Oberlandesgericht München Beschluss, 23. Aug. 2016 - 32 U 1224/16

Tatbestand:

Die Klägerin ist Mieterin einer Produktionshalle, die an einem Hang entlang der Grenze zum daruntergelegenen Grundstück des Beklagten zu 1 steht. Sie unterhält dort einen Betrieb für Mittel- und Niederspannungsanlagen. Am 10. Dezember 1993/27. Januar 1994 traf der Beklagte zu 1 mit der Deutschen Shell AG eine Vereinbarung über die Errichtung und anschließende Verpachtung eines Tankstellenbetriebs. In der Folgezeit vergab die Deutsche Shell AG - als bevollmächtigte Vertreterin des Beklagten zu 1 - die Architektenleistungen einschließlich Genehmigungsplanung, Bauleitung und Objektüberwachung an
den Beklagten zu 2. Dieser beauftragte u.a. die G. B. GmbH mit der Bauausführung.
Nach Erteilung der Baugenehmigung zur Errichtung einer Shell-Station ging am 13. Juli 1995 beim Bauordnungsamt ein Nachtragsantrag ein, der u.a. die Anlegung von vier Stellplätzen an der südöstlichen Grenze zum benachbarten Hallengrundstück vorsah. Die geplanten Parkplätze sollten von der G. B. GmbH errichtet werden und bis auf etwa 1 m an die gemeinsame Grundstücksgrenze heranreichen. Am 5. September 1995 nahmen Mitarbeiter der G. B. GmbH im Bereich dieser Grenze Ausschachtungsarbeiten vor. Dabei legten sie die Fundamente der von der Klägerin genutzten Produktionshalle in voller Länge bis Unterkante der Streifenfundamente und teilweise noch darunter frei. Dadurch kam es noch am selben Tag zu einem Grundbruch am nordöstlichen Teil der Halle, der zu einem Einsturz der Außenwände und der Zwischendecke auf einer Länge von ca. 20 m führte. Das Bauordnungsamt untersagte daraufhin wegen Einsturzgefahr am 6. September 1995 die weitere Nutzung des Gebäudekomplexes. Drei Tage später stürzte auch das Hallendach ein.
Die von der Eigentümerin des Hallengrundstücks im Vorprozeß gegen den Bauunternehmer sowie die Beklagten zu 1 und 2 erhobene Klage auf Ersatz des Gebäudeschadens hatte nur gegen die zwischenzeitlich in Vermögensverfall geratene G. B. GmbH Erfolg.
Im Streitfall verlangt die Klägerin im Wege der Teilklage von den Beklagten Zahlung in Höhe von 403.206,55 DM. Dem Anspruch legt sie einen "entgangenen Kostendeckungsbeitrag" einschließlich entgangenem Gewinn in Höhe von 230.450 DM, Produktionserschwerniskosten und Mehraufwendungen
durch Beeinträchtigung der Produktion in Höhe von 104.436,50 DM und 28.713 DM sowie Arbeitsaufwand für den Umzug in den wiederaufgebauten Gebäudebereich und die Räumung einer Ausweichhalle, 32.428,80 DM und 7.178,25 DM, zugrunde. Hilfsweise stützt sie den Antrag auf Produktionsausfall , Kosten der Produktionsverlagerung und Verlust an Werkzeug und Material, insgesamt 146.936,67 DM. Landgericht und Oberlandesgericht haben der Klage dem Grunde nach stattgegeben. Hiergegen richten sich die Revisionen der beiden Beklagten, die weiterhin Klagabweisung begehren. Der Senat hat nur die Revision des Beklagten zu 1 angenommen. Die Klägerin beantragt Zurückweisung dieses Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht hält die gegen den Beklagten zu 1 gerichtete Klage dem Grunde nach gemäß §§ 823 Abs. 2, 909 BGB für gerechtfertigt. Es vertritt die Auffassung, der Beklagte zu 1 habe als Bauherr an einer unzulässigen Vertiefung des Nachbargrundstücks mitgewirkt und dabei der ihm als Grundeigentümer obliegenden Schutzpflicht aus § 909 BGB schuldhaft nicht genügt. Denn er habe weder das mit der Bauausführung betraute Unternehmen ordnungsgemäß beaufsichtigt noch Vorkehrungen gegen eine Beeinträchtigung der Standfestigkeit der Produktionshalle getroffen. Hilfsweise billigt das Berufungsgericht der Klägerin einen verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu.
Diese Ausführungen halten der Revision nur im Ergebnis stand.

II.

1. Mit Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte zu 1 habe gemäß §§ 823 Abs. 2, 909 BGB für die bei der Klägerin infolge des Halleneinsturzes verursachten Schäden einzustehen. Eine auf diese Vorschriften gestützte Haftung des Beklagten zu 1 ist mangels schuldhafter Pflichtverletzung ausgeschlossen.
Das Berufungsgericht überspannt die an einen Grundeigentümer bei der Durchführung von Vertiefungsarbeiten zu stellenden Anforderungen. Diesen trifft zwar eine eigenverantwortliche Pflicht zur Überprüfung, ob die beabsichtigte Maßnahme zu einer Beeinträchtigung der Standfestigkeit des Nachbargrundstückes führt (Senat, Urt. v. 12. Juli 1996, V ZR 280/94, NJW 1996, 3205, 3206 m.w.N.). Nach ständiger Rechtsprechung des Senats genügt aber ein Grundstückseigentümer dieser Verpflichtung regelmäßig schon dadurch, daß er sorgfältig ausgewählte, fachkundige Architekten, Ingenieure und Bauunternehmer mit der Lösung der anfallenden bautechnischen Aufgaben und deren sachgemäßen Durchführung betraut (Senat, Urt. v. 27. Juni 1969, V ZR 41/66, NJW 1969, 2140, 2141; v. 27. Mai 1987, V ZR 59/86, NJW 1987, 2810 f (insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 101, 106 ff), v. 18. September 1987, V ZR 219/85, WM 1988, 200, 203 ff; v. 4. Juli 1997, V ZR 48/96, WM 1997, 2262 ff). Die sorgfältige Auswahl der mit der Planung und der Bauausführung befaßten Fachleute reicht zur Entlastung des Bauherrn und Grundeigentümer nur dann nicht aus, wenn auch für ihn erkennbar eine erhöhte Gefahrenlage gegeben war oder wenn Anlaß zu Zweifeln bestand, ob die eingesetzten Fach-
kräfte in ausreichendem Maße den Gefahren und Sicherheitserfordernissen Rechnung tragen würden (Senat, Urt. v. 4. Juli 1997, V ZR 48/96 aaO). Derartige Umstände hat das Berufungsgericht jedoch nicht festgestellt. Es hat weder einen Auswahlfehler des Beklagten zu 1 aufgezeigt noch Feststellungen dazu getroffen, weshalb trotz der Einschaltung von Fachleuten (Architekt und Bauunternehmer ) ausnahmsweise Anlaß zu einem eigenen Einschreiten des Bauherrn bestanden hätte. Das angefochtene Urteil ist daher mit der erfolgten Begründung nicht haltbar.
2. Auch Schadensersatzansprüche gemäß § 823 Abs. 1, § 823 Abs. 2 i.V.m. § 858 Abs. 1 BGB sind mangels hinreichender Anhaltspunkte für eine schuldhafte Pflichtverletzung des Beklagten zu 1 ausgeschlossen. Für eine Eintrittspflicht nach § 831 BGB fehlt es an der Feststellung, daß Architekt oder Bauunternehmer bei der Durchführung der Vertiefungsarbeiten - was ohnehin nur ausnahmsweise in Frage kommen kann - als weisungsabhängige Verrichtungsgehilfen des Bauherrn tätig geworden sind (vgl. BGH, Urt. v. 21. Juni 1994, VI ZR 215/93, NJW 1994, 2756, 2757 m.w.N.).

III.

Die angefochtene Entscheidung kann jedoch aus einem anderen rechtlichen Gesichtspunkt aufrechterhalten bleiben (§ 563 ZPO). Denn im Streitfall kommt eine verschuldensunabhängige Ersatzpflicht des Beklagten zu 1 auf der Grundlage einer entsprechenden Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB in Betracht.
1. Die Klägerin hat ihre Klage zwar nicht ausdrücklich auf diesen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch gestützt. Bei sachgerechter Auslegung ist ihr Klagebegehren aber nicht auf deliktische Ansprüche beschränkt, sondern erfaßt auch eine auf das gleiche prozessuale Ziel (Ersatz der Vertiefungsschäden ) gerichtete Ausgleichsforderung nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog (Senat, Urt. v. 4. Juli 1997, V ZR 48/96, aaO; Senat, BGHZ 113, 384, 390; noch offengelassen in Senat, BGHZ 111, 158, 161). Mit Recht haben die Tatgerichte daher den vorgetragenen Sachverhalt auch unter dem Aspekt einer verschuldensunabhängigen, nachbarrechtlichen Eintrittspflicht gewürdigt.
2. Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch entsprechend § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB besteht nach gefestigter Rechtsprechung regelmäßig dann, wenn von einem Grundstück auf ein benachbartes Grundstück einwirkende Beeinträchtigungen zwar rechtswidrig sind und daher nicht, wie im gesetzlich geregelten Falle, geduldet werden müßten, der betroffene Eigentümer jedoch aus besonderen Gründen gehindert ist, solche Störungen gemäß § 1004 Abs. 1 BGB zu unterbinden; der Anspruch setzt voraus, daß der Betroffene hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Einwirkung übersteigen (Senat, BGHZ 90, 255, 262 f; 111, 158, 163; BGHZ 142, 227, 235; Senat, Urt. v. 12. November 1999, V ZR 229/98, NJW-RR 2000, 537). Der Ausgleichsanspruch ist nicht auf die Folgen der Zuführung unwägbarer Stoffe, für die § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB unmittelbar gilt, beschränkt, sondern hat auch andere Störungen, insbesondere Schädigungen wegen einer unzulässigen Vertiefung (§ 909 BGB), um die es hier geht, zum Gegenstand (BGHZ 72, 289, 292; Senat BGHZ 85, 375, 384; 90, 255, 262).
Das gleiche gilt im Ausgangspunkt für den hier zu beurteilenden Fall der Störung des Besitzes. Denn der Ausgleichsanspruch dient als Kompensation für den Ausschluß primärer Abwehransprüche (Senat BGHZ 68, 350, 354; 112, 283, 284; Urt. v. 7. April 2000, V ZR 39/99, NJW 2000, 2901, 2903, für BGHZ 144, 200 bestimmt), die auch dem Besitzer zustehen (§ 862 Abs. 1 BGB), und ihm einen, den Rechten des Eigentümers aus § 1004 BGB ähnlichen (statt aller : MünchKomm-BGB/Joost, 3. Aufl., § 862 Rdn. 1), Schutz gegen Störungen bieten. Der Ausgleichsanspruch tritt im Falle einer aus besonderen Gründen nicht abwehrbaren verbotenen Eigenmacht (§ 858 Abs. 1 BGB) neben den Schadensersatzanspruch wegen Besitzverletzung (§ 823 Abs. 1 BGB, § 823 Abs. 2 i.V.m. § 858 Abs. 1 BGB), der in der Rechtsprechung von jeher anerkannt ist (RGZ 59, 326; 170, 1, 6; BGHZ 32, 194, 204), aber ein Verschulden des Störers voraussetzt. In Anerkennung der vergleichbaren Interessenlage bei Eigentums- und Besitzstörungen hat die Rechtsprechung den gesetzlichen Ausgleichsanspruch wegen duldungspflichtiger Immissionen (§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB) auf den Besitzer erstreckt (Senat, BGHZ 30, 273, 280; BGHZ 92, 143, 145; zust.: Erman/Hagen/Lorenz, BGB, 10. Aufl., § 906 Rdn. 35; MünchKomm-BGB/Säcker, aaO, § 906 Rdn. 134; RGRK-Augustin, BGB, 12. Aufl., § 906 Rdn. 76; Staudinger/Roth, 1996, § 906 Rdn. 231). Hiervon ist sie auch bei der entsprechenden Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB wiederholt ausgegangen (Senat, BGHZ 62, 361, 367; 70, 212, 220).
3. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des Anspruchs sind gegeben.

a) Der Klägerin stand ein Abwehrrecht wegen unzulässiger Vertiefung des Grundstücks des Beklagten zu 1 zu. Nach überwiegender Meinung ist zur Geltendmachung des Unterlassungs- und Beseitigungsanspruchs aus § 909
BGB nicht nur der Eigentümer, sondern darüber hinaus der Besitzer des durch Vertiefung beeinträchtigten Grundstücks befugt (Erman/Hagen/Lorenz aaO § 909 Rdn. 4; Jauernig, BGB, 9. Aufl., § 902 Rdn. 2; RGRK-Augustin, aaO, § 909 Rdn. 8 [s. Eigenbesitzer]; Soergel/Baur, BGB, 12. Aufl., § 909 Rdn. 13; Staudinger/Roth, aaO, § 909 Rdn. 35; a.A. Palandt/Bassenge, BGB, 60. Aufl., § 909 Rdn. 9). Der Senat hat die Frage bisher offengelassen (BGHZ 114, 161, 164). Er beantwortet sie nunmehr in dem Sinne, daß der Besitzer in den Schutzbereich des § 909 BGB einbezogen ist; unter den Voraussetzungen des § 909 BGB steht ihm mithin ein Abwehranspruch wegen Besitzstörung (§ 862 Abs. 1 BGB) zu. Vom Verlust der bodenphysikalischen Stütze, dem das Verbot des § 909 BGB entgegenwirken will, ist auch der Besitzer des Grundstücks betroffen. Rechtlich ist der Schutz vor unzulässiger Vertiefung mit dem Eigentum nicht in der Weise verbunden, daß der bloße Besitz ihm keine Grundlage verschaffen könnte. § 909 BGB stellt, soweit ihm gegenüber § 1004 Abs. 1 BGB eigenständige Bedeutung zukommt, klar, daß die Entziehung des stützenden Erdreichs keine lediglich negative und deshalb nicht abwehrfähige Immission darstellt (vgl. Staudinger/Roth, aaO, § 909 Rdn. 1 unter Hinweis auf Senat, BGHZ 113, 384, 388). Dies gilt auch für die Immissionsabwehr nach § 862 Abs. 1 BGB.

b) Nach den von der Revision nicht in Zweifel gezogenen Feststellungen des Berufungsgerichts hatte die Klägerin keine Möglichkeit, die nachteiligen Einwirkungen auf die Standfestigkeit des von ihr genutzten Grundstücks rechtzeitig zu unterbinden. Für die entstandenen Beeinträchtigungen gebührt ihr daher ein angemessener Ausgleich in Geld. Dieser Anspruch richtet sich, entgegen der Ansicht der Revision, gegen den Beklagten zu 1. Denn Anspruchsgegner ist grundsätzlich der Eigentümer des unsachgemäß vertieften Grund-
stücks (vgl. Senat, BGHZ 101, 290, 294; 113, 384, 392; Urt. v. 26. Januar 1996, V ZR 264/94, NJW-RR 1996, 852, 853). Die Eintrittspflicht des Beklagten zu 1 besteht unabhängig davon, ob er die Ausführung der Vertiefungsarbeiten konkret in Auftrag gegeben hat oder nicht. Denn die hierbei verursachte Beeinträchtigung der Standfestigkeit des Nachbargrundstücks stellt eine adäquate Folge der von ihm als Bauherrn veranlaßten Errichtung der Tankstellenanlage dar. Nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge ist nämlich in Rechnung zu stellen, daß bei Bauvorhaben solchen Ausmaßes die statischen Verhältnisse angrenzender Grundstücke tangiert werden. Dem Beklagten zu 1 war als Bauherrn und Eigentümer auch die Möglichkeit eröffnet, jederzeit auf Art und Umfang der auf seinem Grundstück durchgeführten Bauarbeiten Einfluß zu nehmen. Entsprechend den zur mittelbaren Störerhaftung entwickelten Grundsätzen (vgl. Senat, Urt. v. 30. Oktober 1981, V ZR 171/80, NJW 1982, 440; Urt. v. 7. April 2000, V ZR 39/99, aaO) rechtfertigen diese Umstände eine an die Stelle der nicht durchsetzbaren Abwehrbefugnisse tretende Ausgleichspflicht analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB (Senat BGHZ 142, 66, 69 f). Ob daneben eine Haftung der Tankstellenpächterin in Betracht kommt, ist hierbei unbeachtlich, da der Beklagte zu 1 auch in diesem Falle zum Ausgleich verpflichtet bliebe (Senat, BGHZ 113, 384, 392; Erman/Hagen/Lorenz, aaO, § 906 Rdn. 35).

c) Der Anspruch ist auch nicht wegen Ablaufs der Ausschlußfrist des § 864 BGB erloschen. Zwar wurde die Klage erst im Jahre 1998, mithin mehr als ein Jahr nach der Verübung der verbotenen Eigenmacht, erhoben. Der Ausgleich der Besitzstörung in Geld liegt aber außerhalb des mit der Befristung des Abwehranspruchs verbundenen Zwecks. Der Abwehranspruch dient der Wiederherstellung der auf dem Besitz beruhenden vorläufigen Güterzuordnung. Der Ausgleich gilt den vollen oder teilweisen Wegfall dieses Schutzes
ab. Das Scheitern der Abwehr findet eine Kompensation, die dem beeinträchtigten Besitzer verbleibt. Einer Befristung des hierauf gerichteten Anspruchs fehlte der innere Grund.
4. Gegenstand des Ausgleichs der Besitzstörung in Geld ist der Vermögenswert , der auf dem Recht, den Besitz innezuhaben, beruht. Die Klägerin war aufgrund des Mietvertrags mit der Eigentümerin des Hallengrundstücks berechtigt, dieses zur Unterhaltung ihres Betriebs für Mittel- und Niederspannungsanlagen zu nutzen. Vermögenswerte Nachteile für den Betrieb, die ihre Ursache in der Besitzstörung haben, sind auszugleichen. Anders als in den Fällen, in denen ein Anspruch unmittelbar aus dem Eingriff in einen Gewerbebetrieb hergeleitet wird, bedarf es nicht der Unterscheidung zwischen betriebsbezogenen (die Grundlagen des Betriebs oder den Funktionszusammenhang der Betriebsmittel beeinträchtigenden) und anderen Störungen (zum Schadensersatz : BGHZ 55, 153; 69, 128; 86, 152). Denn die Gefahr einer haftungsrechtlichen Privilegierung des Unternehmens durch Ausgleich (bloßer) Vermögensschäden besteht hier nicht. Haftungsgrundlage ist eine gesetzliche Rechtsposition, der Besitz. Ausgleichspflichtig sind nur die Vermögensschäden , die dessen Störung nach sich zieht. Die Haftungsgrenze wird durch den rechtlich berücksichtigungsfähigen Kausalverlauf gezogen.
5. Die vermögenswerten Betriebsnachteile der Klägerin sind nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung auszugleichen (Senat, Urt. v. 8. Juli 1988, V ZR 45/87, NJW-RR 1988, 1291 f; v. 4. Juli 1999, V ZR 48/96, aaO; v. 7. April 2000, V ZR 39/99, aaO). Sie unterscheidet sich von der Schadloshaltung darin, daß nicht, wie es § 249 Satz 1 BGB fordert, der Zustand herzustellen ist, der bestehen würde, wenn die Störung nicht eingetreten
wäre. Der Ausgleich beschränkt sich vielmehr auf die Beseitigung der durch die Störung eingetretenen Vermögenseinbuße, deren Abgrenzung vom Schaden sich allerdings nicht allein durch die Ausschaltung hypothetischer Kausalverläufe herstellen läßt, sondern darüber hinaus einer wertenden Entscheidung bedarf.

a) Als ausgleichspflichtige Einbuße des Betriebs kann der zufolge der Besitzstörung vergebliche Aufwand für die Einräumung des Nutzungsrechts in Frage kommen. Diese Kosten werden jedoch regelmäßig durch die von Gesetzes wegen eintretende Minderung des Miet- oder Pachtzinses (§§ 537, 581 Abs. 2 BGB) ausgeglichen, so daß - von Ausnahmefällen abgesehen - ein Entschädigungsanspruch insoweit entfällt (BGH, Beschl. v. 10. Juli 1986, III ZR 269/85, BGHR GG vor Art. 1, enteignender Eingriff, Entschädigung 1; BGHZ 112, 392, 396). Dem trägt die Klägerin Rechnung, denn sie stellt nicht (unmittelbar) auf frustrierte Mietaufwendungen ab.

b) Die Klage ist vielmehr auf einen Ausgleich von Kosten und Gewinneinbußen gerichtet, die durch den Einsturz der Produktionshalle und die damit verbundene Störung der Betriebstätigkeit hervorgerufen sind. Dies ist im Ausgangspunkt berechtigt. Bei vorübergehenden Eingriffen in den Gewerbebetrieb kann der Ausgleichsbemessung unmittelbar der während der Dauer der Beeinträchtigung eingetretene Ertragsverlust bzw. der ausgebliebene Gewinn zugrunde gelegt werden (BGHZ 57, 359, 368; Senat BGHZ 62, 361, 371; BGH, Urt. v. 3. März 1977, III ZR 181/74, NJW 1977, 1817; Senat, Urt. v. 8. Juli 1988, V ZR 45/87, WM 1988, 1730; BGH, Urt. v. 15. Mai 1997, III ZR 46/96, WM 1997, 1755, 1759; Senat, Urt. v. 7. April 2000, V ZR 39/99, aaO). Eine Zuwachsrate für künftige Gewinnerwartungen hat dabei aber außer Betracht zu
bleiben, da die Entschädigung anders als ein Schadenersatzanspruch nicht an einer hypothetischen Vermögensentwicklung auszurichten ist (BGHZ 57, 359, 370; BGH, Urt. v. 26. Juni 1972, III ZR 203/68, NJW 1972, 1574; Urt. v. 3. Mai 1977, III ZR 181/74, NJW 1977, 1817). Die von der Klägerin in Ansatz gebrachten Ertragseinbußen einschließlich des entgangenen Gewinnes sind daher nur insoweit auszugleichen, als sie während der Dauer der Nutzungsbeeinträchtigung angefallen sind und angesichts der bisherigen Ertragssituation des Betriebs angemessen erscheinen. Dabei ist zu gewährleisten, daß die Ertragsverluste nicht doppelt in die Entschädigungsberechnung einfließen; erforderlichenfalls ist daher zu klären, ob die von der Klägerin hilfsweise begehrten Produktionsausfallkosten nicht bereits in dem geltend gemachten "Deckungsbeitrag" einschließlich entgangenem Gewinn enthalten sind.

c) Neben dem Ertragsverlust sind auch diejenigen Aufwendungen zu ersetzen, die erforderlich waren, um eine ungestörte Fortführung des Gewerbebetriebs zu gewährleisten. Denn auch solche wirtschaftlichen Nachteile sind Teil der dem Betroffenen durch die Besitzstörung abverlangten und damit auszugleichenden Vermögenseinbuße (vgl. BGH, Urt. v. 19. September 1966, III ZR 216/63, NJW 1967, 1085, 1086). Zu den ersatzfähigen Folgeschäden zählen dabei vor allem Kosten für die Verlagerung des Betriebs, Aufwendungen wegen Unbrauchbarkeit des bisherigen Inventars, Umbaukosten und Kosten für anfängliche Betriebsanlaufsschwierigkeiten (BGH, Urt. v. 27. April 1964, III ZR 136/63, WM 1964, 968, 971; Urt. v. 6. Dezember 1965, III ZR 172/64, NJW 1966, 493, 495 ff; Urt. v. 13. Juli 1967, III ZR 11/65, WM 1967, 1062, 1064). Zu ersetzen sind diese Aufwendungen allerdings nur insoweit , als sie nicht auch bei Beendigung des Mietverhältnisses angefallen wären (BGH, Urt. v. 15. November 1971, III ZR 162/69, NJW 1972, 528; BGHZ 83, 1,
6 ff). Vorliegend sind von der Klägerin aber keine Aufwendungen getätigt worden , die mit Ablauf des Mietverhältnisses ohnehin angefallen wären. Denn im Streitfall erfolgte keine Betriebsverlegung auf ein anderes Grundstück, vielmehr wurde die Produktion nach dem Vorbringen der Klägerin in wesentlichen Teilen in eine auf dem beeinträchtigten Grundstück befindliche, vor Bezug zu renovierende und neu auszustattende Ausweichhalle verlagert und nach Wiederaufbau der eigentlichen Produktionshalle in diese zurückverlegt. Die für diese Tätigkeiten angefallenen Kosten sind damit ebenso wie die zum Ausgleich von aufgetretenen Produktionserschwernissen aufgewendeten Sachund Geldmittel dem Grunde nach ersatzfähig. Dabei darf jedoch für all diese Posten, insbesondere für Arbeiten, Einrichtungen und Zeitaufwand, nur eine Entschädigung gewährt werden, die ein billiges, angemessenes Maß nicht übersteigt (BGH, Urt. v. 27. April 1964, III ZR 136/63, WM 1964, 968; Urt. v. 6. Dezember 1965, III ZR 172/64, NJW 1966, 493). Außerdem muß gewährleistet sein, daß angefallene Kosten nicht doppelt berücksichtigt werden, insbesondere der Mieterin keine Entschädigung für den bei der Grundstückseigentümerin eingetretenen Substanzverlust zugesprochen wird (vgl. BGH, Urt. v. 19. September 1966, III ZR 216/63, NJW 1967, 1085 ff); die Klägerin kann nicht Ausgleich für Wiederherstellungsarbeiten an dem beschädigten Gebäude beanspruchen. Inwieweit die von der Klägerin angeführten Einzelpositionen nach diesen Maßstäben bei der Festsetzung des einheitlichen Ausgleichsbetrags Berücksichtigung zu finden haben, ist letztlich im Betragsverfahren zu klären, wobei die Beweiserleichterung des § 287 ZPO Anwendung findet.
6. Die Haftung des Beklagten zu 1 auf nachbarrechtlichen Ausgleich und des Beklagten zu 2 wegen unerlaubter Handlung ist eine gesamtschuldnerische (Senat, BGHZ 85, 375, 386).

IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1 ZPO, 100 Abs. 4 ZPO.
Wenzel Tropf Schneider Klein Lemke

Tatbestand:

Die Klägerin ist Mieterin einer Produktionshalle, die an einem Hang entlang der Grenze zum daruntergelegenen Grundstück des Beklagten zu 1 steht. Sie unterhält dort einen Betrieb für Mittel- und Niederspannungsanlagen. Am 10. Dezember 1993/27. Januar 1994 traf der Beklagte zu 1 mit der Deutschen Shell AG eine Vereinbarung über die Errichtung und anschließende Verpachtung eines Tankstellenbetriebs. In der Folgezeit vergab die Deutsche Shell AG - als bevollmächtigte Vertreterin des Beklagten zu 1 - die Architektenleistungen einschließlich Genehmigungsplanung, Bauleitung und Objektüberwachung an
den Beklagten zu 2. Dieser beauftragte u.a. die G. B. GmbH mit der Bauausführung.
Nach Erteilung der Baugenehmigung zur Errichtung einer Shell-Station ging am 13. Juli 1995 beim Bauordnungsamt ein Nachtragsantrag ein, der u.a. die Anlegung von vier Stellplätzen an der südöstlichen Grenze zum benachbarten Hallengrundstück vorsah. Die geplanten Parkplätze sollten von der G. B. GmbH errichtet werden und bis auf etwa 1 m an die gemeinsame Grundstücksgrenze heranreichen. Am 5. September 1995 nahmen Mitarbeiter der G. B. GmbH im Bereich dieser Grenze Ausschachtungsarbeiten vor. Dabei legten sie die Fundamente der von der Klägerin genutzten Produktionshalle in voller Länge bis Unterkante der Streifenfundamente und teilweise noch darunter frei. Dadurch kam es noch am selben Tag zu einem Grundbruch am nordöstlichen Teil der Halle, der zu einem Einsturz der Außenwände und der Zwischendecke auf einer Länge von ca. 20 m führte. Das Bauordnungsamt untersagte daraufhin wegen Einsturzgefahr am 6. September 1995 die weitere Nutzung des Gebäudekomplexes. Drei Tage später stürzte auch das Hallendach ein.
Die von der Eigentümerin des Hallengrundstücks im Vorprozeß gegen den Bauunternehmer sowie die Beklagten zu 1 und 2 erhobene Klage auf Ersatz des Gebäudeschadens hatte nur gegen die zwischenzeitlich in Vermögensverfall geratene G. B. GmbH Erfolg.
Im Streitfall verlangt die Klägerin im Wege der Teilklage von den Beklagten Zahlung in Höhe von 403.206,55 DM. Dem Anspruch legt sie einen "entgangenen Kostendeckungsbeitrag" einschließlich entgangenem Gewinn in Höhe von 230.450 DM, Produktionserschwerniskosten und Mehraufwendungen
durch Beeinträchtigung der Produktion in Höhe von 104.436,50 DM und 28.713 DM sowie Arbeitsaufwand für den Umzug in den wiederaufgebauten Gebäudebereich und die Räumung einer Ausweichhalle, 32.428,80 DM und 7.178,25 DM, zugrunde. Hilfsweise stützt sie den Antrag auf Produktionsausfall , Kosten der Produktionsverlagerung und Verlust an Werkzeug und Material, insgesamt 146.936,67 DM. Landgericht und Oberlandesgericht haben der Klage dem Grunde nach stattgegeben. Hiergegen richten sich die Revisionen der beiden Beklagten, die weiterhin Klagabweisung begehren. Der Senat hat nur die Revision des Beklagten zu 1 angenommen. Die Klägerin beantragt Zurückweisung dieses Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht hält die gegen den Beklagten zu 1 gerichtete Klage dem Grunde nach gemäß §§ 823 Abs. 2, 909 BGB für gerechtfertigt. Es vertritt die Auffassung, der Beklagte zu 1 habe als Bauherr an einer unzulässigen Vertiefung des Nachbargrundstücks mitgewirkt und dabei der ihm als Grundeigentümer obliegenden Schutzpflicht aus § 909 BGB schuldhaft nicht genügt. Denn er habe weder das mit der Bauausführung betraute Unternehmen ordnungsgemäß beaufsichtigt noch Vorkehrungen gegen eine Beeinträchtigung der Standfestigkeit der Produktionshalle getroffen. Hilfsweise billigt das Berufungsgericht der Klägerin einen verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu.
Diese Ausführungen halten der Revision nur im Ergebnis stand.

II.

1. Mit Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte zu 1 habe gemäß §§ 823 Abs. 2, 909 BGB für die bei der Klägerin infolge des Halleneinsturzes verursachten Schäden einzustehen. Eine auf diese Vorschriften gestützte Haftung des Beklagten zu 1 ist mangels schuldhafter Pflichtverletzung ausgeschlossen.
Das Berufungsgericht überspannt die an einen Grundeigentümer bei der Durchführung von Vertiefungsarbeiten zu stellenden Anforderungen. Diesen trifft zwar eine eigenverantwortliche Pflicht zur Überprüfung, ob die beabsichtigte Maßnahme zu einer Beeinträchtigung der Standfestigkeit des Nachbargrundstückes führt (Senat, Urt. v. 12. Juli 1996, V ZR 280/94, NJW 1996, 3205, 3206 m.w.N.). Nach ständiger Rechtsprechung des Senats genügt aber ein Grundstückseigentümer dieser Verpflichtung regelmäßig schon dadurch, daß er sorgfältig ausgewählte, fachkundige Architekten, Ingenieure und Bauunternehmer mit der Lösung der anfallenden bautechnischen Aufgaben und deren sachgemäßen Durchführung betraut (Senat, Urt. v. 27. Juni 1969, V ZR 41/66, NJW 1969, 2140, 2141; v. 27. Mai 1987, V ZR 59/86, NJW 1987, 2810 f (insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 101, 106 ff), v. 18. September 1987, V ZR 219/85, WM 1988, 200, 203 ff; v. 4. Juli 1997, V ZR 48/96, WM 1997, 2262 ff). Die sorgfältige Auswahl der mit der Planung und der Bauausführung befaßten Fachleute reicht zur Entlastung des Bauherrn und Grundeigentümer nur dann nicht aus, wenn auch für ihn erkennbar eine erhöhte Gefahrenlage gegeben war oder wenn Anlaß zu Zweifeln bestand, ob die eingesetzten Fach-
kräfte in ausreichendem Maße den Gefahren und Sicherheitserfordernissen Rechnung tragen würden (Senat, Urt. v. 4. Juli 1997, V ZR 48/96 aaO). Derartige Umstände hat das Berufungsgericht jedoch nicht festgestellt. Es hat weder einen Auswahlfehler des Beklagten zu 1 aufgezeigt noch Feststellungen dazu getroffen, weshalb trotz der Einschaltung von Fachleuten (Architekt und Bauunternehmer ) ausnahmsweise Anlaß zu einem eigenen Einschreiten des Bauherrn bestanden hätte. Das angefochtene Urteil ist daher mit der erfolgten Begründung nicht haltbar.
2. Auch Schadensersatzansprüche gemäß § 823 Abs. 1, § 823 Abs. 2 i.V.m. § 858 Abs. 1 BGB sind mangels hinreichender Anhaltspunkte für eine schuldhafte Pflichtverletzung des Beklagten zu 1 ausgeschlossen. Für eine Eintrittspflicht nach § 831 BGB fehlt es an der Feststellung, daß Architekt oder Bauunternehmer bei der Durchführung der Vertiefungsarbeiten - was ohnehin nur ausnahmsweise in Frage kommen kann - als weisungsabhängige Verrichtungsgehilfen des Bauherrn tätig geworden sind (vgl. BGH, Urt. v. 21. Juni 1994, VI ZR 215/93, NJW 1994, 2756, 2757 m.w.N.).

III.

Die angefochtene Entscheidung kann jedoch aus einem anderen rechtlichen Gesichtspunkt aufrechterhalten bleiben (§ 563 ZPO). Denn im Streitfall kommt eine verschuldensunabhängige Ersatzpflicht des Beklagten zu 1 auf der Grundlage einer entsprechenden Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB in Betracht.
1. Die Klägerin hat ihre Klage zwar nicht ausdrücklich auf diesen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch gestützt. Bei sachgerechter Auslegung ist ihr Klagebegehren aber nicht auf deliktische Ansprüche beschränkt, sondern erfaßt auch eine auf das gleiche prozessuale Ziel (Ersatz der Vertiefungsschäden ) gerichtete Ausgleichsforderung nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog (Senat, Urt. v. 4. Juli 1997, V ZR 48/96, aaO; Senat, BGHZ 113, 384, 390; noch offengelassen in Senat, BGHZ 111, 158, 161). Mit Recht haben die Tatgerichte daher den vorgetragenen Sachverhalt auch unter dem Aspekt einer verschuldensunabhängigen, nachbarrechtlichen Eintrittspflicht gewürdigt.
2. Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch entsprechend § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB besteht nach gefestigter Rechtsprechung regelmäßig dann, wenn von einem Grundstück auf ein benachbartes Grundstück einwirkende Beeinträchtigungen zwar rechtswidrig sind und daher nicht, wie im gesetzlich geregelten Falle, geduldet werden müßten, der betroffene Eigentümer jedoch aus besonderen Gründen gehindert ist, solche Störungen gemäß § 1004 Abs. 1 BGB zu unterbinden; der Anspruch setzt voraus, daß der Betroffene hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Einwirkung übersteigen (Senat, BGHZ 90, 255, 262 f; 111, 158, 163; BGHZ 142, 227, 235; Senat, Urt. v. 12. November 1999, V ZR 229/98, NJW-RR 2000, 537). Der Ausgleichsanspruch ist nicht auf die Folgen der Zuführung unwägbarer Stoffe, für die § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB unmittelbar gilt, beschränkt, sondern hat auch andere Störungen, insbesondere Schädigungen wegen einer unzulässigen Vertiefung (§ 909 BGB), um die es hier geht, zum Gegenstand (BGHZ 72, 289, 292; Senat BGHZ 85, 375, 384; 90, 255, 262).
Das gleiche gilt im Ausgangspunkt für den hier zu beurteilenden Fall der Störung des Besitzes. Denn der Ausgleichsanspruch dient als Kompensation für den Ausschluß primärer Abwehransprüche (Senat BGHZ 68, 350, 354; 112, 283, 284; Urt. v. 7. April 2000, V ZR 39/99, NJW 2000, 2901, 2903, für BGHZ 144, 200 bestimmt), die auch dem Besitzer zustehen (§ 862 Abs. 1 BGB), und ihm einen, den Rechten des Eigentümers aus § 1004 BGB ähnlichen (statt aller : MünchKomm-BGB/Joost, 3. Aufl., § 862 Rdn. 1), Schutz gegen Störungen bieten. Der Ausgleichsanspruch tritt im Falle einer aus besonderen Gründen nicht abwehrbaren verbotenen Eigenmacht (§ 858 Abs. 1 BGB) neben den Schadensersatzanspruch wegen Besitzverletzung (§ 823 Abs. 1 BGB, § 823 Abs. 2 i.V.m. § 858 Abs. 1 BGB), der in der Rechtsprechung von jeher anerkannt ist (RGZ 59, 326; 170, 1, 6; BGHZ 32, 194, 204), aber ein Verschulden des Störers voraussetzt. In Anerkennung der vergleichbaren Interessenlage bei Eigentums- und Besitzstörungen hat die Rechtsprechung den gesetzlichen Ausgleichsanspruch wegen duldungspflichtiger Immissionen (§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB) auf den Besitzer erstreckt (Senat, BGHZ 30, 273, 280; BGHZ 92, 143, 145; zust.: Erman/Hagen/Lorenz, BGB, 10. Aufl., § 906 Rdn. 35; MünchKomm-BGB/Säcker, aaO, § 906 Rdn. 134; RGRK-Augustin, BGB, 12. Aufl., § 906 Rdn. 76; Staudinger/Roth, 1996, § 906 Rdn. 231). Hiervon ist sie auch bei der entsprechenden Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB wiederholt ausgegangen (Senat, BGHZ 62, 361, 367; 70, 212, 220).
3. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des Anspruchs sind gegeben.

a) Der Klägerin stand ein Abwehrrecht wegen unzulässiger Vertiefung des Grundstücks des Beklagten zu 1 zu. Nach überwiegender Meinung ist zur Geltendmachung des Unterlassungs- und Beseitigungsanspruchs aus § 909
BGB nicht nur der Eigentümer, sondern darüber hinaus der Besitzer des durch Vertiefung beeinträchtigten Grundstücks befugt (Erman/Hagen/Lorenz aaO § 909 Rdn. 4; Jauernig, BGB, 9. Aufl., § 902 Rdn. 2; RGRK-Augustin, aaO, § 909 Rdn. 8 [s. Eigenbesitzer]; Soergel/Baur, BGB, 12. Aufl., § 909 Rdn. 13; Staudinger/Roth, aaO, § 909 Rdn. 35; a.A. Palandt/Bassenge, BGB, 60. Aufl., § 909 Rdn. 9). Der Senat hat die Frage bisher offengelassen (BGHZ 114, 161, 164). Er beantwortet sie nunmehr in dem Sinne, daß der Besitzer in den Schutzbereich des § 909 BGB einbezogen ist; unter den Voraussetzungen des § 909 BGB steht ihm mithin ein Abwehranspruch wegen Besitzstörung (§ 862 Abs. 1 BGB) zu. Vom Verlust der bodenphysikalischen Stütze, dem das Verbot des § 909 BGB entgegenwirken will, ist auch der Besitzer des Grundstücks betroffen. Rechtlich ist der Schutz vor unzulässiger Vertiefung mit dem Eigentum nicht in der Weise verbunden, daß der bloße Besitz ihm keine Grundlage verschaffen könnte. § 909 BGB stellt, soweit ihm gegenüber § 1004 Abs. 1 BGB eigenständige Bedeutung zukommt, klar, daß die Entziehung des stützenden Erdreichs keine lediglich negative und deshalb nicht abwehrfähige Immission darstellt (vgl. Staudinger/Roth, aaO, § 909 Rdn. 1 unter Hinweis auf Senat, BGHZ 113, 384, 388). Dies gilt auch für die Immissionsabwehr nach § 862 Abs. 1 BGB.

b) Nach den von der Revision nicht in Zweifel gezogenen Feststellungen des Berufungsgerichts hatte die Klägerin keine Möglichkeit, die nachteiligen Einwirkungen auf die Standfestigkeit des von ihr genutzten Grundstücks rechtzeitig zu unterbinden. Für die entstandenen Beeinträchtigungen gebührt ihr daher ein angemessener Ausgleich in Geld. Dieser Anspruch richtet sich, entgegen der Ansicht der Revision, gegen den Beklagten zu 1. Denn Anspruchsgegner ist grundsätzlich der Eigentümer des unsachgemäß vertieften Grund-
stücks (vgl. Senat, BGHZ 101, 290, 294; 113, 384, 392; Urt. v. 26. Januar 1996, V ZR 264/94, NJW-RR 1996, 852, 853). Die Eintrittspflicht des Beklagten zu 1 besteht unabhängig davon, ob er die Ausführung der Vertiefungsarbeiten konkret in Auftrag gegeben hat oder nicht. Denn die hierbei verursachte Beeinträchtigung der Standfestigkeit des Nachbargrundstücks stellt eine adäquate Folge der von ihm als Bauherrn veranlaßten Errichtung der Tankstellenanlage dar. Nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge ist nämlich in Rechnung zu stellen, daß bei Bauvorhaben solchen Ausmaßes die statischen Verhältnisse angrenzender Grundstücke tangiert werden. Dem Beklagten zu 1 war als Bauherrn und Eigentümer auch die Möglichkeit eröffnet, jederzeit auf Art und Umfang der auf seinem Grundstück durchgeführten Bauarbeiten Einfluß zu nehmen. Entsprechend den zur mittelbaren Störerhaftung entwickelten Grundsätzen (vgl. Senat, Urt. v. 30. Oktober 1981, V ZR 171/80, NJW 1982, 440; Urt. v. 7. April 2000, V ZR 39/99, aaO) rechtfertigen diese Umstände eine an die Stelle der nicht durchsetzbaren Abwehrbefugnisse tretende Ausgleichspflicht analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB (Senat BGHZ 142, 66, 69 f). Ob daneben eine Haftung der Tankstellenpächterin in Betracht kommt, ist hierbei unbeachtlich, da der Beklagte zu 1 auch in diesem Falle zum Ausgleich verpflichtet bliebe (Senat, BGHZ 113, 384, 392; Erman/Hagen/Lorenz, aaO, § 906 Rdn. 35).

c) Der Anspruch ist auch nicht wegen Ablaufs der Ausschlußfrist des § 864 BGB erloschen. Zwar wurde die Klage erst im Jahre 1998, mithin mehr als ein Jahr nach der Verübung der verbotenen Eigenmacht, erhoben. Der Ausgleich der Besitzstörung in Geld liegt aber außerhalb des mit der Befristung des Abwehranspruchs verbundenen Zwecks. Der Abwehranspruch dient der Wiederherstellung der auf dem Besitz beruhenden vorläufigen Güterzuordnung. Der Ausgleich gilt den vollen oder teilweisen Wegfall dieses Schutzes
ab. Das Scheitern der Abwehr findet eine Kompensation, die dem beeinträchtigten Besitzer verbleibt. Einer Befristung des hierauf gerichteten Anspruchs fehlte der innere Grund.
4. Gegenstand des Ausgleichs der Besitzstörung in Geld ist der Vermögenswert , der auf dem Recht, den Besitz innezuhaben, beruht. Die Klägerin war aufgrund des Mietvertrags mit der Eigentümerin des Hallengrundstücks berechtigt, dieses zur Unterhaltung ihres Betriebs für Mittel- und Niederspannungsanlagen zu nutzen. Vermögenswerte Nachteile für den Betrieb, die ihre Ursache in der Besitzstörung haben, sind auszugleichen. Anders als in den Fällen, in denen ein Anspruch unmittelbar aus dem Eingriff in einen Gewerbebetrieb hergeleitet wird, bedarf es nicht der Unterscheidung zwischen betriebsbezogenen (die Grundlagen des Betriebs oder den Funktionszusammenhang der Betriebsmittel beeinträchtigenden) und anderen Störungen (zum Schadensersatz : BGHZ 55, 153; 69, 128; 86, 152). Denn die Gefahr einer haftungsrechtlichen Privilegierung des Unternehmens durch Ausgleich (bloßer) Vermögensschäden besteht hier nicht. Haftungsgrundlage ist eine gesetzliche Rechtsposition, der Besitz. Ausgleichspflichtig sind nur die Vermögensschäden , die dessen Störung nach sich zieht. Die Haftungsgrenze wird durch den rechtlich berücksichtigungsfähigen Kausalverlauf gezogen.
5. Die vermögenswerten Betriebsnachteile der Klägerin sind nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung auszugleichen (Senat, Urt. v. 8. Juli 1988, V ZR 45/87, NJW-RR 1988, 1291 f; v. 4. Juli 1999, V ZR 48/96, aaO; v. 7. April 2000, V ZR 39/99, aaO). Sie unterscheidet sich von der Schadloshaltung darin, daß nicht, wie es § 249 Satz 1 BGB fordert, der Zustand herzustellen ist, der bestehen würde, wenn die Störung nicht eingetreten
wäre. Der Ausgleich beschränkt sich vielmehr auf die Beseitigung der durch die Störung eingetretenen Vermögenseinbuße, deren Abgrenzung vom Schaden sich allerdings nicht allein durch die Ausschaltung hypothetischer Kausalverläufe herstellen läßt, sondern darüber hinaus einer wertenden Entscheidung bedarf.

a) Als ausgleichspflichtige Einbuße des Betriebs kann der zufolge der Besitzstörung vergebliche Aufwand für die Einräumung des Nutzungsrechts in Frage kommen. Diese Kosten werden jedoch regelmäßig durch die von Gesetzes wegen eintretende Minderung des Miet- oder Pachtzinses (§§ 537, 581 Abs. 2 BGB) ausgeglichen, so daß - von Ausnahmefällen abgesehen - ein Entschädigungsanspruch insoweit entfällt (BGH, Beschl. v. 10. Juli 1986, III ZR 269/85, BGHR GG vor Art. 1, enteignender Eingriff, Entschädigung 1; BGHZ 112, 392, 396). Dem trägt die Klägerin Rechnung, denn sie stellt nicht (unmittelbar) auf frustrierte Mietaufwendungen ab.

b) Die Klage ist vielmehr auf einen Ausgleich von Kosten und Gewinneinbußen gerichtet, die durch den Einsturz der Produktionshalle und die damit verbundene Störung der Betriebstätigkeit hervorgerufen sind. Dies ist im Ausgangspunkt berechtigt. Bei vorübergehenden Eingriffen in den Gewerbebetrieb kann der Ausgleichsbemessung unmittelbar der während der Dauer der Beeinträchtigung eingetretene Ertragsverlust bzw. der ausgebliebene Gewinn zugrunde gelegt werden (BGHZ 57, 359, 368; Senat BGHZ 62, 361, 371; BGH, Urt. v. 3. März 1977, III ZR 181/74, NJW 1977, 1817; Senat, Urt. v. 8. Juli 1988, V ZR 45/87, WM 1988, 1730; BGH, Urt. v. 15. Mai 1997, III ZR 46/96, WM 1997, 1755, 1759; Senat, Urt. v. 7. April 2000, V ZR 39/99, aaO). Eine Zuwachsrate für künftige Gewinnerwartungen hat dabei aber außer Betracht zu
bleiben, da die Entschädigung anders als ein Schadenersatzanspruch nicht an einer hypothetischen Vermögensentwicklung auszurichten ist (BGHZ 57, 359, 370; BGH, Urt. v. 26. Juni 1972, III ZR 203/68, NJW 1972, 1574; Urt. v. 3. Mai 1977, III ZR 181/74, NJW 1977, 1817). Die von der Klägerin in Ansatz gebrachten Ertragseinbußen einschließlich des entgangenen Gewinnes sind daher nur insoweit auszugleichen, als sie während der Dauer der Nutzungsbeeinträchtigung angefallen sind und angesichts der bisherigen Ertragssituation des Betriebs angemessen erscheinen. Dabei ist zu gewährleisten, daß die Ertragsverluste nicht doppelt in die Entschädigungsberechnung einfließen; erforderlichenfalls ist daher zu klären, ob die von der Klägerin hilfsweise begehrten Produktionsausfallkosten nicht bereits in dem geltend gemachten "Deckungsbeitrag" einschließlich entgangenem Gewinn enthalten sind.

c) Neben dem Ertragsverlust sind auch diejenigen Aufwendungen zu ersetzen, die erforderlich waren, um eine ungestörte Fortführung des Gewerbebetriebs zu gewährleisten. Denn auch solche wirtschaftlichen Nachteile sind Teil der dem Betroffenen durch die Besitzstörung abverlangten und damit auszugleichenden Vermögenseinbuße (vgl. BGH, Urt. v. 19. September 1966, III ZR 216/63, NJW 1967, 1085, 1086). Zu den ersatzfähigen Folgeschäden zählen dabei vor allem Kosten für die Verlagerung des Betriebs, Aufwendungen wegen Unbrauchbarkeit des bisherigen Inventars, Umbaukosten und Kosten für anfängliche Betriebsanlaufsschwierigkeiten (BGH, Urt. v. 27. April 1964, III ZR 136/63, WM 1964, 968, 971; Urt. v. 6. Dezember 1965, III ZR 172/64, NJW 1966, 493, 495 ff; Urt. v. 13. Juli 1967, III ZR 11/65, WM 1967, 1062, 1064). Zu ersetzen sind diese Aufwendungen allerdings nur insoweit , als sie nicht auch bei Beendigung des Mietverhältnisses angefallen wären (BGH, Urt. v. 15. November 1971, III ZR 162/69, NJW 1972, 528; BGHZ 83, 1,
6 ff). Vorliegend sind von der Klägerin aber keine Aufwendungen getätigt worden , die mit Ablauf des Mietverhältnisses ohnehin angefallen wären. Denn im Streitfall erfolgte keine Betriebsverlegung auf ein anderes Grundstück, vielmehr wurde die Produktion nach dem Vorbringen der Klägerin in wesentlichen Teilen in eine auf dem beeinträchtigten Grundstück befindliche, vor Bezug zu renovierende und neu auszustattende Ausweichhalle verlagert und nach Wiederaufbau der eigentlichen Produktionshalle in diese zurückverlegt. Die für diese Tätigkeiten angefallenen Kosten sind damit ebenso wie die zum Ausgleich von aufgetretenen Produktionserschwernissen aufgewendeten Sachund Geldmittel dem Grunde nach ersatzfähig. Dabei darf jedoch für all diese Posten, insbesondere für Arbeiten, Einrichtungen und Zeitaufwand, nur eine Entschädigung gewährt werden, die ein billiges, angemessenes Maß nicht übersteigt (BGH, Urt. v. 27. April 1964, III ZR 136/63, WM 1964, 968; Urt. v. 6. Dezember 1965, III ZR 172/64, NJW 1966, 493). Außerdem muß gewährleistet sein, daß angefallene Kosten nicht doppelt berücksichtigt werden, insbesondere der Mieterin keine Entschädigung für den bei der Grundstückseigentümerin eingetretenen Substanzverlust zugesprochen wird (vgl. BGH, Urt. v. 19. September 1966, III ZR 216/63, NJW 1967, 1085 ff); die Klägerin kann nicht Ausgleich für Wiederherstellungsarbeiten an dem beschädigten Gebäude beanspruchen. Inwieweit die von der Klägerin angeführten Einzelpositionen nach diesen Maßstäben bei der Festsetzung des einheitlichen Ausgleichsbetrags Berücksichtigung zu finden haben, ist letztlich im Betragsverfahren zu klären, wobei die Beweiserleichterung des § 287 ZPO Anwendung findet.
6. Die Haftung des Beklagten zu 1 auf nachbarrechtlichen Ausgleich und des Beklagten zu 2 wegen unerlaubter Handlung ist eine gesamtschuldnerische (Senat, BGHZ 85, 375, 386).

IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1 ZPO, 100 Abs. 4 ZPO.
Wenzel Tropf Schneider Klein Lemke

Tatbestand:

Die Klägerin ist Mieterin einer Produktionshalle, die an einem Hang entlang der Grenze zum daruntergelegenen Grundstück des Beklagten zu 1 steht. Sie unterhält dort einen Betrieb für Mittel- und Niederspannungsanlagen. Am 10. Dezember 1993/27. Januar 1994 traf der Beklagte zu 1 mit der Deutschen Shell AG eine Vereinbarung über die Errichtung und anschließende Verpachtung eines Tankstellenbetriebs. In der Folgezeit vergab die Deutsche Shell AG - als bevollmächtigte Vertreterin des Beklagten zu 1 - die Architektenleistungen einschließlich Genehmigungsplanung, Bauleitung und Objektüberwachung an
den Beklagten zu 2. Dieser beauftragte u.a. die G. B. GmbH mit der Bauausführung.
Nach Erteilung der Baugenehmigung zur Errichtung einer Shell-Station ging am 13. Juli 1995 beim Bauordnungsamt ein Nachtragsantrag ein, der u.a. die Anlegung von vier Stellplätzen an der südöstlichen Grenze zum benachbarten Hallengrundstück vorsah. Die geplanten Parkplätze sollten von der G. B. GmbH errichtet werden und bis auf etwa 1 m an die gemeinsame Grundstücksgrenze heranreichen. Am 5. September 1995 nahmen Mitarbeiter der G. B. GmbH im Bereich dieser Grenze Ausschachtungsarbeiten vor. Dabei legten sie die Fundamente der von der Klägerin genutzten Produktionshalle in voller Länge bis Unterkante der Streifenfundamente und teilweise noch darunter frei. Dadurch kam es noch am selben Tag zu einem Grundbruch am nordöstlichen Teil der Halle, der zu einem Einsturz der Außenwände und der Zwischendecke auf einer Länge von ca. 20 m führte. Das Bauordnungsamt untersagte daraufhin wegen Einsturzgefahr am 6. September 1995 die weitere Nutzung des Gebäudekomplexes. Drei Tage später stürzte auch das Hallendach ein.
Die von der Eigentümerin des Hallengrundstücks im Vorprozeß gegen den Bauunternehmer sowie die Beklagten zu 1 und 2 erhobene Klage auf Ersatz des Gebäudeschadens hatte nur gegen die zwischenzeitlich in Vermögensverfall geratene G. B. GmbH Erfolg.
Im Streitfall verlangt die Klägerin im Wege der Teilklage von den Beklagten Zahlung in Höhe von 403.206,55 DM. Dem Anspruch legt sie einen "entgangenen Kostendeckungsbeitrag" einschließlich entgangenem Gewinn in Höhe von 230.450 DM, Produktionserschwerniskosten und Mehraufwendungen
durch Beeinträchtigung der Produktion in Höhe von 104.436,50 DM und 28.713 DM sowie Arbeitsaufwand für den Umzug in den wiederaufgebauten Gebäudebereich und die Räumung einer Ausweichhalle, 32.428,80 DM und 7.178,25 DM, zugrunde. Hilfsweise stützt sie den Antrag auf Produktionsausfall , Kosten der Produktionsverlagerung und Verlust an Werkzeug und Material, insgesamt 146.936,67 DM. Landgericht und Oberlandesgericht haben der Klage dem Grunde nach stattgegeben. Hiergegen richten sich die Revisionen der beiden Beklagten, die weiterhin Klagabweisung begehren. Der Senat hat nur die Revision des Beklagten zu 1 angenommen. Die Klägerin beantragt Zurückweisung dieses Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht hält die gegen den Beklagten zu 1 gerichtete Klage dem Grunde nach gemäß §§ 823 Abs. 2, 909 BGB für gerechtfertigt. Es vertritt die Auffassung, der Beklagte zu 1 habe als Bauherr an einer unzulässigen Vertiefung des Nachbargrundstücks mitgewirkt und dabei der ihm als Grundeigentümer obliegenden Schutzpflicht aus § 909 BGB schuldhaft nicht genügt. Denn er habe weder das mit der Bauausführung betraute Unternehmen ordnungsgemäß beaufsichtigt noch Vorkehrungen gegen eine Beeinträchtigung der Standfestigkeit der Produktionshalle getroffen. Hilfsweise billigt das Berufungsgericht der Klägerin einen verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu.
Diese Ausführungen halten der Revision nur im Ergebnis stand.

II.

1. Mit Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte zu 1 habe gemäß §§ 823 Abs. 2, 909 BGB für die bei der Klägerin infolge des Halleneinsturzes verursachten Schäden einzustehen. Eine auf diese Vorschriften gestützte Haftung des Beklagten zu 1 ist mangels schuldhafter Pflichtverletzung ausgeschlossen.
Das Berufungsgericht überspannt die an einen Grundeigentümer bei der Durchführung von Vertiefungsarbeiten zu stellenden Anforderungen. Diesen trifft zwar eine eigenverantwortliche Pflicht zur Überprüfung, ob die beabsichtigte Maßnahme zu einer Beeinträchtigung der Standfestigkeit des Nachbargrundstückes führt (Senat, Urt. v. 12. Juli 1996, V ZR 280/94, NJW 1996, 3205, 3206 m.w.N.). Nach ständiger Rechtsprechung des Senats genügt aber ein Grundstückseigentümer dieser Verpflichtung regelmäßig schon dadurch, daß er sorgfältig ausgewählte, fachkundige Architekten, Ingenieure und Bauunternehmer mit der Lösung der anfallenden bautechnischen Aufgaben und deren sachgemäßen Durchführung betraut (Senat, Urt. v. 27. Juni 1969, V ZR 41/66, NJW 1969, 2140, 2141; v. 27. Mai 1987, V ZR 59/86, NJW 1987, 2810 f (insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 101, 106 ff), v. 18. September 1987, V ZR 219/85, WM 1988, 200, 203 ff; v. 4. Juli 1997, V ZR 48/96, WM 1997, 2262 ff). Die sorgfältige Auswahl der mit der Planung und der Bauausführung befaßten Fachleute reicht zur Entlastung des Bauherrn und Grundeigentümer nur dann nicht aus, wenn auch für ihn erkennbar eine erhöhte Gefahrenlage gegeben war oder wenn Anlaß zu Zweifeln bestand, ob die eingesetzten Fach-
kräfte in ausreichendem Maße den Gefahren und Sicherheitserfordernissen Rechnung tragen würden (Senat, Urt. v. 4. Juli 1997, V ZR 48/96 aaO). Derartige Umstände hat das Berufungsgericht jedoch nicht festgestellt. Es hat weder einen Auswahlfehler des Beklagten zu 1 aufgezeigt noch Feststellungen dazu getroffen, weshalb trotz der Einschaltung von Fachleuten (Architekt und Bauunternehmer ) ausnahmsweise Anlaß zu einem eigenen Einschreiten des Bauherrn bestanden hätte. Das angefochtene Urteil ist daher mit der erfolgten Begründung nicht haltbar.
2. Auch Schadensersatzansprüche gemäß § 823 Abs. 1, § 823 Abs. 2 i.V.m. § 858 Abs. 1 BGB sind mangels hinreichender Anhaltspunkte für eine schuldhafte Pflichtverletzung des Beklagten zu 1 ausgeschlossen. Für eine Eintrittspflicht nach § 831 BGB fehlt es an der Feststellung, daß Architekt oder Bauunternehmer bei der Durchführung der Vertiefungsarbeiten - was ohnehin nur ausnahmsweise in Frage kommen kann - als weisungsabhängige Verrichtungsgehilfen des Bauherrn tätig geworden sind (vgl. BGH, Urt. v. 21. Juni 1994, VI ZR 215/93, NJW 1994, 2756, 2757 m.w.N.).

III.

Die angefochtene Entscheidung kann jedoch aus einem anderen rechtlichen Gesichtspunkt aufrechterhalten bleiben (§ 563 ZPO). Denn im Streitfall kommt eine verschuldensunabhängige Ersatzpflicht des Beklagten zu 1 auf der Grundlage einer entsprechenden Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB in Betracht.
1. Die Klägerin hat ihre Klage zwar nicht ausdrücklich auf diesen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch gestützt. Bei sachgerechter Auslegung ist ihr Klagebegehren aber nicht auf deliktische Ansprüche beschränkt, sondern erfaßt auch eine auf das gleiche prozessuale Ziel (Ersatz der Vertiefungsschäden ) gerichtete Ausgleichsforderung nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog (Senat, Urt. v. 4. Juli 1997, V ZR 48/96, aaO; Senat, BGHZ 113, 384, 390; noch offengelassen in Senat, BGHZ 111, 158, 161). Mit Recht haben die Tatgerichte daher den vorgetragenen Sachverhalt auch unter dem Aspekt einer verschuldensunabhängigen, nachbarrechtlichen Eintrittspflicht gewürdigt.
2. Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch entsprechend § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB besteht nach gefestigter Rechtsprechung regelmäßig dann, wenn von einem Grundstück auf ein benachbartes Grundstück einwirkende Beeinträchtigungen zwar rechtswidrig sind und daher nicht, wie im gesetzlich geregelten Falle, geduldet werden müßten, der betroffene Eigentümer jedoch aus besonderen Gründen gehindert ist, solche Störungen gemäß § 1004 Abs. 1 BGB zu unterbinden; der Anspruch setzt voraus, daß der Betroffene hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Einwirkung übersteigen (Senat, BGHZ 90, 255, 262 f; 111, 158, 163; BGHZ 142, 227, 235; Senat, Urt. v. 12. November 1999, V ZR 229/98, NJW-RR 2000, 537). Der Ausgleichsanspruch ist nicht auf die Folgen der Zuführung unwägbarer Stoffe, für die § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB unmittelbar gilt, beschränkt, sondern hat auch andere Störungen, insbesondere Schädigungen wegen einer unzulässigen Vertiefung (§ 909 BGB), um die es hier geht, zum Gegenstand (BGHZ 72, 289, 292; Senat BGHZ 85, 375, 384; 90, 255, 262).
Das gleiche gilt im Ausgangspunkt für den hier zu beurteilenden Fall der Störung des Besitzes. Denn der Ausgleichsanspruch dient als Kompensation für den Ausschluß primärer Abwehransprüche (Senat BGHZ 68, 350, 354; 112, 283, 284; Urt. v. 7. April 2000, V ZR 39/99, NJW 2000, 2901, 2903, für BGHZ 144, 200 bestimmt), die auch dem Besitzer zustehen (§ 862 Abs. 1 BGB), und ihm einen, den Rechten des Eigentümers aus § 1004 BGB ähnlichen (statt aller : MünchKomm-BGB/Joost, 3. Aufl., § 862 Rdn. 1), Schutz gegen Störungen bieten. Der Ausgleichsanspruch tritt im Falle einer aus besonderen Gründen nicht abwehrbaren verbotenen Eigenmacht (§ 858 Abs. 1 BGB) neben den Schadensersatzanspruch wegen Besitzverletzung (§ 823 Abs. 1 BGB, § 823 Abs. 2 i.V.m. § 858 Abs. 1 BGB), der in der Rechtsprechung von jeher anerkannt ist (RGZ 59, 326; 170, 1, 6; BGHZ 32, 194, 204), aber ein Verschulden des Störers voraussetzt. In Anerkennung der vergleichbaren Interessenlage bei Eigentums- und Besitzstörungen hat die Rechtsprechung den gesetzlichen Ausgleichsanspruch wegen duldungspflichtiger Immissionen (§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB) auf den Besitzer erstreckt (Senat, BGHZ 30, 273, 280; BGHZ 92, 143, 145; zust.: Erman/Hagen/Lorenz, BGB, 10. Aufl., § 906 Rdn. 35; MünchKomm-BGB/Säcker, aaO, § 906 Rdn. 134; RGRK-Augustin, BGB, 12. Aufl., § 906 Rdn. 76; Staudinger/Roth, 1996, § 906 Rdn. 231). Hiervon ist sie auch bei der entsprechenden Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB wiederholt ausgegangen (Senat, BGHZ 62, 361, 367; 70, 212, 220).
3. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des Anspruchs sind gegeben.

a) Der Klägerin stand ein Abwehrrecht wegen unzulässiger Vertiefung des Grundstücks des Beklagten zu 1 zu. Nach überwiegender Meinung ist zur Geltendmachung des Unterlassungs- und Beseitigungsanspruchs aus § 909
BGB nicht nur der Eigentümer, sondern darüber hinaus der Besitzer des durch Vertiefung beeinträchtigten Grundstücks befugt (Erman/Hagen/Lorenz aaO § 909 Rdn. 4; Jauernig, BGB, 9. Aufl., § 902 Rdn. 2; RGRK-Augustin, aaO, § 909 Rdn. 8 [s. Eigenbesitzer]; Soergel/Baur, BGB, 12. Aufl., § 909 Rdn. 13; Staudinger/Roth, aaO, § 909 Rdn. 35; a.A. Palandt/Bassenge, BGB, 60. Aufl., § 909 Rdn. 9). Der Senat hat die Frage bisher offengelassen (BGHZ 114, 161, 164). Er beantwortet sie nunmehr in dem Sinne, daß der Besitzer in den Schutzbereich des § 909 BGB einbezogen ist; unter den Voraussetzungen des § 909 BGB steht ihm mithin ein Abwehranspruch wegen Besitzstörung (§ 862 Abs. 1 BGB) zu. Vom Verlust der bodenphysikalischen Stütze, dem das Verbot des § 909 BGB entgegenwirken will, ist auch der Besitzer des Grundstücks betroffen. Rechtlich ist der Schutz vor unzulässiger Vertiefung mit dem Eigentum nicht in der Weise verbunden, daß der bloße Besitz ihm keine Grundlage verschaffen könnte. § 909 BGB stellt, soweit ihm gegenüber § 1004 Abs. 1 BGB eigenständige Bedeutung zukommt, klar, daß die Entziehung des stützenden Erdreichs keine lediglich negative und deshalb nicht abwehrfähige Immission darstellt (vgl. Staudinger/Roth, aaO, § 909 Rdn. 1 unter Hinweis auf Senat, BGHZ 113, 384, 388). Dies gilt auch für die Immissionsabwehr nach § 862 Abs. 1 BGB.

b) Nach den von der Revision nicht in Zweifel gezogenen Feststellungen des Berufungsgerichts hatte die Klägerin keine Möglichkeit, die nachteiligen Einwirkungen auf die Standfestigkeit des von ihr genutzten Grundstücks rechtzeitig zu unterbinden. Für die entstandenen Beeinträchtigungen gebührt ihr daher ein angemessener Ausgleich in Geld. Dieser Anspruch richtet sich, entgegen der Ansicht der Revision, gegen den Beklagten zu 1. Denn Anspruchsgegner ist grundsätzlich der Eigentümer des unsachgemäß vertieften Grund-
stücks (vgl. Senat, BGHZ 101, 290, 294; 113, 384, 392; Urt. v. 26. Januar 1996, V ZR 264/94, NJW-RR 1996, 852, 853). Die Eintrittspflicht des Beklagten zu 1 besteht unabhängig davon, ob er die Ausführung der Vertiefungsarbeiten konkret in Auftrag gegeben hat oder nicht. Denn die hierbei verursachte Beeinträchtigung der Standfestigkeit des Nachbargrundstücks stellt eine adäquate Folge der von ihm als Bauherrn veranlaßten Errichtung der Tankstellenanlage dar. Nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge ist nämlich in Rechnung zu stellen, daß bei Bauvorhaben solchen Ausmaßes die statischen Verhältnisse angrenzender Grundstücke tangiert werden. Dem Beklagten zu 1 war als Bauherrn und Eigentümer auch die Möglichkeit eröffnet, jederzeit auf Art und Umfang der auf seinem Grundstück durchgeführten Bauarbeiten Einfluß zu nehmen. Entsprechend den zur mittelbaren Störerhaftung entwickelten Grundsätzen (vgl. Senat, Urt. v. 30. Oktober 1981, V ZR 171/80, NJW 1982, 440; Urt. v. 7. April 2000, V ZR 39/99, aaO) rechtfertigen diese Umstände eine an die Stelle der nicht durchsetzbaren Abwehrbefugnisse tretende Ausgleichspflicht analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB (Senat BGHZ 142, 66, 69 f). Ob daneben eine Haftung der Tankstellenpächterin in Betracht kommt, ist hierbei unbeachtlich, da der Beklagte zu 1 auch in diesem Falle zum Ausgleich verpflichtet bliebe (Senat, BGHZ 113, 384, 392; Erman/Hagen/Lorenz, aaO, § 906 Rdn. 35).

c) Der Anspruch ist auch nicht wegen Ablaufs der Ausschlußfrist des § 864 BGB erloschen. Zwar wurde die Klage erst im Jahre 1998, mithin mehr als ein Jahr nach der Verübung der verbotenen Eigenmacht, erhoben. Der Ausgleich der Besitzstörung in Geld liegt aber außerhalb des mit der Befristung des Abwehranspruchs verbundenen Zwecks. Der Abwehranspruch dient der Wiederherstellung der auf dem Besitz beruhenden vorläufigen Güterzuordnung. Der Ausgleich gilt den vollen oder teilweisen Wegfall dieses Schutzes
ab. Das Scheitern der Abwehr findet eine Kompensation, die dem beeinträchtigten Besitzer verbleibt. Einer Befristung des hierauf gerichteten Anspruchs fehlte der innere Grund.
4. Gegenstand des Ausgleichs der Besitzstörung in Geld ist der Vermögenswert , der auf dem Recht, den Besitz innezuhaben, beruht. Die Klägerin war aufgrund des Mietvertrags mit der Eigentümerin des Hallengrundstücks berechtigt, dieses zur Unterhaltung ihres Betriebs für Mittel- und Niederspannungsanlagen zu nutzen. Vermögenswerte Nachteile für den Betrieb, die ihre Ursache in der Besitzstörung haben, sind auszugleichen. Anders als in den Fällen, in denen ein Anspruch unmittelbar aus dem Eingriff in einen Gewerbebetrieb hergeleitet wird, bedarf es nicht der Unterscheidung zwischen betriebsbezogenen (die Grundlagen des Betriebs oder den Funktionszusammenhang der Betriebsmittel beeinträchtigenden) und anderen Störungen (zum Schadensersatz : BGHZ 55, 153; 69, 128; 86, 152). Denn die Gefahr einer haftungsrechtlichen Privilegierung des Unternehmens durch Ausgleich (bloßer) Vermögensschäden besteht hier nicht. Haftungsgrundlage ist eine gesetzliche Rechtsposition, der Besitz. Ausgleichspflichtig sind nur die Vermögensschäden , die dessen Störung nach sich zieht. Die Haftungsgrenze wird durch den rechtlich berücksichtigungsfähigen Kausalverlauf gezogen.
5. Die vermögenswerten Betriebsnachteile der Klägerin sind nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung auszugleichen (Senat, Urt. v. 8. Juli 1988, V ZR 45/87, NJW-RR 1988, 1291 f; v. 4. Juli 1999, V ZR 48/96, aaO; v. 7. April 2000, V ZR 39/99, aaO). Sie unterscheidet sich von der Schadloshaltung darin, daß nicht, wie es § 249 Satz 1 BGB fordert, der Zustand herzustellen ist, der bestehen würde, wenn die Störung nicht eingetreten
wäre. Der Ausgleich beschränkt sich vielmehr auf die Beseitigung der durch die Störung eingetretenen Vermögenseinbuße, deren Abgrenzung vom Schaden sich allerdings nicht allein durch die Ausschaltung hypothetischer Kausalverläufe herstellen läßt, sondern darüber hinaus einer wertenden Entscheidung bedarf.

a) Als ausgleichspflichtige Einbuße des Betriebs kann der zufolge der Besitzstörung vergebliche Aufwand für die Einräumung des Nutzungsrechts in Frage kommen. Diese Kosten werden jedoch regelmäßig durch die von Gesetzes wegen eintretende Minderung des Miet- oder Pachtzinses (§§ 537, 581 Abs. 2 BGB) ausgeglichen, so daß - von Ausnahmefällen abgesehen - ein Entschädigungsanspruch insoweit entfällt (BGH, Beschl. v. 10. Juli 1986, III ZR 269/85, BGHR GG vor Art. 1, enteignender Eingriff, Entschädigung 1; BGHZ 112, 392, 396). Dem trägt die Klägerin Rechnung, denn sie stellt nicht (unmittelbar) auf frustrierte Mietaufwendungen ab.

b) Die Klage ist vielmehr auf einen Ausgleich von Kosten und Gewinneinbußen gerichtet, die durch den Einsturz der Produktionshalle und die damit verbundene Störung der Betriebstätigkeit hervorgerufen sind. Dies ist im Ausgangspunkt berechtigt. Bei vorübergehenden Eingriffen in den Gewerbebetrieb kann der Ausgleichsbemessung unmittelbar der während der Dauer der Beeinträchtigung eingetretene Ertragsverlust bzw. der ausgebliebene Gewinn zugrunde gelegt werden (BGHZ 57, 359, 368; Senat BGHZ 62, 361, 371; BGH, Urt. v. 3. März 1977, III ZR 181/74, NJW 1977, 1817; Senat, Urt. v. 8. Juli 1988, V ZR 45/87, WM 1988, 1730; BGH, Urt. v. 15. Mai 1997, III ZR 46/96, WM 1997, 1755, 1759; Senat, Urt. v. 7. April 2000, V ZR 39/99, aaO). Eine Zuwachsrate für künftige Gewinnerwartungen hat dabei aber außer Betracht zu
bleiben, da die Entschädigung anders als ein Schadenersatzanspruch nicht an einer hypothetischen Vermögensentwicklung auszurichten ist (BGHZ 57, 359, 370; BGH, Urt. v. 26. Juni 1972, III ZR 203/68, NJW 1972, 1574; Urt. v. 3. Mai 1977, III ZR 181/74, NJW 1977, 1817). Die von der Klägerin in Ansatz gebrachten Ertragseinbußen einschließlich des entgangenen Gewinnes sind daher nur insoweit auszugleichen, als sie während der Dauer der Nutzungsbeeinträchtigung angefallen sind und angesichts der bisherigen Ertragssituation des Betriebs angemessen erscheinen. Dabei ist zu gewährleisten, daß die Ertragsverluste nicht doppelt in die Entschädigungsberechnung einfließen; erforderlichenfalls ist daher zu klären, ob die von der Klägerin hilfsweise begehrten Produktionsausfallkosten nicht bereits in dem geltend gemachten "Deckungsbeitrag" einschließlich entgangenem Gewinn enthalten sind.

c) Neben dem Ertragsverlust sind auch diejenigen Aufwendungen zu ersetzen, die erforderlich waren, um eine ungestörte Fortführung des Gewerbebetriebs zu gewährleisten. Denn auch solche wirtschaftlichen Nachteile sind Teil der dem Betroffenen durch die Besitzstörung abverlangten und damit auszugleichenden Vermögenseinbuße (vgl. BGH, Urt. v. 19. September 1966, III ZR 216/63, NJW 1967, 1085, 1086). Zu den ersatzfähigen Folgeschäden zählen dabei vor allem Kosten für die Verlagerung des Betriebs, Aufwendungen wegen Unbrauchbarkeit des bisherigen Inventars, Umbaukosten und Kosten für anfängliche Betriebsanlaufsschwierigkeiten (BGH, Urt. v. 27. April 1964, III ZR 136/63, WM 1964, 968, 971; Urt. v. 6. Dezember 1965, III ZR 172/64, NJW 1966, 493, 495 ff; Urt. v. 13. Juli 1967, III ZR 11/65, WM 1967, 1062, 1064). Zu ersetzen sind diese Aufwendungen allerdings nur insoweit , als sie nicht auch bei Beendigung des Mietverhältnisses angefallen wären (BGH, Urt. v. 15. November 1971, III ZR 162/69, NJW 1972, 528; BGHZ 83, 1,
6 ff). Vorliegend sind von der Klägerin aber keine Aufwendungen getätigt worden , die mit Ablauf des Mietverhältnisses ohnehin angefallen wären. Denn im Streitfall erfolgte keine Betriebsverlegung auf ein anderes Grundstück, vielmehr wurde die Produktion nach dem Vorbringen der Klägerin in wesentlichen Teilen in eine auf dem beeinträchtigten Grundstück befindliche, vor Bezug zu renovierende und neu auszustattende Ausweichhalle verlagert und nach Wiederaufbau der eigentlichen Produktionshalle in diese zurückverlegt. Die für diese Tätigkeiten angefallenen Kosten sind damit ebenso wie die zum Ausgleich von aufgetretenen Produktionserschwernissen aufgewendeten Sachund Geldmittel dem Grunde nach ersatzfähig. Dabei darf jedoch für all diese Posten, insbesondere für Arbeiten, Einrichtungen und Zeitaufwand, nur eine Entschädigung gewährt werden, die ein billiges, angemessenes Maß nicht übersteigt (BGH, Urt. v. 27. April 1964, III ZR 136/63, WM 1964, 968; Urt. v. 6. Dezember 1965, III ZR 172/64, NJW 1966, 493). Außerdem muß gewährleistet sein, daß angefallene Kosten nicht doppelt berücksichtigt werden, insbesondere der Mieterin keine Entschädigung für den bei der Grundstückseigentümerin eingetretenen Substanzverlust zugesprochen wird (vgl. BGH, Urt. v. 19. September 1966, III ZR 216/63, NJW 1967, 1085 ff); die Klägerin kann nicht Ausgleich für Wiederherstellungsarbeiten an dem beschädigten Gebäude beanspruchen. Inwieweit die von der Klägerin angeführten Einzelpositionen nach diesen Maßstäben bei der Festsetzung des einheitlichen Ausgleichsbetrags Berücksichtigung zu finden haben, ist letztlich im Betragsverfahren zu klären, wobei die Beweiserleichterung des § 287 ZPO Anwendung findet.
6. Die Haftung des Beklagten zu 1 auf nachbarrechtlichen Ausgleich und des Beklagten zu 2 wegen unerlaubter Handlung ist eine gesamtschuldnerische (Senat, BGHZ 85, 375, 386).

IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1 ZPO, 100 Abs. 4 ZPO.
Wenzel Tropf Schneider Klein Lemke

Tatbestand:

1

Die Klägerin fordert von den Beklagten rückständige Mieten für Büround Kellerräume. Die Beklagten berufen sich darauf, dass der Mietzins um die Hälfte gemindert sei. Die Beklagte zu 1 rechnet mit einem behaupteten Rückgewähranspruch wegen zuvor zuviel bezahlter Miete gegen die andere Hälfte auf und verlangt hilfsweise widerklagend für den Fall, dass die Aufrechnung ausgeschlossen sei, die Rückzahlung der angeblich zuviel gezahlten Miete.

2

Die Beklagte zu 1 mietete mit Verträgen vom 24. August 1999 von der Klägerin Büroräume in München zu einem monatlichen Mietzins von 4.036,74 € fest auf zehn Jahre sowie im selben Gebäude einen Kellerraum befristet auf ein Jahr mit einer Verlängerungsklausel zu einem monatlichen Mietzins von 526,94 €. Der Beklagte zu 2, der Geschäftsführer der Beklagten zu 1 ist, hat die Mithaftung für die Miete der Büroräume übernommen.

3

Der Mietvertrag bezüglich der Büroräume enthält u.a. folgende Allgemeine Geschäftsbedingungen der Klägerin: "§ 7 Aufrechnung, Minderung, Mängel der Mietsache 1. Der Mieter kann gegenüber dem Mietzinsanspruch und anderen Forderungen der Vermieterin aus diesem Vertrag nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen aufrechnen bzw. ein Rückbehaltsrecht ausüben. 2. Die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen durch den Mieter wegen eines Mangels der Mietsache oder wegen Verzugs der Vermieterin mit der Beseitigung eines Mangels ist ausgeschlossen, sofern die Vermieterin den Mangel bzw. den Vollzug mit der Mängelbeseitigung nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten hat. 3. Der Mieter kann gegenüber den Ansprüchen der Vermieterin auf Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen, es sei denn, die Vermieterin hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten. Dies gilt auch für Störungen des Mietgebrauchs durch Einwirkungen von außen. … § 9 Instandhaltung, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen, Schäden 1. Der Mieter ist verpflichtet, die laufende Instandhaltung und Instandsetzung im Inneren der von ihm genutzten Mieträume auf eigene Kosten durchzuführen. … Die Reparatur- und Instandsetzungspflicht für Schäden , die der Mieter nicht zu vertreten hat, wird auf einen jährlichen Höchstbetrag von 10 % einer Jahresmiete (einschließlich Mehrwertsteuer ) begrenzt. 2. Die laufenden Schönheitsreparaturen hat der Mieter während der Mietzeit spätestens alle fünf Jahre auf eigene Kosten fachgerecht vorzunehmen. …"

4

Die Geschäftsräume haben keine Fenster. Mit Schreiben vom 30. September 2000 rügte die Beklagte zu 1 bei der Klägerin unter Bezugnahme auf mündliche Beanstandungen die Funktionsfähigkeit der Klimaanlage. Gleichzeitig wurde die Klägerin aufgefordert, die Anlage in einen einwandfreien Zustand bringen zu lassen. Mit Schreiben vom 3. April 2002 wies die Beklagte zu 1 unter Bezugnahme auf das Schreiben vom 30. September 2000 auf die mangelhafte Lüftungsanlage hin und forderte die Klägerin auf, bis zum 15. April 2002 mitzuteilen , wann sie etwas unternehmen werde.

5

Bis einschließlich April 2003 (45 Monate) wurde der Mietzins vollständig (teilweise durch Aufrechnung) und vorbehaltlos erbracht. Seit Mai 2003 zahlt die Beklagte weder für die Geschäfts- noch die Kellerräume Miete.

6

Die Klägerin hat zunächst gegen die Beklagte zu 1 die monatliche Miete für beide Räume von Mai 2003 bis Juli 2003 in Höhe von insgesamt 13.691,05 € zuzüglich Zinsen und Kosten im Mahnverfahren geltend gemacht. Nach Einspruch der Beklagten zu 1 gegen den Vollstreckungsbescheid hat sie die Klage um die ausstehende Miete bis einschließlich Juni 2004 in Höhe von 41.096,99 € erweitert und außerdem den Beklagten zu 2 hinsichtlich der Büroraummiete (47.517,56 € nebst Zinsen) mit verklagt.

7

Die Beklagten machen im Wesentlichen geltend, der Mietzins sei von Anfang an um 50 % gemindert gewesen, weil die Belüftungsanlage mangelhaft sei. Soweit vor Mai 2003 der volle Mietzins gezahlt worden sei, habe die Beklagte zu 1 einen Rückgewähranspruch in Höhe der Hälfte des vereinbarten Mietzinses. Mit diesem Rückgewähranspruch werde gegen den ab Mai 2003 bestehenden geminderten Mietzinsanspruch der Klägerin aufgerechnet. Für den Fall, dass die Aufrechnung nach § 7 des Mietvertrages unzulässig sei, hat die Beklagte zu 1 hilfsweise Widerklage erhoben und in erster Instanz beantragt , die Klägerin zur Zahlung von 12.000 € zu verurteilen.

8

Das Landgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Abgesehen davon, dass nach der Beweisaufnahme davon ausgegangen werden könne, dass kein Mangel vorliege, sei ein etwaiges Mietminderungsrecht der Beklagten zu 1 verwirkt. Denn diese habe den Mietzins vorbehaltlos über einen Zeitraum von 45 Monaten ungekürzt beglichen. Die Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wenden sich die Beklagten mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

9

Die Revision ist zulässig. Die Revisionsanträge sind Teil der Revisionsbegründung (§ 551 Abs. 3 Nr. 1 ZPO). Die Beklagten haben in zulässiger Weise auf die in der Begründung der Nichtzulassungsbeschwerde enthaltenen Anträ- ge Bezug genommen (vgl. BGH Beschluss vom 10. Dezember 2007 - III ZB 27/06 - NJW 2008, 588).

10

Die Revision der Beklagten hat auch Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

I.

11

Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, die Beklagte zu 1 habe dadurch, dass sie seit August 1999 bis zum Beginn der Zahlungseinstellung 45 Monate lang den vollen Mietzins entrichtet habe, ein etwaiges Minderungsrecht auch für den strittigen Zeitraum (Mai 2003 bis Juni 2004) verwirkt. Die Klausel in § 7 Abs. 3 des Mietvertrages, wonach der Mieter nur mindern könne, wenn der Vermieter den Mangel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten habe, sei auch als Allgemeine Geschäftsbedingung der Klägerin wirksam. Ein solcher Haftungsausschluss sei schon gegenüber einem Verbraucher unbedenklich, wie sich aus § 309 Nr. 7 b, 8 b BGB ergebe. Die Klausel sei daher erst recht im kaufmännischen Verkehr gegenüber der Beklagten zu 1 wirksam. Hinzu komme , dass die Beklagte zu 1 durch das mehrjährige beanstandungslose Begleichen des vollen Mietzinses eine für die Verwirkung ausreichende Vertrauensgrundlage geschaffen habe. Die Beklagten hätten nicht vorgetragen, dass die Beklagte zu 1 über die Möglichkeit der Mietminderung nachgedacht, sich aber durch die AGB der Klägerin daran gehindert gesehen habe. Erst recht hätten sie nicht vorgetragen, dass sie einen solchen Gedankenablauf der Klägerin mitgeteilt hätten. Auch habe die Beklagte zu 1 nie ernsthaft versucht, hinsichtlich des behaupteten Mangels einen der vielfältigen nicht auf Minderung beschränk- ten Ansprüche des Mieters anzumelden - etwa auf Beseitigung zu klagen , außerordentlich zu kündigen oder eine solche Kündigung anzudrohen. Sie habe insbesondere nie eine Frist zur Beseitigung gesetzt und damit auch nie die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass die Vermieterin grob fahrlässig oder vorsätzlich im Sinne der die Mietminderungsmöglichkeit einschränkenden AGBKlausel gehandelt hätte. Der Beklagten zu 1 stehe auch kein Anspruch auf Erstattung aus Überzahlungen zu, die zwischen Beginn des Mietverhältnisses und Einstellung der Zahlung erfolgt sein sollen. Auch für diese Zeit sei ein Minderungsanspruch verwirkt. Im Übrigen scheitere die Rückforderung an § 814 BGB. Über die Eventualwiderklage auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete sei in der Berufungsinstanz nicht zu entscheiden.

II.

12

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

13

1. Ohne Erfolg macht die Revision allerdings geltend, die Klage sei bereits nach § 320 BGB unbegründet. Zwar stehen dem Mieter, wenn die Mietsache mangelhaft ist - was hier im Revisionsverfahren zu Gunsten der Beklagten zu unterstellen ist - nicht nur die mietvertraglichen Gewährleistungsansprüche zu. Vielmehr kann er gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Miete auch die Einrede des nicht erfüllten Vertrages nach § 320 BGB erheben (Senatsurteil vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05 - NZM 2007, 484 m.w.N.). Doch haben die Beklagten diese Einrede vor den Instanzgerichten nicht geltend gemacht. Zwar brauchten sie die Einrede des nicht erfüllten Vertrages nicht ausdrücklich zu erheben. Erforderlich ist aber, dass der Wille, die eigene Leistung im Hinblick auf das Ausbleiben der Gegenleistung zurückzuhalten, eindeutig erkennbar ist (BGH Urteile vom 7. Oktober 1998 - VIII ZR 100/97 - NJW 1999, 53 und vom 7. Juni 2006 - VIII ZR 209/05 - NJW 2006, 2839, 2842). Daran fehlt es hier. Denn die Beklagten berufen sich ausschließlich darauf, dass die eingeklagte Mietzinsforderung zur einen Hälfte aufgrund der Minderung und zur anderen Hälfte aufgrund der Aufrechnung mit Mietrückgewähransprüchen nicht geschuldet bzw. erloschen sei.

14

2. Unwirksam ist jedoch, wie die Revision zu Recht geltend macht, die Klausel in § 7 Abs. 3 des Mietvertrages, wonach der Mieter kein Mietminderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen kann, es sei denn, die Vermieterin habe die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten.

15

a) Es ist aber unklar, ob die Klausel dahingehend auszulegen ist, dass der Mieter bei einem Mangel, den der Vermieter nicht grob fahrlässig oder vorsätzlich zu vertreten hat, umfassend mit seinem Minderungsrecht ausgeschlossen ist oder ob die Minderung zwar nicht durch sofortigen Abzug von der laufenden Miete vorgenommen werden kann, dem Mieter aber das Recht verbleibt, den Minderungsbetrag gesondert nach § 812 BGB verlangen zu können. Zwar hat der Bundesgerichtshof eine Klausel, wonach der Mieter gegenüber dem Mietzins und den Nebenkosten nicht aufrechnen und auch kein Minderungsoder Zurückbehaltungsrecht geltend machen kann, für eindeutig in dem Sinne angesehen, dass das Minderungsrecht nicht umfassend, sondern nur dessen Verwirklichung durch Abzug vom geschuldeten Mietzins ausgeschlossen werde. Der Mieter werde insoweit auf einen Bereicherungsanspruch verwiesen (BGHZ 91, 375, 383). Ebenso hat er eine Klausel für eindeutig angesehen, nach der der Pächter auf das Recht zur Aufrechnung, Minderung (Herabsetzung des Pachtzinses) verzichtet, soweit dies gesetzlich zulässig ist und soweit nicht mit rechtskräftig festgesetzten Forderungen die vorgenannten Rechte gel- tend gemacht werden (Senatsurteil vom 27. Januar 1993 - XII ZR 141/91 - NJW-RR 1993, 519). Auch nach dieser Klausel werde das Minderungsrecht zwar nicht durch Abzug vom Pachtzins verwirklicht, doch bleibe dem Pächter unbenommen, eine gesonderte Klage aufgrund von § 812 BGB zu erheben.

16

So liegt der Fall hier jedoch nicht. Zwar kann die vorliegende Klausel auch in dem Sinne ausgelegt werden, dass dem Mieter ein Bereicherungsanspruch verbleibe. Eine Gesamtschau der vom Vermieter gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingungen legt jedoch nahe, dass ein vollständiger Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters vorliegt. Denn wie sich aus § 7 Abs. 2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen ergibt, sind jedwede Schadensersatzansprüche des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache oder wegen Verzugs der Vermieterin mit der Beseitigung eines Mangels ausgeschlossen, sofern die Vermieterin den Mangel bzw. den Vollzug mit der Mängelbeseitigung nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten hat. Mit Blick hierauf spricht viel dafür, dass in der folgenden Klausel über das Minderungsrecht des Mieters ebenfalls ein umfassender Ausschluss gewollt war.

17

Infolge dieser Unklarheit ist § 305 c Abs. 2 BGB anzuwenden, wonach Zweifel bei der Auslegung zu Lasten des Verwenders - hier der Klägerin - gehen. Die Klausel ist somit dahin zu verstehen, dass sie die Minderung vollständig ausschließt und dem Mieter auch nicht die Möglichkeit der Rückforderung nach § 812 BGB verbleibt, wobei zu prüfen ist, ob diese (scheinbar) kundenfeindlichste Auslegung einer Inhaltskontrolle standhält (vgl. Palandt/Heinrichs BGB 67. Aufl. § 305 Rdn. 20).

18

b) Die Instanzgerichte vertreten weitgehend die Auffassung, der vollständige Ausschluss der Minderung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen benachteilige den Mieter unangemessen und sei unwirksam. Kardinalpflichten, zu de- nen auch die Pflicht des Vermieters gehöre, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, dürfen nur ausgeschlossen werden, wenn davon vertragsuntypische und nicht vorhersehbare Schäden erfasst würden. Ein formularmäßiger Ausschluss der Gewährleistung sei nur wirksam, wenn dem Mieter andere Möglichkeiten verblieben, das Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung wieder herzustellen (vgl. KG GE 2008, 52, 53; OLG München ZMR 1987, 16; LG Hamburg NZM 2004, 948, weitergehend OLG Naumburg NZM 2000, 1183).

19

Auch die Literatur ist vorwiegend der Ansicht, dass ein absoluter Ausschluss der Mietminderung inklusive etwaiger Rückerstattungsansprüche den Mieter unangemessen im Sinne von § 307 BGB benachteilige und deswegen unwirksam sei (Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 363; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein Miete 9. Aufl. § 536 BGB Rdn. 41 Herrlein/Kandelhard Mietrecht 3. Aufl. § 536 BGB Rdn. 63; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete Kap. 14 Rdn. 305; Fritz Gewerberaummietrecht 4. Aufl. Rdn. 171 b; Schmidt/ Futterer/ Eisenschmidt Mietrecht 9. Aufl. § 536 BGB Rdn. 426 ff.; Kraemer in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. III Rdn. 1373; Bub in Bub/Treier Kap. II Rdn. 519; a.A.: Erman/Jendrek BGB 11. Aufl. § 536 BGB Rdn. 31).

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Dies gilt nach Ansicht des Senates auch für die vorliegende Klausel, wonach das Minderungsrecht des Mieters vollständig ausgeschlossen ist, es sei denn, der Vermieter hat den Mangel grob fahrlässig oder vorsätzlich zu vertreten. Die Klausel verstößt gegen das Äquivalenzprinzip und benachteiligt den gewerblichen Mieter unangemessen: Dieser hätte nach der Klausel den vollen Mietzins zu zahlen, obwohl ihm der Vermieter den Mietgebrauch nicht vertragsgemäß gewährt und sich wegen des Mangels die nach § 535 Abs. 2 BGB ge- schuldete Miete nach § 536 BGB automatisch mindert. In diesem Falle wäre das Austauschverhältnis empfindlich gestört. Dies widerspräche nicht nur dem Äquivalenzprinzip, sondern bewirkte auch eine unangemessene Risikoverlagerung zu Ungunsten des Mieters (vgl. Sternel Gedächtnisschrift für Sonnenschein , 293, 298).

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3. Die Revision macht zu Recht geltend, dass unter diesen Voraussetzungen , sollte die Klimaanlage fehlerhaft sein, die Beklagte zu 1 ihr Minderungsrecht nicht verwirkt hätte.

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Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre, und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass dieser sein Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde (BGHZ 88, 280, 281; Senatsurteil vom 18. Oktober 2006 - XII ZR 33/04 - NZM 2006, 929). Die Verwirkung ist ein Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung aufgrund widersprüchlichen Verhaltens. Der Verstoß gegen Treu und Glauben besteht in der Illoyalität der verspäteten Geltendmachung des Anspruchs.

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Hiervon kann jedoch im vorliegenden Fall nicht die Rede sein. Zwar hat die Beklagte zu 1 die Miete über 40 Monate vorbehaltlos bezahlt. Auch ist entsprechend den Ausführungen des Oberlandesgerichts davon auszugehen, dass die Beklagte zu 1 nicht vorgetragen hat, über die Möglichkeit der Mietminderung nachgedacht zu haben, hiervon aber wegen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Mietvertrag abgerückt zu sein. Die Revision rügt vergeblich, dass diese Ausführungen des Berufungsgerichts verfahrensfehlerhaft seien, weil die Beklagte zu 1 bereits in der Klageerwiderung und später auch in der Berufungsbegründung vorgetragen habe, dass sie sich im Hinblick auf § 7 Abs. 3 des Mietvertrages an einer Minderung zunächst gehindert gesehen habe. Denn nach §§ 559, 314 ZPO kann mit einer Verfahrensrüge nicht geltend gemacht werden, das Berufungsurteil gebe das Parteivorbringen unrichtig wieder. Vielmehr verbleibt den Parteien in diesem Fall nur der Antrag nach § 320 ZPO auf Tatbestandsberichtigung (BGH Urteil vom 8. Januar 2007 - II ZR 334/04 - NJW-RR 2007, 1434; Musielak/Ball ZPO 5. Aufl. § 559 ZPO Rdn. 16). Allerdings kommt es hierauf nicht entscheidend an. Maßgeblich ist vielmehr, dass die Klägerin ihrerseits mit der Verwendung einer unwirksamen Klausel über den Ausschluss der Minderung gegen ihre vorvertraglichen Pflichten verstoßen hat und sie damit rechnen musste, die Beklagte zu 1 werde die Unwirksamkeit der Klausel nicht sofort bei Auftreten eines Mangels, sondern erst später erkennen und sich dann - ohne dass ihr ein widersprüchliches Verhalten vorzuwerfen wäre - auf die Minderung berufen. Die Klägerin konnte somit wegen ihres eigenen Vertragsverstoßes nicht darauf vertrauen, die Beklagte zu 1 werde wegen des großen Zeitablaufs ihr Recht nicht mehr geltend machen. Die Voraussetzungen der Verwirkung sind demnach nicht gegeben.

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4. Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben und der Rechtsstreit an das Oberlandesgericht zurückzuverweisen, damit es die notwendigen Feststellungen trifft.

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Vorinstanzen:
LG München I, Entscheidung vom 13.12.2004 - 30 O 4047/04 -
OLG München, Entscheidung vom 04.08.2005 - 8 U 1910/05 -