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Sonstige Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner, Immobilienrecht, Erbrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Wirtschaftsrecht, Medizinrecht, Verkehrsrecht, Zivilrecht, Oranienburger Straße 69
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Schimmelbildung: Durch Möblierung erhöhter Lüftungs- und Heizbedarf ist ein Mangel der Wohnung

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Führt die Möblierung dazu, dass täglich drei- bis viermal gelüftet werden muss, um Schimmel vorzubeugen, ist die Wohnung mangelhaft.
Ein Mieter darf in der Wohnung seine Möbel aufstellen wo und wie er will. Auf einen erhöhten Lüftungs- und Heizbedarf muss der Vermieter hinweisen. 

So entschied es das Landgericht (LG) Aachen im Fall eines Mieters. In dessen Schlafzimmer hatte sich Schimmel gebildet. Der von der Vermieterin beauftragte Sachverständige sah die Ursache nicht in baulichen Mängeln. Vielmehr hätte sich durch die an der Außenwand des Schlafzimmers aufgestellten Möbel die Innenoberflächentemperatur gesenkt. Hierdurch hätte sich Schimmel gebildet. Dem hätte mit einem verstärkten Lüftungs- und Heizverhalten begegnet werden müssen. Die Vermieterin verlangte daraufhin vom Mieter Ersatz der Sachverständigenkosten. Das Amtsgericht gab ihrer Klage statt. Die Berufung des Mieters hatte Erfolg.

Das LG stellt fest, dass die Vermieterin keinen Anspruch auf Erstattung der Sachverständigenkosten hat. Hierfür hätte sie nachweisen müssen, dass die Ursache der Schimmelbildung nicht aus ihrem Gefahrenbereich stammt. Dieser Nachweis ist ihr jedoch nicht gelungen. Ist ein Mieter gezwungen, die Wohnung übermäßig viel zu lüften, liegt darin ein Mangel. Den muss der Vermieter vertreten. Er ist verpflichtet, den Mieter auf den erhöhten Lüftungsbedarf hinzuweisen. Der Mieter hat die Schimmelbildung hier nicht zu verantworten, da er hierauf nicht hingewiesen wurde. Die Tatsache, dass der Mieter an der Außenwand des Schlafzimmers Möbel aufgestellt hat, macht ihn nicht dafür verantwortlich, dass sich im Schlafzimmer Schimmel gebildet hat. Das LG stellt klar: Es gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung, dass der Mieter seine Möbel an jedem beliebigen Platz nahe der Wand aufstellen darf. Ein insofern erforderlicher ausreichender Abstand zur Vermeidung von Feuchtigkeit wird regelmäßig durch Scheuerleisten gewährleistet. Sollte dennoch ein größerer Abstand erforderlich sein, muss der Vermieter darauf hinweisen. Dieser Hinweis sei hier jedoch ebenfalls nicht gegeben worden.


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

LG Aachen, Urteil vom 2.7.2015, (Az.: 2 S 327/14).


Tatbestand

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 313a Abs. 1, 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand der angegriffenen Entscheidung Bezug genommen.


Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Aachen vom 08.10.2014 ist vollumfänglich begründet. Denn die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 280 Abs. 1, 535, 536c Abs. 2, 538 BGB, weil sie den Nachweis einer schuldhaften Pflichtverletzung der Beklagten nicht erbracht hat und teilweise auch ein ersatzfähiger Schaden nicht vorliegt.

Die Klägerin hat zunächst keinen Anspruch auf Erstattung der Vergütung für den außergerichtlich beauftragten Sachverständigen X i. H. v. 454,58 €.

Zwar ist die Kammer in der Sache an die nach Beweisaufnahme getroffene und in berufungsrechtlicher Hinsicht nicht zu beanstandende Feststellung gebunden, dass sich die Parteien darauf geeinigt haben, es solle diejenige Seite die Gutachterkosten übernehmen, die für die Feuchtigkeitsprobleme in der streitgegenständlichen Mietwohnung verantwortlich ist. Diese Vereinbarung ist auch dahingehend auszulegen, dass die Kostenlast denjenigen treffen soll, der tatsächlich - und nicht etwa nur nach dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens - die Feuchtigkeit verursacht hat.

Gleichwohl kommt auch danach eine Zahlungsverpflichtung der Beklagten nicht in Betracht, weil sie nicht im Sinne dieser Vereinbarung für die Schimmelerscheinungen im Schlafzimmer verantwortlich sind. Den entsprechenden Nachweis hat die Klägerin im vorliegenden Verfahren nicht erbracht. Dem gegenteiligen Ergebnis des Amtsgerichts liegt insoweit eine fehlerhafte Beweiswürdigung zugrunde, welche die Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen T in der mündlichen Verhandlung am 27.08.2014 nicht ausreichend berücksichtigt.

Dabei ist zunächst die grundsätzliche Beweislastverteilung im Mietrecht zu berücksichtigen, von der das Amtsgericht auch ausgegangen ist, und die sowohl im Bereich von § 536a BGB als auch im - hier eher relevanten - Anwendungsbereich von §§ 280 Abs. 1, 538 BGB gilt. Danach muss in der hier zu beurteilenden Konstellation der Vermieter zunächst beweisen, dass die Ursache eines Mangels nicht in seinem Gefahrenbereich liegt. Denn in diesen Fällen wird ein ursächliches Verschulden des Vermieters mit der Folge einer Beweislastumkehr und der Möglichkeit eines Entlastungsbeweises vermutet. Erst wenn dieser Beweis geführt ist, trifft den Mieter eine umfassende Entlastungspflicht, wobei sich ein offenes Beweisergebnis zulasten der Vermieterseite auswirkt.

Die Klägerin hat vorliegend schon diesen Entlastungsbeweis nicht geführt. Vielmehr steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest, dass die streitgegenständliche Mietwohnung deshalb mangelhaft ist, weil sie den Mietern in Abhängigkeit von der jeweiligen Möblierung ein überobligationsmäßiges Lüften abverlangt, ohne dass die Klägerin hierauf in ausreichender Weise hingewiesen hat.
Zwar spricht zunächst das schriftliche Gutachten des gerichtlich bestellten Sachverständigen T auf den ersten Blick eine andere Sprache. Denn darin heißt es, die im März 2013 aufgetretene Schimmelbildung sei nicht auf bauseitige Mängel zurückzuführen. Auch hat der Sachverständige im Rahmen seiner Anhörung am 27.08.2014 ursprünglich ausgeführt, über die beanstandungsfreien baulichen Gegebenheiten hinaus bestünden in der Wohnung der Beklagten auch keine besonderen Anforderungen an das Lüftungsverhalten. Vielmehr habe der Schimmelpilzbefall durch ein normales Lüftungsverhalten vermieden werden können. Diese - schriftlichen und mündlichen - Ausführungen sind grundsätzlich geeignet, das vom Amtsgericht gefundene Ergebnis zu tragen.

Allerdings hat der Sachverständige seine Erläuterungen insoweit eingeschränkt, als die Möblierung des Schlafzimmers der Beklagten als zusätzliches Problem für die ausreichenden Belüftungsmöglichkeiten hinzutrete. Die an der Außenwand befindlichen Schränke haben danach zu einer Absenkung der Innenoberflächentemperatur geführt, was wiederum durch ein verstärktes Lüftungs- und Heizungsverhalten habe ausgeglichen werden müssen. Die Aussage, auch normales Lüftungsverhalten hätte den Schimmelpilzbefall verhindert, gelte nur, wenn man die Problematik der Möblierung nicht berücksichtige. Daraus folgt im Ergebnis unmissverständlich, dass die Schadensursache in einer Kombination aus normalem Lüftungsverhalten und Möblierung bzw. Möblierung und unterbliebener überobligationsmäßiger Lüftung/Heizung gelegen hat.

Diese Ausgangskonstellation wiederum erforderte jedoch nach zutreffender und weit verbreiteter Ansicht in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum einen entsprechenden Hinweis des Vermieters, ohne den eine schuldhafte Pflichtverletzung der Mieter nicht vorliegt. Denn es gehört jedenfalls zum vertragsgemäßen Gebrauch, dass der Mieter seine Möbel grundsätzlich an jedem beliebigen Platz nahe der Wand aufstellen darf, wobei der ausreichende Abstand zur Vermeidung von Feuchtigkeit regelmäßig durch Scheuerleisten gewahrt wird. Ein u.U. erforderlicher größerer Abstand von der Wand erfordert einen entsprechenden Hinweis des Vermieters. Die hiergegen vorgebrachten Einwände der Klägerin sind insgesamt nicht überzeugend. Zum einen ersetzt der immer wieder erhobene Vorwurf einer tendenziösen Kommentierung gegen den Autor der erwähnten Literaturfundstelle nicht eine Auseinandersetzung in der Sache. Zum anderen begründet eine - von wem auch immer stammende - allgemeine Empfehlung zum richtigen Lüften und Aufstellen von Möbeln nicht ein von den Beklagten zu erfüllendes Pflichtenspektrum im Sinne der §§ 280 Abs. 1, 535 Abs. 1 BGB; dieses kann vielmehr nur durch eine ausdrückliche oder konkludente vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien aufgestellt werden. Weiterhin hält die Kammer auch an ihrer bisherigen Rechtsprechung fest, wonach die Notwendigkeit eines täglichen drei- bis viermaligen Lüftens einen Fehler der Mietsache begründet, auf den zumindest hinzuweisen oder der als vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung über die Mietsache einer gesonderten Einigung der Parteien bedarf. Anders als die Beklagten meinen hat auch der BGH in dem von ihnen erwähnten Urteil vom 18.04.2007 nichts Gegenteiliges entschieden. Und schließlich kommt es auch nicht darauf an, ob den Vermieter auch eine Hinweispflicht trifft, wenn das Problem in früheren Mietverhältnissen noch nicht aufgetreten war. Denn selbst wenn diese Frage zu verneinen wäre, würde es noch immer nicht zu der erforderlichen positiven Feststellung einer schuldhaften Pflichtverletzung durch die Beklagten führen.

Die nach alledem erforderlichen Hinweise bzw. Vereinbarungen liegen im hier zu beurteilenden Fall nicht vor. Sie sind insbesondere auch nicht in § 9 Nr. 8, 9 des Mietvertrages vom 07.07.2011 enthalten. Denn die dortigen Hinweise gehen über allgemeine Eventualitäten nicht hinaus und haben keinen individuellen Bezug zu der konkreten Mietwohnung. Dass die streitgegenständliche Wohnung bzw. das Schlafzimmer die in § 9 Nr. 9 als möglich beschriebene Möblierung tatsächlich erfordert, ergibt sich aus diesen Bestimmungen nicht. Vor allem führt auch die Formulierung, wonach im Einzelfall ein größerer Abstand der Möbel von den Außenwänden als vertraglich vereinbart gilt, wenn dieser erforderlich ist, nicht zu einem entsprechenden Pflichtenprogramm der Beklagten. Denn die Klausel ist insofern vollkommen unbestimmt und stellt vor allem auch einen Zirkelschluss dar. Auch sonstige Hinweise sind nicht vorgetragen; vielmehr ist unstreitig, dass es besondere Hinweise des Vermieters diesbezüglich nicht gegeben hat.

Weiterhin hat die Klägerin auch keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung von 1842,55 € für das Einbringen von Calcium-Silikatplatten in die betroffene Schlafzimmerwand.

Zum einen gelten auch hier dieselben Erwägungen wie für die Kosten des privaten Sachverständigengutachtens: Die Beklagten haben schon keine schuldhafte Pflichtverletzung begangen, die sie zu einem Schadensersatz gegenüber der Klägerin verpflichten würde.

Zum anderen handelt es sich bei der geltend gemachten Position auch nicht um einen ersatzfähigen Schaden im Sinne der §§ 249 ff. BGB. Dies ergibt sich schon aus dem eigenen Vorbringen der Klägerin, die vorträgt, es handele sich bei den in Rede stehenden Arbeiten um einen Schritt "aus Gründen äußerster Vorsicht, aber nicht um eine unbedingt notwendige Maßnahme". Dann aber macht die Klägerin nicht den nach § 249 Abs. 1 BGB erforderlichen Ausgleich einer unfreiwilligen Vermögenseinbuße geltend, sondern eine nicht erforderliche Aufwendung, für welche die Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einzustehen haben.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Dem Antrag der Klägerin auf Zulassung der Revision war nicht zu entsprechen. Die Voraussetzungen von § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Insbesondere kommt es - anders als die Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 16.06.2015 meint - auch nicht darauf an, ob eine Hinweispflicht des Vermieters auf Umstände besteht, die bisher so noch nicht bekannt geworden sind. Denn im vorliegend entschiedenen Einzelfall konnte jedenfalls eine schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten unter Berücksichtigung der diesbezüglich geltenden und höchstrichterlich anerkannten Beweislastverteilung nicht festgestellt werden. Eine weitere revisionsrechtliche Überprüfung ist deshalb nach Auffassung der Kammer nicht geboten.