Bundesgerichtshof Urteil, 08. Apr. 2016 - V ZR 73/15
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Februar 2016 durch die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch, Dr. Brückner und Weinland, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp
für Recht erkannt:
Tatbestand:
- 1
- Der Kläger ist Eigentümer eines unbebauten Grundstücks, das hinter dem an die öffentliche Straße angrenzenden Grundstück der Beklagten belegen ist. Ursprünglich standen beide Grundstücke im Eigentum der Großtante des Klägers (im Folgenden: Erblasserin). Diese setzte 1969 mit notariellem Testament ihre Schwester F. B. (die Großmutter des Klägers) als Vorerbin , als Nacherben und Vorerben des zweiten Nacherben deren Sohn H. B. (den Vater des Klägers) und als zweiten Nacherben den Kläger ein. Ferner ordnete sie die Testamentsvollstreckung an, bis „H. B. dieErbschaft angetreten hat und sämtliche Nachlassverbindlichkeiten erfüllt sind“. Die Erblasserin verstarb im Jahr 1972. Der Nacherben- sowie der Testamentsvollstreckervermerk wurden am 21. Mai 1973 in das Grundbuch eingetragen.
- 2
- Mit notariellem Vertrag vom 17. Dezember 1973 verschenkte F. B. beide Grundstücke unter Mitwirkung des Testamentsvollstreckers an H. B. , der als Eigentümer in die Grundbücher eingetragen wurde. Mit notariellem Vertrag vom 29. Oktober 1979, dem H. B. beitrat, verkaufte der Testamentsvollstrecker das an die Straße angrenzende Grundstück an die Beklagten. Bei der notariellen Beurkundung vereinbarten die Beklagten, H. B. und der Testamentsvollstrecker, dass die Beklagten ein Geh- und Fahrrecht zugunsten des hinteren Grundstücks einräumen sollten, da es diesem infolge des Verkaufs an einer Zuwegung fehlte. Im Gegenzug wurde vereinbart, dass den Beklagten hinsichtlich des hinteren Grundstücks ein auf den ersten Verkaufsfall beschränktes dingliches Vorkaufsrecht eingeräumt werden sollte. Diese Abreden fanden in dem notariellen Vertrag keinen Niederschlag.H. B. und der Testamentsvollstrecker einerseits und die Beklagten andererseits erteilten jedoch jeweils die Eintragungsbewilligung. Beide Rechte wurden in die jeweiligen Grundbücher eingetragen.
- 3
- H. B. verstarb 2007. Der Kläger verkaufte sein Grundstück an einen weiteren angrenzenden Nachbarn. Nachdem den Beklagten am 29. Juli 2013 eine Abschrift des Vertrags zugestellt worden war, übten sie das Vorkaufsrecht mit Schreiben vom 19. September 2013 aus.
- 4
- Der auf die Bewilligung der Löschung des Vorkaufsrechts gerichteten Klage hat das Landgericht stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, will der Kläger das Urteil des Landgerichts wiederherstellen lassen.
Entscheidungsgründe:
I.
- 5
- Das Berufungsgericht verneint einen Grundbuchberichtigungsanspruch gemäß § 894 BGB. Das dingliche Vorkaufsrecht zugunsten der Beklagten sei wirksam bestellt worden. Es entstehe gemäß § 873 Abs. 1 BGB durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch. Diese Voraussetzungen seien erfüllt. Dass die Einigung nicht notariell beurkundet worden sei, sei unschädlich, weil die dingliche Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts die Einhaltung einer besonderen Form nicht voraussetze. Die Belastung des Grundstücks sei auch nicht gemäß § 2113 Abs. 1 BGB unwirksam. Ebenso wenig habe es sich um ein unentgeltliches Rechtsgeschäft im Sinne von § 2205 Satz 3 BGB gehandelt, weil die Einräumung des Vorkaufsrechts einerseits und des Wegerechts andererseits in einem Austauschverhältnis gestanden hätten.
- 6
- Der Kläger könne die Grundbuchberichtigung auch nicht unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung verlangen. Rechtsgrund für die Belastung des Grundstücks mit dem dinglichen Vorkaufsrecht sei der Kaufvertrag unter Einschluss der Nebenabreden, dessen anfänglicher Formmangel geheilt worden sei.
II.
- 7
- Die Revision hat keinen Erfolg.
- 8
- 1. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist das Rechtsmittel insgesamt statthaft. Weder der Tenor des Berufungsurteils noch die Entscheidungsgründe enthalten eine Beschränkung der Zulassung. Zwar hat das Berufungsgericht zur Begründung der Zulassungsentscheidung nur auf die umstrittene Beurkundungsbedürftigkeit der dinglichen Einigung über die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts verwiesen und nicht auf die weiteren, hiervon unabhängigen Einwendungen des Klägers gegen das Bestehen des Vorkaufsrechts. Dies ist aber nicht als Beschränkung des Umfangs der Zulassung zu verstehen, da die Entscheidung über den einheitlichen, auf Berichtigung des Grundbuchs gerichteten Anspruch im Zweifel insgesamt zur Überprüfung gestellt wird (vgl. MüKoZPO /Krüger, 4. Aufl., § 543 Rn. 43). Ob eine solche Beschränkung der Zulassung überhaupt wirksam vorgenommen werden könnte, kann dahinstehen. Im Übrigen ist die Revision zulässig.
- 9
- 2. In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet.
- 10
- a) Rechtsfehlerfrei und mit zutreffender Begründung verneint das Berufungsgericht zunächst einen Grundbuchberichtigungsanspruch des Klägers gemäß § 894 BGB. Das Grundbuch ist hinsichtlich des dinglichen Vorkaufsrechts nicht unrichtig.
- 11
- aa) Das dingliche Vorkaufsrecht im Sinne von § 1094 BGB ist ein eigenständiges Sachenrecht (Senat, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 161/12, NJW 2014, 622 Rn.10). Es entsteht gemäß § 873 BGB durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch. Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Dass die Einigung nicht notariell beurkundet worden ist, ist unschädlich.
- 12
- (1) Der notariellen Beurkundung bedarf gemäß dem hier noch anwendbaren § 313 Satz 1 BGB aF (nunmehr § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB) ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben. Nach allgemeiner Ansicht erfasst dies auch die schuldrechtliche Vereinbarung über die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts , da hierdurch zugleich die Verpflichtung begründet wird, das Eigentum an dem Grundstück unter bestimmten Umständen an den Vertragspartner zu übertragen (vgl. Senat, Urteil vom 17. Mai 1967 - V ZR 96/64, DNotZ 1968, 93; RGZ 72, 385, 392 f.; 110, 327, 333; 148, 105, 108 f.; Staudinger/R. Schumacher , BGB [2012], § 311b Abs. 1 Rn. 24). Wird ein Vertrag, der eine solche Verpflichtung begründet, nicht notariell beurkundet, ist er gemäß § 125 Satz 1 BGB nichtig. In analoger Anwendung von § 313 Satz 2 BGB aF (nunmehr § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB) kann der Formmangel jedoch durch Einigung und Eintragung des dinglichen Vorkaufsrechts in das Grundbuch geheilt werden (Senat, Urteil vom 17. Mai 1967 - V ZR 96/64, DNotZ 1968, 93 f.).
- 13
- (2) Uneinheitlich wird die Frage beurteilt, ob auch die dingliche Einigung über die Belastung eines Grundstücks mit einem Vorkaufsrecht gemäß § 1094 BGB notariell beurkundet werden muss. Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in einem Urteil vom 7. November 1990 (XII ZR 11/89, NJW-RR 1991, 205, 206) ohne nähere Begründung die Auffassung vertreten, die Formvorschrift des § 313 Satz 1 BGB aF erstrecke sich auf eine solche Einigung. Dem haben sich Rechtsprechung (OLG Rostock, OLGR 2000, 245, 246 f.) und Literatur teilweise angeschlossen (vgl. MüKoBGB/Kanzleiter, 7. Aufl., § 311b Rn. 34 Fn. 100; Erman/Grziwotz, BGB, 14. Aufl., § 1094 Rn. 5; BeckOGK/ Omlor BGB [Stand 8.1.2016], § 1094 Rn. 50). Überwiegend wird die Einigung jedoch im Anschluss an die Rechtsprechung des Reichsgerichts als formfrei angesehen (RGZ 110, 327, 335; 125, 261, 262 f.; Staudinger/R. Schumacher, BGB [2012], § 311b Rn. 24; Staudinger/Gursky, BGB [2012], § 873 Rn. 50; Staudinger/Schermaier, BGB [2009], § 1094 Rn. 23; MüKoBGB/Westermann, 7. Aufl., § 1094 Rn. 7; NK-BGB-Reetz, 3. Aufl., § 1094 Rn. 36; Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 1094 Rn. 7; Palandt/Bassenge, BGB, 75. Aufl., § 1094 Rn. 5).
- 14
- (3) Richtigerweise muss die gemäß § 873 BGB zur Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts erforderliche Einigung, anders als das darauf bezogene Verpflichtungsgeschäft, nicht notariell beurkundet werden. Soweit der XII. Zivilsenat dies in seinem Urteil vom 7. November 1990 (XII ZR 11/89, NJWRR 1991, 205, 206) anders gesehen hat, hat er auf Nachfrage mitgeteilt, hieran nicht festzuhalten.
- 15
- (a) Im Ausgangspunkt ist nach dem Grundsatz der Formfreiheit davon auszugehen, dass eine besondere Form nur dann eingehalten werden muss, wenn das Gesetz dies ausdrücklich vorschreibt. Eine solche Bestimmung enthält das Gesetz für die Einigung gemäß § 873 BGB nicht (vgl. Staudinger /Gursky, BGB [2012], § 873 Rn. 50). Nur grundbuchrechtlich soll die für die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderliche Eintragungsbewilligung durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO).
- 16
- (b) Aus § 313 Satz 1 BGB aF bzw. § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB lässt sich ein auf das Erfüllungsgeschäft bezogenes Formerfordernis nicht herleiten.
- 17
- (aa) Die Vorschrift regelt nach Wortlaut und systematischer Stellung nur das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft. Ihre analoge Anwendung scheidet schon in Ermangelung einer planwidrigen Regelungslücke aus (unzutreffend daher BeckOGK/Omlor BGB [Stand 8.1.2016], § 1094 Rn. 50.1), weil das Erfüllungsgeschäft nach dem das deutsche Recht beherrschenden Trennungsprinzip bewusst eigenen Regeln unterworfen wird. Das Argument, die dingliche Einigung enthalte zugleich die obligatorische Verpflichtung zu der späteren Eigentumsübertragung , hat bereits das Reichsgericht mit der zutreffenden Überlegung verworfen, dass die Einigung - anders als das Verpflichtungsgeschäft - nur auf die Entstehung des dinglichen Rechtsverhältnisses (also des Vorkaufsrechts ) gerichtet sei (RGZ 125, 261, 262 f.). Da der Inhalt der Einigung sich im Einigsein über die vereinbarte dingliche Rechtsänderung erschöpft, fehlt ihr jede verpflichtende Wirkung zu einem Tun oder Unterlassen (vgl. Mot. III 172; Staudinger/Gursky, BGB [2012], § 873 Rn. 59).
- 18
- (bb) Die Formbedürftigkeit der Einigung widerspräche zudem der in § 925 Abs. 1 BGB enthaltenen Regelung für die Auflassung, die als Einigung im Sinne von § 873 BGB auf die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück gerichtet ist. Da selbst die Auflassung nicht notariell beurkundet, sondern (nur) vor der zuständigen Stelle erklärt werden muss (vgl. Senat, Urteil vom 5. Dezember 1956 - V ZR 61/56, BGHZ 22, 312, 315 ff.; Urteil vom 25. Oktober 1991 - V ZR 196/90, NJW 1992, 1101, 1102; RGZ 99, 65, 67 ff.; 132, 406, 408), gilt dies erst recht für eine Einigung im Sinne von § 873 BGB, die nicht § 925 BGB unterfällt.
- 19
- (cc) Unvereinbar wäre die Formbedürftigkeit schließlich mit der in § 313 Satz 2 BGB aF bzw. § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB vorgesehenen Heilung des formunwirksamen Verpflichtungsgeschäfts. Hierzu käme es nur unter besonderen Umständen, wenn auch die Einigung der notariellen Beurkundung bedürfte. Der Zweck der Heilungsvorschrift, das bislang unwirksame Kausalgeschäft aufgrund der Erfüllung seinem ganzen Inhalt nach wirksam werden zu lassen (vgl. hierzu eingehend Senat, Urteil vom 8. Oktober 2004 - V ZR 178/03, BGHZ 160, 368, 372 f.), würde verfehlt, wenn die Verfügung denselben Formanforderungen wie das Verpflichtungsgeschäft unterworfen würde und dessen Erfüllung infolgedessen nicht eintreten könnte.
- 20
- bb) Rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet lässt das Berufungsgericht die Unwirksamkeit des Vorkaufsrechts gemäß § 2113 Abs. 1 BGB offen; ob diese Verfügungsbeschränkung auch für einen Testamentsvollstrecker gilt, der nur für die Vorerbschaft eingesetzt ist, ist zwar streitig (vgl. hierzu Palandt/Weidlich, BGB, 75. Aufl., § 2205 Rn. 24 mwN), aber nicht entschei- dungserheblich. Das Berufungsgericht hat sich insoweit nämlich auf die zutreffende Erwägung gestützt, dass die Beklagten das Vorkaufsrecht gemäß § 2368 Abs. 3 aF BGB (nunmehr § 2368 Satz 2 BGB) i.V.m. § 2366 BGB jedenfalls gutgläubig erworben haben, da eine solche Beschränkung der Verfügungsbefugnis des Testamentsvollstreckers weder aus dem Testamentsvollstreckerzeugnis (vgl. § 2368 Abs. 1 Satz 2 BGB aF, nunmehr § 354 Abs. 2 FamFG) noch aus dem Grundbuch hervorging.
- 21
- cc) Ohne Erfolg wendet sich die Revision dagegen, dass das Berufungsgericht die Bestellung des Vorkaufsrechts nicht als unwirksame unentgeltliche Verfügung im Sinne von § 2205 Satz 3 BGB ansieht. Die hierauf bezogene Verfahrensrüge hat der Senat geprüft und nicht als durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird abgesehen (§ 564 Satz 1 ZPO).
- 22
- b) Schließlich ist nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht einen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung verneint. Der für die Bestellung des dinglichen Vorkaufsrechts erforderliche Rechtsgrund liegt in der darauf bezogenen schuldrechtlichen Vereinbarung. Zwar war der Kaufvertrag aufgrund der nicht beurkundeten Nebenabreden gemäß § 139 BGB zunächst insgesamt formunwirksam; dieser Mangel ist jedoch durch die erfolgte Einigung und den Vollzug der Abreden in den jeweiligen Grundbüchern gemäß § 313 Satz 2 BGB aF geheilt worden.
III.
- 23
- Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Schmidt-Räntsch Brückner Weinland Göbel Haberkamp
LG Bremen, Entscheidung vom 29.07.2014 - 4 O 1625/13 -
OLG Bremen, Entscheidung vom 10.03.2015 - 5 U 15/14 -
Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 08. Apr. 2016 - V ZR 73/15
Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 08. Apr. 2016 - V ZR 73/15
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Bundesgerichtshof Urteil, 08. Apr. 2016 - V ZR 73/15 zitiert oder wird zitiert von 3 Urteil(en).
(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
(2) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil seines künftigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, ist nichtig.
(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, bedarf der notariellen Beurkundung.
(4) Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig. Das Gleiche gilt von einem Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten.
(5) Absatz 4 gilt nicht für einen Vertrag, der unter künftigen gesetzlichen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil eines von ihnen geschlossen wird. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.
(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.
(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.
Steht der Inhalt des Grundbuchs in Ansehung eines Rechts an dem Grundstück, eines Rechts an einem solchen Recht oder einer Verfügungsbeschränkung der in § 892 Abs. 1 bezeichneten Art mit der wirklichen Rechtslage nicht im Einklang, so kann derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen oder durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung beeinträchtigt ist, die Zustimmung zu der Berichtigung des Grundbuchs von demjenigen verlangen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wird.
(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.
(1) Die Verfügung des Vorerben über ein zur Erbschaft gehörendes Grundstück oder Recht an einem Grundstück oder über ein zur Erbschaft gehörendes eingetragenes Schiff oder Schiffsbauwerk ist im Falle des Eintritts der Nacherbfolge insoweit unwirksam, als sie das Recht des Nacherben vereiteln oder beeinträchtigen würde.
(2) Das Gleiche gilt von der Verfügung über einen Erbschaftsgegenstand, die unentgeltlich oder zum Zwecke der Erfüllung eines von dem Vorerben erteilten Schenkungsversprechens erfolgt. Ausgenommen sind Schenkungen, durch die einer sittlichen Pflicht oder einer auf den Anstand zu nehmenden Rücksicht entsprochen wird.
(3) Die Vorschriften zugunsten derjenigen, welche Rechte von einem Nichtberechtigten herleiten, finden entsprechende Anwendung.
Der Testamentsvollstrecker hat den Nachlass zu verwalten. Er ist insbesondere berechtigt, den Nachlass in Besitz zu nehmen und über die Nachlassgegenstände zu verfügen. Zu unentgeltlichen Verfügungen ist er nur berechtigt, soweit sie einer sittlichen Pflicht oder einer auf den Anstand zu nehmenden Rücksicht entsprechen.
Steht der Inhalt des Grundbuchs in Ansehung eines Rechts an dem Grundstück, eines Rechts an einem solchen Recht oder einer Verfügungsbeschränkung der in § 892 Abs. 1 bezeichneten Art mit der wirklichen Rechtslage nicht im Einklang, so kann derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen oder durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung beeinträchtigt ist, die Zustimmung zu der Berichtigung des Grundbuchs von demjenigen verlangen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wird.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Mit notariellem Vertrag vom 9. Juli 2009 (im Folgenden: Kaufvertrag) verkaufte die Klägerin die Teileigentumseinheit Nr. 3 (eine Gewerbeeinheit) sowie Fahrzeugstellplätze in einem von ihr errichteten Gebäude an die Beklagte. Die notarielle Urkunde enthält (in Abschnitt V Nr. 11) folgende Erklärungen: „Gemäß Angaben des Verkäufers besteht für den Mieter der Einheit Nr. 3, die … [Streithelferin], gemäß Vereinbarung zu notarieller Urkunde des Notars E. M. in Frankfurt am Main UR 402/99 M ein Vorkaufsrecht , welches im Grundbuch jedoch nicht zur Eintragung gelangt ist. … Für den Fall wirksamer Ausübung des Vorkaufsrechtes ist der heutige Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer auflösend bedingt; der heutige Käufer hat dann keinen Anspruch auf Erfüllung oder Schadensersatz gleich welcher Art…“
- 2
- Hintergrund dieser Erklärungen und Vereinbarungen waren Verträge zwischen der Klägerin und der Streithelferin. Mit notariellem Vertrag vom 22. September 1999 (im Folgenden: Bauträgervertrag) hatte die Klägerin die Teileigentumseinheit Nr. 2 an die Streithelferin verkauft und mit dieser zugleich einen Mietvertrag über die Teileigentumseinheit Nr. 3 in dem zu errichtenden Gebäude abgeschlossen. In § 14 des Bauträgervertrages ist Folgendes vereinbart worden: „14.1 Zwischen Verkäuferin und Käufer wird weiterder Mietvertrag Anlage I abgeschlossen. Dieser Vertrag betrifft die Teileigentumseinheit lfd. Nr. 3 des Teilungsverzeichnisses … 14.2 Die Verkäuferin räumt dem Käufer an den in Ziffer 1 bezeichneten Mietflächen ein Vorkaufsrecht ein. 14.3 Die Eintragung des Vorkaufsrechts gemäß 14.2 in den Wohnungsbzw. Teileigentumsgrundbüchern wird hiermit bewilligt und zusammen mit der Eigentumsumschreibung beantragt.“
- 3
- Infolge eines Versehens des Notariats unterblieb die Eintragung des Vorkaufsrechts in das Grundbuch. Nach Mitteilung des von den Prozessparteien abgeschlossenen Kaufvertrags erklärte die Streithelferin die Ausübung des Vorkaufsrechts und schloss mit der Klägerin unter Bezugnahme darauf am 6. Juni 2010 einen notariellen Kaufvertrag über die Teileigentumseinheit Nr. 3.
- 4
- Die Klägerin hat von der Beklagten die Bewilligung zur Löschung der auf Grund des Kaufvertrags vom 9. Juli 2009 zu deren Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung verlangt. Die Beklagte hat das mit dem Hinweis abgelehnt , dass der Streithelferin ein Vorkaufsrecht nicht zustehe. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision will die Streithelferin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erreichen.
Entscheidungsgründe:
I.
- 5
- Das Berufungsgericht meint, die Klägerin und die Streithelferin hätten im Bauträgervertrag zwar ein dingliches, mangels Eintragung in das Grundbuch jedoch nicht entstandenes Vorkaufsrecht, aber nicht zugleich ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbart. Der Wortlaut des notariellen Vertrags spreche eindeutig für die Abrede eines dinglichen Vorkaufsrechts. Das dingliche Vorkaufsrecht sei ein selbständiges Sachenrecht und nicht lediglich eine Absicherung für ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht. Zwar sei es möglich, ein obligatorisches Vorkaufsrecht zusätzlich neben dem dinglichen Recht zu vereinbaren; das sei aber nur anzunehmen, wenn ein tatsächlich vorhandener Vertragswille zur Begründung auch eines obligatorischen Vorkaufsrechts festgestellt werden könne, wofür es konkreter Anhaltspunkte bedürfe. Davon könne hier jedoch nicht ausgegangen werden, weil nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Vernehmung der für die Streithelferin bei Vertragsschluss handelnden Personen nicht feststehe, dass den Zeugen damals überhaupt bekannt gewesen sei, dass es zweierlei Vorkaufsrechte gebe und dass diese Rechte darüber hinaus nebeneinander vereinbart werden könnten.
II.
- 6
- Diese Erwägungen halten nicht in allen Punkten einer revisionsrechtlichen Prüfung stand.
- 7
- 1. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, dass die Klägerin von der Beklagten nach § 894 BGB und nach § 812 Abs. 1 BGB die Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung verlangen könnte, wenn der Auflassungsanspruch der Beklagten aus dem Kaufvertrag (§ 433 Abs. 1 Satz 1 BGB) wegen Eintritts der in Nummer V.11 vereinbarten auflösenden Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB) erloschen wäre. Mit dem Untergang des gesicherten Anspruchs erlischt die akzessorische Vormerkung; das Grundbuch wird unrichtig, zugleich ist der (noch) eingetragene Vormerkungsberechtigte um die Buchposition rechtsgrundlos bereichert (vgl. Senat, Urteil vom 28. Oktober 1988 - V ZR 94/87, NJW-RR 1989, 201 mwN).
- 8
- 2. Nicht zu beanstanden sind auch die Ausführungen des Berufungsgerichts , dass ein dingliches Vorkaufsrecht nach §§ 1094 ff. BGB wegen Fehlens der für dessen Bestellung erforderlichen Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB) nicht begründet worden ist und dass einer Vereinbarung, ein dingliches Vorkaufsrecht zu bestellen, nicht ohne Weiteres eine Abrede über eine gleichartige schuldrechtliche Verpflichtung entnommen werden kann.
- 9
- a) Die (früher herrschende) Auffassung ging allerdings davon aus, dass eine Vereinbarung über die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts zugleich ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht nach § 504, § 505 Abs. 2 BGB aF (jetzt § 463, § 464 Abs. 2 BGB) enthält. Das dingliche Vorkaufsrecht wurde lediglich als ein Sicherungsmittel für das obligatorische Vorkaufsrecht angesehen , dessen Wirkung allein darin bestand, eine der Vormerkung vergleichbare Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs des Vorkaufsberechtigten herbei- zuführen (RGZ 72, 385, 390; 110, 327, 333; Immerwahr, Jherings Jahrbücher, Bd. 40 [1898], S. 279, 293; Lewandowski, Gruchot, Bd. 53 [1909], S. 565, 596 ff.).
- 10
- b) Nach heute allgemein vertretener Ansicht ist das dingliche Vorkaufsrecht ein eigenständiges Sachenrecht, das ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht nicht voraussetzt. Die Bestellung des dinglichen Vorkaufsrechts beruht (wie bei anderen dinglichen Rechten) auf der Vereinbarung über dessen Bestellung. Diese hat einen anderen Inhalt als die schuldrechtliche Verpflichtung über die Gewährung des Rechts zum Vorkauf. Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht kann zwar neben einem dinglichen Vorkaufsrecht begründet werden, was aber einer entsprechenden Vereinbarung der Vertragsparteien bedarf (Senat, Urteil vom 22. Mai 1970 - V ZR 80/69, WM 1970, 1024, 1025; OLG Düsseldorf, DNotZ 1999, 1015, 1016; OLG Hamm, NJW-RR 1996, 849, 850; Schurig, Das Vorkaufsrecht im Privatrecht, S. 98 f., S. 102 f.; jurisPK-BGB/Alpmann, 6. Aufl., § 1094 Rn. 4; MünchKomm-BGB/Westermann, BGB, 6. Aufl., § 1094 Rn. 4; NK-BGB/Reetz, 3. Aufl., § 1094 Rn. 4; Palandt/Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 1094 Rn. 1; Soergel, BGB, 13. Aufl., vor § 1094 Rn. 2; Staudinger/ Schermaier, BGB [2009], Einl. zu §§ 1094 ff. Rn. 14).
- 11
- c) Der Senat hält an diesem Verständnis der §§ 463 ff. und §§ 1094 ff. BGB fest. Deutlich überwiegende oder sogar schlechthin zwingende Gründe, die ein Abrücken von der einmal eingeschlagenen Rechtsentwicklung rechtfertigten (vgl. BGH, Beschluss vom 4. Oktober 1982 - GSZ 1/81, BGHZ 85, 64, 66), sind weder erkennbar noch von der Revision vorgetragen worden.
- 13
- a) Richtig ist allerdings die Annahme, dass die Parteien nach dem Wortlaut der Urkunde ein dingliches Vorkaufsrecht vereinbaren wollten. Die Urkunde ist auch nicht in dem Sinne eindeutig, dass allein ein solches Recht und nicht zusätzlich ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht gewollt war. Denn das Vorkaufsrecht ist in der notariellen Urkunde nur schlagwortartig bezeichnet worden, unmissverständliche Vertragsbestimmungen zu Art und zum Inhalt des Vorkaufsrechts (zu solchen: vgl. Basty/Brückner, ZNotP 1998, 275, 278) fehlen jedoch.
- 14
- b) Das Berufungsgericht ist danach zu Recht nicht bei dem Wortlaut der Urkunde stehen geblieben, sondern hat weiter geprüft, ob sich aus den außerhalb der Urkunde liegenden Umständen ergibt, dass die Parteien das Vereinbarte weitergehend auch als ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht verstanden haben. Auch wenn die Parteien nach dem Text der Urkunde zweifelsfrei ein dingliches Vorkaufsrecht vereinbart haben, ist nicht aufgrund der heutigen Auffassung über dessen Rechtsnatur und Inhalt (siehe oben 2.b) unter Berufung auf den Grundsatz der Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit notarieller Urkunden ohne Weiteres davon auszugehen, dass die Parteien damit nicht zugleich ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbart haben (so jedoch OLG Düsseldorf, DNotZ 1999, 1015, 1016). Maßgebend für die Auslegung von Verträgen ist nicht das juristische Verständnis des Inhalts der in der Vertragsurkunde verwendeten Begriffe, sondern der unter Berücksichtigung aller, auch der außerhalb der Urkunde liegenden Umstände zu ermittelnde Parteiwille.
- 15
- c) Die Auslegung des Vertrags unter Einbeziehung der außerhalb der Urkunde liegenden Umstände im Berufungsurteil hält einer rechtlichen Prüfung jedoch nicht stand. Die tatrichterliche Auslegung einer Individualvereinbarung ist zwar revisionsrechtlich nur beschränkt darauf überprüfbar, ob gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (Senat, Urteil vom 29. Juni 2012 - V ZR 27/11, NJW 2012, 3431, 3452 Rn. 15; BGH, Urteil vom 23. April 1997 - VIII ZR 212/96, BGHZ 135, 269, 273 - std. Rspr.). Ein solcher Fehler liegt hier aber vor.
- 16
- aa) Das Berufungsgericht meint nämlich zu Unrecht, die Vereinbarung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts neben dem dinglichen Vorkaufsrecht deshalb ausschließen zu können, weil nicht feststehe, dass den für die Streithelferin handelnden Zeugen bei Vertragsschluss überhaupt bekannt gewesen sei, dass es zweierlei Vorkaufsrechte gebe und dass diese nebeneinander begründet werden könnten. Diese Auffassung führt zu einer rechtsfehlerhaften Einschränkung bei der richterlichen Ermittlung des Sinngehalts vertraglicher Erklärungen. Sie beruht auf der unzutreffenden Annahme, dass eine Willenserklärung nicht solche Rechtswirkungen (hier die Begründung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts neben dem dinglichen Vorkaufsrecht) erzeugen könne, von denen der Erklärende mangels Rechtskenntnis keine klaren Vorstellungen habe. Richtig ist zwar, dass jede Willenserklärung eine Äußerung ist, die auf die Herbeiführung eines rechtsgeschäftlichen Erfolges gerichtet sein muss. Ein solcher Rechtsfolgewille setzt aber nicht voraus, dass der Erklärende eine ins Einzelne gehende Vorstellung über die rechtstechnische Herbeiführung des angestrebten wirtschaftlichen Erfolges hat. Es genügt vielmehr, dass dieser als rechtlich gesichert und anerkannt gewollt ist (BGH, Urteil vom 24. Mai 1993 - II ZR 73/92, NJW 1993, 2100). Der Erklärende muss keine Rechtskenntnisse haben und braucht daher auch keine klaren Vorstellungen von den Rechtsfolgen zu besitzen. Rechtliche Einzelheiten sind den Parteien vielmehr gewöhnlich unbekannt; die Kenntnis der rechtlichen Details gehört nicht zu ihrem Rechtsfolgewillen (vgl. Soergel/Hefermehl, BGB, 13. Aufl., vor § 116 Rn. 19). Es ist vielmehr Sache der richterlichen Auslegung, die rechtliche Bedeutung, die einer Willenserklärung nach Inhalt und Zweckbestimmung in solchen Fällen zu- kommt, zu ermitteln und festzustellen (vgl. RGZ 64, 165, 167). Dies hat das Berufungsgericht unterlassen.
- 17
- bb) Die Auslegung vertraglicher Regelungen zur Bestellung eines Vorkaufsrechts hat sich daran zu orientieren, welche Sicherung des Vorkaufsinteresses die Parteien gewollt haben (vgl. MünchKomm-BGB/Westermann, 6. Aufl., § 463 Rn. 3 Fn. 8). Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht ist neben der Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts dann als zusätzlich vereinbart anzusehen , wenn die Vorkaufsberechtigung bereits vom Vertragsschluss an und unabhängig von der Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch bestehen soll. Ob den Vertragsparteien dabei bewusst gewesen ist, dass sie neben dem dinglichen auch ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbaren, ist - gerade wenn ihnen die Unterschiede zwischen den Vorkaufsrechten nicht bekannt gewesen sind und sie hierüber auch nicht bei der Beurkundung nach § 17 Abs. 1 BeurkG belehrt worden sind (wie es der Notar bei seiner Vernehmung als Zeuge bekundet hat) - für die Auslegung ihrer vertraglichen Vereinbarungen grundsätzlich ohne Belang.
- 18
- Nach dem Vortrag der Klägerin und ihrer Streithelferin sowie den Zeugenaussagen wäre von einem solchen Willen auszugehen. Hierfür spricht der von den Zeugen bekundete Umstand, dass das Interesse an dem späteren Erwerb der Teileigentumseinheit Nr. 3 schon mit der Entscheidung für den Erwerb der Teileigentumseinheit Nr. 2 und den dafür zu leistenden Zahlungen gesichert sein, die Eintragung des dinglichen Vorkaufsrechts aber erst mit der Eigentumsumschreibung beantragt werden sollte. Hätte die Klägerin aus den von den Zeugen genannten Gründen den Willen der Streithelferin akzeptiert, die Einheit Nr. 3 bei einem Verkauf an Dritte dieser zur Ausübung des Vorkaufsrechts anbieten zu müssen, wäre ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht zustande gekom- men und nach dem zwischen den Prozessparteien geschlossenen Kaufvertrag auch wirksam ausgeübt worden.
III.
- 19
- Die Revision erweist sich danach als begründet. Das Berufungsurteil ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO).
- 20
- 1. Die Sache ist jedoch nicht zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO), da der Senat die vertragliche Vereinbarung über das Vorkaufsrecht in § 14 Nr. 2 und Nr. 3 des Bauträgervertrags nicht nach dem festgestellten Sachverhältnis selbst auslegen kann. Zur Ermittlung dessen, was die Parteien vereinbart haben, sind - wie ausgeführt - außerhalb der Urkunde liegende, von der Beklagten bestrittene Umstände zu berücksichtigen. Ob das Vorbringen der Klägerin und der Streithelferin hierzu wahr ist, kann nur auf der Grundlage einer Beweiswürdigung beurteilt werden. Insoweit kommt es auf die Urteilsfähigkeit, das Erinnerungsvermögen, die Wahrheitsliebe der Zeugen und die Widerspruchsfreiheit ihrer Aussagen an, die das Revisionsgericht nicht zu beurteilen vermag.
- 21
- 2. Der Senat hat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch gemacht. Der nunmehr mit der Sache befasste Senat wird die angebotenen Beweise zu dem streitigen Vorbringen der Klägerin und ihrer Streit- helferin über die mit der Vereinbarung des Vorkaufsrechts verfolgten Sicherungsinteressen erneut zu erheben haben.
Vorinstanzen:
LG Frankenthal, Entscheidung vom 09.09.2010 - 6 O 78/10 -
OLG Zweibrücken, Entscheidung vom 28.06.2012 - 4 U 147/10 -
(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.
(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.
(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
(2) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil seines künftigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, ist nichtig.
(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, bedarf der notariellen Beurkundung.
(4) Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig. Das Gleiche gilt von einem Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten.
(5) Absatz 4 gilt nicht für einen Vertrag, der unter künftigen gesetzlichen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil eines von ihnen geschlossen wird. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.
Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig. Der Mangel der durch Rechtsgeschäft bestimmten Form hat im Zweifel gleichfalls Nichtigkeit zur Folge.
(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.
(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
(2) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil seines künftigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, ist nichtig.
(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, bedarf der notariellen Beurkundung.
(4) Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig. Das Gleiche gilt von einem Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten.
(5) Absatz 4 gilt nicht für einen Vertrag, der unter künftigen gesetzlichen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil eines von ihnen geschlossen wird. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.
(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.
(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.
(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.
(2) (weggefallen)
(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Anstelle der Siegelung kann maschinell ein Abdruck des Dienstsiegels eingedruckt oder aufgedruckt werden.
(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.
(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
(2) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil seines künftigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, ist nichtig.
(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, bedarf der notariellen Beurkundung.
(4) Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig. Das Gleiche gilt von einem Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten.
(5) Absatz 4 gilt nicht für einen Vertrag, der unter künftigen gesetzlichen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil eines von ihnen geschlossen wird. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.
(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan oder Restrukturierungsplan erklärt werden.
(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.
(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.
(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan oder Restrukturierungsplan erklärt werden.
(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.
(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.
(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
(2) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil seines künftigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, ist nichtig.
(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, bedarf der notariellen Beurkundung.
(4) Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig. Das Gleiche gilt von einem Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten.
(5) Absatz 4 gilt nicht für einen Vertrag, der unter künftigen gesetzlichen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil eines von ihnen geschlossen wird. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Bielefeld vom 10. Oktober 2002 wird zurückgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer eines etwa 8.300 qm großen Grundstücks in Gütersloh, das mit einer Fleischfabrik bebaut war. Über das Vermögen der Betreiberin der Fabrik war das Insolvenzverfahren eröffnet worden.
Der Beklagte wollte einen Teil des Grundstücks erwerben, die Fabrik abreißen und ein neues Gebäude errichten und vermieten.
Der Kläger unterbreitete dem Beklagten daher zwei no tariell beurkundete Angebote über zwei Teilflächen zum Gesamtpreis von 4,6 Mio. DM, die bis zum 30. September 2000 befristet waren. Die Annahmefristen wurden zweimal, zuletzt bis zum 31. Dezember 2001, durch notariell beurkundete Erklärungen verlängert. Dem ging voraus, daß der Beklagte in zwei privatschriftlichen Verträgen vom 25. September 2000 und vom 29. Januar 2001 zusätzliche Zahlungspflichten übernommen hatte, über die zum Teil Anrechnungsvereinbarungen im Falle der Vertragsannahme getroffen wurden. Dem Beklagten wurde auch die Möglichkeit eingeräumt, einen Dritten als Vertragspartner zu vermitteln.
Aufgrund dieser Vereinbarungen zahlte der Beklagte na ch den Feststellungen des Oberlandesgerichts 60.000 DM und 100.000 DM (richtig ist wohl: 110.000 DM) an den Kläger. Zu einer Annahme der Vertragsangebote durch den Beklagten kam es nicht. Er vermittelte dem Kläger als Käuferin statt dessen die A. GmbH, die die Grundstücke mit notariellem Vertrag vom 28./29. Dezember 2001 kaufte und aufgelassen erhielt und am 5. Juni 2002 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde.
Der Kläger macht aus den privatschriftlichen Vereinbarun gen weitere Ansprüche geltend, auf die er sich andererseits Zahlungen anrechnen läßt. Seine auf Zahlung von 56.466,11 € nebst Zinsen gerichtete Klage hat das Landgericht abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat ihr stattgegeben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht nimmt an, daß die in den privatschr iftlichen Vereinbarungen vom 25. September 2000 bzw. vom 29. Januar 2001 von dem Beklagten übernommenen Zahlungsverpflichtungen der notariellen Beurkundung nach § 313 Satz 1 BGB a.F. bedurft hätten, weil sie die Gegenleistung für die Verlängerung der Annahmefristen dargestellt hätten und weil von ihnen ein wirtschaftlicher Zwang zur Annahme der Kaufangebote ausgegangen sei. Der Formmangel sei jedoch in entsprechender Anwendung des § 313 Satz 2 BGB a.F. dadurch geheilt worden, daß der zwischen dem Kläger und der A. GmbH abgeschlossene Grundstückskaufvertrag die Auflassung enthalten habe und daß die A. GmbH in Vollzug des Grundstückskaufvertrages als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen worden sei.
II.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Prüfung im entscheidenden Punkt nicht stand.
1. Nicht zu beanstanden ist allerdings die Annahme des B erufungsgerichts , daß die Vereinbarungen, auf die die Klage gestützt ist, nach § 313 Satz 1 BGB a.F. der notariellen Beurkundung bedurft hätten, da sie - als Gegenleistung - Bestandteil der Änderung der Kaufangebo te waren und da von ihnen ein wirtschaftlicher Zwang zur Annahme der Kaufangebote ausging (vgl.
dazu BGH, Urt. v. 6. Februar 1980, IV ZR 141/78, NJW 1980, 1622; Urt. v. 24. Juni 1981, IVa ZR 159/80, NJW 1981, 2293). Dies wird auch weder von der Revision, weil für sie günstig, noch von der Revisionserwiderung angegriffen.
2. Nicht gefolgt werden kann dem Berufungsgericht hing egen insoweit, als es ein Wirksamwerden der formunwirksamen Vereinbarungen in analoger Anwendung des § 313 Satz 2 BGB a.F. für gerechtfertigt erachtet. Die Voraussetzungen einer Analogie liegen nicht vor.
a) Ihre innere Rechtfertigung findet die Heilungsvorsch rift des § 313 Satz 2 BGB a.F. nach allgemeiner Auffassung vor allem in dem Gedanken der Rechtssicherheit. Es soll vermieden werden, daß sachenrechtlich abgeschlossene Verhältnisse bis zum Ablauf der Verjährung, also bis zu zehn Jahre (§§ 195, 199 BGB), der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung unterliegen können (Senat, Urt. v. 17. März 1978, V ZR 217/75, NJW 1978, 1577; BGHZ 73, 391; 82, 398 = DNotZ 1982, 433 m. Anm. Wolfsteiner, S. 436; Palandt /Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 311b Rdn. 46).
Gemessen daran kommt vorliegend eine entsprechende Anwen dung des § 313 Satz 2 BGB von vornherein nicht in Betracht. Die A. GmbH hat nicht rechtsgrundlos erworben, sondern aufgrund wirksamen, notariell beurkundeten Vertrags mit dem Kläger. Ihr Erwerb ist bestandsfest unabhängig davon, ob die privatschriftlichen Vereinbarungen zwischen dem Kläger und dem Beklagten wirksam werden oder nicht. Es geht also nicht um die Aufrechterhaltung dieser sachenrechtlichen Position durch Heilung des Grundgeschäfts. Ob die Ratio der Norm auf diesen allgemeinen Gedanken reduziert werden kann, ist jedoch fraglich. Das dem deutschen Recht eigentümliche Trennungsprinzip hat nun
einmal zur Folge, daß sachenrechtlich wirksam vollzogene Rechtsgeschäfte nach den Regeln des Bereicherungsrechts - bis zum Eintritt der Verjährung - rückabzuwickeln sind, wenn das als Rechtsgrund gedachte Verpflichtungsgeschäft , aus welchen Gründen auch immer, nichtig ist. Das ist bei Grundstücksgeschäften nicht anders und auch nicht weniger erträglich als bei anderen Geschäften. Zudem bedürfte es einer Begründung dafür, daß eine sachenrechtliche Rückabwicklung nur dann vermieden werden soll, wenn das Fehlen des Rechtsgrundes in dem Formmangel seinen Grund hat, nicht aber, wenn andere Mängel dafür die Ursache bilden. Allein der Gedanke der Rechtssicherheit ist daher wenig aussagekräftig.
b) Nahe liegt es, die Heilungsvorschrift in Bezug zu setzen zu dem Zweck des Formgebots. Im Vordergrund der Schutzzwecke des § 313 Satz 1 BGB a.F. stand ursprünglich der Gedanke des Schutzes vor Übereilung (vgl. nur MünchKomm-BGB/Kanzleiter, Band 2 a, 4. Aufl., § 311b Rdn. 1, 2). Nur die Verpflichtung zur Veräußerung von Grundbesitz war dem Beurkundungsgebot unterworfen. Dabei sah der Gesetzgeber den angestrebten Schutz vor Übereilung auch dann noch als erreicht an, wenn sich an den formlosen Vertragsschluß die vor dem Notar zu erklärende Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch anschlossen (Hagen, in: Hagen/Brambring, Der Grundstückskauf, 7. Aufl., Rdn. 79). Zwar ist die Auflassung selbst nicht beurkundungsbedürftig (§ 925 Abs. 1 BGB). Der Gesetzgeber sah der Schutzbedürftigkeit aber hinreichend dadurch Rechnung getragen, daß der Notar jedenfalls einzuschalten war und allein schon hierdurch die besondere Bedeutung des Geschäfts hervortrat. Im übrigen kommt in der Praxis eine nicht notariell beurkundete Auflassung nahezu nicht vor, so daß in der Regel eine Belehrung über die Bedeutung der Auflassung erfolgt.
Dieser Sachzusammenhang hat im Laufe der Rechtsentwicklung allerdings an Bedeutung verloren. Zum einen ist mit der Ausweitung des Formgebots auf die Verpflichtung zum Erwerb von Grundstückseigentum der Schutzzweck differenzierter geworden. Der Erwerber soll vor allem vor dem Erwerb zu unüberlegten Bedingungen geschützt werden (vgl. MünchKommBGB /Kanzleiter, § 311b Rdn. 2). Zum anderen geht es oft nicht um die Heilung überhaupt nicht beurkundeter Grundstückskaufverträge, sondern um nur unvollständig beurkundete Verträge (vgl. Hagen aaO). In beiden Fällen kann mit Auflassung und Eintragung der Schutzzweck des § 313 Satz 1 BGB a.F. nur sehr unvollkommen erreicht werden.
Sieht man gleichwohl auf diesen Zweck des Formgebots, so kommt im vorliegenden Fall eine Heilung des Formmangels ebensowenig wie unter Rechtssicherheitsgründen (siehe oben) in Betracht. Das Schutzbedürfnis des Beklagten ergab sich daraus, daß die in den privatschriftlichen Vereinbarungen übernommenen Verpflichtungen ihn wirtschaftlich zur Annahme der Kaufangebote , bzw. zur Vermittlung eines Dritten als Käufers, zwang, wollte er nicht erhebliche Verluste durch Zahlungen erleiden, für die er keinen Gegenwert erhielt. Das Formgebot des § 313 Satz 1 BGB a.F. gewährleistet die in solchen Fällen erforderliche notarielle Belehrung und Beratung. Dasselbe gilt für den zweiten Gesichtspunkt, der die Vereinbarungen dem Formerfordernis unterwarf , daß nämlich die Verlängerung der Annahmefristen nur gegen Übernahme der zusätzlichen Zahlungsverpflichtungen zu bekommen war. Dieser Schutzzweck wird nicht erreicht, wenn der Kläger - wie hier - mit einem Dritten abschließt. Eine Beratung des Beklagten findet nicht statt.
c) Können nach allem weder Überlegungen zur Rechtssicherh eit noch zum Schutzzweck des Formgebots allein die Rechtfertigung für die in § 313 Satz 2 BGB a.F. angeordnete Heilung liefern, so bleibt als Ratio der Gedanke der Erfüllung. Auflassung und Eintragung bilden den Erfüllungstatbestand zu dem bislang unwirksamen Verpflichtungsgeschäft. Hieran knüpft der Gesetzgeber die Heilung (vgl. Senat, BGHZ 73, 391; Hagen, aaO, Rdn. 79, 82). Haben die Parteien wirksam verfügt, so sollen Mängel des Kausalgeschäfts keine Rolle mehr spielen, dieses vielmehr "seinem ganzen Inhalt nach" gültig werden. Legt man dies zugrunde, ist im vorliegenden Fall eine Heilung gleichfalls nicht anzunehmen. Die Verfügung zugunsten der A. GmbH stellt weder die Erfüllung eines formunwirksamen Kaufvertrages zwischen dem Kläger und dem Beklagten dar noch eine solche zwischen dem Kläger und der A. GmbH. Zwischen dem Kläger und dem Beklagten ist überhaupt kein Vertrag zustande gekommen, auch kein formunwirksamer. Es gab lediglich zwei Angebote des Klägers, die wegen der späteren nicht beurkundeten Modifizierungen unwirksam blieben und von dem Beklagten auch nicht angenommen wurden. Zwischen dem Kläger und der A. GmbH bestand zwar ein Grundstückskaufvertrag. Dieser wurde aber notariell beurkundet und war daher von Anfang an wirksam. Eine Heilung durch Erfüllung scheidet demnach für beide Rechtsverhältnisse aus.
d) Die von dem Berufungsgericht vertretene Auffassung lä ßt sich auch nicht auf eine Weiterentwicklung der die Senatsentscheidung BGHZ 82, 398 tragenden Erwägungen stützen.
In jenem Fall ging es um eine formnichtige Verpflicht ung des Eigentümers , sein Grundstück an einen von dem Vertragspartner nachgewiesenen
Dritten zu verkaufen, und um die Frage, ob dieser zunächst unwirksame Vertrag wirksam wurde durch den formgültig abgeschlossenen Vertrag mit dem Dritten. Bedeutsam war die Frage deswegen, weil der formunwirksame Vertrag ein Vertragsstrafenversprechen enthielt, aus dem der Eigentümer nur vorgehen konnte, wenn es in entsprechender Anwendung des § 313 Satz 2 BGB a.F. durch den nachfolgenden Abschluß des Kaufvertrages mit dem Dritten wirksam geworden war.
Dabei stellen sich zwei an sich voneinander unabhängige P robleme. Zunächst geht es um die Frage, ob ein formungültiges Verpflichtungsgeschäft, zumeist ein Vorvertrag, durch ein formgültiges Verpflichtungsgeschäft geheilt werden kann. Das hat der Senat, in der Nachfolge der Reichsgerichtsrechtsprechung (RGZ 169, 185), bejaht (BGHZ 82, 398, 403). Hinzu tritt die Problematik , daß das die Heilungswirkung auslösende Geschäft nicht mit dem Partner des formunwirksamen Vertrages geschlossen wurde, sondern mit einem Dritten. Diesen Umstand hat der Senat für unerheblich erachtet und dem Kaufvertrag mit dem Dritten Heilungswirkung beigemessen, und zwar gerade auch im Hinblick auf die nur mit dem Partner des Vorvertrages getroffene Vertragsstrafenabrede.
aa) Diese Entscheidung ist in der Begründung nicht frei von Bedenken. Sie kann sich nicht auf die Rechtsprechung des Reichsgerichts stützen. Das Reichsgericht hatte einen formnichtigen Vorvertrag, der zur Abgabe eines Verkaufsangebots über ein Grundstück verpflichtete, durch die nachfolgende Abgabe eines notariell beurkundeten schuldrechtlichen Vertragsangebots, das alle vereinbarten Bedingungen enthielt, in entsprechender Anwendung des § 313 Satz 2 BGB a.F. als geheilt angesehen (RGZ 169, 185). Der Zweck des
Beurkundungsgebots, so das Reichsgericht, werde auch dann erreicht, wenn das Vertragsangebot selbst beurkundet werde. Der Veräußerer werde jetzt auf die besondere Wichtigkeit des beabsichtigten Geschäfts hingewiesen und erhalte rechtskundige Belehrung und Beratung durch den Notar (RGZ 169, 185, 189). Voraussetzung dafür ist freilich nach der Entscheidung des Reichsgerichts , daß das Angebot mit allen wesentlichen in dem Vorvertrag festgelegten Bedingungen beurkundet wurde. Denn nur dann kann eine entsprechende Beratung und Belehrung erfolgen.
Darüber geht der Senat (BGHZ 82, 398) hinaus. Der K aufvertrag mit dem Dritten erlaubt von vornherein keine Beratung des daran nicht beteiligten Schuldners des Vertragsstrafenversprechens. Die Vertragsstrafenklausel war nicht Gegenstand des formgerecht abgeschlossenen Vertrags und konnte dies auch nicht sein. Der Schuldner, der durch § 313 Satz 1 BGB a.F. geschützt werden soll, erfährt diesen Schutz nicht. Gleichwohl erkennt der Senat dem Vertrag mit dem Dritten Heilungswirkung zu.
Daß der Schutzzweck des § 313 Satz 1 BGB a.F. nicht erreich t ist, verkennt der Senat nicht (BGHZ 82, 398, 404). Die Rechtfertigung der Lösung erblickt er in dem Umstand, daß sich der Verkäufer "den sachenrechtlichen Konsequenzen" aus der Vereinbarung mit dem Partner des formunwirksamen Vorvertrages mit Abschluß des Hauptvertrages nicht mehr habe "entziehen" können. Der Senat knüpft mit diesem Argument an den allgemein als Ratio der Norm aufgefaßten Gedanken (siehe oben) an, es gehe darum, sachenrechtlich abgeschlossene Verhältnisse der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung zu entziehen. An die Stelle des sachenrechtlich abgeschlossenen Vorgangs ist
die nicht mehr vermeidbare Verpflichtung getreten, die sachenrechtliche Änderung herbeizuführen.
An diesen Überlegungen hält der Senat nicht fest. Wir d der Hauptvertrag formwirksam abgeschlossen, hat er Bestand. Er ist keiner bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung ausgesetzt. Zwar kann ein Vorvertrag Rechtsgrund des Hauptvertrages sein, so daß ein nichtiger Vorvertrag an sich zur Kondiktion des Hauptvertrages und der zu dessen Erfüllung erbrachten Leistungen führen kann. Das ist jedoch regelmäßig nur dann anzunehmen, wenn der Hauptvertrag allein in der irrigen Annahme geschlossen wurde, dazu aufgrund des Vorvertrages verpflichtet zu sein, nicht indes, wenn die Parteien den Formmangel des Vorvertrages kannten oder zumindest mit ihm rechneten und gleichwohl den Hauptvertrag schlossen oder wenn sie auf jeden Fall eine Bindung wollten (Brüggemann, JR 1968, 201, 206; Staudinger/Bork, BGB [2003], Vorbem. zu §§ 145 bis 156 Rdn. 68; MünchKomm-BGB/Kramer, 4. Aufl., vor § 145 Rdn. 43, Fn. 180). Unabhängig davon, ob dann in dem Hauptvertrag eine Bestätigung des Vorvertrags nach §§ 141, 144 BGB liegt (so Staudinger/Bork aaO), so trägt er jedenfalls den Rechtsgrund in sich. Scheidet danach - der Senat hat in dem damaligen Fall keine Feststellungen getroffen, die dem entgegenstünden - eine Kondiktion aus, so trägt das Argument, der Verkäufer habe sich mit Abschluß des Hauptvertrages den sachenrechtlichen Konsequenzen nicht mehr entziehen können, nicht. Denn diesen Konsequenzen kann er sich unabhängig davon nicht mehr entziehen, ob der Vorvertrag geheilt wird oder nicht. Es bedarf nicht des Wirksamwerdens dieses Vorvertrages, um dem Umstand Rechnung zu tragen, daß sich der Verkäufer im Hauptvertrag wirksam zur Eigentumsübertragung verpflichtet hat.
Ein weiteres Bedenken gegen die Begründung der Entsche idung (BGHZ 82, 398) tritt hinzu. Daß der Verkäufer nach dem formwirksamen Kaufvertrag mit dem Dritten gebunden ist, sich den sachenrechtlichen Konsequenzen also nicht mehr entziehen kann, ist kein Umstand, aus dem Folgerungen für eine etwaige Bindung des Vertragspartners des formunwirksamen Vorvertrags gezogen werden könnten. Es ist nicht erkennbar, warum dessen - bislang unwirksamen - Verpflichtungen, die allein Bestandteil des formunwirksamen Vorvertrages waren, wirksam werden sollten, weil der Verkäufer nunmehr einen der Form genügenden Hauptvertrag schließt, der solche Verpflichtungen nicht enthält. Der Senat begründet dies auch nicht.
Ihre Berechtigung findet die Entscheidung daher allei n in dem Gedanken der Erfüllung. Die formnichtige Verpflichtung des Eigentümers, das Grundstück an den von seinem Vertragspartner nachgewiesenen Dritten zu verkaufen, wurde mit dem formwirksam abgeschlossenen Kaufvertrag mit dem Dritten erfüllt. Darin liegt die Vergleichbarkeit mit dem unmittelbar durch § 313 Satz 2 BGB a.F. geregelten Fall. Daß der Käufer mit dem Vertragspartner des (formunwirksamen ) Vorvertrages nicht identisch war, ist unerheblich. Auch im unmittelbaren Anwendungsbereich der Norm ist dies für die Heilungswirkung ohne Belang. Das Gesetz stellt nur darauf ab, daß die Verfügung (Auflassung und Eintragung) die Erfüllung der Verpflichtung darstellt. Verpflichtet sich der Verkäufer , an einen Dritten zu übereignen, kann allein die Auflassung an den Dritten und dessen Eintragung die Wirkungen des § 313 Satz 2 BGB a.F. auslösen. Nichts anderes gilt dann, wenn in entsprechender Anwendung der Norm der formwirksam abgeschlossene Kaufvertrag den formunwirksamen Vorvertrag erfüllt.
bb) Daraus wird deutlich, daß die damalige Entscheidung (BGHZ 82, 398) keine Grundlage für die vorliegend von dem Berufungsgericht zugrunde gelegte entsprechende Anwendung des § 313 Satz 2 BGB a.F. bietet. Denn der Kaufvertrag des Klägers mit der A. GmbH stellt - wie bereits ausgeführt - nicht die Erfüllung eines unwirksamen Kaufvertrages des Klägers mit dem Beklagten dar. Zu den ursprünglichen Angeboten des Klägers, an die allein die in den privatschriftlichen Vereinbarungen von dem Beklagten übernommenen und hier eingeklagten Zahlungsverpflichtungen anknüpfen, besteht kein rechtlicher Zusammenhang. Er wird auch nicht dadurch hergestellt, daß der Beklagte das Recht hatte, die A. GmbH als Käufer zu vermitteln. Dies ändert nichts daran, daß der Vertrag zwischen dem Kläger und der A. GmbH selbständig neben den Vereinbarungen zwischen dem Kläger und dem Beklagten steht. Der Kläger hatte sich nicht verpflichtet, an die A. GmbH zu verkaufen. Dem Beklagten war lediglich das Recht eingeräumt worden, einen Dritten als Käufer zu vermitteln. Kam es zu einem Kaufvertrag mit dem Dritten, sollten die eingegangenen Zahlungsverpflichtungen des Beklagten enden. Darin erschöpfte sich der Zusammenhang. Von einer Erfüllung einer formunwirksamen Verpflichtung des Klägers - sieht man einmal davon ab, daß ohnehin nur zwei Angebote des Klägers vorlagen - durch den Abschluß des Kaufvertrages mit der A. GmbH kann somit hier - anders als bei BGHZ 82, 398 - nicht die Rede sein.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Tropf Krüger Gaier Schmidt-Räntsch
(1) Die Verfügung des Vorerben über ein zur Erbschaft gehörendes Grundstück oder Recht an einem Grundstück oder über ein zur Erbschaft gehörendes eingetragenes Schiff oder Schiffsbauwerk ist im Falle des Eintritts der Nacherbfolge insoweit unwirksam, als sie das Recht des Nacherben vereiteln oder beeinträchtigen würde.
(2) Das Gleiche gilt von der Verfügung über einen Erbschaftsgegenstand, die unentgeltlich oder zum Zwecke der Erfüllung eines von dem Vorerben erteilten Schenkungsversprechens erfolgt. Ausgenommen sind Schenkungen, durch die einer sittlichen Pflicht oder einer auf den Anstand zu nehmenden Rücksicht entsprochen wird.
(3) Die Vorschriften zugunsten derjenigen, welche Rechte von einem Nichtberechtigten herleiten, finden entsprechende Anwendung.
Einem Testamentsvollstrecker hat das Nachlassgericht auf Antrag ein Zeugnis über die Ernennung zu erteilen. Die Vorschriften über den Erbschein finden auf das Zeugnis entsprechende Anwendung; mit der Beendigung des Amts des Testamentsvollstreckers wird das Zeugnis kraftlos.
Erwirbt jemand von demjenigen, welcher in einem Erbschein als Erbe bezeichnet ist, durch Rechtsgeschäft einen Erbschaftsgegenstand, ein Recht an einem solchen Gegenstand oder die Befreiung von einem zur Erbschaft gehörenden Recht, so gilt zu seinen Gunsten der Inhalt des Erbscheins, soweit die Vermutung des § 2365 reicht, als richtig, es sei denn, dass er die Unrichtigkeit kennt oder weiß, dass das Nachlassgericht die Rückgabe des Erbscheins wegen Unrichtigkeit verlangt hat.
Einem Testamentsvollstrecker hat das Nachlassgericht auf Antrag ein Zeugnis über die Ernennung zu erteilen. Die Vorschriften über den Erbschein finden auf das Zeugnis entsprechende Anwendung; mit der Beendigung des Amts des Testamentsvollstreckers wird das Zeugnis kraftlos.
(1) Die §§ 352 bis 353 gelten entsprechend für die Erteilung von Zeugnissen nach den §§ 1507 und 2368 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, den §§ 36 und 37 der Grundbuchordnung sowie den §§ 42 und 74 der Schiffsregisterordnung.
(2) Ist der Testamentsvollstrecker in der Verwaltung des Nachlasses beschränkt oder hat der Erblasser angeordnet, dass der Testamentsvollstrecker in der Eingehung von Verbindlichkeiten für den Nachlass nicht beschränkt sein soll, so ist dies in dem Zeugnis nach § 2368 des Bürgerlichen Gesetzbuchs anzugeben.
Der Testamentsvollstrecker hat den Nachlass zu verwalten. Er ist insbesondere berechtigt, den Nachlass in Besitz zu nehmen und über die Nachlassgegenstände zu verfügen. Zu unentgeltlichen Verfügungen ist er nur berechtigt, soweit sie einer sittlichen Pflicht oder einer auf den Anstand zu nehmenden Rücksicht entsprechen.
Die Entscheidung braucht nicht begründet zu werden, soweit das Revisionsgericht Rügen von Verfahrensmängeln nicht für durchgreifend erachtet. Dies gilt nicht für Rügen nach § 547.
Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.
(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)