Bundesgerichtshof Urteil, 06. Juni 2018 - VIII ZR 38/17

bei uns veröffentlicht am06.06.2018

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 38/17 Verkündet am:
6. Juni 2018
Reiter,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 556 Abs. 1 Satz 2, 3; BetrKV § 2 Nr. 13
Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung
(§ 2 Nr. 13 BetrKV) auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines
in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens
umlagefähig.
BGH, Urteil vom 6. Juni 2018 - VIII ZR 38/17 - LG Düsseldorf
AG Düsseldorf
ECLI:DE:BGH:2018:060618UVIIIZR38.17.0

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. Juni 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol
für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 30. Januar 2017 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 20. April 2016 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 15. Juni 2016 abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 268,15 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25. November 2015 zu zahlen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Beklagte ist seit Anfang 2007 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Düsseldorf. Die Parteien streiten um die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung. Zu den Betriebskosten enthält der Formularmietvertrag in § 4 ("Miete und Nebenkosten") folgende Regelung: "Als Nebenkosten werden anteilig folgende Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 des § 27 Abs. 1 II. BV erhoben: […] verbundene Gebäudever- sicherung […]."
2
Der von der Klägerin abgeschlossene Gebäudeversicherungsvertrag (Eigentumsversicherung "All Risk") schließt - zeitlich begrenzt auf 24 Monate - das Risiko eines "Mietverlustes" infolge des versicherten Gebäudeschadens ein.
3
Die Beklagte meint, im Hinblick auf das Risiko des Mietausfalls seien die Kosten der Gebäudeversicherung nicht umlagefähig; den insoweit herauszurechnenden Prämienanteil habe die Klägerin jedoch nicht ausreichend konkretisiert. Aus diesem Grunde beglich die Beklagte die mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 geltend gemachte Nachforderung von 86,85 € sowie den für das Jahr 2013 auf die Position "Versicherungen" entfallenden anteiligen Betrag von 181,30 € nicht.
4
Das Amtsgericht hat die auf Zahlung von 268,15 € nebst Zinsen gerichtete Klage abgewiesen. Die zugelassene Berufung hat keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

5
Die Revision hat Erfolg.

I.

6
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
7
Die auf die Gebäudeversicherung entfallenden Betriebskosten seien nicht vollständig umlagefähig, weil ein Teil der Versicherungsprämie auf ein mitversichertes Mietausfallrisiko entfalle. Dies seien keine Kosten der im Miet- vertrag als umlagefähig vereinbarten Gebäudeversicherung. Insoweit handele es sich nicht um Kosten einer Sachversicherung, die sich nach §§ 88, 89 VVG auf Leistung desjenigen Betrages richte, der zur Wiederbeschaffung und Wiederherstellung der versicherten Sache erforderlich sei. Die Versicherung des Mietausfallrisikos sichere ihrer Natur nach lediglich einen wirtschaftlichen Folgeschaden ab. Dies diene nicht dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher, sondern vorrangig der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Vermieters. Dass dies dem Mieter in Einzelfällen, etwa bei einem Regressverzicht , reflexartig zugutekomme, ändere an der Beurteilung nichts.
8
Die Kosten der Gebäudeversicherung seien hier insgesamt nicht umlagefähig , weil die Klägerin ihre Behauptung, im Hinblick auf den mitversicherten Mietausfall sei maximal von einem Prämienanteil von 1 % auszugehen, nicht hinreichend konkretisiert habe, so dass dieser nicht herausrechenbar sei.

II.

9
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
10
Die geltend gemachte Betriebskostennachforderung steht der Klägerin zu. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts durfte sie die Kosten für die Wohngebäudeversicherung gemäß § 535 Abs. 2, § 556 Abs. 1 Satz 2, 3 BGB, § 2 Nr. 13 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrKV) in Verbindung mit § 4 des Mietvertrages insgesamt in die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2012 und 2013 einstellen. Der (anteiligen) Umlage auf die Beklagte steht nicht entgegen, dass die Versicherung einen etwaigen Mietausfall infolge eines Gebäudeschadens einschließt. Da die Kosten der Gebäudeversicherung auch insoweit umlagefähig sind, kommt es nicht darauf an, ob die Klägerin den auf den Mietausfall entfallenden Prämienanteil hinreichend dargelegt hat.
11
1. Noch rechtsfehlerfrei - und insoweit unangegriffen - ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die im Mietvertrag vom 17. Januar 2007 zu den Betriebskosten getroffenen formularmäßigen Bestimmungen dahin auszulegen sind, dass die Beklagte die auf den Mieter umgelegten Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2, 3 BGB in Verbindung mit dem Betriebskostenkatalog in der dazu erlassenen Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347), die den bis 31. Dezember 2003 geltenden Betriebskostenkatalog in der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) abgelöst hat, zu tragen hat. Aus dem vertraglichen Verweis auf die - im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses bereits außer Kraft getretene - Anlage 3 zu § 27 der II. BV ergibt sich nichts anderes; dies stellt vielmehr eine unschädliche Falschbezeichnung dar (vgl. Senatsurteil vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 16).
12
Auch lässt die unter § 4 des Mietvertrages formularmäßig vereinbarte Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung - entgegen der in der mündlichen Senatsverhandlung geäußerten Auffassung des Prozessbevollmächtigten der Beklagten - keinen Raum für die Anwendung der sich zu Lasten des Klauselverwenders auswirkenden Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB, denn es handelt sich lediglich um eine kurze Erläuterung der umlagefähigen Betriebskosten im Hinblick auf den im Verordnungstext verwendeten Begriff der Kosten der Sachversicherung.
13
Schließlich steht es der Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung nicht entgegen, dass die Klägerin diese innerhalb der allgemein als "Versicherung" bezeichneten Kostenposition abgerechnet hat (vgl. Senatsurteile vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, NZM 2009, 698 Rn. 18; vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 7; vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Rn. 40; Senatsbeschluss vom 24. Januar 2017 - VIII ZR 285/15, WuM 2017, 205 Rn. 4).
14
2. Gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2, 3 BGB, § 2 Nr. 13 BetrKV durfte die Klägerin die Kosten der Gebäudeversicherung insgesamt, mithin unter Einschluss des auf einen etwaigen Mietausfall als Folge eines Gebäudeschadens entfallenden Prämienanteils, als Betriebskosten (anteilig) auf die Beklagte umlegen. Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts ist rechtsfehlerhaft.
15
a) Betriebskosten sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung; hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden sowie die Kosten weiterer in der Vorschrift aufgeführter Versicherungen. Darunter fallen grundsätzlich alle Sach- (und Haftpflicht-) Versicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 - XII ZR 129/09, NJW 2010, 3647 Rn. 12 [zu Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV]).
16
b) Nach dieser Maßgabe sind die Kosten einer Gebäudeversicherung auch dann Kosten einer von § 2 Nr. 13 BetrKV erfassten, dem Schutz des Gebäudes , seiner Bewohner und Besucher dienenden Sachversicherung, wenn sie einen etwaigen Mietausfall infolge eines versicherten Gebäudeschadens einschließt.
17
aa) Die von der Klägerin abgeschlossene Versicherung gehört als Gebäudeversicherung (insgesamt) zu den Sachversicherungen im Sinne von § 2 Nr. 13 BetrKV.
18
(1) Bedingungsgemäßer Versicherungsfall ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ein Sachschaden des Gebäudes. Dies deckt die Schadensbeseitigungskosten ab und dient der Wiederbeschaffung und Wiederherstellung der versicherten (Miet-)Sache (vgl. §§ 88, 89 VVG). Ein infolge eines versicherten Gebäudeschadens entstehender Mietausfall ist - anders als bei einer separaten Mietausfallversicherung, die vorrangig die finanziellen Interessen des Vermieters abdeckt und deshalb nicht auf den Mieter einer Wohnung umgelegt werden darf (Staudinger/Artz, BGB, Neubearb. 2018, § 556 Rn. 38b; Wall, Betriebskosten- und Heizkostenkommentar, 4. Aufl., Rn. 4301, 4313; BeckOGK-BGB/Drager, Stand: 1. April 2018, § 2 BetrKV Rn. 82; jeweils mwN; siehe auch Lützenkirchen, GE 2016, 837) - kein eigenständiger Versicherungsfall , sondern Bestandteil des Versicherungsfalls der Gebäudeversicherung (Dietz/Fischer/Gierschek, Wohngebäudeversicherung, 3. Aufl., § 9 Rn. 1 f.).
19
(2) Der Verordnungsgeber der Betriebskostenverordnung beabsichtigte nicht, die Umlage eines durch die Gebäudeversicherung gedeckten Mietausfalls infolge eines versicherten Gebäudeschadens zu unterbinden und dem Anwendungsbereich des § 2 Nr. 13 BetrKV zu entziehen.
20
(a) Die Mitversicherung eines Mietausfalls als Folge eines Gebäudeschadens ist fester Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 13. Aufl., § 556 Rn. 168; MünchKommBGB /Schmid/Zehelein, 7. Aufl., § 2 BetrKV Rn. 61; Wall, aaO Rn. 4301; Bruck/Möller/Johannsen, VVG, 9. Aufl. 2012, § 9 VGB 2008/2010 Rn. 1; Dietz/Fischer/Gierschek, aaO, § 9 Rn. 3; Mühlenmeier, WuM 2007, 111, 112). Die Revision weist mit Recht darauf hin, dass der Ersatz eines Mietausfalls infolge eines Versicherungsfalls, gegen den die Gebäudeversicherung Schutz bietet - zeitlich begrenzt und unter den weiteren Voraussetzungen, dass der Mieter die Zahlung der Miete ganz oder teilweise berechtigt eingestellt hat und der Vermieter die Möglichkeit der Wiederbenutzung nicht schuldhaft verzögert - seit langem Bestandteil der Allgemeinen Bedingungen für die Wohngebäudeversicherung ist (siehe § 1 Nr. 3 Satz 1 Buchst. a, b VGB 62; § 3 Nr. 1 Buchst. a und Nr. 3 VGB 88; jeweils abgedruckt bei Prölss/Martin, VVG, 27. Aufl., VGB 62, S. 1180; VGB 88, S. 1200; vgl. auch § 9 Nr. 1 Buchst. a, Nr. 2 Buchst. a, b VGB 2010 - Wert 1914, abgedruckt bei Prölss/Martin, aaO, 30. Aufl., VGB A. § 9, S. 1488 f.). Anhaltspunkte dafür, dass der Verordnungsgeber diese bewährte Handhabung für die Umlage der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung gemäß § 2 Nr. 13 BetrKV hätte aufgeben wollen, sind nicht gegeben.
21
(b) Zudem ist schon im zeitlichen Geltungsbereich der Zweiten Berechnungsverordnung von der instanzgerichtlichen Rechtsprechung entschieden worden, dass es sich bei den Kosten der Gebäudeversicherung auch dann um solche der Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV handele, wenn die den Versicherungsbedingungen entsprechende Ersatzleistung auch den Mietausfall infolge von Feuerschäden und anderen in der Gebäudeversicherung versicherten Gefahren erfasst (LG Hamburg, Urteil vom 5. Februar 1998 - 333 S 117/97, juris Rn. 5). Nichts deutet darauf hin, dass der die Betriebskostenverordnung erlassende Normgeber den Anwendungsbereich des § 2 Nr. 13 BetrKV abweichend davon hätte einengen wollen. Vielmehr sollten bewährte und zeitgemäße Regelungen fortgeführt werden (BR-Drucks. 568/03 S. 1). So wurde der Anwendungsbereich des § 2 Nr. 13 BetrKV nicht etwa eingeschränkt, sondern im Gegenteil erweitert, indem die Umlage der Elementarschadensversicherung neu eingefügt wurde (BR-Drucks., aaO S. 33). Daher werden rechtliche Vorgaben entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung (ebenso Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 556 Rn. 83, sowie Leurs, WuM 2016, 527, 529) durch die Umlage des Mietausfalls infolge eines Versicherungsfalls nicht umgangen.
22
bb) Die streitgegenständliche Versicherung dient dem Schutz des Gebäudes , seiner Bewohner und Besucher. Sie dient der Wiederherstellung des Gebäudes nach einem Versicherungsfall. Die Mitversicherung eines infolge des Gebäudeschadens entstandenen Mietausfalls gebietet keine andere Beurteilung.
23
(1) Der Mieter, der die Versicherungsprämie der Gebäudeversicherung (mit-)finanziert, darf im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung haben , dass ihm seine Aufwendungen im Schadensfall in irgendeiner Weise zugutekommen (vgl. BGH, Urteile vom 13. Dezember 1995 - VIII ZR 41/95, BGHZ 131, 288, 294; vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, VersR 2005, 498, unter 2, 3; vom 13. September 2006 - IV ZR 273/05, BGHZ 169, 86 Rn. 19, und IV ZR 378/02, VersR 2006, 1530 Rn. 25, sowie IV ZR 116/05, VersR 2006, 1533 Rn. 23; vom 19. November 2014 - VIII ZR 191/13, BGHZ 203, 256 Rn. 32; Beschluss vom 26. Oktober 2016 - IV ZR 52/14, NZM 2017, 29 Rn. 19). Der Mieter, der die Versicherungskosten (anteilig) übernimmt, darf also berechtigterweise vom Vermieter erwarten, hierfür eine Gegenleistung zu erhalten und im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben (BGH, Urteile vom 13. September 2006 - IV ZR 273/05, aaO, IV ZR 378/02, aaO und IV ZR 116/05, aaO; vom 19. November 2014 - VIII ZR 191/13, aaO Rn. 30, 37).
24
(2) Diesen Anforderungen trägt die im Streit befindliche Gebäudeversicherung hinreichend Rechnung. Die Gegenleistung besteht darin, dass der Mieter in gewisser Weise geschützt ist, wenn er leicht fahrlässig einen Schaden der Mietsache verursacht. Er ist im Verhältnis zum Vermieter nicht nur der Verpflichtung enthoben, einen solcherart verursachten Schaden auf eigene Kosten beseitigen zu müssen (Senatsurteil vom 19. November 2014 - VIII ZR 191/13, aaO Rn. 37, 46). Vielmehr ist der Mieter, der fahrlässig einen im Gebäudeversicherungsvertrag abgedeckten Versicherungsfall verursacht hat, nach der gefes- tigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig auch vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers (§ 86 Abs. 1 VVG) in der Weise geschützt, dass eine durch die Interessen der Vertragsparteien gerechtfertigte ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrages einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Wohnungsmieter den versicherten Schaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat (siehe nur BGH, Urteile vom 8. November 2000 - IV ZR 298/99, BGHZ 145, 393, 398ff.; vom 19. November 2014 - VIII ZR 191/13, aaO Rn. 28 mwN; Beschluss vom 26. Oktober 2016 - IV ZR 52/14, aaO Rn. 13). Dies kommt dem Mieter einer Wohnung auch im Hinblick auf einen als Schadensfolge mitversicherten Mietausfall zugute, denn der Regressverzicht des Versicherers erstreckt sich auch auf den durch die Gebäudeversicherung gedeckten Mietausfall (BGH, Urteil vom 13. September 2006 - IV ZR 378/02, aaO Rn. 31).

III.

25
Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Berufung der Klägerin zur Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung und zur Stattgabe der Klage. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol
Vorinstanzen:
AG Düsseldorf, Entscheidung vom 20.04.2016 - 38 C 36/16 -
LG Düsseldorf, Entscheidung vom 30.01.2017 - 21 S 42/16 -

Referenzen - Gesetze

Bundesgerichtshof Urteil, 06. Juni 2018 - VIII ZR 38/17 zitiert 9 §§.

BGB | § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten


(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen...

BetrKV | § 2 Aufstellung der Betriebskosten


Betriebskosten im Sinne von § 1 sind: 1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; 2. die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten..

Referenzen

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Angesichts der vorbeschriebenen Gesetzeslage, die den Begriff der Betriebskosten in der Wohnraummiete seit langem festlegt, ist der hier im Mietvertrag verwendete Begriff der Betriebskosten ohne Weiteres in diesem Sinne zu verstehen, das heißt wie jetzt in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelt und in dem aufgrund der darin enthaltenen Ermächtigung erlassenen Betriebskostenkatalog erläutert. Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien von einem anderen Begriff der Betriebskosten ausgegangen sind, sind vom Berufungsgericht nicht festgestellt und auch sonst nicht ersichtlich. Insbesondere ergibt sich aus dem Verweis auf die - im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses bereits außer Kraft getretene - Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung nichts anderes. Dies gilt - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - schon deshalb, weil § 4 des Mietvertrags auf die jeweils aktuelle Fassung der Zweiten Berechnungsverordnung verweist. Damit ist bei verständiger Würdigung unmissverständlich klargestellt , dass der jeweilige Betriebskostenkatalog gemeint ist, so wie er sich aus der gültigen Verordnung zu den in der Wohnraummiete umlegbaren Betriebskosten ergibt. Dass dieser Betriebskostenkatalog bereits bei Abschluss des Mietvertrags der Parteien nicht mehr in der Zweiten Berechnungsverordnung, sondern in der Betriebskostenverordnung enthalten war, ist eine unschädliche Falschbezeichnung.
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Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung für den Mieter ist auch dann gewährleistet, wenn der Vermieter eng zusammenhängende Kosten - wie hier die Kosten für Sach- und Haftpflichtpflichtversicherung - in einer Summe zusammenfasst , ohne die auf die jeweilige Versicherungsart entfallenden Einzelbeträge anzugeben (vgl. Senatsurteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, WuM 2009, 516, Tz. 19, zur Abrechnung der Kosten für Frischwasser und Abwasser in einer Position). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist es auch unschädlich, dass der Kläger diese Kostenposition nur allgemein als "Versicherung" bezeichnet und nicht ausdrücklich die in Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 II. BV und § 2 Nr. 13 BetrKV genannte Bezeichnung "Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung" verwendet hat. Eine Kontrolle der Kostenposition "Versicherung" daraufhin, ob für das Mietobjekt Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in dieser Höhe tatsächlich angefallen sind und wie sie sich auf die beiden Versicherungsarten verteilen, braucht die Abrechnung nicht zu ermöglichen ; hierfür steht dem Mieter die Möglichkeit der Belegeinsicht zur Verfügung.
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(1) Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (Senatsurteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6). Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung für den Mieter ist auch dann gewährleistet, wenn der Vermieter ohne Aufschlüsselung im Einzelnen eng zusammenhängende Kosten in einer Summe zusammenfasst. Einen derartigen engen Zusammenhang hat der Senat zum Beispiel für die Kosten für Frisch- und Schmutzwasser - soweit letztere auf der Grundlage des Frischwasserbezugs berechnet werden - sowie für Sach- und Haftpflichtversicherungsbeiträge bejaht (Senatsurteile vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, NJW-RR 2009, 1383 Rn. 18; vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, aaO Rn. 7).
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Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig , aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (Senatsurteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6). Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Nachvollziehbarkeit grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornimmt , die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 der Betriebskostenverordnung entspricht. Eine weitere Aufschlüsselung nach einzelnen Positionen innerhalb einer Ziffer ist dann nicht erforderlich (vgl. Senatsurteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, aaO Rn. 7 [zur Zusammenfassung der Abrechnung der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung]).
12
a) Die gemäß § 3 Nr. 1 c des Mietvertrages i.V.m. Anlage 3 zu § 27 II. BV umlagefähigen Betriebskosten umfassen gemäß deren Nr. 13 "die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug." Die Aufzählung ist nur beispielhaft und damit nicht abschließend. Unter Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 II. BV fallen somit grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner und Besucher dienen.
19
(3) Abgesehen davon darf der Mieter, der die Versicherungsprämie der Gebäudeversicherung des Vermieters finanziert, im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung haben, dass ihm seine Aufwendungen im Schadensfall in irgendeiner Weise zugute kommen (vgl. BGH, Urteil vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04 - VersR 2005, 498 unter 2 und 3 vor a). Dabei ist es unerheblich, ob die Versicherungsprämie offen umgelegt oder in die Miete einkalkuliert worden ist (ebenso Armbrüster, ZMR 2001, 185 und r+s 1998, 221, 223; Prölss, ZMR 2001, 157; Gaul/ Pletsch, NVersZ 2001, 490, 492). Bei einem typischen Mietvertrag über Wohnräume, aber auch über Gewerberäume liegt es auf der Hand, dass die Betriebskosten letztlich vom Mieter getragen werden, entweder offen ausgewiesen oder verdeckt. Jeder wirtschaftlich denkende Vermieter muss jedenfalls die Betriebskosten erwirtschaften. Der Mieter, der im Ergebnis die Prämie (mit-)trägt, darf also berechtigterweise vom Vermieter erwarten, hierfür eine Art Gegenleistung zu erhalten, die darin besteht, dass er in gewisser Weise geschützt ist, wenn er leicht fahrlässig einen Schaden verursacht. Die Erfüllung dieser berechtigten Erwartung des Mieters liegt aber auch im Interesse des Vermieters, weil anderenfalls das Vertragsverhältnis auch insoweit belastet werden kann.
25
(3) Abgesehen davon darf der Mieter, der die Versicherungsprämie der Gebäudeversicherung des Vermieters finanziert, im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung haben, dass ihm seine Aufwendungen im Schadensfall in irgendeiner Weise zugute kommen (vgl. BGH, Urteil vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04 - VersR 2005, 498 unter 2 und 3 vor a). Dabei ist es unerheblich, ob die Versicherungsprämie offen umgelegt oder in die Miete einkalkuliert worden ist (ebenso Armbrüster, ZMR 2001, 185 und r+s 1998, 221, 223; Prölss, ZMR 2001, 157; Gaul/Pletsch, NVersZ 2001, 490, 492). Bei einem typischen Mietvertrag über Wohnräume, aber auch über Gewerberäume liegt es auf der Hand, dass die Betriebskosten letztlich vom Mieter getragen werden, entweder offen ausgewiesen oder verdeckt. Jeder wirtschaftlich denkende Vermieter muss jedenfalls die Betriebskosten erwirtschaften. Der Mieter, der im Ergebnis die Prämie (mit-)trägt, darf also berechtigterweise vom Vermieter erwarten, hierfür eine Art Gegenleistung zu erhalten, die darin besteht , dass er in gewisser Weise geschützt ist, wenn er leicht fahrlässig einen Schaden verursacht. Die Erfüllung dieser berechtigten Erwartung des Mieters liegt aber auch im Interesse des Vermieters, weil anderenfalls das Vertragsverhältnis auch insoweit belastet werden kann.
23
(3) Abgesehen davon darf der Mieter, der die Versicherungsprämie der Gebäudeversicherung des Vermieters finanziert, im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung haben, dass ihm seine Aufwendungen im Schadensfall in irgendeiner Weise zugute kommen (vgl. BGH, Urteil vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04 - VersR 2005, 498 unter 2 und 3 vor a). Dabei ist es unerheblich, ob die Versicherungsprämie offen umgelegt oder in die Miete einkalkuliert worden ist (ebenso Armbrüster, ZMR 2001, 185 und r+s 1998, 221, 223; Prölss, ZMR 2001, 157; Gaul/Pletsch, NVersZ 2001, 490, 492). Bei einem typischen Mietvertrag über Wohnräume, aber auch über Gewerberäume liegt es auf der Hand, dass die Betriebskosten letztlich vom Mieter getragen werden, entweder offen ausgewiesen oder verdeckt. Jeder wirtschaftlich denkende Vermieter muss jedenfalls die Betriebskosten erwirtschaften. Der Mieter, der im Ergebnis die Prämie (mit-)trägt, darf also berechtigterweise vom Vermieter erwarten, hierfür eine Art Gegenleistung zu erhalten, die darin besteht , dass er in gewisser Weise geschützt ist, wenn er leicht fahrlässig einen Schaden verursacht. Die Erfüllung dieser berechtigten Erwartung des Mieters liegt aber auch im Interesse des Vermieters, weil anderenfalls das Vertragsverhältnis auch insoweit belastet werden kann.
32
aa) Zu Recht hat das Berufungsgericht ein besonderes Interesse der Beklagten , welches ausnahmsweise gegen eine Inanspruchnahme der Wohngebäudeversicherung sprechen könnte, verneint und insbesondere den pauschalen Hinweis der Beklagten auf möglicherweise steigende Versicherungsbeiträge als nicht ausreichend erachtet. Wie oben (unter II 2 c) ausgeführt, hat der Vermieter insoweit, als er durch die Versicherung geschützt ist, im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, den Schadensausgleich nicht durch die Versicherung zu suchen (Senatsurteil vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, aaO). Der Mieter wiederum darf im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung haben, dass ihm seine Aufwendungen für die Wohngebäudeversicherung im Schadensfall zugutekommen und er durch diese Versicherung geschützt ist, wenn er leicht fahrlässig einen Schaden verursacht (vgl. BGH, Urteile vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, aaO unter II 2 und 3; vom 13. September 2006 - IV ZR 273/05, aaO Rn. 19).
19
c) Soweit der Senat bei der Entwicklung des so genannten versicherungsrechtlichen Modells den Regressverzicht des Gebäudeversicherers auf die Überlegung gestützt hat, der Mieter finanziere die Gebäudeversicherung des Vermieters, hat er daraus lediglich eine berechtigte Erwartung des Mieters abgeleitet, dass ihm diese Aufwendungen im Schadensfall "in irgendeiner Weise zugutekommen" sollten, er "in gewisser Weise geschützt" werde, wenn er leicht fahrlässig einen Schaden verursache (Senatsurteil vom 13. September 2006 - IV ZR 116/05, VersR 2006, 1533 Rn. 23 m.w.N.). Mithin hat der Senat nicht ausgesprochen, der Mieter müsse infolge seiner Mitfinanzierung der Gebäudeversicherungsprämien im Ergebnis vollen Umfangs wie ein Versicherungsnehmer dieses Vertrages gestellt werden.
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 10. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Koblenz vom 28. Oktober 2005 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Die Revision gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 15. Oktober 2002 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 22. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 23. Dezember 2003 aufgehoben.
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 25. Juni 2003 wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.
Von Rechts wegen
30
Die vorbezeichnete sogenannte versicherungsrechtliche Lösung schützt den Mieter allerdings nur, wenn der Vermieter/Versicherungsnehmer die Versicherung tatsächlich in Anspruch nimmt. Verzichtet der Vermieter darauf und fordert er unmittelbar Schadensersatz vom Mieter, wird dieser in seiner Erwartung enttäuscht, als Gegenleistung für die von ihm (anteilig) übernommenen Versicherungskosten im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben. Der Vermieter hat dagegen insoweit, als er durch die Versicherung geschützt ist, im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, den Schadensausgleich durch den Mieter zu suchen, obwohl dieser bereits durch die Zahlung der Versicherungsprämie zur Deckung des Schadens beigetragen hat. Aus dieser Interessenlage folgt die mietvertragliche Pflicht des Vermieters, die Versicherung in Anspruch zu nehmen (oder auf Schadensersatz zu verzichten), wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Regress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat. Verletzt der Vermieter diese Pflicht, steht dem Mieter seinerseits ein Schadensersatzanspruch zu, den er dem Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen seiner Obhutspflichtverletzung gemäß § 242 BGB ("dolo agit, qui petit, quod statim redditurus est") entgegen halten kann (BGH, Urteile vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, aaO unter II 3; vom 10. November 2006 - V ZR 62/06, aaO; jeweils mwN; BGH, Beschluss vom 21. Januar 2014 - VIII ZR 48/13, aaO Rn. 5).
37
Die von der Revision vertretene Auffassung, wonach der Vermieter weder zu einer Inanspruchnahme seiner Wohngebäudeversicherung noch sonst zu einer Beseitigung des Brandschadens verpflichtet und auch eine Mietminderung (dazu nachfolgend unter 3) nicht eingetreten sei, liefe darauf hinaus, dass der Mieter als Gegenleistung für die von ihm (anteilig) übernommenen Versicherungskosten im Schadensfall zwar vor einer Inanspruchnahme durch den Vermieter auf Schadensersatz sowie vor einem Rückgriff des Wohngebäudeversicherers geschützt wäre, er jedoch - worauf die Revisionserwiderung zutreffend hinweist - entweder den in dem vorliegenden Brandschaden zu sehenden erheblichen Mangel der Mietsache hinzunehmen oder diesen auf eigene Kosten zu beseitigen hätte. Dies ist mit der Zielsetzung der versicherungsrechtlichen Lösung unvereinbar. Diese dient dem Schutz der Interessen des Vermieters und des Mieters (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 - IV ZR 129/09, aaO Rn. 9 mwN) und hierbei - was die Revision verkennt - insbesondere auch dazu, den Mieter im Ergebnis nicht anders zu stellen, als wenn er selbst eine Versicherung abgeschlossen hätte (Senatsurteil vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, aaO unter II 2; ebenso bereits Senatsurteil vom 13. Dezember 1995 - VIII ZR 41/95, BGHZ 131, 288, 293 f.).
28
c) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Mieter, der einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, (regelmäßig) vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers (§ 86 Abs. 1 VVG) in der Weise geschützt, dass eine durch die Interessen der Vertragsparteien gerechtfertigte ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrages einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Wohnungsmieter einen Brandschaden - wie hier - durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat (BGH, Urteile vom 8. November 2000 - IV ZR 298/99, BGHZ 145, 393, 398 ff.; vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, NJW-RR 2005, 381 unter II 2; vom 13. September 2006 - IV ZR 273/05, BGHZ 169, 86 Rn. 8; vom 10. November 2006 - V ZR 62/06, NJW 2007, 292 Rn. 7 [betr. Wohnungseigentümer ]; vom 20. Dezember 2006 - VIII ZR 67/06, NJW-RR 2007, 684 Rn. 8; vom 27. Januar 2010 - IV ZR 129/09, BGHZ 184, 148 Rn. 8 f.; vom 10. Mai 2011 - VI ZR 196/10, NJW-RR 2011, 1055 Rn. 6; BGH, Beschlüsse vom 12. Dezember 2001 - XII ZR 153/99, NJW-RR 2002, 1243; vom 15. November 2011 - II ZR 304/09, NJW-RR 2012, 280 Rn. 11; vom 21. Januar 2014 - VIII ZR 48/13, GE 2014, 661 Rn. 4). Der Mieter steht hierdurch im Ergebnis nicht anders da, als wenn er selbst eine Versicherung abgeschlossen hätte (Senatsurteil vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, aaO).
13
1. Zutreffend - und von der Beschwerde auch nicht mehr beanstandet - hat es allerdings angenommen, der bei Abschluss des Gebäudeversicherungsvertrages nach ergänzender Auslegung der Rechtsprechung (vgl. dazu Senatsurteil vom 8. November 2000 - IV ZR 298/99, BGHZ 145, 393 ff. unter 2 und 3) stillschweigend erklärte Regressverzicht des Gebäudeversicherers zugunsten der Mieter des versicherten Gebäudes sei auf Fälle der Schadensherbeiführung durch einfache Fahrlässigkeit beschränkt und eröffne dem Gebäudeversicherer nur in diesem Fall einen direkten Rückgriff auf den Haftpflichtversicherer des Mieters analog dem Innenausgleich der Versicherer bei einer Mehrfachversicherung (gemäß § 59 Abs. 2 Satz 1 VVG a.F./§ 78 Abs. 2 Satz 1 VVG n.F.; vgl. dazu Senatsurteil vom 13. September 2006 - IV ZR 273/05, BGHZ 169, 86 ff. unter II).
31
Das b) Berufungsgericht hat auch zu Recht angenommen, dass der Regressverzicht sich auf den durch die Gebäudeversicherung gedeckten Mietausfall erstreckt. Die Interessenlage ist dieselbe wie beim Gebäudeschaden.

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;
2.
die Kosten der Wasserversorgung,hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;
3.
die Kosten der Entwässerung,hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;
4.
die Kosten
a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder
b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder
c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder
d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
5.
die Kosten
a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder
b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder
c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder
b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder
c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;
8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;
10.
die Kosten der Gartenpflege,hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;
11.
die Kosten der Beleuchtung,hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;
12.
die Kosten der Schornsteinreinigung,hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;
13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;
14.
die Kosten für den Hauswart,hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;
15.
die Kosten
a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
oder
b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage; hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse;
16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
17.
sonstige Betriebskosten,hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien:

1.
Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40),
2.
Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26),
3.
Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31),
4.
Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17),
5.
Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59),
6.
Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29),
7.
Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82),
8.
der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25),
9.
Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19),
10.
Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45),
11.
Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12),
12.
Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1),
13.
Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.

(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben.

(2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen wird.

(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.

(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.

(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.

(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.