Oberlandesgericht Stuttgart Urteil, 04. Mai 2016 - 3 U 218/15

Tatbestand:

Mit notariellem Vertrag vom 11. Dezember 1990 kauften die Klägerin und ihr Mann, dessen Ansprüche sich die Klägerin abtreten ließ, von der Beklagten eine Eigentumswohnung in H. Den Kaufpreis finanzierten sie. Die Wohnung unterliegt - was die Käufer nicht wußten - bis 31. Dezember 2000 der Sozialbindung. Die Käufer sind als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden.
Die Klägerin begehrt Rückgängigmachung des Kaufs durch Freistellung von den zur Finanzierung übernommenen Darlehen, Zug um Zug gegen Rückübereignung der Wohnung und Lastenfreistellung, sowie - im Wege der Feststellung - Ersatz des weitergehenden Schadens.
Land- und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Dagegen richtet sich die Revision, mit der die Klägerin ihre ursprünglichen Anträge weiterverfolgt. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht sieht in der bis zum 31. Dezember 2000 bestehenden Sozialbindung einen Rechtsmangel, für den die Beklagte nach §§ 434, 440 Abs. 1, 326, 325 BGB einzustehen habe. Es meint jedoch, es liege nur ein Fall der Teilnichterfüllung vor, da die Beklagte ihrer Eigentumsverschaffungspflicht nachgekommen sei und nur hinsichtlich der geschuldeten Lastenfreiheit eine Vertragsstörung vorliege. Daß die Teilerfüllung für die Käufer ohne Interesse sei, könne angesichts des bevorstehenden Wegfalls der Sozialbindung nicht angenommen werden. Die Feststellungsklage hält das Berufungsgericht wegen des zurückliegenden Zeitraums für unzulässig, weil der Schaden im Wege der Leistungsklage habe geltend gemacht werden können. Wegen des Zukunftsschadens sei die Feststellungsklage unbegründet, weil ein Schadenseintritt nicht wahrscheinlich sei.

II.

Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.
1. Nicht zu beanstanden ist allerdings, daß das Berufungsgericht die bestehende Sozialbindung der Wohnung als Rechtsmangel wertet. Das entspricht der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 67, 134; Urt. v. 28. Oktober 1983, V ZR 235/82, WM 1984, 214), an der festgehalten wird. Soweit Ernst (Rechtsmängelhaftung, 1995, S. 126 ff; Rechtliche Qualitätsmängel, Schriftenreihe der Juristischen Studiengesellschaft Karlsruhe, Heft 239, 1999, S. 9 f, 31 f) das Besondere des Rechtsmangels - in Abgrenzung zum Sachmangel -
darin erblickt, daß sich der Mangel als Einschränkung des Eigentums darstellt, ist das aus der Sicht des Senats nicht zu kritisieren, führt aber - entgegen Ernst aaO - nicht zu einer anderen Beurteilung. Denn die Wohnungsbindung schränkt den Eigentümer in seinen rechtlichen Befugnissen ein, sowohl was die Eigennutzung (§ 6 WoBinG) als auch was die Fremdnutzung (§§ 4 ff WoBinG ) angeht (vgl. schon Senat, Urt. v. 28. Oktober 1983, V ZR 235/82, WM 1984, 214). Infolgedessen haftet die Beklagte nach §§ 434, 440 Abs. 1 BGB wegen anfänglichen Unvermögens, da bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses feststand, daß die Beklagte nicht in der Lage war, die bis zum 31. Dezember 2000 fortbestehende Sozialbindung zu beseitigen. Einen vertraglichen Haftungsausschluß hat das Berufungsgericht verneint. Von Rechtsfehlern ist die Vertragsauslegung nicht beeinflußt.
2. Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, es liege ein Fall der Teilerfüllung vor, der nur unter den besonderen Voraussetzungen der §§ 326 Abs. 1 Satz 3, 325 Abs. 1 Satz 2 BGB zum Schadensersatz wegen Nichterfüllung des ganzen Vertrages führe. Die Pflicht des Verkäufers besteht darin, Eigentum frei von Rechten Dritter zu übertragen und die Kaufsache zu übergeben (§§ 433 Abs. 1, 434 BGB). Erfüllt er eine dieser Pflichten nicht, liegt ein Fall der (vollständigen) Nichterfüllung vor, kein Fall der Teilerfüllung im Sinne des § 325 Abs. 1 Satz 2 BGB. Nach der gesetzlichen Konzeption des Leistungsstörungsrechts kann die Leistung des Verkäufers nicht in eine Eigentumsübertragung und eine Bewirkung der Lastenfreiheit aufgeteilt werden, ebensowenig wie zwischen Eigentumsübertragung und Besitzverschaffung eine solche Trennung vorgenommen werden kann (vgl. Senat, Urt. v. 30. Oktober 1998, V ZR 367/97, NJW-RR 1999, 346, 347). Wäre die Sicht des Berufungsgerichts richtig, erschiene jeder Rechts-
mangel nur als Teilnichterfüllung. Das ist nicht die Vorstellung des Gesetzes. Die generelle Verweisung in § 440 Abs. 1 BGB auf die Vorschriften der §§ 320 bis 327 BGB gingen dann teilweise ins Leere.
Infolgedessen ist der geltend gemachte Schadensersatzanspruch begründet.
3. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung kann über die Leistungsklage vollständig, nicht nur dem Grunde nach, entschieden werden. Die Gründe, die dem in der Entscheidung des Senats vom 26. September 1997 (V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 305) entgegenstanden, liegen hier nicht vor. In jener Entscheidung ging es um die Rückabwicklung eines Kaufvertrages unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluß. Danach waren die Parteien so zu stellen, als hätten sie den Vertrag nicht geschlossen. Daher war bei der Rückabwicklung zu berücksichtigen, daß dem Käufer möglicherweise Mieteinnahmen und Steuervorteile zugeflossen waren, auf die er keinen Anspruch hatte, wenn er so zu behandeln war, als habe er den Vertrag nicht geschlossen. Da es an Feststellungen hinsichtlich dieser Vorteile fehlte, konnte über die Rückabwicklung nur dem Grunde nach entschieden werden. Hier geht es hingegen um Schadensersatz wegen Nichterfüllung nach §§ 434, 440 Abs. 1 BGB. Die Kläger sind so zu stellen, wie sie bei ordnungsgemäßer Erfüllung gestanden hätten. Dann verbleiben ihnen Mieterträge und Steuervorteile. Daß sie bei ordnungsgemäßer Erfüllung Vermögensnachteile erlitten hätten, die ihnen nun erspart bleiben und die bei dem anzustellenden Gesamtvermögensvergleich zu ihren Lasten zu berücksichtigen wären, ist von der Beklagten , die hierfür die Darlegungslast hat (BGHZ 94, 195, 217), nicht vorgetragen worden. Sie wären im übrigen auch noch berücksichtigungsfähig, soweit
die Kläger Ersatz des weiteren - hier nur im Wege der Feststellungsklage geltend gemachten - Schadens verlangen.
4. Keinen Bestand hat auch die Abweisung der Feststellungsklage.

a) Das gilt zunächst für die Abweisung hinsichtlich des zurückliegenden Zeitraums als unzulässig. Es ist zwar richtig, daß eine Feststellungsklage in der Regel dann unzulässig ist, wenn eine Klage auf Leistung möglich ist (BGHZ 5, 314). Daß diese Voraussetzung hier gegeben ist, ist jedoch nicht ersichtlich. Das Berufungsgericht hat dahingehende Feststellungen auch nicht getroffen. Zum einen geht es der Klägerin - entgegen der von der Revision gerügten Annahme des Berufungsgerichts - nicht nur um die Differenz zwischen den erzielbaren Mieten mit und ohne Sozialbindung, sondern um den gesamten Schaden, welcher den Käufern aufgrund des Kaufs der Wohnung bis zu der begehrten Abwicklung entstanden ist bzw. noch entstehen wird. Zum anderen kann selbst der Mietausfallschaden nicht ohne weiteres beziffert werden; erforderlich ist aller Voraussicht nach eine Begutachtung. Auch aus diesem Grund erscheint es sachgerecht, die Schadensersatzpflicht zunächst feststellen zu lassen, so daß ein Interesse daran der Klägerin nicht abgesprochen werden kann (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 21. Aufl., § 256 Rdn. 7 a).

b) Soweit die Feststellungsklage (für den zukünftigen Schaden) als unbegründet abgewiesen worden ist, hat das Berufungsgericht übersehen, daß es für die Begründetheit genügt, wenn der Eintritt eines weiteren Schadens wahrscheinlich ist (vgl. BGH, Urt. v. 23. April 1991, X ZR 77/89, NJW 1991, 2707, 2708). Letzteres ist schon mit Rücksicht darauf zu bejahen, daß ein
Mietausfallschaden auch für die Zeit nach der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht bis zum Ablauf der Sozialbindung in Betracht kommt.

c) Die Feststellungsklage ist daher insgesamt zulässig und begründet.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Vogt Schneider Krüger Klein

Tatbestand:

Mit notariellem Vertrag vom 14. Oktober 1994 kaufte die Klägerin von dem Beklagten den Miteigentumsanteil an einem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung zum Preis von 350.000 DM unter Ausschluß der Gewährleistung für Größe, Güte und Beschaffenheit des Grundstücks. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes , der es als Gewerbegebiet ausweist. Das Objekt, in dem sich die verkaufte Eigentumswohnung befindet, war mit Bescheid der Kreisverwaltung vom 31. Oktober 1990 als gewerblich genutztes Gebäude mit einer Druckerei
im Erdgeschoß und zwei darüber liegenden, betriebsbezogenen Wohnungen baurechtlich genehmigt worden.
Die Klägerin bezog die Wohnung. Mit Bescheid der Kreisverwaltung vom 4. November 1996 wurde ihr gemäß § 78 LBO/Rheinland-Pfalz i.V.m. § 8 Abs. 3 BauNVO die Nutzung der Wohnung zu eigenen Wohnzwecken untersagt , weil sie keine betriebsbezogene Tätigkeit ausübe und deshalb nicht zu dem Personenkreis zähle, der ausnahmsweise eine solche Wohnung selbst nutzen dürfe. Die Anfechtungsklage gegen den Bescheid und der Antrag auf Zulassung der Berufung blieben ohne Erfolg.
Nach vergeblicher Aufforderung, das Eigentum an der Wohnung frei von diesen baurechtlichen Beschränkungen zu übertragen, hat die Klägerin Klage erhoben, mit der sie vom Beklagten die Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 350.000 DM Zug um Zug gegen Rückübereignung der Wohnung verlangt und die Feststellung des Annahmeverzugs des Beklagten begehrt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht dem Zahlungsantrag - unter Abzug einer Nutzungsentschädigung von 36.000 DM und Klageabweisung insoweit - in Höhe von 314.000 DM sowie dem Feststellungsantrag stattgegeben.
Mit seiner Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht sieht in dem baurechtlichen Verbot der Eigennutzung der Wohnung durch die Klägerin einen Rechtsmangel im Sinne von § 434 BGB. Die Klägerin könne deshalb vom Beklagten nach §§ 434, 440, 326, 346 BGB die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen, denn der Verkäufer habe den verkauften Gegenstand frei von Rechten Dritter zu verschaffen. Der in dem Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluß stehe dem nicht entgegen, weil er nur die Haftung für Sachmängel nicht aber für Rechtsmängel betreffe.

II.

Dagegen wendet sich die Revision mit Recht.
1. Ein Rechtsmangel nach § 434 BGB kann sich zwar nicht nur aus dem privaten Recht eines Dritten, sondern auch aus dessen Bindung kraft öffentlichen Rechtes ergeben (Senatsurt. v. 27. April 1979, V ZR 204/77, NJW 1979, 949). So hat der Senat, worauf das Berufungsgericht abhebt, die bestehende Sozialbindung einer Wohnung nach dem Wohnungsbindungsgesetz stets als Rechtsmangel gewertet (BGHZ 67, 134; zuletzt noch Urt. v. 21. Januar 2000, V ZR 387/98, NJW 2000, 1276). Zu Recht verweist die Revisionserwiderung auch darauf, daß die Klägerin hier, wie in den Fällen der Wohnungsbindung, in ihren rechtlichen Befugnissen eingeschränkt ist und zwar sowohl, was die Eigennutzung, als auch was die Fremdnutzung angeht.

2. Das Berufungsgericht hat jedoch verkannt, daß nach der ständigen Rechtsprechung des Senats für die Unterscheidung, ob ein Rechts- oder ein Sachmangel im Sinne des § 459 BGB vorliegt, die Frage ausschlaggebend ist, ob der zu beurteilende Mangel aus der Beschaffenheit der Sache erwächst und damit einen Sachmangel darstellt (vgl. insbes. Senatsurt. v. 27. April 1979, aaO und BGHZ 67, 134 ff). Öffentlich-rechtliche Beschränkungen, die auf bauordnungs - oder planungsrechtlichen Bestimmungen beruhen, hat der Senat deshalb im Anschluß an das Reichsgericht in seinen späteren Entscheidungen (z.B. RGZ 131, 343, 348; 137, 294, 295) als Sachmängel angesehen, für die der Verkäufer nur unter den Voraussetzungen der §§ 459 ff BGB haftet (BGHZ 96, 385, 387 m.N.). Denn der Sachmangel im Sinne des § 459 BGB ist nicht auf solche Fehler beschränkt, die der Sache selbst in ihrer natürlichen Beschaffenheit anhaften. Vielmehr kann er auch in Eigentümlichkeiten bestehen, die in der Beziehung der Sache zur Umwelt begründet sind, wenn sie nach der Verkehrsanschauung für die Brauchbarkeit oder den Wert der Sache bedeutsam sind (Senat, BGHZ 34, 32, 41 m.N.; BGHZ 67, 134 ff; Urt. v. 27. April 1979, V ZR 204/77, WM 1979, 949; v. 19. November 1999, V ZR 321/98, NJW 2000, 803). Diese Beziehungen können tatsächlicher, wirtschaftlicher oder rechtlicher Natur sein; sie müssen nur in der Beschaffenheit der Sache selbst ihren Grund haben (BGZ 67, 134, 136). Dies ist für öffentlich-rechtliche Baubeschränkungen , sofern sie ihre Grundlage in bauordnungs- und planungsrechtlichen Vorschriften haben, regelmäßig der Fall (vgl. Senatsurt. v. 27. April 1979, aaO, m.w.N. S. 950); denn in diesen Fällen knüpft die Beschränkung, der die Nutzung der Immobilie unterliegt, regelmäßig an die Lage der Sache, also an ihre Beziehung zur Umwelt, an.
3. Dementsprechend hat der Senat auch in Fällen der nahezu oder gar vollständigen Unbenutzbarkeit des Kaufobjektes zu dem vertraglich vorausgesetzten Gebrauch einen Sachmangel bejaht, so z.B. bei Versagung der Baugenehmigung aus bauplanungsrechtlichen Gründen (Urt. v. 22. Juli 1979, V ZR 25/77, NJW 1979, 2200, 2201 m.N.; Urt. v. 17. März 1989, V ZR 245/87, NJW 1989, 2388), bei der fehlenden öffentlich-rechtlichen Bebaubarkeit wegen unwirksamen Bebauungsplanes (Urt. v. 17. März 1989, V ZR 245/87, NJW 1989, 2388), bei der Unbenutzbarkeit einer Jagdhütte als Wochenendhaus (BGH, Urt. v. 6. Juni 1986, V ZR 67/85, NJW 1986, 2824) oder bei einem ungenehmigten Wochenendhaus (Urt. v. 7. Dezember 1984, V ZR 141/83, WM 1985, 230, 231). Dem liegt die Überlegung zugrunde, daß der Käufer jedenfalls Grundstück und Eigentum dauerhaft erhält, es nur nicht vertragsgemäß nutzen kann (vgl. Hagen, WM 1986, Beilage 6, S. 2; Hagen/Brambring, Der Grundstückskauf , RWS Skript, 7. Aufl. S. 177 Rdn. 329). Danach ist auch hier die eingeschränkte Benutzbarkeit der übereigneten Wohnung zu dem vertraglich vorausgesetzten Gebrauch als Sachmangel zu werten.
4. Angesichts des im notariellen Vertrag enthaltenen Gewährleistungsausschlusses könnten der Klägerin auf dem Sachmangel beruhende Ansprüche gegen den Beklagten nur zustehen, wenn die Vereinbarung über den Gewährleistungsausschluß den hier vorliegenden Fehler nicht erfaßt. Insoweit fehlt es jedoch an Tatsachenvortrag, aus dem sich ergeben könnte, die Vertragspartner hätten übereinstimmend den vorliegenden Fehler von dem, seinem Wortlaut nach umfassenden, Gewährleistungsausschluß ausnehmen wollen. Gleiches gilt für die Frage, ob hier die Grundsätze anwendbar wären, die der VII. Zivilsenat in seinem Urteil vom 5. April 1984 (VII ZR 21/83, NJW
1984, 2094) zum Ausschluß der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter oder noch zu errichtender Eigentumswohnungen aufgestellt hat.
5. Das Berufungsurteil kann danach mit der gegebenen Begründung nicht bestehenbleiben; es ist aufzuheben. Die Sache ist nicht entscheidungsreif.
Die Revisionserwiderung hat in der mündlichen Verhandlung zutreffend auf Vortrag in der Berufungsinstanz verwiesen, aus dem sich ein arglistiges Verschweigen des Mangels durch den Beklagten im Sinne des § 476 BGB ergeben könnte. Das Berufungsgericht hat - aus seiner rechtlichen Sicht vom Vorliegen eines Rechtsmangels zu Recht - hierzu weder Beweis erhoben noch die notwendigen Feststellungen getroffen. Dies wird nachzuholen sein. Die Sache ist deshalb an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Wenzel Lambert-Lang Tropf Schneider Klein