Bundesgerichtshof Urteil, 17. Dez. 2008 - XII ZR 57/07

bei uns veröffentlicht am17.12.2008
vorgehend
Landgericht Berlin, 100 O 7/05, 25.11.2005
Kammergericht, 23 U 268/05, 18.01.2007

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
VERSÄUMNISURTEIL
XII ZR 57/07 Verkündet am:
17. Dezember 2008
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 17. Dezember 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, den
Richter Prof. Dr. Wagenitz, die Richterin Dr. Vézina und die Richter Dose und
Dr. Klinkhammer

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 23. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 18. Januar 2007 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als darin zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist, und insgesamt wie folgt neu gefasst: Die Berufung wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen. Die Beklagte trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Klägerin verlangt die Übergabe eines von der Beklagten gemieteten Hotels sowie die Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin den aus der verspäteten Übergabe entstandenen Schaden zu ersetzen.
2
Mit schriftlichem Vertrag vom 9. September 2004 mietete die Klägerin von der Beklagten ab 15. Januar 2005 für die Dauer von 15 Jahren das Aparthotel R. in B. . Ziffer 1.1 des Mietvertrages lautet: "Gegenstand des Mietvertrages ist das Aparthotel R. , P. Straße ..., ... B. . Vermietet wird das gesamte Objekt wie von den Parteien besichtigt (mit Ausnahme der Gewerberäume im EG/1. OG (B. B. , Bäckerei, Buchhandlung sowie T-Sendeanlagen und Büros Nr. 1.04 und 1.07 1. OG). Mitvermietet wird die gesamte Inventarisierung gemäß Anlage. Die Anlage ist Bestandteil des Mietvertrages. 18 TG-Plätze, mit Ausnahme von 6 Plätzen für die Gewerbemieter."
3
Gemäß Ziff. 15 des Mietvertrages wurde der Klägerin eine Kaufoption für das gesamte "Objekt-Gebäude einschließlich Einrichtung" eingeräumt. Der Bestand des Vertrages sollte gemäß Ziff. 16.5 des Vertrages nicht durch die Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen berührt werden. Bestandteil des Vertrages sollten gemäß Ziff. 16.6 u.a. die Anlagen Grundrissplan mit Ausstattungsund Einrichtungsbeschreibung, Inventar-Verzeichnis sein. Daneben ist jeweils handschriftlich vermerkt: "folgt".
4
Mit Schreiben vom 3. Januar 2005 erklärte die Beklagte die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung und kündigte mit Schreiben vom 13. Januar 2005 den Mietvertrag hilfsweise aus wichtigem Grund. Sie verweigerte die Übergabe des Mietobjekts.
5
Das Landgericht hat der Klage bis auf die ebenfalls herausverlangten, nicht mitvermieteten sechs Tiefgaragenplätze für die anderen Gewerberaummieter stattgegeben. Das Berufungsgericht hat auf die Berufung der Beklagten das Urteil dahin abgeändert, dass es dem Feststellungsantrag für die Zeit vom 15. Januar bis 30. Juni 2005 stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen hat. Die weitergehende Berufung des Beklagten hat es zurückgewiesen.
Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Antrag auf Zurückweisung der Berufung weiter.

Entscheidungsgründe:

6
Gegen die im Verhandlungstermin nicht vertretene Beklagte ist durch Versäumnisurteil zu entscheiden. Dieses beruht inhaltlich jedoch nicht auf der Säumnis; es berücksichtigt den gesamten Sach- und Streitstand.
7
Die Revision ist begründet. Sie führt zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

I.

8
Das Berufungsgericht hat ausgeführt, die Klägerin habe keinen Anspruch mehr auf Übergabe des Hotels. Zwar sei der Mietvertrag weder durch die Anfechtung noch durch die fristlose Kündigung der Beklagten beendet worden. Er habe auch keiner notariellen Beurkundung wegen der vereinbarten Kaufoption bedurft. Der Mietvertrag sei aber durch eine ordentliche Kündigung der Beklagten vom Dezember 2004 mit Ablauf des 30. Juni 2005 beendet worden. Der auf die Dauer von 15 Jahren abgeschlossene Mietvertrag genüge nämlich nicht der Schriftform und gelte deshalb gemäß §§ 550, 578 BGB nur für unbestimmte Zeit. Bei dem Grundrissplan und dem Inventarverzeichnis, die als Anlagen im Mietvertrag genannt, diesem aber nicht beigefügt gewesen seien, handele es sich um wesentliche Vertragsbedingungen, die der Beurkundungspflicht unterlägen.
9
Die Jahresfrist des § 550 Satz 2 BGB gelte nur für überlassenen Wohnraum. Sie sei auf nicht überlassene Gewerberäume nicht entsprechend anwendbar.

II.

10
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.
11
1. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts scheitert die Wahrung der Schriftform des Vertrages nicht daran, dass die in Ziff. 16.6 des Vertrages erwähnten Anlagen (Grundrissplan, Inventarverzeichnis) diesem nicht beigefügt waren.
12
a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats genügt ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Miet- oder Pachtvertrag über ein Grundstück bereits dann der Schriftform der §§ 581, 550 BGB, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Der Schriftform bedürfen hingegen nicht solche Abreden, die den Vertragsinhalt lediglich erläutern oder veranschaulichen sollen (Senatsurteile BGHZ 176, 301 und 142, 158, 162). Für die Einhaltung der Schriftform ist es ausreichend, dass sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben (Senatsurteil vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139, 140). Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen wer- den, wenn diese zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorgelegen haben.
13
b) Der Pachtgegenstand ist in Ziff. 1.1 des Pachtvertrages hinreichend bestimmbar beschrieben. Weder der Grundrissplan noch das Inventarverzeichnis , die gemäß Ziff. 16.6 des Pachtvertrages noch nachgereicht werden sollten, sind zur Bestimmung des Pachtgegenstandes erforderlich. Ihnen kommt kein eigener rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu, der sich nicht ohnehin schon aus dem Vertrag ergibt. Sie dienen vielmehr lediglich der Veranschaulichung bzw. Beweiszwecken.
14
aa) Die Einigung der Parteien darüber, welche Räumlichkeiten verpachtet werden sollten, ist in Ziff. 1.1 des Pachtvertrages beurkundet worden. Dort werden die verpachteten Räumlichkeiten in Abgrenzung zu den anderen gewerblichen Nutzungen, die in dem Gebäude P. Straße ... in B. vorhanden sind, beschrieben. Diese anderen gewerblichen Nutzungen wurden ebenso wie das Hotel bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses betrieben. Im Rahmen einer Besichtigung war also vor Ort erkennbar, welche Räume als zum Hotel gehörig an die Klägerin vermietet werden sollten. Auf diese tatsächliche Nutzung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses stellt Ziff. 1.1 des Pachtvertrages , der an die vorangegangene Besichtigung anknüpft, auch ab. Dafür, dass der Grundrissplan den bereits vereinbarten Pachtgegenstand lediglich veranschaulichen sollte, spricht auch, dass die Verweisung auf den Plan erst unter "Sonstiges" in Ziff. 16.6 des Vertrages erfolgt ist und nicht bei der Beschreibung des Pachtobjekts in Ziff. 1.1.
15
bb) Entgegen der von der Beklagten in der Revisionserwiderung vertretenen Ansicht sind auch die Tiefgaragenplätze in Ziff. 1.1 des Vertrages hinreichend bestimmbar beschrieben. Danach darf die Klägerin von den vorhande- nen 18 Stellplätzen 12 Plätze nutzen; die verbleibenden 6 Plätze stehen den anderen Gewerbemietern zur Verfügung. Da im Vertrag keine feste Platzzuweisung vereinbart ist und die Parteien eine solche Vereinbarung auch nicht behauptet haben, ergibt sich aus dem schriftlichen Vertrag, dass die Klägerin von den vorhandenen freien Plätzen nach Wahl 12 Plätze nutzen kann (vgl. auch BGH Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 71/07 - NJW 2008, 1661).
16
cc) Auch das Fehlen des Inventarverzeichnisses führt nicht zum Verstoß gegen das Schriftformgebot.
17
Die Parteien haben sich in Ziff. 1.1 des Pachtvertrages darüber geeinigt, dass die "gesamte Inventarisierung" gemäß Anlage mitverpachtet wird. Bei Abschluss des Vertrages lag die Anlage allerdings nicht vor. Sie sollte später erstellt werden. Aufgrund dieser Umstände ist davon auszugehen, dass sich die Parteien bereits bei Vertragsunterzeichnung darüber einig waren, dass das gesamte am Tag des Vertragsschlusses vorhandene Inventar mitverpachtet werden sollte. Dafür spricht schon, dass das Wort "gesamte" in Ziff. 1.1 des Vertrages überflüssig wäre, wenn lediglich das in einer noch anzufertigen Anlage aufgeführte Inventar hätte verpachtet werden sollen. Daneben spricht auch die auf Miet- und Pachtverträge entsprechend anwendbare Auslegungsregel des § 311 c BGB dafür, dass das im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhandene Zubehör des Pachtobjekts mitverpachtet ist, mithin auch das gesamte Hotelinventar (vgl. Senatsurteile vom 26. Februar 2000 - XII ZR 258/97 - NZM 2000, 548, 549 und vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000, 354, 357). Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien eine davon abweichende Regelung wollten und sich zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 9. September 2004 noch nicht über den Umfang des mitverpachteten Inventars geeinigt hatten, sondern erst später bei der Erstellung der Inventarliste entscheiden wollten, welche Gegenstände mitverpachtet werden sollten.
18
Haben sich die Parteien aber über die Mitverpachtung des gesamten Inventars geeinigt, ist die Form des § 550 BGB gewahrt. Denn nach dieser Vorschrift ist nur formbedürftig, was nicht von Gesetzes wegen ohnehin gelten würde. Die vereinbarte Aufnahme eines Inventarverzeichnisses dient lediglich Beweiszwecken (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000, 354, 357).
19
Der Pachtvertrag genügt somit der Schriftform der §§ 581 Abs. 2, 550 Satz 1 BGB. Da er auf bestimmte Zeit abgeschlossen ist, konnte er von der Beklagten nicht ordentlich gekündigt werden.
20
2. Der Pachtvertrag ist auch nicht im Hinblick auf die in Ziff. 15 des Vertrages vereinbarte Kaufoption nichtig (§§ 311 b, 125 BGB). Dabei kann offen bleiben, ob die vereinbarte Kaufoption der notariellen Beurkundung gemäß § 311 b BGB bedurfte. Denn der Vertrag ist schon deshalb nicht insgesamt nichtig (§§ 125 Abs. 2, 139 BGB), weil die Parteien in Ziff. 16.5 des Vertrages eine salvatorische Klausel vereinbart haben. Diese bewirkt eine Umkehr der Vermutung des § 139 BGB dahin, dass derjenige, der sich auf die Gesamtnichtigkeit des Vertrages beruft, die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt, dass die Parteien den Vertrag ohne den nichtigen Teil nicht abgeschlossen hätten (Senatsurteile vom 21. November 2007 - XII ZR 149/05 - GuT 2008, 38, 39 und vom 25. Juli 2007 - XII ZR 143/05 - NJW 2007, 3202, 3203 m.w.N.). Die Beklagte hat nicht dargetan, dass das Rechtsgeschäft ohne die Vereinbarung einer Kaufoption nicht vorgenommen worden wäre. Sie hat lediglich vorgetragen, die Kaufoption sei für den Abschluss des Vertrages wesentlich gewesen. Diesen bestrittenen Vortrag hat sie nicht substantiiert und auch nicht unter Beweis gestellt.
21
3. Schließlich ist der Pachtvertrag auch nicht durch die von der Beklagten erklärte Anfechtung und außerordentliche Kündigung nichtig bzw. beendet worden. Die hierzu getroffenen Feststellungen des Landgerichts und des Berufungsgerichts sind revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.
22
4. Die Klägerin hat danach, wie das Landgericht zu Recht erkannt hat, aus dem zwischen den Parteien am 9. September 2004 abgeschlossenen Pachtvertrag einen Anspruch auf Überlassung des gepachteten Hotels einschließlich 12 Tiefgaragenplätzen. Sie hat weiter einen Anspruch auf Feststellung , dass die Beklagte verpflichtet ist, ihr alle Schäden zu ersetzen, die durch die Verzögerung der Übergabe entstanden sind oder noch entstehen werden (§§ 280, 286 BGB).
Hahne Wagenitz Vézina Dose Klinkhammer Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 25.11.2005 - 100 O 7/05 -
KG Berlin, Entscheidung vom 18.01.2007 - 23 U 268/05 -

Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 17. Dez. 2008 - XII ZR 57/07

Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 17. Dez. 2008 - XII ZR 57/07

Referenzen - Gesetze

Gesetz über den Lastenausgleich


Lastenausgleichsgesetz - LAG

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung


(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz weg

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 286 Verzug des Schuldners


#BJNR001950896BJNE027902377 (1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Z

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 139 Teilnichtigkeit


Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.
Bundesgerichtshof Urteil, 17. Dez. 2008 - XII ZR 57/07 zitiert 9 §§.

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Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 125 Nichtigkeit wegen Formmangels


Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig. Der Mangel der durch Rechtsgeschäft bestimmten Form hat im Zweifel gleichfalls Nichtigkeit zur Folge.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 581 Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag


(1) Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzei

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 550 Form des Mietvertrags


Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 578 Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume


(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden. (2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschrif

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Referenzen

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden.

(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2, § 555f und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 556c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.

(3) Auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen, sind die in den Absätzen 1 und 2 genannten Vorschriften sowie die §§ 557, 557a Absatz 1 bis 3 und 5, § 557b Absatz 1 bis 3 und 5, die §§ 558 bis 559d, 561, 568 Absatz 1, § 569 Absatz 3 bis 5, die §§ 573 bis 573d, 575, 575a Absatz 1, 3 und 4, die §§ 577 und 577a entsprechend anzuwenden. Solche Verträge können zusätzlich zu den in § 575 Absatz 1 Satz 1 genannten Gründen auch dann auf bestimmte Zeit geschlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für ihm obliegende oder ihm übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will.

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

(1) Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.

(2) Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 212/03 Verkündet am:
2. November 2005
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Die Regelung in einem Mietvertrag, dass das Mietverhältnis mit der Übergabe
der Mietsache beginnt, ist hinreichend bestimmbar und genügt deshalb dem
Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F.
BGH, Urteil vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - OLG Naumburg
LG Halle
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 2. November 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter
Fuchs, Dr. Ahlt, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Dose

für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 21. Oktober 2003 aufgehoben und das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 1. Juli 2003 abgeändert. Es wird festgestellt, dass die Kündigung der Beklagten vom 24. Januar 2003 das Mietverhältnis der Parteien vom 12. Januar 1995 über den Laden Nr.: … Nahversorgungszentrum H. , , zwischen G. und He. , nicht beendet hat. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Rechtsvorgängerin der Klägerin vermietete mit schriftlichem Vertrag vom 12. Januar 1995 an die S. AG ein Ladenlokal im Nahversorgungszentrum H. auf 15 Jahre.
§ 2 des Mietvertrages lautet: "1. Das Mietverhältnis beginnt mit der Übergabe der Mieträume. Es endet nach Ablauf von 15 Jahren am darauffolgenden 30.6. 2. … 3. Die Übergabe der Mietfläche ist voraussichtlich im April 1996, die Eröffnung des Zentrums ist für Mai 1996 vorgesehen. Beide Terminangaben sind für den Vermieter unverbindlich."
2
Am 17. September 1996 wurde das Objekt an die Beklagte übergeben, die das Vermögen der S. AG durch Verschmelzungsvertrag vom 13. Juni 1996 übernommen hatte. Später erwarb die Klägerin das Objekt von der Vermieterin. Mit Schreiben vom 24. Januar 2003 kündigte die Beklagte den Mietvertrag zum 30. September 2003 mit der Begründung, dass der Mietvertrag die Schriftform nicht wahre.
3
Das Landgericht hat die Klage auf Feststellung, dass die Kündigung der Beklagten das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet habe, abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

4
Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur antragsgemäßen Verurteilung der Beklagten.
5
1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, der zulässige Feststellungsantrag sei unbegründet. Der Mietvertrag vom 12. Januar 1995 sei nicht wirksam auf die Dauer von 15 Jahren abgeschlossen worden. Deshalb habe die fristgemäße Kündigung der Beklagten vom 24. Januar 2003 das Mietverhältnis zum 30. September 2003 beendet. Der Mietvertrag erfülle nicht die Schriftform des § 566 BGB a.F. (§ 550 BGB). Danach müssten die wesentlichen Vertragsinhalte wie Vertragspartner, Mietgegenstand, Mietzins und Mietdauer im Mietvertrag bestimmbar geregelt sein, wobei bei der Beurteilung der Bestimmbarkeit auch außerhalb der Urkunde liegende Umstände herangezogen werden könnten. Unter Zugrundelegung dieser Kriterien sei der Mietbeginn nicht hinreichend bestimmbar vereinbart worden. Die Parteien hätten sich in § 2 Abs. 1 darauf geeinigt , dass das Mietverhältnis "mit der Übergabe der Mieträume" beginnen solle. Zwar lasse sich nunmehr anhand des Übergabeprotokolls feststellen, dass die Übergabe am 17. September 1996 erfolgt sei. Das sei aber nicht ausreichend, weil die Schriftform nur gewahrt sei, wenn die Bestimmbarkeit bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses gegeben sei. Der mit der Schriftform in erster Linie verfolgte Zweck, es einem späteren Erwerber zu ermöglichen, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten des Mietvertrages zu unterrichten, könne sonst nicht erfüllt werden. Dem Umstand, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 12. Januar 1995 das Mietobjekt noch nicht errichtet gewesen sei und deshalb der Übergabezeitpunkt nicht habe benannt werden können, hätten die Parteien mit der Bestimmung eines "spätesten" Übergabezeitpunkts ("spätestens am …") Rechnung tragen können.
6
2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht in allen Punkten stand.
7
a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass es zur Wahrung der Schriftform des § 566 BGB a.F. zwar grundsätzlich erforderlich ist, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Miet- verhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Da aber auch formbedürftige Vertragsklauseln grundsätzlich der Auslegung zugänglich sind, wenn sie sich als unklar und lückenhaft erweisen, brauchen indes auch wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäfts nicht bestimmt angegeben zu werden, sofern nur die Einigung über sie beurkundet ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt. Die Bestimmbarkeit muss allerdings im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein. Insoweit darf auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, die aber, wie das Berufungsgericht zutreffend annimmt, ebenfalls zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorliegen müssen (BGH, Senatsurteil vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3259).
8
b) Soweit das Berufungsgericht aber meint, die Form des § 566 BGB a.F. sei vorliegend nicht gewahrt, weil der Mietbeginn nicht hinreichend bestimmbar vereinbart sei, kann dem nicht gefolgt werden. Das Berufungsgericht stellt zu hohe Anforderungen an den Begriff der Bestimmbarkeit. Wäre das Datum des Mietbeginns bei Vertragsabschluß bereits bekannt gewesen, so wäre bereits das Merkmal der "Bestimmtheit" erfüllt. "Bestimmbarkeit" verlangt demgegenüber ein deutlich geringeres Maß an Genauigkeit. Dafür genügt eine abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht, den Mietbeginn zu ermitteln.
9
Die Frage der Bestimmbarkeit stellt sich in vergleichbarer Weise bei der Abtretung künftiger Forderungen. Dabei verlangt die Rechtsprechung nicht, dass die Person des Schuldners bei Vertragsschluss feststeht. Sie lässt es vielmehr genügen, dass die juristische Entstehungsgrundlage und/oder der für die Entstehung maßgebliche Lebenssachverhalt so genau benannt werden, dass sich eine bestimmte Forderung bei ihrem Entstehen dann zuverlässig als der Abtretung unterfallend definieren lässt (vgl. MünchKomm/Roth BGB 4. Aufl. § 398 Rdn. 81 m.w.N.). Auch bei Verträgen zugunsten Dritter wird es regelmäßig für ausreichend gehalten, wenn die Person des (begünstigten) Gläubigers bestimmbar ist; der Dritte kann "zur Zeit des Vertragsschlusses noch ungewiss sein, aber durch den Eintritt eines gewissen Zustandes bestimmt werden" (MünchKomm/Kramer aaO § 241 Rdn. 5 m.w.N.). Selbst Verträge, die ein Vertreter für den ihm nicht einmal bekannten Vertretenen (für den, der sich "in der Zukunft als Straßenbaupflichtiger ergebe") abschließt, hat die Rechtsprechung nicht an der mangelnden Bestimmbarkeit des Vertretenen scheitern lassen (MünchKomm/Kramer aaO m.w.N.).
10
Für die Frage der Bestimmbarkeit des Mietvertragsbeginns gelten keine anderen Grundsätze. Ein Sachverhalt, an den die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen, muss so genau bestimmt werden, dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel am Vertragsbeginn verbleibt. Das trifft hier zu. Die Parteien hatten sich darauf geeinigt, dass das Mietverhältnis "mit der Übergabe der Mieträume" beginnen sollte. Auf Grund dieser Beschreibung steht der Beginn des Mietverhältnisses - nach erfolgter Übergabe - eindeutig fest.
11
c) Den Beginn des Mietverhältnisses an die Übergabe des Mietobjektes zu knüpfen, entspricht auch einem praktischen Bedürfnis.
12
Die vom Berufungsgericht vertretene Auffassung würde dazu führen, dass die aus wirtschaftlichen Gründen nicht verzichtbare Vermietung noch nicht fertig gestellter Räume (so genannte Vermietung "vom Reißbrett weg") über Gebühr erschwert würde. Die Meinung, die Mietvertragsparteien könnten den mit der Bestimmung des Vertragsbeginns auftretenden Schwierigkeiten dadurch begegnen, dass sie einen "spätesten" Übergabezeitpunkt ("spätestens am …") vereinbaren, hilft nicht weiter. Auch in diesem Falle müsste ein Rechtsnachfolger , der das Mietobjekt nach Übergabe an den Mieter erwirbt, das tatsächliche Übergabedatum ermitteln, weil nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Übergabe immer erst zum vereinbarten "spätesten" Übergabezeitpunkt erfolgt ist.
13
3. Da die Schriftform des § 566 BGB a.F. eingehalten ist, konnte die Beklagte den auf 15 Jahre fest abgeschlossenen Vertrag nicht ordentlich kündigen. Das Mietverhältnis besteht somit weiter. Das Berufungsurteil ist deshalb aufzuheben und der Feststellungsklage stattzugeben.
Hahne Fuchs Ahlt Vézina Dose
Vorinstanzen:
LG Halle, Entscheidung vom 01.07.2003 - 4 O 122/03 -
OLG Naumburg, Entscheidung vom 21.10.2003 - 9 U 117/03 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 71/07 Verkündet am:
12. März 2008
Ring,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 550, 573c Abs. 1 und 4; EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2;

a) Im Rahmen eines am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisses
über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem formularmäßig
vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum
verlängert, wenn es nicht mit einer in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB
a.F. vertraglich vereinbarten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt
wird, gilt für den Vermieter unverändert die vereinbarte Kündigungsfrist. Dem
stehen § 573c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2
EGBGB nicht entgegen, weil nach § 573c Abs. 4 BGB eine von § 573c
Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur "zum Nachteil des Mieters" unwirksam
ist.

b) Ist dem Mieter als Nebenraum zu der vermieteten Wohnung ein nicht näher
bezeichneter Kellerraum ("… 1 Keller …") vermietet, so unterliegt eine mündliche
Absprache der Mietvertragsparteien darüber, um welchen von mehreren
, im Wesentlichen gleichartigen Kellerräumen es sich handelt, nicht dem
Schriftformerfordernis des § 550 BGB.

c) Das Revisionsgericht hat bei der Entscheidung über eine Klage auf Räumung
und Herausgabe von Mieträumen, die auf eine Kündigung des Mietverhältnisses
gestützt wird, den während des Revisionsverfahrens eingetretenen
Ablauf der Kündigungsfrist zu berücksichtigen.
BGH, Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 71/07 - LG Gießen
AG Gießen
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß
§ 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 25. Januar 2008 durch den Vorsitzenden
Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns,
Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Gießen - 1. Zivilkammer - vom 14. Februar 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Beklagte ist aufgrund eines Mietvertrags vom 16. August 1979 mit den Rechtsvorgängern der Kläger seit dem 1. September 1979 Mieterin einer Wohnung in G. . Die Mietsache ist im Mietvertrag wie folgt beschrieben: "1. Obergeschoss …: 4 Zimmer, 1 Küche, 1 Diele (Flur),1 Bad/Duschraum, … 1 Keller….". Unter § 2 (Mietzeit) ist bestimmt: "3. Der Mietvertrag wird für die Dauer von 36 Monaten geschlossen und läuft bis zum 31. August 1982. Er verlängert sich um jeweils 12 Monate, falls er nicht von den Parteien mit den Fristen der Ziff. 4 gekündigt wird. 4. Die Kündigungsfrist beträgt … 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind."
2
Im Keller befinden sich neben der Waschküche, dem Heizungskeller und einem Vorraum vier weitere Kellerräume, die zwischen zehn und vierzehn Quadratmeter groß sind. Bei Mietbeginn erhielt die Beklagte den Schlüssel zu einem dieser Räume.
3
Mit Anwaltsschreiben vom 30. September 2005 kündigten die Kläger das Mietverhältnis unter Berufung auf Eigenbedarf. Im Kündigungsschreiben heißt es unter anderem: "Die Kündigung erfolgt zum nächst zulässigen Termin. Dies entspricht bei Zugrundelegung der Kündigungsfrist von neun Monaten einem Kündigungstermin zum 30. Juni 2006."
4
Die Kläger nehmen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Räumungsverlangen weiter.

Entscheidungsgründe:

5
Die Revision hat Erfolg.

I.

6
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
7
Das Amtsgericht habe zu Recht einen gegenwärtigen Anspruch der Kläger gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung nach § 546 Abs. 1 BGB verneint. Das Mietverhältnis habe sich am 31. August 2006 nochmals um ein Jahr bis zum 31. August 2007 verlängert, weil es von den Klägern nicht innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist zum 31. August 2006 gekündigt worden sei.
8
Das Mietverhältnis könne von den Klägern lediglich zum 31. August eines jeden Jahres gekündigt werden. Das folge aus § 2 Ziffer 3 des Mietvertrags , wonach das am 1. September 1979 begonnene Mietverhältnis am 31. August 1982 ende und sich jeweils um ein Jahr verlängere, wenn es nicht gekündigt werde. Die nach § 2 Ziffer 4 einzuhaltende Frist, die für die Kläger zwölf Monate betragen habe, weil das Mietverhältnis seit mehr als zehn Jahren bestehe, sei auf den 31. August eines jeden Jahres als Stichtag bezogen. Die Kündigung vom 30. September 2005 zum 31. August 2006 habe diese Frist nicht gewahrt.
9
Die in § 2 Ziffer 3 und 4 des Mietvertrags getroffenen Vereinbarungen seien wirksam, soweit sie nicht zu Lasten des Mieters gingen. Zwar seien die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 573c Abs. 4 BGB erfüllt, wonach eine von Abs. 1 abweichende Vereinbarung unwirksam sei. Denn nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB sei die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Regelung in § 2 Ziffer 3 des Mietvertrags stehe hiermit nicht in Einklang, weil die Klausel eine Kündigung nicht zum Ende eines beliebigen Kalendermonats - wie es das Gesetz vorsehe -, sondern lediglich zum 31. August eines jeden Jahres zulasse. Die Vorschrift des § 573c Abs. 4 BGB finde nach der in Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB enthaltenen Übergangsregelung Anwendung, weil die Kündigungsfristen im Mietvertrag durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden seien. Nach § 573c Abs. 4 BGB seien aber nur die zum Nachteil des Mieters getroffenen Vereinbarungen unwirksam. Daher sei die vertragliche Vereinbarung nur insoweit unwirksam, als die Kündigungsmöglichkeiten des Mie- ters über § 573c Abs. 1 BGB unwirksam seien. Im Ergebnis blieben die Kläger an die längeren vertraglichen Kündigungsfristen gebunden.
10
Unzutreffend sei die Ansicht der Kläger, dass der schriftliche Mietvertrag die vermieteten Räumlichkeiten, nämlich die Lage des Kellerraums, nicht genau bezeichne, mit der Folge, dass die Schriftform nicht eingehalten sei, das Mietverhältnis gemäß § 550 BGB nF daher als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte und mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden könne. Die Schriftform sei gewahrt. Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag im Sinne von § 550 BGB genüge dann der Schriftform, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Miethöhe sowie die Dauer des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergäben. Das Mietobjekt müsse durch präzise Angaben über die Örtlichkeit hinreichend bestimmbar bezeichnet sein. Abreden, die für den Inhalt des Vertrags nur von nebensächlicher Bedeutung seien, bedürften aber nicht der Schriftform.
11
Sollten sich die damaligen Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrags nicht darüber einig gewesen sein, welcher der Kellerräume an die Beklagte vermietet werden solle, so könne eine stillschweigende Vereinbarung der Parteien dahin angenommen werden, dass den damaligen Vermietern ein Bestimmungsrecht nach § 315 Abs. 1 BGB eingeräumt werden solle, welches die damaligen Vermieter durch schlüssige Handlung, etwa durch die Schlüsselübergabe , ausgeübt hätten. Eine Bestimmung nach § 315 Abs. 2 BGB sei auch bei einem formbedürftigen Rechtsgeschäft formlos gültig.
12
Selbst wenn sich die Mietvertragsparteien ohne Einhaltung der Schriftform über die bestimmte Lage des Kellerraums geeinigt hätten, führe dies nicht dazu, dass nunmehr der gesamte Mietvertrag gemäß § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen sei. Die Vereinbarung, welcher der - vorliegend annähernd gleich großen - Kellerräume von dem Mieter genutzt werden solle, zähle nicht zu den Essentialia des Mietvertrags, die dem Formzwang des § 550 BGB unterlägen. Vorliegend habe jede der drei in dem Anwesen befindlichen Wohnungen auch einen dazugehörigen Kellerraum. Welcher der vier Kellerräume einer Wohnung zuzuordnen sei, sei für einen etwaigen Grundstückserwerber allenfalls von marginaler Bedeutung. Es erscheine daher gerechtfertigt , das Schriftformerfordernis für die genaue Lage des Kellerraums nicht gelten zu lassen.

II.

13
Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung zwar stand, trägt das angefochtene Urteil wegen des zwischenzeitlich eingetretenen Ablaufs der Kündigungsfrist jedoch nicht.
14
1. Das Berufungsgericht hat richtig gesehen, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der Kündigungserklärung vom 30. September 2005 nicht bereits zum 30. Juni 2006 möglich war.
15
a) Dies ergibt sich aus der am 1. September 2001 außer Kraft getretenen , auf den vorliegenden Fall gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB aber weiterhin anzuwendenden Bestimmung des § 565a Abs. 1 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung (künftig BGB aF). Danach können die Kläger das Mietverhältnis nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin, hier dem 31. August eines jeden Jahres, kündigen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 257/06, NJW 2007, 2760).
16
aa) Mit dem im August 1979 geschlossenen Vertrag sind die Parteien ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen, bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um zwölf Monate verlängert. Bei solchen Zeitverträgen mit Verlängerungsklausel tritt gemäß § 565a Abs. 1 BGB aF "die Ver- längerung des Mietverhältnisses ein, wenn es nicht nach den Vorschriften des § 565 BGB gekündigt wird". Dem entspricht die Regelung in § 2 Nr. 4 des Mietvertrags , nach der sich der am 31. August 1982 ablaufende Mietvertrag jeweils um zwölf Monate verlängert, falls er nicht zum Ablauf einer näher bestimmten Kündigungsfrist gekündigt wird; die vereinbarten Kündigungsfristen entsprechen denen des § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB aF. Eine solche vertragliche Regelung war nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden Recht wirksam; sie verstieß insbesondere nicht gegen § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF (Senatsurteile vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 9; vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06, NJW-RR 2007, 668, Tz. 10).
17
bb) Wie der Senat nach Verkündung des Berufungsurteils entschieden hat, haben das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) und das Gesetz zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch vom 26. Mai 2005 (BGBl. I S. 1425) diese Rechtslage für ein am 1. September 2001 bereits bestehendes Mietverhältnis wie das vorliegende nicht geändert. Nach der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB ist § 565a Abs. 1 BGB aF auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung weiterhin anzuwenden. Um ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit im Sinne von § 565a Abs. 1 BGB aF handelt es sich auch dann, wenn der ursprüngliche Ablauftermin verstrichen ist. Nach diesem Termin setzt sich das Mietverhältnis nicht auf unbestimmte Zeit fort, sondern verlängert sich jeweils um zwölf Monate (Senatsurteil vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 10 ff.). Zum Zeitpunkt der Kündigung am 30. September 2005 war mithin mangels vorheriger Kündigung der nächste Ablauftermin der 31. August 2006.
18
b) Zu Unrecht meint die Revision, die Kündigung der Kläger vom 30. September 2005 habe das Mietverhältnis deshalb zum 30. Juni 2006 been- den können, weil der Mietvertrag wegen eines Mangels der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB566 Satz 2 BGB aF) als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelte und deshalb gemäß § 542 Abs. 1 BGB mit der gemäß § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB maßgeblichen Frist von neun Monaten habe ordentlich gekündigt werden können. Die Revision begründet ihre Auffassung damit, dass Lage und Größe des der Beklagten überlassenen Kellerraums im schriftlichen Mietvertrag nicht bestimmt seien. Mit Recht hat das Berufungsgericht insoweit darauf abgestellt , dass die Lage des Kellerraums und seine Größe nicht beurkundungsbedürftig waren.
19
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Schriftform des § 550 BGB allerdings nur gewahrt, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen , unter anderem der Mietgegenstand, die Höhe der Miete und die Parteien des Mietverhältnisses, aus der Urkunde ergeben. Der Schriftform bedürfen hingegen nicht solche Abreden, die für den Vertragsinhalt, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind (BGHZ 142, 158, 161 f.; BGH, Urteil vom 19. September 2007 - XII ZR 198/05, NJW 2008, 365, Tz. 11, jeweils m.w.N.).
20
Dass der Beklagten ein Kellerraum zustehen sollte, ist im schriftlichen Mietvertrag geregelt ("…1 Keller…"). Damit sind die Anforderungen an die Schriftform im vorliegenden Fall gewahrt. Das Berufungsgericht hat zwar offen gelassen, ob sich die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags mündlich darüber geeinigt haben, welcher der vier im Wesentlichen gleichartigen Kellerräume künftig von der Beklagten genutzt werden sollte. Darauf kommt es indes nicht an.
21
aa) Sofern sich die Vertragsparteien nicht mündlich über die Nutzung eines bestimmten Kelleraums durch die Beklagte geeinigt haben, haben sie mit der Vereinbarung im schriftlichen Mietvertrag, dass der Beklagten ein - nicht näher bestimmter - Kellerraum zustehen soll, zugleich ein Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters im Sinne von § 315 Abs. 1 BGB vereinbart und beurkundet. Vertragsinhalt, der grundsätzlich aus der Sicht des Zeitpunkts der Unterzeichnung zu beurteilen ist (BGH, Urteil vom 2. Mai 2007 - XII ZR 178/04, WM 2007, 1993, Tz. 26), ist in einem solchen Fall, dass der Vermieter dem Mieter einen Kellerraum zuweist, wenn - wie hier - mehrere Kellerräume zur Verfügung stehen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 28). Die Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts gemäß § 315 Abs. 2 BGB - hier in Gestalt der Zuweisung des Kellerraums - bedarf regelmäßig keiner Form (BGH, Urteil vom 8. November 1968 - V ZR 58/65, WM 1968, 1394, unter II b; BGH, Urteil vom 21. Oktober 1983 - V ZR 121/82, NJW 1984, 612, unter II 2 m.w.N.; MünchKommBGB/Gottwald, 5. Aufl., § 315 Rdnr. 34; Palandt/ Grüneberg, BGB, 67. Aufl., § 315 Rdnr. 11; Staudinger/Rieble, BGB (2004), § 315 Rdnr. 272).
22
bb) Sofern sich die Vertragsparteien dagegen mündlich auf die Nutzung eines bestimmten Kellerraums durch die Beklagte geeinigt haben, ist das Schriftformerfordernis gleichwohl gewahrt. Zwar muss unter anderem grundsätzlich feststellbar sein, welche Räume vermietet sind (BGHZ 55, 248, 249; BGH, Urteil vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03, WM 2006, 499, Tz. 20). Eine Vereinbarung über die Lage und die Größe eines von mehreren Kellerräumen außerhalb der Wohnung, der - wie hier - nicht zu Wohnzwecken dient, sondern Neben- bzw. Zubehörraum der Wohneinheit ist, ist aber nicht beurkundungsbedürftig. Eine Vereinbarung dieses Inhalts gehört wegen der untergeordneten Bedeutung eines solches Kellerraums grundsätzlich nicht zu den wesentlichen Bestandteilen (essentialia negotii) eines Wohnraummietvertrags. Auch für einen möglichen Grundstückserwerber, dessen Informationsbedürfnis das Schriftformerfordernis des § 550 BGB vor allem dient (Senatsurteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742, Tz. 17; BGH, Urteil vom 19. September 2007 - XII ZR 121/05, WM 2007, 2167, Tz. 13, jeweils m.w.N.), ist eine Vereinbarung dieser Art in der Regel nicht wesentlich.
23
2. Die Kündigung vom 30. September 2005 ist auch nicht zum 31. August 2006 wirksam geworden. Im Rahmen eines am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem formularmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer vertraglich vereinbarten , nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, kommt dem Vermieter entgegen der Ansicht der Revision nicht zugute, dass sich die Kündigungsfrist für ihn nach neuem Recht gemäß § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB auf höchstens neun Monate verlängert. Für die Kläger ist die Kündigungsfrist von zwölf Monaten , die die Parteien in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB aF vereinbart haben, maßgeblich. Diese Vereinbarung bindet die Kläger auch nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes. Aus § 573c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB können sie nichts zu ihren Gunsten herleiten. Nach § 573c Abs. 4 BGB ist eine von § 573c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur "zum Nachteil des Mieters" unwirksam. Danach hat eine wie hier vom Vermieter formularmäßig vorformulierte Vereinbarung, wonach die Kündigungsfrist für den Vermieter ebenso wie für den Mieter zwölf Monate betragen soll, zur Folge, dass der Vermieter an die vereinbarten längeren Kündigungsfristen gebunden bleibt (MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 573c Rdnr. 15; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 573c BGB Rdnr. 23; Schmid/Gahn, Mietrecht, 2006, § 573c Rdnr. 12; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 573c Rdnr. 3; Börstinghaus, NJW 2005, 1900, 1901; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 573c Rdnr. 38; für Allgemeine Geschäftsbedingungen nunmehr ebenso: Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573c Rdnr. 54).
24
3. Das Berufungsgericht musste nicht darüber entscheiden, ob die Beklagte die Mieträume mit Ablauf des 31. August 2007 zu räumen und an die Kläger herauszugeben hatte. Denn dabei hätte es sich im maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz - hier am 24. Januar 2007 - um eine Entscheidung über eine künftige Räumung gehandelt. Eine Klage auf künftige Räumung von Wohnraum kann gemäß §§ 257, 259 ZPO aber nur dann erhoben werden, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Dazu fehlt es an Feststellungen des Berufungsgerichts; übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision insoweit nicht auf.

III.

25
Zwischenzeitlich ist jedoch mit Ablauf des 31. August 2007 die Frist verstrichen , mit deren Ablauf das Mietverhältnis durch die von den Klägern "zum nächst zulässigen Termin" ausgesprochene Kündigung vom 30. September 2005 beendet worden sein kann. Der Ablauf der Kündigungsfrist ist zwar ein Umstand, der erst während des Revisionsverfahrens entstanden ist; er ist gleichwohl vom Revisionsgericht zu berücksichtigen. Dieses hat seiner Entscheidung gemäß § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO zwar grundsätzlich den Sach- und Streitstand der letzten mündlichen Verhandlung zweiter Instanz zugrunde zu legen. Hiervon hat die Rechtsprechung jedoch aus prozesswirtschaftlichen Gründen nicht wenige Ausnahmen zugelassen. So hat das Revisionsgericht unter anderem auch materiell-rechtlich relevante Tatsachen zu berücksichtigen, die nach der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht entstanden sind, wenn sie unstreitig sind und schützenswerte Belange der Gegenpartei nicht entgegenstehen (BGHZ 104, 215, 221 m.w.N.). So verhält es sich hier. Die tatsächlichen und rechtlichen Umstände, aus denen sich ergibt, dass die von den Klägern einzuhaltende Kündigungsfrist - spätestens - am 31. August 2007 abgelaufen ist, sind unstreitig, der zwischenzeitlich hinzugetretene Zeitablauf ist nicht bestreitbar. Schützenswerte Belange der Beklagten stehen der Berücksichtigung des Ablaufs der Kündigungsfrist nicht entgegen. Ihr schutzwürdiges Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist dadurch gewahrt, dass nunmehr zu prüfen sein wird, ob die Kläger, wie von ihnen geltend gemacht, wegen Eigenbedarfs zur Kündigung berechtigt waren. Demgegenüber wäre es weder prozesswirtschaftlich noch im Hinblick auf die schützenswerten Belange der Kläger vertretbar, diese auf eine erneute Kündigung zu verweisen, die das Mietverhältnis frühestens zum 31. August 2009 beenden könnte.

IV.

26
Da die Abweisung der Räumungsklage wegen des zwischenzeitlich eingetretenen , vom Revisionsgericht zu berücksichtigenden Ablaufs der Kündigungsfrist in den vom Berufungsgericht dazu festgestellten Tatsachen keine ausreichend tragfähige Grundlage mehr findet, ist das Berufungsurteil aufzuheben. Der Senat kann nicht selbst abschließend in der Sache entscheiden, da es dazu weiterer tatrichterlicher Feststellungen bedarf. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel
Vorinstanzen:
AG Gießen, Entscheidung vom 16.08.2006 - 45-M C 402/06 -
LG Gießen, Entscheidung vom 14.02.2007 - 1 S 296/06 -

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

(1) Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.

(2) Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.

Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig. Der Mangel der durch Rechtsgeschäft bestimmten Form hat im Zweifel gleichfalls Nichtigkeit zur Folge.

Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 149/05 Verkündet am:
21. November 2007
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 21. November 2007 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter
Sprick, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 9. August 2005 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Klägerin verlangt von der Beklagten Miete nebst Zinsen für die Monate Oktober 2004 bis Mai 2005 und begehrt die Feststellung, dass das zwischen ihnen bestehende Mietverhältnis über den 30. September 2004 hinaus fortbesteht. Die Beklagte vertritt die Ansicht, das Mietverhältnis sei wegen eines Mangels der Schriftform nach § 550 BGB566 BGB a.F.) wirksam zum 30. September 2004 gekündigt worden. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
2
Mit undatiertem schriftlichem Mietvertrag hatte die Klägerin ursprünglich der K. D. -K. eG noch zu errichtende Ladenund Lagerräume "in W. , An der S. , im Erdgeschoss" für die Dauer bis zum Jahresende nach Ablauf des 15. Mietjahres vermietet und ihr in § 9 des Vertrages ein Vorkaufsrecht gewährt; die Mietzeit sollte nach § 2 des Vertrages am Monatsersten nach Übergabe, voraussichtlich am 1. Oktober 1994, beginnen.
3
Mit als "Mietvertragsüberleitung" bezeichneter Urkunde vom 23. September 1994 vereinbarten die Mietvertragsparteien mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten, der De. SB-K. H. GmbH, dieser als neuer Mieterin den bestehenden Mietvertrag ab 1. Oktober 1994 mit allen Rechten und Pflichten zu übertragen.
4
Mit dieser Urkunde waren der Ursprungsvertrag, ein darin in Bezug genommenes Schreiben vom 12. Mai 1993, ein weiteres in der neuen Urkunde in Bezug genommenes Schreiben vom 15. Juli 1993, der Lageplan und die technische Beschreibung des Mietobjekts durch Ösen verbunden.
5
Mit Schreiben vom 19. März 2004 und 26. März 2004 erklärte die e. V. D. GmbH & Co. KG, die sich darin als Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Mieterin bezeichnete, gegenüber der "Wohnund Geschäftshaus W. GbR B. /P. /F. " unter Berufung auf Mängel der Schriftform die Kündigung des Vertrages zum 30. September 2004. Mit Schreiben vom 5. April 2004 wies die Klägerin die Kündigung zurück.
6
Das Landgericht gab der Klage, deren Zahlungsantrag zunächst nur die Monate Oktober 2004 bis Januar 2005 umfasste, statt. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten wies das Oberlandesgericht zurück und verurteilte die Beklagte auf die im zweiten Rechtszug erfolgte Klageerweiterung hin auch zur Zahlung der Miete für die Folgemonate bis einschließlich Mai 2005.
7
Dagegen richtet sich die zugelassene Revision der Beklagten.

Entscheidungsgründe:

8
Die Revision hat keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung hält den Angriffen der Revision stand und lässt auch sonst keine Rechtsfehler zum Nachteil der Beklagten erkennen.
9
Zu Recht hat das Berufungsgericht die Frage der Vollmacht der Unterzeichner der beiden Kündigungsschreiben dahinstehen lassen und diese Kündigungen schon deshalb als unwirksam angesehen, weil der Mietvertrag spätestens im Zeitpunkt der Überleitungsvereinbarung vom 29. März 1994 der Schriftform entsprochen habe und die Beklagte ihn deshalb nicht vor Ablauf der vereinbarten Festmietzeit habe kündigen können. Auf die Frage, ob die an die "Wohn- und Geschäftshaus W. GbR B. /P. /F. " adressierten Kündigungen überhaupt an den richtigen Empfänger, nämlich an die Klägerin als Vermieterin, gerichtet waren, kommt es demnach ebenfalls nicht an.
10
1. Im Ergebnis ohne Erfolg stellt die Revision zur Überprüfung, ob die Klägerin im Verfahren ordnungsgemäß nach den Vorschriften der Gesetze vertreten ist, was auch das Revisionsgericht von Amts wegen zu prüfen hat.
11
a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts besteht die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, allein aus den Gesellschaftern F. und P. , die somit zur (gemeinschaftlichen) Vertretung der Klägerin berufen sind und deren Vollmacht zur Klageerhebung die Revision nicht in Abrede stellt. Aus dem Umstand, dass diese Gesellschafter im Rubrum des Berufungsurteils als Geschäftsführer bezeichnet sind, lassen sich insoweit entgegen der Ansicht der Revision keine Bedenken herleiten. Da die Führung der Geschäfte einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mangels anderweitiger Regelung den Gesellschaftern gemeinschaftlich zusteht (§§ 709, 710 BGB), ist deren Bezeichnung als Geschäftsführer zwar ungewöhnlich, aber sachlich nicht falsch. Zudem wür- de selbst eine unrichtige Bezeichnung einer Partei und/oder ihrer Vertreter, die einem Gericht im Rubrum eines Urteils unterläuft, die ordnungsgemäße Vertretung dieser Partei im Verfahren nicht in Frage stellen; die unrichtige Bezeichnung wäre lediglich im Wege der Rubrumsberichtigung zu korrigieren.
12
Etwas anderes ergibt sich im vorliegenden Fall auch nicht daraus, dass neben der Klägerin eine weitere Gesellschaft bürgerlichen Rechts existiert, deren Zusammensetzung mit derjenigen der Klägerin nicht identisch ist, und die als Eigentümerin des vermieteten Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist. Entgegen der Ansicht der Revision kann dies in Verbindung mit dem Rubrum des Berufungsurteils hier nicht den Eindruck erwecken, Klägerin sei (nunmehr) diese Grundstücksgesellschaft, die im vorliegenden Verfahren aber nicht ordnungsgemäß vertreten sei. Die Klage war von der aus den Gesellschaftern P. und F. bestehenden "Vermietungsgesellschaft" erhoben worden. Anhaltspunkte dafür, dass das Berufungsgericht etwa von einem Parteiwechsel auf Klägerseite ausgegangen sei, lassen sich dem Berufungsurteil nicht entnehmen. Vielmehr belegt der Hinweis in den Entscheidungsgründen, die Zusammensetzung der Grundstücksgesellschaft lasse keinen Rückschluss auf eine von den getroffenen Feststellungen abweichende Zusammensetzung der Klägerin als der vermietenden Gesellschaft zu, dass auch das Berufungsgericht nach wie vor diese im Verfahren ordnungsgemäß vertretene Gesellschaft als Klägerin ansieht.
13
b) Die nach Anhörung des Gesellschafters P. getroffene Feststellung des Berufungsgerichts, Klägerin und Vermieterin sei eine neben der Grundstücksgesellschaft bestehende weitere Gesellschaft, die sich (allein) aus den Gesellschaftern P. und F. zusammensetze, beruht entgegen der Ansicht der Revision auch nicht auf einem Verstoß gegen § 286 ZPO. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, bereits die Existenz einer neben der Grundstücks- gesellschaft bestehenden personenverschiedenen Vermietungsgesellschaft sei fraglich.
14
Richtig ist zwar, dass § 1 des Mietvertrages mit den Worten beginnt "Vermieter vermietet an Mieter in seinem Hause in …". Diese Formulierung vermag die Würdigung des Berufungsgerichts aber schon deshalb nicht zu erschüttern , weil sie nicht zwingend als Hinweis auf die Eigentumslage im Sinne einer Identität zwischen Eigentümer und Vermieter zu verstehen ist. Nach den Erfahrungen des Senats ist es nicht ungewöhnlich, dass auch eine Gesellschaft , der ein anderer Eigentümer die Vermietung seines Grundstücks überlassen hat, das Grundstück verkürzend als "ihr" Mietobjekt - im Sinne des ihr zuzuordnenden, nämlich zur Vermietung überlassenen Mietobjekts - bezeichnet.
15
Zutreffend, aber unbehelflich ist ferner der Hinweis der Revision, die Beklagte habe mit Schriftsatz vom 28. Dezember 2004 bestritten, dass die Vermieterin allein aus den Gesellschaftern P. und F. bestehe bzw. der Mietvertrag mit einer anderen Gesellschaft als derjenigen geschlossen worden sei, die aus den drei Grundstückseigentümerinnen Frau B. , Frau P. und Frau F. bestehe, und zur Unterstützung ihres Vortrags eine ihr zugesandte Betriebskostenabrechnung vom 2. September 2003 vorgelegt, deren Absenderin als "Wohn- und Geschäftshaus W. GbR B. /P. /F. " firmiere.
16
Auch damit lässt sich ein Verstoß gegen § 286 ZPO nicht begründen. Bereits die Bezeichnung der Vermieterin als "Objektgesellschaft An der S. GbR" im Mietvertrag spricht gegen deren Identität mit der "Wohn- und Geschäftshaus W. GbR", die - ob hierzu aktiv legitimiert oder nicht - der Beklagten die genannte Betriebskostenabrechnung erteilt hat. Vor allem aber sind der Mietvertrag und die Überleitungsvereinbarung vom 23. September 1994 auf Vermieterseite von den Herren "Dipl.-Ing. P. " und "Dipl.-Ing. O. F. " bzw. "O. F. " und "L. P. " unterzeichnet worden, während Eigentümerin des Grundstücks ausweislich des zu den Akten gereichten Grundbuchsauszuges eine aus anderen Personen, nämlich aus den Damen M. P. , A. B. und A. F. bestehende Gesellschaft ist.
17
Diese sind zudem erst aufgrund Auflassung vom 1. Dezember 1996 am 6. Februar 1997 als (neue) Eigentümerinnen in Gesellschaft bürgerlichen Rechts in das Grundbuch eingetragen worden. Es erscheint daher wenig wahrscheinlich , dass die aus ihnen bestehende Gesellschaft bei Abschluss des Mietvertrages und der späteren Überleitungsvereinbarung vom 23. September 1994 bereits existierte und damit überhaupt als wahre Partei dieser Verträge hätte in Betracht kommen können.
18
Damit ist die Feststellung des Berufungsgerichts, der Mietvertrag sei mit der (allein) aus den Gesellschaftern P. und F. bestehenden Klägerin zustande gekommen, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.
19
2. Die Vorinstanzen haben nicht geprüft, ob (unabhängig von der Frage der Schriftform) ein Mietvertrag überhaupt wirksam zustande gekommen ist. Dies ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, obwohl die in § 9 des Mietvertrages vorgesehene Einräumung eines Vorkaufsrechts nach § 313 BGB a.F. der notariellen Beurkundung bedurft hätte. Eine Gesamtnichtigkeit des Vertrages nach §§ 125 Abs. 2, 139 BGB ergibt sich daraus nämlich schon deshalb nicht, weil die Vertragsparteien in § 8 des Vertrages eine salvatorische (Erhaltungs -)Klausel vereinbart haben mit der Folge, dass die Beklagte hätte darlegen und beweisen müssen, dass das Restgeschäft (Mietvertrag) ohne die nichtige Vorkaufsrechtsvereinbarung nicht vorgenommen worden wäre (vgl. Palandt/ Heinrichs BGB 66. Aufl. § 139 Rdn. 17). Weder die Parteien noch die Vorin- stanzen haben das Vorkaufsrecht jedoch thematisiert; auch die Revision erwähnt es nicht.
20
3. Ein Mangel der Schriftform lässt sich entgegen der Auffassung der Revision nicht daraus herleiten, dass die Beklagte dann, wenn die Klägerin nicht zugleich Eigentümerin des Grundstücks war, durch den Mietvertrag allenfalls Untermieterin geworden sei, was aus der errichteten Urkunde aber nicht hervorgehe.
21
Insoweit ist bereits fraglich, ob ein Mietvertrag, der sich im Verhältnis zum Grundstückseigentümer als Untermietvertrag darstellt, nur dann die Schriftform wahrt, wenn auch dieser Umstand aus der Vertragsurkunde selbst ersichtlich ist. Darauf kommt es indessen nicht an, weil die Beklagte zu keinem Zeitpunkt vorgetragen hat, die Klägerin ihrerseits habe das Grundstück als (Haupt-) Mieterin von der Eigentümerin gemietet. Anhaltspunkte dafür, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Vertrag um einen Untermietvertrag handele, sind daher nicht ersichtlich. Die Wirksamkeit eines Mietvertrages setzt im Übrigen auch nicht etwa voraus, dass der Vermieter zugleich Eigentümer ist (vgl. Emmerich in Emmerich/Sonnenschein Miete 9. Aufl. § 536 Rdn. 24).
22
4. Da von der revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden Feststellung des Berufungsgerichts auszugehen ist, die Klägerin und Vermieterin bestehe nur aus den beiden Gesellschaftern, die sowohl den Mietvertrag als auch die Überleitungsvereinbarung vom 23. September 1994 unterschrieben hätten, bedurfte es zur Wahrung der Schriftform entgegen der Auffassung der Revision keines die Vertretung weiterer Gesellschafter kennzeichnenden Zusatzes zu diesen Unterschriften.
23
5. Zu Recht hat das Berufungsgericht sowohl dahinstehen lassen, ob das ursprüngliche Mietvertragsangebot der Klägerin von der Rechtsvorgängerin der Beklagten zunächst wegen mit Schreiben vom 15. Juli 1993 geforderter Abweichungen gemäß § 150 Abs. 2 BGB abgelehnt worden war, als auch, ob der ursprüngliche Mietvertrag, sofern er dennoch zustande gekommen ist, wegen nicht hinreichender Bezeichnung und Bestimmbarkeit des Mietobjekts anfänglich einen Mangel der Schriftform aufwies.
24
Denn in dem Abschluss der dreiseitigen Überleitungsvereinbarung vom 23. September 1994 hat das Berufungsgericht zutreffend eine auch die Schriftform wahrende Neuvornahme gesehen. Nach den insoweit von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen war diese Vereinbarung zumindest mit dem ursprünglichen Mietvertrag, dem Schreiben vom 12. Mai 1993, dem Lageplan und der technischen Beschreibung des Objekts durch Ösen körperlich fest zu einer einheitlichen Urkunde verbunden. Damit ist Bestandteil der Urkunde auch der Lageplan, der sechs Gebäude umfasst, deren Gebäudeart und Nutzflächen darin (rechts neben der Grundrisszeichnung) spezifiziert werden. Außer Wohnungen und Büroflächen sind darin auch Ladenflächen ausgewiesen, aber nur ein "SB-Markt" bzw. "Lebensmittelmarkt" im Erdgeschoss des Gebäudes 5, dessen mit 966 qm angegebene ca.-Nutzfläche als einzige der im Mietvertrag angegebenen "Gesamtgröße von ca. 1.060 qm" annähernd entspricht. Weitere Räume umfasst das Erdgeschoss des Gebäudes 5 nach dieser Aufstellung nicht. Die anderen Ladenflächen sind mit Nutzflächen zwischen 294 qm und 477 qm ausgewiesen. Dies reicht aus, um die Lage des Mietobjekts innerhalb des Gebäudekomplexes zweifelsfrei bestimmen zu können, denn daraus ergibt sich, dass die Beklagte Mieterin des gesamten Erdgeschosses des Gebäudes 5 ist.
25
6. Soweit die Revision zusätzlich rügt, es sei nicht erkennbar, welche Stellplätze mitvermietet sein sollen, verhilft ihr auch dies nicht zum Erfolg. Nach § 1 des ursprünglichen Mietvertrages sollten "ca. 45 Einstellplätze" vermietet werden, was durch das mit Randvermerk zu § 1 "siehe dazu Anschreiben mit Dat. 12.5.93, Seite 3 1. Abs." in Bezug genommene, zum Vertragsinhalt gemachte und beigeheftete Schreiben vom 12. Mai 1993 im ersten Absatz der Seite 3 dahin geändert wurde, dass "ca. 45 Parkplätze für die gemeinsame Nutzung zur Verfügung gestellt" werden, "davon sind 30 St. im Teileigentum des Marktes".
26
Demnach sind die Stellplätze, bei denen die Parteien angesichts der ca.-Angabe nicht einmal die genaue Anzahl als vertragswesentlich ansahen, nicht Bestandteil des der Beklagten zur alleinigen Nutzung überlassenen Mietobjekts , sondern nur Gegenstand eines (nicht exklusiven) Mitbenutzungsrechts der Mieterin. Der Lageplan weist einen zusammenhängenden Parkplatz mit - nach der Zählung des Senats - 51 eingezeichneten Stellplätzen aus. In Verbindung mit diesem Lageplan liegt daher die Auslegung nahe, dass die Beklagte ihren Kunden die Nutzung aller jeweils noch freien Stellplätze überlassen durfte und sich die Frage, welche Stellplätze ihr zur Verfügung stehen und welche davon ausgenommen sind, hier nicht stellt. Der Umfang des der Beklagten eingeräumten Mitnutzungsrechts ist somit ebenfalls hinreichend bestimmbar. Dem steht auch nicht die Angabe entgegen, dass 30 Stellplätze "im Teileigentum des Marktes" stehen. Hier mag es sich um die Bezugnahme auf die sich aus einem Teilungsplan ergebende Eigentumslage handeln, die jedoch für die Frage der vertraglich überlassenen Mitnutzung ohnehin belanglos ist.
27
Dem steht auch nicht entgegen, dass die Überleitungsvereinbarung vom 23. September 1994 nicht nur auf dieses Schreiben Bezug nimmt, sondern auch auf ein Schreiben vom 15. Juli 1993, in dem die Rechtsvorgängerin der Beklagten ca. 60 Stellplätze zur gemeinsamen Nutzung gefordert hatte. Der Umstand, dass der Randvermerk zum hier maßgeblichen § 1 des Mietvertrages nur auf die einschlägige Passage des späteren Schreibens vom 12. Mai 1993 verweist, lässt hinlänglich erkennen, dass die darüber hinausgehende Forderung der Rechtsvorgängerin der Beklagten in deren zeitlich früherem Schreiben vom 15. Juli 1993 gerade nicht Vertragsgegenstand sein sollte, auch wenn der übrige Inhalt dieses Schreibens als vereinbart gelten sollte. Im Übrigen würde auch dieses Schreiben, wäre es allein und nicht neben dem Schreiben vom 12. Mai 1993 Vertragsbestandteil, wegen der ca.-Angabe der Anzahl der Stellplätze zu der Auslegung führen, dass der Beklagten ein Mitnutzungsrecht an dem gesamten Parkplatz eingeräumt wird, der im von den Parteien zum Vertragsinhalt gemachten Lageplan eingezeichnet ist, unabhängig davon, welche Stellplatzaufteilung sich bei der späteren Bauausführung ergeben würde. Denn eine Zahl von "ca. 60" Stellplätzen würde sich ebenso wie eine solche von "ca. 45" Stellplätzen mit der offenbar tatsächlich vorhandenen Zahl von 51 Stellplätzen noch vereinbaren lassen.
28
7. Ohne Erfolg greift die Revision die Feststellung des Berufungsgerichts an, auch das Schreiben vom 15. Juli 1993 sei mit der Überleitungsvereinbarung vom 23. September 1994 durch Heftösen fest verbunden worden, was die Beklagte mit ihrer Klageerwiderung vom 20. Oktober 2004 bestritten habe.
29
Das Berufungsgericht erwähnt die feste körperliche Verbindung der Überleitungsvereinbarung mit allen zugehörigen Anlagen, auch des Schreibens vom 15. Juli 1993, im unstreitigen Teil seines Tatbestandes, stellt dies also als unstreitig hin. Einen Antrag auf Tatbestandsberichtigung nach § 320 ZPO hat die Beklagte nicht gestellt. Diese tatsächliche Feststellung des Berufungsgerichts ist daher für das Revisionsverfahren nach § 314 ZPO bindend (BGH, Urteile vom 7. Dezember 1993 - VI ZR 74/93 - NJW 1994, 517, 519 und vom 29. April 1993 - IX ZR 215/92 - NJW 1993, 1851, 1852 unter II 1 a, insoweit in BGHZ 122, 297, 300 nicht abgedruckt).
30
Im Übrigen wäre die Anheftung dieses Schreibens zur Wahrung der Schriftform auch nicht erforderlich gewesen. Sowohl § 1 des ursprünglichen Mietvertrages, demzufolge "beiliegendes Anschreiben mit Datum vom 12.5.93" Bestandteil dieses Vertrages ist, als auch die Überleitungsvereinbarung nehmen auf den Inhalt dieses Schreibens Bezug und machen ihn zum Vertragsinhalt , während das Schreiben vom 15. Juli 1993 seinerseits durch den Betreff "Mietvertrag für das Objekt SB-Markt 'An der S. , W. " auf den ursprünglichen Mietvertrag sowie im weiteren Inhalt des Schreibens zusätzlich auf das vorausgegangene Schreiben vom 12. Mai 1993 zurückverweist. Diese eindeutige wechselseitige Bezugnahme reicht auch ohne körperliche Verbindung aus, die Urkundeneinheit zu wahren.
31
8. Die Revision macht ferner geltend, dieses Schreiben vom 15. Juli 1993 sei inhaltlich so mehrdeutig, dass ihm nicht zweifelsfrei entnommen werden könne, was die Vertragsparteien abweichend von dem ursprünglichen Mietvertrag vereinbart hätten.
32
Es ist bereits fraglich, ob dieses Vorbringen überhaupt geeignet ist, einen Mangel der Schriftform darzulegen. Denn Schriftstücke, seien es Anlagen oder Nachträge zu einem Mietvertrag oder nicht, aus denen auch im Wege der Auslegung keine inhaltliche Änderung des im Mietvertrag Vereinbarten entnommen werden kann, können die Schriftform des Mietvertrages nicht in Frage stellen. Hierzu wäre es vielmehr erforderlich gewesen, rechtzeitig in den Tatsacheninstanzen vorzutragen, welche abweichenden Vereinbarungen getroffen worden seien, ohne dass diese im Mietvertrag oder dessen Anlagen oder Nachträgen hinreichenden Niederschlag gefunden hätten. Daran fehlt es hier.
33
Im Übrigen vermag der Senat der Wertung der Revision auch nicht zu folgen. Abgesehen von der im Schreiben vom 15. Juli 1993 genannten Zahl der Stellplätze, auf die es nach den vorstehenden Ausführungen nicht ankommt, verhält sich dieses Schreiben lediglich - und dies sehr präzise - zu Punkt 2.14 der Technischen Beschreibung und verweist insoweit darauf, die Wärmerückgewinnungsanlage sei bauseits und nicht von der Mieterin zu erstellen; die Mieterin habe lediglich den zugehörigen Bündelrohrverflüssiger zu liefern. Diese inhaltlich eindeutige Aufgabenzuweisung ist durch die Bezugnahme in § 1 des Mietvertrages Inhalt der getroffenen Vereinbarungen geworden.
34
9. Die nach § 2 des Mietvertrages vom Zeitpunkt der Übergabe des fertiggestellten Mietobjekts abhängige Laufzeit des Vertrages (Mietbeginn am Monatsersten nach Übergabe) ist hinreichend bestimmbar und genügt daher ebenfalls der Schriftform, wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat (vgl. Senatsurteile vom 2. Mai 2007 - XII ZR 178/04 - NZM 2007, 443, 444 und vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - NZM 2006, 54).
Hahne Sprick Fuchs Ahlt Vézina Vorinstanzen:
LG Leipzig, Entscheidung vom 01.02.2005 - 9 O 5412/04 -
OLG Dresden, Entscheidung vom 09.08.2005 - 5 U 399/05 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 143/05 Verkündet am:
25. Juli 2007
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Eine allgemeine salvatorische Klausel (Erhaltungs- und Ersetzungsklausel) in
einem auf längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag über Gewerberäume
verpflichtet die Vertragsparteien nicht zur Nachholung der nicht gewahrten
Schriftform.
BGH, Urteil vom 25. Juli 2007 - XII ZR 143/05 - OLG Hamm
LG Bielefeld
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 25. Juli 2007 durch den Richter Sprick, die Richterin Weber-Monecke, den
Richter Fuchs, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Dose

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 18. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 27. Juni 2005 wird auf Kosten der Kläger zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Kläger verlangen Miete aus einem Mietvertrag vom 16. Januar 1990, den der damalige Eigentümer S. mit dem Beklagten für die Zeit vom 1. März 1990 bis 28. Februar 2010 abgeschlossenen hatte. S. hat das Mietobjekt 1994 an H. J. veräußert, der von C. J. und dem Kläger zu 2 beerbt worden ist. Der Kläger zu 1 ist Testamentsvollstrecker für den Erbteil der C. J.
2
Die Mieträume sind in § 1 des Mietvertrages wie folgt beschrieben: "... die im Hause H. straße 133, 135, B. 14 gelegenen Räume, und zwar: siehe Zeichnung. Die vermietete Fläche ist mit ca. 892 m² vereinbart (einschl. Garagen u. Einstellplätze)."
3
In § 22 Ziffer 4 des Mietvertrages ist vereinbart: "Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages gelten nur bei schriftlicher Vereinbarung. Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise rechtsunwirksam sein oder werden, so wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen dadurch nicht berührt. In einem solchen Fall ist der Vertrag vielmehr seinem Sinne gemäß zur Durchführung zu bringen."
4
In einem Beiblatt, das Bestandteil des Mietvertrages ist, heißt es unter § 22: "Der Mieter übernimmt sämtliche Umbauarbeiten lt. BauscheinNr. 5.6301.810994.2 auf eigene Kosten."
5
Am 27. November 2002 kündigte der Beklagte den Mietvertrag. Er ist der Ansicht, das Mietobjekt sei im Mietvertrag nicht hinreichend bestimmbar beschrieben. Deshalb sei die Schriftform nicht gewahrt und der damit auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Mietvertrag ordentlich kündbar.
6
Der Beklagte zog am 15. August 2003 aus. Die Kläger, die die Kündigung für unwirksam halten, vermieteten das Mietobjekt zu einem geringeren Mietzins weiter. Sie verlangen mit der Klage die Miete bzw. Mietzinsdifferenz für die Zeit vom 16. August 2003 bis 29. Februar 2004.
7
Das Landgericht gab der Klage statt. Auf die Berufung des Beklagten änderte das Oberlandesgericht das Urteil des Landgerichts und wies die Klage ab. Dagegen richtet sich die Revision, die der Senat wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen hat.

Entscheidungsgründe:

8
Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

9
Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, den Klägern stünden für die Zeit nach dem Auszug des Beklagten am 15. August 2003 keine weiteren Mietzinsansprüche mehr zu. Denn der Mietvertrag vom 16. Januar 1990 sei durch die Kündigung des Beklagten vom 27. November 2002 wirksam zum 30. Juni 2003 beendet worden. Der Beklagte sei zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages unter Wahrung der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 580 a Abs. 2 BGB n.F. berechtigt gewesen, weil der Mietvertrag wegen Nichteinhaltung der nach §§ 550 Satz 1, 578 Abs. 1 BGB n.F. vorgeschriebenen Schriftform als für unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte. Aus den Angaben im Mietvertrag könne ein potentieller Grundstückserwerber, dessen Informationsbedürfnis die in § 550 BGB n.F. vorgeschriebene Schriftform vorrangig diene, die präzise Lage und Anordnung der Mieträume an Ort und Stelle nicht feststellen. Denn der Mietvertrag enthalte hinsichtlich des Mietgegenstandes allein die postalische Anschrift und die Größe der vermieteten Flächen, nicht aber deren Lage in den Gebäuden.
10
Die erforderliche Schriftform sei auch nicht durch die in § 1 des Mietvertrages enthaltene Bezugnahme: "siehe Zeichnung" gewahrt. Zwar genüge es der Schriftform, wenn die Bestimmung des Vertragsgegenstandes nicht im Mietvertrag selbst, sondern in einer ausgelagerten Anlage niedergelegt sei. Dies setze aber voraus, dass die Anlage im Mietvertrag so genau bezeichnet werde, dass eine zweifelsfreie Zuordnung der Anlage zum Mietvertrag möglich sei.
11
Diese Voraussetzungen lägen hier nicht vor. Nach der unwiderlegten Behauptung des Beklagten gebe es die in § 1 des Mietvertrages genannte Zeichnung schon nicht. Sollte es sich bei der in Bezug genommenen Zeichnung , wie die Kläger behaupteten, um die Grundrisszeichnung des Architekten B. vom 11. April 1988 handeln, so sei jedenfalls deren zweifelsfreie Zuordnung zu § 1 des Mietvertrages nicht möglich. Denn es fehlten jegliche individualisierenden Merkmale dazu, dass es sich bei der dort genannten Zeichnung gerade um die Grundrisszeichnung habe handeln sollen. Dem Schriftformerfordernis wäre nur dann Genüge getan, wenn etwa im Mietvertrag selbst vermerkt wäre: "Zeichnung des Architekten B. vom 11. April 1988".
12
Auch aus dem Beiblatt, das Gegenstand des Mietvertrages geworden sei, lasse sich zu Umfang und Lage der vermieteten Räumlichkeiten nichts entnehmen. Die Regelungen im Beiblatt beträfen andere Fragen, wie die Durchführung und Kostentragung von Umbauarbeiten, Beschaffung der erforderlichen Gewerbekonzessionen, Verkehrssicherungspflichten, Versicherung und dergleichen.
13
Soweit die Kläger der Ansicht seien, dass durch die Bezugnahme auf den Bauschein in § 22 des Beiblatts zum Mietvertrag der Mietgegenstand hinreichend bestimmbar sei, weil dem Bauantrag, der dem Bauschein zugrunde gelegen habe, die Grundrisszeichnung des Architekten B. vom 11. April 1988 beigefügt gewesen sei, könne dem nicht gefolgt werden. Denn der Mietvertrag enthalte keinerlei Hinweis darauf, dass nicht nur wegen der im Beiblatt im Einzelnen aufgeführten weiteren Vertragspflichten, sondern gerade auch wegen der Lage und Größe des Mietgegenstandes auf das Beiblatt Bezug genommen werden solle. Insoweit fehle es an einer eindeutigen gedanklichen Verbindung zwischen dem Mietvertrag und der Anlage, wie sie für die Einhaltung der Schriftform erforderlich sei.
14
Dem Beklagten sei eine Berufung auf den Formmangel auch nicht nach Treu und Glauben verwehrt. Denn jede Mietvertragspartei könne sich grundsätzlich selbst dann auf die Nichteinhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Schriftform berufen, wenn sie den Mietvertrag in Kenntnis der wahren Begebenheiten und der mangelnden Schriftform zuvor jahrelang durchgeführt habe. Eine Treuwidrigkeit komme nur ausnahmsweise in Betracht, wenn die Berufung auf die Formnichtigkeit zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führe. Ein solcher Ausnahmefall liege hier nicht vor.

II.

15
Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand.
16
1. Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, der Mietvertrag vom 16. Januar 1990 genüge nicht der Schriftform (§ 550 BGB).
17
a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus der Urkunde ergeben. Werden Teile der wesentlichen Vertragsbedingungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt , sondern in Anlagen ausgelagert, so ist die Schriftform nur gewahrt, wenn die Anlagen im Mietvertrag so genau bezeichnet werden, dass deren zweifelsfreie Zuordnung zum Mietvertrag möglich ist (Senatsurteile BGHZ 142, 158, 161 = NJW 1999, 2591, 2592; vom 25. Oktober 2000 - XII ZR 133/98 - ZMR 2001, 43 und vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3391 m.w.N.).
18
b) Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Mietvertrag diesen Anforderungen hinsichtlich des Mietgegenstandes nicht genügt.
19
Aus der Beschreibung des Mietgegenstandes in § 1 des Mietvertrages ergibt sich die Örtlichkeit der Gebäude, in denen die Mieträume gelegen sind, und die m²-Zahl der gesamten Mietfläche bestehend aus Räumen, Garagen und Einstellplätzen. Anhand dieser Beschreibung, die zur Lage der Mieträume, Garagen und Stellplätze innerhalb und außerhalb des Hauses keine Angaben enthält, wäre es - wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat - einem potentiellen Erwerber nicht möglich gewesen, mit hinreichender Sicherheit den Gegenstand des Mietvertrages festzustellen.
20
Entgegen der Ansicht der Revision ist das Mietobjekt nicht durch die in § 1 des Mietvertrages in Bezug genommene Zeichnung bestimmbar beschrieben. Es lässt sich schon nicht erkennen, um welche Zeichnung es sich handeln soll. Denn sie ist weder näher gekennzeichnet, noch lag dem Mietvertrag eine Zeichnung bei.
21
Selbst wenn es sich bei der Zeichnung, wie die Kläger behaupten, um die Grundrisszeichnung des Architekten B. vom 11. April 1988 handeln sollte, so ergibt sich deren Zuordnung zu § 1 des Mietvertrages jedenfalls nicht zweifelsfrei aus dem Mietvertrag. Es kann nämlich entgegen der Ansicht der Revision aus § 22 des Beiblatts zum Mietvertrag, der dem Mieter sämtliche Umbauarbeiten laut Bauschein auferlegt, nicht der Schluss gezogen werden, die dem Bauschein zugrunde liegende Zeichnung des Architekten B. vom 11. April 1988 sei die zur Beschreibung des Mietobjekts in § 1 in Bezug genommene Zeichnung. Weder verweist § 1 des Mietvertrages zur Beschreibung des Mietobjekts auf den Bauschein und die diesem zugrunde liegende Zeichnung, noch enthält § 22 des Beiblatts zum Mietvertrag eine Beschreibung des Mietobjekts. Vielmehr dient die dortige Bezugnahme auf den Bauschein nur der Konkretisierung der von dem Beklagten geschuldeten Umbauarbeiten.
22
2. Das Berufungsgericht ist auch zu Recht davon ausgegangen, dass der Beklagte nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt, wenn er sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Einhaltung der Schriftform ordentlich kündbar gewesen.
23
a) Grundsätzlich darf sich jede Partei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, wenn die Nichtigkeit des Vertrages zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, sich auf den Formmangel zu berufen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (BGH Urteil vom 24. Januar 1990 - VIII ZR 296/88 - NJW-RR 1990, 518, 519; BGHZ 92, 164, 171 f.; 99, 54, 61; 149, 326, 331; Senatsurteil vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03 - NJW 2006, 140, 141). Die Voraussetzungen für eine solche Ausnahme liegen, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, hier nicht vor.
24
b) Entgegen der Ansicht der Revision ist die vorzeitige ordentliche Kündigung des Mietvertrages durch den Beklagten auch nicht deshalb treuwidrig, weil der Beklagte aufgrund der im Mietvertrag enthaltenen salvatorischen Klausel zur Nachholung der Schriftform verpflichtet gewesen wäre.
25
aa) Die in § 22 des Mietvertrages vereinbarte Klausel besteht aus zwei Teilen. Sie regelt zum einen das Fortbestehen des Vertrages für den Fall der Unwirksamkeit einer Bestimmung. Zum anderen sieht sie vor, dass in einem solchen Fall der Vertrag seinem Sinn gemäß zur Durchführung gebracht werden soll.
26
Der erste Teil der Klausel dient der Erhaltung des Vertrages. Mit dieser sogenannten Erhaltungsklausel soll die gemäß § 139 BGB im Zweifel aus der Teilnichtigkeit folgende Gesamtnichtigkeit des Vertrages verhindert werden. Nach der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur führt die Erhaltungsklausel allerdings nicht ohne weiteres zur Wirksamkeit des restlichen Vertrages. Sie bewirkt lediglich eine Umkehr der Vermutung des § 139 BGB dahin, dass derjenige, der sich auf die Gesamtnichtigkeit des Vertrages beruft, die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt, dass die Parteien den Vertrag ohne den nichtigen Teil nicht abgeschlossen hätten (BGH Urteil vom 24. September 2002 - KZR 10/01 - NJW 2003, 347 f. m.w.N.; Senatsurteil vom 6. April 2005 – XII ZR 132/03 – NJW 2005, 2225, 2226; Staudinger/Roth [2003] § 139 BGB Rdn. 22 m.w.N.).
27
Der zweite Teil der Klausel knüpft an den ersten Teil an. Er ist nach Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass die Parteien verpflichtet sein sollen, den Vertrag so durchzuführen, als wäre die unwirksame Bestimmung durch eine ihr sinngemäß am besten entsprechende, gültige ersetzt worden. Dieser Teil der Klausel bezweckt somit die Schließung der durch die Nichtigkeit einzelner vertraglicher Regelungen entstandenen Lücken.
28
bb) Diese salvatorische Klausel erfasst den Fall der fehlenden Schriftform des Mietvertrages nicht.
29
Es bedarf von vorneherein keiner Erhaltung eines von der Unwirksamkeit gemäß § 139 BGB bedrohten Restvertrages, weil die fehlende Schriftform nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages führt. Dieser bleibt vielmehr bestehen. Er gilt lediglich als nicht für bestimmte, sondern für unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 550 Satz 1 BGB).
30
Auch der zweite Teil der Klausel enthält keine Verpflichtung der Vertragsparteien , die Schriftform nachzuholen. Denn die Ersetzungsklausel ist anknüpfend an die Erhaltungsklausel auf die Fälle ausgerichtet, in denen eine Klausel endgültig unwirksam ist und deshalb durch eine gültige sinngemäße Klausel ersetzt werden soll (vgl. Senatsbeschluss vom 17. Juli 2002 –XII ZR 248/99 – NJW-RR 2002, 1377; Wichert ZMR 2006, 257, 258). Eine solche Ersetzung erfolgt durch die Nachholung der Schriftform nicht. Durch den Mangel der Schriftform wird die vereinbarte Mietdauer, wenn sie ein Jahr überschreitet, unwirksam. Die Unwirksamkeit der vereinbarten Mietdauer beruht danach nicht auf dem Inhalt dieser Vereinbarung, sondern ist darauf zurückzuführen, dass die Parteien die Schriftform (hier: durch unzureichende Bezeichnung des Mietgegenstandes ) nicht gewahrt haben. Folglich ersetzt die Nachholung der Schriftform des Vertrages die unwirksame Vereinbarung auch nicht durch eine andere, sondern lässt sie mit unverändertem Inhalt wirksam werden.
31
Im vorliegenden Fall kann die Ersetzungsklausel auch deshalb nicht dahin verstanden werden, dass sie zur Nachholung der Schriftform verpflichtet, weil die Parteien im Zusammenhang mit der salvatorischen Klausel in § 22 Ziff. 4 des Mietvertrages ausdrücklich vereinbart haben, dass nachträgliche Änderungen und Ergänzungen des Vertrages nur bei schriftlicher Vereinbarung gelten. Dieser ausdrücklich vereinbarte Formzwang verlöre seinen Sinn, wenn die Ersetzungsklausel bei Nichteinhaltung der Form die Vertragsparteien stets zu deren Nachholung verpflichten würde.
Sprick Weber-Monecke Richter am Bundesgerichtshof Fuchs ist urlaubsbedingt verhindert zu unterschreiben. Sprick Vézina Dose

Vorinstanzen:
LG Bielefeld, Entscheidung vom 09.08.2004 - 9 O 89/04 -
OLG Hamm, Entscheidung vom 27.06.2005 - 18 U 170/04 -

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

*

(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.

(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn

1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt,
3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert,
4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.

(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.

(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.

(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.