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Gewährleistungsrecht

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Immobilienkauf: Befall mit Silberfischchen ist ein Mangel der Kaufsache

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Der Befall eines erworbenen Wohngebäudes mit Silberfischchen kann unabhängig von ihrer Einstufung als Schädlinge einen Mangel im kaufrechtlichen Sinne darstellen.
Diese Entscheidung traf das Landgericht (LG) Frankenthal und erklärte einen Haftungsausschluss im Vertrag für unwirksam. Der Verkäufer habe den Befall arglistig verschwiegen. Der Befall sei auch ein Mangel des Gebäudes. Zwar meine der Verkäufer, bei Silberfischchen handele es sich grundsätzlich um nützliche Insekten, von denen für den Menschen keine unmittelbare Gefahr ausgehe. Dennoch sei zumindest ein erhebliches Auftreten der Tiere eine Abweichung von der gewöhnlichen und vom Käufer zu erwartenden Beschaffenheit von Wohnräumen und damit als Mangel im Rechtssinn anzusehen. Dies entspreche der einhelligen Auffassung in Literatur und Rechtsprechung zum Befall von Wohn- oder Aufenthaltsräumen mit Silberfischchen. So sei schon das vereinzelte Auftreten solcher Insekten im Badbereich als Mangel zu werten. Es könne insoweit ein Rückschluss auf mangelnde Hygiene gezogen werden. Bei einem Befall mit mehreren dieser Tiere im Wohnbereich sei bereits von einer deutlichen Minderung des Wohnwerts in einer Größenordnung von 15 bis 20 Prozent auszugehen (LG Frankenthal, 6 O 420/12).


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

LG Frankenthal, Urteil vom 18.12.2013 (Az.: 6 O 420/12):


Tatbestand

Die Parteien streiten um die Vollstreckung eines Anspruchs aus einem Kaufvertrag. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 20. Juni 2012 erwarben die Kläger von den Beklagten eine Immobilie in der Straße in Ort zu einem Preis von 235.000.- € , nachdem sie das Anwesen zuvor im Mai 2012 besichtigt hatten. In dem Kaufvertrag haben sich die Kläger wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde in ihr gesamtes Vermögen unterworfen. Zudem haben die Parteien in § 9 Abs. 2 des Kaufvertrages einen Gewährleistungsausschluss vereinbart, wobei die Beklagte ausdrücklich erklärt haben, Mängel nicht arglistig verschwiegen zu haben. Die Übergabe des Hauses erfolgte am 8., der Einzug der Kläger am 11. August 2012. Nachdem die Kläger mit Schreiben vom 20. August 2012 einen Schädlingsbefall beanstandet und die Beklagten mit Schreiben vom 26. September 2012 die Zahlung des Kaufpreises angemahnt hatten, erklärten die Kläger mit Schreiben vom 9. Oktober 2012 den Rücktritt vom Kaufvertrag wegen arglistig verschwiegener Mängel.

Die Kläger tragen vor, dass sie unmittelbar nach ihrem Einzug einen massiven Befall des erworbenen Hauses mit Silberfischchen bemerkt haben. Dieser sei auch am 16. August 2012 von einer Mitarbeiterin des in ihrem Auftrag tätigen Kammerjägerunternehmens sowie am 27. August 2012 durch den von ihnen beauftragten Sachverständigen Dr. K. festgestellt worden. Letzterer habe den Befall auch in seinem schriftlichen Gutachten vom 7. September 2012 dokumentiert und beschrieben sowie erläutert, warum der Befall schon seit Längerem bestehen müsse. Nach einem weiteren, von ihnen in Auftrag gegebenen Gutachten des Bausachverständigen D. vom 20. September 2012 sei die Ursache für den Befall in einem auf mehreren erheblichen Baumängeln beruhenden Feuchtigkeitsproblem zu sehen. Schließlich habe sich im Nachhinein auch herausgestellt, dass der nachträglich im Haus eingebaute Kamin aufgrund nicht behobener Beanstandungen seitens des Schornsteinfegers nicht betrieben werden dürfe.

Die Kläger beantragen,

1. die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde Nr.... der Urkundsrolle für 2012 des Notars Dr. Christian P., K.-W.-Straße..., 67059 Ludwigshafen am Rhein vom 20. Juni 2012 in Höhe von 235.000,00 EUR für unzulässig zu erklären;
2. die Beklagten zu verurteilen, die ihnen erteilte vollstreckbare Ausfertigung der genannten notariellen Urkunde an die Kläger herauszugeben.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen, sowie widerklagend, die Kläger zu verurteilen, an die Beklagten 3.980,81 € nebst 5 Prozentpunkten über Basiszinssatz seit dem 09.10.2012 zu bezahlen.

Die Kläger beantragen, die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagten tragen vor, das Kaufobjekt am 8. August 2012 mangelfrei übergeben zu haben. Von einem Befall mit Silberfischchen hätten sie nichts bemerkt, weshalb dieser allenfalls nach der Übergabe durch die seitens der Kläger vorgenommenen Renovierungsarbeiten hervorgerufen worden sein könne. Zudem seien Silberfischchen nützliche Tiere, so dass ein - im Übrigen leicht zu behebender - Befall gar keinen Mangel darstelle. Auch sonstige Mängel, wie etwa die von den Klägern behaupteten Dämmungsfehler und daraus resultierende Feuchtigkeitsprobleme seien ihnen nicht bekannt. Ein Mangel am Kamin liege nicht vor. Insofern habe eine Abnahme durch den Schornsteinfeger stattgefunden und der Kamin sei unbeanstandet genutzt worden. Da sich die Kläger mit der Zahlung des Kaufpreises in Verzug befinden, müssten sie zudem die Kosten der vorgerichtlichen Inanspruchnahme des Verfahrensbevollmächtigten der Beklagten im Hinblick auf dessen Mahnschreiben vom 26. September 2012 erstatten.

Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf den Inhalt der von ihnen eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren, Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des sachverständigen Zeugen Dr. K. gemäß Beweisbeschluss vom 17. April 2013. Bezüglich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt der Sitzungsniederschrift vom 11. September 2013 verwiesen.






Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, insbesondere statthaft , auch soweit die Kläger neben der Vollstreckungsgegenklage die Herausgabe der vollstreckbaren Ausfertigung des Titels verlangen.

Die Klage führt auch in der Sache zu dem mit ihr erstrebten Erfolg.

Die Vollstreckungsgegenklage ist begründet, weil die Kläger wirksam den Rücktritt von dem am 20. Juni 2012 geschlossenen Kaufvertrag erklärt haben und den Beklagten im Rahmen des dadurch entstandenen Rückabwicklungsverhältnisses ein Anspruch auf die titulierte Kaufpreisforderung nicht mehr zusteht.

Die den Klägern im August 2012 übergebene Immobile ist insoweit mangelbehaftet, als bei Gefahrübergang und Erklärung des Rücktritts am 9. Oktober 2013 nahezu im gesamten Wohnbereich sowie dem Keller des Anwesens ein massiver Befall mit Silberfischchen vorlag. Dies steht als Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest.

Der Diplom-Biologe und öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Schädlingsbekämpfung Dr. K. hat als sachverständiger Zeuge bestätigt, dass er das Objekt am 27. August 2012, also knapp drei Wochen nach der Übergabe besichtigt und seine Feststellungen in dem schriftlichen Gutachten vom 7. September 2012 festgehalten hat. Wie der Zeuge unter Bezugnahme auf seine schriftlichen Darlegungen ausgeführt hat, war im Rahmen seiner intensiven, über 2 Stunden andauernden Begutachtung vor Ort in nahezu sämtlichen Räumen des Hauses vom Keller bis zum 1. Obergeschoss ein deutlicher, weit über das normale Maß hinausgehender Befall mit Silberfischchen zu bemerken. Der sachverständige Zeuge hat dazu nachvollziehbar bekundet, dass in dem Anwesen tote und lebende Silberfischchen in unterschiedlichsten Entwicklungsstadien vorzufinden waren, ohne dass er dazu ein von ihm mitgeführtes Austreibungsspray benutzen musste. Besonders plastisch hat der Zeuge erläutert, dass der Befall in dem von den Klägern erworbenen Anwesen so stark war, wie er es in seiner Laufbahn als Biologe und Sachverständiger in vergleichbarer Form nur noch einmal erlebt hat. Dieser Befall stellt einen Sachmangel im Sinne des § 434 BGB dar. Auch wenn es sich bei Silberfischchen, wie die Beklagten meinen, um grundsätzlich nützliche Insekten handeln mag, von denen für den Menschen keine unmittelbare Gefahr ausgeht, ist zumindest ein erhebliches Auftreten der Tiere in dem Aufenthalt und der Bewohnung durch Menschen dienenden Räumlichkeiten als Abweichung von der gewöhnlichen und vom Käufer zu erwartenden Beschaffenheit von Wohnräumen und damit als Mangel im Rechtssinn anzusehen. Dies entspricht der einhelligen Auffassung in Literatur und Rechtsprechung zum Befall von Wohn- oder Aufenthaltsräumen mit Silberfischchen. So ist schon das vereinzelte Auftreten solcher Insekten im Badbereich als Mangel zu werten, weil insoweit ein Rückschluss auf mangelnde Hygiene gezogen werden kann. Bei einem Befall mit mehreren dieser Tiere im Wohnbereich ist bereits von einer deutlichen Minderung des Wohnwerts in einer Größenordnung von 15 bis 20% auszugehen , bei einem - wie hier - erheblichen Auftreten sogar von einer solchen um bis zu 100% sowie unter Umständen sogar von einer Gesundheitsgefährdung der Bewohner. Für die Annahme eines Mangels im kaufrechtlichen Sinne spricht ferner neben dem Vorliegen eines erheblich reduzierten Wohn- und damit auch Wiederverkaufswertes zudem die Überlegung, dass nach den Angaben des sachverständigen Zeugen ein derartiger Befall üblicher Weise auf eine im Haus befindliche übermäßige Feuchtigkeit zurückzuführen ist und damit auf mögliche weitere, substantielle Mängel des Gebäudes zumindest hindeutet. Hinzu kommt, dass der Befall nach den Darstellungen des sachverständigen Zeugen hier so stark ist, dass das bloße Verschließen von Fugen und selbst ein mehrfacher Einsatz von Insektiziden möglicherweise nicht ausreicht, um das Erscheinen der Tiere dauerhaft zu verhindern. Entgegen der Ansicht der Beklagten handelt es sich mithin im konkreten Fall - unabhängig von der Relevanz des entsprechenden Vorbringens - keineswegs um einen leicht zu behebenden Mangel.

Zur Überzeugung des Gerichts steht weiter fest, dass dieser Mangel nicht nur bei Begutachtung durch den Zeugen am 27. August 2013, sondern auch schon bei Übergabe des Kaufobjekts und Einzug der Kläger am 8./11. August 2013 gegeben war.

Wie der sachverständige Zeuge bekundet und darüber hinaus in seinem schriftlichen Gutachten auch fotografisch festgehalten hat, hat er in dem Anwesen anlässlich seiner Begutachtung tote und lebende Silberfischchen in unterschiedlichsten Entwicklungsstadien vorgefunden sowie ausdrücklich bestätigt, dass sich darunter auch zahlreiche ausgewachsene Silberfischchen befunden haben. Dies deckt sich mit den Feststellungen des Bausachverständigen D. in seinem auf einer Besichtigung vom 12. September 2013 basierenden Privatgutachten vom 20. September 2012. Unter Berücksichtigung der vom Zeugen im Einklang mit anderen Quellen angegebenen Entwicklungsdauer der Tiere von - mindestens - vier Monaten bis zu einem Jahr folgt daraus zwingend, dass die von ihm beschriebenen adulten Fischchen mindestens vier Monate alt gewesen sein müssen. Da der Zeuge Dr. K. - auch auf entsprechende Nachfragen - aufgrund des von ihm gewonnenen Gesamteindruckes vor Ort ausschließen konnte, dass es erst nach dem Einzug der Kläger - etwa durch eine eingeschleppte Population oder die Schaffung eines geeigneten Nährbodens durch die von den Klägern ausgeführten Erneuerungsarbeiten - zu dem Befall gekommen ist, hat er weiter die plausible Schlussfolgerung gezogen, dass die Besiedlung des betroffenen Anwesens durch die Insekten jedenfalls nicht nach Ende April 2012 erfolgt sein kann und wahrscheinlich schon längere Zeit davor stattgefunden hat.

Der im Kaufvertrag unter § 9 Abs. 2 vereinbarte Gewährleistungsausschluss vermag zugunsten der Beklagten nicht zu greifen, weil und soweit die Beklagten den Mangel arglistig verschwiegen haben. Dies ergibt sich bereits aus dem letzten Satz der entsprechenden Vereinbarung im Kaufvertrag und folgt überdies aus § 444 BGB. Danach kann sich der Verkäufer nicht auf einen Haftungsausschluss für solche Mängel berufen, die ihm bekannt sind oder deren Vorliegen er für möglich hält und auf die er den Käufer dennoch nicht hingewiesen hat. Dies ist hier der Fall. Insofern ist bereits aufgrund der allgemeinen Lebenserfahrung davon auszugehen, dass dem Bewohner eines Anwesens, welches einen so starken Silberfischchenbefall aufweist, wie dies auf den Lichtbildern im Gutachten des Privatgutachters Dr. K. zu erkennen ist, das Auftreten der Insekten nicht verborgen bleiben kann. Auch wenn es sich allgemein bekannter Weise bei den Silberfischchen um lichtscheue Lebewesen handelt, so ist gerade das Fliehen der sich davon bewegenden Insekten nach Betätigung des Lichtschalters in dunklen Räumen gewöhnlicher Weise auffällig und gut zu erkennen. In Übereinstimmung damit hat der sachverständige Zeuge Dr. K. anschaulich ausgeführt, dass die Silberfischchen bei seiner Begutachtung vor Ort - selbst bei Tageslicht und ohne Verwendung eines Austreibungssprays - gut sichtbar waren, ohne dass man besonders aufmerksam sein zu sein brauchte oder gar nach ihnen hätte suchen müssen. Gut nachvollziehbar hat der Zeuge daher weiter erklärt, dass aufgrund der Vielzahl der Tiere und der Massivität des Befalls zumindest jemand, der sich längere Zeit in dem betroffenen Haus aufhält und dieses bewohnt, das Vorhandensein der Insekten eindeutig hätte bemerken müssen. Dieser nach den Angaben des Zeugen nicht zu übersehende Befall hätte den Beklagten als Bewohner des Hauses somit zwingend bekannt sein müssen. Dabei kann zu ihren Gunsten als wahr unterstellt werden, dass der von ihnen benannte Zeuge A. S. anlässlich seiner Besuche bei den Beklagten nichts von dem Auftreten der Tiere bemerkt hat, was auch der sachverständige Zeuge jedenfalls für einen solchen Besucher, der nicht gerade sein Augenmerk auf einen etwaigen Befall richtet, zumindest nicht ausschließen wollte.

Der Anspruch der Kläger aus § 437 Nr. 3 BGB ist schließlich nicht nach § 442 BGB ausgeschlossen. Anhaltspunkte für eine positive Kenntnis der Kläger bei Vertragsschluss hinsichtlich des später monierten Insektenbefalls sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Ob den Klägern der Mangel im Rahmen der im Mai 2012 durchgeführten Besichtigung des späteren Kaufobjektes infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist, kann nach der Regelung des § 442 Abs. 1 Satz 2 BGB wegen des arglistigen Verschweigens seitens der Beklagten dahinstehen. Im Übrigen dürften nach den Angaben des sachverständigen Zeugen gerade keine eindeutigen Anzeichen für eine solche grobe Fahrlässigkeit vorliegen, weil - wie bereits oben unter ausgeführt - ein bloßer Besucher des Hauses den Befall jedenfalls nicht zwingend bemerken musste.

Die Kläger haben mit Schreiben ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 9. Oktober 2013 auch den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt.

Einer grundsätzlich erforderlichen vorherigen Aufforderung zur Nacherfüllung bedurfte es hier aufgrund des Umstandes, dass die Beklagten den Silberfischchenbefall arglistig verschwiegen hatten im Hinblick auf das gestörte Vertrauensverhältnis und die daraus resultierende Unzumutbarkeit einer Nacherfüllung für den Käufer nach § 281 Abs. 2, § 323 Abs. 2, § 440 BGB ausnahmsweise nicht.

Daneben haben die Kläger einen Anspruch auf Herausgabe der vollstreckbaren Ausfertigung nach § 371 BGB analog , weil das Nichtbestehen des titulierten Anspruchs aus § 433 Abs. 2 BGB nach den obigen Ausführungen unter a) feststeht.

Die Widerklage ist gemäß § 33 ZPO zulässig, insbesondere besteht der erforderliche Zusammenhang mit der Klage, scheitert jedoch bereits daran, dass der mit dem vor-prozessualen Anwaltsschreiben geltend gemachte Kaufpreisanspruch nicht besteht.

Die Kostenentscheidung ergeht nach § 91 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 1 ZPO.