Bundesgerichtshof Urteil, 11. Apr. 2013 - III ZR 249/12
vorgehend
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
- 1
- Der Kläger, ein Kleingartenverein, verpachtete an die Beklagte im August 2008 einen Kleingarten im Sinne des Bundeskleingartengesetzes. Für die Übernahme der dort errichteten Gartenlaube leistete die Beklagte an den Kläger einen "Abstand" in Höhe von 200 €. In dem Formular-Pachtvertrag sind unter anderem folgende Regelungen enthalten: "§ 2 Pachtdauer und Kündigung 1. … 2. Der Pächter ist berechtigt, das Pachtverhältnis bis zum 3. Werktag im August zum 30. November eines Jahres zu kündigen. Für die Beendigung des Pachtvertrages gelten die Bestimmungen des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG). 3. … 4. … 5. Sobald der Vorstand Kenntnis von der Kündigung des Pachtverhältnisses erhält, stellt er möglichst kurzfristig fest, welche unzulässigen störenden und dem Nachpächter nicht zumutbaren Gegenstände zu entfernen sind. Bei einer Beendigung des Pachtverhältnisses entscheidet ausschließlich der Verpächter über die erneute Verpachtung des Kleingartens. 6. - 7. … … § 4 Kleingärtnerische Nutzung 1. Der Pächter ist verpflichtet, seinen Kleingarten kleingärtnerisch zu nutzen. … 2.- 4. … … § 6 Pächterwechsel 1. Nach Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses ist der Garten in einem solchen Zustand herauszugeben, wie er sich aus einer kleingärtnerischen Nutzung gem. § 1 Ziffer 1 BKleingG ergibt. Alle unzulässigen, störenden und dem Nachpächter nicht zumutbaren Einrichtungen und Gegenstände sind auf Verlangen des Verpächters vom ausscheidenden Pächter zu entfernen. Dies bezieht sich auf Baulichkeiten und Aufwuchs. Der Verpächter setzt zur Beseitigung eine Frist. Bei Nichteinhaltung der Frist kann der Verpächter die entsprechenden Maßnahmen auf Kosten des Garteninhabers durchführen lassen. Dieser ist zur Duldung der Maßnahmen und zur Erstattung der damit verbundenen Kosten verpflichtet. Der Verpächter sorgt für eine fachgerechte Wertermittlung der im Kleingarten verbleibenden Baulichkeiten und Anpflanzungen. Die Kosten der Wertermittlung trägt der ausscheidende Pächter. 2. Der abgebende Pächter verpflichtet sich, die in der Wertermittlung erfassten Baulichkeiten und Anpflanzungen gegen Erstattung des wertermittelten Betrages auf den Nachpächter zu übertragen. 3. … 4. … 5. Der Verpächter ist berechtigt und verpflichtet, die Zahlung des Entschädigungsbetrages für den Anspruchsberechtigten entgegenzunehmen. Ein höherer Entschädigungsbetrag als der ermittelte darf weder geleistet noch entgegengenommen werden. Hinsichtlich des Entschädigungsbetrages bestehen Rechtsbeziehungen nur zwischen ausscheidendem [Pächter] und Nachpächter. … 6. Ist kein Nachpächter vorhanden, ist über den Verbleib der Baulichkeit und der Anpflanzungen eine schriftliche Vereinbarung zwischen abgebendem Pächter und Verpächter zu schließen.
- 2
- Anfang November 2009 stellte der Kläger (wegen von ihm behaupteter Zahlungsrückstände) Strom und Wasser für die Parzelle der Beklagten ab. Hierauf erklärte die Beklagte die fristlose Kündigung des Pachtvertrags zum 1. Dezember 2009. Ferner kündigte die Beklagte das Pachtverhältnis fristgerecht zum 30. November 2010. Ein Nachpächter stand nicht zur Verfügung. Nach dem November 2009 bewirtschaftete die Beklagte den Kleingarten nicht mehr.
- 3
- Der Kläger verlangt von der Beklagten (nach Abschluss eines TeilVergleichs über den Zahlungsantrag des Klägers) - wahlweise - entweder die Bewirtschaftung des Kleingartens unter Tragung der damit verbundenen Entgelte und Gebühren oder die Entfernung sämtlicher auf der Parzelle befindlichen Baulichkeiten, Anpflanzungen, beweglichen Sachen einschließlich Fundamente sowie die Rückgabe der gesamten Parzelle im vollständig geräumten und umgegrabenen Zustand.
- 4
- Die Parteien haben über die Wirksamkeit der Regelung in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags sowie darüber gestritten, ob die fristlose Kündigung der Beklagten berechtigt und wirksam gewesen ist, ob eine Rücknahme des Kleingartens durch den Kläger als ordnungsgemäß erfolgt ist, inwieweit die Beklagte die Parzelle von Anpflanzungen, Baulichkeiten und beweglicher Habe geräumt hat und ob dem Anspruch des Klägers der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung, insbesondere der Verwirkung, entgegen steht.
- 5
- Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Bestimmung in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags sei gemäß § 307 Abs. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Pächters unwirksam. Die hiergegen eingelegte Berufung des Klägers hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.
Entscheidungsgründe
- 6
- Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
- 7
- Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden. Das Urteil beruht aber inhaltlich nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf der Berücksichtigung des gesamten Sach- und Streitstands (vgl. etwa Senatsurteil vom 18. Januar 2007 - III ZR 44/06, NJW-RR 2007, 621 Rn. 6; BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff).
I.
- 8
- Das Berufungsgericht hält § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags im Anschluss an das Amtsgericht gemäß § 307 Abs. 1 BGB für unwirksam. Diese vertragliche Regelung benachteilige den Pächter unangemessen. Sie differenziere nicht danach, ob die Gegenstände, die sich im Garten befänden, der üblichen kleingärtnerischen Nutzung entsprächen, von wem sie eingebracht worden seien und in wessen Eigentum sie stünden. Die frei gewordenen Parzellen in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten und diesbezügliche ordnungsbehördliche Auflagen zu erfüllen, falle in die Sphäre des Verpächters. Durch § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags werde eine fristlose oder eine ordentliche Kündigung des Pachtvertrags durch den Pächter faktisch ausgeschlossen, wenn kein Nachpächter zur Verfügung stehe. Einen Kleingarten vollständig zu beräumen und umzugraben, stehe auch seinem Zweck und dem Anliegen, die Parzelle möglichst zeitnah weiter zu verpachten, entgegen.
II.
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- Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
- 10
- 1. Wie der erkennende Senat für einen Parallelfall mit Urteil vom 21. Februar 2013 (III ZR 266/12, BeckRS 2013, 04611) bereits ausgesprochen hat, ist die formularvertragliche Bestimmung in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags nicht gemäß § 307 Abs. 1 und 2 BGB unwirksam.
- 11
- a) § 6 des Formular-Pachtvertrags, den der Senat selbständig auslegen kann, weil eine unterschiedliche Auslegung durch verschiedene Berufungsgerichte in Betracht kommt (s. etwa Senatsurteile vom 4. März 2010 - III ZR 79/09, BGHZ 184, 345, 347 Rn. 10 und vom 23. September 2010 - III ZR 246/09, BGHZ 187, 86, 94 Rn. 26, jeweils mwN), regelt den "Pächterwechsel". Er unterscheidet hierbei den Fall, in dem ein Nachpächter zur Verfügung steht (§ 6 Nr. 1 bis 5), von der hier im Streit stehenden Konstellation, dass "kein Nachpächter vorhanden" ist (§ 6 Nr. 6). § 6 Nr. 6 des Vertrags bestimmt für den letzterwähnten Fall des fehlenden Nachpächters, dass der (abgebende) Pächter den Kleingarten bis zur Neuverpachtung unter Fortzahlung der vereinbarten Entgelte und Gebühren zu bewirtschaften oder die Baulichkeiten einschließlich Fundamente, befestigte Wege und Anpflanzungen zu entfernen und den Kleingarten im umgegrabenen Zustand zu übergeben hat. Dies stellt unter gebotener Berücksichtigung der Vorgaben des dispositiven Gesetzesrechts, des Zwecks eines Kleingartenpachtvertrags und der berechtigten Interessen beider Vertragsteile keine unangemessene Benachteiligung des Pächters dar.
- 12
- b) Eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders im Sinne von § 307 BGB ist gegeben, wenn der Verwender durch eine einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (st. Rspr.; s. etwa Senatsurteile vom 17. Januar2008 - III ZR 74/07, BGHZ 175, 102, 107 f Rn. 19; vom 4. März 2010 - III ZR 79/09, BGHZ 184, 345, 355 f Rn. 31 und vom 13. Januar 2011 - III ZR 78/10, NJW 2011, 1726, 1728 Rn. 24 mwN). So liegt es hier nicht.
- 13
- aa) Soweit dem Pächter - nach seiner Wahl, anstelle einer Weiterbewirtschaftung - auferlegt wird, auf dem von ihm gepachteten Kleingarten befindliche Baulichkeiten einschließlich der Fundamente, befestigte Wege und Anpflanzungen zu entfernen und den Kleingarten im umgegrabenen Zustand zurückzugeben , steht dies - jedenfalls im Kerngehalt - im Einklang mit dem Leitbild der gesetzlichen Vorschriften. Danach stehen die betreffenden Sachen im Eigentum des Kleingartenpächters und sind von ihm nach Beendigung des Pachtvertrags zu entfernen, sofern keine Übernahme durch den Verpächter oder einen Nachpächter vereinbart wird.
- 14
- (1) Werden Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen von einem Pächter auf dem von ihm genutzten Grundstück eingebracht und mit diesem fest verbunden, so spricht eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Pachtverhältnisses und damit nur zu einem vorübergehenden Zweck im Sinne des § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB geschehen sollte, mit der Folge, dass diese eingebrachten Sachen als bloße "Scheinbestandteile" nicht gemäß §§ 93, 94 BGB in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen, sondern im Eigentum des Pächters verbleiben (vgl. hierzu Senatsurteil vom 13. Februar 2003 - III ZR 176/02, VIZ 2003, 391, 392; BGH, Urteile vom 4. Juli 1984 - VIII ZR 270/83, BGHZ 92, 70, 73 f; vom 31. Oktober 1986 - V ZR 168/85, NJW 1987, 774; vom 20. Mai 1988 - V ZR 269/86, BGHZ 104, 298, 301 und vom 22. Dezember 1995 - V ZR 334/94, NJW 1996, 916, 917; MünchKommBGB/Stresemann, 6. Aufl., § 95 Rn. 8, 10). Diese Vermutung wird nicht schon bei einer massiven Bauart des Gebäudes oder bei langer Dauer des Vertrags entkräftet (Senatsurteil vom 13. Februar 2003 aaO; BGH, Urteile vom 4. Juli 1984 aaO S. 74 und vom 22. Dezember 1995 aaO mwN). Hierfür ist vielmehr erforderlich, dass der Pächter bei der Einbringung den Willen hat, die Sache bei Beendigung des Vertragsverhältnisses in das Eigentum des Verpächters beziehungsweise eines dritten Grundstückseigentümers fallen zu lassen (Senatsurteil vom 13. Februar 2003 aaO; BGH, Urteile vom 4. Juli 1984 aaO; vom 20. Mai 1988 aaO und vom 22. Dezember 1995 mwN; MünchKommBGB/Stresemann aaO).
- 15
- Nach diesen Grundsätzen befinden sich Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen , die entweder vom Kleingartenpächter selbst errichtet oder von einem Vorpächter eingebracht und sodann vom Pächter übernommen worden sind, im Eigentum des Kleingartenpächters und nicht im Eigentum des Verpächters oder eines dritten Grundstückseigentümers (Mainczyk, BKleingG, 10. Aufl., § 3 Rn. 45 und § 4 Rn. 21; vgl. auch Senatsurteil vom 13. Februar 2003 aaO). Dies spiegelt sich in § 6 Nr. 2 des Pachtvertrags wider, der mit der Begründung der Verpflichtung des abgebenden Pächters, die Baulichkeiten und Anpflanzungen gegen Erstattung des wertermittelten Betrags auf den Nachpächter zu übertragen, voraussetzt, dass nicht der Grundstückseigentümer oder der Verpächter , sondern der (abgebende) Pächter Eigentümer dieser Sachen ist. Mit der - auch stillschweigend möglichen - Übereignung der Sachen wird der Nachpächter neuer Eigentümer (vgl. zur Anwendung der §§ 929 ff BGB auf Scheinbestandteile etwa BGH, Urteil vom 31. Oktober 1986 aaO mwN). Dabei kann, wie § 6 Nr. 5 Satz 1 des Pachtvertrags es vorsieht, die hierfür bestimmte Entschädigungszahlung des Nachpächters ("Abstand") auch an den Verpächter entrichtet werden.
- 16
- (2) Der Verpächter muss grundsätzlich nicht hinnehmen, dass der Pächter die in dessen Eigentum stehenden Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen auf dem Grundstück belässt. Vielmehr kann er vom Pächter die Entfernung dieser Sachen verlangen.
- 17
- Gemäß § 546 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 581 Abs. 2 BGB, § 4 Abs. 1 BKleingG ist der Pächter verpflichtet, den Kleingarten zurückzugeben. Die Pflicht zur Räumung umfasst neben der Übergabe des unmittelbaren Besitzes an dem Grundstück auch die Entfernung von Baulichkeiten, Anlagen, Einrichtungen und Anpflanzungen, die der Pächter eingebracht oder von seinem Vorpächter übernommen hat, soweit diese Sachen nicht vereinbarungsgemäß vom Verpächter oder vom nachfolgenden Pächter zu übernehmen sind (vgl.
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- (3) Hiernach enthält die in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags für den Fall des Fehlens eines Nachpächters statuierte Pflicht des Pächters, den Kleingarten von Anpflanzungen, Baulichkeiten und Anlagen zu beseitigen und gewissermaßen im "Urzustand" (umgegraben) zurückzugeben, keine erhebliche Abweichung von den Vorgaben der gesetzlichen Regelung.
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- bb) Soweit der Pächter in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags anstelle der Beseitigung der Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen zur Fortzahlung der vereinbarten Entgelte und Gebühren verpflichtet wird, steht diese Regelung (zumindest : im Kern) ebenfalls im Einklang mit dem dispositiven Gesetzesrecht (s. § 584b BGB in Verbindung mit § 4 Abs. 1 BKleingG).
- 20
- cc) Eine Unwirksamkeit von § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags gemäß § 307 Abs. 1 und 2 BGB folgt auch nicht aus dem Zweck des Kleingartenpachtvertrags und der Abwägung der berechtigten Interessen beider Vertragsteile.
- 21
- Der Zweck des Kleingartenpachtvertrags liegt in der - sozialpolitisch und städtebaulich erwünschten (s. Mainzcyk aaO Einl. Rn. 3 ff) - Nutzung eines Grundstücks zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf und zur Erholung (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG) im Rahmen einer hierfür bereit gestellten Anlage (Kleingartenanlage, § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG) und innerhalb einer Gemeinschaft von Kleingärtnern, deren Organisation (Kleingartenverein) regelmäßig die Gemeinnützigkeit zuerkannt wird (§ 2 BKleingG). Sowohl der verpachtende Kleingartenverein als auch der Kleingartenpächter nehmen hierauf bezogen ihre Aufgaben und Funktionen wahr und sind insoweit beiderseits schutzwürdig. Der Pächter hat ein vom Gesetz anerkanntes Interesse an einer preisgünstigen und ihm gegenüber nur unter besonderen Voraussetzungen kündbaren Kleingartennutzung (s. §§ 5, 6 und 8 ff BKleingG). Dem verpachtenden Kleingartenverein obliegt es, die ordnungsgemäße kleingärtnerische Nutzung sicherzustellen und das Wohl der Gemeinschaft der Kleingärtner in der betroffenen Anlage zu fördern.
- 22
- Will ein Pächter den Kleingartenpachtvertrag durch eigene Kündigung beenden und die Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen auf dem Grundstück belassen, findet sich jedoch kein Nachpächter, so kann er nicht darauf vertrauen, dass der verpachtende Verein und somit die Gemeinschaft der in der Anlage verbliebenen Kleingartenpächter - auf eigene Kosten - dafür sorgt, dass der Kleingarten ordnungsgemäß weiterbewirtschaftet wird oder die darauf befindlichen Sachen entfernt werden, um auf diese Weise einen Verfall der Baulichkeiten und Anlagen und eine "Verwilderung" des Kleingartens abzuwenden.
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- Einer Differenzierung danach, ob die Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen vom kündigenden Pächter oder einem Vorpächter eingebracht - und vom kündigenden Pächter sodann übernommen (§ 6 Nr. 2 des Pachtvertrags ) - worden sind oder ob sie der üblichen kleingärtnerischen Nutzung entsprechen oder nicht, bedarf es nicht. Wie ausgeführt, stehen diese Sachen in aller Regel im Eigentum des (aktuellen) Pächters. Der Pächter, der die Sachen auf eigene Kosten selbst eingebracht hat, ist nicht geringer oder höher schutz- würdig als der Pächter, der diese Sachen gegen Zahlung eines Wertausgleichs übernommen hat. Das mit der Beseitigung der Sachen verbundene wirtschaftliche Opfer ist in beiden Fällen gleich. Auf die Frage, ob die Einbringung der üblichen kleingärtnerischen Nutzung entspricht, kommt es deshalb nicht an, weil eine Einbringung von Sachen, die im Widerspruch zur ordnungsgemäßen kleingärtnerischen Nutzung steht, ohnehin nicht gestattet ist und es bei der Räumung des Kleingartengrundstücks in aller Regel (wegen der Nichtanwendbarkeit des § 596 Abs. 1 BGB) gerade um die "üblicherweise" (im Rahmen einer ordnungsgemäßen kleingärtnerischen Nutzung) eingebrachten Sachen geht.
- 24
- Den Interessen des kündigenden Pächters wird § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags hinreichend dadurch gerecht, dass die mit der vollständigen Beräumung des Grundstücks verbundenen Kosten durch Beibringung eines Nachpächters (dann findet die Regelung in § 6 Nr. 1 bis 5 des Pachtvertrags Anwendung) oder durch Weiterbewirtschaftung des Kleingartens abgewendet werden können. Die Begründung der Vorinstanzen, § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags wirke sich für den Pächter faktisch als Kündigungshindernis aus, berücksichtigt nicht, dass die Pflicht zur vollständigen Räumung des Grundstücks, also einschließlich der Entfernung von dort eingebrachten Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen, zu den vom Gesetz vorgesehenen Folgen der wirksamen Beendigung eines Pachtvertrags zählt. Soweit der Pächter anstelle der Räumung (Beseitigung) zu einer Weiterbewirtschaftung unter Fortzahlung der vereinbarten Entgelte und Gebühren verpflichtet wird, findet auch dies in den gesetzlichen Vorgaben eine Stütze (s. § 584b Satz 1 und 2 BGB i.V.m. § 4 Abs. 1 BKleingG). Dementsprechend kann die in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags niedergelegte alternative Verpflichtung des Pächters (zur Räumung/Beseitigung oder entgeltlicher Weiterbewirtschaftung ) im Grundsatz nicht als eine unbillige Belastung oder Kündigungserschwerung gewertet werden. Das "Risiko der Nichtweiterverpachtung des Grundstücks" liegt insofern - nämlich: hinsichtlich der Kosten der Beräumung des Grundstücks oder einer Weiterbewirtschaftung - nach dem Leitbild des Gesetzes beim Pächter.
- 25
- Erscheint eine Aufrechterhaltung der Bewirtschaftung des Kleingartens samt der dort eingebrachten Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen gerade auch im Interesse des Vereinszwecks geboten, weil zu erwarten ist, dass sich in nicht ferner Zeit ein übernahmewilliger Nachpächter findet, so ist es dem Pächter regelmäßig zumutbar, in der Zwischenzeit für die Weiterbewirtschaftung seiner Parzelle zu sorgen. Sollte dies dem Pächter ausnahmsweise - aus besonderen Gründen - nicht zumutbar sein, so führen solche Sonder- und Einzelfälle nicht zur Unwirksamkeit der Klausel in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags wegen unangemessener Benachteiligung des Pächters (§ 307 Abs. 1 und 2 BGB); vielmehr käme dann ein Einwand aus § 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben; hier: unzulässige Rechtsausübung) in Betracht.
- 26
- Ist die Kündigung des Pächters durch eine vom Verpächter zu vertretende Vertragspflichtverletzung herbeigeführt worden, so kann der Pächter dem Verpächter einen Schadenersatzanspruch entgegenhalten (§ 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1 BGB bzw. § 536a Abs. 1, § 249 Abs. 1 BGB i.V.m. § 581 Abs. 2 BGB, § 4 Abs. 1 BKleinG).
- 27
- 2. Nach alldem kann der Klage nicht mit der Begründung der Erfolg versagt werden, dass § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags unwirksam sei. Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, weil sie nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 ZPO). Es fehlen insbesondere noch Feststellungen zu den weiteren Einwänden der Be- klagten gegen den Klageanspruch (fristlose Kündigung der Beklagten; Rücknahme des Kleingartens durch den Kläger als ordnungsgemäß; Umfang einer schon erfolgten Räumung; Einwand der unzulässigen Rechtsausübung, insbesondere der Verwirkung), die das Berufungsgericht nachzuholen haben wird.
Tombrink Remmert
Vorinstanzen:
AG Helmstedt, Entscheidung vom 23.11.2011 - 2 C 51/11 -
LG Braunschweig, Entscheidung vom 10.07.2012 - 6 S 564/11 (195) -
Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 11. Apr. 2013 - III ZR 249/12
Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 11. Apr. 2013 - III ZR 249/12
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Bundesgerichtshof Urteil, 11. Apr. 2013 - III ZR 249/12 zitiert oder wird zitiert von 8 Urteil(en).
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
- 1
- Der Kläger, ein Kleingartenverein, verpachtete an den Beklagten im Oktober 2002 einen Kleingarten im Sinne des Bundeskleingartengesetzes. In dem Formular-Pachtvertrag sind unter anderem folgende Regelungen enthalten : "§ 2 Pachtdauer und Kündigung 1. … 2. Der Pächter ist berechtigt, das Pachtverhältnis bis zum 3. Werktag im August zum 30. November eines Jahres zu kündigen. Für die Beendigung des Pachtvertrages gelten die Bestimmungen des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG). 3. … 4. … 5. Sobald der Vorstand Kenntnis von der Kündigung des Pachtverhältnisses erhält, [stellt] er möglichst kurzfristig fest, welche unzulässigen störenden und dem Nachpächter nicht zumutbaren Gegenstände zu entfernen sind. 6. - 7. … … § 4 Kleingärtnerische Nutzung 1. Der Pächter ist verpflichtet, seinen Kleingarten kleingärtnerisch zu nutzen… 2.- 4. … … § 6 Pächterwechsel 1. Nach Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses ist der Garten in einem solchen Zustand herauszugeben, wie er sich aus einer kleingärtnerischen Nutzung gem. § 1 Ziffer 1 BKleingG ergibt. Alle unzulässigen, störenden und dem Nach- pächter nicht zumutbaren Einrichtungen und Gegenstände sind auf Verlangen des Verpächters vom ausscheidenden Pächter zu entfernen. Dies bezieht sich auf Baulichkeiten und Aufwuchs. Der Verpächter setzt zur Beseitigung eine Frist. Bei Nichteinhaltung der Frist kann der Verpächter die entsprechenden Maßnahmen auf Kosten des Garteninhabers durchführen lassen. Dieser ist zur Duldung der Maßnahmen und zur Erstattung der damit verbundenen Kosten verpflichtet. Der Verpächter sorgt für eine fachgerechte Wertermittlung der im Kleingarten verbleibenden Baulichkeiten und Anpflanzungen. Die Kosten der Wertermittlung trägt [der] ausscheiden[d]e Pächter. 2. Der abgebende Pächter verpflichtet sich, die in der Wertermittlung erfassten Baulichkeiten und Anpflanzungen gegen Erstattung des wertermittelten Betrages auf den Nachpächter zu übertragen. 3.- 5. … 6. Ist kein Nachpächter vorhanden, ist über den Verbleib der Baulichkeit und der Anpflanzungen eine schriftliche Vereinbarung zwischen [dem] abgebenden Pächter und [dem] Verpächter zu schließen. Der Verpächter ist in diesem Fall nicht zur Zahlung des Entschädigungsbetrages verpflichtet. Der abgebende Pächter hat den Garten bis zur Neuverpachtung nach § 4 [Kleingärtnerische Nutzung] zu bewirtschaften, die Pacht, Verwaltungsgebühr sowie die Umlagen des Vereins zu zahlen und sonstige Leistungen zu erbringen oder die Baulichkeiten einschließlich Fundamenten, befestigte Wege und Anpflanzungen zu entfernen und den Kleingarten im umgegrabenen Zustand zu übergeben."
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- Der Beklagte kündigte das Pachtverhältnis fristgerecht zum 30. November 2010. Ein Nachpächter stand nicht zur Verfügung. Nach dem 30. November 2010 bewirtschaftete der Beklagte den Kleingarten nicht mehr.
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- Der Kläger verlangt von dem Beklagten (nach Erlass eines Anerkenntnisteilurteils über 120,26 €) noch die Zahlung des Pachtzinses für das Jahr 2011 in Höhe von 410 € (einschließlich Nebenkosten) und - nach Wahl des Beklagten - entweder die Bewirtschaftung des Kleingartens unter Tragung der damit verbundenen Entgelte und Gebühren oder die Entfernung sämtlicher auf der Parzelle befindlichen Baulichkeiten, Anpflanzungen, beweglichen Sachen einschließlich Fundamente sowie die Rückgabe der gesamten Parzelle im vollständig geräumten und umgegrabenen Zustand.
- 4
- Die Parteien haben über die Wirksamkeit der Regelung in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags sowie darüber gestritten, ob eine Abnahme des Kleingartens durch den Vorstand des Klägers als ordnungsgemäß erfolgt ist und inwieweit der Beklagte die Parzelle von Anpflanzungen, Baulichkeiten und beweglicher Habe geräumt hat.
- 5
- Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Bestimmung in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags sei gemäß § 307 Abs. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Pächters unwirksam. Die hiergegen eingelegte Berufung des Klägers hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.
Entscheidungsgründe
- 6
- Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
- 7
- Das Berufungsgericht hält § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags im Anschluss an das Amtsgericht gemäß § 307 Abs. 1 BGB für unwirksam. Diese vertragliche Regelung benachteilige den Pächter unangemessen. Während in § 6 Nr. 1 des Pachtvertrags ein angemessener Interessenausgleich für den Fall gefunden werde, dass ein Nachpächter für die Parzelle zur Verfügung stehe, fehle in § 6 Nr. 6 für den Fall, dass kein Nachpächter gefunden werde, ein solcher angemessener Ausgleich. Diese Bestimmung differenziere nicht danach, ob die Gegenstände , die sich im Garten befinden, der üblichen kleingärtnerischen Nutzung entsprechen und von wem sie eingebracht worden seien. Sie ziele ausschließlich darauf ab, dass der Kläger ein völlig geräumtes und "im Urzustand" befindliches Grundstück zurückerhalte. Danach, in welchem Zustand sich der Garten insgesamt befinde, ob er beispielsweise mit einer aufgebrachten Gartenlaube und Fundamenten gepachtet worden sei, werde nicht unterschieden. Damit unterbleibe jegliche Berücksichtigung des Vereinszwecks, zu dessen Durchsetzung der Kläger sich als Verein gegründet habe. Da die Alternative zur vollständigen Räumung und zum Umgraben darin bestehe, dass der kündigende Pächter sich so verhalten müsse, als wenn der Vertrag nicht gekündigt worden wäre, schließe die Regelung in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags faktisch eine Kündigung des Pächters aus, wenn ein Nachpächter nicht gefunden werde. Die Klausel ziele darauf ab, das Risiko der Nichtverpachtung auf den kündigenden Pächter zu verlagern.
II.
- 8
- Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
- 9
- 1. Die Auffassung beider Vorinstanzen, die formularvertragliche Bestimmung in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags sei gemäß § 307 Abs. 1 und 2 BGB unwirksam , vermag der Senat nicht zu teilen.
- 10
- a) § 6 des Formular-Pachtvertrags, den der Senat selbständig auslegen kann, weil eine unterschiedliche Auslegung durch verschiedene Berufungsgerichte in Betracht kommt (s. etwa Senatsurteile vom 4. März 2010 - III ZR 79/09, BGHZ 184, 345, 347 Rn. 10 und vom 23. September 2010 - III ZR 246/09, BGHZ 187, 86, 94, Rn. 26, jeweils mwN), regelt den "Pächterwechsel". Er unterscheidet hierbei den Fall, in dem ein Nachpächter zur Verfügung steht (§ 6 Nr. 1 bis 5), von der hier im Streit stehenden Konstellation, dass "kein Nachpächter vorhanden" ist (§ 6 Nr. 6). § 6 Nr. 6 des Vertrags bestimmt für den letzterwähnten Fall des fehlenden Nachpächters, dass der (abgebende) Pächter den Kleingarten bis zur Neuverpachtung unter Fortzahlung der vereinbarten Entgelte und Gebühren zu bewirtschaften oder die Baulichkeiten einschließlich Fundamente, befestigte Wege und Anpflanzungen zu entfernen und den Kleingarten im umgegrabenen Zustand zu übergeben hat. Dies stellt unter gebotener Berücksichtigung der Vorgaben des dispositiven Gesetzesrechts, des Zwecks eines Kleingartenpachtvertrags und der berechtigten Interessen beider Vertragsteile keine unangemessene Benachteiligung des Pächters dar.
- 11
- b) Eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders im Sinne von § 307 BGB ist gegeben, wenn der Verwender durch eine einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (st. Rspr.; s. etwa Senatsurteile vom 17. Januar2008 - III ZR 74/07, BGHZ 175, 102, 107 f Rn. 19; vom 4. März 2010 - III ZR 79/09, BGHZ 184, 345, 355 f Rn. 31 und vom 13. Januar 2011 - III ZR 78/10, NJW 2011, 1726, 1728 Rn. 24 mwN). So liegt es hier nicht.
- 12
- aa) Soweit dem Pächter - nach seiner Wahl, anstelle einer Weiterbewirtschaftung - auferlegt wird, auf dem von ihm gepachteten Kleingarten befindliche Baulichkeiten einschließlich der Fundamente, befestigte Wege und Anpflanzungen zu entfernen und den Kleingarten im umgegrabenen Zustand zurückzugeben , steht dies - jedenfalls im Kerngehalt - im Einklang mit dem Leitbild der gesetzlichen Vorschriften. Danach stehen die betreffenden Sachen im Eigentum des Kleingartenpächters und sind von ihm nach Beendigung des Pachtvertrags zu entfernen, sofern keine Übernahme durch den Verpächter oder einen Nachpächter vereinbart wird.
- 13
- (1) Werden Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen von einem Pächter auf dem von ihm genutzten Grundstück eingebracht und mit diesem fest verbunden, so spricht eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Pachtverhältnisses und damit nur zu einem vorübergehenden Zweck im Sinne des § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB geschehen sollte, mit der Folge, dass diese eingebrachten Sachen als bloße "Scheinbestandteile" nicht gemäß §§ 93, 94 BGB in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen, sondern im Eigentum des Pächters verbleiben (vgl. hierzu Senatsurteil vom 13. Februar 2003 - III ZR 176/02, VIZ 2003, 391, 392; BGH, Urteile vom 4. Juli 1984 - VIII ZR 270/83, BGHZ 92, 70, 73 f; vom 31. Oktober 1986 - V ZR 168/85, NJW 1987, 774; vom 20. Mai 1988 - V ZR 269/86, BGHZ 104, 298, 301 und vom 22. Dezember 1995 - V ZR 334/94, NJW 1996, 916, 917; MünchKommBGB/Stresemann, 6. Aufl., § 95 Rn. 8, 10). Diese Vermutung wird nicht schon bei einer massiven Bauart des Gebäudes oder bei langer Dauer des Vertrags entkräftet (Senatsurteil vom 13. Februar 2003 aaO; BGH, Urteile vom 4. Juli 1984 aaO S. 74 und vom 22. Dezember 1995 aaO mwN). Hierfür ist vielmehr erforderlich, dass der Pächter bei der Einbringung den Willen hat, die Sache bei Beendigung des Vertragsverhältnisses in das Eigentum des Verpächters beziehungsweise eines dritten Grundstückseigentümers fallen zu lassen (Senatsurteil vom 13. Februar 2003 aaO; BGH, Urteile vom 4. Juli 1984 aaO; vom 20. Mai 1988 aaO und vom 22. Dezember 1995 mwN; MünchKommBGB/Stresemann aaO).
- 14
- Nach diesen Grundsätzen befinden sich Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen , die entweder vom Kleingartenpächter selbst errichtet oder von einem Vorpächter eingebracht und sodann vom Pächter übernommen worden sind, im Eigentum des Kleingartenpächters und nicht im Eigentum des Verpächters oder eines dritten Grundstückseigentümers (Mainczyk, BKleingG, 10. Aufl., § 3 Rn. 45 und § 4 Rn. 21; vgl. auch Senatsurteil vom 13. Februar 2003 aaO). Dies spiegelt sich in § 6 Nr. 2 des Pachtvertrags wider, der mit der Begründung der Verpflichtung des abgebenden Pächters, die Baulichkeiten und Anpflanzungen gegen Erstattung des wertermittelten Betrags auf den Nachpächter zu übertragen, voraussetzt, dass nicht der Grundstückseigentümer oder der Verpächter , sondern der (abgebende) Pächter Eigentümer dieser Sachen ist (vgl.
- 15
- (2) Der Verpächter muss grundsätzlich nicht hinnehmen, dass der Pächter die in dessen Eigentum stehenden Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen auf dem Grundstück belässt. Vielmehr kann er vom Pächter die Entfernung dieser Sachen verlangen.
- 16
- Gemäß § 546 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 581 Abs. 2 BGB, § 4 Abs. 1 BKleingG ist der Pächter verpflichtet, den Kleingarten zurückzugeben. Die Pflicht zur Räumung umfasst neben der Übergabe des unmittelbaren Besitzes an dem Grundstück auch die Entfernung von Baulichkeiten, Anlagen, Einrichtungen und Anpflanzungen, die der Pächter eingebracht oder von seinem Vorpächter übernommen hat, soweit diese Sachen nicht vereinbarungsgemäß vom Verpächter oder vom nachfolgenden Pächter zu übernehmen sind (vgl. dazu BGH, Urteile vom 8. Juli 1981 - VIII ZR 326/80, NJW 1981, 2564 f; vom 23. Oktober 1985 - VIII ZR 231/84, BGHZ 96, 141, 144 und vom 26. April 1994 - XI ZR 97/93, NJW-RR 1994, 847, 848 mwN; OLG Hamburg, NJW-RR 1991, 11; OLG Köln, NZM 1998, 767; Mainczyk aaO § 4 Rn. 21 und vor §§ 7 bis 10 Rn. 8). Darauf, ob die Baulichkeiten, Anlagen, Einrichtungen und Anpflanzungen der kleingärtnerischen Nutzung (§ 4 des Pachtvertrags) dienen oder nicht, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. § 596 Abs. 1 BGB, wonach der Pächter verpflichtet ist, die Pachtsache in dem Zustand zurückzugeben, der einer bis zur Rückgabe fortgesetzten ordnungsmäßigen Bewirtschaftung entspricht - danach dürften beziehungsweise müssten zumindest die üblichen Anpflanzungen auf dem Grundstück verbleiben (vgl. MünchKommBGB/Stresemann aaO § 95 Rn. 10) -, ist nicht einschlägig; § 4 BKleingG ordnet die subsidiäre Geltung der Vorschriften des allgemeinen Pachtrechts und nicht der spe- ziellen Bestimmungen über den Landpachtvertrag (§§ 585 bis 597 BGB) an (Mainczyk aaO § 4 Rn. 4).
- 17
- (3) Hiernach enthält die in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags für den Fall des Fehlens eines Nachpächters statuierte Pflicht des Pächters, den Kleingarten von Anpflanzungen, Baulichkeiten und Anlagen zu beseitigen und gewissermaßen im "Urzustand" (umgegraben) zurückzugeben, keine erhebliche Abweichung von den Vorgaben der gesetzlichen Regelung.
- 18
- bb) Soweit der Pächter in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags anstelle der Beseitigung der Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen zur Fortzahlung der vereinbarten Entgelte und Gebühren verpflichtet wird, steht diese Regelung (zumindest : im Kern) ebenfalls im Einklang mit dem dispositiven Gesetzesrecht (s. § 584b BGB in Verbindung mit § 4 Abs. 1 BKleingG).
- 19
- cc) Entgegen der Ansicht der Vorinstanzen folgt eine Unwirksamkeit von § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags gemäß § 307 Abs. 1 und 2 BGB auch nicht aus dem Zweck des Kleingartenpachtvertrags und der Abwägung der berechtigten Interessen beider Vertragsteile.
- 20
- Der Zweck des Kleingartenpachtvertrags liegt in der - sozialpolitisch und städtebaulich erwünschten (s. Mainzcyk aaO Einl. Rn. 3 ff) - Nutzung eines Grundstücks zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf und zur Erholung (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG) im Rahmen einer hierfür bereit gestellten Anlage (Kleingartenanlage, § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG) und innerhalb einer Gemeinschaft von Kleingärtnern, deren Organisation (Kleingartenverein) regelmäßig die Gemeinnützigkeit zuerkannt wird (§ 2 BKleingG). Sowohl der verpachtende Kleingartenverein als auch der Kleingartenpächter nehmen hie- rauf bezogen ihre Aufgaben und Funktionen wahr und sind insoweit beiderseits schutzwürdig. Der Pächter hat ein vom Gesetz anerkanntes Interesse an einer preisgünstigen und ihm gegenüber nur unter besonderen Voraussetzungen kündbaren Kleingartennutzung (s. §§ 5, 6 und 8 ff BKleingG). Dem verpachtenden Kleingartenverein obliegt es, die ordnungsgemäße kleingärtnerische Nutzung sicherzustellen und das Wohl der Gemeinschaft der Kleingärtner in der betroffenen Anlage zu fördern.
- 21
- Will ein Pächter den Kleingartenpachtvertrag durch eigene Kündigung beenden und die Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen auf dem Grundstück belassen, findet sich jedoch kein Nachpächter, so kann er nicht darauf vertrauen, dass der verpachtende Verein und somit die Gemeinschaft der in der Anlage verbliebenen Kleingartenpächter - auf eigene Kosten - dafür sorgt, dass der Kleingarten ordnungsgemäß weiterbewirtschaftet wird oder die darauf befindlichen Sachen entfernt werden, um auf diese Weise einen Verfall der Baulichkeiten und Anlagen und eine "Verwilderung" des Kleingartens abzuwenden. Die vollständige Beräumung des von ihm genutzten Grundstücks obliegt dem Pächter, der - wie oben ausgeführt - auch Eigentümer der eingebrachten Sachen ist. Dies mag für den Pächter im Einzelfall eine erhebliche Belastung darstellen. Es ist aber nicht zu verkennen, dass diese Belastung sonst den verpachtenden Verein träfe und kein tragfähiger Grund ersichtlich ist, warum das Kostenfreihaltungsinteresse des Pächters das Kostenfreihaltungsinteresse des verpachtenden Vereins überwiegen sollte. Werden Kleingartengrundstücke (in der betreffenden Anlage) von Pachtwilligen in ausreichendem Maße nachgefragt , so wird es regelmäßig keine großen Schwierigkeiten bereiten, einen Nachpächter zu finden, der bereit ist, die vom Pächter eingebrachten oder übernommenen Sachen (gegen Zahlung eines Wertausgleichs) seinerseits zu übernehmen (§ 6 Nr. 2 des Pachtvertrags, §§ 929 ff BGB); in diesem Falle wer- den weder Pächter noch Verpächter mit besonderen Kosten belastet. Gibt es aber in der betroffenen Anlage nur wenig oder gar keine Nachfrage nach Kleingartengrundstücken , so könnte es für den verpachtenden Kleingartenverein zu einer Gefährdung seiner wirtschaftlichen Existenz führen, müsste er seinerseits, trotz geringer eigener, ihm verbleibender Einnahmen, die Kosten für die kleingärtnerische Weiterbewirtschaftung oder die vollständige Beräumung der von Pächtern gekündigten Parzellen tragen.
- 22
- Einer Differenzierung danach, ob die Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen vom kündigenden Pächter oder einem Vorpächter eingebracht - und vom kündigenden Pächter sodann übernommen (§ 6 Nr. 2 des Pachtvertrags ) - worden sind oder ob sie der üblichen kleingärtnerischen Nutzung entsprechen oder nicht, bedarf es nicht. Der Pächter, der die Sachen auf eigene Kosten selbst eingebracht hat, ist nicht geringer oder höher schutzwürdig als der Pächter, der diese Sachen gegen Zahlung eines Wertausgleichs übernommen hat. Das mit der Beseitigung der Sachen verbundene wirtschaftliche Opfer ist in beiden Fällen gleich. Auf die Frage, ob die Einbringung der üblichen kleingärtnerischen Nutzung entspricht, kommt es deshalb nicht an, weil eine Einbringung von Sachen, die im Widerspruch zur ordnungsgemäßen kleingärtnerischen Nutzung steht, ohnehin nicht gestattet ist und es bei der Räumung des Kleingartengrundstücks in aller Regel (wegen der Nichtanwendbarkeit des § 596 Abs. 1 BGB) gerade um die "üblicherweise" (im Rahmen einer ordnungsgemäßen kleingärtnerischen Nutzung) eingebrachten Sachen geht.
- 23
- Den Interessen des kündigenden Pächters wird § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags hinreichend dadurch gerecht, dass die mit der vollständigen Beräumung des Grundstücks verbundenen Kosten durch Beibringung eines Nachpächters (dann findet die Regelung in § 6 Nr. 1 bis 5 des Pachtvertrags Anwendung) oder durch Weiterbewirtschaftung des Kleingartens abgewendet werden können. Die Begründung der Vorinstanzen, § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags wirke sich für den Pächter faktisch als Kündigungshindernis aus, berücksichtigt nicht, dass die Pflicht zur vollständigen Räumung des Grundstücks, also einschließlich der Entfernung von dort eingebrachten Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen, zu den vom Gesetz vorgesehenen Folgen der wirksamen Beendigung eines Pachtvertrags zählt. Soweit der Pächter anstelle der Räumung (Beseitigung) zu einer Weiterbewirtschaftung unter Fortzahlung der vereinbarten Entgelte und Gebühren verpflichtet wird, findet auch dies in den gesetzlichen Vorgaben eine Stütze (s. § 584b Satz 1 und 2 BGB i.V.m. § 4 Abs. 1 BKleingG). Dementsprechend kann die in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags niedergelegte alternative Verpflichtung des Pächters (zur Räumung/Beseitigung oder entgeltlicher Weiterbewirtschaftung ) im Grundsatz nicht als eine unbillige Belastung oder Kündigungserschwerung gewertet werden. Das "Risiko der Nichtweiterverpachtung des Grundstücks" liegt insofern - nämlich: hinsichtlich der Kosten der Beräumung des Grundstücks oder einer Weiterbewirtschaftung - nach dem Leitbild des Gesetzes beim Pächter.
- 24
- Erscheint eine Aufrechterhaltung der Bewirtschaftung des Kleingartens samt der dort eingebrachten Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen gerade auch im Interesse des Vereinszwecks geboten, weil zu erwarten ist, dass sich in nicht ferner Zeit ein übernahmewilliger Nachpächter findet, so ist es dem Pächter regelmäßig zumutbar, in der Zwischenzeit für die Weiterbewirtschaftung seiner Parzelle zu sorgen. Sollte dies dem Pächter ausnahmsweise - aus besonderen Gründen - nicht zumutbar sein, so führen solche Sonder- und Einzelfälle nicht zur Unwirksamkeit der Klausel in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags wegen unangemessener Benachteiligung des Pächters (§ 307 Abs. 1 und 2 BGB); vielmehr käme dann ein Einwand aus § 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben; hier: unzulässige Rechtsausübung) in Betracht.
- 25
- 2. Nach alldem kann der Klage nicht mit der Begründung der Erfolg versagt werden, dass § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags unwirksam sei. Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, weil sie nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 ZPO). Es fehlen insbesondere noch Feststellungen zu den weiteren Einwänden des Beklagten gegen den Klageanspruch (Abnahme durch den Vorstand als ordnungsgemäß ; genauer Umfang der Räumungspflicht), die das Berufungsgericht nachzuholen haben wird.
Tombrink Remmert
Vorinstanzen:
AG Helmstedt, Entscheidung vom 23.11.2011 - 2 C 200/11 -
LG Braunschweig, Entscheidung vom 13.08.2012 - 8 S 565/11 -
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören solche Sachen nicht, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind. Das Gleiche gilt von einem Gebäude oder anderen Werk, das in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück von dem Berechtigten mit dem Grundstück verbunden worden ist.
(2) Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck in ein Gebäude eingefügt sind, gehören nicht zu den Bestandteilen des Gebäudes.
Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.
(1) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.
(2) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Klageansprüche sind im noch anhängigen Umfang dem Grunde nach gerechtfertigt.
Die Sache wird zur Verhandlung und Entscheidung über den Betrag der Ansprüche und über die Kosten des Revisionsrechtszuges an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Am 1. März 1971 schloß der Kreisverband Nordost des Verbands der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VKSK) mit dem Beklagten und seiner inzwischen verstorbenen Ehefrau einen Pachtvertrag über eine in der
Kleingartenanlage "R. " in Berlin-W. gelegene Parzelle. Die neuen Pächter erwarben von dem Vorpächter die auf der Kleingartenparzelle befindliche und zu Wohnzwecken genutzte Baulichkeit. Der frühere Pächter bezog im Gegenzuge die bisher von dem Beklagten und seiner Ehefrau genutzte Stadtwohnung. Bereits mit Bescheinigung vom 24. Februar 1971 hatte der Rat des Stadtbezirks Berlin-W. dem Beklagten die Zustimmung zu dem Wohnungstausch von Berlin-W. , C. Straße nach BerlinW. , Anlage R. , Parzelle erteilt.
Der Kläger verlangt aus abgetretenem Recht vom Beklagten Zahlung von Wohnlaubenentgelt für den Zeitraum von 1995 bis 1997 und anteilige Erstattung von öffentlich-rechtlichen Lasten für die Jahre 1995 bis 1997 sowie 1998 und 1999. Das Amtsgericht hat die Klage bis auf einen geringfügigen Betrag rückständiger Pachtzinsen, den der Kläger ebenfalls geltend gemacht hatte, abgewiesen. Die Berufung des Klägers ist erfolglos geblieben. Mit der - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision führt unter Aufhebung des Berufungsurteils und teilweiser Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung zum Erlaß eines Grundurteils (§ 304 ZPO).
I.
Nach Auffassung der Vorinstanzen steht dem Kläger als Zessionar ein Anspruch auf Wohnlaubenentgelt nach § 20a Nr. 8 Satz 2 BKleingG und ein Anspruch auf (anteilige) Erstattung der öffentlich-rechtlichen Lasten nach § 5 Abs. 5 Satz 1 BKleingG nicht zu, weil das Bundeskleingartengesetz auf das bezüglich der vom Beklagten genutzten Parzelle bestehende Vertragsverhältnis nicht anwendbar sei: Der vom Beklagten genutzte Garten sei ein Wohnungsgarten im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BKleingG und mithin kein Kleingarten im Sinne des Bundeskleingartengesetzes.
Dem ist nicht zu folgen.
1. Nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BKleingG ist ein Garten auch dann, wenn - wie hier - die äußeren Merkmale eines Kleingartens erfüllt sind (vgl. § 1 Abs. 1 BKleingG), kein Kleingarten, wenn der Garten dem zur Nutzung einer Wohnung Berechtigten im Zusammenhang mit der Wohnung überlassen ist (Wohnungsgarten ).
a) Die Bestimmung erfaßt die Fälle, in denen der Nutzer aus abgeleitetem Recht - in der Regel aufgrund eines Miet- oder Pachtvertrags - eine Wohnung nutzt und die Überlassung des Gartens in engem Zusammenhang mit der Überlassung der Wohnung erfolgt ist, und zwar dergestalt, daß sich die Überlassung des Gartens als Annex zur Überlassung der Wohnung darstellt. Dabei liegt der Sinn der gesetzlichen Regelung darin sicherzustellen, daß im Falle der Beendigung des über die Wohnung bestehenden Nutzungsverhältnisses auch der zur Wohnung gehörende Garten wieder zur freien Verfügung steht.
Der Gleichlauf von Wohnungs- und Gartennutzungsverhältnis wäre gefährdet, wenn für diese Nutzungsverhältnisse unterschiedliche Kündigungsmöglichkeiten bestünden, also etwa eine ausgesprochene Kündigung des Wohnungsmietvertrags nach den §§ 568 ff BGB n.F. (§§ 564a ff BGB a.F.), hingegen die Kündigung des Gartenpachtvertrags nach den §§ 8 ff BKleingG zur beurteilen wäre (vgl. Mainczyk, BKleingG, 8. Aufl., § 1 Rn. 27; Stang, BKleingG, 2. Aufl., § 1 Rn. 33 ff).
b) Vorliegend kann von der Überlassung einer Wohnung im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BKleingG, mit der die Überlassung des Gartens im Zusammenhang stehen könnte, schon deshalb nicht gesprochen werden, weil der Gebrauch der auf dem Gartengrundstück befindlichen Baulichkeit nicht durch den Verpächter des Grundstücks oder einen sonstigen Dritten gewährt wird, sondern aufgrund eigenen (Eigentums-)Rechts des Pächters erfolgt.
aa) Verbindet ein Pächter, Mieter oder in ähnlicher Weise schuldrechtlich Berechtigter Sachen mit dem Grund und Boden, so spricht nach feststehender Rechtsprechung regelmäßig eine Vermutung dafür, daß dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Vertragsverhältnisses und damit zu einem vorübergehenden Zweck geschieht (vgl. § 95 Abs. 1 BGB). Diese Vermutung wird nicht schon bei einer massiven Bauart des Bauwerks oder bei langer Dauer des Vertrags entkräftet; vielmehr ist erforderlich, daß der Erbauer bei der Errichtung des Baus den Willen hat, das Bauwerk bei Beendigung des Vertragsverhältnisses in das Eigentum seines Vertragspartners übergehen zu lassen (vgl. BGHZ 92, 70, 73 ff; BGH, Urteil vom 22. Dezember 1995 - V ZR 334/94 - NJW 1996, 916, 917, insoweit in BGHZ 131, 368 nicht abgedruckt; jeweils m.w.N.). Demzufolge ist im allgemei-
nen davon auszugehen, daß ein Bauwerk, das der Pächter oder Mieter eines Grundstücks auf dem pacht- oder mietgegenständlichen Grund und Boden errichtet , als bloßer Scheinbestandteil des Grundstücks anzusehen ist und mithin im Eigentum des Pächters oder Mieter steht.
bb) An dieser Rechtslage hat sich, soweit hier von Interesse, in der ehemaligen DDR auch nach Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs vom 19. Juni 1975 (GBl. I S. 465) nichts geändert. Nach § 296 Abs. 1 Satz 1 ZGB waren Wochenendhäuser und andere Baulichkeiten, die der Erholung, Freizeitgestaltung oder ähnlichen persönlichen Bedürfnissen der Bürger dienten und in Ausübung eines vertraglich vereinbarten Nutzungsrechts nach Maßgabe der §§ 312 bis 315 ZGB - Nutzung von Bodenflächen zur Erholung, wozu auch die Überlassung von Bodenflächen zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung gehörte, vgl. § 312 Abs. 1 Satz 1 ZGB - errichtet wurden, unabhängig vom Eigentum am Boden Eigentum des Nutzungsberechtigten (vgl. Senatsurteil BGHZ 139, 235, 238 ff sowie 242 f).
cc) Daß hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse an dem von dem Beklagten bewohnten, auf der gepachteten Parzelle befindlichen Bauwerk etwas anderes gelten könnte, ist nicht vorgetragen und auch sonst nicht ersichtlich. Vielmehr ist es unter den Parteien unstreitig, daß der Beklagte und seine Ehefrau im Zusammenhang mit dem Abschluß des Grundstückspachtvertrags im Jahre 1971 dieses Bauwerk vom Vornutzer käuflich erworben haben.
2. Auch für eine analoge Anwendung des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BKleingG ist kein Raum.
a) Es versteht sich, daß der Zusammenhang zwischen Nutzung zu Wohnzwecken und Nutzung zu kleingärtnerischen Zwecken besonders eng ist, wenn sich das als Wohnung benutzte Gebäude auf der Kleingartenparzelle selbst befindet. Diese Konstellation kann indes nach dem Regelungskonzept des Bundeskleingartengesetzes innerhalb einer Kleingartenanlage an sich nicht auftreten, so daß es insoweit bereits an einer Regelungslücke fehlt, die im Wege eines Analogieschlusses zu beseitigen wäre.
Nach § 3 Abs. 2 BKleingG darf in Kleingärten nur eine Laube in einfacher Ausführung errichtet werden, die nach ihrer Beschaffenheit, insbesondere nach ihrer Ausstattung und Einrichtung, nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein darf. Abreden, die dem Pächter die Errichtung einer Laube mit einer größeren Grundfläche als 24 m² oder gar den Bau eines Wohnhauses erlauben , sind nach § 134 BGB nichtig. Rechtswidrig errichtete "Luxuslauben" oder eine gesetzwidrige Dauer-Wohnnutzung lösen grundsätzlich Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche des Verpächters aus (Mainczyk aaO § 3 Rn. 37 ff).
b) Allerdings hält das Bundeskleingartengesetz in seinem § 18 und seinem § 20a Nr. 7 und 8 Sonderregelungen für übergroße Lauben und solche Lauben bereit, die zu Wohnzwecken benutzt werden, sofern - wie hier - diese Nutzung zeitlich vor der Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes einsetzte - also in den alten Bundesländern (§ 18 BKleingG) vor Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes am 1. April 1983 (§ 22 BKleingG) und in den neuen Bundesländern (§ 20a Nr. 7 und 8 BKleingG) vor dem Wirksamwerden des Beitritts am 3. Oktober 1990 - und der damaligen Rechtslage entsprach. Diese Überleitungsvorschriften, die dem Pächter der Kleingartenparzelle Bestandsschutz gewähren, stehen jedoch der Anwendbarkeit des Bundeskleingartenge-
setzes im übrigen nicht entgegen, sondern setzen diese vielmehr voraus: Danach hindert eine "altrechtliche", mit Bestandsschutz versehene Wohnnutzung nicht die Einstufung des Grundstücks als Kleingartenland. Dies gilt selbst dann noch, wenn die Wohnnutzung überwiegt (BGHZ 117, 394, 397; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1965 - V ZR 45/63 - NJW 1966, 596; Mainczyk aaO § 18 Rn. 7).
c) Nicht zu folgen ist der Erwägung des Berufungsgerichts, die klagegegenständliche Parzelle sei deshalb als Wohnungsgarten im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BKleingG zu behandeln, weil der Pächterwechsel nicht lediglich durch Vereinbarungen der Beteiligten, also des VKSK, der neuen Pächter und des Vorpächters, zustande gekommen sei, sondern die Nutzung der Wohnlaube durch staatliche Stellen vorbestimmt worden sei und der Garten zwingend an den zugewiesenen Nutzer habe vergeben werden müssen.
aa) Die Frage, welche rechtlichen Konsequenzen sich daraus ergeben, daß sich bei Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes oder bei Wirksamwerden des Beitritts auf der Kleingartenparzelle eine den Rahmen des § 3 Abs. 2 BKleingG sprengende Baulichkeit befindet, ist allein nach den zum maßgeblichen Zeitpunkt - 1. April 1983 oder 3. Oktober 1990 - herrschenden Gegebenheiten zu beantworten. Dabei macht es grundsätzlich keinen Unterschied , ob der Pächter die in seinem Eigentum stehende, übergroße oder zu Wohnzwecken genutzte Laube selbst errichtet oder von einem Vornutzer erworben hat (vgl. Mainczyk aaO § 18 Rn. 4, § 20a Rn. 28); die näheren Umstände des Eigentumserwerbs spielen keine Rolle. Es ist daher regelmäßig unerheblich, ob der Vertragsschluß über den Kauf der Baulichkeit dem Wechsel im Pachtverhältnis nachfolgte oder zeitlich voranging, ob für den neuen Ei-
gentümer und Pächter die Wohnnutzung der Baulichkeit oder die kleingärtnerische Nutzung der Bodenfläche im Vordergrund stand und für den Entschluß, die notwendigen rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen mit dem Vornutzer und dem Verpächter der Grundstücksparzelle zu treffen, maßgeblich war. Ebensowenig ist von Belang, ob und welchen Einfluß staatliche Organe auf das Zustandekommen dieser Abreden genommen haben.
bb) Dementsprechend kommt vorliegend, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, der dem Beklagten vom Rat des Stadtbezirks Berlin-W. erteilten Zustimmung zum Wohnungstausch für die rechtliche Beurteilung keine ausschlaggebende Bedeutung zu.
(1) In der DDR gründete die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum auf staatlicher Lenkung (vgl. die Verordnung über die Lenkung des Wohnraumes - WRLVO - vom 14. September 1967, GBl. II S. 733). Die für die Wohnraumlenkung zuständigen Organe trafen ihre Entscheidungen zur Wohnraumvergabe durch Zuweisung von Wohnraum und durch Förderung des Wohnungstausches , der der vorherigen Zustimmung der zuständigen staatlichen Organe bedurfte (§§ 9 ff, § 12 Abs. 1 Satz 3 WRLVO). Dessen ungeachtet gründete das Recht zur Wohnraumnutzung regelmäßig nicht unmittelbar auf der Entscheidung der staatlichen Lenkungsorgane, sondern auf dem Mietvertrag , den der jeweilige Hauseigentümer, Rechtsträger, Verwalter oder sonst Verfügungsberechtigte auf der Grundlage der Wohnraumzuweisung mit dem Wohnungssuchenden abzuschließen hatte (vgl. § 18 WRLVO sowie §§ 99, 100 Abs. 1 ZGB; siehe hierzu auch BGH, Urteil vom 10. Januar 2003 - V ZR 230/02 - zur Veröffentlichung bestimmt), oder der mit dem neuen Mieter auf-
grund des zwischen diesem und dem Vormieter zustande gekommenen Tauschvertrags (vgl. § 126 ZGB) fortgesetzt wurde.
(2) Der Kläger stellt bereits in Abrede, daß die auf der Kleingartenparzelle befindliche, im Eigentum des Vorpächters stehende Baulichkeit überhaupt der Wohnraumlenkung unterlag (vgl. § 13 Abs. 2 WRLVO, wonach Wohnraum in Eigenheimen nicht der Erfassung unterlag, wenn dieser von Eigentümern und deren Familienangehörigen bewohnt und für ihre Wohnraumversorgung benötigt wurde); er ist der Auffassung, daß die erteilte Zustimmung zum Wohnungstausch nur deshalb erforderlich war, damit der Vornutzer die frühere Stadtwohnung des Beklagten und seiner Ehefrau beziehen konnte.
Ob dies zutrifft, kann dahinstehen. Jedenfalls bietet die erteilte Genehmigung keinen Anhalt für die Annahme, daß der Beklagte und seine Ehefrau in Vollzug des genehmigten Wohnungstausches in einen zwischen dem Vorpächter und dem VKSK oder einem sonstigen Dritten bestehenden Wohnraummietvertrag eingetreten sind oder einen derartigen Mietvertrag neu abgeschlossen haben. Vielmehr ist aufgrund des Parteivorbringens - was auch das Berufungsgericht letztlich nicht anders sieht - davon auszugehen, daß der Beklagte die Baulichkeit vom Vormieter käuflich erworben hat, es also an einer - die Anwendbarkeit des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BKleingG allein rechtfertigenden - Überlassung von Wohnraum durch den VKSK oder einen Dritten fehlt.
II.
Das Berufungsurteil ist aufzuheben, da das Berufungsgericht zu Unrecht die Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes verneint und so Ansprüche nach § 5 Abs. 5 Satz 1 und § 20a Nr. 8 Satz 2 BKleingG von vornherein abgelehnt hat.
Der Senat kann bereits jetzt ein Grundurteil erlassen (§ 304 ZPO). Insbesondere kann der Kläger auch dann die (anteilige) Erstattung von öffentlichrechtlichen Lasten (§ 5 Abs. 5 Satz 1 BKleingG) und Wohnlaubenentgelt (§ 20a Nr. 8 Satz 2 BKleingG) verlangen, wenn - was nach dem Parteivorbringen in Frage kommen kann - es sich bei der vorhandenen Baulichkeit um ein Eigenheim im Sinne des DDR-Rechts handeln sollte, das nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG der Sachenrechtsbereinigung unterliegt (vgl. eingehend hierzu Senatsurteil BGHZ 139, 235).
1. Der Nutzer, der zum Zwecke der Bereinigung der an dem betreffenden Grundstück bestehenden Rechtsverhältnisse Ansprüche auf Bestellung von Erbbaurechten oder auf Ankauf geltend machen will (vgl. § 3 Abs. 1 SachenRBerG), hat bis zur Durchsetzung dieser Ansprüche das nach den maßgeblichen gesetzlichen Bestimmungen - hier des Bundeskleingartengesetzes - für die vertragsgemäße Nutzung geschuldete Entgelt in voller Höhe zu entrichten; auch ist nicht etwa in Anrechnung des für zurückliegende Zeiten gezahlten Nutzungsentgelts ein geringerer Kaufpreis zu zahlen (vgl. BVerfGE 98, 17, 44).
2. Nach § 20a Nr. 8 Satz 2 BKleingG kann der Verpächter für die dauernde Nutzung einer Laube zu Wohnzwecken ein angemessenes Zusatzentgelt verlangen. Dieses Entgelt ist nicht etwa die Gegenleistung für die Überlassung
von Wohnraum - eine solche findet wie ausgeführt nicht statt -, sondern soll ungeachtet der an der Baulichkeit bestehenden Eigentumsverhältnisse den Sondervorteil abgelten, der für den Pächter der betreffenden Parzelle im Vergleich zu anderen Pächtern darin liegt, daß er die Pachtfläche ausnahmsweise in einer nach der Zielsetzung des Bundeskleingartengesetzes an sich nicht erlaubten Weise nutzen darf (vgl. BGHZ 117, 394, 398; Mainczyk aaO § 18 Rn. 7, § 20a Rn. 31; Stang aaO § 18 Rn. 7). Dieser Sondervorteil ist auch und gerade dann vorhanden, wenn sich die zu Wohnzwecken genutzte Baulichkeit nicht mehr als Laube, sondern als ein Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz auslösendes Eigenheim im Sinne des früheren DDR-Rechts darstellt (vgl. Stang aaO § 20a Rn. 44).
III.
Wegen der erforderlichen Feststellungen zur Höhe der Ansprüche wird die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Eine Zurückverweisung an das erstinstanzliche Gericht kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil dies von keiner Partei beantragt worden ist (§ 538 Abs. 2 Satz 1 ZPO; vgl. demgegenüber zur alten Rechtslage, bei der es entscheidend auf die Sachdienlichkeit ankam, Senatsurteil vom 9. Juni 1994 - III ZR 37/93 - NJW-RR 1994, 1171, 1173 zu §§ 538 Abs. 1 Nr. 3, 540 ZPO a.F.).
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(1) Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.
(2) Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.
(1) Für Kleingartenpachtverträge gelten die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über den Pachtvertrag, soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt.
(2) Die Vorschriften über Kleingartenpachtverträge gelten, soweit nichts anderes bestimmt ist, auch für Pachtverträge über Grundstücke zu dem Zweck, die Grundstücke aufgrund einzelner Kleingartenpachtverträge weiterzuverpachten (Zwischenpachtverträge). Ein Zwischenpachtvertrag, der nicht mit einer als gemeinnützig anerkannten Kleingärtnerorganisation oder der Gemeinde geschlossen wird, ist nichtig. Nichtig ist auch ein Vertrag zur Übertragung der Verwaltung einer Kleingartenanlage, der nicht mit einer in Satz 2 bezeichneten Kleingärtnerorganisation geschlossen wird.
(3) Wenn öffentliche Interessen dies erfordern, insbesondere wenn die ordnungsgemäße Bewirtschaftung oder Nutzung der Kleingärten oder der Kleingartenanlage nicht mehr gewährleistet ist, hat der Verpächter die Verwaltung der Kleingartenanlage einer in Absatz 2 Satz 2 bezeichneten Kleingärtnerorganisation zu übertragen.
(1) Der Pächter ist verpflichtet, die Pachtsache nach Beendigung des Pachtverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der einer bis zur Rückgabe fortgesetzten ordnungsmäßigen Bewirtschaftung entspricht.
(2) Dem Pächter steht wegen seiner Ansprüche gegen den Verpächter ein Zurückbehaltungsrecht am Grundstück nicht zu.
(3) Hat der Pächter die Nutzung der Pachtsache einem Dritten überlassen, so kann der Verpächter die Sache nach Beendigung des Pachtverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.
(1) Für Kleingartenpachtverträge gelten die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über den Pachtvertrag, soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt.
(2) Die Vorschriften über Kleingartenpachtverträge gelten, soweit nichts anderes bestimmt ist, auch für Pachtverträge über Grundstücke zu dem Zweck, die Grundstücke aufgrund einzelner Kleingartenpachtverträge weiterzuverpachten (Zwischenpachtverträge). Ein Zwischenpachtvertrag, der nicht mit einer als gemeinnützig anerkannten Kleingärtnerorganisation oder der Gemeinde geschlossen wird, ist nichtig. Nichtig ist auch ein Vertrag zur Übertragung der Verwaltung einer Kleingartenanlage, der nicht mit einer in Satz 2 bezeichneten Kleingärtnerorganisation geschlossen wird.
(3) Wenn öffentliche Interessen dies erfordern, insbesondere wenn die ordnungsgemäße Bewirtschaftung oder Nutzung der Kleingärten oder der Kleingartenanlage nicht mehr gewährleistet ist, hat der Verpächter die Verwaltung der Kleingartenanlage einer in Absatz 2 Satz 2 bezeichneten Kleingärtnerorganisation zu übertragen.
Gibt der Pächter den gepachteten Gegenstand nach der Beendigung des Pachtverhältnisses nicht zurück, so kann der Verpächter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Pacht nach dem Verhältnis verlangen, in dem die Nutzungen, die der Pächter während dieser Zeit gezogen hat oder hätte ziehen können, zu den Nutzungen des ganzen Pachtjahrs stehen. Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
(1) Für Kleingartenpachtverträge gelten die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über den Pachtvertrag, soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt.
(2) Die Vorschriften über Kleingartenpachtverträge gelten, soweit nichts anderes bestimmt ist, auch für Pachtverträge über Grundstücke zu dem Zweck, die Grundstücke aufgrund einzelner Kleingartenpachtverträge weiterzuverpachten (Zwischenpachtverträge). Ein Zwischenpachtvertrag, der nicht mit einer als gemeinnützig anerkannten Kleingärtnerorganisation oder der Gemeinde geschlossen wird, ist nichtig. Nichtig ist auch ein Vertrag zur Übertragung der Verwaltung einer Kleingartenanlage, der nicht mit einer in Satz 2 bezeichneten Kleingärtnerorganisation geschlossen wird.
(3) Wenn öffentliche Interessen dies erfordern, insbesondere wenn die ordnungsgemäße Bewirtschaftung oder Nutzung der Kleingärten oder der Kleingartenanlage nicht mehr gewährleistet ist, hat der Verpächter die Verwaltung der Kleingartenanlage einer in Absatz 2 Satz 2 bezeichneten Kleingärtnerorganisation zu übertragen.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Ein Kleingarten ist ein Garten, der
- 1.
dem Nutzer (Kleingärtner) zur nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf, und zur Erholung dient (kleingärtnerische Nutzung) und - 2.
in einer Anlage liegt, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen, zum Beispiel Wegen, Spielflächen und Vereinshäusern, zusammengefaßt sind (Kleingartenanlage).
(2) Kein Kleingarten ist
- 1.
ein Garten, der zwar die Voraussetzungen des Absatzes 1 erfüllt, aber vom Eigentümer oder einem seiner Haushaltsangehörigen im Sinne des § 18 des Wohnraumförderungsgesetzes genutzt wird (Eigentümergarten); - 2.
ein Garten, der einem zur Nutzung einer Wohnung Berechtigten im Zusammenhang mit der Wohnung überlassen ist (Wohnungsgarten); - 3.
ein Garten, der einem Arbeitnehmer im Zusammenhang mit dem Arbeitsvertrag überlassen ist (Arbeitnehmergarten); - 4.
ein Grundstück, auf dem vertraglich nur bestimmte Gartenbauerzeugnisse angebaut werden dürfen; - 5.
ein Grundstück, das vertraglich nur mit einjährigen Pflanzen bestellt werden darf (Grabeland).
(3) Ein Dauerkleingarten ist ein Kleingarten auf einer Fläche, die im Bebauungsplan für Dauerkleingärten festgesetzt ist.
Eine Kleingärtnerorganisation wird von der zuständigen Landesbehörde als gemeinnützig anerkannt, wenn sie im Vereinsregister eingetragen ist, sich der regelmäßigen Prüfung der Geschäftsführung unterwirft und wenn die Satzung bestimmt, daß
- 1.
die Organisation ausschließlich oder überwiegend die Förderung des Kleingartenwesens sowie die fachliche Betreuung ihrer Mitglieder bezweckt, - 2.
erzielte Einnahmen kleingärtnerischen Zwecken zugeführt werden und - 3.
bei der Auflösung der Organisation deren Vermögen für kleingärtnerische Zwecke verwendet wird.
(1) Als Pacht darf höchstens der vierfache Betrag der ortsüblichen Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau, bezogen auf die Gesamtfläche der Kleingartenanlage verlangt werden. Die auf die gemeinschaftlichen Einrichtungen entfallenden Flächen werden bei der Ermittlung der Pacht für den einzelnen Kleingarten anteilig berücksichtigt. Liegen ortsübliche Pachtbeträge im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau nicht vor, so ist die entsprechende Pacht in einer vergleichbaren Gemeinde als Bemessungsgrundlage zugrunde zu legen. Ortsüblich im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau ist die in der Gemeinde durchschnittlich gezahlte Pacht.
(2) Auf Antrag einer Vertragspartei hat der nach § 192 des Baugesetzbuchs eingerichtete Gutachterausschuß ein Gutachten über die ortsübliche Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau zu erstatten. Die für die Anzeige von Landpachtverträgen zuständigen Behörden haben auf Verlangen des Gutachterausschusses Auskünfte über die ortsübliche Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau zu erteilen. Liegen anonymisierbare Daten im Sinne des Bundesdatenschutzgesetzes nicht vor, ist ergänzend die Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau in einer vergleichbaren Gemeinde als Bemessungsgrundlage heranzuziehen.
(3) Ist die vereinbarte Pacht niedriger oder höher als die sich nach den Absätzen 1 und 2 ergebende Höchstpacht, kann die jeweilige Vertragspartei der anderen Vertragspartei in Textform erklären, dass die Pacht bis zur Höhe der Höchstpacht herauf- oder herabgesetzt wird. Aufgrund der Erklärung ist vom ersten Tage des auf die Erklärung folgenden Zahlungszeitraums an die höhere oder niedrigere Pacht zu zahlen. Die Vertragsparteien können die Anpassung frühestens nach Ablauf von drei Jahren nach Vertragsschluss oder der vorhergehenden Anpassung verlangen. Im Falle einer Erklärung des Verpächters über eine Pachterhöhung ist der Pächter berechtigt, das Pachtverhältnis spätestens am 15. Werktag des Zahlungszeitraums, von dem an die Pacht erhoben werden soll, für den Ablauf des nächsten Kalendermonats zu kündigen. Kündigt der Pächter, tritt eine Erhöhung der Pacht nicht ein.
(4) Der Verpächter kann für von ihm geleistete Aufwendungen für die Kleingartenanlage, insbesondere für Bodenverbesserungen, Wege, Einfriedungen und Parkplätze, vom Pächter Erstattung verlangen, soweit die Aufwendungen nicht durch Leistungen der Kleingärtner oder ihrer Organisationen oder durch Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten gedeckt worden sind und soweit sie im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung üblich sind. Die Erstattungspflicht eines Kleingärtners ist auf den Teil der ersatzfähigen Aufwendungen beschränkt, der dem Flächenverhältnis zwischen seinem Kleingarten und der Kleingartenanlage entspricht; die auf die gemeinschaftlichen Einrichtungen entfallenden Flächen werden der Kleingartenfläche anteilig zugerechnet. Der Pächter ist berechtigt, den Erstattungsbetrag in Teilleistungen in Höhe der Pacht zugleich mit der Pacht zu zahlen.
(5) Der Verpächter kann vom Pächter Erstattung der öffentlich-rechtlichen Lasten verlangen, die auf dem Kleingartengrundstück ruhen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden. Der Pächter ist berechtigt, den Erstattungsbetrag einer einmalig erhobenen Abgabe in Teilleistungen, höchstens in fünf Jahresleistungen, zu entrichten.
Kleingartenpachtverträge über Dauerkleingärten können nur auf unbestimmte Zeit geschlossen werden; befristete Verträge gelten als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
(1) Der Pächter ist verpflichtet, die Pachtsache nach Beendigung des Pachtverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der einer bis zur Rückgabe fortgesetzten ordnungsmäßigen Bewirtschaftung entspricht.
(2) Dem Pächter steht wegen seiner Ansprüche gegen den Verpächter ein Zurückbehaltungsrecht am Grundstück nicht zu.
(3) Hat der Pächter die Nutzung der Pachtsache einem Dritten überlassen, so kann der Verpächter die Sache nach Beendigung des Pachtverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.
Gibt der Pächter den gepachteten Gegenstand nach der Beendigung des Pachtverhältnisses nicht zurück, so kann der Verpächter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Pacht nach dem Verhältnis verlangen, in dem die Nutzungen, die der Pächter während dieser Zeit gezogen hat oder hätte ziehen können, zu den Nutzungen des ganzen Pachtjahrs stehen. Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
(1) Für Kleingartenpachtverträge gelten die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über den Pachtvertrag, soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt.
(2) Die Vorschriften über Kleingartenpachtverträge gelten, soweit nichts anderes bestimmt ist, auch für Pachtverträge über Grundstücke zu dem Zweck, die Grundstücke aufgrund einzelner Kleingartenpachtverträge weiterzuverpachten (Zwischenpachtverträge). Ein Zwischenpachtvertrag, der nicht mit einer als gemeinnützig anerkannten Kleingärtnerorganisation oder der Gemeinde geschlossen wird, ist nichtig. Nichtig ist auch ein Vertrag zur Übertragung der Verwaltung einer Kleingartenanlage, der nicht mit einer in Satz 2 bezeichneten Kleingärtnerorganisation geschlossen wird.
(3) Wenn öffentliche Interessen dies erfordern, insbesondere wenn die ordnungsgemäße Bewirtschaftung oder Nutzung der Kleingärten oder der Kleingartenanlage nicht mehr gewährleistet ist, hat der Verpächter die Verwaltung der Kleingartenanlage einer in Absatz 2 Satz 2 bezeichneten Kleingärtnerorganisation zu übertragen.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.
(2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Bei der Beschädigung einer Sache schließt der nach Satz 1 erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer nur mit ein, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.
(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.
(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.
(2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Bei der Beschädigung einer Sache schließt der nach Satz 1 erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer nur mit ein, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.
(1) Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.
(2) Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.
(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.
(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.
(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.
(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.