Bundesgerichtshof Urteil, 14. Sept. 2018 - V ZR 165/17
vorgehend
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. September 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterin Dr. Brückner und die Richter Dr. Kazele, Dr. Göbel und Dr. Hamdorf
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Der Kläger gab gegenüber der Beklagten ein notarielles Kaufangebot für eine Wohnung in H. ab, das die Beklagte am 5. August 2008 annahm. In dem Kaufvertrag heißt es u.a.: „Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Wohnungseigentums sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Verkäufer han- delt vorsätzlich“. Gestützt auf die Behauptung, die Beklagte habe ihn nicht dar- über aufgeklärt, dass es sich bei der Wohnung um öffentlich geförderten Wohnraum handele und Mieter einen Berechtigungsschein benötigten, verlangt der Kläger von der Beklagten im Wege des Schadensersatzes die Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Zudem möchte er festgestellt wissen, dass die Beklagte ihm zum Ersatz weiterer Schäden verpflichtet ist. Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.
Entscheidungsgründe:
I.
- 2
- Das Berufungsgericht meint, dem Kläger stehe gegen die Beklagte wegen der Mietpreisbindung kein Anspruch auf Schadensersatz zu. Ob diese als Mangel der Wohnung anzusehen sei und ob der Kläger von diesem Mangel erst 2012 oder bereits bei Kaufabschluss Kenntnis erlangt habe, könne ebenso offen bleiben wie die Frage, ob die Beklagte ihrerseits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses Kenntnis von der Preisbindung gehabt habe. Denn der Kläger habe schon nicht dargelegt, dass er bei Kenntnis dieses Umstandes den Vertrag nicht geschlossen hätte, mithin eine Kausalität zwischen der behaupteten unterlassenen Aufklärung und seinem Kaufentschluss - mit der Folge des behaupteten Schadenseintritts - bestanden habe.
II.
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- Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte aus § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Schadensersatz wegen der für das Kaufobjekt bestehenden Sozialbindung nicht verneinen.
- 4
- 1. Die Wohnung weist, was das Berufungsgericht offen gelassen hat, einen Mangel i.S.v. § 435 Satz 1 BGB auf. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats stellt die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung einen Rechtsmangel dar, weil sie den Eigentümer in seinen rechtlichen Befugnissen einschränkt, sowohl was die Eigennutzung (§ 6 WoBindG; § 27 Abs. 7 WoFG) als auch was die Fremdnutzung (§§ 4 ff. WoBindG; §§ 26 ff. WoFG) angeht (vgl. Senat, Urteil vom 21. Januar 2000 - V ZR 387/98, NJW 2000, 1256; Urteil vom 28. Oktober 1983 - V ZR 235/82, WM 1984, 214; Urteil vom 9. Juli 1976 - V ZR 256/75, BGHZ 67, 134, 135 f.). Hieran hat sich durch die Schuldrechtsmodernisierung nichts geändert.
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- 2. Ansprüche des Klägers wegen dieses Rechtsmangels können nicht mit der Begründung verneint werden, der Kläger habe die Kausalität zwischen der behaupteten unterlassenen Aufklärung über die Sozialbindung durch die Beklagte und seinem Kaufentschluss nicht dargelegt. Dabei kann offen bleiben, ob der vertragliche Haftungsausschluss, zu dessen Auslegung sich das angefochtene Urteil nicht verhält, auch die Haftung für Rechtsmängel umfasst.
- 6
- a) Sollte die Haftung des Beklagten für Rechtsmängel nicht ausgeschlossen sein, käme es von vornherein nicht auf ein etwaiges arglistiges Verschweigen der Sozialbindung und auf dessen Kausalität für den Kaufentschluss des Klägers an, weil die Beklagte für Rechtsmängel ohne weiteres nach § 433 Abs. 1 Satz 2, § 435 Satz 1, § 437 BGB einzustehen hätte.
- 7
- b) Auf die Kausalität der unterlassenen Aufklärung für den Kaufentschluss des Klägers käme es aber auch dann nicht an, wenn der vertragliche Haftungsausschluss auch Rechtsmängel erfassen sollte. Auf den Haftungsausschluss kann sich die Beklagte nämlich nach § 444 BGB nicht berufen, wenn sie dem Kläger den in der Sozialbindung liegenden Rechtsmangel arglistig verschwiegen hat, wovon für die Revisionsinstanz auszugehen ist, weil das Berufungsgericht dies ausdrücklich offen gelassen hat. Diese Vorschrift soll den Käufer allein vor einer unredlichen Freizeichnung des Verkäufers von der Mängelhaftung schützen. Eine solche unredliche Freizeichnung ist gegeben, wenn der Verkäufer arglistig handelt. Weitere Voraussetzungen enthält die Vorschrift nicht. Namentlich die Ursächlichkeit der Arglist für den Kaufentschluss ist im Rahmen von § 444 BGB unerheblich (vgl. Senat, Urteil vom 15. Juli 2011 - V ZR 171/10, BGHZ 190, 272 Rn. 13). Das gilt auch dann, wenn sich das arglistige Verschweigen auf einen Rechtsmangel bezieht.
III.
- 8
- Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuheben. Der Rechtsstreit ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da er nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO).
- 9
- 1. Das Berufungsgericht wird zunächst zu prüfen haben, ob die vertragliche Vereinbarung über den Ausschluss der Haftung der Beklagten Schadensersatzansprüche des Klägers wegen Rechtsmängeln erfasst. Dabei ist zu berücksichtigen , dass Freizeichnungsklauseln - als Ausnahme von der sich aus dem dispositiven Recht ergebenden Haftung - grundsätzlich eng auszulegen sind (vgl. Senat, Urteil vom 2. April 2004 - V ZR 267/03, BGHZ 158, 354, 366; BGH, Urteil vom 26. April 2017 - VIII ZR 233/15, NJW 2017, 3292 Rn. 24; jeweils mwN). Sollte die Haftung der Beklagten für Rechtsmängel nicht ausgeschlossen sein, wäre der klägerische Anspruch dem Grunde nach gegeben.
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- 2. Sollte der in Rede stehende Schadensersatzanspruch vertraglich ausgeschlossen sein, wird das Berufungsgericht Feststellungen zu der von dem Kläger behaupteten arglistigen Täuschung durch die Beklagte zu treffen haben.
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- a) Hierzu weist der Senat darauf hin, dass der klägerische Vortrag, namentlich das von dem Kläger als Beleg für eine Kenntnis der Beklagten von der Sozialbindung vor Vertragsschluss angeführte Schreiben der Stadt H. vom 15. Juli 2008 bislang nicht ausreichend gewürdigt wurde. In diesem Schreiben heißt es ausdrücklich, dass das Objekt, in welchem sich die klägerische Wohnung befindet, aufgrund der Förderung mit öffentlichen Mitteln einer zehnjährigen Nachbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz unterliege, so dass insbesondere Kostenmietrecht gelte und Wohnberechtigungsscheine erforderlich seien. Soweit das Landgericht hierzu ausführt, das Schreiben sei nicht an die Beklagte, sondern an deren Rechtsvorgängerin, die A. gerichtet, trifft dies zwar zu. In dem Schreiben heißt es aber, dass die Beklagte eine Durchschrift erhalte. Auch der Umstand, dass das Schreiben nach den Ausführungen des Landgerichts Anlass für das am 5. August 2008 geführte Gespräch zwischen dem Geschäftsführer der Beklagten und dem zuständigen Sachbearbeiter der Stadt gegeben hat, spricht für einen Zugang des Schreibens bei der Beklagten vor dem an diesem Tag erfolgten Vertragsschluss.
- 12
- b) Sollte die Beklagte von der Sozialbindung der Wohnung bei Vertragsschluss Kenntnis gehabt haben, so hatte sie den Kläger hierüber aufzuklären. Diese Aufklärungspflicht ist entgegen der Ansicht des Landgerichts, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, nicht deswegen entfallen, weil der Kläger die Wohnung vor Vertragsschluss nicht besichtigt hat. Richtig ist, dass für Mängel, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, keine Offenbarungspflicht besteht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (Senat, Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 24; Urteil vom 19. Februar 2016 - V ZR 216/14, NJW 2016, 2315 Rn. 11; Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NZM 2012, 469 Rn. 21 mwN). Dies gilt jedoch nicht für Rechtsmängel wie die Sozialbindung einer Wohnung, denn die rechtlichen Verhältnisse einer Wohnung sind einer Besichtigung nicht zugänglich und für den Käufer nicht ohne weiteres zu erkennen. Der Verzicht auf eine Besichtigung kann daher nicht dazu führen, dass der Käufer in Bezug auf Rechtsmängel des Kaufobjekts als nicht aufklärungsbedürftig angesehen wird.
- 13
- 3. Sollte die Beklagte danach dem Kläger die Sozialbindung arglistig verschwiegen haben, wären ergänzende Feststellungen zur Frage der Verjährung zu treffen. Denn dann verjährte der klägerische Anspruch nach § 438 Abs. 3 Satz 1 BGB in der regelmäßigen Verjährungsfrist, jedoch nicht vor Ablauf von fünf Jahren ab Übergabe der Wohnung (§ 438 Abs. 3 Satz 2 i.V.m. Abs. 1 Nr. 2 lit. a, Abs. 2 BGB). Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt nach § 195 BGB drei Jahre und beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen, wobei hier eine Höchstfrist des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB von zehn Jahren gälte. Das Berufungsgericht hat ausdrücklich offen gelassen, ob der Kläger erst im Jahre 2012 oder bereits bei Vertragsschluss oder jedenfalls mit seinem Beitritt zum Mietpool im Jahre 2009 von der öffentlichen Förderung der Wohnung erfahren hat. Hierauf käme es aber entscheidend an, da die Klage nach den Ausführungen des Landgerichts der Beklagten im Jahre 2015 zugestellt wurde, so dass die Verjährung bei einer Kenntniserlangung des Klägers im Jahre 2012 nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehemmt, bei einer Kenntnis vor 2012 aber vor Klageerhebung eingetreten wäre. Stresemann Brückner Kazele Göbel Hamdorf
LG Hildesheim, Entscheidung vom 29.06.2016 - 6 O 59/15 -
OLG Celle, Entscheidung vom 04.05.2017 - 16 U 133/16 -
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Bundesgerichtshof Urteil, 14. Sept. 2018 - V ZR 165/17 zitiert oder wird zitiert von 8 Urteil(en).
Die Sache ist frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf die Sache keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können. Einem Rechtsmangel steht es gleich, wenn im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, das nicht besteht.
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nur verlangen, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht wie geschuldet bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nicht verlangen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.
(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.
(3) Kommt nach der Art der Pflichtverletzung eine Fristsetzung nicht in Betracht, so tritt an deren Stelle eine Abmahnung.
(4) Der Anspruch auf die Leistung ist ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.
(5) Verlangt der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung, so ist der Schuldner zur Rückforderung des Geleisteten nach den §§ 346 bis 348 berechtigt.
Die Sache ist frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf die Sache keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können. Einem Rechtsmangel steht es gleich, wenn im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, das nicht besteht.
(weggefallen)
(1) Der Verfügungsberechtigte darf die Wohnung nur einem Wohnungssuchenden zum Gebrauch überlassen, wenn dieser ihm vorher seine Wohnberechtigung durch Übergabe eines Wohnberechtigungsscheins nachweist. Der Wohnberechtigungsschein wird nach Maßgabe der Absätze 2 bis 5 erteilt.
(2) Der Wohnberechtigungsschein wird auf Antrag des Wohnungssuchenden von der zuständigen Stelle für die Dauer eines Jahres erteilt. Antragsberechtigt sind Wohnungssuchende, die sich nicht nur vorübergehend im Geltungsbereich dieses Gesetzes aufhalten und die rechtlich und tatsächlich in der Lage sind, für sich und ihre Haushaltsangehörigen nach § 18 auf längere Dauer einen Wohnsitz als Mittelpunkt der Lebensbeziehungen zu begründen und dabei einen selbstständigen Haushalt zu führen.
(3) Der Wohnberechtigungsschein ist zu erteilen, wenn vom Wohnungssuchenden und seinen Haushaltsangehörigen die Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 2 eingehalten wird. Hat ein Land nach § 9 Abs. 3 eine Abweichung von der Einkommensgrenze festgelegt, ist der Wohnberechtigungsschein unter Zugrundelegung dieser abweichenden Einkommensgrenze zu erteilen. In dem Wohnberechtigungsschein ist anzugeben, welche maßgebliche Einkommensgrenze eingehalten wird. Der Wohnberechtigungsschein kann in Abweichung von der Einkommensgrenze nach Satz 1 oder 2 mit Geltung für das Gebiet eines Landes erteilt werden, wenn
- 1.
die Versagung für den Wohnungssuchenden eine besondere Härte bedeuten würde oder - 2.
der Wohnungssuchende durch den Bezug der Wohnung eine andere geförderte Wohnung freimacht, deren Miete, bezogen auf den Quadratmeter Wohnfläche, niedriger ist oder deren Größe die für ihn maßgebliche Wohnungsgröße übersteigt.
(4) In dem Wohnberechtigungsschein ist die für den Wohnungssuchenden und seine Haushaltsangehörigen nach den Bestimmungen des Landes maßgebliche Wohnungsgröße nach der Raumzahl oder nach der Wohnfläche anzugeben. Von der maßgeblichen Grenze kann im Einzelfall
- 1.
zur Berücksichtigung - a)
besonderer persönlicher oder beruflicher Bedürfnisse eines Haushaltsangehörigen oder - b)
eines nach der Lebenserfahrung in absehbarer Zeit zu erwartenden zusätzlichen Raumbedarfs oder
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zur Vermeidung besonderer Härten
(5) Soweit Wohnungen nach der Förderzusage bestimmten Haushalten vorbehalten sind und der Wohnungssuchende und seine Haushaltsangehörigen zu diesen Haushalten gehören, sind im Wohnberechtigungsschein Angaben zur Zugehörigkeit zu diesen Haushalten aufzunehmen.
(6) Ist eine Wohnung entgegen Absatz 1 Satz 1 überlassen worden, hat der Verfügungsberechtigte auf Verlangen der zuständigen Stelle das Mietverhältnis zu kündigen und die Wohnung einem Wohnungssuchenden nach Absatz 1 Satz 1 zu überlassen. Kann der Verfügungsberechtigte die Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung nicht alsbald erreichen, kann die zuständige Stelle von dem Mieter, dem der Verfügungsberechtigte die Wohnung entgegen Absatz 1 Satz 1 überlassen hat, die Räumung der Wohnung verlangen.
(7) Der Verfügungsberechtigte darf eine Wohnung nur mit Genehmigung der zuständigen Stelle
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selbst nutzen, - 2.
nicht nur vorübergehend, mindestens drei Monate, leer stehen lassen oder - 3.
anderen als Wohnzwecken zuführen oder entsprechend baulich ändern.
(8) Sobald voraussehbar ist, dass eine Wohnung bezugsfertig oder frei wird, hat der Verfügungsberechtigte dies der zuständigen Stelle unverzüglich schriftlich anzuzeigen und den voraussichtlichen Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit oder des Freiwerdens mitzuteilen.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 11. Dezember 1990 kauften die Klägerin und ihr Mann, dessen Ansprüche sich die Klägerin abtreten ließ, von der Beklagten eine Eigentumswohnung in H. Den Kaufpreis finanzierten sie. Die Wohnung unterliegt - was die Käufer nicht wußten - bis 31. Dezember 2000 der Sozialbindung. Die Käufer sind als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden.
Die Klägerin begehrt Rückgängigmachung des Kaufs durch Freistellung von den zur Finanzierung übernommenen Darlehen, Zug um Zug gegen Rückübereignung der Wohnung und Lastenfreistellung, sowie - im Wege der Feststellung - Ersatz des weitergehenden Schadens.
Land- und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Dagegen richtet sich die Revision, mit der die Klägerin ihre ursprünglichen Anträge weiterverfolgt. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht sieht in der bis zum 31. Dezember 2000 bestehenden Sozialbindung einen Rechtsmangel, für den die Beklagte nach §§ 434, 440 Abs. 1, 326, 325 BGB einzustehen habe. Es meint jedoch, es liege nur ein Fall der Teilnichterfüllung vor, da die Beklagte ihrer Eigentumsverschaffungspflicht nachgekommen sei und nur hinsichtlich der geschuldeten Lastenfreiheit eine Vertragsstörung vorliege. Daß die Teilerfüllung für die Käufer ohne Interesse sei, könne angesichts des bevorstehenden Wegfalls der Sozialbindung nicht angenommen werden. Die Feststellungsklage hält das Berufungsgericht wegen des zurückliegenden Zeitraums für unzulässig, weil der Schaden im Wege der Leistungsklage habe geltend gemacht werden können. Wegen des Zukunftsschadens sei die Feststellungsklage unbegründet, weil ein Schadenseintritt nicht wahrscheinlich sei.II.
Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.
1. Nicht zu beanstanden ist allerdings, daß das Berufungsgericht die bestehende Sozialbindung der Wohnung als Rechtsmangel wertet. Das entspricht der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 67, 134; Urt. v. 28. Oktober 1983, V ZR 235/82, WM 1984, 214), an der festgehalten wird. Soweit Ernst (Rechtsmängelhaftung, 1995, S. 126 ff; Rechtliche Qualitätsmängel, Schriftenreihe der Juristischen Studiengesellschaft Karlsruhe, Heft 239, 1999, S. 9 f, 31 f) das Besondere des Rechtsmangels - in Abgrenzung zum Sachmangel -
darin erblickt, daß sich der Mangel als Einschränkung des Eigentums darstellt, ist das aus der Sicht des Senats nicht zu kritisieren, führt aber - entgegen Ernst aaO - nicht zu einer anderen Beurteilung. Denn die Wohnungsbindung schränkt den Eigentümer in seinen rechtlichen Befugnissen ein, sowohl was die Eigennutzung (§ 6 WoBinG) als auch was die Fremdnutzung (§§ 4 ff WoBinG ) angeht (vgl. schon Senat, Urt. v. 28. Oktober 1983, V ZR 235/82, WM 1984, 214). Infolgedessen haftet die Beklagte nach §§ 434, 440 Abs. 1 BGB wegen anfänglichen Unvermögens, da bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses feststand, daß die Beklagte nicht in der Lage war, die bis zum 31. Dezember 2000 fortbestehende Sozialbindung zu beseitigen. Einen vertraglichen Haftungsausschluß hat das Berufungsgericht verneint. Von Rechtsfehlern ist die Vertragsauslegung nicht beeinflußt.
2. Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, es liege ein Fall der Teilerfüllung vor, der nur unter den besonderen Voraussetzungen der §§ 326 Abs. 1 Satz 3, 325 Abs. 1 Satz 2 BGB zum Schadensersatz wegen Nichterfüllung des ganzen Vertrages führe. Die Pflicht des Verkäufers besteht darin, Eigentum frei von Rechten Dritter zu übertragen und die Kaufsache zu übergeben (§§ 433 Abs. 1, 434 BGB). Erfüllt er eine dieser Pflichten nicht, liegt ein Fall der (vollständigen) Nichterfüllung vor, kein Fall der Teilerfüllung im Sinne des § 325 Abs. 1 Satz 2 BGB. Nach der gesetzlichen Konzeption des Leistungsstörungsrechts kann die Leistung des Verkäufers nicht in eine Eigentumsübertragung und eine Bewirkung der Lastenfreiheit aufgeteilt werden, ebensowenig wie zwischen Eigentumsübertragung und Besitzverschaffung eine solche Trennung vorgenommen werden kann (vgl. Senat, Urt. v. 30. Oktober 1998, V ZR 367/97, NJW-RR 1999, 346, 347). Wäre die Sicht des Berufungsgerichts richtig, erschiene jeder Rechts-
mangel nur als Teilnichterfüllung. Das ist nicht die Vorstellung des Gesetzes. Die generelle Verweisung in § 440 Abs. 1 BGB auf die Vorschriften der §§ 320 bis 327 BGB gingen dann teilweise ins Leere.
Infolgedessen ist der geltend gemachte Schadensersatzanspruch begründet.
3. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung kann über die Leistungsklage vollständig, nicht nur dem Grunde nach, entschieden werden. Die Gründe, die dem in der Entscheidung des Senats vom 26. September 1997 (V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 305) entgegenstanden, liegen hier nicht vor. In jener Entscheidung ging es um die Rückabwicklung eines Kaufvertrages unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluß. Danach waren die Parteien so zu stellen, als hätten sie den Vertrag nicht geschlossen. Daher war bei der Rückabwicklung zu berücksichtigen, daß dem Käufer möglicherweise Mieteinnahmen und Steuervorteile zugeflossen waren, auf die er keinen Anspruch hatte, wenn er so zu behandeln war, als habe er den Vertrag nicht geschlossen. Da es an Feststellungen hinsichtlich dieser Vorteile fehlte, konnte über die Rückabwicklung nur dem Grunde nach entschieden werden. Hier geht es hingegen um Schadensersatz wegen Nichterfüllung nach §§ 434, 440 Abs. 1 BGB. Die Kläger sind so zu stellen, wie sie bei ordnungsgemäßer Erfüllung gestanden hätten. Dann verbleiben ihnen Mieterträge und Steuervorteile. Daß sie bei ordnungsgemäßer Erfüllung Vermögensnachteile erlitten hätten, die ihnen nun erspart bleiben und die bei dem anzustellenden Gesamtvermögensvergleich zu ihren Lasten zu berücksichtigen wären, ist von der Beklagten , die hierfür die Darlegungslast hat (BGHZ 94, 195, 217), nicht vorgetragen worden. Sie wären im übrigen auch noch berücksichtigungsfähig, soweit
die Kläger Ersatz des weiteren - hier nur im Wege der Feststellungsklage geltend gemachten - Schadens verlangen.
4. Keinen Bestand hat auch die Abweisung der Feststellungsklage.
a) Das gilt zunächst für die Abweisung hinsichtlich des zurückliegenden Zeitraums als unzulässig. Es ist zwar richtig, daß eine Feststellungsklage in der Regel dann unzulässig ist, wenn eine Klage auf Leistung möglich ist (BGHZ 5, 314). Daß diese Voraussetzung hier gegeben ist, ist jedoch nicht ersichtlich. Das Berufungsgericht hat dahingehende Feststellungen auch nicht getroffen. Zum einen geht es der Klägerin - entgegen der von der Revision gerügten Annahme des Berufungsgerichts - nicht nur um die Differenz zwischen den erzielbaren Mieten mit und ohne Sozialbindung, sondern um den gesamten Schaden, welcher den Käufern aufgrund des Kaufs der Wohnung bis zu der begehrten Abwicklung entstanden ist bzw. noch entstehen wird. Zum anderen kann selbst der Mietausfallschaden nicht ohne weiteres beziffert werden; erforderlich ist aller Voraussicht nach eine Begutachtung. Auch aus diesem Grund erscheint es sachgerecht, die Schadensersatzpflicht zunächst feststellen zu lassen, so daß ein Interesse daran der Klägerin nicht abgesprochen werden kann (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 21. Aufl., § 256 Rdn. 7 a).
b) Soweit die Feststellungsklage (für den zukünftigen Schaden) als unbegründet abgewiesen worden ist, hat das Berufungsgericht übersehen, daß es für die Begründetheit genügt, wenn der Eintritt eines weiteren Schadens wahrscheinlich ist (vgl. BGH, Urt. v. 23. April 1991, X ZR 77/89, NJW 1991, 2707, 2708). Letzteres ist schon mit Rücksicht darauf zu bejahen, daß ein
Mietausfallschaden auch für die Zeit nach der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht bis zum Ablauf der Sozialbindung in Betracht kommt.
c) Die Feststellungsklage ist daher insgesamt zulässig und begründet.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Vogt Schneider Krüger Klein
(1) Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.
(2) Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen.
Die Sache ist frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf die Sache keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können. Einem Rechtsmangel steht es gleich, wenn im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, das nicht besteht.
Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.
(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.
(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.
(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer eines inO. gelegenen Grundstücks. Eine Teilfläche dieses Grundstücks, das vormalige Flurstück 315/37, stand früher im Eigentum der B. - St. P. Brauerei AG, deren Gesamtrechtsnachfolgerin die Beklagte ist. Durch notariellen Vertrag vom 27. September/ 18. Oktober 1990 verkaufte die Rechtsvorgängerin der Beklagten u.a. die Teilfläche an D. O. , R. O. und Dr. S. K. (im folgenden: Ersterwerber ). Der Kaufvertrag enthielt zur Gewährleistung folgende Regelung:
"Die Verkäuferin übernimmt, soweit nicht nachstehend näher bestimmt, keine Gewährleistung für offene oder verdeckte Fehler oder Mängel des Kaufobjekts, insbesondere nicht für die Bodenbeschaffenheit und eine Bebaubarkeit. Die Verkäuferin übernimmt jedoch die Gewährleistung für eine Verunreinigung des Bodens (Altlasten) dahingehend, daß die Käufer berechtigt sind, im Falle erheblicher Mängel den Kaufpreis zu mindern, jedoch höchstens bis zu einem Betrage von 20 % (...) des Gesamtkaufpreises. Die Gewährleistung wird befristet bis zum 5.1.1993." Die Ersterwerber verkauften das Anwesen mit notariellem Vertrag vom 30. Dezember 1991 an die Stadt O. . § 3 des Kaufvertrags bestimmte, es werde von den Verkäufern "… keine Gewähr für eine bestimmte Größe, Güte und Beschaffenheit oder bestimmte Eigenschaften des veräußerten Grundstücks geleistet. Auch wird keine Haftung für Fehler oder Mängel übernommen. Die Verkäufer haben das in § 1 genannte Grundstück von der B. St. P. Brauerei H. erworben. Sie treten hiermit ihre Rechte auf Kaufpreisminderung und entsprechende Rückzahlung an die Käuferin ab. Etwaige Bodenuntersuchungen sind Sache der Käuferin." Schließlich kaufte der Kläger die Teilfläche durch notariellen Vertrag vom 3. Juni 1993 von der Stadt O. . Hinsichtlich der Gewährleistung wurde in § 5 des Vertrags vereinbart: "Die Grundstücke gehen in dem augenblicklichen den Vertragspartnern bekannten Zustand auf den Käufer über. Es wird von der Verkäuferin keine Gewähr für eine bestimmte Größe, Güte und Beschaffenheit oder bestimmte Eigenschaften der verkauften Grundstücke geleistet. Auch wird keine Haftung für Fehler oder Mängel übernommen. Die Verkäuferin hat das in § 1 Ziffer 1 genannte Grundstück mit Kaufvertrag vom 30.12.1991 (...) von den Herren … (scil. den Ersterwerbern) erworben. Sie tritt hiermit ihre Rechte auf eine eventuelle Kaufpreisminderung und entsprechende Rückzahlung an den Käufer ab. Etwaige Bodenuntersuchungen sind Sache des Käufers."
Mit notariellem Vertrag vom 4. Februar 1999 verkaufte der Kläger das Gesamtgrundstück seinerseits an eine Immobilienfirma. In dem Vertrag sicherte er zu, das Kaufobjekt sei "bebaubar und frei von Altlasten". Tatsächlich war das Grundstück kontaminiert. Noch vor Übertragung des Eigentums zog die Stadt O. als zuständige Umwelt- und Naturschutzbehörde den Kläger auf der Grundlage des Bundes-Bodenschutzgesetzes zur Altlastensanierung heran. Der Kläger verlangt von der Beklagten den Ausgleich des Teils der Sanierungskosten , der auf die früher ihrer Rechtsvorgängerin gehörende Teilfläche entfällt. Nach seinen Behauptungen sollen von der Rechtsvorgängerin der Beklagten dort betriebene Anlagen zur Kontamination des Grundstücks geführt haben. Seine - zuletzt auf Zahlung von 326.759,54 € und Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für alle weiteren Sanierungsaufwendungen gerichtete - Klage ist in beiden Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der - von dem Oberlandesgericht zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger sein Klageziel weiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht verneint einen Ausgleichsanspruch des Klägers gegen die Beklagte als Rechtsnachfolgerin der B. - St. P. Brauerei AG. Ein solcher Anspruch sei durch eine Vereinbarung gemäß § 24 Abs. 2 Satz 2 BBodSchG ausgeschlossen, auch wenn zwischen den Parteien keinevertraglichen Beziehungen bestünden. Es könne nicht sein, daß der Verursacher , der sich die Freistellung von der Haftung für Bodenkontaminationen durch einen möglicherweise extremen Preisnachlaß teuer erkauft habe, über § 24 Abs. 2 BBodSchG dennoch mit den Sanierungskosten belastet werde. Sämtliche Eigentümer und Voreigentümer seien Gesamtschuldner der Sanierungskosten. Der Verursachungsanteil des Veräußerers, dessen Haftungsausschluß innerhalb einer Veräußerungskette akzeptiert worden sei, könne im Innenverhältnis nicht mehr berücksichtigt werden. So werde der Verursacher vor der Belastung mit Sanierungskosten bewahrt, die folgerichtig dem Veräußerer verblieben, der einen Haftungsausschluß akzeptiert habe. Hier habe der Kläger das Grundstück von der Stadt O. gekauft, die ihrerseits unter Ausschluß der Gewährleistung erworben habe. Damit treffe die Vertragspartnerin des Klägers die volle Haftung; dies müsse sich der Kläger anrechnen lassen. Der Kläger könne nicht damit gehört werden, daß der Haftungsausschluß nicht den Ansprüchen des Bundes-Bodenschutzgesetzes genüge. Das Gesetz sei zur Zeit der Vereinbarung dieser Haftungsausschlüsse noch nicht in Kraft gewesen ; die Vertragsparteien hätten sich nicht darauf einrichten können. Dies hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.
II.
Rechtsfehlerhaft verneint das Berufungsgericht schon dem Grunde nach einen bodenschutzrechtlichen Ausgleichsanspruch (§ 24 Abs. 2 BBodSchG) des Klägers gegenüber der Beklagten. Auf der Grundlage der bisher getroffenen Feststellungen ist ein solcher Anspruch nicht auszuschließen.1. Nach § 24 Abs. 2 BBodSchG haben mehrere Sanierungsve rpflichtete unabhängig von ihrer Heranziehung durch die zuständigen Behörden untereinander einen Anspruch auf Kostenausgleich.
a) Der vorliegende Fall unterfällt auch in zeitlicher Hinsicht dem Anwendungsbereich des Bundes-Bodenschutzgesetzes. Dafür reicht es jedenfalls aus, daß hier die Sanierung des Bodens auf Grund eines Bescheides erfolgte, der nach Inkrafttreten des Gesetzes am 1. März 1999 (vgl. Art. 4 des Gesetzes zum Schutz des Bodens vom 17. März 1998, BGBl. I, 502) gemäß § 13 Abs. 6 BBodSchG ergangen ist (vgl. Wagner, BB 2000, 417, 427; Schlette, VerwArch 2000, 41, 52 f.). aa) Dem steht nicht entgegen, daß die festgestellten schädlichen Bodenveränderungen bereits bei Inkrafttreten des Bundes-Bodenschutzgesetzes vorhanden waren. Da der Regelungszweck des Gesetzes nach §§ 1, 2 Abs. 5 BBodSchG insbesondere auch die Sanierung von Altlasten umfaßt, kann seine Geltung nicht auf Bodenkontaminationen beschränkt werden, die erst nach seinem Inkrafttreten verursacht wurden (vgl. Wagner, BB 2000, 417, 427). Damit beansprucht das Gesetz keine verfassungsrechtlich grundsätzlich unzulässige (echte oder retroaktive) Rückwirkung (vgl. dazu BVerfGE 30, 367, 385 f.; 95, 64, 86; 97, 67, 78). Maßgeblicher Sachverhalt ist nämlich nicht die Verursachung der Kontamination, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens des BundesBodenschutzgesetzes bereits beendet war. Entscheidend ist vielmehr die von der vorhandenen Schadstoffbelastung ausgehende gegenwärtige Umweltgefahr (vgl. § 2 Abs. 5 BBodSchG). Da der maßgebende Sachverhalt mithin noch nicht abgeschossen ist (vgl. Niewerth, NuR 1999, 558, 562), liegt lediglich eine unechte (retrospektive) Rückwirkung vor (Hipp/Rech/Turian, BBodSchG, A I, Rdn. 62; Frenz, DB 2000, 2461, 2462; Körner, DNotZ 2000, 344, 349; Nie-
werth, aaO, 561; Schlette, aaO, 52 ff.; Wagner, BB 2000, 417, 424, 427), die nur in bestimmten - hier nicht gegebenen - Ausnahmefällen unzulässig ist (vgl. BVerfGE 30, 392, 402 f; 95, 64, 86). bb) Der Anwendung des Bundes-Bodenschutzgesetzes steht weiter nicht entgegen, daß die Beklagte nach dem Tatbestand des Berufungsurteils auf Grund einer Gesamtrechtsnachfolge in Anspruch genommen wird. Es ist deshalb ohne Belang, ob der in der Klageschrift erwähnte Formwechsel nach §§ 190 Abs. 1, 202 Abs. 1 Nr. 1 UmwG 1994 etwa unter Wahrung der rechtlichen Identität des Rechtsträgers erfolgte und die Beklagte mithin ohne eine Gesamtrechtsnachfolge auf Grund der unverändert fortbestehenden Rechtsbeziehungen verpflichtet ist. Das Bundes-Bodenschutzgesetz ist auch dann heranzuziehen , wenn eine Gesamtrechtsnachfolge bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes eingetreten ist (vgl. Riedel, ZIP 1999, 94, 97; v. Mutius/Nolte, DÖV 2000, 1, 3 ff.; Körner, DNotZ 2000, 344, 349; Wagner, BB 2000, 417, 427). Die Inanspruchnahme des Gesamtrechtsnachfolgers auch in diesem Fall entspricht der Intention des Gesetzgebers, vor allem dem Verursacherprinzip stärker Rechnung zu tragen (vgl. Begründung zum Regierungsentwurf eines Gesetzes zum Schutz des Bodens, BT-Drucks. 13/6701, S. 19, 46, 51; v. Mutius/Nolte aaO, 2 f.; Körner, DNotZ 2000, 344, 349). Auch wenn das Gesetz damit in einen bereits abgeschlossenen Tatbestand eingreift, sich insoweit also eine echte Rückwirkung beilegt, ist dies unter den gegebenen besonderen Umständen von Verfassungs wegen nicht zu beanstanden. Es ist nämlich einer der Ausnahmefälle gegeben, bei denen sich kein Vertrauen auf den Bestand des geltenden Rechts bilden konnte (vgl. BVerfGE 95, 64, 86 f.). Durch § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG wurde die Verantwortlichkeit des Gesamtrechtsnachfolgers des Verursachers zu einer Zeit begründet, in der sich wegen der Kenntnis generell bestehender Pflichtenlagen ein schützenswertes Vertrauen, als Rechts-
nachfolger nicht zur Beseitigung der Altlasten in Anspruch genommen werden zu können, nicht mehr bilden konnte (vgl. BVerfGE 95, 64, 86 f.). Wie weit dieser Zeitraum zurückreicht, bedarf in dem vorliegenden Fall keiner abschließenden Klärung. Jedenfalls war seit Mitte der achtziger Jahre des letzten Jahrhunderts auf Grund der einsetzenden Diskussion um die rechtlichen Probleme der Altlasten und deren Bewältigung (dazu näher Papier, JZ 1994, 810 m.w.N.; vgl. auch das Sondergutachten "Altlasten" des Rates der Sachverständigen für Umweltfragen, 1989, BT-Drucks. 11/6191) mit einer normativen Klärung auch der Rechtsnachfolgetatbestände zu rechnen (v. Mutius/Nolte aaO, 4 f. m.w.N.; vgl. auch Papier, DVBl. 1996, 125, 133). Auf dieser Grundlage ist ein schutzwürdiges Vertrauen der Beklagten nicht anzuerkennen; denn sie ist nach den vorliegenden Feststellungen erst nach 1990 Gesamtrechtsnachfolgerin der B. - St. P. Brauerei AG geworden. cc) Auch mit der Anwendung speziell des § 24 Abs. 2 BBodSchG ist im vorliegenden Fall keine unzulässige Rückwirkung verbunden (Wagner, BB 2000, 417, 427). Durch diese Vorschrift greift das Gesetz nicht ändernd in einen abgewickelten, der Vergangenheit angehörenden Tatbestand ein und enthält keine Rückbewirkung von Rechtsfolgen. Vor Inkrafttreten des BundesBodenschutzgesetzes war zwar ein auf § 426 BGB gestützter Anspruch im Innenverhältnis zwischen Handlungs- und Zustandsstörer im Sinne des Ordnungsrechts nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht gegeben (vgl. BGH, Urt. v. 11. Juni 1981, III ZR 39/80, NJW 1981, 2457, 2458). Gleichwohl war der Verursacher einer Bodenkontamination bereits zu dieser Zeit auch nach Veräußerung des Grundstücks - selbst unter Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses - nicht davor geschützt, für die Sanierungskosten einstehen zu müssen. So kamen nach Auffassung des Bundesgerichtshofes gegen ihn Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag in Betracht
(vgl. BGHZ 98, 235, 242 f.; 110, 313, 315), in der polizeirechtlichen Literatur wurde zudem überwiegend ein Ausgleichsanspruch des herangezogenen Störers gegen die anderen Störer befürwortet (vgl. Schlette, aaO, 45 f. m.w.N.), und in einzelnen Bundesländern waren entsprechende Regelungen für die Beseitigung von Altlasten bereits Gesetz geworden (dazu Wagner, BB 2000, 417, 420). Vor allem aber konnte der Verursacher schon damals als Handlungsstörer trotz Veräußerung des kontaminierten Grundstücks zu dessen Sanierung nach den allgemeinen Grundsätzen des Polizei- und Ordnungsrechts verpflichtet werden (Wagner, BB 2000, 417, 427). Wie dieses dient auch die Sanierungsverpflichtung nach § 4 Abs. 3 BBodSchG der Gefahrenabwehr (vgl. Landel /Vogg/Wüterich, BBodSchG, § 4 Rdn. 46). In Anbetracht des nach § 13 Abs. 6 BBodSchG ergangenen Bescheides ist auch vorliegend von einer Altlast auszugehen, mit der schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren verbunden sind. Die Entscheidung, ob der Verursacher oder der jetzige Grundstückseigentümer als Zustandsstörer herangezogen wird, war und ist dem an der Effektivität der Gefahrenabwehr ausgerichteten Ermessen der Ordnungsbehörde überlassen. Der Ausgleichsanspruch korrigiert die behördliche Auswahlentscheidung lediglich im Innenverhältnis der mehreren Verantwortlichen, indem mit dem Ziel einer gerechten Lastenverteilung letztlich der Verursacher mit den Sanierungskosten belastet werden soll (Schlette, aaO, 48; Wagner, ZfIR 2003, 841, 843). Schon vor Inkrafttreten des BundesBodenschutzgesetzes konnte der Verursacher mithin nicht darauf vertrauen, daß ihn die Veräußerung des Grundstücks unter Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses vor einer Belastung mit den Sanierungskosten sichern würde. Wollte er dieses Ziel erreichen, bestand für ihn nicht erst mit Blick auf § 24 Abs. 2 BBodSchG Anlaß, zusätzliche Vereinbarungen mit dem Erwerber zu treffen. Da eine Abrede zur Überwälzung der Sanierungskosten auf den Er-
werber nicht durch die Geltendmachung eines bodenrechtlichen Ausgleichsanspruchs umgangen werden darf und damit als abweichende Vereinbarung gemäß § 24 Abs. 2 Satz 2 BBodSchG zu verstehen ist, bleibt die Rechtsposition des Verursachers, der die Sanierungskosten an den Erwerber weitergeben konnte, bei Anwendung des Bundes-Bodenschutzgesetzes unverändert geschützt. dd) Schließlich ist - entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung - im vorliegenden Fall § 4 Abs. 6 BBodSchG ohne Bedeutung. Diese Vorschrift betrifft lediglich die Sanierungsverpflichtung eines früheren Grundstückseigentümers und ist nur wegen der damit gegenüber der vorherigen Rechtslage erweiterten Verantwortlichkeit mit einer besonderen Regelung der Rückwirkung verbunden (vgl. Landel/Vogg/Wüterich, aaO, § 4 Rdn. 175 f.). Die Beklagte wird aber von dem Kläger nicht als frühere Grundstückseigentümerin, sondern als Rechtsnachfolgerin der Verursacherin in Anspruch genommen.
b) Auf der Grundlage des Klägervorbringens, das mangels Feststellungen des Berufungsgerichts für das Revisionsverfahren als richtig zu unterstellen ist, sind die Voraussetzungen eines bodenrechtlichen Ausgleichsanspruchs nach dem mithin anwendbaren § 24 Abs. 2 BBodSchG erfüllt. Beide Parteien sind hinsichtlich der vorliegenden Bodenkontaminationen Sanierungsverpflichtete gemäß § 4 Abs. 3 BBodSchG. Danach müssen sowohl der Kläger als Grundstückseigentümer als auch die Beklagte als Gesamtrechtsnachfolgerin des Verursachers (zur Anwendung des § 4 Abs. 3 BBodSchG in Umwandlungsfällen vgl. Landel/Vogg/Wüterich, aaO, § 4 Rdn. 85) für die Sanierung des Bodens und der Altlasten einstehen. Vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung richten sich Entstehen und Umfang eines Ausgleichsanspruchs gemäß § 24 Abs. 2 Satz 2 BBodSchG nach dem An-
teil der mehreren Verpflichteten an der Verursachung der schädlichen Bodenveränderung oder der Altlast. Auf diese Weise soll sichergestellt werden, daß der von der zuständigen Behörde zur Sanierung herangezogene Grundstückseigentümer zwar den Verursacher bzw. dessen Rechtsnachfolger auf Ausgleich seiner Kosten in Anspruch nehmen kann, der Verursacher aber umgekehrt gehindert ist, bei ihm angefallene Sanierungskosten auf den Eigentümer abzuwälzen (vgl. Begründung zum Regierungsentwurf eines Gesetzes zum Schutz des Bodens, BT-Drucks. 13/6701, S. 46). Ziel der gesetzlichen Regelung ist es danach, den Alleinverursacher einer Bodenverunreinigung oder Altlast grundsätzlich mit den vollen Sanierungskosten zu belasten, während ein bloßer Zustandsverantwortlicher nicht als Schuldner, sondern nur als Gläubiger des Ausgleichsanspruchs in Frage kommt (vgl. LG Hannover, UPR 2003, 395, 396; Landmann/Rohmer/Dombert, UmweltR, Bd. IV, § 24 BBodSchG Rdn. 18; Sanden /Schoeneck, BBodSchG, § 24 Rdn. 29; Versteyl/Sondermann/Henke, BBodSchG, § 24 Rdn. 18 f.; Riedel, aaO, 99; Pützenbacher, NJW 1999, 1137, 1140; Niewerth, aaO, 560; Frenz, DB 2000, 2461, 2463; Schlette, aaO, 54; Wagner, BB 2000, 417, 423; ders., ZfIR 2003, 841, 846; v. Westerholt, NJW 2000, 931, 932; Pützenbacher/Görgen, NJW 2001, 490, 492; Sandner, NJW 2001, 2045, 2047; dagegen einschränkend Fluck/Kirsch, UPR 2001, 253, 255). Dies führt hier zu einem Ausgleichsanspruch des - als Grundstückseigentümer zur Sanierung herangezogenen - Klägers gegen die Beklagte, weil nach dem für das Revisionsverfahren maßgebenden Sachverhalt deren Rechtsvorgängerin die Bodenkontaminationen verursacht hat. 2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Au sgleichsverpflichtung der Beklagten nicht durch eine abweichende Vereinbarung ausgeschlossen.
a) Nach § 24 Abs. 2 Satz 2 BBodSchG stehen der Ausgleichsa nspruch als solcher sowie dessen Umfang unter dem Vorbehalt einer anderen Vereinbarung. Im vorliegenden Fall kommt eine direkte Vereinbarung über den Ausgleichsanspruch jedoch schon deshalb nicht in Frage, weil sämtliche Kaufverträge bis zum Erwerb des streitbefangenen Grundstücks durch den Kläger vor Inkrafttreten des Bundes-Bodenschutzgesetzes geschlossen worden sind, mithin die Regelung des § 24 Abs. 2 BBodSchG nicht von der Willensbildung der Vertragsparteien umfaßt gewesen sein kann (vgl. Wagner, BB 2000, 417, 424; ders., ZfIR 2003, 841, 847 f.). Darüber hinaus kann eine Vereinbarung grundsätzlich nur dann unmittelbar zum Ausschluß oder zu einer Einschränkung des Ausgleichsanspruchs führen, wenn sie zwischen Anspruchsgläubiger und -schuldner getroffen worden ist (vgl. Wagner, BB 2000, 417, 424; ders., ZfIR 2003, 841, 850; Schlette, aaO, 64; vgl. auch Begründung zum Regierungsentwurf eines Gesetzes zum Schutz des Bodens, BT-Drucks. 13/6701, S. 46). Zu Lasten eines dritten Berechtigten ist eine abweichende Vereinbarung ausgeschlossen , während von einer Vereinbarung zu Gunsten eines dritten Verpflichteten im Regelfall nicht ausgegangen werden kann (Bickel, BBodSchG, 4. Aufl., § 24 Rdn. 17). Auch hieran scheitert im vorliegenden Fall die Annahme einer Vereinbarung nach § 24 Abs. 2 BBodSchG. Zwischen den Prozeßparteien bestehen keine vertraglichen Beziehungen, und es fehlt jeder Anhaltspunkt dafür, daß die Stadt Oldenburg, von der der Kläger das Grundstück erwarb, daran interessiert war, durch eine Vereinbarung mit dem Kläger dessen Ausgleichsansprüche gegen die Beklagte auszuschließen.
b) Vor diesem Hintergrund erscheint es zweifelhaft, ob dann, wenn - etwa auf Grund einer Veräußerungskette - nicht nur zwei, sondern mehrere Sanierungsverantwortliche beteiligt sind, Vereinbarungen, die ein Verantwortlicher mit einem anderen getroffen hat, mittelbar zu Gunsten eines dritten Ver-
antwortlichen bei der Ermittlung der Ausgleichsquoten Berücksichtigung finden können. Dies wird zwar in der Literatur teilweise unter Hinweis auf die Regeln des gestörten Gesamtschuldnerausgleichs befürwortet (Bickel, aaO, § 24 Rdn. 10; Wagner, BB 2000, 417, 423; ders., ZfIR 2003, 841, 850 f.). Dagegen spricht indessen, daß die Rechtsprechung vorab vereinbarten Haftungsfreistellungen für das Innenverhältnis der Gesamtschuldner bislang keine Wirkung beigelegt hat (BGHZ 12, 213, 217 ff.; 35, 317, 323; 58, 216, 219 f.; BGH, Urt. v. 27. Februar 1989, II ZR 182/88, NJW 1989, 2386, 2387). In jedem Fall führt dieser Ansatz aber nicht zu dem Ergebnis, welches das Berufungsgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat. aa) Wie in anderem Zusammenhang noch näher zu begründ en sein wird (unten II 2 d), geht schon die Auffassung des Berufungsgerichts fehl, sämtliche Eigentümer und Voreigentümer seien hinsichtlich der Sanierungskosten als Gesamtschuldner anzusehen. Überdies hat das Berufungsgericht nicht beachtet , daß die Voreigentümer im vorliegenden Fall nicht zu den Sanierungsverantwortlichen nach § 4 Abs. 6 BBodSchG zählen, weil sowohl die Ersterwerber als auch die Stadt O. ihr Eigentum bereits vor dem 1. März 1999 übertragen hatten. Möglich ist mithin allenfalls eine entsprechende Heranziehung der - in der Literatur vertretenen (vgl. etwa Hager, NJW 1989, 1640, 1644) - Überlegungen zur Lösung des gestörten Gesamtschuldnerausgleichs durch Kürzung des Anspruchs des Gläubigers um den Anteil des privilegierten Gesamtschuldners. Folge dieser Lösung kann jedoch nur eine Reduzierung des Ausgleichsanspruchs um den Verantwortungsanteil sein, hinsichtlich dessen der Vertragspartner des Ausgleichsberechtigten für die Sanierungskosten aufzukommen hat (Wagner, BB 2000, 417, 425; ders. ZfIR 2003, 841, 851). Auf diese Weise soll der Vertragspartner des Ausgleichsberechtigten, der sich möglicherweise bei Verkauf des Grundstücks seine Freistellung durch einen
Preisnachlaß erkauft hat, unter Wahrung des vertraglichen Äquivalenzverhältnisses davor geschützt werden, daß ihm diese Vorteile durch einen Ausgleichsanspruch des dritten Sanierungsverpflichteten wieder entzogen werden (Wagner, BB 2000, 417, 425). Eine solche Inanspruchnahme droht der Vertragspartnerin des Klägers, der Stadt O. , - ungeachtet des Umstandes, daß sie nach § 4 Abs. 6 BBodSchG ohnehin nicht zu den Sanierungsverpflichteten zählt - bereits deshalb nicht, weil sie als (frühere) Grundstückseigentümerin gegenüber der Beklagten als Rechtsnachfolgerin der Verursacherin keine Ausgleichsverpflichtung treffen kann (oben II 1 b). Das Berufungsgericht gelangt hingegen zu dem Ergebnis, daß sich der Kläger eine Haftungsfreistellung entgegenhalten lassen muß, die ohne seine Mitwirkung zwischen seinen Vorgängern in der Veräußerungskette vereinbart wurde. Dies läuft auf einen Vertrag zu Lasten Dritter hinaus, dem auch zur Lösung der Probleme des gestörten Gesamtschuldnerausgleichs keine Wirksamkeit beigelegt werden kann (vgl. BGHZ 12, 213, 218; vgl. auch Hager, NJW 1989, 1640, 1643). bb) Zudem hat der Kläger auch mit seiner Vorgängerin im Grundstückseigentum , der Stadt O. , keine von § 24 Abs. 2 Satz 2 BBodSchG abweichende Vereinbarung getroffen. (1) Das Berufungsgericht geht ohne nähere Begründung davon aus, daß mit dem Ausschluß von Gewährleistungsansprüchen wegen der Beschaffenheit eines Grundstücks, wie er hier in den Kaufvertrag mit der Stadt O. vom 3. Juni 1993 aufgenommen wurde, ohne weiteres auch eine abweichende Vereinbarung über den Ausgleichsanspruch der Sanierungsverantwortlichen nach § 24 Abs. 2 Satz 2 BBodSchG getroffen ist. Dies trifft nicht zu. Zwar kann mit einem Gewährleistungsausschluß auch eine Vereinbarung über den Ausschluß des bodenrechtlichen Ausgleichsanspruchs verbunden sein, zwingend ist dies
jedoch nicht (anders wohl die Begründung zum Regierungsentwurf eines Gesetzes zum Schutz des Bodens, BT-Drucks. 13/6701, S. 46; ihr folgend Landel/ Vogg/Wüterich, aaO, § 24 Rdn. 24; Steffen/Popp, ZNotP 1999, 303, 312; Pützenbacher , NJW 1999, 1137, 1141; Fluck/Kirsch, UPR 2001, 253, 254). Da sich dem Gesetz kein Hinweis dafür entnehmen läßt, daß mit Abreden über Sachmängel Vereinbarungen über den Ausgleichsanspruch verknüpft sein sollen , umgekehrt aber auch kein Anhaltspunkt für die Erforderlichkeit einer ausdrücklichen Regelung besteht (a.A. Schlette, aaO, 65 f.), können insoweit nur die allgemeinen Regeln über die Auslegung von Willenserklärungen maßgebend sein (vgl. Bickel, aaO, § 24 Rdn. 17; Landmann/Rohmer/Dombert, aaO, § 24 BBodSchG Rdn. 34; Niewerth, aaO, 560; Sorge, MittBayNot 1999, 232, 239; Körner, DNotZ 2000, 344, 362; ders., ZfIR 2001, 889, 896; Wagner, BB 2000, 417, 424; ders., ZfIR 2003, 841, 847 f.; auch OVG Lüneburg, NJW 1998,
97).
(2) Die Auslegung wird im Zweifel zu dem Ergebnis führen, daß durch einen Ausschluß von Gewährleistungsansprüchen ein Rückgriff auf Grund des § 24 Abs. 2 BBodSchG gegen den Verursacher einer Bodenkontamination nicht versperrt sein soll (Landmann/Rohmer/Dombert, aaO, § 24 BBodSchG Rdn. 34; Körner, DNotZ 2000, 344, 362; ders., ZfIR 2001, 889, 896; Wagner, BB 2000, 417, 424; ders., ZfIR 2003, 841, 847; a.A. Fluck/Kirsch, UPR 2001, 253, 254). Freizeichnungsklauseln sind - als Ausnahme von der sich aus dem dispositiven Recht ergebenden Haftung - grundsätzlich eng auszulegen (BGHZ 67, 359, 366). Es bedarf daher einer hinreichend deutlichen Regelung, nach der eine Haftung des Verkäufers auch bei einer ordnungsbehördlichen Inanspruchnahme des Käufers auf eine Sanierung des belasteten Grundstücks ausgeschlossen sein soll (vgl. Landmann/Rohmer/Dombert, aaO, § 24BBodSchG Rdn. 34; Sorge, aaO, 238; Wagner, BB 2000, 417, 424; ders., ZfIR 2003, 841, 848; Körner, ZfIR 2001, 889, 896).
a) Dies gilt zunächst für Verträge, die nach Inkrafttreten des BundesBodenschutzgesetzes am 1. März 1999 geschlossen worden sind. Da zu diesem Zeitpunkt der bodenrechtliche Ausgleichsanspruch geschaffen wurde, besteht seither auch die Notwendigkeit einer gegebenenfalls abweichenden vertraglichen Gestaltung. Wird gleichwohl lediglich ein Gewährleistungsausschluß vereinbart, so kann dies nicht ohne weiteres einem Anspruch aus § 24 Abs. 2 BBodSchG entgegenstehen. Eine solche Klausel bezieht sich regelmäßig nur auf die - hier nach Art. 229 § 5 EGBGB weiterhin gegebenen - Ansprüche auf Wandelung, Minderung und Schadensersatz, nicht ohne weiteres aber auch auf weitergehende Ansprüche (vgl. BGHZ 67, 359, 366 f.; BGH, Urt. v. 5. Juli 1978, VIII ZR 172/77, NJW 1978, 2241, 2243; Urt. v. 7. Februar 1979, VIII ZR 305/77, NJW 1979, 2148, 2149). Wenn die Parteien bei Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses den Umständen nach das Risiko einer Bodenbelastung durch Schadstoffe nicht bedacht haben, kann sich auf dem Weg einer ergänzenden Vertragsauslegung sogar eine Verpflichtung des Verkäufers ergeben, seine etwaigen Gewährleistungsansprüche gegen einen Erstverkäufer an den Käufer abzutreten (vgl. Senat, Urt. v. 20. Dezember 1996, V ZR 259/95, NJW 1997, 652; Urt. v. 13. Februar 2004, V ZR 225/03, Umdruck S. 4 f., zur Veröffentlichung vorgesehen). Diese Stärkung der Rechtsposition des Käufers zeigt, daß ein Verzicht auf den ihm kraft Gesetzes zustehende Ausgleichsanspruch ohne zusätzliche Anhaltspunkte nicht angenommen werden kann. Solche Hinweise sind namentlich dann gegeben, wenn der Verkäufer dem Käufer wegen des Risikos einer vorhandenen Altlast oder schädlicher Bodenveränderungen einen deutlichen Preisnachlaß gewährt, der seiner Höhe
nach auch durch die etwaigen Sanierungskosten beeinflußt wird (vgl. Wagner, ZfIR 2003, 841, 848; auch Körner, ZfIR 2001, 889, 892).
b) Auch bei Verträgen, die vor Inkrafttreten des Bundes-Bodenschutz- gesetzes abgeschlossen wurden, kann die Auslegung zu dem Ergebnis führen, daß ein Gewährleistungsausschluß den Verzicht auf den bodenrechtlichen Ausgleichsanspruch umfaßt (a.A. Wagner, BB 2000, 417, 424). Eine Regelungslücke , die auf dem Wege ergänzender Vertragsauslegung zu schließen ist, kann sich auch erst nachträglich ergeben (BGH, Urt. v. 19. Juni 1980, III ZR 182/78, NJW 1981, 219, 220) und auf einer Änderung d er rechtlichen Verhältnisse beruhen (BGHZ 25, 282, 285). Entscheidend ist mithin, was die Vertragsparteien bei angemessener Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner vereinbart hätten, wenn sie den bodenrechtlichen Ausgleichsanspruch bedacht hätten (vgl. BGHZ 84, 1, 7; 90, 69, 77; Senat, Urt. v. 14. Januar 2000, V ZR 416/97, NJW-RR 2000, 1652, 1653). Hierbei kommt wiederum der Höhe des vereinbarten Kaufpreises die bereits geschilderte Bedeutung zu. Namentlich wenn der Käufer gegen einen entsprechend geminderten Kaufpreis das Sanierungsrisiko vollständig übernommen hat, kann das vertragliche Äquivalenzverhältnis nicht durch e inen bodenrechtlichen Ausgleichsanspruch gegen den Verkäufer unterlaufen werden. ?) Liegt ein Fall vor, in dem die Vereinbarung nicht nur Gewährleistungs- rechte, sondern auch den bodenrechtlichen Ausgleichsanspruch erfaßt, so bleiben ihre unmittelbaren Wirkungen allerdings grundsätzlich auf das Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer beschränkt (vgl. Wagner, ZfIR 2003, 841, 850). Es wird im Regelfall den Interessen des Käufers (dazu Wächter, NJW 1997, 2073, 2074 f.; zur beiderseits interessengerechten Auslegung Senat, Urt. v. 20. Dezember 1996, V ZR 259/95, NJW 1997, 652) zuwiderlaufen, durch
eine Vereinbarung zu Gunsten Dritter auch auf Ausgleichsansprüche gegen einen nicht am Vertrag beteiligten Verursacher einer schädlichen Bodenveränderung oder Altlast zu verzichten (so im Ergebnis auch Wagner, ZfIR 2003, 841, 847, 850). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts erscheint es nicht unbillig, daß auf diese Weise Haftungsfreistellungen in einer Veräußerungskette jedenfalls ihre unmittelbare Wirkung regelmäßig verlieren. Allein der Ausschluß des bodenrechtlichen Ausgleichsanspruchs kann den Verursacher ohnehin nicht vor der Belastung mit Sanierungskosten sichern. Er bleibt unverändert nach § 4 Abs. 3 BBodSchG Sanierungsverantwortlicher und kann als solcher von der zuständigen Behörde in Anspruch genommen werden. Weitergehenden Schutz gewinnt er insoweit nur, wenn er eine Vereinbarung zur Übernahme der Sanierungskosten durch den Erwerber erreicht (vgl. Knopp, NJW 2000, 905, 909). cc) Hiernach könnte, selbst wenn im Verhältnis zwischen dem Kläger und der Stadt O. ein bodenrechtlicher Ausgleichsanspruch gegeben wäre, im Wege ergänzender Vertragsauslegung auf der Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichts kein Verzicht des Klägers auf diesen Anspruch hergeleitet werden. Es gibt insbesondere keinen Hinweis darauf, daß der Kläger mit Blick auf etwaigen Sanierungsaufwand einen entsprechenden Preisnachlaß erhalten hat. Mithin bedarf es keiner Entscheidung über die - von der Revision aufgeworfene - Frage der Wirksamkeit des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses.
c) Allerdings kann erwogen werden, ob ein Grundstückseigentümer durch § 242 BGB an der Geltendmachung des bodenrechtlichen Ausgleichsanspruchs gegen den Verursacher gehindert ist, wenn er bei Abschluß des Kaufvertrages - auch mit einem dritten Veräußerer - Kenntnis von den schädlichen
Bodenveränderungen oder der Einordnung als Altlast hatte (vgl. Schlette, aaO, 55; auch Körner, ZfIR 2001, 889, 892; Fluck/Kirsch, UPR 2001, 253, 255). Ob und unter welchen etwaigen weiteren Voraussetzungen in Fällen der Kenntnis ein treuwidriges Verhalten angenommen werden kann, bedarf hier jedoch keiner Entscheidung. Die Revisionserwiderung verweist lediglich auf Vortrag in den Tatsacheninstanzen, wonach dem Kläger das Risiko einer Altlast bekannt war. Damit wird keine Kenntnis von dem Vorliegen einer Altlast behauptet (vgl. Senat, Urt. v. 3. März 1995, V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550), sondern allenfalls eine auf Fahrlässigkeit beruhende Unkenntnis.
d) Daß ein Grundstückseigentümer - wie hier der Kläger möglicherweise auf Grund eines ihm bekannten Altenlastenrisikos - bei Kauf des Grundstücks von dem Vorliegen schädlicher Bodenveränderungen oder einer Altlast Kenntnis haben mußte, ist zumindest im Verhältnis zum Verursacher für das Bestehen oder den Umfang des bodenrechtlichen Ausgleichsanspruchs ohne Belang (a.A. Schlette, aaO, 55 f.). Die Berücksichtigung solcher Verschuldensgesichtspunkte ist mit der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren. Gegenüber einem Verursacher bestimmt sich der Ausgleichsanspruch gemäß § 24 Abs. 2 Satz 2 BBodSchG allein nach seinem Verursachungsanteil. Für eine einschränkende Auslegung gegen den Gesetzeswortlaut gibt es keine Grundlage. Sie folgt insbesondere nicht aus dem Zweck der Vorschrift, der im Gegenteil darauf abzielt, den Ausgleich im Innenverhältnis nach dem Verursacherprinzip zu regeln (vgl. Begründung zum Regierungsentwurf eines Gesetzes zum Schutz des Bodens, BT-Drucks. 13/6701, S. 46). Dieses Ergebnis wird durch die Gesetzessystematik bestätigt. Denn der Rückgriff auf das Verschulden des Eigentümers müßte dazu führen, daß für eine angemessene Abwägung auch auf Seiten des Verursachers Verschuldensgesichtspunkte von Bedeutung wären (so Schlette, aaO, 56). Damit wäre eine Rechtslage geschaffen,
wie sie beim Gesamtschuldnerausgleich zwischen mehreren Schädigern besteht (dazu etwa BGHZ 17, 214, 222; 51, 275, 279; 59, 97, 103). Durch § 24 Abs. 2 Satz 2 BBodSchG wird das Verhältnis zwischen mehreren Sanierungsverantwortlichen aber nicht als Innenverhältnis zwischen mehreren Gesamtschuldnern gestaltet (Landel/Vogg/Wüterich, aaO, § 24 Rdn. 24; Landmann /Rohmer/Dombert, aaO, § 24 BBodSchG Rdn. 31; Niewerth, aaO, 561; Schlette, aaO, 49; Wagner, BB 2000, 417, 422 f.; ders., ZfIR 2003, 841, 850; a.A. Bickel, aaO, § 24 Rdn. 10; Sanden/Schoeneck, aaO, § 24 Rdn. 26; Vierhaus , NJW 1998, 1262, 1266), sondern durch einen eigenständigen Ausgleichsanspruch mit besonderen Anspruchsvoraussetzungen geregelt. Das folgt insbesondere aus der - andernfalls überflüssigen - Verweisung ausdrücklich nur auf Satz 2 des § 426 Abs. 1 BGB.
III.
Das angefochtene Urteil kann demnach keinen Bestand habe n (§ 562 Abs. 1 ZPO). An einer Entscheidung in der Sache selbst ist der Senat gehindert , weil weitere Feststellungen zu treffen sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). 1. Zwischen den Parteien ist im Streit, ob die Bodenve runreinigungen von der Rechtsvorgängerin der Beklagten verursacht wurden und damit die Voraussetzungen eines Ausgleichsanspruchs nach § 24 Abs. 2 BBodSchG gegeben sind. Bei der Aufklärung dieser Frage wird das Berufungsgericht zu beachten haben, daß dem Kläger Beweiserleichterungen zugute kommen.a) Er kann sich zunächst auf eine analoge Anwendung der Ursachenvermutung aus §§ 6, 7 UmweltHG stützen (vgl. Schlette, aaO, 68; auch Landel /Vogg/Wüterich aaO, § 24 Rdn. 31; Landmann/Rohmer/Dombert, aaO, § 24 BBodSchG Rdn. 43; Versteyl/Sondermann/Henke, aaO, § 24 Rdn. 25). Nach den allgemeinen Grundsätzen der Beweislastverteilung obliegt es zwar dem Anspruchsteller, den Beweis für die Verursachung durch den Gegner des Ausgleichsanspruchs zu führen. Mit diesem Kausalitätsnachweis droht der Anspruchsteller jedoch regelmäßig zu scheitern, weil ihm die hierfür erforderlichen Kenntnisse über die zurückliegenden Vorgänge auf dem betroffenen Grundstück fehlen. Das Gesetz trägt diesen Schwierigkeiten nicht mit einer eigenen Regelung Rechnung, obwohl die Problematik bereits aus dem Bereich der Umwelthaftung bekannt ist. Dort besteht, weil der Geschädigte keinen Einblick in den Anlagebetrieb hat, eine vergleichbare Situation, auf die der Gesetzgeber mit der Ursachenvermutung in den §§ 6, 7 UmweltHG reagiert hat (vgl. Paschke, UmweltHG, § 6 Rdn. 1; Salje, UmweltHG, § 6 Rdn. 6). Die Regelung des bodenrechtlichen Ausgleichsanspruchs weist mithin eine planwidrige Unvollständigkeit auf. Da der Gesetzgeber mit §§ 6, 7 UmweltHG für andere
Ansprüche zwischen Privaten auf Grund von Umwelteinwirkungen eine Beweiserleichterung eröffnet hat, wäre er bei einer entsprechenden Interessenabwägung für den Anspruch aus § 24 Abs. 2 BBodSchG zu keinem anderen Ergebnis gekommen. Dies ermöglicht die entsprechende Anwendung der §§ 6, 7 UmweltHG auf den bodenrechtlichen Ausgleichsanspruch (Schlette, aaO,
68).
b) Führt im Einzelfall die analoge Anwendung der §§ 6, 7 UmweltHG nicht zu einer Ursachenvermutung, weil die Beweiserleichterung etwa wegen der Privilegierung des Normalbetriebes durch § 6 Abs. 2 UmweltHG nicht eingreifen kann (krit. deshalb Wagner, ZfIR 2003, 841, 845), so bleibt es dem Kläger unbenommen, die Ursächlichkeit nach den allgemeinen Regeln des Beweisrechts nachzuweisen (vgl. Paschke, aaO, § 6 Rdn. 40, Gottwald, Festschrift für Lange, 1992, S. 447, 467). Hierbei kommt zu seinen Gunsten bei festgestellter Überschreitung der durch Verwaltungsvorschriften festgelegten Emmissions- und Immisionswerte für die Kausalitätsfrage eine Beweiserleichterung in Betracht (vgl. BGHZ 92, 143, 146 f.; BGH, Urt. v. 17. Juni 1997, VI ZR 373/95, NJW 1997, 1748; auch Senat, Urt. v. 13. Februar 2004, V ZR 217/03, Umdruck S. 8 ff., zur Veröffentlichung vorgesehen). Zudem kann auch ein Anscheinsbeweis für die Verursachung durch die Rechtsvorgängerin der Beklagten sprechen, wenn etwa feststeht, daß das Grundstück bei Beginn ihrer Nutzungszeit noch nicht kontaminiert war (vgl. BGH, Urt. v. 27. April 1994, XII ZR 16/93, NJW 1994, 1880 f.).
2. Bejaht das Berufungsgericht hiernach einen Ausgleichsanspruch des Klägers dem Grunde nach, so wird es auch den Einwänden der Beklagten gegen die Höhe des von dem Kläger geltend gemachten Anspruchs nachzugehen haben.
Wenzel Krüger Klein Gaier Stresemann
(1) Die in § 437 Nr. 1 und 3 bezeichneten Ansprüche verjähren
- 1.
in 30 Jahren, wenn der Mangel - a)
in einem dinglichen Recht eines Dritten, auf Grund dessen Herausgabe der Kaufsache verlangt werden kann, oder - b)
in einem sonstigen Recht, das im Grundbuch eingetragen ist,
besteht, - 2.
in fünf Jahren - a)
bei einem Bauwerk und - b)
bei einer Sache, die entsprechend ihrer üblichen Verwendungsweise für ein Bauwerk verwendet worden ist und dessen Mangelhaftigkeit verursacht hat, und
- 3.
im Übrigen in zwei Jahren.
(2) Die Verjährung beginnt bei Grundstücken mit der Übergabe, im Übrigen mit der Ablieferung der Sache.
(3) Abweichend von Absatz 1 Nr. 2 und 3 und Absatz 2 verjähren die Ansprüche in der regelmäßigen Verjährungsfrist, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Im Falle des Absatzes 1 Nr. 2 tritt die Verjährung jedoch nicht vor Ablauf der dort bestimmten Frist ein.
(4) Für das in § 437 bezeichnete Rücktrittsrecht gilt § 218. Der Käufer kann trotz einer Unwirksamkeit des Rücktritts nach § 218 Abs. 1 die Zahlung des Kaufpreises insoweit verweigern, als er auf Grund des Rücktritts dazu berechtigt sein würde. Macht er von diesem Recht Gebrauch, kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten.
(5) Auf das in § 437 bezeichnete Minderungsrecht finden § 218 und Absatz 4 Satz 2 entsprechende Anwendung.
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
(1) Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem
- 1.
der Anspruch entstanden ist und - 2.
der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
(2) Schadensersatzansprüche, die auf der Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit beruhen, verjähren ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.
(3) Sonstige Schadensersatzansprüche verjähren
- 1.
ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an und - 2.
ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.
(3a) Ansprüche, die auf einem Erbfall beruhen oder deren Geltendmachung die Kenntnis einer Verfügung von Todes wegen voraussetzt, verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Entstehung des Anspruchs an.
(4) Andere Ansprüche als die nach den Absätzen 2 bis 3a verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an.
(5) Geht der Anspruch auf ein Unterlassen, so tritt an die Stelle der Entstehung die Zuwiderhandlung.
(1) Die Verjährung wird gehemmt durch
- 1.
die Erhebung der Klage auf Leistung oder auf Feststellung des Anspruchs, auf Erteilung der Vollstreckungsklausel oder auf Erlass des Vollstreckungsurteils, - 1a.
die Erhebung einer Musterfeststellungsklage für einen Anspruch, den ein Gläubiger zu dem zu der Klage geführten Klageregister wirksam angemeldet hat, wenn dem angemeldeten Anspruch derselbe Lebenssachverhalt zugrunde liegt wie den Feststellungszielen der Musterfeststellungsklage, - 2.
die Zustellung des Antrags im vereinfachten Verfahren über den Unterhalt Minderjähriger, - 3.
die Zustellung des Mahnbescheids im Mahnverfahren oder des Europäischen Zahlungsbefehls im Europäischen Mahnverfahren nach der Verordnung (EG) Nr. 1896/2006 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 12. Dezember 2006 zur Einführung eines Europäischen Mahnverfahrens (ABl. EU Nr. L 399 S. 1), - 4.
die Veranlassung der Bekanntgabe eines Antrags, mit dem der Anspruch geltend gemacht wird, bei einer - a)
staatlichen oder staatlich anerkannten Streitbeilegungsstelle oder - b)
anderen Streitbeilegungsstelle, wenn das Verfahren im Einvernehmen mit dem Antragsgegner betrieben wird;
- 5.
die Geltendmachung der Aufrechnung des Anspruchs im Prozess, - 6.
die Zustellung der Streitverkündung, - 6a.
die Zustellung der Anmeldung zu einem Musterverfahren für darin bezeichnete Ansprüche, soweit diesen der gleiche Lebenssachverhalt zugrunde liegt wie den Feststellungszielen des Musterverfahrens und wenn innerhalb von drei Monaten nach dem rechtskräftigen Ende des Musterverfahrens die Klage auf Leistung oder Feststellung der in der Anmeldung bezeichneten Ansprüche erhoben wird, - 7.
die Zustellung des Antrags auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens, - 8.
den Beginn eines vereinbarten Begutachtungsverfahrens, - 9.
die Zustellung des Antrags auf Erlass eines Arrests, einer einstweiligen Verfügung oder einer einstweiligen Anordnung, oder, wenn der Antrag nicht zugestellt wird, dessen Einreichung, wenn der Arrestbefehl, die einstweilige Verfügung oder die einstweilige Anordnung innerhalb eines Monats seit Verkündung oder Zustellung an den Gläubiger dem Schuldner zugestellt wird, - 10.
die Anmeldung des Anspruchs im Insolvenzverfahren oder im Schifffahrtsrechtlichen Verteilungsverfahren, - 10a.
die Anordnung einer Vollstreckungssperre nach dem Unternehmensstabilisierungs- und -restrukturierungsgesetz, durch die der Gläubiger an der Einleitung der Zwangsvollstreckung wegen des Anspruchs gehindert ist, - 11.
den Beginn des schiedsrichterlichen Verfahrens, - 12.
die Einreichung des Antrags bei einer Behörde, wenn die Zulässigkeit der Klage von der Vorentscheidung dieser Behörde abhängt und innerhalb von drei Monaten nach Erledigung des Gesuchs die Klage erhoben wird; dies gilt entsprechend für bei einem Gericht oder bei einer in Nummer 4 bezeichneten Streitbeilegungsstelle zu stellende Anträge, deren Zulässigkeit von der Vorentscheidung einer Behörde abhängt, - 13.
die Einreichung des Antrags bei dem höheren Gericht, wenn dieses das zuständige Gericht zu bestimmen hat und innerhalb von drei Monaten nach Erledigung des Gesuchs die Klage erhoben oder der Antrag, für den die Gerichtsstandsbestimmung zu erfolgen hat, gestellt wird, und - 14.
die Veranlassung der Bekanntgabe des erstmaligen Antrags auf Gewährung von Prozesskostenhilfe oder Verfahrenskostenhilfe; wird die Bekanntgabe demnächst nach der Einreichung des Antrags veranlasst, so tritt die Hemmung der Verjährung bereits mit der Einreichung ein.
(2) Die Hemmung nach Absatz 1 endet sechs Monate nach der rechtskräftigen Entscheidung oder anderweitigen Beendigung des eingeleiteten Verfahrens. Die Hemmung nach Absatz 1 Nummer 1a endet auch sechs Monate nach der Rücknahme der Anmeldung zum Klageregister. Gerät das Verfahren dadurch in Stillstand, dass die Parteien es nicht betreiben, so tritt an die Stelle der Beendigung des Verfahrens die letzte Verfahrenshandlung der Parteien, des Gerichts oder der sonst mit dem Verfahren befassten Stelle. Die Hemmung beginnt erneut, wenn eine der Parteien das Verfahren weiter betreibt.
(3) Auf die Frist nach Absatz 1 Nr. 6a, 9, 12 und 13 finden die §§ 206, 210 und 211 entsprechende Anwendung.