Baumangel: Voraussetzungen für eine Haftung wegen arglistigem Verschweigen des Verkäufers

26.02.2013

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Rechtsanwalt für Familienrecht


Familienrecht, Erbrecht, Ehescheidung - Streifler & Kollegen
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Zusammenfassung des Autors
der Verkäufer eines Hauses haftet nicht automatisch für jeden Mangel des verkauften Hauses-OLG Koblenz vom 13.12.12-Az:2 U 1020/11
Das machte das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz deutlich. Die Richter erläuterten, dass eine Haftung nur bestehe, wenn der Mangel offenbarungspflichtig war und der Verkäufer ihn gleichwohl arglistig verschwiegen habe. Für ein solch arglistiges Verschweigen müssten mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Zunächst müsse dem Verkäufer der Fehler bekannt gewesen sein, bzw. er müsse ihn zumindest für möglich gehalten haben. Sodann müsse er billigend in Kauf nehmen, dass dem Käufer dieser Fehler nicht bekannt sei. Und er müsse ebenso in Kauf nehmen, dass der Käufer den Kaufvertrag bei der Offenlegung des Mangels nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

In dem betreffenden Fall schied eine Haftung des Verkäufers wegen eines Käferbefalls des Hauses aus. Es war nicht zu klären, welches Ausmaß der Käferbefall angenommen hatte, als der Verkäufer aus dem Haus auszog. Zu berücksichtigen sei nämlich, dass Käfer häufig lediglich vereinzelt auftreten und erst im Rahmen von Renovierungsarbeiten entdeckt würden. Das Vorliegen des Käferbefalls lasse noch nicht darauf schließen, dass der Verkäufer über den Umfang voll und ganz informiert war. Da ihm diese Kenntnis nicht nachgewiesen werden konnte, musste der Verkäufer für den Mangel nicht haften (OLG Koblenz, 2 U 1020/11).


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

OLG Koblenz Beschluss vom 13.12.2012 (Az: 2 U 1020/11)

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Trier - Einzelrichterin - vom 10. August 2011 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das vorgenannte Urteil ist für die Beklagten ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.


Gründe:

Die Berufung ist nicht begründet.

Der Senat hat gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO mit Hinweisbeschluss vom 04.10.2012 (GA 210 ff.) darauf hingewiesen, dass die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordern (§ 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Auch sind die Erfolgsaussichten der Berufung verneint worden. Der Senat nimmt zur Vermeidung von Wiederholungen auf den Hinweisbeschluss vom 04.10.2012 (GA 210 ff.) Bezug.

Die Klägerin hat mit Schriftsatz vom 29.11.2012 (GA 233 ff.) der Zurückweisung der Berufung in Anwendung des § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO widersprochen. Die Ausführungen führen nicht zu einer abweichenden Beurteilung durch den Senat.

Die Klägerin macht mit ihrem dem Hinweisbeschluss vom 04.10.2012 (GA 210 ff.) widersprechenden Schriftsatz vom 29.11.2012 (GA 233 f.) geltend, dass der Sachverständige Dipl. Verwaltungswirt F. K. in seinem Gutachten vom 04.05.2010 (GA 74 ff.) und im Rahmen seiner mündlichen Erörterung seines Gutachtens in der Sitzung vom 11.08.2011 (GA 109-111) fälschlicherweise davon ausgegangen sei, dass die Beklagten die Räumlichkeiten bereits im August bzw. September 2006 endgültig geräumt hätten. Aus der Aussage des Zeugen R. im Beweistermin vom 20.07.2011 (GA 151-153) ergebe sich jedoch, dass die endgültige Räumung des Objekts erst Ende des Jahres 2008 erfolgt sei. Deshalb könne die Aussage des Sachverständigen Dipl. Verwaltungswirt F. K. keinen Bestand mehr haben. Hätte der Sachverständige gewusst, dass das streitgegenständliche Hausobjekt nahezu zwei Jahre länger und somit bis Ende 2008 bewohnt gewesen sei, hätte er bejahen müssen, dass die Käfer angesichts der stetig wachsenden Population damals als Schädlingsbefall hätten wahrgenommen werden müssen.

Die Berufung vermag mit dieser Argumentation nicht durchzudringen. Aus der Aussage des Zeugen R. lässt sich keineswegs entnehmen, dass die Beklagten erst Ende 2008 aus dem streitgegenständlichen Hausobjekt ausgezogen sind. Vielmehr ergibt sich aus seiner Aussage lediglich, dass sich in dem Objekt noch ein paar kleinere Gegenstände und Möbel befunden haben (Protokoll Seite 5, GA 151). Im Übrigen entfalten die Feststellungen des Landgerichts, dass die Beklagten bereits im Jahre 2006 aus dem Haus ausgezogen sind, gemäß § 314 ZPO Tatbestandswirkung. Einen Tatbestandsberichtigungsantrag hat die Klägerin nicht gestellt.

Der Sachverständige hat entsprechend der Beweisfrage des Auflagen- und Beweisbeschlusses des Landgerichts vom 06.01.2010 (GA 53 f.) Stellung dazu bezogen, ob aufgrund des Umfangs des Befalls und des Zustandes des Hauses davon ausgegangen werden kann, dass der Buckelkäferbefall bereits Ende 2006 vorgelegen hat. Nach den Ausführungen des Sachverständigen K. lassen sich jedoch keine Angaben zu dem Ausmaß des Käferbefalls des Hauses im Zeitpunkt des Auszugs des Beklagten im Jahre 2006 machen. Der Sachverständige hat hierzu bekundet, es sei sowohl möglich, dass zum damaligen Zeitpunkt der Käferbefall aufgrund eines größeren Nahrungsangebots größer als auch dass der Befall kleiner gewesen sei. Selbst wenn der Sachverständige davon ausging, dass zum damaligen Zeitpunkt bereits Käferbefall vorlag, kann daraus nicht abgeleitet werden, dass dieser den Beklagten bereits aufgrund seines Umfangs bekannt war. Zwar seien - so der Sachverständige - die Käfer im Jahr 2006 nicht nur für einen Experten wahrnehmbar, sondern auch für einen Laien erkennbar gewesen, es verhalte sich aber so, dass die Käfer häufig lediglich vereinzelt auftreten und erst im Rahmen von Renovierungsarbeiten entdeckt werden. Ein arglistiges Verschweigen des Umstandes eines Käferbefalls des Hauses kann den Beklagten danach nicht angelastet werden.

Im Hinblick auf die Tatbestandswirkung des landgerichtlichen Urteils hinsichtlich der Feststellungen des Auszuges der Beklagten aus dem streitgegenständlichen Objekt im Jahre 2006, ist dem Antrag der Klägerin auf nochmalige Anhörung des Sachverständigen (GA 234) nicht nachzugehen.

Die Berufung der Klägerin ist aus den dargelegten Gründen zurückzuweisen.


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Gesetze

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ZPO | § 314 Beweiskraft des Tatbestandes


Der Tatbestand des Urteils liefert Beweis für das mündliche Parteivorbringen. Der Beweis kann nur durch das Sitzungsprotokoll entkräftet werden.

ZPO | § 522 Zulässigkeitsprüfung; Zurückweisungsbeschluss


(1) Das Berufungsgericht hat von Amts wegen zu prüfen, ob die Berufung an sich statthaft und ob sie in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt und begründet ist. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung als unzulässig zu...

ZPO | Zivilprozessordnung


Buch 1 Allgemeine Vorschriften Abschnitt 1 Gerichte Titel 1 Sachliche Zuständigkeit der Gerichte und Wertvorschriften § 1 Sachliche Zuständigkeit Die sachliche Zuständigkeit der Gerichte wird...

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Oberlandesgericht Koblenz Beschluss, 13. Dez. 2012 - 2 U 1020/11

bei uns veröffentlicht am 13.12.2012

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Der Tatbestand des Urteils liefert Beweis für das mündliche Parteivorbringen. Der Beweis kann nur durch das Sitzungsprotokoll entkräftet werden.

(1) Das Berufungsgericht hat von Amts wegen zu prüfen, ob die Berufung an sich statthaft und ob sie in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt und begründet ist. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung als unzulässig zu verwerfen. Die Entscheidung kann durch Beschluss ergehen. Gegen den Beschluss findet die Rechtsbeschwerde statt.

(2) Das Berufungsgericht soll die Berufung durch Beschluss unverzüglich zurückweisen, wenn es einstimmig davon überzeugt ist, dass

1.
die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat,
2.
die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat,
3.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und
4.
eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.
Das Berufungsgericht oder der Vorsitzende hat zuvor die Parteien auf die beabsichtigte Zurückweisung der Berufung und die Gründe hierfür hinzuweisen und dem Berufungsführer binnen einer zu bestimmenden Frist Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Der Beschluss nach Satz 1 ist zu begründen, soweit die Gründe für die Zurückweisung nicht bereits in dem Hinweis nach Satz 2 enthalten sind. Ein anfechtbarer Beschluss hat darüber hinaus eine Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen zu enthalten.

(3) Gegen den Beschluss nach Absatz 2 Satz 1 steht dem Berufungsführer das Rechtsmittel zu, das bei einer Entscheidung durch Urteil zulässig wäre.