Steuerrecht: Einkünfterzielungsabsicht: Zur Vermietung von Ferienwohnungen

bei uns veröffentlicht am01.03.2009

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Rechtsanwalt Dirk Streifler - Partner

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Zusammenfassung des Autors
Rechtsanwalt für Steuerrecht - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB
Bei der Vermietung von Ferienwohnungen stellt sich häufig die Frage nach der Einkünfteerzielungsabsicht. Hierunter ist das Streben nach einem Totalüberschuss innerhalb der voraussichtlichen Nutzungsdauer des Objekts zu verstehen, d.h. es müssen im Gesamtergebnis positive Einkünfte erwirtschaftet werden. Ist die Einkünfteerzielungsabsicht gegeben, kann der Steuerpflichtige die entsprechenden Werbungskosten steuermindernd geltend machen.

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich und typisierend von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen. Wird eine Ferienwohnung nicht durchweg im ganzen Jahr vermietet, ist dies nicht mit einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit vergleichbar. Eine  Einkünfteerzielungsabsicht kann dann nur unterstellt werden, wenn die ortsüblichen Vermietungszeiten nicht um mehr als 25 % unterschritten werden. Sofern der Vermieter eine entsprechende Belegung etwa durch Daten des Tourismusbüros vor Ort nachweist, werden die Verluste ohne Überschussprognose wie bei jeder Mietimmobilie anerkannt.

Ist die ortsübliche Vermietungszeit nicht feststellbar, muss nach Auffassung des Bundesfinanzhofs die Einkünfteerzielungsabsicht durch eine Prognose überprüft werden.

Im Urteilsfall wurden mehrere Ferienwohnungen an 97 Tagen vermietet und in der übrigen Zeit für Gäste bereitgehalten. Die Vorinstanz urteilte, dass es zulasten des Finanzamts geht, wenn keine ortsüblichen Vermietungszeiten feststellbar sind und erkannte die Verluste an. Dem folgte der Bundesfinanzhof nicht.

Hinweis: Lässt sich eine ortsübliche Vermietungszeit nicht feststellen, muss die Einkünfte-
erzielungsabsicht konkret festgestellt werden. Die Feststellungslast für die ortsüblichen Vermietungszeiten obliegt dem Vermieter. Dieser hat dabei die Gelegenheit, beim Fehlen offizieller Belegungszahlen selbst ortsübliche Vermietungszeiten durch eine repräsentative Aufstellung darzulegen. Nicht erlaubt sind dabei Referenzdaten der Nachbargemeinden, wenn diese vom Niveau vor Ort abweichen (BFH, IX R 39/07).


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Referenzen

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VI ZR 318/08
Verkündet am:
13. Oktober 2009
Holmes
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Im Falle eines wirtschaftlichen Totalschadens kann der Geschädigte, der
ein Sachverständigengutachten einholt, das eine korrekte Wertermittlung
erkennen lässt, und im Vertrauen auf den darin genannten Restwert und
die sich daraus ergebende Schadensersatzleistung des Unfallgegners sein
Fahrzeug reparieren lässt und weiternutzt, seiner Schadensabrechnung
grundsätzlich diesen Restwertbetrag zugrunde legen.

b) Der vom Geschädigten mit der Schadensschätzung zum Zwecke der
Schadensregulierung beauftragte Sachverständige hat als geeignete
Schätzgrundlage für den Restwert im Regelfall drei Angebote auf dem
maßgeblichen regionalen Markt zu ermitteln und diese in seinem Gutachten
konkret zu benennen.
BGH, Urteil vom 13. Oktober 2009 - VI ZR 318/08 - LG Saarbrücken
AG Saarlouis
Der VI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren nach
Schriftsatzfrist bis 15. September 2009 durch den Vorsitzenden Richter Galke,
die Richter Zoll und Wellner, die Richterin Diederichsen und den Richter Pauge

für Recht erkannt:
Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Saarbrücken vom 17. November 2008 wird auf seine Kosten zurückgewiesen. Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Der Kläger macht restliche Schadensersatzansprüche aus einem Verkehrsunfall vom 11. Juli 2007 geltend, für dessen Folgen die Beklagte als Haftpflichtversicherer dem Grunde nach unstreitig in vollem Umfang einzustehen hat. Der vom Kläger mit der Begutachtung des Schadens beauftragte Sachverständige ermittelte für dessen Fahrzeug, einen Mercedes Benz A 170, einen Brutto-Wiederbeschaffungswert von 5.000 €, Brutto-Reparaturkosten in Höhe von 7.912,87 € sowie einen Restwert von 1.000 €, zu dem es im Gutachten vom 17. Juli 2007 heißt: "Restwert: Angebot liegt vor Euro 1.000,00" und "Der ausgewiesene Restwert basiert auf Angeboten von Interessenten". Der Kläger hat sein Fahrzeug reparieren lassen und nutzt es weiter. Die Beklagte verwies den Kläger mit Schreiben vom 2. August 2007 auf ein Restwertangebot eines spezialisierten Restwertaufkäufers in Frankfurt in Höhe von 4.210 € und zahlte dem Kläger lediglich einen Betrag von insgesamt 790 €.
2
Der Kläger hat einen Schaden in Höhe von 4.026 € (5.000 € Wiederbeschaffungswert abzüglich 1.000 € Restwert zuzüglich 26 € Auslagenpauschale) abzüglich gezahlter 790 € eingeklagt sowie Nutzungsausfall in Höhe von 686 € (14 Tage á 49 €) und vorprozessuale Anwaltskosten auf der Basis einer 1,8 Gebühr in Höhe von 747,80 €.
3
Das Amtsgericht hat die Beklagte - unter Klageabweisung im Übrigen - zur Zahlung von (4.026 € abzüglich 790 € =) 3.236 € als Schadensersatz wegen des Fahrzeugschadens (einschließlich Auslagenpauschale) sowie von 546,68 € vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten verurteilt. Gegen das erstinstanzliche Urteil haben beide Parteien Berufung eingelegt, und zwar die Beklagte, soweit sie zur Zahlung eines über 1.736 € Schadensersatz (unter Zugrundelegung eines Restwerts von 2.500 €) und 116,18 € vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten hinausgehenden Betrages verurteilt worden ist und der Kläger, soweit das Amtsgericht seine Klage auf Nutzungsausfall in Höhe von 686 € nebst Zinsen abgewiesen hat.
4
Das Landgericht hat den Restwert auf 2.000 € geschätzt und das erstinstanzliche Urteil unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen abgeändert und dahingehend neu gefasst, dass die Beklagte unter Klageabweisung im Übrigen verurteilt wird, an den Kläger 2.757 € nebst Zinsen sowie vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 116,18 € zu zahlen. Es hat die Revision zugelassen, da höchstrichterlich noch nicht entschieden sei, ob sich der Restwert im Totalschadensfall bei einer Weiternutzung des Fahrzeuges ausnahmslos auf der Grundlage eines vom Geschädigten eingeholten Sachverständigengutachtens bestimme, oder ob er jedenfalls dann, wenn seine Höhe vom Schädiger angezweifelt und nachvollziehbar dargelegt werde, im Wege richterlicher Schätzung, ggf. nach sachverständiger Beratung bestimmt werden könne. Mit seiner Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter, soweit das Berufungsge- richt hinsichtlich des Restwerts das erstinstanzliche Urteil zu seinem Nachteil abgeändert hat.

Entscheidungsgründe:

I.

5
Das Berufungsgericht meint, jedenfalls dann, wenn von Seiten des Gerichts nicht beurteilt werden könne, auf welcher Grundlage der vom Kläger beauftragte Sachverständige den Restwert bestimmt habe, könne dieser nicht allein maßgeblich für die Schadensberechnung sein. In diesem Fall könne und müsse das Gericht ggf. unter sachverständiger Beratung nach § 287 ZPO die Höhe des Restwertes schätzen. Bei der Bestimmung des Restwertes müsse sich der Kläger zwar nicht auf das Angebot des in Frankfurt ansässigen spezialisierten Restwertaufkäufers in Höhe von 4.210 € verweisen lassen, weil dieses außerhalb des dem Kläger zugänglichen allgemeinen regionalen Marktes abgegeben worden sei und die Beklagte den Kläger, der Herr des Restitutionsverfahrens sei, durch die Unterbreitung eines solchen Angebotes nicht zum Verkauf des Fahrzeugs zwingen könne. Die Beklagte habe jedoch den Nachweis erbracht, dass auf dem relevanten regionalen Markt ein höherer Restwert als der vom Kläger veranschlagte Betrag von 1.000 € zu realisieren gewesen sei. Der vom Amtsgericht beauftragte gerichtliche Sachverständige habe Angebote von Autohäusern im regionalen Bereich eingeholt, die sich im Bereich zwischen 1.000 €, 2.500 € und 2.560 € bewegt hätten. Dabei sei dem Kläger jedenfalls eine nahe liegende telefonische Anfrage bei der Mercedes-Benz Niederlassung in der Stadt S. zumutbar gewesen, die nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zu einem Angebot von 2.500 € geführt hätte. Mit Blick auf die deutlichen Preisunterschiede bei örtlichen Markenfachhändlern sei der Restwert deshalb auf 2.000 € zu schätzen.

II.

6
Die hiergegen gerichtete Revision des Klägers hat keinen Erfolg.
7
1. Das Berufungsgericht ist zutreffend von der Rechtsprechung des erkennenden Senats (vgl. BGHZ 171, 287, 290 f. und Senatsurteil vom 10. Juli 2007 - VI ZR 217/06 - VersR 2007, 1243, 1244) ausgegangen, wonach sich der Geschädigte, der im Totalschadensfall sein unfallbeschädigtes Fahrzeug - ggf. nach einer (Teil-)Reparatur - weiter nutzt, bei der Abrechnung nach den fiktiven Wiederbeschaffungskosten in der Regel den in einem Sachverständigengutachten für den regionalen Markt ermittelten Restwert in Abzug bringen lassen muss. Diesen Wert hat es im Rahmen der vom Gerichtssachverständigen ermittelten drei Angebote auf einen Zwischenwert von 2.000 € geschätzt.
8
2. Die Bemessung der Höhe des Schadensersatzanspruchs ist in erster Linie Sache des nach § 287 ZPO besonders frei gestellten Tatrichters. Sie ist revisionsrechtlich nur daraufhin überprüfbar, ob der Tatrichter Rechtsgrundsätze der Schadensbemessung verkannt, wesentliche Bemessungsfaktoren außer Betracht gelassen oder seiner Schätzung unrichtige Maßstäbe zugrunde gelegt hat (vgl. Senatsurteile BGHZ 92, 84, 86 f.; 102, 322, 330; 161, 151, 154; Urteil vom 9. Dezember 2008 - VI ZR 173/07 - VersR 2009, 408, 409 und vom 9. Juni 2009 - VI ZR 110/08 - VersR 2009, 1092, 1093). Dies ist hier - entgegen der Auffassung der Revision - nicht der Fall.
9
a) Im Veräußerungsfall genügt der Geschädigte im Allgemeinen dem Gebot der Wirtschaftlichkeit und seiner Darlegungs- und Beweislast und bewegt sich in den für die Schadensbehebung nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB gezogenen Grenzen, wenn er die Veräußerung seines beschädigten Kraftfahrzeuges zu demjenigen Preis vornimmt, den ein von ihm eingeschalteter Sachverständiger als Wert auf dem allgemeinen regionalen Markt ermittelt hat (vgl. Senatsurteile BGHZ 143, 189, 193; 163, 362, 366; 171, 287, 290 f.; vom 21. Januar 1992 - VI ZR 142/91 - VersR 1992, 457; vom 6. April 1993 - VI ZR 181/92 - VersR 1993, 769; vom 7. Dezember 2004 - VI ZR 119/04 - VersR 2005, 381; vom 12. Juli 2005 - VI ZR 132/04 - VersR 2005, 1448 und vom 10. Juli 2007 - VI ZR 217/06 - aaO). Dem Geschädigten verbleibt im Rahmen der Schadensminderungspflicht nach § 254 Abs. 2 BGB regelmäßig nur dann ein Risiko, wenn er den Restwert ohne hinreichende Absicherung durch ein eigenes Gutachten realisiert und der Erlös sich später im Prozess als zu niedrig erweist. Will er dieses Risiko vermeiden, muss er sich vor dem Verkauf des beschädigten Fahrzeugs mit dem Haftpflichtversicherer abstimmen oder aber ein eigenes Gutachten mit einer korrekten Wertermittlung einholen, auf dessen Grundlage er die Schadensberechnung vornehmen kann (vgl. Senatsurteile vom 21. Januar 1992 - VI ZR 142/91 - VersR 1992, 457; vom 6. April 1993 - VI ZR 181/92 - aaO und vom 12. Juli 2005 - VI ZR 132/04 - aaO).
10
b) Entsprechendes hat zwar zu gelten, wenn der Geschädigte nach der Einholung eines Sachverständigengutachtens, das eine korrekte Wertermittlung erkennen lässt, im Vertrauen auf den darin genannten Restwert und die sich daraus ergebende Schadensersatzleistung des Unfallgegners sein unfallbeschädigtes Fahrzeug repariert hat und weiternutzt. Im Streitfall hat das Berufungsgericht jedoch ohne Rechtsfehler das vom Kläger vorgelegte Sachver- ständigengutachten nicht als geeignete Schätzungsgrundlage angesehen, weil eine korrekte Wertermittlung darin nicht hinreichend zum Ausdruck kommt.
11
Beauftragt der Geschädigte - wie im Streitfall - einen Gutachter mit der Schadensschätzung zum Zwecke der Schadensregulierung, hat der Sachverständige das Gutachten unter Berücksichtigung der geltenden Rechtsprechung zum Schadensersatz bei Kfz-Unfällen zu erstellen (vgl. Senatsurteil vom 13. Januar 2009 - VI ZR 205/08 - VersR 2009, 413, 414). Die Bemerkungen "Restwert : Angebot liegt vor Euro 1.000,00" und "Der ausgewiesene Restwert basiert auf Angeboten von Interessenten" lassen weder erkennen, wie viele Angebote der Sachverständige eingeholt hat, noch von wem diese stammen. Letzteres ist auch für den Geschädigten von Bedeutung, weil nur dann ersichtlich ist, ob der Sachverständige die Angebote auf dem maßgeblichen regionalen Markt ermittelt hat. Dabei hat der Sachverständige als ausreichende Schätzgrundlage entsprechend der Empfehlung des 40. Deutschen Verkehrsgerichtstags im Regelfall drei Angebote einzuholen (vgl. Senatsurteil vom 13. Januar 2009 - VI ZR 205/08 - VersR 2009, 413, 415).
12
3. Da das vom Kläger eingeholte Sachverständigengutachten diesen Anforderungen nicht genügt, war das Berufungsgericht von Rechts wegen nicht gehindert, auf der Grundlage des gerichtlichen Sachverständigengutachtens, den auf dem regionalen Markt erzielbaren Restwert nach § 287 ZPO auf 2.000 € zu schätzen. Galke Zoll Wellner Richter am Bundesgerichtshof Pauge ist urlaubsbedingt gehindert, seine Unterschrift beizufügen. Diederichsen Galke
Vorinstanzen:
AG Saarlouis, Entscheidung vom 19.06.2008 - 28 C 1689/07 -
LG Saarbrücken, Entscheidung vom 17.11.2008 - 13 S 124/08 -

(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend.

(2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.

(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.

(2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Bei der Beschädigung einer Sache schließt der nach Satz 1 erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer nur mit ein, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.

(1) Hat bei der Entstehung des Schadens ein Verschulden des Beschädigten mitgewirkt, so hängt die Verpflichtung zum Ersatz sowie der Umfang des zu leistenden Ersatzes von den Umständen, insbesondere davon ab, inwieweit der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist.

(2) Dies gilt auch dann, wenn sich das Verschulden des Beschädigten darauf beschränkt, dass er unterlassen hat, den Schuldner auf die Gefahr eines ungewöhnlich hohen Schadens aufmerksam zu machen, die der Schuldner weder kannte noch kennen musste, oder dass er unterlassen hat, den Schaden abzuwenden oder zu mindern. Die Vorschrift des § 278 findet entsprechende Anwendung.

(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend.

(2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.