Bundesgerichtshof Urteil, 08. Apr. 2009 - VIII ZR 233/08

bei uns veröffentlicht am08.04.2009
vorgehend
Amtsgericht Neukölln, 20 C 7/06, 24.11.2006
Landgericht Berlin, 65 S 7/07, 22.07.2008

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 233/08 Verkündet am:
8. April 2009
Ermel,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 307 (Bb, Cb), 305c Abs. 2

a) Bei der Klausel
"Gilt die Kostenmiete des öffentlich geförderten Wohnungsbaues, so ist
der Vermieter befugt, bei Änderung der Kostenmiete diese ab Zulässigkeit
vom Mieter auch rückwirkend zu verlangen, ohne dass es des Verfahrens
nach § 10 WoBindG bedarf"
handelt es sich nicht um eine Mietgleitklausel im Sinne von § 4 Abs. 8 Satz 1
NMV, sondern um eine Regelung der einseitigen Erhöhung der Kostenmiete durch
den Vermieter.

b) Die Freistellung des Vermieters von dem Verfahren nach § 10 WoBindG (Halbsatz

2) ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; dasselbe
gilt für die Vereinbarung der Zulässigkeit einer zeitlich unbegrenzten Rückwirkung
der einseitigen Erhöhung der Kostenmiete (Halbsatz 1).
BGH, Urteil vom 8. April 2009 - VIII ZR 233/08 - LG Berlin
AG Neukölln
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 8. April 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter
Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 22. Juli 2008 wird zurückgewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens trägt die Klägerin.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in B. . Der Formularmietvertrag vom 13. Juni 2000 enthält in § 1 Nr. 1 einen Hinweis auf die öffentliche Förderung der Wohnung. § 3 Nr. 7 des Mietvertrags lautet: "Gilt die Kostenmiete des öffentlich geförderten Wohnungsbaues, so ist der Vermieter befugt, bei Änderung der Kostenmiete diese ab Zulässigkeit vom Mieter auch rückwirkend zu verlangen, ohne daß es des Verfahrens nach § 10 Wo-BindG bedarf."
2
Die monatliche Miete belief sich bis Juli 2003 auf 410,15 € (Kostenmiete in Höhe 250,95 € zuzüglich Nebenkosten).
3
Mit Schreiben vom 11. Juli 2003 verlangte die Klägerin ab 1. August 2003 eine erhöhte Kostenmiete von 277,64 €, mit Schreiben vom 23. Dezember 2003 ab 1. Januar 2004 einen Zuschlag für die Modernisierung der Fenster von weiteren 8,06 € monatlich sowie mit Schreiben vom 12. Dezember 2004 ab 1. Januar 2005 eine Kostenmiete von 281,62 € zuzüglich des vorgenannten Zuschlags von 8,06 €. Darüber hinaus machte sie die Erhöhung der Kostenmiete auf 277,64 € auch rückwirkend ab dem 1. Januar 2002 geltend und forderte eine Nachzahlung von 498,19 € für das Jahr 2002 sowie von 186,83 € für die Zeit von Januar bis Juli 2003, insgesamt 685,02 €. Ferner stellte sie den Beklagten für die Modernisierung der Fenster rückwirkend für die Zeit von Januar 2002 bis Dezember 2003 einen Betrag von 193,44 € in Rechnung.
4
Gegenüber den von der Klägerin verlangten Beträgen blieben die monatlichen Mietzahlungen der Beklagten im August 2003 um 269,91 €, in der Zeit von September bis Dezember 2003 um 24,49 €, von Januar bis März 2004 um 24,29 €, von April bis Dezember 2004 um 25,49 €, im Jahr 2005 um 27,96 € und in den ersten beiden Monaten des Jahres 2006 um 31,56 € zurück. Nach dem Vortrag der Klägerin sind zudem die von der Beklagten geleisteten Zahlungen in der Zeit von August 2003 bis Januar 2004 in Höhe von monatlich 1,20 € auf einen anderen Rechtsgrund erbracht worden.
5
Die rückwirkende Mieterhöhung um 685,02 € verrechnete die Klägerin mit einem Guthaben der Beklagten aus Nebenkostenabrechnungen in Höhe von insgesamt 712,19 €. Den überschießenden Betrag von 27,17 € rechnete sie auf die Miete für August 2003 an.
6
Im vorliegenden Rechtsstreit hat die Klägerin unter anderem, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, die nach ihrer Auffassung wegen der Mieterhöhungen danach rückständige Miete von insgesamt 1.048,82 €, den Zuschlag für die Fenstermodernisierung für die Zeit von Januar 2002 bis Dezember 2003 in Höhe von 193,44 € sowie Mahnkosten von 20 €, insgesamt 1.262,26 € nebst Zinsen geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels der Klage wegen des Zuschlags für die Modernisierung der Fenster für die Zeit ab dem 1. Januar 2004 in Höhe von 207,16 € (26 x 8,06 € abzüglich eines Betrages von 2 x 1,20 € für Februar und März 2004) stattgegeben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Anspruch mit Ausnahme der Mahnkosten von 20 € in voller Höhe weiter.

Entscheidungsgründe:

7
Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

8
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung – soweit im Revisionsverfahren noch erheblich – im Wesentlichen ausgeführt:
9
Im preisgebundenen Wohnungsmietverhältnis dürfe der Vermieter gemäß §§ 8, 10 WoBindG die Kostenmiete verlangen. Diese könne gemäß § 10 Abs. 1 WoBindG durch einseitige Erklärung, mit der die Erhöhung berechnet und erläutert werden müsse, nur für die Zukunft vom Vermieter als vertragliche Miete festgesetzt werden. Sei die Mieterhöhungserklärung nicht ausreichend erläutert und berechnet, führe die nachträgliche Erläuterung nicht zu ihrer Wirksamkeit. Die Mieterhöhungserklärungen der Klägerin seien mit Ausnahme des verlangten Zuschlags für die Fenstermodernisierung nicht ausreichend erläutert. Der bloße Verweis auf die beigefügte Wirtschaftlichkeitsberechnung genüge nicht. Es müsse sich aus der Erklärung eine Berechnung und Erläuterung ergeben; insbesondere müssten die einzelnen Positionen, die sich verändert hätten, in der Regel einander gegenübergestellt werden, denn diese solle der Mieter sich nicht ohne Erläuterung aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung selbst heraussuchen müssen. Die Mieterhöhungserklärungen der Klägerin seien daher unwirksam unabhängig davon, ob sie im Prozess mit Schriftsatz vom 30. Juni 2006 ausreichend erläutert worden seien.
10
Allerdings seien formularmäßige Mietgleitklauseln zulässig, mit denen vereinbart werde, dass die jeweils zulässige Kostenmiete als vertragliche Miete gelten solle. Gemäß § 4 Abs. 8 NMV, § 10 Abs. 1 WoBindG müsse auch dann die Mieterhöhung vom Vermieter berechnet und erläutert werden. Das Fehlen der Berechnung und Erläuterung gebe dem Mieter jedoch nur ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der höheren Miete, so dass die Berechnung und Erläuterung noch im Prozess nachgeholt werden könne.
11
Eine solche Klausel liege hier jedoch nicht vor. § 3 Nr. 7 des Mietvertrages sei gemäß § 9 AGBG unwirksam. Die Regelung beinhalte nicht lediglich eine Mietgleitklausel, sondern sei so zu verstehen, dass der Vermieter die Kostenmiete ohne Berechnung und Erläuterung gemäß § 4 Abs. 8 NMV, § 10 Abs. 1 WoBindG verlangen dürfe. Damit widerspreche sie der gesetzlichen Regelung und benachteilige den Mieter unangemessen, weil ihm eine Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens kaum noch möglich sei.
12
Die Klausel könne auch nicht in einen wirksamen Teil, wonach die jeweils zulässige Kostenmiete als vereinbart gelte, und einen unwirksamen Teil, der die vereinfachte Geltendmachung dieser Kostenmiete betreffe, aufgespalten werden. Denn es handele sich nicht um eine ausdrückliche Mietgleitklausel. Dass eine solche gelten solle, könne nur konkludent aus der Bestimmung geschlossen werden, dass der Vermieter die Kostenmiete fordern könne, ohne das Verfahren gemäß § 10 WoBindG einhalten zu müssen. Deshalb seien die Vereinbarung der jeweiligen Kostenmiete und das Recht, tatsächlich Zahlung verlangen zu können, inhaltlich nicht trennbar.
13
Im vorliegenden Fall könnten deshalb Mieterhöhungen gemäß § 10 Abs. 1 WoBindG nur für die Zukunft und nur insoweit verlangt werden, als die Berechnung und Erläuterung schon in der ursprünglichen Mieterhöhungserklärung enthalten gewesen sei. Dies sei lediglich hinsichtlich des ab dem 1. Januar 2004 verlangten Zuschlags für die Fenstermodernisierung der Fall, mithin in Höhe von 209,56 € (26 x 8,06 €). Davon sei die Mehrzahlung von je 1,20 € in den Monaten Februar und März 2004 abzuziehen, so dass die Berufung in Höhe von 207,16 € begründet, im Übrigen dagegen unbegründet sei.

II.

14
Diese Beurteilung hält den Angriffen der Revision im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.
15
1. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es sich vorliegend , was von der Revision nicht in Zweifel gezogen wird, um öffentlich geförderten Wohnraum, so dass das Wohnungsbindungsgesetz (§ 50 Abs. 1 Wohnraumförderungsgesetz in Verbindung mit § 1 WoBindG) und die Neubaumietenverordnung (§ 1 Abs. 2 NMV) anzuwenden sind.
16
2. Im Ergebnis zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass § 3 Nr. 7 des Mietvertrags keine Anspruchsgrundlage für die von der Klägerin verlangte Zahlung einer erhöhten Miete darstellt.
17
a) Allerdings können die Mietvertragsparteien im Wege einer Mietgleitklausel die jeweils gesetzlich (höchst-)zulässige Kostenmiete als vertraglich geschuldete Miete vereinbaren (§ 4 Abs. 8 Satz 1 NMV; vgl. Senatsurteile vom 5. November 2003 – VIII ZR 10/03, NJW 2004, 1598, unter II 2, und vom 3. März 2004 – VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288, unter II 2 a aa). Eine solche Vereinbarung hat anspruchsbegründende Wirkung. Für die Durchführung einer Mieterhöhung gilt zwar in diesem Fall § 10 Abs. 1 WoBindG entsprechend (§ 4 Abs. 8 Satz 1 NMV). Dies hat jedoch lediglich zur Folge, dass dem Mieter hinsichtlich des Erhöhungsbetrags ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 273 BGB zusteht, solange die formellen Anforderungen der Regelung an die Berechnung und Erläuterung des Erhöhungsbetrages nicht erfüllt sind (Senatsurteile vom 22. April 1981 – VIII ZR 103/80, WM 1981, 1178, unter 2 c bb, vom 4. November 2003, aaO, unter II 2 a, und vom 3. März 2004, aaO).
18
b) Eine solche Vereinbarung liegt hier aber nicht vor. § 3 Nr. 7 des Mietvertrags stellt entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts und der Revision keine Mietgleitklausel dar und hat mithin auch keine unmittelbar anspruchsbegründende Wirkung.
19
aa) Der Senat kann die Auslegung von § 3 Nr. 7 des Mietvertrags unbeschränkt nachprüfen, weil diese Klausel, wie das Berufungsgericht festgestellt hat, über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet. Nach gefestigter Rechtsprechung sind Allgemeine Geschäftsbedingungen unabhängig von der Gestaltung des Einzelfalls sowie dem Willen und den Belangen der jeweils konkreten Vertragspartner nach ihrem typischen Sinn auszulegen. Ansatzpunkt für die bei einem Formularvertrag gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung ist in erster Linie der Vertragswortlaut (BGH, Urteil vom 19. Januar 2005 – XII ZR 107/01, NJW 2005, 1183, unter II 1 m.w.N.; Senatsurteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 154/06, WM 2008, 2076, Tz. 11).
20
bb) Nach diesen Grundsätzen kann § 3 Nr. 7 des Mietvertrags entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht dahin ausgelegt werden, dass bei einer Änderung der gesetzlich (höchst-)zulässigen Kostenmiete diese ipso iure geschuldet sein soll. Das Berufungsgericht geht selbst davon aus, dass es sich nicht um eine ausdrückliche Mietgleitklausel handelt, sondern meint, die Wirkung einer solchen Klausel könne konkludent daraus geschlossen werden, dass der Vermieter die Kostenmiete verlangen könne, ohne das Verfahren nach § 10 WoBindG einhalten zu müssen. Das trifft nicht zu.
21
§ 3 Nr. 7 des Mietvertrags räumt dem Vermieter die Befugnis ein, bei einer Änderung der Kostenmiete diese – auch rückwirkend – zu verlangen. Ihrem Wortlaut nach begründet die Klausel damit aus der Sicht des insoweit maßgeblichen durchschnittlichen Mieters lediglich die Berechtigung des Vermieters, die Miete durch das Verlangen einer geänderten (erhöhten) Kostenmiete einseitig zu ändern, führt aber nicht selbst – ohne eine dahingehende Äußerung des Vermieters – die Änderung der geschuldeten Miete herbei. Jedenfalls lässt die Klausel (auch) ein solches Verständnis zu und ist deshalb zu Lasten der Klägerin in diesem Sinne auszulegen (§ 305c Abs. 2 BGB). Anders als echte Mietgleitklauseln gemäß § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV, wie sie Gegenstand der Senatsentscheidungen vom 5. November 2003 (aaO) und 3. März 2004 (aaO) waren, enthält die Klausel danach keine Vereinbarung zur Miethöhe, die unmittelbare Geltung beansprucht, sondern eröffnet dem Vermieter nur die Möglichkeit, eine Mieterhöhung durch Erklärung einseitig vorzunehmen. Dabei soll er von den formellen Anforderungen, die § 4 Abs. 7 NMV, § 10 Abs. 1 WoBindG an eine solche Mieterhöhungserklärung stellen, freigestellt sein und eine Mieterhöhung abweichend von § 4 Abs. 7 NMV, § 10 Abs. 2 WoBindG auch rückwirkend herbeiführen dürfen.
22
3. Die von den Beklagten zu zahlende Miete ist auch nicht durch die Mieterhöhungserklärungen der Klägerin vom 11. Juli 2003 und 12. Dezember 2004 ab dem 1. August 2003 auf 277,64 € und ab dem 1. Januar 2005 auf 281,62 € (zuzüglich des vom Berufungsgericht bereits zuerkannten Zuschlags für die Fenstermodernisierung in Höhe von 8,06 €) erhöht worden. Diese Erhöhungserklärungen erfüllen nicht die formellen Anforderungen von § 10 Abs. 1 WoBindG in Verbindung mit § 4 Abs. 7 NMV.
23
a) Mit Recht ist das Berufungsgericht – von der Revision unangegriffen – davon ausgegangen, dass § 3 Nr. 7 Halbs. 2 des Mietvertrags, wonach der Vermieter bei einer Erhöhung des Mietzinses das Verfahren des § 10 Abs. 1 WoBindG nicht einhalten muss, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) unwirksam ist. Die Regelung bedingt das gesamte, vom Vermieter zum Schutz des Mieters bei der Durchführung der Mieterhöhung einzuhaltende Verfahren ab, insbesondere auch die in § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG vorgesehene Schriftform der Erhöhungserklärung und die Vorschriften über die Berechnungs- und Erläuterungspflichten des Vermieters (§ 10 Abs. 1 Satz 2 – 4 WoBindG). Diese Vorschriften sind aber das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter von preisgebundenem Wohnraum in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. So erleichtert die Berechnungs - und Erläuterungspflicht dem Mieter, der in der Regel nicht juristisch und wohnungswirtschaftlich vorgebildet ist, das Nachvollziehen und die Nachprüfung der Berechtigung der einseitigen Mieterhöhung erheblich (vgl. BVerfG, WuM 1998, 463). Jedenfalls die formularvertraglich vorgenommene vollständige Abbedingung dieses dem Schutz des Mieters dienenden Verfahrens ist deshalb als unangemessene Benachteiligung des Mieters unwirksam; einer Entscheidung , ob die Vorschrift des § 10 Abs. 1 WoBindG auch zwingend ist (vgl.
Schmid, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 2. Aufl., § 10 WoBindG Rdnr. 34), bedarf es deshalb hier nicht.
24
b) Die rechtsfehlerfreie Annahme des Berufungsgerichts, dass die Mieterhöhungserklärungen der Klägerin vom 11. Juli 2003 und 12. Dezember 2004 mangels ausreichender Berechnung und Erläuterung der Erhöhung den formellen Anforderungen des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG (vgl. Senatsbeschluss vom 11. Januar 1984 – VIII ARZ 10/83, WM 1984, 267, unter VI) nicht genügen, wird von der Revision nicht angegriffen. Eine rückwirkende Heilung der Mieterhöhungserklärungen durch die im Rahmen des vorliegenden Verfahrens erfolgten Erläuterungen kommt nicht in Betracht (vgl. Bellinger in: FischerDieskau /Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Loseblattsammlung Stand November 2008, § 10 WoBindG Rdnr. 4.3. Nr. 1; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 929; vgl. auch Schmid, aaO, Rdnr. 36). Auch dagegen erhebt die Revision keine Einwendungen.
25
4. Die Beklagten schulden die für August 2003 von der Klägerin noch geltend gemachte Miete von 243,94 € (435,84 € Kostenmiete einschließlich Nebenkosten) abzüglich von den Beklagten gezahlter 165,93 € zuzüglich des von der Klägerin anderweit verrechneten Betrags von 1,20 € abzüglich des von der Klägerin gutgeschriebenen Restbetrags von 27,17 € aus dem Nebenkostenguthaben der Beklagten von 712,19 €) auch nicht insoweit, als der Fehlbetrag die Erhöhung der Nettokaltmiete von 250,95 € auf 277,64 € zum 1. August 2003 um 217,25 € überschreitet.
26
Der Fehlbetrag ist dadurch zustande gekommen, dass die Klägerin das Nebenkostenguthaben der Beklagten von 712,19 € vorrangig mit dem von ihr wegen der Mieterhöhung rückwirkend zum 1. Januar 2002 beanspruchten Nachzahlungsbetrag von 685,02 € verrechnet hat. Diese Verrechnung war un- wirksam, weil die Mieterhöhungserklärung der Klägerin vom 11. Juli 2003 nach den obigen Ausführungen (unter 3) mangels Wahrung der nach § 10 Abs. 1 WoBindG erforderlichen Form unwirksam ist, so dass die Klägerin die erhöhte Miete von 277,64 € auch nicht rückwirkend ab dem 1. Januar 2002 fordern kann, ohne dass es auf die Frage der Zulässigkeit einer rückwirkenden Erhöhung ankommt. Das Nebenkostenguthaben der Beklagten stand deshalb in einer den Fehlbetrag für August 2003 übersteigenden Höhe für die von der Klägerin nachrangig erklärte Verrechnung mit der Nettokaltmiete zur Verfügung, so dass die Mietforderung der Klägerin für August 2003 damit vollständig erloschen ist.
27
5. Die Klägerin hat gegen die Beklagten schließlich keinen Anspruch auf den von ihr rückwirkend für den Zeitraum von Januar 2002 bis Dezember 2003 geltend gemachten monatlichen Zuschlag wegen der Modernisierung der Fenster in Höhe von 193,44 €.
28
a) Zwar erfüllt die den Zuschlag für die Fenstermodernisierung betreffende Mieterhöhungserklärung vom 23. Dezember 2003 nach den Feststellungen des Berufungsgerichts die Anforderungen des § 10 Abs. 1 WoBindG. Die Erklärung hat von Gesetzes wegen aber nur die Wirkung, dass frühestens von dem Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt (§ 10 Abs. 2 Satz 1 WoBindG).
29
b) Mit Rückwirkung kann eine Mieterhöhung allenfalls dann erklärt werden , wenn dies vereinbart ist (§ 4 Abs. 7 Satz 1 NMV). Eine solche Vereinbarung ist hier durch § 3 Nr. 7 Halbs. 1 des Mietvertrags jedoch nicht wirksam getroffen worden. Es bedarf deshalb keiner Entscheidung, ob eine Vereinbarung über die Rückwirkung der Mieterhöhung von vornherein nur dann wirksam möglich ist, wenn die Parteien eine Mietgleitklausel im Sinne des § 4 Abs. 8 NMV vereinbart haben (so wohl Heix in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, aaO, § 4 NMV Anm. 8 Nr. 1 f.). Die dem Vermieter in § 3 Nr. 7 Halbs. 1 des Mietvertrags entgegen § 10 Abs. 2 WoBindG, § 4 Abs. 7 Satz 1 NMV eingeräumte Möglichkeit der zeitlich unbegrenzt rückwirkenden Mieterhöhung hält einer Inhaltskontrolle nicht stand (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).
30
Zwar enthält § 4 Abs. 7 NMV keine § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV entsprechende Einschränkung, wonach der Vermieter auf Grund einer Mietgleitklausel eine zulässige Mieterhöhung grundsätzlich nur für einen zurückliegenden Zeitraum seit Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres nachfordern darf (vgl. Senatsurteil vom 3. März 2004 – VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738, unter II 2 a). Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen erlaubte zeitlich unbegrenzte Rückwirkung weicht aber von dem in § 10 Abs. 2 WoBindG enthaltenen Grundsatz , dass Mieterhöhungen nur für die Zukunft wirken, so erheblich ab, dass sie mit dem wesentlichen Grundgedanken dieser Regelung nicht mehr vereinbar ist. Sie eröffnet dem Vermieter die Möglichkeit, Änderungen der Kostenmiete wegen zeitlich weit zurückliegender Erhöhungen laufender Aufwendungen oder baulicher Änderungen auch für die fernere Vergangenheit vorzunehmen und den Mieter damit überraschend mit ganz erheblichen Nachforderungen zu belasten. Insbesondere könnte er auch Nachforderungen geltend machen, die darauf beruhen, dass er eine zulässige Mieterhöhung aus Nachlässigkeit oder anderen von ihm zu vertretenden Gründen nicht zeitnah durchgeführt hat.
31
6. Da nach dem oben (unter 3 a und 5 b) Ausgeführten § 3 Nr. 7 des Mietvertrags bereits bei kundenfreundlicher Auslegung (siehe unter 2) insgesamt unwirksam ist, kommt es auf die Frage, ob die Klausel (auch) bei kundenfeindlicher Auslegung als Mietgleitklausel unwirksam wäre, nicht an, weil sich daraus keine für den Mieter günstigere Rechtsstellung ergeben würde (§ 305c Abs. 2 BGB). Es kann deshalb offen bleiben, ob – wie die Revision geltend macht – die Bestimmung als echte Mietgleitklausel – anders als das Berufungsgericht meint – inhaltlich teilbar wäre und der erste Halbsatz einen Anspruch auf erhöhte Miete unabhängig davon begründen könnte, dass die im zweiten Halbsatz enthaltene Freistellung von dem Verfahren nach § 10 WoBindG nach Auffassung des Berufungsgerichts in diesem Fall einer Inhaltskontrolle nicht standhielte (vgl. zur Teilbarkeit Senatsurteile vom 25. Juni 2003 – VIII ZR 344/02, NJW 2003, 2899, unter II 2, und vom 18. Februar 2009 – VIII ZR 210/08, z.V.b., unter II 2, jeweils m.w.N.). Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel
Vorinstanzen:
AG Berlin-Neukölln, Entscheidung vom 24.11.2006 - 20 C 7/06 -
LG Berlin, Entscheidung vom 22.07.2008 - 65 S 7/07 -

Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 08. Apr. 2009 - VIII ZR 233/08

Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 08. Apr. 2009 - VIII ZR 233/08

Referenzen - Gesetze

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 307 Inhaltskontrolle


(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben,

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 305c Überraschende und mehrdeutige Klauseln


(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 273 Zurückbehaltungsrecht


(1) Hat der Schuldner aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger, so kann er, sofern nicht aus dem Schuldverhältnis sich ein anderes ergibt, die geschuldete Leistung verweiger
Bundesgerichtshof Urteil, 08. Apr. 2009 - VIII ZR 233/08 zitiert 12 §§.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 307 Inhaltskontrolle


(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben,

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 305c Überraschende und mehrdeutige Klauseln


(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 273 Zurückbehaltungsrecht


(1) Hat der Schuldner aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger, so kann er, sofern nicht aus dem Schuldverhältnis sich ein anderes ergibt, die geschuldete Leistung verweiger

Gesetz über die soziale Wohnraumförderung


Wohnraumförderungsgesetz - WoFG

Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG | § 10 Einseitige Mieterhöhung


(1) Ist der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet, so kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen b

Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG | § 8 Kostenmiete


(1) Der Verfügungsberechtigte darf die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete). Die Kostenmiete ist nach den §§ 8a und 8b zu ermitteln. (2) Soweit das

Wohnraumförderungsgesetz - WoFG | § 50 Anwendung des Wohnungsbindungsgesetzes, der Neubaumietenverordnung und der Zweiten Berechnungsverordnung


(1) Das Wohnungsbindungsgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. August 1994 (BGBl. I S. 2166, 2319), geändert durch Artikel 7 Abs. 11 des Gesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149), die Neubaumietenverordnung in der Fassung der Bekanntmach

Wohnraumförderungsgesetz - WoFG | § 4 Bauland, sonstige Rahmenbedingungen


(1) Länder, Gemeinden, Gemeindeverbände, sonstige Körperschaften, Anstalten und Stiftungen des öffentlichen Rechts und die von ihnen wirtschaftlich abhängigen Unternehmen sollen in ausreichendem Umfang geeignete Grundstücke als Bauland für den Wohnun

Wohnraumförderungsgesetz - WoFG | § 8 Besondere Grundsätze zur Förderung der Bildung selbst genutzten Wohneigentums


Bei der Förderung der Bildung selbst genutzten Wohneigentums nach § 1 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 sind folgende Grundsätze zu berücksichtigen:1.Die Förderung der Bildung selbst genutzten Wohneigentums erfolgt bevorzugt für Familien und andere Haushalte mit z

Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG | § 1 Anwendungsbereich


Dieses Gesetz gilt nach Maßgabe des § 50 des Wohnraumförderungsgesetzes für den in dessen Absatz 1 und nach Maßgabe des § 2 des Wohnraumförderung-Überleitungsgesetzes vom 5. September 2006 (BGBl. I S. 2098, 2100) für den in dessen Absatz 2 genannten

Referenzen - Urteile

Bundesgerichtshof Urteil, 08. Apr. 2009 - VIII ZR 233/08 zitiert oder wird zitiert von 11 Urteil(en).

Bundesgerichtshof Urteil, 08. Apr. 2009 - VIII ZR 233/08 zitiert 2 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

Bundesgerichtshof Urteil, 18. Feb. 2009 - VIII ZR 210/08

bei uns veröffentlicht am 18.02.2009

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 210/08 Verkündet am: 18. Februar 2009 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ne

Bundesgerichtshof Urteil, 19. Jan. 2005 - XII ZR 107/01

bei uns veröffentlicht am 19.01.2005

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 107/01 Verkündet am: 19. Januar 2005 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR:
9 Urteil(e) in unserer Datenbank zitieren Bundesgerichtshof Urteil, 08. Apr. 2009 - VIII ZR 233/08.

Bundesgerichtshof Urteil, 17. Apr. 2013 - VIII ZR 225/12

bei uns veröffentlicht am 17.04.2013

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 225/12 Verkündet am: 17. April 2013 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR

Bundesgerichtshof Urteil, 17. Apr. 2013 - VIII ZR 246/12

bei uns veröffentlicht am 17.04.2013

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 246/12 Verkündet am: 17. April 2013 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs ha

Bundesgerichtshof Urteil, 06. Dez. 2017 - VIII ZR 246/16

bei uns veröffentlicht am 06.12.2017

Tenor Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des 11. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts vom 29. September 2016 wird zurückgewiesen.

Bundesgerichtshof Urteil, 06. Dez. 2017 - VIII ZR 245/16

bei uns veröffentlicht am 06.12.2017

Tenor Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des 11. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts vom 29. September 2016 wird zurückgewiesen.

Referenzen

(1) Das Wohnungsbindungsgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. August 1994 (BGBl. I S. 2166, 2319), geändert durch Artikel 7 Abs. 11 des Gesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149), die Neubaumietenverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2203), geändert durch Artikel 2 der Verordnung vom 13. Juli 1992 (BGBl. I S. 1250), und die Zweite Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), zuletzt geändert durch Artikel 8 Abs. 2 des Gesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149), sind ab 1. Januar 2002 in der jeweils geltenden Fassung auf Wohnraum,

1.
für den öffentliche Mittel im Sinne des § 6 Abs. 1 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes bis zum 31. Dezember 2001 bewilligt worden sind,
2.
für den öffentliche Mittel im Sinne des § 3 des Ersten Wohnungsbaugesetzes bewilligt worden sind,
3.
für dessen Bau ein Darlehen oder ein Zuschuss aus Wohnungsfürsorgemitteln, mit Ausnahme von Wohnungsfürsorgemitteln des Bundes sowie der früheren öffentlich-rechtlichen Sondervermögen des Bundes oder deren Rechtsnachfolger, nach § 87a Abs. 1 Satz 1 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes bis zum 31. Dezember 2001 bewilligt worden ist,
4.
für den Aufwendungszuschüsse und Aufwendungsdarlehen nach § 88 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes bis zum 31. Dezember 2001 bewilligt worden sind,
5.
(weggefallen)
vorbehaltlich des Absatzes 2 anzuwenden, soweit das Wohnungsbindungsgesetz, die Neubaumietenverordnung und die Zweite Berechnungsverordnung hierfür am 31. Dezember 2001 Anwendung finden. Satz 1 gilt auch, wenn Fördermittel nach § 46 Abs. 2 bewilligt werden.

(2) Verfahren nach dem Wohnungsbindungsgesetz, der Neubaumietenverordnung und der Zweiten Berechnungsverordnung, die vor dem 1. Januar 2002 und im Fall des § 46 Abs. 2 vor dem 1. Januar 2003 förmlich eingeleitet worden sind, werden nach den bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Vorschriften abgeschlossen. Auf der Grundlage der jeweils bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung des Wohnungsbindungsgesetzes, der Neubaumietenverordnung und der Zweiten Berechnungsverordnung wirksame Entscheidungen und sonstige Maßnahmen gelten weiter. Verfahren, die nach dem 1. Januar 2002 nach § 46 Abs. 2 förmlich eingeleitet worden sind, können nach dem Wohnungsbindungsgesetz, der Neubaumietenverordnung und der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils ab dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung durchgeführt werden.

(1) Ist der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet, so kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag, bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen. An Stelle einer Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch eine Zusatzberechnung zu der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt worden ist, eine Abschrift der Genehmigung beigefügt werden. Hat der Vermieter seine Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt, so bedarf es nicht seiner eigenhändigen Unterschrift.

(2) Die Erklärung des Vermieters hat die Wirkung, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt; wird die Erklärung erst nach dem Fünfzehnten eines Monats abgegeben, so tritt diese Wirkung von dem Ersten des übernächsten Monats an ein. Wird die Erklärung bereits vor dem Zeitpunkt abgegeben, von dem an das erhöhte Entgelt nach den dafür maßgebenden Vorschriften zulässig ist, so wird sie frühestens von diesem Zeitpunkt an wirksam. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

(3) Ist der Erklärung ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung oder die Genehmigung der Bewilligungsstelle beigefügt, so hat der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zu gewähren.

(4) Dem Vermieter steht das Recht zur einseitigen Mieterhöhung nicht zu, soweit und solange eine Erhöhung der Miete durch ausdrückliche Vereinbarung mit dem Mieter oder einem Dritten ausgeschlossen ist oder der Ausschluss sich aus den Umständen ergibt.

(1) Länder, Gemeinden, Gemeindeverbände, sonstige Körperschaften, Anstalten und Stiftungen des öffentlichen Rechts und die von ihnen wirtschaftlich abhängigen Unternehmen sollen in ausreichendem Umfang geeignete Grundstücke als Bauland für den Wohnungsbau unter Berücksichtigung der Anforderungen des Kosten und Flächen sparenden Bauens zu Eigentum oder in Erbbaurecht überlassen.

(2) Die Gemeinden sollen im Rahmen der Gesetze dafür Sorge tragen, dass für den Wohnungsbau erforderliche Grundstücke bebaut und erforderliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden können. Dabei soll auf die Anforderungen des Kosten und Flächen sparenden Bauens geachtet werden.

(3) Die Gemeinden sollen Bauwillige, die ein Baugrundstück erwerben wollen, beraten und unterstützen.

(4) Aus den Absätzen 1 bis 3 können Ansprüche nicht hergeleitet werden.

Bei der Förderung der Bildung selbst genutzten Wohneigentums nach § 1 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 sind folgende Grundsätze zu berücksichtigen:

1.
Die Förderung der Bildung selbst genutzten Wohneigentums erfolgt bevorzugt für Familien und andere Haushalte mit zwei und mehr Kindern im Sinne des § 32 Abs. 1 bis 5 des Einkommensteuergesetzes sowie für Haushalte, bei denen wegen einer Behinderung eines Haushaltsangehörigen oder aus sonstigen Gründen ein besonderer baulicher Bedarf besteht.
2.
Um eine angemessene Belastung des Bauherrn oder des Erwerbers des selbst genutzten Wohneigentums zu erreichen, sind bei der Festlegung der Förderung insbesondere die Einkommensentwicklung und die Eigenheimzulage nach dem Eigenheimzulagengesetz zu berücksichtigen. Fehlförderungen sind zu vermeiden. Soweit dies durch eine Förderung erfolgt, die auf die Entwicklung des Haushaltseinkommens abstellt, sind Veränderungen der maßgeblichen Einkommensverhältnisse und der Haushaltsgröße durch Überprüfungen in regelmäßigen zeitlichen Abständen zu berücksichtigen.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

(1) Ist der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet, so kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag, bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen. An Stelle einer Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch eine Zusatzberechnung zu der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt worden ist, eine Abschrift der Genehmigung beigefügt werden. Hat der Vermieter seine Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt, so bedarf es nicht seiner eigenhändigen Unterschrift.

(2) Die Erklärung des Vermieters hat die Wirkung, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt; wird die Erklärung erst nach dem Fünfzehnten eines Monats abgegeben, so tritt diese Wirkung von dem Ersten des übernächsten Monats an ein. Wird die Erklärung bereits vor dem Zeitpunkt abgegeben, von dem an das erhöhte Entgelt nach den dafür maßgebenden Vorschriften zulässig ist, so wird sie frühestens von diesem Zeitpunkt an wirksam. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

(3) Ist der Erklärung ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung oder die Genehmigung der Bewilligungsstelle beigefügt, so hat der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zu gewähren.

(4) Dem Vermieter steht das Recht zur einseitigen Mieterhöhung nicht zu, soweit und solange eine Erhöhung der Miete durch ausdrückliche Vereinbarung mit dem Mieter oder einem Dritten ausgeschlossen ist oder der Ausschluss sich aus den Umständen ergibt.

(1) Der Verfügungsberechtigte darf die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete). Die Kostenmiete ist nach den §§ 8a und 8b zu ermitteln.

(2) Soweit das vereinbarte Entgelt die Kostenmiete übersteigt, ist die Vereinbarung unwirksam. Soweit die Vereinbarung unwirksam ist, ist die Leistung zurückzuerstatten und vom Empfang an zu verzinsen. Der Anspruch auf Rückerstattung verjährt nach Ablauf von vier Jahren nach der jeweiligen Leistung, jedoch spätestens nach Ablauf eines Jahres von der Beendigung des Mietverhältnisses an.

(3) Sind für eine Wohnung in einem Eigenheim oder einer Kleinsiedlung oder für eine sonstige Wohnung die öffentlichen Mittel ohne Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung oder auf Grund einer vereinfachten Wirtschaftlichkeitsberechnung bewilligt worden, so darf der Verfügungsberechtigte die Wohnung höchstens gegen ein Entgelt bis zur Höhe der Kostenmiete für vergleichbare öffentlich geförderte Wohnungen (Vergleichsmiete) überlassen. Die zuständige Stelle kann genehmigen, dass der Verfügungsberechtigte von der Vergleichsmiete zur Kostenmiete übergeht. Absatz 2 ist entsprechend anzuwenden.

(4) Der Vermieter hat dem Mieter auf Verlangen Auskunft über die Ermittlung und Zusammensetzung der Miete zu geben und, soweit der Miete eine Genehmigung der Bewilligungsstelle zugrunde liegt, die zuletzt erteilte Genehmigung vorzulegen. Wird eine Genehmigung nicht vorgelegt oder ist die Auskunft über die Ermittlung und Zusammensetzung der Miete unzureichend, so hat die zuständige Stelle dem Mieter auf Verlangen die Höhe der nach Absatz 1 oder 3 zulässigen Miete mitzuteilen, soweit diese sich aus ihren Unterlagen ergibt.

(5) Die diesem Gesetz unterliegenden Wohnungen sind preisgebundener Wohnraum.

(1) Ist der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet, so kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag, bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen. An Stelle einer Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch eine Zusatzberechnung zu der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt worden ist, eine Abschrift der Genehmigung beigefügt werden. Hat der Vermieter seine Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt, so bedarf es nicht seiner eigenhändigen Unterschrift.

(2) Die Erklärung des Vermieters hat die Wirkung, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt; wird die Erklärung erst nach dem Fünfzehnten eines Monats abgegeben, so tritt diese Wirkung von dem Ersten des übernächsten Monats an ein. Wird die Erklärung bereits vor dem Zeitpunkt abgegeben, von dem an das erhöhte Entgelt nach den dafür maßgebenden Vorschriften zulässig ist, so wird sie frühestens von diesem Zeitpunkt an wirksam. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

(3) Ist der Erklärung ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung oder die Genehmigung der Bewilligungsstelle beigefügt, so hat der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zu gewähren.

(4) Dem Vermieter steht das Recht zur einseitigen Mieterhöhung nicht zu, soweit und solange eine Erhöhung der Miete durch ausdrückliche Vereinbarung mit dem Mieter oder einem Dritten ausgeschlossen ist oder der Ausschluss sich aus den Umständen ergibt.

Dieses Gesetz gilt nach Maßgabe des § 50 des Wohnraumförderungsgesetzes für den in dessen Absatz 1 und nach Maßgabe des § 2 des Wohnraumförderung-Überleitungsgesetzes vom 5. September 2006 (BGBl. I S. 2098, 2100) für den in dessen Absatz 2 genannten Wohnraum, der öffentlich gefördert ist oder als öffentlich gefördert gilt.

(1) Ist der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet, so kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag, bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen. An Stelle einer Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch eine Zusatzberechnung zu der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt worden ist, eine Abschrift der Genehmigung beigefügt werden. Hat der Vermieter seine Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt, so bedarf es nicht seiner eigenhändigen Unterschrift.

(2) Die Erklärung des Vermieters hat die Wirkung, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt; wird die Erklärung erst nach dem Fünfzehnten eines Monats abgegeben, so tritt diese Wirkung von dem Ersten des übernächsten Monats an ein. Wird die Erklärung bereits vor dem Zeitpunkt abgegeben, von dem an das erhöhte Entgelt nach den dafür maßgebenden Vorschriften zulässig ist, so wird sie frühestens von diesem Zeitpunkt an wirksam. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

(3) Ist der Erklärung ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung oder die Genehmigung der Bewilligungsstelle beigefügt, so hat der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zu gewähren.

(4) Dem Vermieter steht das Recht zur einseitigen Mieterhöhung nicht zu, soweit und solange eine Erhöhung der Miete durch ausdrückliche Vereinbarung mit dem Mieter oder einem Dritten ausgeschlossen ist oder der Ausschluss sich aus den Umständen ergibt.

(1) Hat der Schuldner aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger, so kann er, sofern nicht aus dem Schuldverhältnis sich ein anderes ergibt, die geschuldete Leistung verweigern, bis die ihm gebührende Leistung bewirkt wird (Zurückbehaltungsrecht).

(2) Wer zur Herausgabe eines Gegenstands verpflichtet ist, hat das gleiche Recht, wenn ihm ein fälliger Anspruch wegen Verwendungen auf den Gegenstand oder wegen eines ihm durch diesen verursachten Schadens zusteht, es sei denn, dass er den Gegenstand durch eine vorsätzlich begangene unerlaubte Handlung erlangt hat.

(3) Der Gläubiger kann die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts durch Sicherheitsleistung abwenden. Die Sicherheitsleistung durch Bürgen ist ausgeschlossen.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 107/01 Verkündet am:
19. Januar 2005
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
BGB §§ 305 Abs. 2 Nr. 2 (= AGBG § 2 Abs. 1 Nr. 2), 305 c (= AGBG §§ 3, 5), AKB

a) Eine formularmäßig getroffene Vereinbarung über die Haftungsbefreiung des Mieters
eines Kraftfahrzeugs gegen zusätzliches Entgelt ist objektiv nach dem Willen
verständiger und redlicher Vertragspartner unter Abwägung der Interessen der
normalerweise an solchen Geschäften beteiligten Kreise auszulegen.

b) Die dem Mieter eines Kraftfahrzeugs gegen Zahlung eines zusätzlichen Entgelts
gewährte Haftungsfreistellung erfaßt auch bei einem allgemeinen Hinweis auf die
Grundsätze einer Vollkaskoversicherung Schäden durch unsachgemäße Behandlung
des Fahrzeugs, insbesondere durch einen Schaltfehler.
BGH, Urteil vom 19. Januar 2005 - XII ZR 107/01 - OLG Stuttgart
LG Stuttgart
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 19. Januar 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter
Fuchs und Dr. Ahlt, die Richterin Dr. Vézina und denRichter Dose

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 19. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 29. März 2001 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Klägerin verlangt von dem Beklagten Schadensersatz für einen Motorschaden an einem vermieteten Kraftfahrzeug. Der Beklagte mietete von der Klägerin für die Zeit vom 21. bis 22. Juli 1999 einen VW L 80 Kastenwagen. In dem schriftlichen Mietvertrag vereinbarten die Parteien u.a. zum Vollkaskoschutz folgendes: "Vollkaskoschutz 1 Tag á 33,62 DEM Eigenbeteiligung 1 300 DEM"
In den dem Mietvertrag beiliegenden "Allgemeinen Vermietbedingungen" , die die Klägerin bundesweit verwendet, ist zur Haftung des Mieters folgendes geregelt: "10. Haftung des Mieters
a) Der Mieter haftet bei von ihm verschuldeten Unfallschäden am gemieteten Fahrzeug nur für reine Reparaturkosten und beschränkt auf den in der jeweils gültigen Preisliste angegebenen Höchstbetrag.
b) Der Mieter haftet jedoch für Unfallschäden unbeschränkt, sofern er den Schaden durch Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit herbeigeführt hat oder der Schaden durch alkohol- oder drogenbedingte Fahruntüchtigkeit entstanden ist. Das gleiche gilt für Schäden, die durch Nichtbeachtung des Zeichens 205 (Durchfahrtshöhe) gemäß § 41 Abs. 2 Ziff. 6 StVO verursacht werden.
c) Hat der Mieter Unfallflucht begangen oder seine Pflichten gemäß Ziff. 8 dieser Bedingungen verletzt, so haftet er ebenfalls voll, es sei denn, die Verletzung hat keinen Einfluß auf die Feststellung des Schadensfalles gehabt.
d) Der Mieter haftet ebenso unbeschränkt für alle von ihm zu vertretenden Schäden, die bei der Benutzung durch einen nicht berechtigten Fahrer (Ziff. 5) oder zu verbotenem Zweck (Ziff. 6), durch das Ladegut oder durch unsachgemäße Behandlung des Fahrzeuges entstanden sind.
e) Wird eine Haftungsbefreiung gegen Zahlung eines zusätzlichen Entgeltes vereinbart, wird E. den Mieter nach den Grundsätzen einer Vollkaskoversicherung bei PKW mit DM 450,-- bei LKW mit
DM 650,-- Selbstbeteiligung bzw. mit DM 1.000,-- Selbstbeteiligung bei Mieter/Fahrer unter 23 Jahren pro Schadenfall für Schäden am gemieteten Fahrzeug freistellen. Von der Verpflichtung gemäß Ziff. 6 und 8 ist er nicht befreit. Bei vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Verursachung des Schadens, insbesondere bei alkoholbedingter Fahruntüchtigkeit sowie bei Verletzung der vertraglichen Obliegenheiten und Verpflichtungen haftet der Mieter voll.
f) Im übrigen bleibt es bei der gesetzlichen Regelung." Während der Fahrt verursachte der Bruder des Beklagten durch einen Schaltfehler einen erheblichen Motorschaden an dem Mietfahrzeug. Dadurch wurden Reparaturkosten notwendig, die die vereinbarte Eigenbeteiligung jedenfalls übersteigen. Das Landgericht hat der Klage im wesentlichen stattgegeben und lediglich im Wege der Vorteilsausgleichung von den Materialkosten 10 % "neu für alt" abgesetzt. Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage im wesentlichen abgewiesen und den Beklagten nur zur Zahlung eines Betrages in Höhe der vereinbarten Eigenbeteiligung von 300 DM verurteilt. Dagegen richtet sich die zugelassene Revision der Klägerin.

Entscheidungsgründe:

Die Revision der Klägerin bleibt ohne Erfolg.

I.

1. Das Oberlandesgericht, dessen Urteil in VersR 2001, 773 veröffentlicht ist, ist zwar von einer Schadensersatzpflicht des Beklagten ausgegangen. Seine Haftung sei allerdings nach der Vereinbarung der Parteien auf die Eigenbeteiligung von 300 DM beschränkt. Schon eine Auslegung der Ziff. 10 der Allgemeinen Vermietbedingungen führe dazu, daß fahrlässige Bedienungsfehler von der Haftungsbefreiung in Ziff. 10 e erfaßt seien. Die Vereinbarung zur Haftung des Mieters erfasse unter Ziff. 10 d auch eine Haftung für unsachgemäße Behandlung des Fahrzeugs, wozu auch Bedienungsfehler zu rechnen seien. Die unmittelbar danach in Ziff. 10 e geregelte Haftungsbefreiung stehe damit aus Sicht eines durchschnittlichen Kunden im Zusammenhang und beziehe sich deswegen auch auf Schäden durch Bedienungsfehler. Das gelte insbesondere deswegen, weil die Regelung zur Haftungsbefreiung in Satz 1 der Ziff. 10 e durch die folgenden Sätze 2 und 3 ausdrücklich eingeschränkt werde, was einer weiteren Einschränkung nach Maßstäben der Vollkaskoversicherung entgegenstehe. Im Zweifel sei die Gesamtregelung deswegen so auszulegen, daß neben den in Ziff. 10 e Satz 2 und 3 ausdrücklich geregelten Ausnahmen keine weiteren unbenannten Ausnahmen gelten. Der Umfang einer Haftungsbefreiung sei für einen Kunden sonst auch nicht eindeutig erkennbar. Zwar müsse sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Umfang einer Haftungsbefreiung gegen zusätzliches Entgelt in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Autovermieters am Leitbild einer Vollkaskoversicherung orientieren. Konkrete Regelungen in Vermietbedingungen seien deswegen nicht zu beanstanden, wenn sie mit den Bestimmungen über die Leistungsfreiheit in den AKB korrespondieren. Dazu bedürfe es allerdings einer
konkreten Regelung der Ausnahmetatbestände in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Ob eine bloße Bezugnahme auf die früher geltenden AKB die Voraussetzungen des § 2 AGBG erfülle, müsse nicht entschieden werden. Jedenfalls mit der Freigabe der Versicherungsbedingungen seit 1995 gebe es keine einheitlichen, allgemein verbindlichen AKB mehr, denen sich allgemeine Grundsätze insbesondere zum Umfang der Leistungspflicht des Versicherers entnehmen ließen. Wegen der unterschiedlichen Bestimmungen des Versicherungsfalls in einer Vielzahl von alternativen Fassungen lasse sich nicht mehr allgemein verbindlich ableiten, welche Schadensfälle nicht versichert seien und deshalb auch bei einer Kfz-Miete nicht zur Haftungsfreistellung führen könnten. Auch die Interessenlage des Mieters spreche für eine Gleichbehandlung der Haftung für Unfallschäden und für Schäden aus Bedienungsfehlern. Aus seiner Sicht begründe es keinen Unterschied, ob er beispielsweise mit einem gemieteten Fahrzeug einen Unfall mit Blechschaden verursache, weil er die Fahrzeugabmessungen falsch eingeschätzt habe, oder ob er einen Motorschaden verursache, weil er sich verschaltet habe. Beide Vorfälle beruhten darauf, daß er mit dem Fahrzeug nicht vertraut sei und die gesteigerten Sorgfaltsanforderungen nicht hinreichend beachtet habe. Er müsse deswegen annehmen, daß das vereinbarte Zusatzentgelt für die Haftungsbefreiung so kalkuliert und die Haftungsbefreiung deshalb so zu verstehen sei, daß diese Schäden unterschiedslos erfaßt werden, soweit nicht eindeutig etwas Abweichendes geregelt sei. Diese Auslegung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei naheliegend und jedenfalls als die kundenfreundlichere nach § 5 AGBG vorzuziehen. Wollte man die Klausel in Ziff. 10 e der Allgemeinen Vermietbedingungen so auslegen, daß von der Haftungsbefreiung auch fahrlässige Bedienungsfehler ausgenommen seien, sei die Vorschrift neben der ausdrücklichen Regelung in den Sätzen 2 und 3 überraschend und deswegen nach § 3 AGBG unwirksam.
Abgesehen davon sei die Regelung dann auch intransparent und deswegen nach § 9 AGBG unwirksam. 2. Die Revision der Klägerin meint hingegen, eine Einschränkung der Haftungsbefreiung ergebe sich aus der ausdrücklichen Bezugnahme auf die Grundsätze einer Vollkaskoversicherung. Die Regelung sei auch nicht unklar, weil durch einen Schaltfehler verursachte Fahrzeugschäden auch nach Freigabe der Versicherungsbedingungen durchweg nicht in den Vollkasko-Versicherungsschutz einbezogen seien. Von der Haftungsbefreiung seien in Ziff. 10 e Satz 3 der Allgemeinen Vermietbedingungen Verletzungen der vertraglichen Obliegenheiten und Verpflichtungen sogar ausdrücklich ausgenommen. Zu diesen Verpflichtungen des Mieters gehöre auch die ordnungsgemäße Betätigung der Gangschaltung eines gemieteten Fahrzeugs. Der Ausschluß einer Haftungsbefreiung für fahrlässige Bedienungsfehler sei weder überraschend oder unangemessen, noch verstoße er gegen das Transparenzgebot. Auch von der Vollkaskoversicherung seien Schäden, die auf eine Verletzung vertraglicher Verpflichtungen des Mieters eines Kraftfahrzeugs zurückgehen, regelmäßig nicht erfasst. Dieses entspreche der Verletzung von Obliegenheiten des Versicherungsnehmers , wenn er selbst Eigentümer des Kfz sei.

II.

Diesen Angriffen der Revision hält das Berufungsgericht in vollem Umfang stand. 1. Die Klägerin verwendet ihre "Allgemeinen Vermietbedingungen" nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts im gesamten Bundesgebiet. Die Auslegung durch das Berufungsgericht unter-
liegt deshalb der uneingeschränkten Nachprüfung in der Revisionsinstanz (BGHZ 98, 256, 258; 105, 24, 27). Die Allgemeinen Vermietbedingungen der Klägerin sind als Allgemeine Geschäftsbedingungen nach gefestigter Rechtsprechung unabhängig von der Gestaltung des Einzelfalles sowie dem Willen und den Belangen der jeweils konkreten Vertragspartner, also nach ihrem typischen Sinn auszulegen. Es kommt darauf an, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise an solchen Geschäften beteiligten Kreise verstanden werden (BGHZ 77, 116, 118 m.w.N.). Ansatzpunkt für die bei einem Formularvertrag gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung ist in erster Linie der Vertragswortlaut (BGH Urteil vom 17. Februar 1993 - VIII ZR 37/92 - NJW 1993, 1381, 1382). Ist der Wortlaut eines Formularvertrages nicht eindeutig, kommt es für die Auslegung entscheidend darauf an, wie der Vertragstext aus der Sicht der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrskreise zu verstehen ist, wobei der Vertragswille verständiger und redlicher Vertragspartner beachtet werden muß (BGHZ 33, 216, 218 f.; 77 a.a.O.). Soweit auch der mit dem Vertrag verfolgte Zweck einzubeziehen ist (vgl. insoweit BGH Urteil vom 10. Juni 1983 - V ZR 252/80 - NJW 1984, 169, 170), kann das nur in Bezug auf typische und von redlichen Geschäftspartnern verfolgte Ziele gelten. Bleiben nach Erwägung dieser Umstände Zweifel, geht dies gemäß § 5 AGBG (in der hier anwendbaren Fassung, jetzt § 305 c Abs. 2 BGB) zu Lasten des Verwenders (BGH Urteil vom 14. Februar 1968 - VIII ZR 220/65 - NJW 1968, 885); in solchen Fällen setzt sich also die kundenfreundlichere Lösung durch (BGH Urteil vom 17. Februar 1993 aaO). Denn der Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist nach Treu und Glauben gehalten, die Rechte und Pflichten seiner Vertragspartner möglichst klar und überschaubar darzustellen. Er muß somit die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so ge-
nau beschreiben, daß für ihn kein ungerechtfertigter Beurteilungsspielraum entsteht. Die Beschreibung muß für den anderen Vertragsteil aus der Sicht eines durchschnittlichen Betrachters nachprüfbar und darf nicht irreführend sein. Dabei ist zu beachten, daß durch eine allzu detaillierte Regelung unübersichtliche und nur schwer durchschaubare Klauselwerke entstehen können, die den Interessen des anderen Vertragsteils abträglich sind (BGHZ 111, 388, 391). 2. Auf der Grundlage dieser Rechtsprechung ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, daß von der Haftungsbefreiung in Ziff. 10 e der Allgemeinen Vermietbedingungen der Klägerin Schäden durch unsachgemäße Behandlung des Fahrzeugs, insbesondere durch einen Schaltfehler, nicht ausgenommen sind.
a) Der Wortlaut der allgemeinen Vermietbedingungen der Klägerin enthält keine ausdrückliche Regelung zur Haftungsbefreiung bei unsachgemäßer Behandlung des Fahrzeugs z.B. durch einen Schaltfehler. Zwar hat die Klägerin als Verwenderin in Ziff. 10 e ihrer Allgemeinen Vermietbedingungen für den Fall einer Haftungsbefreiung gegen zusätzliches Entgelt eine Freistellung "nach den Grundsätzen einer Vollkaskoversicherung" zugesagt. Das allein sagt zum Umfang der Haftung allerdings nichts aus, weil der Begriff der Grundsätze einer Vollkaskoversicherung seinerseits auslegungsbedürftig ist.
b) Zu Recht hat das Berufungsgericht bei der gebotenen Auslegung auf den Gesamtzusammenhang der Regelung in Ziff. 10 der Allgemeinen Vermietbedingungen abgestellt. Nach dessen Ziff. 10 d haftet der Mieter ausdrücklich auch für Schäden, die durch unsachgemäße Behandlung des Fahrzeugs entstanden sind. Dazu gehören auch Bedienungsfehler, wie der Schaltfehler im vorliegenden Fall. Die unmittelbar danach unter Ziff. 10 e folgende Haftungsbefreiung bezieht sich schon vom optischen Eindruck, aber auch vom Sinngehalt
auf die zuvor beschriebene Haftung des Mieters, mithin auch auf Bedienungsfehler. Das gilt umso mehr, als in den Sätzen 2 und 3 der Ziff. 10 e ausdrücklich Ausnahmen der Haftungsfreistellung benannt sind. Auch dieses spricht nach dem objektiven Empfängerhorizont für eine abgeschlossene Regelung, die nicht zusätzlich durch einen allgemeinen Bezug auf die Vorschriften der Vollkaskoversicherung beschränkt ist. Daran ändert auch die Bezeichnung der Freistellung als "nach den Grundsätzen einer Vollkaskoversicherung" nichts, weil dieser Formulierung aus Sicht der typischerweise an solchen Geschäften beteiligten Verkehrskreise keine eigenständige Beschränkung der Haftungsfreistellung zukommt. Die Grenzen der Haftungsfreistellung sind vielmehr ausdrücklich in den Sätzen 2 und 3 der Ziff. 10 e geregelt. Diesen Ausnahmevorschriften bleibt ihr voller Wirkungsgehalt nur dann erhalten, wenn der Haftungsausschluß in Satz 1 der Ziff. 10 e alle zuvor erwähnten Haftungstatbestände erfasst. Denn wenn die Haftungsfreistellung schon allgemein auf den Umfang einer Vollkaskoversicherung begrenzt wäre, hätte es des ausdrücklich vorgesehenen Ausschlusses für vorsätzliche und grob fahrlässige Schadensverursachung sowie für Schäden infolge alkoholbedingter Fahruntüchtigkeit nicht bedurft.
c) Ebenfalls zu Recht weist das Berufungsgericht darauf hin, daß die von der Klägerin verwendete Formulierung "Grundsätze einer Vollkaskoversicherung" unklar und für eine Einschränkung der Haftungsbefreiung nicht geeignet ist. Zwar hat der Bundesgerichtshof in gefestigter Rechtsprechung entschieden, daß sich eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Autovermieters gegen zusätzliches Entgelt gewährte Haftungsbefreiung am Leitbild einer Vollkaskoversicherung orientieren muß. Nur dann genügt der gewerbliche Vermieter von Kraftfahrzeugen seiner aus dem Grundsatz von Treu und Glauben erwachsenen Verpflichtung, schon bei der Festlegung seiner Allgemeinen Geschäfts-
bedingungen die Interessen künftiger Vertragspartner angemessen zu berücksichtigen (BGH Urteil vom 17. Dezember 1980 - VIII ZR 316/79 - NJW 1981, 1211). Dabei ist er von den seinerzeit gültigen AKB ausgegangen, die unter § 12 Abs. 1 II e vorsahen: "Die Fahrzeugversicherung umfaßt die Beschädigung … durch Unfall, d.h. durch ein unmittelbar von außen her plötzlich mit mechanischer Gewalt einwirkendes Ereignis; Brems-, Betriebs- und reine Bruchschäden sind keine Unfallschäden" (vgl. BGH Urteile vom 6. März 1996 - IV ZR 275/95 - VersR 1996, 622, vom 8. Januar 1986 - VIII ZR 313/84 - NJW 1986, 1608, vom 16. Dezember 1981 - VIII ZR 1/81 - NJW 1982, 987, vom 11. November 1981 - VIII ZR 271/80 - NJW 1982, 167 und BGHZ 70, 304). Dieser Mindestumfang der mietvertraglichen Haftungsfreistellung schließt eine über den Umfang der Vollkaskoversicherung hinausgehende vertragliche Freistellung durch den Vermieter allerdings nicht aus. Wie in der Vollkaskoversicherung ist die Haftung des Mieters deswegen nur dann beschränkt, wenn in den AGB des Vermieters ausdrücklich auf den Wortlaut der Vorschrift des § 12 AKB hingewiesen worden ist (Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 588). Das ist hier gerade nicht der Fall. Zwar ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch ein Verweis auf andere allgemeine Regelungen zulässig (BGHZ 111, a.a.O. 390 ff.). Das setzt allerdings voraus, daß dieses Regelungswerk wirksam gemäß § 2 Abs. 1 Ziff. 2 AGBG (jetzt § 305 Abs. 2 Ziff. 2 BGB) in die Allgemeinen Geschäftsbedingungen einbezogen worden ist. Der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen ist danach grundsätzlich gehalten, seinem Vertragspartner die Kenntnisnahme von allen Bedingungen zu ermöglichen, die er dem Vertrag zugrundelegen will. Ein bloßer Verweis auf weitere, in dem verfügbaren Text nicht mit abgedruckte Bestimmungen reicht regelmäßig nicht aus, um auch sie in das Vertragswerk mit einzubeziehen. Anders ist es nur dann, wenn der Verwender mit Sicherheit erwarten darf, daß der Vertragspartner die fraglichen Geschäftsbedingungen
bereits kennt, etwa weil sie sich in seinem Geschäftszweig als Vertragsmuster durchgesetzt haben und niemand in der Branche ohne Kenntnis dieser Bedingungen tätig sein kann (BGHZ 86, 135, 138). Das ist hier gerade nicht der Fall. Jedenfalls seit der Freigabe der Versicherungsbedingungen 1995 existieren keine einheitlichen AKB mehr, sondern nur noch Musterbedingungen. Ob diese Bedingungen dem Beklagten als Grundsätze einer Vollkaskoversicherung bekannt waren, hat das Berufungsgericht - von der Revision nicht angegriffen - nicht festgestellt.
d) Diese Auslegung der Allgemeinen Vermietbedingungen der Klägerin entspricht auch der Interessenlage beider Parteien. Das Berufungsgericht hat zu Recht darauf hingewiesen, daß die Benutzung eines Mietfahrzeugs für den Mieter mit höheren Risiken verbunden ist als die Fahrt mit dem eigenen, vertrauten Fahrzeug. Die gegen Entgelt vereinbarte Haftungsfreistellung soll deswegen gerade diese zusätzlichen Risiken abdecken. Dabei macht es keinen Unterschied, ob der Mieter leicht fahrlässig einen Unfall herbeiführt oder ob er sich während der Fahrt mit dem nicht vertrauten Fahrzeug verschaltet und dadurch einen Motorschaden verursacht. Zwar trägt der Vermieter somit das Risiko einer über den Umfang seiner eigenen Vollkaskoversicherung hinaus gehenden Haftungsbefreiung des Mieters. Dem ist allerdings hinreichend durch den nach Tagen bemessenen erhöhten Versicherungsbeitrag des Mieters Rechnung getragen. 3. Der Beklagte schuldet der Klägerin den begehrten vollen Schadensersatz auch nicht aufgrund der ausdrücklichen Regelung in Ziff. 10 e Satz 3 der Allgemeinen Vermietbedingungen. Zwar kann die Haftungsbefreiung danach auch entfallen, wenn der Mieter die vertraglichen Obliegenheiten und Verpflichtungen verletzt. Allerdings ist auch diese Ausnahmevorschrift aus der Sicht eines durchschnittlichen Betrachters auszulegen. Grundsätzlich entfällt die Haf-
tungsbefreiung nach Ziff. 10 e Satz 3 1. HS bei vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Schadensverursachung. Die Tatbestände einer alkoholbedingten Fahruntüchtigkeit oder einer Verletzung der vertraglichen Obliegenheiten und Verpflichtungen sind im folgenden lediglich als Beispielsfälle dieses allgemeinen Grundsatzes genannt. Auch diese Pflichtverletzungen führen deswegen nur dann zur vollen Haftung des Mieters, wenn sie vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht wurden. Das ist nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts allerdings nicht der Fall.
Hahne Fuchs Ahlt Vézina Dose

(1) Ist der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet, so kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag, bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen. An Stelle einer Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch eine Zusatzberechnung zu der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt worden ist, eine Abschrift der Genehmigung beigefügt werden. Hat der Vermieter seine Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt, so bedarf es nicht seiner eigenhändigen Unterschrift.

(2) Die Erklärung des Vermieters hat die Wirkung, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt; wird die Erklärung erst nach dem Fünfzehnten eines Monats abgegeben, so tritt diese Wirkung von dem Ersten des übernächsten Monats an ein. Wird die Erklärung bereits vor dem Zeitpunkt abgegeben, von dem an das erhöhte Entgelt nach den dafür maßgebenden Vorschriften zulässig ist, so wird sie frühestens von diesem Zeitpunkt an wirksam. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

(3) Ist der Erklärung ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung oder die Genehmigung der Bewilligungsstelle beigefügt, so hat der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zu gewähren.

(4) Dem Vermieter steht das Recht zur einseitigen Mieterhöhung nicht zu, soweit und solange eine Erhöhung der Miete durch ausdrückliche Vereinbarung mit dem Mieter oder einem Dritten ausgeschlossen ist oder der Ausschluss sich aus den Umständen ergibt.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.

(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.

(1) Ist der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet, so kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag, bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen. An Stelle einer Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch eine Zusatzberechnung zu der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt worden ist, eine Abschrift der Genehmigung beigefügt werden. Hat der Vermieter seine Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt, so bedarf es nicht seiner eigenhändigen Unterschrift.

(2) Die Erklärung des Vermieters hat die Wirkung, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt; wird die Erklärung erst nach dem Fünfzehnten eines Monats abgegeben, so tritt diese Wirkung von dem Ersten des übernächsten Monats an ein. Wird die Erklärung bereits vor dem Zeitpunkt abgegeben, von dem an das erhöhte Entgelt nach den dafür maßgebenden Vorschriften zulässig ist, so wird sie frühestens von diesem Zeitpunkt an wirksam. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

(3) Ist der Erklärung ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung oder die Genehmigung der Bewilligungsstelle beigefügt, so hat der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zu gewähren.

(4) Dem Vermieter steht das Recht zur einseitigen Mieterhöhung nicht zu, soweit und solange eine Erhöhung der Miete durch ausdrückliche Vereinbarung mit dem Mieter oder einem Dritten ausgeschlossen ist oder der Ausschluss sich aus den Umständen ergibt.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

(1) Ist der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet, so kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag, bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen. An Stelle einer Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch eine Zusatzberechnung zu der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt worden ist, eine Abschrift der Genehmigung beigefügt werden. Hat der Vermieter seine Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt, so bedarf es nicht seiner eigenhändigen Unterschrift.

(2) Die Erklärung des Vermieters hat die Wirkung, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt; wird die Erklärung erst nach dem Fünfzehnten eines Monats abgegeben, so tritt diese Wirkung von dem Ersten des übernächsten Monats an ein. Wird die Erklärung bereits vor dem Zeitpunkt abgegeben, von dem an das erhöhte Entgelt nach den dafür maßgebenden Vorschriften zulässig ist, so wird sie frühestens von diesem Zeitpunkt an wirksam. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

(3) Ist der Erklärung ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung oder die Genehmigung der Bewilligungsstelle beigefügt, so hat der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zu gewähren.

(4) Dem Vermieter steht das Recht zur einseitigen Mieterhöhung nicht zu, soweit und solange eine Erhöhung der Miete durch ausdrückliche Vereinbarung mit dem Mieter oder einem Dritten ausgeschlossen ist oder der Ausschluss sich aus den Umständen ergibt.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

(1) Ist der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet, so kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag, bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen. An Stelle einer Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch eine Zusatzberechnung zu der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt worden ist, eine Abschrift der Genehmigung beigefügt werden. Hat der Vermieter seine Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt, so bedarf es nicht seiner eigenhändigen Unterschrift.

(2) Die Erklärung des Vermieters hat die Wirkung, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt; wird die Erklärung erst nach dem Fünfzehnten eines Monats abgegeben, so tritt diese Wirkung von dem Ersten des übernächsten Monats an ein. Wird die Erklärung bereits vor dem Zeitpunkt abgegeben, von dem an das erhöhte Entgelt nach den dafür maßgebenden Vorschriften zulässig ist, so wird sie frühestens von diesem Zeitpunkt an wirksam. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

(3) Ist der Erklärung ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung oder die Genehmigung der Bewilligungsstelle beigefügt, so hat der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zu gewähren.

(4) Dem Vermieter steht das Recht zur einseitigen Mieterhöhung nicht zu, soweit und solange eine Erhöhung der Miete durch ausdrückliche Vereinbarung mit dem Mieter oder einem Dritten ausgeschlossen ist oder der Ausschluss sich aus den Umständen ergibt.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.

(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.

(1) Ist der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet, so kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag, bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen. An Stelle einer Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch eine Zusatzberechnung zu der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt worden ist, eine Abschrift der Genehmigung beigefügt werden. Hat der Vermieter seine Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt, so bedarf es nicht seiner eigenhändigen Unterschrift.

(2) Die Erklärung des Vermieters hat die Wirkung, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt; wird die Erklärung erst nach dem Fünfzehnten eines Monats abgegeben, so tritt diese Wirkung von dem Ersten des übernächsten Monats an ein. Wird die Erklärung bereits vor dem Zeitpunkt abgegeben, von dem an das erhöhte Entgelt nach den dafür maßgebenden Vorschriften zulässig ist, so wird sie frühestens von diesem Zeitpunkt an wirksam. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

(3) Ist der Erklärung ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung oder die Genehmigung der Bewilligungsstelle beigefügt, so hat der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zu gewähren.

(4) Dem Vermieter steht das Recht zur einseitigen Mieterhöhung nicht zu, soweit und solange eine Erhöhung der Miete durch ausdrückliche Vereinbarung mit dem Mieter oder einem Dritten ausgeschlossen ist oder der Ausschluss sich aus den Umständen ergibt.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 210/08 Verkündet am:
18. Februar 2009
Vorusso,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: nein

a) Für den Begriff der Schönheitsreparaturen ist auch bei preisfreiem Wohnraum die Definition
in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV maßgeblich (Bestätigung von BGHZ 92, 363, 368). Soweit
es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung
nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen,
nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern.

b) Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch die in einem Formularmietvertrag
enthaltene Klausel
"Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern
, Balkontür und Loggia."
in Verbindung mit der ergänzenden Klausel (§ 13)
"Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht
auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der
Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett
, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und
Fenster."
ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam. Die Unwirksamkeit
ist nicht auf die Textbestandteile "einschließlich Streichen von Außenfenstern,
Balkontür und Loggia" und "sowie der Türen und Fenster" beschränkt.
BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08 - LG Berlin
AG Wedding
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 18. Februar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter
Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 9. Juni 2008 aufgehoben. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 14. November 2007 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Beklagte war aufgrund eines mit der Rechtsvorgängerin des Klägers geschlossenen Vertrages Mieterin einer Wohnung in Berlin. Sie kündigte das Mietverhältnis zum 31. Juli 2006 und zog aus der Wohnung aus. Der Kläger nimmt die Beklagte mit der Behauptung, sie habe ihr obliegende Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, auf Schadensersatz in Anspruch.
2
Zu den Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag vom 7. Januar 1984 unter § 4 Ziff. 2 die vorformulierte Bestimmung: "Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (Vergleiche § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia".
3
§ 13 Ziff. 1 Satz 1 des Mietvertrages lautet: "Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken , das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster."
4
Der Kläger hat den Geldbetrag, der zur Durchführung der seiner Auffassung nach von der Beklagten geschuldeten Schönheitsreparaturen erforderlich sein soll, auf 8.696,66 € netto beziffert. Das Amtsgericht hat die entsprechende Zahlungsklage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Beklagte verurteilt, an den Kläger 6.902,03 € nebst Zinsen zu zahlen und den Kläger von vorprozessual entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.004,36 € freizustellen. Darüber hinaus hat das Landgericht festgestellt, dass die Beklagte dem Kläger für den Fall der Durchführung der Arbeiten und Bezahlung einer umsatzsteuerpflichtigen Rechnung auch die hierauf entfallende Umsatzsteuer bis zur Höhe von 16 % zu ersetzen hat; im Übrigen hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

5
Die Revision hat Erfolg.

I.

6
Das Berufungsgericht hat, soweit im Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
7
Der Kläger könne gemäß § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verlangen. Die Vertragsklausel , mit der die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werde, sei zwar teilweise, nicht aber insgesamt unwirksam. Sie benachteilige den Mieter insoweit unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB, als sie ihm auch die Renovierung der Außenseiten der Fenster und der Wohnungseingangstür auferlege. Dies führe jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Klausel insgesamt, sondern lediglich insoweit, als die Klausel den Anstrich von Fenstern und Türen - nicht nur von außen, sondern auch von innen - regele. Im Übrigen sei die Klausel dagegen wirksam. Darin liege kein Verstoß gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion. Denn die Klausel sei sprachlich und inhaltlich ohne Weiteres teilbar, indem sowohl der in § 4 Ziff. 2 des Mietvertrags enthaltene Zusatz "einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia" als auch der in § 13 Ziff. 1 enthaltene Textteil "sowie der Fenster und Türen" gestrichen würden. Damit werde eine sprachlich und inhaltlich teilbare Formularbestimmung ohne ihre unzulässigen Bestandteile mit ihrem zulässigen Inhalt aufrechterhalten. Dementsprechend stehe dem Kläger der geltend gemachte Schadensersatzanspruch abzüglich der auf den Anstrich von Türen und Fenstern entfallenden Kosten zu.

II.

8
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Dem Kläger steht gegenüber der Beklagten ein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB wegen Verletzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht zu, weil diese Pflicht nicht wirksam auf die Beklagte übertragen worden ist. Die Formularbestimmung in § 4 Ziff. 2 des Mietvertrags über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht nur teilweise, sondern insgesamt unwirksam.
9
1. Mit Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Regelung in § 4 Ziff. 2 des Mietvertrags, wonach der Mieter die in dieser Klausel und in § 13 näher umschriebenen Schönheitsreparaturen auszuführen hat, den Mieter insoweit unangemessen im Sinne des § 307 BGB benachteiligt, als sie dem Mieter auferlegt, die Wohnungseingangstür und die Fenster nicht nur von innen, sondern auch von außen zu streichen. Dies gilt gleichermaßen für den Außenanstrich der Balkontür und den Anstrich der Loggia.
10
a) Für den Begriff der Schönheitsreparaturen ist auch bei preisfreiem Wohnraum die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) maßgeblich (BGHZ 92, 363, 368; SchmidtFutterer /Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 BGB Rdnr. 71; Staudinger/ Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdnr. 102; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 535 Rdnr. 114 m.w.N.). Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern. Dieser Beschränkung liegt der Gedanke zugrunde, dass eine Belastung des Mieters mit Schönheitsreparaturen nur hinsichtlich solcher Arbeiten gerechtfertigt sein kann, mit denen eine typischerweise vom Mieter verursachte Abnutzung des dekorativen Erscheinungsbildes innerhalb der gemieteten Wohnung beseitigt wird.
11
b) Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs "Schönheitsreparaturen" auf die in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle (MünchKommBGB/Häublein, aaO, Fn. 366 zu Rdnr. 114 m.w.N.; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 535 Rdnr. 178) und markiert damit die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen. Dementsprechend ist eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten über den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV geregelten Umfang hinaus wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB unwirksam (MünchKommBGB/Häublein, aaO, Rdnr. 124; Heinrichs, NZM 2005, 201, 209). Dies gilt nach einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Literatur auch für die hier vorliegende Klausel, die dem Mieter eine Verpflichtung (auch) zum Außenanstrich der Fenster und der Wohnungseingangstür auferlegt (LG Berlin [Zivilkammer 67], GE 2001, 1674; LG Berlin [Zivilkammer 65], WuM 2004, 497; LG Berlin [Zivilkammer 63], Urteil vom 9. Mai 2006 - 63 S 371/05, juris; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., I. Teil, Rdnr. 9; Staudinger/Emmerich aaO, Rdnr. 103; Blank, Schönheitsreparaturen im Mietrecht, in: Weimarer Immobilienrechtstage, Dokumentation 2005, S. 95, 100 f.). Der Senat teilt diese Auffassung. Soweit er dagegen in seinem Urteil vom 6. Oktober 2004 (VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663) eine entsprechende Klausel mit dem erweiternden Zusatz "einschließlich Außenanstriche von Fenstern und Balkontür" für wirksam gehalten hat (aaO, unter II 1), ohne die Problematik, die nicht Gegenstand des damaligen Revisionsverfahrens war, zu vertiefen, hält er daran nicht fest.
12
2. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht angenommen, dass die Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zum Außenanstrich der Fenster und der Wohnungseingangstür nur dazu führe, dass der Mieter Fenster und Türen insgesamt nicht - also weder von außen noch von innen - zu streichen habe, dass aber die Überwälzung der Schönheitsreparaturen im Übrigen wirksam sei. Es hat verkannt, dass die in § 4 Ziff. 2 i.V.m. § 13 des Mietvertrages in unzulässiger Weise ausgestaltete Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht im Wege der Klauselkontrolle in eine zulässige Verpflichtung inhaltlich umgestaltet werden darf. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Streichung derjenigen Textbestandteile in § 4 Ziff. 2 und § 13 Ziff. 1 des Mietvertrages, mit denen diese Klauseln den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV geregelten Gegenstandsbereich von Schönheitsreparaturen überschreiten, bedeutet der Sache nach eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion.
13
a) Der Senat hat bereits entschieden, dass die Überwälzung von Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist, wenn sie verbunden ist mit einem starren Fristenplan (Senatsurteile vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2, vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 b, vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05, NJW 2006, 2113, Tz. 10 ff., und vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915, Tz. 16) oder unzulässigen Vorgaben über die Ausführung der Schönheitsreparaturen (Senatsurteile vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, NJW 2007, 1743, Tz. 11, vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499, Tz. 20, und vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08, z.V.b.). Der Grund hierfür liegt darin, dass Konkretisierungen der Schönheitsreparaturverpflichtung hinsichtlich ihres zeitlichen Umfangs durch starre Fristenpläne oder hinsichtlich der Ausführungsart mit der Schönheitsreparaturverpflichtung inhaltlich so eng verknüpft sind, dass diese inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten würde, wenn lediglich die unzulässigen Fristen- oder Ausführungsklauseln unwirksam wären, die Schönheitsreparaturverpflichtung im Übrigen aber davon unberührt bliebe; darin läge eine geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel (Senatsurteil vom 5. April 2006, aaO, Tz. 15). Dies gilt unabhängig davon, ob die Verpflichtung als solche und ihre unzulässige inhaltliche Ausgestaltung in einer oder in zwei sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln enthalten sind (Senatsurteil vom 28. März 2007, aaO, Tz. 11).
14
b) Für eine unzulässige Erweiterung nicht des zeitlichen, sondern des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturverpflichtung, wie sie hier vorliegt, gilt nichts anderes. Auch eine unter diesem Gesichtspunkt unzulässige Ausgestaltung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen zieht die Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel nach sich (ebenso LG Berlin [Zivilkammer 67], aaO; LG Berlin [Zivilkammer 65], aaO; LG Berlin [Zivilkammer 63], aaO; LG Regensburg, ZMR 2003, 933 f.; LG Köln, WuM 1989, 70; Staudinger /Emmerich, aaO; Langenberg, aaO, Rdnr. 10; wohl auch MünchKommBGB /Häublein, aaO, Rdnr. 124; aA Lammel, aaO, und Heinrichs, NZM 2005, 201, 209).
15
Die Rechtfertigung für die Gesamtunwirksamkeit auch einer Vornahmeklausel wie der vorliegenden ergibt sich daraus, dass es sich bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen um eine einheitliche Rechtspflicht handelt, die sich nicht in Einzelmaßnahmen oder Einzelaspekte aufspalten lässt, sondern deren Ausgestaltung durch den Mietvertrag insgesamt zu bewerten ist. Stellt sich diese Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung - sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs - in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam (Langenberg, aaO). Die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist bei einer unzulässigen Festlegung des gegenständlichen Umfangs der dem Mieter auferlegten Arbeiten ebenso wenig in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil aufzuspalten wie bei unzulässigen Festlegungen hinsichtlich der zeitlichen Fälligkeit oder der Ausführungsart der Schönheitsreparaturen; ein sachlicher Unterschied, der insoweit eine andere Beurteilung rechtfertigen würde als bei starren Fristenplänen oder unzulässigen Ausführungsklauseln, besteht nicht (MünchKommBGB/Häublein, aaO).
16
Der Verweis des Berufungsgerichts auf den Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 12. Mai 1997 (BayObLGZ 1997, 153) rechtfertigt keine andere Beurteilung. In diesem Rechtsentscheid ging es um die sachlich voneinander unabhängigen Verpflichtungen des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen einerseits und zur Vornahme von Kleinreparaturen andererseits, die in einer Klausel nebeneinander geregelt waren. Daraus ist für die Teilbarkeit der hier vorliegenden Klausel, die allein die Schönheitsreparaturenverpflichtung betrifft, nichts herzuleiten.

III.

17
Da die Revision Erfolg hat, ist das Urteil des Berufungsgerichts aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung des Klägers gegen das die Klage abweisende Urteil des Amtsgerichts ist zurückzu- weisen, weil dem Kläger ein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, wie ausgeführt, nicht zusteht. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel
Vorinstanzen:
AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 14.11.2007 - 20 C 202/07 -
LG Berlin, Entscheidung vom 09.06.2008 - 67 S 7/08 -