Landgericht Itzehoe Urteil, 09. Mai 2014 - 9 S 43/13
Tenor
I. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 16.05.2013 (Az. 82 C 41/13) abgeändert:
Die Beklagten werden verurteilt, die im 2. Obergeschoss links im Hause xxx. belegene Wohnung in einem geräumten Zustand an den Kläger herauszugeben.
II. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das angefochtene Urteil ist nunmehr ohne Abwendungsbefugnis vorläufig vollstreckbar.
IV. Die Beklagten erhalten eine Räumungsfrist bis zum Ablauf des Monats August 2014.
V. Der Gebührenstreitwert wird auf 5.036,04 € festgesetzt.
Gründe
I.
- 1
Der Kläger begehrt von den Beklagten Räumung und Herausgabe einer vermieteten Eigentumswohnung nach Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs.
- 2
Das Amtsgericht hat insbesondere folgende tatsächliche Feststellungen getroffen, auf die nach § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird:
- 3
(Rn.3)„Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im 2. OG des Hauses xxx. Mit Mietvertrag vom 19.09.2006 mieteten sie die Wohnung von der xxx. Der Kläger erwarb die Wohnung mit Kaufvertrag vom 29.12.2011 und wurde am 27.04.2012 in das Wohnungsgrundbuch eingetragen.
- 4
Am 20.08.2012 kündigte der Kläger den Beklagten das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Das Schreiben enthält folgende Formulierung:
- 5
`Leider sehe ich mich gezwungen, dass mit Ihnen am 19.09.2006 geschlossene Mietverhältnis über die Wohnung … ordnungsgemäß unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum nächstmöglichen Termin, folglich dem 30.11.2012, zu kündigen, gemäß § 573c Abs. 1 BGB. Die Kündigung erfolgt wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die Wohnung benötige ich, um mit meiner Familie selbst dort einzuziehen, da wir selber aus unserer bisherigen Wohnung ausziehen müssen. Eine anderweitige Wohnung, die ich Ihnen gerne angeboten hätte, habe ich leider nicht zur Verfügung.´
- 6
Es folgt ein Hinweis auf die Widerspruchsmöglichkeit gemäß § 574 BGB sowie darauf, dass der Kläger der Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt hinaus widerspricht. Wegen der weiteren Einzelheiten des Kündigungsschreibens wird auf die Anlage K2 (Bl. 8 d.A.) verwiesen.
- 7
Am 06.11.2012 widersprachen die Beklagten der Kündigung telefonisch; am 10.11.2012 widersprachen sie schriftlich (Anlage K3).“
- 8
Auf den weiteren Inhalt des amtsgerichtlichen Tatbestands wird ergänzend Bezug genommen.
- 9
Die Kammer hat folgende weiteren Feststellungen getroffen:
- 10
Der Kläger hat mit Schreiben vom 24.04.2013, den Beklagten zugegangen am 30.04.2013, eine weitere Kündigung ausgesprochen, auf deren Inhalt (Anlage K 2, Bl. 58 d.A.) Bezug genommen wird.
- 11
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es hat die Auffassung vertreten, dass die Kündigung vom 20.08.2012 formunwirksam ist, weil sie das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht wahrt. In dem Kündigungsschreiben fehle die Angabe der Personenzahl, für die der Kläger die Wohnung benötige. Diese sei für den Mieter von entscheidender Bedeutung, weil er hiernach seine Chancen in einem eventuellen Kündigungsprozess beurteile. Bestehe die Familie des Vermieters beispielsweise aus vier oder fünf Personen und kündige der Vermieter einen Mietvertrag über eine Wohnung mit zwei Zimmern wegen Eigenbedarfs für seine Familie, könne der Mieter sich in einem Kündigungsprozess gute Chancen ausrechnen, weil es sich um vorgeschobenen Eigenbedarf handeln könne. Die Größe der Familie des Klägers sei den Beklagten auch nicht bekannt gewesen, so dass die Mitteilung dieses Umstands in dem Kündigungsschreiben auch nicht entbehrlich gewesen sei.
- 12
Mit seiner Berufung wendet sich der Kläger in vollem Umfang gegen die klageabweisende Entscheidung. Er meint, dass Amtsgericht habe die Anforderungen an die Formulierung der Eigenbedarfskündigung überspannt. Dies gelte schon deswegen, weil es nicht zu beanstanden gewesen wäre, wenn der Kläger geschrieben hätte, die Wohnung für sich zu benötigen. Dann aber müsse es unschädlich sein, wenn er „noch einen hinzusetze“ und „sich und seine Familie“ benenne.
- 13
Im Übrigen bezieht sich der Kläger auf die am 30.04.2013 ausgesprochene neue Kündigung. Er behauptet, dass er die streitgegenständliche Wohnung für sich, seine Ehefrau und seine beiden minderjährigen Kinder benötige. Er habe die ursprüngliche Wohnung wegen Schimmelpilzbefalls aufgeben müssen; derzeit wohne er von seiner Familie notgedrungen räumlich getrennt. Während er bei seinen Eltern in P. eingezogen sei und dort in beengten Verhältnissen lebe, sei seine Ehefrau mit den beiden Kindern zwischenzeitlich bei Verwandten in M., Weißrussland, untergekommen.
- 14
Der Kläger beantragt,
- 15
das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 16.05.2013 (Az. 82 C 41/13) abzuändern und die Beklagten zu verurteilen, die im 2. OG links im xxx. belegene Wohnung in einem geräumten Zustand an den Kläger herauszugeben.
- 16
Die Beklagten beantragen,
- 17
die Berufung zurückzuweisen.
- 18
Die Beklagten verteidigen die angefochtene Entscheidung. Sie sind der Auffassung, dass die Kündigung dem berechtigen Informationsinteresse nicht genüge. Erforderlich sei die Angabe der Person(en), für die das Objekt benötigt werde. Im Übrigen sei in dem Kündigungsschreiben der Bedarfsgrund nicht hinreichend mitgeteilt; es fehle an konkreten Angaben, warum der Kläger seine bisherige Wohnung aufgegeben habe.
- 19
Hinsichtlich der am 30.04.2013 ausgesprochenen Kündigung machen die Beklagten „Verspätung“ geltend. Im Übrigen bestreiten Sie den Selbstnutzungswillen des Klägers mit Nichtwissen.
- 20
Schließlich machen Sie geltend, dass ihnen mitsamt ihren beiden minderjährigen Kindern kein angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung stehe.
- 21
Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung der prozessleitend geladenen Zeugin B. zum Beweisthema: Wohn- und Eigenbedarf des Klägers. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 28.02.2014 Bezug genommen.
II.
- 22
Die nach Gewährung der Wiedereinsetzung in den vorigen Stand mit Beschluss vom 02.12.2013 zulässige Berufung (vgl. § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) hat auch in der Sache Erfolg. Die Entscheidung des Amtsgerichts beruht auf einer Rechtsverletzung i. S. des § 546 ZPO; jedenfalls rechtfertigen die im zweiten Rechtszug nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (vgl. § 513 Abs. 1 ZPO).
- 23
Der Kläger kann von den Beklagten Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verlangen. Der Anspruch ergibt sich aus § 546 Abs. 1 BGB; das Mietverhältnis der Parteien ist jedenfalls im Zeitpunkt der mündlichen Tatsachenverhandlung vor der Kammer beendet gewesen. Eine Beendigung des Mietverhältnisses ist durch die vom Kläger persönlich am 20.08.2012 erklärte Kündigung (1.), jedenfalls aber durch die vom Prozessbevollmächtigten der Klägers ausgesprochene weitere Kündigung vom 24.04.2013 (2.) erfolgt (vgl. § 542 Abs. 1 BGB).
1.
- 24
Nach Auffassung der Kammer hat bereits die Kündigung vom 20.08.2012 das Mietverhältnis der Parteien nach Ablauf der sechsmonatigen Kündigungsfrist zum 28.02.2013 beendet (vgl. § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB). Bereits diese Kündigung ist formell wirksam (a) und materiell begründet (b).
- 25
a) Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts erfüllt das Kündigungsscheiben die Begründungsanforderungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB. Nach dieser Vorschrift sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Dadurch soll der Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erhalten und so in die Lage versetzt werden, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (BGH, Urt. v. 06.07.2011 - VIII ZR 317/10 Rn. 8, WuM 2011, 518, 519; Urt. v. 17.03.2010 - VIII ZR 70/09 Rn. 8, WuM 2010, 301, 302). Insbesondere soll er prüfen und beurteilen können, ob er dem Kündigungsbegehren Folge leisten oder sich dagegen zu Wehr setzen wird (LG Berlin, Beschl. v. 09.01.2007 - 63 T 132/06, GE 2007, 447, 659).
- 26
Dieser gesetzgeberischen Intention wird das Kündigungsschreiben gerecht, wenn darin der Kündigungsgrund so bezeichnet ist, dass er identifiziert und von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann (BGH, a.a.O.). Dabei genügt es, wenn der Vermieter die Kerntatsachen für den Kündigungsgrund in dem Schreiben mitteilt. Tatsachen, die nur der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungsgrundes dienen (sog. Ergänzungstatsachen), können gegebenenfalls erst in prozessualen Schriftsätzen nachgeschoben werden. Das gilt zumindest dann, wenn sie dem Mieter bereits bekannt sind (BGH, Urt. v. 27.06.2007 - VIII ZR 271/06 Rn. 25, WuM 2007, 515, 517; Urt. v. 12.05.2010 - VIII ZR 96/09 Rn. 36, WuM 2010, 484).
- 27
Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend (BGH, Urt. v. 06.07.2011, a.a.O., Rn. 8; Urt. v. 17.03.2010, a.a.O., Rn. 8). Diese Anforderungen werden durch das Kündigungsschreiben vom 20.08.2012 gewahrt. Der Kläger hat darin angegeben, dass er mit seiner Familie in die streitgegenständliche Wohnung einziehen will. Damit hat er kundgetan, dass er die Nutzung der Wohnung bereits für sich selbst beansprucht, darüber hinaus aber noch weitere, ihm infolge familiärer Verbundenheit nahestehende Personen mit einziehen sollen. Auch hat er den Beklagten mitgeteilt, dass er und diese Personen ihre gegenwärtig bezogene Wohnung über kurz oder lang räumen müssen. Der Kläger hat den Beklagten damit einen in sich geschlossenen Lebenssachverhalt geschildert, der von anderen denkbaren kündigungsrelevanten Sachverhalten unterscheidbar ist. Hierdurch hat er die Beklagten in die Lage versetzt, eben diesen Kündigungssachverhalt zu überprüfen. Dies wäre den Beklagten bereits vorprozessual möglich gewesen, nämlich durch gezielte Nachfrage hinsichtlich einzelner Umstände, etwa der genauen Anzahl der Personen, die nach gegenwärtigem Stand mit dem Kläger in die Wohnung einziehen sollen, oder der Gründe, warum die derzeitige Wohnung künftig nicht mehr zur Verfügung stehen soll. Dabei hätte man durchaus erwägen können, ihnen hinsichtlich bestimmter Ergänzungstatsachen, die nach dem oben Gesagten nicht in dem Kündigungsschreiben aufgeführt werden müssen, einen Auskunftsanspruch aus § 242 BGB zu gewähren (s. etwa Eisenschmid, PiG 90 [2011], 191, 195 hinsichtlich des Fortbestands der Bedarfssituation). Und im Rahmen des Räumungsrechtsstreit konnten die Beklagten sowohl den Bedarf der im Kündigungsschreiben genannten Person, nämlich des Klägers, als auch den von diesem geltend gemachten Bedarfsgrund, nämlich den absehbaren Verlust der bisher mit seiner Familie bezogenen Wohnung, pointiert mit Nichtwissen bestreiten. Dies haben sie im Übrigen auch getan.
- 28
Die Kammer übersieht nicht die denktheoretische Möglichkeit, dass die im Kündigungsschreiben genannte, nicht näher konkretisierte Familie neben einen Ehepartner, Lebenspartner oder Lebensgefährten eine so große Anzahl von Kindern umfassen könnte, dass Zweifel an der klägerseits vorgetragenen Absicht, in die von den Beklagten - immerhin mit zwei Kindern - bezogene Wohnung einzuziehen, hätten aufkommen können. Allerdings ist es nicht die Intention des Begründungserfordernisses, dem Mieter Kontraindizien für Sachverhalte zu liefern, die fernab von jeder Lebenserfahrung liegen. Sofern die Beklagten tatsächlich die Befürchtung hegen, von einer derartigen Konstellation betroffen zu sein, stehen ihnen hinreichende außergerichtliche wie prozessuale Mittel zur Seite. Es kann auf das oben Gesagte Bezug genommen werden.
- 29
b) Die Kündigung vom 20.08.2012 ist aber auch materiell begründet. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist die Kammer davon überzeugt, dass der Kläger die streitgegenständliche Wohnung - wie im Kündigungsschreiben angegeben - für sich zum Bewohnen mit seiner Familie benötigt. So hat er in der mündlichen Verhandlung persönlich angehört erklärt, er wolle nach wie vor mit seiner Familie in die Räumlichkeiten einziehen. Seine Frau wohne derzeit in M. (Weißrussland), während er notdürftig bei seinen Eltern untergekommen sei. Die Richtigkeit dieses Vorbringens hat die Zeugin B. bestätigt. Sie hat jedenfalls aus Gesprächen, die anlässlich weihnachtlicher Familientreffen stattgefunden haben, mitbekommen, dass der Kläger mit seiner Familie nach wie vor gewillt ist, in die streitgegenständliche Wohnung einzuziehen. Die Kammer hat sowohl die Parteiangaben des Klägers als auch die Bekundungen der Zeugin B. für nachvollziehbar gehalten. Der Umstand, dass seine Ehefrau mit den beiden Kindern zurzeit in Weißrussland aufhältlich ist, indiziert - anders als die Beklagten meinen - nicht, dass der vom Kläger in dem Kündigungsschreiben geltend gemachte Nutzungswille nicht mehr besteht. Es ist ohne Weiteres denkbar, dass der Kläger und seine Ehefrau nach ihrem Auszug aus der vormaligen Mietwohnung kein neues Mietverhältnis haben eingehen wollen und für eine aus ihrer Sicht bestehende Übergangszeit, eben bis zum Bezug ihrer Eigentumswohnung, provisorisch bei Eltern oder Verwandten untergekommen sind. Anhaltspunkte dafür, dass die Eheleute ein Getrenntleben im familienrechtlichen Sinne eingeleitet haben, bestehen nicht.
- 30
Im Übrigen steht der Umstand, dass der Kläger die Wohnung im vermieteten Zustand erworben hat, der Geltendmachung von Eigenbedarf nicht entgegen. Der Erwerb von Eigentum zur Selbstnutzung ist von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG umfasst; anderenfalls würde der Eigentümer in die Rolle eines bloßen Kapitalanlegers gedrängt werden (s. BVerfG, Kammerbeschl. v. 11.11.1993 - 1 BvR 696/93, NJW 1994, 309, 310).
2.
- 31
a) Jedenfalls ist das Mietverhältnis mit den Beklagten aufgrund der weiteren, am 24.04.2013 von dem anwaltlichen Vertreter des Klägers erklärten, den Beklagten am 30.04.2013 zugegangenen Kündigung beendet worden. Der Kläger hat seine Räumungsklage auch auf diese erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz ausgesprochene Kündigung gestützt. Die dadurch erfolgte Einführung eines neuen Streitgegenstandes, der neben dem bisherigen Streitgegenstand in einem Eventualverhältnis steht, ist als Klageänderung nach § 533 ZPO zu behandeln (BGH, Beschl. v. 20.11.2012 - VIII 157/12 Rn. 11, BeckRS 2013, 00267; s. auch BGH, Urt. v. 10.01.1985 - III ZR 93/83, NJW 1985, 1841, 1842). Nach § 533 ZPO ist eine Klageänderung im Berufungsrechtszug zulässig, wenn der Gegner einwilligt oder das Gericht dies für sachdienlich hält (Nr. 1) und sie auf Tatsachen gestützt werden kann, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat (Nr. 2). Sachdienlich ist eine Klageänderung bereits dann, wenn ihre Zulassung den Streitstoff im Rahmen des anhängigen Rechtsstreits ausräumt, so dass sich ein weiterer Prozess vermeiden lässt (BGH, Beschl. v. 20.11.2012, a.a.O.). Das ist bei einer im Berufungsrechtszug eingeführten neuen Kündigung stets der Fall.
- 32
Die Kündigung der Klägerseite vom 24.04.2013 kann aber auch auf Tatsachen gestützt werden, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat. Nach dem Urteil des II. Zivilsenats des BGH vom 06.12.2004 (II ZR 294/02 Rn. 11, NJW-RR 2005, 437) sind neue unstreitige Tatsachen nach §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO in jedem Fall im Berufungsrechtszug zu berücksichtigen. Demgegenüber hält der VIII. Zivilsenat eine Klageänderung in zweiter Instanz im Hinblick auf § 533 Nr. 2 ZPO bereits dann für unzulässig, wenn sie „(auch) mit einem völlig anderen, erstmals in der Berufungsinstanz vorgebrachten Lebenssachverhalt“ begründet wird (s. BGH, Urt. v. 21.10.2009 - VIII ZR 64/09 Rn. 32, WuM 2009, 736, 738). Auch im Schrifttum wird die Ansicht vertreten, dass zwischen dem vom Berufungsgericht ohnehin zu berücksichtigenden Tatsachenstoff und dem der zweitinstanzlichen Kündigung zugrunde liegenden Vorbringen ein wenn auch nur loser Zusammenhang bestehen muss (so etwa Reinke, NZM 2013, 404, 405 ff., der von einen „Konnexitätserfordernis“ sowie einem „Verklammerungseffekt“ spricht).
- 33
Indes braucht sich die Kammer zu dieser Kontroverse nicht zu verhalten. Der am 24.04.2013 erfolgte Kündigungsausspruch ist unstreitig; die der Kündigung zugrunde liegenden Tatsachen, namentlich die vom Kläger vorgetragene Bedarfssituation, sind bereits Streitstoff des erstinstanzlichen Verfahrens gewesen, so dass eine Konnexität zwischen den die Klageänderung tragenden und der von der Kammer ohnehin zu berücksichtigenden Tatsachengrundlage fraglos besteht.
- 34
b) Die Kündigung vom 24.04.2013 ist auch formell wirksam und materiell begründet. Das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB ist hier gewahrt; insbesondere hat die Klägerseite in dem neuerlichen Kündigungsschreiben auch die genaue Anzahl der Personen mitgeteilt, für die sie die Wohnung begehrt. Dass ein berechtigtes Kündigungsinteresse des Klägers im Sinne eines Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB besteht, hat die Beweisaufnahme zur vollen Überzeugung der Kammer bestätigt. Es kann auf die obigen Ausführungen Bezug genommen werden.
3.
- 35
Einen Härtegrund nach der Sozialklausel des § 574 BGB haben die Beklagten nicht substanziiert vorgetragen; sie haben sich darauf beschränkt, den Wortlaut des § 574 Abs. 2 BGB zu wiederholen. Das ist nicht ausreichend.
4.
- 36
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10 entsprechend, 711, 713 ZPO.
- 37
Die den Beklagten gewährte Räumungsfrist basiert auf § 721 Abs. 1 ZPO. Eine Frist von zunächst drei Monaten, beginnend mit Ablauf des Monats, in dem die Zustellung des Urteils erfolgen wird, erschien der Kammer angemessen. Dies gilt insbesondere im Hinblick darauf, dass ihnen die rechtliche Einschätzung der Kammer seit der mündlichen Verhandlung vom 21.03.2014 bekannt ist.
- 38
Die Revision ist nicht zuzulassen. Das Berufungsgericht lässt gem. § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zu, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Das ist hier nicht der Fall. Der VIII. Zivilsenat des BGH hat die mit dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB zusammenhängenden Fragen in den oben zitierten Entscheidungen (s. bei II. 1. a) umfassend geklärt. Auf die u.U. nicht abschließend geklärte Frage der Zulässigkeit von Klageänderungen in der Berufungsinstanz nach § 533 Nr. 2 ZPO kommt es hier nicht an.
Urteilsbesprechung zu Landgericht Itzehoe Urteil, 09. Mai 2014 - 9 S 43/13
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(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil
- 1.
die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen, - 2.
eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Berufung findet gegen die im ersten Rechtszug erlassenen Endurteile statt.
(2) Die Berufung ist nur zulässig, wenn
- 1.
der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 Euro übersteigt oder - 2.
das Gericht des ersten Rechtszuges die Berufung im Urteil zugelassen hat.
(3) Der Berufungskläger hat den Wert nach Absatz 2 Nr. 1 glaubhaft zu machen; zur Versicherung an Eides statt darf er nicht zugelassen werden.
(4) Das Gericht des ersten Rechtszuges lässt die Berufung zu, wenn
Das Berufungsgericht ist an die Zulassung gebunden.Das Recht ist verletzt, wenn eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist.
(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:
- 1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.
(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.
(1) Die Berufung kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546) beruht oder nach § 529 zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.
(2) Die Berufung kann nicht darauf gestützt werden, dass das Gericht des ersten Rechtszuges seine Zuständigkeit zu Unrecht angenommen hat.
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
Klageänderung, Aufrechnungserklärung und Widerklage sind nur zulässig, wenn
- 1.
der Gegner einwilligt oder das Gericht dies für sachdienlich hält und - 2.
diese auf Tatsachen gestützt werden können, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 zugrunde zu legen hat.
(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:
- 1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.
(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.
Klageänderung, Aufrechnungserklärung und Widerklage sind nur zulässig, wenn
- 1.
der Gegner einwilligt oder das Gericht dies für sachdienlich hält und - 2.
diese auf Tatsachen gestützt werden können, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 zugrunde zu legen hat.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
(1) Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Der Antrag ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das Urteil ergeht. Ist der Antrag bei der Entscheidung übergangen, so gilt § 321; bis zur Entscheidung kann das Gericht auf Antrag die Zwangsvollstreckung wegen des Räumungsanspruchs einstweilen einstellen.
(2) Ist auf künftige Räumung erkannt und über eine Räumungsfrist noch nicht entschieden, so kann dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewährt werden, wenn er spätestens zwei Wochen vor dem Tag, an dem nach dem Urteil zu räumen ist, einen Antrag stellt. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.
(3) Die Räumungsfrist kann auf Antrag verlängert oder verkürzt werden. Der Antrag auf Verlängerung ist spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.
(4) Über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3 entscheidet das Gericht erster Instanz, solange die Sache in der Berufungsinstanz anhängig ist, das Berufungsgericht. Die Entscheidung ergeht durch Beschluss. Vor der Entscheidung ist der Gegner zu hören. Das Gericht ist befugt, die im § 732 Abs. 2 bezeichneten Anordnungen zu erlassen.
(5) Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen. Die Jahresfrist rechnet vom Tage der Rechtskraft des Urteils oder, wenn nach einem Urteil auf künftige Räumung an einem späteren Tage zu räumen ist, von diesem Tage an.
(6) Die sofortige Beschwerde findet statt
- 1.
gegen Urteile, durch die auf Räumung von Wohnraum erkannt ist, wenn sich das Rechtsmittel lediglich gegen die Versagung, Gewährung oder Bemessung einer Räumungsfrist richtet; - 2.
gegen Beschlüsse über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3.
(7) Die Absätze 1 bis 6 gelten nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 3 sowie in den Fällen des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Endet ein Mietverhältnis im Sinne des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs durch außerordentliche Kündigung, kann eine Räumungsfrist höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung gewährt werden.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Klageänderung, Aufrechnungserklärung und Widerklage sind nur zulässig, wenn
- 1.
der Gegner einwilligt oder das Gericht dies für sachdienlich hält und - 2.
diese auf Tatsachen gestützt werden können, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 zugrunde zu legen hat.