Immobilienrecht: Immobilienkauf – Was Sie beim Kauf einer vermieteten Immobilie beachten müssen
„So werden bestehende Mietverhältnisse häufig nur unzureichend thematisiert“, sagt Dr. Thomas Raff, Geschäftsführer der Notarkammer Pfalz. Dies ist für den Käufer nicht ungefährlich, denn er tritt nach einer Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch in diese Mietverhältnisse ein. Das Mietverhältnis wird mit ihm als neuem Eigentümer fortgesetzt. Für den Käufer ist es daher wichtig, bestehende Mietverhältnisse und mögliche Konflikte mit den Mietern zu kennen.
„Um im Nachhinein Streitigkeiten bis hin zu Schadenersatzklagen zwischen Verkäufer und Käufer zu vermeiden, sollte der Umgang mit den Mietverhältnissen immer im notariellen Kaufvertrag geregelt werden“, sagt Dr. Raff. Namentlich im Zusammenhang mit der vom Mieter gezahlten Kaution können beim Eigentümerwechsel Haftungsfragen auftreten.
Sind sich Verkäufer und Käufer hingegen einig, dass die Immobilie mietfrei übergeben werden soll, rät Dr. Raff, im Kaufvertrag die Räumung durch den Mieter als Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises zu vereinbaren. Allerdings sollten sich Verkäufer auch nicht vorschnell zur Mietfreistellung verpflichten, sondern nur, wenn die wirksame Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich möglich und die rechtzeitige Räumung durch den Mieter sichergestellt sind.
Besondere Vorsicht ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs geboten. Dem Verkäufer steht nach Abschluss des Kaufvertrags ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nicht mehr zu, denn ein etwaiger eigener Bedarf ist dadurch entfallen. Umgekehrt tritt der Käufer nicht bereits mit Abschluss des Kaufvertrags, sondern erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Erst dann, also möglicherweise erst einige Wochen oder Monate später, kann der Käufer wegen Eigenbedarfs rechtswirksam kündigen. Für die Kündigung können sogar Sperrfristen von drei Jahren, in Extremfällen sogar von zehn Jahren gelten.
Bei vermieteten Wohnungen besteht eine weitere Besonderheit: War eine Wohnung vermietet und ist erst danach Wohnungseigentum begründet worden, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Der Notar wird dann eine Vereinbarung im Vertrag empfehlen, nach der der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn gewährleistet ist, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.
Quelle: Hamburger Notarkammer
Haben Sie Fragen zum Thema Immobilienrecht? Nehmen Sie Kontakt zu Herrn Norbert Bierbach auf und lassen Sie sich fachkundig beraten.
Anwälte der Kanzlei die zu passenden Rechtsgebieten beraten
Rechtsanwältin
Dikigoros - griechische Rechtsanwältin - und Mediatorin Vasiliki Siochou
Artikel zu passenden Rechtsgebieten
WEG: Nicht geeichter Wasserzähler bei der Betriebskostenabrechnung
WEG: Heizkörper und -leitungen können Teil des Sondereigentums sein
WEG: Kostenverteilungsschlüssel bei Heizkosten darf nicht nach Belieben abgeändert werden
Aktuelle Gesetzgebung: Neue Eichordnung für Wasser- und Wärmezähler
WEG: Auch geringe Abrechnungsfehler berechtigen zur Anfechtung von WEG-Beschlüssen
Mietmangel: Erhaltung der Versorgungsleitungen ist Sache des Vermieters
Dachrinne: Keine regelmäßige Kontrollpflicht des Vermieters
Mieterrecht: Mieter muss Wäsche aufhängen können
Mietmangel: Verschlossene Fenster durch Neubau auf dem Nachbargrundstück
Mietrecht: Wohnungsbesichtigung – Vermieter darf Mietwohnung nicht mit beliebigen Dritten besichtigen

Mietrecht: Modernisierung: Rollläden müssen nach Balkonanbau wieder montiert werden

Wissenswertes zum Mietrecht
Mietrecht: Kündigungsrecht – Mieter beleidigt und bedroht Vermieter auf Facebook

Mietrecht: Mangel der Mietsache – Wer Beseitigung der Mängel verweigert, darf nicht mehr mindern
