Mietrecht: Im Stehen duschen kann vertragswidrige Nutzung sein

bei uns veröffentlicht am05.10.2017
Zusammenfassung des Autors
Der Mieter kann die Miete nicht wegen Schwarzschimmel im Badezimmer mindern, wenn der Schimmel auf einer vertragswidrigen Nutzung des Badezimmers beruht.
Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Köln. In dem Fall nahmen die Richter eine vertragswidrige Nutzung an, weil der Mieter im Stehen geduscht hatte. Das Badezimmer war jedoch nur mit einer Badewanne ausgestattet und nur halbhoch gefliest. Die Schimmelbildung war daher vorprogrammiert.

Das Landgericht Köln hat in seinem Urteil vom 24.02.2017 (1 S 32/15) folgendes entschieden:

Tenor: 

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Köln – 211 C 315/14 – vom 20.01.2015 abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen werden den Klägern je zur Hälfte auferlegt.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von der Darstellung eines Tatbestands wird gem. den §§ 540 II, 313 a I 1, 542 I, 543, 544ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:

Mit dem oben genannten Urteil hat das Amtsgericht die Beklagte – entsprechend den von den Klägern erstinstanzlich gestellten Sachanträgen – verurteilt, den im Badezimmer der von den Klägern angemieteten – näher bezeichneten – Wohnung vorhandenen Schwarzschimmel im Wandbereich durch geeignete bauliche Maßnahmen zu beseitigen und außerdem festgestellt, dass die Kläger ab Dezember 2013 zur Minderung der Miete wegen des vorbezeichneten Schimmels in Höhe von 10 %, ausgehend von der Bruttomiete, berechtigt seien. Die gegen dieses Urteils gerichtete zulässige Berufung der Beklagten, mit der sie ihren erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt, hat in der Sache Erfolg.

Die Klage ist unbegründet.

Allerdings ist zwischen den Parteien unstreitig, dass seit Frühjahr 2013 bis heute im Badezimmer der von den Klägern angemieteten Wohnung an zwei Wänden über der Badewanne ein kräftiger Schimmelbefall vorliegt, und zwar im Spritzwasserbereich der Duschbrause oberhalb des verfliesten Anteils der Wände. Dieser Schimmelbefall ist rechtlich als Mangel der Mietwohnung zu qualifizieren, woraus sich grundsätzlich ergibt, dass die Beklagte als Vermieterin zur Beseitigung dieses Mangels verpflichtet ist und dass der von den Klägern als Mietern geschuldete Mietzins der Höhe nach seit Eintritt und Anzeige des Mangels gemindert ist. Vorliegend sind indes der Mangelbeseitigungsanspruch und die Mietminderung deshalb ausgeschlossen, weil feststeht, dass für den Schimmelbefall bauseitige Ursachen ausscheiden und weil weiter feststeht, dass der Schimmelbefall allein auf der Art der Nutzung des Badezimmers durch die Kläger beruht, wobei sich diese Nutzung rechtlich als vertragswidrig darstellt.

Aufgrund des von der Kammer – gemäß ihrem Beweisbeschluss vom 11.02.2016 – eingeholten Gutachtens des Sachverständigen Prof. Dr. Ing. C vom 02.06.2016 steht fest, dass für die Entstehung des Schimmels bauseitige Ursachen ausscheiden. Damit hat die Beklagte als Vermieterin den ihr in Fällen der vorliegenden Art obliegenden Ausschlussbeweis geführt, nämlich dass für den als solchen unstreitigen Schimmel bauseitige Ursachen, insbesondere Baumängel, ausscheiden. Soweit der Sachverständige im vorgenannten Gutachten anspricht, dass die im Badezimmer installierte so genannte Kölner Lüftung nicht ausreichend leistungsstark sei, um die Luft im Badezimmer nach einem Duschvorgang hinreichend rasch wieder zu entfeuchten, steht fest, dass dieser Umstand für Entstehung und Fortbestand des Schimmelbefalls nicht ursächlich ist. Der Sachverständige stellt vielmehr ausdrücklich fest, dass auch eine ausreichend dimensionierte und technisch funktionsfähige Lüftung – wobei der Sachverständige eine Entlüftungsleistung von zwei bis vier Luftwechseln pro Stunde zugrunde legt – die durch das Duschen der Kläger in der Badewanne verursachte regelmäßige Durchfeuchtung der ungeschützten Wandanteile oberhalb des Fliesenspiegels nicht verhindert hätte; auch eine ordnungsgemäße Entlüftung des Badezimmers hätte die durchfeuchtete Wand nicht entfeuchten können. Die vorzitierten Feststellungen des Sachverständigen sind unmittelbar einleuchtend und überzeugend, die Kammer schließt sich ihnen an.

Soweit die Beklagte – unter Aufführung von Einzelheiten – entgegen dem Gutachten des Sachverständigen geltend macht, die Kölner Lüftung im Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung sei sehr wohl ausreichend leistungsstark und funktioniere auch ordnungsgemäß, kam es hierauf nicht an, weil die vom Sachverständigen insoweit erörterten Defizite der Lüftung – wie vorgenannt – gesichert nicht ursächlich sind für Entstehung und Fortbestand des Schimmels.

Zugleich steht aufgrund des Sachverständigengutachtens fest, dass der Schimmelbefall allein dadurch verursacht worden ist und unterhalten wird, dass die beiden Wände über der Badewanne im Bereich oberhalb des Fliesenspiegels regelmäßig durchfeuchtet werden, wenn die Kläger in der Badewanne stehend duschen. Diese Art der Benutzung der Badewanne ist rechtlich als vertragswidrig einzuordnen. Dabei kann dahinstehen, ob – wie die Kläger meinen – zum vertragsgemäßen Mietgebrauch nach heutigen Maßstäben und auch schon nach den Maßstäben bei Mietvertragsschluss im Jahre 1984 gehört, dass man in einer Badewanne im Stehen duschen kann. Denn selbst wenn man das grundsätzlich bejahen wollte, so ändert das doch nichts daran, dass vorliegend diese Art der Benutzung der Badewanne durch die Kläger als Mieter dennoch eine vertragswidrige Nutzung darstellt. Denn diese Nutzung musste zwangsläufig – und für die Kläger auch ohne weiteres erkennbar – zu einer Beschädigung der Mietsache führen und hat auch zu einer solchen Beschädigung geführt. Das Badezimmer der Wohnung war und ist nämlich nach seiner Ausstattung – wie offensichtlich ist – nicht für die von den Klägern praktizierte vorgenannte Nutzung – stehendes Duschen in der Badewanne – geeignet. Die bauliche Ausstattung des Badezimmers über der Badewanne mit ihrem nur bis in halbe Stehhöhe reichenden Fliesenspiegel führt vielmehr zwingend dazu, dass bei jedem Duschen Spritzwasser in die gegen Feuchtigkeitseinflüsse ungeschützte Wandanteile über dem Fliesenspiegel eindringt, mit der weiteren Folge der Schimmelbildung in diesen Bereichen.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 I, 100 I ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10 S. 1, 713 ZPO.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 2.714,04 €, nämlich 603,12 € bezüglich der Verurteilung der Beklagten zur Mangelbeseitigung, gem. § 41 V GKG berechnet nach dem Jahresbetrag der von den Klägern vorgenommenen zehnprozentigen Minderung der Bruttomiete von monatlich 502,58 €, also 12 x 50,26 € = 603,12 €, + weitere 2.110,92 € bezüglich der Feststellung der Mietminderung in Anwendung der allgemeinen Wertvorschrift des § 9 ZPO nach dem 3 ½ fachen Jahresbetrag der vorgenannten Mietminderung

Es ergeht anliegender Streitwertberichtigungsbeschluss v. 22.3.17 (1 S 32/15), (211 C 315/14). Amtsgericht Köln wird die Streitwertfestsetzung am Ende des Urteils der Kammer vom 24.02.2017 auf übereinstimmenden Antrag der Parteien klarstellend dahin ergänzt, dass der dort festgesetzte Streitwert – von 2.714,04 € – auch gilt für den Rechtsstreit erster Instanz. 

Gesetze

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Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

Zivilprozessordnung - ZPO | § 9 Wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen


Der Wert des Rechts auf wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen wird nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Bezuges berechnet. Bei bestimmter Dauer des Bezugsrechts ist der Gesamtbetrag der künftigen Bezüge maßgebend, wenn er der geringere

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Amtsgericht Köln Urteil, 20. Jan. 2015 - 211 C 315/14

bei uns veröffentlicht am 20.01.2015

Tenor 1.       Die Beklagte wird verurteilt, den im Badezimmer der im Erdgeschoss rechts des Hauses G.-straße 00 in 00000 Köln gelegenen Wohnung vorhandenen Schwarzschimmel im Wandbereich durch geeignete bauliche Maßnahmen zu beseitigen. . 2.

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Referenzen

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

Der Wert des Rechts auf wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen wird nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Bezuges berechnet. Bei bestimmter Dauer des Bezugsrechts ist der Gesamtbetrag der künftigen Bezüge maßgebend, wenn er der geringere ist.

Tenor

1.       Die Beklagte wird verurteilt, den im Badezimmer der im Erdgeschoss rechts des Hauses G.-straße 00 in 00000 Köln gelegenen Wohnung vorhandenen Schwarzschimmel im Wandbereich durch geeignete bauliche Maßnahmen zu beseitigen.

.

2.       Es wird festgestellt, dass die Kläger ab Dezember 2013 zur Minderung der Miete wegen der vorbezeichneten Mängel in Höhe von 10 %, ausgehend von der Bruttomiete, berechtigt sind.

3.       Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

4.       Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.200,- € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 1.200,- € leisten.


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