Aufhebungsvertrag: Keine konkludente Mietvertragsaufhebung durch vorzeitige Wohnungsabnahme und Schlüsselübergabe

bei uns veröffentlicht am30.06.2016
Zusammenfassung des Autors
Wird eine Wohnung vorzeitig abgegeben und die Schlüssel übergeben, bedeutet das nicht, dass konkludent ein Mietaufhebungsvertrag abgeschlossen wurde.
Das folgt aus einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Wuppertal. Das Gericht machte deutlich, dass die Parteien zwar im Rahmen der Vertragsfreiheit unabhängig von einer vereinbarten Mietzeit das Mietverhältnis zu jeder Zeit durch einen Aufhebungsvertrag beenden können. Dabei könne ein konkludentes Verhalten ausreichend sein. Die Bewertung einer Erklärung als Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags sei allerdings nur gerechtfertigt, wenn dadurch mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck komme, dass sich der Erklärende hierdurch binden wolle. An den Bindungswillen dürfen nicht zu geringe Anforderungen gestellt werden.

Ein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags sei nur anzunehmen, wenn aus bestimmten Umständen der Schluss gezogen werden könne, dass der Vermieter gleichzeitig seine Ansprüche gegen den Mieter abschließend regeln wolle.


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

LG Wuppertal, Urteil vom 05.11.2015 (Az.: 9 S 69/15).


Gründe:

Von einer Sachverhaltsdarstellung wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Amtsgericht in der vorzeitigen Wohnungsabnahme und der Schlüsselübergabe nicht den konkludenten Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages gesehen.

Die Parteien können im Rahmen der Vertragsfreiheit unabhängig von einer vereinbarten Mietzeit das Mietverhältnis zu jeder Zeit durch einen Aufhebungsvertrag beenden, wobei konkludentes Verhalten ausreichend sein kann. Auf eine derartige Vereinbarung - eine um einen Monat vorzeitige Aufhebung des Mietverhältnisses - beruft sich die Beklagte vorliegend. Eine derartige Vereinbarung wurde aber nicht getroffen.

Die Bewertung einer Erklärung als Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags ist nur gerechtfertigt, wenn dadurch mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck kommt, dass sich der Erklärende hierdurch binden will. An den Bindungswillen dürfen nicht zu geringe Anforderungen gestellt werden. Ein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags ist nur dann anzunehmen, wenn aus bestimmten Umständen der Schluss gezogen werden kann, dass der Vermieter gleichzeitig seine Ansprüche gegen den Mieter abschließend regeln will. Dies ist dann gerechtfertigt, wenn z. B. der Vermieter dem Mieter die Rückgabe der Kaution anbietet oder hierüber abrechnet und damit zum Ausdruck bringt, dass das Mietverhältnis beendet sein soll.

Unter diesen Voraussetzungen kann in dem Schreiben vom 11.07.2014 noch keine Annahme eines Mietaufhebungsvertrages gesehen werden, da schon ein entsprechendes konkretes Angebot der Beklagten zu diesem Zeitpunkt nicht vorlag. Zudem gaben die Kläger mit diesem Schreiben der Beklagten zwei Möglichkeiten vor, wie weiter verfahren werden könnte. Das Schreiben könnte also allenfalls selbst ein Angebot gewesen sein.

Auch in der Durchführung der Abnahme am 03.08.2014 und der Übergabe sämtlicher Wohnungsschlüssel kann der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages nicht gesehen werden. Dagegen spricht, dass - wie gesagt - an einen entsprechenden Bindungswillen hohe Anforderungen zu stellen sind. Allein durch die Abnahme der Wohnung bringt der Vermieter nicht zum Ausdruck, dass das Mietverhältnis beendet sein soll. Hierfür spricht vorliegend auch nicht der Zeitpunkt der Abnahme, denn eine Abnahme der Wohnung kann durchaus, je nach den hierfür zur Verfügung stehenden Terminen, auch einige Zeit vor Beendigung des Mietverhältnisses stattfinden.

Etwas anderes ergibt sich vorliegend auch nicht unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Kläger mit dem Schreiben vom 11.07.2014 der Beklagten zwei Möglichkeiten zur Hand gegeben haben, wie weiter zu verfahren sein soll:

Bitte händigen Sie also spätestens am 02.08.2014 meiner Mandantschaft wenigstens einen Wohnungsschlüssel aus, es könnte auch bereits am 02. oder spätestens 03.08.2014 die Wohnungsabnahme erfolgen, wenn Sie dies wünschen und zu diesem Termin sämtliche Wohnungsschlüssel aushändigen.

Bitte teilen Sie mir die gewünschte Vorgehensweise mit.

Durch die erste Möglichkeit - die Übergabe eines Wohnungsschlüssels, um der Pflicht zur Ermöglichung von Wohnungsbesichtigungen nachzukommen - wäre das Mietverhältnis unzweifelhaft nicht beendet worden. Die andere Möglichkeit - die Übergabe aller Wohnungsschlüssel schon am 03.08.2014 -, welche die Beklagte schließlich gewählt hat, hatte aus ihrer Sicht nur Sinn, wenn sie hierdurch einen Vorteil gehabt hätte. Ein derartiger Vorteil wäre vor allem darin zu sehen, dass damit das Mietverhältnis sofort beendet worden wäre und sie dementsprechend keine Mietzahlungen mehr hätte leisten müsste. In diesem Zusammenhang war ein Verzicht auf Mietzahlungen zwischen den Parteien durchaus ein Thema, da die Beklagte mit der im Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils zitierten E-Mail mitgeteilt hatte, dass sie nicht in der Lage sei, zwei Mieten zu bezahlen und daher vorschlage, sie vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen.

Allerdings ist mit der vorzeitigen Wohnungsabnahme nebst Schlüsselübergabe nicht mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck gekommen, dass sich auch die Kläger hierdurch im Sinne einer Vertragsauflösung binden wollten. Zwar könnte man aus den vorstehenden Gründen ihr Verhalten so verstehen. Die Kläger hatten jedoch in ihrer E-Mail vom 03.06.2014 bereits mitgeteilt :

Desweiteren darf ich Sie an die fristgemäße Kündigung Ihrerseits erinnern, so das ich keinen Grund erkennen kann, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden.

Die Kläger hatten sich also bereits ausdrücklich gegen eine von der Beklagten vorgeschlagene vorzeitige Vertragsauflösung ausgesprochen. Aus diesem Grund kann vorliegend die vorzeitige Wohnungsabnahme nebst Schlüsselübergabe nicht genügen, um entgegen diesem eindeutig erklärten Willen dennoch - ohne dass sich die Sachlage geändert hätte - nunmehr einen gegenteiligen Vertragsschluss anzunehmen.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.

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Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären: 1. Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2. Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3. Urteile,

Zivilprozessordnung - ZPO | § 543 Zulassungsrevision


(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie 1. das Berufungsgericht in dem Urteil oder2. das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassungzugelassen hat. (2) Die Revision ist zuzulassen, wenn 1. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung

Zivilprozessordnung - ZPO | § 97 Rechtsmittelkosten


(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat. (2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vo

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Dieses und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.


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(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.

(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.

(3) (weggefallen)

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie

1.
das Berufungsgericht in dem Urteil oder
2.
das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung
zugelassen hat.

(2) Die Revision ist zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
Das Revisionsgericht ist an die Zulassung durch das Berufungsgericht gebunden.