Oberlandesgericht Naumburg Urteil, 26. Juli 2012 - 9 U 38/12
Tenor
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Halle vom 16. Januar 2012 – Az.: 3 O 1176/11 – abgeändert und die Beklagte verurteilt, an die Klägerin
a) 1.529,50 Euro nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 8. Juni 2011;
b) 3.555,10 Euro nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 6. August 2011 sowie
c) 360,22 Euro seit 28. August 2011
zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen und die Berufung zurückgewiesen.
2. Die Kosten der ersten Instanz werden gegeneinander aufgehoben. Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen der Klägerin zu 3/5 und der Beklagten zu 2/5 zur Last.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision zum Bundesgerichtshof wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Entscheidungsgründe
B.
- 2
Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und auch begründet worden (§§ 511, 517, 519, 520 ZPO). In der Sache hat sie zumindest teilweise Erfolg und führt zu einer Abänderung der angefochtenen Entscheidung, soweit diese auf einer entscheidungserheblichen Rechtsverletzung nach §§ 513, 546 ZPO beruht. Die Klägerin kann Miete für den Zeitraum vom 1. bis 14.07.2011 (dazu I.), Schadensersatz für die Zeit vom 15.07. bis 31.08.2011 (dazu II.) sowie Nebenkosten für das Jahr 2009 (dazu III.) verlangen, nicht jedoch die Vertragsstrafe wegen Verstoßes gegen die Betriebspflicht in der Zeit vom 20.06. bis 14.07.2011 (dazu IV.).
I.
- 3
Die Beklagte ist nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet, die Miete für ihr Lokal im Einkaufspark H. für die Zeit vom 01. bis 14.07.2011 in Höhe von 1.529,50 Euro zu zahlen.
- 4
1. Die Parteien waren durch einen Mietvertrag miteinander verbunden. Die ursprünglich zwischen der C. und der Beklagten geschlossene Vereinbarung vom 27./28.10.2006 (Anlage K 1) ist durch die trilaterale erste Nachtragsvereinbarung (Anlage K 2) auf die E. KG übertragen worden, die identitätswahrend auf den Namen der Klägerin umfirmiert hat.
- 5
2. Der Mietvertrag ist nicht bereits durch die ordentliche Kündigung der Beklagten zum 30.06.2012 beendet worden. Denn diese Erklärung war nach § 542 Abs. 2 BGB (dazu a) sowie nach § 242 BGB (dazu b) unwirksam.
- 6
a) Aus § 542 Abs. 2 BGB folgt, dass befristete Mietverhältnisse nicht ordentlich gekündigt werden können. Weil der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag nach § 3 Nr. 1 bis zum 31.12.2011 befristet war, konnte die Beklagte ihn nur aus wichtigem Grund vorzeitig beenden. Die in § 3 Nr. 1 des Mietvertrages vorgesehene Befristung ist durch die mündliche Vereinbarung vom 11.02.2009 über die Ermäßigung der Miete von 2.296,00 Euro auf 1.500,00 Euro nicht gegenstandslos geworden. Zwar sieht der gesetzliche Formzwang nach §§ 550, 578 BGB vor, dass wesentliche Änderungen eines schriftlichen Vertrages, die lediglich mündlich erfolgen und für länger als ein Jahr Geltung haben sollen, dazu führen, dass der ursprünglich formgerechte Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen ist (vgl. Palandt, BGB, 71. Aufl., § 550 Rn. 18 m.w.N.) und sich demgemäß auch ordentlich kündigen lässt. Allerdings ist die mündliche Vereinbarung der Parteien vom 11.02.2009 wegen Verstoßes gegen die qualifizierte Schriftformklausel in § 31 Nr. 5 des Mietvertrages nicht wirksam geworden und konnte daher die in §§ 550, 578 BGB vorgesehenen Rechtsfolgen nicht auslösen. Anders als die einfache vertragliche Schriftform, die durch mündliche Vereinbarung konkludent abbedungen werden kann, ist dies bei einer qualifizierten Schriftformklausel, die also auch für den Formwechsel eine schriftliche Fixierung verlangt, nicht möglich (vgl. Palandt, BGB, 71. Aufl., § 125 Rn. 19). Die mündliche Vereinbarung vom 11.02.2009 war daher nach § 125 Satz 2 BGB nichtig. Aspekte, die gegen die gesetzliche Auslegungsregel („im Zweifel“) sprechen, sind nicht ersichtlich.
- 7
b) Die Beklagte ist auch nach Treu und Glauben daran gehindert, sich auf einen Formmangel der Vereinbarung vom 11.02.2009 und die daraus folgende ordentliche Kündbarkeit des Mietverhältnisses zu berufen. Zwar verstößt es grundsätzlich nicht gegen § 242 BGB, aus der Formunwirksamkeit eines Geschäftes Einwendungen herzuleiten. Die Vorschrift darf ferner nicht dazu benutzt werden, einen Streitfall nach allgemeinen Billigkeitserwägungen zu entscheiden. Allerdings ist der Rückgriff auf Treu und Glauben immer dann möglich, wenn – wie hier – besondere Fallgruppen vorliegen, die durch die Rechtsprechung konkretisiert und damit anerkannt sind.
- 8
Haben die Parteien für den Fall eines Mangels die Nachholung der Form vereinbart, greifen die in § 550 BGB vorgesehenen Rechtsfolgen nicht ein (vgl. OLG Düsseldorf, NZM 2005, 147; OLG Köln, GuT 2006, 14; Wichert, ZMR 2006, 259; Jud, NZM 2006, 913; Timme/Hülk, NZM 2008, 774). In einer solchen Konstellation wäre der Gegner berechtigt, die andere Partei auf Abschluss eines schriftlichen Vertrages zu verklagen. Ein derartiger Anspruch macht die auf den bisher vorliegenden Formmangel gestützte Kündigung des Gegners treuwidrig (vgl. BGH, MDR 1964, 229; OLG München, NJW-RR 1996, 1223). Die Treuwidrigkeit folgt daraus, dass derjenige, der den Formmangel für sich in Anspruch nimmt, etwas verlangt, was er sofort wieder herausgeben müsste (dolo agit, qui petit, quod statim redditurus est).
- 9
Im Streitfall haben die Parteien in § 5 der ersten Nachtragsvereinbarung Folgendes vereinbart:
- 10
„Den Parteien ist das Schriftformerfordernis nach §§ 550, 526 BGB bekannt. Die Parteien wollen dieses Schriftformerfordernis jetzt und in Zukunft erfüllen. Dies gilt sowohl für den Ursprungsvertrag als auch für sämtliche Änderungs- und Ergänzungsvereinbarungen. […] Sie verpflichten sich, auf Anfordern einer Partei etwaige Schriftformmängel unverzüglich zu beheben.“
- 11
Die Beklagte nimmt also die Konsequenzen einer – hier nicht wirksamen – mündlichen Vertragsänderung für sich in Anspruch, obwohl sie verpflichtet ist, den sie begünstigenden Mangel zu beheben.
- 12
Die Berufung wegen einem Formmangel ist ferner treuwidrig, wenn eine Partei auf die vereinbarte Einhaltung der Schriftform verzichtet hat (vgl. KG, DWW 2003, 262 und NJW-RR 2007, 805; kritisch Leo, NZM 2006, 815).
- 13
Im vorliegenden Fall enthält der Vertrag nicht nur eine qualifizierte Schriftformklausel (§ 31 Nr. 5 Mietvertrag), sondern die Beklagte hat auch individualvertraglich auf eine vorzeitige Kündigung infolge Schriftformmangels verzichtet (§ 5 Nachtragsvereinbarung).
- 14
Schließlich ist es einer Partei verwehrt, sich auf einen Formmangel zu berufen, wenn sie zuvor längerer Zeit besondere Vorteile aus dem Vertrag gezogen hat (vgl. BGH, NJW 2004, 113 m.w.N.) oder durch eine nicht formgerechte Vertragsänderung begünstigt wird (vgl. BGHZ 65, 49; NJW 2007, 288; NJW 2008, 365; OLG Koblenz, NZM 2002, 293; OLG Karlsruhe, NJW-RR 2003, 945; OLG Düsseldorf, NJW-RR 2004, 373). Denn es widerspricht dem Anstands- und Billigkeitsgefühl, wenn eine Partei aus einer allein ihr vorteilhaften Abrede, die der vertraglich vorgeschriebenen Schriftform ermangelt, den weiteren Vorteil ziehen will, sich von dem ihr inzwischen lästig gewordenen Mietvertrag ganz zu lösen, obwohl die Formvorschrift, aus der sie dieses Recht ableitet, jedenfalls nach ihrem ursprünglichen Zweck nicht ihren, sondern den Schutz eines Dritten, nämlich eines etwaigen Erwerbers des Mietgrundstücks im Auge hat.
- 15
Im vorliegenden Fall ist die mündliche Preisanpassung vom 11.02.2009 auf Initiative und allein im Interesse der Beklagten erfolgt, weil sich die von ihr zu erbringende Gegenleistung (Miete) dadurch um ca. ein Drittel reduzierte. Es wäre treuwidrig, wenn sie das Entgegenkommen der Klägerin nunmehr dazu nutzt, um sich ganz von dem Vertrag zu lösen.
- 16
3. Weil der Mietvertrag durch die außerordentliche Kündigung der Klägerin vom 14.07.2011 nach §§ 543 BGB, 20 Nr. 2 a Mietvertrag beendet worden ist, kann die Klägerin ihren vertraglichen Primäranspruch nur bis zu diesem Zeitpunkt geltend machen. Die Monatsmiete kann ihr daher nur pro rata temporis, jedoch gewiss nicht „aus Praktikabilitätsgründen“ für den gesamten Monat Juli zugesprochen werden. Berechnungsgrundlage ist die Nettomiete zuzüglich Umsatzsteuer sowie – da die Abrechnungsreife noch nicht eingetreten ist – auch die Nebenkostenvorauszahlung. Damit ergibt sich ein Betrag von 1.529,50 Euro (14/31 von 3.386,74 Euro), die gem. §§ 280, 286 BGB seit Eintritt des Verzuges zu verzinsen sind.
II.
- 17
Die Klägerin kann nach §§ 280, 281, 314 Abs. 4 BGB Schadensersatz für die ihr entgangene Miete im Zeitraum vom 15.07. bis 31.08.2011 verlangen. Nach diesen Vorschriften haftet, wer seine vertraglichen Pflichten trotz Fristsetzung schuldhaft nicht erfüllt.
- 18
1. Die Parteien waren durch einen Mietvertrag miteinander verbunden (vgl. oben I.1.).
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2. Die Beklagte hat sowohl durch ihre unwirksame ordentliche Kündigung zum 30.06.2011 (dazu a) als auch durch die Schließung ihres Ladenlokals zum 20.06.2011 gegen ihre vertraglichen Pflichten verstoßen (dazu b).
- 20
a) Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch die Beklagte war nicht wirksam (vgl. oben I. 2.). Eine unwirksame Kündigung stellt eine Verletzung von Vertragspflichten dar (vgl. Palandt, BGB, 71. Aufl., § 280 Rn. 26).
- 21
b) Die Schließung des Ladenlokals zum 20.06.2011 verstieß gegen die Betriebspflicht nach § 23 des Mietvertrages. Solche Klauseln können auch formularmäßig wirksam vereinbart werden (vgl. BGH, ZMR 1992, 292, 294). Einschränkungen ergeben sich zwar, wenn der Mieter daran gehindert wird, eine vorübergehende Betriebseinstellung wegen Betriebsferien, branchenüblichen Ruhetagen, Inventur oder zur Durchführung erforderlicher Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Hiervon sind aber Ausnahmen zuzulassen, wenn die Pflicht zur dauerhaften Öffnung des Betriebs branchentypisch ist bzw. der Verkehrssitte entspricht. Dies gilt insbesondere beim Betrieb eines Einkaufszentrums, der bei den Kunden regelmäßig eine durchgehende Öffnung suggeriert (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 535 Rn. 222 m.w.N.; Senat, NZM 2008, 772 – Mittagspause im Lebensmittel-Discounter).
- 22
Im vorliegenden Fall betrieb die Beklage ein Fastfood-Restaurant nach dem Franchise-System (vg. § 2 Nr. 1 Mietvertrag). In solchen Lokalen erwartet der angesprochene Verkehrskreis – anders als etwa bei familiengeführten Gastronomiebetrieben – eine durchgehende Öffnung, weil sie vom Franchisegeber in der Regel vorgegeben wird.
- 23
3. Das Verschulden der Beklagten wird nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Sie hat es nicht vermocht, sich zu entlasten.
- 24
4. Auch wenn die Klägerin sich mit ihrer außerordentlichen Kündigung selbst die Grundlage für einen vertraglichen Primäranspruch nach dem 14.07.2011 entzogen hat, kann sie nach § 314 Abs. 4 BGB Schadensersatz verlangen, allerdings nur bis zum Termin der nächstmöglichen ordentlichen Kündigung (vgl. BGHZ 95, 49, 60), hier also bis zum 31.12.2011. Der Schaden beschränkt sich der Höhe nach allerdings auf die Nettomiete. Dass ohne Nutzung überhaupt ein Verbrauch stattgefunden hat, ist nicht näher dargelegt. Auf die Miete ist aber auch keine Umsatzsteuer zu entrichten, weil der Schadensersatz infolge einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht steuerbar ist (vgl. Bunjes/Geist, UStG, 9. Aufl., § 1 Rn. 28 und Rn. 30 Stichwort: „Leasingentschädigung“). Die Ersatzpflicht stellt nämlich – anders etwa als die Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB oder als die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag gegen Entschädigung – keinen Gegenwert für eine Leistung dar.
- 25
Die Ansprüche der Klägerin errechnen sich somit wie folgt:
- 26
Zeitraum
Betrag in €
15.-31.07.2011 (17/31 x 2.296,00 €)
1.259,10
01.-31.08.2011
2.296,00
Summe
3.555,10
- 27
5. Der Ersatzanspruch der Klägerin ist nicht wegen Mitverschuldens nach § 254 BGB gemindert. Zwar ist ein Vermieter gehalten, den Schaden durch anderweitige Vermietung gering zu halten (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XII 200). Allerdings hatte die Beklagte einen Nachmieter für ihr Ladenlokal zu einem früheren Zeitpunkt ins Spiel gebracht, nicht aber nach der wirksamen Kündigung vom 14.07.2011. Im Übrigen musste sich die Klägerin nicht auf jeden Nachmieter einlassen. Dabei kann offen bleiben, ob sie sich auf den (von ihr nicht näher dargelegten) Branchenmix berufen kann. Jedenfalls war es ihr nicht zumutbar, mit der „S. GmbH & Co. KG P.“ ein Dauerschuldverhältnis einzugehen, weil sie mit diesem Unternehmen bereits im Streit liegt. Vor dem Landgericht Halle ist zum Aktenzeichen 3 O 1074/11 eine Klage anhängig.
III.
- 29
Die Beklagte ist nach § 7 des Mietvertrages verpflichtet, die Nebenkosten für das Jahr 2009 zu tragen. Die Beträge von 127,28 Euro (Abrechnung als Anlage K 8) sowie von weiteren 232,94 Euro (Nachtrag als Anlage K 9) sind unstreitig und ab Eintritt der Rechtshängigkeit nach §§ 288, 291 BGB zu verzinsen.
IV.
- 30
Das angefochtene Urteil war indes abzuändern, soweit es die Vertragsstrafe betrifft. Die Klägerin kann einen Anspruch weder aus § 23 Nr. 1 des Mietvertrages noch aus anderem Rechtsgrund herleiten. Zwar hat die Beklagte gegen die von ihr übernommene Verpflichtung, ihr Lokal während der vorgegebenen Geschäftszeiten durchgängig zu öffnen, in der Zeit vom 20.06.2011 bis 14.07.2011 verstoßen. Aber auch wenn die Betriebspflicht als solche wirksam vereinbart werden konnte (vgl. oben II. 2.), ist die in § 23 Nr. 1 am Ende des Mietvertrages vorgesehene Klausel unwirksam, in der es heißt:
- 31
„Kommt die Mieterin ihrer Betriebspflicht nicht nach, so hat sie für jeden Tag des Verstoßes eine Vertragsstrafe in Höhe von 10 % der Monatsmiete an die Vermieterin zu zahlen.“
- 32
Klauseln, die gegenüber einem Unternehmer verwendet werden, unterliegen nach §§ 310 Abs. 1, 307 Abs. 1 BGB der Kontrolle, ob sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligen. Es besteht eine Vermutung dafür, dass der Mietvertrag Allgemeine Geschäftsbedingungen der Klägerin darstellt, weil sie ein mit den Bankdaten der Klägerin vorgefertigten Text enthalten (vgl. § 5 Nr. 4 Mietvertrag), weil, einzelne – auf das vermietete Ladenlokal offensichtlich nicht zutreffende – Passagen ausgelassen werden (vgl. §§ 5 Nr. 9 und 10; 7 Nr. 5 e) und weil das Einkaufszentrum mehrere, zweckmäßigerweise zu gleichen Bedingungen zu vermietende Lokale enthält. Die Parteien unterstellen jedenfalls beim Mietvertrag, dass es sich um AGB der Klägerin handelt, während die Nachtragsvereinbarung eine Individualvereinbarung sei.
- 33
Die Strafklausel hält einer richterlichen Inhaltskontrolle nicht statt. Von einer unangemessen hoch angesetzten Strafe, die nach § 307 Abs. 1 BGB die Unwirksamkeit zur Folge hat, ist auszugehen, wenn die Sanktion außer Verhältnis zum Gewicht des Vertragsverstoßes und zu dessen Folgen für den Vertragspartner steht (vgl. BGH, ZIP 1998, 1049; ZIP 1997, 1240). Um dies bewerten zu können, muss man sich die zwei Funktionen vor Augen führen, die der Vertragsstrafe zukommen: Einerseits soll sie als Druckmittel dienen und den Schuldner zur ordnungsgemäßen Erbringung der versprochenen Leistung anhalten (dazu 1.). Andererseits eröffnet sie dem Gläubiger im Verletzungsfall die Möglichkeit einer erleichterten Schadloshaltung ohne Einzelnachweis (dazu 2.). Die zu Lasten der Beklagten vorgesehene Strafe ist so hoch, dass sie für die Sicherstellung der beiden berechtigten Anliegen der Klägerin nicht erforderlich und daher unwirksam ist.
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1. Eine Vertragsstrafe soll eine Partei dazu anhalten, ihren Pflichten nachzukommen. Diese Funktion kann sie erfüllen, wenn mit einer Pflichtverletzung wesentliche Einbußen verbunden sind.
- 35
Bei der zulässigen Höhe der Vertragsstrafe muss allerdings berücksichtigt werden, welche Gefahr einer Pflichtverletzung ex ante besteht. Für Gewerbetreibende stellt die Miete in der Regel einen nicht unerheblichen Teil ihrer Werbungskosten dar. Es liegt daher in ihrem Eigeninteresse, ein angemietetes Lokal auch tatsächlich zu betreiben. Denn die Mietkosten fallen nach § 537 BGB unabhängig davon an, ob das Lokal genutzt wird oder nicht. Wegen dieser typischerweise gleichgerichteten Interessen der Parteien des Mietverhältnisses besteht eine nur eingeschränkte Notwendigkeit, auf die Einhaltung der Vertragspflichten überhaupt hinzuwirken. Hier liegt ein bedeutsamer Unterschied zu Vertragsstrafen, die etwa in der Bauwirtschaft üblich sind. Auch wenn sein Werklohn erst bei Abnahme fällig wird, hat ein Unternehmer oft ein Interesse daran, sich mit der Bauausführung mehr Zeit zu lassen (z.B. wegen Einsatzes von Maschinen und Personal auf einer anderen Baustelle). Der Bauherr will das zu errichtende Werk hingegen möglichst schnell nutzen. Wegen dieser Interessenkollision besteht ein besonderes Interesse an Konventionalstrafen, die daher auch höher ausfallen dürfen.
- 36
Die Klägerin erzielt ihre Einnahmen primär damit, dass sie Räumlichkeiten gegen Entgelt überlässt. Eine dauerhafte Gewährleistung des Betriebs stellt nur eine Nebenpflicht der Beklagten dar, welche die Attraktivität des Standorts sicherstellen soll. Sie steht aber nicht im Synallagma (Gegenseitigkeitsverhältnis). Es erscheint unangemessen, wenn die Verletzung einer bloßen Nebenpflicht mit einer Strafe belegt wird, die deutlich höher ist, als das eigentliche Leistungsinteresse. Geht man nämlich von bis zu 25 Werktagen (einschließlich Samstagen) im Monat aus, müsste die Beklagte neben der eigentlichen Miete das 2,5-fache der Miete als Strafe zahlen. Bei der Frage, in welchem Verhältnis die Sanktion zum eigentlichen Leistungsinteresse stehen darf, kann der Rechtsgedanken der laesio enormis einen Anhaltspunkt bieten: Nach § 934 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches von 1811 konnte ein Verkäufer die Wandlung verlangen, wenn der objektive Wert der Sache mehr als das Doppelte des Kaufpreises betrug. Diese Vorschrift gibt es im geltenden Recht nicht mehr. Der Rechtsgedanke der laesio enormis, wonach eine Zumutbarkeitsgrenze erreicht ist, wenn etwas das Doppelte des eigentlichen Werts kostet, lebt aber fort und findet auch in der aktuellen Rechtsprechung zur Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB ihren Niederschlag (vgl. Palandt, BGB, 71. Aufl., § 138 Rn. 34 a). Bei der Bewertung, welche Strafe noch zumutbar ist, hat das Oberlandesgericht Rostock einen vergleichbaren, wenngleich etwas großzügigeren Maßstab angelegt. Danach soll eine Vertragsstrafe wegen Verstoßes gegen die Betriebspflicht noch wirksam sein, die das 1,25-fache der Monatsmiete betrug (vgl. NZM 2004, 461). Entspricht die Strafe aber – wie hier – 2,5 Mieten, ist die Grenze der Zumutbarkeit überschritten.
- 37
2. Die Vertragsstrafe soll auch der Erleichterung des Schadensersatzes ohne Nachweis im Einzelfall dienen. Diese Funktion hat vorliegend eine besondere Bedeutung. Denn es liegt auf der Hand, dass der Betreiber eines Einkaufszentrums durch Leerstand Nachteile erleidet. Sein Objekt wird entwertet, weil das Interesse der Kundschaft und damit auch anderer Mietinteressenten abnimmt und eine Verwahrlosung droht. Andererseits hat der Betreiber eines Einkaufsparks kaum die Möglichkeit, einen derartigen Schaden zu beziffern und durchzusetzen. Denn der Nachweis, dass sich der Leerstand eines einzelnen Lokals auf die Vermietbarkeit der anderen Geschäfte oder die Attraktivität des Standorts als Ganzem auswirkt, ist dem Beweise kaum zugänglich. Trotzdem darf eine Vertragsstrafe nicht dazu führen, dass eine Überkompensation des Vermieters eintritt.
- 38
Im vorliegenden Fall stellt sich die Strafe jedoch als verdeckte Einnahmequelle der Klägerin dar. Es ist kaum nachvollziehbar, dass die negativen Folgen des Leerstandes einen Schaden herbeiführen können, der 2,5mal so hoch wie das eigentliche Leistungsinteresse der Klägerin ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Konsequenzen eines Leerstandes nicht sofort, sondern erst mit Verzögerung eintreten. Denn die Akzeptanz eines Einkaufsparks bei der Kundschaft sinkt erst, wenn sich ein Leerstand herumgesprochen hat. Eine spürbare Wirkung ist jedenfalls durch den Leerstand kleiner Lokale, wie sie die Beklagte gemietet hat (125m²), erst zu befürchten, wenn er gehäuft auftritt.
- 39
Im Hinblick auf die Funktion der Vertragsstrafe, die Durchsetzung eines Schadens zu erleichtern, ist aber auch zu berücksichtigen, dass die Wiedervermietung der anderen Geschäfte grundsätzlich in die Risikosphäre der Klägerin (als Vermieterin) fällt. Dieses Risiko darf nicht dadurch faktisch auf den Mieter abgewälzt werden, in dem ihm eine Vertragsstrafe auferlegt wird, die in keinem angemessenen Verhältnis zu potentiellen Schäden steht.
- 40
3. Da das Vertragsstrafenversprechen in § 23 Nr. 1 Satz 4 des Mietvertrages die Beklagte unangemessen benachteiligt, ist es nach § 307 BGB unwirksam. Wegen des Verbotes einer geltungserhaltenden Reduktion kann es nicht in Höhe einer noch zulässigen Strafe aufrecht erhalten werden. Vielmehr fällt der Anspruch insgesamt weg. Damit erübrigen sich auch Ausführungen zur streitigen Frage der Berechnung der Strafhöhe.
C.
- 41
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 ZPO. Wegen unterschiedlicher Streitwerte in den Instanzen waren jeweils unterschiedliche Unterliegensquoten zu bilden.
- 42
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet seine rechtliche Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
- 43
Die Revision war nach § 543 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Bundesgerichtshofs.
- 45
Beschluss
- 46
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 13.493,70 Euro festgesetzt.
Urteilsbesprechung zu Oberlandesgericht Naumburg Urteil, 26. Juli 2012 - 9 U 38/12
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(1) Die Berufung findet gegen die im ersten Rechtszug erlassenen Endurteile statt.
(2) Die Berufung ist nur zulässig, wenn
- 1.
der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 Euro übersteigt oder - 2.
das Gericht des ersten Rechtszuges die Berufung im Urteil zugelassen hat.
(3) Der Berufungskläger hat den Wert nach Absatz 2 Nr. 1 glaubhaft zu machen; zur Versicherung an Eides statt darf er nicht zugelassen werden.
(4) Das Gericht des ersten Rechtszuges lässt die Berufung zu, wenn
Das Berufungsgericht ist an die Zulassung gebunden.Die Berufungsfrist beträgt einen Monat; sie ist eine Notfrist und beginnt mit der Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber mit dem Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung.
(1) Die Berufung wird durch Einreichung der Berufungsschrift bei dem Berufungsgericht eingelegt.
(2) Die Berufungsschrift muss enthalten:
- 1.
die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird; - 2.
die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde.
(3) Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
(4) Die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze sind auch auf die Berufungsschrift anzuwenden.
(1) Der Berufungskläger muss die Berufung begründen.
(2) Die Frist für die Berufungsbegründung beträgt zwei Monate und beginnt mit der Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber mit Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung. Die Frist kann auf Antrag von dem Vorsitzenden verlängert werden, wenn der Gegner einwilligt. Ohne Einwilligung kann die Frist um bis zu einem Monat verlängert werden, wenn nach freier Überzeugung des Vorsitzenden der Rechtsstreit durch die Verlängerung nicht verzögert wird oder wenn der Berufungskläger erhebliche Gründe darlegt.
(3) Die Berufungsbegründung ist, sofern sie nicht bereits in der Berufungsschrift enthalten ist, in einem Schriftsatz bei dem Berufungsgericht einzureichen. Die Berufungsbegründung muss enthalten:
- 1.
die Erklärung, inwieweit das Urteil angefochten wird und welche Abänderungen des Urteils beantragt werden (Berufungsanträge); - 2.
die Bezeichnung der Umstände, aus denen sich die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt; - 3.
die Bezeichnung konkreter Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Tatsachenfeststellungen im angefochtenen Urteil begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 4.
die Bezeichnung der neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel sowie der Tatsachen, auf Grund derer die neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel nach § 531 Abs. 2 zuzulassen sind.
(4) Die Berufungsbegründung soll ferner enthalten:
- 1.
die Angabe des Wertes des nicht in einer bestimmten Geldsumme bestehenden Beschwerdegegenstandes, wenn von ihm die Zulässigkeit der Berufung abhängt; - 2.
eine Äußerung dazu, ob einer Entscheidung der Sache durch den Einzelrichter Gründe entgegenstehen.
(5) Die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze sind auch auf die Berufungsbegründung anzuwenden.
(1) Die Berufung kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546) beruht oder nach § 529 zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.
(2) Die Berufung kann nicht darauf gestützt werden, dass das Gericht des ersten Rechtszuges seine Zuständigkeit zu Unrecht angenommen hat.
Das Recht ist verletzt, wenn eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden.
(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2, § 555f und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 556c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.
(3) Auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen, sind die in den Absätzen 1 und 2 genannten Vorschriften sowie die §§ 557, 557a Absatz 1 bis 3 und 5, § 557b Absatz 1 bis 3 und 5, die §§ 558 bis 559d, 561, 568 Absatz 1, § 569 Absatz 3 bis 5, die §§ 573 bis 573d, 575, 575a Absatz 1, 3 und 4, die §§ 577 und 577a entsprechend anzuwenden. Solche Verträge können zusätzlich zu den in § 575 Absatz 1 Satz 1 genannten Gründen auch dann auf bestimmte Zeit geschlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für ihm obliegende oder ihm übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden.
(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2, § 555f und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 556c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.
(3) Auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen, sind die in den Absätzen 1 und 2 genannten Vorschriften sowie die §§ 557, 557a Absatz 1 bis 3 und 5, § 557b Absatz 1 bis 3 und 5, die §§ 558 bis 559d, 561, 568 Absatz 1, § 569 Absatz 3 bis 5, die §§ 573 bis 573d, 575, 575a Absatz 1, 3 und 4, die §§ 577 und 577a entsprechend anzuwenden. Solche Verträge können zusätzlich zu den in § 575 Absatz 1 Satz 1 genannten Gründen auch dann auf bestimmte Zeit geschlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für ihm obliegende oder ihm übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will.
Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig. Der Mangel der durch Rechtsgeschäft bestimmten Form hat im Zweifel gleichfalls Nichtigkeit zur Folge.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
Soweit infolge eines Mangels im Recht oder eines Mangels der verschenkten Sache der Wert der Zuwendung die Höhe der zur Vollziehung der Auflage erforderlichen Aufwendungen nicht erreicht, ist der Beschenkte berechtigt, die Vollziehung der Auflage zu verweigern, bis der durch den Mangel entstandene Fehlbetrag ausgeglichen wird. Vollzieht der Beschenkte die Auflage ohne Kenntnis des Mangels, so kann er von dem Schenker Ersatz der durch die Vollziehung verursachten Aufwendungen insoweit verlangen, als sie infolge des Mangels den Wert der Zuwendung übersteigen.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nur verlangen, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht wie geschuldet bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nicht verlangen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.
(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.
(3) Kommt nach der Art der Pflichtverletzung eine Fristsetzung nicht in Betracht, so tritt an deren Stelle eine Abmahnung.
(4) Der Anspruch auf die Leistung ist ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.
(5) Verlangt der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung, so ist der Schuldner zur Rückforderung des Geleisteten nach den §§ 346 bis 348 berechtigt.
(1) Dauerschuldverhältnisse kann jeder Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.
(2) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Vertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Für die Entbehrlichkeit der Bestimmung einer Frist zur Abhilfe und für die Entbehrlichkeit einer Abmahnung findet § 323 Absatz 2 Nummer 1 und 2 entsprechende Anwendung. Die Bestimmung einer Frist zur Abhilfe und eine Abmahnung sind auch entbehrlich, wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Kündigung rechtfertigen.
(3) Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.
(4) Die Berechtigung, Schadensersatz zu verlangen, wird durch die Kündigung nicht ausgeschlossen.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Dauerschuldverhältnisse kann jeder Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.
(2) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Vertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Für die Entbehrlichkeit der Bestimmung einer Frist zur Abhilfe und für die Entbehrlichkeit einer Abmahnung findet § 323 Absatz 2 Nummer 1 und 2 entsprechende Anwendung. Die Bestimmung einer Frist zur Abhilfe und eine Abmahnung sind auch entbehrlich, wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Kündigung rechtfertigen.
(3) Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.
(4) Die Berechtigung, Schadensersatz zu verlangen, wird durch die Kündigung nicht ausgeschlossen.
(1) Hat bei der Entstehung des Schadens ein Verschulden des Beschädigten mitgewirkt, so hängt die Verpflichtung zum Ersatz sowie der Umfang des zu leistenden Ersatzes von den Umständen, insbesondere davon ab, inwieweit der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist.
(2) Dies gilt auch dann, wenn sich das Verschulden des Beschädigten darauf beschränkt, dass er unterlassen hat, den Schuldner auf die Gefahr eines ungewöhnlich hohen Schadens aufmerksam zu machen, die der Schuldner weder kannte noch kennen musste, oder dass er unterlassen hat, den Schaden abzuwenden oder zu mindern. Die Vorschrift des § 278 findet entsprechende Anwendung.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
(1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(3) Der Gläubiger kann aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlangen.
(4) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
(5) Der Gläubiger einer Entgeltforderung hat bei Verzug des Schuldners, wenn dieser kein Verbraucher ist, außerdem einen Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 Euro. Dies gilt auch, wenn es sich bei der Entgeltforderung um eine Abschlagszahlung oder sonstige Ratenzahlung handelt. Die Pauschale nach Satz 1 ist auf einen geschuldeten Schadensersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist.
(6) Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf Verzugszinsen ausschließt, ist unwirksam. Gleiches gilt für eine Vereinbarung, die diesen Anspruch beschränkt oder den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf die Pauschale nach Absatz 5 oder auf Ersatz des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ausschließt oder beschränkt, wenn sie im Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist. Eine Vereinbarung über den Ausschluss der Pauschale nach Absatz 5 oder des Ersatzes des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ist im Zweifel als grob unbillig anzusehen. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn sich der Anspruch gegen einen Verbraucher richtet.
Eine Geldschuld hat der Schuldner von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an zu verzinsen, auch wenn er nicht im Verzug ist; wird die Schuld erst später fällig, so ist sie von der Fälligkeit an zu verzinsen. Die Vorschriften des § 288 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, Abs. 3 und des § 289 Satz 1 finden entsprechende Anwendung.
(1) § 305 Absatz 2 und 3, § 308 Nummer 1, 2 bis 9 und § 309 finden keine Anwendung auf Allgemeine Geschäftsbedingungen, die gegenüber einem Unternehmer, einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einem öffentlich-rechtlichen Sondervermögen verwendet werden. § 307 Abs. 1 und 2 findet in den Fällen des Satzes 1 auch insoweit Anwendung, als dies zur Unwirksamkeit von in § 308 Nummer 1, 2 bis 9 und § 309 genannten Vertragsbestimmungen führt; auf die im Handelsverkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuche ist angemessen Rücksicht zu nehmen. In den Fällen des Satzes 1 finden § 307 Absatz 1 und 2 sowie § 308 Nummer 1a und 1b auf Verträge, in die die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) in der jeweils zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Fassung ohne inhaltliche Abweichungen insgesamt einbezogen ist, in Bezug auf eine Inhaltskontrolle einzelner Bestimmungen keine Anwendung.
(2) Die §§ 308 und 309 finden keine Anwendung auf Verträge der Elektrizitäts-, Gas-, Fernwärme- und Wasserversorgungsunternehmen über die Versorgung von Sonderabnehmern mit elektrischer Energie, Gas, Fernwärme und Wasser aus dem Versorgungsnetz, soweit die Versorgungsbedingungen nicht zum Nachteil der Abnehmer von Verordnungen über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung von Tarifkunden mit elektrischer Energie, Gas, Fernwärme und Wasser abweichen. Satz 1 gilt entsprechend für Verträge über die Entsorgung von Abwasser.
(3) Bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (Verbraucherverträge) finden die Vorschriften dieses Abschnitts mit folgenden Maßgaben Anwendung:
- 1.
Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten als vom Unternehmer gestellt, es sei denn, dass sie durch den Verbraucher in den Vertrag eingeführt wurden; - 2.
§ 305c Abs. 2 und die §§ 306 und 307 bis 309 dieses Gesetzes sowie Artikel 46b des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche finden auf vorformulierte Vertragsbedingungen auch dann Anwendung, wenn diese nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind und soweit der Verbraucher auf Grund der Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte; - 3.
bei der Beurteilung der unangemessenen Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 und 2 sind auch die den Vertragsschluss begleitenden Umstände zu berücksichtigen.
(4) Dieser Abschnitt findet keine Anwendung bei Verträgen auf dem Gebiet des Erb-, Familien- und Gesellschaftsrechts sowie auf Tarifverträge, Betriebs- und Dienstvereinbarungen. Bei der Anwendung auf Arbeitsverträge sind die im Arbeitsrecht geltenden Besonderheiten angemessen zu berücksichtigen; § 305 Abs. 2 und 3 ist nicht anzuwenden. Tarifverträge, Betriebs- und Dienstvereinbarungen stehen Rechtsvorschriften im Sinne von § 307 Abs. 3 gleich.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Der Vermieter muss sich jedoch den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt.
(2) Solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet.
(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.
(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn
- 1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder - 2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
Der Wert wird von dem Gericht nach freiem Ermessen festgesetzt; es kann eine beantragte Beweisaufnahme sowie von Amts wegen die Einnahme des Augenscheins und die Begutachtung durch Sachverständige anordnen.
(1) Für die Wertberechnung ist der Zeitpunkt der Einreichung der Klage, in der Rechtsmittelinstanz der Zeitpunkt der Einlegung des Rechtsmittels, bei der Verurteilung der Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, entscheidend; Früchte, Nutzungen, Zinsen und Kosten bleiben unberücksichtigt, wenn sie als Nebenforderungen geltend gemacht werden.
(2) Bei Ansprüchen aus Wechseln im Sinne des Wechselgesetzes sind Zinsen, Kosten und Provision, die außer der Wechselsumme gefordert werden, als Nebenforderungen anzusehen.