Bundesgerichtshof Urteil, 12. März 2014 - XII ZR 108/13

bei uns veröffentlicht am12.03.2014
vorgehend
Landgericht Köln, 29 O 183/11, 31.05.2012
Oberlandesgericht Köln, 1 U 59/12, 07.06.2013

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR108/13 Verkündet am:
12. März 2014
Breskic,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 307 Abs. 1 (Bb.), 535 Abs. 1 Satz 2
Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter
neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu
verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem "bezugsfertigen
Zustand" zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt
, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt.
BGH, Urteil vom 12. März 2014 - XII ZR 108/13 - OLG Köln
LG Köln
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 12. März 2014 durch den Vorsitzenden Richter Dose, die Richterin WeberMonecke
und die Richter Dr. Günter, Dr. Botur und Guhling

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 7. Juni 2013 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Parteien streiten um wechselseitige Ansprüche aus einem inzwischen beendeten Mietverhältnis.
2
Die Klägerin mietete von der Beklagten Geschäftsräume in einem Gewerbeobjekt. In dem von der Beklagten gestellten Formularvertrag ist unter anderem folgendes vereinbart: "§ 5 Übergabe des Mietobjekts 1. … 2. Der vertragsgemäße Zustand besteht, wenn die Räume im Erdund Untergeschoss renoviert (Glasfaser weiß) sind.
… § 7 Haftung, Instandhaltung des Mietobjekts 1. … 2. … 3. Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in einem angemessenen Turnus auszuführen. Im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters gehen die Parteien davon aus, dass alle drei Jahre Renovierungsbedürftigkeit eintreten kann. … … § 12 Beendigung des Mietvertrages 1. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand und mit sämtlichen - auch vom Mieter selbst beschafften - Schlüsseln zurückzugeben. 2. …"
3
Nachdem das Mietverhältnis von den Parteien einvernehmlich zum 31. Dezember 2010 beendet worden war, zog die Klägerin, die während der mehr als fünfjährigen Mietdauer keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hatte , aus den Mieträumen aus. Aufgrund eines Versehens zahlte sie noch die Miete für Januar 2011 in Höhe von 3.120,18 € an die Beklagte.
4
Mit der Klage begehrt die Klägerin Rückzahlung der für Januar 2011 geleisteten Miete. Nachdem die Beklagte gegen diese Forderung die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten in Höhe von 699,32 € erklärt hat, haben die Parteien insoweit übereinstimmend den Rechtsstreit teilweise für erledigt erklärt. Die Klägerin hat zuletzt beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 2.420,86 € sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 837,52 € und zur Herausgabe einer der Beklagten überlassenen Originalmietbürgschaftsurkunde zu verurteilen. Gegen die Zahlungsansprüche hat die Beklagte die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von 5.736 €, der Kosten für Malerarbeiten in Höhe von 3.416 € (netto) beinhaltet, erklärt.
5
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die gegen die Verurteilung zur Zahlung gerichtete Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die landgerichtliche Entscheidung abgeändert und die Klage insoweit abgewiesen. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

6
Die Revision ist unbegründet.

I.

7
Das Berufungsgericht hat seine in ZMR 2013, 886 veröffentlichte Entscheidung wie folgt begründet:
8
Die Klägerin habe zwar gegen die Beklagte wegen überzahlter Miete für Januar 2011 einen Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dieser Anspruch sei jedoch durch die von der Beklagten erklärten Aufrechnung erloschen, weil ihr wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zumindest in Höhe der Klageforderung ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB zustehe.
9
Die Klägerin sei grundsätzlich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, weil die Beklagte als Vermieterin ihre Erhaltungspflicht durch § 7 Nr. 3 bzw. § 12 Nr. 1 des Mietvertrags wirksam auf die Klägerin als Mieterin übertragen habe.
10
Die Regelung in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags sei wirksam. Die Übertragung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Allgemeine Geschäftsbedingungen verstoße nur dann gegen § 307 Abs. 1 BGB, wenn eine starre Verpflichtung zur Vornahme von Reparaturmaßnahmen begründet werde, aufgrund der Arbeiten unabhängig vom tatsächlichen Zustand des Mietobjekts fällig würden. Eine solche starre Verpflichtung sei in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags nicht zu sehen. Die Bestimmung lege Schönheitsreparaturen in einem "angemessenen Turnus" fest. Weiter heiße es dort, dass die Parteien von einer Renovierungsbedürftigkeit ausgehen, die alle drei Jahre eintreten "kann". Dies seien insgesamt weiche Formulierungen, die hinreichend klar zum Ausdruck brächten, dass zwar eine regelmäßige Renovierung stattfinden , es hierbei aber zusätzlich auf einen tatsächlich vorhandenen Bedarf ankommen solle.
11
Auch die Klausel in § 12 Nr. 1 des Mietvertrags sei wirksam. Die (ältere) Rechtsprechung messe einer solchen Formulierung nicht die Bedeutung einer zwingenden Endrenovierung zu. Vielmehr werde darin nur zum Ausdruck gebracht , dass das Mietobjekt in einem Zustand übergeben werden müsse, welcher es ermögliche, dieses einem neuen Mieter in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Die Überlassung in einem bezugsfertigen Zustand beinhalte keine Pflicht zur Endrenovierung, soweit die Räumlichkeiten auch ohne eine solche vom Nachfolgemieter bezogen werden könnten.
12
Dieser Rechtsprechung sei zu folgen. Die Formulierung "bezugsfertiger Zustand" könne nicht allgemein als Verpflichtung zu einer umfassenden Renovierung verstanden werden. Sie sei im Zusammenhang mit den übrigen Regelungen des Mietvertrags auszulegen. Ein Blick auf die Gesamtregelung lege eine Deutung nahe, nach der ein "bezugsfertiger Zustand" insbesondere die Gewährleistung der in § 12 Nr. 2 (Reinigung des Objekts und Beseitigung von Schäden) und Nr. 3 (Wegnahme von Einrichtungen und Wiederherstellung des früheren Zustands) vorgesehenen Arbeiten meine. Diese bezögen sich aber auf Positionen, die typischerweise mit einer Räumung einhergingen und keinesfalls eine Gesamtrenovierung beinhalteten. Darüber hinaus könne § 12 Nr. 1 des Vertrags auch so verstanden werden, dass das Objekt so wieder herzurichten sei, wie es bei Vertragsbeginn übernommen wurde. Auch dies würde nicht ohne weiteres eine Verpflichtung zu einer umfassenden Renovierung begründen. Hier komme es vielmehr darauf an, in welchem Zustand sich das Objekt bei Bezug befunden habe. In diesem Zusammenhang könne allenfalls § 5 Nr. 2 des Mietvertrags Bedeutung erlangen, wonach das Objekt seinerzeit mit einem frischen Anstrich versehen worden sei.
13
Die in diesen vertraglichen Regelungen begründeten Verpflichtungen stellten keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Die Gesamtschau des Vertrags lege folgende Auslegung nahe: Schönheitsreparaturen seien durchzuführen, soweit eine Renovierungsbedürftigkeit eintrete, wobei die Parteien davon ausgegangen seien, dass dies nach jeweils drei Jahren der Fall sein könne (§ 7 Nr. 3). Darüber hinaus sei das Objekt in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, wozu in erster Linie die Erfüllung der in § 12 Nr. 2 und Nr. 3 geregelten Verpflichtungen sowie ein etwaiger Anstrich (§ 5 Nr. 2) zählten. Dies bedeute, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nach Bedarf vornehmen müsse, hierzu aber weder ein festes Intervall bestehe noch die zwingende Notwendigkeit, das Objekt bei Auszug frisch renoviert zu übergeben. Allein der Umstand, dass überhaupt irgendwann Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssten, stelle keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.
14
Die Beklagte habe die Notwendigkeit von Renovierungsarbeiten bei Auszug der Klägerin jedenfalls teilweise ausreichend dargelegt. Ihr Vortrag zum Anstrich korrespondiere mit einer fünfjährigen Nutzung des Objekts. Die Klägerin habe die Renovierungsbedürftigkeit insgesamt bestritten und insbesondere zum Anstrich behauptet, dieser würde einem bestimmungsgemäßen Gebrauch entsprechen. Der Rechtsstreit könne insoweit jedoch ohne Beweisaufnahme entschieden werden. Dabei sei zu berücksichtigen, dass der Anstrich zu Beginn des Mietverhältnisses erneuert gewesen sei. Dies folge aus dem unbestrittenen Vortrag der Beklagten sowie aus § 5 Nr. 2 des Mietvertrags. Hierin sei zwischen den Parteien festgelegt worden, dass der vertragsgemäße Zustand des Objekts eine Renovierung der Räume im Erd- und Untergeschoss (Glasfaser weiß) beinhalte. Unstreitig sei auch, dass die Klägerin während ihrer über fünfjährigen Nutzung keinen Anstrich vorgenommen habe. Vor diesem Hintergrund sei der Beklagten jedenfalls ein Schadensersatzanspruch in Höhe der Anstrichkosten zuzubilligen. Eine Aufrechnung mit dieser Position bringe die Klageforderung zu Fall. Bedenken gegen die Höhe dieser Aufwendungen seien von der Klägerin nicht vorgebracht worden und auch sonst nicht ersichtlich.
15
Ob der Schadensersatzanspruch der Beklagten wegen unterlassener Renovierung inzwischen verjährt sei, könne dahinstehen. Der Anspruch werde im Wege der Aufrechnung geltend gemacht. Dies sei auch mit verjährten Forderungen möglich, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt gewesen sei, in welchem erstmals habe aufgerechnet werden können. Diese Voraussetzung sei vorliegend erfüllt.
16
Die Klägerin könne auch keinen Schadensersatz wegen vorgerichtlicher Anwaltskosten verlangen. Die Beklagte habe insoweit eine erfolgreiche Hilfsaufrechnung mit den ihr zustehenden Schadensersatzansprüchen wegen der unterlassenen Malerarbeiten erklärt. Der Schadensersatzanspruch wegen der Malerarbeiten decke auch die Anwaltskosten ab.

II.

17
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Das Berufungsgericht hat zu Recht die Klage auf Rückzahlung der überzahlten Miete für Januar 2011 und auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten abgewiesen. Denn der Beklagten stand gegen die Klägerin ein Schadensersatzanspruch nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 281 Abs. 1 BGB wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen jedenfalls in Höhe der Klageforderungen zu, mit dem sie wirksam die Aufrechnung erklärt hat.
18
1. Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen an den Mieträumen wurde durch § 7 Nr. 3 des Mietvertrags wirksam auf die Klägerin übertragen. Durch diese Vertragsklausel wird die Klägerin auch unter Berücksichtigung der weiteren Regelung in § 12 Nr. 1 des Mietvertrags nicht unangemessen benachteiligt i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.
19
a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, auch des Senats, bestehen keine Bedenken, in einem Formularmietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen. Zwar obliegt nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter die Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Allerdings weicht die mietver- tragliche Praxis, insbesondere in Formularverträgen, seit langem von diesem gesetzlichen Leitbild ab. Wegen dieser langjährigen Übung, die bereits allgemeine Verkehrssitte geworden ist, hat es der Bundesgerichtshof gebilligt, dass in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden, obwohl nach § 307 BGB Bestimmungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweichen, in der Regel als unangemessen und damit unwirksam anzusehen sind (vgl. BGHZ 92, 363 = NJW 1985, 480, 481; Senatsurteile vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006, 2007 und BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 12).
20
Die grundsätzlich zulässige Abänderung dispositiver gesetzlicher Regelungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen findet ihre Grenze in den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB. Zwar sind die Klauselverbote der §§ 308, 309 BGB nach § 310 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht anwendbar, wenn sie im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrags gegenüber einem Unternehmer verwendet werden. Auch in solchen Fällen kann die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB allerdings zur Unwirksamkeit einer Allgemeinen Geschäftsbedingung führen, insbesondere wenn sich die Regelung noch weiter als im Rahmen der mietrechtlichen Praxis erforderlich vom gesetzlichen Leitbild entfernt und zu einer unangemessenen Verschärfung der vertraglichen Verpflichtungen zu Lasten des Mieters führt (Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 15).
21
b) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.
22
Mit Blick hierauf hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs unter anderem Allgemeine Geschäftsbedingungen, mit denen Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan auf den Mieter übertragen werden, für unwirksam erachtet, weil sie den Mieter mit Renovierungspflichten belasten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen und dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als sie den Vermieter ohne eine solche vertragliche Klausel treffen würde (BGH Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586, 2587). Ausnahmen lässt der VIII. Zivilsenat nur für solche Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu, die eine Renovierung innerhalb bestimmter Fristen zwar für den Regelfall vorsehen, diese aber vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume abhängig machen (vgl. BGH Urteile vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04 - NJW 2005, 3416; vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06 - NJW 2006, 3778 Rn. 17 und vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06 - NJW 2007, 3632 Rn. 12). Knüpft die Vertragsklausel die Renovierungspflicht des Mieters dagegen allein an feste zeitliche Grenzen und führt die Auslegung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen dazu, dass der Erhaltungszustand für die Verpflichtung keine Rolle spielt, führt dies regelmäßig zur Unwirksamkeit der Klausel (BGH Urteile vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05 - NJW 2006, 1728 Rn. 11 und vom 7. März 2007 - VIII ZR 247/05 - WuM 2007, 260, 261). Dieser Rechtsprechung hat sich der Senat für den Bereich der Gewerberaummiete angeschlossen (Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 21 ff.).
23
c) Gemessen an diesen Grundsätzen hält die Regelung in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB stand.
24
Ob eine formularvertragliche Regelung im Einzelfall zulässig ist, hängt von ihrem Inhalt ab, der durch Auslegung zu ermitteln ist. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn ein- heitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 14). Das Berufungsgericht hat die Vertragsklausel in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags zutreffend dahingehend ausgelegt, dass die Klägerin zwar zu einer regelmäßigen Renovierung der Mieträume verpflichtet sein sollte, die Mietvertragsparteien die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen jedoch zusätzlich von einem tatsächlich vorhandenen Bedarf abhängig machen wollten. Die in § 7 Nr. 3 Satz 2 des Mietvertrags enthaltene Regelung, wonach die Parteien im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters davon ausgehen, dass alle drei Jahre Renovierungsbedarf eintreten kann, hat das Berufungsgericht nicht als zwingend einzuhaltende Frist bewertet und deshalb das Vorliegen einer starren Fristenregelung verneint. Diese Auslegung ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Auch die Revision erinnert hiergegen nichts.
25
d) Entgegen der Auffassung der Revision wird die Klägerin durch die Übertragung der Schönheitsreparaturen auch nicht deshalb unangemessen benachteiligt, weil sie zusätzlich durch § 12 Nr. 1 des Mietvertrags verpflichtet wird, bei Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben.
26
aa) Zutreffend weist die Revision allerdings darauf hin, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, auch des Senats, eine Regelung in einem Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist (BGH Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97 - NJW 1998, 3114, 3115; Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006, 2007). Die in Formularmietverträgen enthal- tene Verpflichtung des Mieters, neben der Durchführung der Schönheitsreparaturen die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zurückzugeben , entfernt sich noch weiter vom gesetzlichen Leitbild und führt zu einer zusätzlichen Verschärfung zu Lasten des Mieters. Er muss in diesen Fällen eine Endrenovierung vornehmen unabhängig davon, wann die letzte Schönheitsreparatur erfolgt ist und ob ein Bedarf hierfür besteht. Eine so weit gehende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild ist mit § 307 BGB nicht mehrvereinbar. Dies hat zur Folge, dass sowohl die Endrenovierungsklausel als auch die Klausel , die die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter regelt, unwirksam sind (vgl. BGH Urteil vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235 und vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - NZM 2003, 755; Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006, 2007).
27
bb) Nicht gefolgt werden kann der Revision dagegen, soweit sie die Auffassung vertritt, § 12 Nr. 1 des Mietvertrags enthalte eine (versteckte) Endrenovierungsklausel , die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume zur Vornahme einer umfassenden Renovierung verpflichte. Nach dem Wortlaut der Vertragsklausel schuldet der Mieter die Rückgabe der Mieträume in bezugsfertigem Zustand. Um diese Verpflichtung zu erfüllen, muss der Mieter die Mieträume, jedenfalls grundsätzlich, nicht umfassend renovieren. Ausreichend ist vielmehr, wenn er die Mieträume in einem Erhaltungszustand zurückgibt, die es dem Vermieter ermöglichen, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen (vgl. BGHZ 49, 56, 58 = NJW 1968, 491; BGH Urteile vom 14. Juli 1971 - VIII ZR 28/70 - NJW 1971, 1839 und vom 13. Januar 1982 - VIII ZR 186/80 - ZMR 1982, 180, 181). Nur wenn die Räume diesen Anforderungen nicht genügen , etwa weil der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, die letzten Schönheitsreparaturen lange zurückliegen oder sich die Mieträume aufgrund übermäßig starker Abnutzung trotz durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht in einem zur Weitervermietung geeigneten Zustand befinden, hat der Mieter bei seinem Auszug Renovierungsarbeiten zu erbringen. Dies folgt jedoch bereits aus der Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn es der Erhaltungszustand der Mieträume erfordert (vgl. Senatsurteil vom 10. Juli 1991 - XII ZR 105/90 - NJW 1991, 2416, 2417). Eine zusätzliche Belastung erfährt der Mieter durch die Regelung, die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, damit nicht (a.A. Langenberg Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau 4. Aufl. I. Teil Rn. 229).
28
cc) Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus § 12 Nr. 1 i.V.m. § 5 Nr. 2 des Mietvertrags auch keine vom tatsächlichen Zustand der Räume unabhängige Verpflichtung zur Endrenovierung in Form eines Neuanstrichs der Wände. Zwar hat das Berufungsgericht eine Auslegung der Vertragsklausel erwogen, wonach mit dem Begriff des bezugsfertigen Zustands auch gemeint sein könnte, dass die Mieträume so wieder herzurichten seien, wie sie bei Vertragsbeginn übernommen wurden. Daraus möchte die Revision schließen, dass die Klägerin durch § 12 Nr. 1 i.V.m. § 5 Nr. 2 des Mietvertrags unabhängig vom Zustand der Mieträume jedenfalls einen Neuanstrich der Wände schulde. Damit versucht die Revision jedoch nur, die Vertragsklausel in einem für sie vorteilhaften Sinn auszulegen. Dies kann keinen Erfolg haben. In einer Gesamtschau der für die Auslegung maßgeblichen Umstände sind die Regelungen in § 7 Nr. 3 und § 12 Nr. 1 des Mietvertrags vielmehr dahingehend zu verstehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nur bei Bedarf auszuführen hat und hierfür weder ein festes Intervall besteht noch die zwingende Notwendigkeit, die Mieträume beim Auszug frisch zu renovieren (zur Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen durch das Revisionsgericht vgl. BGH Urteil vom 13. November 2012 - XI ZR 145/12 - juris Rn. 20).
29
2. Zu Recht und von der Revision nicht beanstandet ist das Berufungsgericht auch vom Vorliegen der weiteren Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch statt der Leistung nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgegangen.
30
Nach den getroffenen und von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen hat die Klägerin während der mehr als fünfjährigen Nutzung der Mieträume keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Mieträume befanden sich im Zeitpunkt der Rückgabe an die Beklagte jedenfalls hinsichtlich des Anstrichs in einem renovierungsbedürftigen Zustand. Die Wände wiesen an den Stellen, an denen Möbel standen bzw. Bilder hingen, Schattierungen auf, die einen Neuanstrich erforderlich machten, um die Räume in einen bezugsfertigen Zustand zu versetzen. Die Klägerin wäre daher nach § 7 Nr. 3 des Mietvertrags verpflichtet gewesen, den erforderlichen Wandanstrich vorzunehmen. Diese geschuldete Leistung hat sie nicht erbracht (§ 281 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Berufungsgericht ist ersichtlich davon ausgegangen, dass aufgrund der hier vorliegenden Umstände des Einzelfalls gemäß § 281 Abs. 2 BGB eine Leistungsaufforderung und Fristsetzung entbehrlich war. Dagegen erinnert die Revision nichts.
31
Die für den Wandanstrich von der Beklagten aufzuwendenden Kosten hat das Berufungsgericht auf der Grundlage eines von einem Malerbetrieb erstellten Angebots auf 3.416 € geschätzt. Auch dies wird von der Revision nicht beanstandet.
32
3. Mit dieser Forderung, die die Klagesumme übersteigt, hat die Beklagte wirksam die Aufrechnung erklärt, so dass der Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der Miete für Januar 2011 und Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten erloschen ist (§ 389 BGB).
Dose Weber-Monecke Günter Botur Guhling
Vorinstanzen:
LG Köln, Entscheidung vom 31.05.2012 - 29 O 183/11 -
OLG Köln, Entscheidung vom 07.06.2013 - 1 U 59/12 -

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Bundesgerichtshof Urteil, 26. Sept. 2007 - VIII ZR 143/06

bei uns veröffentlicht am 26.09.2007

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 143/06 Verkündet am: 26. September 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ:

Bundesgerichtshof Urteil, 18. Okt. 2006 - VIII ZR 52/06

bei uns veröffentlicht am 18.10.2006

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 52/06 Verkündet am: 18. Oktober 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nei

Bundesgerichtshof Urteil, 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02

bei uns veröffentlicht am 25.06.2003

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 335/02 Verkündet am: 25. Juni 2003 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ:
1 Urteil(e) in unserer Datenbank zitieren Bundesgerichtshof Urteil, 12. März 2014 - XII ZR 108/13.

Bundesgerichtshof Urteil, 28. Feb. 2018 - VIII ZR 157/17

bei uns veröffentlicht am 28.02.2018

Tenor Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Schweinfurt - 2. Zivilkammer - vom 30. Juni 2017 wird zurückgewiesen.

Referenzen

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.

(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 308/02 Verkündet am:
6. April 2005
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 536 a.F.; AGBG § 9 Bb, Cl
Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume
die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen
über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei
auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (im Anschluß
an BGH, Urteile vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234,
2235; und vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - NZM 2003, 755).
BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - OLG Saarbrücken
LG Saarbrücken
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 6. April 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter
Sprick, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen das Urteil des 8. Zivilsenats des Saarländischen Oberlandesgerichts vom 28. November 2002 teilweise aufgehoben und insgesamt wie folgt neu gefaßt: Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Saarbrücken vom 20. November 2001 im Kostenpunkt und dahin abgeändert, daß die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt werden, an die Klägerin 1.789,52 € nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 9. Juli 1999 zu zahlen. Die weitergehende Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen. Von den Kosten der ersten und zweiten Instanz tragen die Klägerin 89 %, die Beklagten 11 %. Von den Kosten des Revisionsverfahrens tragen die Klägerin 84 %, die Beklagten 16 %.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien streiten darum, ob die Beklagten Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, unvollständiger Räumung sowie Beschädigung eines gewerblichen Mietobjektes zu leisten haben. Die Klägerin war seit 1. August 1970 Pächterin eines Gaststättenobjektes in W.. Sie unterverpachtete das Objekt (Restaurant samt Wirtewohnung) ab 1971 an die Beklagten. Das Rechtsverhältnis der Parteien bestimmt sich nach dem Pachtvertrag vom 18. Januar 1979, mit dem ein früherer Pachtvertrag abgelöst worden ist. § 7 des Pachtvertrages lautet: "Pächter erkennt an, das Pachtobjekt in ordentlichem und gebrauchsfähigem /renoviertem Zustand erhalten zu haben. Der Pächter hat das Pachtobjekt nebst Inventar pfleglich zu behandeln und auf seine Kosten dauernd instand zu setzen. Er hat stets für ausreichende Lüftung, Heizung und Reinigung aller ihm überlassenen Räume zu sorgen. Die Instandhaltung umfaßt alle Erhaltungsarbeiten und die sogenannten Schönheitsreparaturen. Die Schönheitsreparaturen sind vom Pächter ohne Aufforderung in angemessenen Abständen mindestens alle zwei Jahre (Toiletten und Küche jährlich) sachgemäß und fachgerecht ausführen zu lassen. Die Verpächterin ist berechtigt, den Pächter zur sachgemäßen Durchführung dieser Arbeiten anzuhalten und nach ergebnislosem Ablauf einer angemessenen Frist die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Pächters vornehmen zu lassen."
In § 17 des Vertrages heißt es: "Bei Auszug hat der Pächter das Pachtobjekt vollständig geräumt und in
a) renoviertem und besenreinem … Zustand mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben. …" Sowohl das Haupt- als auch das Unterpachtverhältnis endeten aufgrund eines Räumungsvergleichs der Parteien mit den Hauseigentümern. Die Beklagten zogen am 8. Januar 1999 aus, ohne Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das Landgericht hat die Klage der Unterverpächterin auf Ersatz der Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen, die vollständige Räumung und die Beseitigung von Schäden abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 11.317,53 € nebst Zinsen verurteilt. Dagegen wenden sich die Beklagten mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

Das Rechtsmittel hat überwiegend Erfolg.

I.

Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, auf die schuldrechtlichen Pflichten der Parteien seien die bis 31. Dezember 2001 geltenden Vorschriften des BGB anzuwenden. Die Beklagten seien ihrer Verpflichtung zur Durchführung
der Schönheitsreparaturen nicht nachgekommen. Nach §§ 17 a, 7 Abs. 3 des Mietvertrages seien sie zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Vertragsende unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen verpflichtet. Zwar sei auf den Vertrag das AGBG anwendbar. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stelle die von § 536 BGB abweichende formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 9 Abs. 1 AGBG dar. Eine andere Beurteilung gelte auch nicht für die Regelung des § 17 a des Pachtvertrages, wonach die Pächter verpflichtet seien, unabhängig von der Durchführung der letzten Schönheitsreparatur die Räume in renoviertem Zustand zurückzugeben, ihnen also unabhängig von dem Grund der durch sie erfolgten Abnutzung eine Endrenovierungspflicht auferlegt werde. Für die Wohnraummiete sei zwar anerkannt, daß eine solche Klausel den Mieter unangemessen benachteilige und deshalb gemäß § 9 AGBG unwirksam sei. Das werde damit begründet, daß die Übernahme der laufenden Schönheitsreparaturen einen Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung darstelle und damit letztlich auch dem Mieter zugute komme, der die Gebrauchsspuren beseitige und damit die renovierte Wohnung wieder nutzen könne. Dagegen komme eine Endrenovierung, die die durchgeführten laufenden Schönheitsreparaturen unberücksichtigt lasse, allein dem Vermieter zugute, der entgegen dem Leitbild der §§ 536, 548 BGB eine Wohnung erhalte, die gerade keine auf den vertragsgemäßen Gebrauch zurückgehenden Abnutzungserscheinungen mehr aufweise. Eine solche vom gesetzlichen Leitbild abweichende Regelung sei gemäß § 9 AGBG unwirksam. Bei Geschäftsraummietverträgen gelte diese Argumentation aber nicht. Hier handele es sich in der Regel um geschäftserfahrene Mieter, die nicht so schutzbedürftig wie ein Wohnraummieter seien. Deshalb sehe das BGB für Wohnraummietverträge besondere Schutzvorschriften vor. So sei der Kündi-
gungsschutz stärker ausgeprägt als bei gewerblicher Miete. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs benachteilige in einem Wohnraummietvertrag eine Formularklausel, die eine monatlich im voraus zu zahlende Miete vorsehe , bei einem Zusammentreffen mit einer die Aufrechnung mit Gegenforderungen beschränkenden Klausel den Mieter unangemessen, weil er im Falle eines zur Minderung berechtigenden Mangels im Folgemonat mit dem ihm zustehenden Bereicherungsanspruch wegen Überzahlung der Miete nicht aufrechnen könne. In gewerblichen Pachtverträgen halte der Bundesgerichtshof diese Beschränkung für zulässig. Nach der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts München stelle in gewerblichen Mietverträgen eine formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter anders als bei der Wohnraummiete auch dann keine unangemessene Benachteiligung dar, wenn der Mieter die Räume in abgenutztem Zustand übernommen habe. Daraus folge, daß jedenfalls bei Geschäftsraummiete größere Einschränkungen des Mieters /Pächters durch AGB hingenommen würden. Deshalb sei die Endrenovierungsklausel für den Mieter/Pächter von Gewerberäumen nicht unangemessen. Der Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen einschließlich eines dadurch bedingten Nutzungsausfalles betrage 11.526,33 €. Daneben stehe der Klägerin ein Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung des Holzfußbodens in Höhe von 2.400 DM (= 1.227,10 €) sowie ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Entfernung eines Bretterverschlages samt Sperrmüll in Höhe von 1.100 DM (= 562,42 €) zu. Nach Verrechnung mit dem Kautionsguthaben in Höhe von 3.908,38 DM betrage die Forderung der Klägerin 22.135,16 DM (= 11.317,53 €). 2. Die Auffassung des Oberlandesgerichts ist nicht frei von Rechtsirrtum.
Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß auf die Inhaltskontrolle der Formularklauseln § 9 AGBG anzuwenden ist, weil das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2002 beendet worden ist (vgl. Art. 229 § 5 EGBGB).
a) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung wurden die Klauseln nicht dadurch zu Individualvereinbarungen, daß die Parteien den Mietvertrag durch Individualvertrag verlängert haben.
b) In der Rechtsprechung zur Wohnraummiete wird seit langem die Auffassung vertreten, daß eine Regelung in einem Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 9 AGBG (jetzt: § 307 BGB) unwirksam ist (OLG Hamm ZMR 1981, 179; OLG Frankfurt WuM 1981, 272). Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich dieser Rechtsprechung angeschlossen (Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97 - NJW 1998, 3114, 3115) und darüber hinaus entschieden, daß im Wohnraummietrecht auch jeweils für sich unbedenkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtheit zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen können. Er hält in solchen Fällen sowohl die Endrenovierungsklausel als auch die Klausel, die die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter regelt, für unwirksam (Urteil vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235; Urteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - NZM 2003, 755). Ob diese Auffassung auf Mietverträge über Geschäftsräume übertragen werden kann, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Die überwiegende Auffassung bejaht dies (OLG Hamm ZMR 2002, 822, 823; LG Hamburg WuM
1994, 675, 676; Scheuer in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. V A 207; Herrlein/Kandelhard/Knops Mietrecht 2. Aufl. § 535 Rdn. 54; Hansen in Ulmer/Brandner AGBG 9. Aufl. Anh. §§ 9-11 Rdn. 509; Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 8. Aufl. § 538 Rdn. 128 wollen danach differenzieren, ob die Räumlichkeiten dem Mieter renoviert oder unrenoviert überlassen worden sind). Eine Mindermeinung, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, ist der Auffassung, daß der Geschäftsraummieter nicht wie ein Wohnraummieter sozial schutzbedürftig sei (OLG Celle NZM 2003, 599; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-, und Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 376 halten die Klausel für wirksam, wollen das Verhalten des Vermieters aber als rechtsmißbräuchlich behandeln, wenn bei Rückgabe des Mietobjektes die letzte Renovierung nur kurze Zeit zurückliegt).
c) Der erkennende Senat schließt sich der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats für den Bereich der Geschäftsraummiete an. Nach der gesetzlichen Regelung hat die Schönheitsreparaturen nicht der Mieter, sondern der Vermieter vorzunehmen. Das folgt aus seiner Verpflichtung in § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (Langenberg Schönheitsreparaturen Instandhaltung und Rückbau 2. Aufl. S. 22 Rdn. 1). Auch das Mietrechtsreformgesetz hat daran nichts geändert (Haas Das neue Mietrecht - Mietrechtsreformgesetz E 12, 63). Von diesem gesetzlichen Leitbild weicht die Vertragspraxis , insbesondere in Formularverträgen, seit langem ab. Auch der Bundesgerichtshof (Rechtsentscheid vom 30. Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84 - WuM 1985, 46) hat es demgemäß gebilligt, daß in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden dürfen, obwohl nach § 9 AGBG (jetzt: § 307 BGB) eine Bestimmung, die von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweicht, in der Regel als unangemessen und
damit unwirksam anzusehen ist. Begründet wird dies mit einer langen, bereits Verkehrssitte gewordenen Übung (Langenberg aaO S. 24 Rdn. 6). Die in Formularmietverträgen enthaltene Verpflichtung des Mieters, neben der Durchführung der Schönheitsreparaturen die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zurückzugeben, entfernt sich noch weiter vom gesetzlichen Leitbild und führt zu einer zusätzlichen Verschärfung zu Lasten des Mieters. Er muß in diesen Fällen eine Endrenovierung vornehmen unabhängig davon, wann die letzte Schönheitsreparatur erfolgt ist und ob ein Bedarf hierfür besteht. Eine so weit gehende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild hat der VIII. Zivilsenat nicht mehr mit § 307 BGB vereinbar angesehen (BGH, Urteil vom 14. Mai 2003 aaO; Urteil vom 25. Juni 2003 aaO). Dem schließt sich der Senat entgegen den von Wolf/Eckert/Ball (aaO Rdn. 377) vorgebrachten Bedenken auch für den Bereich der Geschäftsraummiete an. Der Einwand, der VIII. Zivilsenat sei nicht auf den Aspekt eingegangen, daß die Schönheitsreparatur Teil der Gegenleistung zur Gebrauchsgewährung sei und die Überwälzung demgemäß in die Kalkulation der Miete eingehe, berücksichtigt nicht ausreichend, daß dem Mieter - abweichend von der gesetzlichen Regelung - ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt wird. Er muß die Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur und dem Zustand der Mietsache durchführen. Daß die vertragliche Äquivalenz einschneidend gestört werden kann, wenn dem Vermieter zur Abgeltung der Gebrauchsgewährung nur die Mietzahlung verbleibt, hat sich der Vermieter selbst zuzuschreiben. Wenn er dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt, trägt er das Risiko der Gesamtunwirksamkeit und kann sich nicht darauf berufen, daß dadurch das vertragliche Gleichgewicht gestört wird. Der Senat sieht keinen überzeugenden Grund, für den Bereich der Geschäftsraummiete der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates nicht zu folgen.
aa) Zu Unrecht beruft sich das Berufungsgericht für die von ihm vertretene Auffassung auf den besonderen Schutz, den das BGB dem Wohnraummieter gewährt. Zwar sieht das Gesetz für Teilbereiche einen besonderen Schutz des Wohnraummieters vor. So ist z.B. der Kündigungsschutz des Wohnraummieters stärker ausgeprägt (vgl. § 573 BGB). Ferner darf das Minderungsrecht nicht zum Nachteil des Mieters beschränkt werden (§ 536 Abs. 4 BGB), worauf das Berufungsgericht unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 127, 245) verweist. Für den Bereich der Schönheitsreparaturen fehlt es aber an einer Besserstellung des Wohnraummieters. Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schuldet der Vermieter von Geschäftsräumen die Durchführung der Schönheitsreparaturen ebenso wie der Wohnraumvermieter. Das Gesetz behandelt die Vermieter in beiden Fällen gleich. bb) Aus der vereinzelten Besserstellung des Wohnraummieters kann nicht der Schluß gezogen werden, das Gesetz habe den Mieter von Geschäftsräumen generell weniger vor belastenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen schützen wollen. Zwar erlaubt das Gesetz eine weitergehende Beschränkung der Rechte des Geschäftsraummieters (vgl. § 24 AGBG = § 310 BGB, wonach die Klauselverbote der §§ 10, 11 AGBG = §§ 308, 309 BGB für Unternehmer nicht gelten). Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist aber in den §§ 10, 11 AGBG nicht geregelt. Sie ist an § 9 AGBG zu messen, einer Bestimmung, die für Unternehmer und Verbraucher gleichermaßen gilt. cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann auch nicht wegen einer allgemein geringeren Schutzbedürftigkeit des Geschäftsraummieters von einer Vereinbarkeit der Klausel mit § 9 AGBG in Geschäftsraummietverträgen ausgegangen werden. Zwar trifft es zu, daß der geschäftserfahrene Unternehmer nicht in gleichem Maße schutzbedürftig ist wie ein Verbraucher.
Das kann z.B. der Fall sein, wenn der Unternehmer Geschäfte der betreffenden Art häufig abschließt. Er kann deshalb mit den Risiken des Geschäfts vielfach besser vertraut und dadurch zu einer entsprechenden Vorsorge in der Lage sein (vgl. Palandt/Heinrichs BGB 64. Aufl. § 307 Rdn. 40). Für den hier betroffenen Regelungsbereich gelten diese Überlegungen aber nicht. Geschäftsräume werden regelmäßig langfristig vermietet. Die Problematik der Endrenovierung stellt sich meist erst am Ende einer (langen) Vertragslaufzeit. Der Mieter, insbesondere derjenige, der zum ersten Mal Geschäftsräume mietet, geht in der Regel nicht davon aus, daß er - unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur - in jedem Fall eine Endrenovierung durchführen muß. Selbst wenn er die Problematik erkennt, kann nicht ohne weiteres unterstellt werden, daß ihm die örtliche Marktsituation die Abwehr einer solchen seine gesetzlichen Rechte beschneidenden Klausel ermöglicht. Auch der Hinweis, der Geschäftsraummieter könne die Kosten der Endrenovierung in die Preise für seine Waren und Dienstleistungen einkalkulieren, überzeugt nicht. Zum einen ist bereits zweifelhaft, ob die jeweilige Marktsituation eine solche Abwälzung erlaubt. Zum anderen ließe sich mit dieser Argumentation jede für den Geschäftsraummieter nachteilige Klausel rechtfertigen. Dem Mieter von Geschäftsräumen kann aber nicht zugemutet werden, die finanziellen Nachteile, die ihm durch eine seine gesetzlichen Rechte beschneidende Klausel auferlegt werden, durch die mit geschäftlichen Risiken verbundene Erhöhung seiner Preise aufzufangen. Daß in Einzelfällen ein Geschäftsraummieter sich auf die Nachteile, die mit einer solchen Klausel verbunden sind, einzustellen vermag, ist nicht entscheidend. Auch im Verkehr mit Unternehmern ist nicht auf die Schutzbedürftigkeit im Einzelfall, sondern auf eine überindividuelle, generalisierende Betrachtungsweise abzustellen (Palandt/Heinrichs aaO § 307 Rdn. 40).
dd) Der Senat hält es auch nicht für einen gangbaren Weg, von der Zulässigkeit der Renovierungsklausel auszugehen und im Einzelfall die Berufung auf eine unangemessene Benachteiligung gemäß § 242 BGB zuzulassen, wenn die letzte Schönheitsreparatur erst kurz vor dem Auszug des Mieters liegt. Das Gesetz sieht eine solche Differenzierung nicht vor. Nach der Regelung des § 9 AGBG sind unangemessene Klauseln unwirksam. Die §§ 9, 10, 11 AGBG schließen in ihrem Anwendungsbereich als "leges speciales" den Rückgriff auf § 242 BGB aus (vgl. BGHZ 114, 338, 340; Staudinger/Coester BGB (1998) § 9 AGBG Rdn. 37 m.w.N.). Bei der Prüfung der Angemessenheit ist - wie ausgeführt - nicht auf den Einzelfall abzustellen, sondern von einem generalisierenden objektiven Maßstab auszugehen. Das schließt es allerdings nicht aus, daß die Berufung auf eine (wirksame) Klausel im Einzelfall treuwidrig sein kann (Palandt /Heinrichs aaO Vorb. v. § 307 Rdn. 17). ee) Der Senat hält auch eine Differenzierung danach, ob die Räumlichkeiten dem Mieter renoviert oder unrenoviert überlassen worden sind, wie sie Langenberg (aaO S. 34 Rdn. 28) vorschlägt, nicht für geboten. Auch der VIII. Zivilsenat hat für den Bereich des Wohnraummietrechtes nicht darauf abgestellt. Entscheidend ist vielmehr allein, daß der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur die Mietsache renoviert zu übergeben hätte. Es ist kein Grund ersichtlich, insoweit für die Geschäftsraummiete abweichend vom Wohnraummietrecht eine weitere Unterscheidung vorzunehmen.
c) Damit kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit es der Klägerin Schadensersatz wegen Unterlassung der Schönheitsreparaturen sowie eine Entschädigung wegen entgangener Nutzung in Höhe von insgesamt 11.526,33 € zugesprochen hat. Bei Unwirksamkeit der vorgenannten Klauseln haben die Beklagten durch das Unterlassen der Schönheitsreparaturen und der
Endrenovierung keine ihnen obliegende Pflicht verletzt. Es muß daher insoweit bei der klageabweisenden Entscheidung des Landgerichts verbleiben.
d) Soweit das Berufungsgericht die Beklagten zum Schadensersatz für die Beseitigung eines Bretterverschlages und die Beschädigung des Fußbodens in der Wohnung verurteilt hat, bleibt die Revision ohne Erfolg. Nach den bindenden Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Beklagten den Bretterverschlag angebracht. Entgegen der Revision ist in den Tatsacheninstanzen kein ausreichender Vortrag gegeben, daß die Beklagten den von ihnen angebrachten Verschlag nach Beendigung des Mietverhältnisses im Mietobjekt zurücklassen durften. Ohne Erfolg berufen sich die Beklagten hilfsweise auf die Verrechnung mit dem Kautionsguthaben. In den Tatsacheninstanzen hat die Klägerin die Kaution lediglich gegen den Anspruch auf Nutzungsentschädigung verrechnet. Hinsichtlich des Schadensersatzanspruches für den Fußboden hat der Senat die Verfahrensrügen geprüft, im Ergebnis aber nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 ZPO).
Hahne Sprick Fuchs Ahlt Vézina

In Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist insbesondere unwirksam

1.
(Annahme- und Leistungsfrist)eine Bestimmung, durch die sich der Verwender unangemessen lange oder nicht hinreichend bestimmte Fristen für die Annahme oder Ablehnung eines Angebots oder die Erbringung einer Leistung vorbehält; ausgenommen hiervon ist der Vorbehalt, erst nach Ablauf der Widerrufsfrist nach § 355 Absatz 1 und 2 zu leisten;
1a.
(Zahlungsfrist)eine Bestimmung, durch die sich der Verwender eine unangemessen lange Zeit für die Erfüllung einer Entgeltforderung des Vertragspartners vorbehält; ist der Verwender kein Verbraucher, ist im Zweifel anzunehmen, dass eine Zeit von mehr als 30 Tagen nach Empfang der Gegenleistung oder, wenn dem Schuldner nach Empfang der Gegenleistung eine Rechnung oder gleichwertige Zahlungsaufstellung zugeht, von mehr als 30 Tagen nach Zugang dieser Rechnung oder Zahlungsaufstellung unangemessen lang ist;
1b.
(Überprüfungs- und Abnahmefrist)eine Bestimmung, durch die sich der Verwender vorbehält, eine Entgeltforderung des Vertragspartners erst nach unangemessen langer Zeit für die Überprüfung oder Abnahme der Gegenleistung zu erfüllen; ist der Verwender kein Verbraucher, ist im Zweifel anzunehmen, dass eine Zeit von mehr als 15 Tagen nach Empfang der Gegenleistung unangemessen lang ist;
2.
(Nachfrist)eine Bestimmung, durch die sich der Verwender für die von ihm zu bewirkende Leistung abweichend von Rechtsvorschriften eine unangemessen lange oder nicht hinreichend bestimmte Nachfrist vorbehält;
3.
(Rücktrittsvorbehalt)die Vereinbarung eines Rechts des Verwenders, sich ohne sachlich gerechtfertigten und im Vertrag angegebenen Grund von seiner Leistungspflicht zu lösen; dies gilt nicht für Dauerschuldverhältnisse;
4.
(Änderungsvorbehalt)die Vereinbarung eines Rechts des Verwenders, die versprochene Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen, wenn nicht die Vereinbarung der Änderung oder Abweichung unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil zumutbar ist;
5.
(Fingierte Erklärungen)eine Bestimmung, wonach eine Erklärung des Vertragspartners des Verwenders bei Vornahme oder Unterlassung einer bestimmten Handlung als von ihm abgegeben oder nicht abgegeben gilt, es sei denn, dass
a)
dem Vertragspartner eine angemessene Frist zur Abgabe einer ausdrücklichen Erklärung eingeräumt ist und
b)
der Verwender sich verpflichtet, den Vertragspartner bei Beginn der Frist auf die vorgesehene Bedeutung seines Verhaltens besonders hinzuweisen;
6.
(Fiktion des Zugangs)eine Bestimmung, die vorsieht, dass eine Erklärung des Verwenders von besonderer Bedeutung dem anderen Vertragsteil als zugegangen gilt;
7.
(Abwicklung von Verträgen)eine Bestimmung, nach der der Verwender für den Fall, dass eine Vertragspartei vom Vertrag zurücktritt oder den Vertrag kündigt,
a)
eine unangemessen hohe Vergütung für die Nutzung oder den Gebrauch einer Sache oder eines Rechts oder für erbrachte Leistungen oder
b)
einen unangemessen hohen Ersatz von Aufwendungen verlangen kann;
8.
(Nichtverfügbarkeit der Leistung)die nach Nummer 3 zulässige Vereinbarung eines Vorbehalts des Verwenders, sich von der Verpflichtung zur Erfüllung des Vertrags bei Nichtverfügbarkeit der Leistung zu lösen, wenn sich der Verwender nicht verpflichtet,
a)
den Vertragspartner unverzüglich über die Nichtverfügbarkeit zu informieren und
b)
Gegenleistungen des Vertragspartners unverzüglich zu erstatten;
9.
(Abtretungsausschluss)eine Bestimmung, durch die die Abtretbarkeit ausgeschlossen wird
a)
für einen auf Geld gerichteten Anspruch des Vertragspartners gegen den Verwender oder
b)
für ein anderes Recht, das der Vertragspartner gegen den Verwender hat, wenn
aa)
beim Verwender ein schützenswertes Interesse an dem Abtretungsausschluss nicht besteht oder
bb)
berechtigte Belange des Vertragspartners an der Abtretbarkeit des Rechts das schützenswerte Interesse des Verwenders an dem Abtretungsausschluss überwiegen;
Buchstabe a gilt nicht für Ansprüche aus Zahlungsdiensterahmenverträgen und die Buchstaben a und b gelten nicht für Ansprüche auf Versorgungsleistungen im Sinne des Betriebsrentengesetzes.

Auch soweit eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften zulässig ist, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam

1.
(Kurzfristige Preiserhöhungen)eine Bestimmung, welche die Erhöhung des Entgelts für Waren oder Leistungen vorsieht, die innerhalb von vier Monaten nach Vertragsschluss geliefert oder erbracht werden sollen; dies gilt nicht bei Waren oder Leistungen, die im Rahmen von Dauerschuldverhältnissen geliefert oder erbracht werden;
2.
(Leistungsverweigerungsrechte)eine Bestimmung, durch die
a)
das Leistungsverweigerungsrecht, das dem Vertragspartner des Verwenders nach § 320 zusteht, ausgeschlossen oder eingeschränkt wird oder
b)
ein dem Vertragspartner des Verwenders zustehendes Zurückbehaltungsrecht, soweit es auf demselben Vertragsverhältnis beruht, ausgeschlossen oder eingeschränkt, insbesondere von der Anerkennung von Mängeln durch den Verwender abhängig gemacht wird;
3.
(Aufrechnungsverbot)eine Bestimmung, durch die dem Vertragspartner des Verwenders die Befugnis genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen;
4.
(Mahnung, Fristsetzung)eine Bestimmung, durch die der Verwender von der gesetzlichen Obliegenheit freigestellt wird, den anderen Vertragsteil zu mahnen oder ihm eine Frist für die Leistung oder Nacherfüllung zu setzen;
5.
(Pauschalierung von Schadensersatzansprüchen)die Vereinbarung eines pauschalierten Anspruchs des Verwenders auf Schadensersatz oder Ersatz einer Wertminderung, wenn
a)
die Pauschale den in den geregelten Fällen nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwartenden Schaden oder die gewöhnlich eintretende Wertminderung übersteigt oder
b)
dem anderen Vertragsteil nicht ausdrücklich der Nachweis gestattet wird, ein Schaden oder eine Wertminderung sei überhaupt nicht entstanden oder wesentlich niedriger als die Pauschale;
6.
(Vertragsstrafe)eine Bestimmung, durch die dem Verwender für den Fall der Nichtabnahme oder verspäteten Abnahme der Leistung, des Zahlungsverzugs oder für den Fall, dass der andere Vertragsteil sich vom Vertrag löst, Zahlung einer Vertragsstrafe versprochen wird;
7.
(Haftungsausschluss bei Verletzung von Leben, Körper, Gesundheit und bei grobem Verschulden)
a)
(Verletzung von Leben, Körper, Gesundheit)ein Ausschluss oder eine Begrenzung der Haftung für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, die auf einer fahrlässigen Pflichtverletzung des Verwenders oder einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen des Verwenders beruhen;
b)
(Grobes Verschulden)ein Ausschluss oder eine Begrenzung der Haftung für sonstige Schäden, die auf einer grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verwenders oder auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen des Verwenders beruhen;
die Buchstaben a und b gelten nicht für Haftungsbeschränkungen in den nach Maßgabe des Personenbeförderungsgesetzes genehmigten Beförderungsbedingungen und Tarifvorschriften der Straßenbahnen, Obusse und Kraftfahrzeuge im Linienverkehr, soweit sie nicht zum Nachteil des Fahrgasts von der Verordnung über die Allgemeinen Beförderungsbedingungen für den Straßenbahn- und Obusverkehr sowie den Linienverkehr mit Kraftfahrzeugen vom 27. Februar 1970 abweichen; Buchstabe b gilt nicht für Haftungsbeschränkungen für staatlich genehmigte Lotterie- oder Ausspielverträge;
8.
(Sonstige Haftungsausschlüsse bei Pflichtverletzung)
a)
(Ausschluss des Rechts, sich vom Vertrag zu lösen)eine Bestimmung, die bei einer vom Verwender zu vertretenden, nicht in einem Mangel der Kaufsache oder des Werkes bestehenden Pflichtverletzung das Recht des anderen Vertragsteils, sich vom Vertrag zu lösen, ausschließt oder einschränkt; dies gilt nicht für die in der Nummer 7 bezeichneten Beförderungsbedingungen und Tarifvorschriften unter den dort genannten Voraussetzungen;
b)
(Mängel)eine Bestimmung, durch die bei Verträgen über Lieferungen neu hergestellter Sachen und über Werkleistungen
aa)
(Ausschluss und Verweisung auf Dritte)die Ansprüche gegen den Verwender wegen eines Mangels insgesamt oder bezüglich einzelner Teile ausgeschlossen, auf die Einräumung von Ansprüchen gegen Dritte beschränkt oder von der vorherigen gerichtlichen Inanspruchnahme Dritter abhängig gemacht werden;
bb)
(Beschränkung auf Nacherfüllung)die Ansprüche gegen den Verwender insgesamt oder bezüglich einzelner Teile auf ein Recht auf Nacherfüllung beschränkt werden, sofern dem anderen Vertragsteil nicht ausdrücklich das Recht vorbehalten wird, bei Fehlschlagen der Nacherfüllung zu mindern oder, wenn nicht eine Bauleistung Gegenstand der Mängelhaftung ist, nach seiner Wahl vom Vertrag zurückzutreten;
cc)
(Aufwendungen bei Nacherfüllung)die Verpflichtung des Verwenders ausgeschlossen oder beschränkt wird, die zum Zweck der Nacherfüllung erforderlichen Aufwendungen nach § 439 Absatz 2 und 3 oder § 635 Absatz 2 zu tragen oder zu ersetzen;
dd)
(Vorenthalten der Nacherfüllung)der Verwender die Nacherfüllung von der vorherigen Zahlung des vollständigen Entgelts oder eines unter Berücksichtigung des Mangels unverhältnismäßig hohen Teils des Entgelts abhängig macht;
ee)
(Ausschlussfrist für Mängelanzeige)der Verwender dem anderen Vertragsteil für die Anzeige nicht offensichtlicher Mängel eine Ausschlussfrist setzt, die kürzer ist als die nach dem Doppelbuchstaben ff zulässige Frist;
ff)
(Erleichterung der Verjährung)die Verjährung von Ansprüchen gegen den Verwender wegen eines Mangels in den Fällen des § 438 Abs. 1 Nr. 2 und des § 634a Abs. 1 Nr. 2 erleichtert oder in den sonstigen Fällen eine weniger als ein Jahr betragende Verjährungsfrist ab dem gesetzlichen Verjährungsbeginn erreicht wird;
9.
bei einem Vertragsverhältnis, das die regelmäßige Lieferung von Waren oder die regelmäßige Erbringung von Dienst- oder Werkleistungen durch den Verwender zum Gegenstand hat,
a)
eine den anderen Vertragsteil länger als zwei Jahre bindende Laufzeit des Vertrags,
b)
eine den anderen Vertragsteil bindende stillschweigende Verlängerung des Vertragsverhältnisses, es sei denn das Vertragsverhältnis wird nur auf unbestimmte Zeit verlängert und dem anderen Vertragsteil wird das Recht eingeräumt, das verlängerte Vertragsverhältnis jederzeit mit einer Frist von höchstens einem Monat zu kündigen, oder
c)
eine zu Lasten des anderen Vertragsteils längere Kündigungsfrist als einen Monat vor Ablauf der zunächst vorgesehenen Vertragsdauer;
dies gilt nicht für Verträge über die Lieferung zusammengehörig verkaufter Sachen sowie für Versicherungsverträge;
10.
(Wechsel des Vertragspartners)eine Bestimmung, wonach bei Kauf-, Darlehens-, Dienst- oder Werkverträgen ein Dritter anstelle des Verwenders in die sich aus dem Vertrag ergebenden Rechte und Pflichten eintritt oder eintreten kann, es sei denn, in der Bestimmung wird
a)
der Dritte namentlich bezeichnet oder
b)
dem anderen Vertragsteil das Recht eingeräumt, sich vom Vertrag zu lösen;
11.
(Haftung des Abschlussvertreters)eine Bestimmung, durch die der Verwender einem Vertreter, der den Vertrag für den anderen Vertragsteil abschließt,
a)
ohne hierauf gerichtete ausdrückliche und gesonderte Erklärung eine eigene Haftung oder Einstandspflicht oder
b)
im Falle vollmachtsloser Vertretung eine über § 179 hinausgehende Haftung
auferlegt;
12.
(Beweislast)eine Bestimmung, durch die der Verwender die Beweislast zum Nachteil des anderen Vertragsteils ändert, insbesondere indem er
a)
diesem die Beweislast für Umstände auferlegt, die im Verantwortungsbereich des Verwenders liegen, oder
b)
den anderen Vertragsteil bestimmte Tatsachen bestätigen lässt;
Buchstabe b gilt nicht für Empfangsbekenntnisse, die gesondert unterschrieben oder mit einer gesonderten qualifizierten elektronischen Signatur versehen sind;
13.
(Form von Anzeigen und Erklärungen)eine Bestimmung, durch die Anzeigen oder Erklärungen, die dem Verwender oder einem Dritten gegenüber abzugeben sind, gebunden werden
a)
an eine strengere Form als die schriftliche Form in einem Vertrag, für den durch Gesetz notarielle Beurkundung vorgeschrieben ist oder
b)
an eine strengere Form als die Textform in anderen als den in Buchstabe a genannten Verträgen oder
c)
an besondere Zugangserfordernisse;
14.
(Klageverzicht)eine Bestimmung, wonach der andere Vertragsteil seine Ansprüche gegen den Verwender gerichtlich nur geltend machen darf, nachdem er eine gütliche Einigung in einem Verfahren zur außergerichtlichen Streitbeilegung versucht hat;
15.
(Abschlagszahlungen und Sicherheitsleistung)eine Bestimmung, nach der der Verwender bei einem Werkvertrag
a)
für Teilleistungen Abschlagszahlungen vom anderen Vertragsteil verlangen kann, die wesentlich höher sind als die nach § 632a Absatz 1 und § 650m Absatz 1 zu leistenden Abschlagszahlungen, oder
b)
die Sicherheitsleistung nach § 650m Absatz 2 nicht oder nur in geringerer Höhe leisten muss.

(1) § 305 Absatz 2 und 3, § 308 Nummer 1, 2 bis 9 und § 309 finden keine Anwendung auf Allgemeine Geschäftsbedingungen, die gegenüber einem Unternehmer, einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einem öffentlich-rechtlichen Sondervermögen verwendet werden. § 307 Abs. 1 und 2 findet in den Fällen des Satzes 1 auch insoweit Anwendung, als dies zur Unwirksamkeit von in § 308 Nummer 1, 2 bis 9 und § 309 genannten Vertragsbestimmungen führt; auf die im Handelsverkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuche ist angemessen Rücksicht zu nehmen. In den Fällen des Satzes 1 finden § 307 Absatz 1 und 2 sowie § 308 Nummer 1a und 1b auf Verträge, in die die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) in der jeweils zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Fassung ohne inhaltliche Abweichungen insgesamt einbezogen ist, in Bezug auf eine Inhaltskontrolle einzelner Bestimmungen keine Anwendung.

(2) Die §§ 308 und 309 finden keine Anwendung auf Verträge der Elektrizitäts-, Gas-, Fernwärme- und Wasserversorgungsunternehmen über die Versorgung von Sonderabnehmern mit elektrischer Energie, Gas, Fernwärme und Wasser aus dem Versorgungsnetz, soweit die Versorgungsbedingungen nicht zum Nachteil der Abnehmer von Verordnungen über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung von Tarifkunden mit elektrischer Energie, Gas, Fernwärme und Wasser abweichen. Satz 1 gilt entsprechend für Verträge über die Entsorgung von Abwasser.

(3) Bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (Verbraucherverträge) finden die Vorschriften dieses Abschnitts mit folgenden Maßgaben Anwendung:

1.
Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten als vom Unternehmer gestellt, es sei denn, dass sie durch den Verbraucher in den Vertrag eingeführt wurden;
2.
§ 305c Abs. 2 und die §§ 306 und 307 bis 309 dieses Gesetzes sowie Artikel 46b des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche finden auf vorformulierte Vertragsbedingungen auch dann Anwendung, wenn diese nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind und soweit der Verbraucher auf Grund der Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte;
3.
bei der Beurteilung der unangemessenen Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 und 2 sind auch die den Vertragsschluss begleitenden Umstände zu berücksichtigen.

(4) Dieser Abschnitt findet keine Anwendung bei Verträgen auf dem Gebiet des Erb-, Familien- und Gesellschaftsrechts sowie auf Tarifverträge, Betriebs- und Dienstvereinbarungen. Bei der Anwendung auf Arbeitsverträge sind die im Arbeitsrecht geltenden Besonderheiten angemessen zu berücksichtigen; § 305 Abs. 2 und 3 ist nicht anzuwenden. Tarifverträge, Betriebs- und Dienstvereinbarungen stehen Rechtsvorschriften im Sinne von § 307 Abs. 3 gleich.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

17
aa) Die Klausel in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags ist allerdings nicht bereits deshalb unwirksam, weil die ihr zugrunde liegende, in § 10 Ziff. 3 des Formularvertrags geregelte Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters einen "starren" Fristenplan enthielte und diese Klausel daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam wäre (vgl. Senat, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05, NJW 2006, 1728, unter II 2 b). Denn § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags, wonach sich der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen "im Allgemeinen" innerhalb der nach der Nutzungsart der Räume gestaffelten Fristen von drei, fünf beziehungsweise sieben Jahren auszuführen, enthält einen - zulässigen - flexiblen Fristenplan, der die Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands der Wohnung ermöglicht (vgl. Senat, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter III d; Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04, NJW 2005, 3416, unter II 2).
12
1. Die Quotenabgeltungsklausel des § 16 Nr. 7 ist nicht bereits deshalb unwirksam, weil die ihr zu Grunde liegende, in § 16 Nr. 2 bis 4 des Mietvertrags geregelte Verpflichtung der Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhielte. Die Nrn. 2 bis 4 beinhalten keinen starren Fristenplan für die Renovierung , sondern verpflichten den Mieter lediglich, Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb der nach der Nutzungsart der Räume gestaffelten Fristen von drei, fünf beziehungsweise sieben Jahren auszuführen. Sie halten ihm zudem in Nr. 4 ausdrücklich die Abweichung von diesen Fristen offen, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung der Fristen nicht erfordert. Auf der Grundlage eines solchen flexiblen Fristenplans ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778, unter II 2 b aa, m.w.N.) nicht zu beanstanden.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 247/05
Verkündet am:
7. März 2007
Ermel
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 7. März 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers
und Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 20. September 2005 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Kläger gegen die Abweisung der Klage auf Zahlung von 5.233,04 € nebst Zinsen wegen Wertersatzes für die Markise und für den Teppichboden durch das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 29. März 2005 zurückgewiesen worden ist. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 29. März 2005 im vorbezeichneten Umfang abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 5.233,04 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26. August 2004 zu zahlen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Die Kläger haben die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde zu tragen, soweit diese ohne Erfolg geblieben ist. Insoweit beträgt der Wert des Beschwerdegegenstandes für die Gerichtskosten 16.623,30 € und für die außergerichtlichen Kosten 21.856,34 €, mit der Maßgabe, dass letztere im Verhältnis zur Beklagten nur in Höhe von 3/4 anzusetzen sind.
Die Kosten der ersten und zweiten Instanz haben die Kläger zu 3/5 und die Beklagte zu 2/5 zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Kläger hatten von der Beklagten eine Wohnung in Berlin gemietet. Der Formularmietvertrag vom 30. April 2001 enthält u. a. folgende Regelungen: "§ 4 Mietzins, Nebenkosten und Schönheitsreparaturen … 6. Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen (vgl. § 13). Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %; dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt. … § 13 Gebrauch der Mieträume, Schönheitsreparaturen 1. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. …"
2
Die Kläger versahen die Wohnung mit einer Markise zum Preis von 6.250 DM und ließen für 6.702,15 DM Teppichboden verlegen. Nachdem es wegen der von den Klägern als unzureichend empfundenen Trittschalldämmung der Wohnung zu Meinungsverschiedenheiten gekommen war, hoben die Parteien das Mietverhältnis einvernehmlich zum 31. Januar 2004 auf.
3
Die Kläger beließen bei ihrem Auszug den Teppichboden und die Markise in der Wohnung. Schönheitsreparaturen führten sie nicht aus. Die Beklagte ermittelte die Kosten der Schönheitsreparaturen durch Einholung eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes mit 14.391,59 €. Mit Schreiben vom 27. Juli 2004 verlangte sie von den Klägern entsprechend der Regelung in § 4 Ziffer 6 des Mietvertrages hiervon 40 % (5.756,64 €) und erklärte insoweit die Aufrechnung gegenüber dem Anspruch der Kläger auf Entschädigung für die Markise und den Teppichboden.
4
Mit der Klage verlangen die Kläger Ersatz des Zeitwertes des Teppichbodens in Höhe von 2.570,06 € und der Markise in Höhe von 2.662,98 €, ferner Erstattung eines Guthabens in Höhe von 642,27 € aus der Abrechnung der Nebenkosten sowie Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von 7.669,38 € nebst ausgerechneter Zinsen (Gesamtbetrag Kaution und Zinsen: 8.058,13 €). Hilfsweise stützen sie die Klage auf Schadensersatzansprüche wegen Umzugskosten (5.855,66 €), wegen der für die neue Wohnung gezahlten Maklerprovision (5.001,92 €) und weiterer Kosten (12.018,30 €). Die Beklagte hat gegenüber den als solchen unstreitigen Ansprüchen auf Rückzahlung der Kaution und des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung die Aufrechnung mit rückständigen Mietzinsforderungen für die Monate Oktober 2003 bis Januar 2004 erklärt.
5
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit der vom Senat insoweit zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren Anspruch auf Zahlung von Wertersatz für die Markise und den Teppichboden weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

6
Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:
7
Ein Anspruch der Kläger auf Erstattung des Zeitwertes der Markise und des Teppichbodens sei - wie das Amtsgericht zutreffend angenommen habe - an sich gegeben. Allerdings greife die von der Beklagten erklärte Aufrechnung durch, weil die zur Aufrechnung gestellte Forderung der Vermieterin wegen unterlassener Schönheitsreparaturen berechtigt sei. Die im Mietvertrag enthaltene Regelung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Kläger halte der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB stand. § 13 Abs. 1 des Mietvertrages bestimme, dass die Schönheitsreparaturen "im Allgemeinen" in den im Einzelnen genannten Zeitabständen fällig werden, und enthalte deshalb keine starre Fristenregelung.
8
Darüber hinaus sei auch die so genannte Quotenklausel in § 4 Abs. 6 Satz 3 des Mietvertrages wirksam vereinbart worden. Zwar bestimme auch die Quotenklausel Fristen, innerhalb derer sich der Schadensersatzanspruch erhöhe. Gleichwohl sei die Klausel nicht wegen starrer Fristen unwirksam, denn sie verlöre ihren Sinn, wenn die vorgesehenen Fristen ebenfalls je nach dem Zustand der Wohnung verkürzt oder verlängert würden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei die Vereinbarung einer solchen Quotenklausel zulässig, weil die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Entgeltcharakter habe, also Teil des vom Mieter zu erbringenden Mietzinses sei. Dieser Mietzins ginge dem Vermieter aber verloren, wenn man ihm nicht gestattete, mittels Vereinbarung einer Quotenklausel anteilig Ausgleich zu erlangen. Dem Mieter entstehe auch kein Nachteil, weil sich die Höhe der durch einen Kostenvoranschlag zu ermittelnden Kosten auch nach dem Zustand der Wohnung richte, so dass auch ein besonders guter Erhaltungszustand der Wohnung Berücksichtigung finde.

II.

9
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung im entscheidenden Punkt nicht stand.
10
1. Gegenstand des Revisionsverfahrens ist allein die Frage, ob die Beklagte gegenüber dem Anspruch der Kläger auf Wertersatz in Höhe von zusammen 5.233,04 € für die in der Wohnung zurückgelassene Markise und den Teppichboden wirksam mit einem Anspruch auf Erstattung anteiliger Kosten der Schönheitsreparaturen aufgerechnet hat. Der Wertersatzanspruch der Kläger als solcher ist der Revisionsentscheidung ungeprüft zugrunde zu legen (vgl. BGHZ 109, 179; BGH, Urteil vom 9. Juni 2005 - III ZR 436/04, NZBau 2005, 509, unter II 1).
11
2. Die von der Beklagten erklärte Aufrechnung ist unwirksam, weil ihr der zur Aufrechnung gestellte Anspruch gegen die Kläger auf anteilige Erstattung der Kosten von Schönheitsreparaturen nicht zusteht.
12
a) Ein Anspruch der Beklagten auf Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gemäß § 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 4 Nr. 6, § 13 des Mietvertrages kommt von vornherein nicht in Betracht, weil die Verpflichtung der Kläger zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses im November 2003 nach dem in § 13 Nr. 1 vereinbarten Fristenplan noch nicht fällig war und die Beklagte einen vorzeitigen Renovierungsbedarf auch nicht geltend gemacht hat. Das Zahlungsverlangen der Beklagten kann seine Grundlage daher nur in der in § 4 Nr. 6 des Formularmietvertrages enthaltenen so genannten Abgeltungsklausel haben.
13
b) Diese Formularklausel ist jedoch nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778, unter II 2 b bb (2)).
14
aa) § 4 Nr. 6 des Mietvertrages verpflichtet den Mieter zur Zahlung anteiliger Renovierungskosten, wenn die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind und er sie auch nicht - zur Vermeidung der Zahlungspflicht - vorzeitig ausführt oder ausführen lässt. Der vom Mieter zu zahlende Betrag ist dabei allein nach dem Zeitablauf seit der letzten Renovierung gestaffelt und jeweils in einem festen Prozentsatz der Kosten angegeben, die sich aus einem vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes ergeben. Eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung sieht die Klausel nicht vor; es handelt sich deshalb um eine Abgeltungsklausel mit "starrer" Berechnungsgrundlage.
15
bb) Eine Formularklausel, die den Mieter zur zeitanteiligen Abgeltung von Renovierungskosten nach einer "starren", an einem Fristenplan ausgerichteten Berechnungsgrundlage verpflichtet, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO). Eine derartige Klausel benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustandes der Wohnung nicht zulässt und deshalb dazu führen kann, dass der Mieter - gemessen am Abnutzungsgrad der Wohnung und der Zeitspanne bis zur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen - eine übermäßig hohe Abgeltungsquote zu tragen hat und dadurch insoweit auch zur zeitanteiligen Abgeltung zukünftiger Instandhaltungskosten verpflichtet wird; eine solche Regelung ist mit dem Grundgedanken des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unvereinbar und deshalb als Formularklausel unwirksam.
16
cc) Die in § 4 Nr. 6 des Mietvertrags enthaltene Abgeltungsklausel ist insgesamt unwirksam. Eine teilweise Aufrechterhaltung der Klausel scheidet aus, weil ohne die darin angegebenen feststehenden Fristen und Prozentsätze schon sprachlich keine eigenständige Regelung verbliebe und deshalb eine auf eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion hinauslaufende Umformulie- rung erforderlich wäre (vgl. Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO, unter II 2 c).

III.

17
Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Beklagte ist zur Zahlung des - als solcher unstreitigen - Entschädigungsbetrages für die übernommenen Mietereinrichtungen nebst Prozesszinsen (§§ 291, 288 Abs. 1 BGB) zu verurteilen. Bei der Kostenentscheidung hat der Senat bezüglich der Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde berücksichtigt, dass Gerichtskosten nur hinsichtlich des erfolglosen Teils der Beschwerde anfallen und dass bei der Erstattung der außergerichtlichen Kosten dem degressiven Anstieg der von der Höhe des Gegenstandswertes abhängigen Gebühren Rechnung zu tragen ist (vgl. BGH, Beschluss vom 17. Dezember 2003 - V ZR 343/02, NJW 2004, 1048, unter 2 a und b). Ball Wiechers Dr.Wolst Hermanns Dr.Milger
Vorinstanzen:
AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 29.03.2005 - 208 C 356/04 -
LG Berlin, Entscheidung vom 20.09.2005 - 65 S 106/05 -

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 308/02 Verkündet am:
6. April 2005
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 536 a.F.; AGBG § 9 Bb, Cl
Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume
die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen
über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei
auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (im Anschluß
an BGH, Urteile vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234,
2235; und vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - NZM 2003, 755).
BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - OLG Saarbrücken
LG Saarbrücken
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 6. April 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter
Sprick, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen das Urteil des 8. Zivilsenats des Saarländischen Oberlandesgerichts vom 28. November 2002 teilweise aufgehoben und insgesamt wie folgt neu gefaßt: Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Saarbrücken vom 20. November 2001 im Kostenpunkt und dahin abgeändert, daß die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt werden, an die Klägerin 1.789,52 € nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 9. Juli 1999 zu zahlen. Die weitergehende Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen. Von den Kosten der ersten und zweiten Instanz tragen die Klägerin 89 %, die Beklagten 11 %. Von den Kosten des Revisionsverfahrens tragen die Klägerin 84 %, die Beklagten 16 %.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien streiten darum, ob die Beklagten Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, unvollständiger Räumung sowie Beschädigung eines gewerblichen Mietobjektes zu leisten haben. Die Klägerin war seit 1. August 1970 Pächterin eines Gaststättenobjektes in W.. Sie unterverpachtete das Objekt (Restaurant samt Wirtewohnung) ab 1971 an die Beklagten. Das Rechtsverhältnis der Parteien bestimmt sich nach dem Pachtvertrag vom 18. Januar 1979, mit dem ein früherer Pachtvertrag abgelöst worden ist. § 7 des Pachtvertrages lautet: "Pächter erkennt an, das Pachtobjekt in ordentlichem und gebrauchsfähigem /renoviertem Zustand erhalten zu haben. Der Pächter hat das Pachtobjekt nebst Inventar pfleglich zu behandeln und auf seine Kosten dauernd instand zu setzen. Er hat stets für ausreichende Lüftung, Heizung und Reinigung aller ihm überlassenen Räume zu sorgen. Die Instandhaltung umfaßt alle Erhaltungsarbeiten und die sogenannten Schönheitsreparaturen. Die Schönheitsreparaturen sind vom Pächter ohne Aufforderung in angemessenen Abständen mindestens alle zwei Jahre (Toiletten und Küche jährlich) sachgemäß und fachgerecht ausführen zu lassen. Die Verpächterin ist berechtigt, den Pächter zur sachgemäßen Durchführung dieser Arbeiten anzuhalten und nach ergebnislosem Ablauf einer angemessenen Frist die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Pächters vornehmen zu lassen."
In § 17 des Vertrages heißt es: "Bei Auszug hat der Pächter das Pachtobjekt vollständig geräumt und in
a) renoviertem und besenreinem … Zustand mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben. …" Sowohl das Haupt- als auch das Unterpachtverhältnis endeten aufgrund eines Räumungsvergleichs der Parteien mit den Hauseigentümern. Die Beklagten zogen am 8. Januar 1999 aus, ohne Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das Landgericht hat die Klage der Unterverpächterin auf Ersatz der Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen, die vollständige Räumung und die Beseitigung von Schäden abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 11.317,53 € nebst Zinsen verurteilt. Dagegen wenden sich die Beklagten mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

Das Rechtsmittel hat überwiegend Erfolg.

I.

Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, auf die schuldrechtlichen Pflichten der Parteien seien die bis 31. Dezember 2001 geltenden Vorschriften des BGB anzuwenden. Die Beklagten seien ihrer Verpflichtung zur Durchführung
der Schönheitsreparaturen nicht nachgekommen. Nach §§ 17 a, 7 Abs. 3 des Mietvertrages seien sie zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Vertragsende unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen verpflichtet. Zwar sei auf den Vertrag das AGBG anwendbar. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stelle die von § 536 BGB abweichende formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 9 Abs. 1 AGBG dar. Eine andere Beurteilung gelte auch nicht für die Regelung des § 17 a des Pachtvertrages, wonach die Pächter verpflichtet seien, unabhängig von der Durchführung der letzten Schönheitsreparatur die Räume in renoviertem Zustand zurückzugeben, ihnen also unabhängig von dem Grund der durch sie erfolgten Abnutzung eine Endrenovierungspflicht auferlegt werde. Für die Wohnraummiete sei zwar anerkannt, daß eine solche Klausel den Mieter unangemessen benachteilige und deshalb gemäß § 9 AGBG unwirksam sei. Das werde damit begründet, daß die Übernahme der laufenden Schönheitsreparaturen einen Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung darstelle und damit letztlich auch dem Mieter zugute komme, der die Gebrauchsspuren beseitige und damit die renovierte Wohnung wieder nutzen könne. Dagegen komme eine Endrenovierung, die die durchgeführten laufenden Schönheitsreparaturen unberücksichtigt lasse, allein dem Vermieter zugute, der entgegen dem Leitbild der §§ 536, 548 BGB eine Wohnung erhalte, die gerade keine auf den vertragsgemäßen Gebrauch zurückgehenden Abnutzungserscheinungen mehr aufweise. Eine solche vom gesetzlichen Leitbild abweichende Regelung sei gemäß § 9 AGBG unwirksam. Bei Geschäftsraummietverträgen gelte diese Argumentation aber nicht. Hier handele es sich in der Regel um geschäftserfahrene Mieter, die nicht so schutzbedürftig wie ein Wohnraummieter seien. Deshalb sehe das BGB für Wohnraummietverträge besondere Schutzvorschriften vor. So sei der Kündi-
gungsschutz stärker ausgeprägt als bei gewerblicher Miete. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs benachteilige in einem Wohnraummietvertrag eine Formularklausel, die eine monatlich im voraus zu zahlende Miete vorsehe , bei einem Zusammentreffen mit einer die Aufrechnung mit Gegenforderungen beschränkenden Klausel den Mieter unangemessen, weil er im Falle eines zur Minderung berechtigenden Mangels im Folgemonat mit dem ihm zustehenden Bereicherungsanspruch wegen Überzahlung der Miete nicht aufrechnen könne. In gewerblichen Pachtverträgen halte der Bundesgerichtshof diese Beschränkung für zulässig. Nach der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts München stelle in gewerblichen Mietverträgen eine formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter anders als bei der Wohnraummiete auch dann keine unangemessene Benachteiligung dar, wenn der Mieter die Räume in abgenutztem Zustand übernommen habe. Daraus folge, daß jedenfalls bei Geschäftsraummiete größere Einschränkungen des Mieters /Pächters durch AGB hingenommen würden. Deshalb sei die Endrenovierungsklausel für den Mieter/Pächter von Gewerberäumen nicht unangemessen. Der Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen einschließlich eines dadurch bedingten Nutzungsausfalles betrage 11.526,33 €. Daneben stehe der Klägerin ein Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung des Holzfußbodens in Höhe von 2.400 DM (= 1.227,10 €) sowie ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Entfernung eines Bretterverschlages samt Sperrmüll in Höhe von 1.100 DM (= 562,42 €) zu. Nach Verrechnung mit dem Kautionsguthaben in Höhe von 3.908,38 DM betrage die Forderung der Klägerin 22.135,16 DM (= 11.317,53 €). 2. Die Auffassung des Oberlandesgerichts ist nicht frei von Rechtsirrtum.
Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß auf die Inhaltskontrolle der Formularklauseln § 9 AGBG anzuwenden ist, weil das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2002 beendet worden ist (vgl. Art. 229 § 5 EGBGB).
a) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung wurden die Klauseln nicht dadurch zu Individualvereinbarungen, daß die Parteien den Mietvertrag durch Individualvertrag verlängert haben.
b) In der Rechtsprechung zur Wohnraummiete wird seit langem die Auffassung vertreten, daß eine Regelung in einem Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 9 AGBG (jetzt: § 307 BGB) unwirksam ist (OLG Hamm ZMR 1981, 179; OLG Frankfurt WuM 1981, 272). Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich dieser Rechtsprechung angeschlossen (Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97 - NJW 1998, 3114, 3115) und darüber hinaus entschieden, daß im Wohnraummietrecht auch jeweils für sich unbedenkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtheit zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen können. Er hält in solchen Fällen sowohl die Endrenovierungsklausel als auch die Klausel, die die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter regelt, für unwirksam (Urteil vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235; Urteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - NZM 2003, 755). Ob diese Auffassung auf Mietverträge über Geschäftsräume übertragen werden kann, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Die überwiegende Auffassung bejaht dies (OLG Hamm ZMR 2002, 822, 823; LG Hamburg WuM
1994, 675, 676; Scheuer in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. V A 207; Herrlein/Kandelhard/Knops Mietrecht 2. Aufl. § 535 Rdn. 54; Hansen in Ulmer/Brandner AGBG 9. Aufl. Anh. §§ 9-11 Rdn. 509; Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 8. Aufl. § 538 Rdn. 128 wollen danach differenzieren, ob die Räumlichkeiten dem Mieter renoviert oder unrenoviert überlassen worden sind). Eine Mindermeinung, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, ist der Auffassung, daß der Geschäftsraummieter nicht wie ein Wohnraummieter sozial schutzbedürftig sei (OLG Celle NZM 2003, 599; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-, und Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 376 halten die Klausel für wirksam, wollen das Verhalten des Vermieters aber als rechtsmißbräuchlich behandeln, wenn bei Rückgabe des Mietobjektes die letzte Renovierung nur kurze Zeit zurückliegt).
c) Der erkennende Senat schließt sich der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats für den Bereich der Geschäftsraummiete an. Nach der gesetzlichen Regelung hat die Schönheitsreparaturen nicht der Mieter, sondern der Vermieter vorzunehmen. Das folgt aus seiner Verpflichtung in § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (Langenberg Schönheitsreparaturen Instandhaltung und Rückbau 2. Aufl. S. 22 Rdn. 1). Auch das Mietrechtsreformgesetz hat daran nichts geändert (Haas Das neue Mietrecht - Mietrechtsreformgesetz E 12, 63). Von diesem gesetzlichen Leitbild weicht die Vertragspraxis , insbesondere in Formularverträgen, seit langem ab. Auch der Bundesgerichtshof (Rechtsentscheid vom 30. Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84 - WuM 1985, 46) hat es demgemäß gebilligt, daß in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden dürfen, obwohl nach § 9 AGBG (jetzt: § 307 BGB) eine Bestimmung, die von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweicht, in der Regel als unangemessen und
damit unwirksam anzusehen ist. Begründet wird dies mit einer langen, bereits Verkehrssitte gewordenen Übung (Langenberg aaO S. 24 Rdn. 6). Die in Formularmietverträgen enthaltene Verpflichtung des Mieters, neben der Durchführung der Schönheitsreparaturen die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zurückzugeben, entfernt sich noch weiter vom gesetzlichen Leitbild und führt zu einer zusätzlichen Verschärfung zu Lasten des Mieters. Er muß in diesen Fällen eine Endrenovierung vornehmen unabhängig davon, wann die letzte Schönheitsreparatur erfolgt ist und ob ein Bedarf hierfür besteht. Eine so weit gehende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild hat der VIII. Zivilsenat nicht mehr mit § 307 BGB vereinbar angesehen (BGH, Urteil vom 14. Mai 2003 aaO; Urteil vom 25. Juni 2003 aaO). Dem schließt sich der Senat entgegen den von Wolf/Eckert/Ball (aaO Rdn. 377) vorgebrachten Bedenken auch für den Bereich der Geschäftsraummiete an. Der Einwand, der VIII. Zivilsenat sei nicht auf den Aspekt eingegangen, daß die Schönheitsreparatur Teil der Gegenleistung zur Gebrauchsgewährung sei und die Überwälzung demgemäß in die Kalkulation der Miete eingehe, berücksichtigt nicht ausreichend, daß dem Mieter - abweichend von der gesetzlichen Regelung - ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt wird. Er muß die Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur und dem Zustand der Mietsache durchführen. Daß die vertragliche Äquivalenz einschneidend gestört werden kann, wenn dem Vermieter zur Abgeltung der Gebrauchsgewährung nur die Mietzahlung verbleibt, hat sich der Vermieter selbst zuzuschreiben. Wenn er dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt, trägt er das Risiko der Gesamtunwirksamkeit und kann sich nicht darauf berufen, daß dadurch das vertragliche Gleichgewicht gestört wird. Der Senat sieht keinen überzeugenden Grund, für den Bereich der Geschäftsraummiete der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates nicht zu folgen.
aa) Zu Unrecht beruft sich das Berufungsgericht für die von ihm vertretene Auffassung auf den besonderen Schutz, den das BGB dem Wohnraummieter gewährt. Zwar sieht das Gesetz für Teilbereiche einen besonderen Schutz des Wohnraummieters vor. So ist z.B. der Kündigungsschutz des Wohnraummieters stärker ausgeprägt (vgl. § 573 BGB). Ferner darf das Minderungsrecht nicht zum Nachteil des Mieters beschränkt werden (§ 536 Abs. 4 BGB), worauf das Berufungsgericht unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 127, 245) verweist. Für den Bereich der Schönheitsreparaturen fehlt es aber an einer Besserstellung des Wohnraummieters. Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schuldet der Vermieter von Geschäftsräumen die Durchführung der Schönheitsreparaturen ebenso wie der Wohnraumvermieter. Das Gesetz behandelt die Vermieter in beiden Fällen gleich. bb) Aus der vereinzelten Besserstellung des Wohnraummieters kann nicht der Schluß gezogen werden, das Gesetz habe den Mieter von Geschäftsräumen generell weniger vor belastenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen schützen wollen. Zwar erlaubt das Gesetz eine weitergehende Beschränkung der Rechte des Geschäftsraummieters (vgl. § 24 AGBG = § 310 BGB, wonach die Klauselverbote der §§ 10, 11 AGBG = §§ 308, 309 BGB für Unternehmer nicht gelten). Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist aber in den §§ 10, 11 AGBG nicht geregelt. Sie ist an § 9 AGBG zu messen, einer Bestimmung, die für Unternehmer und Verbraucher gleichermaßen gilt. cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann auch nicht wegen einer allgemein geringeren Schutzbedürftigkeit des Geschäftsraummieters von einer Vereinbarkeit der Klausel mit § 9 AGBG in Geschäftsraummietverträgen ausgegangen werden. Zwar trifft es zu, daß der geschäftserfahrene Unternehmer nicht in gleichem Maße schutzbedürftig ist wie ein Verbraucher.
Das kann z.B. der Fall sein, wenn der Unternehmer Geschäfte der betreffenden Art häufig abschließt. Er kann deshalb mit den Risiken des Geschäfts vielfach besser vertraut und dadurch zu einer entsprechenden Vorsorge in der Lage sein (vgl. Palandt/Heinrichs BGB 64. Aufl. § 307 Rdn. 40). Für den hier betroffenen Regelungsbereich gelten diese Überlegungen aber nicht. Geschäftsräume werden regelmäßig langfristig vermietet. Die Problematik der Endrenovierung stellt sich meist erst am Ende einer (langen) Vertragslaufzeit. Der Mieter, insbesondere derjenige, der zum ersten Mal Geschäftsräume mietet, geht in der Regel nicht davon aus, daß er - unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur - in jedem Fall eine Endrenovierung durchführen muß. Selbst wenn er die Problematik erkennt, kann nicht ohne weiteres unterstellt werden, daß ihm die örtliche Marktsituation die Abwehr einer solchen seine gesetzlichen Rechte beschneidenden Klausel ermöglicht. Auch der Hinweis, der Geschäftsraummieter könne die Kosten der Endrenovierung in die Preise für seine Waren und Dienstleistungen einkalkulieren, überzeugt nicht. Zum einen ist bereits zweifelhaft, ob die jeweilige Marktsituation eine solche Abwälzung erlaubt. Zum anderen ließe sich mit dieser Argumentation jede für den Geschäftsraummieter nachteilige Klausel rechtfertigen. Dem Mieter von Geschäftsräumen kann aber nicht zugemutet werden, die finanziellen Nachteile, die ihm durch eine seine gesetzlichen Rechte beschneidende Klausel auferlegt werden, durch die mit geschäftlichen Risiken verbundene Erhöhung seiner Preise aufzufangen. Daß in Einzelfällen ein Geschäftsraummieter sich auf die Nachteile, die mit einer solchen Klausel verbunden sind, einzustellen vermag, ist nicht entscheidend. Auch im Verkehr mit Unternehmern ist nicht auf die Schutzbedürftigkeit im Einzelfall, sondern auf eine überindividuelle, generalisierende Betrachtungsweise abzustellen (Palandt/Heinrichs aaO § 307 Rdn. 40).
dd) Der Senat hält es auch nicht für einen gangbaren Weg, von der Zulässigkeit der Renovierungsklausel auszugehen und im Einzelfall die Berufung auf eine unangemessene Benachteiligung gemäß § 242 BGB zuzulassen, wenn die letzte Schönheitsreparatur erst kurz vor dem Auszug des Mieters liegt. Das Gesetz sieht eine solche Differenzierung nicht vor. Nach der Regelung des § 9 AGBG sind unangemessene Klauseln unwirksam. Die §§ 9, 10, 11 AGBG schließen in ihrem Anwendungsbereich als "leges speciales" den Rückgriff auf § 242 BGB aus (vgl. BGHZ 114, 338, 340; Staudinger/Coester BGB (1998) § 9 AGBG Rdn. 37 m.w.N.). Bei der Prüfung der Angemessenheit ist - wie ausgeführt - nicht auf den Einzelfall abzustellen, sondern von einem generalisierenden objektiven Maßstab auszugehen. Das schließt es allerdings nicht aus, daß die Berufung auf eine (wirksame) Klausel im Einzelfall treuwidrig sein kann (Palandt /Heinrichs aaO Vorb. v. § 307 Rdn. 17). ee) Der Senat hält auch eine Differenzierung danach, ob die Räumlichkeiten dem Mieter renoviert oder unrenoviert überlassen worden sind, wie sie Langenberg (aaO S. 34 Rdn. 28) vorschlägt, nicht für geboten. Auch der VIII. Zivilsenat hat für den Bereich des Wohnraummietrechtes nicht darauf abgestellt. Entscheidend ist vielmehr allein, daß der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur die Mietsache renoviert zu übergeben hätte. Es ist kein Grund ersichtlich, insoweit für die Geschäftsraummiete abweichend vom Wohnraummietrecht eine weitere Unterscheidung vorzunehmen.
c) Damit kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit es der Klägerin Schadensersatz wegen Unterlassung der Schönheitsreparaturen sowie eine Entschädigung wegen entgangener Nutzung in Höhe von insgesamt 11.526,33 € zugesprochen hat. Bei Unwirksamkeit der vorgenannten Klauseln haben die Beklagten durch das Unterlassen der Schönheitsreparaturen und der
Endrenovierung keine ihnen obliegende Pflicht verletzt. Es muß daher insoweit bei der klageabweisenden Entscheidung des Landgerichts verbleiben.
d) Soweit das Berufungsgericht die Beklagten zum Schadensersatz für die Beseitigung eines Bretterverschlages und die Beschädigung des Fußbodens in der Wohnung verurteilt hat, bleibt die Revision ohne Erfolg. Nach den bindenden Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Beklagten den Bretterverschlag angebracht. Entgegen der Revision ist in den Tatsacheninstanzen kein ausreichender Vortrag gegeben, daß die Beklagten den von ihnen angebrachten Verschlag nach Beendigung des Mietverhältnisses im Mietobjekt zurücklassen durften. Ohne Erfolg berufen sich die Beklagten hilfsweise auf die Verrechnung mit dem Kautionsguthaben. In den Tatsacheninstanzen hat die Klägerin die Kaution lediglich gegen den Anspruch auf Nutzungsentschädigung verrechnet. Hinsichtlich des Schadensersatzanspruches für den Fußboden hat der Senat die Verfahrensrügen geprüft, im Ergebnis aber nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 ZPO).
Hahne Sprick Fuchs Ahlt Vézina

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
VERSÄUMNISURTEIL
VIII ZR 335/02 Verkündet am:
25. Juni 2003
Kirchgeßner,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
AGBG § 9 Bb Abs. 2 Nr. 1
Zur Unwirksamkeit zweier die Renovierungspflicht des Mieters betreffender Klauseln
in einem Mietvertrag.
BGH, Versäumnisurteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - LG Düsseldorf
AG Düsseldorf
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 25. Juni 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter
Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst

für Recht erkannt:
Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 10. Oktober 2002 wird zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens als Gesamtschuldner zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Mit Vertrag vom 16. September 1994 mieteten die Beklagten von den Klägern eine Wohnung in D. an. Dieser Vertrag enthielt unter anderem folgende Formularklausel:
"§ 16 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume ... 4.a)Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich , mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. ... Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 3 Jahre bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre. Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.
...
b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet , Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind. ..."
Zudem finden sich in dem Mietvertragsformular folgende maschinengeschriebene Eintragungen: - bei § 16 Ziff. 5 Buchst. a): "siehe Anlage 1 zum § 16 Zi. 5" - bei § 27 Sonstige Vereinbarungen: "Anlage 1 § 16 Ziffer 5 ist Bestandteil des Mietvertrags". Zwischen Seite 4 und Seite 5 des Mietvertragsformulars ist unter anderem folgende, ebenfalls von den Mietern und für die Vermieter unterschriebene Vereinbarung zwischengeheftet: "Anlage Nr...1 ..... zum Mietvertrag vom ... § Renovierungsverpflichtung
a) Bei Auszug hat der Mieter die Räume in fachgerecht renoviertem Zustand zurückzugeben. ...
b) ..." Das Mietverhältnis endete zum 31. Juli 2000. Am 4. August 2000 übergaben die Beklagten die Mietwohnung den Klägern. Sie hatten keine Schönheitsreparaturen durchgeführt und vertraten die Auffassung, sie seien auch zu diesem Zeitpunkt zur Renovierung der Wohnung nicht verpflichtet. Die Kläger forderten die Beklagten im November 2000 schriftlich vergeblich zur Durchführung näher bezeichneter Renovierungsarbeiten auf. Die Kläger haben gegen die Beklagten Vollstreckungsbescheide über 25.300 DM nebst Zinsen erwirkt. In diesem Betrag waren Renovierungskosten von über 21.000 DM, die noch nicht bezahlte Miete für Juli 2000, Nebenkosten für das Jahr 2000 und eine Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 1. August 2000 bis einschließlich Januar 2001 eingerechnet, weil die Wohnung erst zum
1. Februar 2001 wieder habe vermietet werden können. Nach Einspruch der Beklagten gegen die Vollstreckungsbescheide hat das Amtsgericht die Beklagten zur Zahlung von 12.100 DM nebst Zinsen - Miete für den Monat Juli 2000 und Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 1. August 2000 bis 31. Januar 2001 - verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die gegen die Beklagten ergangenen Vollstreckungsbescheide mit der Maßgabe aufrechterhalten , daß die Beklagten 654,45 1.280 DM) nebst Zinsen zu zahlen haben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Für die Beklagten ist in der mündlichen Verhandlung über die Revision niemand erschienen. Die Kläger haben den Erlaß eines Versäumnisurteils beantragt.

Entscheidungsgründe:

I.

Über die Revision der Kläger ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden. Inhaltlich beruht die Entscheidung allerdings nicht auf einer Säumnisfolge, sondern auf der Berücksichtigung des gesamten Sach- und Streitstandes (BGHZ 37, 79, 81).

II.

Das Berufungsgericht hat, soweit in der Revisionsinstanz noch von Interesse , ausgeführt:
Den Klägern stehe lediglich ein Anspruch auf den Teil der Mietforderung für den Monat Juli 2000 zu, der nicht durch Aufrechnung mit Zinsansprüchen der Beklagten wegen der von ihnen gezahlten Kaution erloschen sei (1.280 DM = 654,45 ! ! #" %$'&( )+* ! % ,)- % ! . /$ 0 1. 2 . ) vom 1. bis 4. August 2000 wegen der verspäteten Übergabe sei durch die von den Beklagten erklärte Aufrechnung mit ihrem Anspruch auf Rückgabe der gezahlten Kaution erloschen. Für die Zeit vom 5. August 2000 bis zum 31. Januar 2001 stehe den Klägern weder ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung noch ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Mietausfalls wegen der von den Beklagten bei Vertragsende unterlassenen Renovierungsarbeiten zu. Ein Vorenthalten der Wohnung durch die Beklagten zu Lasten der Kläger könne für diese Zeit nicht angenommen werden. Schadensersatz wegen Mietausfalls könnten die Kläger nicht verlangen, weil sowohl die Endrenovierungsklausel wie auch die Vertragsklausel über eine turnusmäßige Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam seien.

III.

Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung stand. Vergeblich wendet sich die Revision dagegen, daß das Landgericht sowohl die Klausel in Buchst. a) Satz 1 der Anlage zu § 16 Ziff. 5 des Mietvertrages vom 16. September 1994 als auch die Überwälzung der Pflicht zur Vornahme turnusmäßiger Schönheitsreparaturen nach § 16 Ziff. 4 Buchst. a) dieses Vertrages auf den Mieter für unwirksam gehalten hat. 1. Zu Recht hat das Landgericht angenommen, beide Regelungen seien Formularklauseln im Sinne der Vorschrift des § 1 Abs. 1 AGBG, die ebenso wie
die sonstigen Bestimmungen des AGB-Gesetzes nach Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB auf das Vertragsverhältnis der Parteien anzuwenden sind. Dies bedarf zu § 16 Ziff. 4 Buchst. a) keiner weiteren Begründung. Im Ergebnis gilt für die Klausel Buchst. a) der Anlage 1 nichts anderes. Wie das Berufungsgericht fehlerfrei und von der Revision unbeanstandet ausgeführt hat, ist auch insoweit angesichts des Formularcharakters von einer Vorformulierung dieser Klausel auszugehen, so daß eine Vermutung dafür spricht, daß es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt. 2. Zutreffend hält das Landgericht die Formularklausel über die Verpflichtung der Mieter zur Endrenovierung für unwirksam. Nach der Rechtsprechung des Senats (Urteile v. 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 unter III 2 a; und vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02, z.Veröff.best.) ist eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 9 AGBG unwirksam. Um eine solche handelt es sich beim Inhalt der Anlage 1 zum Mietvertrag, die im übrigen zu § 16 Ziff. 4 Buchst. b) im Widerspruch steht. Zwar kann sich nach der Senatsentscheidung vom 3. Juni 1998 (aaO unter III 2 b) eine solche Klausel, die bei isolierter Betrachtungsweise den Mieter im Sinne des § 9 Abs. 1 AGBG unangemessen benachteiligt, bei einer Gesamtbetrachtung der Vereinbarung über die Renovierungspflichten gleichwohl als wirksam erweisen. Das war in dem der genannten Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt deshalb der Fall, weil dort durch eine unmittelbar nachfolgende Klausel hinreichend klargestellt war, daß der Mieter die ihm auferlegte Endrenovierung nur dann vornehmen mußte, wenn die Fristen seit der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende bereits abgelaufen
waren. Im Streitfall verbleibt es indes bei der Unwirksamkeit der Klausel der Anlage 1 Buchst. a), weil dort eine solche Einschränkung der Pflicht zur Endre- novierung nicht vorgesehen ist. In der Anlage Nr. 1 heißt es unter Buchst. b) ausdrücklich, der Mieter müsse den für die erforderlichen Renovierungsmaßnahmen anfallenden Betrag als Renovierungsablösung zahlen. Unklarheiten, die dadurch entstehen könnten, daß der Mieter nach § 16 Ziff. 4 Buchst. c) des Vertragstextes nur anteilige Kosten zu tragen haben soll, würden ohnehin gemäß § 5 AGBG zu Lasten der Kläger gehen. 3. Zu folgen ist auch den Ausführungen in dem angefochtenen Urteil, aufgrund eines Summierungseffektes sei auch die formularmäßige Überwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in § 16 Ziff. 4 Buchst. a) unwirksam. Wie das Berufungsgericht richtig angenommen hat, führen beide Regelungen bei einer Gesamtbetrachtung dazu, daß der Mieter durch ein Übermaß ihm auferlegter Renovierungspflichten im Sinne des § 9 Abs. 1 AGBG unangemessen benachteiligt wird (vgl. BGHZ 101, 253, 264). Die Regelung über die Pflicht des Mieters zur turnusmäßigen Renovierung und zur Renovierung am Ende der Mietzeit stehen in engem sachlichen Zusammenhang. Sie sind zwar äußerlich nicht in einem einzigen Klauselwerk zusammengefaßt. Sie sind jedoch dadurch untrennbar miteinander verbunden, daß in § 16 Ziff. 5 des Mietvertrages auf die Anlage 1 verwiesen wird, die zudem in den Vertrag eingeheftet ist. Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung - kann sich aus dem Zusammenwirken zweier für sich gesehen wirksamer Klauseln ergeben, davon abgesehen aber auch dann, wenn eine dieser Klauseln, wie hier, schon für sich betrachtet unwirksam ist (BGHZ 127, 245, 253 f.; Senat, Urteil v. 14. Mai 2003, aaO). Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer
Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere unwirksam ist, kann sich wegen des Gebotes der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen. Nichts anderes kann bei äußerlich getrennten Klauseln gelten, die sich zumindest in einem bestimmten Anwendungsbereich wechselseitig ausschließen.
Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Deppert für den wegen urlaubsbedingter Abwesenheit an der Unterschriftsleistung verhinderten Richter am Bundesgerichtshof Dr. Leimert Karlsruhe, den 15.07.2003 (Dr. Deppert)
Wiechers Dr. Wolst

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 308/02 Verkündet am:
6. April 2005
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 536 a.F.; AGBG § 9 Bb, Cl
Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume
die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen
über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei
auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (im Anschluß
an BGH, Urteile vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234,
2235; und vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - NZM 2003, 755).
BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - OLG Saarbrücken
LG Saarbrücken
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 6. April 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter
Sprick, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen das Urteil des 8. Zivilsenats des Saarländischen Oberlandesgerichts vom 28. November 2002 teilweise aufgehoben und insgesamt wie folgt neu gefaßt: Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Saarbrücken vom 20. November 2001 im Kostenpunkt und dahin abgeändert, daß die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt werden, an die Klägerin 1.789,52 € nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 9. Juli 1999 zu zahlen. Die weitergehende Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen. Von den Kosten der ersten und zweiten Instanz tragen die Klägerin 89 %, die Beklagten 11 %. Von den Kosten des Revisionsverfahrens tragen die Klägerin 84 %, die Beklagten 16 %.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien streiten darum, ob die Beklagten Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, unvollständiger Räumung sowie Beschädigung eines gewerblichen Mietobjektes zu leisten haben. Die Klägerin war seit 1. August 1970 Pächterin eines Gaststättenobjektes in W.. Sie unterverpachtete das Objekt (Restaurant samt Wirtewohnung) ab 1971 an die Beklagten. Das Rechtsverhältnis der Parteien bestimmt sich nach dem Pachtvertrag vom 18. Januar 1979, mit dem ein früherer Pachtvertrag abgelöst worden ist. § 7 des Pachtvertrages lautet: "Pächter erkennt an, das Pachtobjekt in ordentlichem und gebrauchsfähigem /renoviertem Zustand erhalten zu haben. Der Pächter hat das Pachtobjekt nebst Inventar pfleglich zu behandeln und auf seine Kosten dauernd instand zu setzen. Er hat stets für ausreichende Lüftung, Heizung und Reinigung aller ihm überlassenen Räume zu sorgen. Die Instandhaltung umfaßt alle Erhaltungsarbeiten und die sogenannten Schönheitsreparaturen. Die Schönheitsreparaturen sind vom Pächter ohne Aufforderung in angemessenen Abständen mindestens alle zwei Jahre (Toiletten und Küche jährlich) sachgemäß und fachgerecht ausführen zu lassen. Die Verpächterin ist berechtigt, den Pächter zur sachgemäßen Durchführung dieser Arbeiten anzuhalten und nach ergebnislosem Ablauf einer angemessenen Frist die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Pächters vornehmen zu lassen."
In § 17 des Vertrages heißt es: "Bei Auszug hat der Pächter das Pachtobjekt vollständig geräumt und in
a) renoviertem und besenreinem … Zustand mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben. …" Sowohl das Haupt- als auch das Unterpachtverhältnis endeten aufgrund eines Räumungsvergleichs der Parteien mit den Hauseigentümern. Die Beklagten zogen am 8. Januar 1999 aus, ohne Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das Landgericht hat die Klage der Unterverpächterin auf Ersatz der Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen, die vollständige Räumung und die Beseitigung von Schäden abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 11.317,53 € nebst Zinsen verurteilt. Dagegen wenden sich die Beklagten mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

Das Rechtsmittel hat überwiegend Erfolg.

I.

Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, auf die schuldrechtlichen Pflichten der Parteien seien die bis 31. Dezember 2001 geltenden Vorschriften des BGB anzuwenden. Die Beklagten seien ihrer Verpflichtung zur Durchführung
der Schönheitsreparaturen nicht nachgekommen. Nach §§ 17 a, 7 Abs. 3 des Mietvertrages seien sie zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Vertragsende unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen verpflichtet. Zwar sei auf den Vertrag das AGBG anwendbar. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stelle die von § 536 BGB abweichende formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 9 Abs. 1 AGBG dar. Eine andere Beurteilung gelte auch nicht für die Regelung des § 17 a des Pachtvertrages, wonach die Pächter verpflichtet seien, unabhängig von der Durchführung der letzten Schönheitsreparatur die Räume in renoviertem Zustand zurückzugeben, ihnen also unabhängig von dem Grund der durch sie erfolgten Abnutzung eine Endrenovierungspflicht auferlegt werde. Für die Wohnraummiete sei zwar anerkannt, daß eine solche Klausel den Mieter unangemessen benachteilige und deshalb gemäß § 9 AGBG unwirksam sei. Das werde damit begründet, daß die Übernahme der laufenden Schönheitsreparaturen einen Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung darstelle und damit letztlich auch dem Mieter zugute komme, der die Gebrauchsspuren beseitige und damit die renovierte Wohnung wieder nutzen könne. Dagegen komme eine Endrenovierung, die die durchgeführten laufenden Schönheitsreparaturen unberücksichtigt lasse, allein dem Vermieter zugute, der entgegen dem Leitbild der §§ 536, 548 BGB eine Wohnung erhalte, die gerade keine auf den vertragsgemäßen Gebrauch zurückgehenden Abnutzungserscheinungen mehr aufweise. Eine solche vom gesetzlichen Leitbild abweichende Regelung sei gemäß § 9 AGBG unwirksam. Bei Geschäftsraummietverträgen gelte diese Argumentation aber nicht. Hier handele es sich in der Regel um geschäftserfahrene Mieter, die nicht so schutzbedürftig wie ein Wohnraummieter seien. Deshalb sehe das BGB für Wohnraummietverträge besondere Schutzvorschriften vor. So sei der Kündi-
gungsschutz stärker ausgeprägt als bei gewerblicher Miete. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs benachteilige in einem Wohnraummietvertrag eine Formularklausel, die eine monatlich im voraus zu zahlende Miete vorsehe , bei einem Zusammentreffen mit einer die Aufrechnung mit Gegenforderungen beschränkenden Klausel den Mieter unangemessen, weil er im Falle eines zur Minderung berechtigenden Mangels im Folgemonat mit dem ihm zustehenden Bereicherungsanspruch wegen Überzahlung der Miete nicht aufrechnen könne. In gewerblichen Pachtverträgen halte der Bundesgerichtshof diese Beschränkung für zulässig. Nach der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts München stelle in gewerblichen Mietverträgen eine formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter anders als bei der Wohnraummiete auch dann keine unangemessene Benachteiligung dar, wenn der Mieter die Räume in abgenutztem Zustand übernommen habe. Daraus folge, daß jedenfalls bei Geschäftsraummiete größere Einschränkungen des Mieters /Pächters durch AGB hingenommen würden. Deshalb sei die Endrenovierungsklausel für den Mieter/Pächter von Gewerberäumen nicht unangemessen. Der Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen einschließlich eines dadurch bedingten Nutzungsausfalles betrage 11.526,33 €. Daneben stehe der Klägerin ein Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung des Holzfußbodens in Höhe von 2.400 DM (= 1.227,10 €) sowie ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Entfernung eines Bretterverschlages samt Sperrmüll in Höhe von 1.100 DM (= 562,42 €) zu. Nach Verrechnung mit dem Kautionsguthaben in Höhe von 3.908,38 DM betrage die Forderung der Klägerin 22.135,16 DM (= 11.317,53 €). 2. Die Auffassung des Oberlandesgerichts ist nicht frei von Rechtsirrtum.
Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß auf die Inhaltskontrolle der Formularklauseln § 9 AGBG anzuwenden ist, weil das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2002 beendet worden ist (vgl. Art. 229 § 5 EGBGB).
a) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung wurden die Klauseln nicht dadurch zu Individualvereinbarungen, daß die Parteien den Mietvertrag durch Individualvertrag verlängert haben.
b) In der Rechtsprechung zur Wohnraummiete wird seit langem die Auffassung vertreten, daß eine Regelung in einem Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 9 AGBG (jetzt: § 307 BGB) unwirksam ist (OLG Hamm ZMR 1981, 179; OLG Frankfurt WuM 1981, 272). Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich dieser Rechtsprechung angeschlossen (Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97 - NJW 1998, 3114, 3115) und darüber hinaus entschieden, daß im Wohnraummietrecht auch jeweils für sich unbedenkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtheit zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen können. Er hält in solchen Fällen sowohl die Endrenovierungsklausel als auch die Klausel, die die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter regelt, für unwirksam (Urteil vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235; Urteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - NZM 2003, 755). Ob diese Auffassung auf Mietverträge über Geschäftsräume übertragen werden kann, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Die überwiegende Auffassung bejaht dies (OLG Hamm ZMR 2002, 822, 823; LG Hamburg WuM
1994, 675, 676; Scheuer in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. V A 207; Herrlein/Kandelhard/Knops Mietrecht 2. Aufl. § 535 Rdn. 54; Hansen in Ulmer/Brandner AGBG 9. Aufl. Anh. §§ 9-11 Rdn. 509; Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 8. Aufl. § 538 Rdn. 128 wollen danach differenzieren, ob die Räumlichkeiten dem Mieter renoviert oder unrenoviert überlassen worden sind). Eine Mindermeinung, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, ist der Auffassung, daß der Geschäftsraummieter nicht wie ein Wohnraummieter sozial schutzbedürftig sei (OLG Celle NZM 2003, 599; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-, und Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 376 halten die Klausel für wirksam, wollen das Verhalten des Vermieters aber als rechtsmißbräuchlich behandeln, wenn bei Rückgabe des Mietobjektes die letzte Renovierung nur kurze Zeit zurückliegt).
c) Der erkennende Senat schließt sich der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats für den Bereich der Geschäftsraummiete an. Nach der gesetzlichen Regelung hat die Schönheitsreparaturen nicht der Mieter, sondern der Vermieter vorzunehmen. Das folgt aus seiner Verpflichtung in § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (Langenberg Schönheitsreparaturen Instandhaltung und Rückbau 2. Aufl. S. 22 Rdn. 1). Auch das Mietrechtsreformgesetz hat daran nichts geändert (Haas Das neue Mietrecht - Mietrechtsreformgesetz E 12, 63). Von diesem gesetzlichen Leitbild weicht die Vertragspraxis , insbesondere in Formularverträgen, seit langem ab. Auch der Bundesgerichtshof (Rechtsentscheid vom 30. Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84 - WuM 1985, 46) hat es demgemäß gebilligt, daß in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden dürfen, obwohl nach § 9 AGBG (jetzt: § 307 BGB) eine Bestimmung, die von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweicht, in der Regel als unangemessen und
damit unwirksam anzusehen ist. Begründet wird dies mit einer langen, bereits Verkehrssitte gewordenen Übung (Langenberg aaO S. 24 Rdn. 6). Die in Formularmietverträgen enthaltene Verpflichtung des Mieters, neben der Durchführung der Schönheitsreparaturen die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zurückzugeben, entfernt sich noch weiter vom gesetzlichen Leitbild und führt zu einer zusätzlichen Verschärfung zu Lasten des Mieters. Er muß in diesen Fällen eine Endrenovierung vornehmen unabhängig davon, wann die letzte Schönheitsreparatur erfolgt ist und ob ein Bedarf hierfür besteht. Eine so weit gehende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild hat der VIII. Zivilsenat nicht mehr mit § 307 BGB vereinbar angesehen (BGH, Urteil vom 14. Mai 2003 aaO; Urteil vom 25. Juni 2003 aaO). Dem schließt sich der Senat entgegen den von Wolf/Eckert/Ball (aaO Rdn. 377) vorgebrachten Bedenken auch für den Bereich der Geschäftsraummiete an. Der Einwand, der VIII. Zivilsenat sei nicht auf den Aspekt eingegangen, daß die Schönheitsreparatur Teil der Gegenleistung zur Gebrauchsgewährung sei und die Überwälzung demgemäß in die Kalkulation der Miete eingehe, berücksichtigt nicht ausreichend, daß dem Mieter - abweichend von der gesetzlichen Regelung - ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt wird. Er muß die Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur und dem Zustand der Mietsache durchführen. Daß die vertragliche Äquivalenz einschneidend gestört werden kann, wenn dem Vermieter zur Abgeltung der Gebrauchsgewährung nur die Mietzahlung verbleibt, hat sich der Vermieter selbst zuzuschreiben. Wenn er dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt, trägt er das Risiko der Gesamtunwirksamkeit und kann sich nicht darauf berufen, daß dadurch das vertragliche Gleichgewicht gestört wird. Der Senat sieht keinen überzeugenden Grund, für den Bereich der Geschäftsraummiete der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates nicht zu folgen.
aa) Zu Unrecht beruft sich das Berufungsgericht für die von ihm vertretene Auffassung auf den besonderen Schutz, den das BGB dem Wohnraummieter gewährt. Zwar sieht das Gesetz für Teilbereiche einen besonderen Schutz des Wohnraummieters vor. So ist z.B. der Kündigungsschutz des Wohnraummieters stärker ausgeprägt (vgl. § 573 BGB). Ferner darf das Minderungsrecht nicht zum Nachteil des Mieters beschränkt werden (§ 536 Abs. 4 BGB), worauf das Berufungsgericht unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 127, 245) verweist. Für den Bereich der Schönheitsreparaturen fehlt es aber an einer Besserstellung des Wohnraummieters. Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schuldet der Vermieter von Geschäftsräumen die Durchführung der Schönheitsreparaturen ebenso wie der Wohnraumvermieter. Das Gesetz behandelt die Vermieter in beiden Fällen gleich. bb) Aus der vereinzelten Besserstellung des Wohnraummieters kann nicht der Schluß gezogen werden, das Gesetz habe den Mieter von Geschäftsräumen generell weniger vor belastenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen schützen wollen. Zwar erlaubt das Gesetz eine weitergehende Beschränkung der Rechte des Geschäftsraummieters (vgl. § 24 AGBG = § 310 BGB, wonach die Klauselverbote der §§ 10, 11 AGBG = §§ 308, 309 BGB für Unternehmer nicht gelten). Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist aber in den §§ 10, 11 AGBG nicht geregelt. Sie ist an § 9 AGBG zu messen, einer Bestimmung, die für Unternehmer und Verbraucher gleichermaßen gilt. cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann auch nicht wegen einer allgemein geringeren Schutzbedürftigkeit des Geschäftsraummieters von einer Vereinbarkeit der Klausel mit § 9 AGBG in Geschäftsraummietverträgen ausgegangen werden. Zwar trifft es zu, daß der geschäftserfahrene Unternehmer nicht in gleichem Maße schutzbedürftig ist wie ein Verbraucher.
Das kann z.B. der Fall sein, wenn der Unternehmer Geschäfte der betreffenden Art häufig abschließt. Er kann deshalb mit den Risiken des Geschäfts vielfach besser vertraut und dadurch zu einer entsprechenden Vorsorge in der Lage sein (vgl. Palandt/Heinrichs BGB 64. Aufl. § 307 Rdn. 40). Für den hier betroffenen Regelungsbereich gelten diese Überlegungen aber nicht. Geschäftsräume werden regelmäßig langfristig vermietet. Die Problematik der Endrenovierung stellt sich meist erst am Ende einer (langen) Vertragslaufzeit. Der Mieter, insbesondere derjenige, der zum ersten Mal Geschäftsräume mietet, geht in der Regel nicht davon aus, daß er - unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur - in jedem Fall eine Endrenovierung durchführen muß. Selbst wenn er die Problematik erkennt, kann nicht ohne weiteres unterstellt werden, daß ihm die örtliche Marktsituation die Abwehr einer solchen seine gesetzlichen Rechte beschneidenden Klausel ermöglicht. Auch der Hinweis, der Geschäftsraummieter könne die Kosten der Endrenovierung in die Preise für seine Waren und Dienstleistungen einkalkulieren, überzeugt nicht. Zum einen ist bereits zweifelhaft, ob die jeweilige Marktsituation eine solche Abwälzung erlaubt. Zum anderen ließe sich mit dieser Argumentation jede für den Geschäftsraummieter nachteilige Klausel rechtfertigen. Dem Mieter von Geschäftsräumen kann aber nicht zugemutet werden, die finanziellen Nachteile, die ihm durch eine seine gesetzlichen Rechte beschneidende Klausel auferlegt werden, durch die mit geschäftlichen Risiken verbundene Erhöhung seiner Preise aufzufangen. Daß in Einzelfällen ein Geschäftsraummieter sich auf die Nachteile, die mit einer solchen Klausel verbunden sind, einzustellen vermag, ist nicht entscheidend. Auch im Verkehr mit Unternehmern ist nicht auf die Schutzbedürftigkeit im Einzelfall, sondern auf eine überindividuelle, generalisierende Betrachtungsweise abzustellen (Palandt/Heinrichs aaO § 307 Rdn. 40).
dd) Der Senat hält es auch nicht für einen gangbaren Weg, von der Zulässigkeit der Renovierungsklausel auszugehen und im Einzelfall die Berufung auf eine unangemessene Benachteiligung gemäß § 242 BGB zuzulassen, wenn die letzte Schönheitsreparatur erst kurz vor dem Auszug des Mieters liegt. Das Gesetz sieht eine solche Differenzierung nicht vor. Nach der Regelung des § 9 AGBG sind unangemessene Klauseln unwirksam. Die §§ 9, 10, 11 AGBG schließen in ihrem Anwendungsbereich als "leges speciales" den Rückgriff auf § 242 BGB aus (vgl. BGHZ 114, 338, 340; Staudinger/Coester BGB (1998) § 9 AGBG Rdn. 37 m.w.N.). Bei der Prüfung der Angemessenheit ist - wie ausgeführt - nicht auf den Einzelfall abzustellen, sondern von einem generalisierenden objektiven Maßstab auszugehen. Das schließt es allerdings nicht aus, daß die Berufung auf eine (wirksame) Klausel im Einzelfall treuwidrig sein kann (Palandt /Heinrichs aaO Vorb. v. § 307 Rdn. 17). ee) Der Senat hält auch eine Differenzierung danach, ob die Räumlichkeiten dem Mieter renoviert oder unrenoviert überlassen worden sind, wie sie Langenberg (aaO S. 34 Rdn. 28) vorschlägt, nicht für geboten. Auch der VIII. Zivilsenat hat für den Bereich des Wohnraummietrechtes nicht darauf abgestellt. Entscheidend ist vielmehr allein, daß der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur die Mietsache renoviert zu übergeben hätte. Es ist kein Grund ersichtlich, insoweit für die Geschäftsraummiete abweichend vom Wohnraummietrecht eine weitere Unterscheidung vorzunehmen.
c) Damit kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit es der Klägerin Schadensersatz wegen Unterlassung der Schönheitsreparaturen sowie eine Entschädigung wegen entgangener Nutzung in Höhe von insgesamt 11.526,33 € zugesprochen hat. Bei Unwirksamkeit der vorgenannten Klauseln haben die Beklagten durch das Unterlassen der Schönheitsreparaturen und der
Endrenovierung keine ihnen obliegende Pflicht verletzt. Es muß daher insoweit bei der klageabweisenden Entscheidung des Landgerichts verbleiben.
d) Soweit das Berufungsgericht die Beklagten zum Schadensersatz für die Beseitigung eines Bretterverschlages und die Beschädigung des Fußbodens in der Wohnung verurteilt hat, bleibt die Revision ohne Erfolg. Nach den bindenden Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Beklagten den Bretterverschlag angebracht. Entgegen der Revision ist in den Tatsacheninstanzen kein ausreichender Vortrag gegeben, daß die Beklagten den von ihnen angebrachten Verschlag nach Beendigung des Mietverhältnisses im Mietobjekt zurücklassen durften. Ohne Erfolg berufen sich die Beklagten hilfsweise auf die Verrechnung mit dem Kautionsguthaben. In den Tatsacheninstanzen hat die Klägerin die Kaution lediglich gegen den Anspruch auf Nutzungsentschädigung verrechnet. Hinsichtlich des Schadensersatzanspruches für den Fußboden hat der Senat die Verfahrensrügen geprüft, im Ergebnis aber nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 ZPO).
Hahne Sprick Fuchs Ahlt Vézina
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(1) Ob eine Klausel eine kontrollfähige Preisnebenabrede oder eine kontrollfreie Preisabrede enthält, ist durch Auslegung zu ermitteln (Senatsurteil vom 7. Dezember 2010 - XI ZR 3/10, BGHZ 187, 360 Rn. 29 mwN). Das vom Berufungsgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegte Klauselverständnis unterliegt dabei nach § 545 Abs. 1 ZPO in der gemäß Art. 29 Nr. 14a, Art. 111 Abs. 1 Satz 1, Art. 112 Abs. 1 des Gesetzes zur Reform des Verfahrens in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit vom 17. De- zember 2008 (BGBl. I S. 2586 - FGG-Reformgesetz) seit dem 1. September 2009 geltenden Fassung der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung. Zwar sind Allgemeine Geschäftsbedingungen keine Rechtsnormen, so dass ihre Auslegung grundsätzlich Sache des Tatrichters ist. Wie der Gesetzgeber bei der Neufassung des § 545 Abs. 1 ZPO zum Ausdruck gebracht hat (BT-Drucks. 16/9733, S. 302), sind Allgemeine Geschäftsbedingungen aber wie revisible Rechtsnormen zu behandeln und infolgedessen vom Revisionsgericht frei auszulegen, da bei ihnen ungeachtet der Frage, ob sie über den räumlichen Bezirk eines Berufungsgerichts hinaus Verwendung finden, ein Bedürfnis nach einheitlicher Handhabung besteht (BGH, Urteile vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 294/09, NJW 2010, 2877 Rn. 11 und vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 305/10, WM 2011, 2146 Rn. 20; Palandt/Grüneberg, BGB, 71. Aufl., § 305c Rn. 20; Musielak/Ball, ZPO, 9. Aufl., § 546 Rn. 6).

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nur verlangen, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht wie geschuldet bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nicht verlangen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.

(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.

(3) Kommt nach der Art der Pflichtverletzung eine Fristsetzung nicht in Betracht, so tritt an deren Stelle eine Abmahnung.

(4) Der Anspruch auf die Leistung ist ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.

(5) Verlangt der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung, so ist der Schuldner zur Rückforderung des Geleisteten nach den §§ 346 bis 348 berechtigt.

Die Aufrechnung bewirkt, dass die Forderungen, soweit sie sich decken, als in dem Zeitpunkt erloschen gelten, in welchem sie zur Aufrechnung geeignet einander gegenübergetreten sind.