Areas of law tree

Sonstige Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner, Immobilienrecht, Erbrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Wirtschaftsrecht, Medizinrecht, Verkehrsrecht, Zivilrecht, Oranienburger Straße 69
Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner
030-278740 59
Oranienburger Straße 69
10117 Berlin
Mo - Fr durchgehend von 8:00 - 18:00

Other documents on aol

Mietzahlung: Verrechnung von Miete für Wohnung und Garage

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner, Immobilienrecht, Erbrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Wirtschaftsrecht, Medizinrecht, Verkehrsrecht, Zivilrecht, Oranienburger Straße 69
Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner
030-278740 59
Oranienburger Straße 69
10117 Berlin
Mo - Fr durchgehend von 8:00 - 18:00
Überweist der Mieter die Miete für eine Wohnung und eine gesondert angemietete Garage unter dem Verwendungszweck „Miete“, so ist die Zahlung zunächst auf die Wohnraummiete zu verrechnen.
So entschied es das Landgericht (LG) Bonn in einem entsprechenden Fall. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass die Garagenmiete im Verhältnis zur Wohnraummiete die weniger lästige Forderung im Sinne des Gesetzes sei. Es werde dem Mieter primär daran gelegen sein, eine Zahlungsverzugskündigung des Wohnraummietverhältnisses zu verhindern. Werde die Zahlung zunächst auf die Wohnraummiete angerechnet, sei eine solche Kündigung nicht so schnell möglich, wie bei einer Anrechnung auf die Garagenmiete (LG Bonn, 6 S 43/13).


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

LG Bonn, Urteil vom 16.01.2014 (Az.: 6 S 43/13):

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen die Klägerin zu ¼ und die Beklagten als Gesamtschuldner zu ¾.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können jeweils die Vollstreckung der anderen Partei gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrags abwenden, sofern nicht die andere Partei Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen hinsichtlich der Frage, ob bei der Abrechnung der Nebenkosten durch den Vermieter im Falle einer Abrechnung auf Basis von Sollvorauszahlungen oder auf Basis behaupteter Sollvorauszahlungen oder gar auf nicht feststellbarer Basis angegebener Vorauszahlungen dem Anspruch auf Leistung der Nebenkostenvorauszahlungen für den betreffenden Abrechnungszeitraum bzw. der Nachforderung des Vermieters infolge der Korrektur der betreffenden Nebenkostenabrechnung hinsichtlich der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen der Mieter den Einwand gemäß § 556 Abs. 3 S. 3 BGB entgegenhalten kann, insbesondere dahingehend, ob dies davon abhängt, ob ein Versehen des Vermieters oder eine etwa zulässige ständige Praxis der Nebenkostenabrechnung auf Basis von Sollvorauszahlungen vorliegt.


Gründe

Die Klägerin vermietete an die Beklagten seit dem 16.07.2004 die im Haus M-Straße,... C gelegene Erdgeschoss-Wohnung , wobei der Mietvertrag zwischen dem Rechtsvorgänger der Klägerin und den Beklagten geschlossen wurde. Der Rechtsvorgänger der Klägerin und die Beklagten vereinbarten eine monatliche Nettokaltmiete von 528,26 €, Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 135,00 €, sowie eine monatliche Pauschale für einen Kabelanschluss in Höhe von 12,00 €, also eine Bruttomiete von 675,26 € zuzüglich einer Stellplatzmiete von 20,00 €.

Zudem mieteten die Beklagten vom Rechtsvorgänger der Klägerin seit dem 01.03.2005 die auf der Liegenschaft M-Straße gelegene Garage Nr.... zu einem monatlichen Mietpreis von 35,00 €. Mit der Anmietung der Garage Nr.... entfiel die im Wohnraummietvertrag vereinbarte Stellplatzmiete von 20,00 €.

Die Klägerin erwarb das Objekt M-Straße vom Voreigentümer; Nutzen und Lasten gingen zum 25.10.2007 auf die Klägerin über. Der Voreigentümer trat ab diesem Zeitpunkt alle Ansprüche aus den bestehenden Mietverträgen - u. a. aus denjenigen mit den Beklagten - an die Klägerin ab. Die Klägerin ist seit dem 07.11.2007 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Ab dem 01.01.2007 schuldeten die Beklagten hinsichtlich der Wohnung eine Nettokaltmiete von 546,05 € sowie Nebenkostenvorauszahlungen von 147,00 €.

Die Klägerin erkannte für den Zeitraum Oktober 2007 bis März 2010 eine Minderung der Miete von 50% an, wonach sich eine monatliche Bruttomiete von 346,52 € ergäbe.

Die Zahlungen der Beklagten verrechnete die Klägerin im Falle von monatlichen Überzahlungen auf die ältesten offenen Forderungen wegen Wohnraummietzinses; hinsichtlich der Berechnung wird auf die Aufstellungen im Schriftsatz vom 29.03.2012, Bl.... ff. d. A. Bezug genommen.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass keine Verjährung vorliege und dass eine über 50%-ige Minderung für den Zeitraum Oktober 2007 bis März 2010 nicht gerechtfertigt sei. Für den nachfolgenden Zeitraum sei gar keine Minderung gerechtfertigt, da keine Mängel mehr vorhanden gewesen seien. Sie behauptet, dass alle Nebenkostenabrechnungen den Beklagten - rechtzeitig - zugegangen seien.

Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 7.956,09 nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus 143,72 Euro seit dem 6.4.2009, aus jeweils 346,52 Euro seit dem 6.5.2009, 4.6.2009, 6.7.2009, 6.8.2009, 6.10.2009, 5.11.2009, 4.12.2009 und 7.1.2010, aus jeweils 693,05 Euro seit dem 8.4.2010, 6.5.2010, und 4.6.2010, aus 178,05 Euro seit dem 6.7.2010, aus jeweils 693,05 Euro seit dem 5.8.2010, 6.9.2010 und 6.10.2010, aus 253,05 Euro seit dem 4.11.2010, aus 238,05 Euro seit dem 6.12.2010, aus 488,05 Euro seit dem 6.1.2011, aus 298,05 Euro seit dem 4.2.2011, aus jeweils 693,05 Euro seit dem 4.3.2011 und 6.4.2011 sowie aus 1.801,54 Euro seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

weiter die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 1.157,92 Euro nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus jeweils 35 Euro seit dem 6.11.2007, 6.12.2007, 7.1.2008, 6.2.2008, 6.3.2008, 4.4.2008, 7.5.2008, 5.6.2008, 4.7.2008, 6.8.2008, 4.9.2008, 7.10.2008, 6.11.2008, 4.12.2008, 6.4.2009, 6.5.2009, 4.6.2009, 6.7.2009, 6.8.2009, 4.9.2009, 6.10.2009, 5.11.2009, 4.12.2009, 7.1.2010, 4.2.2010, 4.3.2010, 8.4.2010, 6.5.2010, 4.6.2010, 5.8.2010, 6.9.2010, 6.10.2010 und 6.4.2011 sowie aus 2,92 Euro seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten haben erstinstanzlich beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, sie hätten in der Wohnung insgesamt fünf Wasserschäden gehabt. Es habe sich um zwei Probleme gehandelt, einen verstopften Abfluss in der Küche einerseits und ein in der Wand liegendes Rohr mit einem Leck andererseits. Die Beklagten sind der Auffassung, dass ihnen für die Zeit bis einschließlich März 2010 eine Minderung von mehr als 50% zustehe. Sie sind außerdem der Meinung, dass die Miete auch in der Zeit ab April 2010 gemindert gewesen sei. Zudem stünde ihnen ein Gegenanspruch von 3.800,00 € wegen der Beschädigung der Küche zu, mit welchem aufgerechnet werde. Sie behaupten, dass sie zu diesem Preis eine neue Küche hätten kaufen müssen. Zudem stünde ihnen ein Zurückbehaltungsrecht wegen der geltend gemachten Mängel zu.

Das Amtsgericht hat der Klage überwiegend stattgegeben und die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 10.816,03 € nebst Zinsen sowie zur Zahlung von weiteren 1.157,52 € nebst Zinsen verurteilt. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Miete für den Zeitraum von Oktober 2007 bis März 2010 lediglich in Höhe der unstreitigen 50% und für den nachfolgenden Zeitraum in Höhe von 10% gemäß § 536 BGB gemindert gewesen sei. Die Beklagten hätten trotz gerichtlichen Hinweises nicht substantiiert vorgetragen, dass insgesamt Mängel vorgelegen hätten, die zu einer Minderung von mehr als 50% im Zeitraum Oktober 2007 bis März 2010 berechtigt hätten. Es habe insbesondere Vortrag dazu gefehlt, zu welchen Zeitpunkten welche Mängel aufgetreten wären. Für den Zeitraum ab April 2010 sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon auszugehen, dass eine monatliche Minderung von 10% für den mangelhaften Zustand des Parkettbodens anzusetzen sei. Im Übrigen sei keine Minderung wegen der weiteren vorgetragenen Mängel gerechtfertigt, da insoweit kein substantiierter Sachvortrag der Beklagten vorliege insbesondere wiederum hinsichtlich der zeitlichen Vorgänge. Unter Berücksichtigung der Zahlungen der Beklagten ergebe sich hieraus ein Betrag von 2.915,74 Euro für den Zeitraum Oktober 2007 bis März 2010 und ein Betrag von 6.098,75 Euro für den Zeitraum April 2010 bis April 2011, wobei die Beklagten auch weiterhin die Nebenkostenvorauszahlungen schulden würden, weil die Klägerin die Nebenkostenabrechnungen auf Vorschussbasis gemacht habe. Die Nachzahlungsbeträge aus den drei geltend gemachten Nebenkostenabrechnungen seien ebenfalls geschuldet. Ein Zurückbehaltungsrecht stehe den Beklagten schon im Ansatz nicht mehr zu nach Beendigung des Mietverhältnisses. Es sei insoweit fraglich, ob die Beklagten den Zugang der Abrechnung für 2008 und 2007 überhaupt substantiiert bestritten haben sollten, jedenfalls aber habe die Klägerin die Einlieferungsbelege bei der Post eingereicht. Die Abrechnungen seien formell ordnungsgemäß und seien auch materiell nicht zu beanstanden, da die Beklagten trotz richterlichen Hinweises auch keine konkreten Einwände erhoben hätten. Die erklärte Aufrechnung der Beklagten gehe fehl, da die Beklagten zum einen widersprüchlich vorgetragen hätten und im Übrigen nicht belegt hätten, dass sie den Betrag von 3.800 Euro an die Verkäuferin gezahlt hätten.

Mit ihrer am 5.4.2013 beim Landgericht eingegangenen und am 26.6.2013 - nach Fristverlängerung um einen Monat - begründeten Berufung beantragen die Beklagten, das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 28.02.2013, 202 C 122/12, aufzuheben und die Klage abzuweisen; hilfsweise das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 28.02.2013, 202 C 122/12, aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht zurückzuverweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten erheben zweitinstanzlich die Einrede der Verjährung und zwar hinsichtlich der Mieten für den Garagenplatz für den Zeitraum vom 6.11.2007 bis zum 4.12.2008 in Gesamthöhe von 490,00 Euro, im Hinblick auf die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 i. H. v. 178,05 Euro und in Bezug auf den Mietrückstand für Oktober 2007 bis Dezember 2008. Hinsichtlich Letzterem sei auch keine wirksame Verrechnung der Klägerin erfolgt. Insbesondere habe eine ausdrückliche und entgegenstehende Tilgungsbestimmung der Beklagten vorgelegen im Hinblick auf die Überweisung vom 30.3.2010 i. H. v. 1.400,00 Euro. Hilfsweise werde die bereits erstinstanzlich erklärte Aufrechnung bezüglich der Beschädigung der Küche nunmehr auch auf einen Schadensersatzanspruch berechnet nach einem Restwert von 30% des Neuwertes der beschädigten Küche gestützt. Dieser betrage 1.490,00 Euro und zwar 1.000,00 Euro für die Küche und 490,00 Euro für den im Jahre 2004 angeschafften Herd.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Erhebung der Einrede der Verjährung in der zweiten Instanz nicht mehr zu berücksichtigen sei gemäß §§ 529, 531, 533 ZPO und auch ansonsten fehl gehe. Gleiches gelte für den neuen Sachvortrag zur Berechnung des Schadensersatzanspruchs hinsichtlich der Küche.

Die mit Schriftsatz der Klägerin vom 4.2.2013 eingelegte Berufung hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 20.6.2013 zurückgenommen.

Im Übrigen wird Bezug genommen auf das amtsgerichtliche Urteil, auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 17.10.2013 sowie auf die wechselseitigen Schriftsätze.

Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg.

Verjährung/Erfüllung/Gegenstand der Klage
Die geltend gemachten und vom Amtsgericht bejahten Ansprüche sind in Höhe von 70,00 € im Hinblick auf den Anspruch der Klägerin auf den Garagenmietzins für November und Dezember 2007 gemäß § 535 Abs. 2 BGB verjährt.

Da die Verjährungseinrede auf unstreitigen Tatsachen beruht, ist die Erhebung der Verjährungseinrede auch noch in der Berufungsinstanz zu berücksichtigen gemäß §§ 529, 531 ZPO. Es liegt entgegen der Ansicht der Beklagten dabei kein Fall von § 533 ZPO vor, da dieser nur für Klageänderungen, Aufrechnungserklärung und Widerklage gilt. Nach § 531 ZPO ist die erst in zweiter Instanz erhobene Verjährungseinrede nach inzwischen ständiger Rechtsprechung unabhängig von den weiteren Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 ZPO zuzulassen, wenn diese auf unstreitigen Tatsachen basiert ; BGH BauR 2008, 666; OLG Köln, OLGR 2007, 390; OLG Hamm; a. A. BGH MDR 2006, 766), was in der Regel - wie auch hier - der Fall ist. Die Mahnbescheidsanträge datieren vom 21.04.2011 und vermochten damit die Verjährungsfrist gemäß §§ 195 Abs. 1, 199 BGB bis zum 31.12.2010 für Ansprüche, die im Jahre 2007 entstanden sind, nicht zu wahren, sondern erst für Ansprüche, die ab Beginn des Jahres 2008 entstanden sind.

Ansprüche, die im Jahre 2007 entstanden sind, sind jedoch im Hinblick auf Wohnraummietzins gar nicht Gegenstand der Klage. Dies betrifft die Wohnraummietzinsansprüche für Oktober 2007 bis Dezember 2007. Solche sind zwar in der Aufstellung der Klägerin in der Klageschrift aufgeführt, aber die Klägerin macht - zu Recht - geltend, dass diese Ansprüche bereits durch die teilweise erfolgten Überzahlungen der Folgemonate gemäß § 366 Abs. 2 BGB getilgt worden sind. Soweit die Beklagten meinen, dass die in der Anspruchsbegründung vom 29.3.2012 aufgelisteten Wohnungsmietzinsrückstände für den Zeitraum Oktober 2007 bis Dezember 2007 Gegenstand der Klage seien bzw. der Verjährung unterfielen, ist dem nicht zu folgen. Entgegen der Auffassung der Beklagten sind diese Rückstände gemäß § 366 Abs. 2 BGB bereits durch die späteren Zahlungen entsprechend der im Kern zutreffenden Verrechnung der Klägerin getilgt worden. Soweit die Beklagten eine vorrangig zu beachtende konkrete oder auch nur konkludente Tilgungsbestimmung gemäß § 366 Abs. 1 BGB behaupten, ist der Vortrag unsubstantiiert bzw. unschlüssig. Die Beklagten tragen konkret nur hinsichtlich des Verwendungszwecks für die Zahlung über 1.400,00 Euro im März 2010 vor. Aus diesem Verwendungszweck ergibt sich aber nur, dass die Verrechnungsweise der Klägerin zutreffend war. Im Verwendungszweck dieser Überweisung ist lediglich angegeben „3/2010 und Andere Unter Vorbehalt“. Diese Tilgungsbestimmung kann lediglich so verstanden werden, dass konkret der Mietzinsanspruch der Klägerin für April 2010 getilgt werden sollte. Dies hat die Klägerin auch so bei ihrer Verrechnung berücksichtigt. Der weitere Zusatz „Und Andere“ belegt gerade das Fehlen einer Tilgungsbestimmung, die die Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB rechtfertigt. Der zweite Zusatz „Unter Vorbehalt“ ist ebenso unergiebig für die Frage einer konkreten Tilgungsbestimmung. Dies hat allenfalls Relevanz für die Anwendbarkeit von § 814 BGB, worum es hier nicht geht. Die Voraussetzungen des § 366 Abs. 2 BGB, wonach die im Hinblick auf Wohnraummietzinsansprüche für die einzelnen Monate gleich lästigen Schulden ihres Alters nach getilgt wurden, liegen vor.

Die Ansprüche wegen der Garagenmiete für November und Dezember 2007 sind hingegen noch nicht erfüllt worden, und diese sind verjährt. Zwar ist davon auszugehen, dass die Beklagten schlicht monatliche Beträge überwiesen haben, die allenfalls als Verwendungszweck den aktuellen Monat und den Begriff „Miete“ aufwiesen entsprechend der oben thematisierten Überweisung im März 2010, so dass alle monatlichen Überzahlungen, also Beträge, die über die Bruttomiete für die Wohnung hinausgingen, gemäß § 366 Abs. 2 BGB auf die jeweils bestehenden Forderungen - also potentiell auch auf die Garagenmiete - zu verrechnen waren. Aber dabei ist zu berücksichtigen, dass die Garagenmiete im Verhältnis zur Wohnraummiete die weniger lästigere Forderung i. S. v. § 366 Abs. 2 BGB war. Folglich bewirkten Überzahlungen primär die Erfüllung der offenen Forderungen wegen Wohnraummiete und nur sekundär wegen der - auch aktuellen - Garagenmiete, die wohl auch separat überwiesen wurde. Da die Überzahlungen zu keinem Zeitpunkt die Rückstände wegen der Wohnraummiete vollständig zu tilgen vermochten, wie sich aus der Aufstellung der Klägerin aus der Anspruchsbegründung ergibt, bewirkten die Überzahlungen keine Erfüllung der Ansprüche wegen der Garagenmiete, wie diese auf S.... der Anspruchsbegründung, Bl.... d. A., aufgelistet sind - diese sind in dieser Höhe weiterhin offen.

Hinsichtlich von Ansprüchen, die im und nach dem Jahr 2008 entstanden sind, liegt keine Verjährung gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB vor.

Die Verjährung wurde durch die Zustellung des Mahnbescheids zunächst jedenfalls seit dem 14.05.2011 gehemmt. Sodann wurde die Verjährung jedenfalls bis zum 14.11.2011 gehemmt gemäß § 204 Abs. 2 S. 1, 2 BGB - also mindestens sechs Monate. Folglich vermag Verjährung gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB für Ansprüche, die im Jahre 2008 entstanden sind und Gegenstand des Mahnverfahrens waren, keinesfalls vor dem 30.06.2012 eingetreten sein. Die am 30.04.2012 bei Gericht eingegangene Anspruchsbegründung, die den Beklagten am 05.04.2012 zugestellt wurde, wahrte damit die Verjährungsfrist für Ansprüche aus dem Jahr 2008 , die Gegenstand des Mahnbescheids waren. Mithin sind alle in Rede stehenden Ansprüche nicht verjährt. Der Nebenkostennachzahlungsanspruch für das Jahr 2007 ist dabei ein im Jahre 2008 entstandener Anspruch, da dieser erst mit der Abrechnung vom 10.12.2008 entstand, §§ 259, 556 BGB.

Nebenkostenvorauszahlungen/Nachzahlungsanspruch infolge Korrektur der Nebenkostenabrechnungen

Die Berufung hat Erfolg, soweit das Amtsgericht der Klägerin Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen bzw. einen Anspruch auf Korrektur der Nebenkostenabrechnung im Hinblick auf die geleisteten Vorauszahlungen zugesprochen hat. Gegenstand der Klage ist die Bruttomiete, also die sogenannte Kaltmiete zuzüglich der Nebenkostenvorauszahlungen.

Dem Vermieter steht nach ständiger Rechtsprechung nach erfolgter Abrechnung bzw. nach Eintritt der Abrechnungsreife für den jeweiligen Abrechnungszeitraum der Nebenkosten kein Anspruch auf Zahlung der Nebenkostenvorauszahlungen mehr zu.

Soweit die Auffassung vertreten wird, dass in den Fällen einer Abrechnung auf Basis von Soll-Vorauszahlungsbeträgen eine Nachforderung weiterhin geltend gemacht werden könnte, die nicht unter die Regelung des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB falle , ist dem nicht zu folgen. Diese Auffassung wird damit begründet, dass Nachforderungen im Sinne dieser Vorschrift sich auf Kosten bezögen, die durch Vorauszahlungen nicht gedeckt seien. Vorliegend gehe es indes um einen Saldo, der ganz oder zum Teil allein darauf beruhe, dass die Abschläge nicht vollständig geleistet worden seien. Diese Begründung überzeugt nicht. Es ist weder dem Wortlaut noch Sinn und Zweck von § 556 Abs. 3 S. 3 BGB zu entnehmen, dass hierunter nur Nachforderungen fielen, die sich auf Kosten bezögen, die durch Vorauszahlungen nicht gedeckt seien. Sinn und Zweck von § 556 Abs. 3 S. 3 u. S. 5 BGB ist die Schaffung von abschließender Rechtssicherheit für beide Seiten nach Ablauf bestimmter Fristen - ungeachtet dessen, woraus sich die vermeintliche Nachforderung bzw. Rückforderung ergeben soll. Zudem steht diese Begründung auch im Widerspruch zur bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Der Bundesgerichtshof hält § 556 Abs. 3 S. 3 BGB - zu Recht - explizit für einschlägig in Fällen, wo es um die nachträgliche Korrektur der in die Abrechnung eingestellten Vorauszahlungsbeträge geht , wobei sich der Mieter hierauf nur ausnahmsweise gemäß § 242 BGB nicht berufen darf, soweit der Fehler für den Mieter auf den ersten Blick erkennbar war und den der Vermieter kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert hat. Letztgenannte Voraussetzungen liegen hier nicht vor, jedenfalls weil die Korrektur erst viele Monate bzw. Jahre - im hiesigen Prozess - erfolgte. Im genannten vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ging es dabei um die Korrektur eines versehentlichen Fehlers. Bei der Abrechnung auf Sollvorauszahlungsbasis in dem Wissen, dass diese gar nicht geleistet worden sind, liegt hingegen in der Regel eine vorsätzlich inhaltlich falsche Abrechnung des Vermieters vor. Eine solche Abrechnung ist zwar in der Regel nicht formell fehlerhaft , aber es liegt dann in der Regel eine wissentlich inhaltlich falsche und damit vorsätzlich inhaltlich falsche Abrechnung vor, weil der Vermieter in der Regel durchaus weiß, in welcher Höhe Nebenkostenvorauszahlungen geleistet worden sind. Es besteht keine Veranlassung den vorsätzlich inhaltlich falsch abrechnenden Vermieter gegenüber dem irrtümlich inhaltlich falsch abrechnenden Vermieter zulasten des Mieters zu privilegieren. Der Vermieter ist zudem bei unverständlicher Tilgungsweise des Mieters und dadurch ggf. fehlendem Verschulden des Vermieters an der verzögerten Korrektur durch § 556 Abs. 3 S. 3 2. HS BGB hinreichend geschützt. Soweit Langenberg wohl mit der „materiellen Gerechtigkeit“ argumentieren will, wonach der Mieter doch wohl in der Regel wisse, was er gezahlt habe und daher bei der Frage der Vorschüsse weniger schutzwürdig sei als bei Streitigkeiten über die Berechtigung einzelner Kostenpositionen oder anderweitiger Aspekte der Abrechnung, ist dem entgegen zu setzen, dass der Vermieter gemäß §§ 556, 259, 241 Abs. 2 BGB verpflichtet ist, eine möglichst zutreffende Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Daher erscheint vielmehr der Vermieter, der sehenden Auges oder auch nur fahrlässig eine inhaltlich fehlerhafte Nebenkostenabrechnung erstellt, nicht besonders schutzwürdig. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB normiert gerade, dass ungeachtet der etwaigen „materiellen Gerechtigkeit“ hinsichtlich der Richtigkeit oder Unrichtigkeit der Abrechnung der Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist vor Nachforderungen geschützt sein soll. Dem entspricht allein, dass § 556 Abs. 3 S. 3 BGB uneingeschränkt auf die Fälle einer Nachforderung infolge der Korrektur der Nebenkostenabrechnung anwendbar ist, auch hinsichtlich der Korrektur der zu berücksichtigenden vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen.

Der Vollständigkeit halber wird an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass nach der Rechtsprechung der Kammer der Vermieter in der Regel die Zahlungen des Mieters bei unklarer Tilgungsbestimmung gemäß § 366 Abs. 2 BGB primär auf die geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen verrechnen darf und somit bei monatlichen Zahlungen, die jedenfalls die Höhe der monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen erreichen, auch problemlos - inhaltlich dann richtig - auf Sollvorauszahlungsbasis abrechnen kann. Der Gegenauffassung von Blank ist entgegenzuhalten, dass eine Verrechnung auf die Kaltmiete auch für den Mieter keinen Vorteil beinhaltet, da angesichts des Bruttomietbegriffs Rückstände bei den Nebenkostenvorauszahlungen ebenso die Zahlungsverzugskündigung gemäß §§ 543, 571 BGB rechtfertigen können wie Rückstände bei der Kaltmiete. Es liegt vielmehr in der Regel im beiderseitigen Interesse, dass der Vermieter im Zweifel die Zahlungen primär auf die Nebenkostenvorauszahlungen verrechnet, da ansonsten die gerade auch durch den vorliegenden Fall illustrierten Abrechnungsschwierigkeiten drohen. Für die Frage der Minderung ist eine solche Verrechnung ebenfalls unerheblich, da alle Berechnungsmethoden zum selben Ergebnis gelangen ungeachtet dessen, worauf Zahlungen des Mieters verrechnet worden sind. Sofern ein Vermieter in einer solchen Fallkonstellation Mietrückstände mit der Klage geltend macht, macht er dann also gar keine Nebenkostenvorauszahlungen, sondern Kaltmiete geltend, soweit die erfolgten Zahlungen zur Deckung der Nebenkostenvorauszahlungen ausreichten. Sofern allerdings ein Vermieter schlicht die konkrete Zahlungsweise, die im Verwendungszweck genannten Tilgungsbestimmungen und damit die gesetzliche Regelung des § 366 BGB mehr oder weniger ignoriert - wie dies insbesondere der Praxis gewerblicher Großvermieter nach der Erfahrung der Kammer durchaus entspricht, die vielfach Computerprogramme für die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen verwenden, die immer nur die Sollvorauszahlungen als angeblich geleistet in die Abrechnung einstellen - besteht weder nach Wortlaut, noch nach Sinn und Zweck des Gesetzes Veranlassung, § 556 Abs. 3 S. 3 BGB nicht für die nachfolgende Korrektur der Abrechnung auch hinsichtlich der Korrektur der geleisteten Vorauszahlungen anzuwenden. Dabei ist auch nicht danach zu differenzieren, ob die zu korrigierende Abrechnung ursprünglich die Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB gewahrt hat oder nicht. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB gilt erst recht für die Fälle, in denen bereits vor Ablauf der Abrechnungsfrist eine formal ordnungsgemäße Abrechnung erteilt worden ist, die nachträglich korrigiert werden soll.

Folglich besteht hier schon im Ansatz kein Anspruch der Klägerin auf Nebenkostenvorauszahlung für die Jahre 2007 bis 2011 bzw. auf eine entsprechende Nachzahlung infolge Korrektur der in die Abrechnungen eingestellten Sollvorauszahlungsbeträge.

Zudem hat die Klägerin nach ihrem eigenen Sachvortrag die Nebenkosten gar nicht auf „Vorschussbasis“ abgerechnet, auch wenn explizit in der jeweiligen Nebenkostenabrechnung im Text angegeben wurde, dass dies der Fall gewesen sei. Nach der Abrechnung vom 10.12.2008 sollen die Beklagten 1.629,55 € Vorauszahlungen geleistet haben. Dieser Betrag ist nicht einmal „glatt“ durch 12 teilbar, was schon indiziert, dass keine Sollvorauszahlungen eingestellt wurden. Seit dem Jahr 2007 soll nach dem unstreitigen Sachvortrag eine Nebenkostenvorauszahlung von 147,00 € monatlich geschuldet gewesen sein. Dann hätte die Sollvorauszahlung 1.764,00 € betragen. Folglich ist anzunehmen, dass die Klägerin für das Abrechnungsjahr 2007 gar nicht auf Sollvorauszahlungsbasis abgerechnet hat. Gleiches gilt für die weiteren Abrechnungen vom 24.11.2009 und vom 21.12.2010.

Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich Folgendes:

Wohnraummieten Oktober 2007 bis März 2010

Insoweit ist die Berechnung des Amtsgerichts im Ergebnis richtig.

Die Beklagten haben 13 X 3,47 €, 1-mal 0,01 €, 1-mal 69,31 €, 1-mal 70,98 € und 1-mal 1.053,48 € bezogen auf die einzelnen Monate, also insgesamt1.238,81 € überzahlt, hinsichtlich dessen sich die Frage der Tilgung stellt. Entsprechend der obigen Ausführungen ist davon auszugehen, dass mit diesem Betrag gemäß § 366 Abs. 2 BGB zunächst Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen erfüllt worden sind, wobei monatlich infolge der 50%-Minderung nur 73,50 € geschuldet war. Da für die 12 Monate, in denen die Beklagten gar keine Zahlung leisteten, die Nebenkostenvorauszahlungsansprüche i. H. v. insgesamt 882,00 € durch diese Überzahlung komplett erfüllt wurden, wirkt sich die Rechtsauffassung des Amtsgerichts zu der Abrechnung auf Sollvorauszahlungsbasis an dieser Stelle im Vergleich zur Auffassung der Kammer nicht aus. Dem Amtsgericht ist also im Ergebnis hier in seiner Berechnung zu folgen. Folglich stehen der Klägerin für Wohnraummiete im Zeitraum Oktober 2007 bis März 2010 insgesamt2.915,74 € zu, wobei sämtliche Ansprüche für den Zeitraum vor Januar 2008 bereits erfüllt worden sind, so dass die Verjährungseinrede ins Leere geht.

Wohnraummieten April 2010 bis April 2011

Die geminderte Bruttomiete betrug 623,75 €, davon 132,30 € Nebenkostenvorauszahlungen. Die Beklagten haben für 5 Monate diese Nebenkostenvorauszahlung in voller Höhe geleistet und dabei in diesen Monaten die übrige Kaltmiete nur teilweise geleistet - es liegt also keine Überzahlung vor, hinsichtlich derer zu klären wäre, worauf diese zu verrechnen wäre. In weiteren 8 Monate haben sie gar keine Zahlung geleistet, so dass i. H. v. 1.058,40 € die Berechnung des Amtsgerichts zugunsten der Beklagten zu korrigieren ist. In Höhe von 1.058,40 € hat das Amtsgericht - diesmal auch im Ergebnis - die Nachzahlung nicht geleisteter Nebenkostenvorauszahlungen zugesprochen. Ein solcher Anspruch besteht gemäß § 556 Abs. 3 S. 3 BGB jedoch nicht, s. o.

Folglich hat die Klägerin insoweit einen Zahlungsanspruch i. H. v.5.040,35 €

Hinzu kommen noch die weiteren im Urteil genannten Beträge für Garagenmiete i. H. v. insgesamt1.555,00 € und für Nebenkosten der Garage i. H. v.2,92 €.

Nebenkostennachzahlungen laut erteilter Abrechnungen

Soweit die Beklagten den Zugang der Nebenkostenabrechnungen 2007 und 2008 bestreiten, ist dies unbeachtlich gemäß §§ 529, 531 ZPO. Dem Amtsgericht ist darin zu folgen, dass das erstinstanzliche Bestreiten der Beklagten unsubstantiiert war bzw. schon gar nicht als konkretes Bestreiten des Zugangs der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 zu verstehen war. Die Beklagten äußerten sich erstinstanzlich gar nicht konkret dazu, welche Nebenkostenabrechnungen sie erhalten haben sollten und welche nicht. Soweit ein Mieter im Prozess nur nebulös davon spricht, dass er Nebenkostenabrechnungen auch mal nicht erhalten habe, ist dies nicht als konkretes Bestreiten des Zugangs einer konkreten Nebenkostenabrechnung für einen bestimmten Zeitraum ausreichend, da ein solches Bestreiten nicht einlassungsfähig ist für die Gegenseite bzw. weil die Gegenseite dann gar nicht erkennen kann, für den Zugang welcher Nebenkostenabrechnung gegebenenfalls Beweis angeboten werden müsste. So liegt der Fall hier. Die Beklagten trugen nur vor, dass die offenen Betriebskostenabrechnungen „zum Teil nicht zugestellt“ worden seien und dass „gegen die vorhandenen“ Widerspruch erhoben worden sei. Das Amtsgericht hat insoweit in der mündlichen Verhandlung vom 06.09.2013 auch einen ordnungsgemäßen gerichtlichen Hinweis gemäß 139 ZPO erteilt, den die Beklagten indes nicht zum Anlass zu konkretem Vortrag nahmen. Auch unter Berücksichtigung dessen, dass die Beklagten erstinstanzlich nicht anwaltlich vertreten wurden, musste den Beklagten aufgrund des erteilten Hinweises - und auch aufgrund des weiteren Sachvortrags der Gegenseite - bewusst sein, dass sie konkret erklären mussten, gegen welche Nebenkostenabrechnung welche Einwände erhoben werden, insbesondere welche Nebenkostenabrechnungen gar nicht zugegangen sein sollten.

Das erstmalig in der Berufungsinstanz mit der Berufungsbegründung erfolgte konkrete Bestreiten des Zugangs der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 ist damit nicht als weitere Erläuterung eines bereits erstinstanzlich erfolgten Sachvortrags zulässig und gemäß §§ 529, 531 ZPO zu berücksichtigen, sondern als Vortrag einer neuen Tatsache gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 2 ZPO zu bewerten, deren Berücksichtigung nicht zulässig ist. Folglich ist auch zweitinstanzlich davon auszugehen, dass die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 den Beklagten binnen der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 ZPO zugegangen sind.

Die Abrechnungen sind materiell allerdings dahingehend zu korrigieren, dass die unstreitige Minderung von 50% auch bei den Nebenkostenabrechnungen zu berücksichtigen ist. Insoweit ist unerheblich, dass die Beklagten diesen Einwand nicht konkret gegen die jeweilige Nebenkostenabrechnung erhoben haben. § 556 Abs. 3 S. 5 BGB ist insoweit nicht einschlägig, denn Einwände, die dem Vermieter bekannt sind, muss der Mieter nicht nochmals förmlich erheben. Auch wenn der Sachvortrag der Beklagten zu konkreten Mängelanzeigen ungenau ist, ist jedenfalls als unstreitig anzusehen, dass die im hiesigen Verfahren auch von Anfang an unstreitig in Höhe von 50% berechtigte Minderung auf Tatsachen beruhte, die der Klägerin vor Oktober 2007 bekannt waren. In einer solchen Fallkonstellation greift der Schutzzweck des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB nicht. Die Klägerin hätte vielmehr von Anfang an wissen müssen, dass bei den Nebenkostenabrechnungen die berechtigte Minderung berücksichtigt werden musste, so dass diese nunmehr auch noch zu berücksichtigen ist.

Folglich ist für 3 Monate im Jahr 2007, für das gesamte Jahr 2008 und 2009 und für 3 Monate im Jahr 2010 auch bei der jeweiligen Betriebskostenabrechnung die Minderung zu berücksichtigen, so dass die auf die Beklagten umlagefähigen Kosten für das Jahr 2007 um 1/8 zu reduzieren sind, für das Jahr 2008 und 2009 um 50% und für das Jahr 2010 um 1/8 zu reduzieren sind.

Gegen die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 sind im Übrigen keine materiellen substantiierten Einwände erhoben worden. Soweit in der Berufungsbegründung pauschal auf ein Schreiben der Beklagten gegen die Betriebskostenabrechnung 2010 und 2011 Bezug genommen wird bzw. pauschal behauptet wird, dass gegen die Betriebskostenabrechnung 2009 und 2010 Einwände gegen die Höhe geltend gemacht worden seien, reicht dies nicht aus. Das betreffende Schreiben wurde schon nicht vorgelegt. Worin die Einwände bestanden haben sollten, wird nicht erläutert, so dass dies nicht überprüfbar ist. Schon gar nicht wird vorgetragen, wann diese Einwände gegenüber der Klägerin erhoben worden wären, um zu überprüfen, ob die Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB eingehalten worden wäre.

Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich rechnerisch Folgendes für die Nebenkostenabrechnungen:

2007: 1.803,27 € X 7/8 - 1.629,55 € = - 51,69 €

2008: 2.401,52 € X ½ - 1.620,00 € = - 419,44 €

2009: 2.466,70 € X ½ - 1.620,00 € = - 386,65 €

Folglich bestehen insoweit keine Nachzahlungsansprüche der Klägerin, sondern es besteht vielmehr ein Guthaben der Beklagten, mit welchem die Beklagten allerdings nicht die Aufrechnung erklärt haben.

Aufrechnung der Beklagten

Dem Amtsgericht ist darin zu folgen, dass die Aufrechnung der Beklagten mit einem Schadensersatzanspruch wegen der Beschädigung der Küche durch Wasserschäden fehl geht. Soweit die Beklagten diesen Schadensersatzanspruch mit der Berufungsbegründung auf eine Alternativberechnung stützen, scheitert der zweitinstanzliche Erfolg der Aufrechnung zwar entgegen der Auffassung der Klägerin nicht an § 533 ZPO, da diese Neuberechnung auf Basis des Werts der beschädigten Küche keine neue Aufrechnung, sondern lediglich eine Konkretisierung der bereits erstinstanzlich erfolgten Aufrechnung wegen der Beschädigung der Küche darstellt, die auch gemäß §§ 529, 531 ZPO zu berücksichtigen ist. Jedoch ist der Sachvortrag der Beklagten zu diesem Schadensersatzanspruch weiterhin unsubstantiiert bzw. unschlüssig.

Die Beklagten berücksichtigen nicht hinreichend, dass es nach ihrem Sachvortrag nur um einen verschuldensabhängigen Schadensersatzanspruch gemäß § 536a Abs. 1 S. 1 BGB wegen nicht-anfänglicher Mängel gehen kann, hinsichtlich dessen die Pflichtverletzung in der Regel nur darin liegen kann, dass die Klägerin auf konkrete Mängelanzeigen hin nicht in angemessener Frist die Mängel beseitigt hätte, also mit der Mangelbeseitigung in Verzug gewesen wäre und dadurch die Küche derart beschädigt worden wäre, dass diese nicht reparabel bzw. wirtschaftlich wertlos wäre. Bei Wasserschäden ist in der Regel von einer fehlenden schuldhaften Pflichtverletzung des Vermieters für den ursprünglichen Eintritt des Mangels auszugehen, da Wasserschäden in der Regel schlicht Verschleißschäden der Bausubstanz darstellen bzw. auf solche zurückzuführen sind, so dass auch unter Berücksichtigung der Beweislastumkehr nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB nicht ohne Weiteres von einem Verschulden des Vermieters hinsichtlich der ggf. für den Schaden kausalen Ursache auszugehen ist. Soweit ein Wasserschaden erst im Verlaufe der Mietzeit eintritt, ist in der Regel von einem nicht-anfänglichen Mangel auszugehen.

Der Vortrag der Beklagten ist vor diesem rechtlichen Hintergrund jedenfalls unsubstantiiert, da schon nicht konkret vorgetragen wurde, durch welchen Wasserschaden die Küche inwieweit beschädigt wurde und dass dies ggf. darauf zurückzuführen gewesen wäre, dass die Klägerin konkreten Mängelanzeigen nicht bzw. nicht in einer ggf. gesetzten Frist nachgegangen wäre oder dass unsachgemäße Reparaturen durchgeführt worden wären o. Ä. Die Beklagten tragen nichts konkret dazu vor, wann sie die Wasserschäden bei wem konkret angezeigt hätten und wie hierauf reagiert wurde oder ggf. auch nicht. Soweit die Beklagten anscheinend meinen, dass die Beschädigung der Küche als solche bereits eine Schadensersatzpflicht der Klägerin begründe, ist dem nicht so.

Zudem sind die Beklagten auch zum Grund und zur Höhe beweisfällig, da die vorgelegten Fotos und Belege nicht hinreichend belegen, inwieweit die Küche überhaupt durch das Wasser beschädigt wurde und welchen Wert die Küche noch hatte. Der Sachvortrag der Klägerin bietet schon keine hinreichende Schätzungsgrundlage gemäß § 287 ZPO, auch unter Berücksichtigung des Sachvortrags im Schriftsatz vom 27.06.2013.

Die Zinsentscheidung folgt aus §§ 280, 286, 288 BGB.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 97, 100, 516 Abs. 3, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Bei der Kostenentscheidung war auch die Berufungsrücknahme der Klägerin zu berücksichtigen.

Die Entscheidung zur Zulassung der Revision folgt aus § 574 Abs. 2 Nr. 1 u. 2 ZPO. Bereits die Abweichung der Rechtsauffassung der Kammer von der Ansicht des Landgerichts Berlins und des Kommentars Schmidt-Futterer rechtfertigt die Zulassung der Revision, insbesondere weil die Rechtsfrage erhebliche praktische und damit auch grundsätzliche Bedeutung hat angesichts der erwähnten Praxis vieler gewerblicher Großvermieter. Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.03.2011, VIII ZR 133/10 beantwortet die aufgezeigte Rechtsfrage nicht abschließend. Die Problematik der Abrechnung auf Sollvorauszahlungsbasis und die Auswirkung auf die Anwendbarkeit von § 556 Abs. 3 S. 3 BGB wurde als solche gar nicht vertieft thematisiert. Ansonsten hätte sich der Bundesgerichtshof mit der Auffassung von Langenberg und des Landgerichts Berlin auseinandergesetzt. Der Fall betraf lediglich eine versehentlich zu hohe Ansetzung der Sollvorauszahlungen, während die grundsätzliche Anwendbarkeit von § 556 Abs. 3 S. 3 BGB für die Fälle der Korrektur der Vorauszahlungsbeträge im Falle der Abrechnung auf Sollvorauszahlungsbasis anscheinend als selbstverständlich vorausgesetzt wurde. Das Urteil geht nur in 2 Sätzen auf diese Problematik ein und bejaht die Anwendbarkeit explizit auch nur für den damals vorliegenden Fall der irrtümlich zu hoch ausgewiesenen Vorauszahlungen. Es bedarf der Klärung, ob § 556 Abs. 3 S. 3 BGB generell auf die Korrektur der in der Abrechnung genannten Vorauszahlungsbeträge anwendbar ist, insbesondere für den vorliegenden Fall der Abrechnung auf Basis von Sollvorauszahlungen, ohne dass ein irgendwie gearteter Irrtum in Rede stünde.