren lassen. Dem kann zwar - wie bereits oben angesprochen worden ist - entnommen werden, daû zum Zeitpunkt der Sperrung des Schecks die Wirkungen der Drohung nicht mehr andauerten; sichere Schlüsse auf die Lage bei Abschluû des Vergleiches lassen sich daraus indessen schon nach dem Zeitablauf nicht ziehen. Daû die Beklagte bei der Sperrung des Schecks nicht mehr unter dem Eindruck der Drohung stand, besagt nicht zwingend, daû dies auch Tage zuvor der Fall gewesen ist.
Unerheblich ist, daû diese Bedrohung gegenüber dem Geschäftsführer der Beklagten ausgesprochen sein soll, von dem nicht geltend gemacht worden ist, daû er an den Verhandlungen über den Vergleichsschluû teilgenommen hat. Insoweit genügt, daû einem Organ der Beklagten ein wesentlicher Nachteil angedroht worden ist; bereits aus dieser Drohung ergab sich die Gefahr, daû sich die für die Beklagte handelnden Beteiligten einem sachlich nicht berechtigten Verlangen der Klägerin beugen würden. Das ist nach dem im Revisionsverfahren zugrundezulegenden Vorbringen der Beklagten schlieûlich auch geschehen.
Dem von der Beklagten geltend gemachten Anspruch kann die Klägerin ferner nicht mit Erfolg entgegenhalten, daû es an einer Widerrechtlichkeit der Drohung fehle. Die Bedrohung des Geschäftsführers der Beklagten bzw. seiner Familie mit dem Ziel, in Wahrheit nicht bestehende Zahlungsansprüche durchzusetzen , stellt auch unter Berücksichtigung der gebotenen Bewertung nach
der Mittel-/Zweckrelation einen nach der Rechtsordnung nicht hinzunehmenden Eingriff dar und erweist sich daher insoweit als widerrechtlich.
cc) Auch die weiteren Voraussetzungen des Ersatzanspruches aus culpa in contrahendo sind nach dem Vorbringen der Beklagten gegeben. Allerdings setzt ein auf dieses Institut zu stützender Anspruch auf Aufhebung des Vertrages einen Vermögensschaden voraus, der in dem Abschluû eines Vertrages nicht ohne weiteres, sondern erst dann gesehen werden kann, wenn es sich um ein insgesamt nachteiliges Geschäft handelt (vgl. dazu BGH, Urt. v. 26.9.1997 - V ZR 29/96, MDR 1998, 25 = NJW 1998, 302). Von dem Vorliegen eines solchen Nachteils ist hier nach dem zugrundezulegenden Vorbringen der Beklagten schon deshalb auszugehen, weil der von ihr geschlossene Vergleich für sie mit Blick darauf, daû sie mit der Vergleichssumme auch tatsächlich nicht bestehende Forderungen der Klägerin begleichen sollte, nachteilig ist.
3. Nach alledem ist die angefochtene Entscheidung aufzuheben und der Rechtsstreit zur weiteren Aufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die von der Revision aufgeworfenen Probleme im Zusammenhang mit der von der Beklagten erklärten Aufrechnung stellen sich in diesem Zusammenhang nicht. Insoweit weist der Senat nur vorsorglich für den Fall, daû das Berufungsgericht bei der erneuten Befassung mit der Sache erneut von einer Wirksamkeit des geschlossenen Vergleichs ausgehen sollte, auf das folgende hin:
Eine Aufrechnung hat das Berufungsgericht im Ergebnis allein deswegen nicht durchgreifen lassen, weil die Parteien ein Aufrechnungsverbot vereinbart hätten, das es im Wege der Auslegung in tatrichterlicher Würdigung
der Begebung des Schecks entnommen hat. Diese Würdigung erscheint vertretbar und läût einen Rechtsfehler nicht erkennen. Damit hält sie zugleich den Angriffen der Revision stand. Als dem Tatrichter vorbehaltene Würdigung ist diese Auslegung in der Revisionsinstanz nur auf Rechtsfehler zu überprüfen. Solche Fehler hat die Revision nicht aufgezeigt. Der von ihr in erster Linie als verletzt betrachtete Grundsatz der beiderseits interessengerechten Auslegung wird durch das Verständnis des Berufungsgerichts von dem mit der Begebung des Schecks verfolgten Willen der Parteien nicht tangiert. Daû die Beklagte trotz der ernsthaften Möglichkeit des Bestehens von Gewährleistungsansprüchen zunächst per Scheck die vereinbarte Summe bezahlt hat, kann nach Lage der Dinge bedeuten, daû die Klägerin wegen ihrer Forderung zunächst befriedigt und die Klärung der Gewährleistungsansprüche einem späteren Zeitpunkt vorbehalten bleiben sollte. Ein derartiges Vorgehen widerspricht nicht per se den Interessen der Beteiligten. Umstände, die zu einer anderen Beurteilung hätten führen können, werden von der Revision nicht aufgezeigt.
Jestaedt Melullis Scharen
Mühlens Meier-Beck
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XI ZR 169/05 Verkündet am:
10. Januar 2006
Weber,
Justizamtsinpektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
_____________________
a) Das Widerrufsrecht eines Verpfänders gemäß § 312 Abs. 1 Satz 1 BGB hängt
nicht von der Verbrauchereigenschaft des persönlichen Schuldners oder einer
auf diesen bezogenen Haustürsituation ab (Abweichung von BGH, Urteil vom
14. Mai 1998 - IX ZR 56/95, BGHZ 139, 21).
b) Zu den Voraussetzungen des § 312f Satz 2 BGB, wenn der persönliche
Schuldner seine Ehefrau bittet, zur Abgabe einer Verpfändungserklärung aus
der gemeinsamen Wohnung in seine Geschäftsräume zu kommen.
BGH, Urteil vom 10. Januar 2006 - XI ZR 169/05 - OLG Brandenburg
LG Cottbus
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 10. Januar 2006 durch den Vorsitzenden Richter Nobbe,
den Richter Dr. Joeres, die Richterin Mayen und die Richter
Dr. Ellenberger und Prof. Dr. Schmitt
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 25. Mai 2005 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin, eine Rentnerin, nimmt die beklagte Bank auf Herausgabe von Wertpapieren in Anspruch, die sie als Sicherheit für Darlehensverbindlichkeiten des Unternehmens ihres Ehemannes und ihres Sohnes verpfändet hat.
- 2
- Der Ehemann und der Sohn der Klägerin betrieben in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Luftheizungs- und Ka- minbauunternehmen. Die Geschäftsräume dieses Unternehmens befanden sich in einem Miets- und Geschäftshaus, das dem Wohnhaus der Klägerin und ihres Ehemannes gegenüber liegt. Die beiden Gebäude, die unterschiedliche Hausnummern haben, stehen auf verschiedenen Flurstücken , die sich optisch als ein Grundstück darstellen und ein gemeinsames Tor zur Straße haben. Am 5. Dezember 2002 suchte ein Mitarbeiter der Beklagten den Ehemann und den Sohn der Klägerin in den Geschäftsräumen auf. Der Ehemann rief die Klägerin aus dem Wohnhaus in die Geschäftsräume. Dort unterzeichnete sie eine Erklärung über die Verpfändung von Wertpapieren, die sie kurz zuvor von einer Verwandten erhalten hatte. Auf die gleiche Weise kam es am 23. Dezember 2002 zur Unterzeichnung der streitigen Verpfändungserklärung durch die Klägerin. Diese Erklärung, die ebenso wie die vom 5. Dezember 2002 keine Belehrung über das Recht zum Widerruf von Haustürgeschäften enthielt, diente der Sicherung der Forderung der Beklagten gegen die Gesellschaft bürgerlichen Rechts aus einem Darlehensvertrag vom 19. Dezember 2002 in Höhe von 115.000 €. Nachdem die Gesellschaft insolvent geworden war, kündigte die Beklagte am 8. April 2003 die Geschäftsverbindung und stellte der Klägerin die Verwertung der Sicherheiten in Aussicht.
- 3
- Die Klägerin hat die Verpfändungserklärungen als Haustürgeschäfte widerrufen. Sie ist der Auffassung, die Beklagte habe sie über die bereits bei Unterzeichnung der Verpfändungserklärungen desolate wirtschaftliche Lage der Gesellschaft ihres Ehemannes und ihres Sohnes aufklären müssen und die mit der Verpfändung verbundenen Risiken verharmlost.
- 4
- Das Landgericht hat der Klage auf Herausgabe der Wertpapiere stattgegeben. Das Berufungsgericht hat sie abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
- 5
- Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
- 6
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
- 7
- Die Klägerin habe gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Herausgabe der Wertpapiere, weil sie diese wirksam zur Sicherung der Ansprüche der Beklagten aus dem Darlehensvertrag vom 19. Dezember 2002 verpfändet habe. Sie könne die der Pfandrechtsbestellung zugrunde liegende Sicherungsabrede nicht gemäß § 312 Abs. 1 Satz 1 BGB widerrufen. Die Bestellung eines Pfandrechts falle ebenso wie eine Bürgschaftserklärung (EuGH WM 1998, 649, 651; BGHZ 139, 21, 25 f.) nur dann in den Anwendungsbereich des Haustürwiderrufsgesetzes bzw. des § 312 BGB, wenn das Pfandrecht eine Verbindlichkeit sichere, die ein Verbraucher im Rahmen eines Haustürgeschäfts gegenüber einem Gewerbetreibenden als Gegenleistung für Waren oder Dienstleistungen eingegangen sei. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Bestellung einer Grundschuld (BGHZ 131, 1, 5) rechtfertige keine andere Beurteilung, weil sie vor der zitierten Entscheidung des EuGH ergangen sei. Zudem sei die Grundschuld anders als Bürgschaft und Pfandrecht nicht akzessorisch. Da die gesicherte Forderung der Beklagten im Rahmen der gewerblichen Tätigkeit der Gesellschaft des Ehemannes und des Sohnes der Klägerin begründet worden sei, habe die Klägerin kein Widerrufsrecht.
- 8
- Außerdem lasse sich nicht feststellen, dass die Klägerin zur Abgabe der Verpfändungserklärungen durch mündliche Verhandlungen bestimmt worden sei, und dass eine Haustürsituation und das damit verbundene Überraschungsmoment für die Abgabe der Erklärungen zumindest mitursächlich geworden seien. Die Klägerin sei schon vor dem Besuch des Mitarbeiters der Beklagten in den Geschäftsräumen ihres Ehemannes und ihres Sohnes von ihrem Ehemann damit konfrontiert worden , dass sie ihre kurz zuvor erlangten Wertpapiere voraussichtlich verpfänden müsse, um einen finanziellen Engpass des Unternehmens zu überbrücken. Hierzu sei sie ohne Einwirkung des Mitarbeiters der Beklagten bereit gewesen. Ihr sei lediglich gesagt worden, sie solle dies unterschreiben und dann wäre es gut. Ob der Mitarbeiter der Beklagten am 5. Dezember 2002 gesagt habe, die Klägerin solle sich wegen des Risikos, die Wertpapiere zu verlieren, keine Sorgen machen, könne dahinstehen. Die maßgebliche Verpfändungserklärung, aus der die Beklagte ihre Rechte herleite, habe sie erst am 23. Dezember 2002 unterschrieben. Dass die Verpfändung die Gefahr begründe, den Pfandgegenstand zu verlieren, sei der Klägerin bereits bewusst gewesen, als ihr Ehemann sie erstmals gefragt habe, ob sie den finanziellen Engpass seines Unternehmens mit ihren Wertpapieren überbrücken könne. Sie habe nicht damit rechnen können, dass die Beklagte ihr dieses Risiko abnehme.
- 9
- Die Klägerin habe keinen Schadensersatzanspruch wegen positiver Vertragsverletzung oder Verschuldens bei Vertragsverhandlungen, der auf Rückabwicklung der Pfandrechtsbestellung gerichtet sei. Da die Klägerin von ihrem Ehemann auf die Verpfändung der Wertpapiere angesprochen worden sei, habe die Beklagte davon ausgehen dürfen, dass sie über die wirtschaftliche Situation des Unternehmens ihres Ehemannes und ihres Sohnes unterrichtet sei. Es könne nicht festgestellt werden , dass der Mitarbeiter der Beklagten die mit der Verpfändung der Wertpapiere verbundenen Gefahren pflicht- und wahrheitswidrig verharmlost habe.
II.
- 10
- Diese Ausführungen halten rechtlicher Überprüfung nicht Stand.
- 11
- 1. Allerdings ist die Auffassung des Berufungsgerichts, die Klägerin könne die Herausgabe der Wertpapiere nicht gemäß § 346 Abs. 1, § 355 Abs. 1 Satz 1, § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen, im Ergebnis rechtlich nicht zu beanstanden. Der Klägerin steht kein Widerrufsrecht gemäß § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB zu.
- 12
- a) Dies kann aber, anders als das Berufungsgericht meint, nicht damit begründet werden, dass das von der Klägerin bestellte Pfandrecht einen gewerblichen Kredit sichert. Der Senat hat bereits in seinem Urteil vom 26. September 1995 - XI ZR 199/94 (BGHZ 131, 1, 4) entschieden, dass eine Sicherungsabrede, die auf die Bestellung einer Grundschuld gerichtet ist, auch dann in den Anwendungsbereich des § 1 Abs. 1 HWiG, der Vorgängerregelung des § 312 BGB n.F., fällt, wenn die Grundschuld einen gewerblichen Kredit sichert. Dasselbe muss für die Bestellung eines Pfandrechts und anderer akzessorischer Sicherungsrechte gelten. Der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat zwar im Anschluss an das Urteil des Gerichtshofes der Europäischen Gemeinschaften (EuGH) vom 17. März 1998 (WM 1998, 649 ff.) entschieden, dass ein Bürgschaftsvertrag, der zur Absicherung eines gewerblichen Kredits geschlossen wird, kein Geschäft im Sinne des § 1 Abs. 1 HWiG sei (BGHZ 139, 21, 24 ff.). Diese Auffassung, die in der Literatur ganz überwiegend auf zum Teil massive Kritik gestoßen ist (MünchKomm/Ulmer, BGB 4. Aufl. § 312 Rdn. 22; Ann, in: Bamberger/Roth, BGB § 312 Rdn. 8; Palandt/Grüneberg, BGB 65. Aufl. § 312 Rdn. 8; AllstadtSchmitz , in: Ebenroth/Boujong/Joost, HGB BankR IV Rdn. 522; Knops, in: Derleder/Knops/Bamberger, Handbuch für deutsches und internationales Bankrecht § 20 Rdn. 64; Auer ZBB 1999, 161, 168; Canaris AcP 200 (2000), 273, 353 f.; Drexl JZ 1998, 1046, 1055 f.; Horn ZIP 2001, 93, 94; Kulke JR 1999, 485, 491 f.; Lorenz NJW 1998, 2937, 2939; Medicus JuS 1999, 833, 836 f.; Pfeiffer ZIP 1998, 1129, 1137; Reinicke/Tiedtke ZIP 1998, 893, 894 f.; Riehm JuS 2000, 138, 143; Tiedtke NJW 2001, 1015, 1027; Treber WM 1998, 1908, 1918 f.; a.A.: Vowinckel DB 2002, 1362, 1364), teilt der nunmehr für das Bürgschaftsrecht zuständige, erkennende Senat nicht.
- 13
- § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB dient dem Schutz des Verbrauchers vor der Gefahr, bei der Anbahnung eines Vertrages in einer ungewöhnlichen räumlichen Situation überrumpelt und zu einem unüberlegten Geschäftsabschluss veranlasst zu werden (Senat, Urteil vom 27. Januar 2004 - XI ZR 37/03, WM 2004, 620, 623; Palandt/Grüneberg, BGB 65. Aufl. § 312 Rdn. 3). Diese Gefahr droht einem Bürgen immer, wenn er sich selbst in einer so genannten Haustürsituation befindet. Sie besteht unabhängig davon, ob die Hauptschuld ein Verbraucherdarlehen oder ein gewerblicher Kredit ist und ob der Hauptschuldner ebenfalls durch eine Haustürsituation zum Vertragsschluss bestimmt worden ist (Reinicke/Tiedtke DB 1998, 2001, 2003; Drexl JZ 1998, 1046, 1056). Die Akzessorietät der Bürgschaft rechtfertigt keine andere Beurteilung. Sie eröffnet dem Bürgen zwar die Möglichkeit, sich analog § 770 BGB auf ein etwaiges Widerrufsrecht des Hauptschuldners zu berufen (MünchKomm/ Habersack, BGB 4. Aufl. § 770 Rdn. 6; Riehm, JuS 2000, 138, 143), macht aber die Begründung eines eigenen Widerrufsrechts des Bürgen nicht von der Verbrauchereigenschaft des Hauptschuldners oder einer auf diesen bezogenen Haustürsituation abhängig (Allstadt-Schmitz, in: Ebenroth/Boujong/Joost, HGB BankR IV Rdn. 522; Auer ZBB 1999, 161, 168; Reinicke/Tiedtke ZIP 1998, 893, 894; Mayen, in: Festschrift für Schimansky S. 415, 423). Der Bürgschaftsvertrag begründet ein eigenes Schuldverhältnis (Kulke JR 1999, 485, 492) und unter den Voraussetzungen des § 312 BGB ein eigenes Widerrufsrecht des Bürgen.
- 14
- Dass ein Bürgschaftsvertrag, der eine im Rahmen der Erwerbstätigkeit des Hauptschuldners begründete Verbindlichkeit sichert, nach Ansicht des EuGH (WM 1998, 649, 651) nicht in den Geltungsbereich der Richtlinie 577/85/EWG des Rates vom 20. Dezember 1995 betr. den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. Nr. L 372/31) fällt, obwohl deren Wortlaut dafür nichts hergibt und der vom EuGH angeführte akzessorische Charakter der Bürgschaft und der Zweck des verbürgten Kredits für den von der Haustürgeschäfterichtlinie bezweckten Schutz der Entscheidungsfreiheit des Verbrauchers in einer Haustürsituation bedeutungslos sind (Canaris AcP 200 (2000), 273, 353; Drexl JZ 1998, 1046, 1055; Reinicke /Tiedtke ZIP 1998, 893, 895; Lorenz NJW 1998, 2937, 2938 f.; Treber WM 1998, 1908, 1915; Mayen, in: Festschrift für Schimansky S. 415, 423 f.), ändert nichts. Nach Art. 8 dieser Richtlinie können die Mitgliedstaaten günstigere Verbraucherschutzbestimmungen erlassen oder beibehalten. Davon ist hier unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte des Haustürwiderrufsgesetzes (vgl. Reinicke/Tiedtke DB 1998, 2001, 2002) sowie zur Vermeidung unerträglicher Wertungswidersprüche auszugehen. Der Bürge, der in einer Haustürsituation einen gewerblichen Zwecken dienenden Kredit verbürgt, darf nicht schlechter stehen als derjenige, der in einer solchen Situation den Kreditvertrag als Mithaftender unterzeichnet.
- 15
- b) Hingegen ist die Auffassung des Berufungsgerichts, die Klägerin sei nicht durch mündliche Verhandlungen in einer Haustürsituation zur Verpfändung der Wertpapiere am 23. Dezember 2002 bestimmt worden, im Ergebnis rechtsfehlerfrei. Die Klägerin befand sich, als sie mit dem Vertreter der Beklagten sprach und die Verpfändungserklärungen unterschrieb , weder an ihrem Arbeitsplatz noch im Bereich einer Privatwohnung im Sinne des § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB, sondern in den Geschäftsräumen des Unternehmens ihres Ehemannes und ihres Sohnes.
- 16
- Die Klägerin war in diesem Unternehmen nicht beschäftigt und hatte dort keinen Arbeitsplatz.
- 17
- Die Geschäftsräume gehören auch nicht zum Bereich der Privatwohnung der Klägerin und ihres Ehemannes. Der Bereich einer Privatwohnung umfasst den gesamten räumlichen Wohnbereich, der dem Verbraucher oder anderen zum dauernden Aufenthalt dient (Erman/ I. Saenger, BGB 11. Aufl. § 312 Rdn. 41). Er erstreckt sich auch auf Hausflur, Garten (BT-Drucks. 10/2876 S. 11) und andere zugehörige Anlagen wie Garagen und private Parkplätze, da hier die private Sphäre dominiert. Entscheidend ist, dass der Verbraucher an diesen Orten auf ein werbemäßiges Ansprechen nicht eingestellt ist und sich in seiner Entschließungsfreiheit typischerweise eingeengt fühlt (MünchKomm/ Ulmer, BGB 4. Aufl. § 312 Rdn. 36), weil er sich dem von anderer Seite initiierten Gespräch nicht ohne weiteres durch Weggehen entziehen kann (vgl. Senatsurteil BGHZ 131, 385, 390 f.).
- 18
- Nach diesen Grundsätzen gehören die Geschäftsräume des Unternehmens des Ehemannes und des Sohnes der Klägerin nicht zum Bereich der Privatwohnung der Klägerin und ihres Ehemannes. Das zum Teil vermietete Wohn- und Geschäftshaus, in dem sich die Geschäftsräume befinden, liegt zwar in unmittelbarer Nähe des Wohnhauses und hat mit diesem ein gemeinsames Tor zur Straße. Die Geschäftsräume gehören aber nicht zum Wohnbereich und sind nicht zum dauernden Aufenthalt bestimmt. In ihnen dominiert nicht die private, sondern die geschäftliche Sphäre. Die Klägerin hätte sich jederzeit aus freiem Ent- schluss dem Gespräch mit dem Angestellten der Beklagten und dessen Einwirkung durch die Rückkehr in ihr Wohnhaus entziehen können.
- 19
- Entgegen der Auffassung der Revision findet § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB auch nicht gemäß § 312f Satz 2 BGB Anwendung. § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB ist nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachvortrag der Klägerin, ihr Ehemann habe sie auf Veranlassung des Angestellten der Beklagten ohne Angabe eines Grundes aus dem Wohnhaus in die Geschäftsräume herüber gerufen, nicht durch anderweitige Gestaltungen umgangen worden. Die für einen Vertragsschluss im Bereich einer Privatwohnung typische situative Überrumpelung lag bei Abgabe der Verpfändungserklärung am 23. Dezember 2002 nicht vor, weil für die Klägerin aufgrund der Bitte ihres Ehemannes, in die Geschäftsräume zu kommen, vorhersehbar war, dass geschäftliche Angelegenheiten und Vermögensdispositionen erörtert werden sollten. Die Klägerin war von ihrem Ehemann bereits zuvor wegen der Pfandrechtsbestellung für einen gewerblichen Kredit angesprochen worden und hatte am 5. Dezember 2002 schon einmal, von ihrem Ehemann herbeigerufen, in den Geschäftsräumen eine Verpfändungserklärung unterzeichnet.
- 20
- 2. Rechtsfehlerhaft ist hingegen die Begründung, mit der das Berufungsgericht einen auf Rückgängigmachung der Pfandrechtsbestellung gerichteten Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1, § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 249 Abs. 1 BGB verneint hat.
- 21
- Kreditinstitut Ein ist zwar grundsätzlich nicht verpflichtet, einen Dritten, der eine Sicherheit zugunsten eines Schuldners des Kreditinsti- tuts bestellt, über die damit verbundenen Risiken aufzuklären (BGHZ 125, 206, 218; BGH, Urteil vom 17. März 1994 - IX ZR 174/93, WM 1994, 1064, 1066 f.; Ganter, in: Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechts-Handbuch § 90 Rdn. 184; Joswig, in: Welter/Lang, Handbuch der Informationspflichten im Bankverkehr, Rdn. 14.63). Pflichtwidrig handelt ein Kreditinstitut aber dann, wenn es durch sein Verhalten erkennbar einen Irrtum des Sicherungsgebers über das Risiko hervorruft oder dieses Risiko bewusst verharmlost (Senat, Urteil vom 9. Oktober 1990 - XI ZR 200/89, WM 1990, 1956; BGH, Urteil vom 24. Februar 1994 - IX ZR 227/93, WM 1994, 680, 684).
- 22
- Ein solches Verhalten hat die Klägerin entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts in den Tatsacheninstanzen vorgetragen und unter Beweis gestellt. Sie hat behauptet, sie habe vor Unterzeichnung der Verpfändungserklärungen gesagt, sie habe ihre Brille vergessen und könne die Erklärung nicht lesen. Außerdem habe sie gefragt, ob es denn richtig sei, wenn sie das jetzt unterschreibe. Das Wertpapierdepot dürfe auf keinen Fall verloren gehen. Darauf habe der Angestellte der Beklagten erwidert, sie solle sich keinerlei Sorgen machen. Die Verpfändung sei notwendig, weil das Unternehmen neuen Kredit brauche. Ferner sei ihr gesagt worden, sie solle dies unterschreiben und dann wäre es gut. Diese im Revisionsverfahren zugunsten der Klägerin zu unterstellenden Äußerungen beinhalten entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts eine Verharmlosung des Risikos, die für die Pfandrechtsbestellung ursächlich geworden sein und deshalb einen auf deren Rückabwicklung gerichteten Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1, § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 249 Abs. 1 BGB begründen kann. Ein solcher Anspruch bestünde unabhängig von einem Anfechtungsrecht gemäß § 123 Abs. 1 BGB und bliebe vom Ablauf der Anfechtungsfrist gemäß § 124 Abs. 1 BGB unberührt (BGH, Urteil vom 18. September 2001 - X ZR 107/00, NJW-RR 2002, 308, 309 f., m.w.Nachw.).
III.
- 23
- DasBerufungsurteilwa r daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Vorinstanzen:
LG Cottbus, Entscheidung vom 27.05.2004 - 6 O 332/03 -
OLG Brandenburg, Entscheidung vom 25.05.2005 - 3 U 130/04 -
(1) Die Anfechtung einer nach § 123 anfechtbaren Willenserklärung kann nur binnen Jahresfrist erfolgen.
(2) Die Frist beginnt im Falle der arglistigen Täuschung mit dem Zeitpunkt, in welchem der Anfechtungsberechtigte die Täuschung entdeckt, im Falle der Drohung mit dem Zeitpunkt, in welchem die Zwangslage aufhört. Auf den Lauf der Frist finden die für die Verjährung geltenden Vorschriften der §§ 206, 210 und 211 entsprechende Anwendung.
(3) Die Anfechtung ist ausgeschlossen, wenn seit der Abgabe der Willenserklärung zehn Jahre verstrichen sind.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 43/99 Verkündet am:
28. September 2000
F r e i t a g
Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
------------------------------------
BGB § 276 Hb
Zur Haftung des Maklers für fehlerhafte Angaben und zu seiner Pflicht,
solche Angaben richtig zu stellen.
BGH, Urteil vom 28. September 2000 - III ZR 43/99 - OLG Frankfurt a.M.
LG Frankfurt a.M.
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 28. September 2000 durch die Richter Streck, Schlick, Dr. Kapsa, Dörr
und Galke
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main - 2. Zivilsenat - vom 20. November 1998 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Aufgrund einer Immobilienkurzbeschreibung eines Einfamilienhauses, in der es unter anderem hieß, "die Einliegerwohnung ist ebenso realisierbar wie Wohnen und Arbeiten", nahmen die Kläger Verbindung mit der beklagten Maklerin auf. Diese übersandte den Klägern mit Telefax vom 2. Februar 1996, das die Provisionserwartung enthielt, ein Exposé, in dem unter anderem eine Wohnfläche im Souterrain/Einliegerwohnung von 67,90 qm ausgewiesen ist.
Nach der Besichtigung des Objekts unterzeichneten die Klägerin zu 2) und die Beklagte am 5. Februar 1996 eine Reservierungsvereinbarung. Die Kläger erhielten von der Beklagten noch das Original des Exposés, dem ein Plan beigefügt war, in welchem drei Räume des Untergeschosses als "Zimmer" bezeichnet waren. Nach unmittelbaren Verhandlungen mit den Verkäufern erwarben die Kläger die Immobilie mit notariellem Kaufvertrag vom 21. Februar 1996 zu einem Kaufpreis von 750.000 DM und zahlten an die Beklagte die auf dieser Grundlage berechnete Provision von 43.125 DM.
Im März 1996 erfuhren die Kläger vom Kreisbauamt, die Räume im Untergeschoß seien nicht als Wohnräume genehmigt. In den Originalbauplänen sind die in Rede stehenden Räume mit dem Stempelaufdruck "kein Aufenthaltsraum" versehen. Mit der Behauptung, der Beklagten seien die Originalbaupläne bekannt gewesen und sie hätten bei Kenntnis dieses Umstandes die Immobilie nicht zu einem Preis von 750.000 DM gekauft, verlangen die Kläger als Schadensersatz den Betrag, um den das Haus wegen der mangelnden Realisierbarkeit einer Einliegerwohnung weniger wert sei, und den hierauf bezogenen Anteil der Maklerprovision. Ihre auf Zahlung von 130.019,52 DM nebst Zinsen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.
Entscheidungsgründe
Die Revision der Kläger führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
Das Berufungsgericht hat offengelassen, ob die Genehmigung der Nutzung des Untergeschosses als Einliegerwohnung noch möglich ist. Es verneint eine Schadensersatzpflicht der Beklagten, weil nicht nachgewiesen sei, daß der für die Beklagte tätig gewesene frühere Büroleiter W. gewußt, aber den Klägern verschwiegen habe, daß die Räume im Untergeschoß in der Baugenehmigung nicht als Wohnräume genehmigt gewesen seien. Die Beklagte habe auch nicht gegen die dem Makler obliegende Pflicht verstoßen, dem Auftraggeber keine unrichtigen Vorstellungen zu vermitteln. Zwar sei die Aussage im Exposé, das Haus verfüge über eine Einliegerwohnung, objektiv falsch gewesen. Daß diese Aussage bereits insofern unrichtig gewesen sei, als eine Einliegerwohnung schon mangels einer Küche nicht vorhanden gewesen sei, hätten die Kläger selbst erkennen können. Für die Frage der Realisierbarkeit einer Einliegerwohnung gelte dies zwar nicht. Insoweit treffe die Beklagte aber kein Verschulden. Der Beschaffenheit der Fußbodenbeläge habe der Büroleiter der Beklagten entnehmen können, daß die Voreigentümer die Räume als Wohnräume genutzt hätten. Für die Nutzbarkeit als Wohnräume hätten auch ihre Höhe und die großen Fenster zur Gartenseite gesprochen. Da die Kläger nicht behauptet hätten, daß die Möglichkeit der Nutzung einer Einliegerwohnung bei den Kaufverhandlungen eine Rolle gespielt hätte, habe der Büroleiter der Beklagten keinen Anlaß gehabt, diese Frage näher zu prüfen; er habe sich mit dem sich aufdrängenden Augenschein zufrieden geben dürfen.
II.
Diese Beurteilung hält den Rügen der Revision in einem maßgebenden Punkt nicht stand.
1. Der Makler steht - wie das Berufungsgericht nicht verkennt - zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis , aus dem sich für ihn bei der Erfüllung seiner Aufgabe bestimmte Nebenpflichten ergeben. Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet regelmäßig , den Auftraggeber nicht nur über das aufzuklären, was unerläßlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 1981 - IVa ZR 244/80 - NJW 1981, 2685 f). Wieweit die Unterrichtungspflicht im einzelnen zu ziehen ist, hängt von den Umständen des konkreten Falles ab. Ist der Makler hiernach zu einer Unterrichtung seines Auftraggebers verpflichtet, gebietet es die von ihm wahrzunehmende Sorgfalt, keine Informationen zu erteilen, für die es an einer hinreichenden Grundlage fehlt. Steht ihm eine solche nicht zur Verfügung oder kann er sie sich nicht verschaffen, muß er - ebenso wie der Bundesgerichtshof dies für den Anlagevermittler entschieden hat (vgl. Urteil vom 25. November 1981 - IVa ZR 286/80 - NJW 1982, 1095, 1096; Senatsurteile vom 13. Mai 1993 - III ZR 25/92 - NJW-RR 1993, 1114, 1115 und vom 13. Januar 2000 - III ZR 62/99 - NJW-RR 2000, 998) - zumindest diesen Umstand offenlegen. Die Erklärungen des Maklers müssen insgesamt so beschaffen sein, daß sie bei seinem Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen vermitteln (vgl. BGH, Urteil vom 17. Oktober 1990 - IV ZR 197/89 - NJW-RR 1991, 627, 628). Hier-
aus folgt für den Makler, der sich in Verhandlungen mit einem Kunden befindet, ebenso wie für den Anlagevermittler im Rahmen eines stillschweigend geschlossenen Auskunftsvertrags (vgl. Senatsurteil vom 12. Juni 1997 - III ZR 278/95 - NJW 1998, 448), auch die Pflicht, fehlerhafte Angaben richtig zu stellen.
2. Gemessen an diesen Maßstäben kann nach den bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts eine schuldhafte Verletzung von Nebenpflichten der Beklagten nicht verneint werden.
a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Aussage im Exposé, das Haus verfüge über eine Einliegerwohnung, objektiv unrichtig war. Insoweit liegt eine schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten vor; denn für ihre Aussage im Exposé fehlte es ihr an jeder Grundlage. Soweit das Berufungsgericht diesem Umstand haftungsrechtlich keine Bedeutung beimißt, weil die Kläger im Rahmen der Besichtigung das Nichtvorhandensein der Einliegerwohnung wahrgenommen hätten, ist seine Entscheidung nicht zu beanstanden.
b) Demgegenüber konnten die Kläger bei der Besichtigung nicht erkennen , daß die in Frage stehenden Räume im Untergeschoß nicht als Aufenthaltsräume genehmigt waren. Mangels anderweitiger Feststellungen des Berufungsgerichts muß im Revisionsverfahren ferner zugunsten der Kläger davon ausgegangen werden, daß - jedenfalls auch aus diesem Grund - die Angabe der Beklagten, im Untergeschoß des Hauses ließe sich eine Einliegerwohnung realisieren, unrichtig war.
c) Wegen der hierin liegenden Pflichtverletzung hat die Beklagte den ihr obliegenden Entlastungsbeweis nicht geführt. Das Berufungsgericht übersieht bzw. berücksichtigt nicht, daß die Beklagte auch für ihren Hinweis auf die Realisierbarkeit einer Eigentumswohnung im Untergeschoß keine ausreichende Grundlage hatte. Nach ihrem eigenen Vortrag hatten die Voreigentümer ihrem Büroleiter bei der Hereinnahme des Objekts anläßlich einer Besichtigung erklärt , ein Raum sei von ihrem Vater als Gymnastikraum benutzt worden, einen anderen hätten sie als Arbeitsraum bezeichnet, in einem dritten habe einer von ihnen gewohnt. Auch wenn diese Darstellung nicht in jeder Einzelheit mit den Bekundungen der als Zeugen vernommenen Verkäufer übereinstimmt, läßt sich ihr doch nichts für eine Information der Beklagten durch die Verkäufer entnehmen , im Untergeschoß des Hauses befinde sich eine Einliegerwohnung oder eine solche sei realisierbar. Deshalb hätte die Beklagte lediglich die Information der Verkäufer weitergeben dürfen, die fraglichen Räume im Untergeschoß seien von den Vorbesitzern als Wohnräume genutzt worden. Zu einer entsprechenden Richtigstellung ihrer ohne ausreichende Grundlage gemachten Aussagen in der Kurzbeschreibung und im Exposéwar die Beklagte spätestens im Zusammenhang mit der Besichtigung des Anwesens oder kurz danach verpflichtet. Denn da s ich ihre haltlose Aussage über das Vorhandensein einer Einliegerwohnung jedenfalls bei der Besichtigung herausstellte, bestand für sie Anlaß, auch ihre weitere Aussage über die Realisierbarkeit einer Einliegerwohnung zu überprüfen. Da die Beklagte nach ihrem Prozeßvortrag jedenfalls seinerzeit noch nicht die Erkundigungen beim Kreisbauamt eingeholt hatte, mit denen sie im anhängigen Rechtsstreit die Richtigkeit ihrer Angaben über die Realisierbarkeit der Einliegerwohnung dartun will, hätte eine solche Überprüfung ergeben, daß sie ihre zu weit gehenden Angaben hätte zurücknehmen
und sich auf eine Weitergabe der von den Verkäufern erteilten Informationen hätte beschränken müssen.
Gegen eine solche Verpflichtung kann nicht eingewandt werden, die Kläger hätten das Haus selbst nutzen wollen und an eine Vermietung der Räumlichkeiten im Untergeschoß nicht gedacht. Zum einen war der Beklagten dies nicht sicher bekannt, als sie im zeitlichen Zusammenhang mit dem Abschluß des Maklervertrages das von ihr hereingenommene Objekt in der Kurzbeschreibung und im Exposé beschrieb. Vielmehr spricht der Umstand, daß der Kunde des Maklers auf einen solchen Nachweis eingeht und das Objekt sodann besichtigt, grundsätzlich für ein entsprechendes Interesse. Zum anderen ergibt sich aus der Bekundung des Zeugen K., daß bei der Besichtigung die Frage erörtert wurde, ob ein Raum als Küche genutzt werden könne. Dann stand aber ungeachtet der möglicherweise im Vordergrund stehenden Absicht der Kläger, das Haus selbst zu nutzen, auch für die Beklagte erkennbar die Möglichkeit der Einrichtung einer Einliegerwohnung als eine - vielleicht später zu realisierende - Option im Raum, die die Beklagte dazu verpflichtete, ihre wirklichen Kenntnisse zu offenbaren und von dem zu trennen, was zum damaligen Zeitpunkt Gegenstand bloßer Vermutungen war.
III.
Die angefochtene Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 563 ZPO).
1. Ist die Genehmigung der Nutzung des Untergeschosses als Einliegerwohnung nicht möglich, ist nach dem derzeitigen Sachstand grundsätzlich von einer Haftung der Beklagten auszugehen. Die Kläger, die am Kaufvertrag mit den Verkäufern festgehalten haben, können als Ersatz ihres Vertrauensschadens den Betrag verlangen, um den sie das Haus objektiv zu teuer erworben haben. Dabei kommt es nicht darauf an, ob es ihnen bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen wäre, den Vertrag zu einem günstigeren Preis abzuschließen (vgl. BGH, Urteil vom 8. Dezember 1988 - VII ZR 83/88 - NJW 1989, 1793, 1794). Daß den Klägern, die einen Wert ihres Hauses von maximal 627.000 DM behauptet haben, überhaupt ein Schaden in dieser Hinsicht entstanden ist, haben sie zulässigerweise in das Wissen eines Sachverständigen gestellt. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Wertfestsetzung nach § 19 Abs. 1, 2 KostO durch die Geschäftsstelle der Abteilung 6 a des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 21. November 1995 für die Beurteilung des den Klägern möglicherweise entstandenen Schadens ohne Bedeutung.
2. Einem Anspruch der Kläger steht auch nicht nach § 254 BGB entgegen, daß sie auf eine vom Zeugen G. T. bekundete Anregung nicht eingegangen sind, mit Rücksicht auf die bekannt gewordenen Umstände den Kauf rückgängig zu machen. Die Kläger, die nach ihrem Vortrag zu diesem Zeitpunkt schon mit der Renovierung des Hauses begonnen hatten, mußten sich wegen eines möglichen Fehlverhaltens der Beklagten nicht auf eine Rückabwicklung des Kaufvertrages einlassen, zumal die Frage noch völlig offen war, wer für die durch den Vertragsschluß bereits entstandenen und durch seine Rückgängigmachung weiter anfallenden Kosten hätte aufkommen sollen. Den Verkäufern war dies nicht anzusinnen. Daß die Beklagte bereit gewesen wäre, die Kläger hiervon zu entlasten, hat sie nicht dargetan.
3. Der Senat kann im gegenwärtigen Verfahrensstadium davon absehen, auf die Verfahrensrügen der Revision gegen die Würdigung des Berufungsgerichts einzugehen, die Kläger hätten nicht nachgewiesen, daß dem Büroleiter der Beklagten der Originalbauplan bekannt gewesen sei. Das Berufungsgericht hat, sollte es hierauf im weiteren Verfahren ankommen, Gelegenheit, diesen Fragenkreis unter Berücksichtigung der von der Revision erhobenen Rügen erneut tatrichterlich zu würdigen.
Streck Schlick Kapsa Dörr Galke
11
a) Danach steht der Makler zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich für ihn bei der Erfüllung seiner Aufgaben bestimmte Nebenpflichten ergeben. Eine sachgemäße Interessenwahrung gebietet regelmäßig, den Auftraggeber über alle dem Makler bekannten Umstände aufzuklären, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können (vgl. BGH, Urteile vom 8. Juli 1981 - IVa ZR 244/80 - NJW 1981, 2685 f und vom 28. September 2000 - III ZR 43/99 - NJW 2000, 3642). Diese Verpflichtung trifft den Makler im Allgemeinen auch dann (nach beiden Seiten), wenn er nicht nur einseitiger Interessenvertreter einer der beiden zusammenzuführenden Vertragsseiten ist, sondern - wie auch im Streitfall - im zulässigen Rahmen (vgl. dazu Senatsbeschlüsse vom 26. März 1998 - III ZR 206/97 - NJW-RR 1998, 992, 993 und vom 30. April 2003 - III ZR 318/02 - NJW-RR 2003, 991) sowohl zu dem Verkäufer als auch dem Kaufinteressenten in Vertragsbeziehung getreten ist. Wie weit die Unterrichtungspflicht zu ziehen ist, hängt von den Umständen des einzelnen Falles ab.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.