Bundesgerichtshof Urteil, 23. Juni 2017 - V ZR 39/16

Die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 3 und 4 gegen den Beschluss der 6. Zivilkammer des Landgerichts Ravensburg vom 9. Juli 2013 wird zurückgewiesen.

Der Gegenstandswert beträgt 3.000 € für die Gerichtskosten, 4.563,38 € für die anwaltliche Vertretung der Beteiligten zu 1 und 6.000 € für die anwaltliche Vertretung der Beteiligten zu 3 und 4.

A.

Im Grundbuch der eingangs genannten Teileigentumseinheit der Beteiligten zu 2 ist seit dem 20. Januar 1999 eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 3 und 4 eingetragen. Die Beteiligte zu 1 - die Wohnungseigentümergemeinschaft, zu deren Anlage das Teileigentum gehört - betreibt wegen titulierter Wohngeldansprüche aus dem Jahr 2008 die Zwangsversteigerung. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 8. Oktober 2010 wegen der Ansprüche der Beteiligten zu 1 die Zwangsversteigerung aus der Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG angeordnet. Vor dem Versteigerungstermin haben die Beteiligten zu 3 und 4 mitgeteilt, dass die Teileigentumseinheit am 15. Februar 2013 an sie aufgelassen worden sei und sie ihre Eintragung als Eigentümer beantragt hätten. Die Umschreibung des Eigentums ist nicht erfolgt. In dem Versteigerungstermin am 21. Februar 2013 hat das Vollstreckungsgericht die Auflassungsvormerkung nicht in das geringste Gebot aufgenommen. Mit Beschluss vom gleichen Tag ist der Beteiligten zu 5 als Meistbietender der Zuschlag erteilt worden; die Vormerkung ist in dem Zuschlagsbeschluss nicht als bestehenbleibendes Recht aufgeführt.

Die gegen den Zuschlagsbeschluss gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 3 und 4 ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde wollen sie die Aufnahme der zu ihren Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung in das geringste Gebot erreichen.

B.

Das Beschwerdegericht meint, das Verfahren sei nicht gemäß § 28 Abs. 1 ZVG aufzuheben. Dies setze voraus, dass die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch aufgrund der Auflassungsvormerkung erfolgt sei; dazu sei es aber nicht gekommen. Die Auflassungsvormerkung sei zu Recht nicht in das geringste Gebot aufgenommen worden, weil sie gegenüber den Ansprüchen der betreibenden Wohnungseigentümergemeinschaft aus der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG nachrangig sei. Zwar werde die Vormerkung in § 10 ZVG nicht ausdrücklich erwähnt. Nach zutreffender Ansicht falle sie aber in die Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG; hieraus ergebe sich ihre Nachrangigkeit gegenüber Ansprüchen, die der Rangklasse 2 zuzuordnen seien.

C.

Die zulässige Rechtsbeschwerde hat keinen Erfolg.

Weil eine Partei mit ihrer Prozesshandlung im Zweifel das erreichen will, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und ihrer recht verstandenen Interessenlage entspricht (vgl. nur Senat, Urteil vom 19. Oktober 2012 - V ZR 233/11, ZfIR 2013, 23 Rn. 11 mwN), ist der Antrag der Beteiligten zu 3 und 4 dahingehend auszulegen, dass sie die Versagung des Zuschlags begehren; nur diese, nicht aber die beantragte Änderung des geringsten Gebots kann mit der Rechtsbeschwerde erreicht werden. Ein Zuschlagsversagungsgrund liegt jedoch nicht vor.

I. Zutreffend und von der Rechtsbeschwerde unbeanstandet verneint das Beschwerdegericht der Sache nach einen Zuschlagsversagungsgrund gemäß § 83 Nr. 5 ZVG. Nach dieser Bestimmung ist der Zuschlag zu versagen, wenn das Recht eines Beteiligten der Fortsetzung des Verfahrens entgegensteht. Ist ein solches Recht aus dem Grundbuch ersichtlich, hat das Vollstreckungsgericht das Verfahren gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG aufzuheben oder einstweilen einzustellen bzw. gemäß § 33 ZVG den Zuschlag zu versagen. Die Voraussetzungen des § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG lagen aber schon deshalb nicht vor, weil eine Umschreibung des Eigentums aufgrund des vorgemerkten Anspruchs auf die Beteiligten zu 3 und 4 nicht erfolgt ist. Die Auflassungsvormerkung als solche stellt kein der Zwangsversteigerung entgegenstehendes Recht im Sinne von § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG dar (vgl. nur Senat, Urteil vom 28. Oktober 1966 - V ZR 11/64, BGHZ 46, 124, 126 f.; BGH, Urteil vom 11. Juli 1996 - IX ZR 226/94, NJW 1996, 3147 f. jeweils mwN).

II. Ebenso wenig ist der Zuschlag wegen einer Verletzung der Vorschriften über die Feststellung des geringsten Gebots im Sinne von § 83 Nr. 1 ZVG zu versagen. Das Vollstreckungsgericht hat die für die Beteiligten zu 3 und 4 im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung zu Recht nicht in das geringste Gebot aufgenommen.

1. Im Ausgangspunkt ist eine Auflassungsvormerkung wie ein eingetragenes Recht zu behandeln (§ 9 Nr. 1, § 48 ZVG).

a) In das geringste Gebot ist sie aufzunehmen, wenn sie dem Anspruch des (bestrangig betreibenden) Gläubigers vorgeht (§ 44 Abs. 1 ZVG); dies gilt auch dann, wenn sie einen bedingten Anspruch sichert (Senat, Urteil vom 28. Oktober 1966 - V ZR 11/64, BGHZ 46, 124 ff.). Fällt die Auflassungsvormerkung in das geringste Gebot, bleibt sie bei dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung bestehen (§ 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Weil der Eigentumserwerb des Erstehers dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam ist (§ 883 Abs. 2 BGB), kann dieser den gesicherten Anspruch auf Übertragung des Eigentums trotz des erfolgten Zuschlags gegenüber dem Ersteher durchsetzen (§ 888 Abs. 1 BGB; vgl. Senat, Urteil vom 28. Oktober 1966 - V ZR 11/64, BGHZ 46, 124, 127; BGH, Urteil vom 11. Juli 1996 - IX ZR 226/94, NJW 1996, 3147, 3148; Staudinger/Gursky, BGB [2013], § 883 Rn. 298 ff.).

b) Dagegen ist die Vormerkung nicht in das geringste Gebot aufzunehmen, wenn sie dem Recht des (bestrangig betreibenden) Gläubigers im Rang nachgeht. Der Vormerkungsberechtigte muss den Eigentumserwerb des Erstehers gegen sich gelten lassen, weil die Vormerkung mangels Aufnahme in das geringste Gebot mit dem Zuschlag erlischt (§ 91 Abs. 1, § 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG). An die Stelle des zuvor durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs tritt der Anspruch auf Wertersatz aus dem Versteigerungserlös (§ 92 Abs. 1 ZVG; vgl. Staudinger/Gursky, BGB [2013], § 883 Rn. 304 f.).

2. Ob eine vor der Beschlagnahme eingetragene Auflassungsvormerkung dem Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne von § 44 Abs. 1 ZVG vorgeht, wenn diese die Zwangsversteigerung aus Ansprüchen betreibt, die der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG zuzuordnen sind, ist umstritten.

a) Nach überwiegender Ansicht gehen die bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Auflassungsvormerkung vor. Teils wird dies vornehmlich aus deren vermeintlich dinglichem Charakter hergeleitet (Alff, ZWE 2010, 105, 112; ders., Rpfleger 2013, 15, 18 f.; Schmidberger, ZfIR 2013, 113 ff.; Schneider, ZMR 2009, 165, 169 f.; ZMR 2013, 305 f.; ZWE 2013, 246, 249; Suilmann, NotBZ 2010, 365, 368). Andere sehen Ansprüche der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG unabhängig von ihrer Rechtsnatur als vorrangig an; die Auflassungsvormerkung müsse wie jedes andere aus dem Grundbuch ersichtliche Recht in das Rangklassensystem des § 10 ZVG eingeordnet werden und falle in die (nachrangige) Rangklasse 4 (Morvilius in Dierck/Morvilius/Vollkommer, Handbuch des Zwangsvollstreckungsrechts, S. 344 Rn. 296a; Stöber, ZVG, 20. Aufl. § 10 Rn. 16.8; Schmidt-Räntsch, ZWE 2011, 429, 439; wohl auch Becker in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 16 Rn. 200; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., Anhang IV Rn. 49; Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 44 Rn. 11; Franck, MittBayNot 2012, 345, 349; Böttcher, ZfIR 2010, 345, 347).

b) Nach der Gegenauffassung bietet eine Auflassungsvormerkung Schutz vor einer Zwangsversteigerung, die aus Rechten der Rangklasse 2 betrieben wird. Zur Begründung wird teilweise darauf verwiesen, dass die bevorrechtigten Hausgeldansprüche keine dingliche Wirkung hätten. Könne das Vorrecht einem Erwerber nicht entgegengehalten werden, sei die Beschlagnahme als vormerkungswidrig anzusehen; der Vormerkungsberechtigte müsse sie nicht gegen sich gelten lassen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft stehe im Verhältnis zu dem Vormerkungsberechtigten gewöhnlichen persönlichen Gläubigern gleich (Reymann, ZWE 2013, 446, 449; Herrler, NJW 2013, 3518; Fabis, ZfIR 2010, 354, 357 f.). Vereinzelt wird auch die Einordnung der Auflassungsvormerkung in die Rangklasse 4 bestritten, weil die Vormerkung ebenso wie das Eigentum selbst außerhalb des Rangklassensystems des § 10 Abs. 1 ZVG stehe; ihre Schutzwirkung bestimme sich ausschließlich nach § 883 Abs. 2 BGB (Kesseler, NJW 2009, 121, 123 f.; zustimmend MünchKomm-BGB/Kohler, 6. Aufl., § 883 Rn. 62 Fn. 428; offen gelassen von Reymann, ZWE 2013, 446, 448).

c) Der Senat entscheidet die Frage mit der zuerst genannten Auffassung dahingehend, dass Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Zwangsversteigerung aus der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG betreibt, stets Vorrang gegenüber einer Auflassungsvormerkung zukommt; diese ist auch dann nicht im geringsten Gebot zu berücksichtigen, wenn sie - wie hier - bereits vor dem Entstehen der bevorrechtigten Hausgeldansprüche in das Grundbuch eingetragen worden ist.

aa) Dies ergibt sich allerdings nicht aus einer vermeintlich dinglichen Wirkung des Vorrechts der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach der Rechtsprechung des Senats enthält § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG lediglich eine Privilegierung schuldrechtlicher Ansprüche im Zwangsversteigerungsverfahren und verleiht diesen keine dingliche Wirkung (Senat, Urteil vom 13. September 2013 - V ZR 209/12, BGHZ 198, 216 Rn. 8 ff.). Aus dem schuldrechtlichen Charakter der bevorrechtigten Ansprüche folgt aber nicht, dass eine Auflassungsvormerkung Schutz vor der aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG betriebenen Zwangsversteigerung bietet (zutreffend Morvilius in Dierck/Morvilius/Vollkommer, Handbuch des Zwangsvollstreckungsrechts, S. 344 Rn. 296a; Schneider, ZWE 2014, 61, 70 f.).

bb) Der Vorrang der § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfallenden Hausgeldansprüche ergibt sich vielmehr daraus, dass die Auflassungsvormerkung der Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG zuzuordnen ist.

(1) Welches Recht dem Anspruch des betreibenden Gläubigers im Sinne von § 44 Abs. 1 ZVG vorgeht und folglich im geringsten Gebot Berücksichtigung finden muss, richtet sich nach §§ 10 bis 12 ZVG (Stöber, ZVG, 20. Aufl. § 44 Rn. 4.2; Löhnig/Siwonia, ZVG, § 44 Rn. 2 f.). Aus diesem Grund muss auch die Vormerkung zwingend in das Rangklassensystem des § 10 Abs. 1 ZVG - also in eine der in dieser Norm unter Nr. 1 bis 8 aufgeführten Rangklassen - eingeordnet werden (zutreffend Morvilius in Dierck/Morvilius/Vollkommer, Handbuch des Zwangsvollstreckungsrechts, S. 344 Rn. 296a). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht eine Auflassungsvormerkung im Zwangsversteigerungsverfahren in einem Rangverhältnis zu den Rechten der Rangklasse 4 (Senat, Urteil vom 28. Oktober 1966 - V ZR 11/64, BGHZ 46, 124, 127; BGH, Urteil vom 11. Juli 1996 - IX ZR 226/94, NJW 1996, 3147, 3148); nichts anderes gilt für ihr Verhältnis zu Rechten der Rangklassen 1 bis 3. Zwar trifft es zu, dass die Vormerkung wie das vorgemerkte Eigentum zu behandeln ist (§ 48 ZVG) und dass das Eigentum als solches nicht rangfähig ist (Senat, Beschluss vom 25. Januar 2007 - V ZB 125/05, BGHZ 170, 378 Rn. 16; Assmann, Die Vormerkung (1998) S. 146, 194). Daraus ergibt sich aber nicht, dass eine Auflassungsvormerkung außerhalb des Rangklassensystems des § 10 Abs. 1 ZVG steht; sie sichert zwar den Anspruch auf Verschaffung des Eigentums, ist aber ein Sicherungsrecht eigener Art und kein gegenüber dem Eigentum wesensgleiches Minus.

(2) Dass Auflassungsvormerkungen in die Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG einzuordnen sind, entspricht der nahezu einhelligen Auffassung (vgl. Jäckel/Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 10 Rn. 15; Staudinger/Gursky, BGB [2013], § 883 Rn. 294; Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 883 Rn. 40; MünchKomm-BGB/Kohler, 6. Aufl., § 883 Rn. 60; Jauernig, BGB, 15. Aufl., § 883 Rn. 20; Becker in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 16 Rn. 200; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., Anhang IV Rn. 49; Morvilius in Dierck/Morvilius/Vollkommer, Handbuch des Zwangsvollstreckungsrechts, S. 344 Rn. 296a; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl. Rn. 1532; Schmidt-Räntsch, ZWE 2011, 429, 439; Böttcher, ZfIR 2010, 345, 347, jeweils mwN). So sieht es auch der Senat. Weil die in § 10 Abs. 1 ZVG nicht ausdrücklich geregelte Vormerkung - wie ausgeführt - zwingend einer der in der Norm enthaltenen Rangklassen zugeordnet werden muss, kommt nur die Rangklasse 4 in Betracht. Denn sie ist am ehesten mit den darin aufgeführten dinglichen Rechten vergleichbar, während sie mit den in den anderen Rangklassen geregelten Rechten keine Ähnlichkeiten aufweist.

(3) Aus der Einordnung der Auflassungsvormerkung in die Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG ergibt sich ohne weiteres, dass sie gegenüber Rechten der Rangklasse 2 nachrangig ist. Denn die Rechte der Rangklasse 2 gehen insgesamt den Rechten aus den nachfolgenden Rangklassen 3 bis 8 vor. Auf die zeitliche Entstehung der Rechte kommt es insoweit nicht an; diese ist von Bedeutung, wenn mehrere Rechte innerhalb der Rangklasse 4 konkurrieren (vgl. § 11 Abs. 1 ZVG, §§ 879 ff. BGB). Auch hängt die bevorzugte Stellung der Ansprüche von Wohnungseigentümergemeinschaften im Sinne von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nicht von deren Rechtsnatur ab. Sie ergibt sich vielmehr aus der Einordnung der Hausgeldansprüche in dem Rangklassensystem des § 10 Abs. 1 ZVG. Mit diesem wäre es unvereinbar, wenn die der Rangklasse 2 unterfallenden Ansprüche im Verhältnis zu Auflassungsvormerkungen den nicht bevorrechtigten Ansprüchen aus der Rangklasse 5 der betreibenden Wohnungseigentümergemeinschaft gleichgesetzt würden (zutreffend Schneider, ZWE 2014, 61, 70 f.; vgl. auch Senat, Beschluss vom 17. April 2008 - V ZB 13/08, NJW 2008, 1956 Rn. 17).

cc) Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde steht § 883 Abs. 2 BGB diesem Ergebnis nicht entgegen. Die Aufstellung des geringsten Gebots richtet sich nicht nach dieser Norm, sondern allein nach dem Rangklassensystem des Zwangsversteigerungsgesetzes. Die Wirkungen des § 883 Abs. 2 BGB kann die Vormerkung gegenüber dem Ersteher nur dann entfalten, wenn sie gegenüber dem Recht des betreibenden Gläubigers (nach § 10 Abs. 1 ZVG) vorrangig ist, infolgedessen in das geringste Gebot fällt und trotz des Zuschlags bestehen bleibt. Nicht das Rangklassensystem wird durch § 883 Abs. 2 BGB durchbrochen, sondern im Gegenteil wird die Schutzwirkung der Vormerkung durch die Spezialregelungen des Zwangsversteigerungsgesetzes erheblich modifiziert und eingeschränkt (vgl. Staudinger/Gursky, BGB [2013], § 883 Rn. 293 aE; Rosenberg, Sachenrecht [1919], § 883 Anm. IV 3 c); Meiser, Gruchot Bd. 57, 769 f.; unzutreffend daher Reymann, ZWE 2013, 446, 448; Kesseler, NJW 2009, 121, 123; Herrler, NJW 2013, 3518). Durch die Geltendmachung eines (nach dem Rangklassensystem) vorrangigen Anspruchs des betreibenden Gläubigers im Wege der Zwangsvollstreckung wird der vorgemerkte Auflassungsanspruch nämlich in gesetzlich zulässiger Weise beeinträchtigt (Meiser, Gruchot Bd. 57, 769, 770).

dd) Gegen den Vorrang der Ansprüche der Beteiligten zu 1 lässt sich auch nicht einwenden, dass hierdurch ein „Wettlauf“ zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Vormerkungsberechtigten entstehe, weil ein Eigentumserwerb des Vormerkungsberechtigten während des Zwangsversteigerungsverfahrens dessen Fortsetzung entgegenstehe (vgl. Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 6. Aufl., Rn. 1133; ders., Notar 2013, 331, 334).

(1) Richtig ist allerdings, dass es widersprüchlich wäre, wenn - wie es das Beschwerdegericht annimmt - einerseits die Vormerkung nicht in das geringste Gebot fiele, andererseits aber ein nach der Beschlagnahme erfolgter vollendeter Eigentumserwerb des Vormerkungsberechtigten gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG zu der Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens führte. Zu einem solchen Wertungswiderspruch kommt es aber nicht, weil eine nach der Beschlagnahme erfolgte Umschreibung des Eigentums auf den Vormerkungsberechtigten keinen Einfluss auf den Fortgang des Verfahrens hat, wenn die Zwangsversteigerung aus einem gegenüber der Vormerkung (nach dem Rangklassensystem) vorrangigen Recht betrieben wird (vgl. Senat, Beschluss vom 25. Januar 2007 - V ZB 125/05, BGHZ 170, 378 ff.).

(2) So liegt es, wenn die Zwangsversteigerung aus Ansprüchen der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG betrieben wird (ebenso im Ergebnis LG Heilbronn, ZWE 2013, 230 f.; Becker in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 16 Rn. 200; aA Krauß, Notar 2013, 331, 334; Reymann, ZWE 2013, 446, 448, jeweils mwN). Der auf dem vorgemerkten Anspruch beruhende Eigentumserwerb ist aufgrund der Beschlagnahme gegenüber der aus einem besseren Recht betreibenden Wohnungseigentümergemeinschaft relativ unwirksam (§ 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG i.V.m. §§ 135, 136 BGB) und hindert die Fortsetzung des Zwangsversteigerungsverfahrens deshalb nicht (vgl. Stöber, BGHReport 2007, 580 f.). Soweit sich aus dem Senatsbeschluss vom 25. Januar 2007 insoweit etwas anderes ergibt (V ZB 125/05, BGHZ 170, 378 Rn. 12 ff.), hält der Senat hieran nicht fest.

ee) Im Ergebnis setzt sich danach das Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Zwangsversteigerung aus Rechten der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG betreibt, gegenüber einer Auflassungsvormerkung stets durch. Diese ist nicht in das geringste Gebot aufzunehmen und erlischt mit dem Zuschlag; erwirbt der Vormerkungsberechtigte nach der Beschlagnahme das Eigentum, ist das Verfahren fortzusetzen und nicht gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG einzustellen. Dieses Ergebnis ist eine Folge der gesetzgeberischen Entscheidung, wonach die Wohnungseigentümergemeinschaft die Zwangsversteigerung aus der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG selbst betreiben darf (vgl. § 10 Abs. 3, § 52 Abs. 2 Satz 2 ZVG; BT-Drucks. 16/887, S. 44; Senat, Beschluss vom 17. April 2008 - V ZB 13/08, NJW 2008, 1956 Rn. 17); der Gesetzgeber hat - in den Grenzen von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG - eine umfassende Privilegierung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Zwangsversteigerungsverfahren geschaffen (vgl. Senat, Urteil vom 13. September 2009 - V ZR 209/12, BGHZ 198, 216 Rn. 13, 16).

ff) Verfassungsrechtliche Bedenken stehen nicht entgegen. Allerdings droht Berechtigten, zu deren Gunsten - wie hier - am 1. Juli 2007 eine Auflassungsvormerkung eingetragen war, ein Rechtsverlust infolge der an diesem Tag in Kraft getretenen Neufassung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG. Es handelt sich insoweit um eine unechte Rückwirkung. Eine solche liegt vor, wenn eine Norm - wie hier - auf einen gegenwärtigen, noch nicht abgeschlossenen Sachverhalt und auf Rechtsbeziehungen für die Zukunft einwirkt und damit zugleich die betroffene Rechtsposition entwertet. Sie ist grundsätzlich zulässig. Allerdings können sich aus dem Grundsatz des Vertrauensschutzes und dem Verhältnismäßigkeitsprinzip Grenzen der Zulässigkeit ergeben. Das ist dann der Fall, wenn die angeordnete unechte Rückwirkung zur Erreichung des Gesetzeszwecks nicht geeignet oder erforderlich ist oder wenn die Bestandsinteressen der Betroffenen die Veränderungsgründe des Gesetzgebers überwiegen (st. Rspr. des BVerfG, vgl. nur BVerfGE 132, 302 Rn. 43 mwN).

(1) § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG verfolgt das legitime Ziel, die Zwangsversteigerung von Eigentumswohnungen bei Hausgeldrückständen zu erleichtern. Nach der zuvor bestehenden Rechtslage waren Hausgeldrückstände im Zwangsversteigerungsverfahren nur in der Rangklasse 5 des § 10 Abs. 1 ZVG zu berücksichtigen und damit nachrangig gegenüber den Rechten der Rangklasse 4. Deshalb verlief die Zwangsversteigerung von Eigentumswohnungen wegen Hausgeldrückständen meist erfolglos. Die Rückstände mussten von den anderen Wohnungseigentümern getragen werden, wodurch notwendige Instandhaltungsmaßnahmen unterblieben (siehe insgesamt BT-Drucks. 16/887, S. 1, 43 f.). Dieses Ziel würde verfehlt, wenn eine Auflassungsvormerkung vor einer aus Rechten der Rangklasse 2 betriebenen Zwangsversteigerung schützte. Kann nämlich der Vormerkungsberechtigte seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung gegen den Ersteher durchsetzen, finden sich in aller Regel keine Bietinteressenten mit der Folge, dass eine Zwangsversteigerung faktisch unmöglich wird (vgl. BGH, Urteil vom 11. Juli 1996 - IX ZR 226/94, NJW 1996, 3147 f.; Staudinger/Gursky, BGB [2013], § 883 Rn. 302; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 28 Rn. 5.1 unter b); Morvilius in Dierck/Morvilius/Vollkommer, Handbuch des Zwangsvollstreckungsrechts S. 344 Rn. 296a).

(2) Die Bestandsinteressen der Betroffenen überwiegen die genannten Veränderungsgründe des Gesetzgebers nicht.

(a) Der mit der Neubelegung der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG verbundene Eingriff in die Rechte der Realkreditgläubiger ist diesen insbesondere deshalb zuzumuten, weil der Gesetzgeber das Vorrecht sowohl in zeitlicher Hinsicht als auch der Höhe nach begrenzt hat (vgl. BT-Drucks. 16/887, S. 43 f.). Vormerkungsberechtigten droht allerdings - anders als den dinglich berechtigten Gläubigern - mit dem Erlöschen der Auflassungsvormerkung durch den Zuschlag ein vollständiger Rechtsverlust. Gleichwohl kommt die zeitliche und summenmäßige Begrenzung des Vorrechts mittelbar auch den Vormerkungsberechtigten zugute, weil diese ihr Interesse an einem Fortbestehen der Auflassungsvormerkung durch Ablösung der vorrangigen Ansprüche wahren können.

(b) Zudem bot selbst eine erstrangige Auflassungsvormerkung auch vor der Gesetzesänderung keinen vollständigen Schutz. Sie war - unbestritten - stets durch eine Zwangsversteigerung gefährdet, die aus Ansprüchen der vorangehenden Rangklassen betrieben wurde, etwa aufgrund öffentlicher Lasten der Rangklasse 3 des § 10 Abs. 1 ZVG (vgl. Alff, Rpfleger 2013, 15, 19; Kesseler, NJW 2009, 121 f.; Stöber, NJW 2000, 3600 ff. zu der Versteigerung aus § 10 Abs. 1 Nr. 1a iVm § 174a ZVG). Die Inhaber einer Auflassungsvormerkung konnten nicht darauf vertrauen, dass die Regelung des § 10 Abs. 1 ZVG dauerhaft unverändert bleiben und keine weiteren Ansprüche in eine der vorangehenden Rangklassen aufgenommen werden würden.

D.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil sich die Beteiligten in dem Verfahren über die Zuschlagsbeschwerde grundsätzlich nicht als Parteien im Sinne der Zivilprozessordnung gegenüberstehen (vgl. Senat, Beschluss vom 25. Januar 2007 - V ZB 125/05, BGHZ 170, 378 Rn. 7).

Der Gegenstandswert bemisst sich nach dem Wert des Zuschlags, § 47 Abs. 1 Satz 1, § 54 Abs. 2 Satz 1 GKG. Der Wert der anwaltlichen Vertretung der Beteiligten zu 1, 3 und 4 richtet sich nach § 26 Nr. 1 RVG.

Stresemann                     Lemke                        Schmidt-Räntsch

                   Brückner                   Weinland

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Oberlandesgerichts Nürnberg - 12. Zivilsenat - vom 5. Februar 2014 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

D.  B.    war Geschäftsführer eines in der Rechtsform einer GmbH betriebenen Autohauses (fortan: das Autohaus). Dieses hatte 1992/1993 von der Rechtsvorgängerin der Beklagten (fortan einheitlich: die Beklagte) ein Wandeldarlehen für die Einrichtung seines Betriebs erhalten, das es durch den Bezug näher bestimmter Mengen von Schmier- und Kraftstoffen aus der Produktion der Beklagten ablösen konnte. D.   B.   war ferner Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin. Mit einer Sicherungsabrede vom 11./14. Juli 1995 vereinbarten die Klägerin und die Beklagte, dass eine zu deren Gunsten an dem Grundstück der Klägerin eingetragene Grundschuld zur Sicherung aller bestehenden und zukünftigen Forderungen der Beklagten aus der Geschäftsverbindung mit dem Autohaus und einer weiteren Autohausgesellschaft, deren Geschäftsführer ebenfalls D.  B.   war, dienen sollte. Im Jahr 1999 brachten die Träger-Gesellschaften der beiden Autohäuser ihre Geschäftsbetriebe in eine GmbH & Co. KG (fortan: die KG) ein. D.  B.   war auch Geschäftsführer der Komplementär-GmbH dieser KG. 2001 schlossen die Beklagte und die durch D.   B.   vertretene KG eine als „Abkommen“ bezeichnete Vereinbarung (fortan Abkommen), der zufolge die KG von der Beklagten ein Wandeldarlehen erhalten sollte, dessen Höhe der Restforderung gegen das Autohaus entsprach und welches wie das frühere Darlehen durch Bezug von Schmier- und Kraftstoffen aus der Produktion der Beklagten abgelöst werden konnte. In Nummer 5 dieses Abkommens heißt es, die Besicherung sei Gegenstand einer besonderen Vereinbarung. Ferner wurde eine Anlage zum Bestandteil des Abkommens gemacht, der zufolge die alte Darlehensvereinbarung abgerechnet und aufgehoben und das Restdarlehen in das Abkommen übertragen werden. Die KG wurde insolvent. Einer Aufforderung der Beklagten, die Restforderung abzulösen, kam die Klägerin nicht nach. Sie verlangt mit der vorliegenden Klage die Rückgabe der Grundschuld durch Erteilung einer Löschungsbewilligung.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat ihr stattgeben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision möchte die Beklagte die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts erreichen.

I.

Das Berufungsgericht meint, die KG habe nicht den Darlehensvertrag des Autohauses übernommen, sondern nur dessen Restdarlehensschuld. Auf Grund dieser Schuldübernahme habe die Beklagte nach der auch auf Sicherungsgrundschulden anwendbaren Regelung in § 418 Abs. 1 Satz 2 BGB die Grundschuld als Sicherheit verloren. Diese Rechtsfolge trete zwar nicht ein, wenn die Klägerin, was formfrei möglich gewesen sei, der Schuldübernahme zugestimmt haben sollte. Es sei aber schon nicht davon überzeugt, dass hier eine Zustimmung erklärt worden sei. Die Frage könne aber letztlich dahinstehen. Denn die Darlehensschuld sei infolge des Abkommens durch Verrechnung zum Erlöschen gebracht worden und mit ihr die gesicherte Forderung entfallen.

II.

Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand. Über die Revision der Beklagten ist durch Versäumnisurteil zu entscheiden. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. Senat, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 82).

1. Noch zutreffend nimmt das Berufungsgericht an, dass die Klägerin von der Beklagten auf Grund der Sicherungsabrede der Parteien die Rückgewähr der Grundschuld durch Erteilung einer Löschungsbewilligung verlangen kann, wenn entweder die Darlehensschuld des Autohauses oder die Sicherheit der Beklagten erloschen ist.

a) Einen Anspruch auf Rückgewähr der Sicherheit durch Erteilung einer Löschungsbewilligung haben die Parteien zwar nicht ausdrücklich festgelegt. Er ergibt sich aber daraus, dass die Grundschuld der Sicherung der Forderungen der Beklagten gegen die beiden Autohäuser aus der Geschäftsverbindung dienen sollte. Die Rückgewähr eines Grundpfandrechts auf Grund einer Sicherungsabrede kann nach Wahl des Sicherungsgebers auch in der Form der Löschung verlangt werden (Senat, Urteil vom 18. Juli 2014 - V ZR 178/13, BGHZ 202, 150 = WM 2014, 1719 Rn. 11).

b) Dem Anspruch stünde nicht entgegen, dass eine Grundschuld nach einer Vertrags- oder Schuldübernahme bei Fehlen der Zustimmung des Sicherungsgebers gemäß § 418 Abs. 1 Satz 2 und dem nach § 1192 Abs. 1 BGB auch auf die Grundschuld anwendbaren § 1168 Abs. 1 BGB (dazu: BGH, Urteil vom 3. Februar 1966 - II ZR 176/63, WM 1966, 577, 579) kraft Gesetzes auf den Grundstückseigentümer übergeht und dieser deshalb nicht mehr Rückgewähr der Grundschuld, sondern Berichtigung des Grundbuchs nach § 894 BGB verlangen könnte. Denn zur Berichtigung des Grundbuchs könnte der Sicherungsgeber auch die Erteilung einer Löschungsbewilligung verlangen (Senat, Urteil vom 12. Dezember 2008 - V ZR 49/08, BGHZ 179, 146 Rn. 29). Der Sicherungsnehmer schuldet zudem auf Grund der Sicherungsabrede die Rückgewähr nicht nur der Grundschuld, sondern auch die Rückgewähr der ihm nach dem gesetzlichen Übergang der Grundschuld auf den Sicherungsgeber verbliebenen Buchposition (vgl. Senat, Urteil vom 5. Juni 2009 - V ZR 168/08, WM 2009, 1803 Rn. 25 für das Verhältnis von § 894 BGB und Rücktritt).

2. Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen aber seine Annahme nicht, die Darlehensschuld des Autohauses aus dem Wandeldarlehen von 1992/1993 sei durch das Abkommen der Beklagten mit der KG aufgehoben worden.

a) Das Berufungsgericht entnimmt diesem Abkommen, dass die Darlehensschuld des Autohauses mit der neuen Darlehensverpflichtung der KG verrechnet worden und dadurch erloschen sei. Diese tatrichterliche Würdigung ist zwar im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbar (vgl. Senat, Urteil vom 23. Mai 2014 - V ZR 208/12, NJW 2014, 3439 Rn. 8), insoweit aber zu beanstanden. Sie steht im Widerspruch zu den Prämissen, von denen das Berufungsgericht ausgeht, übergeht wesentlichen Auslegungsstoff und wird dem Grundsatz einer interessengerechten Auslegung nicht gerecht.

b) aa) Zu der Aufhebung der Darlehensschuld könnte es rechtlich nur gekommen sein, wenn die Beteiligten die bestehende Darlehensverpflichtung aufgehoben und im Wege der Novation eine neue Schuld der KG in Höhe der Restschuld des Autohauses aus dem Darlehen von 1992/1993 begründet hätten. Dazu kann es nach den Prämissen des Berufungsgerichts nicht gekommen sein. Danach hat die KG mit der Beklagten nämlich nicht die Begründung einer neuen Schuld, sondern die Übernahme der bestehenden Restdarlehensschuld des Autohauses vereinbart. Der Abschluss des für einen Erlass der Darlehensschuld nach § 397 BGB erforderlichen wirksamen Erlassvertrags scheidet nach den Prämissen des Berufungsgerichts zudem aus. Ein Vertrag mit dem Autohaus als dem bisherigen Darlehensschuldner scheitert daran, dass D.B.     nach Ansicht des Berufungsgerichts nur für die KG gehandelt hat, damit nicht für das Autohaus. Mit der KG hätte ein Verzicht nur im Wege eines Vertrags zugunsten Dritter vereinbart werden können, was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs indes nicht möglich ist (Urteile vom 21. Juni 1994 - XI ZR 183/93, BGHZ 126, 261, 266 und vom 26. Oktober 2009 - II ZR 222/08, NJW 2010, 64 Rn. 16).

bb) Bei seiner Würdigung der Anlage zu dem Abkommen der Beklagten mit der KG hat das Berufungsgericht ferner wesentlichen Auslegungsstoff aus dem Blick verloren. Das Autohaus blieb nach Abschnitt III Absatz 4 des bestehenden Darlehensvertrags auch nach Übertragung des Betriebs auf die KG uneingeschränkt verpflichtet, bis der neue Berechtigte - hier die KG - „vollen Umfangs“ in den Vertrag eintrat. Es sollte damit nicht nur die Schuld übernommen werden; auch die gestellten Sicherheiten sollten erhalten bleiben. Dieses Ziel ließ sich nur durch eine Vertrags- oder Schuldübernahme mit Zustimmung der Klägerin erreichen. Die von dem Berufungsgericht angenommene Aufhebung der Darlehensschuld hätte demgegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr der Sicherheit ausgelöst, die mit einem Eintritt in den Vertrag „vollen Umfangs“ gerade vermieden werden sollte.

cc) Das Verständnis des Berufungsgerichts würde auch dem Gebot einer interessengerechten Auslegung (dazu: BGH, Urteil vom 5. März 2015 - IX ZR 133/14, WM 2015, 623 Rn. 21) nicht gerecht. Die Beklagte war bereit, sich auf eine Übernahme der Verbindlichkeiten des Autohauses durch die KG einzulassen. Was sie hätte veranlassen können, sich mit einer Vertragsgestaltung einverstanden zu erklären, die von den mit dem Autohaus in dem Darlehensvertrag vereinbarten Vorgaben abwich und sie zur Rückgewähr der - angesichts der Höhe der noch offenen Darlehensschuld des Autohauses weiter benötigten - Sicherheit verpflichtete, ist nicht erkennbar. Die Annahme einer solchen Vereinbarung liegt nach dem Abkommen vielmehr fern.

3. Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus einem anderen Grund als richtig.

a) aa) Erteilung der Löschungsbewilligung könnte die Klägerin zwar, wie ausgeführt, auch verlangen, wenn die Sicherheit der Beklagten als Folge der Vertrags- oder Schuldübernahme nach § 418 Abs. 1 Sätze 1 und 2 BGB erloschen wäre. Diese Vorschriften gelten auch für den Fall, dass die Sicherheit in einer Sicherungsgrundschuld besteht (BGH, Urteile vom 3. Februar 1966 - II ZR 176/63, WM 1966, 577, 579 und vom 1. Oktober 1991 - XI ZR 186/90, BGHZ 115, 241, 244; Erman/Röthel, BGB, 14. Aufl., § 418 BGB Rn. 2; MüKoBGB/Bydlinski, 6. Aufl., § 418 Rn. 5). Sie finden aber nach § 418 Abs. 1 Satz 3 BGB keine Anwendung, wenn der Eigentümer des verhafteten Gegenstands, hier die Klägerin, der Übernahme zugestimmt hat. Die Zustimmung kann, was das Berufungsgericht nicht verkennt, jedenfalls bei Grundpfandrechten gemäß § 182 Abs. 2 BGB formlos und auch konkludent erteilt werden (RGZ 70, 411, 416 und WarnRspr 1916 Nr. 222; Erman/Röthel, BGB, 14. Aufl., § 418 Rn. 4; RGRK/Weber, 12. Aufl., § 418 Rn. 8; Soergel/Gebauer, BGB, 13. Aufl., § 418 Rn. 3; Staudinger/Rieble, BGB [2012], § 418 Rn. 21).

bb) Eine solche Zustimmung kann die Klägerin entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts hier erteilt haben.

(1) Sie ist zwar nicht an dem Abkommen beteiligt gewesen. Es ist auch nicht festgestellt, dass sie diesem ausdrücklich zugestimmt hat. In Betracht kommt aber eine konkludente Zustimmung. Die KG ist bei Abschluss des Abkommens durch den damaligen Geschäftsführer ihrer Komplementärin vertreten worden, der seinerzeit gleichzeitig Geschäftsführer des Autohauses war, das aus der Haftung entlassen werden sollte, und Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin. Aus dem Umstand, dass ein und dieselbe Person mehrere Gesellschaften allein vertreten kann, folgt zwar nicht zwingend, dass diese Person einem Vertrag, den sie für die eine Gesellschaft schließt, auch in ihrer Eigenschaft als allein Vertretungsbefugte der anderen Gesellschaft(en) zustimmt. Denn von einer solchen Person muss und kann auch erwartet werden, dass sie ihre Vertretungsbefugnisse so wahrnimmt, wie es das Interesse der jeweils betroffenen Gesellschaft erfordert.

(2) Dieser Umstand gewinnt aber Bedeutung, wenn jemand mit unterschiedlichen Rollen an dem Geschehen beteiligt ist und das Gelingen des beabsichtigten Rechtsgeschäfts von ihrer Mitwirkung in diesen unterschiedlichen Rollen abhängt. Das wäre etwa der Fall, wenn eine natürliche Person - wie hier D.   B.   - allein zur Vertretung verschiedener von einer Schuld- oder Vertragsübernahme betroffener Gesellschaften befugt ist und für eine dieser Gesellschaften einen Vertrag schließt, zu dessen rechtlichem oder wirtschaftlichem Gelingen die Zustimmung einer anderen von dieser Person vertretenen Gesellschaft erforderlich ist. In solchen Fallgestaltungen wird für den Vertragspartner ohne entsprechenden Vorbehalt in aller Regel nicht ersichtlich sein, dass diese Person den Vertrag zwar als zur alleinigen Vertretung Berechtigte der einen Gesellschaft schließen, ihm aber als zur alleinigen Vertretung Berechtigte der anderen Gesellschaft nicht zustimmen will (vgl. KG, KGR 2002, 26). Das kann, je nach der Aussagekraft der Umstände, zur Folge haben, dass die Person mit der Unterzeichnung des Vertrags für die eine Gesellschaft bei der gebotenen objektiven Betrachtung aus der Sicht des Empfängers diesem zugleich für die andere Gesellschaft zustimmt (vgl. RG, WarnRspr 1916 Nr. 222; RGRK/Weber, 12. Aufl., § 418 Rn. 9).

cc) Eine solche Konstellation hat das Landgericht hier mit guten Gründen angenommen. Diese hat sich die Beklagte zu Eigen gemacht. Das Berufungsgericht ist seinen Zweifeln an dieser Einschätzung nicht weiter nachgegangen und hat die Frage offen gelassen. Für das Revisionsverfahren ist deshalb zugunsten der Beklagten zu unterstellen, dass die Klägerin der Übernahme zugestimmt hat. Dann aber wäre die Sicherheit der Beklagten nicht nach § 418 Abs. 1 Sätze 1 und 2 BGB erloschen.

b) Die Klage wäre allerdings begründet, wenn die Beklagte der Klägerin, wie von dieser geltend gemacht, die Rückgewähr der Sicherheit unabhängig von der Rückführung des restlichen Darlehens zugesagt haben sollte. Eine solche Zusage hat das Berufungsgericht aber bislang nicht festgestellt.

III.

Das Berufungsurteil kann keinen Bestand haben. Die Sache ist mangels der erforderlichen Feststellungen nicht zur Endentscheidung reif und unter Aufhebung des Berufungsurteils zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Für die neue Verhandlung weist der Senat auf Folgendes hin:

1. Nach den bisherigen Feststellungen spricht alles dafür, dass die KG, wie in dem Darlehensvertrag des Autohauses mit der Beklagten vorgesehen, in den Darlehensvertrag vollen Umfangs eintreten, jedenfalls aber die Darlehensschuld des Autohauses übernehmen sollte. Mit diesem Vertragsziel wäre eine Verrechnung der bestehenden Darlehensschuld mit der Folge einer „Nullstellung“ oder eine andere Form der Aufhebung der bestehenden Darlehensschuld nicht zu vereinbaren.

2. Für die Frage nach einem Erlöschen der Sicherheit nach § 418 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB wird es nicht entscheidend darauf ankommen, ob die KG den Darlehensvertrag des Autohauses insgesamt oder „nur“ die Darlehensverpflichtung des Autohauses aus diesem Vertrag übernommen hat. Die genannte Vorschrift ist im einen wie im anderen Fall anzuwenden.

3. Die Entscheidung des Rechtsstreits wird vielmehr davon abhängen, ob die Klägerin der Übernahme von Darlehensvertrag oder Darlehensschuld des Autohauses durch die KG entsprechend § 418 Abs. 1 Satz 3 BGB (konkludent) zugestimmt hat.

a) Nach den bisherigen Feststellungen liegt eine konkludente Zustimmung der Klägerin vor. Die Übernahme des Darlehensvertrags oder der Darlehensverpflichtung des Autohauses durch die KG hing von dem Erhalt der Grundschuld als Sicherheit und damit von der Zustimmung der Klägerin ab. D.   B.   war zur alleinigen Vertretung aller drei Gesellschaften berechtigt. Dass er das Geschäft als Vertreter der KG schließen, zugleich aber als Vertreter der Klägerin letztlich verhindern wollte, war für die Beklagte nach den bisherigen Feststellungen nicht erkennbar.

b) Anders wäre es nur, wenn D.  B.   - für die Beklagte bei objektiver Betrachtung erkennbar - deutlich gemacht hätte, dass er die Zustimmung für die KG (jetzt noch) nicht erteilen wollte. Dass und in welcher Weise dies geschehen sein soll, müsste allerdings die Klägerin substantiiert darlegen. Zwar trägt die Beklagte die Darlegungs- und Beweislast für die Zustimmung des Sicherungsgebers nach § 418 Abs. 1 Satz 3 BGB, weil sie eine Ausnahme von der in § 418 Abs. 1 Sätze 1 und 2 BGB festgelegten Regel bedeutet, dass die Sicherheiten bei einer Vertrags- oder Schuldübernahme erlöschen. Hier ergibt sich die Zustimmung aber daraus, dass eine Person, die mehrere Gesellschaften allein vertreten kann und auf deren Mitwirkung es für das Gelingen des Geschäfts ankommt, dem Geschäft für alle diese Gesellschaften zustimmt, wenn sie keine Vorbehalte äußert. Ein solcher Vorbehalt wäre ein Ausnahmetatbestand; ihn muss deshalb die Klägerin darlegen und beweisen.

4. Falls es noch auf eine etwaige Zusage der Beklagten ankommt, die Grundschuld unabhängig von der Rückführung der übernommenen Darlehensschuld zurückzugeben, wäre zu beachten, dass eine solche Zusage inhaltlich einen Rechtsverzicht ohne Gegenleistung enthielte. Ein solcher Rechtsverzicht ist eine Ausnahme; an sein Vorliegen sind strenge Anforderungen zu stellen (vgl. Senat, Urteile vom 30. September 2005 - V ZR 197/04, BGH-Report 2006, 4, 5 für Anspruchsverzicht und vom 18. Juli 2014 - V ZR 30/13, NJW-RR 2014, 1427 Rn. 22 für Verzicht auf Anspruchsausschluss).

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist beim Bundesgerichtshof in Karlsruhe von einem an diesem Gericht zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils durch Einreichung einer Einspruchsschrift einzulegen.

Die Einspruchsschrift muss das Urteil, gegen das der Einspruch gerichtet wird, bezeichnen und die Erklärung enthalten, dass und, wenn das Rechtsmittel nur teilweise eingelegt werden soll, in welchem Umfang gegen dieses Urteil Einspruch eingelegt wird.

In der Einspruchsschrift sind die Angriffs- und Verteidigungsmittel sowie Rügen, die die Zulässigkeit der Klage betreffen, vorzubringen. Auf Antrag kann die Vorsitzende des erkennenden Senats die Frist für die Begründung verlängern. Bei Versäumung der Frist für die Begründung ist damit zu rechnen, dass das nachträgliche Vorbringen nicht mehr zugelassen wird.

Im Einzelnen wird auf die Verfahrensvorschriften in § 78, § 296 Abs. 1, 3, 4, § 338, § 339 und § 340 ZPO verwiesen.

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Oberlandesgerichts Nürnberg - 12. Zivilsenat - vom 5. Februar 2014 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

D.  B.    war Geschäftsführer eines in der Rechtsform einer GmbH betriebenen Autohauses (fortan: das Autohaus). Dieses hatte 1992/1993 von der Rechtsvorgängerin der Beklagten (fortan einheitlich: die Beklagte) ein Wandeldarlehen für die Einrichtung seines Betriebs erhalten, das es durch den Bezug näher bestimmter Mengen von Schmier- und Kraftstoffen aus der Produktion der Beklagten ablösen konnte. D.   B.   war ferner Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin. Mit einer Sicherungsabrede vom 11./14. Juli 1995 vereinbarten die Klägerin und die Beklagte, dass eine zu deren Gunsten an dem Grundstück der Klägerin eingetragene Grundschuld zur Sicherung aller bestehenden und zukünftigen Forderungen der Beklagten aus der Geschäftsverbindung mit dem Autohaus und einer weiteren Autohausgesellschaft, deren Geschäftsführer ebenfalls D.  B.   war, dienen sollte. Im Jahr 1999 brachten die Träger-Gesellschaften der beiden Autohäuser ihre Geschäftsbetriebe in eine GmbH & Co. KG (fortan: die KG) ein. D.  B.   war auch Geschäftsführer der Komplementär-GmbH dieser KG. 2001 schlossen die Beklagte und die durch D.   B.   vertretene KG eine als „Abkommen“ bezeichnete Vereinbarung (fortan Abkommen), der zufolge die KG von der Beklagten ein Wandeldarlehen erhalten sollte, dessen Höhe der Restforderung gegen das Autohaus entsprach und welches wie das frühere Darlehen durch Bezug von Schmier- und Kraftstoffen aus der Produktion der Beklagten abgelöst werden konnte. In Nummer 5 dieses Abkommens heißt es, die Besicherung sei Gegenstand einer besonderen Vereinbarung. Ferner wurde eine Anlage zum Bestandteil des Abkommens gemacht, der zufolge die alte Darlehensvereinbarung abgerechnet und aufgehoben und das Restdarlehen in das Abkommen übertragen werden. Die KG wurde insolvent. Einer Aufforderung der Beklagten, die Restforderung abzulösen, kam die Klägerin nicht nach. Sie verlangt mit der vorliegenden Klage die Rückgabe der Grundschuld durch Erteilung einer Löschungsbewilligung.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat ihr stattgeben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision möchte die Beklagte die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts erreichen.

I.

Das Berufungsgericht meint, die KG habe nicht den Darlehensvertrag des Autohauses übernommen, sondern nur dessen Restdarlehensschuld. Auf Grund dieser Schuldübernahme habe die Beklagte nach der auch auf Sicherungsgrundschulden anwendbaren Regelung in § 418 Abs. 1 Satz 2 BGB die Grundschuld als Sicherheit verloren. Diese Rechtsfolge trete zwar nicht ein, wenn die Klägerin, was formfrei möglich gewesen sei, der Schuldübernahme zugestimmt haben sollte. Es sei aber schon nicht davon überzeugt, dass hier eine Zustimmung erklärt worden sei. Die Frage könne aber letztlich dahinstehen. Denn die Darlehensschuld sei infolge des Abkommens durch Verrechnung zum Erlöschen gebracht worden und mit ihr die gesicherte Forderung entfallen.

II.

Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand. Über die Revision der Beklagten ist durch Versäumnisurteil zu entscheiden. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. Senat, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 82).

1. Noch zutreffend nimmt das Berufungsgericht an, dass die Klägerin von der Beklagten auf Grund der Sicherungsabrede der Parteien die Rückgewähr der Grundschuld durch Erteilung einer Löschungsbewilligung verlangen kann, wenn entweder die Darlehensschuld des Autohauses oder die Sicherheit der Beklagten erloschen ist.

a) Einen Anspruch auf Rückgewähr der Sicherheit durch Erteilung einer Löschungsbewilligung haben die Parteien zwar nicht ausdrücklich festgelegt. Er ergibt sich aber daraus, dass die Grundschuld der Sicherung der Forderungen der Beklagten gegen die beiden Autohäuser aus der Geschäftsverbindung dienen sollte. Die Rückgewähr eines Grundpfandrechts auf Grund einer Sicherungsabrede kann nach Wahl des Sicherungsgebers auch in der Form der Löschung verlangt werden (Senat, Urteil vom 18. Juli 2014 - V ZR 178/13, BGHZ 202, 150 = WM 2014, 1719 Rn. 11).

b) Dem Anspruch stünde nicht entgegen, dass eine Grundschuld nach einer Vertrags- oder Schuldübernahme bei Fehlen der Zustimmung des Sicherungsgebers gemäß § 418 Abs. 1 Satz 2 und dem nach § 1192 Abs. 1 BGB auch auf die Grundschuld anwendbaren § 1168 Abs. 1 BGB (dazu: BGH, Urteil vom 3. Februar 1966 - II ZR 176/63, WM 1966, 577, 579) kraft Gesetzes auf den Grundstückseigentümer übergeht und dieser deshalb nicht mehr Rückgewähr der Grundschuld, sondern Berichtigung des Grundbuchs nach § 894 BGB verlangen könnte. Denn zur Berichtigung des Grundbuchs könnte der Sicherungsgeber auch die Erteilung einer Löschungsbewilligung verlangen (Senat, Urteil vom 12. Dezember 2008 - V ZR 49/08, BGHZ 179, 146 Rn. 29). Der Sicherungsnehmer schuldet zudem auf Grund der Sicherungsabrede die Rückgewähr nicht nur der Grundschuld, sondern auch die Rückgewähr der ihm nach dem gesetzlichen Übergang der Grundschuld auf den Sicherungsgeber verbliebenen Buchposition (vgl. Senat, Urteil vom 5. Juni 2009 - V ZR 168/08, WM 2009, 1803 Rn. 25 für das Verhältnis von § 894 BGB und Rücktritt).

2. Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen aber seine Annahme nicht, die Darlehensschuld des Autohauses aus dem Wandeldarlehen von 1992/1993 sei durch das Abkommen der Beklagten mit der KG aufgehoben worden.

a) Das Berufungsgericht entnimmt diesem Abkommen, dass die Darlehensschuld des Autohauses mit der neuen Darlehensverpflichtung der KG verrechnet worden und dadurch erloschen sei. Diese tatrichterliche Würdigung ist zwar im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbar (vgl. Senat, Urteil vom 23. Mai 2014 - V ZR 208/12, NJW 2014, 3439 Rn. 8), insoweit aber zu beanstanden. Sie steht im Widerspruch zu den Prämissen, von denen das Berufungsgericht ausgeht, übergeht wesentlichen Auslegungsstoff und wird dem Grundsatz einer interessengerechten Auslegung nicht gerecht.

b) aa) Zu der Aufhebung der Darlehensschuld könnte es rechtlich nur gekommen sein, wenn die Beteiligten die bestehende Darlehensverpflichtung aufgehoben und im Wege der Novation eine neue Schuld der KG in Höhe der Restschuld des Autohauses aus dem Darlehen von 1992/1993 begründet hätten. Dazu kann es nach den Prämissen des Berufungsgerichts nicht gekommen sein. Danach hat die KG mit der Beklagten nämlich nicht die Begründung einer neuen Schuld, sondern die Übernahme der bestehenden Restdarlehensschuld des Autohauses vereinbart. Der Abschluss des für einen Erlass der Darlehensschuld nach § 397 BGB erforderlichen wirksamen Erlassvertrags scheidet nach den Prämissen des Berufungsgerichts zudem aus. Ein Vertrag mit dem Autohaus als dem bisherigen Darlehensschuldner scheitert daran, dass D.B.     nach Ansicht des Berufungsgerichts nur für die KG gehandelt hat, damit nicht für das Autohaus. Mit der KG hätte ein Verzicht nur im Wege eines Vertrags zugunsten Dritter vereinbart werden können, was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs indes nicht möglich ist (Urteile vom 21. Juni 1994 - XI ZR 183/93, BGHZ 126, 261, 266 und vom 26. Oktober 2009 - II ZR 222/08, NJW 2010, 64 Rn. 16).

bb) Bei seiner Würdigung der Anlage zu dem Abkommen der Beklagten mit der KG hat das Berufungsgericht ferner wesentlichen Auslegungsstoff aus dem Blick verloren. Das Autohaus blieb nach Abschnitt III Absatz 4 des bestehenden Darlehensvertrags auch nach Übertragung des Betriebs auf die KG uneingeschränkt verpflichtet, bis der neue Berechtigte - hier die KG - „vollen Umfangs“ in den Vertrag eintrat. Es sollte damit nicht nur die Schuld übernommen werden; auch die gestellten Sicherheiten sollten erhalten bleiben. Dieses Ziel ließ sich nur durch eine Vertrags- oder Schuldübernahme mit Zustimmung der Klägerin erreichen. Die von dem Berufungsgericht angenommene Aufhebung der Darlehensschuld hätte demgegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr der Sicherheit ausgelöst, die mit einem Eintritt in den Vertrag „vollen Umfangs“ gerade vermieden werden sollte.

cc) Das Verständnis des Berufungsgerichts würde auch dem Gebot einer interessengerechten Auslegung (dazu: BGH, Urteil vom 5. März 2015 - IX ZR 133/14, WM 2015, 623 Rn. 21) nicht gerecht. Die Beklagte war bereit, sich auf eine Übernahme der Verbindlichkeiten des Autohauses durch die KG einzulassen. Was sie hätte veranlassen können, sich mit einer Vertragsgestaltung einverstanden zu erklären, die von den mit dem Autohaus in dem Darlehensvertrag vereinbarten Vorgaben abwich und sie zur Rückgewähr der - angesichts der Höhe der noch offenen Darlehensschuld des Autohauses weiter benötigten - Sicherheit verpflichtete, ist nicht erkennbar. Die Annahme einer solchen Vereinbarung liegt nach dem Abkommen vielmehr fern.

3. Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus einem anderen Grund als richtig.

a) aa) Erteilung der Löschungsbewilligung könnte die Klägerin zwar, wie ausgeführt, auch verlangen, wenn die Sicherheit der Beklagten als Folge der Vertrags- oder Schuldübernahme nach § 418 Abs. 1 Sätze 1 und 2 BGB erloschen wäre. Diese Vorschriften gelten auch für den Fall, dass die Sicherheit in einer Sicherungsgrundschuld besteht (BGH, Urteile vom 3. Februar 1966 - II ZR 176/63, WM 1966, 577, 579 und vom 1. Oktober 1991 - XI ZR 186/90, BGHZ 115, 241, 244; Erman/Röthel, BGB, 14. Aufl., § 418 BGB Rn. 2; MüKoBGB/Bydlinski, 6. Aufl., § 418 Rn. 5). Sie finden aber nach § 418 Abs. 1 Satz 3 BGB keine Anwendung, wenn der Eigentümer des verhafteten Gegenstands, hier die Klägerin, der Übernahme zugestimmt hat. Die Zustimmung kann, was das Berufungsgericht nicht verkennt, jedenfalls bei Grundpfandrechten gemäß § 182 Abs. 2 BGB formlos und auch konkludent erteilt werden (RGZ 70, 411, 416 und WarnRspr 1916 Nr. 222; Erman/Röthel, BGB, 14. Aufl., § 418 Rn. 4; RGRK/Weber, 12. Aufl., § 418 Rn. 8; Soergel/Gebauer, BGB, 13. Aufl., § 418 Rn. 3; Staudinger/Rieble, BGB [2012], § 418 Rn. 21).

bb) Eine solche Zustimmung kann die Klägerin entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts hier erteilt haben.

(1) Sie ist zwar nicht an dem Abkommen beteiligt gewesen. Es ist auch nicht festgestellt, dass sie diesem ausdrücklich zugestimmt hat. In Betracht kommt aber eine konkludente Zustimmung. Die KG ist bei Abschluss des Abkommens durch den damaligen Geschäftsführer ihrer Komplementärin vertreten worden, der seinerzeit gleichzeitig Geschäftsführer des Autohauses war, das aus der Haftung entlassen werden sollte, und Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin. Aus dem Umstand, dass ein und dieselbe Person mehrere Gesellschaften allein vertreten kann, folgt zwar nicht zwingend, dass diese Person einem Vertrag, den sie für die eine Gesellschaft schließt, auch in ihrer Eigenschaft als allein Vertretungsbefugte der anderen Gesellschaft(en) zustimmt. Denn von einer solchen Person muss und kann auch erwartet werden, dass sie ihre Vertretungsbefugnisse so wahrnimmt, wie es das Interesse der jeweils betroffenen Gesellschaft erfordert.

(2) Dieser Umstand gewinnt aber Bedeutung, wenn jemand mit unterschiedlichen Rollen an dem Geschehen beteiligt ist und das Gelingen des beabsichtigten Rechtsgeschäfts von ihrer Mitwirkung in diesen unterschiedlichen Rollen abhängt. Das wäre etwa der Fall, wenn eine natürliche Person - wie hier D.   B.   - allein zur Vertretung verschiedener von einer Schuld- oder Vertragsübernahme betroffener Gesellschaften befugt ist und für eine dieser Gesellschaften einen Vertrag schließt, zu dessen rechtlichem oder wirtschaftlichem Gelingen die Zustimmung einer anderen von dieser Person vertretenen Gesellschaft erforderlich ist. In solchen Fallgestaltungen wird für den Vertragspartner ohne entsprechenden Vorbehalt in aller Regel nicht ersichtlich sein, dass diese Person den Vertrag zwar als zur alleinigen Vertretung Berechtigte der einen Gesellschaft schließen, ihm aber als zur alleinigen Vertretung Berechtigte der anderen Gesellschaft nicht zustimmen will (vgl. KG, KGR 2002, 26). Das kann, je nach der Aussagekraft der Umstände, zur Folge haben, dass die Person mit der Unterzeichnung des Vertrags für die eine Gesellschaft bei der gebotenen objektiven Betrachtung aus der Sicht des Empfängers diesem zugleich für die andere Gesellschaft zustimmt (vgl. RG, WarnRspr 1916 Nr. 222; RGRK/Weber, 12. Aufl., § 418 Rn. 9).

cc) Eine solche Konstellation hat das Landgericht hier mit guten Gründen angenommen. Diese hat sich die Beklagte zu Eigen gemacht. Das Berufungsgericht ist seinen Zweifeln an dieser Einschätzung nicht weiter nachgegangen und hat die Frage offen gelassen. Für das Revisionsverfahren ist deshalb zugunsten der Beklagten zu unterstellen, dass die Klägerin der Übernahme zugestimmt hat. Dann aber wäre die Sicherheit der Beklagten nicht nach § 418 Abs. 1 Sätze 1 und 2 BGB erloschen.

b) Die Klage wäre allerdings begründet, wenn die Beklagte der Klägerin, wie von dieser geltend gemacht, die Rückgewähr der Sicherheit unabhängig von der Rückführung des restlichen Darlehens zugesagt haben sollte. Eine solche Zusage hat das Berufungsgericht aber bislang nicht festgestellt.

III.

Das Berufungsurteil kann keinen Bestand haben. Die Sache ist mangels der erforderlichen Feststellungen nicht zur Endentscheidung reif und unter Aufhebung des Berufungsurteils zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Für die neue Verhandlung weist der Senat auf Folgendes hin:

1. Nach den bisherigen Feststellungen spricht alles dafür, dass die KG, wie in dem Darlehensvertrag des Autohauses mit der Beklagten vorgesehen, in den Darlehensvertrag vollen Umfangs eintreten, jedenfalls aber die Darlehensschuld des Autohauses übernehmen sollte. Mit diesem Vertragsziel wäre eine Verrechnung der bestehenden Darlehensschuld mit der Folge einer „Nullstellung“ oder eine andere Form der Aufhebung der bestehenden Darlehensschuld nicht zu vereinbaren.

2. Für die Frage nach einem Erlöschen der Sicherheit nach § 418 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB wird es nicht entscheidend darauf ankommen, ob die KG den Darlehensvertrag des Autohauses insgesamt oder „nur“ die Darlehensverpflichtung des Autohauses aus diesem Vertrag übernommen hat. Die genannte Vorschrift ist im einen wie im anderen Fall anzuwenden.

3. Die Entscheidung des Rechtsstreits wird vielmehr davon abhängen, ob die Klägerin der Übernahme von Darlehensvertrag oder Darlehensschuld des Autohauses durch die KG entsprechend § 418 Abs. 1 Satz 3 BGB (konkludent) zugestimmt hat.

a) Nach den bisherigen Feststellungen liegt eine konkludente Zustimmung der Klägerin vor. Die Übernahme des Darlehensvertrags oder der Darlehensverpflichtung des Autohauses durch die KG hing von dem Erhalt der Grundschuld als Sicherheit und damit von der Zustimmung der Klägerin ab. D.   B.   war zur alleinigen Vertretung aller drei Gesellschaften berechtigt. Dass er das Geschäft als Vertreter der KG schließen, zugleich aber als Vertreter der Klägerin letztlich verhindern wollte, war für die Beklagte nach den bisherigen Feststellungen nicht erkennbar.

b) Anders wäre es nur, wenn D.  B.   - für die Beklagte bei objektiver Betrachtung erkennbar - deutlich gemacht hätte, dass er die Zustimmung für die KG (jetzt noch) nicht erteilen wollte. Dass und in welcher Weise dies geschehen sein soll, müsste allerdings die Klägerin substantiiert darlegen. Zwar trägt die Beklagte die Darlegungs- und Beweislast für die Zustimmung des Sicherungsgebers nach § 418 Abs. 1 Satz 3 BGB, weil sie eine Ausnahme von der in § 418 Abs. 1 Sätze 1 und 2 BGB festgelegten Regel bedeutet, dass die Sicherheiten bei einer Vertrags- oder Schuldübernahme erlöschen. Hier ergibt sich die Zustimmung aber daraus, dass eine Person, die mehrere Gesellschaften allein vertreten kann und auf deren Mitwirkung es für das Gelingen des Geschäfts ankommt, dem Geschäft für alle diese Gesellschaften zustimmt, wenn sie keine Vorbehalte äußert. Ein solcher Vorbehalt wäre ein Ausnahmetatbestand; ihn muss deshalb die Klägerin darlegen und beweisen.

4. Falls es noch auf eine etwaige Zusage der Beklagten ankommt, die Grundschuld unabhängig von der Rückführung der übernommenen Darlehensschuld zurückzugeben, wäre zu beachten, dass eine solche Zusage inhaltlich einen Rechtsverzicht ohne Gegenleistung enthielte. Ein solcher Rechtsverzicht ist eine Ausnahme; an sein Vorliegen sind strenge Anforderungen zu stellen (vgl. Senat, Urteile vom 30. September 2005 - V ZR 197/04, BGH-Report 2006, 4, 5 für Anspruchsverzicht und vom 18. Juli 2014 - V ZR 30/13, NJW-RR 2014, 1427 Rn. 22 für Verzicht auf Anspruchsausschluss).

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist beim Bundesgerichtshof in Karlsruhe von einem an diesem Gericht zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils durch Einreichung einer Einspruchsschrift einzulegen.

Die Einspruchsschrift muss das Urteil, gegen das der Einspruch gerichtet wird, bezeichnen und die Erklärung enthalten, dass und, wenn das Rechtsmittel nur teilweise eingelegt werden soll, in welchem Umfang gegen dieses Urteil Einspruch eingelegt wird.

In der Einspruchsschrift sind die Angriffs- und Verteidigungsmittel sowie Rügen, die die Zulässigkeit der Klage betreffen, vorzubringen. Auf Antrag kann die Vorsitzende des erkennenden Senats die Frist für die Begründung verlängern. Bei Versäumung der Frist für die Begründung ist damit zu rechnen, dass das nachträgliche Vorbringen nicht mehr zugelassen wird.

Im Einzelnen wird auf die Verfahrensvorschriften in § 78, § 296 Abs. 1, 3, 4, § 338, § 339 und § 340 ZPO verwiesen.

Die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 3 und 4 gegen den Beschluss der 6. Zivilkammer des Landgerichts Ravensburg vom 9. Juli 2013 wird zurückgewiesen.

Der Gegenstandswert beträgt 3.000 € für die Gerichtskosten, 4.563,38 € für die anwaltliche Vertretung der Beteiligten zu 1 und 6.000 € für die anwaltliche Vertretung der Beteiligten zu 3 und 4.

A.

Im Grundbuch der eingangs genannten Teileigentumseinheit der Beteiligten zu 2 ist seit dem 20. Januar 1999 eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 3 und 4 eingetragen. Die Beteiligte zu 1 - die Wohnungseigentümergemeinschaft, zu deren Anlage das Teileigentum gehört - betreibt wegen titulierter Wohngeldansprüche aus dem Jahr 2008 die Zwangsversteigerung. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 8. Oktober 2010 wegen der Ansprüche der Beteiligten zu 1 die Zwangsversteigerung aus der Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG angeordnet. Vor dem Versteigerungstermin haben die Beteiligten zu 3 und 4 mitgeteilt, dass die Teileigentumseinheit am 15. Februar 2013 an sie aufgelassen worden sei und sie ihre Eintragung als Eigentümer beantragt hätten. Die Umschreibung des Eigentums ist nicht erfolgt. In dem Versteigerungstermin am 21. Februar 2013 hat das Vollstreckungsgericht die Auflassungsvormerkung nicht in das geringste Gebot aufgenommen. Mit Beschluss vom gleichen Tag ist der Beteiligten zu 5 als Meistbietender der Zuschlag erteilt worden; die Vormerkung ist in dem Zuschlagsbeschluss nicht als bestehenbleibendes Recht aufgeführt.

Die gegen den Zuschlagsbeschluss gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 3 und 4 ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde wollen sie die Aufnahme der zu ihren Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung in das geringste Gebot erreichen.

B.

Das Beschwerdegericht meint, das Verfahren sei nicht gemäß § 28 Abs. 1 ZVG aufzuheben. Dies setze voraus, dass die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch aufgrund der Auflassungsvormerkung erfolgt sei; dazu sei es aber nicht gekommen. Die Auflassungsvormerkung sei zu Recht nicht in das geringste Gebot aufgenommen worden, weil sie gegenüber den Ansprüchen der betreibenden Wohnungseigentümergemeinschaft aus der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG nachrangig sei. Zwar werde die Vormerkung in § 10 ZVG nicht ausdrücklich erwähnt. Nach zutreffender Ansicht falle sie aber in die Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG; hieraus ergebe sich ihre Nachrangigkeit gegenüber Ansprüchen, die der Rangklasse 2 zuzuordnen seien.

C.

Die zulässige Rechtsbeschwerde hat keinen Erfolg.

Weil eine Partei mit ihrer Prozesshandlung im Zweifel das erreichen will, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und ihrer recht verstandenen Interessenlage entspricht (vgl. nur Senat, Urteil vom 19. Oktober 2012 - V ZR 233/11, ZfIR 2013, 23 Rn. 11 mwN), ist der Antrag der Beteiligten zu 3 und 4 dahingehend auszulegen, dass sie die Versagung des Zuschlags begehren; nur diese, nicht aber die beantragte Änderung des geringsten Gebots kann mit der Rechtsbeschwerde erreicht werden. Ein Zuschlagsversagungsgrund liegt jedoch nicht vor.

I. Zutreffend und von der Rechtsbeschwerde unbeanstandet verneint das Beschwerdegericht der Sache nach einen Zuschlagsversagungsgrund gemäß § 83 Nr. 5 ZVG. Nach dieser Bestimmung ist der Zuschlag zu versagen, wenn das Recht eines Beteiligten der Fortsetzung des Verfahrens entgegensteht. Ist ein solches Recht aus dem Grundbuch ersichtlich, hat das Vollstreckungsgericht das Verfahren gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG aufzuheben oder einstweilen einzustellen bzw. gemäß § 33 ZVG den Zuschlag zu versagen. Die Voraussetzungen des § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG lagen aber schon deshalb nicht vor, weil eine Umschreibung des Eigentums aufgrund des vorgemerkten Anspruchs auf die Beteiligten zu 3 und 4 nicht erfolgt ist. Die Auflassungsvormerkung als solche stellt kein der Zwangsversteigerung entgegenstehendes Recht im Sinne von § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG dar (vgl. nur Senat, Urteil vom 28. Oktober 1966 - V ZR 11/64, BGHZ 46, 124, 126 f.; BGH, Urteil vom 11. Juli 1996 - IX ZR 226/94, NJW 1996, 3147 f. jeweils mwN).

II. Ebenso wenig ist der Zuschlag wegen einer Verletzung der Vorschriften über die Feststellung des geringsten Gebots im Sinne von § 83 Nr. 1 ZVG zu versagen. Das Vollstreckungsgericht hat die für die Beteiligten zu 3 und 4 im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung zu Recht nicht in das geringste Gebot aufgenommen.

1. Im Ausgangspunkt ist eine Auflassungsvormerkung wie ein eingetragenes Recht zu behandeln (§ 9 Nr. 1, § 48 ZVG).

a) In das geringste Gebot ist sie aufzunehmen, wenn sie dem Anspruch des (bestrangig betreibenden) Gläubigers vorgeht (§ 44 Abs. 1 ZVG); dies gilt auch dann, wenn sie einen bedingten Anspruch sichert (Senat, Urteil vom 28. Oktober 1966 - V ZR 11/64, BGHZ 46, 124 ff.). Fällt die Auflassungsvormerkung in das geringste Gebot, bleibt sie bei dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung bestehen (§ 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Weil der Eigentumserwerb des Erstehers dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam ist (§ 883 Abs. 2 BGB), kann dieser den gesicherten Anspruch auf Übertragung des Eigentums trotz des erfolgten Zuschlags gegenüber dem Ersteher durchsetzen (§ 888 Abs. 1 BGB; vgl. Senat, Urteil vom 28. Oktober 1966 - V ZR 11/64, BGHZ 46, 124, 127; BGH, Urteil vom 11. Juli 1996 - IX ZR 226/94, NJW 1996, 3147, 3148; Staudinger/Gursky, BGB [2013], § 883 Rn. 298 ff.).

b) Dagegen ist die Vormerkung nicht in das geringste Gebot aufzunehmen, wenn sie dem Recht des (bestrangig betreibenden) Gläubigers im Rang nachgeht. Der Vormerkungsberechtigte muss den Eigentumserwerb des Erstehers gegen sich gelten lassen, weil die Vormerkung mangels Aufnahme in das geringste Gebot mit dem Zuschlag erlischt (§ 91 Abs. 1, § 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG). An die Stelle des zuvor durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs tritt der Anspruch auf Wertersatz aus dem Versteigerungserlös (§ 92 Abs. 1 ZVG; vgl. Staudinger/Gursky, BGB [2013], § 883 Rn. 304 f.).

2. Ob eine vor der Beschlagnahme eingetragene Auflassungsvormerkung dem Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne von § 44 Abs. 1 ZVG vorgeht, wenn diese die Zwangsversteigerung aus Ansprüchen betreibt, die der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG zuzuordnen sind, ist umstritten.

a) Nach überwiegender Ansicht gehen die bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Auflassungsvormerkung vor. Teils wird dies vornehmlich aus deren vermeintlich dinglichem Charakter hergeleitet (Alff, ZWE 2010, 105, 112; ders., Rpfleger 2013, 15, 18 f.; Schmidberger, ZfIR 2013, 113 ff.; Schneider, ZMR 2009, 165, 169 f.; ZMR 2013, 305 f.; ZWE 2013, 246, 249; Suilmann, NotBZ 2010, 365, 368). Andere sehen Ansprüche der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG unabhängig von ihrer Rechtsnatur als vorrangig an; die Auflassungsvormerkung müsse wie jedes andere aus dem Grundbuch ersichtliche Recht in das Rangklassensystem des § 10 ZVG eingeordnet werden und falle in die (nachrangige) Rangklasse 4 (Morvilius in Dierck/Morvilius/Vollkommer, Handbuch des Zwangsvollstreckungsrechts, S. 344 Rn. 296a; Stöber, ZVG, 20. Aufl. § 10 Rn. 16.8; Schmidt-Räntsch, ZWE 2011, 429, 439; wohl auch Becker in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 16 Rn. 200; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., Anhang IV Rn. 49; Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 44 Rn. 11; Franck, MittBayNot 2012, 345, 349; Böttcher, ZfIR 2010, 345, 347).

b) Nach der Gegenauffassung bietet eine Auflassungsvormerkung Schutz vor einer Zwangsversteigerung, die aus Rechten der Rangklasse 2 betrieben wird. Zur Begründung wird teilweise darauf verwiesen, dass die bevorrechtigten Hausgeldansprüche keine dingliche Wirkung hätten. Könne das Vorrecht einem Erwerber nicht entgegengehalten werden, sei die Beschlagnahme als vormerkungswidrig anzusehen; der Vormerkungsberechtigte müsse sie nicht gegen sich gelten lassen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft stehe im Verhältnis zu dem Vormerkungsberechtigten gewöhnlichen persönlichen Gläubigern gleich (Reymann, ZWE 2013, 446, 449; Herrler, NJW 2013, 3518; Fabis, ZfIR 2010, 354, 357 f.). Vereinzelt wird auch die Einordnung der Auflassungsvormerkung in die Rangklasse 4 bestritten, weil die Vormerkung ebenso wie das Eigentum selbst außerhalb des Rangklassensystems des § 10 Abs. 1 ZVG stehe; ihre Schutzwirkung bestimme sich ausschließlich nach § 883 Abs. 2 BGB (Kesseler, NJW 2009, 121, 123 f.; zustimmend MünchKomm-BGB/Kohler, 6. Aufl., § 883 Rn. 62 Fn. 428; offen gelassen von Reymann, ZWE 2013, 446, 448).

c) Der Senat entscheidet die Frage mit der zuerst genannten Auffassung dahingehend, dass Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Zwangsversteigerung aus der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG betreibt, stets Vorrang gegenüber einer Auflassungsvormerkung zukommt; diese ist auch dann nicht im geringsten Gebot zu berücksichtigen, wenn sie - wie hier - bereits vor dem Entstehen der bevorrechtigten Hausgeldansprüche in das Grundbuch eingetragen worden ist.

aa) Dies ergibt sich allerdings nicht aus einer vermeintlich dinglichen Wirkung des Vorrechts der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach der Rechtsprechung des Senats enthält § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG lediglich eine Privilegierung schuldrechtlicher Ansprüche im Zwangsversteigerungsverfahren und verleiht diesen keine dingliche Wirkung (Senat, Urteil vom 13. September 2013 - V ZR 209/12, BGHZ 198, 216 Rn. 8 ff.). Aus dem schuldrechtlichen Charakter der bevorrechtigten Ansprüche folgt aber nicht, dass eine Auflassungsvormerkung Schutz vor der aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG betriebenen Zwangsversteigerung bietet (zutreffend Morvilius in Dierck/Morvilius/Vollkommer, Handbuch des Zwangsvollstreckungsrechts, S. 344 Rn. 296a; Schneider, ZWE 2014, 61, 70 f.).

bb) Der Vorrang der § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfallenden Hausgeldansprüche ergibt sich vielmehr daraus, dass die Auflassungsvormerkung der Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG zuzuordnen ist.

(1) Welches Recht dem Anspruch des betreibenden Gläubigers im Sinne von § 44 Abs. 1 ZVG vorgeht und folglich im geringsten Gebot Berücksichtigung finden muss, richtet sich nach §§ 10 bis 12 ZVG (Stöber, ZVG, 20. Aufl. § 44 Rn. 4.2; Löhnig/Siwonia, ZVG, § 44 Rn. 2 f.). Aus diesem Grund muss auch die Vormerkung zwingend in das Rangklassensystem des § 10 Abs. 1 ZVG - also in eine der in dieser Norm unter Nr. 1 bis 8 aufgeführten Rangklassen - eingeordnet werden (zutreffend Morvilius in Dierck/Morvilius/Vollkommer, Handbuch des Zwangsvollstreckungsrechts, S. 344 Rn. 296a). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht eine Auflassungsvormerkung im Zwangsversteigerungsverfahren in einem Rangverhältnis zu den Rechten der Rangklasse 4 (Senat, Urteil vom 28. Oktober 1966 - V ZR 11/64, BGHZ 46, 124, 127; BGH, Urteil vom 11. Juli 1996 - IX ZR 226/94, NJW 1996, 3147, 3148); nichts anderes gilt für ihr Verhältnis zu Rechten der Rangklassen 1 bis 3. Zwar trifft es zu, dass die Vormerkung wie das vorgemerkte Eigentum zu behandeln ist (§ 48 ZVG) und dass das Eigentum als solches nicht rangfähig ist (Senat, Beschluss vom 25. Januar 2007 - V ZB 125/05, BGHZ 170, 378 Rn. 16; Assmann, Die Vormerkung (1998) S. 146, 194). Daraus ergibt sich aber nicht, dass eine Auflassungsvormerkung außerhalb des Rangklassensystems des § 10 Abs. 1 ZVG steht; sie sichert zwar den Anspruch auf Verschaffung des Eigentums, ist aber ein Sicherungsrecht eigener Art und kein gegenüber dem Eigentum wesensgleiches Minus.

(2) Dass Auflassungsvormerkungen in die Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG einzuordnen sind, entspricht der nahezu einhelligen Auffassung (vgl. Jäckel/Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 10 Rn. 15; Staudinger/Gursky, BGB [2013], § 883 Rn. 294; Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 883 Rn. 40; MünchKomm-BGB/Kohler, 6. Aufl., § 883 Rn. 60; Jauernig, BGB, 15. Aufl., § 883 Rn. 20; Becker in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 16 Rn. 200; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., Anhang IV Rn. 49; Morvilius in Dierck/Morvilius/Vollkommer, Handbuch des Zwangsvollstreckungsrechts, S. 344 Rn. 296a; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl. Rn. 1532; Schmidt-Räntsch, ZWE 2011, 429, 439; Böttcher, ZfIR 2010, 345, 347, jeweils mwN). So sieht es auch der Senat. Weil die in § 10 Abs. 1 ZVG nicht ausdrücklich geregelte Vormerkung - wie ausgeführt - zwingend einer der in der Norm enthaltenen Rangklassen zugeordnet werden muss, kommt nur die Rangklasse 4 in Betracht. Denn sie ist am ehesten mit den darin aufgeführten dinglichen Rechten vergleichbar, während sie mit den in den anderen Rangklassen geregelten Rechten keine Ähnlichkeiten aufweist.

(3) Aus der Einordnung der Auflassungsvormerkung in die Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG ergibt sich ohne weiteres, dass sie gegenüber Rechten der Rangklasse 2 nachrangig ist. Denn die Rechte der Rangklasse 2 gehen insgesamt den Rechten aus den nachfolgenden Rangklassen 3 bis 8 vor. Auf die zeitliche Entstehung der Rechte kommt es insoweit nicht an; diese ist von Bedeutung, wenn mehrere Rechte innerhalb der Rangklasse 4 konkurrieren (vgl. § 11 Abs. 1 ZVG, §§ 879 ff. BGB). Auch hängt die bevorzugte Stellung der Ansprüche von Wohnungseigentümergemeinschaften im Sinne von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nicht von deren Rechtsnatur ab. Sie ergibt sich vielmehr aus der Einordnung der Hausgeldansprüche in dem Rangklassensystem des § 10 Abs. 1 ZVG. Mit diesem wäre es unvereinbar, wenn die der Rangklasse 2 unterfallenden Ansprüche im Verhältnis zu Auflassungsvormerkungen den nicht bevorrechtigten Ansprüchen aus der Rangklasse 5 der betreibenden Wohnungseigentümergemeinschaft gleichgesetzt würden (zutreffend Schneider, ZWE 2014, 61, 70 f.; vgl. auch Senat, Beschluss vom 17. April 2008 - V ZB 13/08, NJW 2008, 1956 Rn. 17).

cc) Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde steht § 883 Abs. 2 BGB diesem Ergebnis nicht entgegen. Die Aufstellung des geringsten Gebots richtet sich nicht nach dieser Norm, sondern allein nach dem Rangklassensystem des Zwangsversteigerungsgesetzes. Die Wirkungen des § 883 Abs. 2 BGB kann die Vormerkung gegenüber dem Ersteher nur dann entfalten, wenn sie gegenüber dem Recht des betreibenden Gläubigers (nach § 10 Abs. 1 ZVG) vorrangig ist, infolgedessen in das geringste Gebot fällt und trotz des Zuschlags bestehen bleibt. Nicht das Rangklassensystem wird durch § 883 Abs. 2 BGB durchbrochen, sondern im Gegenteil wird die Schutzwirkung der Vormerkung durch die Spezialregelungen des Zwangsversteigerungsgesetzes erheblich modifiziert und eingeschränkt (vgl. Staudinger/Gursky, BGB [2013], § 883 Rn. 293 aE; Rosenberg, Sachenrecht [1919], § 883 Anm. IV 3 c); Meiser, Gruchot Bd. 57, 769 f.; unzutreffend daher Reymann, ZWE 2013, 446, 448; Kesseler, NJW 2009, 121, 123; Herrler, NJW 2013, 3518). Durch die Geltendmachung eines (nach dem Rangklassensystem) vorrangigen Anspruchs des betreibenden Gläubigers im Wege der Zwangsvollstreckung wird der vorgemerkte Auflassungsanspruch nämlich in gesetzlich zulässiger Weise beeinträchtigt (Meiser, Gruchot Bd. 57, 769, 770).

dd) Gegen den Vorrang der Ansprüche der Beteiligten zu 1 lässt sich auch nicht einwenden, dass hierdurch ein „Wettlauf“ zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Vormerkungsberechtigten entstehe, weil ein Eigentumserwerb des Vormerkungsberechtigten während des Zwangsversteigerungsverfahrens dessen Fortsetzung entgegenstehe (vgl. Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 6. Aufl., Rn. 1133; ders., Notar 2013, 331, 334).

(1) Richtig ist allerdings, dass es widersprüchlich wäre, wenn - wie es das Beschwerdegericht annimmt - einerseits die Vormerkung nicht in das geringste Gebot fiele, andererseits aber ein nach der Beschlagnahme erfolgter vollendeter Eigentumserwerb des Vormerkungsberechtigten gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG zu der Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens führte. Zu einem solchen Wertungswiderspruch kommt es aber nicht, weil eine nach der Beschlagnahme erfolgte Umschreibung des Eigentums auf den Vormerkungsberechtigten keinen Einfluss auf den Fortgang des Verfahrens hat, wenn die Zwangsversteigerung aus einem gegenüber der Vormerkung (nach dem Rangklassensystem) vorrangigen Recht betrieben wird (vgl. Senat, Beschluss vom 25. Januar 2007 - V ZB 125/05, BGHZ 170, 378 ff.).

(2) So liegt es, wenn die Zwangsversteigerung aus Ansprüchen der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG betrieben wird (ebenso im Ergebnis LG Heilbronn, ZWE 2013, 230 f.; Becker in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 16 Rn. 200; aA Krauß, Notar 2013, 331, 334; Reymann, ZWE 2013, 446, 448, jeweils mwN). Der auf dem vorgemerkten Anspruch beruhende Eigentumserwerb ist aufgrund der Beschlagnahme gegenüber der aus einem besseren Recht betreibenden Wohnungseigentümergemeinschaft relativ unwirksam (§ 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG i.V.m. §§ 135, 136 BGB) und hindert die Fortsetzung des Zwangsversteigerungsverfahrens deshalb nicht (vgl. Stöber, BGHReport 2007, 580 f.). Soweit sich aus dem Senatsbeschluss vom 25. Januar 2007 insoweit etwas anderes ergibt (V ZB 125/05, BGHZ 170, 378 Rn. 12 ff.), hält der Senat hieran nicht fest.

ee) Im Ergebnis setzt sich danach das Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Zwangsversteigerung aus Rechten der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG betreibt, gegenüber einer Auflassungsvormerkung stets durch. Diese ist nicht in das geringste Gebot aufzunehmen und erlischt mit dem Zuschlag; erwirbt der Vormerkungsberechtigte nach der Beschlagnahme das Eigentum, ist das Verfahren fortzusetzen und nicht gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG einzustellen. Dieses Ergebnis ist eine Folge der gesetzgeberischen Entscheidung, wonach die Wohnungseigentümergemeinschaft die Zwangsversteigerung aus der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG selbst betreiben darf (vgl. § 10 Abs. 3, § 52 Abs. 2 Satz 2 ZVG; BT-Drucks. 16/887, S. 44; Senat, Beschluss vom 17. April 2008 - V ZB 13/08, NJW 2008, 1956 Rn. 17); der Gesetzgeber hat - in den Grenzen von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG - eine umfassende Privilegierung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Zwangsversteigerungsverfahren geschaffen (vgl. Senat, Urteil vom 13. September 2009 - V ZR 209/12, BGHZ 198, 216 Rn. 13, 16).

ff) Verfassungsrechtliche Bedenken stehen nicht entgegen. Allerdings droht Berechtigten, zu deren Gunsten - wie hier - am 1. Juli 2007 eine Auflassungsvormerkung eingetragen war, ein Rechtsverlust infolge der an diesem Tag in Kraft getretenen Neufassung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG. Es handelt sich insoweit um eine unechte Rückwirkung. Eine solche liegt vor, wenn eine Norm - wie hier - auf einen gegenwärtigen, noch nicht abgeschlossenen Sachverhalt und auf Rechtsbeziehungen für die Zukunft einwirkt und damit zugleich die betroffene Rechtsposition entwertet. Sie ist grundsätzlich zulässig. Allerdings können sich aus dem Grundsatz des Vertrauensschutzes und dem Verhältnismäßigkeitsprinzip Grenzen der Zulässigkeit ergeben. Das ist dann der Fall, wenn die angeordnete unechte Rückwirkung zur Erreichung des Gesetzeszwecks nicht geeignet oder erforderlich ist oder wenn die Bestandsinteressen der Betroffenen die Veränderungsgründe des Gesetzgebers überwiegen (st. Rspr. des BVerfG, vgl. nur BVerfGE 132, 302 Rn. 43 mwN).

(1) § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG verfolgt das legitime Ziel, die Zwangsversteigerung von Eigentumswohnungen bei Hausgeldrückständen zu erleichtern. Nach der zuvor bestehenden Rechtslage waren Hausgeldrückstände im Zwangsversteigerungsverfahren nur in der Rangklasse 5 des § 10 Abs. 1 ZVG zu berücksichtigen und damit nachrangig gegenüber den Rechten der Rangklasse 4. Deshalb verlief die Zwangsversteigerung von Eigentumswohnungen wegen Hausgeldrückständen meist erfolglos. Die Rückstände mussten von den anderen Wohnungseigentümern getragen werden, wodurch notwendige Instandhaltungsmaßnahmen unterblieben (siehe insgesamt BT-Drucks. 16/887, S. 1, 43 f.). Dieses Ziel würde verfehlt, wenn eine Auflassungsvormerkung vor einer aus Rechten der Rangklasse 2 betriebenen Zwangsversteigerung schützte. Kann nämlich der Vormerkungsberechtigte seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung gegen den Ersteher durchsetzen, finden sich in aller Regel keine Bietinteressenten mit der Folge, dass eine Zwangsversteigerung faktisch unmöglich wird (vgl. BGH, Urteil vom 11. Juli 1996 - IX ZR 226/94, NJW 1996, 3147 f.; Staudinger/Gursky, BGB [2013], § 883 Rn. 302; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 28 Rn. 5.1 unter b); Morvilius in Dierck/Morvilius/Vollkommer, Handbuch des Zwangsvollstreckungsrechts S. 344 Rn. 296a).

(2) Die Bestandsinteressen der Betroffenen überwiegen die genannten Veränderungsgründe des Gesetzgebers nicht.

(a) Der mit der Neubelegung der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG verbundene Eingriff in die Rechte der Realkreditgläubiger ist diesen insbesondere deshalb zuzumuten, weil der Gesetzgeber das Vorrecht sowohl in zeitlicher Hinsicht als auch der Höhe nach begrenzt hat (vgl. BT-Drucks. 16/887, S. 43 f.). Vormerkungsberechtigten droht allerdings - anders als den dinglich berechtigten Gläubigern - mit dem Erlöschen der Auflassungsvormerkung durch den Zuschlag ein vollständiger Rechtsverlust. Gleichwohl kommt die zeitliche und summenmäßige Begrenzung des Vorrechts mittelbar auch den Vormerkungsberechtigten zugute, weil diese ihr Interesse an einem Fortbestehen der Auflassungsvormerkung durch Ablösung der vorrangigen Ansprüche wahren können.

(b) Zudem bot selbst eine erstrangige Auflassungsvormerkung auch vor der Gesetzesänderung keinen vollständigen Schutz. Sie war - unbestritten - stets durch eine Zwangsversteigerung gefährdet, die aus Ansprüchen der vorangehenden Rangklassen betrieben wurde, etwa aufgrund öffentlicher Lasten der Rangklasse 3 des § 10 Abs. 1 ZVG (vgl. Alff, Rpfleger 2013, 15, 19; Kesseler, NJW 2009, 121 f.; Stöber, NJW 2000, 3600 ff. zu der Versteigerung aus § 10 Abs. 1 Nr. 1a iVm § 174a ZVG). Die Inhaber einer Auflassungsvormerkung konnten nicht darauf vertrauen, dass die Regelung des § 10 Abs. 1 ZVG dauerhaft unverändert bleiben und keine weiteren Ansprüche in eine der vorangehenden Rangklassen aufgenommen werden würden.

D.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil sich die Beteiligten in dem Verfahren über die Zuschlagsbeschwerde grundsätzlich nicht als Parteien im Sinne der Zivilprozessordnung gegenüberstehen (vgl. Senat, Beschluss vom 25. Januar 2007 - V ZB 125/05, BGHZ 170, 378 Rn. 7).

Der Gegenstandswert bemisst sich nach dem Wert des Zuschlags, § 47 Abs. 1 Satz 1, § 54 Abs. 2 Satz 1 GKG. Der Wert der anwaltlichen Vertretung der Beteiligten zu 1, 3 und 4 richtet sich nach § 26 Nr. 1 RVG.

Stresemann                     Lemke                        Schmidt-Räntsch

                   Brückner                   Weinland