Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil, 04. Juli 2016 - I-9 U 102/14

ECLI:ECLI:DE:OLGD:2016:0704.I9U102.14.00
bei uns veröffentlicht am04.07.2016

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 30. Mai 2014 teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 4.539,12 € sowie weitere 551,33 € vorgerichtliche Kosten, jeweils nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23. Januar 2013, zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten beider Rechtszüge tragen die Klägerin zu 78 % und die Beklagte zu 22 %.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Die Beklagte ist als Rechtsanwältin tätig. Im Jahr 2011 wurde sie von den Eheleuten S…, die bei der Klägerin rechtsschutzversichert sind, beauftragt, deren rechtliche Interessen wahrzunehmen, weil diese meinten, bei einer im Jahr 2006 von ihnen von der O… SE (nachfolgend: Verkäuferin) erworbenen Eigentumswohnung handle es sich um eine „Schrottimmobilie“.

Die Eheleute S… hatten die Wohnung, gelegen in K… bei D…, 56,48 qm groß, für einen Kaufpreis von 93.450 € incl. Tiefgaragenstellplatz erworben. Der Kauf wurde durch ein Darlehen bei der D.. K… AG (nachfolgend: Bank) finanziert. Einen Teil des Kaufpreises in Höhe von 7.700,-- € zahlte die Verkäuferin als Werbekostenzuschuss an die Eheleute S... zurück.

Nach Einholung einer Deckungszusage der Klägerin erhob die Beklagte vor dem Landgericht Berlin Klage gegen Verkäuferin und Bank, mit der sie die Rückzahlung des Kaufpreises, der Erwerbskosten und sonstiger im Zusammenhang mit dem Erwerb entstandener Kosten Zug um Zug gegen Rückübertragung der Eigentumswohnung verlangte.

Zur Begründung führte sie aus, die Eheleute S... seien von der Verkäuferin fehlerhaft beraten worden. Die Wohnung sei sittenwidrig überteuert gewesen. Hierfür habe auch die Bank einzustehen, da sie mit der Verkäuferin institutionalisiert zusammengearbeitet habe.

Das Landgericht Berlin hat die Klage ohne Beweisaufnahme abgewiesen. Hinsichtlich des weiteren Parteivorbingens dort und der Urteilsgründe wird auf die beigezogene Akte des Landgerichts Berlin, 37 O 373/11, Bezug genommen.

Zur Finanzierung des Rechtstreits wandte die Klägerin 20.797,46 € auf, deren Erstattung sie unter Abzug einer Erstberatungsgebühr gemäß § 34 RVG in Höhe von 249,90 € zuzüglich der für die außergerichtliche Geltendmachung entstandenen Rechtsanwaltskosten von der Beklagten mit dem vorliegenden Klageverfahren verlangt.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Das Landgericht Düsseldorf verurteilte die Beklagte im angefochtenen Urteil antragsgemäß zur Zahlung von 20.547,56 € Schadensersatz sowie vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.299,96 €.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihren erstinstanzlichen Antrag auf Klageabweisung weiterverfolgt.

Die Beklagte beantragt,

  • I. Das Urteil des Landgerichts Düsseldorf vom 30.05.2014 - 8O 30/13 -aufzuheben.

  • II. Die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

              die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen und auf die Sitzungsniederschriften beider Rechtszüge verwiesen.

II.

Die Berufung der Beklagten hat teilweise Erfolg und führt insoweit zur Abänderung des angefochtenen Urteils und Abweisung der Klage, als das Landgericht die Verurteilung der Beklagten auf den Umstand gestützt hat, sie habe gegenüber der Verkäuferin der Eigentumswohnung vor dem Landgericht Berlin eine von Anfang an aussichtslose Klage erhoben.

Ohne Erfolg bleiben die Berufungsangriffe demgegenüber, soweit das Landgericht die Verurteilung auf eine fehlerhaft gegen die finanzierende Bank erhobene Klage gestützt hat.

Dazu im Einzelnen:

1.

Ein Anspruch der Klägerin gegenüber der Beklagten auf Erstattung der durch die Inanspruchnahme der Verkäuferin vor dem Landgericht Berlin entstandenen Rechtsverfolgungskosten besteht nicht.

Die Klägerin kann die Erstattung der hierdurch angefallenen Kosten nicht gemäß §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB i.V.m. § 86 Abs. 1 S. 1 VVG und § 17 Abs. 8 ARB von der Beklagten verlangen.

Entgegen der vom Landgericht im angefochtenen Urteil vertretenen Auffassung war die gegenüber der Verkäuferin erhobene Klage aus der insoweit gebotenen „ex-ante“ Betrachtung nicht von Anfang an aussichtslos, so dass die Beklagte insoweit die ihr gegenüber den Mandanten obliegenden Pflichten nicht verletzt hat.

Soweit das Landgericht die Auffassung vertreten hat, die Beklagte habe im Vorprozess einen Anspruch auf Rückabwicklung wegen Sittenwidrigkeit wegen eines besonders groben Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung nicht schlüssig dargelegt, hält dies einer Überprüfung nicht stand.

Das Landgericht war insoweit der Meinung, das von der Beklagten zur Berechnung der Sittenwidrigkeit angewendete Ertragswertverfahren sei zur Feststellung der Sittenwidrigkeit nur bedingt geeignet gewesen. Insbesondere habe es aber auch an Vorbringen zur nachhaltig erzielbaren Miete gefehlt. Schließlich sei nicht ersichtlich, wie die Beklagte auf den angenommenen Quadratmeterpreis von 800,-- € gekommen sei, während das von den Beklagten im Verfahren vor dem Landgericht Berlin eingereichte Privatgutachten auf einen solchen von 1.150/1.288 € gekommen sei. Zwar sei es nicht notwendig, zur Vorbereitung eines Prozesses Sachverständigengutachten einzuholen. Das von der Gegenseite im Vorprozess vorgelegte Gutachten belege aber, dass es ohne weiteres möglich gewesen sei, hinreichend stichhaltige Informationen über den Mietwert und den Verkehrswert von Wohnungen in der Gemeinde K… zu erlangen.

Diese Ausführungen überspannen die Anforderungen an eine schlüssige Darlegung der Sittenwidrigkeit einer erworbenen Immobilie im Rechtsstreit ebenso, wie die Anforderungen an den Rechtsanwalt zur Ermittlung von Tatsachen.

a)

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ( 5. Zivilsenat) genügt ein Kläger bei der Behauptung, der Kaufpreis einer durch ihn erworbenen Immobilie sei sittenwidrig überhöht gewesen, seiner Darlegungs- und Beweislast regelmäßig schon dann, wenn er ohne weitere Erläuterung einen entsprechenden  Wert behauptet und im Bestreitensfall unter Beweis durch Sachverständigengutachten stellt (BGH, Urteil vom 20.03.2014, V ZR 149/13; Urteil vom 02.04.2009, V ZR 177/08, NJW-RR 2009, 1236, 1237; Urteil vom 20.03.2014, V ZR 149/13).

Dem entspricht das Vorbringen der Beklagten in dem Verfahren gegen die Verkäuferin vor dem Landgericht Berlin. Sie hatte dort behauptet, die tatsächlich erzielbare durchschnittliche Jahresmiete belaufe sich auf lediglich 2.210,69 €, so dass bei Zugrundelegung der 14-fachen Jahresnettokaltmiete der Verkehrswert des Objekts maximal 30.949,66 € betragen habe.

Mit dieser Behauptung hat die Beklagte für die Eheleute S... die objektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB hinreichend dargetan. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Vortrag schlüssig und ausreichend substantiiert, wenn die vorgetragenen Tatsachen in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht zu begründen.

Gegen die guten Sitten verstößt ein Rechtsgeschäft gemäß § 138 Abs. 1 BGB dann, wenn ein besonders auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht. In diesem Fall wird eine verwerfliche Gesinnung des Vertragspartners widerleglich vermutet. Ein solches besonders auffälliges Missverhältnis wird von der Rechtsprechung regelmäßig dann angenommen, wenn der Wert der Leistung den der Gegenleistung um rund 100 % übersteigt, wobei im Falle einer Eigentumswohnung teilwiese schon bei einer Überschreitung von 90 % ein solches Missverhältnis angenommen wird (BGH, Urteil vom 24.01.2014, V ZR 249/12). Bei einem tatsächlichen Wert von 30.949,66 € würde ein Kaufpreis von 93.450 € eine Überteuerung um rund 200 % bedeuten. Selbst wenn man den an die Eheleute S... zurückgezahlten Betrag von 7.700 € in Abzug bringt (wofür der Senat an sich keine Veranlassung sieht, da dieser Betrag nach den vertraglichen Vereinbarungen zum Kauf der Wohnung als Entgelt für eine Zurverfügungstellung des Kaufobjektes als Referenzobjekt zu Werbezwecken dienen sollte, so dass eine Minderung des Kaufpreises hierdurch nicht vorgenommen wurde), läge mit dem verbleibenden Kaufpreis von 85.750 € weiterhin eine Überhöhung um 177 % vor. Dabei ist eine Aufteilung des Kaufpreises zwischen Wohnung und Tiefgaragenstellplatz vorliegend nach Auffassung des Senates nicht geboten, da die Wertbehauptung von 30.949,66 € sich auf das gesamte Kaufobjekt bezogen hat. Selbst wenn man aber zusätzlich einen Betrag von 10.000 € für den vorhandenen Tiefgaragenstellplatz in Abzug bringen würde, verbliebe ein Restkaufpreis i.H.v. 75.750 €, was weiterhin einer Überhöhung von mehr als 100 % entsprechen würde.

Der Vortrag der Beklagten ist auch nicht aus anderen Gründen unbeachtlich. Zwar wird eine Unbeachtlichkeit einer Verkehrswertbehauptung dann angenommen, wenn diese ohne greifbare Anhaltspunkte willkürlich aufs Geratewohl, gleichsam „ins Blaue hinein“ aufgestellt wird. Dabei ist allerdings bei der Annahme eines solchen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens Zurückhaltung geboten (BGH V ZR 149/13 und 177/08).

Anhaltspunkte für eine völlig willkürlich gegriffene Verkehrswertbehauptung sind nach Auffassung des Senates vorliegend nicht ersichtlich.

Nicht zu beanstanden ist in diesem Zusammenhang entgegen der Auffassung des Landgerichts insbesondere, dass die Beklagte ihrer Berechnung den 14 - fachen Jahresmietwert zugrundegelegt hat. Zwar weist das landgerichtliche Urteil zutreffend darauf hin, dass bei der Ermittlung des Vertragswertes allgemein Vervielfältiger zwischen 8 und 24 angewendet werden und der Vortrag der Beklagten keinerlei Angaben dazu enthalten hat, warum der von ihr gewählte Wert 14 maßgeblich gewesen sein soll. Die Beklagte konnte sich aber auch insoweit auf die bereits zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes berufen, der in den genannten Entscheidungen vom 02.04.2009, V ZR 177/08 und vom 20.03.2014, V ZR 149/13, die Wahl des Vervielfältigers 14 gerade nicht beanstandet hat, solange nicht Anhaltspunkte dafür gegeben sind, dass es sich um eine jeder tatsächlichen Grundlage entbehrende und damit rechtsmissbräuchliche Behauptung handelt.

Auch die von der Beklagten bei ihren Berechnungen zugrundegelegten Jahresnettomiete von 2.210,69 € gibt keinen Anlass, von einer ins Blaue hinein aufgestellten Behauptung auszugehen. Zwar weist insoweit das Landgericht zutreffend darauf hin, dass Grundlage der Berechnung nicht die tatsächlich erzielten Mieteinnahmen sondern vielmehr der marktüblich erzielbare Betrag zu sein hat. Allerdings ist vorliegend nicht ersichtlich, dass die Eheleute S... oder die Beklagte Grund zu der Annahme gehabt hätten, es sei mehr als der tatsächliche Erlös zu erzielen gewesen.

Schließlich ist auch die von der Beklagten für die Begründung der Sittenwidrigkeit gewählte Methode der Ertragswertberechnung nicht zu beanstanden.

Der Bundesgerichtshof hat in den bereits zitierten Entscheidungen die Darlegung der Sittenwidrigkeit anhand dieser Methode als zulässig angesehen. Insbesondere der 5. Zivilsenat hat es insoweit abgelehnt, dem jeweiligen Tatrichter die Wahl der Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes vorzuschreiben und die Ertragswertmethode grundsätzlich als eine geeignete Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes angesehen (BGH, Urteil vom 02.07.2004, V ZR 213/03).

Auf die Frage, wie zu verfahren ist, wenn sich nach dem Vergleichswertverfahren ein höherer Wert ergibt (s. dazu weiter BGH a.a.O.) oder im Einzelfall nach den Äußerungen des Sachverständigen das Vergleichswertverfahren dem Ertragswertverfahren vorzuziehen ist (vgl. dazu BGH, Urteil vom 18.12.2007, XI ZR 324/06), kam es vorliegend nicht an, da das Landgericht Berlin ein entsprechendes Sachverständigengutachten trotz schlüssigem und unter Beweis gestelltem Vortrag der Beklagten nicht eingeholt hat.

Soweit schließlich der 11. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes an die Darlegung der Sittenwidrigkeit vereinzelt strengere Anforderungen gestellt hat, kann dies nach Auffassung des Senats nicht zu einer anderen Bewertung führen. Zwar hat dieser Senat in seiner Entscheidung vom 18.12.2007, XI ZR 324/06, NJW-RR 2008, 1436 bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens das Vorliegen weiterer besonderer Anhaltspunkte dafür verlangt, dass dem Verkäufer das grobe Missverhältnis positiv bekannt war oder er sich dieser Erkenntnis leichtfertig verschlossen hat. Angesichts der jedoch bereits zitierten, vom 5. Zivilsenat wiederholt angenommenen geringeren Anforderungen an die Darlegung der Sittenwidrigkeit macht diese Rechtsprechung die von der Beklagten erhobene Klage nicht aussichtslos, denn die Beklagte konnte sich jedenfalls auf gefestigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes stützen.

Ist aber die von der Beklagten vorrangig angeführte Ertragswertmethode grundsätzlich geeignet, eine Sittenwidrigkeit zu belegen, so kommt es weiter auf die Frage, wie der von der Beklagten zusätzlich als „maximal“ behauptete durchschnittliche Quadratmeterpreis von 800,-- € zustande gekommen ist, ebenso wenig an, wie auf die Frage, ob das hierzu erfolgte weitere Vorbringen den vom 11. Zivilsenat an die Darlegung des Verkehrswertes aufgestellten Anforderungen (vgl. dazu BGH, Urteil vom 19.09.2006, XI ZR 204/04) entspricht.

b)

Überhöht sind daneben nach Auffassung des Senates auch die Anforderungen, die das Landgericht an den Rechtsanwalt im Hinblick auf die Ermittlung des Tatsachenstoffes gestellt hat.

Das Landgericht hat insoweit bemängelt, dass sich aus dem von der Gegenseite im Verfahren vor dem Landgericht Berlin vorgelegten Privatgutachten ergeben habe, dass der von der Beklagten angegebene Quadratmeterpreis deutlich unter dem behaupteten Wert von 800 € gelegen habe. Der Privatgutachter habe seine Folgerungen überzeugend begründet. Durchgreifende Einwendungen gegen deren Richtigkeit habe die Beklagte nicht erhoben. Zwar müsse zur Vorbereitung eines Prozesses regelmäßig kein Privatgutachten eingeholt werden. Vorliegend hätten aber die Grunddaten (Baujahr, Art und Zustand der in Rede stehenden Wohnanlage) und die vom Privatgutachter herangezogenen aktuellen Wohnungsmietangebote in der Ortslage K… im Jahr 2012 – also Informationen, die die Beklagte ohne weiteres von den Mandanten hätte erfragen oder durch Internetrecherche ermitteln können - die Annahme, die Mandanten hätten sittenwidrig überteuert erworben, fernliegend erscheinen lassen. Im Rahmen einer ordnungsgemäßen Mandatsbearbeitung sei es regelmäßig geboten, Erkundigungen aus Kaufpreissammlungen, etwa bei kommunalen Gebietskörperschaften, Gutachterausschüssen und kommerziellen Anbietern einzuholen oder dem Mandanten die Beibringung dieser Information aufzutragen. Dadurch, dass die Beklagte dies unterlassen habe, habe sie es versäumt, die erforderlichen Tatsachengrundlagen für die Entscheidung der Mandanten, die Verkäuferin gerichtlich in Anspruch zu nehmen, zu schaffen. Hätte sie entsprechende Erkundigungen eingezogen, hätte sich für sie die fehlende Erfolgsaussicht der beabsichtigten Rechtsverfolgung ergeben.

Dies hält einer Überprüfung nicht stand.

Zunächst darf ein Anwalt auf die Richtigkeit tatsächlicher Angaben seines Mandanten vertrauen, ohne weitere Erkundigungen einzuholen (BGH NJW 1985, 1154 und 1997, 2168, 2169; Bamberger/Roth (Beck‘scher online-Kommentar (Beck-OK))-Fischer, 2015, § 675 BGB Rn. 17). Etwas anderes gilt demgegenüber bei der Ermittlung von Rechtstatsachen und rechtlichen Würdigungen, weil hier die Angaben der meist rechtsunkundigen Mandanten oft unzuverlässig sind (BGH NJW 1996, 2929, 2931, Beck OK-Fischer, a.a.O.). In diesen Fällen ist der Anwalt verpflichtet, sich um die notwendigen zusätzlichen Informationen zu bemühen, die für eine zutreffende rechtliche Einordnung erforderlich sind. Hierzu gehören auch die zur zweckmäßigen Rechtsverfolgung notwendigen Informationen von Gerichten und aus öffentlichen Registern (vergleiche dazu insgesamt Beck OK-Fischer, a.a.O. m.w.N.).

Das Landgericht meint, die Beklagte hätte die nach dem Privatgutachten des Sachverständigen V… im Verfahren vor dem Landgericht Berlin für sein Gutachten verwendeten Quellen vor Erhebung der Klage selbst sichten müssen. Ausweislich der Eingang seines Gutachtens angegebenen Quellen (Seite 9 des Sachverständigengutachtens) hat der Sachverständige den Grundstücksmarktbericht des Landkreises W…, die Bodenrichtwertauskunft des Gutachterausschusses des Landkreises S…, diverse Informationen der o… GmbH (regionale Vergleichskaufpreise, regionale Vergleichsmieten) und sonstige Internetdatenbanken und Immobilienportale hinzugezogen.

Die Sichtung dieser Quellen aber geht über die vom Rechtsanwalt zu beschaffenden „rechtsnahen“ Informationen, wie sie sonst etwa aus öffentlichen Registern (Handelsregistern, Grundbüchern) zu beschaffen sind, weit hinaus. Hinzu kommt, dass sich den weiteren sachverständigen Ausführungen entnehmen lässt, dass auch die hieraus festgestellten Werte nicht ohne weiteres übernommen, sondern vorab zu gewichten und zu bewerten sind. Die Ermittlung von Vergleichspreisen und Mieten ist bereits ein wichtiger Teil der Immobilienbewertung und bedarf einschlägigen Sachverstands, der von einem Rechtsanwalt nicht verlangt werden kann.

Der Senat schließt sich auch nicht der Auffassung des Landgerichts an, dass bei entsprechender Ermittlung von Vergleichswerten sich der Beklagten hätte aufdrängen müssen, dass den von ihr angegebenen Verkehrswerten jede tatsächliche Grundlage gefehlt hätte. Die Beklagte hat die von ihr erhobene Klage auf der Grundlage der ihr von den Mandanten übermittelten Daten eingereicht. Dabei waren sowohl der Kaufpreis als auch die Mieteinnahmen durch entsprechende Unterlagen und Kontoauszüge nachgewiesen. Bei jährlichen Mieteinnahmen von 2210,69 € hätten die Eheleute S... mehr als 42 Jahre gebraucht, um die ursprünglichen 93.450 € wieder zu erlösen. Selbst wenn man einen reduzierten Kaufpreis von 85.750 € zu Grunde legen würde, wären mehr als 38 Jahre erforderlich gewesen. Soweit die Beklagte mit ihren Mandanten aufgrund dieses Zahlenmaterials von einer sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung ausgegangen ist, erscheint dem Senat ein entsprechender Rückschluss jedenfalls nicht willkürlich.

c)

Ein Schadensersatzanspruch der Eheleute S..., der auf die Klägerin übergegangen wäre, ergibt sich auch nicht daraus, dass die Beklagte im laufenden Verfahren vor dem Landgericht Berlin auf das sodann von den dortigen Beklagten vorgelegte Privatgutachten des Sachverständigen V… nicht hinreichend substantiiert erwidert hat.

Zwar beschränken sich die Einwendungen der Beklagten gegen dieses Gutachten darauf, die Vorgehensweise des Sachverständigen zu kritisieren, ohne selbst andere Tatsachen vorzutragen. Das Gutachten des Sachverständigen V... war jedoch als Parteivortrag der Beklagten des Verfahrens vor dem Landgericht Berlin zu bewerten enthielt damit letztlich Tatsachenvortrag der Beklagten, hinsichtlich dessen sich die Eheleute S... darauf beschränken durften, das Vorbringen substantiiert zu bestreiten. Dies haben sie, indem sie – vertreten durch die Beklagte – einen anderen, eigenen Wert unter Beweisantritt durch Sachverständigengutachten schlüssig dargelegt haben, getan. Eine weitergehende Auseinandersetzung mit den Feststellungen des Sachverständigen würde darauf hinauslaufen, die Beklagte und ihre Mandanten als verpflichtet anzusehen, selbst sachverständige Feststellungen zu treffen. Dies würde jedoch über die oben unter a) dargelegten, vom Bundesgerichtshof angenommenen Anforderungen an den schlüssigen Vortrag zur sittenwidrigen Überteuerung ebenso hinausgehen, wie über die unter b) dargelegten Anforderungen an den Rechtsanwalt bei der Ermittlung von Tatsachen.

2.

Ohne Erfolg bleibt die Berufung demgegenüber insoweit, als sie sich gegen die Verurteilung zur Erstattung derjenigen Kosten richtet, die durch die Inanspruchnahme der finanzierenden Bank im Vorverfahren vor dem Landgericht Berlin entstanden sind.

Insoweit ist das Landgericht zutreffend davon ausgegangen, dass die Beklagte der Klägerin gemäß §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB i.V.m. § 86 Abs. 1 S. 1 VVG und § 17 Abs. 8 ARB zu Erstattung dieser Kosten verpflichtet ist.

Die von ihr gegenüber der Bank erhobene Klage war von Anfang an aussichtslos und hätte bei zutreffender Würdigung des Sachverhalts nicht erhoben werden dürfen.

a)

Soweit die Beklagte meint, sie habe zum institutionalisierten Zusammenwirken der beklagten Bank mit der Verkäuferin hinreichend vorgetragen, hat ihr Vorbringen einen wesentlichen Umstand unberücksichtigt gelassen.

Über das Rechtsinstitut des institutionalisierten Zusammenwirkens kommt eine Zurechnung zu Lasten der Bank nur dann in Betracht, wenn der Kunde durch den Verkäufer bei Abschluss des Kaufvertrages arglistig getäuscht wurde. Allein die Feststellung einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises eines finanzierten Objekts führt demgegenüber auch im Falle des institutionalisierten Zusammenwirkens nicht zu einer widerleglichen Vermutung, die Bank habe von der sittenwidrigen Überteuerung Kenntnis gehabt (vgl. dazu BGH XI ZR 167/05, NJW 2008, 640, 642; Beschluss vom 26.02.2008, XI ZR 428/06, Beck RS 2008, 08614). In diesem Fall bedarf es vielmehr weiter eines substantiierten Vortrags dazu, dass und aufgrund welcher Umstände die Bank von der sittenwidrigen Überteuerung hätte Kenntnis haben sollen. Hieran fehlte es vorliegend jedoch. Zutreffend hat das Landgericht insoweit auf S. 20 f. des angefochtenen Urteils ausgeführt, dass für die Haftung der finanzierenden Bank andere, strengere Anforderungen gelten als die Darlegung eines für eine verwerfliche Gesinnung der Verkäuferin sprechenden Missverhältnisses des Wertes von Leistung und Gegenleistung. Vielmehr muss auf Seiten der Bank eine tatsächliche positive Kenntnis von der sittenwidrigen Überteuerung gegeben sein. Diese hat aber die Beklagte im Vorverfahren schon nicht substantiiert dargelegt.

Etwas anderes ergibt sich entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht aus dem von ihr im nach der mündlichen Verhandlung eingereichten Schriftsatz vom 24.06.2016 (Bl. 276 ff. GA) in Bezug genommenen Urteil des Oberlandesgerichts Dresden, MDR 2013, 47. Soweit das Oberlandesgericht dort angenommen hat, die Bank sei bei einer 100-prozentigen Finanzierung eines Immobilienkaufs verpflichtet, die Angemessenheit des Kaufpreises vor Kreditvergabe zu prüfen, weshalb bei Unterlassung einer entsprechenden Prüfung davon auszugehen sei, dass die mit der Bewilligung des Darlehens befassten Mitarbeiter der Bank ihre Augen vor der Erkenntnis einer sittenwidrigen Überteuerung der Wohnung bewusst verschlossen hätten, was einer positiven Kenntnis der Sittenwidrigkeit gleichstehe, schließt sich der Senat diesen Ausführungen nicht an.

Die von der Bank vorgenommene Prüfung des Wertes der Immobilie erfolgt nicht im Kundeninteresse sondern allein im eigenen Interesse der jeweiligen Bank, weshalb sich aus der erfolgten oder auch unterlassenen Beleihungswertermittlung grundsätzlich keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer ergeben kann und somit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht der Bank (BGH NJW 2006, 2099; NJW-RR 2008, 1226 (1227); NJW-RR 2014,653). Etwas anderes gilt nur dann, wenn sich dem zuständigen Bankmitarbeiter eine sittenwidrige Überteuerung nach den Umständen des Einzelfalls hätte aufdrängen müssen. Hierzu fehlte es jedoch an Vorbringen der Beklagten sowohl im Verfahren vor dem Landgericht Berlin als auch im hiesigen Verfahren.

Entgegen der vom Oberlandesgericht Dresden vertretenen Auffassung ist etwas anderes auch nicht dann anzunehmen, wenn die Bank für das Kaufobjekt eine Vollfinanzierung gewährt hat. Entgegen den Darstellungen der Beklagten im Schriftsatz 24.06.2016 hat der Bundesgerichtshof die Ausführungen des Oberlandesgerichts Dresden in seiner Revisionsentscheidung sehr wohl gerügt und ausdrücklich ausgeführt, dass die Bank bei Gewährung einer Vollfinanzierung keinen besonderen Gefährdungstatbestand schaffe, an den eine vorvertragliche Aufklärungspflicht anknüpfe. Eine solche Gefährdung sei nur dann zu bejahen, wenn das Kreditinstitut das eigene wirtschaftliche Wagnis auf den Kunden verlagere. Bei einer Vollfinanzierung vergrößere die Bank demgegenüber aber nur das eigene Ausfallrisiko (BGH NJW-RR 2014, 653). Eine besondere Prüfung sei daher auch in diesem Fall nicht geschuldet.

Darüber hinaus konnte auch über das Rechtsinstitut des institutionalisierten Zusammenwirkens eine Haftung der Bank nicht begründet werden. Zwar hatte die Beklagte auf Seite 12 unten der an das Landgericht Berlin gerichteten Klageschrift behauptet, die Eheleute S... seien von der Verkäuferin arglistig getäuscht worden. Tatsächlich hat sie aber die eine arglistige Täuschung begründenden Tatsachen an keiner Stelle vorgetragen.

Insoweit wird zunächst auf die ausführliche Begründung des angegriffenen Urteils Bezug genommen, nach der es an einem Beratungsfehler schon deshalb fehlt, weil nach dem Vorbingen der Beklagten die Verkäuferin schon gar keine Angaben zu den Mieterträgen oder dem Wert der Wohnung bzw. wertbildenden Faktoren gemacht hat (S. 9 und 10 des Urteils). Erst Recht ist insoweit nicht erkennbar, dass entsprechende Angaben fehlerhaft oder gar arglistig erfolgt wären.

Eine arglistige Täuschung ergibt sich auch nicht aus dem Vortrag der Beklagten, der Verkäufer habe den Eheleuten S... gegenüber die Wohnung als ein gutes Renditeobjekt angepriesen, dessen Einnahmen die Ausgaben quasi decken und das der Steueroptimierung dienen würde. Grundlage einer arglistigen Täuschung können grundsätzlich nur solche Informationen sein, die sich auf objektiv nachprüfbare Angaben zu dem Objekt beziehen. Bloße subjektive Werturteile oder marktschreierische Anpreisungen des Vermittlers reichen demgegenüber nicht aus (BGH NJW 2007, 357, 358).

Um letztere handelte es sich aber bei den von der Beklagten in der Klageschrift behaupteten angeblichen Angaben des Verkäufers. Diese stellten lediglich allgemeine Anpreisungen ohne konkreten Tatsachenbezug dar, die damit nicht geeignet waren, eine Grundlage für die Entscheidung der Eheleute S... zu bieten. Dass diese allgemein gehaltenen Angaben auch fehlerhafte Behauptungen zu wertbildenden Faktoren oder in Bezug auf die Mieteinnahmen enthalten hätten, die nicht den Tatsachen entsprochen hätten, hat die Beklagte –wie bereits durch das Landgericht ausgeführt – gerade nicht vorgetragen.

Damit war die für eine Haftung der Beklagten zu 2) im Verfahren vor dem Landgericht Berlin zwingend erforderliche arglistige Täuschung der Eheleute S... durch die Verkäuferin von der Beklagten zwar in der Klageschrift behauptet worden, tatsächlich aber durch nichts zu belegen gewesen.

Aus dem gleichen Grund führt auch der von der Beklagten im nach der mündlichen Verhandlung eingereichten Schriftsatz vom 24.06.2016 (Bl. 278 ff. GA) vorgenommene Hinweis auf die Entscheidung des Oberlandesgerichts München vom 8. Mai 2013, 27 U 4217/12 vorliegend nicht zum Erfolg. Dieser Entscheidung lag ein Sachverhalt zugrunde, in dem der Käufer eine arglistige Täuschung des Verkäufers schlüssig dargelegt hatte, so dass unter Anwendung der Grundsätze des institutionalisierten Zusammenwirkens eine Vermutung für die Kenntnis der Bank gegeben war. An der Darlegung einer entsprechenden arglistigen Täuschung fehlt es jedoch – wie bereits ausgeführt – vorliegend gerade.

b)

Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, die Mandanten selbst für den Fall, dass die Klage aussichtslos gewesen wäre, deshalb ausreichend beraten zu haben, weil diese eine weitergehende Beratung gar nicht gewünscht hätten. Es sei ihnen alleine auf den Umstand angekommen, ob die Klägerin ihnen für ein eventuelles Klageverfahren Deckungsschutz erteilen würde.

Das Landgericht hat – letztlich von der Beklagten mit der Berufung auch nicht angegriffen – zutreffend festgestellt, dass von einer ordnungsgemäßen Beratung der Eheleute S... im Hinblick auf die der Klage teilweise fehlenden Erfolgsaussichten schon deshalb nicht auszugehen war, weil die Beklagte eine solche im Rahmen der ihr obliegenden sekundären Darlegungslast bereits nicht hinreichend substantiiert vorgetragen hat.

Darüber hinaus war aber eine solche Beratung auch nicht deshalb entbehrlich, weil die Mandanten einer solchen nicht bedurft hätten. Die Beklagte verkennt insoweit, dass sie im Rahmen des ihr erteilten Mandates, das sich auch auf die Einholung einer Deckungszusage der Klägerin erstreckte, nicht nur zur Aufklärung über die mangelnden Erfolgsaussichten des Klageverfahrens verpflichtet war, sondern ferner auch darüber aufzuklären hatte, dass für die beabsichtigte Klage gegen die finanzierende Bank tatsächlich kein Anspruch auf Rechtsschutz durch die Klägerin bestand, weil eine aussichtslose Rechtsverfolgung nicht erforderlich im Sinne des § 125 VVG ist, so dass die Mandanten gegebenenfalls auf eigene Rechnung hätten klagen müssen, was nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten von den Mandanten gerade nicht beabsichtigt war.

Der Senat hält insoweit auch unter Berücksichtigung der hiergegen mit der Berufung und insbesondere auch im Senatstermin vorgetragenen Angriffe an seiner bereits in der Entscheidung vom 03.06.2013, 9 U 147/12 (NJW 2014, 399) vertretenen Auffassung fest, dass der Anwalt zu einer entsprechend umfangreichen Aufklärung auch über den Umfang der Rechte und Pflichten in Zusammenhang mit der Rechtsschutzversicherung verpflichtet ist.

Die hiergegen insbesondere auch vom Beklagtenvertreter in seiner Rechtsprechungsübersicht in BRAK 2013, 220 (Jung, Chab und Grams) angeführten Argumente überzeugen den Senat nicht. Die Autoren dort wenden ein, gegen eine entsprechende Aufklärungspflicht spreche schon, dass dem Versicherungsnehmer in entsprechenden Konstellationen gerade nicht der Verlust des Versicherungsschutzes drohe, da der Versicherungsnehmer gemäß § 17 Abs. 3 ARB lediglich die Obliegenheit habe, den Versicherer über Tatsachen vollständig und richtig zu informieren, nicht aber eine rechtliche Wertung vorzunehmen. Darüber hinaus sei auch nicht davon auszugehen, dass der rechtsschutzversicherte Mandant von einer Klage ohne weiteres Abstand nehme, wenn der Anwalt ihn hierrüber belehre. Vielmehr sei davon auszugehen, dass es ihm nur darauf ankomme, ob der Deckungsschutz erteilt werde. Sei dies der Fall, werde er mangels Kostenrisikos auch einen aussichtlosen Prozess führen, um eventuell doch noch ein günstigeres Ergebnis zu erzielen.

Diese Argumentation übersieht, dass ein vom Rechtsanwalt über die Aussichtslosigkeit der Klage informierter Mandant seine Obliegenheiten gegenüber der Versicherung auch dadurch verletzt, dass er, wenn er von den mangelnden Erfolgsaussichten Kenntnis hat, die Versicherung dennoch um Deckungsschutz bittet.

Ein solches Verhalten gegenüber der Versicherung ist rechtsmissbräuchlich, so dass es dem Versicherungsnehmer letztlich gemäß § 242 BGB verwehrt sein muss, sich auf das in der Deckungszusage ihm gegenüber zu sehende deklaratorische Schuldanerkenntnis der Versicherung zu berufen.

Jede andere Bewertung würde dazu führen, dass die Versicherung letztlich zugleich eine Schadensversicherung zugunsten des vom Versicherungsnehmer beauftragten Rechtsanwalts wäre, der im Fall einer Pflichtverletzung aus dem Mandatsverhältnis nur teilweise oder gar nicht mehr für den Schaden einzustehen hätte, mithin also durch eine Rechtschutzversicherung des Mandanten eine Entlastung von den bei der anwaltlichen Beratung zu beachtenden Sorgfaltspflichten erfahren würde, was weder mit dem Berufsbild des Rechtsanwalts noch mit dem Zweck der Rechtschutzversicherung in Einklang zu bringen wäre (s. dazu auch OLG Koblenz NJW-RR 2011, 761).

Damit kann die Beklagte der Pflicht zur Aufklärung der Mandanten in dieser Richtung auch nicht – wie in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vorgetragen - entgegenhalten, sie sei zur umfangreichen Wahrnehmung der Interessen des Mandanten gleichsam verpflichtet, die Rechtsschutzversicherung auch im Falle fehlender Erfolgsaussichten dennoch um Deckungsschutz zu ersuchen. Die Einschaltung des Rechtsanwaltes kann nicht dazu dienen, die eigenen Verpflichtungen und Obliegenheiten des Mandanten zu umgehen. Eine falsche oder unvollständige Unterrichtung der Rechtsschutzversicherung durch den Rechtsanwalt kann nicht im von der Rechtsordnung geschützten Interesse des Mandanten liegen.

c)

Entgegen der Auffassung der Berufung ist auch nicht zu beanstanden, dass das Landgericht davon ausgegangen ist, dass eine Vermutung beratungsgemäßen Verhaltens dafür spreche, dass die Eheleute S... im Falle einer zutreffenden Beratung von der Prozessführung abgesehen hätten, so dass die unterlassene Aufklärung über die fehlenden Erfolgsaussichten einer gegen die Bank gerichteten Klage für den geltend gemachten Schaden kausal geworden ist .

Die Ausführungen des Landgerichts zur haftungsausfüllenden Kausalität sind nicht zu beanstanden. Die Beklagte hat die zu Gunsten der Klägerin streitende Vermutung des beratungsgerechten Verhaltens nicht widerlegt.

Insbesondere kann sie sich nicht darauf berufen, dass im Fall des rechtsschutzversicherten Mandanten aufgrund der Deckungszusage nicht zwingend davon auszugehen sei, dass er bei zutreffender Beratung über die fehlenden Erfolgsaussichten vom Verfahren Abstand genommen hätte, weil insoweit eine weitere Verhaltensmöglichkeit, nämlich die Prozessführung mit Kostenübernahme durch die Versicherung, gegeben sei.

Auch insoweit hält der Senat an seiner bereits in der Entscheidung vom 03.06.2013, 9 U 147/12 mitgeteilten Auffassung fest, dass die Annahme, der Mandant würde trotz entsprechender Aufklärung auch über den Umstand, dass er seinen Versicherungsschutz bei einer aussichtlosen Prozessführung verlieren könnte, das Verfahren dennoch durchführen, fehlerhaft ist. Eine redliche Partei würde, wie bereits dort ausgeführt, bei zutreffender Belehrung durch den Rechtsanwalt ein solches Verfahren gerade nicht durchführen. Das Gegenteil ergibt sich entgegen der auch in der Berufung vertretenen Auffassung auch nicht aus der dort in Bezug genommenen Entscheidung des Oberlandesgericht Celle, NJW-RR 2010, 1400. Zwar ist es zutreffend, dass in dieser Entscheidung das Oberlandesgericht Celle den versicherten Mandanten als berechtigt angesehen hat, auf der Grundlage einer erteilten Deckungszusage ein Verfahren auch bei zweifelhaften Erfolgsaussichten zu führen.

Allerdings war in diesem Fall gerade keine vollständige Aussichtslosigkeit gegeben, sondern eine geringe Erfolgsaussicht durchaus möglich.

Gleichfalls haben auch das Oberlandesgericht Hamm, NJW-RR 2005, 134, und das Kammergericht, NJW 2014, 397, 399, ausdrücklich die Auffassung vertreten, dass eine Deckungszusage auch im Falle eines aussichtlosen Prozesses geeignet sei, den Anscheinsbeweis des beratungsgerechten Verhaltens zu widerlegen. In beiden Fällen wird aber ausdrücklich betont, dass dies dann gelte, wenn die Deckungszusage der Rechtsschutzversicherung ohne falsche Angaben (Kammergericht) bzw. ohne anwaltliche Pflichtverletzung (Oberlandesgericht Hamm) erlangt worden sei, weil auch für einen vernünftig handelnden Menschen bei Vorliegen der Deckungszusage er angesichts der nicht bestehenden Nachteile das Wagnis eines Prozesses, in dem eventuell doch eine geringe Chance auf eine günstigere Entscheidung sich eröffnen könnte, ergreifen würde.

Zudem lagen auch diesen Entscheidungen Sachverhalte zugrunde, in denen die Rechtsverfolgung bzw. –verteidigung nur äußerst risikobehaftet und wenig erfolgversprechend, jedoch gerade nicht aussichtslos gewesen war.

Damit kann aber aus diesen Entscheidungen für den vorliegenden Fall gerade nicht auf eine Widerlegung der Vermutung beratungsgerechten Verhaltens rückgeschlossen werden. Die Deckungszusage der Klägerin war im Hinblick auf eine Inanspruchnahme der Bank durch die falsche - nämlich nur schlagwortartig und ergebnishaft aufgestellte, aber nicht durch dies ausfüllende konkrete Tatsachen unterlegte oder unterlegbare - Behauptung erlangt worden, die Eheleute S... seien von der Verkäuferin über den Wert der Wohnung und die erzielbare Miete arglistig getäuscht worden. Sie war damit gerade nicht ohne anwaltliches Fehlverhalten, sondern unter Angabe nicht zutreffender Tatsachen erlangt worden. Wären in diesem Fall die Mandanten zutreffend beraten worden, so hätte diese Beratung auch –wie oben dargelegt – den Umstand umfassen müssen, dass die Deckungszusage der Rechtsschutzversicherung für eine an sich aussichtslose Klage erfolgt sei und die Gefahr des Verlustes des Versicherungsschutzes bestehe. In diesem Fall wird aber eine redliche Partei eben nicht „auf gut Glück“ versuchen, das aussichtslose Verfahren durchzuführen. Entsprechendes Verhalten wäre treuwidrig im Verhältnis zur Rechtsschutzversicherung.

Aus diesem Grund kann sich die Beklagte auch nicht – wie in der Berufung geschehen - darauf berufen, dass das Landgericht sie zumindest gemäß § 139 ZPO hätte darauf hinweisen müssen, dass es entgegen der Beklagten von einem Anscheinsbeweis zugunsten der Klägerin ausgehe. Soweit sie weiter behauptet, dass sie in diesem Fall unter Beweisantritt vorgetragen hätte, dass die Mandanten dennoch im Fall der Deckungszusage Klage erhoben hätten, hätte auch dies nicht zu einem Erfolg ihrer Verteidigung geführt.

Einem entsprechenden Beweisantritt hätte das Landgericht nicht nachgehen müssen, weil die Eheleute S... im Falle einer zutreffenden Aufklärung durch die Beklagte –auch über den Umstand, dass sie einen Deckungsschutz für diesen Teil des Verfahren nicht beanspruchen können- im Falle der Inanspruchnahme des Versicherungsschutzes gegenüber der Klägerin treuwidrig gehandelt hätten. Vor dem Hintergrund, dass – eine ordnungsgemäße Belehrung unterstellt- ihnen bekannt gewesen wäre, dass sie sich letztlich auf die Deckungszusage nicht stützen durften, wäre ihnen jedenfalls zu versagen, sich auf das aus der Deckungszusage resultierende deklaratorische Schuldanerkenntnis zu berufen. Entsprechend kann sich auch die Beklagte gegenüber der hiesigen Klägerin im Regressprozess gegenüber der Vermutung beratungsgerechten Verhaltens nicht darauf berufen, dass die Mandanten sich treuwidrig verhalten hätten. Ein entsprechendes Verhalten muss sich die Klägerin nicht entgegenhalten lassen.

d)

Ohne Erfolg beruft sich schließlich die Beklagte darauf, an einem auf die Klägerin übergegangenen Schadensersatzanspruch der Eheleute S... fehle es deshalb, weil diesen aufgrund der Kostenübernahme durch die Klägerin aus der Fehlberatung ein erstattungsfähiger Schaden nicht entstanden sei.

Dass der Mandant letztlich aufgrund der Versicherung einen Vermögensschaden nicht erleidet, führt nicht zur Entlastung des Rechtsanwaltes, so dass der auf den Versicherer übergehende Anspruch auch die Schadensersatzansprüche des Mandanten gegen den schlechtleistenden Rechtsanwalt umfasst und zwar ohne Berücksichtigung dessen, dass dieser seinerseits einen Freistellungsanspruch gegenüber der Rechtsschutzversicherung hat (so ohne nähere Begründung OLG Koblenz DB 2006, 554 und NJW-RR 2011, 761 und KG NJW 2014, 397, 398).

Eine andere Bewertung würde letztlich dazu führen, dass der Anspruchsübergang hinsichtlich der Ansprüche aus dem Anwaltsregress immer ins Leere liefe.

Die Rechtsschutzversicherung soll nicht den schlechtleistenden Anwalt schützen sondern nur das Kosteninteresse des Versicherungsnehmers.

Entsprechendes ergibt sich auch, wie das Oberlandesgericht Köln zutreffend festgestellt hat, daraus, dass der an sich anspruchsberechtigte Versicherungsnehmer den Kostenerstattungsanspruch durch die Zahlung seiner Versicherungsprämien an die Rechtsschutzversicherung erkauft hat und dieser Versicherungsvertrag nur den Versicherungsnehmer begünstigen soll, nicht hingegen etwaige Schädiger und damit insbesondere auch nicht den schlecht leistenden Rechtsanwalt (vgl. dazu OLG Köln NJW-RR 1994, 27).

e)

Damit hat die Beklagte der Klägerin diejenigen Kosten zu erstatten, die ihr durch das Unterliegen der Eheleute S... im Verfahren gegen die Bank entstanden sind. Diese belaufen sich auf die zugesprochenen 4.539,12 €.

Da die Beklagten im Verfahren vor dem Landgericht Berlin gesamtschuldnerisch in Anspruch genommen wurden, hätte eine auf die Verkäuferin beschränkte Klage den Streitwert nicht verändert, so dass die Gerichtskosten in derselben Höhe auch angefallen wären, wenn von Anfang an lediglich die Verkäuferin in Anspruch genommen worden wäre. Insoweit wurden Mehrkosten nicht verursacht.

Auch die an die Beklagte selbst gezahlten Gebühren bleiben unverändert, da sie auch bei einer Inanspruchnahme nur der Verkäuferin in gleicher Höhe angefallen wären. Die gesamtschuldnerische Inanspruchnahme von Bank und Verkäuferin hat auch insoweit nicht zu einer Erhöhung geführt.

Nicht angefallen wären demgegenüber die nach dem Kostenfestsetzungsbeschluss des Landgerichts Berlin vom 30.10.2012 der Bank zu erstattenden Kosten von 4.510,10 € zuzüglich der hierauf entrichteten Zinsen von weiteren 29.02 €. Diese hat die Beklagte zu erstatten.

3.

Der Anspruch auf Erstattung der zugesprochenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ergibt sich als Teil des gemäß § 249 Abs. 1 BGB erstattungsfähigen Schadens. Danach sind auch die Kosten der Rechtsverfolgung als Teil des Schadensersatzanspruches erstattungsfähig, wenn sie – wie hier - zur Wahrnehmung und Durchsetzung der Rechte des Geschädigten erforderlich und zweckmäßig waren (BGH NJW 1986, 2243).

Allerdings ist eine Erforderlichkeit vorliegend nur insoweit zu bejahen, als sich die vorprozessuale Tätigkeit der Klägervertreter auf die Erstattung der durch die zusätzliche Inanspruchnahme der D…bank durch die Beklagte im Vorverfahren entstandenen Kosten gerichtet hat.

Zudem waren die in der Kostennote der Klägervertreter vom 18.12.2012 mit 75,00 € für 150 Kopien angesetzten Kopierkosten überhöht. Gemäß Nr. 7000 Nr. 1 a ) VV RVG können nur die ersten 50 Kopien mit 0,50 € und die weiteren lediglich noch mit 0,15 € vergütet werden.

Damit konnten die Klägervertreter folgende Gebühren verlangen:

Gegenstandswert: 4.539,12 €

1,3 Geschäftsgebühr, § 13 I RVG, Nr. 2300 VV 391,30 €

Auslagenpauschale für Post- und

Telekommunikationsdienstleistungen, Nr. 7002 VV                              20,00 €

Kosten Akteneinsicht                                                                        12,00 €

Kopierkosten 150 Seiten, Nr. 7000 Nr. 1 a)              VV                              40,00 €

Zwischensumme                                                                      463,30 €

zuzügl. Umsatzsteuer                                                          88,03 €

Gesamtbetrag                                                                      551,33 €.

4.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO i.V.m. § 23 Nr. 8 EGZPO.

Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision lagen nicht vor. Zwar vertreten die Oberlandesgerichte Hamm und Celle sowie das Kammergericht auf den ersten Blick zur Frage der haftungsausfüllenden Kausalität und der hier anzunehmenden Vermutung beratungsgerechten Verhaltens eine von der hier vertretenen Auffassung abweichende Ansicht. Im Ergebnis ist dies allerdings darauf zurückzuführen, dass den dort zur Entscheidung stehenden Fällen ein abweichender Sachverhalt zugrundelag. Die vorgenannten Gerichte weisen insoweit ausdrücklich darauf hin, dass dort die Deckungszusagen nicht auf der Grundlage anwaltlicher Fehler oder falscher Angaben erteilt wurden. Dies war jedoch vorliegend aufgrund der ohne tatsächliche Grundlage aufgestellten Behauptung, die Käufer seien von der Verkäuferin arglistig getäuscht worden, gerade nicht der Fall.

Damit liegen divergierende Entscheidungen anderer Oberlandesgerichte tatsächlich nicht vor.

Streitwert: 20.547,56 Euro.

Dr. S…Richterin am Oberlandesgericht

G…Richter am Oberlandesgericht

Dr. M…Richterin am Oberlandesgericht


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Urteilsbesprechung zu Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil, 04. Juli 2016 - I-9 U 102/14

Urteilsbesprechungen zu Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil, 04. Juli 2016 - I-9 U 102/14

Referenzen - Gesetze

Gesetz über den Lastenausgleich


Lastenausgleichsgesetz - LAG

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

Zivilprozessordnung - ZPO | § 543 Zulassungsrevision


(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie1.das Berufungsgericht in dem Urteil oder2.das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassungzugelassen hat. (2) Die Revision ist zuzulassen, wenn1.die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben


Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 92 Kosten bei teilweisem Obsiegen


(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last. (2) Das Ger
Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil, 04. Juli 2016 - I-9 U 102/14 zitiert 15 §§.

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Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung


(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz weg

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 249 Art und Umfang des Schadensersatzes


(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre. (2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadenser

Zivilprozessordnung - ZPO | § 139 Materielle Prozessleitung


(1) Das Gericht hat das Sach- und Streitverhältnis, soweit erforderlich, mit den Parteien nach der tatsächlichen und rechtlichen Seite zu erörtern und Fragen zu stellen. Es hat dahin zu wirken, dass die Parteien sich rechtzeitig und vollständig über

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 138 Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher


(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig. (2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen W

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 675 Entgeltliche Geschäftsbesorgung


(1) Auf einen Dienstvertrag oder einen Werkvertrag, der eine Geschäftsbesorgung zum Gegenstand hat, finden, soweit in diesem Untertitel nichts Abweichendes bestimmt wird, die Vorschriften der §§ 663, 665 bis 670, 672 bis 674 und, wenn dem Verpflichte

Versicherungsvertragsgesetz - VVG 2008 | § 86 Übergang von Ersatzansprüchen


(1) Steht dem Versicherungsnehmer ein Ersatzanspruch gegen einen Dritten zu, geht dieser Anspruch auf den Versicherer über, soweit der Versicherer den Schaden ersetzt. Der Übergang kann nicht zum Nachteil des Versicherungsnehmers geltend gemacht werd

Rechtsanwaltsvergütungsgesetz - RVG | § 34 Beratung, Gutachten und Mediation


(1) Für einen mündlichen oder schriftlichen Rat oder eine Auskunft (Beratung), die nicht mit einer anderen gebührenpflichtigen Tätigkeit zusammenhängen, für die Ausarbeitung eines schriftlichen Gutachtens und für die Tätigkeit als Mediator soll der R

Versicherungsvertragsgesetz - VVG 2008 | § 17 Abtretungsverbot bei unpfändbaren Sachen


Soweit sich die Versicherung auf unpfändbare Sachen bezieht, kann eine Forderung aus der Versicherung nur auf solche Gläubiger des Versicherungsnehmers übertragen werden, die diesem zum Ersatz der zerstörten oder beschädigten Sachen andere Sachen gel

Versicherungsvertragsgesetz - VVG 2008 | § 125 Leistung des Versicherers


Bei der Rechtsschutzversicherung ist der Versicherer verpflichtet, die für die Wahrnehmung der rechtlichen Interessen des Versicherungsnehmers oder des Versicherten erforderlichen Leistungen im vereinbarten Umfang zu erbringen.

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Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil, 04. Juli 2016 - I-9 U 102/14 zitiert oder wird zitiert von 7 Urteil(en).

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(1) Für einen mündlichen oder schriftlichen Rat oder eine Auskunft (Beratung), die nicht mit einer anderen gebührenpflichtigen Tätigkeit zusammenhängen, für die Ausarbeitung eines schriftlichen Gutachtens und für die Tätigkeit als Mediator soll der Rechtsanwalt auf eine Gebührenvereinbarung hinwirken, soweit in Teil 2 Abschnitt 1 des Vergütungsverzeichnisses keine Gebühren bestimmt sind. Wenn keine Vereinbarung getroffen worden ist, erhält der Rechtsanwalt Gebühren nach den Vorschriften des bürgerlichen Rechts. Ist im Fall des Satzes 2 der Auftraggeber Verbraucher, beträgt die Gebühr für die Beratung oder für die Ausarbeitung eines schriftlichen Gutachtens jeweils höchstens 250 Euro; § 14 Absatz 1 gilt entsprechend; für ein erstes Beratungsgespräch beträgt die Gebühr jedoch höchstens 190 Euro.

(2) Wenn nichts anderes vereinbart ist, ist die Gebühr für die Beratung auf eine Gebühr für eine sonstige Tätigkeit, die mit der Beratung zusammenhängt, anzurechnen.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Steht dem Versicherungsnehmer ein Ersatzanspruch gegen einen Dritten zu, geht dieser Anspruch auf den Versicherer über, soweit der Versicherer den Schaden ersetzt. Der Übergang kann nicht zum Nachteil des Versicherungsnehmers geltend gemacht werden.

(2) Der Versicherungsnehmer hat seinen Ersatzanspruch oder ein zur Sicherung dieses Anspruchs dienendes Recht unter Beachtung der geltenden Form- und Fristvorschriften zu wahren und bei dessen Durchsetzung durch den Versicherer soweit erforderlich mitzuwirken. Verletzt der Versicherungsnehmer diese Obliegenheit vorsätzlich, ist der Versicherer zur Leistung insoweit nicht verpflichtet, als er infolgedessen keinen Ersatz von dem Dritten erlangen kann. Im Fall einer grob fahrlässigen Verletzung der Obliegenheit ist der Versicherer berechtigt, seine Leistung in einem der Schwere des Verschuldens des Versicherungsnehmers entsprechenden Verhältnis zu kürzen; die Beweislast für das Nichtvorliegen einer groben Fahrlässigkeit trägt der Versicherungsnehmer.

(3) Richtet sich der Ersatzanspruch des Versicherungsnehmers gegen eine Person, mit der er bei Eintritt des Schadens in häuslicher Gemeinschaft lebt, kann der Übergang nach Absatz 1 nicht geltend gemacht werden, es sei denn, diese Person hat den Schaden vorsätzlich verursacht.

Soweit sich die Versicherung auf unpfändbare Sachen bezieht, kann eine Forderung aus der Versicherung nur auf solche Gläubiger des Versicherungsnehmers übertragen werden, die diesem zum Ersatz der zerstörten oder beschädigten Sachen andere Sachen geliefert haben.

(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.

(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 249/12 Verkündet am:
24. Januar 2014
Lesniak
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das ohne
das Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung
des Begünstigten erlaubt, liegt bei Grundstückskaufverträgen grundsätzlich erst ab
einer Verkehrswertüber oder -unterschreitung von 90% vor.
BGH, Urteil vom 24. Januar 2014 - V ZR 249/12 - OLG München
LG Landshut
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 24. Januar 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die
Richter Dr. Lemke und Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und die Richterinnen
Dr. Brückner und Weinland

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird der Beschluss des Oberlandesgerichts München - 20. Zivilsenat - vom 22. Oktober 2012 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Der Kläger gab am 20. Oktober 2006 gegenüber dem Beklagten ein notariell beurkundetes Angebot zum Kauf einer Eigentumswohnung nebst Tiefga- ragenstellplatz für 118.000 € ab. Der Beklagte, der die Wohnung zwei Monate zuvor für 53.000 € erworben hatte, nahm das Angebot mit notarieller Urkunde vom 14. November 2006 an. Unter Berufung auf eine sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises nimmt der Kläger den Beklagten auf Rückabwicklung des Vertrages und auf Schadenersatz in Anspruch. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung hat das Oberlandesgericht durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Beklagte beantragt, verfolgt der Kläger seine Klageanträge weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

2
Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag nicht gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Zwar sei angesichts des tatsächlichen Wertes der Wohnung in Höhe von 65.000 € die von dem Kläger erbrachte Leistung von 118.000 € knapp doppelt so hoch wie der Wert der Gegenleistung, so dass ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bestehe. Der Kläger habe aber nicht hinreichend zu den subjektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB vorgetragen. Seine Ausführungen zu einer verwerflichen Gesinnung des Beklagten seien rein spekulativ.

II.

3
Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
4
Ausgehend von einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung nimmt das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft an, der Kläger habe zu den subjektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB nicht ausreichend vorgetragen.
5
1. Ein gegenseitiger Vertrag ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weite- rer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu (Senat, Urteile vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 301 ff.; vom 9. Oktober 2009 - V ZR 178/08, NJW 2010, 363 Rn. 12; vom 25. Februar 2011 - V ZR 208/09, NJW-RR 2011, 880 Rn. 13).
6
2. Die bei Vorliegen eines besonders groben Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung bestehende Vermutung für das Vorliegen einer verwerflichen Gesinnung befreit die nachteilig betroffene Vertragspartei zwar nicht von der Behauptungslast für das Vorliegen des subjektiven Merkmals eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts. An ihren Vortrag sind aber keine hohen Anforderungen zu stellen. Sie muss die verwerfliche Gesinnung der anderen Vertragspartei nicht ausdrücklich behaupten; es genügt, wenn aus dem Kontext mit dem Vortrag zu einem groben objektiven Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung ersichtlich ist, dass sich die davon benachteiligte Vertragspartei auf die daraus begründete Vermutung einer verwerflichen Gesinnung der anderen Vertragspartei beruft (Senat, Urteil vom 9. Oktober 2009 - V ZR 178/08, NJW 2010, 363 Rn. 19; Urteil vom 10. Februar 2012 - V ZR 51/11, NJW 2012, 1570 Rn. 9). Das Berufungsgericht geht zwar von diesen Grundsätzen aus, missversteht die Rechtsprechung des Senats aber, wenn es meint, der Vortrag des Klägers genüge diesen Anforderungen nicht. Daran kann es beispielsweise dann fehlen, wenn die Klage auf einen Beratungsfehler gestützt und lediglich in diesem Zusammenhang ein Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Wert behauptet wird (vgl. dazu Senat, Urteil vom 9. Oktober 2009 - V ZR 178/08, NJW 2010, 363 Rn. 11 ff.). Ist die Klage dagegen auf § 138 BGB gestützt und wird insoweit ein grobes Missverhältnis behauptet, gibt der Kläger damit zu erken- nen, dass er sich auf die tatsächliche Vermutung stützen will (Urteil vom 10. Februar 2012 - V ZR 51/11, NJW 2012, 1570 Rn. 9). So ist es hier. Der Kläger hat seine Klage mit der Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages begründet. Darüber hinaus hat er sich unter Hinweis auf die einschlägige Senatsrechtsprechung ausdrücklich auf die durch ein grobes objektives Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung begründete Vermutung einer verwerflichen Gesinnung der anderen Vertragspartei berufen. Eines weitergehenden Sachvortrages bedurfte es nicht.

III.

7
Das angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben. Es ist aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen nicht entscheidungsreif ist (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:
8
1. Von einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung kann bei Grundstücksgeschäften erst ausgegangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (Senat, Urteil vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 302). Dies ist bei den von dem Berufungsgericht zugrunde gelegten Wertver- hältnissen von 118.000 € zu 65.000 € nicht der Fall. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haben sich bei Grundstücksgeschäften für die Bestimmung eines besonders groben Missverhältnisses prozentuale Richtwerte durchgesetzt. Danach kann die hier vorliegende Überteuerung von rund 80% für sich allein die Annahme eines besonders groben Missverhältnisses nicht begründen; auch ein Wertmissverhältnis von 84 % genügte nicht (vgl. BGH, Urteile vom 10. Dezember 2013 - XI ZR 508/12, WM 2014, 124 Rn. 24; vom 20.Mai 2003 - XI ZR 248/02, NJW 2003, 2529, 2530; vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, NJW 2003, 1088, 2090; Senat, vom 10. Februar 2012 - V ZR 51/11, NJW 2012, 1570 Rn. 15). Ausgehend von dem für die Annahme eines besonders groben Äquivalenzmissverhältnisses bestehenden Erfordernis, dass der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung, ist diese Voraussetzung grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber- oder -unterschreitung von 90% erfüllt.
9
2. Das Berufungsgericht ist - aus seiner Sicht folgerichtig - den von dem Kläger unter Hinweis auf das nachträglich eingeholte Privatgutachten, das den Verkehrswert der Wohnung auf 61.000 € schätzt und damit zu einer für die An- nahme eines besonders groben Missverhältnisses ausreichenden Überteuerung von 93 % gelangt, erhobenen Einwendungen gegen die in dem Gerichtsgutachten vorgenommene Wertfeststellung nicht nachgegangen. Dies wird es nachzuholen haben. Die auf das Gutachten gestützten Einwendungen des Klägers sind nicht als verspätet zurückzuweisen (§ 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO); der Kläger war nicht gehalten, zur Erhebung fachlich fundierter Einwendungen gegen das gerichtliche Gutachten bereits in erster Instanz einen privaten Sachverständigen zu beauftragen (vgl. BGH, Urteil vom 21. Dezember 2006 - VII ZR 279/05, NJW 2007, 1531, 1532).
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3. Sollte der Leistungsaustausch der Parteien auch unter Berücksichtigung der Einwendungen des Klägers gegen das Gerichtsgutachten außerhalb des Bereichs eines besonders groben Missverhältnisses bleiben, kann allein aus dem Wertverhältnis von Leistung und Gegenleistung nicht der Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Beklagten gezogen werden. Allerdings kann das hier bestehende jedenfalls auffällige Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung im Zusammenhang mit weiteren Umständen die Sittenwidrigkeit begründen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist (Senat, Urteile vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 301 ff.; vom 27. Juni 2008 - V ZR 83/07, WM 2008, 1703 Rn. 15; vom 25. Februar 2011 - V ZR 208/09, NJW-RR 2011, 880 Rn. 13). Die Behauptungs- und Darlegungslast trifft insoweit den Kläger, ohne dass er sich zur Darlegung des subjektiven Tatbestandes des § 138 Abs. 1 BGB auf die tatsächliche Vermutung einer verwerflichen Gesinnung stützen kann. Stresemann Lemke RiBGH Prof. Dr. Schmidt-Räntsch ist infolge Krankheit an der Unterschrift gehindert. Karlsruhe, den 26. Februar 2014 Die Vorsitzende Stresemann Brückner Weinland
Vorinstanzen:
LG Landshut, Entscheidung vom 05.06.2012 - 44 O 2490/11 -
OLG München, Entscheidung vom 22.10.2012 - 20 U 2860/12 -

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V ZR 149/13
vom
20. März 2014
in dem Rechtsstreit
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. März 2014 durch die
Richter Dr. Lemke und Dr. Roth, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland
und den Richter Dr. Kazele

beschlossen:
Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers wird das Urteil des 24. Zivilsenats des Kammergerichts vom 6. Mai 2013 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde , an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 430.658,77 € festgesetzt.

Gründe:

I.

1
Mit notariellem Kaufvertrag vom 19. April 2007 erwarben der Kläger und seine Ehefrau zum Zwecke der Steuerersparnis von der Beklagten eine Eigen- tumswohnung für 154.100 €. Der Wohnungserwerb war durch die von der Be- klagten mit der Kundenakquisition betrauten S.Wirtschaftsberatungsgesellschaft mbH vermittelt worden, die hierfür der Beklagten vereinbarungsgemäß eine Provision von 48.827,61 € in Rechnung stellte.
2
Die auf Rückabwicklung des Kaufvertrages und weiteren Schadensersatz gerichtete Klage aus eigenem und abgetretenem Recht ist vor dem Landgericht erfolgreich gewesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Kammergericht die Klage abgewiesen. Die Beschwerde des Klägers richtet sich gegen die Nichtzulassung der Revision.

II.

3
Nach Ansicht des Berufungsgerichts stehen dem Kläger keine Schadensersatzansprüche zu. Sie ergäben sich insbesondere nicht unter dem Gesichtspunkt einer sittenwidrigen Kaufpreiserhöhung. Der Kläger habe durch den Verweis auf den von ihm angenommenen Ertragswert der Wohnung von 67.872 € schon keinen aussagekräftigen Wert dargetan. Denn er habe damit keine konkreten, dem Beweis zugänglichen Angaben zu den wertbildenden Faktoren der Wohnung aufgezeigt. Darüber hinaus habe die Beklagte zwei Gutachten über die Bewertung zweier Wohnungen in derselben Wohnanlage vorgelegt. Übertrage man die dortigen Werte auf die Wohnung des Klägers, ergebe sich ein deutlich höherer Verkehrswert. Angesichts dessen hätte es eines besonders substantiierten Vorbringens des Klägers erfordert.

III.

4
1. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist begründet. Das angefochtene Urteil ist nach § 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben. Mit seiner Auffassung, der Kläger habe eine sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises der Wohnung nicht hinreichend dargelegt, überspannt das Berufungsgericht die Anforderungen an die Substantiierung des Klagevortrags und verletzt damit in entscheidungserhebli- cher Weise den Anspruch des Klägers auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG).
5
a) Der Kläger hat mit der Behauptung, die zu einem Kaufpreis von 154.100 € erworbene Wohnung sei im Zeitpunkt des Erwerbs nur 67.872 € wert gewesen, die objektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB dargetan. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Vortrag schlüssig und ausreichend substantiiert, wenn die vorgetragenen Tatsachen in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht zu begründen (vgl. nur Senat, Beschluss vom 2. April 2009 - V ZR 177/08, NJWRR 2009, 1236 Rn. 10; Beschluss vom 12. Juni 2008 - V ZR 221/07, WM 2008, 2068 Rn. 6 mwN). Das trifft auf die Behauptung des Klägers zu. War die Wohnung tatsächlich nur 67.872 € wert, bestand ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, welches bei Hinzutreten einer verwerflichen Gesinnung des Begünstigten einen Verstoß gegen die guten Sitten begründet (vgl. Senat, Urteil vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 301 f.).
6
b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bedurfte es nicht eines „besonders substantiierten“ Vorbringens des Klägers. Kommt es auf den Verkehrswert einer Sache an, ist es grundsätzlich ausreichend, wenn die darlegungspflichtige Partei einen bestimmten Wert behauptet und durch Sachverständigengutachten unter Beweis stellt. Unbeachtlich ist eine solche Behauptung nur dann, wenn sie ohne greifbare Anhaltspunkte für das Vorliegen eines bestimmten Sachverhalts willkürlich aufs Geratewohl, gleichsam „ins Blaue hinein“ aufgestellt worden ist; bei der Annahme eines solchen rechtmissbräuchlichen Verhaltens ist allerdings Zurückhaltung geboten (Senat, Beschluss vom 2. April 2009 - V ZR 177/08, NJW-RR 2009, 1236 Rn. 11 mwN). In der Regel wird nur das Fehlen jeglicher tatsächlicher Anhaltspunkte den Vorwurf einer Behauptung „ins Blaue hinein“ rechtfertigen können (Senat, Urteil vom 13. Dezember 2002 - V ZR 359/01, NJW-RR 2003, 491).
7
Hieran gemessen überspannt das Berufungsgericht die Anforderungen an das Vorbringen des Klägers. Umstände, die den Schluss zuließen, der von diesem genannte Verkehrswert von 67.872 € sei als unbeachtliche Behauptung aufs Geratewohl zu werten (zu einer solchen Konstellation vgl. BGH, Urteil vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, NJW 2007, 357 Rn. 20 f., insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 169, 109), zeigt das Berufungsgericht nicht auf. Ob sich der Verkehrswert tatsächlich mit der von dem Kläger vorgenommenen überschlägigen Wertberechnung anhand der 14-fachen Jahresnettomiete ermitteln lässt, ist in diesem Zusammenhang unerheblich. Denn seine Berechnung lässt jedenfalls keine Anhaltspunkte für eine jeder tatsächlichen Grundlage entbehrende und damit rechtsmissbräuchliche Behauptung des Klägers erkennen. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass er - nicht fernliegend - darauf hingewiesen hat, dass die von der Beklagten gezahlte Vertriebsprovision von fast 1/3 des Kaufpreises einen erheblichen Anhaltspunkt dafür biete, dass das Verhältnis von Kaufpreis zum Wert der Wohnung in wesentlicher Weise zu seinen Ungunsten verschoben sei. Soweit das Berufungsgericht Wertberechnungen auf der Grundlage der von der Beklagten vorgelegten Gutachten vornimmt , trägt dies nicht die Annahme, der Kläger habe den von ihm vorgetragenen Wert der Wohnung ersichtlich aus der Luft gegriffen. Er hat sich mit dem Gutachten des Sachverständigen F. auseinandergesetzt und dargelegt, worin er dessen Fehler sieht. Insbesondere hat er darauf hingewiesen, dass die von dem Sachverständigen vorgenommene Vergleichswertermittlung ausschließlich Wohnungen in derselben Wohnanlage einbeziehe und das Gutachten außerdem solche Verkäufe unberücksichtigt lasse, die - laut Sachverständigem „auf einem deutlich niedrigerem Wertniveau“ - an eine Kapitalgesellschaft erfolgten. Dem Kläger kann auch nicht entgegengehalten werden, dass er sich mit dem von der Beklagten nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz eingereichten Gutachten des Sachverständigen V. im Berufungsverfahren nicht auseinandergesetzt habe. Dies lässt keinen Schluss auf eine rechtsmissbräuchliche Behauptung zum Verkehrswert zu, zumal für den erstinstanzlich erfolgreichen Kläger ersichtlich kein Anlass zu weiterem Vortrag zur strittigen Frage der Sittenwidrigkeit bestand, nachdem auch die Beklagte hierzu im Berufungsverfahren nicht erneut Stellung genommen hatte. Hinzu kommt, dass das Berufungsgericht den Kläger erst in der mündlichen Verhandlung auf den - seiner Ansicht nach - unzureichenden Sachvortrag hingewiesen hat, ohne ihm - wie beantragt - Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben.
8
c) Da das Berufungsgericht verfahrensfehlerhaft die Durchführung einer Beweisaufnahme über die Höhe des von dem Kläger behaupteten Verkehrswertes unterlassen hat, ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das ohne Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erlaubt, bei Grundstückskaufverträgen allerdings grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber- oder -unterschreitung von 90% vorliegt (Senat, Urteil vom 24. Januar 2014 - V ZR 249/12, juris, zur Veröffentlichung vorgesehen).
9
2. Die weiteren mit der Nichtzulassungsbeschwerde geltend gemachten Zulassungsgründe greifen nicht durch. Von einer näheren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2 Halbsatz 2 ZPO abgesehen. Lemke Roth Brückner Weinland Kazele
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 13.08.2012 - 18 O 25/11 -
KG Berlin, Entscheidung vom 06.05.2013 - 24 U 138/12 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 213/03 Verkündet am:
2. Juli 2004
K a n i k,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja

a) Ist die Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks im Wege des Vergleichswertverfahrens
möglich, kann die Sittenwidrigkeit des Kaufs nicht daraus hergeleitet
werden, daß ein anders ermittelter Wert in einem (auffälligen oder besonders
groben) Mißverhältnis zum Kaufpreis stünde.

b) Bei der Ermittlung des Verkehrswerts einer zur Vermietung bestimmten Eigentumswohnung
ist das Gericht nicht auf eine bestimmte Methode (hier: Ertragswertmethode
) festgelegt.
BGH, Urt. v. 2. Juli 2004 - V ZR 213/03 - OLG Dresden
LG Zwickau
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 2. Juli 2004 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel, die Richter Tropf, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und die Richterin
Dr. Stresemann

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 2. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 24. Juni 2003 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


Der Kläger und seine Ehefrau kauften mit notariellem Vertrag vom 30. Juli/18. September 1997 von der Beklagten eine Eigentumswohnung in Plauen zum Preis von 174.665 DM. Mit der Behauptung, der Verkehrswert der Wohnung habe nur 75.000 DM betragen, hat der Kläger, zugleich aufgrund abgetretenen Rechts seiner Ehefrau, die Beklagte auf Befreiung von sämtlichen aus dem Kauf herrührenden Verbindlichkeiten, auf Zahlung von 38.926,28 DM und auf die Feststellung in Anspruch genommen, zum Ersatz künftigen Schadens verpflichtet zu sein. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen , da die Ansprüche an das finanzierende Kreditinstitut, die HypoVe-
reinsbank AG, abgetreten seien und eine sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises nicht vorliege. Im Berufungsrechtszug hat der Kläger zuletzt Zahlung von 32.909,50 € (Zins- und Tilgungsleistungen an die HypoVereinsbank und Aufwendungen für den Erwerb des Wohnungseigentums unter Abzug von Mieteinnahmen) an sich, hilfsweise an die HypoVereinsbank verlangt. Das Berufungsgericht hat dem Hilfsantrag in Höhe von 32.541,91 € Zug um Zug gegen Übertragung des Wohnungseigentums stattgegeben. Die übrigen Anträge hat es abgewiesen.
Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt die Bekla gte die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts. Der Kläger tritt der Revision entgegen.

Entscheidungsgründe:


I.


Das Berufungsgericht meint, dem Kläger stehe ein Schade nsersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß zu, da die Beklagte ihn und seine Ehefrau zum Abschluß eines sittenwidrigen Vertrages verleitet habe. Entgegen der Auffassung des vom Landgericht beauftragten Gutachters sei der Wert des Wohnungseigentums nicht nach dem Vergleichswertverfahren, sondern nach dem Ertragswertverfahren, das der Sachverständige lediglich zu Kontrollzwecken herangezogen hatte, zu ermitteln. Der Verkehrswert betrage danach nicht, wovon das Landgericht ausgegangen war, (ca.) 108.000 DM (Vergleichswert), sondern 93.454,43 DM (Ertragswert). Das Mißverhältnis zwi-
schen Leistung und Gegenleistung von etwa 88 v.H. rechtfertige "zumindest vorliegend" den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten. Dabei könne es dahinstehen, ob der Kauf bereits deshalb sittenwidrig sei, weil der Preis knapp das Doppelte über dem Wert der Wohnung liege. Jedenfalls folge die Nichtigkeit aus einer Gesamtschau, denn die Käufer hätten die von ihnen beabsichtigten Steuervorteile "nur in vergleichsweise moderatem Umfang" erzielen können, objektiv sei die Steuerersparnis wegen der eingetretenen Arbeitslosigkeit des Klägers (Ehefrau stand in Beschäftigung) noch geringer gewesen , die Käufer hätten über kein Eigenkapital verfügt und deshalb ein anderes Grundstück belasten müssen, zudem habe sich in Plauen ein gefestigter Wohnungsmarkt noch nicht entwickelt, weshalb der Kaufvertrag überdurchschnittlich risikobehaftet gewesen sei. Ob die Beklagte das grobe Mißverhältnis erkannt habe, sei unerheblich.
Dies hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand.

II.


Rechtlich nicht zu beanstanden ist der Ausgangspunkt des Ber ufungsurteils , wonach das Verleiten des Käufers zu einem wegen eines Äquivalenzmißverhältnisses nichtigen Geschäft (§ 138 Abs. 1 BGB) einen Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß begründen kann. Sind die Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit nicht erfüllt, so begründet allerdings der Umstand , daß der Kauf ungünstig war, noch keinen Schadensersatzanspruch. Dieser ist vielmehr nur gegeben, wenn der Verkäufer sonst gegen vorvertragliche Pflichten, etwa durch unzutreffende Angaben oder das Verschweigen auf-
klärungspflichtiger Umstände, verstoßen hat. Von einer Sittenwidrigkeit des Kaufvertrags der Parteien kann nicht ausgegangen werden. Ob dem Kläger aus sonstigen Gründen ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß oder wegen Verletzung eines Beratungsvertrags (zuletzt Senat, Urt. v. 31. Oktober 2003, V ZR 423/02, WM 2003, 2386, für BGHZ bestimmt) zusteht, hat das Berufungsgericht nach Zurückverweisung der Sache zu klären.
1. Zu Recht rügt die Revision, daß das Berufungsgericht die von dem Sachverständigen gewählte Wertermittlungsmethode gegen eine andere ausgetauscht hat, ohne, was hierzu Voraussetzung gewesen wäre, seine eigene Sachkunde auszuweisen, insbesondere einleuchtend und nachvollziehbar aufzuzeigen , daß seine abweichende Beurteilung nicht auf einem Mangel an Sachkunde beruht (BGH, Urt. v. 9. Mai 1989, VI ZR 268/88; v. 22. Dezember 1992, III ZR 173/91; v. 21. Januar 1997, VI ZR 86/96: BGHR ZPO § 286 Abs. 1, Sachverständigenbeweis 4, 12 und 26). Der Hinweis des Berufungsgerichts auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bietet keine Grundlage für dessen Meinung, bei Wohnungseigentum, das, wovon im Streitfall auszugehen sei, der Kapitalanlage und der Steuerersparnis diene, komme ausschließlich die Ertragswertmethode in Frage. Die Auswahl der geeigneten Wertermittlungsmethode steht nach der Rechtsprechung, wenn das Gesetz nicht, wie in § 1376 Abs. 4 BGB (Wert eines landwirtschaftlichen Betriebs im Zugewinnausgleich), die Anwendung eines bestimmten Verfahrens anordnet, im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters (BGHZ 17, 236, 238; Urt. v. 26. April 1972, IV ZR 114/70, WM 1972, 687, 688; v. 25. Oktober 1996, V ZR 212/95, WM 1997, 33 = NJW 1997, 129). In den vom Berufungsgericht herangezogenen Entscheidungen hat der Senat die Anwendung der Ertragswertmethode auf die dort zu beurteilenden, auf laufende Ertragserzielung eingerichteten Objekte für unbe-
denklich erachtet (Urt. v. 25.Oktober 1996, V ZR 212/95, aaO; v. 12. Januar 2001, V ZR 420/99, WM 2001, 997 = NJW-RR 2001, 732, hier in Kombination mit dem Sachwertverfahren). Wie auch in anderen Fällen, in denen die Bemessung nach Vergleichswerten, Sachwerten oder dem Ertrag rechtlich zu keinen Beanstandungen geführt hat (Urt. v. 13. Juli 1970, VII ZR 189/68, NJW 1970, 2018; v. 6. April 1995, III ZR 27/94, NJW-RR 1995, 911, 912; Senat, Urt. v. 12. Januar 1996, V ZR 289/94, NJW 1996, 1204), hat der Bundesgerichtshof die Tatsacheninstanzen aber nicht auf eine bestimmte, etwa die in den entschiedenen Fällen angewandte, Wertermittlungsmethode festgelegt. Der Senat ist in der Entscheidung vom 12. Januar 2001 davon ausgegangen, daß die Wertermittlungsverordnung 1988 (WertV 1988) über die Zwecke des Baugesetzbuches hinaus allgemein anerkannte Grundsätze der Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken enthalte. Die von der Wertermittlungsverordnung aufgegriffenen Ermittlungsmethoden sind nach der Wertung des Verordnungsgebers grundsätzlich gleichrangig (Amtl. Begründung zu § 6 WertV 88, BR-Drucks. 352/88, S. 43; Senatsurt. v. 15. Juni 1965, V ZR 24/63, BB 1965, 890; zum "Vorrang" des Vergleichswertverfahrens aufgrund seiner Plausibilität vgl. BVerwG, Entscheidungssammlung zum Grundstücksmarkt und Grundstückswert , EzGuG, 20.38; zum Vorzug bei der steuerlichen Bewertung BFH EzGuG, 20.99). Sie können unter Beachtung der Grundsätze eines ordnungsgemäßen Ermittlungsverfahrens (§§ 1 ff. WertV 88) bei fachgerechter Erhebung der erforderlichen Daten (§§ 8 ff. WertV 88) einzeln oder kombiniert angewandt werden (§ 7 Abs. 1 WertV 88). Keine der Schätzmethoden verdrängt bei bestimmten Bewertungsgegenständen, etwa bei Renditeobjekten die Ertragswertmethode , von vornherein die anderen Ermittlungsverfahren. Die Methodenwahl ist nach der Art des Gegenstandes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und sonstiger
Umstände des Einzelfalles zu treffen; sie ist zu begründen (§ 7 Abs. 2 WertV 88). Das von dem Sachverständigen in erster Linie herangezogene und als maßgeblich erachtete Vergleichswertverfahren (§§ 13 f. WertV 88) stellt von seinem Ausgangspunkt her die marktgerechteste Methode der Verkehrswertbestimmung dar (Simon/Kleiber, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten , 7. Aufl., 1996, Rdn. 1. 127; Zimmermann, Wertermittlungsverordnung 1988, § 13 Rdn. 1 f.). Läßt sich eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verläßlich ermitteln, was bei bebauten Grundstücken je nach den Umständen allerdings auf Schwierigkeiten stoßen kann, wird die Vergleichswertmethode in der Literatur nicht nur als die "einfachste", sondern auch als die "zuverlässigste" Methode der Wertermittlung angesehen (Kleiber /Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Aufl., 2002, Vorbem. zu §§ 13 f. WertV, Rdn. 5 f.). Auf dem Markt des Wohnungseigentums steht die Vergleichswertmethode (mit) im Vordergrund, denn dieser Markt orientiert sich nahezu ausschließlich an Quadratmeterpreisen (€/qm Wohnfläche) und es besteht im allgemeinen eine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen (Kleiber/Simon/Weyers aaO, Vorbem. zu §§ 13 f. WertV, Rdn. 86; Sprengnetter , Grundstücksbewertung, Bd. VII Kap. 1: Die Bewertung von Wohnungs- und Teileigentum, 9/1/3/1, zur Ertragswertmethode 9/1/3/16). Dies gilt auch für vermietetes Eigentum, wobei in Fällen, in denen nach Lage und Ausstattung höherwertige Objekte wegen der Vermietung nicht zur Eigennutzung zur Verfügung stehen (Teilmarkt), Preisabschläge in Frage kommen.
2. a) Aus Gründen des sachlichen Rechts besteht indessen kein Anlaß, weitere Feststellungen zum Verkehrswert des verkauften Wohnungseigentums zu treffen und die Sache aus diesem Grunde an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Steht für den zutreffend ermittelten Markt hinreichendes und aus-
sagekräftiges Vergleichsmaterial zur Verfügung und ist den Verhältnissen des bewerteten Objekts (bei Wohnungseigentum: Lage des Grundstücks, Baujahr, Gebäudeart, Zuschnitt und Ausstattung des Sondereigentums, dessen Größe und Lage innerhalb des Objekts, Bodenwert, hier nach dem örtlichen Richtwert ermittelt, u.a.) Rechnung getragen, kann dem auf dieser Grundlage ermittelten Wert nicht deshalb die Eignung abgesprochen werden, als Maßstab der Überteuerung im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB zu dienen, weil ein anders ermittelter Wert hinter ihm zurückbleibt. Dies gilt auch, wenn der fachkundigen Ermittlung des abweichenden Wertes, etwa zufolge der rechtlich nicht zu beanstandenden Wahl einer anderen Bewertungsmethode, Bedenken nicht entgegenstünden. Die in der Wertermittlungsverordnung vorgeschriebenen Ermittlungsmethoden sind zwar gleichwertig und sämtlich darauf angelegt, sich möglichst dem in § 194 BauGB umrissenen Verkehrswert anzunähern. In diesem weiteren Sinn zielen sie alle auf einen Vergleich mit den Marktverhältnissen, etwa bei der Ertragswertmethode auf einen Vergleich des nachhaltigen Ertrags des Objektes mit den am Markt erzielten Erträgnissen (§§ 16, 11 WertV 88), ab. Ein zahlenmäßig identisches Bewertungsergebnis ist bei Anwendung der verschiedenen Methoden aber eher zufällig. Im Hinblick auf die verschiedenen methodischen Ansatzpunkte der Verfahren sind mehr oder weniger unterschiedliche Ergebnisse - in gewissen Toleranzen (Eckert, ZfIR 2001, 884, 885: bis 20 v. H.) - unvermeidbar (Kleiber/Simon/Weyers aaO, § 7 WertV, Rdn. 188 f.; vgl. BVerwG EzGuG 4.10). Hierin liegt auch ein Grund für die, allerdings im einzelnen nicht unumstrittene (kritisch zur Mittelwertmethode BGH, Beschl. v. 11. März 1993, III ZR 24/92, EzGuG 20.144a), Praxis, mehrere Verfahren zu kombinieren.
Liegen die Voraussetzungen für eine verläßliche Verkehrsw ertermittlung nach Vergleichspreisen vor, wird eine sachgerechte Bewertung nach den Erträgnissen im allgemeinen, wie auch hier, zu keiner grundlegenden Abweichung führen. Die Vergleichswertmethode ist in solchen Fällen zur Wertermittlung geeignet, grob differierende Ergebnisse anderer Methoden können auf einer verfehlten Methodenwahl oder auf Mängeln bei der Anwendung der gewählten Methode beruhen. Wenn allerdings verschiedene Methoden in rechtlich nicht zu beanstandender Weise zu Unterschieden führen, die für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit des Geschäfts von Belang sind, kann an dem durch Vergleich ermittelten Ergebnis nicht vorbeigegangen werden. Die Rechtsprechung (grundsätzlich zuletzt Senat BGHZ 146, 298) läßt auf der objektiven Grundlage eines besonders groben Mißverhältnisses von Leistung zu Gegenleistung den Schluß auf das - für das Unwerturteil des § 138 Abs. 1 BGB unerläßliche (Senatsurt. v. 19. Juli 2002, V ZR 240/01, WM 2003, 154) - subjektive Unrechtsmerkmal der verwerflichen Gesinnung zu. Hierfür ist aber keine Grundlage gegeben, wenn der direkte Vergleich mit dem maßgeblichen Markt, den die Auswertung der tatsächlich erzielten Preise bei Vorliegen hinreichenden Vergleichsmaterials leistet, zur Verneinung eines besonders groben Mißverhältnisses führt. Der Verkäufer, dessen Preis in den Toleranzen vergleichbarer Verkaufsfälle verbleibt, muß sich nicht entgegenhalten lassen, ihm sei eine außergewöhnliche Gegenleistung zugestanden worden. Dem Erfahrungssatz , aus dem der Senat den Schluß auf die verwerfliche Gesinnung des Begünstigten herleitet, außergewöhnliche Gegenleistungen würden nicht ohne Not oder andere den Benachteiligten hindernde Umstände zugestanden (Urt. v. 28. Mai 1976, V ZR 170/74, LM § 138 - Aa - Nr. 22; v. 21. März 1997, V ZR 355/95, WM 1997, 1155 f.), fehlt es in diesem Falle am Substrat. Kennt der Verkäufer die nach einer anderen Methode ermittelte Wertverzerrung nicht,
kann ihm, woraus der Senat den Sittenwidrigkeitsvorwurf gegenüber dem Unwissenden herleitet (BGHZ 146, 298, 303 f.), nicht vorgehalten werden, er habe sich leichtfertig der Erkenntnis der Zwangslage seines Vertragspartners oder des besonders groben Mißverhältnisses verschlossen. Klüger oder rücksichtsvoller als die anderen Marktteilnehmer braucht er nicht zu sein. Einer Kontrolle der Marktergebnisse anhand prognostizierter Erträge mag er sich, wenn er dafür hält, im eigenen Interesse unterziehen. Dem Vertragspartner ist sie nicht geschuldet.

b) Das Berufungsgericht hat keinen Anlaß gesehen, die sa chlich korrekte Ermittlung des Vergleichswerts in Zweifel zu ziehen. Es hat den Methodenwechsel deshalb vorgenommen, weil es meinte, hierzu rechtlich gehalten oder ohne Ausweis seiner Sachkunde befugt zu sein. Auch die Revisionserwiderung vermag es nicht, die Herleitung des Verkehrswerts aus dem Marktvergleich rechtlich zu erschüttern. Dem beauftragten Sachverständigen stand zur Ermittlung des Verkehrswerts nach diesem Verfahren aus dem Grundstücksmarktbericht der Stadt Plauen 2000 ein Vergleichsmaterial von 238 Fällen des Erstverkaufs sanierter Altbauwohnungen, wie er hier vorlag (Objekt war zur Vermietung bestimmt, aber unvermietet; Mietvertragsabschluß nach Vortrag des Klägers : 28.08.1998), zur Verfügung. Die Wohnfläche lag bei 176 Fällen im vergleichbaren Bereich, die Lage im Gebäude (erstes OG) in 43 Fällen. Wohnungseigentumsindizes auf der Grundlage bei Kaufpreissammlung lagen seit 1994 vor, die gesammelten Preise waren nach den einzelnen Wohngebieten aufgeschlüsselt; an der Ermittlung der individuellen Daten des Objekts Kritik zu üben, sah sich der Kläger nicht veranlaßt. Andererseits gab die Auseinandersetzung der Parteien mit dem Beweisergebnis dem Berufungsgericht, ohne daß ihm hierbei ein Rechtsfehler anzulasten wäre, keinen Grund, Zweifel in die
fachlich einwandfreie Ermittlung des Ertragswerts zu setzen. Dem Sachverständigen stand anhand des von der Stadt Plauen herausgegebenen, nach Baujahr, Wohngebieten, Größe der Wohnung u.a. aufgeschlüsselten Mietspiegels eine Grundlage zur Ermittlung des nachhaltigen Ertrags des Objekts zur Verfügung. Daß dem Sachverständigen ein aus den örtlichen Verhältnissen gewonnener Liegenschaftszins nicht zu Gebote stand, er sich statt dessen an Sätze hielt, wie sie die Wertermittlungsrichtlinien als Anhalt vorgeben (3.5.4 WertR 2002), indiziert keinen Fehler. Die Spanne zwischen den Ergebnissen der Schätzung (Vergleichswert 56.667,74 € = 110.832,46 DM, vom Sachverständigen abgerundet auf 55.000 € = 107.570,65 DM; Ertragswert 47.782,49 € = 93.454,43 DM) ist für einen Ermittlungsfehler nicht signifikant. Daß der Sachverständige die Überzeugungskraft des durch Vergleich ermittelten Wertes durch das Kontrollergebnis nach Ertragsgesichtspunkten nicht als erschüttert angesehen hat, indiziert keinen Gutachtensmangel. Der Überlegung, die unterschiedlich ermittelten Werte zu einem, wie auch zu fassenden Mittelwert weiter zu entwickeln, hat der Sachverständige widerstanden. Für die Bewertung der wirtschaftlichen Zweckmäßigkeit eines Geschäfts kann solchen Kombinationen (vgl. § 7 Abs. 1 Satz 3 WertVO 88) Berechtigung zukommen. Der für die Nichtigkeit des Geschäfts nach § 138 Abs. 1 BGB erforderliche Vorwurf der verwerflichen Gesinnung kann dagegen nicht aus Zuschlägen für den am Markt verläßlich ermittelten Preis gewonnen werden.
3. Mit einer Verkehrswertüberschreitung von 57,59 v.H. ( 56.667,74 € = 110.832,46 DM Verkehrswert, 174.665 DM Kaufpreis) bzw. bei Übernahme der Abrundung durch den Sachverständigen auf 55.000 € (= 107.570,65 DM) von 62,37 v.H. bleibt der Leistungsaustausch der Parteien außerhalb des Bereichs eines besonders groben Mißverhältnisses, das der Senat erst bei einer Verzer-
rung um knapp das Doppelte bejaht (Urt. v. 8. November 1991, V ZR 260/90, NJW 1992, 899, 900; v. 4. Februar 2000, V ZR 146/98, NJW 2000, 1487, 1488). Allein aus dem Wertverhältnis von Leistung und Gegenleistung kann damit kein Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten gezogen werden. Allerdings besteht ein auffälliges Mißverhältnis, das im Zusammenhang mit weiteren Umständen die Sittenwidrigkeit begründen kann. Die vom Berufungsgericht herangezogenen Gesichtspunkte sind indessen für ein solches Urteil nicht geeignet. Über das Wertverhältnis hinausgehende, dem Käufer nachteilige rechtliche Bedingungen des Geschäfts hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Der Umstand, daß die Käufer den Kaufpreis voll finanzierten, macht das Geschäft nicht sittenwidrig. Das Erfordernis, ein weiteres Immobilienobjekt zu belasten, ist die Konsequenz einer nicht zu beanstandenden Praxis von Kreditinstituten, Beleihungsobergrenzen einzuhalten. Es macht sich bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital verstärkt bemerkbar. Sollte sich, wofür sich das Berufungsgericht allerdings nicht auf das eingeholte Gutachten stützen könnte, an Ort und Stelle noch kein gefestigter Markt gebildet haben, ginge das jedenfalls nicht einseitig zu Lasten der Beklagten (vgl. Senatsurt. v. 4. Februar 2000, V ZR 146/98, WM 2000, 1107, 1109). Für eine unter dem Gesichtspunkt des § 138 Abs. 1 BGB zu beanstandende Ausnutzung einer unübersichtlichen Marktsituation durch die Beklagte hat der Kläger nichts vorgetragen. Die Frage, ob die steuerlichen Wirkungen des Geschäfts mit Rücksicht auf die Erwerbsverhältnisse des Klägers und seiner berufstätigen Ehefrau zutreffend dargestellt wurden, stellt sich vornehmlich unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens der Beklagten bei Vertragsschluß oder der Verletzung eines zwischen den Parteien zustande gekommenen Beratungsvertrags. Zu den unter diesen Gesichtspunkten weiter zu treffenden Feststellungen wird die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Wenzel Tropf Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XI ZR 324/06 Verkündet am:
18. Dezember 2007
Herrwerth,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
_____________________
VerbrKrG § 3 Abs. 2 Nr. 2, § 9 Abs. 1 (in der Fassung vom 27. April 1993)

a) Zur Abgrenzung und zu den Voraussetzungen eines verbundenen
Geschäfts nach § 9 Abs. 1 Satz 1 und 2 VerbrKrG.

b) Zur Feststellung der Üblichkeit der Bedingungen für grundpfandrechtlich
abgesicherte Kredite (§ 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG).

c) Zur Ermittlung des Verkehrswertes und zu den Voraussetzungen der
verwerflichen Gesinnung des Verkäufers im Rahmen der Sittenwidrigkeitsprüfung
BGH, Urteil vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 324/06 - OLG Köln
LG Köln
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche
Verhandlung vom 18. Dezember 2007 durch den Vorsitzenden Richter
Dr. h.c. Nobbe und die Richter Dr. Müller, Dr. Ellenberger,
Prof. Dr. Schmitt und Dr. Grüneberg

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 13. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 6. September 2006 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Die Kläger begehren von der Beklagten, einer Bank, Rückzahlung von Leistungen, die sie auf zwei Finanzierungsdarlehen erbracht haben.
2
Die Kläger wurden zum Jahresende 1994 von einer Mitarbeiterin des Vermittlungsunternehmens C. (im Folgenden: C. ) geworben , eine Immobilienkapitalanlage in der Form eines PKWStellplatzes in einem Parkhaus in B. zu erwerben. C. war für die I. GmbH (im Folgenden: I. ) tätig, die zum Vertrieb der PKW-Stellplätze durch die Eigentümerin und Verkäuferin, die G. GmbH (im Folgenden: G. ), beauftragt worden war. Der Nettokaufpreis betrug 28.405 DM, das Gesamtvolumen der Investition einschließlich aller Kosten belief sich auf 38.134,36 DM.
3
Am 9. Januar 1995 erteilten die Kläger der I. eine umfassende und unwiderrufliche notarielle Vollmacht, durch die diese bevollmächtigt wurde, neben dem Abschluss des Kaufvertrages auch "Verträge über die Mietverwaltung, Teileigentumsverwaltung, Finanzierungsvermittlung , Mittelverwendungstreuhandschaft/Steuerberatung, Mietvermittlung und Darlehen" abzuschließen sowie "die Mieten bzw. Pachtauszahlungsansprüche des Vollmachtgebers an die Bank zur Bedienung von deren Forderungen abzutreten und entsprechende Bankkonten zu eröffnen".
4
Die Beklagte erklärte sich gegenüber der für die G. handelnde I. im März 1995 bereit, die Finanzierung der Erwerber zu über- nehmen, wobei die Bonitätsunterlagen und die Kreditverträge jeweils über die I. laufen sollten.
5
19. Mai Am 1995 unterzeichneten die Kläger persönlich in ihrer Wohnung zwei Kreditanträge bei der Beklagten, die ihnen über die I. von einer Vertriebsmitarbeiterin der C. vorgelegt worden waren. Über die Vertriebsmitarbeiterin, die für die Beklagte die Identitätsprüfung vornahm, wurden die Verträge an die Beklagte zurückgeleitet, die sie jeweils am 11. Januar 1996 gegenzeichnete. Ein Darlehen über 4.700 DM, endfällig am 30. März 1996, diente der Finanzierung des Mehrwertsteuerbetrages und ist nach Rückerstattung der Mehrwertsteuer vollständig getilgt worden. Das zweite Darlehen lautete über einen Nettokreditbetrag von 32.500 DM zuzüglich einer mitzufinanzierenden Restschuldversicherungsprämie von 2.002 DM und sollte grundpfandrechtlich gesichert werden. Die Verzinsung betrug nominal 9,75% pro Jahr (effektiv 11,68%). Die Zinsbindung lief am 30. Juni 2000 aus.
6
Aufgrund der erteilten Vollmacht erwarb die I. für die Kläger mit notariellem Kaufvertrag vom 16. Juni 1995 von der G. einen 1/2008tel Miteigentumsanteil an dem Parkhausgrundstück verbunden mit dem Sondereigentum an dem Garagenstellplatz Nr. ....
7
Mit notarieller Urkunde vom 20. Dezember 1995 bestellten die Kläger , vertreten durch die I. , der Beklagten eine Grundschuld in Höhe von 38.000 DM, übernahmen in dieser Höhe die persönliche Haftung und unterwarfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen. Die Valutierung der Darlehen erfolgte auf ein Notaranderkonto.

8
Auf beide Kreditverträge leisteten die Kläger bis September 2000 Zahlungen in Höhe von insgesamt 27.068,67 DM einschließlich der Mehrwertsteuerrückerstattung und erhielten als Pachtzinsen bzw. aus einer Mietgarantie Zahlungen von insgesamt 3.793,58 DM. Mit Schreiben vom 14. Februar 2002 widerriefen sie ihre auf Abschluss des Darlehensvertrages über 34.502 DM gerichtete Willenserklärung gegenüber der Beklagten unter Berufung auf das Haustürwiderrufsgesetz.
9
Mit ihrer Klage haben die Kläger Rückzahlung geleisteter Darlehensraten , hilfsweise Neuberechnung der Darlehen sowie weiter hilfsweise die Feststellung, dass der Darlehensvertrag über 34.502 DM wirksam widerrufen worden sei, begehrt.
10
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Berufungsgericht die Beklagte verurteilt, an die Kläger 9.497,29 € nebst Zinsen zu zahlen Zug-um-Zug gegen Übertragung des Eigentums an dem Stellplatz. Mit der - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter und begehrt Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:


11
Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.


12
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
13
Die Darlehensverträge seien wirksam zustande gekommen. Wenn die Beklagte die Darlehensanträge der Kläger verspätet angenommen haben sollte, so sei darin ein neues Angebot der Beklagten zu erblicken. Dieses hätten die Kläger konkludent durch Schweigen angenommen.
14
Der Zahlungsanspruch der Kläger folge aus § 9 Abs. 2 Satz 4, § 7 Abs. 4 VerbrKrG, § 3 HWiG jeweils in der bis zum 30. September 2000 gültigen Fassung (im Folgenden: nur noch VerbrKrG bzw. HWiG). Die Voraussetzungen für einen solchen Rückforderungsdurchgriff stünden nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest. Der Kaufvertrag vom 16. Juni 1995 und die Darlehensverträge vom 19. Mai 1995/11. Januar 1996 bildeten ein verbundenes Geschäft i.S. von § 9 Abs. 1 VerbrKrG, dessen Anwendbarkeit nicht durch § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG ausgeschlossen sei.
15
verbundenes Ein Geschäft i.S. von § 9 Abs. 1 Satz 2 VerbrKrG werde vermutet, wenn sich der Kreditgeber bei der Vorbereitung oder dem Abschluss des Kreditvertrages der Mitwirkung des Verkäufers bediene. So sei es nach der Beweisaufnahme hier gewesen. Die Beklagte habe bereits Ende März 1995 die Grundsatzzusage erteilt, Interessenten an dem Parkhausobjekt, Bonität vorausgesetzt, Kredite zu gewähren. Die auf der Grundlage dieser Finanzierungszusage von den Klägern abge- schlossenen Darlehensverträge seien nicht auf ihre Initiative hin zustande gekommen. Der Vertragsschluss habe vielmehr darauf beruht, dass die Vertriebsbeauftragten der Verkäuferin, nämlich Mitarbeiter der von der I. beauftragten C. den Klägern die Darlehensurkunden zur Verfügung gestellt hätten. Das vom Bundesgerichtshof aufgestellte Kriterium , dass dem Anleger Darlehensantrag und Anlageunterlagen zugleich vorgelegt werden müssten, sei nicht so zu verstehen, dass der Vertriebsbeauftragte den Darlehensantrag am selben Tag übergeben müsse, an dem auch die Anlageunterlagen überreicht würden. Denn für die Frage , ob Kauf und Darlehen eine wirtschaftliche Einheit bildeten, sei letztlich entscheidend, ob auch die Anbahnung des Darlehensvertrages durch die Verkäuferin bzw. dem von ihr eingeschalteten Vermittler erfolge und die Entscheidung für die Inanspruchnahme des Darlehens in engem zeitlichem Zusammenhang mit dem Erwerb des Anlageobjekts gefallen sei. Das sei hier der Fall. Im Übrigen werde die Annahme, die Beklagte habe sich bei Abschluss des Darlehensvertrages der Mitwirkung der Verkäuferin bzw. ihres Vertriebs bedient, auch durch die weiteren Umstände des Vertragsschlusses gestützt. Die Kläger selbst hätten mit der Beklagten keine eigenen Verhandlungen geführt. Sämtliche Bonitäts- und Kreditunterlagen seien unmittelbar von der Beklagten zur I. und von dort zurückgereicht worden. Auch die Begleitschreiben der Beklagten zu den Kreditanträgen seien jeweils an den Vertrieb weitergegeben worden und zusammen mit den Kreditverträgen von diesem den Klägern vorgelegt worden. Der Vertrieb habe sogar die Unterschriften der Kläger auf den Kreditverträgen bestätigt.
16
Der Anwendbarkeit des § 9 VerbrKrG stehe auch die Vorschrift des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht entgegen. Zwar sei der Kredit über 32.500 DM durch eine Grundschuld gesichert gewesen. Er sei aber nicht zu den für Realkredite üblichen Konditionen gewährt worden. Denn der vereinbarte effektive Jahreszins von 11,68% übersteige die in der amtlichen Statistik der Deutschen Bundesbank für Mai 1995 ausgewiesene Obergrenze der Streubreite für Hypothekarkredite mit fünfjähriger Zinsbindung (8,36%) um 3,32 Prozentpunkte bezogen auf den Zeitpunkt der Gegenzeichnung des Darlehensvertrages durch die Beklagte im Januar 1996 sogar um 4,71 Prozentpunkte.
17
Die Kläger könnten Ansprüchen aus dem Kreditvertrag die Sittenwidrigkeit des mit ihm verbundenen Vertrages über den Erwerb des Stellplatzes entgegenhalten. Der Kaufvertrag über den Stellplatz sei gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig, weil der Verkaufspreis sittenwidrig überteuert gewesen sei. Aufgrund des eingeholten gerichtlichen Sachverständigengutachtens stehe fest, dass der Ertragswert des erworbenen Stellplatzes von 14.000 DM in einem krassen Missverhältnis zum Kaufpreis von 28.405 DM stehe. Die subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit auf Seiten der Verkäuferin würden angesichts des objektiv krassen Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung vermutet.
18
Rechtsfolge der Nichtigkeit des mit dem Darlehen verbundenen Kaufvertrages sei, dass die Kläger gegenüber der Beklagten die Rückforderung geleisteter Zahlungen von 27.068,67 DM abzüglich der Einnahmen aus Pacht und Mietgarantien in Höhe von 3.793,58 DM und der erstatteten Mehrwertsteuer von 4.700 DM, insgesamt also 9.497,29 €, Zug-um-Zug gegen Übertragung des Eigentums an dem Parkhausstellplatz verlangen könnten. Etwaige Steuervorteile der Kläger seien nicht zu berücksichtigen.

II.


19
Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung in wesentlichen Punkten nicht stand. In mehrfacher Hinsicht rechtsfehlerhaft sind die Ausführungen des Berufungsgerichts, mit denen es einen Rückforderungsanspruch der Kläger gegen die Beklagte bejaht hat.
20
1. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann ein solcher Anspruch nicht auf § 9 Abs. 2 Satz 4, § 7 Abs. 4 VerbrKrG (VerbrKrG nachfolgend immer in der bis zum 30. September 2000 geltenden Fassung ) und § 3 HWiG (in der bis zum 30. September 2000 geltenden Fassung ) gestützt werden. Wie der Senat mit Urteil vom 4. Dezember 2007 (XI ZR 227/06, WM 2008, 244, 246, Tz. 30 f., zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) - nach Erlass des Berufungsurteils - erkannt und im einzelnen begründet hat, ist für eine solche Analogie zu § 9 Abs. 2 Satz 4 VerbrKrG kein Raum, weil der Verbraucher beim Vorliegen eines verbundenen Geschäfts nach § 9 Abs. 1 VerbrKrG gemäß § 813 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V. mit § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB die auf den Finanzierungskredit geleisteten Beträge vom Kreditgeber zurückverlangen kann, wenn der Verbraucher gegenüber dem Verkäufer berechtigt war, die Kaufpreiszahlung zu verweigern. In diesem Fall steht wegen des möglichen Einwendungsdurchgriffs (§ 9 Abs. 3 Satz 1 VerbrKrG) dem Zahlungsanspruch des Kreditgebers eine dauernde Einrede des Kreditnehmers entgegen.
21
2. Auch die Anwendung des § 9 Abs. 1 VerbrKrG ist von Rechtsfehlern beeinflusst.
22
a) Das Berufungsgericht hat die Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 Satz 2 VerbrKrG zu Unrecht als gegeben angesehen. Nach dieser Vorschrift wird die wirtschaftliche Einheit zwischen dem Kreditvertrag und dem finanzierten Geschäft und damit das Vorliegen eines verbundenen Geschäfts unwiderleglich vermutet, wenn der Kreditgeber sich bei der Vorbereitung oder dem Abschluss des Kreditvertrages der Mitwirkung des Verkäufers oder des von diesem eingeschalteten Vermittlers bedient. Von einer solchen Mitwirkung ist auszugehen, wenn der Kreditvertrag nicht aufgrund eigener Initiative des Kreditnehmers zustande kommt, sondern weil der Vertriebsbeauftragte des Verkäufers dem Interessenten zugleich mit dem Kaufvertrag bzw. den Beitrittsunterlagen einen Kreditantrag des Finanzierungsinstituts vorgelegt hat, das sich dem Verkäufer gegenüber zur Finanzierung bereit erklärt hatte (st.Rspr., vgl. u.a. Senatsurteile BGHZ 167, 252, 257, Tz. 14; vom 19. Juni 2007 - XI ZR 142/05, WM 2007, 1456, 1458, Tz. 19 und vom 4. Dezember 2007 - XI ZR 227/06, WM 2008, 244, 245 f., Tz. 21 m.w.Nachw.).
23
Das Berufungsgericht konnte nicht feststellen, dass die Anlageunterlagen zugleich mit dem Kreditantrag vom Vertrieb den Klägern vorgelegt worden sind. Entgegen seiner Ansicht ist diese Feststellung aber für die Annahme einer unwiderleglichen Vermutung der wirtschaftlichen Einheit nach § 9 Abs. 1 Satz 2 VerbrKrG unverzichtbar und kann nicht durch andere Indizien ersetzt werden. Einen Indizienbeweis hat der Senat im Rahmen des § 9 Abs. 1 Satz 2 VerbrKrG lediglich hinsichtlich der Finanzierungszusage für zulässig gehalten, wobei aber auch hier die Finanzie- rungszusage selbst nicht durch andere Indizien ersetzt werden kann (vgl. Senatsurteil vom 19. Juni 2007 - XI ZR 142/05, WM 2007, 1456, 1458, Tz. 19).
24
Indes b) sind hier die Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 Satz 1 VerbrKrG für eine wirtschaftliche Einheit von Kauf- und Kreditvertrag gegeben.
25
Eine aa) wirtschaftliche Einheit ist danach dann anzunehmen, wenn über ein Zweck-Mittel-Verhältnis hinaus beide Verträge derart miteinander verbunden sind, dass ein Vertrag nicht ohne den anderen abgeschlossen worden wäre. Die Verträge müssen sich wechselseitig bedingen bzw. der eine seinen Sinn erst durch den anderen erhalten. Dazu bedarf es der Verknüpfung beider Verträge durch konkrete Umstände (Verbindungselemente), die sich nicht wie notwendige Tatbestandselemente abschließend umschreiben lassen, sondern im Einzelfall verschieden sein oder gar fehlen können, wenn sich die wirtschaftliche Einheit aus anderen Umständen ergibt (Staudinger/Kessal-Wulf, BGB Bearb. 2004 § 358 Rdn. 31 m.w.Nachw.).
26
Zu diesen Indizien gehören die Zweckbindung des Darlehens zur Finanzierung eines bestimmten Geschäfts, durch die dem Darlehensnehmer die freie Verfügbarkeit über die Darlehensvaluta genommen wird, der zeitgleiche Abschluss beider Verträge, das Verwenden einheitlicher Formulare mit konkreten wechselseitigen Hinweisen auf den jeweils anderen Vertrag (vgl. Senatsurteil vom 23. September 2003 - XI ZR 135/02, WM 2003, 2232, 2234), die Einschaltung derselben Vertriebsorganisation durch Kreditgeber und Verkäufer und das Abhängigmachen des Wirksamwerdens des Erwerbsvertrages vom Zustandekommen des Finanzierungsvertrages mit einer vom Unternehmer vorgegebenen Bank (Staudinger/Kessal-Wulf, BGB Bearb. 2004 § 358 Rdn. 32 m.w.Nachw.; Ott, in: Bruchner/Ott/Wagner-Wieduwilt, VerbrKrG 2. Aufl. § 9 Rdn. 51).
27
bb) Aus den vom Berufungsgericht festgestellten Umständen ergibt sich eine die wirtschaftliche Einheit begründende Verknüpfung des Darlehensvertrages mit dem Kaufvertrag. Danach haben die Kläger selbst mit der Beklagten keine eigenen Verhandlungen geführt. Sämtliche Bonitäts - und Kreditunterlagen sowie die Kreditverträge sind unmittelbar von der Beklagten zur I. und weiter an die C. und auf demselben Weg zurückgereicht worden. Die Vertriebsgesellschaft, der die Beklagte zuvor eine allgemeine Finanzierungszusage erteilt hatte, hat zudem die Legitimationsprüfung im Auftrag der Beklagten durchgeführt. Vor allem aber wurde der Kaufvertrag erst abgeschlossen, nachdem die Beklagte die Bonität der Kläger geprüft, ihnen gegenüber die Bereitschaft zur Finanzierung des Stellplatzerwerbs erklärt hatte und die Kläger die Kreditverträge unterschrieben hatten. Hieraus ergibt sich, dass die I. den Kaufvertrag für die Kläger ohne die von ihr ausgehandelte Finanzierungszusage der Beklagten nicht geschlossen hätte und Kauf- und Kreditvertrag eine wirtschaftliche Einheit bilden. Dem steht nicht entgegen, dass die Kläger im Zeitpunkt der Finanzierungszusage der I. bereits eine Vollmacht zum Erwerb des Stellplatzes erteilt hatten. Selbst die nachträgliche Verbindung von Kauf- und Kreditvertrag kann eine wirtschaftliche Einheit begründen, wenn nur die Erfüllung des Kaufvertrages erst nach der Finanzierungszusage erfolgt (Senatsurteil vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, WM 2003, 916, 917).
28
c) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht auch die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG verneint. Durch diese Vorschrift wird die Anwendung des § 9 VerbrKrG bei einem Grundpfandkredit, der zu für solche Kredite üblichen Bedingungen gewährt wird, ausgeschlossen.
29
aa) Für die Frage, ob ein Kredit zu für Grundpfandkredite üblichen Bedingungen ausgereicht worden ist, kommt es nach der Rechtsprechung des Senats entscheidend auf die Zinshöhe an. Die für Grundpfandkredite marktüblichen Zinsen sind regelmäßig niedriger als die marktgängigen Zinsen für Konsumentenkredite. Die in den Monatsberichten der Deutschen Bundesbank ausgewiesenen Zinssätze bieten einen Anhaltspunkt für die Marktüblichkeit der vereinbarten Zinsen. Liegt der vereinbarte Zinssatz innerhalb der Streubreite oder nur geringfügig bis zu 1% darüber, ist von der Marktüblichkeit auszugehen. Liegt er mehr als 1% über der oberen Streubreitengrenze für vergleichbare Kredite, bedarf es einer genaueren Prüfung der Marktüblichkeit unter Berücksichtigung der vereinbarten Bedingungen im Einzelfall, ggf. unter Heranziehung geeigneter Beweismittel (Senatsurteile vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, WM 2003, 916, 918 und vom 25. April 2006 - XI ZR 219/04, WM 2006, 1060, 1066, Tz. 50).
30
bb) Das Berufungsgericht hat diese Grundsätze seiner Entscheidung zwar zugrunde gelegt, sie aber rechtsfehlerhaft angewendet. Im Ausgangspunkt zutreffend hat es ausgeführt, die erhebliche Überschreitung des Vertragszinses zu den in der Bundesbankstatistik ausgewiesenen Hypothekarkrediten mit fünfjähriger Zinsbindung in Höhe von 3,32 Prozentpunkten im Mai 1995 und von 4,71 Prozentpunkten im Zeit- punkt der Gegenzeichnung des Kreditvertrages durch die Beklagte im Januar 1996 sei ein Indiz gegen übliche Bedingungen für einen Grundpfandkredit. Die Revision weist aber zu Recht darauf hin, dass die Bundesbankstatistik nur das Zinsniveau erstrangiger Wohnungsbaukredite abbildet, die lediglich das beliehene Grundstück zu 60% finanzieren. Bei der vorliegenden 100%igen Finanzierung eines Gewerbeobjektes durfte das Berufungsgericht die Marktüblichkeit der Zinsen nicht allein deswegen verneinen, weil der Zinssatz des ausgegebenen Kredits bereits innerhalb der Streubreite von Personalkrediten liegt. Vorliegend musste das beantragte Sachverständigengutachten allein schon deswegen eingeholt werden, weil die Beklagte ihren Vortrag zur Marktüblichkeit der Kreditbedingungen durch Vorlage eines Privatgutachtens von Prof. Dr. H. untermauert hat, nach dem die übliche Streubreite für vergleichbare Kredite im fraglichen Zeitraum zwischen 10,46% bis 11,71% betragen hat.
31
3. Rechtsfehlerhaft sind auch die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Sittenwidrigkeit des Kaufpreises nach § 138 Abs. 1 BGB. Von einer Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages kann nach ständiger Rechtsprechung nur dann ausgegangen werden, wenn der Verkaufspreis rund doppelt so hoch ist wie der tatsächliche Wert des Verkaufsobjekts (vgl. BGHZ 146, 298, 302; Senatsurteil BGHZ 168, 1, 21, Tz. 47 m.w.Nachw.).
32
a) Die Auswahl der geeigneten Wertermittlungsmethode zur Feststellung des tatsächlichen Wertes einer Immobilie steht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wenn das Gesetz nicht die Anwendung eines bestimmten Verfahrens anordnet, im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters (vgl. BGHZ 160, 8, 11 m.w.Nachw.). Die Methoden- wahl ist unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und sonstiger Umstände des Einzelfalles zu treffen; sie ist zu begründen. Lässt sich eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verlässlich ermitteln, wird die Vergleichswertmethode als die einfachste und zuverlässigste Methode angesehen; sie steht deshalb bei Wohnungseigentum im Vordergrund (BGHZ 160, 8, 12 f. m.w.Nachw.; in diesem Sinne auch Senatsurteil vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154, 156, Tz. 16).
33
Indem das Berufungsgericht die Ertragswertmethode seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat, hat es sein Ermessen fehlerhaft ausgeübt. Der gerichtliche Sachverständige V. hat in seinem Gutachten vom 9. Dezember 2004 und in seinem Ergänzungsgutachten vom 4. Mai 2005 erklärt, dass er wegen des ausdrücklichen gerichtlichen Auftrags ein Ertragswertgutachten erstatte, obwohl er das Vergleichswertverfahren für geeigneter halte und der Ertragswert nicht identisch mit dem Verkehrswert sei. Angesichts dieser Äußerungen des Sachverständigen durfte das Berufungsgericht nicht an seinem beschränkten Gutachtenauftrag festhalten und seine Entscheidung nicht auf ein Gutachten stützen , das den Verkehrswert nach den eigenen Ausführungen des Sachverständigen nicht abbildet.
34
b) Auch die Ausführungen des Berufungsgerichts zur verwerflichen Gesinnung der Verkäuferin sind nicht frei von Rechtsfehlern.
35
aa) Die Rechtsprechung lässt zwar auf der objektiven Grundlage eines besonders groben Missverhältnisses zwischen dem Wert des Kaufobjekts und dem Kaufpreis den Schluss auf das - für das Unwerturteil des § 138 Abs. 1 BGB unerlässliche - subjektive Unrechtsmerkmal der verwerflichen Gesinnung des Verkäufers zu (BGHZ 146, 298, 303 ff.; 160, 8, 14). Ein solcher Rückschluss ist aber nur dann gerechtfertigt, wenn das grobe Missverhältnis durch einen direkten Vergleich mit dem maßgeblichen Markt gewonnen wird, weil nur dann der Vorwurf begründet ist, der Begünstigte habe sich leichtfertig der Erkenntnis eines besonders groben Missverhältnisses bzw. der Zwangslage seines Vertragspartners verschlossen. Eine Kontrolle der Marktergebnisse anhand prognostizierter Erträge schuldet der Begünstigte dem Vertragspartner nicht (BGHZ 160, 8, 15). Daher bedarf es, wenn sich das grobe Missverhältnis aus einer Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren ergibt, grundsätzlich besonderer Anhaltpunkte dafür, dass es dem Verkäufer auch subjektiv bekannt war oder er sich dieser Erkenntnis leichtfertig verschlossen hat. Das Berufungsgericht hat dazu keine Feststellung getroffen und erweist sich deshalb auch aus diesem Grund als rechtsfehlerhaft.
36
bb) Das Berufungsgericht hat sich rechtsfehlerhaft auch nicht damit auseinandergesetzt, ob die - unterstellte - Vermutung der verwerflichen Gesinnung widerlegt ist. Nach der Rechtsprechung kommt eine solche Widerlegung insbesondere dann in Betracht, wenn der Verkäufer auf ein Verkehrswertgutachten vertraut hat, selbst wenn dieses sich später als fehlerhaft erweist (BGHZ 146, 298, 305). Die Beklagte hat vorgetragen , dass den Verkaufspreisen ein Verkehrswertgutachten des Sachverständigen S. von der A. bank vom 12. August 1994 zugrunde gelegen habe, welches umgerechnet für den klägerischen Stellplatz zu einem Wert von rund 26.500 DM gelangt sei. Erweist sich dieses Vor- bringen als richtig, kann es den Vorwurf, die Verkäuferin habe in verwerflicher Gesinnung gehandelt, entfallen lassen.

III.


37
Berufungsurteil Das stellt sich entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Ohne weitere Feststellungen kann nicht davon ausgegangen werden , dass die Darlehensverträge nicht wirksam zustande gekommen sind und den Klägern deshalb ein Bereicherungsanspruch auf Rückzahlung erbrachter Leistungen zusteht. Die Ansicht des Berufungsgerichts, die Darlehensverträge seien auch dann mit den in der Vertragsurkunde niedergelegten Konditionen wirksam geschlossen worden, wenn die Beklagte das Darlehensvertragsangebot der Kläger verspätet angenommen habe , ist allerdings fehlerhaft.
38
1. Nach dem vom Berufungsgericht unterstellten Vortrag der Kläger lagen zwischen dem Antrag der Kläger und der Annahme der Beklagten rund acht Monate. Die Annahme war, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, verspätet (§ 147 Abs. 2 BGB) und ist als ein neuer Vertragsantrag zu werten (§ 150 Abs. 1 BGB). Ob die Kläger diesen, wie das Berufungsgericht gemeint hat, durch Schweigen angenommen haben, erscheint zweifelhaft, bedarf aber keiner Entscheidung. Jedenfalls liegt in der Erbringung der im Darlehensvertrag vorgesehenen Leistungsraten durch die Kläger ab Januar 1996 eine konkludente Annahme des Vertragsantrages der Beklagten.
39
2. Das Berufungsgericht hat aber rechtsfehlerhaft übersehen, dass es bei einer verspäteten Annahmeerklärung der Beklagten an der nach § 4 Abs. 1 Satz 2 VerbrKrG erforderlichen schriftlichen Erklärung der Kläger fehlt und die Darlehensverträge daher nach § 6 Abs. 1 Satz 1 VerbrKrG formnichtig sind.
40
a) Nach § 4 Abs. 1 Satz 2 VerbrKrG haben beide Willenserklärungen , die zum Abschlusstatbestand des Verbraucherdarlehensvertrages gehören, der gesetzlichen Schriftform zu entsprechen. Eine konkludente Annahmeerklärung entspricht dabei ebenso wenig wie die Annahme durch Schweigen der gesetzlichen Schriftform (vgl. OLG München ZIP 2005, 160, 162; Staudinger/Kessal-Wulf, BGB Bearb. 2004 § 492 Rdn. 8; Bülow/Artz, VerbrKrR 6. Aufl. § 492 BGB Rdn. 35).
41
Die b) Formnichtigkeit wäre allerdings nach § 6 Abs. 2 Satz 1 VerbrKrG mit den Rechtsfolgen des § 6 Abs. 2 Satz 2 bis 6 VerbrKrG geheilt , wenn die Kläger die Darlehensvaluta erhalten haben. Nach dem in der Revisionsinstanz zu unterstellenden - streitigen - Vortrag der Kläger ist die Darlehensvaluta von der Beklagten auf Anweisung der I. direkt auf ein Notaranderkonto des beurkundenden Notars geflossen. Diese Anweisung ist den Klägern nur zuzurechnen, wenn die umfassende Vollmacht der I. wirksam ist, weil sie über eine Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz verfügte, oder aber - bei Nichtigkeit der Vollmacht - gegenüber der Beklagten gemäß §§ 171 ff. BGB als wirksam zu behandeln ist, weil der Beklagten bei der Ausführung der Überweisung eine Ausfertigung der notariellen Vollmacht vorlag (vgl. Nobbe WM 2007 Sonderbeilage Nr. 1 S. 4 ff. m.w.Nachw.). Feststellungen fehlen auch hierzu.

IV.


42
angefochtene Das Urteil war daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Sollte ein Rückforderungsanspruch der Kläger unter Berücksichtigung vorstehender Ausführungen nicht gegeben sein, wird das Berufungsgericht dem Vorbringen der Kläger nachzugehen haben, sie hätten ihre Darlehensvertragserklärungen nach § 1 HWiG wirksam widerrufen.
Nobbe Müller Ellenberger
Schmitt Grüneberg
Vorinstanzen:
LG Köln, Entscheidung vom 04.09.2003 - 2 O 191/00 -
OLG Köln, Entscheidung vom 06.09.2006 - 13 U 193/03 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XI ZR 204/04 Verkündet am:
19. September 2006
Herrwerth,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
_____________________
BGB §§ 123, 276 Abs. 1 Fa, 311 Abs. 2
HWiG § 2 (in der bis zum 30. September 2000 geltenden Fassung)

a) Ein die Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank bei institutionalisiertem Zusammenwirken
mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts auslösender
konkreter Wissensvorsprung im Zusammenhang mit einer arglistigen
Täuschung setzt konkrete, dem Beweis zugängliche unrichtige Angaben des
Vermittlers oder Verkäufers über das Anlageobjekt voraus (Ergänzung von
BGH, Urteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194 ff., für BGHZ vorgesehen
).

b) § 2 HWiG ist richtlinienkonform als Rechtspflicht des Unternehmers zu verstehen
, deren Verletzung eine Schadensersatzpflicht aus Verschulden bei Vertragsschluss
zur Folge haben kann.

c) Ein Schadensersatzanspruch wegen unterbliebener Widerrufsbelehrung gemäß
§ 2 HWiG setzt ein Verschulden des Unternehmers voraus.

d) Für einen Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss wegen
unterbliebener Widerrufsbelehrung gemäß § 2 HWiG muss der Darlehens-
nehmer konkret beweisen, dass der Belehrungsverstoß für den Schaden ursächlich
geworden ist, d.h. dass er den Darlehensvertrag bei ordnungsgemäßer
Belehrung tatsächlich widerrufen hätte.
BGH, Urteil vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04 - OLG Düsseldorf
LG Düsseldorf
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 19. September 2006 durch den Vorsitzenden Richter
Nobbe sowie die Richter Dr. Müller, Dr. Joeres, Dr. Ellenberger und
Prof. Dr. Schmitt

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 6. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 27. Mai 2004 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Der Kläger wendet sich aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Ehefrau gegen die Zwangsvollstreckung der beklagten Bank aus einer vollstreckbaren notariellen Urkunde. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
2
Kläger, Der ein damals 56 Jahre alter Oberstleutnant a.D., und seine Ehefrau, eine damals 53 Jahre alte selbständige Krankengymnastin , wurden im Jahre 1993 von ihrem Sohn, der nebenberuflich für einen Immobilienvermittler tätig war, geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung in einer Appartementwohnanlage in D. zu erwerben. Zur Durchführung des Erwerbs der Eigentumswohnung erteilten sie der G. Treuhandgesellschaft mbH (im Folgenden: Treuhänderin) mit notarieller Urkunde vom 18. Mai 1993 im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages eine umfassende Vollmacht. Die Treuhänderin, die über eine Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz nicht verfügte, sollte unter anderem den Kaufvertrag abschließen sowie zur Bestellung der dinglichen und persönlichen Sicherheiten befugt sein.
3
Am 15./18. Mai 1993 schlossen sie persönlich mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten (künftig: Beklagte) zur Finanzierung des Kaufpreises und der Erwerbsnebenkosten einen Darlehensvertrag über 193.200 DM mit einer Gesamtlaufzeit bis 30. Mai 2023 und einem festen Zinssatz bis 30. Mai 1998 ab. Der formularmäßige Darlehensvertrag enthielt in Ziffer 8.1 unter anderem die Verpflichtung, der Beklagten eine Grundschuld in Darlehenshöhe nebst dinglicher Vollstreckungsunterwerfung zu bestellen und sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen zu unterwerfen. Eine Widerrufsbelehrung nach dem Haustürwiderrufsgesetz (HWiG) erfolgte nicht. Am 15. Mai 1993 unterzeichneten der Kläger und seine Ehefrau außerdem eine an die Beklagte gerichtete Zweckerklärung, wonach u.a. die Grundschuld an dem Grundbesitz und die Rechte der Beklagten aus einer übernommenen Haftung als Sicherheit für alle der Beklagten gegen sie zustehenden Ansprüche dienen sollten.
4
Am 2. Juni 1993 erwarb die Treuhänderin für den Kläger und seine Ehefrau mit notariellem Kauf- und Werklieferungsvertrag eine Eigentumswohnung nebst Doppelparker zum Preis von 110.580 DM. Mit notarieller Urkunde vom selben Tage bestellte die Verkäuferin der Eigentumswohnung der Beklagten eine nach § 800 ZPO vollstreckbare Grundschuld in Höhe von 194.000 DM. Zugleich übernahm die Treuhänderin für den Kläger und seine Ehefrau gegenüber der Beklagten die persönliche Haftung in Höhe des Grundschuldbetrages und unterwarf sie der Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen.
5
Die Beklagte überwies die Darlehensvaluta am 16. Juni 1993 abzüglich eines Damnums sowie zwischenzeitlich aufgelaufener Zinsen in einer Höhe von 173.481,52 DM auf ein bei ihr geführtes Konto des Klägers und seiner Ehefrau.
6
Schreiben Mit vom 14. Januar 2002 widerriefen der Kläger und seine Ehefrau ihre auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichteten Willenserklärungen unter Hinweis auf § 1 HWiG mit der Behauptung, zur Abgabe der Erklärungen in einer Haustürsituation bestimmt worden zu sein. Da sie ihre Zahlungsverpflichtungen aus dem Darlehensverhältnis nur bis Anfang Januar 2002 erfüllten, forderte die Beklagte sie mit Schreiben vom 19. April 2002 unter Androhung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen zur Zahlung der rückständigen Beträge auf.
7
Der Kläger wendet sich gegen die Vollstreckung aus der Grundschuldbestellungsurkunde vom 2. Juni 1993. Er macht geltend, die durch die Treuhänderin erklärte Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung sei als Vollstreckungstitel unwirksam, da der Geschäftsbesorgungsvertrag und die in ihm enthaltene Vollmacht wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig seien. Darüber hinaus macht er materiell-rechtliche Einwendungen gegen den titulierten Anspruch geltend. Der Beklagten stehe kein Darlehensrückzahlungsanspruch zu, da der Darlehensvertrag wirksam widerrufen worden sei. Auch habe die Beklagte , die dauerhaft und eng mit dem Bauträger, dem Vermittler und der Treuhänderin zusammengearbeitet habe, nicht hinreichend über die wirtschaftlichen Risiken des Objekts aufgeklärt. Insbesondere habe sie gewusst , dass der Verkehrswert der Immobilie nur 41% des Kaufpreises betragen habe. Hilfswiderklagend macht die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung der ausgereichten Darlehensvaluta zuzüglich Zinsen geltend.
8
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers ist ohne Erfolg geblieben. Mit der - vom Senat zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger seinen Klageantrag weiter.

Entscheidungsgründe:


9
Die Revision des Klägers ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.


10
Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren bedeutsam - im Wesentlichen ausgeführt:
11
Die auf die Unwirksamkeit des Vollstreckungstitels gestützte prozessuale Gestaltungsklage analog § 767 ZPO sei unbegründet. Die dingliche Unterwerfungserklärung sei wirksam, da sie von der damaligen Eigentümerin und nicht vom Kläger erklärt worden sei. Auf eine etwaige Unwirksamkeit der persönlichen Unterwerfungserklärung wegen Nichtigkeit der Vollmacht gemäß § 134 BGB i.V. mit Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 1 RBerG könne sich der Kläger jedenfalls nach § 242 BGB nicht berufen, da sich aus Ziffer 8.1 des Darlehensvertrages eine Verpflichtung zur Abgabe einer solchen Erklärung ergebe. Ein Recht zum Widerruf des Darlehensvertrages nach § 1 Abs. 1 HWiG stehe dem Kläger nicht zu. Selbst wenn man trotz gravierender Bedenken unterstelle, dass der Abschluss des Darlehensvertrages in einer Haustürsituation erfolgt sei, sei diese der Beklagten weder nach § 123 Abs. 1 BGB, noch nach § 123 Abs. 2 BGB zuzurechnen. Einwendungen aus dem finanzierten Immobilienkauf könne der Kläger dem Darlehensvertrag nicht nach § 9 Abs. 3 Satz 1 VerbrKrG entgegenhalten, da es sich um einen Realkredit im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG gehandelt habe.
12
DieVollstreckungsgegenklagegem äß § 767 ZPO sei ebenfalls unbegründet. Ein Schadensersatzanspruch des Klägers wegen Verschuldens der Beklagten bei Vertragsschluss sei nicht gegeben. Es liege keine der Fallgruppen vor, bei denen die Rechtsprechung ausnahmsweise eine Aufklärungspflicht der Bank annehme. Insbesondere genüge der Vortrag des Klägers zum sittenwidrigen Missverhältnis zwischen dem Verkehrswert der Immobilie und dem Kaufpreis sowie zur Kenntnis der Beklagten davon nicht den Anforderungen an schlüssige Darlegungen.

II.


13
Diese Beurteilung hält rechtlicher Überprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand.
14
1. Die Abweisung der Vollstreckungsgegenklage (§ 767 ZPO) wird durch die Begründung des Berufungsurteils nicht getragen. Wenn der Abschluss des Darlehensvertrages in einer Haustürsituation erfolgt ist, wovon das Berufungsgericht ausgegangen ist, unterliegt die titulierte Forderung der Bereicherungseinrede (§ 821 BGB).
15
Rechtsfehlerfrei a) ist allerdings die Ansicht des Berufungsgerichts , dass der Kläger der Beklagten etwaige Einwendungen aus dem finanzierten Immobilienkauf nach § 9 Abs. 3 Satz 1 VerbrKrG schon deshalb nicht entgegenhalten kann, weil diese Vorschrift nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf Realkreditverträge, die - wie hier - zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden sind, keine Anwendung findet. Das gilt, wie der Senat in seinem erst nach Abfassung der Revisionsbegründung ergangenen Urteil vom 25. April 2006 (XI ZR 219/04, WM 2006, 1060, 1065 f., für BGHZ vorgesehen ), auf das Bezug genommen wird, ausführlich dargelegt hat, auch dann, wenn der Erwerber das Grundpfandrecht - wie hier - nicht selbst bestellt hat. An seiner abweichenden Rechtsprechung (BGHZ 159, 294, 307 f.), auf die sich die Revision maßgeblich stützt, hält der II. Zivilsenat, wie er auf Anfrage mitgeteilt hat, nicht fest. Zu einer anderen rechtlichen Bewertung geben, wie der Senat in seinem Urteil vom 16. Mai 2006 (XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1196 f., für BGHZ vorgesehen) näher ausgeführt hat, auch die Entscheidungen des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften (künftig: EuGH) vom 25. Oktober 2005 (WM 2005, 2079 ff. - Schulte und WM 2005, 2086 ff. - Crailsheimer Volksbank) keinen Anlass.
16
Ebenfalls b) zu Recht hat das Berufungsgericht einen dem Anspruch der Beklagten entgegenzusetzenden Schadensersatzanspruch des Klägers aus Verschulden bei Vertragsschluss wegen Verletzung einer Aufklärungspflicht verneint.
17
Nach aa) ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträgerund Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl. etwa Senat, BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie Senatsurteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1199 m.w.Nachw., für BGHZ vorgesehen).
18
solche Eine Aufklärungspflicht hat das Berufungsgericht bei den von ihm geprüften, möglicherweise verletzten Aufklärungspflichten auf der Grundlage der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtsfehlerfrei verneint. Entgegen der Ansicht der Revision traf die Beklagte auch unter dem Gesichtspunkt eines für sie erkennbaren Wissensvorsprungs keine Aufklärungspflicht.
19
(1) Eine Pflicht der Bank zur Aufklärung über die Unangemessenheit des Kaufpreises, die grundsätzlich nicht einmal den Verkäufer trifft (BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688), kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn es - bedingt durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen - zu einer so wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss. Das ist nach ständiger Rechtsprechung erst dann der Fall, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524, vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1200, für BGHZ vorgesehen).
20
den Ein Substantiierungsanforderungen genügender Vortrag zu einem entsprechenden Minderwert der erworbenen Wohnung erfordert die Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu den wertbildenden Faktoren der erworbenen Wohnung (Senat, Urteil vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62). Daran fehlt es aber nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts.
21
(2) Allein die Behauptung des Klägers, der tatsächliche Verkehrswert der Wohnung habe nach Auskunft des Gutachterausschusses der Stadt D. zum Stichtag 2. Juni 1993 mit 38.800 DM im Verhältnis zum verlangten Wohnungskaufpreis lediglich 41% betragen, wovon die Beklagte auf Grund der von ihr selbst vorgenommenen Einwertung Kenntnis gehabt habe, genügt hier den Anforderungen an einen substantiierten Sachvortrag zum angeblichen Minderwert der Immobilie nicht. Der Kläger hat weder die Anfrage noch die Stellungnahme des Gutachterausschusses inhaltlich konkretisiert, geschweige denn vorgelegt, so dass Angaben zu den wertbildenden Faktoren der Wohnung fehlen. Darüber hinaus hat die Beklagte das Übernahmeprotokoll für den Kredit sowie das Sicherheitenblatt vorgelegt, aus denen sich ergibt, dass sie die Wohnung mit einem Verkehrswert von 127.000 DM und einem Beleihungswert von 114.000 DM angesetzt hat. Soweit der Prozessbevollmächtigte des Klägers erklärt hat, dass nach seinen eigenen Schlussfolgerungen der Wertermittlungsbogen seitens der Beklagten verfälscht worden sei, hat dies das Berufungsgericht mit zutreffenden Erwägungen als unbeachtlich angesehen. Vor diesem Hintergrund ist der Vortrag des Klägers, die Beklagte habe die streitgegenständliche Wohnung selbst mit lediglich 41% des tatsächlichen Wohnungskaufpreises eingewertet, als unbeachtliche Behauptung aufs Geratewohl zu werten. Es fehlt danach, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt hat, auch an der Kenntnis der Beklagten von einem erheblichen Missverhältnis von Kaufpreis und Verkehrswert der Eigentumswohnung.
22
Soweit bb) der erkennende Senat mit Urteil vom 16. Mai 2006 (XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1200 f. Tz. 50 ff., für BGHZ vorgesehen) im Interesse der Effektivierung des Verbraucherschutzes bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen und Immobilienfondsbeteiligungen, die nicht als verbundene Geschäfte behandelt werden können, und um dem in den Entscheidungen des EuGH vom 25. Oktober 2005 (WM 2005, 2079 ff. - Schulte und WM 2005, 2086 ff. - Crailsheimer Volksbank) zum Ausdruck kommenden Gedanken des Verbraucherschutzes vor Risiken von Kapitalanlagemodellen im nationalen Recht Rechnung zu tragen, seine Rechtsprechung zum Bestehen von Aufklärungspflichten der kreditgebenden Bank in diesen Fällen ergänzt hat, rechtfertigt dies hier kein anderes Ergebnis.
23
(1) Nach dieser Rechtsprechung können sich die Anleger in Fällen des institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten Finanzierungsvermittler , angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (Senat, Urteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1200 f., für BGHZ vorgesehen).
24
Diese (2) Voraussetzungen liegen hier schon deshalb nicht vor, weil es bisher an ausreichendem Vorbringen zu einer arglistigen Täuschung durch evident unrichtige Angaben des Vermittlers fehlt. Hierzu ist erforderlich, dass sich die behauptete Täuschung durch Vorspiegeln oder Entstellen von Umständen auf objektiv nachprüfbare Angaben bezieht und nicht lediglich subjektive Werturteile oder marktschreierische Anpreisungen vermittelt werden (vgl. PWW/Ahrens, BGB § 123 Rdn. 5; MünchKommBGB/Kramer, 4. Aufl. § 123 Rdn. 15; Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl. § 123 Rdn. 3). Ein die Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank auslösender konkreter Wissensvorsprung im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers setzt dem entsprechend konkrete, dem Beweis zugängliche unrichtige Angaben des Vermittlers oder Verkäufers über das Anlageobjekt voraus. Daran fehlt es hier nach dem insoweit revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Vortrag des Klägers.
25
Danach hat der Vermittler fälschlich angegeben, es handele sich um eine risikolose Immobilie, die ihren Wert nicht nur erhalte, sondern mit großer Wahrscheinlichkeit sogar noch steigere. Ein Verkauf der Immobilie nach ca. 5 bis 10 Jahren sei verlustfrei möglich auf Grund der üblichen Wertentwicklung und damit auch eine Rückführung des Darlehens. Bis auf einen monatlichen Geringst-Betrag würden die Kosten des Erwerbs der Wohnung aufgefangen durch Mieteinnahmen und Steuervorteile. Insbesondere die falsche Zusicherung, eine Immobilie ohne Eigenmittel erwerben zu können, die hervorragend zur Altersvorsorge und zum Steuersparen geeignet sei, habe den Kläger überzeugt.
26
Bei diesen Aussagen des Vermittlers handelt es sich lediglich um subjektive Werturteile und unverbindliche Anpreisungen, nicht aber um eine Täuschung durch unrichtige Angaben zu dem Anlageobjekt. Die verwandten Attribute und unbestimmten Formulierungen wie etwa "risikolose" Immobilie, die ihren Wert "mit großer Wahrscheinlichkeit sogar noch steigere" und "hervorragend" zur Altersvorsorge und Steuerersparnis "geeignet" sei sowie einen verlustfreien Verkauf bei "üblicher" Wertentwicklung ermögliche, haben ersichtlich werbenden Charakter. Es fehlt an der Darlegung konkreter wertbildender Merkmale der Immobilie, insbesondere zu ihrem Verkehrswert, den Finanzierungskosten sowie den versprochenen Mieteinnahmen und Steuervorteilen, welche objektiv nachprüfbar und einem Beweis zugänglich wären. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des - wie dargelegt - substanzlosen Vorbringens des Klägers zur sittenwidrigen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert. Im Übrigen liegt die Annahme einer arglistigen Täuschung durch unrichtige Angaben hier auch deshalb fern, weil es sich bei dem Vermittler um den Sohn des Klägers handelt. Erst recht kann angesichts der allgemeinen anpreisenden Aussagen des Vermittlers zu dem Anlageobjekt keine Rede davon sein, dass die vom Kläger behauptete Unrichtigkeit der Angaben so evident war, dass sich aufdrängt , die Beklagte habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.
27
Das c) Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung aber nicht stand, soweit das Berufungsgericht ein Widerrufsrecht des Klägers nach § 1 Abs. 1 HWiG verneint hat, weil die von ihm unterstellte und infolgedessen in der Revisionsinstanz als gegeben anzusehende Haustürsituation der Beklagten nicht zuzurechnen sei. Das Berufungsurteil entspricht insoweit zwar der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. etwa BGHZ 159, 280, 285 f.; BGH, Urteile vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 63, vom 15. Juli 2003 - XI ZR 162/00, ZIP 2003, 1741, 1743 und vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 523). An dieser Rechtsprechung hält der erkennende Senat, wie er bereits in seinen Urteilen vom 14. Februar 2006 (XI ZR 255/04, WM 2006, 674, 675) und vom 20. Juni 2006 (XI ZR 224/05, Umdruck S. 7 f.), auf die Bezug genommen wird, näher dargelegt hat, veranlasst durch die Entscheidung des EuGH vom 25. Oktober 2005 (WM 2005, 2086 ff. - Crailsheimer Volksbank) nicht fest. Danach bedarf es einer gesonderten Zurechnung der Haustürsituation entsprechend § 123 BGB, die das Berufungsgericht für notwendig erachtet hat, nicht.
28
Berufungsgericht Das hat deshalb - von seinem Standpunkt aus konsequent - noch keine Feststellungen getroffen, ob es sich bei dem streitigen Darlehensvertrag um ein Haustürgeschäft im Sinne des § 1 Abs. 1 HWiG handelt. Das wird nachzuholen sein.

29
2. Auch die Abweisung der gegen die Wirksamkeit des Vollstreckungstitels gerichteten prozessualen Gestaltungsklage analog § 767 ZPO lässt sich danach mit der gegebenen Begründung nicht halten.
30
Mit a) Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass gegen die Wirksamkeit der in der Grundschuldbestellungsurkunde vom 2. Juni 1993 enthaltenen Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in die Eigentumswohnung keine Bedenken bestehen. Denn diese Unterwerfungserklärung wurde nicht von der Treuhänderin, sondern von der damaligen Eigentümerin und Grundschuldbestellerin erklärt und lässt die Vollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer zu.
31
Rechtsfehlerhaft b) ist hingegen die Ansicht des Berufungsgerichts , die prozessuale Gestaltungsklage sei auch unbegründet, soweit sie sich gegen die Wirksamkeit der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in das gesamte persönliche Vermögen des Klägers richtet.
32
aa) Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht dabei davon aus, dass diese Unterwerfungserklärung in der Grundschuldbestellungsurkunde vom 2. Juni 1993 unwirksam ist, da der Kläger von der Treuhänderin nicht wirksam vertreten worden ist. Die der Geschäftsbesorgerin erteilte Vollmacht ist wegen Verstoßes gegen Art. 1 § 1 RBerG unwirksam. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedarf derjenige, der ausschließlich oder hauptsächlich die rechtliche Abwicklung eines Grundstückserwerbs im Rahmen eines Steuersparmodells für den Erwerber besorgt, der Erlaubnis nach Art. 1 § 1 RBerG. Ein - wie hier - ohne diese Erlaubnis abgeschlossener Geschäftsbesorgungsvertrag mit derartigen umfassenden Befugnissen ist nichtig. Die Nichtigkeit erfasst auch die der Geschäftsbesorgerin erteilte Prozessvollmacht zur Abgabe einer Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung , deren Nichtigkeit mit Hilfe der §§ 171, 172 BGB nicht überwunden werden kann (st.Rspr.; BGHZ 154, 283, 287 f.; Senatsurteile vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830 und vom 21. Juni 2005 - XI ZR 88/04, WM 2005, 1520, 1521, jeweils m.w.Nachw.).
33
bb) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist es dem Kläger nach dem in der Revisionsinstanz zugrunde zu legenden Sachverhalt jedoch nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich auf die Unwirksamkeit der notariell beurkundeten Unterwerfungserklärung zu berufen. Das wäre nur dann der Fall, wenn der Kläger gegenüber der Beklagten verpflichtet wäre, sich hinsichtlich der Darlehensverbindlichkeit der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen (st.Rspr.; Senatsurteile vom 15. Februar 2005 - XI ZR 396/03, WM 2005, 1698, 1701, vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830 und vom 21. Juni 2005 - XI ZR 88/04, WM 2005, 1520, 1521 f., jeweils m.w.Nachw.). Eine solche Verpflichtung hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen.
34
Aus dem Darlehensvertrag von 1993 ergibt sich zwar die Verpflichtung des Klägers, das Darlehen durch eine Grundschuld in Höhe der Darlehenssumme zuzüglich Zinsen abzusichern und sich der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen zu unterwerfen. Der Kläger könnte sich deshalb nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) auf die Nichtigkeit der persönlichen Vollstreckungsunterwerfung vom 2. Juni 1993 nicht berufen, wenn er an den Kreditvertrag vom 15./18. Mai 1993 gebunden wäre. Von der Wirksamkeit des Kreditvertrages aus dem Jahre 1993 kann aber entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts deshalb nicht ausgegangen werden, weil der Kläger - wie dargelegt (II. 1. c) - nach dem in der Revisionsinstanz zugrunde zu legenden Sachverhalt seine zum Abschluss des Darlehensvertrages führende Willenserklärung gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 HWiG wirksam widerrufen hat.
35
Auch die Zweckerklärung vom 15. Mai 1993 begründet keine entsprechende Verpflichtung des Klägers. Eine Verpflichtung, sich der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen, ist ihrem Wortlaut nicht zu entnehmen.

III.


36
angefochtene Das Urteil war daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
37
1. Dieses wird nunmehr Beweis darüber zu erheben haben, ob die Behauptung des Klägers zutrifft, er und seine Ehefrau hätten den Darlehensvertrag in einer Haustürsituation, also im Geltungsbereich der Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Verträge (ABl. Nr. L 372/31; Haustürgeschäfterichtlinie), abgeschlossen.

38
2. Sollte die Beweisaufnahme ergeben, dass der Kläger und seine Ehefrau den Darlehensvertrag gemäß § 1 Abs. 1 HWiG wirksam widerrufen haben, stünde der Beklagten der mit der Hilfswiderklage zu b) geltend gemachte Anspruch aus § 3 HWiG auf Erstattung des ausgezahlten Nettokreditbetrages sowie auf dessen marktübliche Verzinsung zu (Senat BGHZ 152, 331, 338 f.; Senatsurteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66, vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, 2411, vom 21. März 2006 - XI ZR 204/03, ZIP 2006, 846, 847 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1196 m.Nachw., für BGHZ vorgesehen).
39
a) Wie der Senat in seinem Urteil vom 16. Mai 2006 (XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1197 f., für BGHZ vorgesehen) entschieden und im Einzelnen begründet hat, steht dem aus § 3 HWiG folgenden Rückzahlungsanspruch nicht entgegen, dass der Verbraucher nach Ansicht des EuGH durch die Haustürgeschäfterichtlinie vor den Folgen der in seinen Entscheidungen vom 25. Oktober 2005 (WM 2005, 2079 ff. - Schulte und WM 2005, 2086 ff. - Crailsheimer Volksbank) angesprochenen Risiken von Kapitalanlagen der vorliegenden Art zu schützen ist, die er im Falle einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung der kreditgebenden Bank hätte vermeiden können.
40
b) Aufgrund der Entscheidungen des EuGH vom 25. Oktober 2005 könnte jedoch ein Schadensersatzanspruch des Klägers aus Verschulden bei Vertragsschluss wegen unterbliebener Widerrufsbelehrung gemäß § 2 Abs. 1 HWiG in Betracht kommen, den der Kläger ggf. dem Anspruch der Beklagten aus § 3 HWiG entgegenhalten könnte.

41
aa) Nach den vorgenannten Entscheidungen enthält die Haustürgeschäfterichtlinie eine "echte" Rechtspflicht des Unternehmers. Unter Beachtung dieser für nationale Gerichte bindenden Auslegung ist auch § 2 HWiG - dessen Wortlaut die Annahme einer solchen Rechtspflicht nicht ausschließt - richtlinienkonform als Rechtspflicht des Unternehmers zu verstehen, deren Verletzung Ersatzansprüche zur Folge haben kann. Wie bereits das OLG Stuttgart ausgeführt hat (NJW-RR 1988, 558, 559 und NJW 1988, 1986, 1987), will das Gesetz mit der Belehrung über das Widerrufsrecht den Kunden vor allem über Existenz, Inhalt und Bedeutung seines Widerrufsrechts informieren, damit er überhaupt erst in die Lage versetzt wird, seine Rechte auszuüben und sich auf die schwebende Unwirksamkeit des Vertrages zu berufen. Dieses Ziel lässt sich nur erreichen, wenn eine Pflicht zur Belehrung besteht.
42
bb) Ein Schadensersatzanspruch des Klägers aus Verschulden bei Vertragsschluss wegen unterbliebener Belehrung gemäß § 2 Abs. 1 HWiG setzt zwingend ein Verschulden der Beklagten voraus. Die Annahme eines evtl. vom Berufungsgericht festzustellenden verschuldeten Rechtsirrtums könnte allerdings bei dem vorliegenden Fall aus dem Jahre 1993 zweifelhaft sein. Einer verschuldensunabhängigen Haftung stehen wesentliche Grundsätze des nationalen Haftungsrechts entgegen, insbesondere der in § 276 Abs. 1 BGB a.F. verankerte allgemeine Grundsatz, dass eine Schadensersatzpflicht in der Regel nur bei schuldhaftem Verhalten besteht. Zwar ermöglichte die Vorschrift des § 276 Abs. 1 BGB a.F. auch eine verschuldensunabhängige Haftung, sofern "ein anderes bestimmt war". Für eine solche Bestimmung, die sich aus dem Gesetz, den vertraglichen Vereinbarungen oder dem Inhalt des Schuldverhältnisses ergeben kann, fehlt hier jedoch jeder Anhalt. Auch die Annahme einer Gefährdungshaftung kommt nicht in Betracht. Die für einzelne, näher umschriebene Tatbestände normierten Gefährdungshaftungen stellen spezielle Ausnahmen dar, die der an das Gesetz gebundene Richter nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht von sich aus erweitern darf (vgl. BGHZ 54, 332, 336 f.; 55, 229, 232 f., 234; 114, 238, 240 f.; 115, 38, 42 f.; 119, 152, 168).
43
Darüber cc) hinaus wären für den Fall der Annahme eines Verschuldens der Beklagten zur Schadensursächlichkeit des Belehrungsverstoßes Feststellungen zu treffen. Es genügt nicht, dass der Kläger und seine Ehefrau bei ordnungsgemäßer Belehrung die Möglichkeit gehabt hätten, mit dem Widerruf des Darlehensvertrages auch Risiken des Anlagegeschäftes zu vermeiden. Dies wäre mit dem Grundprinzip des nationalen Schadensersatzrechts, dass eine Pflichtverletzung nur dann zum Ersatz des Schadens verpflichten kann, wenn er auch auf den Pflichtenverstoß ursächlich zurückzuführen ist, schlechthin unvereinbar (siehe bereits Senatsurteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1199, für BGHZ vorgesehen). Der Kläger muss vielmehr konkret nachweisen , dass er und seine Ehefrau den Darlehensvertrag bei ordnungsgemäßer Belehrung tatsächlich widerrufen und die Anlage nicht getätigt hätten. Auf die so genannte Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens kann sich der Kläger, anders als etwa das Oberlandesgericht Bremen (WM 2006, 758, 766 f.) gemeint hat, nicht stützen. Diese Vermutung setzt voraus, dass es für ihn bei Belehrung über sein Widerrufsrecht damals nur eine bestimmte Möglichkeit der Reaktion gab (vgl. BGHZ 160, 58, 66 m.w.Nachw.). Davon kann hier indes nicht ausgegangen werden, da nichts dafür ersichtlich ist, dass die Risiken des Vertragswerks vom Kläger innerhalb der einwöchigen Widerrufsfrist erkannt worden wären (vgl. OLG Celle NJW 2006, 1817 f.; OLG München NJW 2006, 1811, 1815; Bungeroth WM 2004, 1505, 1509).
Nobbe Müller Joeres
Ellenberger Schmitt

Vorinstanzen:
LG Düsseldorf, Entscheidung vom 30.05.2003 - 15 O 457/02 -
OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 27.05.2004 - I-6 U 125/03 -

(1) Auf einen Dienstvertrag oder einen Werkvertrag, der eine Geschäftsbesorgung zum Gegenstand hat, finden, soweit in diesem Untertitel nichts Abweichendes bestimmt wird, die Vorschriften der §§ 663, 665 bis 670, 672 bis 674 und, wenn dem Verpflichteten das Recht zusteht, ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen, auch die Vorschriften des § 671 Abs. 2 entsprechende Anwendung.

(2) Wer einem anderen einen Rat oder eine Empfehlung erteilt, ist, unbeschadet der sich aus einem Vertragsverhältnis, einer unerlaubten Handlung oder einer sonstigen gesetzlichen Bestimmung ergebenden Verantwortlichkeit, zum Ersatz des aus der Befolgung des Rates oder der Empfehlung entstehenden Schadens nicht verpflichtet.

(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, die Anmeldung oder Registrierung des anderen Teils zur Teilnahme an Gewinnspielen zu bewirken, die von einem Dritten durchgeführt werden, bedarf der Textform.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Steht dem Versicherungsnehmer ein Ersatzanspruch gegen einen Dritten zu, geht dieser Anspruch auf den Versicherer über, soweit der Versicherer den Schaden ersetzt. Der Übergang kann nicht zum Nachteil des Versicherungsnehmers geltend gemacht werden.

(2) Der Versicherungsnehmer hat seinen Ersatzanspruch oder ein zur Sicherung dieses Anspruchs dienendes Recht unter Beachtung der geltenden Form- und Fristvorschriften zu wahren und bei dessen Durchsetzung durch den Versicherer soweit erforderlich mitzuwirken. Verletzt der Versicherungsnehmer diese Obliegenheit vorsätzlich, ist der Versicherer zur Leistung insoweit nicht verpflichtet, als er infolgedessen keinen Ersatz von dem Dritten erlangen kann. Im Fall einer grob fahrlässigen Verletzung der Obliegenheit ist der Versicherer berechtigt, seine Leistung in einem der Schwere des Verschuldens des Versicherungsnehmers entsprechenden Verhältnis zu kürzen; die Beweislast für das Nichtvorliegen einer groben Fahrlässigkeit trägt der Versicherungsnehmer.

(3) Richtet sich der Ersatzanspruch des Versicherungsnehmers gegen eine Person, mit der er bei Eintritt des Schadens in häuslicher Gemeinschaft lebt, kann der Übergang nach Absatz 1 nicht geltend gemacht werden, es sei denn, diese Person hat den Schaden vorsätzlich verursacht.

Soweit sich die Versicherung auf unpfändbare Sachen bezieht, kann eine Forderung aus der Versicherung nur auf solche Gläubiger des Versicherungsnehmers übertragen werden, die diesem zum Ersatz der zerstörten oder beschädigten Sachen andere Sachen geliefert haben.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XI ZR 167/05 Verkündet am:
23. Oktober 2007
Herrwerth,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
_____________________
BGB a.F. §§ 123, 138 Ba, 276 Fa
Die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises eines finanzierten Objekts
führt für sich genommen auch im Falle einer institutionalisierten Zusammenarbeit
zwischen finanzierender Bank und dem Verkäufer oder
Vertreiber des Objekts nicht zu einer widerleglichen Vermutung, die finanzierende
Bank habe von der sittenwidrigen Überteuerung Kenntnis
gehabt. Eine solche Vermutung kommt nur im Falle einer arglistigen
Täuschung in Betracht.
BGH, Urteil vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05 - OLG Celle
LG Lüneburg
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 23. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter
Dr. h.c. Nobbe, den Richter Dr. Joeres, die Richterin Mayen sowie die
Richter Dr. Ellenberger und Prof. Dr. Schmitt

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 4. Mai 2005 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Kläger Die wenden sich gegen die Zwangsvollstreckung der beklagten Bausparkasse aus einer notariellen Urkunde und erheben außerdem Feststellungsklage im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer Eigentumswohnung.
2
Kläger, Der ein damals 37 Jahre alter Industriemechaniker, und seine Ehefrau, eine damals 26 Jahre alte Verkäuferin, wurden im Jahr 1992 von Vermittlern geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung in C. zu erwerben. Die Vermittler waren für die H. GmbH tätig, die seit 1990 in großem Umfang Anlageobjekte vertrieb, die die Beklagte finanzierte. Im Rahmen der Gespräche legten die Vermittler den Klägern am 13. Oktober 1992 u.a. einen Besuchsbericht zur Unterschrift vor, in welchem Mieteinnahmen von monatlich 339 DM ausgewiesen waren. Außerdem erteilten die Kläger der H. GmbH einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag und unterzeichneten einen an die Beklagte gerichteten Darlehensantrag , in dem die Mieteinnahmen ebenfalls mit 339 DM monatlich angegeben sind. Das notarielle Kaufangebot der Verkäuferin vom 22. Oktober 1992, aus dessen Anlage sich ergab, dass die damalige Miete für die zu erwerbende Wohnung 220,84 DM, der Nettoertrag 183,34 DM betrug, nahmen sie - vertreten durch eine Notariatssekretärin , die sie zuvor durch notarielle Urkunde bevollmächtigt hatten - mit notarieller Erklärung vom 9. November 1992 an. Zur Finanzierung des Kaufpreises von 90.519 DM, der die von der Verkäuferin zu erbringenden Renovierungsleistungen umfasste, hatten sie zuvor mit der Beklagten am 26. Oktober/4. November 1992 einen Darlehensvertrag abgeschlossen.
Danach wurde der Kauf über ein tilgungsfreies Vorausdarlehen in Höhe von 105.000 DM sowie über zwei Bausparverträge bei der Beklagten in Höhe von 52.000 DM und 53.000 DM finanziert. Wie im Vertrag vorgesehen , traten die Kläger der für das Objekt bestehenden Mietpoolgemeinschaft bei und bestellten zur Sicherung sowohl des Vorausdarlehens als auch der nach Zuteilung der jeweiligen Bausparverträge auszureichenden Bauspardarlehen mit notarieller Urkunde vom 13. November 1992 zugunsten der Beklagten eine Grundschuld in Höhe des Vorausdarlehensbetrags nebst Zinsen, übernahmen die persönliche Haftung für die Grundschuldsumme und unterwarfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr persönliches Vermögen. Nachdem die Kläger nach Valutierung des Vorausdarlehens ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachgekommen waren, kündigte die Beklagte im Jahr 1997 das Vorausdarlehen , stellte einen Betrag von 108.364,75 DM fällig und betreibt nun die Zwangsvollstreckung auch in das persönliche Vermögen der Kläger.
3
Mit ihrer Klage begehren die Kläger, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde vom 13. November 1992 für unzulässig zu erklären , soweit diese über die belastete Immobilie hinausgeht, und außerdem Feststellung, dass die Beklagte aus dem Darlehensvertrag keine Rechte gegen sie habe sowie ihnen Zug um Zug gegen Übertragung der Wohnung jedweden Schaden zu ersetzen habe, der aus dem Abschluss des Darlehensvertrages und des Kaufvertrages resultiere. Sie machen insbesondere geltend, Darlehensvertrag und Kaufvertrag seien ein verbundenes Geschäft; § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG stehe dem nicht entgegen , weil das Darlehen nicht zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden sei. Die Beklagte habe in mehrfacher Hinsicht ihre Aufklärungspflichten verletzt. Insbesondere ha- be sie darauf hinweisen müssen, dass der Kaufpreis - wie die Kläger behaupten - sittenwidrig überhöht sei. Ferner sei verschwiegen worden, dass im Kaufpreis versteckte Zinssubventionen enthalten seien. Auch sei der Beklagten bekannt gewesen, dass die Vermittler die Kläger arglistig über die Miethöhe getäuscht hätten, da sie ihnen in dem Besuchsbericht eine weit höhere Miete vorgespiegelt hätten als sie in Wahrheit erzielt worden sei.
4
Die Klage ist in beiden Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der - vom erkennenden Senat zugelassenen - Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe:


5
Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.


6
Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:
7
Den Klägern stünden keine Ansprüche aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden der Beklagten zu. Über die Besonderheiten der Finanzierungskonstruktion habe die Beklagte nicht aufklären müssen. Im Übrigen könne eine diesbezügliche Aufklärungspflichtverletzung nur zum Ersatz des Differenzschadens führen, den die Kläger nicht dargetan hätten. Die Beklagte habe auch nicht in nach außen erkennbarer Weise ihre Kreditgeberrolle überschritten. Insbesondere sei sie durch die im Darlehensvertrag vorgesehene Beitrittsverpflichtung zu einem Mietpool nicht über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgegangen. Dass bei dem hier zu beurteilenden Mietpool im maßgeblichen Zeitpunkt eine Unterdeckung bestanden habe, hätten die Kläger selbst nicht behauptet. Ein Schadensersatzanspruch aus Aufklärungsverschulden ergebe sich auch nicht wegen angeblich im Kaufpreis enthaltener Innenprovisionen und einer angeblichen sittenwidrigen Überteuerung. Der Vortrag der Kläger, der Kaufpreis der Wohnung liege um 209% über dem Ertragswert und sei damit sittenwidrig, sei unerheblich, da die Kläger eine Kenntnis der Beklagten hiervon nicht schlüssig dargelegt hätten. Es fehle auch an schlüssigem Vortrag zu einem aufklärungspflichtigen Wissensvorsprung der Beklagten über fehlerhafte Angaben der Vermittler zur Höhe der zu erzielenden Miete. Einwendungen aus dem notariellen Kaufvertrag könnten die Kläger der Beklagten auch nicht im Wege des Einwendungsdurchgriffs entgegen halten. Die Anwendung des § 9 Abs. 1 VerbrKrG sei ausgeschlossen, da es sich um einen Realkredit im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG gehandelt habe. Insbesondere sei der Kredit auch dann noch zu einem marktüblichen Zinssatz gewährt worden, wenn man den Vortrag der Kläger zugrunde lege, in die Zinsberechnung seien im Kaufpreis versteckte Zinssubventionen einzubeziehen. In diesem Fall überschreite der Zinssatz die in der amtlichen Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank ausgewiesene obere Streubreitengrenze nur um 0,18 Prozentpunkte.

II.


8
Berufungsurteil Das hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand.
9
1. Aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist entgegen der Auffassung der Revision allerdings die Ansicht des Berufungsgerichts, Darlehensvertrag und Kaufvertrag seien kein verbundenes Geschäft im Sinne des § 9 Abs. 1 VerbrKrG. § 9 VerbrKrG findet nach dem eindeutigen Wortlaut des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf Realkreditverträge, die zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden sind, keine Anwendung (Senat, BGHZ 152, 331, 337; 161, 15, 25; 168, 1, 9, Tz. 21; Senatsurteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66, vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, 2411, vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 175, vom 18. Januar 2005 - XI ZR 201/03, WM 2005, 375, 376 und vom 27. September 2005 - XI ZR 79/04, BKR 2005, 501, 504). Um einen solchen Kredit handelt es sich bei dem im Streit stehenden Darlehen. Entgegen der Auffassung der Revision ist das Darlehen zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden. Die von den Klägern behaupteten versteckten Zinssubventionen sind schon deshalb nicht geeignet, die Anwendung des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auszuschließen, weil es für die Beurteilung der Üblichkeit der mit dem Verbraucher vereinbarten Bedingungen unerheblich ist, wie sie intern durch den Kreditgeber kalkuliert wurden (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881 f., Tz. 47). Unabhängig hiervon hat das Berufungsgericht auch zutreffend ausgeführt, dass das Darlehen auch dann zu üblichen Be- dingungen gewährt worden ist, wenn man die Auffassung der Kläger zugrunde legt, die Zinssubventionen seien in die Berechung des Zinssatzes einzubeziehen. In diesem Fall lag der im Darlehensvertrag vereinbarte effektive Jahreszins nach den Feststellungen des Berufungsgerichts mit 0,18 Prozentpunkten nur geringfügig über der bei Vertragsschluss maßgeblichen oberen Streubreitengrenze der in der amtlichen Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank ausgewiesenen Zinssätze (vgl. Senat, Urteil vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, ZIP 2003, 894, 896 m.w.Nachw.). Entgegen der Auffassung der Revision macht auch die dem banküblichen Bestreben des finanzierenden Kreditinstituts nach einer genügenden Absicherung des Kreditengagements Rechnung tragende Pflicht des Darlehensnehmers, dem für das Kaufobjekt bestehenden Mietpool beizutreten, die vereinbarten Kreditkonditionen nicht unüblich im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG (vgl. zur Pflicht, einem Mietpool beizutreten: Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 878, Tz. 18 ff.).
10
2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch einen Schadensersatzanspruch der Kläger abgelehnt, soweit dieser darauf gestützt wird, die Beklagte habe die Kläger nicht über etwaige Nachteile und Risiken der Finanzierung des Kaufpreises durch ein Vorausdarlehen in Kombination mit zwei neu abzuschließenden Bausparverträgen aufgeklärt. Ungeachtet der Frage, ob und unter welchen Umständen im Einzelfall insoweit überhaupt eine Pflicht der finanzierenden Bank in Betracht kommt, ungefragt über die spezifischen Vor- und Nachteile dieser Konstruktion aufzuklären , führt eine etwaige Aufklärungspflichtverletzung nur zum Ersatz der durch die gewählte Finanzierung entstandenen Mehrkosten (st.Rspr., siehe etwa Senatsurteile BGHZ 168, 1, 21 f., Tz. 49 m.w.Nachw. und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 878, 881, Tz. 42 f.), die die Kläger nicht dargelegt haben.
11
3. Eine Haftung der Beklagten aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden über das finanzierte Geschäft lässt sich hingegen nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneinen.
12
a) Dabei erweist sich das Berufungsurteil allerdings als rechtsfehlerfrei , soweit das Berufungsgericht auf der Grundlage der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Aufklärungsverschulden der Beklagten verneint hat.
13
Nach aa) ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträgerund Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl. etwa BGHZ 159, 294, 316 sowie Senatsurteile BGHZ 161, 15, 20; 168, 1, 19 f., Tz. 41, vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 76 und vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830).
14
bb) Ein solches Aufklärungsverschulden hat das Berufungsgericht auf der Grundlage der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei den von ihm geprüften möglicherweise verletzten Aufklärungspflichten nicht festgestellt, ohne dass ihm insoweit Rechtsfehler unterlaufen wären.
15
(1)Rechtsfehlerfrei ist entgegen der Auffassung der Revision, die insoweit auf das Urteil eines anderen Senats des Berufungsgerichts verweist (OLG Celle ZGS 2007, 152 ff.), die Ansicht des Berufungsgerichts, in der von den Klägern behaupteten fehlerhaften Ermittlung des Beleihungswerts durch die Beklagte liege keine einen Schadensersatzanspruch auslösende Aufklärungspflichtverletzung. Wie der Senat mit Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880 f., Tz. 41 m.w.Nachw.) bestätigt und im Einzelnen begründet hat, prüfen und ermitteln Kreditinstitute nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse (BGHZ 147, 343, 349; 168, 1, 20 f., Tz. 45 und Senatsurteile vom 7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, 977, vom 21. Oktober 1997 - XI ZR 25/97, WM 1997, 2301, 2302 und vom 11. November 2003 - XI ZR 21/03, WM 2004, 24, 27). Dementspre- chend kann sich grundsätzlich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Beleihungswertermittlung keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer und somit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben (Senat, BGHZ 168 aaO S. 21, Tz. 45 und Urteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 41; a.A. OLG Celle ZGS 2007, 152, 156 f.).
16
(2) Entgegen der Auffassung der Revision erweist sich das Berufungsurteil auch als rechtsfehlerfrei, soweit das Berufungsgericht eine Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten im Hinblick auf den angeblich sittenwidrig überteuerten Kaufpreis sowie eine im finanzierten Kaufpreis enthaltene versteckte Innenprovision wegen eines für sie erkennbaren Wissensvorsprungs verneint hat. Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises ist, wenn sonstige einen Wissensvorsprung begründende Umstände nicht vorliegen, nur ausnahmsweise dann anzunehmen, wenn es - bedingt durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen - zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (st.Rspr., vgl. etwa BGH, Senatsurteile vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 und vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830, jeweils m.w.Nachw.). Dies hat das Berufungsgericht verneint, ohne dass ihm hierbei ein revisionsrechtlich beachtlicher Fehler unterlaufen ist. Dabei kann dahin stehen, ob die Kläger zur sittenwidrigen Überteuerung überhaupt schlüssig vorgetragen haben, nachdem sie sich in erster Linie auf den Ertragswert der Wohnung, nicht aber auf den davon zu unterscheidenden Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs beziehen und zudem - worauf die Revisionserwiderung zu Recht verweist - nicht berücksichtigen, dass in dem notariellen Kaufvertrag erhebliche Renovierungsverpflichtungen der Verkäuferin enthalten waren. Jedenfalls fehlt es nach den aus Rechtsgründen nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts an ausreichendem Vortrag der Kläger zur Kenntnis der Beklagten von einer sittenwidrigen Überteuerung. Solchen Vortrag der Kläger hat das Berufungsgericht auch im Lichte der neueren Rechtsprechung des erkennenden Senats zu Beweiserleichterungen im Falle institutionalisierten Zusammenwirkens der finanzierenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des Objekts (BGHZ 168, 1 ff., 22 ff., Tz. 50 ff.) zu Recht für erforderlich gehalten. Die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises eines finanzierten Objekts führt für sich genommen auch im Falle einer institutionalisierten Zusammenarbeit zwischen finanzierender Bank und dem Verkäufer oder Vertreiber des Objekts nicht zu einer widerleglichen Vermutung , die finanzierende Bank habe von der sittenwidrigen Überteuerung Kenntnis gehabt. Eine solche Vermutung kommt vielmehr nur im Falle einer arglistigen Täuschung der Käufer über den Kaufpreis in Betracht , für die es hier an ausreichendem Vortrag fehlt.
17
Was die angeblich im Kaufpreis enthaltenen versteckten Innenprovisionen und die angeblich darin enthaltenen versteckten Zinssubventionen anbelangt, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt, dass die Kläger selbst nicht darlegen, diese hätten zu der von ihnen behaupteten Sittenwidrigkeit des Kaufpreises geführt.
18
(3) Aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden sind schließlich die Feststellungen des Berufungsgerichts, ein haftungsbegründendes Überschreiten der Kreditgeberrolle durch die Beklagte stehe nicht fest. Insbe- sondere geht das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler davon aus, dass die Beklagte durch die in § 3 des Darlehensvertrages vorgesehene Bedingung , nach der die Auszahlung der Darlehensvaluta von einem Beitritt in einen Mietpool abhängig war, nicht über ihre Rolle als Finanzierungsbank hinausgegangen ist. Ihr Bestreben nach einer genügenden Absicherung des Kreditengagements ist banküblich und typischerweise mit der Rolle eines Kreditgebers verknüpft (Senat, BGHZ 168, 1, 20, Tz. 43 und Urteil vom 31. März 1992 - XI ZR 70/91, WM 1992, 901, 905).
19
(4) Auch eine Aufklärungspflicht der Beklagten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungstatbestands kommt insoweit nicht in Betracht. Wie der erkennende Senat mit Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 878, 879, Tz. 27 ff.) entschieden und im Einzelnen begründet hat, können die finanzierende Bank, die - wie die Beklagte - den Beitritt zu einem Mietpool zur Bedingung der Darlehensauszahlung gemacht hat, nur bei Hinzutreten spezifischer Risiken des konkreten Mietpools Aufklärungspflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungstatbestands treffen. Dies kann etwa der Fall sein, wenn sie den Beitritt in Kenntnis einer bereits bestehenden Überschuldung des konkreten Mietpools oder in Kenntnis des Umstands verlangt, dass dem konkreten Mietpool Darlehen gewährt wurden, für die der Anleger als Poolmitglied mithaften muss (Senatsurteil vom 20. März 2007 aaO Tz. 27). Das hat das Berufungsgericht hier ohne Rechtsfehler verneint , weil die Kläger selbst nicht behaupten, der für ihre Wohnung bestehende Mietpool habe bei Erwerb der Wohnung eine Unterdeckung aufgewiesen. Weiteren konkret auf den Erwerb ihrer Wohnung bezogenen Vortrag haben die Kläger nicht erbracht.

20
b) Wie die Revision zu Recht geltend macht, lässt sich jedoch mit diesen Ausführungen nach dem Urteil des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff.) eine Haftung der Beklagten für eigenes Aufklärungsverschulden nicht abschließend verneinen. Mit diesem Urteil hat der erkennende Senat seine Rechtsprechung zum Bestehen von Aufklärungspflichten der kreditgebenden Bank ergänzt.
21
Nach aa) dieser Rechtsprechung (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff. sowie Senatsurteile vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, 2343, 2345, Tz. 23, für BGHZ 169, 109 ff. vorgesehen, vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, 115, Tz. 17 f., vom 5. Dezember 2006 - XI ZR 341/05, ZIP 2007, 414, 418, Tz. 29 und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 53) können sich die Anleger in Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgewährenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird - was das Berufungsgericht noch nicht berücksichtigen konnte - widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken , auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der An- gaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles objektiv evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Lebenserfahrung aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.
22
bb) Diese Voraussetzungen liegen hier nach dem für die Revision maßgeblichen Sachverhalt vor. Mit Rücksicht auf die nach Behauptung der Kläger arglistige Täuschung der Vermittler zur erzielten Miete kommt eine Aufklärungspflicht der Beklagten und ein daraus folgender Schadensersatzanspruch der Kläger unter dem Gesichtspunkt eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs über Risiken des Anlagegeschäfts in Betracht.
23
Nach (1) dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt sind die Kläger von dem Vermittler arglistig getäuscht worden , der in dem Besuchsbericht wahrheitswidrig monatliche Mieteinnahmen von 339 DM eingesetzt hatte. Diese auch im Darlehensantrag enthaltene Angabe war evident unrichtig. Wie aus der dem notariellen Kaufvertragsangebot vom 22. Oktober 1992 beigefügten Anlage ersichtlich ist, betrug die Miete für die von den Klägern erworbene Wohnung Nr. tatsächlich nur 220,84 DM, der Nettoertrag gar nur 183,34 DM. Angesichts der großen Differenz zwischen zugesagter und tatsächlich erzielter Miete konnte die Unrichtigkeit der auch im Darlehensantrag enthaltenen Angabe von der Beklagten nicht übersehen werden, wenn sie sich der Erkenntnis nicht verschloss (vgl. Senat, BGHZ 168, 1, 24, Tz. 55). Soweit die Revisionserwiderung einwendet, es fehle an der Kausalität der falschen Angaben des Vermittlers für den Vertragsschluss, wird dies - nachdem beide Parteien Gelegenheit zu ergänzendem Vortrag hatten - vom Tatrichter zu klären sein.
24
(2) Sofern die Kläger durch evident unrichtige Angaben zur Miete zum Vertragsschluss bestimmt worden sind, würde die Kenntnis der Beklagten hiervon widerlegbar vermutet, weil die weiteren Voraussetzungen für die Beweiserleichterung nach dem im Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt vorliegen. Danach bestand zwischen der Wohnungsverkäuferin , der Beklagten und den Vermittlern eine institutionalisierte Zusammenarbeit, die die Veräußerung von Eigentumswohnungen und die Finanzierung des Erwerbs durch die Beklagte im Strukturvertrieb vorsah. Grundlage dieser planmäßigen und arbeitsteiligen Zusammenarbeit bildete ein gemeinsames Vertriebskonzept der Beklagten und der H. Gruppe, zu der sowohl die Immobilien- und die Finanzmaklerin als auch die Mietpoolverwalterin gehörten. Die Vermittler traten gegenüber den Kunden sowohl als Vermittler der Verkäuferin als auch als Handelsvertreter der Beklagten auf. Die von ihnen vermittelte Finanzierung sah meist eine Vollfinanzierung durch ein Vorausdarlehen einer Bank vor, das nach Zuteilung von zwei gleichzeitig bei der Beklagten abgeschlossenen , zu unterschiedlichen Zeitpunkten zuteilungsreifen Bausparverträgen getilgt werden sollte. Die H. Gruppe oder deren Untervermittler übernahmen sämtliche Vertragsverhandlungen mit den Erwerbern auch bezüglich der Finanzierung und erhielten für diese die Finanzierungszusage der Beklagten, die ihrerseits die Darlehensauszahlung von dem Beitritt der Käufer zu einer Mieteinnahmegesellschaft der H. Gruppe abhängig machte. Auch den Klägern wurde die Finanzierung durch den eingeschalteten Strukturvertrieb angeboten, ohne dass sie persönlichen Kontakt mit Mitarbeitern der Beklagten gehabt oder von sich aus um ei- nen Kredit dort nachgesucht hätten. Die Vermittler, denen die konzeptionelle Finanzierungsbereitschaft der Beklagten bekannt war, benannten sie den Klägern als finanzierendes Institut und legten ihnen die Darlehensantragsformulare der Beklagten zur Unterschrift vor (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 878, 882, Tz. 56).
25
(3) Ihre hiernach ggf. widerlegbar zu vermutende Kenntnis von den fehlerhaften Angaben der Vermittler zu der erzielten Miete hat die Beklagte bestritten und für ihre fehlende Kenntnis Beweis angeboten. Ihr muss daher Gelegenheit gegeben werden, die Vermutung zu widerlegen.
26
Im cc) Falle einer Aufklärungspflichtverletzung wegen eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs hätte die Beklagte die Kläger nach dem Grundsatz der Naturalrestitution (§ 249 Satz 1 BGB) so zu stellen, wie sie ohne die schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung gestanden hätten. Dabei ist nach der Lebenserfahrung, die im konkreten Fall zu widerlegen der Darlehensgeberin obliegt, davon auszugehen, dass die Kläger bei einer Aufklärung über die Unrichtigkeit der deutlich überhöht angegebenen Mieteinnahmen die Eigentumswohnung mangels Rentabilität nicht erworben und deshalb weder den Darlehensvertrag bei der Beklagten abgeschlossen noch die Grundschuldbestellung und die Übernahme der persönlichen Haftung nebst Vollstreckungsunterwerfung notariell erklärt hätten. Diesen Schadensersatzanspruch können die Kläger auch ihrer Inanspruchnahme aus der notariellen Vollstreckungsunterwerfungserklärung wegen der von ihnen übernommenen persönlichen Haftung gemäß § 242 BGB entgegen halten (vgl. Senat, BGHZ 168, 1, 26, Tz. 61).

III.


27
angefochtene Das Urteil war nach alledem aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dieses wird - nachdem die Parteien im Hinblick auf die Ergänzung der Rechtsprechung zum konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank Gelegenheit zum ergänzenden Sachvortrag hatten - die erforderlichen Feststellungen zur arglistigen Täuschung der Kläger und zu den weiteren Voraussetzungen eines möglichen Schadensersatzanspruchs der Kläger aus Aufklärungsverschulden zu treffen haben.
Nobbe Joeres Mayen
Ellenberger Schmitt
Vorinstanzen:
LG Lüneburg, Entscheidung vom 15.10.2004 - 3 O 73/04 -
OLG Celle, Entscheidung vom 04.05.2005 - 3 U 295/04 -

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
XI ZR 428/06
vom
26. Februar 2008
in dem Rechtsstreit
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 26. Februar 2008
durch den Vorsitzenden Richter Dr. h.c. Nobbe und die Richter
Dr. Müller, Dr. Joeres, Dr. Grüneberg und Maihold

beschlossen:
Die Beschwerde des Beklagten gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des 17. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 21. November 2006 wird zurückgewiesen , weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts sowie die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Dabei kann offen bleiben, ob die Zurückweisung des neuen Vorbringens des Beklagten zur sittenwidrigen Überteuerung der beiden Eigentumswohnungen und zur vom Vermittler angeblich genannten Kaltmiete von 700 DM monatlich durch das Berufungsgericht gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO haltbar ist. Das neue Vorbringen des Beklagten ist jedenfalls nicht entscheidungserheblich. Auch im Falle eines institutionellen Zusammenwirkens zwischen Vermittler und kreditgebender Bank gibt es keine widerlegbare Vermutung der Kenntnis der Bank von einer sittenwidrigen Überteuerung der finanzierten Eigentumswohnung (Senatsurteil vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154, 156 Tz. 16). Für eine arglistige Täuschung des Beklagten über die bei den Eigentumswohnungen erzielte Kaltmiete fehlt ausreichender Vortrag. Für die von der Klägerin bestrittene Behauptung, der Vermittler habe die Kaltmiete mit 700 DM pro Wohnung angegeben, fehlt ein Beweisantritt. Zu welchem Mietzins die Wohnungen tatsächlich vermietet waren, hat der Beklagte nicht vorgetragen, geschweige denn dafür Beweis angetreten. Auf die damals in D. erzielbare durchschnittliche Miete kommt es nicht an. Außerdem fehlt auch insoweit ein Beweisantrag. Von einer evidenten arglistigen Täuschung des Beklagten durch den Vermittler über die tatsächlich erzielte Miete kann danach nicht ausgegangen werden.
Von einer weiteren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2 Halbs. 2 ZPO abgesehen.
Der Beklagte trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens (§ 97 Abs. 1 ZPO).
Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren beträgt 112.730 €.
Nobbe Müller Joeres Grüneberg Maihold
Vorinstanzen:
LG Heidelberg, Entscheidung vom 10.02.2006 - 1 O 321/04 -
OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 21.11.2006 - 17 U 90/06 -

Bei der Rechtsschutzversicherung ist der Versicherer verpflichtet, die für die Wahrnehmung der rechtlichen Interessen des Versicherungsnehmers oder des Versicherten erforderlichen Leistungen im vereinbarten Umfang zu erbringen.

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

(1) Das Gericht hat das Sach- und Streitverhältnis, soweit erforderlich, mit den Parteien nach der tatsächlichen und rechtlichen Seite zu erörtern und Fragen zu stellen. Es hat dahin zu wirken, dass die Parteien sich rechtzeitig und vollständig über alle erheblichen Tatsachen erklären, insbesondere ungenügende Angaben zu den geltend gemachten Tatsachen ergänzen, die Beweismittel bezeichnen und die sachdienlichen Anträge stellen. Das Gericht kann durch Maßnahmen der Prozessleitung das Verfahren strukturieren und den Streitstoff abschichten.

(2) Auf einen Gesichtspunkt, den eine Partei erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten hat, darf das Gericht, soweit nicht nur eine Nebenforderung betroffen ist, seine Entscheidung nur stützen, wenn es darauf hingewiesen und Gelegenheit zur Äußerung dazu gegeben hat. Dasselbe gilt für einen Gesichtspunkt, den das Gericht anders beurteilt als beide Parteien.

(3) Das Gericht hat auf die Bedenken aufmerksam zu machen, die hinsichtlich der von Amts wegen zu berücksichtigenden Punkte bestehen.

(4) Hinweise nach dieser Vorschrift sind so früh wie möglich zu erteilen und aktenkundig zu machen. Ihre Erteilung kann nur durch den Inhalt der Akten bewiesen werden. Gegen den Inhalt der Akten ist nur der Nachweis der Fälschung zulässig.

(5) Ist einer Partei eine sofortige Erklärung zu einem gerichtlichen Hinweis nicht möglich, so soll auf ihren Antrag das Gericht eine Frist bestimmen, in der sie die Erklärung in einem Schriftsatz nachbringen kann.

(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.

(2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Bei der Beschädigung einer Sache schließt der nach Satz 1 erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer nur mit ein, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie

1.
das Berufungsgericht in dem Urteil oder
2.
das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung
zugelassen hat.

(2) Die Revision ist zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
Das Revisionsgericht ist an die Zulassung durch das Berufungsgericht gebunden.

(1) Für einen mündlichen oder schriftlichen Rat oder eine Auskunft (Beratung), die nicht mit einer anderen gebührenpflichtigen Tätigkeit zusammenhängen, für die Ausarbeitung eines schriftlichen Gutachtens und für die Tätigkeit als Mediator soll der Rechtsanwalt auf eine Gebührenvereinbarung hinwirken, soweit in Teil 2 Abschnitt 1 des Vergütungsverzeichnisses keine Gebühren bestimmt sind. Wenn keine Vereinbarung getroffen worden ist, erhält der Rechtsanwalt Gebühren nach den Vorschriften des bürgerlichen Rechts. Ist im Fall des Satzes 2 der Auftraggeber Verbraucher, beträgt die Gebühr für die Beratung oder für die Ausarbeitung eines schriftlichen Gutachtens jeweils höchstens 250 Euro; § 14 Absatz 1 gilt entsprechend; für ein erstes Beratungsgespräch beträgt die Gebühr jedoch höchstens 190 Euro.

(2) Wenn nichts anderes vereinbart ist, ist die Gebühr für die Beratung auf eine Gebühr für eine sonstige Tätigkeit, die mit der Beratung zusammenhängt, anzurechnen.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Steht dem Versicherungsnehmer ein Ersatzanspruch gegen einen Dritten zu, geht dieser Anspruch auf den Versicherer über, soweit der Versicherer den Schaden ersetzt. Der Übergang kann nicht zum Nachteil des Versicherungsnehmers geltend gemacht werden.

(2) Der Versicherungsnehmer hat seinen Ersatzanspruch oder ein zur Sicherung dieses Anspruchs dienendes Recht unter Beachtung der geltenden Form- und Fristvorschriften zu wahren und bei dessen Durchsetzung durch den Versicherer soweit erforderlich mitzuwirken. Verletzt der Versicherungsnehmer diese Obliegenheit vorsätzlich, ist der Versicherer zur Leistung insoweit nicht verpflichtet, als er infolgedessen keinen Ersatz von dem Dritten erlangen kann. Im Fall einer grob fahrlässigen Verletzung der Obliegenheit ist der Versicherer berechtigt, seine Leistung in einem der Schwere des Verschuldens des Versicherungsnehmers entsprechenden Verhältnis zu kürzen; die Beweislast für das Nichtvorliegen einer groben Fahrlässigkeit trägt der Versicherungsnehmer.

(3) Richtet sich der Ersatzanspruch des Versicherungsnehmers gegen eine Person, mit der er bei Eintritt des Schadens in häuslicher Gemeinschaft lebt, kann der Übergang nach Absatz 1 nicht geltend gemacht werden, es sei denn, diese Person hat den Schaden vorsätzlich verursacht.

Soweit sich die Versicherung auf unpfändbare Sachen bezieht, kann eine Forderung aus der Versicherung nur auf solche Gläubiger des Versicherungsnehmers übertragen werden, die diesem zum Ersatz der zerstörten oder beschädigten Sachen andere Sachen geliefert haben.

(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.

(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 249/12 Verkündet am:
24. Januar 2014
Lesniak
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das ohne
das Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung
des Begünstigten erlaubt, liegt bei Grundstückskaufverträgen grundsätzlich erst ab
einer Verkehrswertüber oder -unterschreitung von 90% vor.
BGH, Urteil vom 24. Januar 2014 - V ZR 249/12 - OLG München
LG Landshut
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 24. Januar 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die
Richter Dr. Lemke und Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und die Richterinnen
Dr. Brückner und Weinland

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird der Beschluss des Oberlandesgerichts München - 20. Zivilsenat - vom 22. Oktober 2012 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Der Kläger gab am 20. Oktober 2006 gegenüber dem Beklagten ein notariell beurkundetes Angebot zum Kauf einer Eigentumswohnung nebst Tiefga- ragenstellplatz für 118.000 € ab. Der Beklagte, der die Wohnung zwei Monate zuvor für 53.000 € erworben hatte, nahm das Angebot mit notarieller Urkunde vom 14. November 2006 an. Unter Berufung auf eine sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises nimmt der Kläger den Beklagten auf Rückabwicklung des Vertrages und auf Schadenersatz in Anspruch. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung hat das Oberlandesgericht durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Beklagte beantragt, verfolgt der Kläger seine Klageanträge weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

2
Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag nicht gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Zwar sei angesichts des tatsächlichen Wertes der Wohnung in Höhe von 65.000 € die von dem Kläger erbrachte Leistung von 118.000 € knapp doppelt so hoch wie der Wert der Gegenleistung, so dass ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bestehe. Der Kläger habe aber nicht hinreichend zu den subjektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB vorgetragen. Seine Ausführungen zu einer verwerflichen Gesinnung des Beklagten seien rein spekulativ.

II.

3
Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
4
Ausgehend von einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung nimmt das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft an, der Kläger habe zu den subjektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB nicht ausreichend vorgetragen.
5
1. Ein gegenseitiger Vertrag ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weite- rer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu (Senat, Urteile vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 301 ff.; vom 9. Oktober 2009 - V ZR 178/08, NJW 2010, 363 Rn. 12; vom 25. Februar 2011 - V ZR 208/09, NJW-RR 2011, 880 Rn. 13).
6
2. Die bei Vorliegen eines besonders groben Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung bestehende Vermutung für das Vorliegen einer verwerflichen Gesinnung befreit die nachteilig betroffene Vertragspartei zwar nicht von der Behauptungslast für das Vorliegen des subjektiven Merkmals eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts. An ihren Vortrag sind aber keine hohen Anforderungen zu stellen. Sie muss die verwerfliche Gesinnung der anderen Vertragspartei nicht ausdrücklich behaupten; es genügt, wenn aus dem Kontext mit dem Vortrag zu einem groben objektiven Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung ersichtlich ist, dass sich die davon benachteiligte Vertragspartei auf die daraus begründete Vermutung einer verwerflichen Gesinnung der anderen Vertragspartei beruft (Senat, Urteil vom 9. Oktober 2009 - V ZR 178/08, NJW 2010, 363 Rn. 19; Urteil vom 10. Februar 2012 - V ZR 51/11, NJW 2012, 1570 Rn. 9). Das Berufungsgericht geht zwar von diesen Grundsätzen aus, missversteht die Rechtsprechung des Senats aber, wenn es meint, der Vortrag des Klägers genüge diesen Anforderungen nicht. Daran kann es beispielsweise dann fehlen, wenn die Klage auf einen Beratungsfehler gestützt und lediglich in diesem Zusammenhang ein Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Wert behauptet wird (vgl. dazu Senat, Urteil vom 9. Oktober 2009 - V ZR 178/08, NJW 2010, 363 Rn. 11 ff.). Ist die Klage dagegen auf § 138 BGB gestützt und wird insoweit ein grobes Missverhältnis behauptet, gibt der Kläger damit zu erken- nen, dass er sich auf die tatsächliche Vermutung stützen will (Urteil vom 10. Februar 2012 - V ZR 51/11, NJW 2012, 1570 Rn. 9). So ist es hier. Der Kläger hat seine Klage mit der Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages begründet. Darüber hinaus hat er sich unter Hinweis auf die einschlägige Senatsrechtsprechung ausdrücklich auf die durch ein grobes objektives Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung begründete Vermutung einer verwerflichen Gesinnung der anderen Vertragspartei berufen. Eines weitergehenden Sachvortrages bedurfte es nicht.

III.

7
Das angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben. Es ist aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen nicht entscheidungsreif ist (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:
8
1. Von einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung kann bei Grundstücksgeschäften erst ausgegangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (Senat, Urteil vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 302). Dies ist bei den von dem Berufungsgericht zugrunde gelegten Wertver- hältnissen von 118.000 € zu 65.000 € nicht der Fall. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haben sich bei Grundstücksgeschäften für die Bestimmung eines besonders groben Missverhältnisses prozentuale Richtwerte durchgesetzt. Danach kann die hier vorliegende Überteuerung von rund 80% für sich allein die Annahme eines besonders groben Missverhältnisses nicht begründen; auch ein Wertmissverhältnis von 84 % genügte nicht (vgl. BGH, Urteile vom 10. Dezember 2013 - XI ZR 508/12, WM 2014, 124 Rn. 24; vom 20.Mai 2003 - XI ZR 248/02, NJW 2003, 2529, 2530; vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, NJW 2003, 1088, 2090; Senat, vom 10. Februar 2012 - V ZR 51/11, NJW 2012, 1570 Rn. 15). Ausgehend von dem für die Annahme eines besonders groben Äquivalenzmissverhältnisses bestehenden Erfordernis, dass der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung, ist diese Voraussetzung grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber- oder -unterschreitung von 90% erfüllt.
9
2. Das Berufungsgericht ist - aus seiner Sicht folgerichtig - den von dem Kläger unter Hinweis auf das nachträglich eingeholte Privatgutachten, das den Verkehrswert der Wohnung auf 61.000 € schätzt und damit zu einer für die An- nahme eines besonders groben Missverhältnisses ausreichenden Überteuerung von 93 % gelangt, erhobenen Einwendungen gegen die in dem Gerichtsgutachten vorgenommene Wertfeststellung nicht nachgegangen. Dies wird es nachzuholen haben. Die auf das Gutachten gestützten Einwendungen des Klägers sind nicht als verspätet zurückzuweisen (§ 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO); der Kläger war nicht gehalten, zur Erhebung fachlich fundierter Einwendungen gegen das gerichtliche Gutachten bereits in erster Instanz einen privaten Sachverständigen zu beauftragen (vgl. BGH, Urteil vom 21. Dezember 2006 - VII ZR 279/05, NJW 2007, 1531, 1532).
10
3. Sollte der Leistungsaustausch der Parteien auch unter Berücksichtigung der Einwendungen des Klägers gegen das Gerichtsgutachten außerhalb des Bereichs eines besonders groben Missverhältnisses bleiben, kann allein aus dem Wertverhältnis von Leistung und Gegenleistung nicht der Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Beklagten gezogen werden. Allerdings kann das hier bestehende jedenfalls auffällige Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung im Zusammenhang mit weiteren Umständen die Sittenwidrigkeit begründen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist (Senat, Urteile vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 301 ff.; vom 27. Juni 2008 - V ZR 83/07, WM 2008, 1703 Rn. 15; vom 25. Februar 2011 - V ZR 208/09, NJW-RR 2011, 880 Rn. 13). Die Behauptungs- und Darlegungslast trifft insoweit den Kläger, ohne dass er sich zur Darlegung des subjektiven Tatbestandes des § 138 Abs. 1 BGB auf die tatsächliche Vermutung einer verwerflichen Gesinnung stützen kann. Stresemann Lemke RiBGH Prof. Dr. Schmidt-Räntsch ist infolge Krankheit an der Unterschrift gehindert. Karlsruhe, den 26. Februar 2014 Die Vorsitzende Stresemann Brückner Weinland
Vorinstanzen:
LG Landshut, Entscheidung vom 05.06.2012 - 44 O 2490/11 -
OLG München, Entscheidung vom 22.10.2012 - 20 U 2860/12 -

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V ZR 149/13
vom
20. März 2014
in dem Rechtsstreit
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. März 2014 durch die
Richter Dr. Lemke und Dr. Roth, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland
und den Richter Dr. Kazele

beschlossen:
Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers wird das Urteil des 24. Zivilsenats des Kammergerichts vom 6. Mai 2013 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde , an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 430.658,77 € festgesetzt.

Gründe:

I.

1
Mit notariellem Kaufvertrag vom 19. April 2007 erwarben der Kläger und seine Ehefrau zum Zwecke der Steuerersparnis von der Beklagten eine Eigen- tumswohnung für 154.100 €. Der Wohnungserwerb war durch die von der Be- klagten mit der Kundenakquisition betrauten S.Wirtschaftsberatungsgesellschaft mbH vermittelt worden, die hierfür der Beklagten vereinbarungsgemäß eine Provision von 48.827,61 € in Rechnung stellte.
2
Die auf Rückabwicklung des Kaufvertrages und weiteren Schadensersatz gerichtete Klage aus eigenem und abgetretenem Recht ist vor dem Landgericht erfolgreich gewesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Kammergericht die Klage abgewiesen. Die Beschwerde des Klägers richtet sich gegen die Nichtzulassung der Revision.

II.

3
Nach Ansicht des Berufungsgerichts stehen dem Kläger keine Schadensersatzansprüche zu. Sie ergäben sich insbesondere nicht unter dem Gesichtspunkt einer sittenwidrigen Kaufpreiserhöhung. Der Kläger habe durch den Verweis auf den von ihm angenommenen Ertragswert der Wohnung von 67.872 € schon keinen aussagekräftigen Wert dargetan. Denn er habe damit keine konkreten, dem Beweis zugänglichen Angaben zu den wertbildenden Faktoren der Wohnung aufgezeigt. Darüber hinaus habe die Beklagte zwei Gutachten über die Bewertung zweier Wohnungen in derselben Wohnanlage vorgelegt. Übertrage man die dortigen Werte auf die Wohnung des Klägers, ergebe sich ein deutlich höherer Verkehrswert. Angesichts dessen hätte es eines besonders substantiierten Vorbringens des Klägers erfordert.

III.

4
1. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist begründet. Das angefochtene Urteil ist nach § 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben. Mit seiner Auffassung, der Kläger habe eine sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises der Wohnung nicht hinreichend dargelegt, überspannt das Berufungsgericht die Anforderungen an die Substantiierung des Klagevortrags und verletzt damit in entscheidungserhebli- cher Weise den Anspruch des Klägers auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG).
5
a) Der Kläger hat mit der Behauptung, die zu einem Kaufpreis von 154.100 € erworbene Wohnung sei im Zeitpunkt des Erwerbs nur 67.872 € wert gewesen, die objektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB dargetan. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Vortrag schlüssig und ausreichend substantiiert, wenn die vorgetragenen Tatsachen in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht zu begründen (vgl. nur Senat, Beschluss vom 2. April 2009 - V ZR 177/08, NJWRR 2009, 1236 Rn. 10; Beschluss vom 12. Juni 2008 - V ZR 221/07, WM 2008, 2068 Rn. 6 mwN). Das trifft auf die Behauptung des Klägers zu. War die Wohnung tatsächlich nur 67.872 € wert, bestand ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, welches bei Hinzutreten einer verwerflichen Gesinnung des Begünstigten einen Verstoß gegen die guten Sitten begründet (vgl. Senat, Urteil vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 301 f.).
6
b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bedurfte es nicht eines „besonders substantiierten“ Vorbringens des Klägers. Kommt es auf den Verkehrswert einer Sache an, ist es grundsätzlich ausreichend, wenn die darlegungspflichtige Partei einen bestimmten Wert behauptet und durch Sachverständigengutachten unter Beweis stellt. Unbeachtlich ist eine solche Behauptung nur dann, wenn sie ohne greifbare Anhaltspunkte für das Vorliegen eines bestimmten Sachverhalts willkürlich aufs Geratewohl, gleichsam „ins Blaue hinein“ aufgestellt worden ist; bei der Annahme eines solchen rechtmissbräuchlichen Verhaltens ist allerdings Zurückhaltung geboten (Senat, Beschluss vom 2. April 2009 - V ZR 177/08, NJW-RR 2009, 1236 Rn. 11 mwN). In der Regel wird nur das Fehlen jeglicher tatsächlicher Anhaltspunkte den Vorwurf einer Behauptung „ins Blaue hinein“ rechtfertigen können (Senat, Urteil vom 13. Dezember 2002 - V ZR 359/01, NJW-RR 2003, 491).
7
Hieran gemessen überspannt das Berufungsgericht die Anforderungen an das Vorbringen des Klägers. Umstände, die den Schluss zuließen, der von diesem genannte Verkehrswert von 67.872 € sei als unbeachtliche Behauptung aufs Geratewohl zu werten (zu einer solchen Konstellation vgl. BGH, Urteil vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, NJW 2007, 357 Rn. 20 f., insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 169, 109), zeigt das Berufungsgericht nicht auf. Ob sich der Verkehrswert tatsächlich mit der von dem Kläger vorgenommenen überschlägigen Wertberechnung anhand der 14-fachen Jahresnettomiete ermitteln lässt, ist in diesem Zusammenhang unerheblich. Denn seine Berechnung lässt jedenfalls keine Anhaltspunkte für eine jeder tatsächlichen Grundlage entbehrende und damit rechtsmissbräuchliche Behauptung des Klägers erkennen. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass er - nicht fernliegend - darauf hingewiesen hat, dass die von der Beklagten gezahlte Vertriebsprovision von fast 1/3 des Kaufpreises einen erheblichen Anhaltspunkt dafür biete, dass das Verhältnis von Kaufpreis zum Wert der Wohnung in wesentlicher Weise zu seinen Ungunsten verschoben sei. Soweit das Berufungsgericht Wertberechnungen auf der Grundlage der von der Beklagten vorgelegten Gutachten vornimmt , trägt dies nicht die Annahme, der Kläger habe den von ihm vorgetragenen Wert der Wohnung ersichtlich aus der Luft gegriffen. Er hat sich mit dem Gutachten des Sachverständigen F. auseinandergesetzt und dargelegt, worin er dessen Fehler sieht. Insbesondere hat er darauf hingewiesen, dass die von dem Sachverständigen vorgenommene Vergleichswertermittlung ausschließlich Wohnungen in derselben Wohnanlage einbeziehe und das Gutachten außerdem solche Verkäufe unberücksichtigt lasse, die - laut Sachverständigem „auf einem deutlich niedrigerem Wertniveau“ - an eine Kapitalgesellschaft erfolgten. Dem Kläger kann auch nicht entgegengehalten werden, dass er sich mit dem von der Beklagten nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz eingereichten Gutachten des Sachverständigen V. im Berufungsverfahren nicht auseinandergesetzt habe. Dies lässt keinen Schluss auf eine rechtsmissbräuchliche Behauptung zum Verkehrswert zu, zumal für den erstinstanzlich erfolgreichen Kläger ersichtlich kein Anlass zu weiterem Vortrag zur strittigen Frage der Sittenwidrigkeit bestand, nachdem auch die Beklagte hierzu im Berufungsverfahren nicht erneut Stellung genommen hatte. Hinzu kommt, dass das Berufungsgericht den Kläger erst in der mündlichen Verhandlung auf den - seiner Ansicht nach - unzureichenden Sachvortrag hingewiesen hat, ohne ihm - wie beantragt - Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben.
8
c) Da das Berufungsgericht verfahrensfehlerhaft die Durchführung einer Beweisaufnahme über die Höhe des von dem Kläger behaupteten Verkehrswertes unterlassen hat, ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das ohne Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erlaubt, bei Grundstückskaufverträgen allerdings grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber- oder -unterschreitung von 90% vorliegt (Senat, Urteil vom 24. Januar 2014 - V ZR 249/12, juris, zur Veröffentlichung vorgesehen).
9
2. Die weiteren mit der Nichtzulassungsbeschwerde geltend gemachten Zulassungsgründe greifen nicht durch. Von einer näheren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2 Halbsatz 2 ZPO abgesehen. Lemke Roth Brückner Weinland Kazele
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 13.08.2012 - 18 O 25/11 -
KG Berlin, Entscheidung vom 06.05.2013 - 24 U 138/12 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 213/03 Verkündet am:
2. Juli 2004
K a n i k,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja

a) Ist die Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks im Wege des Vergleichswertverfahrens
möglich, kann die Sittenwidrigkeit des Kaufs nicht daraus hergeleitet
werden, daß ein anders ermittelter Wert in einem (auffälligen oder besonders
groben) Mißverhältnis zum Kaufpreis stünde.

b) Bei der Ermittlung des Verkehrswerts einer zur Vermietung bestimmten Eigentumswohnung
ist das Gericht nicht auf eine bestimmte Methode (hier: Ertragswertmethode
) festgelegt.
BGH, Urt. v. 2. Juli 2004 - V ZR 213/03 - OLG Dresden
LG Zwickau
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 2. Juli 2004 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel, die Richter Tropf, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und die Richterin
Dr. Stresemann

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 2. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 24. Juni 2003 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


Der Kläger und seine Ehefrau kauften mit notariellem Vertrag vom 30. Juli/18. September 1997 von der Beklagten eine Eigentumswohnung in Plauen zum Preis von 174.665 DM. Mit der Behauptung, der Verkehrswert der Wohnung habe nur 75.000 DM betragen, hat der Kläger, zugleich aufgrund abgetretenen Rechts seiner Ehefrau, die Beklagte auf Befreiung von sämtlichen aus dem Kauf herrührenden Verbindlichkeiten, auf Zahlung von 38.926,28 DM und auf die Feststellung in Anspruch genommen, zum Ersatz künftigen Schadens verpflichtet zu sein. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen , da die Ansprüche an das finanzierende Kreditinstitut, die HypoVe-
reinsbank AG, abgetreten seien und eine sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises nicht vorliege. Im Berufungsrechtszug hat der Kläger zuletzt Zahlung von 32.909,50 € (Zins- und Tilgungsleistungen an die HypoVereinsbank und Aufwendungen für den Erwerb des Wohnungseigentums unter Abzug von Mieteinnahmen) an sich, hilfsweise an die HypoVereinsbank verlangt. Das Berufungsgericht hat dem Hilfsantrag in Höhe von 32.541,91 € Zug um Zug gegen Übertragung des Wohnungseigentums stattgegeben. Die übrigen Anträge hat es abgewiesen.
Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt die Bekla gte die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts. Der Kläger tritt der Revision entgegen.

Entscheidungsgründe:


I.


Das Berufungsgericht meint, dem Kläger stehe ein Schade nsersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß zu, da die Beklagte ihn und seine Ehefrau zum Abschluß eines sittenwidrigen Vertrages verleitet habe. Entgegen der Auffassung des vom Landgericht beauftragten Gutachters sei der Wert des Wohnungseigentums nicht nach dem Vergleichswertverfahren, sondern nach dem Ertragswertverfahren, das der Sachverständige lediglich zu Kontrollzwecken herangezogen hatte, zu ermitteln. Der Verkehrswert betrage danach nicht, wovon das Landgericht ausgegangen war, (ca.) 108.000 DM (Vergleichswert), sondern 93.454,43 DM (Ertragswert). Das Mißverhältnis zwi-
schen Leistung und Gegenleistung von etwa 88 v.H. rechtfertige "zumindest vorliegend" den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten. Dabei könne es dahinstehen, ob der Kauf bereits deshalb sittenwidrig sei, weil der Preis knapp das Doppelte über dem Wert der Wohnung liege. Jedenfalls folge die Nichtigkeit aus einer Gesamtschau, denn die Käufer hätten die von ihnen beabsichtigten Steuervorteile "nur in vergleichsweise moderatem Umfang" erzielen können, objektiv sei die Steuerersparnis wegen der eingetretenen Arbeitslosigkeit des Klägers (Ehefrau stand in Beschäftigung) noch geringer gewesen , die Käufer hätten über kein Eigenkapital verfügt und deshalb ein anderes Grundstück belasten müssen, zudem habe sich in Plauen ein gefestigter Wohnungsmarkt noch nicht entwickelt, weshalb der Kaufvertrag überdurchschnittlich risikobehaftet gewesen sei. Ob die Beklagte das grobe Mißverhältnis erkannt habe, sei unerheblich.
Dies hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand.

II.


Rechtlich nicht zu beanstanden ist der Ausgangspunkt des Ber ufungsurteils , wonach das Verleiten des Käufers zu einem wegen eines Äquivalenzmißverhältnisses nichtigen Geschäft (§ 138 Abs. 1 BGB) einen Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß begründen kann. Sind die Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit nicht erfüllt, so begründet allerdings der Umstand , daß der Kauf ungünstig war, noch keinen Schadensersatzanspruch. Dieser ist vielmehr nur gegeben, wenn der Verkäufer sonst gegen vorvertragliche Pflichten, etwa durch unzutreffende Angaben oder das Verschweigen auf-
klärungspflichtiger Umstände, verstoßen hat. Von einer Sittenwidrigkeit des Kaufvertrags der Parteien kann nicht ausgegangen werden. Ob dem Kläger aus sonstigen Gründen ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß oder wegen Verletzung eines Beratungsvertrags (zuletzt Senat, Urt. v. 31. Oktober 2003, V ZR 423/02, WM 2003, 2386, für BGHZ bestimmt) zusteht, hat das Berufungsgericht nach Zurückverweisung der Sache zu klären.
1. Zu Recht rügt die Revision, daß das Berufungsgericht die von dem Sachverständigen gewählte Wertermittlungsmethode gegen eine andere ausgetauscht hat, ohne, was hierzu Voraussetzung gewesen wäre, seine eigene Sachkunde auszuweisen, insbesondere einleuchtend und nachvollziehbar aufzuzeigen , daß seine abweichende Beurteilung nicht auf einem Mangel an Sachkunde beruht (BGH, Urt. v. 9. Mai 1989, VI ZR 268/88; v. 22. Dezember 1992, III ZR 173/91; v. 21. Januar 1997, VI ZR 86/96: BGHR ZPO § 286 Abs. 1, Sachverständigenbeweis 4, 12 und 26). Der Hinweis des Berufungsgerichts auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bietet keine Grundlage für dessen Meinung, bei Wohnungseigentum, das, wovon im Streitfall auszugehen sei, der Kapitalanlage und der Steuerersparnis diene, komme ausschließlich die Ertragswertmethode in Frage. Die Auswahl der geeigneten Wertermittlungsmethode steht nach der Rechtsprechung, wenn das Gesetz nicht, wie in § 1376 Abs. 4 BGB (Wert eines landwirtschaftlichen Betriebs im Zugewinnausgleich), die Anwendung eines bestimmten Verfahrens anordnet, im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters (BGHZ 17, 236, 238; Urt. v. 26. April 1972, IV ZR 114/70, WM 1972, 687, 688; v. 25. Oktober 1996, V ZR 212/95, WM 1997, 33 = NJW 1997, 129). In den vom Berufungsgericht herangezogenen Entscheidungen hat der Senat die Anwendung der Ertragswertmethode auf die dort zu beurteilenden, auf laufende Ertragserzielung eingerichteten Objekte für unbe-
denklich erachtet (Urt. v. 25.Oktober 1996, V ZR 212/95, aaO; v. 12. Januar 2001, V ZR 420/99, WM 2001, 997 = NJW-RR 2001, 732, hier in Kombination mit dem Sachwertverfahren). Wie auch in anderen Fällen, in denen die Bemessung nach Vergleichswerten, Sachwerten oder dem Ertrag rechtlich zu keinen Beanstandungen geführt hat (Urt. v. 13. Juli 1970, VII ZR 189/68, NJW 1970, 2018; v. 6. April 1995, III ZR 27/94, NJW-RR 1995, 911, 912; Senat, Urt. v. 12. Januar 1996, V ZR 289/94, NJW 1996, 1204), hat der Bundesgerichtshof die Tatsacheninstanzen aber nicht auf eine bestimmte, etwa die in den entschiedenen Fällen angewandte, Wertermittlungsmethode festgelegt. Der Senat ist in der Entscheidung vom 12. Januar 2001 davon ausgegangen, daß die Wertermittlungsverordnung 1988 (WertV 1988) über die Zwecke des Baugesetzbuches hinaus allgemein anerkannte Grundsätze der Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken enthalte. Die von der Wertermittlungsverordnung aufgegriffenen Ermittlungsmethoden sind nach der Wertung des Verordnungsgebers grundsätzlich gleichrangig (Amtl. Begründung zu § 6 WertV 88, BR-Drucks. 352/88, S. 43; Senatsurt. v. 15. Juni 1965, V ZR 24/63, BB 1965, 890; zum "Vorrang" des Vergleichswertverfahrens aufgrund seiner Plausibilität vgl. BVerwG, Entscheidungssammlung zum Grundstücksmarkt und Grundstückswert , EzGuG, 20.38; zum Vorzug bei der steuerlichen Bewertung BFH EzGuG, 20.99). Sie können unter Beachtung der Grundsätze eines ordnungsgemäßen Ermittlungsverfahrens (§§ 1 ff. WertV 88) bei fachgerechter Erhebung der erforderlichen Daten (§§ 8 ff. WertV 88) einzeln oder kombiniert angewandt werden (§ 7 Abs. 1 WertV 88). Keine der Schätzmethoden verdrängt bei bestimmten Bewertungsgegenständen, etwa bei Renditeobjekten die Ertragswertmethode , von vornherein die anderen Ermittlungsverfahren. Die Methodenwahl ist nach der Art des Gegenstandes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und sonstiger
Umstände des Einzelfalles zu treffen; sie ist zu begründen (§ 7 Abs. 2 WertV 88). Das von dem Sachverständigen in erster Linie herangezogene und als maßgeblich erachtete Vergleichswertverfahren (§§ 13 f. WertV 88) stellt von seinem Ausgangspunkt her die marktgerechteste Methode der Verkehrswertbestimmung dar (Simon/Kleiber, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten , 7. Aufl., 1996, Rdn. 1. 127; Zimmermann, Wertermittlungsverordnung 1988, § 13 Rdn. 1 f.). Läßt sich eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verläßlich ermitteln, was bei bebauten Grundstücken je nach den Umständen allerdings auf Schwierigkeiten stoßen kann, wird die Vergleichswertmethode in der Literatur nicht nur als die "einfachste", sondern auch als die "zuverlässigste" Methode der Wertermittlung angesehen (Kleiber /Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Aufl., 2002, Vorbem. zu §§ 13 f. WertV, Rdn. 5 f.). Auf dem Markt des Wohnungseigentums steht die Vergleichswertmethode (mit) im Vordergrund, denn dieser Markt orientiert sich nahezu ausschließlich an Quadratmeterpreisen (€/qm Wohnfläche) und es besteht im allgemeinen eine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen (Kleiber/Simon/Weyers aaO, Vorbem. zu §§ 13 f. WertV, Rdn. 86; Sprengnetter , Grundstücksbewertung, Bd. VII Kap. 1: Die Bewertung von Wohnungs- und Teileigentum, 9/1/3/1, zur Ertragswertmethode 9/1/3/16). Dies gilt auch für vermietetes Eigentum, wobei in Fällen, in denen nach Lage und Ausstattung höherwertige Objekte wegen der Vermietung nicht zur Eigennutzung zur Verfügung stehen (Teilmarkt), Preisabschläge in Frage kommen.
2. a) Aus Gründen des sachlichen Rechts besteht indessen kein Anlaß, weitere Feststellungen zum Verkehrswert des verkauften Wohnungseigentums zu treffen und die Sache aus diesem Grunde an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Steht für den zutreffend ermittelten Markt hinreichendes und aus-
sagekräftiges Vergleichsmaterial zur Verfügung und ist den Verhältnissen des bewerteten Objekts (bei Wohnungseigentum: Lage des Grundstücks, Baujahr, Gebäudeart, Zuschnitt und Ausstattung des Sondereigentums, dessen Größe und Lage innerhalb des Objekts, Bodenwert, hier nach dem örtlichen Richtwert ermittelt, u.a.) Rechnung getragen, kann dem auf dieser Grundlage ermittelten Wert nicht deshalb die Eignung abgesprochen werden, als Maßstab der Überteuerung im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB zu dienen, weil ein anders ermittelter Wert hinter ihm zurückbleibt. Dies gilt auch, wenn der fachkundigen Ermittlung des abweichenden Wertes, etwa zufolge der rechtlich nicht zu beanstandenden Wahl einer anderen Bewertungsmethode, Bedenken nicht entgegenstünden. Die in der Wertermittlungsverordnung vorgeschriebenen Ermittlungsmethoden sind zwar gleichwertig und sämtlich darauf angelegt, sich möglichst dem in § 194 BauGB umrissenen Verkehrswert anzunähern. In diesem weiteren Sinn zielen sie alle auf einen Vergleich mit den Marktverhältnissen, etwa bei der Ertragswertmethode auf einen Vergleich des nachhaltigen Ertrags des Objektes mit den am Markt erzielten Erträgnissen (§§ 16, 11 WertV 88), ab. Ein zahlenmäßig identisches Bewertungsergebnis ist bei Anwendung der verschiedenen Methoden aber eher zufällig. Im Hinblick auf die verschiedenen methodischen Ansatzpunkte der Verfahren sind mehr oder weniger unterschiedliche Ergebnisse - in gewissen Toleranzen (Eckert, ZfIR 2001, 884, 885: bis 20 v. H.) - unvermeidbar (Kleiber/Simon/Weyers aaO, § 7 WertV, Rdn. 188 f.; vgl. BVerwG EzGuG 4.10). Hierin liegt auch ein Grund für die, allerdings im einzelnen nicht unumstrittene (kritisch zur Mittelwertmethode BGH, Beschl. v. 11. März 1993, III ZR 24/92, EzGuG 20.144a), Praxis, mehrere Verfahren zu kombinieren.
Liegen die Voraussetzungen für eine verläßliche Verkehrsw ertermittlung nach Vergleichspreisen vor, wird eine sachgerechte Bewertung nach den Erträgnissen im allgemeinen, wie auch hier, zu keiner grundlegenden Abweichung führen. Die Vergleichswertmethode ist in solchen Fällen zur Wertermittlung geeignet, grob differierende Ergebnisse anderer Methoden können auf einer verfehlten Methodenwahl oder auf Mängeln bei der Anwendung der gewählten Methode beruhen. Wenn allerdings verschiedene Methoden in rechtlich nicht zu beanstandender Weise zu Unterschieden führen, die für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit des Geschäfts von Belang sind, kann an dem durch Vergleich ermittelten Ergebnis nicht vorbeigegangen werden. Die Rechtsprechung (grundsätzlich zuletzt Senat BGHZ 146, 298) läßt auf der objektiven Grundlage eines besonders groben Mißverhältnisses von Leistung zu Gegenleistung den Schluß auf das - für das Unwerturteil des § 138 Abs. 1 BGB unerläßliche (Senatsurt. v. 19. Juli 2002, V ZR 240/01, WM 2003, 154) - subjektive Unrechtsmerkmal der verwerflichen Gesinnung zu. Hierfür ist aber keine Grundlage gegeben, wenn der direkte Vergleich mit dem maßgeblichen Markt, den die Auswertung der tatsächlich erzielten Preise bei Vorliegen hinreichenden Vergleichsmaterials leistet, zur Verneinung eines besonders groben Mißverhältnisses führt. Der Verkäufer, dessen Preis in den Toleranzen vergleichbarer Verkaufsfälle verbleibt, muß sich nicht entgegenhalten lassen, ihm sei eine außergewöhnliche Gegenleistung zugestanden worden. Dem Erfahrungssatz , aus dem der Senat den Schluß auf die verwerfliche Gesinnung des Begünstigten herleitet, außergewöhnliche Gegenleistungen würden nicht ohne Not oder andere den Benachteiligten hindernde Umstände zugestanden (Urt. v. 28. Mai 1976, V ZR 170/74, LM § 138 - Aa - Nr. 22; v. 21. März 1997, V ZR 355/95, WM 1997, 1155 f.), fehlt es in diesem Falle am Substrat. Kennt der Verkäufer die nach einer anderen Methode ermittelte Wertverzerrung nicht,
kann ihm, woraus der Senat den Sittenwidrigkeitsvorwurf gegenüber dem Unwissenden herleitet (BGHZ 146, 298, 303 f.), nicht vorgehalten werden, er habe sich leichtfertig der Erkenntnis der Zwangslage seines Vertragspartners oder des besonders groben Mißverhältnisses verschlossen. Klüger oder rücksichtsvoller als die anderen Marktteilnehmer braucht er nicht zu sein. Einer Kontrolle der Marktergebnisse anhand prognostizierter Erträge mag er sich, wenn er dafür hält, im eigenen Interesse unterziehen. Dem Vertragspartner ist sie nicht geschuldet.

b) Das Berufungsgericht hat keinen Anlaß gesehen, die sa chlich korrekte Ermittlung des Vergleichswerts in Zweifel zu ziehen. Es hat den Methodenwechsel deshalb vorgenommen, weil es meinte, hierzu rechtlich gehalten oder ohne Ausweis seiner Sachkunde befugt zu sein. Auch die Revisionserwiderung vermag es nicht, die Herleitung des Verkehrswerts aus dem Marktvergleich rechtlich zu erschüttern. Dem beauftragten Sachverständigen stand zur Ermittlung des Verkehrswerts nach diesem Verfahren aus dem Grundstücksmarktbericht der Stadt Plauen 2000 ein Vergleichsmaterial von 238 Fällen des Erstverkaufs sanierter Altbauwohnungen, wie er hier vorlag (Objekt war zur Vermietung bestimmt, aber unvermietet; Mietvertragsabschluß nach Vortrag des Klägers : 28.08.1998), zur Verfügung. Die Wohnfläche lag bei 176 Fällen im vergleichbaren Bereich, die Lage im Gebäude (erstes OG) in 43 Fällen. Wohnungseigentumsindizes auf der Grundlage bei Kaufpreissammlung lagen seit 1994 vor, die gesammelten Preise waren nach den einzelnen Wohngebieten aufgeschlüsselt; an der Ermittlung der individuellen Daten des Objekts Kritik zu üben, sah sich der Kläger nicht veranlaßt. Andererseits gab die Auseinandersetzung der Parteien mit dem Beweisergebnis dem Berufungsgericht, ohne daß ihm hierbei ein Rechtsfehler anzulasten wäre, keinen Grund, Zweifel in die
fachlich einwandfreie Ermittlung des Ertragswerts zu setzen. Dem Sachverständigen stand anhand des von der Stadt Plauen herausgegebenen, nach Baujahr, Wohngebieten, Größe der Wohnung u.a. aufgeschlüsselten Mietspiegels eine Grundlage zur Ermittlung des nachhaltigen Ertrags des Objekts zur Verfügung. Daß dem Sachverständigen ein aus den örtlichen Verhältnissen gewonnener Liegenschaftszins nicht zu Gebote stand, er sich statt dessen an Sätze hielt, wie sie die Wertermittlungsrichtlinien als Anhalt vorgeben (3.5.4 WertR 2002), indiziert keinen Fehler. Die Spanne zwischen den Ergebnissen der Schätzung (Vergleichswert 56.667,74 € = 110.832,46 DM, vom Sachverständigen abgerundet auf 55.000 € = 107.570,65 DM; Ertragswert 47.782,49 € = 93.454,43 DM) ist für einen Ermittlungsfehler nicht signifikant. Daß der Sachverständige die Überzeugungskraft des durch Vergleich ermittelten Wertes durch das Kontrollergebnis nach Ertragsgesichtspunkten nicht als erschüttert angesehen hat, indiziert keinen Gutachtensmangel. Der Überlegung, die unterschiedlich ermittelten Werte zu einem, wie auch zu fassenden Mittelwert weiter zu entwickeln, hat der Sachverständige widerstanden. Für die Bewertung der wirtschaftlichen Zweckmäßigkeit eines Geschäfts kann solchen Kombinationen (vgl. § 7 Abs. 1 Satz 3 WertVO 88) Berechtigung zukommen. Der für die Nichtigkeit des Geschäfts nach § 138 Abs. 1 BGB erforderliche Vorwurf der verwerflichen Gesinnung kann dagegen nicht aus Zuschlägen für den am Markt verläßlich ermittelten Preis gewonnen werden.
3. Mit einer Verkehrswertüberschreitung von 57,59 v.H. ( 56.667,74 € = 110.832,46 DM Verkehrswert, 174.665 DM Kaufpreis) bzw. bei Übernahme der Abrundung durch den Sachverständigen auf 55.000 € (= 107.570,65 DM) von 62,37 v.H. bleibt der Leistungsaustausch der Parteien außerhalb des Bereichs eines besonders groben Mißverhältnisses, das der Senat erst bei einer Verzer-
rung um knapp das Doppelte bejaht (Urt. v. 8. November 1991, V ZR 260/90, NJW 1992, 899, 900; v. 4. Februar 2000, V ZR 146/98, NJW 2000, 1487, 1488). Allein aus dem Wertverhältnis von Leistung und Gegenleistung kann damit kein Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten gezogen werden. Allerdings besteht ein auffälliges Mißverhältnis, das im Zusammenhang mit weiteren Umständen die Sittenwidrigkeit begründen kann. Die vom Berufungsgericht herangezogenen Gesichtspunkte sind indessen für ein solches Urteil nicht geeignet. Über das Wertverhältnis hinausgehende, dem Käufer nachteilige rechtliche Bedingungen des Geschäfts hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Der Umstand, daß die Käufer den Kaufpreis voll finanzierten, macht das Geschäft nicht sittenwidrig. Das Erfordernis, ein weiteres Immobilienobjekt zu belasten, ist die Konsequenz einer nicht zu beanstandenden Praxis von Kreditinstituten, Beleihungsobergrenzen einzuhalten. Es macht sich bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital verstärkt bemerkbar. Sollte sich, wofür sich das Berufungsgericht allerdings nicht auf das eingeholte Gutachten stützen könnte, an Ort und Stelle noch kein gefestigter Markt gebildet haben, ginge das jedenfalls nicht einseitig zu Lasten der Beklagten (vgl. Senatsurt. v. 4. Februar 2000, V ZR 146/98, WM 2000, 1107, 1109). Für eine unter dem Gesichtspunkt des § 138 Abs. 1 BGB zu beanstandende Ausnutzung einer unübersichtlichen Marktsituation durch die Beklagte hat der Kläger nichts vorgetragen. Die Frage, ob die steuerlichen Wirkungen des Geschäfts mit Rücksicht auf die Erwerbsverhältnisse des Klägers und seiner berufstätigen Ehefrau zutreffend dargestellt wurden, stellt sich vornehmlich unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens der Beklagten bei Vertragsschluß oder der Verletzung eines zwischen den Parteien zustande gekommenen Beratungsvertrags. Zu den unter diesen Gesichtspunkten weiter zu treffenden Feststellungen wird die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Wenzel Tropf Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XI ZR 324/06 Verkündet am:
18. Dezember 2007
Herrwerth,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
_____________________
VerbrKrG § 3 Abs. 2 Nr. 2, § 9 Abs. 1 (in der Fassung vom 27. April 1993)

a) Zur Abgrenzung und zu den Voraussetzungen eines verbundenen
Geschäfts nach § 9 Abs. 1 Satz 1 und 2 VerbrKrG.

b) Zur Feststellung der Üblichkeit der Bedingungen für grundpfandrechtlich
abgesicherte Kredite (§ 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG).

c) Zur Ermittlung des Verkehrswertes und zu den Voraussetzungen der
verwerflichen Gesinnung des Verkäufers im Rahmen der Sittenwidrigkeitsprüfung
BGH, Urteil vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 324/06 - OLG Köln
LG Köln
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche
Verhandlung vom 18. Dezember 2007 durch den Vorsitzenden Richter
Dr. h.c. Nobbe und die Richter Dr. Müller, Dr. Ellenberger,
Prof. Dr. Schmitt und Dr. Grüneberg

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 13. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 6. September 2006 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Die Kläger begehren von der Beklagten, einer Bank, Rückzahlung von Leistungen, die sie auf zwei Finanzierungsdarlehen erbracht haben.
2
Die Kläger wurden zum Jahresende 1994 von einer Mitarbeiterin des Vermittlungsunternehmens C. (im Folgenden: C. ) geworben , eine Immobilienkapitalanlage in der Form eines PKWStellplatzes in einem Parkhaus in B. zu erwerben. C. war für die I. GmbH (im Folgenden: I. ) tätig, die zum Vertrieb der PKW-Stellplätze durch die Eigentümerin und Verkäuferin, die G. GmbH (im Folgenden: G. ), beauftragt worden war. Der Nettokaufpreis betrug 28.405 DM, das Gesamtvolumen der Investition einschließlich aller Kosten belief sich auf 38.134,36 DM.
3
Am 9. Januar 1995 erteilten die Kläger der I. eine umfassende und unwiderrufliche notarielle Vollmacht, durch die diese bevollmächtigt wurde, neben dem Abschluss des Kaufvertrages auch "Verträge über die Mietverwaltung, Teileigentumsverwaltung, Finanzierungsvermittlung , Mittelverwendungstreuhandschaft/Steuerberatung, Mietvermittlung und Darlehen" abzuschließen sowie "die Mieten bzw. Pachtauszahlungsansprüche des Vollmachtgebers an die Bank zur Bedienung von deren Forderungen abzutreten und entsprechende Bankkonten zu eröffnen".
4
Die Beklagte erklärte sich gegenüber der für die G. handelnde I. im März 1995 bereit, die Finanzierung der Erwerber zu über- nehmen, wobei die Bonitätsunterlagen und die Kreditverträge jeweils über die I. laufen sollten.
5
19. Mai Am 1995 unterzeichneten die Kläger persönlich in ihrer Wohnung zwei Kreditanträge bei der Beklagten, die ihnen über die I. von einer Vertriebsmitarbeiterin der C. vorgelegt worden waren. Über die Vertriebsmitarbeiterin, die für die Beklagte die Identitätsprüfung vornahm, wurden die Verträge an die Beklagte zurückgeleitet, die sie jeweils am 11. Januar 1996 gegenzeichnete. Ein Darlehen über 4.700 DM, endfällig am 30. März 1996, diente der Finanzierung des Mehrwertsteuerbetrages und ist nach Rückerstattung der Mehrwertsteuer vollständig getilgt worden. Das zweite Darlehen lautete über einen Nettokreditbetrag von 32.500 DM zuzüglich einer mitzufinanzierenden Restschuldversicherungsprämie von 2.002 DM und sollte grundpfandrechtlich gesichert werden. Die Verzinsung betrug nominal 9,75% pro Jahr (effektiv 11,68%). Die Zinsbindung lief am 30. Juni 2000 aus.
6
Aufgrund der erteilten Vollmacht erwarb die I. für die Kläger mit notariellem Kaufvertrag vom 16. Juni 1995 von der G. einen 1/2008tel Miteigentumsanteil an dem Parkhausgrundstück verbunden mit dem Sondereigentum an dem Garagenstellplatz Nr. ....
7
Mit notarieller Urkunde vom 20. Dezember 1995 bestellten die Kläger , vertreten durch die I. , der Beklagten eine Grundschuld in Höhe von 38.000 DM, übernahmen in dieser Höhe die persönliche Haftung und unterwarfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen. Die Valutierung der Darlehen erfolgte auf ein Notaranderkonto.

8
Auf beide Kreditverträge leisteten die Kläger bis September 2000 Zahlungen in Höhe von insgesamt 27.068,67 DM einschließlich der Mehrwertsteuerrückerstattung und erhielten als Pachtzinsen bzw. aus einer Mietgarantie Zahlungen von insgesamt 3.793,58 DM. Mit Schreiben vom 14. Februar 2002 widerriefen sie ihre auf Abschluss des Darlehensvertrages über 34.502 DM gerichtete Willenserklärung gegenüber der Beklagten unter Berufung auf das Haustürwiderrufsgesetz.
9
Mit ihrer Klage haben die Kläger Rückzahlung geleisteter Darlehensraten , hilfsweise Neuberechnung der Darlehen sowie weiter hilfsweise die Feststellung, dass der Darlehensvertrag über 34.502 DM wirksam widerrufen worden sei, begehrt.
10
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Berufungsgericht die Beklagte verurteilt, an die Kläger 9.497,29 € nebst Zinsen zu zahlen Zug-um-Zug gegen Übertragung des Eigentums an dem Stellplatz. Mit der - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter und begehrt Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:


11
Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.


12
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
13
Die Darlehensverträge seien wirksam zustande gekommen. Wenn die Beklagte die Darlehensanträge der Kläger verspätet angenommen haben sollte, so sei darin ein neues Angebot der Beklagten zu erblicken. Dieses hätten die Kläger konkludent durch Schweigen angenommen.
14
Der Zahlungsanspruch der Kläger folge aus § 9 Abs. 2 Satz 4, § 7 Abs. 4 VerbrKrG, § 3 HWiG jeweils in der bis zum 30. September 2000 gültigen Fassung (im Folgenden: nur noch VerbrKrG bzw. HWiG). Die Voraussetzungen für einen solchen Rückforderungsdurchgriff stünden nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest. Der Kaufvertrag vom 16. Juni 1995 und die Darlehensverträge vom 19. Mai 1995/11. Januar 1996 bildeten ein verbundenes Geschäft i.S. von § 9 Abs. 1 VerbrKrG, dessen Anwendbarkeit nicht durch § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG ausgeschlossen sei.
15
verbundenes Ein Geschäft i.S. von § 9 Abs. 1 Satz 2 VerbrKrG werde vermutet, wenn sich der Kreditgeber bei der Vorbereitung oder dem Abschluss des Kreditvertrages der Mitwirkung des Verkäufers bediene. So sei es nach der Beweisaufnahme hier gewesen. Die Beklagte habe bereits Ende März 1995 die Grundsatzzusage erteilt, Interessenten an dem Parkhausobjekt, Bonität vorausgesetzt, Kredite zu gewähren. Die auf der Grundlage dieser Finanzierungszusage von den Klägern abge- schlossenen Darlehensverträge seien nicht auf ihre Initiative hin zustande gekommen. Der Vertragsschluss habe vielmehr darauf beruht, dass die Vertriebsbeauftragten der Verkäuferin, nämlich Mitarbeiter der von der I. beauftragten C. den Klägern die Darlehensurkunden zur Verfügung gestellt hätten. Das vom Bundesgerichtshof aufgestellte Kriterium , dass dem Anleger Darlehensantrag und Anlageunterlagen zugleich vorgelegt werden müssten, sei nicht so zu verstehen, dass der Vertriebsbeauftragte den Darlehensantrag am selben Tag übergeben müsse, an dem auch die Anlageunterlagen überreicht würden. Denn für die Frage , ob Kauf und Darlehen eine wirtschaftliche Einheit bildeten, sei letztlich entscheidend, ob auch die Anbahnung des Darlehensvertrages durch die Verkäuferin bzw. dem von ihr eingeschalteten Vermittler erfolge und die Entscheidung für die Inanspruchnahme des Darlehens in engem zeitlichem Zusammenhang mit dem Erwerb des Anlageobjekts gefallen sei. Das sei hier der Fall. Im Übrigen werde die Annahme, die Beklagte habe sich bei Abschluss des Darlehensvertrages der Mitwirkung der Verkäuferin bzw. ihres Vertriebs bedient, auch durch die weiteren Umstände des Vertragsschlusses gestützt. Die Kläger selbst hätten mit der Beklagten keine eigenen Verhandlungen geführt. Sämtliche Bonitäts- und Kreditunterlagen seien unmittelbar von der Beklagten zur I. und von dort zurückgereicht worden. Auch die Begleitschreiben der Beklagten zu den Kreditanträgen seien jeweils an den Vertrieb weitergegeben worden und zusammen mit den Kreditverträgen von diesem den Klägern vorgelegt worden. Der Vertrieb habe sogar die Unterschriften der Kläger auf den Kreditverträgen bestätigt.
16
Der Anwendbarkeit des § 9 VerbrKrG stehe auch die Vorschrift des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht entgegen. Zwar sei der Kredit über 32.500 DM durch eine Grundschuld gesichert gewesen. Er sei aber nicht zu den für Realkredite üblichen Konditionen gewährt worden. Denn der vereinbarte effektive Jahreszins von 11,68% übersteige die in der amtlichen Statistik der Deutschen Bundesbank für Mai 1995 ausgewiesene Obergrenze der Streubreite für Hypothekarkredite mit fünfjähriger Zinsbindung (8,36%) um 3,32 Prozentpunkte bezogen auf den Zeitpunkt der Gegenzeichnung des Darlehensvertrages durch die Beklagte im Januar 1996 sogar um 4,71 Prozentpunkte.
17
Die Kläger könnten Ansprüchen aus dem Kreditvertrag die Sittenwidrigkeit des mit ihm verbundenen Vertrages über den Erwerb des Stellplatzes entgegenhalten. Der Kaufvertrag über den Stellplatz sei gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig, weil der Verkaufspreis sittenwidrig überteuert gewesen sei. Aufgrund des eingeholten gerichtlichen Sachverständigengutachtens stehe fest, dass der Ertragswert des erworbenen Stellplatzes von 14.000 DM in einem krassen Missverhältnis zum Kaufpreis von 28.405 DM stehe. Die subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit auf Seiten der Verkäuferin würden angesichts des objektiv krassen Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung vermutet.
18
Rechtsfolge der Nichtigkeit des mit dem Darlehen verbundenen Kaufvertrages sei, dass die Kläger gegenüber der Beklagten die Rückforderung geleisteter Zahlungen von 27.068,67 DM abzüglich der Einnahmen aus Pacht und Mietgarantien in Höhe von 3.793,58 DM und der erstatteten Mehrwertsteuer von 4.700 DM, insgesamt also 9.497,29 €, Zug-um-Zug gegen Übertragung des Eigentums an dem Parkhausstellplatz verlangen könnten. Etwaige Steuervorteile der Kläger seien nicht zu berücksichtigen.

II.


19
Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung in wesentlichen Punkten nicht stand. In mehrfacher Hinsicht rechtsfehlerhaft sind die Ausführungen des Berufungsgerichts, mit denen es einen Rückforderungsanspruch der Kläger gegen die Beklagte bejaht hat.
20
1. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann ein solcher Anspruch nicht auf § 9 Abs. 2 Satz 4, § 7 Abs. 4 VerbrKrG (VerbrKrG nachfolgend immer in der bis zum 30. September 2000 geltenden Fassung ) und § 3 HWiG (in der bis zum 30. September 2000 geltenden Fassung ) gestützt werden. Wie der Senat mit Urteil vom 4. Dezember 2007 (XI ZR 227/06, WM 2008, 244, 246, Tz. 30 f., zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) - nach Erlass des Berufungsurteils - erkannt und im einzelnen begründet hat, ist für eine solche Analogie zu § 9 Abs. 2 Satz 4 VerbrKrG kein Raum, weil der Verbraucher beim Vorliegen eines verbundenen Geschäfts nach § 9 Abs. 1 VerbrKrG gemäß § 813 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V. mit § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB die auf den Finanzierungskredit geleisteten Beträge vom Kreditgeber zurückverlangen kann, wenn der Verbraucher gegenüber dem Verkäufer berechtigt war, die Kaufpreiszahlung zu verweigern. In diesem Fall steht wegen des möglichen Einwendungsdurchgriffs (§ 9 Abs. 3 Satz 1 VerbrKrG) dem Zahlungsanspruch des Kreditgebers eine dauernde Einrede des Kreditnehmers entgegen.
21
2. Auch die Anwendung des § 9 Abs. 1 VerbrKrG ist von Rechtsfehlern beeinflusst.
22
a) Das Berufungsgericht hat die Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 Satz 2 VerbrKrG zu Unrecht als gegeben angesehen. Nach dieser Vorschrift wird die wirtschaftliche Einheit zwischen dem Kreditvertrag und dem finanzierten Geschäft und damit das Vorliegen eines verbundenen Geschäfts unwiderleglich vermutet, wenn der Kreditgeber sich bei der Vorbereitung oder dem Abschluss des Kreditvertrages der Mitwirkung des Verkäufers oder des von diesem eingeschalteten Vermittlers bedient. Von einer solchen Mitwirkung ist auszugehen, wenn der Kreditvertrag nicht aufgrund eigener Initiative des Kreditnehmers zustande kommt, sondern weil der Vertriebsbeauftragte des Verkäufers dem Interessenten zugleich mit dem Kaufvertrag bzw. den Beitrittsunterlagen einen Kreditantrag des Finanzierungsinstituts vorgelegt hat, das sich dem Verkäufer gegenüber zur Finanzierung bereit erklärt hatte (st.Rspr., vgl. u.a. Senatsurteile BGHZ 167, 252, 257, Tz. 14; vom 19. Juni 2007 - XI ZR 142/05, WM 2007, 1456, 1458, Tz. 19 und vom 4. Dezember 2007 - XI ZR 227/06, WM 2008, 244, 245 f., Tz. 21 m.w.Nachw.).
23
Das Berufungsgericht konnte nicht feststellen, dass die Anlageunterlagen zugleich mit dem Kreditantrag vom Vertrieb den Klägern vorgelegt worden sind. Entgegen seiner Ansicht ist diese Feststellung aber für die Annahme einer unwiderleglichen Vermutung der wirtschaftlichen Einheit nach § 9 Abs. 1 Satz 2 VerbrKrG unverzichtbar und kann nicht durch andere Indizien ersetzt werden. Einen Indizienbeweis hat der Senat im Rahmen des § 9 Abs. 1 Satz 2 VerbrKrG lediglich hinsichtlich der Finanzierungszusage für zulässig gehalten, wobei aber auch hier die Finanzie- rungszusage selbst nicht durch andere Indizien ersetzt werden kann (vgl. Senatsurteil vom 19. Juni 2007 - XI ZR 142/05, WM 2007, 1456, 1458, Tz. 19).
24
Indes b) sind hier die Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 Satz 1 VerbrKrG für eine wirtschaftliche Einheit von Kauf- und Kreditvertrag gegeben.
25
Eine aa) wirtschaftliche Einheit ist danach dann anzunehmen, wenn über ein Zweck-Mittel-Verhältnis hinaus beide Verträge derart miteinander verbunden sind, dass ein Vertrag nicht ohne den anderen abgeschlossen worden wäre. Die Verträge müssen sich wechselseitig bedingen bzw. der eine seinen Sinn erst durch den anderen erhalten. Dazu bedarf es der Verknüpfung beider Verträge durch konkrete Umstände (Verbindungselemente), die sich nicht wie notwendige Tatbestandselemente abschließend umschreiben lassen, sondern im Einzelfall verschieden sein oder gar fehlen können, wenn sich die wirtschaftliche Einheit aus anderen Umständen ergibt (Staudinger/Kessal-Wulf, BGB Bearb. 2004 § 358 Rdn. 31 m.w.Nachw.).
26
Zu diesen Indizien gehören die Zweckbindung des Darlehens zur Finanzierung eines bestimmten Geschäfts, durch die dem Darlehensnehmer die freie Verfügbarkeit über die Darlehensvaluta genommen wird, der zeitgleiche Abschluss beider Verträge, das Verwenden einheitlicher Formulare mit konkreten wechselseitigen Hinweisen auf den jeweils anderen Vertrag (vgl. Senatsurteil vom 23. September 2003 - XI ZR 135/02, WM 2003, 2232, 2234), die Einschaltung derselben Vertriebsorganisation durch Kreditgeber und Verkäufer und das Abhängigmachen des Wirksamwerdens des Erwerbsvertrages vom Zustandekommen des Finanzierungsvertrages mit einer vom Unternehmer vorgegebenen Bank (Staudinger/Kessal-Wulf, BGB Bearb. 2004 § 358 Rdn. 32 m.w.Nachw.; Ott, in: Bruchner/Ott/Wagner-Wieduwilt, VerbrKrG 2. Aufl. § 9 Rdn. 51).
27
bb) Aus den vom Berufungsgericht festgestellten Umständen ergibt sich eine die wirtschaftliche Einheit begründende Verknüpfung des Darlehensvertrages mit dem Kaufvertrag. Danach haben die Kläger selbst mit der Beklagten keine eigenen Verhandlungen geführt. Sämtliche Bonitäts - und Kreditunterlagen sowie die Kreditverträge sind unmittelbar von der Beklagten zur I. und weiter an die C. und auf demselben Weg zurückgereicht worden. Die Vertriebsgesellschaft, der die Beklagte zuvor eine allgemeine Finanzierungszusage erteilt hatte, hat zudem die Legitimationsprüfung im Auftrag der Beklagten durchgeführt. Vor allem aber wurde der Kaufvertrag erst abgeschlossen, nachdem die Beklagte die Bonität der Kläger geprüft, ihnen gegenüber die Bereitschaft zur Finanzierung des Stellplatzerwerbs erklärt hatte und die Kläger die Kreditverträge unterschrieben hatten. Hieraus ergibt sich, dass die I. den Kaufvertrag für die Kläger ohne die von ihr ausgehandelte Finanzierungszusage der Beklagten nicht geschlossen hätte und Kauf- und Kreditvertrag eine wirtschaftliche Einheit bilden. Dem steht nicht entgegen, dass die Kläger im Zeitpunkt der Finanzierungszusage der I. bereits eine Vollmacht zum Erwerb des Stellplatzes erteilt hatten. Selbst die nachträgliche Verbindung von Kauf- und Kreditvertrag kann eine wirtschaftliche Einheit begründen, wenn nur die Erfüllung des Kaufvertrages erst nach der Finanzierungszusage erfolgt (Senatsurteil vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, WM 2003, 916, 917).
28
c) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht auch die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG verneint. Durch diese Vorschrift wird die Anwendung des § 9 VerbrKrG bei einem Grundpfandkredit, der zu für solche Kredite üblichen Bedingungen gewährt wird, ausgeschlossen.
29
aa) Für die Frage, ob ein Kredit zu für Grundpfandkredite üblichen Bedingungen ausgereicht worden ist, kommt es nach der Rechtsprechung des Senats entscheidend auf die Zinshöhe an. Die für Grundpfandkredite marktüblichen Zinsen sind regelmäßig niedriger als die marktgängigen Zinsen für Konsumentenkredite. Die in den Monatsberichten der Deutschen Bundesbank ausgewiesenen Zinssätze bieten einen Anhaltspunkt für die Marktüblichkeit der vereinbarten Zinsen. Liegt der vereinbarte Zinssatz innerhalb der Streubreite oder nur geringfügig bis zu 1% darüber, ist von der Marktüblichkeit auszugehen. Liegt er mehr als 1% über der oberen Streubreitengrenze für vergleichbare Kredite, bedarf es einer genaueren Prüfung der Marktüblichkeit unter Berücksichtigung der vereinbarten Bedingungen im Einzelfall, ggf. unter Heranziehung geeigneter Beweismittel (Senatsurteile vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, WM 2003, 916, 918 und vom 25. April 2006 - XI ZR 219/04, WM 2006, 1060, 1066, Tz. 50).
30
bb) Das Berufungsgericht hat diese Grundsätze seiner Entscheidung zwar zugrunde gelegt, sie aber rechtsfehlerhaft angewendet. Im Ausgangspunkt zutreffend hat es ausgeführt, die erhebliche Überschreitung des Vertragszinses zu den in der Bundesbankstatistik ausgewiesenen Hypothekarkrediten mit fünfjähriger Zinsbindung in Höhe von 3,32 Prozentpunkten im Mai 1995 und von 4,71 Prozentpunkten im Zeit- punkt der Gegenzeichnung des Kreditvertrages durch die Beklagte im Januar 1996 sei ein Indiz gegen übliche Bedingungen für einen Grundpfandkredit. Die Revision weist aber zu Recht darauf hin, dass die Bundesbankstatistik nur das Zinsniveau erstrangiger Wohnungsbaukredite abbildet, die lediglich das beliehene Grundstück zu 60% finanzieren. Bei der vorliegenden 100%igen Finanzierung eines Gewerbeobjektes durfte das Berufungsgericht die Marktüblichkeit der Zinsen nicht allein deswegen verneinen, weil der Zinssatz des ausgegebenen Kredits bereits innerhalb der Streubreite von Personalkrediten liegt. Vorliegend musste das beantragte Sachverständigengutachten allein schon deswegen eingeholt werden, weil die Beklagte ihren Vortrag zur Marktüblichkeit der Kreditbedingungen durch Vorlage eines Privatgutachtens von Prof. Dr. H. untermauert hat, nach dem die übliche Streubreite für vergleichbare Kredite im fraglichen Zeitraum zwischen 10,46% bis 11,71% betragen hat.
31
3. Rechtsfehlerhaft sind auch die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Sittenwidrigkeit des Kaufpreises nach § 138 Abs. 1 BGB. Von einer Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages kann nach ständiger Rechtsprechung nur dann ausgegangen werden, wenn der Verkaufspreis rund doppelt so hoch ist wie der tatsächliche Wert des Verkaufsobjekts (vgl. BGHZ 146, 298, 302; Senatsurteil BGHZ 168, 1, 21, Tz. 47 m.w.Nachw.).
32
a) Die Auswahl der geeigneten Wertermittlungsmethode zur Feststellung des tatsächlichen Wertes einer Immobilie steht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wenn das Gesetz nicht die Anwendung eines bestimmten Verfahrens anordnet, im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters (vgl. BGHZ 160, 8, 11 m.w.Nachw.). Die Methoden- wahl ist unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und sonstiger Umstände des Einzelfalles zu treffen; sie ist zu begründen. Lässt sich eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verlässlich ermitteln, wird die Vergleichswertmethode als die einfachste und zuverlässigste Methode angesehen; sie steht deshalb bei Wohnungseigentum im Vordergrund (BGHZ 160, 8, 12 f. m.w.Nachw.; in diesem Sinne auch Senatsurteil vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154, 156, Tz. 16).
33
Indem das Berufungsgericht die Ertragswertmethode seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat, hat es sein Ermessen fehlerhaft ausgeübt. Der gerichtliche Sachverständige V. hat in seinem Gutachten vom 9. Dezember 2004 und in seinem Ergänzungsgutachten vom 4. Mai 2005 erklärt, dass er wegen des ausdrücklichen gerichtlichen Auftrags ein Ertragswertgutachten erstatte, obwohl er das Vergleichswertverfahren für geeigneter halte und der Ertragswert nicht identisch mit dem Verkehrswert sei. Angesichts dieser Äußerungen des Sachverständigen durfte das Berufungsgericht nicht an seinem beschränkten Gutachtenauftrag festhalten und seine Entscheidung nicht auf ein Gutachten stützen , das den Verkehrswert nach den eigenen Ausführungen des Sachverständigen nicht abbildet.
34
b) Auch die Ausführungen des Berufungsgerichts zur verwerflichen Gesinnung der Verkäuferin sind nicht frei von Rechtsfehlern.
35
aa) Die Rechtsprechung lässt zwar auf der objektiven Grundlage eines besonders groben Missverhältnisses zwischen dem Wert des Kaufobjekts und dem Kaufpreis den Schluss auf das - für das Unwerturteil des § 138 Abs. 1 BGB unerlässliche - subjektive Unrechtsmerkmal der verwerflichen Gesinnung des Verkäufers zu (BGHZ 146, 298, 303 ff.; 160, 8, 14). Ein solcher Rückschluss ist aber nur dann gerechtfertigt, wenn das grobe Missverhältnis durch einen direkten Vergleich mit dem maßgeblichen Markt gewonnen wird, weil nur dann der Vorwurf begründet ist, der Begünstigte habe sich leichtfertig der Erkenntnis eines besonders groben Missverhältnisses bzw. der Zwangslage seines Vertragspartners verschlossen. Eine Kontrolle der Marktergebnisse anhand prognostizierter Erträge schuldet der Begünstigte dem Vertragspartner nicht (BGHZ 160, 8, 15). Daher bedarf es, wenn sich das grobe Missverhältnis aus einer Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren ergibt, grundsätzlich besonderer Anhaltpunkte dafür, dass es dem Verkäufer auch subjektiv bekannt war oder er sich dieser Erkenntnis leichtfertig verschlossen hat. Das Berufungsgericht hat dazu keine Feststellung getroffen und erweist sich deshalb auch aus diesem Grund als rechtsfehlerhaft.
36
bb) Das Berufungsgericht hat sich rechtsfehlerhaft auch nicht damit auseinandergesetzt, ob die - unterstellte - Vermutung der verwerflichen Gesinnung widerlegt ist. Nach der Rechtsprechung kommt eine solche Widerlegung insbesondere dann in Betracht, wenn der Verkäufer auf ein Verkehrswertgutachten vertraut hat, selbst wenn dieses sich später als fehlerhaft erweist (BGHZ 146, 298, 305). Die Beklagte hat vorgetragen , dass den Verkaufspreisen ein Verkehrswertgutachten des Sachverständigen S. von der A. bank vom 12. August 1994 zugrunde gelegen habe, welches umgerechnet für den klägerischen Stellplatz zu einem Wert von rund 26.500 DM gelangt sei. Erweist sich dieses Vor- bringen als richtig, kann es den Vorwurf, die Verkäuferin habe in verwerflicher Gesinnung gehandelt, entfallen lassen.

III.


37
Berufungsurteil Das stellt sich entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Ohne weitere Feststellungen kann nicht davon ausgegangen werden , dass die Darlehensverträge nicht wirksam zustande gekommen sind und den Klägern deshalb ein Bereicherungsanspruch auf Rückzahlung erbrachter Leistungen zusteht. Die Ansicht des Berufungsgerichts, die Darlehensverträge seien auch dann mit den in der Vertragsurkunde niedergelegten Konditionen wirksam geschlossen worden, wenn die Beklagte das Darlehensvertragsangebot der Kläger verspätet angenommen habe , ist allerdings fehlerhaft.
38
1. Nach dem vom Berufungsgericht unterstellten Vortrag der Kläger lagen zwischen dem Antrag der Kläger und der Annahme der Beklagten rund acht Monate. Die Annahme war, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, verspätet (§ 147 Abs. 2 BGB) und ist als ein neuer Vertragsantrag zu werten (§ 150 Abs. 1 BGB). Ob die Kläger diesen, wie das Berufungsgericht gemeint hat, durch Schweigen angenommen haben, erscheint zweifelhaft, bedarf aber keiner Entscheidung. Jedenfalls liegt in der Erbringung der im Darlehensvertrag vorgesehenen Leistungsraten durch die Kläger ab Januar 1996 eine konkludente Annahme des Vertragsantrages der Beklagten.
39
2. Das Berufungsgericht hat aber rechtsfehlerhaft übersehen, dass es bei einer verspäteten Annahmeerklärung der Beklagten an der nach § 4 Abs. 1 Satz 2 VerbrKrG erforderlichen schriftlichen Erklärung der Kläger fehlt und die Darlehensverträge daher nach § 6 Abs. 1 Satz 1 VerbrKrG formnichtig sind.
40
a) Nach § 4 Abs. 1 Satz 2 VerbrKrG haben beide Willenserklärungen , die zum Abschlusstatbestand des Verbraucherdarlehensvertrages gehören, der gesetzlichen Schriftform zu entsprechen. Eine konkludente Annahmeerklärung entspricht dabei ebenso wenig wie die Annahme durch Schweigen der gesetzlichen Schriftform (vgl. OLG München ZIP 2005, 160, 162; Staudinger/Kessal-Wulf, BGB Bearb. 2004 § 492 Rdn. 8; Bülow/Artz, VerbrKrR 6. Aufl. § 492 BGB Rdn. 35).
41
Die b) Formnichtigkeit wäre allerdings nach § 6 Abs. 2 Satz 1 VerbrKrG mit den Rechtsfolgen des § 6 Abs. 2 Satz 2 bis 6 VerbrKrG geheilt , wenn die Kläger die Darlehensvaluta erhalten haben. Nach dem in der Revisionsinstanz zu unterstellenden - streitigen - Vortrag der Kläger ist die Darlehensvaluta von der Beklagten auf Anweisung der I. direkt auf ein Notaranderkonto des beurkundenden Notars geflossen. Diese Anweisung ist den Klägern nur zuzurechnen, wenn die umfassende Vollmacht der I. wirksam ist, weil sie über eine Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz verfügte, oder aber - bei Nichtigkeit der Vollmacht - gegenüber der Beklagten gemäß §§ 171 ff. BGB als wirksam zu behandeln ist, weil der Beklagten bei der Ausführung der Überweisung eine Ausfertigung der notariellen Vollmacht vorlag (vgl. Nobbe WM 2007 Sonderbeilage Nr. 1 S. 4 ff. m.w.Nachw.). Feststellungen fehlen auch hierzu.

IV.


42
angefochtene Das Urteil war daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Sollte ein Rückforderungsanspruch der Kläger unter Berücksichtigung vorstehender Ausführungen nicht gegeben sein, wird das Berufungsgericht dem Vorbringen der Kläger nachzugehen haben, sie hätten ihre Darlehensvertragserklärungen nach § 1 HWiG wirksam widerrufen.
Nobbe Müller Ellenberger
Schmitt Grüneberg
Vorinstanzen:
LG Köln, Entscheidung vom 04.09.2003 - 2 O 191/00 -
OLG Köln, Entscheidung vom 06.09.2006 - 13 U 193/03 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XI ZR 204/04 Verkündet am:
19. September 2006
Herrwerth,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
_____________________
BGB §§ 123, 276 Abs. 1 Fa, 311 Abs. 2
HWiG § 2 (in der bis zum 30. September 2000 geltenden Fassung)

a) Ein die Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank bei institutionalisiertem Zusammenwirken
mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts auslösender
konkreter Wissensvorsprung im Zusammenhang mit einer arglistigen
Täuschung setzt konkrete, dem Beweis zugängliche unrichtige Angaben des
Vermittlers oder Verkäufers über das Anlageobjekt voraus (Ergänzung von
BGH, Urteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194 ff., für BGHZ vorgesehen
).

b) § 2 HWiG ist richtlinienkonform als Rechtspflicht des Unternehmers zu verstehen
, deren Verletzung eine Schadensersatzpflicht aus Verschulden bei Vertragsschluss
zur Folge haben kann.

c) Ein Schadensersatzanspruch wegen unterbliebener Widerrufsbelehrung gemäß
§ 2 HWiG setzt ein Verschulden des Unternehmers voraus.

d) Für einen Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss wegen
unterbliebener Widerrufsbelehrung gemäß § 2 HWiG muss der Darlehens-
nehmer konkret beweisen, dass der Belehrungsverstoß für den Schaden ursächlich
geworden ist, d.h. dass er den Darlehensvertrag bei ordnungsgemäßer
Belehrung tatsächlich widerrufen hätte.
BGH, Urteil vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04 - OLG Düsseldorf
LG Düsseldorf
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 19. September 2006 durch den Vorsitzenden Richter
Nobbe sowie die Richter Dr. Müller, Dr. Joeres, Dr. Ellenberger und
Prof. Dr. Schmitt

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 6. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 27. Mai 2004 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Der Kläger wendet sich aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Ehefrau gegen die Zwangsvollstreckung der beklagten Bank aus einer vollstreckbaren notariellen Urkunde. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
2
Kläger, Der ein damals 56 Jahre alter Oberstleutnant a.D., und seine Ehefrau, eine damals 53 Jahre alte selbständige Krankengymnastin , wurden im Jahre 1993 von ihrem Sohn, der nebenberuflich für einen Immobilienvermittler tätig war, geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung in einer Appartementwohnanlage in D. zu erwerben. Zur Durchführung des Erwerbs der Eigentumswohnung erteilten sie der G. Treuhandgesellschaft mbH (im Folgenden: Treuhänderin) mit notarieller Urkunde vom 18. Mai 1993 im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages eine umfassende Vollmacht. Die Treuhänderin, die über eine Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz nicht verfügte, sollte unter anderem den Kaufvertrag abschließen sowie zur Bestellung der dinglichen und persönlichen Sicherheiten befugt sein.
3
Am 15./18. Mai 1993 schlossen sie persönlich mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten (künftig: Beklagte) zur Finanzierung des Kaufpreises und der Erwerbsnebenkosten einen Darlehensvertrag über 193.200 DM mit einer Gesamtlaufzeit bis 30. Mai 2023 und einem festen Zinssatz bis 30. Mai 1998 ab. Der formularmäßige Darlehensvertrag enthielt in Ziffer 8.1 unter anderem die Verpflichtung, der Beklagten eine Grundschuld in Darlehenshöhe nebst dinglicher Vollstreckungsunterwerfung zu bestellen und sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen zu unterwerfen. Eine Widerrufsbelehrung nach dem Haustürwiderrufsgesetz (HWiG) erfolgte nicht. Am 15. Mai 1993 unterzeichneten der Kläger und seine Ehefrau außerdem eine an die Beklagte gerichtete Zweckerklärung, wonach u.a. die Grundschuld an dem Grundbesitz und die Rechte der Beklagten aus einer übernommenen Haftung als Sicherheit für alle der Beklagten gegen sie zustehenden Ansprüche dienen sollten.
4
Am 2. Juni 1993 erwarb die Treuhänderin für den Kläger und seine Ehefrau mit notariellem Kauf- und Werklieferungsvertrag eine Eigentumswohnung nebst Doppelparker zum Preis von 110.580 DM. Mit notarieller Urkunde vom selben Tage bestellte die Verkäuferin der Eigentumswohnung der Beklagten eine nach § 800 ZPO vollstreckbare Grundschuld in Höhe von 194.000 DM. Zugleich übernahm die Treuhänderin für den Kläger und seine Ehefrau gegenüber der Beklagten die persönliche Haftung in Höhe des Grundschuldbetrages und unterwarf sie der Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen.
5
Die Beklagte überwies die Darlehensvaluta am 16. Juni 1993 abzüglich eines Damnums sowie zwischenzeitlich aufgelaufener Zinsen in einer Höhe von 173.481,52 DM auf ein bei ihr geführtes Konto des Klägers und seiner Ehefrau.
6
Schreiben Mit vom 14. Januar 2002 widerriefen der Kläger und seine Ehefrau ihre auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichteten Willenserklärungen unter Hinweis auf § 1 HWiG mit der Behauptung, zur Abgabe der Erklärungen in einer Haustürsituation bestimmt worden zu sein. Da sie ihre Zahlungsverpflichtungen aus dem Darlehensverhältnis nur bis Anfang Januar 2002 erfüllten, forderte die Beklagte sie mit Schreiben vom 19. April 2002 unter Androhung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen zur Zahlung der rückständigen Beträge auf.
7
Der Kläger wendet sich gegen die Vollstreckung aus der Grundschuldbestellungsurkunde vom 2. Juni 1993. Er macht geltend, die durch die Treuhänderin erklärte Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung sei als Vollstreckungstitel unwirksam, da der Geschäftsbesorgungsvertrag und die in ihm enthaltene Vollmacht wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig seien. Darüber hinaus macht er materiell-rechtliche Einwendungen gegen den titulierten Anspruch geltend. Der Beklagten stehe kein Darlehensrückzahlungsanspruch zu, da der Darlehensvertrag wirksam widerrufen worden sei. Auch habe die Beklagte , die dauerhaft und eng mit dem Bauträger, dem Vermittler und der Treuhänderin zusammengearbeitet habe, nicht hinreichend über die wirtschaftlichen Risiken des Objekts aufgeklärt. Insbesondere habe sie gewusst , dass der Verkehrswert der Immobilie nur 41% des Kaufpreises betragen habe. Hilfswiderklagend macht die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung der ausgereichten Darlehensvaluta zuzüglich Zinsen geltend.
8
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers ist ohne Erfolg geblieben. Mit der - vom Senat zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger seinen Klageantrag weiter.

Entscheidungsgründe:


9
Die Revision des Klägers ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.


10
Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren bedeutsam - im Wesentlichen ausgeführt:
11
Die auf die Unwirksamkeit des Vollstreckungstitels gestützte prozessuale Gestaltungsklage analog § 767 ZPO sei unbegründet. Die dingliche Unterwerfungserklärung sei wirksam, da sie von der damaligen Eigentümerin und nicht vom Kläger erklärt worden sei. Auf eine etwaige Unwirksamkeit der persönlichen Unterwerfungserklärung wegen Nichtigkeit der Vollmacht gemäß § 134 BGB i.V. mit Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 1 RBerG könne sich der Kläger jedenfalls nach § 242 BGB nicht berufen, da sich aus Ziffer 8.1 des Darlehensvertrages eine Verpflichtung zur Abgabe einer solchen Erklärung ergebe. Ein Recht zum Widerruf des Darlehensvertrages nach § 1 Abs. 1 HWiG stehe dem Kläger nicht zu. Selbst wenn man trotz gravierender Bedenken unterstelle, dass der Abschluss des Darlehensvertrages in einer Haustürsituation erfolgt sei, sei diese der Beklagten weder nach § 123 Abs. 1 BGB, noch nach § 123 Abs. 2 BGB zuzurechnen. Einwendungen aus dem finanzierten Immobilienkauf könne der Kläger dem Darlehensvertrag nicht nach § 9 Abs. 3 Satz 1 VerbrKrG entgegenhalten, da es sich um einen Realkredit im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG gehandelt habe.
12
DieVollstreckungsgegenklagegem äß § 767 ZPO sei ebenfalls unbegründet. Ein Schadensersatzanspruch des Klägers wegen Verschuldens der Beklagten bei Vertragsschluss sei nicht gegeben. Es liege keine der Fallgruppen vor, bei denen die Rechtsprechung ausnahmsweise eine Aufklärungspflicht der Bank annehme. Insbesondere genüge der Vortrag des Klägers zum sittenwidrigen Missverhältnis zwischen dem Verkehrswert der Immobilie und dem Kaufpreis sowie zur Kenntnis der Beklagten davon nicht den Anforderungen an schlüssige Darlegungen.

II.


13
Diese Beurteilung hält rechtlicher Überprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand.
14
1. Die Abweisung der Vollstreckungsgegenklage (§ 767 ZPO) wird durch die Begründung des Berufungsurteils nicht getragen. Wenn der Abschluss des Darlehensvertrages in einer Haustürsituation erfolgt ist, wovon das Berufungsgericht ausgegangen ist, unterliegt die titulierte Forderung der Bereicherungseinrede (§ 821 BGB).
15
Rechtsfehlerfrei a) ist allerdings die Ansicht des Berufungsgerichts , dass der Kläger der Beklagten etwaige Einwendungen aus dem finanzierten Immobilienkauf nach § 9 Abs. 3 Satz 1 VerbrKrG schon deshalb nicht entgegenhalten kann, weil diese Vorschrift nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf Realkreditverträge, die - wie hier - zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden sind, keine Anwendung findet. Das gilt, wie der Senat in seinem erst nach Abfassung der Revisionsbegründung ergangenen Urteil vom 25. April 2006 (XI ZR 219/04, WM 2006, 1060, 1065 f., für BGHZ vorgesehen ), auf das Bezug genommen wird, ausführlich dargelegt hat, auch dann, wenn der Erwerber das Grundpfandrecht - wie hier - nicht selbst bestellt hat. An seiner abweichenden Rechtsprechung (BGHZ 159, 294, 307 f.), auf die sich die Revision maßgeblich stützt, hält der II. Zivilsenat, wie er auf Anfrage mitgeteilt hat, nicht fest. Zu einer anderen rechtlichen Bewertung geben, wie der Senat in seinem Urteil vom 16. Mai 2006 (XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1196 f., für BGHZ vorgesehen) näher ausgeführt hat, auch die Entscheidungen des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften (künftig: EuGH) vom 25. Oktober 2005 (WM 2005, 2079 ff. - Schulte und WM 2005, 2086 ff. - Crailsheimer Volksbank) keinen Anlass.
16
Ebenfalls b) zu Recht hat das Berufungsgericht einen dem Anspruch der Beklagten entgegenzusetzenden Schadensersatzanspruch des Klägers aus Verschulden bei Vertragsschluss wegen Verletzung einer Aufklärungspflicht verneint.
17
Nach aa) ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträgerund Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl. etwa Senat, BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie Senatsurteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1199 m.w.Nachw., für BGHZ vorgesehen).
18
solche Eine Aufklärungspflicht hat das Berufungsgericht bei den von ihm geprüften, möglicherweise verletzten Aufklärungspflichten auf der Grundlage der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtsfehlerfrei verneint. Entgegen der Ansicht der Revision traf die Beklagte auch unter dem Gesichtspunkt eines für sie erkennbaren Wissensvorsprungs keine Aufklärungspflicht.
19
(1) Eine Pflicht der Bank zur Aufklärung über die Unangemessenheit des Kaufpreises, die grundsätzlich nicht einmal den Verkäufer trifft (BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688), kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn es - bedingt durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen - zu einer so wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss. Das ist nach ständiger Rechtsprechung erst dann der Fall, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524, vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1200, für BGHZ vorgesehen).
20
den Ein Substantiierungsanforderungen genügender Vortrag zu einem entsprechenden Minderwert der erworbenen Wohnung erfordert die Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu den wertbildenden Faktoren der erworbenen Wohnung (Senat, Urteil vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62). Daran fehlt es aber nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts.
21
(2) Allein die Behauptung des Klägers, der tatsächliche Verkehrswert der Wohnung habe nach Auskunft des Gutachterausschusses der Stadt D. zum Stichtag 2. Juni 1993 mit 38.800 DM im Verhältnis zum verlangten Wohnungskaufpreis lediglich 41% betragen, wovon die Beklagte auf Grund der von ihr selbst vorgenommenen Einwertung Kenntnis gehabt habe, genügt hier den Anforderungen an einen substantiierten Sachvortrag zum angeblichen Minderwert der Immobilie nicht. Der Kläger hat weder die Anfrage noch die Stellungnahme des Gutachterausschusses inhaltlich konkretisiert, geschweige denn vorgelegt, so dass Angaben zu den wertbildenden Faktoren der Wohnung fehlen. Darüber hinaus hat die Beklagte das Übernahmeprotokoll für den Kredit sowie das Sicherheitenblatt vorgelegt, aus denen sich ergibt, dass sie die Wohnung mit einem Verkehrswert von 127.000 DM und einem Beleihungswert von 114.000 DM angesetzt hat. Soweit der Prozessbevollmächtigte des Klägers erklärt hat, dass nach seinen eigenen Schlussfolgerungen der Wertermittlungsbogen seitens der Beklagten verfälscht worden sei, hat dies das Berufungsgericht mit zutreffenden Erwägungen als unbeachtlich angesehen. Vor diesem Hintergrund ist der Vortrag des Klägers, die Beklagte habe die streitgegenständliche Wohnung selbst mit lediglich 41% des tatsächlichen Wohnungskaufpreises eingewertet, als unbeachtliche Behauptung aufs Geratewohl zu werten. Es fehlt danach, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt hat, auch an der Kenntnis der Beklagten von einem erheblichen Missverhältnis von Kaufpreis und Verkehrswert der Eigentumswohnung.
22
Soweit bb) der erkennende Senat mit Urteil vom 16. Mai 2006 (XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1200 f. Tz. 50 ff., für BGHZ vorgesehen) im Interesse der Effektivierung des Verbraucherschutzes bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen und Immobilienfondsbeteiligungen, die nicht als verbundene Geschäfte behandelt werden können, und um dem in den Entscheidungen des EuGH vom 25. Oktober 2005 (WM 2005, 2079 ff. - Schulte und WM 2005, 2086 ff. - Crailsheimer Volksbank) zum Ausdruck kommenden Gedanken des Verbraucherschutzes vor Risiken von Kapitalanlagemodellen im nationalen Recht Rechnung zu tragen, seine Rechtsprechung zum Bestehen von Aufklärungspflichten der kreditgebenden Bank in diesen Fällen ergänzt hat, rechtfertigt dies hier kein anderes Ergebnis.
23
(1) Nach dieser Rechtsprechung können sich die Anleger in Fällen des institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten Finanzierungsvermittler , angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (Senat, Urteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1200 f., für BGHZ vorgesehen).
24
Diese (2) Voraussetzungen liegen hier schon deshalb nicht vor, weil es bisher an ausreichendem Vorbringen zu einer arglistigen Täuschung durch evident unrichtige Angaben des Vermittlers fehlt. Hierzu ist erforderlich, dass sich die behauptete Täuschung durch Vorspiegeln oder Entstellen von Umständen auf objektiv nachprüfbare Angaben bezieht und nicht lediglich subjektive Werturteile oder marktschreierische Anpreisungen vermittelt werden (vgl. PWW/Ahrens, BGB § 123 Rdn. 5; MünchKommBGB/Kramer, 4. Aufl. § 123 Rdn. 15; Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl. § 123 Rdn. 3). Ein die Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank auslösender konkreter Wissensvorsprung im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers setzt dem entsprechend konkrete, dem Beweis zugängliche unrichtige Angaben des Vermittlers oder Verkäufers über das Anlageobjekt voraus. Daran fehlt es hier nach dem insoweit revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Vortrag des Klägers.
25
Danach hat der Vermittler fälschlich angegeben, es handele sich um eine risikolose Immobilie, die ihren Wert nicht nur erhalte, sondern mit großer Wahrscheinlichkeit sogar noch steigere. Ein Verkauf der Immobilie nach ca. 5 bis 10 Jahren sei verlustfrei möglich auf Grund der üblichen Wertentwicklung und damit auch eine Rückführung des Darlehens. Bis auf einen monatlichen Geringst-Betrag würden die Kosten des Erwerbs der Wohnung aufgefangen durch Mieteinnahmen und Steuervorteile. Insbesondere die falsche Zusicherung, eine Immobilie ohne Eigenmittel erwerben zu können, die hervorragend zur Altersvorsorge und zum Steuersparen geeignet sei, habe den Kläger überzeugt.
26
Bei diesen Aussagen des Vermittlers handelt es sich lediglich um subjektive Werturteile und unverbindliche Anpreisungen, nicht aber um eine Täuschung durch unrichtige Angaben zu dem Anlageobjekt. Die verwandten Attribute und unbestimmten Formulierungen wie etwa "risikolose" Immobilie, die ihren Wert "mit großer Wahrscheinlichkeit sogar noch steigere" und "hervorragend" zur Altersvorsorge und Steuerersparnis "geeignet" sei sowie einen verlustfreien Verkauf bei "üblicher" Wertentwicklung ermögliche, haben ersichtlich werbenden Charakter. Es fehlt an der Darlegung konkreter wertbildender Merkmale der Immobilie, insbesondere zu ihrem Verkehrswert, den Finanzierungskosten sowie den versprochenen Mieteinnahmen und Steuervorteilen, welche objektiv nachprüfbar und einem Beweis zugänglich wären. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des - wie dargelegt - substanzlosen Vorbringens des Klägers zur sittenwidrigen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert. Im Übrigen liegt die Annahme einer arglistigen Täuschung durch unrichtige Angaben hier auch deshalb fern, weil es sich bei dem Vermittler um den Sohn des Klägers handelt. Erst recht kann angesichts der allgemeinen anpreisenden Aussagen des Vermittlers zu dem Anlageobjekt keine Rede davon sein, dass die vom Kläger behauptete Unrichtigkeit der Angaben so evident war, dass sich aufdrängt , die Beklagte habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.
27
Das c) Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung aber nicht stand, soweit das Berufungsgericht ein Widerrufsrecht des Klägers nach § 1 Abs. 1 HWiG verneint hat, weil die von ihm unterstellte und infolgedessen in der Revisionsinstanz als gegeben anzusehende Haustürsituation der Beklagten nicht zuzurechnen sei. Das Berufungsurteil entspricht insoweit zwar der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. etwa BGHZ 159, 280, 285 f.; BGH, Urteile vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 63, vom 15. Juli 2003 - XI ZR 162/00, ZIP 2003, 1741, 1743 und vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 523). An dieser Rechtsprechung hält der erkennende Senat, wie er bereits in seinen Urteilen vom 14. Februar 2006 (XI ZR 255/04, WM 2006, 674, 675) und vom 20. Juni 2006 (XI ZR 224/05, Umdruck S. 7 f.), auf die Bezug genommen wird, näher dargelegt hat, veranlasst durch die Entscheidung des EuGH vom 25. Oktober 2005 (WM 2005, 2086 ff. - Crailsheimer Volksbank) nicht fest. Danach bedarf es einer gesonderten Zurechnung der Haustürsituation entsprechend § 123 BGB, die das Berufungsgericht für notwendig erachtet hat, nicht.
28
Berufungsgericht Das hat deshalb - von seinem Standpunkt aus konsequent - noch keine Feststellungen getroffen, ob es sich bei dem streitigen Darlehensvertrag um ein Haustürgeschäft im Sinne des § 1 Abs. 1 HWiG handelt. Das wird nachzuholen sein.

29
2. Auch die Abweisung der gegen die Wirksamkeit des Vollstreckungstitels gerichteten prozessualen Gestaltungsklage analog § 767 ZPO lässt sich danach mit der gegebenen Begründung nicht halten.
30
Mit a) Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass gegen die Wirksamkeit der in der Grundschuldbestellungsurkunde vom 2. Juni 1993 enthaltenen Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in die Eigentumswohnung keine Bedenken bestehen. Denn diese Unterwerfungserklärung wurde nicht von der Treuhänderin, sondern von der damaligen Eigentümerin und Grundschuldbestellerin erklärt und lässt die Vollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer zu.
31
Rechtsfehlerhaft b) ist hingegen die Ansicht des Berufungsgerichts , die prozessuale Gestaltungsklage sei auch unbegründet, soweit sie sich gegen die Wirksamkeit der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in das gesamte persönliche Vermögen des Klägers richtet.
32
aa) Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht dabei davon aus, dass diese Unterwerfungserklärung in der Grundschuldbestellungsurkunde vom 2. Juni 1993 unwirksam ist, da der Kläger von der Treuhänderin nicht wirksam vertreten worden ist. Die der Geschäftsbesorgerin erteilte Vollmacht ist wegen Verstoßes gegen Art. 1 § 1 RBerG unwirksam. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedarf derjenige, der ausschließlich oder hauptsächlich die rechtliche Abwicklung eines Grundstückserwerbs im Rahmen eines Steuersparmodells für den Erwerber besorgt, der Erlaubnis nach Art. 1 § 1 RBerG. Ein - wie hier - ohne diese Erlaubnis abgeschlossener Geschäftsbesorgungsvertrag mit derartigen umfassenden Befugnissen ist nichtig. Die Nichtigkeit erfasst auch die der Geschäftsbesorgerin erteilte Prozessvollmacht zur Abgabe einer Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung , deren Nichtigkeit mit Hilfe der §§ 171, 172 BGB nicht überwunden werden kann (st.Rspr.; BGHZ 154, 283, 287 f.; Senatsurteile vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830 und vom 21. Juni 2005 - XI ZR 88/04, WM 2005, 1520, 1521, jeweils m.w.Nachw.).
33
bb) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist es dem Kläger nach dem in der Revisionsinstanz zugrunde zu legenden Sachverhalt jedoch nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich auf die Unwirksamkeit der notariell beurkundeten Unterwerfungserklärung zu berufen. Das wäre nur dann der Fall, wenn der Kläger gegenüber der Beklagten verpflichtet wäre, sich hinsichtlich der Darlehensverbindlichkeit der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen (st.Rspr.; Senatsurteile vom 15. Februar 2005 - XI ZR 396/03, WM 2005, 1698, 1701, vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830 und vom 21. Juni 2005 - XI ZR 88/04, WM 2005, 1520, 1521 f., jeweils m.w.Nachw.). Eine solche Verpflichtung hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen.
34
Aus dem Darlehensvertrag von 1993 ergibt sich zwar die Verpflichtung des Klägers, das Darlehen durch eine Grundschuld in Höhe der Darlehenssumme zuzüglich Zinsen abzusichern und sich der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen zu unterwerfen. Der Kläger könnte sich deshalb nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) auf die Nichtigkeit der persönlichen Vollstreckungsunterwerfung vom 2. Juni 1993 nicht berufen, wenn er an den Kreditvertrag vom 15./18. Mai 1993 gebunden wäre. Von der Wirksamkeit des Kreditvertrages aus dem Jahre 1993 kann aber entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts deshalb nicht ausgegangen werden, weil der Kläger - wie dargelegt (II. 1. c) - nach dem in der Revisionsinstanz zugrunde zu legenden Sachverhalt seine zum Abschluss des Darlehensvertrages führende Willenserklärung gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 HWiG wirksam widerrufen hat.
35
Auch die Zweckerklärung vom 15. Mai 1993 begründet keine entsprechende Verpflichtung des Klägers. Eine Verpflichtung, sich der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen, ist ihrem Wortlaut nicht zu entnehmen.

III.


36
angefochtene Das Urteil war daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
37
1. Dieses wird nunmehr Beweis darüber zu erheben haben, ob die Behauptung des Klägers zutrifft, er und seine Ehefrau hätten den Darlehensvertrag in einer Haustürsituation, also im Geltungsbereich der Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Verträge (ABl. Nr. L 372/31; Haustürgeschäfterichtlinie), abgeschlossen.

38
2. Sollte die Beweisaufnahme ergeben, dass der Kläger und seine Ehefrau den Darlehensvertrag gemäß § 1 Abs. 1 HWiG wirksam widerrufen haben, stünde der Beklagten der mit der Hilfswiderklage zu b) geltend gemachte Anspruch aus § 3 HWiG auf Erstattung des ausgezahlten Nettokreditbetrages sowie auf dessen marktübliche Verzinsung zu (Senat BGHZ 152, 331, 338 f.; Senatsurteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66, vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, 2411, vom 21. März 2006 - XI ZR 204/03, ZIP 2006, 846, 847 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1196 m.Nachw., für BGHZ vorgesehen).
39
a) Wie der Senat in seinem Urteil vom 16. Mai 2006 (XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1197 f., für BGHZ vorgesehen) entschieden und im Einzelnen begründet hat, steht dem aus § 3 HWiG folgenden Rückzahlungsanspruch nicht entgegen, dass der Verbraucher nach Ansicht des EuGH durch die Haustürgeschäfterichtlinie vor den Folgen der in seinen Entscheidungen vom 25. Oktober 2005 (WM 2005, 2079 ff. - Schulte und WM 2005, 2086 ff. - Crailsheimer Volksbank) angesprochenen Risiken von Kapitalanlagen der vorliegenden Art zu schützen ist, die er im Falle einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung der kreditgebenden Bank hätte vermeiden können.
40
b) Aufgrund der Entscheidungen des EuGH vom 25. Oktober 2005 könnte jedoch ein Schadensersatzanspruch des Klägers aus Verschulden bei Vertragsschluss wegen unterbliebener Widerrufsbelehrung gemäß § 2 Abs. 1 HWiG in Betracht kommen, den der Kläger ggf. dem Anspruch der Beklagten aus § 3 HWiG entgegenhalten könnte.

41
aa) Nach den vorgenannten Entscheidungen enthält die Haustürgeschäfterichtlinie eine "echte" Rechtspflicht des Unternehmers. Unter Beachtung dieser für nationale Gerichte bindenden Auslegung ist auch § 2 HWiG - dessen Wortlaut die Annahme einer solchen Rechtspflicht nicht ausschließt - richtlinienkonform als Rechtspflicht des Unternehmers zu verstehen, deren Verletzung Ersatzansprüche zur Folge haben kann. Wie bereits das OLG Stuttgart ausgeführt hat (NJW-RR 1988, 558, 559 und NJW 1988, 1986, 1987), will das Gesetz mit der Belehrung über das Widerrufsrecht den Kunden vor allem über Existenz, Inhalt und Bedeutung seines Widerrufsrechts informieren, damit er überhaupt erst in die Lage versetzt wird, seine Rechte auszuüben und sich auf die schwebende Unwirksamkeit des Vertrages zu berufen. Dieses Ziel lässt sich nur erreichen, wenn eine Pflicht zur Belehrung besteht.
42
bb) Ein Schadensersatzanspruch des Klägers aus Verschulden bei Vertragsschluss wegen unterbliebener Belehrung gemäß § 2 Abs. 1 HWiG setzt zwingend ein Verschulden der Beklagten voraus. Die Annahme eines evtl. vom Berufungsgericht festzustellenden verschuldeten Rechtsirrtums könnte allerdings bei dem vorliegenden Fall aus dem Jahre 1993 zweifelhaft sein. Einer verschuldensunabhängigen Haftung stehen wesentliche Grundsätze des nationalen Haftungsrechts entgegen, insbesondere der in § 276 Abs. 1 BGB a.F. verankerte allgemeine Grundsatz, dass eine Schadensersatzpflicht in der Regel nur bei schuldhaftem Verhalten besteht. Zwar ermöglichte die Vorschrift des § 276 Abs. 1 BGB a.F. auch eine verschuldensunabhängige Haftung, sofern "ein anderes bestimmt war". Für eine solche Bestimmung, die sich aus dem Gesetz, den vertraglichen Vereinbarungen oder dem Inhalt des Schuldverhältnisses ergeben kann, fehlt hier jedoch jeder Anhalt. Auch die Annahme einer Gefährdungshaftung kommt nicht in Betracht. Die für einzelne, näher umschriebene Tatbestände normierten Gefährdungshaftungen stellen spezielle Ausnahmen dar, die der an das Gesetz gebundene Richter nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht von sich aus erweitern darf (vgl. BGHZ 54, 332, 336 f.; 55, 229, 232 f., 234; 114, 238, 240 f.; 115, 38, 42 f.; 119, 152, 168).
43
Darüber cc) hinaus wären für den Fall der Annahme eines Verschuldens der Beklagten zur Schadensursächlichkeit des Belehrungsverstoßes Feststellungen zu treffen. Es genügt nicht, dass der Kläger und seine Ehefrau bei ordnungsgemäßer Belehrung die Möglichkeit gehabt hätten, mit dem Widerruf des Darlehensvertrages auch Risiken des Anlagegeschäftes zu vermeiden. Dies wäre mit dem Grundprinzip des nationalen Schadensersatzrechts, dass eine Pflichtverletzung nur dann zum Ersatz des Schadens verpflichten kann, wenn er auch auf den Pflichtenverstoß ursächlich zurückzuführen ist, schlechthin unvereinbar (siehe bereits Senatsurteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1199, für BGHZ vorgesehen). Der Kläger muss vielmehr konkret nachweisen , dass er und seine Ehefrau den Darlehensvertrag bei ordnungsgemäßer Belehrung tatsächlich widerrufen und die Anlage nicht getätigt hätten. Auf die so genannte Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens kann sich der Kläger, anders als etwa das Oberlandesgericht Bremen (WM 2006, 758, 766 f.) gemeint hat, nicht stützen. Diese Vermutung setzt voraus, dass es für ihn bei Belehrung über sein Widerrufsrecht damals nur eine bestimmte Möglichkeit der Reaktion gab (vgl. BGHZ 160, 58, 66 m.w.Nachw.). Davon kann hier indes nicht ausgegangen werden, da nichts dafür ersichtlich ist, dass die Risiken des Vertragswerks vom Kläger innerhalb der einwöchigen Widerrufsfrist erkannt worden wären (vgl. OLG Celle NJW 2006, 1817 f.; OLG München NJW 2006, 1811, 1815; Bungeroth WM 2004, 1505, 1509).
Nobbe Müller Joeres
Ellenberger Schmitt

Vorinstanzen:
LG Düsseldorf, Entscheidung vom 30.05.2003 - 15 O 457/02 -
OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 27.05.2004 - I-6 U 125/03 -

(1) Auf einen Dienstvertrag oder einen Werkvertrag, der eine Geschäftsbesorgung zum Gegenstand hat, finden, soweit in diesem Untertitel nichts Abweichendes bestimmt wird, die Vorschriften der §§ 663, 665 bis 670, 672 bis 674 und, wenn dem Verpflichteten das Recht zusteht, ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen, auch die Vorschriften des § 671 Abs. 2 entsprechende Anwendung.

(2) Wer einem anderen einen Rat oder eine Empfehlung erteilt, ist, unbeschadet der sich aus einem Vertragsverhältnis, einer unerlaubten Handlung oder einer sonstigen gesetzlichen Bestimmung ergebenden Verantwortlichkeit, zum Ersatz des aus der Befolgung des Rates oder der Empfehlung entstehenden Schadens nicht verpflichtet.

(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, die Anmeldung oder Registrierung des anderen Teils zur Teilnahme an Gewinnspielen zu bewirken, die von einem Dritten durchgeführt werden, bedarf der Textform.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Steht dem Versicherungsnehmer ein Ersatzanspruch gegen einen Dritten zu, geht dieser Anspruch auf den Versicherer über, soweit der Versicherer den Schaden ersetzt. Der Übergang kann nicht zum Nachteil des Versicherungsnehmers geltend gemacht werden.

(2) Der Versicherungsnehmer hat seinen Ersatzanspruch oder ein zur Sicherung dieses Anspruchs dienendes Recht unter Beachtung der geltenden Form- und Fristvorschriften zu wahren und bei dessen Durchsetzung durch den Versicherer soweit erforderlich mitzuwirken. Verletzt der Versicherungsnehmer diese Obliegenheit vorsätzlich, ist der Versicherer zur Leistung insoweit nicht verpflichtet, als er infolgedessen keinen Ersatz von dem Dritten erlangen kann. Im Fall einer grob fahrlässigen Verletzung der Obliegenheit ist der Versicherer berechtigt, seine Leistung in einem der Schwere des Verschuldens des Versicherungsnehmers entsprechenden Verhältnis zu kürzen; die Beweislast für das Nichtvorliegen einer groben Fahrlässigkeit trägt der Versicherungsnehmer.

(3) Richtet sich der Ersatzanspruch des Versicherungsnehmers gegen eine Person, mit der er bei Eintritt des Schadens in häuslicher Gemeinschaft lebt, kann der Übergang nach Absatz 1 nicht geltend gemacht werden, es sei denn, diese Person hat den Schaden vorsätzlich verursacht.

Soweit sich die Versicherung auf unpfändbare Sachen bezieht, kann eine Forderung aus der Versicherung nur auf solche Gläubiger des Versicherungsnehmers übertragen werden, die diesem zum Ersatz der zerstörten oder beschädigten Sachen andere Sachen geliefert haben.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XI ZR 167/05 Verkündet am:
23. Oktober 2007
Herrwerth,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
_____________________
BGB a.F. §§ 123, 138 Ba, 276 Fa
Die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises eines finanzierten Objekts
führt für sich genommen auch im Falle einer institutionalisierten Zusammenarbeit
zwischen finanzierender Bank und dem Verkäufer oder
Vertreiber des Objekts nicht zu einer widerleglichen Vermutung, die finanzierende
Bank habe von der sittenwidrigen Überteuerung Kenntnis
gehabt. Eine solche Vermutung kommt nur im Falle einer arglistigen
Täuschung in Betracht.
BGH, Urteil vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05 - OLG Celle
LG Lüneburg
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 23. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter
Dr. h.c. Nobbe, den Richter Dr. Joeres, die Richterin Mayen sowie die
Richter Dr. Ellenberger und Prof. Dr. Schmitt

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 4. Mai 2005 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Kläger Die wenden sich gegen die Zwangsvollstreckung der beklagten Bausparkasse aus einer notariellen Urkunde und erheben außerdem Feststellungsklage im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer Eigentumswohnung.
2
Kläger, Der ein damals 37 Jahre alter Industriemechaniker, und seine Ehefrau, eine damals 26 Jahre alte Verkäuferin, wurden im Jahr 1992 von Vermittlern geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung in C. zu erwerben. Die Vermittler waren für die H. GmbH tätig, die seit 1990 in großem Umfang Anlageobjekte vertrieb, die die Beklagte finanzierte. Im Rahmen der Gespräche legten die Vermittler den Klägern am 13. Oktober 1992 u.a. einen Besuchsbericht zur Unterschrift vor, in welchem Mieteinnahmen von monatlich 339 DM ausgewiesen waren. Außerdem erteilten die Kläger der H. GmbH einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag und unterzeichneten einen an die Beklagte gerichteten Darlehensantrag , in dem die Mieteinnahmen ebenfalls mit 339 DM monatlich angegeben sind. Das notarielle Kaufangebot der Verkäuferin vom 22. Oktober 1992, aus dessen Anlage sich ergab, dass die damalige Miete für die zu erwerbende Wohnung 220,84 DM, der Nettoertrag 183,34 DM betrug, nahmen sie - vertreten durch eine Notariatssekretärin , die sie zuvor durch notarielle Urkunde bevollmächtigt hatten - mit notarieller Erklärung vom 9. November 1992 an. Zur Finanzierung des Kaufpreises von 90.519 DM, der die von der Verkäuferin zu erbringenden Renovierungsleistungen umfasste, hatten sie zuvor mit der Beklagten am 26. Oktober/4. November 1992 einen Darlehensvertrag abgeschlossen.
Danach wurde der Kauf über ein tilgungsfreies Vorausdarlehen in Höhe von 105.000 DM sowie über zwei Bausparverträge bei der Beklagten in Höhe von 52.000 DM und 53.000 DM finanziert. Wie im Vertrag vorgesehen , traten die Kläger der für das Objekt bestehenden Mietpoolgemeinschaft bei und bestellten zur Sicherung sowohl des Vorausdarlehens als auch der nach Zuteilung der jeweiligen Bausparverträge auszureichenden Bauspardarlehen mit notarieller Urkunde vom 13. November 1992 zugunsten der Beklagten eine Grundschuld in Höhe des Vorausdarlehensbetrags nebst Zinsen, übernahmen die persönliche Haftung für die Grundschuldsumme und unterwarfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr persönliches Vermögen. Nachdem die Kläger nach Valutierung des Vorausdarlehens ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachgekommen waren, kündigte die Beklagte im Jahr 1997 das Vorausdarlehen , stellte einen Betrag von 108.364,75 DM fällig und betreibt nun die Zwangsvollstreckung auch in das persönliche Vermögen der Kläger.
3
Mit ihrer Klage begehren die Kläger, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde vom 13. November 1992 für unzulässig zu erklären , soweit diese über die belastete Immobilie hinausgeht, und außerdem Feststellung, dass die Beklagte aus dem Darlehensvertrag keine Rechte gegen sie habe sowie ihnen Zug um Zug gegen Übertragung der Wohnung jedweden Schaden zu ersetzen habe, der aus dem Abschluss des Darlehensvertrages und des Kaufvertrages resultiere. Sie machen insbesondere geltend, Darlehensvertrag und Kaufvertrag seien ein verbundenes Geschäft; § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG stehe dem nicht entgegen , weil das Darlehen nicht zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden sei. Die Beklagte habe in mehrfacher Hinsicht ihre Aufklärungspflichten verletzt. Insbesondere ha- be sie darauf hinweisen müssen, dass der Kaufpreis - wie die Kläger behaupten - sittenwidrig überhöht sei. Ferner sei verschwiegen worden, dass im Kaufpreis versteckte Zinssubventionen enthalten seien. Auch sei der Beklagten bekannt gewesen, dass die Vermittler die Kläger arglistig über die Miethöhe getäuscht hätten, da sie ihnen in dem Besuchsbericht eine weit höhere Miete vorgespiegelt hätten als sie in Wahrheit erzielt worden sei.
4
Die Klage ist in beiden Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der - vom erkennenden Senat zugelassenen - Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe:


5
Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.


6
Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:
7
Den Klägern stünden keine Ansprüche aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden der Beklagten zu. Über die Besonderheiten der Finanzierungskonstruktion habe die Beklagte nicht aufklären müssen. Im Übrigen könne eine diesbezügliche Aufklärungspflichtverletzung nur zum Ersatz des Differenzschadens führen, den die Kläger nicht dargetan hätten. Die Beklagte habe auch nicht in nach außen erkennbarer Weise ihre Kreditgeberrolle überschritten. Insbesondere sei sie durch die im Darlehensvertrag vorgesehene Beitrittsverpflichtung zu einem Mietpool nicht über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgegangen. Dass bei dem hier zu beurteilenden Mietpool im maßgeblichen Zeitpunkt eine Unterdeckung bestanden habe, hätten die Kläger selbst nicht behauptet. Ein Schadensersatzanspruch aus Aufklärungsverschulden ergebe sich auch nicht wegen angeblich im Kaufpreis enthaltener Innenprovisionen und einer angeblichen sittenwidrigen Überteuerung. Der Vortrag der Kläger, der Kaufpreis der Wohnung liege um 209% über dem Ertragswert und sei damit sittenwidrig, sei unerheblich, da die Kläger eine Kenntnis der Beklagten hiervon nicht schlüssig dargelegt hätten. Es fehle auch an schlüssigem Vortrag zu einem aufklärungspflichtigen Wissensvorsprung der Beklagten über fehlerhafte Angaben der Vermittler zur Höhe der zu erzielenden Miete. Einwendungen aus dem notariellen Kaufvertrag könnten die Kläger der Beklagten auch nicht im Wege des Einwendungsdurchgriffs entgegen halten. Die Anwendung des § 9 Abs. 1 VerbrKrG sei ausgeschlossen, da es sich um einen Realkredit im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG gehandelt habe. Insbesondere sei der Kredit auch dann noch zu einem marktüblichen Zinssatz gewährt worden, wenn man den Vortrag der Kläger zugrunde lege, in die Zinsberechnung seien im Kaufpreis versteckte Zinssubventionen einzubeziehen. In diesem Fall überschreite der Zinssatz die in der amtlichen Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank ausgewiesene obere Streubreitengrenze nur um 0,18 Prozentpunkte.

II.


8
Berufungsurteil Das hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand.
9
1. Aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist entgegen der Auffassung der Revision allerdings die Ansicht des Berufungsgerichts, Darlehensvertrag und Kaufvertrag seien kein verbundenes Geschäft im Sinne des § 9 Abs. 1 VerbrKrG. § 9 VerbrKrG findet nach dem eindeutigen Wortlaut des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf Realkreditverträge, die zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden sind, keine Anwendung (Senat, BGHZ 152, 331, 337; 161, 15, 25; 168, 1, 9, Tz. 21; Senatsurteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66, vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, 2411, vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 175, vom 18. Januar 2005 - XI ZR 201/03, WM 2005, 375, 376 und vom 27. September 2005 - XI ZR 79/04, BKR 2005, 501, 504). Um einen solchen Kredit handelt es sich bei dem im Streit stehenden Darlehen. Entgegen der Auffassung der Revision ist das Darlehen zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden. Die von den Klägern behaupteten versteckten Zinssubventionen sind schon deshalb nicht geeignet, die Anwendung des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auszuschließen, weil es für die Beurteilung der Üblichkeit der mit dem Verbraucher vereinbarten Bedingungen unerheblich ist, wie sie intern durch den Kreditgeber kalkuliert wurden (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881 f., Tz. 47). Unabhängig hiervon hat das Berufungsgericht auch zutreffend ausgeführt, dass das Darlehen auch dann zu üblichen Be- dingungen gewährt worden ist, wenn man die Auffassung der Kläger zugrunde legt, die Zinssubventionen seien in die Berechung des Zinssatzes einzubeziehen. In diesem Fall lag der im Darlehensvertrag vereinbarte effektive Jahreszins nach den Feststellungen des Berufungsgerichts mit 0,18 Prozentpunkten nur geringfügig über der bei Vertragsschluss maßgeblichen oberen Streubreitengrenze der in der amtlichen Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank ausgewiesenen Zinssätze (vgl. Senat, Urteil vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, ZIP 2003, 894, 896 m.w.Nachw.). Entgegen der Auffassung der Revision macht auch die dem banküblichen Bestreben des finanzierenden Kreditinstituts nach einer genügenden Absicherung des Kreditengagements Rechnung tragende Pflicht des Darlehensnehmers, dem für das Kaufobjekt bestehenden Mietpool beizutreten, die vereinbarten Kreditkonditionen nicht unüblich im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG (vgl. zur Pflicht, einem Mietpool beizutreten: Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 878, Tz. 18 ff.).
10
2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch einen Schadensersatzanspruch der Kläger abgelehnt, soweit dieser darauf gestützt wird, die Beklagte habe die Kläger nicht über etwaige Nachteile und Risiken der Finanzierung des Kaufpreises durch ein Vorausdarlehen in Kombination mit zwei neu abzuschließenden Bausparverträgen aufgeklärt. Ungeachtet der Frage, ob und unter welchen Umständen im Einzelfall insoweit überhaupt eine Pflicht der finanzierenden Bank in Betracht kommt, ungefragt über die spezifischen Vor- und Nachteile dieser Konstruktion aufzuklären , führt eine etwaige Aufklärungspflichtverletzung nur zum Ersatz der durch die gewählte Finanzierung entstandenen Mehrkosten (st.Rspr., siehe etwa Senatsurteile BGHZ 168, 1, 21 f., Tz. 49 m.w.Nachw. und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 878, 881, Tz. 42 f.), die die Kläger nicht dargelegt haben.
11
3. Eine Haftung der Beklagten aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden über das finanzierte Geschäft lässt sich hingegen nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneinen.
12
a) Dabei erweist sich das Berufungsurteil allerdings als rechtsfehlerfrei , soweit das Berufungsgericht auf der Grundlage der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Aufklärungsverschulden der Beklagten verneint hat.
13
Nach aa) ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträgerund Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl. etwa BGHZ 159, 294, 316 sowie Senatsurteile BGHZ 161, 15, 20; 168, 1, 19 f., Tz. 41, vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 76 und vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830).
14
bb) Ein solches Aufklärungsverschulden hat das Berufungsgericht auf der Grundlage der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei den von ihm geprüften möglicherweise verletzten Aufklärungspflichten nicht festgestellt, ohne dass ihm insoweit Rechtsfehler unterlaufen wären.
15
(1)Rechtsfehlerfrei ist entgegen der Auffassung der Revision, die insoweit auf das Urteil eines anderen Senats des Berufungsgerichts verweist (OLG Celle ZGS 2007, 152 ff.), die Ansicht des Berufungsgerichts, in der von den Klägern behaupteten fehlerhaften Ermittlung des Beleihungswerts durch die Beklagte liege keine einen Schadensersatzanspruch auslösende Aufklärungspflichtverletzung. Wie der Senat mit Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880 f., Tz. 41 m.w.Nachw.) bestätigt und im Einzelnen begründet hat, prüfen und ermitteln Kreditinstitute nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse (BGHZ 147, 343, 349; 168, 1, 20 f., Tz. 45 und Senatsurteile vom 7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, 977, vom 21. Oktober 1997 - XI ZR 25/97, WM 1997, 2301, 2302 und vom 11. November 2003 - XI ZR 21/03, WM 2004, 24, 27). Dementspre- chend kann sich grundsätzlich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Beleihungswertermittlung keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer und somit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben (Senat, BGHZ 168 aaO S. 21, Tz. 45 und Urteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 41; a.A. OLG Celle ZGS 2007, 152, 156 f.).
16
(2) Entgegen der Auffassung der Revision erweist sich das Berufungsurteil auch als rechtsfehlerfrei, soweit das Berufungsgericht eine Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten im Hinblick auf den angeblich sittenwidrig überteuerten Kaufpreis sowie eine im finanzierten Kaufpreis enthaltene versteckte Innenprovision wegen eines für sie erkennbaren Wissensvorsprungs verneint hat. Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises ist, wenn sonstige einen Wissensvorsprung begründende Umstände nicht vorliegen, nur ausnahmsweise dann anzunehmen, wenn es - bedingt durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen - zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (st.Rspr., vgl. etwa BGH, Senatsurteile vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 und vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830, jeweils m.w.Nachw.). Dies hat das Berufungsgericht verneint, ohne dass ihm hierbei ein revisionsrechtlich beachtlicher Fehler unterlaufen ist. Dabei kann dahin stehen, ob die Kläger zur sittenwidrigen Überteuerung überhaupt schlüssig vorgetragen haben, nachdem sie sich in erster Linie auf den Ertragswert der Wohnung, nicht aber auf den davon zu unterscheidenden Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs beziehen und zudem - worauf die Revisionserwiderung zu Recht verweist - nicht berücksichtigen, dass in dem notariellen Kaufvertrag erhebliche Renovierungsverpflichtungen der Verkäuferin enthalten waren. Jedenfalls fehlt es nach den aus Rechtsgründen nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts an ausreichendem Vortrag der Kläger zur Kenntnis der Beklagten von einer sittenwidrigen Überteuerung. Solchen Vortrag der Kläger hat das Berufungsgericht auch im Lichte der neueren Rechtsprechung des erkennenden Senats zu Beweiserleichterungen im Falle institutionalisierten Zusammenwirkens der finanzierenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des Objekts (BGHZ 168, 1 ff., 22 ff., Tz. 50 ff.) zu Recht für erforderlich gehalten. Die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises eines finanzierten Objekts führt für sich genommen auch im Falle einer institutionalisierten Zusammenarbeit zwischen finanzierender Bank und dem Verkäufer oder Vertreiber des Objekts nicht zu einer widerleglichen Vermutung , die finanzierende Bank habe von der sittenwidrigen Überteuerung Kenntnis gehabt. Eine solche Vermutung kommt vielmehr nur im Falle einer arglistigen Täuschung der Käufer über den Kaufpreis in Betracht , für die es hier an ausreichendem Vortrag fehlt.
17
Was die angeblich im Kaufpreis enthaltenen versteckten Innenprovisionen und die angeblich darin enthaltenen versteckten Zinssubventionen anbelangt, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt, dass die Kläger selbst nicht darlegen, diese hätten zu der von ihnen behaupteten Sittenwidrigkeit des Kaufpreises geführt.
18
(3) Aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden sind schließlich die Feststellungen des Berufungsgerichts, ein haftungsbegründendes Überschreiten der Kreditgeberrolle durch die Beklagte stehe nicht fest. Insbe- sondere geht das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler davon aus, dass die Beklagte durch die in § 3 des Darlehensvertrages vorgesehene Bedingung , nach der die Auszahlung der Darlehensvaluta von einem Beitritt in einen Mietpool abhängig war, nicht über ihre Rolle als Finanzierungsbank hinausgegangen ist. Ihr Bestreben nach einer genügenden Absicherung des Kreditengagements ist banküblich und typischerweise mit der Rolle eines Kreditgebers verknüpft (Senat, BGHZ 168, 1, 20, Tz. 43 und Urteil vom 31. März 1992 - XI ZR 70/91, WM 1992, 901, 905).
19
(4) Auch eine Aufklärungspflicht der Beklagten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungstatbestands kommt insoweit nicht in Betracht. Wie der erkennende Senat mit Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 878, 879, Tz. 27 ff.) entschieden und im Einzelnen begründet hat, können die finanzierende Bank, die - wie die Beklagte - den Beitritt zu einem Mietpool zur Bedingung der Darlehensauszahlung gemacht hat, nur bei Hinzutreten spezifischer Risiken des konkreten Mietpools Aufklärungspflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungstatbestands treffen. Dies kann etwa der Fall sein, wenn sie den Beitritt in Kenntnis einer bereits bestehenden Überschuldung des konkreten Mietpools oder in Kenntnis des Umstands verlangt, dass dem konkreten Mietpool Darlehen gewährt wurden, für die der Anleger als Poolmitglied mithaften muss (Senatsurteil vom 20. März 2007 aaO Tz. 27). Das hat das Berufungsgericht hier ohne Rechtsfehler verneint , weil die Kläger selbst nicht behaupten, der für ihre Wohnung bestehende Mietpool habe bei Erwerb der Wohnung eine Unterdeckung aufgewiesen. Weiteren konkret auf den Erwerb ihrer Wohnung bezogenen Vortrag haben die Kläger nicht erbracht.

20
b) Wie die Revision zu Recht geltend macht, lässt sich jedoch mit diesen Ausführungen nach dem Urteil des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff.) eine Haftung der Beklagten für eigenes Aufklärungsverschulden nicht abschließend verneinen. Mit diesem Urteil hat der erkennende Senat seine Rechtsprechung zum Bestehen von Aufklärungspflichten der kreditgebenden Bank ergänzt.
21
Nach aa) dieser Rechtsprechung (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff. sowie Senatsurteile vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, 2343, 2345, Tz. 23, für BGHZ 169, 109 ff. vorgesehen, vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, 115, Tz. 17 f., vom 5. Dezember 2006 - XI ZR 341/05, ZIP 2007, 414, 418, Tz. 29 und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 53) können sich die Anleger in Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgewährenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird - was das Berufungsgericht noch nicht berücksichtigen konnte - widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken , auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der An- gaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles objektiv evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Lebenserfahrung aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.
22
bb) Diese Voraussetzungen liegen hier nach dem für die Revision maßgeblichen Sachverhalt vor. Mit Rücksicht auf die nach Behauptung der Kläger arglistige Täuschung der Vermittler zur erzielten Miete kommt eine Aufklärungspflicht der Beklagten und ein daraus folgender Schadensersatzanspruch der Kläger unter dem Gesichtspunkt eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs über Risiken des Anlagegeschäfts in Betracht.
23
Nach (1) dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt sind die Kläger von dem Vermittler arglistig getäuscht worden , der in dem Besuchsbericht wahrheitswidrig monatliche Mieteinnahmen von 339 DM eingesetzt hatte. Diese auch im Darlehensantrag enthaltene Angabe war evident unrichtig. Wie aus der dem notariellen Kaufvertragsangebot vom 22. Oktober 1992 beigefügten Anlage ersichtlich ist, betrug die Miete für die von den Klägern erworbene Wohnung Nr. tatsächlich nur 220,84 DM, der Nettoertrag gar nur 183,34 DM. Angesichts der großen Differenz zwischen zugesagter und tatsächlich erzielter Miete konnte die Unrichtigkeit der auch im Darlehensantrag enthaltenen Angabe von der Beklagten nicht übersehen werden, wenn sie sich der Erkenntnis nicht verschloss (vgl. Senat, BGHZ 168, 1, 24, Tz. 55). Soweit die Revisionserwiderung einwendet, es fehle an der Kausalität der falschen Angaben des Vermittlers für den Vertragsschluss, wird dies - nachdem beide Parteien Gelegenheit zu ergänzendem Vortrag hatten - vom Tatrichter zu klären sein.
24
(2) Sofern die Kläger durch evident unrichtige Angaben zur Miete zum Vertragsschluss bestimmt worden sind, würde die Kenntnis der Beklagten hiervon widerlegbar vermutet, weil die weiteren Voraussetzungen für die Beweiserleichterung nach dem im Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt vorliegen. Danach bestand zwischen der Wohnungsverkäuferin , der Beklagten und den Vermittlern eine institutionalisierte Zusammenarbeit, die die Veräußerung von Eigentumswohnungen und die Finanzierung des Erwerbs durch die Beklagte im Strukturvertrieb vorsah. Grundlage dieser planmäßigen und arbeitsteiligen Zusammenarbeit bildete ein gemeinsames Vertriebskonzept der Beklagten und der H. Gruppe, zu der sowohl die Immobilien- und die Finanzmaklerin als auch die Mietpoolverwalterin gehörten. Die Vermittler traten gegenüber den Kunden sowohl als Vermittler der Verkäuferin als auch als Handelsvertreter der Beklagten auf. Die von ihnen vermittelte Finanzierung sah meist eine Vollfinanzierung durch ein Vorausdarlehen einer Bank vor, das nach Zuteilung von zwei gleichzeitig bei der Beklagten abgeschlossenen , zu unterschiedlichen Zeitpunkten zuteilungsreifen Bausparverträgen getilgt werden sollte. Die H. Gruppe oder deren Untervermittler übernahmen sämtliche Vertragsverhandlungen mit den Erwerbern auch bezüglich der Finanzierung und erhielten für diese die Finanzierungszusage der Beklagten, die ihrerseits die Darlehensauszahlung von dem Beitritt der Käufer zu einer Mieteinnahmegesellschaft der H. Gruppe abhängig machte. Auch den Klägern wurde die Finanzierung durch den eingeschalteten Strukturvertrieb angeboten, ohne dass sie persönlichen Kontakt mit Mitarbeitern der Beklagten gehabt oder von sich aus um ei- nen Kredit dort nachgesucht hätten. Die Vermittler, denen die konzeptionelle Finanzierungsbereitschaft der Beklagten bekannt war, benannten sie den Klägern als finanzierendes Institut und legten ihnen die Darlehensantragsformulare der Beklagten zur Unterschrift vor (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 878, 882, Tz. 56).
25
(3) Ihre hiernach ggf. widerlegbar zu vermutende Kenntnis von den fehlerhaften Angaben der Vermittler zu der erzielten Miete hat die Beklagte bestritten und für ihre fehlende Kenntnis Beweis angeboten. Ihr muss daher Gelegenheit gegeben werden, die Vermutung zu widerlegen.
26
Im cc) Falle einer Aufklärungspflichtverletzung wegen eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs hätte die Beklagte die Kläger nach dem Grundsatz der Naturalrestitution (§ 249 Satz 1 BGB) so zu stellen, wie sie ohne die schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung gestanden hätten. Dabei ist nach der Lebenserfahrung, die im konkreten Fall zu widerlegen der Darlehensgeberin obliegt, davon auszugehen, dass die Kläger bei einer Aufklärung über die Unrichtigkeit der deutlich überhöht angegebenen Mieteinnahmen die Eigentumswohnung mangels Rentabilität nicht erworben und deshalb weder den Darlehensvertrag bei der Beklagten abgeschlossen noch die Grundschuldbestellung und die Übernahme der persönlichen Haftung nebst Vollstreckungsunterwerfung notariell erklärt hätten. Diesen Schadensersatzanspruch können die Kläger auch ihrer Inanspruchnahme aus der notariellen Vollstreckungsunterwerfungserklärung wegen der von ihnen übernommenen persönlichen Haftung gemäß § 242 BGB entgegen halten (vgl. Senat, BGHZ 168, 1, 26, Tz. 61).

III.


27
angefochtene Das Urteil war nach alledem aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dieses wird - nachdem die Parteien im Hinblick auf die Ergänzung der Rechtsprechung zum konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank Gelegenheit zum ergänzenden Sachvortrag hatten - die erforderlichen Feststellungen zur arglistigen Täuschung der Kläger und zu den weiteren Voraussetzungen eines möglichen Schadensersatzanspruchs der Kläger aus Aufklärungsverschulden zu treffen haben.
Nobbe Joeres Mayen
Ellenberger Schmitt
Vorinstanzen:
LG Lüneburg, Entscheidung vom 15.10.2004 - 3 O 73/04 -
OLG Celle, Entscheidung vom 04.05.2005 - 3 U 295/04 -

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
XI ZR 428/06
vom
26. Februar 2008
in dem Rechtsstreit
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 26. Februar 2008
durch den Vorsitzenden Richter Dr. h.c. Nobbe und die Richter
Dr. Müller, Dr. Joeres, Dr. Grüneberg und Maihold

beschlossen:
Die Beschwerde des Beklagten gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des 17. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 21. November 2006 wird zurückgewiesen , weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts sowie die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Dabei kann offen bleiben, ob die Zurückweisung des neuen Vorbringens des Beklagten zur sittenwidrigen Überteuerung der beiden Eigentumswohnungen und zur vom Vermittler angeblich genannten Kaltmiete von 700 DM monatlich durch das Berufungsgericht gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO haltbar ist. Das neue Vorbringen des Beklagten ist jedenfalls nicht entscheidungserheblich. Auch im Falle eines institutionellen Zusammenwirkens zwischen Vermittler und kreditgebender Bank gibt es keine widerlegbare Vermutung der Kenntnis der Bank von einer sittenwidrigen Überteuerung der finanzierten Eigentumswohnung (Senatsurteil vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154, 156 Tz. 16). Für eine arglistige Täuschung des Beklagten über die bei den Eigentumswohnungen erzielte Kaltmiete fehlt ausreichender Vortrag. Für die von der Klägerin bestrittene Behauptung, der Vermittler habe die Kaltmiete mit 700 DM pro Wohnung angegeben, fehlt ein Beweisantritt. Zu welchem Mietzins die Wohnungen tatsächlich vermietet waren, hat der Beklagte nicht vorgetragen, geschweige denn dafür Beweis angetreten. Auf die damals in D. erzielbare durchschnittliche Miete kommt es nicht an. Außerdem fehlt auch insoweit ein Beweisantrag. Von einer evidenten arglistigen Täuschung des Beklagten durch den Vermittler über die tatsächlich erzielte Miete kann danach nicht ausgegangen werden.
Von einer weiteren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2 Halbs. 2 ZPO abgesehen.
Der Beklagte trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens (§ 97 Abs. 1 ZPO).
Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren beträgt 112.730 €.
Nobbe Müller Joeres Grüneberg Maihold
Vorinstanzen:
LG Heidelberg, Entscheidung vom 10.02.2006 - 1 O 321/04 -
OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 21.11.2006 - 17 U 90/06 -

Bei der Rechtsschutzversicherung ist der Versicherer verpflichtet, die für die Wahrnehmung der rechtlichen Interessen des Versicherungsnehmers oder des Versicherten erforderlichen Leistungen im vereinbarten Umfang zu erbringen.

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

(1) Das Gericht hat das Sach- und Streitverhältnis, soweit erforderlich, mit den Parteien nach der tatsächlichen und rechtlichen Seite zu erörtern und Fragen zu stellen. Es hat dahin zu wirken, dass die Parteien sich rechtzeitig und vollständig über alle erheblichen Tatsachen erklären, insbesondere ungenügende Angaben zu den geltend gemachten Tatsachen ergänzen, die Beweismittel bezeichnen und die sachdienlichen Anträge stellen. Das Gericht kann durch Maßnahmen der Prozessleitung das Verfahren strukturieren und den Streitstoff abschichten.

(2) Auf einen Gesichtspunkt, den eine Partei erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten hat, darf das Gericht, soweit nicht nur eine Nebenforderung betroffen ist, seine Entscheidung nur stützen, wenn es darauf hingewiesen und Gelegenheit zur Äußerung dazu gegeben hat. Dasselbe gilt für einen Gesichtspunkt, den das Gericht anders beurteilt als beide Parteien.

(3) Das Gericht hat auf die Bedenken aufmerksam zu machen, die hinsichtlich der von Amts wegen zu berücksichtigenden Punkte bestehen.

(4) Hinweise nach dieser Vorschrift sind so früh wie möglich zu erteilen und aktenkundig zu machen. Ihre Erteilung kann nur durch den Inhalt der Akten bewiesen werden. Gegen den Inhalt der Akten ist nur der Nachweis der Fälschung zulässig.

(5) Ist einer Partei eine sofortige Erklärung zu einem gerichtlichen Hinweis nicht möglich, so soll auf ihren Antrag das Gericht eine Frist bestimmen, in der sie die Erklärung in einem Schriftsatz nachbringen kann.

(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.

(2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Bei der Beschädigung einer Sache schließt der nach Satz 1 erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer nur mit ein, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie

1.
das Berufungsgericht in dem Urteil oder
2.
das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung
zugelassen hat.

(2) Die Revision ist zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
Das Revisionsgericht ist an die Zulassung durch das Berufungsgericht gebunden.