Mietrecht: Zur Quotenabgeltung in AGB

bei uns veröffentlicht am17.06.2015
Zusammenfassung des Autors
Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 I BGB unangemessen und sind daher unwirksam.
Der BGH hat in seinem Urteil vom 18.03.2015 (Az.: VIII ZR 242/13) folgendes entschieden:

Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 I BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen.


Tatbestand:

Die Beklagte war vom 15. Januar 2008 bis zum 30. April 2011 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Hannover. Ob die Beklagte die Wohnung bei Mietbeginn in renoviertem Zustand übernommen hatte, ist zwischen den Parteien streitig.

Der Mietvertrag vom 29. November 2007 enthält unter anderem folgende Formularbestimmungen:

"§ 8 Schönheitsreparaturen

1. Der Mieter verpflichtet sich, Schönheitsreparaturen nach Maßgabe von Ziffer 2 und 3 durchzuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln.

2.Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Dies ist im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall: in Küche, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich, wenn das Aussehen mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist.

3.Abgeltung bei Auszug : Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten zeitanteilig an den Vermieter im Allgemeinen nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen gerechnet ab Übergabe der Mietsache während der Mietzeit bei den Nassräumen länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33,33 % der Kosten; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 66,66 %. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei den Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei allen anderen Nebenräumen länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 14,28 % der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 28,56 %, bei mehr als 3 Jahren 42,84 %, bei mehr als 4 Jahren 57,12 %, bei mehr als 5 Jahren 71,40 %, und bei mehr als 6 Jahren 85,68 %. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für Fenster, Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 16,66 % der Kosten, nach 2 Jahren 33,33 %, nach 3 Jahren 50 %, nach 4 Jahren 66,66 %, nach 5 Jahren 83,33 %.

Dem Mieter bleibt es unbenommen nachzuweisen, wann und in welchem Umfang die Wohnung zuletzt renoviert wurde und dass der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der oben genannten Fristen zulässt. Führt der Mieter diesen Nachweis, so hat der Vermieter die Quote nach billigem Ermessen angemessen zu senken.

Die Berechnung erfolgt aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebs. Dem Mieter bleibt es unbenommen, den Kostenvoranschlag des Vermieters anzuzweifeln, indem er den Kostenvoranschlag eines anderen Malerfachbetriebs beibringt.

Der Mieter hat die Möglichkeit, selbst zu renovieren und seine Zahlungspflicht abzuwenden. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden. Ist der Mieter einer entsprechenden Aufforderung mit Fristsetzung nicht oder nur unzureichend nachgekommen, so hat er die entsprechende Quote gemäß Kostenvoranschlag zu zahlen.

Die Fristen gemäß Ziffer 2 und 3 beginnen ab Übergabe der Mietsache zu laufen. Sie beginnen für die einzelnen Räume nach fachgerechter Erledigung der Arbeiten jeweils wieder neu. Der Mieter kann nachweisen, dass die Mietsache nach Ablauf der genannten Fristen noch nicht renovierungsbedürftig ist."

Mit ihrer Klage nimmt die Klägerin die Beklagte - nach Abzug der geleisteten Kaution in Höhe von 767,52 € - auf Zahlung von 3.672,74 € nebst Zinsen in Anspruch. Sie ist der Auffassung, ihr stehe wegen des exzessiven Rauchens der Beklagten in der Wohnung ein Anspruch in dieser Höhe zu, da die Beklagte ihrer Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen während der Mietzeit nicht nachgekommen sei. Jedenfalls sei die Klage hinsichtlich der Schönheitsreparaturen in Höhe von 2.261,26 € begründet, da sich dieser Betrag nach der Quotenabgeltungsklausel in § 8 Nr. 3, 4 des Mietvertrags errechne.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 3.672,74 € nebst Zinsen zu zahlen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.


Entscheidungsgründe:

Die Revision hat Erfolg.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Die Beklagte hätte die Wohnung aufgrund der mit § 8 Nr. 2 des Mietvertrags wirksam auf sie übertragenen Schönheitsreparaturverpflichtung innerhalb der dort bestimmten Fristen renovieren müssen, so dass sie nunmehr "eigentlich anteilig" die Kosten der von der Klägerin durchgeführten Renovierung der Wohnung zu tragen habe. Dem stehe der Vortrag der Beklagten, sie habe die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen, nicht entgegen, denn die freiwillige Übernahme der Wohnung in unrenoviertem Zustand entbinde die Beklagte nicht von den vertraglich vereinbarten weiteren Renovierungsverpflichtungen.

Unabhängig hiervon stehe der Klägerin hinsichtlich der Schönheitsreparaturen ein Schadensersatzanspruch auf den insoweit geltend gemachten Betrag in vollem Umfang zu, weil die Beklagte unstreitig innerhalb der Wohnung geraucht habe. Zwar gehöre das Rauchen in einer Mietwohnung an sich zum vertragsgemäßen Gebrauch. Jedoch halte sich im Streitfall die durch das Rauchen verursachte Abnutzung nicht mehr innerhalb des Üblichen. Ausweislich der vorgelegten Fotos seien die Wände "mehr oder minder" mit Rauchablagerungen überzogen. Es sei gerichtsbekannt, dass derartige Ablagerungen auch bei mehrmaligem Darüberstreichen immer wieder zum Vorschein kämen. Aufgrund ihres Rauchverhaltens habe die Beklagte davon ausgehen müssen, dass sie die Schönheitsreparaturen in vollem Umfang bereits vor dem Ablauf der in der Formularklausel genannten Fristen hätte vornehmen müssen, weil die Wohnung "im wahrsten Sinne des Wortes verraucht" gewesen sei.

Neben den Kosten für die Maler- und Tapezierarbeiten könne die Klägerin auch die geltend gemachten Reinigungskosten beanspruchen. Nach § 14 des Mietvertrags habe die Beklagte die Wohnung "in sauberem Zustand" zurückgeben müssen. Da die Fensterrahmen, die Türen und der Fliesenspiegel bei Rückgabe stark verschmutzt gewesen seien, seien die auf 153,65 € zu schätzenden Reinigungskosten hier ersatzfähig. Da die Klägerin die Wohnung nach Auszug erst habe renovieren müssen, sei auch der geltend gemachte Mietausfall in Höhe von 425,33 € ein ersatzfähiger Schaden.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann weder ein Schadensersatzanspruch der Klägerin aus § 280 Abs. 1 BGB wegen "exzessiven Rauchens", noch aus § 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Verletzung der der Beklagten in § 8 Nr. 2 des Mietvertrags übertragenen Pflicht auf Vornahme der Schönheitsreparaturen bejaht werden. Ein auf die Quotenabgeltungsklausel in § 8 Nr. 3, 4 des Mietvertrags gestützter Anspruch auf anteilige Erstattung der von der Klägerin für die Renovierung der Wohnung aufgewendeten Kosten besteht nicht.

Ein Schadenersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB wegen "exzessiven Rauchens" ist bereits nicht schlüssig von der Klägerin dargetan worden.

Wie das Berufungsgericht im Ansatz richtig erkannt hat, verhält sich ein Mieter, der in der angemieteten Wohnung raucht, grundsätzlich nicht vertragswidrig. Ein Schadensersatzanspruch wegen Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs kommt vielmehr nur dann in Betracht, wenn die Wohnung durch das Rauchen derart beschädigt wird, dass die Gebrauchsspuren im Rahmen der Vornahme von üblichen Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung nicht mehr beseitigt werden können.

Im Streitfall ist weder festgestellt noch ersichtlich, dass Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung nicht ausgereicht hätten, die in der Wohnung vorhandenen Gebrauchsspuren zu beseitigen. In der von der Klägerin vorgelegten Malerrechnung werden lediglich Leistungen genannt, die üblicherweise veranlasst sind, um Schönheitsreparaturen auszuführen. Soweit in der "POS 4" dieser Rechnung aufgeführt ist "Decken und Wandflächen mit Isolierfarbe zwischen und schlussbeschichten" geht aus dem Vortrag der Klägerin nicht hervor, ob diese Maßnahme ausschließlich zur Renovierung erforderlich war oder ob sie ganz oder teilweise der Vorbeugung gegen künftige Rauchspuren in der Wohnung dient.

Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann auch ein Schadensersatzanspruch der Klägerin nach § 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Verletzung der durch § 8 Nr. 2 des Mietvertrags formularmäßig auf die Beklagte übertragenen Pflicht auf Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht bejaht werden.

Entgegen der Auffassung der Revision folgt dies allerdings nicht schon daraus, dass die Renovierungsverpflichtung nach § 8 Nr. 2 des Mietvertrags "regelmäßig" dann einsetzt, wenn das Aussehen der Wohnräume "mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt wird".

Die im Streitfall verwendete Vornahmeklausel geht vielmehr - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - nicht über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinaus, weil die in § 8 Nr. 2 des Mietvertrages aufgeführten Renovierungsintervalle nach dem Wortlaut der Bestimmung nur für einen "im Allgemeinen" entstehenden Renovierungsbedarf gelten sollen und dem Mieter nach § 8 Nr. 4 des Mietvertrags in allen Fällen einer fristgemäß fälligen Renovierungsverpflichtung der Nachweis offen steht, dass aufgrund des tatsächlichen Zustands der Wohnung noch keine Renovierung erforderlich ist.

Soweit die Klausel bestimmt, dass die Renovierungsverpflichtung "regelmäßig" einsetzt, wenn das Aussehen der Wohnräume "mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt wird", benachteiligt sie den Mieter nicht unangemessen; denn mit dieser Formulierung wird nur die für den durchschnittlichen und verständigen Mieter ohne weiteres erkennbare Selbstverständlichkeit ausgesprochen, dass unerhebliche Gebrauchsspuren eine Renovierungsverpflichtung nicht auslösen.

Die Wirksamkeit der Vornahmeklausel scheitert auch nicht, wie die Revision meint, daran, dass der Klausel nicht mit hinreichender Klarheit entnommen werden könnte, ob nur der Innenanstrich oder auch der Außenanstrich der Türen geschuldet sei. Die Klausel stellt in § 8 Nr. 1 hinreichend deutlich klar, dass nur der Innenanstrich verlangt ist. Zum einen steht die Erwähnung der Türen in unmittelbarem Zusammenhang mit dem "Innenanstrich der Fenster", zum anderen endet die Textpassage, in der die Türen erwähnt werden, mit der Wendung "sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln". Damit wird jedem durchschnittlichen verständigen Mieter auch bei kundenfeindlichster Auslegung verständlich, dass er nur den Innenanstrich der Türen schuldet.

Die Klage kann jedoch auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen deshalb nicht mit Erfolg auf die Verletzung der in § 8 Abs. 2 des Mietvertrags auf die Beklagte abgewälzten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen gestützt werden, weil aufgrund des zwischen den Parteien insoweit streitigen Vortrags revisionsrechtlich zu unterstellen ist, dass die Wohnung an die Beklagte bei Mietbeginn unrenoviert übergeben wurde. Unter dieser Maßgabe benachteiligt die Vornahmeklausel die Beklagte nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam.

Das Berufungsgericht hält die Vornahmeklausel, ungeachtet dessen, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben worden sei, unter Berufung auf die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für wirksam, da sie die Renovierungsverpflichtung auf einen je nach Abnutzung bedarfsorientierten, flexiblen Fristenplan stütze. Dem kann nicht gefolgt werden.

Wie der Senat in dem am heutigen Tag verkündeten Urteil in der SacheVIII ZR 185/14 unter Aufgabe seiner bisherige Rechtsprechung entschieden hat, halten bei un-renoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen vorformulierte Klauseln, die den Mieter während der Mietzeit nach Ablauf bestimmter, von Beginn der Mietzeit oder Übergabe der Wohnung an berechneter Fristen verpflichten, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB auch dann nicht stand, wenn die Fristen - wie hier - im Übrigen flexibel gestaltet sind. Die unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt bei Übernahme einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung darin, dass der Wortlaut solcher Klauseln bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung den Mieter auch zur Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung verpflichtet, die nicht von ihm, sondern von dem Vormieter verursacht worden sind.

So verhält es sich aufgrund des revisionsrechtlich zu unterstellenden Vortrags der Beklagten auch im Streitfall. Die Regelung in § 8 Nr. 2 des Mietvertrags führt bei kundenfeindlichster Auslegung dazu, dass die der Beklagten auferlegte Renovierungsverpflichtung auch die Beseitigung von Gebrauchsspuren umfasst, die nicht von ihr, sondern von einem Vormieter verursacht wurden.

Der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch kann auch nicht in anteiliger Höhe - unabhängig davon, ob die Wohnung der Beklagten bei Mietbeginn renoviert oder unrenoviert übergeben worden war - auf die Quotenabgeltungsklausel in § 8 Abs. 3, 4 des Mietvertrags gestützt werden. Denn Quotenabgeltungsklauseln, die dem Mieter einer Wohnung einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegen, dass das Mietverhältnis vor Fälligkeit der ihm durch eine weitere Formularbestimmung übertragenen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen endet, benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von ihm verlangen, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen.

In seiner älteren Rechtsprechung hat der Senat zunächst allerdings Quotenabgeltungsklauseln, denen Vornahmeklauseln zugrunde lagen, die starre, unveränderbare Renovierungsfristen vorsahen, für wirksam angesehen, wenn die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen.

Die Anknüpfung an "starre", vom konkreten Bedarf losgelöste Renovierungsintervalle, sei es in Gestalt "üblicher" Renovierungsfristen oder in Form von Mindestfristen , ist jedoch seit längerem überholt. Seit dem Urteil vom 23. Juni 2004 ist es ständige Rechtsprechung des Senats, dass vorformulierte Fristenpläne, um der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standzuhalten, so abgefasst sein müssen, dass der konkrete Renovierungsbedarf der einzelnen Räume Berücksichtigung findet, mithin der Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie und unverbindlichen Orientierungshilfe hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann.

In seinem Urteil vom 26. September 2007 hat der Senat diese Erwägungen aufgegriffen und hat - den Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 fortentwickelnd - entschieden, dass eine an eine Vornahmeklausel mit flexiblem Fristenplan anknüpfende Quotenabgeltungsklausel die Interessen des Mieters, jedenfalls bei einer zu Vertragsbeginn renoviert überlassenen Wohnung, in den Fällen wahre, in denen die Abgeltungsklausel dahin ausgelegt werden könne, dass die bisherige Wohndauer ins Verhältnis zu setzen sei zu der Zeit, nach der bei Fortdauer des Mietverhältnisses, also bei einer weiteren Nutzung der Wohnung durch den bisherigen Mieter, voraussichtlich eine Renovierung erforderlich sein würde. Der Mieter werde bei dieser Auslegung an den Kosten der Renovierung nur in dem Umfang beteiligt, in dem sie von ihm selbst verursacht worden seien. Der Senat hat in der Entscheidung vom 23. September 2007 weiter ausgeführt, dass es für die Bestimmung des Fristenzeitraums, nach dem unter Berücksichtigung des konkreten Erhaltungszustands der Wohnung eine Renovierung erforderlich sein wird, einer hypothetischen Fortschreibung des bisherigen Wohnverhaltens des Mieters bedürfe sowie der Feststellung, wann bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses Renovierungsbedarf zu erwarten sei.

Der Senat hat bereits in seinem Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 grundsätzliche Bedenken geäußert, ob Quotenabgeltungsklauseln, die den tatsächlichen Erhaltungszustand der Wohnung in der Weise berücksichtigen, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde, der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB standhalten können. Diese Bedenken greifen durch.

Quotenabgeltungsklauseln müssen dem Transparenzgebot genügen und dürfen nicht so gefasst sein , dass der Vermieter als Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen. Es kann dahinstehen, ob die hier vereinbarte Quotenabgeltungsklausel ausreichend transparent im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgestaltet ist. Dafür könnte sprechen, dass die aus dem Transparenzgebot folgende Verpflichtung des Verwenders, Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst klar und durchschaubar darzustellen, nur im Rahmen des tatsächlich und rechtlich Möglichen besteht. Dies bedarf jedoch keiner abschließenden Entscheidung, weil Quotenabgeltungsklauseln jedenfalls einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhalten. Sie benachteiligen den Mieter unangemessen, weil sie dem Mieter bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf ihn zukommenden Kostenbelastung ermöglichen.

Denn es ist für den durchschnittlichen und verständigen Mieter bei dem für die Beurteilung maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht erkennbar, welcher tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses, dessen Zeitpunkt bei Vertragsschluss noch nicht feststeht, unter Zugrundelegung seines individuellen Nutzungsverhaltens erreicht sein wird. Aber nicht nur der tatsächliche Zustand der Wohnung bei Vertragsende ist für den Mieter bei Vertragsschluss nicht einschätzbar. Um eine Kostenquote ermitteln zu können ist darüber hinaus die empirische Prognose notwendig, zu welchem Zeitpunkt bei unterstellter gleicher Nutzungsart und gleicher Nutzungsintensität voraussichtlich Renovierungsbedarf eintreten wird. Quotenabgeltungsklauseln verlangen vom Mieter daher bei Vertragsschluss seine bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Zahlungspflicht aufgrund eines in der Zukunft liegenden, auf mehreren Variablen beruhenden hypothetischen und damit fiktiven Sachverhalts einzuschätzen. Derartige Bestimmungen benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen und sind unwirksam.

So verhält es sich auch bei der im Streitfall in Rede stehenden Quotenabgeltungsklausel in § 8 Nr. 3, 4 des Mietvertrags. Dass § 8 Nr. 3 des Mietvertrags die angemessene Senkung der Kostenquote für den Fall, in dem der Mieter nachweist, dass der tatsächliche Erhaltungszustand der Wohnung eine Verlängerung der im Allgemeinen geltenden Renovierungsfristen zulässt, in das billige Ermessen des Vermieters stellt, ändert an dieser Beurteilung nichts.

Soweit das Berufungsgericht der Klägerin im Wege des Schadensersatzes Reinigungskosten in Höhe von 153,65 € zugesprochen hat, rügt die Revision zu Recht, dass das Berufungsgericht bei dieser Wertung entscheidungserheblichen Sachvortrag der Beklagten unberücksichtigt gelassen hat. Die Beklagte hat nicht nur bestritten, die Wohnung entgegen § 14 des Mietvertrags ungereinigt zurückgegeben zu haben. Sie hat vielmehr bereits in erster Instanz unter Beweisantritt vorgetragen, die Wohnung sauber und besenrein übergeben zu haben. Dem wird nachzugehen sein.

Das Berufungsurteil kann nach allem keinen Bestand haben; es ist aufzuheben. Die Sache ist zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen tatsächlichen Feststellungen zum Zustand der Wohnung sowohl bei Nutzungsbeginn durch die Beklagte als auch bei Rückgabe an die Klägerin getroffen werden können.

Gesetze

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Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 307 Inhaltskontrolle


(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben,

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 281 Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung


(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung


(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz wegen

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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 242/13 Verkündet am:
18. März 2015
Ring,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen
und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss
verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden
Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die
eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (teilweise
Aufgabe von BGH, Urteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, NJW 2007,
3632 Rn. 14 ff.).
BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13 - LG Hannover
AG Hannover
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 18. März 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin
Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 10. Juli 2013 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Beklagte war vom 15. Januar 2008 bis zum 30. April 2011 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Hannover. Ob die Beklagte die Wohnung bei Mietbeginn in renoviertem Zustand übernommen hatte, ist zwischen den Parteien streitig.
2
Der Mietvertrag vom 29. November 2007 enthält unter anderem folgende Formularbestimmungen: "§ 8 Schönheitsreparaturen 1. Der Mieter verpflichtet sich, Schönheitsreparaturen nach Maßgabe von Ziffer 2 und 3 durchzuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln. 2. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Dies ist im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall: in Küche, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre , in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich, wenn das Aussehen mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. 3. Abgeltung bei Auszug (Quotenklausel): Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten zeitanteilig an den Vermieter im Allgemeinen nach folgender Maßgabe (Quote) zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen gerechnet ab Übergabe der Mietsache während der Mietzeit bei den Nassräumen (Küchen, Bädern und Duschen) länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33,33 % der Kosten; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 66,66 %. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei den Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei allen anderen Nebenräumen länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 14,28 % der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 28,56 %, bei mehr als 3 Jahren 42,84 %, bei mehr als 4 Jahren 57,12 %, bei mehr als 5 Jahren 71,40 %, und bei mehr als 6 Jahren 85,68 %. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für Fenster, Türen , Heizkörper, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 16,66 % der Kosten, nach 2 Jahren 33,33 %, nach 3 Jahren 50 %, nach 4 Jahren 66,66 %, nach 5 Jahren 83,33 %. Dem Mieter bleibt es unbenommen nachzuweisen, wann und in welchem Umfang die Wohnung zuletzt renoviert wurde und dass der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der oben genannten Fristen zulässt. Führt der Mieter diesen Nachweis, so hat der Vermieter die Quote nach billigem Ermessen angemessen zu senken. Die Berechnung erfolgt aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebs. Dem Mieter bleibt es unbenommen, den Kostenvoranschlag des Vermieters anzuzweifeln , indem er den Kostenvoranschlag eines anderen Malerfachbetriebs beibringt. Der Mieter hat die Möglichkeit, selbst zu renovieren und seine Zahlungspflicht abzuwenden. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden. Ist der Mieter einer entsprechenden Aufforderung mit Fristsetzung nicht oder nur unzureichend nachgekommen, so hat er die entsprechende Quote gemäß Kostenvoranschlag zu zahlen. 4. Die Fristen gemäß Ziffer 2 und 3 beginnen ab Übergabe der Mietsache zu laufen. Sie beginnen für die einzelnen Räume nach fachgerechter Erledigung der Arbeiten jeweils wieder neu. Der Mieter kann nachweisen, dass die Mietsache nach Ablauf der genannten Fristen noch nicht renovierungsbedürftig ist."
3
Mit ihrer Klage nimmt die Klägerin die Beklagte - nach Abzug der geleisteten Kaution in Höhe von 767,52 € - auf Zahlung von 3.672,74 € nebst Zinsen in Anspruch. Sie ist der Auffassung, ihr stehe wegen des exzessiven Rauchens der Beklagten in der Wohnung ein Anspruch in dieser Höhe zu, da die Beklagte ihrer Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen während der Mietzeit nicht nachgekommen sei. Jedenfalls sei die Klage hinsichtlich der Schön- heitsreparaturen in Höhe von 2.261,26 € begründet, da sich dieser (anteilige) Betrag nach der Quotenabgeltungsklausel in § 8 Nr. 3, 4 des Mietvertrags errechne.
4
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 3.672,74 € nebst Zinsen zu zahlen. Mit ihrer vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

5
Die Revision hat Erfolg.

I.

6
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
7
Die Beklagte hätte die Wohnung aufgrund der mit § 8 Nr. 2 des Mietvertrags wirksam auf sie übertragenen Schönheitsreparaturverpflichtung innerhalb der dort bestimmten Fristen renovieren müssen, so dass sie nunmehr "eigentlich anteilig" die Kosten der von der Klägerin durchgeführten Renovierung der Wohnung zu tragen habe. Dem stehe der Vortrag der Beklagten, sie habe die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen, nicht entgegen, denn die freiwillige Übernahme der Wohnung in unrenoviertem Zustand entbinde die Beklagte nicht von den vertraglich vereinbarten weiteren Renovierungsverpflichtungen.
8
Unabhängig hiervon stehe der Klägerin hinsichtlich der Schönheitsreparaturen ein Schadensersatzanspruch auf den insoweit geltend gemachten Betrag in vollem Umfang zu, weil die Beklagte unstreitig innerhalb der Wohnung geraucht habe. Zwar gehöre das Rauchen in einer Mietwohnung an sich zum vertragsgemäßen Gebrauch. Jedoch halte sich im Streitfall die durch das Rauchen verursachte Abnutzung nicht mehr innerhalb des Üblichen. Ausweislich der vorgelegten Fotos seien die Wände "mehr oder minder" mit Rauchablagerungen überzogen. Es sei gerichtsbekannt, dass derartige Ablagerungen auch bei mehrmaligem Darüberstreichen immer wieder zum Vorschein kämen. Aufgrund ihres Rauchverhaltens habe die Beklagte davon ausgehen müssen, dass sie die Schönheitsreparaturen in vollem Umfang bereits vor dem Ablauf der in der Formularklausel genannten Fristen hätte vornehmen müssen, weil die Wohnung "im wahrsten Sinne des Wortes verraucht" gewesen sei.
9
Neben den Kosten für die Maler- und Tapezierarbeiten könne die Klägerin auch die geltend gemachten Reinigungskosten beanspruchen. Nach § 14 des Mietvertrags habe die Beklagte die Wohnung "in sauberem Zustand" zurückgeben müssen. Da die Fensterrahmen, die Türen und der Fliesenspiegel bei Rückgabe stark verschmutzt gewesen seien, seien die auf 153,65 € zu schätzenden Reinigungskosten hier ersatzfähig. Da die Klägerin die Wohnung nach Auszug erst habe renovieren müssen, sei auch der geltend gemachte Mietausfall in Höhe von 425,33 € ein ersatzfähiger Schaden.

II.

10
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
11
Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann weder ein Schadensersatzanspruch der Klägerin aus § 280 Abs. 1 BGB wegen "exzessiven Rauchens", noch aus § 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Verletzung der der Beklagten in § 8 Nr. 2 des Mietvertrags übertragenen Pflicht auf Vornahme der Schönheitsreparaturen bejaht werden. Ein auf die Quotenabgeltungsklausel in § 8 Nr. 3, 4 des Mietvertrags gestützter Anspruch auf anteilige Erstattung der von der Klägerin für die Renovierung der Wohnung aufgewendeten Kosten besteht nicht.
12
1. Ein Schadenersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB wegen "exzessiven Rauchens" ist bereits nicht schlüssig von der Klägerin dargetan worden.
13
Wie das Berufungsgericht im Ansatz richtig erkannt hat, verhält sich ein Mieter, der in der angemieteten Wohnung raucht, grundsätzlich nicht vertragswidrig (Senatsurteile vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915 Rn. 23; vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07, NJW 2008, 1439 Rn. 21). Ein Schadensersatzanspruch wegen Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs kommt vielmehr nur dann in Betracht, wenn die Wohnung durch das Rauchen derart beschädigt wird, dass die Gebrauchsspuren im Rahmen der Vornahme von üblichen Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung nicht mehr beseitigt werden können (Senatsurteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07, aaO Rn. 23).
14
Im Streitfall ist weder festgestellt noch ersichtlich, dass Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung nicht ausgereicht hätten, die in der Wohnung vorhandenen Gebrauchsspuren zu beseitigen. In der von der Klägerin vorgelegten Malerrechnung werden lediglich Leistungen (Tapezieren, Spachteln, Grundieren, Streichen) genannt, die üblicherweise veranlasst sind, um Schönheitsreparaturen auszuführen. Soweit in der "POS 4" dieser Rechnung aufgeführt ist "Decken und Wandflächen mit Isolierfarbe (Nikotin vergilbt) zwischen und schlussbeschichten" geht aus dem Vortrag der Klägerin nicht hervor, ob diese Maßnahme ausschließlich zur Renovierung erforderlich war oder ob sie ganz oder teilweise der Vorbeugung gegen künftige Rauchspuren in der Wohnung dient.
15
2. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann auch ein Schadensersatzanspruch der Klägerin nach § 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Verletzung der durch § 8 Nr. 2 des Mietvertrags formularmäßig auf die Beklagte übertragenen Pflicht auf Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht bejaht werden.
16
a) Entgegen der Auffassung der Revision folgt dies allerdings nicht schon daraus, dass die Renovierungsverpflichtung nach § 8 Nr. 2 des Mietvertrags "regelmäßig" dann einsetzt, wenn das Aussehen der Wohnräume "mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt wird".
17
Die im Streitfall verwendete Vornahmeklausel geht vielmehr - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - nicht über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinaus, weil die in § 8 Nr. 2 des Mietvertrages aufgeführten Renovierungsintervalle nach dem Wortlaut der Bestimmung nur für einen "im Allgemeinen" entstehenden Renovierungsbedarf gelten sollen (vgl. Senatsurteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04, NJW 2005, 3416 unter II 2; Senatsbeschluss vom 20. März 2012 - VIII ZR 192/11, NZM 2012, 527 Rn. 3 mwN) und dem Mieter nach § 8 Nr. 4 des Mietvertrags in allen Fällen einer fristgemäß fälligen Renovierungsverpflichtung der Nachweis offen steht, dass aufgrund des tatsächlichen Zustands der Wohnung noch keine Renovierung erforderlich ist.
18
Soweit die Klausel bestimmt, dass die Renovierungsverpflichtung "regelmäßig" (das heißt im Kontext der nachfolgenden Regelung: nach Ablauf der im Allgemeinen geltenden Fristen) einsetzt, wenn das Aussehen der Wohnräume "mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt wird", benachteiligt sie den Mieter nicht unangemessen; denn mit dieser Formulierung wird nur die für den durchschnittlichen und verständigen Mieter ohne weiteres erkennbare Selbstverständlichkeit ausgesprochen, dass unerhebliche Gebrauchsspuren eine Renovierungsverpflichtung nicht auslösen.
19
b) Die Wirksamkeit der Vornahmeklausel scheitert auch nicht, wie die Revision meint, daran, dass der Klausel nicht mit hinreichender Klarheit entnommen werden könnte, ob nur der Innenanstrich oder auch der Außenanstrich der Türen geschuldet sei. Die Klausel stellt in § 8 Nr. 1 hinreichend deutlich klar, dass nur der Innenanstrich verlangt ist. Zum einen steht die Erwähnung der Türen in unmittelbarem Zusammenhang mit dem "Innenanstrich der Fenster", zum anderen endet die Textpassage, in der die Türen erwähnt werden , mit der Wendung "sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln". Damit wird jedem durchschnittlichen verständigen Mieter auch bei kundenfeindlichster Auslegung verständlich, dass er nur den Innenanstrich der Türen schuldet (vgl. auch Senatsbeschluss vom 20. März 2012 - VIII ZR 192/11, aaO Rn. 10 f.).
20
c) Die Klage kann jedoch auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen deshalb nicht mit Erfolg auf die Verletzung der in § 8 Abs. 2 des Mietvertrags auf die Beklagte abgewälzten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen gestützt werden, weil aufgrund des zwischen den Parteien insoweit streitigen Vortrags revisionsrechtlich zu unterstellen ist, dass die Wohnung an die Beklagte bei Mietbeginn unrenoviert übergeben wurde. Unter dieser Maßgabe benachteiligt die Vornahmeklausel die Beklagte nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam.
21
aa) Das Berufungsgericht hält die Vornahmeklausel, ungeachtet dessen, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben worden sei, unter Berufung auf die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für wirksam, da sie die Renovierungsverpflichtung auf einen je nach Abnutzung bedarfsorientierten , flexiblen Fristenplan stütze. Dem kann nicht gefolgt werden.
22
bb) Wie der Senat in dem am heutigen Tag (18. März 2015) verkündeten Urteil in der Sache VIII ZR 185/14 (zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) unter Aufgabe seiner bisherige Rechtsprechung entschieden hat, halten bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen vorformulierte Klauseln, die den Mieter während der Mietzeit nach Ablauf bestimmter, von Beginn der Mietzeit oder Übergabe der Wohnung an berechneter (üblicher) Fristen verpflichten, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB auch dann nicht stand, wenn die Fristen - wie hier - im Übrigen flexibel (bedarfsorientiert) gestaltet sind. Die unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt bei Übernahme einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung darin, dass der Wortlaut solcher Klauseln bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung den Mieter auch zur Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung verpflichtet, die nicht von ihm, sondern von dem Vormieter verursacht worden sind (Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, unter II 2, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).
23
cc) So verhält es sich aufgrund des revisionsrechtlich zu unterstellenden Vortrags der Beklagten auch im Streitfall. Die Regelung in § 8 Nr. 2 des Mietvertrags führt bei kundenfeindlichster Auslegung dazu, dass die der Beklagten auferlegte Renovierungsverpflichtung auch die Beseitigung von Gebrauchsspuren umfasst, die nicht von ihr, sondern von einem Vormieter verursacht wurden.
24
3. Der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch kann auch nicht in anteiliger Höhe - unabhängig davon, ob die Wohnung der Beklagten bei Mietbeginn renoviert oder unrenoviert übergeben worden war - auf die Quotenabgeltungsklausel in § 8 Abs. 3, 4 des Mietvertrags gestützt werden. Denn Quotenabgeltungsklauseln , die dem Mieter einer Wohnung einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegen, dass das Mietverhältnis vor Fälligkeit der ihm durch eine weitere Formularbestimmung übertragenen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen endet, benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von ihm verlangen, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypo- thetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen.
25
a) In seiner älteren Rechtsprechung hat der Senat zunächst allerdings Quotenabgeltungsklauseln, denen Vornahmeklauseln zugrunde lagen, die starre , unveränderbare Renovierungsfristen vorsahen, für wirksam angesehen, wenn die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 84 ff.).
26
b) Die Anknüpfung an "starre", vom konkreten Bedarf losgelöste Renovierungsintervalle , sei es in Gestalt "üblicher" Renovierungsfristen (Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 266, 268) oder in Form von Mindestfristen (Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 72), ist jedoch seit längerem überholt. Seit dem Urteil vom 23. Juni 2004 (VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586 unter II 2) ist es ständige Rechtsprechung des Senats, dass vorformulierte Fristenpläne, um der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standzuhalten, so abgefasst sein müssen, dass der konkrete Renovierungsbedarf der einzelnen Räume Berücksichtigung findet, mithin der Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie und unverbindlichen Orientierungshilfe hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann.
27
c) In seinem Urteil vom 26. September 2007 (VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632) hat der Senat diese Erwägungen aufgegriffen und hat - den Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 (VIII ARZ 1/88, aaO) fortentwickelnd - entschieden, dass eine an eine Vornahmeklausel mit flexiblem Fristenplan anknüpfende Quotenabgeltungsklausel die Interessen des Mieters, jedenfalls bei einer zu Vertragsbeginn renoviert überlassenen Wohnung, in den Fällen wahre, in denen die Abgeltungsklausel dahin ausgelegt werden könne, dass die bisherige Wohndauer ins Verhältnis zu setzen sei zu der Zeit, nach der bei Fortdauer des Mietverhältnisses, also bei einer weiteren Nutzung der Wohnung durch den bisherigen Mieter, voraussichtlich eine Renovierung erforderlich sein würde. Der Mieter werde bei dieser Auslegung an den Kosten der Renovierung nur in dem Umfang beteiligt, in dem sie von ihm selbst verursacht worden seien (Senatsurteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, aaO Rn. 14 ff., 17). Der Senat hat in der Entscheidung vom 23. September 2007 (VIII ZR 143/06, aaO Rn. 29) weiter ausgeführt, dass es für die Bestimmung des Fristenzeitraums, nach dem unter Berücksichtigung des konkreten Erhaltungszustands der Wohnung eine Renovierung erforderlich sein wird, einer hypothetischen Fortschreibung des bisherigen Wohnverhaltens des Mieters bedürfe sowie der Feststellung, wann bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses Renovierungsbedarf zu erwarten sei.
28
d) Der Senat hat bereits in seinem Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, WuM 2014, 135 Rn. 6 ff.) grundsätzliche Bedenken geäußert , ob Quotenabgeltungsklauseln, die den tatsächlichen Erhaltungszustand der Wohnung in der Weise berücksichtigen, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde, der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB standhalten können. Diese Bedenken greifen durch.
29
aa) Quotenabgeltungsklauseln müssen dem Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) genügen und dürfen nicht so gefasst sein (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB), dass der Vermieter als Verwender durch einseitige Vertragsge- staltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (vgl. Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NJW 2006, 1056 Rn. 21 mwN). Es kann dahinstehen, ob die hier vereinbarte Quotenabgeltungsklausel ausreichend transparent im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgestaltet ist. Dafür könnte sprechen, dass die aus dem Transparenzgebot folgende Verpflichtung des Verwenders, Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst klar und durchschaubar darzustellen, nur im Rahmen des tatsächlich und rechtlich Möglichen besteht (Senatsurteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, aaO Rn. 31 mwN). Dies bedarf jedoch keiner abschließenden Entscheidung , weil Quotenabgeltungsklauseln jedenfalls einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhalten. Sie benachteiligen den Mieter unangemessen , weil sie dem Mieter bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf ihn zukommenden Kostenbelastung ermöglichen.
30
Denn es ist für den durchschnittlichen und verständigen Mieter bei dem für die Beurteilung maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses (Senatsurteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 37; vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 48/05, BGHZ 165, 12, 21 f.; jeweils mwN) nicht erkennbar, welcher tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses , dessen Zeitpunkt bei Vertragsschluss noch nicht feststeht, unter Zugrundelegung seines (möglicherweise Veränderungen unterworfenen) individuellen Nutzungsverhaltens erreicht sein wird. Aber nicht nur der tatsächliche Zustand der Wohnung bei Vertragsende ist für den Mieter bei Vertragsschluss nicht einschätzbar. Um eine Kostenquote ermitteln zu können ist darüber hinaus die empirische Prognose notwendig, zu welchem Zeitpunkt bei unterstellter gleicher Nutzungsart und gleicher Nutzungsintensität voraussichtlich Renovierungsbedarf eintreten wird. Quotenabgeltungsklauseln verlangen vom Mieter daher bei Vertragsschluss seine bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Zahlungspflicht aufgrund eines in der Zukunft liegenden, auf mehreren Variablen beruhenden hypothetischen und damit fiktiven Sachverhalts einzuschätzen. Derartige Bestimmungen benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen und sind unwirksam (vgl. auch V. Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 535 Rn. 62).
31
bb) So verhält es sich auch bei der im Streitfall in Rede stehenden Quotenabgeltungsklausel in § 8 Nr. 3, 4 des Mietvertrags. Dass § 8 Nr. 3 des Mietvertrags die angemessene Senkung der Kostenquote für den Fall, in dem der Mieter nachweist, dass der tatsächliche Erhaltungszustand der Wohnung eine Verlängerung der im Allgemeinen geltenden Renovierungsfristen zulässt, in das billige Ermessen des Vermieters stellt, ändert an dieser Beurteilung nichts.
32
4. Soweit das Berufungsgericht der Klägerin im Wege des Schadenser- satzes Reinigungskosten in Höhe von 153,65 € zugesprochen hat, rügt die Re- vision zu Recht, dass das Berufungsgericht bei dieser Wertung entscheidungserheblichen Sachvortrag der Beklagten unberücksichtigt gelassen hat. Die Beklagte hat nicht nur bestritten, die Wohnung entgegen § 14 des Mietvertrags ungereinigt zurückgegeben zu haben. Sie hat vielmehr bereits in erster Instanz unter Beweisantritt vorgetragen, die Wohnung sauber und besenrein übergeben zu haben. Dem wird nachzugehen sein.

III.

33
Das Berufungsurteil kann nach allem keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen tatsächlichen Feststellungen zum Zustand der Wohnung sowohl bei Nutzungsbeginn durch die Beklagte als auch bei Rückgabe an die Klägerin getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol
Vorinstanzen:
AG Hannover, Entscheidung vom 03.01.2013 - 510 C 12173/11 -
LG Hannover, Entscheidung vom 10.07.2013 - 12 S 9/13 -

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nur verlangen, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht wie geschuldet bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nicht verlangen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.

(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.

(3) Kommt nach der Art der Pflichtverletzung eine Fristsetzung nicht in Betracht, so tritt an deren Stelle eine Abmahnung.

(4) Der Anspruch auf die Leistung ist ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.

(5) Verlangt der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung, so ist der Schuldner zur Rückforderung des Geleisteten nach den §§ 346 bis 348 berechtigt.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nur verlangen, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht wie geschuldet bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nicht verlangen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.

(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.

(3) Kommt nach der Art der Pflichtverletzung eine Fristsetzung nicht in Betracht, so tritt an deren Stelle eine Abmahnung.

(4) Der Anspruch auf die Leistung ist ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.

(5) Verlangt der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung, so ist der Schuldner zur Rückforderung des Geleisteten nach den §§ 346 bis 348 berechtigt.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 185/14 Verkündet am:
18. März 2015
Ring,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja

a) Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender
Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig
überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab
des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter
dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von
BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253).

b) Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann,
wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich
ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem
vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer
Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung
nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen
Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

c) Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung
, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig
überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Ge-
samtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles
maßgeblichen Umstände.

d) Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt
es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung
bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs
- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung
trifft den Vermieter.
BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14 - LG Berlin
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 18. März 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen
Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 25. Juni 2014 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Beklagten gegen den Zahlungsanspruch zurückgewiesen worden ist. Auf die Berufung der Beklagten wird - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof -Kreuzberg vom 9. August 2013 im Kostenpunkt und hinsichtlich des Zahlungsanspruchs abgeändert. Die Klage wird hinsichtlich des Zahlungsanspruchs insgesamt abgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Beklagten waren seit dem 1. Oktober 2002 Mieter einer aus vier Zimmern nebst Küche, Diele, Bad und Balkon bestehenden Wohnung der Klä- ger in Berlin. Die Parteien vereinbarten eine Monatsmiete von 504,71 € sowie eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 132,53 €. Der Mietvertrag enthält unter anderem folgende Formularbestimmungen: "§ 4 Nr. 6 Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. […] § 14 Nr. 1 Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. […]."
2
Unter § 12 Nr. 2 des Mietvertrages ist nach dem vorgedruckten Text "Hinsichtlich des Zustandes der Mietsache werden folgende Feststellungen getroffen : …" handschriftlich ergänzt: "Der Mietvertrag wird per 1.10.2002 geschlossen. Mietzahlung ab 15. Oktober 2002, da Mieter noch Streicharbeiten in 3 Zimmern vornimmt.
[…]."
3
Die Beklagten kündigten das Mietverhältnis zum 30. November 2011 und gaben die Wohnung am 29. Dezember 2011 zurück. Mit Schreiben vom 6. Januar 2012 forderten die Kläger die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 25. Januar 2012 unter anderem zur Vornahme näher bezeichneter Schönheitsreparaturen auf.
4
Die Kläger haben auf der Basis eines Kostenvoranschlages eines Malerbetriebes vom 6. Februar 2012 Schadensersatz für nicht beziehungsweise nicht fachgerecht vorgenommene Schönheitsreparaturen verlangt. Die Beklagten haben unter Beweisantritt geltend gemacht, die Wohnung in renovierungsbedürftigem Zustand übernommen zu haben; die bei Mietbeginn erforderliche Renovierung sei durch die Gegenleistung der Kläger in Form eines zweiwöchigen Mieterlasses nicht abgegolten worden.
5
Das Amtsgericht hat der Klage - unter deren Abweisung im Übrigen - in Höhe von 5.759,69 € nebst Zinsen stattgegeben sowie festgestellt, dass sich der Rechtsstreit in Höhe von 197,20 € in der Hauptsache erledigt habe. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Verurteilung nur in Höhe von 5.453,14 € nebst Zinsen aufrechterhalten und das Rechtsmittel im Übrigen zu- rückgewiesen.
6
Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren hinsichtlich des Zahlungsanspruchs weiter.

Entscheidungsgründe:

7
Die Revision hat Erfolg.

I.

8
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Bedeutung, im Wesentlichen ausgeführt:
9
Den Klägern stehe ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten zu, weil diese fällige Schönheitsreparaturen nicht vorgenommen hätten. Das Berufungsgericht folge der Bewertung des Amtsgerichts, wonach davon auszugehen sei, dass die Übertragung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen gemäß § 4 Nr. 6, § 14 Nr. 1 des Mietvertrages wirksam sei. Die Regelung sei nicht deshalb gemäß § 307 BGB unwirksam, weil die Wohnung bei Anmietung nicht (vollständig) renoviert gewesen sei und die Beklagten unstreitig Renovierungsarbeiten vorgenommen hätten, für die sie keinen diesen Leistungen entsprechenden Ausgleich erhalten hätten.
10
Zwar sei im Mietvertrag vom 1. Oktober 2002 vorgesehen, dass die Mieter noch Renovierungsarbeiten in drei Zimmern vornehmen und der Beginn der Mietzahlungspflicht deshalb auf den 15. Oktober 2002 verschoben werde. Eine die Mieter unzumutbar belastende Benachteiligung dadurch, dass ihnen sowohl die Anfangs- als auch die laufende Renovierung übertragen worden sei, ergebe sich aus dem Zusammenspiel dieser Regelungen aber nicht, denn die Mieter seien nicht verpflichtet gewesen, diese Arbeiten zu Beginn des Mietverhältnisses in bestimmter Art und Weise sowie in bestimmter Frist auszuführen.
11
Die formularmäßige Regelung stelle auch im Übrigen keine für den Mieter unzumutbare Benachteiligung dar. Wie der Bundesgerichtshof noch durch Urteil vom 20. Oktober 2004 (VIII ZR 378/03) unter Bezugnahme auf seinen Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 (VIII ARZ 9/86) entschieden habe, sei die Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch bei einer anfänglich nicht renovierten Wohnung nach Maßgabe eines - wie hier - nicht starren Fristenplans wirksam, selbst wenn ein Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung ausgeschlossen sei, wenn die Renovierungsfristen erst mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen begännen. Davon sei indessen auszugehen, weil sich die Regelungen im Mietvertrag mangels anderer Vereinbarungen nach ihrem Sinngehalt auf diesen Vertrag und seine Laufzeit beschränkten. Ob der Bundesgerichtshof, wie der Beschluss vom 20. Januar 2014 (VIII ZR 352/12) nahelege, von dieser über Jahrzehnte vertretenen Rechtsansicht Abstand nehmen werde, stehe derzeit nicht fest.
12
Schönheitsreparaturen seien in dem Umfang, den das Amtsgericht seinem Urteil zugrunde gelegt habe, auch fällig. Dafür spreche bereits die Dauer des Mietverhältnisses von etwa neun Jahren; nach allgemeiner Erfahrung würden Schönheitsreparaturen in dieser langen Zeit bei üblicher Nutzung fällig. Die Beklagten könnten sich nicht erfolgreich damit verteidigen, dass der vorgefundene Zustand demjenigen bei Mietbeginn entspreche. Da die Vereinbarung zur Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf sie wirksam sei, schuldeten sie jedenfalls während des Mietverhältnisses fällig gewordene Arbeiten. Bei der Dauer des Mietverhältnisses wirke sich nicht mehr aus, dass und ob dekorative Details der Wohnung bereits bei Anmietung verbraucht oder nicht fachgerecht ausgeführt gewesen seien.

II.

13
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
14
Die auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen gerichtete Klage ist unbegründet. Den Klägern steht ein Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (§ 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 Satz 1) nicht zu. Denn die Beklagten waren zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.
15
1. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts, dessen Beurteilung sich an der früheren Senatsrechtsprechung orientiert (grundlegend: Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 261 ff., zu § 9 AGBG), ist die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen - wie der Senat nunmehr entscheidet - gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn - wie hier - den Mietern ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wird.
16
a) Allerdings hat der Senat - worauf das Berufungsgericht abgestellt hat - in der Vergangenheit entschieden, dass Vornahmeklauseln auch bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB jedenfalls dann standhielten, wenn der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werde (Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, aaO, S. 268 ff.). Durch Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1988 (VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 84 ff.) hat der Senat diese Beurteilung auf Quotenabgeltungsklauseln übertragen. In der Folgezeit hat der Senat seine Rechtsprechung zu den Vornahmeklauseln mehrfach bestätigt (Urteile vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087 unter III d; vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 77/03, NJW 2004, 3042 unter II 2 a cc; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03, NJW 2005, 425 unter II 1 a; vom 9. März 2005 - VIII ZR 17/04, NJW 2005, 1426 unter II; Hinweisbeschluss vom 18. November 2008 - VIII ZR 73/08, WuM 2009, 36 Rn. 2). Dies kann nicht aufrechterhalten werden.
17
b) Festzuhalten ist jedoch an dem Ausgangspunkt der vorgenannten Senatsrechtsprechung , wonach der Mieter auch bei Übernahme einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung - jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter - formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind (vgl. Rechtsentscheide vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, aaO S. 265 f., 268; vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 85 f.).
18
aa) In der Vergangenheit hat der Senat allerdings angenommen, es sei gewährleistet, dass der Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung nur die auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen vorzunehmen habe, wenn das Klauselwerk dahingehend ausgelegt werden könne, dass die üblichen Renovierungsfristen mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (Rechtsentscheide vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, aaO S. 268 f.; vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 84 ff.). Dabei ist der Senat von der Vorstellung ausgegangen, dass der Mieter nur mit Renovierungsarbeiten für seine eigene Vertragslaufzeit belastet würde, wenn die "üblichen" Renovierungsfristen im Falle der Überlassung einer unrenovierten Wohnung an den Mietbeginn anknüpften.
19
bb) An dieser Sichtweise kann jedoch unter Berücksichtigung der weiteren Entwicklung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Maßstäben der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht mehr festgehalten werden. Bei Erlass der genannten Rechtsentscheide entsprach es noch der Praxis des Bundesgerichtshofs, den Anwendungsbereich von Allgemeinen Geschäftsbedingungen unter Rückgriff auf § 242 BGB in einer Weise einzuschränken , die nach heutiger Sichtweise als unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt eingestuft würde (vgl. Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 87 f.). Diese Handhabung wurde durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des Senats zum Erfordernis eines flexiblen Fristenplans (dazu unten zu (1)) und später zusätzlich durch die Anwendung der kundenfeindlichsten Auslegung auch im Individualprozess (dazu unten zu (3)) abgelöst.
20
(1) Die Entwicklung zu einer strengeren Klauselkontrolle wird zunächst durch die Rechtsprechung des Senats zu "flexiblen" Renovierungsfristen verdeutlicht. Die oben genannten Rechtsentscheide gingen noch davon aus, dass die Schönheitsreparaturen nach einem bestimmten Fristenplan ausgeführt werden , mithin nach (allerdings damals nicht so bezeichneten) "starren" Fristen. Mit Urteil vom 23. Juni 2004 (VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586) hat der Senat seine Rechtsprechung dahin abgeändert und weiterentwickelt, dass die Wirksamkeit formularmäßiger Vornahmeklauseln einen flexiblen Fristenplan voraussetzt, der Mieter mithin auch nach Ablauf üblicher Fristen seit der letzten Renovierung nur dann renovieren muss, wenn der Erhaltungszustand der Dekoration es erfordert. Der (Ausnahme-)Fall, dass die Vornahme von Schönheitsreparaturen trotz Ablauf üblicher Renovierungsfristen noch nicht erforderlich ist, wurde damit nicht mehr - wie bisher - über eine korrigierende Auslegung (§§ 133, 157 BGB) oder Anwendung von § 242 BGB vom Anwendungsbereich der Formularklausel ausgenommen, sondern führt seit der Entscheidung vom 23. Juni 2004 (VIII ZR 361/03, aaO) dazu, dass die Klausel, weil sie auch diesen Fall erfasst und den Mieter in dieser Konstellation unangemessen benachteiligt, insgesamt unangemessen und unwirksam ist.
21
(2) Das Senatsurteil vom 26. September 2007 (VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632) hat die Entwicklung zu einer strengeren Inhaltskontrolle von Vornahme - und Quotenabgeltungsklauseln fortgesetzt. In diesem Urteil, welches eine Quotenabgeltungsklausel betraf, hat der Senat Zweifel erkennen lassen, ob eine entsprechende Klausel bei einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standhält. Der Senat hat diese Bedenken damit begründet, dass entweder - wenn der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt habe - sich am Ende der Mietzeit nicht feststellen lasse, in welchem Umfang die Abnutzung durch den Mieter selbst oder durch den Vormieter herbeigeführt worden sei, oder der Mieter - sofern er im Laufe seiner Mietzeit renoviert habe - doppelt belastet werde, indem er zusätzlich zu dem Schönheitsreparaturaufwand eine Kostenquote zu tragen habe, obwohl beziehungsweise weil er die von ihm (jedenfalls auch zur Beseitigung der Abnutzung durch den Vormieter) vorgenommenen Dekorationsarbeiten noch nicht vollständig abgenutzt habe (vgl. Senatsurteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, aaO Rn. 20). Einer abschließenden Entscheidung, ob eine Änderung der Rechtsprechung bezüglich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnungen geboten ist, bedurfte es in diesem Fall nicht, weil die betreffende Wohnung renoviert übergeben worden war (Senatsurteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, aaO).
22
(3) Im Urteil vom 29. Mai 2013 (VIII ZR 285/12, NJW 2013, 2505) hat der Senat dann - unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung - eine Quotenabgeltungsklausel , die als Berechnungsgrundlage den Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes bestimmte, - entgegen der im Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 (VIII ARZ 1/88, aaO, S. 82 ff.) vertretenen Auffassung - für unangemessen erachtet und dabei entscheidend darauf abgestellt, dass bei der Prüfung der Wirksamkeit der jeweils zu beurteilenden Abgeltungsklausel diejenige Auslegung zugrunde zu legen sei, nach der dem vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag verbindliche Wirkung zukommt und es dem Mieter verwehrt ist, hiergegen Einwendungen zu erheben. Denn nach neuerer Rechtsprechung ist für die Inhaltskontrolle einer mehrdeutigen Allgemeinen Geschäftsbedingung nicht nur im Verbandsprozess, sondern auch im - hier gegebenen - Individualprozess von mehreren möglichen Deutungen die kundenfeindlichste Auslegung, also diejenige maßgebend, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt (BGH, Urteile vom 29. April 2008 - KZR 2/07, BGHZ 176, 244 Rn. 19 mwN; vom 23. September 2009 - VIII ZR 344/08, NJW 2009, 3716 Rn. 8). Hierdurch wird zum einen § 305c Abs. 2 BGB Rechnung getragen, wonach sich Zweifel bei der Auslegung zu Lasten des Verwenders auswirken, und zum anderen vermieden, dass die Entscheidung im Individualprozess auf eine Klausel gegründet wird, die im Verbandsprozess für unwirksam zu erklären wäre (BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 285/12 aaO Rn. 20; vom 29. April 2008 - KZR 2/07, aaO).
23
(4) In seinem Beschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, WuM 2014, 135 Rn. 5) hat der Senat schließlich angedeutet, dass die im Senatsurteil vom 26. September 2007 genannten Erwägungen auf die Inhaltskontrolle von Vornahmeklauseln übertragbar sein könnten, mit der Folge, dass bei einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung bereits die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen als unangemessene Benachteiligung des Mieters angesehen werden könnte. Denn auch eine solche Klausel verpflichte den Mieter zur Beseitigung von Gebrauchsspuren, die nicht er, sondern der Vormieter verursacht habe.
24
2. Gemessen an der dargestellten Fortentwicklung der Maßstäbe für die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt - jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung - dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.
25
a) Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme während des Mietverhältnisses anfallender Schönheitsreparaturen lässt sich bereits nach dem Wortlaut derartiger Regelungen nicht auf nach Mietbeginn entstehende Abnutzungsspuren beschränken. Denn sie stellen nicht auf den Zeitpunkt der Verursachung , sondern auf den Zeitpunkt der Renovierungsbedürftigkeit ab und schließen damit den vom Vormieter mitverursachten Renovierungsbedarf ein. Auch das hier verwendete Klauselwerk (§ 4 Nr. 6 des Mietvertrages) ermöglicht ein solches Verständnis nicht nur, sondern legt es sogar nahe. In der für einen Mieter als Gegner des Klauselverwenders ungünstigsten Auslegung könnte der Mieter bei entsprechendem Zustand der Mieträume sogar bereits unmittelbar nach Mietbeginn zur Renovierung verpflichtet sein, obwohl die Abnutzung der Wohnung nicht auf ihn zurückgeht.
26
Noch deutlicher würde die Benachteiligung des Mieters, wenn die Dekoration der Wohnung bei der Übergabe an diesen bereits so abgewohnt oder verbraucht ist, dass eine weitere Verschlechterung während der Vertragslaufzeit schon aus diesem Grund praktisch nicht mehr in Betracht kommt. Führt der Mieter in diesem Fall bei Vertragsbeginn eine Renovierung durch, zu der er nicht verpflichtet ist, müsste er spätestens bei Vertragsende gleichwohl renovieren , obwohl sich die Wohnung in keinem schlechteren Zustand befindet als sie ihm bei Nutzungsbeginn überlassen worden war. Auch diese Konstellation ist nach dem Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung zugrunde zu legen und führt zur Unwirksamkeit der Vornahmeklausel, weil diese dem Mieter die Verpflichtung auferlegt, die Wohnung gegebenenfalls in einem gegenüber dem Vertragsbeginn verbesserten Zustand zurückzugeben.
27
b) Die von der früheren Senatsrechtsprechung befürwortete Anknüpfung an den Ablauf von Renovierungsfristen nach Beginn des Mietverhältnisses ist demgegenüber nicht geeignet, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung zu verhindern. Der noch im Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 (VIII ARZ 9/86, aaO) vertretenen gegenteiligen Rechtsauffassung ist bereits durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des Senats, wonach die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen den Mieter nur dann nicht unangemessen benachteiligt , wenn ein vorgesehener Fristenplan "flexibel" ausgestaltet ist, die Grundlage entzogen worden. Flexible Fristen stellen auf den tatsächlichen Erhaltungszustand beziehungsweise einen bestehenden Renovierungsbedarf ab. Der Mieter ist bei einer flexiblen Renovierungsfrist zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, sobald es der (abgenutzte) Erhaltungszustand der Dekoration erfordert, und zwar unabhängig davon, inwieweit dieser vom Mieter oder seinem Vormieter verursacht worden ist.
28
3. Entgegen einer vereinzelt in Rechtsprechung und Schrifttum vertretenen Auffassung (AG Dortmund, NZM 2014, 826, 828; Schach, ZMR 2014, 944) ist eine Vornahmeklausel allerdings nicht schon deshalb unwirksam, weil sie so formuliert ist, dass sie sowohl auf renoviert als auch auf unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassene Wohnungen Anwendung finden kann. Zwar erfolgt die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB auf der Grundlage einer generalisierenden Betrachtungsweise des Klauselinhalts; sie darf aber den konkreten Vertragsgegenstand nicht außer Acht lassen. Bei der Inhaltskontrolle ist im Indivi- dualprozess daher jeweils danach zu unterscheiden, ob Gegenstand der Renovierungsverpflichtung des Mieters eine bei Vertragsbeginn renovierte oder eine unrenovierte beziehungsweise renovierungsbedürftige Wohnung ist (Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, aaO S. 264; Staudinger/Coester, BGB, Neubearb. 2013, § 307 Rn. 113; siehe auch Pfeiffer in Wolf/Lindacher/ Pfeiffer, AGB-Recht, 6. Aufl., § 307 BGB Rn. 86).
29
4. Nach diesen Grundsätzen bedarf es in Fällen, in denen streitig ist, ob die Wohnung dem Mieter bei Vertragsbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben worden ist, tatrichterlicher Feststellungen (§ 286 Abs. 1 ZPO).
30
a) Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Auch in der Vergangenheit hat der Senat nicht zwischen mehr oder weniger abgewohnten Mieträumen unterschieden (vgl. Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, aaO S. 264). Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Auf eine Abgrenzung zwischen einer nicht renovierten und einer renovierungsbedürftigen Wohnung kommt es dabei nicht an, weil beide Begriffe Mieträume mit Gebrauchsspuren beschreiben und die Grenze fließend ist (vgl. Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, aaO S. 269).
31
Um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine "renovierte" Wohnung zu übergeben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bleiben überdies Abnutzungsund Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt dies einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände.
32
b) Es ist Sache des Mieters, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen , dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für tatsächliche Umstände, aus denen sich die Unwirksamkeit einer AGB-Regelung ergibt, trägt im Individualprozess der sich auf die Unwirksamkeit der Klausel berufende Vertragspartner des Verwenders (BGH, Urteile vom 18. Mai 1983 - VIII ZR 83/82, NJW 1983, 1854 unter II 3; vom 29. Mai 1991 - IV ZR 187/90, NJW 1991, 2763 unter II 3 a; vom 21. November 1995 - XI ZR 255/94, NJW 1996, 388 unter II 2 b bb; vom 6. Dezember 2002 - V ZR 220/02, BGHZ 153, 148, 155; Staudinger/Coester, aaO, § 307 Rn. 104; Dammann in Wolf/Lindacher/Pfeiffer, aaO, Vor §§ 308, 309 BGB Rn. 19; Fuchs in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 11. Aufl., Vorb. v. § 307 BGB Rn. 109; Palandt/Grüneberg, BGB, 74. Aufl., § 307 Rn. 9; Erman/Roloff, BGB, 14. Aufl., Vorbemerkung zu §§ 307-309 Rn. 21; Baumgärtel /Schmidt-Eichhorn, Handbuch der Beweislast, 3. Aufl., § 307 BGB Rn. 2; Lehmann-Richter, NZM 2014, 818, 819).
33
Zwar kann dies Beweisschwierigkeiten aufwerfen, zumal sich die Frage der Wirksamkeit einer formularmäßigen Abwälzung der Renovierungsverpflichtung auf den Mieter häufig erst bei Vertragsende stellt. Jedoch stehen dem Mieter insoweit verschiedene Beweismittel zur Verfügung. So kann er bei Mietbeginn darauf hinwirken, dass ein gemeinsames Übergabeprotokoll gefertigt wird; daran wird regelmäßig auch der Vermieter Interesse haben. Des Weiteren kann der Mieter den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn fotografisch festhalten.
Beweiswert kommt auch Belegen zu, welche die Renovierungskosten des Mieters dokumentieren. Schließlich können etwaige Helfer aus dem Verwandtenund Bekanntenkreis oder beauftragte Handwerker als Zeugen für den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn benannt werden.
34
c) Nach dieser Maßgabe war die von den Beklagten gemietete Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Kläger den Beklagten die Wohnung bei Mietbeginn mit Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum übergeben, weil in drei Zimmern noch Streicharbeiten vorzunehmen waren.
35
5. Allerdings kann die formularvertragliche Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung gleichwohl wirksam vereinbart werden, sofern die Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung vorvertraglicher Abnutzungsspuren durch einen vom Vermieter gewährten Ausgleich kompensiert wird, durch den der Mieter so gestellt wird, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden (vgl. BGH, Urteile vom 25. Oktober 1995 - VIII ZR 258/94, NJW 1996, 389 unter II 2 d; vom 23. April 1991 - XI ZR 128/90, BGHZ 114, 238, 246 mwN). Die Parteien können sich etwa dafür entscheiden, dass der Mieter zum Ausgleich für den Renovierungsaufwand für eine bestimmte Zeit weniger oder gar keine Miete zu entrichten hat (vgl. Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 76).
36
Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung obliegt dem Vermieter als Klauselverwender, da es sich um besondere tatsächliche Umstände handelt, die eine Benachteiligung des Vertragspartners dennoch gerechtfertigt erscheinen lassen können (vgl. BGH, Urteil vom 29. Mai 1991 - IV ZR 187/90, aaO; Staudinger/Coester, aaO).
37
Danach fehlt es im gegebenen Fall an einem mit Rücksicht auf den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn genügenden Ausgleich der Benachteiligung. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts mussten Anfang Oktober 2002 Streicharbeiten in drei Zimmern vorgenommen werden. Im Gegenzug haben die Parteien vereinbart, dass die Miete erst zur Monatsmitte zu entrichten ist. Das entspricht einem Nachlass im Umfang einer halben Monatsmiete. Dieser stellt mit Rücksicht darauf, dass hier drei von vier Zimmern der Mietwohnung betroffen waren, keine taugliche Kompensation dar.
38
6. Nach dieser Maßgabe ist im Streitfall die Übertragung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen gemäß § 4 Nr. 6, § 14 Nr. 1 des Mietvertrages insgesamt unwirksam. Die Unwirksamkeit kann nicht auf diejenigen Teile der Wohnung beschränkt werden, die dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden sind. Eine teilweise Aufrechterhaltung oder Umgestaltung der Klauseln kommt wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht (vgl. Senatsurteil vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 285/12, aaO Rn. 23 mwN). Ob die Übertragung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf renovierte Teile der Wohnung beschränkt werden kann, bedarf hier keiner Entscheidung.
39
Die streitigen Klauseln sind nicht unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes für das hier gegebene Vertragsverhältnis als wirksam zu behandeln. Dies macht auch die Revisionserwiderung nicht geltend. Zwar hat der Senat in früheren Entscheidungen Vornahmeklauseln auch bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen als wirksam erachtet. Selbst in Fällen, in denen eine vergleichbare Klausel zuvor nicht beanstandet worden ist, hat ihr Verwender aber - unbeschadet besonders gelagerter Sachverhalte - im Allgemeinen das Risiko zu tragen, dass die Klausel in späteren höchstrichterlichen Entscheidungen wegen unangemessener Benachteiligung des Vertrags- partners als unwirksam beurteilt wird (Senatsurteile vom 5. März 2008 - VIII ZR 95/07, NJW 2008, 1438 Rn. 20; vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, BGHZ 198, 111 Rn. 63; jeweils mwN).
40
An die Stelle der unwirksamen Klauseln tritt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das bedeutet , dass der Vermieter mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen hat (st. Rspr.; siehe nur Senatsurteile vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn. 20; vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 285/12, aaO).

III.

41
Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben ; im Umfang der Anfechtung ist es aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf den festgestellten Sach- verhalt erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Danach ist die Klage hinsichtlich des Zahlungsanspruchs in vollem Umfang abzuweisen.
42
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol
Vorinstanzen:
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 09.08.2013 - 22 C 57/12 -
LG Berlin, Entscheidung vom 25.06.2014 - 65 S 388/13 -

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.