Bundesgerichtshof Urteil, 12. Okt. 2006 - III ZR 331/04

Tatbestand

Die am 26. Juni 1997 verstorbene A. B. war Eigentümerin eines in O. gelegenen Hausgrundstücks. Unter Hinweis auf die Maklereigenschaft des Klägers hatte sie testamentarisch bestimmt, daß dieser nach ihrem Tode das Grundstück veräußern sollte. Am 16. März 1998 stellte das Nachlaßgericht dem Kläger ein Zeugnis über die Ernennung zum Testamentsvollstrecker aus mit dem Zusatz, daß sich die Befugnisse des Testamentsvollstreckers auf die Veräußerung des Grundbesitzes beschränkten.
Nach Schaltung einer Zeitungsanzeige meldete sich die Beklagte als Kaufinteressentin. Bei der Besichtigung des Hausanwesens am 31. März 1998 legitimierte sich der Kläger auf Wunsch des Geschäftsführers der Beklagten als Testamentsvollstrecker. Anschließend unterzeichneten beide jeweils ein vorgedrucktes Formular "Provisionsbestätigung" und "Reservierungsvereinbarung und -bestätigung", die eine Mitarbeiterin der Beklagten handschriftlich vervollständigt hatte. Darin verpflichtete sich die Beklagte zur Zahlung einer "Maklerprovision" in Höhe von 5 % des Gesamtkaufpreises zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer bzw. zur Zahlung einer Reservierungsgebühr in Höhe von 5.000 DM.
Mit notariellem Vertrag vom 3. April 1998 verkaufte der Kläger das Nachlaßgrundstück in seiner Eigenschaft als Testamentsvollstrecker der Beklagten zum Preis von 1,1 Mio. DM.
Der Kläger verlangt von der Beklagten entsprechend der in der Provisionsbestätigung getroffenen Abrede Zahlung von 63.250 DM nebst Zinsen. Das Landgericht hat der Klage bis auf einen Teil der geltend gemachten Zinsen stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe

Die Revision hat Erfolg.

I.

Nach § 652 Abs. 1 BGB steht dem Makler ein Provisionsanspruch nur dann zu, wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung der Makler beauftragt war, zustande kommt. Dabei setzt eine Maklertätigkeit im Sinne dieser Vorschrift voraus, daß der vom Auftraggeber des Maklers angestrebte Vertrag zwischen dem Auftraggeber und einem Dritten, nicht aber zwischen dem Auftraggeber und dem Makler geschlossen wird (vgl. BGH, Urteil vom 1. April 1992 - IV ZR 154/91 - NJW 1992, 2818, 2819). Ausgehend hiervon kann, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, einem Testamentsvollstrecker, der ein seiner Verwaltungsbefugnis unterliegendes Nachlaßgrundstück veräußert , kein Maklerprovisionsanspruch gegen den Käufer zustehen.
Der Testamentsvollstrecker ist weder Vertreter des Erblassers noch Vertreter der Erben. Er hat die Stellung eines Treuhänders und ist Inhaber eines privaten Amtes (BGHZ 25, 275, 279; BGH, Urteil vom 7. Juli 1982 - IVa ZR 36/81 - NJW 1983, 40 f). Dieser Rechtslage entsprechend hat der Kläger den notariellen Kaufvertrag vom 3. April 1998 unter Hinweis auf seine Amtsstellung in eigenem Namen abgeschlossen. Angesichts der persönlichen Identität zwischen Makler und Verkäufer ist es rechtlich ausgeschlossen, daß der Kläger von der Beklagten nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB eine Maklerprovision wegen des Nachweises der Vertragsgelegenheit verlangen kann. Denn bei einer solchen Fallgestaltung sind Makler und Hauptvertragspartner des Auftraggebers nicht zur selbständigen, voneinander unabhängigen Willensbildung fähig.

II.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, von der auch das Berufungsgericht ausgegangen ist, kann wegen des im Schuldrecht geltenden Grundsatzes der Vertragsfreiheit die Verpflichtung zur Zahlung einer Provision auch unabhängig von dem Vorliegen einer echten Maklerleistung begründet werden (BGHZ 112, 240, 242; Senatsurteil BGHZ 138, 170, 173; BGH, Urteil vom 2. Februar 1977 - IV ZR 84/76 - WM 1977, 415, 416 m.w.N.).
1. Nach Meinung des Berufungsgerichts haben die Parteien eine von den Voraussetzungen des § 652 Abs. 1 BGB unabhängige Provisionsvereinbarung nicht getroffen. Hierzu hat es ausgeführt: Zwar sei dem Geschäftsführer der Beklagten bei Unterzeichnung der Provisionsbestätigung bekannt gewesen, daß der Kläger der Testamentsvollstrecker der verstorbenen Grundstücksei-
gentümerin sei; auch könne unterstellt werden, daß bei der Ortsbesichtigung klargestellt worden sei, daß das Grundstück vom Testamentsvollstrecker selbst verkauft werde. Gleichwohl könne bereits nach dem eigenen Vortrag des Klägers nicht davon ausgegangen werden, daß nach dem Willen der Vertragsparteien ein nicht auf eine Maklertätigkeit des Klägers abstellendes Provisionsversprechen habe abgegeben werden sollen. Dem Klägervorbringen könne nicht entnommen werden, welchen rechtlichen Charakter die Parteien der Provisionsbestätigung sonst hätten beilegen wollen. Um einen verschleierten Teil des Kaufpreises könne es sich schon deshalb nicht handeln, weil dieser nicht dem Kläger zufließen sollte. Anhaltspunkte dafür, in der Provision eine Vergütung für geleistete oder zu erbringende Dienste oder eine Schenkung zu sehen , lägen nicht vor. Vielmehr belegten der Inhalt der Provisionsbestätigung und sogar der eigene Vortrag des Klägers im Prozeß zweifelsfrei, daß dieser eine Provision für seine Tätigkeit als Nachweismakler beanspruchen wolle. So sei vielfach von "Maklerprovision, Maklerlohn oder Maklercourtage" die Rede; auch heiße es in der Provisionsbestätigung unter der Rubrik Auftragsbedingungen ausdrücklich, "der Auftraggeber verpflichtet sich, nachfolgende Maklerprovision für eines oder mehrere der unten aufgeführten, ihm bisher als unbekannt nachgewiesenen Objekte zu bezahlen".
Auch hätte es, wenn nach dem Willen der Parteien ein von den Voraussetzungen des § 652 Abs. 1 BGB unabhängiges Provisionsversprechen hätte abgegeben werden sollen, nicht - wie geschehen - des Abschlusses einer Reservierungsvereinbarung bedurft. Diese Vereinbarung sei nämlich darauf zugeschnitten gewesen, dem Kläger auch dann eine Vergütung in Höhe von 5.000 DM zu gewähren, wenn es nicht zum Abschluß des Hauptvertrages
komme und damit die Voraussetzungen für die Entstehung eines Maklervergütungsanspruches nicht erfüllt würden.
2. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Zu Recht rügt die Revision, daß das Berufungsgericht bei der Auslegung der Provisionsbestätigung rechtsfehlerhaft für maßgeblich erachtet hat, daß in diesem Formular die Begriffe "Maklerprovision, Maklertätigkeit, Nachweisprovision" verwendet wurden.
aa) Zwar ist, wenn sich jemand, der im Geschäftsleben als Makler auftritt , eine Maklerprovision oder ein Maklerhonorar versprechen läßt, die Auslegung naheliegend, daß die Vertragspartner damit die sich aus dem Gesetz ergebende und bei Vorliegen der dafür notwendigen Voraussetzungen entstehende Vergütung aus § 652 Abs. 1 BGB gemeint haben (BGH, Urteil vom 2. Dezember 1992 - IV ZR 268/91 - NJW-RR 1993, 429, 430). Es ist daher Sache desjenigen, der geltend macht, ihm sei gleichwohl ein von einer echten Maklerleistung unabhängiges Provisionsversprechen gegeben worden, Anhaltspunkte dafür vorzutragen und gegebenenfalls zu beweisen, aus denen sich ein solcher Parteiwille ergibt. Verbleiben trotz bestehender Anhaltspunkte für ein selbständiges Provisionsversprechen Zweifel, so geht das zu Lasten desjenigen, der Zahlung der Provision begehrt.
bb) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist jedoch trotz der Wortwahl "Maklerprovision bzw. Maklerhonorar" ein von einer echten Maklerleistung unabhängiges Provisionsversprechen insbesondere dann anzunehmen , wenn es in Kenntnis der Umstände abgegeben wurde, die den Pro-
visionsempfänger an einer Maklertätigkeit hindern (vgl. BGHZ 112, 240, 242; BGH, Urteil vom 20. Oktober 1982 - IVa ZR 97/81 - WM 1983, 42 f; s. auch Senatsurteil BGHZ 138, 170, 172 f). Davon ist vorliegend auszugehen: Unstreitig wußte die Beklagte bei Unterzeichnung der Provisionsbestätigung, daß der Kläger Testamentsvollstrecker der verstorbenen Grundstückseigentümerin war; darüber hinaus hat das Berufungsgericht zugunsten des Klägers unterstellt , daß die Beklagte vor Unterzeichnung des Formulars ausdrücklich darüber aufgeklärt worden war, daß im Falle eines Kaufvertragsschlusses der Testamentsvollstrecker selbst (in eigenem Namen) als Verkäufer auftreten würde.
Diesen Umstand hat das Berufungsgericht bei seiner Auslegung nicht hinreichend berücksichtigt.

b) Zutreffend weist die Revision darauf hin, daß nach dem Vorbringen des Klägers davon auszugehen ist, daß die Beklagte die Provisionsbestätigung deshalb unterschrieben hatte, weil andernfalls der Kläger nicht bereit gewesen wäre, das Nachlaßgrundstück in seiner Eigenschaft als Testamentsvollstrecker an die Beklagte zu verkaufen. Dies reicht aus, um ein gültiges, von einer echten Maklerleistung unabhängiges Schuldversprechen zu bejahen (vgl. BGH, Urteile vom 22. Dezember 1976 - IV ZR 52/76 - NJW 1977, 582, 583; vom 2. Februar 1977 aaO; vom 15. März 1978 - IV ZR 77/77 - WM 1978, 708, 710). Die - hier ohnehin fernliegende - Annahme eines schenkweise erteilten Schuldversprechens, das nach § 518 Abs. 1 BGB formnichtig wäre, ist danach ausgeschlossen. Sofern das Berufungsgericht dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. April 1987 (IVa ZR 53/86 - NJW-RR 1987, 1075), in dem davon gesprochen wird, daß es sich bei der Provision auch um einen "verschleierten Teil des Kaufpreises" handeln könne, entnommen haben sollte, daß ein An-
spruch auf Zahlung einer von einer Maklerleistung unabhängigen Provision voraussetzen würde, daß er sich rechtlich als (Teil der) Kaufpreisforderung (§ 433 Abs. 2 BGB), Vergütung für bestimmte Dienstleistungen (§ 611 Abs. 1 BGB) oder als Schenkungsversprechen einordnen ließe, beruhte dies auf einem Mißverständnis.

c) Rechtsfehlerhaft ist weiterhin die Annahme des Berufungsgerichts, aus der getroffenen Reservierungsvereinbarung ließe sich etwas gegen die rechtliche Beurteilung der Provisionsbestätigung als selbständiges Provisionsversprechen herleiten. Mit der Reservierungsvereinbarung wollte sich der Kläger , wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat, auch für den Fall eine Vergütung sichern, daß es nicht zum Abschluß des Hauptvertrages kommen würde. Ein solches Vorgehen machte aber, worauf die Revision zutreffend hinweist , auch dann Sinn, wenn die Provision unabhängig von einer echten Maklerleistung versprochen worden war. Denn ungeachtet dessen war sie - insofern nicht anders, als dies § 652 Abs. 1 BGB für den Maklerlohnanspruch vorsieht - nur zu zahlen, wenn ein Kaufvertrag zustande kommen würde.

III.

Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben. Der erkennende Senat ist zu einer eigenen Auslegung der Provisionsbestätigung befugt, weil insoweit weitere tatsächliche Feststellungen nicht mehr in Betracht kommen (vgl. BGH, Urteil vom 1. Oktober 1999 - V ZR 168/98 - NJW 1999, 3704, 3705). Diese Auslegung ergibt, daß die Beklagte die begehrte, von einer Maklerleistung unabhängige Provision versprochen hat.

Dies folgt nach dem zuvor Gesagten schon daraus, daß die Beklagte dem Kläger die gewünschte Provisionszusage gegeben hat, nachdem sie zuvor darauf hingewiesen worden war, daß der Kläger zum Testamentsvollstrecker der verstorbenen Grundstückseigentümerin bestellt worden war und von ihm in dieser Eigenschaft der Verkauf des Grundstücks betrieben werde.
Auf die in den Tatsacheninstanzen streitige Frage, ob der Beklagten weiterhin bewußt war, daß Verkäufer des Grundstücks der Kläger selbst und nicht die Erben sein sollten, kommt es nicht an.
Zu Recht weist die Revision in diesem Zusammenhang darauf hin, daß es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für die Annahme eines selbständigen Provisionsversprechens schon ausreicht, wenn dem Versprechenden die tatsächlichen Umstände bekannt sind, die dazu führen, daß eine echte Maklerleistung nicht erbracht werden kann. Unerheblich ist hierbei, ob bei ihm die Rechtskenntnisse vorhanden waren, um dies selbst zuverlässig beurteilen zu können (BGH, Urteile vom 22. März 1978 - IV ZR 175/76 - WM 1978, 711, 712 und vom 20. Oktober 1982 aaO S. 43).
Hinzu kommt folgendes: Wie sich aus dem von der Beklagten erstellten und dem Kläger übermittelten "Kaufvertragsentwurf" ergibt - in dem im übrigen der Testamentsvollstrecker als diejenige Person aufgeführt wird, deren Erklärung beurkundet werden soll -, hatte die Beklagte keine Kenntnis darüber, von wem die verstorbene Grundstückseigentümerin beerbt worden war. Die Frage, ob und gegebenenfalls welche Vorstellungen die Erben hinsichtlich des Verkaufs des Grundstücks hatten, stand nicht zur Debatte. Demgegenüber hatte
der Geschäftsführer der Beklagten bei der Besichtigung des Nachlaßgrundstücks den Kläger aufgefordert, sich als Testamentsvollstrecker zu "legitimieren". Dies zeigt deutlich, daß der Beklagten - was sie so auch gar nicht bestritten hat - bewußt war, daß die Entscheidung darüber, ob das Grundstück an sie oder an einen anderen Kaufinteressenten veräußert wird, allein in der Hand des Klägers lag. Dann aber war auch auf der Grundlage einer etwaigen Fehlvorstellung der Beklagten, der Testamentsvollstrecker werde den Kaufvertrag "formal" nicht in eigenem Namen, sondern als Vertreter der Erben abschließen, von einem Sachverhalt auszugehen, der das Erbringen einer echten Maklerleistung ausschloß (vgl. zur Frage, inwieweit die Erteilung einer Verkaufsvollmacht der Maklertätigkeit für den Käufer entgegensteht, Senats(Nichtannahme -)Beschluß vom 26. März 1998 - III ZR 206/97 - NJW-RR 1998, 992 f).

IV.

Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden. Von einer Nichtigkeit des Provisionsversprechens nach § 138 Abs. 1 BGB - das Berufungsgericht hat diese Frage, von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig, offengelassen -, die etwa dann anzunehmen wäre, wenn Testamentsvollstrecker und Kaufinteressent bei dieser Absprache bewußt zum Nachteil des Nachlasses zusammengewirkt hätten (vgl. BGH, Urteil vom 8. März 1989 - IVa ZR 353/87 - NJW-RR 1989, 642), kann nicht ausgegangen werden. Denn nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen und nach dem Vortrag der Parteien bestehen schon keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, daß der Kläger durch die Provisionsabsprache in vorwerfbarer Weise seine ihm bei der Ver-
äußerung des Grundstücks (vgl. § 2206 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 2205 BGB) obliegenden Testamentsvollstreckerpflichten (§ 2216 BGB) verletzt hätte.
1. Die Anordnung der Testamentsvollstreckung beschränkte sich auf die Veräußerung des Nachlaßgrundstücks. Die Auswahl des Testamentsvollstrekkers war durch die Erblasserin selbst unter Hinweis auf dessen Maklereigenschaft vorgenommen worden. Bei dieser Sachlage liegt die Annahme nicht fern, daß sich der Kläger nach dem Willen der Erblasserin für seine Tätigkeit im Erfolgsfalle - nicht anders, als dies bei Einschaltung eines gewerblichen Maklers durch einen nicht in Immobiliengeschäften tätigen Testamentsvollstrecker selbst zu gewärtigen gewesen wäre (vgl. auch OLG Hamburg, AIZ 1975, 60, 61) - eine Provision sichern durfte.
2. Dafür, daß der Kläger bei der Einigung über den Kaufpreis im Hinblick auf sein eigenes Provisionsinteresse das Interesse der Erblasserin bzw. der Erben, für das Grundstück eine angemessene Gegenleistung zu erhalten, vernachlässigt hätte, besteht kein Anhalt.
Rinne Streck Schlick Dörr Galke

Tatbestand

Die beklagte Immobilienmaklerin ist Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage. Die Veräußerung eines Wohnungseigentums bedarf gemäß § 12 WEG ihrer Zustimmung. Die Klägerin, der die Beklagte auf der Grundlage ihrer "Verkaufsaufgabe" (Exposé) den Kauf einer Eigentumswohnung vermittelt hat, verlangt Rückzahlung der im notariellen Kaufvertrag vereinbarten und an die
Beklagte gezahlten Maklerprovision von 15.900 DM. In der "Verkaufsaufgabe" der Beklagten heißt es:
"Die Wohnanlage, in der die Wohnung liegt, wird von uns verwaltet. Daher können wir Ihnen sämtliche, die Gemeinschaft betreffenden Auskünfte erteilen. Gemäß Teilungserklärung ist die Zustimmung des Verwalters bei dem Verkauf erforderlich. Darüber hinaus sind wir hier für den Verkäufer vermittelnd tätig. In Kenntnis dieser Tatsache verspricht der Käufer eine Provision in Höhe von 6 % des Kaufpreises incl. gesetzlicher Mehrwertsteuer zu zahlen."
Entsprechend bestimmt § 10 des notariellen Kaufvertrags unter der Überschrift "Maklerprovision":
"Zum Verkauf der Wohnung ist gemäß der Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Dem Käufer ist bekannt, daß der Makler auch Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist und für den Verkäufer vermittelnd tätig wurde. Die Parteien teilen übereinstimmend mit, daß die Maklerprovision vereinbart ist mit DM 15.900 (einschließlich DM 2.193,10 gesetzlicher Mehrwertsteuer). Sie ist verdient und fällig mit Beurkundung dieses Kaufvertrages. Verkäufer und Käufer sind sich darüber einig, daß der Maklerfirma ein direkter, unmittelbarer Zahlungsanspruch aus diesem Vertrag gegen den Käufer zusteht. Der Käufer hat sich verpflichtet gegenüber dem Verkäufer und der Maklerfirma, diese Provision an die Maklerfirma zu zahlen. ... Es war im Maklervertrag von vornherein vereinbart, daß der Käufer die Provision zahlen muß."
Die Klägerin macht geltend, die Beklagte habe aufgrund ihrer Verflechtung mit der Verkäuferseite eine echte Maklerleistung nicht erbringen können. Kenntnis davon, daß sie deswegen zur Zahlung eines Maklerlohns nicht verpflichtet gewesen sei, habe sie erst nach Zahlung der Provision erhalten.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht hat ihr stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht bejaht einen Bereicherungsanspruch der Klägerin. Es vertritt unter Hinweis auf BGHZ 112, 240 (= NJW 1991, 168) die Auffassung , die Beklagte habe sich als Verwalterin der Wohnungsanlage in einem institutionalisierten Interessenkonflikt befunden und aus diesem Grunde keinen gesetzlichen Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision nach § 652 BGB erworben. Ein selbständiges, von einer echten Maklerleistung unabhängiges Schuldversprechen gemäß § 10 des Kaufvertrages liege schon nach dessen Wortlaut nicht vor. Vielmehr sei hiermit gerade eine Maklerprovision, mithin eine Gegenleistung für eine Maklertätigkeit, versprochen worden. Für ein abstraktes Schuldversprechen habe der Klägerin die Rechtskenntnis gefehlt.
Dafür, daß ihr vor oder bei Abschluß des Kaufvertrags bekannt gewesen sei, daß der Beklagten aus Rechtsgründen kein Provisionsanspruch zugestanden habe oder daß die Klägerin gerade auf die Beklagte als Maklerin erhöhten Wert gelegt hätte, ergäben sich keine zureichenden Anhaltspunkte. Deswegen stehe auch § 814 BGB der Rückforderung nicht entgegen.

II.

Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision nicht stand.
1. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs befindet sich allerdings der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, von dessen Zustimmung gemäß § 12 WEG die Gültigkeit des Wohnungsverkaufs abhängt, in einem institutionalisierten Konflikt mit den Interessen des Käufers. Er hat die Interessen seines Kunden als Käufer ebenso wahrzunehmen wie die der Wohnungseigentümer , die unter Umständen gegenläufig sind. Seine selbständige, unabhängige Willensbildung wird dadurch zumindest gefährdet. Diese Interessenkollision hindert ihn an einer dem gesetzlichen Leitbild entsprechenden Maklertätigkeit und schließt damit einen Anspruch auf Zahlung von Maklerlohn nach § 652 BGB aus (BGHZ 112, 240, 241 f.; BGH, Urteil vom 14. November 1990 - IV ZR 36/90 - ZMR 1991, 71; s. ferner Senatsbeschluß vom 26. März 1998 - III ZR 206/97, NJW-RR 1998, 992, 993; zustimmend Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl., Rn. 660 f., 694; abweichend MünchKomm/Roth, BGB, 3. Aufl., § 652 Rn. 109 f.; Staudinger/Reuter, BGB, 13. Bearb., §§ 652, 653 Rn. 137 f., 145 f.). Das zieht auch die Revision nicht in Zweifel.
2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht indes ein von den Voraussetzun- gen des § 652 BGB unabhängiges Provisionsversprechen der Klägerin auf der Grundlage von § 10 des notariellen Kaufvertrags verneint.

a) Der das Schuldrecht beherrschende Grundsatz der Vertragsfreiheit erlaubt es den Parteien eines Maklervertrags, eine Provision auch für den Fall zu vereinbaren, daß zwischen dem Makler und dem Verkäufer eine provisionshindernde Verflechtung besteht. Eine dahingehende Abrede kann auch innerhalb des vermittelten Hauptvertrags als Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) erfolgen (st. Rspr.; vgl. nur BGHZ 112, 240, 242; Senatsurteil vom 15. Oktober 2000 - III ZR 240/99 - NJW 2000, 3781 f.; s. auch BGHZ 138, 170, 172 f.). Erforderlich ist stets eine Vertragsauslegung. Für die Ermittlung des Parteiwillens hat der Bundesgerichtshof jedoch Auslegungshilfen gegeben. Insbesondere hat er es regelmäßig für ausreichend erachtet, daß dem Versprechenden die tatsächlichen Umstände bekannt waren, die einer echten Maklerleistung entgegenstanden , und es für unerheblich gehalten, ob der Maklerkunde außerdem über die entsprechenden Rechtskenntnisse verfügte (BGH, Urteil vom 22. März 1978 - IV ZR 175/76 - WM 1978, 711, 712; Urteil vom 20. Oktober 1982 - IVa ZR 97/81 - WM 1983, 42 f.; Senatsurteil vom 15. Oktober 2000 aaO S. 3782 m.w.N.; anders Schwerdtner aaO Rn. 699 ff., 704, 706).
Daran ist nach nochmaliger Prüfung festzuhalten. Bei hinreichender Kenntnis der die Verflechtung begründenden Umstände, worüber nach Lage des Einzelfalls zu entscheiden ist, kann sich der Maklerkunde schlüssig darüber werden, ob es ihm auf eine echte Maklerleistung ankommt oder er sich auch unabhängig hiervon zur Zahlung einer Provision für den Erwerb des
Kaufobjekts bereitfindet. Eine zutreffende rechtliche Würdigung seiner Erklärung ist dabei nicht erforderlich.

b) Wie im Ansatz nicht zu beanstanden ist, hat das Berufungsgericht im Streitfall eine Auslegung des Kaufvertrags vorgenommen. Das Ergebnis der tatrichterlichen Auslegung ist jedoch für das Revisionsgericht nicht bindend, wenn gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind. So verhält es sich hier. Das Berufungsgericht stellt einseitig den Wortlaut der Vertragsklausel (Maklerprovision) heraus und verkennt dabei, indem es für ein abweichendes Verständnis rechtliche Kenntnis der Klägerin von der Unwirksamkeit einer Vereinbarung der gesetzlichen Maklerprovision verlangt (wobei es hier ohnehin nicht um ein abstraktes Schuldversprechen geht), den entscheidenden Gesichtspunkt. Da weiterer Sachvortrag nicht zu erwarten ist, kann der Senat den Inhalt der maßgebenden Klausel selbst bestimmen. Er versteht diese mit Rücksicht insbesondere auf die dort eingangs wiederholte, nicht mißzuverstehende und von der Klägerin auch nicht mißverstandene Aufklärung über die Verwalterstellung der Beklagten und das Erfordernis ihrer Zustimmung zum Verkauf der Eigentumswohnung als eine von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängige Provisionsabrede. Sie bildet demnach den Rechtsgrund für die Zahlung der Klägerin.
Infolgedessen ist unter Aufhebung des Berufungsurteils das klageabweisende Urteil des Landgerichts wiederherzustellen.
Rinne Streck Schlick Kapsa Galke