Bundesgerichtshof Beschluss, 03. Feb. 2005 - V ZB 44/04

bei uns veröffentlicht am03.02.2005

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V ZB 44/04
vom
3. Februar 2005
In der Grundbuchsache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja

a) Im grundbuchrechtlichen Antragsverfahren folgt die Beschwerdeberechtigung eines
Beteiligten nicht allein daraus, daß das Grundbuchamt die Vornahme der beantragten
Eintragung abgelehnt oder im Wege der Zwischenverfügung von der vorherigen
Beseitigung bestimmter Eintragungshindernisse abhängig gemacht hat; hinzukommen
muß vielmehr, daß der Beschwerdeführer antragsberechtigt ist.

b) Hat das Beschwerdegericht die Erstbeschwerde eines Beteiligten als zulässig behandelt
und in der Sache negativ beschieden, obwohl sie mangels Antragsberechtigung
als unzulässig hätte verworfen werden müssen, ist seine weitere Beschwerde
zulässig, jedoch mit der Maßgabe zurückzuweisen, daß die Erstbeschwerde als unzulässig
verworfen wird.

c) Ein auf den Erwerb eines vermieteten oder verpachteten Grundstücks gerichtetes
Rechtsgeschäft ist für einen Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft im
Sinne des § 107 BGB, auch wenn sich der Veräußerer den Nießbrauch an dem zu
übertragenden Grundstück vorbehalten hat.
BGH, Beschl. v. 3. Februar 2005 - V ZB 44/04 - OLG Frankfurt a.M.
LG Gießen
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 3. Februar 2005 durch den
Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes Dr. Wenzel, die Richter
Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und die Richterin
Dr. Stresemann

beschlossen:
Die weiteren Beschwerden gegen den Beschluß der 7. Zivilkammer des Landgerichts Gießen vom 11. Mai 2004 werden zurückgewiesen, die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 5 mit der Maßgabe, daß ihre Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts - Grundbuchamt - Butzbach vom 11. März 2004 als unzulässig verworfen wird.
Der Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 3.000 € festgesetzt.

Gründe:


I.


Der Beteiligte zu 1 ist Eigentümer mehrerer landwirtschaftlicher Grundstücke, die er verpachtet hat. Mit notariellem Vertrag vom 22. Dezember 2003 überließ er diese Grundstücke unter gleichzeitiger Erklärung der Auflassung seinen Enkelkindern, den Beteiligten zu 2 bis 4 zu gleichen Teilen. Er behielt sich jedoch den lebenslänglichen unentgeltlichen Nießbrauch an dem übertragenen Grundbesitz vor. Insoweit wurde bestimmt, daß der Nießbraucher auch die Kosten außergewöhnlicher Ausbesserungen und Erneuerungen sowie
die außerordentlichen Lasten der Grundstücke zu tragen hat. Mit gleicher Urkunde bewilligten die Beteiligten zu 2 bis 4 die Eintragung eines nachrangigen Nießbrauchsrechts mit entsprechendem Inhalt zugunsten ihrer Mutter, der Beteiligten zu 5, in das Grundbuch.
Die von dem Urkundsnotar im Namen der Beteiligten gest ellten Anträge auf Eigentumsumschreibung und Eintragung des Nießbrauchsrechts zugunsten des Beteiligten zu 1 hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 11. März 2004 beanstandet, weil die Schenkung der verpachteten Grundstücke für den minderjährigen Beteiligten zu 4 nicht lediglich rechtlich vorteilhaft sei. Es hat den Beteiligten aufgegeben, binnen bestimmter Frist einen Ergänzungspfleger bestellen zu lassen. Die dagegen gerichteten Beschwerden der Beteiligten sind erfolglos geblieben. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main möchte auch die weiteren Beschwerden zurückweisen. Es sieht sich daran jedoch durch den Beschluß des Oberlandesgerichts Celle vom 16. Februar 2001 (OLGR Celle 2001, 159 = MDR 2001, 931) gehindert und hat die Sache deshalb dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

II.


Die Vorlage ist gemäß § 79 Abs. 2 GBO statthaft.
Das vorlegende Gericht meint, der Erwerb eines verpachte ten Grundstücks sei für einen Minderjährigen wegen des damit verbundenen Eintritts in
den von dem Veräußerer geschlossenen Pachtvertrag nicht lediglich rechtlich vorteilhaft. Dies gelte auch dann, wenn sich der Veräußerer den Nießbrauch an dem Grundstück vorbehalten habe. In diesem Fall trete der Minderjährige bereits mit dem Eigentumserwerb, wenn auch nur für eine juristische Sekunde, in den bestehenden Pachtvertrag ein. Darüber hinaus träfen ihn die Pflichten aus dem Pachtverhältnis jedenfalls mit Beendigung des Nießbrauchs. Der zwischen den Beteiligten geschlossene Überlassungsvertrag bedürfe deshalb der Genehmigung durch einen an die Stelle der rechtlich verhinderten Eltern tretenden Ergänzungspfleger. Demgegenüber vertritt das Oberlandesgericht Celle in seiner auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung vom 16. Februar 2001 (aaO) die Ansicht, die Übertragung eines mit einem Nießbrauch belasteten vermieteten Grundstücks sei mit keinen rechtlichen Nachteilen für den minderjährigen Erwerber verbunden, so daß er die Auflassung selbst wirksam erklären könne.
Diese Divergenz rechtfertigt die Vorlage. Die unterschie dlich beantwortete Frage, ob ein Minderjähriger durch seine auf den Erwerb des Eigentums an einem nießbrauchbelasteten vermieteten oder verpachteten Grundstück gerichtete Willenserklärung lediglich einen rechtlichen Vorteil im Sinne von § 107 BGB erlangt, ist für die dem Grundbuchamt nach § 20 GBO obliegende Prüfung einer rechtswirksam erklärten Auflassung (vgl. Senat, BGHZ 78, 28, 31; Bauer/von Oefele, GBO, AT I Rdn. 145; KEHE/Munzig, Grundbuchrecht, 5. Aufl., Einl. C Rdn. 68) von Bedeutung. Damit geht es um die Auslegung das Grundbuchrecht betreffender Vorschriften im Sinne von § 79 Abs. 2 GBO, worunter alle bei der Entscheidung über einen gestellten Eintragungsantrag
angewendeten oder zu Unrecht außer acht gelassenen sachlichrechtlichen und verfahrensrechtlichen Bestimmungen zu verstehen sind, sofern sie - wie hier - auf bundesrechtlicher Grundlage beruhen (Senat, BGHZ 151, 116, 119 m.w.N.).

III.


Die weiteren Beschwerden sind zulässig (§§ 78, 80 GBO). Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten folgt aus der Zurückweisung ihrer Erstbeschwerden (vgl. Senat, BGHZ 151, 116, 121; Beschl. v. 3. Februar 1994, V ZB 31/93, NJW 1994, 1158). Dies gilt auch, soweit die Erstbeschwerde der Beteiligten zu 5 an sich als unzulässig hätte verworfen werden müssen (vgl. BayObLGZ 1993, 253, 255; KEHE/Kuntze, aaO., § 78 Rdn. 27; Meikel/Streck, Grundbuchrecht, 9. Aufl., § 78 Rdn. 10). In der Sache selbst haben die weiteren Beschwerden jedoch keinen Erfolg.
1. Die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 5 ist ber eits deshalb unbegründet , weil ihre Erstbeschwerde gegen die Zwischenverfügung vom 11. März 2004 mangels Beschwerdeberechtigung unzulässig ist.
Im grundbuchrechtlichen Antragsverfahren folgt die Beschw erdeberechtigung nicht allein daraus, daß das Grundbuchamt die Vornahme der beantragten Eintragung abgelehnt oder im Wege einer Zwischenverfügung von der vorherigen Beseitigung bestimmter Eintragungshindernisse abhängig gemacht hat. Hinzukommen muß vielmehr, daß der Beschwerdeführer antragsberechtigt
ist (BayObLG, MittBayNot 1994, 39, 40; OLG Hamm, FGPrax 1995, 14, 15; KEHE/Kuntze, aaO., § 71 Rdn. 69; Meikel/Streck, aaO., § 71 Rdn. 118). Dies setzt gemäß § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO voraus, daß die Rechtsstellung des Antragstellers durch die beantragte Eintragung eine unmittelbare Verbesserung oder Verschlechterung erfährt (Demharter, GBO, 24. Aufl., § 13 Rdn. 47; KEHE/Herrmann, aaO., § 13 Rdn. 55; Meikel/Böttcher, aaO., § 13 Rdn. 35). Für die Beteiligte zu 5 ist jedoch eine solche unmittelbare Veränderung ihrer dinglichen Rechtsstellung weder mit der Eintragung des Nießbrauchs für den Beteiligten zu 1 noch mit der Eigentumsumschreibung auf die Beteiligten zu 2 bis 4 verbunden. Insoweit ist sie mithin nicht antragsberechtigt und deshalb nicht beschwerdebefugt. Da das Beschwerdegericht ihre Beschwerde gleichwohl als zulässig behandelt und in der Sache negativ beschieden hat, ist ihre weitere Beschwerde mit der Maßgabe zurückzuweisen, daß die Erstbeschwerde als unzulässig verworfen wird (vgl. Demharter, aaO., § 80 Rdn. 20; KEHE/Kuntze, aaO., § 80 Rdn. 26; Meikel/Streck, aaO., § 80 Rdn. 31).
2. Die weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 1 bis 4 sind ebenfalls unbegründet. Die im Rahmen des Überlassungsvertrags vom 22. Dezember 2003 erklärte Auflassung (§ 925 BGB) führt zu rechtlichen Nachteilen für den minderjährigen Beteiligten zu 4 und ist deshalb schwebend unwirksam (§§ 107, 108 Abs. 1 BGB). Ohne die von dem Grundbuchamt verlangte Genehmigung der Auflassung durch einen Ergänzungspfleger darf die beantragte Eigentumsumschreibung nicht vorgenommen werden (§ 20 GBO).

a) Ein auf den Erwerb einer Sache gerichtetes Rechtsgeschäft ist für einen Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft im Sinne von § 107 BGB, wenn er in dessen Folge mit Verpflichtungen belastet wird, für die er nicht nur dinglich mit der erworbenen Sache, sondern auch persönlich mit seinem sonstigen Vermögen haftet (Senat, BGHZ 78, 28, 33; Beschl. v. 25. November 2004, V ZB 13/04, WM 2005, 144, 146, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen ). Eine solche persönliche Haftung ist mit dem Erwerb eines vermieteten oder verpachteten Grundstücks verbunden. Gemäß §§ 566 Abs. 1, 581 Abs. 2, 593b BGB tritt der Erwerber mit dem Eigentumsübergang (Staudinger /Emmerich, BGB [2003], § 566 Rdn. 26) in sämtliche Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Miet- oder Pachtverhältnis ein. Er ist daher nicht nur zu der Überlassung des vermieteten oder verpachten Grundstücks verpflichtet (§§ 535 Abs. 1, 581 Abs. 1, 585 Abs. 2 BGB); vielmehr können ihn insbesondere auch Schadensersatz- und Aufwendungsersatzpflichten (§§ 536a, 581 Abs. 2, 586 Abs. 2 BGB) sowie die Pflicht zur Rückgewähr einer von dem Mieter oder Pächter geleisteten Sicherheit (§§ 566a, 581 Abs. 2, 593b BGB) treffen. Hierbei handelt es sich nicht um typischerweise ungefährliche Rechtsnachteile , die bei der Anwendung des § 107 BGB von vornherein außer Betracht bleiben könnten (so jedoch Stürner, AcP 173 [1973], 402, 431, 448; Jerschke, DNotZ 1982, 459, 473; Stutz, MittRhNotK 1993, 205, 211 für unbebaute verpachtete Grundstücke). Anders als die mit dem Grundstückserwerb verbundene Verpflichtung zur Tragung laufender öffentlicher Lasten (vgl. Senat , Beschl. v. 25. November 2004, V ZB 13/04, WM 2005, 144, 147) sind die aus dem Eintritt in ein Miet- oder Pachtverhältnis resultierenden Pflichten ihrem Umfang nach nicht begrenzt. Ihre wirtschaftliche Bedeutung hängt von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab. Ob die von ihnen ausgehenden Ge-
fahren für das Vermögen des Minderjährigen im Hinblick auf die mit dem Grundstückserwerb verbundenen Vorteile hingenommen werden können, läßt sich deshalb nicht abstrakt beurteilen, sondern erfordert eine entsprechende einzelfallbezogene Prüfung durch den gesetzlichen Vertreter. Mit der ganz überwiegenden Meinung in Rechtsprechung (OLG Oldenburg, NJW-RR 1988, 839; OLG Karlsruhe, OLGR Karlsruhe 2000, 259, 260; Rpfleger 2003, 579; BayObLG, NJW 2003, 1129) und Literatur (Bamberger/Roth/Wendtland, BGB, § 107 Rdn. 8; Jauernig/Jauernig, BGB, 11. Aufl., § 107 Rdn. 4; MünchKommBGB /Schmitt, 4. Aufl., § 107 Rdn. 48; Palandt/Heinrichs, BGB, 64. Aufl., § 107 Rdn. 4; Staudinger/Peschel-Gutzeit [2002], § 1629 Rdn. 233; Feller, DNotZ 1989, 66, 74; Lange, NJW 1955, 1339, 1341) ist deshalb davon auszugehen, daß der Erwerb eines vermieteten oder verpachteten Grundstücks für einen Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist.

b) Dies gilt auch dann, wenn sich der Veräußerer - wie hier - den Nießbrauch an dem zu übertragenden Grundstück vorbehalten hat (OLG Karlsruhe, OLGR Karlsruhe 2000, 259, 260; Rpfleger 2003, 579; BayObLG NJW 2003, 1129). Selbst wenn man - entgegen der Auffassung des vorlegenden Gerichts - annimmt, daß die Veräußerung in diesem Fall die mietoder pachtvertraglichen Beziehungen zunächst unberührt läßt, der frühere Eigentümer also als Nießbraucher Vermieter oder Verpächter in dem unverändert fortbestehenden Miet- oder Pachtverhältnis bleibt (BFH, NJW 1989, 3175, 3176; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 567 Rdn. 11; Staudinger/Emmerich [2003], § 567 Rdn. 13; a.A. BayObLG, Rpfleger 2003, 579; offen gelassen von Senat, Urt. v. 27. Oktober 1982, V ZR 177/81, NJW
1983, 1780, 1781), tritt der minderjährige Erwerber jedenfalls mit der Beendigung des Nießbrauchs, hier also mit dem Tod des Beteiligten zu 1, entsprechend § 1056 Abs. 1 BGB in die Pflichten aus dem dann noch bestehenden Miet- oder Pachtvertrag ein (Staudinger/Emmerich, aaO., § 567 Rdn. 13). Die damit begründete persönliche Haftung des Minderjährigen ist nicht etwa deshalb unbeachtlich, weil es sich, wie das Oberlandesgericht Celle (MDR 2001, 931, 932) meint, um einen mittelbaren Rechtsnachteil handelt, der aus der Eigentümerstellung als solcher resultiert. Tatsächlich ist die Belastung mit miet- oder pachtvertraglichen Pflichten eine Folge des dinglichen Erwerbsgeschäfts. Daß sie von dem rechtsgeschäftlichen Willen der Parteien nicht umfaßt sein muß, sondern kraft gesetzlicher Anordnung eintritt, ist im Hinblick auf den von § 107 BGB verfolgten Schutzzweck ohne Belang (vgl. Senat, Beschl. v. 25. November 2004, V ZB 13/04, Umdruck Seite 12 für öffentliche Grundstückslasten). Unerheblich ist auch, daß im Zeitpunkt der Erklärung der Auflassung noch nicht feststeht, ob und wann der minderjährige Erwerber in den von dem Übergeber geschlossenen Miet- oder Pachtvertrag eintreten wird. Zwar genügt die bloß theoretische Möglichkeit einer zukünftigen Belastung nicht, um einen Rechtsnachteil im Sinne von § 107 BGB annehmen zu können (Senat, Beschl. v. 25. November 2004, V ZB 13/04, Umdruck Seite 15). Deshalb ist die Schenkung eines Grundstücks unter Nießbrauchsvorbehalt nicht bereits deshalb rechtlich nachteilig, weil eine in Zukunft erfolgende Vermietung oder Verpachtung durch den Nießbraucher nicht ausgeschlossen werden kann. Ist das Grundstück dagegen bereits im Zeitpunkt der Auflassung vermietet oder verpachtet, besteht die hinreichend konkrete Möglichkeit, daß der Minderjährige bei Beendigung des Nießbrauchs mit Pflichten aus dem Mietoder Pachtvertrag belastet werden kann. Dies genügt, um einen Rechtsnachteil
anzunehmen (OLG Karlsruhe, OLGR Karlsruhe 2000, 259, 260). Insoweit gilt nichts anderes als bei einer Schenkung unter Rücktrittsvorbehalt, die nach allgemeiner Ansicht rechtlich nachteilig ist, weil der Minderjährige im Fall der Ausübung des Rücktrittsrechts zum Wertersatz oder Schadensersatz, insbesondere wegen einer zwischenzeitlichen Verschlechterung des zurückzugewährenden Gegenstands, verpflichtet sein kann (BayObLG, Rpfleger 1974, 309, 310; OLG Dresden, MittBayNot 1996, 288, 290; OLG Köln, Rpfleger 1998, 159; ZMR 2004, 189, 191; OLG Celle, MDR 2001, 931, 932; Fembacher /Franzmann, MittBayNot 2002, 78, 82 f.; Bestelmeyer, Rpfleger 2004, 162).

c) Wegen der mit dem Eigentumserwerb verbundenen Rechtsnachteile konnte der minderjährige Beteiligte zu 4 die Auflassung nicht selbst wirksam erklären. Die nach §§ 107, 108 Abs. 1 BGB erforderliche Genehmigung der von ihm abgegebenen Auflassungserklärung können die Eltern des Beteiligten zu 4 nicht erteilen, weil seine Mutter als Tochter des Beteiligten zu 1 gemäß §§ 1629 Abs. 2 Satz 1, 1795 Abs. 1 Nr. 1 erster Halbsatz BGB von der Vertretung ausgeschlossen ist und sich dieses Vertretungsverbot auch auf den Vater des Beteiligten zu 4 erstreckt (vgl. BGH, Urt. v. 14. Juni 1972, IV ZR 53/71, NJW 1972, 1708). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 1795 Abs. 1 Nr. 1 letzter Halbsatz BGB. Zwar ist der der Eigentumsübertragung zugrunde liegende Schenkungsvertrag (§ 516 Abs. 1 BGB) für den Beteiligten zu 4 lediglich rechtlich vorteilhaft, so daß die Auflassung ausschließlich der Erfüllung einer durch das schuldrechtliche Grundgeschäft wirksam begründeten Verbindlichkeit dient. Gleichwohl sind die Eltern des Beteiligten zu 4 daran gehindert, die Auflassung für diesen zu erklären oder die von ihm selbst erklärte Auflas-
sung zu genehmigen, weil die in § 1795 Abs. 1 Nr. 1 letzter Halbsatz BGB normierte Ausnahme von dem Vertretungsverbot unter Berücksichtigung des Zwecks der §§ 1629 Abs. 2 Satz 1, 1795 Abs. 1 Nr. 1 erster Halbsatz BGB, Kollisionen zwischen den Interessen des Kindes und den Interessen seiner Eltern zu vermeiden (Palandt/Diederichsen, aaO., § 1629 Rdn. 20), nicht gilt, wenn das in der Erfüllung einer Verbindlichkeit bestehende Rechtsgeschäft über den Erfüllungserfolg hinaus zu rechtlichen Nachteilen für den Vertretenen führt. Denn in diesem Fall trifft die § 1795 Abs. 1 Nr. 1 letzter Halbsatz BGB zugrunde liegende Annahme, daß es bei der bloßen Erfüllung einer bestehenden Verbindlichkeit zu keiner Interessenkollision kommen kann (Erman /Holzhauer, BGB, 11. Aufl., § 1795 Rdn. 10; vgl. auch Kern, JA 1990, 281, 282 zu § 181 letzter Halbsatz BGB), nicht zu, so daß es bei dem grundsätzlichen Vertretungsverbot verbleiben muß. Damit bedarf es, wie von dem Grundbuchamt verlangt, einer Genehmigung der Auflassung durch einen noch zu bestellenden Ergänzungspfleger (§ 1909 Abs. 1 BGB).
3. Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf §§ 31 Abs. 1 Satz 1, 30 Abs. 2 Satz 1 KostO. Wenzel Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann

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(1) Wer unter elterlicher Sorge oder unter Vormundschaft steht, erhält für Angelegenheiten, an deren Besorgung die Eltern oder der Vormund verhindert sind, einen Pfleger. Er erhält insbesondere einen Pfleger zur Verwaltung des Vermögens, das er von T

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(1) Hat der Nießbraucher ein Grundstück über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet oder verpachtet, so finden nach der Beendigung des Nießbrauchs die für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnraum geltenden Vorschriften der §§ 566, 566a,

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(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 581 Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag


(1) Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzei

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 566a Mietsicherheit


Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicher

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 566 Kauf bricht nicht Miete


(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte un

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels


(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mi

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags


(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und s

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 516 Begriff der Schenkung


(1) Eine Zuwendung, durch die jemand aus seinem Vermögen einen anderen bereichert, ist Schenkung, wenn beide Teile darüber einig sind, dass die Zuwendung unentgeltlich erfolgt. (2) Ist die Zuwendung ohne den Willen des anderen erfolgt, so kann ih

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 108 Vertragsschluss ohne Einwilligung


(1) Schließt der Minderjährige einen Vertrag ohne die erforderliche Einwilligung des gesetzlichen Vertreters, so hängt die Wirksamkeit des Vertrags von der Genehmigung des Vertreters ab. (2) Fordert der andere Teil den Vertreter zur Erklärung über d

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 107 Einwilligung des gesetzlichen Vertreters


Der Minderjährige bedarf zu einer Willenserklärung, durch die er nicht lediglich einen rechtlichen Vorteil erlangt, der Einwilligung seines gesetzlichen Vertreters.

Grundbuchordnung - GBO | § 78


(1) Gegen einen Beschluss des Beschwerdegerichts ist die Rechtsbeschwerde statthaft, wenn sie das Beschwerdegericht in dem Beschluss zugelassen hat. (2) Die Rechtsbeschwerde ist zuzulassen, wenn 1. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat ode

Grundbuchordnung - GBO | § 71


(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt. (2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53

Grundbuchordnung - GBO | § 20


Im Falle der Auflassung eines Grundstücks sowie im Falle der Bestellung, Änderung des Inhalts oder Übertragung eines Erbbaurechts darf die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist.

Grundbuchordnung - GBO | § 13


(1) Eine Eintragung soll, soweit nicht das Gesetz etwas anderes vorschreibt, nur auf Antrag erfolgen. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll. (2) Der genaue Zei

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(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.

(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.

Der Minderjährige bedarf zu einer Willenserklärung, durch die er nicht lediglich einen rechtlichen Vorteil erlangt, der Einwilligung seines gesetzlichen Vertreters.

Der Minderjährige bedarf zu einer Willenserklärung, durch die er nicht lediglich einen rechtlichen Vorteil erlangt, der Einwilligung seines gesetzlichen Vertreters.

Im Falle der Auflassung eines Grundstücks sowie im Falle der Bestellung, Änderung des Inhalts oder Übertragung eines Erbbaurechts darf die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist.

(1) Gegen einen Beschluss des Beschwerdegerichts ist die Rechtsbeschwerde statthaft, wenn sie das Beschwerdegericht in dem Beschluss zugelassen hat.

(2) Die Rechtsbeschwerde ist zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert.
Das Rechtsbeschwerdegericht ist an die Zulassung gebunden.

(3) Auf das weitere Verfahren finden § 73 Absatz 2 Satz 2 dieses Gesetzes sowie die §§ 71 bis 74a des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit entsprechende Anwendung.

(1) Eine Eintragung soll, soweit nicht das Gesetz etwas anderes vorschreibt, nur auf Antrag erfolgen. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll.

(2) Der genaue Zeitpunkt, in dem ein Antrag beim Grundbuchamt eingeht, soll auf dem Antrag vermerkt werden. Der Antrag ist beim Grundbuchamt eingegangen, wenn er einer zur Entgegennahme zuständigen Person vorgelegt ist. Wird er zur Niederschrift einer solchen Person gestellt, so ist er mit Abschluß der Niederschrift eingegangen.

(3) Für die Entgegennahme eines auf eine Eintragung gerichteten Antrags oder Ersuchens und die Beurkundung des Zeitpunkts, in welchem der Antrag oder das Ersuchen beim Grundbuchamt eingeht, sind nur die für die Führung des Grundbuchs über das betroffene Grundstück zuständige Person und der von der Leitung des Amtsgerichts für das ganze Grundbuchamt oder einzelne Abteilungen hierzu bestellte Beamte (Angestellte) der Geschäftsstelle zuständig. Bezieht sich der Antrag oder das Ersuchen auf mehrere Grundstücke in verschiedenen Geschäftsbereichen desselben Grundbuchamts, so ist jeder zuständig, der nach Satz 1 in Betracht kommt.

(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan oder Restrukturierungsplan erklärt werden.

(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.

Der Minderjährige bedarf zu einer Willenserklärung, durch die er nicht lediglich einen rechtlichen Vorteil erlangt, der Einwilligung seines gesetzlichen Vertreters.

(1) Schließt der Minderjährige einen Vertrag ohne die erforderliche Einwilligung des gesetzlichen Vertreters, so hängt die Wirksamkeit des Vertrags von der Genehmigung des Vertreters ab.

(2) Fordert der andere Teil den Vertreter zur Erklärung über die Genehmigung auf, so kann die Erklärung nur ihm gegenüber erfolgen; eine vor der Aufforderung dem Minderjährigen gegenüber erklärte Genehmigung oder Verweigerung der Genehmigung wird unwirksam. Die Genehmigung kann nur bis zum Ablauf von zwei Wochen nach dem Empfang der Aufforderung erklärt werden; wird sie nicht erklärt, so gilt sie als verweigert.

(3) Ist der Minderjährige unbeschränkt geschäftsfähig geworden, so tritt seine Genehmigung an die Stelle der Genehmigung des Vertreters.

Im Falle der Auflassung eines Grundstücks sowie im Falle der Bestellung, Änderung des Inhalts oder Übertragung eines Erbbaurechts darf die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist.

Der Minderjährige bedarf zu einer Willenserklärung, durch die er nicht lediglich einen rechtlichen Vorteil erlangt, der Einwilligung seines gesetzlichen Vertreters.

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V ZB 13/04
vom
25. November 2004
in der Grundbuchsache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
Ist die dingliche Übertragung eines Grundstücks an einen Minderjährigen bei isolierter Betrachtung
lediglich rechtlich vorteilhaft, bedarf seine Auflassungserklärung auch dann nicht der
Einwilligung des gesetzlichen Vertreters oder eines Ergänzungspflegers, wenn die zugrunde
liegende schuldrechtliche Vereinbarung mit rechtlichen Nachteilen verbunden ist. Eine Gesamtbetrachtung
des schuldrechtlichen und des dinglichen Rechtsgeschäfts ist in diesem Fall
nicht veranlaßt (Abgrenzung zu BGHZ 78, 28).
Die Übereignung eines Grundstücks an einen Minderjährigen ist auch dann lediglich rechtlich
vorteilhaft, wenn es mit einer Grundschuld belastet ist. Für die Belastung mit einem Nießbrauch
gilt dies jedenfalls dann, wenn der Nießbraucher auch die Kosten außergewöhnlicher
Ausbesserungen und Erneuerungen sowie die außergewöhnlichen Grundstückslasten zu tragen
hat.
Die aus der Eigentumsübertragung folgende Haftung des Erwerbers für die gewöhnlichen
öffentlichen Lasten des Grundstücks begründet keinen Rechtsnachteil im Sinne des § 107
BGH, Beschl. v. 25. November 2004, V ZB 13/04 - BayObLG
- LG München I
- AG München
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 25. November 2004 durch
den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes Dr. Wenzel, die Richter
Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und die Richterin Dr. Stresemann

beschlossen:
Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten werden der Beschluß der 13. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 12. Januar 2004 sowie die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – München vom 9. Oktober 2003 aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, die mit notarieller Urkunde vom 4. August 2003 beantragten Eintragungen nicht aus den Gründen des Beschlusses vom 9. Oktober 2003 zu verweigern.
Der Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 3.000 € festgesetzt.

Gründe:


I.


Die Beteiligte zu 1 ist die Mutter der 1988 geborenen Beteiligten zu 2 und der 1990 geborenen Beteiligten zu 3. Sie ist im Grundbuch als Eigentümerin eines Hausgrundstücks eingetragen, das mit einer Grundschuld belastet ist.
Am 4. August 2003 ließen die Beteiligten einen sogenannten Überlassungsvertrag notariell beurkunden. Darin räumte sich die Beteiligte zu 1 den lebenslänglichen unentgeltlichen Nießbrauch an dem Grundstück ein. Nach der von ihr getroffenen Bestimmung hat der Nießbraucher auch die außerordentlichen Lasten, die Kosten außergewöhnlicher Ausbesserungen und Erneuerungen sowie die Zins- und Tilgungsleistungen für die dem eingetragenen Grundpfandrecht zugrunde liegenden Verbindlichkeiten zu tragen. Weiterhin vereinbarten die Beteiligten unter gleichzeitiger Auflassung die unentgeltliche Übertragung eines jeweils hälftigen Miteigentumsanteils an dem Grundstück auf die Beteiligten zu 2 und 3 im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Die Beteiligte zu 1 behielt sich jedoch das Recht vor, von dem schuldrechtlichen Teil des Vertrags zurückzutreten, wenn zu ihren Lebzeiten "einer der Erwerber den an ihn überlassenen Vertragsgrundbesitz ganz oder teilweise ohne vorherige Zustimmung des Veräußerers veräußert oder belastet oder wenn einer der Erwerber vor dem Veräußerer versterben sollte". Zur Sicherung des durch die Ausübung des Rücktrittsrechts bedingten Übereignungsanspruchs bewilligten die Beteiligten eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 1.
Den von dem Urkundsnotar namens der Beteiligten gestellten Antrag auf Vollzug der Urkunde hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 9. Oktober 2003 beanstandet, weil der Überlassungsvertrag wegen der mit etwaigen Rückübertragungsansprüchen der Beteiligten zu 1 zusammenhängenden Verpflichtungen für die minderjährigen Beteiligten zu 2 und 3 nicht lediglich rechtlich vorteilhaft sei. Es hat den Beteiligten deshalb aufgegeben, binnen bestimmter Frist den Überlassungsvertrag von einem zu bestellenden Pfleger genehmigen zu lassen und hierzu eine vormundschaftsgerichtliche Genehmigung vorzulegen. Die dagegen gerichtete Beschwerde ist erfolglos
geblieben. Das Bayerische Oberste Landesgericht möchte auch die weitere Beschwerde der Beteiligten zurückweisen. Es sieht sich daran jedoch durch den Beschluß des Oberlandesgerichts Köln vom 11. Juni 2003 (ZMR 2004, 189 = Rpfleger 2003, 570) gehindert und hat die Sache deshalb dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

II.


Die Vorlage ist gemäß § 79 Abs. 2 GBO statthaft.
Das vorlegende Gericht meint, der die Auflassung enthaltende Überlassungsvertrag sei wegen des der Beteiligten zu 1 vorbehaltenen Rücktrittsrechts mit rechtlichen Nachteilen für die minderjährigen Beteiligten zu 2 und 3 verbunden und bedürfe deshalb insgesamt der Genehmigung durch einen an die Stelle der rechtlich verhinderten Eltern tretenden Ergänzungspfleger. Da es sich um ein Grundstücksgeschäft gemäß § 1821 Abs. 1 Nr. 1 und 4 BGB handele , sei außerdem eine gerichtliche Genehmigung des Vertrags erforderlich, für deren Erteilung gemäß §§ 1909 Abs. 1, 1915 Abs. 1, 1821 Abs. 1 BGB das Vormundschaftsgericht zuständig sei. Die durch § 1643 Abs. 1 BGB in der seit dem 1. Juli 1998 geltenden Fassung begründete Zuständigkeit des Familiengerichts für die Genehmigungserteilung betreffe nur Rechtsgeschäfte der Eltern für das Kind, nicht jedoch Pflegergeschäfte. Demgegenüber vertritt das Oberlandesgericht Köln in seiner auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung vom 11. Juni 2003 (ZMR 2004, 189) die Ansicht, nach § 1643 Abs. 1 BGB falle auch die Genehmigung von Grundstücksgeschäften, die der Ergänzungspfleger anstelle der Eltern vornehme, in die Zuständigkeit des Familiengerichts.
Diese Divergenz rechtfertigt die Vorlage. Die unterschiedlich beantwortete Frage, welches Gericht nach §§ 1643 Abs. 1, 1909 Abs. 1, 1915 Abs. 1, 1821 Abs. 1 BGB für die Erteilung der erforderlichen Genehmigung zuständig ist, wenn ein Ergänzungspfleger über das Grundstück eines Minderjährigen verfügt oder diesen hierzu verpflichtet, ist für die dem Grundbuchamt nach § 20 GBO obliegende Prüfung einer rechtswirksam erklärten Auflassung (vgl. Senat, BGHZ 78, 28, 31; Bauer in: Bauer/von Oefele, GBO, 1999, AT I Rdn. 145; KEHE/Munzig, Grundbuchrecht, 5. Aufl., Einl C Rdn. 68) von Bedeutung. Damit geht es um die Auslegung das Grundbuchrecht betreffender Vorschriften im Sinne von § 79 Abs. 2 ZPO, worunter alle bei der Entscheidung über einen gestellten Eintragungsantrag angewendeten oder zu Unrecht außer acht gelassenen sachlichrechtlichen und verfahrensrechtlichen Bestimmungen zu verstehen sind, sofern sie - wie hier - auf bundesrechtlicher Grundlage beruhen (Senat, BGHZ 151, 116, 119 m.w.N.).
Soweit es die Zulässigkeit der Vorlage betrifft, ist der Bundesgerichtshof an die rechtliche Beurteilung des vorlegenden Gerichts, es könne ohne die Beantwortung der streitigen Rechtsfrage nicht über die weitere Beschwerde entscheiden, gebunden (Senat, BGHZ 108, 372, 374; Beschl. v. 2. Oktober 2003, V ZB 34/03, NJW 2003, 3550, 3551 zu § 28 Abs. 2 FGG; Budde in: Bauer /von Oefele, aaO, § 79 Rdn. 16). Das vorlegende Gericht war auch nicht gehalten, die Vorlage auf den mit der angefochtenen Zwischenverfügung geforderten Nachweis einer vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung zu beschränken. Zwar hat es sich an einer Entscheidung über die von dem Grundbuchamt verlangte Genehmigung des Überlassungsvertrags durch einen Ergänzungspfleger nicht durch die abweichende Rechtsauffassung des Oberlandesgerichts Köln zur Frage der gerichtlichen Genehmigungszuständigkeit ge-
hindert gesehen. Die Beurteilung der Notwendigkeit sowohl der einen als auch der anderen Genehmigung setzt jedoch jeweils die Klärung der Vorfrage voraus , ob die Auflassung nicht bereits deshalb wirksam ist, weil sie zu keinen rechtlichen Nachteilen für die Beteiligten zu 2 und 3 führt (§§ 107, 108 BGB). Wegen der ansonsten bestehenden Gefahr einander widersprechender Entscheidungen zu dieser Vorfrage kann entsprechend den zum Teilurteil gemäß § 301 ZPO entwickelten Grundsätzen (vgl. BGHZ 107, 236, 242; 120, 376, 380; BGH, Urt. v. 27. Mai 1992, IV ZR 42/91, NJW-RR 1992, 1053; Urt. v. 23. Januar 1996, VI ZR 387/94, NJW 1996, 1478) über die Erforderlichkeit beider Genehmigungen nur einheitlich entschieden werden, was eine Beschränkung der Vorlage auf einen der beiden abtrennbaren Teile des Verfahrensgegenstands ausschließt (vgl. Senat, Beschl. v. 2. Oktober 2003, V ZB 34/03, NJW 2003, 3550, 3552).

III.


Die weitere Beschwerde der Beteiligten ist zulässig (§§ 78, 80 GBO) und hat auch in der Sache Erfolg.
1. Die von den Beteiligten im Rahmen des Überlassungsvertrags vom 4. August 2003 erklärte Auflassung ist rechtswirksam, da die minderjährigen Beteiligten zu 2 und 3 durch den dinglichen Vertrag lediglich einen rechtlichen Vorteil erlangen (§ 107 BGB). Das Grundbuchamt durfte daher gemäß § 20 GBO die beantragte Eigentumsumschreibung nicht von der vorherigen Genehmigung des Überlassungsvertrags durch einen Ergänzungspfleger und durch das Vormundschaftsgericht abhängig machen. Die von dem vorlegenden
Gericht für entscheidungserheblich gehaltene Frage nach der gerichtlichen Genehmigungszuständigkeit stellt sich somit nicht.

a) Die Auflassung ist nicht deshalb mit rechtlichen Nachteilen für die Beteiligten zu 2 und 3 verbunden, weil sich die Beteiligte zu 1 den Rücktritt von dem schuldrechtlichen Teil des Überlassungsvertrags vorbehalten hat. Zwar kann der Rücktrittsvorbehalt zu einer Belastung der Minderjährigen führen, weil sie im Fall der Ausübung des Rücktrittsrechts nach Übertragung des Grundstückseigentums nicht nur ihren jeweiligen Miteigentumsanteil zurückzugewähren hätten (§ 346 Abs. 1 BGB), sondern darüber hinaus auch zum Wertersatz oder Schadensersatz, insbesondere wegen einer zwischenzeitlichen Verschlechterung des Grundstücks, verpflichtet sein könnten (§ 346 Abs. 2 bis 4 BGB). Dieser Rechtsnachteil ist jedoch ausschließlich Folge der zwischen den Beteiligten getroffenen schuldrechtlichen Vereinbarungen. Ist der unter Rücktrittsvorbehalt stehende Schenkungsvertrag schwebend unwirksam (§§ 107, 108 Abs. 1 BGB), kann der dingliche Rechtserwerb als solcher nicht zu einer Haftung der Beteiligten zu 2 und 3 gemäß § 346 Abs. 2 bis 4 BGB führen.
Entgegen der Ansicht des vorlegenden Gerichts (vgl. auch BayObLGZ 1979, 49, 52; 1998, 139, 143; OLG Köln, ZMR 2004, 189, 190) läßt sich die Unwirksamkeit der Auflassung nicht daraus herleiten, daß man den Überlassungsvertrag als Gesamtheit betrachtet, also zwischen den mit seinem schuldrechtlichen Teil und seinem dinglichen Teil jeweils verbundenen Rechtsfolgen nicht differenziert. Allerdings hat der Senat in einem die Überlassung von Wohnungseigentum betreffenden Fall ausgesprochen, daß die Frage, ob ein Minderjähriger durch eine Schenkung seines gesetzlichen Vertreters lediglich einen rechtlichen Vorteil erlangt, aus einer Gesamtbetrachtung des schuld-
rechtlichen und des dinglichen Vertrags heraus zu beurteilen ist (BGHZ 78, 28, 35). Auf diese Weise sollte verhindert werden, daß bei lukrativem Charakter des Grundgeschäfts unbeschadet rechtlicher Nachteile, die mit der Übertragung des dinglichen Rechts verbunden sind, der gesetzliche Vertreter im Hinblick auf § 181 letzter Halbsatz BGB befugt ist, den Minderjährigen bei der Annahme der Auflassung zu vertreten oder die von dem Minderjährigen selbst erklärte Annahme zu genehmigen (BGHZ 78, 28, 34). Damit ging es in dem entschiedenen Fall allein darum, den Anwendungsbereich des § 181 letzter Halbsatz BGB einzuschränken, um dem Schutzzweck des § 107 BGB Geltung zu verschaffen. In der Literatur ist die von dem Senat befürwortete Gesamtbetrachtung kritisiert worden, weil sie gegen das dem geltenden Recht zugrunde liegende Trennungsprinzip verstoße (Erman/Palm, BGB, 11. Aufl., § 107 Rdn. 5; Jauernig, JuS 1982, 576; Feller, DNotZ 1989, 66, 74; Kern, JA 1990, 281, 284, Ultsch, JURA 1998, 524, 528; zustimmend dagegen MünchKommBGB /Schwab, 4. Aufl., § 1909 Rdn. 21; Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 107 Rdn. 6; Gitter, JR 1981, 283, 284). Statt dessen ist vorgeschlagen worden , das für richtig gehaltene Ergebnis durch eine teleologische Reduktion des § 181 letzter Halbsatz BGB herbeizuführen (Soergel/Hefermehl, BGB, 13. Aufl. § 107, Rdn. 5; Erman/Palm, aaO, § 107 Rdn. 5 u. § 181 Rdn. 28; Jauernig, JuS 1982, 576, 577; Feller, DNotZ 1989, 66, 75; Ultsch, aaO). Ob diese Lösung vorzugswürdig ist, bedarf im vorliegenden Fall allerdings keiner Erörterung. Denn eine Gesamtbetrachtung ist nach der Begründung der genannten Senatsentscheidung jedenfalls dann nicht veranlaßt, wenn das Grundgeschäft, wie hier, bereits bei isolierter Betrachtung mit Rechtsnachteilen für den Minderjährigen verbunden und deshalb gemäß §§ 107, 108 Abs. 1 BGB schwebend unwirksam ist. In diesem Fall fehlt es von vornherein an einer Verpflichtung, die der gesetzliche Vertreter im Wege des In-Sich-Geschäfts gemäß § 181 letzter
Halbsatz BGB erfüllen könnte, so daß eine Umgehung des von § 107 BGB intendierten Schutzes nicht möglich ist (vgl. Jauernig, aaO). Es bleibt damit bei dem auch im Rahmen von § 107 BGB geltenden Grundsatz (vgl. Brox, Allgemeiner Teil des BGB, 27. Aufl., Rdn. 276; Flume, Allgemeiner Teil des BGB, Zweiter Band, 3. Aufl., S. 204 f.; Bork, Allgemeiner Teil des BGB, 2001, Rdn. 1006; Jauernig, BGB, 11. Aufl., § 107, Rdn. 2), daß Verfügungen als abstrakte Rechtsgeschäfte unabhängig von den ihnen zugrunde liegenden Kausalgeschäften zu beurteilen sind.
Schließlich hat die Unwirksamkeit der zwischen den Beteiligten getroffenen schuldrechtlichen Vereinbarungen auch nicht gemäß § 139 BGB die Unwirksamkeit der Auflassung zur Folge. Zwar können Grundgeschäft und Erfüllungsgeschäft durch den Parteiwillen ausnahmsweise zu einer Einheit im Sinne dieser Vorschrift zusammengefaßt werden. Eine solche Annahme rechtfertigt sich jedoch im Hinblick auf § 925 Abs. 2 BGB nicht in Bezug auf das Verhältnis zwischen Grundgeschäft und Auflassung (Senat, BGHZ 112, 376, 378; Urt. v. 23. Februar 1979, V ZR 99/77, NJW 1979, 1495, 1496; Urt. v. 24. Mai 1985, V ZR 47/84, NJW 1985, 3006, 3007; MünchKomm-BGB/Mayer-Maly/Busche, 4. Aufl., § 139 Rdn. 22; vgl. auch Staudinger/Roth, BGB [2003], § 139 Rdn. 54 f.).

b) Bei isolierter Betrachtung ist die Auflassung nicht mit Rechtsnachteilen für die Beteiligen zu 2 und 3 verbunden, die gemäß §§ 107, 108 Abs. 1 BGB eine Genehmigung des dinglichen Vertrags durch den gesetzlichen Vertreter oder durch einen Ergänzungspfleger erforderlich machen würden.
aa) Grundsätzlich ist ein auf den Erwerb einer Sache gerichtetes Rechtsgeschäft für den Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, wenn er in dessen Folge mit Verpflichtungen belastet wird, für die er nicht nur dinglich mit der erworbenen Sache, sondern auch persönlich mit seinem sonstigen Vermögen haftet (Senat, BGHZ 78, 28, 33; vgl. auch BayObLGZ 1979, 49, 53; OLG Dresden, MittBayNot 1996, 288, 289 f.; OLG Köln, ZMR 2004, 189, 191). Zwar träfe die Beteiligten zu 2 und 3 mit der Übereignung des Grundstücks eine bereicherungsrechtliche Verpflichtung zur Herausgabe des Miteigentums (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB), falls der zugrunde liegende, schwebend unwirksame Schenkungsvertrag nicht genehmigt werden sollte. Diese Verpflichtung wäre jedoch ihrem Umfang nach auf den noch vorhandenen Wert der rechtsgrundlosen Leistung beschränkt (§ 818 Abs. 3 BGB). Eine Beeinträchtigung ihres sonstigen Vermögens, die als Rechtsnachteil angesehen werden müßte, wäre daher nicht zu besorgen (vgl. MünchKomm-BGB/Schmitt, 4. Aufl., § 107 Rdn. 32; Staudinger/Dilcher, BGB, 12. Aufl., § 107 Rdn. 14; Larenz/Wolf, Allgemeiner Teil des BGB, 9. Aufl., § 25 Rdn. 24; Flume, aaO, S. 193; Klüsener, Rpfleger 1981, 258, 264; Stürner, AcP 173 [1973], 402, 424).
bb) Ein rechtlicher Nachteil ist auch nicht darin zu sehen, daß das Grundstück der Beteiligten zu 1 mit einer Grundschuld belastet ist und daß gleichzeitig mit der Eigentumsänderung ein Nießbrauch und eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 1 in das Grundbuch eingetragen werden sollen.
Eine Grundschuld verpflichtet den Grundstückseigentümer gemäß §§ 1192 Abs. 1, 1147 BGB lediglich dazu, die Zwangsvollstreckung des Gläubigers in das Grundstück zu dulden (vgl. BGHZ 7, 123, 126). Die mit dem Er-
werb des belasteten Grundstücks verbundene Haftung der Beteiligten zu 2 und 3 ist demnach auf die ihnen zugewendete Sache beschränkt. Diese Haftung mindert zwar den im Eigentumserwerb liegenden Vorteil, beseitigt ihn jedoch nicht (BayObLGZ 1979, 49, 53; OLG Dresden, MittBayNot 1996, 288, 290; Erman/Palm, aaO, § 107 Rdn. 6; MünchKomm-BGB/Schmitt, aaO, § 107 Rdn. 40; Palandt/Heinrichs, aaO, § 107 Rdn. 4; Soergel/Hefermehl, aaO, § 107 Rdn. 4; Flume, aaO, S. 192; Larenz/Wolf, aaO, § 25 Rdn. 24; Klüsener, Rpfleger 1981, 258, 261; Stürner, aaO, S. 429; a.A. Lange, NJW 1955, 1339, 1341). Allerdings kann sich eine den Eigentümer persönlich treffende Zahlungspflicht daraus ergeben, daß er die Kosten des zur Zwangsvollstreckung in das Grundstück erforderlichen Titels tragen muß (Staudinger/Wolfsteiner, BGB [2002], § 1147 Rdn. 18, 29). Ob dies einen Rechtsnachteil im Sinne von § 107 BGB darstellt, bedarf im vorliegenden Fall jedoch keiner Entscheidung. Ausweislich des Grundbuchs hat sich die Beteiligte zu 1 bei der Bestellung der Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung mit Wirkung gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks unterworfen (§§ 800 Abs. 1, 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Ein Vollstreckungstitel liegt daher bereits vor, so daß die Beteiligten zu 2 und 3 insoweit nicht mit weiteren Kosten belastet werden können. Mögliche deliktische Schadensersatzansprüche des Grundschuldgläubigers gemäß § 823 Abs. 1 BGB oder gemäß § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit §§ 1192 Abs. 1, 1133 bis 1135 BGB wegen einer Verschlechterung des belasteten Grundstücks (vgl. BGHZ 65, 211, 212) sind keine Folge des Eigentumserwerbs als solchem, sondern eines schuldhaften Verhaltens des Grundstückseigentümers. Ihretwegen bedarf die Auflassung daher keiner Genehmigung gemäß §§ 107, 108 Abs. 1 BGB, zumal eine solche Genehmigung nicht geeignet wäre, den Minderjährigen vor eigenem deliktischen Verhalten zu schützen (allgemein
für Schadensersatzpflichten gemäß § 823 BGB: MünchKomm-BGB/Schmitt, aaO, § 107 Rdn. 32).
Eine Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) setzt das Entstehen des zu sichernden schuldrechtlichen Übereignungsanspruchs voraus (BGHZ 54, 56, 63; 150, 138, 142), begründet diesen jedoch nicht und hat auch sonst keine persönlichen Verpflichtungen des Grundstückseigentümers zur Folge. Ihre Eintragung beseitigt deshalb den mit dem Eigentumserwerb verbundenen Vorteil nicht (vgl. OLG Dresden, MittBayNot 1996, 288, 291; Klüsener, Rpfleger 1981, 258, 261 f.). Das gleiche gilt für die Belastung eines Grundstücks mit einem Nießbrauch jedenfalls dann, wenn der Nießbraucher, wie hier, über §§ 1042 Satz 2, 1047 BGB hinaus auch die Kosten außergewöhnlicher Ausbesserungen und Erneuerungen sowie die außergewöhnlichen Grundstückslasten zu tragen hat, der Eigentümer insoweit also nicht zum Aufwendungs- oder Verwendungsersatz gemäß §§ 1049, 677 ff. BGB verpflichtet ist (OLG Dresden , MittBayNot 1996, 288, 290; vgl. auch BayObLGZ 1979, 49, 54 f.; OLG Köln, Rpfleger 1998, 159; OLG Celle, MDR 2001, 931 f.; OLG Köln, ZMR 2004, 189, 191; Erman/Palm, aaO, § 107 Rdn. 6; MünchKomm-BGB/Schmitt, aaO, § 107 Rdn. 40; Palandt/Heinrichs, aaO, § 107 Rdn. 4; Larenz/Wolf, aaO, § 25 Rdn. 24; Stürner, AcP 173 [1973], 402, 428).
cc) Die mit jeder Art von Grunderwerb verbundene Verpflichtung zur Tragung öffentlicher Lasten stellt jedenfalls insoweit keinen Rechtsnachteil im Sinne von § 107 BGB dar, als es sich um laufende Aufwendungen, insbesondere die Pflicht zur Entrichtung der Grundsteuer, handelt.
Dies folgt allerdings nicht daraus, daß die öffentlichen Grundstückslasten auf Gesetz oder Satzung beruhen, also nicht Gegenstand der zwischen den Parteien getroffenen rechtsgeschäftlichen Abreden sind (so jedoch Erman/ Palm, aaO, § 107 Rdn. 6; MünchKomm-BGB/Schmitt, aaO, § 107 Rdn. 39; RGRK-BGB/Krüger-Nieland, 12. Aufl., § 107 Rdn. 17; Soergel/Hefermehl, aaO, § 107 Rdn. 4; Harry Westermann, JZ 1955, 244, 245). Denn das Vermögen des Minderjährigen ist nicht weniger gefährdet, wenn der Eintritt eines Rechtsnachteils zwar von den Parteien des Rechtsgeschäfts nicht gewollt, vom Gesetz jedoch als dessen Folge angeordnet ist (vgl. Larenz/Wolf, aaO, § 25 Rdn. 23; Feller, DNotZ 1989, 66, 70).
Richtig ist weiterhin, daß der Grundstückseigentümer für die Erfüllung seiner auf öffentlichem Recht beruhenden Abgabenverpflichtungen nicht nur dinglich, sondern auch persönlich haftet (Senat, Urt. v. 22. Mai 1981, V ZR 69/80, NJW 1981, 2127). Der Umstand, daß den Minderjährigen infolge eines Rechtsgeschäfts persönliche Leistungspflichten treffen, zwingt jedoch nicht in jedem Fall zu der Annahme, das Rechtsgeschäft bedürfe gemäß §§ 107, 108 Abs. 1 BGB einer Genehmigung. Der Senat hat bereits in seiner die Überlassung von Wohnungseigentum betreffenden Entscheidung darauf hingewiesen, daß zur Vermeidung einer zu engen Handhabung des § 107 BGB der Begriff der ausschließlichen Lukrativität unter Berücksichtigung des Schutzzwecks der Vorschrift auszulegen ist (BGHZ 78, 28, 35; ebenso OLG Dresden, MittBayNot 1996, 288, 290; Soergel/Hefermehl, aaO, § 107 Rdn. 1). § 107 BGB bezweckt in erster Linie, den Minderjährigen vor einer Gefährdung seines Vermögens zu schützen. Da die Beurteilung der wirtschaftlichen Folgen eines Rechtsgeschäfts allerdings mit erheblichen praktischen Schwierigkeiten verbunden sein kann, knüpft die Vorschrift die Genehmigungsbedürftigkeit im Interesse der
Rechtssicherheit an das formale Kriterium des rechtlichen Nachteils an, das im Regelfall eine Vermögensgefährdung indiziert (Soergel/Hefermehl, aaO, § 107 Rdn. 1; Lange, NJW 1955, 1339; Stürner, AcP 173 [1973], 402, 418 ff.). Diese Entscheidung des Gesetzgebers schließt es zwar aus, den von § 107 BGB vorausgesetzten rechtlichen Vorteil durch den wirtschaftlichen Vorteil zu ersetzen (Senat, BGHZ 78, 28, 35). Möglich ist es jedoch, bestimmte Rechtsnachteile wegen ihres typischerweise ganz unerheblichen Gefährdungspotentials als von dem Anwendungsbereich der Vorschrift nicht erfaßt anzusehen (vgl. Larenz /Wolf, aaO, § 25 Rdn. 23; Stürner, aaO, S. 420). Dies gilt jedenfalls für solche den Minderjährigen kraft Gesetzes treffenden persönlichen Verpflichtungen , die ihrem Umfang nach begrenzt und wirtschaftlich derart unbedeutend sind, daß sie unabhängig von den Umständen des Einzelfalls eine Verweigerung der Genehmigung durch den gesetzlichen Vertreter oder durch einen Ergänzungspfleger nicht rechtfertigen könnten. Unter diesen Voraussetzungen wäre es reiner Formalismus, würde man die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts von der Erteilung einer Genehmigung abhängig machen, obwohl das Ergebnis der dabei vorzunehmenden Prüfung von vornherein feststünde. Mit der am Schutzzweck des § 107 BGB orientierten einschränkenden Auslegung ist eine Beeinträchtigung der Rechtssicherheit nicht verbunden, wenn geschlossene, klar abgegrenzte Gruppen von Rechtsnachteilen ausgesondert werden, die nach ihrer abstrakten Natur typischerweise keine Gefährdung des Minderjährigen mit sich bringen (Stürner, aaO; vgl. auch BGHZ 59, 236, 240 zur einschränkenden Auslegung von § 181 erster Halbsatz BGB). Eine derartige Fallgruppe stellt die Verpflichtung des Minderjährigen dar, die laufenden öffentlichen Grundstückslasten zu tragen. Die betreffenden Abgaben bemessen sich entweder nach dem Wert des Grundstücks oder nach den der öffentlichen Hand durch die Erbringung bestimmter Dienstleistungen entstehenden Kosten.
Sie sind daher ihrem Umfang nach begrenzt, können in der Regel aus den laufenden Erträgen des Grundstücks gedeckt werden und führen typischerweise zu keiner Vermögensgefährdung. Ihretwegen würde ein auf das Wohl des Minderjährigen bedachter gesetzlicher Vertreter oder Ergänzungspfleger seine Zustimmung zu einem Grunderwerb nicht verweigern. Dies rechtfertigt es, sie als rechtlich nicht nachteilig zu behandeln (Staudinger/Dilcher, aaO, § 107 Rdn. 15; Stürner, aaO, S. 427 f.; vgl. auch Flume, aaO, S. 192; für die Unbeachtlichkeit sämtlicher öffentlicher Lasten BayObLG, NJW 1967, 1912, 1913; NJW 1968, 941; Erman/Palm, aaO, § 107 Rdn. 6; MünchKomm-BGB/Schmitt, aaO, § 107 Rdn. 39; Palandt/Heinrichs, aaO, § 107 Rdn. 4; RGRKBGB /Krüger-Nieland, aaO, § 107 Rdn. 2; Soergel/Hefermehl, aaO, § 107 Rdn. 4; Feller, DNotZ 1989, 66, 71; Klüsener, Rpfleger 1981, 461, 466; Harry Westermann, JZ 1955, 244, 245; offen gelassen von BGHZ 15, 168, 169 f.; Senat, BGHZ 78, 28, 34). Ob dies auch für außerordentliche Grundstückslasten , insbesondere die Verpflichtung zur Entrichtung von Erschließungs- oder Anliegerbeiträgen, gilt, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung. Eine Belastung der Beteiligten zu 2 und 3 mit derartigen Pflichten ist nicht ersichtlich. Die bloß theoretische Möglichkeit, daß sie in Zukunft zu Anliegerbeiträgen oder ähnlichen außerordentlichen Lasten herangezogen werden könnten, stellt als solche keinen Rechtsnachteil dar. Insoweit würde es dem gesetzlichen Vertreter oder dem Ergänzungspfleger an jeglichen tatsächlichen Anhaltspunkten fehlen, auf die sie ihre Entscheidung über die Erteilung oder die Versagung einer Genehmigung stützen könnten.
2. Nach alledem ist die von den Beteiligten erklärte Auflassung wirksam, ohne daß es einer Genehmigung durch einen Ergänzungspfleger oder einer gerichtlichen Genehmigung bedürfte. Das Grundbuchamt war daher - unter
Aufhebung seiner Zwischenverfügung und der Beschwerdeentscheidung des Landgerichts – anzuweisen, von seinen Eintragungsbedenken Abstand zu
nehmen. Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf §§ 31 Abs. 1 Satz 1, 30 Abs. 2 Satz 1 KostO.
Wenzel Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Stresemann

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn

1.
der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2.
die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

(1) Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.

(2) Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.

Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.

(1) Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.

(2) Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.

Der Minderjährige bedarf zu einer Willenserklärung, durch die er nicht lediglich einen rechtlichen Vorteil erlangt, der Einwilligung seines gesetzlichen Vertreters.

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V ZB 13/04
vom
25. November 2004
in der Grundbuchsache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
Ist die dingliche Übertragung eines Grundstücks an einen Minderjährigen bei isolierter Betrachtung
lediglich rechtlich vorteilhaft, bedarf seine Auflassungserklärung auch dann nicht der
Einwilligung des gesetzlichen Vertreters oder eines Ergänzungspflegers, wenn die zugrunde
liegende schuldrechtliche Vereinbarung mit rechtlichen Nachteilen verbunden ist. Eine Gesamtbetrachtung
des schuldrechtlichen und des dinglichen Rechtsgeschäfts ist in diesem Fall
nicht veranlaßt (Abgrenzung zu BGHZ 78, 28).
Die Übereignung eines Grundstücks an einen Minderjährigen ist auch dann lediglich rechtlich
vorteilhaft, wenn es mit einer Grundschuld belastet ist. Für die Belastung mit einem Nießbrauch
gilt dies jedenfalls dann, wenn der Nießbraucher auch die Kosten außergewöhnlicher
Ausbesserungen und Erneuerungen sowie die außergewöhnlichen Grundstückslasten zu tragen
hat.
Die aus der Eigentumsübertragung folgende Haftung des Erwerbers für die gewöhnlichen
öffentlichen Lasten des Grundstücks begründet keinen Rechtsnachteil im Sinne des § 107
BGH, Beschl. v. 25. November 2004, V ZB 13/04 - BayObLG
- LG München I
- AG München
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 25. November 2004 durch
den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes Dr. Wenzel, die Richter
Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und die Richterin Dr. Stresemann

beschlossen:
Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten werden der Beschluß der 13. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 12. Januar 2004 sowie die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – München vom 9. Oktober 2003 aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, die mit notarieller Urkunde vom 4. August 2003 beantragten Eintragungen nicht aus den Gründen des Beschlusses vom 9. Oktober 2003 zu verweigern.
Der Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 3.000 € festgesetzt.

Gründe:


I.


Die Beteiligte zu 1 ist die Mutter der 1988 geborenen Beteiligten zu 2 und der 1990 geborenen Beteiligten zu 3. Sie ist im Grundbuch als Eigentümerin eines Hausgrundstücks eingetragen, das mit einer Grundschuld belastet ist.
Am 4. August 2003 ließen die Beteiligten einen sogenannten Überlassungsvertrag notariell beurkunden. Darin räumte sich die Beteiligte zu 1 den lebenslänglichen unentgeltlichen Nießbrauch an dem Grundstück ein. Nach der von ihr getroffenen Bestimmung hat der Nießbraucher auch die außerordentlichen Lasten, die Kosten außergewöhnlicher Ausbesserungen und Erneuerungen sowie die Zins- und Tilgungsleistungen für die dem eingetragenen Grundpfandrecht zugrunde liegenden Verbindlichkeiten zu tragen. Weiterhin vereinbarten die Beteiligten unter gleichzeitiger Auflassung die unentgeltliche Übertragung eines jeweils hälftigen Miteigentumsanteils an dem Grundstück auf die Beteiligten zu 2 und 3 im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Die Beteiligte zu 1 behielt sich jedoch das Recht vor, von dem schuldrechtlichen Teil des Vertrags zurückzutreten, wenn zu ihren Lebzeiten "einer der Erwerber den an ihn überlassenen Vertragsgrundbesitz ganz oder teilweise ohne vorherige Zustimmung des Veräußerers veräußert oder belastet oder wenn einer der Erwerber vor dem Veräußerer versterben sollte". Zur Sicherung des durch die Ausübung des Rücktrittsrechts bedingten Übereignungsanspruchs bewilligten die Beteiligten eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 1.
Den von dem Urkundsnotar namens der Beteiligten gestellten Antrag auf Vollzug der Urkunde hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 9. Oktober 2003 beanstandet, weil der Überlassungsvertrag wegen der mit etwaigen Rückübertragungsansprüchen der Beteiligten zu 1 zusammenhängenden Verpflichtungen für die minderjährigen Beteiligten zu 2 und 3 nicht lediglich rechtlich vorteilhaft sei. Es hat den Beteiligten deshalb aufgegeben, binnen bestimmter Frist den Überlassungsvertrag von einem zu bestellenden Pfleger genehmigen zu lassen und hierzu eine vormundschaftsgerichtliche Genehmigung vorzulegen. Die dagegen gerichtete Beschwerde ist erfolglos
geblieben. Das Bayerische Oberste Landesgericht möchte auch die weitere Beschwerde der Beteiligten zurückweisen. Es sieht sich daran jedoch durch den Beschluß des Oberlandesgerichts Köln vom 11. Juni 2003 (ZMR 2004, 189 = Rpfleger 2003, 570) gehindert und hat die Sache deshalb dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

II.


Die Vorlage ist gemäß § 79 Abs. 2 GBO statthaft.
Das vorlegende Gericht meint, der die Auflassung enthaltende Überlassungsvertrag sei wegen des der Beteiligten zu 1 vorbehaltenen Rücktrittsrechts mit rechtlichen Nachteilen für die minderjährigen Beteiligten zu 2 und 3 verbunden und bedürfe deshalb insgesamt der Genehmigung durch einen an die Stelle der rechtlich verhinderten Eltern tretenden Ergänzungspfleger. Da es sich um ein Grundstücksgeschäft gemäß § 1821 Abs. 1 Nr. 1 und 4 BGB handele , sei außerdem eine gerichtliche Genehmigung des Vertrags erforderlich, für deren Erteilung gemäß §§ 1909 Abs. 1, 1915 Abs. 1, 1821 Abs. 1 BGB das Vormundschaftsgericht zuständig sei. Die durch § 1643 Abs. 1 BGB in der seit dem 1. Juli 1998 geltenden Fassung begründete Zuständigkeit des Familiengerichts für die Genehmigungserteilung betreffe nur Rechtsgeschäfte der Eltern für das Kind, nicht jedoch Pflegergeschäfte. Demgegenüber vertritt das Oberlandesgericht Köln in seiner auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung vom 11. Juni 2003 (ZMR 2004, 189) die Ansicht, nach § 1643 Abs. 1 BGB falle auch die Genehmigung von Grundstücksgeschäften, die der Ergänzungspfleger anstelle der Eltern vornehme, in die Zuständigkeit des Familiengerichts.
Diese Divergenz rechtfertigt die Vorlage. Die unterschiedlich beantwortete Frage, welches Gericht nach §§ 1643 Abs. 1, 1909 Abs. 1, 1915 Abs. 1, 1821 Abs. 1 BGB für die Erteilung der erforderlichen Genehmigung zuständig ist, wenn ein Ergänzungspfleger über das Grundstück eines Minderjährigen verfügt oder diesen hierzu verpflichtet, ist für die dem Grundbuchamt nach § 20 GBO obliegende Prüfung einer rechtswirksam erklärten Auflassung (vgl. Senat, BGHZ 78, 28, 31; Bauer in: Bauer/von Oefele, GBO, 1999, AT I Rdn. 145; KEHE/Munzig, Grundbuchrecht, 5. Aufl., Einl C Rdn. 68) von Bedeutung. Damit geht es um die Auslegung das Grundbuchrecht betreffender Vorschriften im Sinne von § 79 Abs. 2 ZPO, worunter alle bei der Entscheidung über einen gestellten Eintragungsantrag angewendeten oder zu Unrecht außer acht gelassenen sachlichrechtlichen und verfahrensrechtlichen Bestimmungen zu verstehen sind, sofern sie - wie hier - auf bundesrechtlicher Grundlage beruhen (Senat, BGHZ 151, 116, 119 m.w.N.).
Soweit es die Zulässigkeit der Vorlage betrifft, ist der Bundesgerichtshof an die rechtliche Beurteilung des vorlegenden Gerichts, es könne ohne die Beantwortung der streitigen Rechtsfrage nicht über die weitere Beschwerde entscheiden, gebunden (Senat, BGHZ 108, 372, 374; Beschl. v. 2. Oktober 2003, V ZB 34/03, NJW 2003, 3550, 3551 zu § 28 Abs. 2 FGG; Budde in: Bauer /von Oefele, aaO, § 79 Rdn. 16). Das vorlegende Gericht war auch nicht gehalten, die Vorlage auf den mit der angefochtenen Zwischenverfügung geforderten Nachweis einer vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung zu beschränken. Zwar hat es sich an einer Entscheidung über die von dem Grundbuchamt verlangte Genehmigung des Überlassungsvertrags durch einen Ergänzungspfleger nicht durch die abweichende Rechtsauffassung des Oberlandesgerichts Köln zur Frage der gerichtlichen Genehmigungszuständigkeit ge-
hindert gesehen. Die Beurteilung der Notwendigkeit sowohl der einen als auch der anderen Genehmigung setzt jedoch jeweils die Klärung der Vorfrage voraus , ob die Auflassung nicht bereits deshalb wirksam ist, weil sie zu keinen rechtlichen Nachteilen für die Beteiligten zu 2 und 3 führt (§§ 107, 108 BGB). Wegen der ansonsten bestehenden Gefahr einander widersprechender Entscheidungen zu dieser Vorfrage kann entsprechend den zum Teilurteil gemäß § 301 ZPO entwickelten Grundsätzen (vgl. BGHZ 107, 236, 242; 120, 376, 380; BGH, Urt. v. 27. Mai 1992, IV ZR 42/91, NJW-RR 1992, 1053; Urt. v. 23. Januar 1996, VI ZR 387/94, NJW 1996, 1478) über die Erforderlichkeit beider Genehmigungen nur einheitlich entschieden werden, was eine Beschränkung der Vorlage auf einen der beiden abtrennbaren Teile des Verfahrensgegenstands ausschließt (vgl. Senat, Beschl. v. 2. Oktober 2003, V ZB 34/03, NJW 2003, 3550, 3552).

III.


Die weitere Beschwerde der Beteiligten ist zulässig (§§ 78, 80 GBO) und hat auch in der Sache Erfolg.
1. Die von den Beteiligten im Rahmen des Überlassungsvertrags vom 4. August 2003 erklärte Auflassung ist rechtswirksam, da die minderjährigen Beteiligten zu 2 und 3 durch den dinglichen Vertrag lediglich einen rechtlichen Vorteil erlangen (§ 107 BGB). Das Grundbuchamt durfte daher gemäß § 20 GBO die beantragte Eigentumsumschreibung nicht von der vorherigen Genehmigung des Überlassungsvertrags durch einen Ergänzungspfleger und durch das Vormundschaftsgericht abhängig machen. Die von dem vorlegenden
Gericht für entscheidungserheblich gehaltene Frage nach der gerichtlichen Genehmigungszuständigkeit stellt sich somit nicht.

a) Die Auflassung ist nicht deshalb mit rechtlichen Nachteilen für die Beteiligten zu 2 und 3 verbunden, weil sich die Beteiligte zu 1 den Rücktritt von dem schuldrechtlichen Teil des Überlassungsvertrags vorbehalten hat. Zwar kann der Rücktrittsvorbehalt zu einer Belastung der Minderjährigen führen, weil sie im Fall der Ausübung des Rücktrittsrechts nach Übertragung des Grundstückseigentums nicht nur ihren jeweiligen Miteigentumsanteil zurückzugewähren hätten (§ 346 Abs. 1 BGB), sondern darüber hinaus auch zum Wertersatz oder Schadensersatz, insbesondere wegen einer zwischenzeitlichen Verschlechterung des Grundstücks, verpflichtet sein könnten (§ 346 Abs. 2 bis 4 BGB). Dieser Rechtsnachteil ist jedoch ausschließlich Folge der zwischen den Beteiligten getroffenen schuldrechtlichen Vereinbarungen. Ist der unter Rücktrittsvorbehalt stehende Schenkungsvertrag schwebend unwirksam (§§ 107, 108 Abs. 1 BGB), kann der dingliche Rechtserwerb als solcher nicht zu einer Haftung der Beteiligten zu 2 und 3 gemäß § 346 Abs. 2 bis 4 BGB führen.
Entgegen der Ansicht des vorlegenden Gerichts (vgl. auch BayObLGZ 1979, 49, 52; 1998, 139, 143; OLG Köln, ZMR 2004, 189, 190) läßt sich die Unwirksamkeit der Auflassung nicht daraus herleiten, daß man den Überlassungsvertrag als Gesamtheit betrachtet, also zwischen den mit seinem schuldrechtlichen Teil und seinem dinglichen Teil jeweils verbundenen Rechtsfolgen nicht differenziert. Allerdings hat der Senat in einem die Überlassung von Wohnungseigentum betreffenden Fall ausgesprochen, daß die Frage, ob ein Minderjähriger durch eine Schenkung seines gesetzlichen Vertreters lediglich einen rechtlichen Vorteil erlangt, aus einer Gesamtbetrachtung des schuld-
rechtlichen und des dinglichen Vertrags heraus zu beurteilen ist (BGHZ 78, 28, 35). Auf diese Weise sollte verhindert werden, daß bei lukrativem Charakter des Grundgeschäfts unbeschadet rechtlicher Nachteile, die mit der Übertragung des dinglichen Rechts verbunden sind, der gesetzliche Vertreter im Hinblick auf § 181 letzter Halbsatz BGB befugt ist, den Minderjährigen bei der Annahme der Auflassung zu vertreten oder die von dem Minderjährigen selbst erklärte Annahme zu genehmigen (BGHZ 78, 28, 34). Damit ging es in dem entschiedenen Fall allein darum, den Anwendungsbereich des § 181 letzter Halbsatz BGB einzuschränken, um dem Schutzzweck des § 107 BGB Geltung zu verschaffen. In der Literatur ist die von dem Senat befürwortete Gesamtbetrachtung kritisiert worden, weil sie gegen das dem geltenden Recht zugrunde liegende Trennungsprinzip verstoße (Erman/Palm, BGB, 11. Aufl., § 107 Rdn. 5; Jauernig, JuS 1982, 576; Feller, DNotZ 1989, 66, 74; Kern, JA 1990, 281, 284, Ultsch, JURA 1998, 524, 528; zustimmend dagegen MünchKommBGB /Schwab, 4. Aufl., § 1909 Rdn. 21; Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 107 Rdn. 6; Gitter, JR 1981, 283, 284). Statt dessen ist vorgeschlagen worden , das für richtig gehaltene Ergebnis durch eine teleologische Reduktion des § 181 letzter Halbsatz BGB herbeizuführen (Soergel/Hefermehl, BGB, 13. Aufl. § 107, Rdn. 5; Erman/Palm, aaO, § 107 Rdn. 5 u. § 181 Rdn. 28; Jauernig, JuS 1982, 576, 577; Feller, DNotZ 1989, 66, 75; Ultsch, aaO). Ob diese Lösung vorzugswürdig ist, bedarf im vorliegenden Fall allerdings keiner Erörterung. Denn eine Gesamtbetrachtung ist nach der Begründung der genannten Senatsentscheidung jedenfalls dann nicht veranlaßt, wenn das Grundgeschäft, wie hier, bereits bei isolierter Betrachtung mit Rechtsnachteilen für den Minderjährigen verbunden und deshalb gemäß §§ 107, 108 Abs. 1 BGB schwebend unwirksam ist. In diesem Fall fehlt es von vornherein an einer Verpflichtung, die der gesetzliche Vertreter im Wege des In-Sich-Geschäfts gemäß § 181 letzter
Halbsatz BGB erfüllen könnte, so daß eine Umgehung des von § 107 BGB intendierten Schutzes nicht möglich ist (vgl. Jauernig, aaO). Es bleibt damit bei dem auch im Rahmen von § 107 BGB geltenden Grundsatz (vgl. Brox, Allgemeiner Teil des BGB, 27. Aufl., Rdn. 276; Flume, Allgemeiner Teil des BGB, Zweiter Band, 3. Aufl., S. 204 f.; Bork, Allgemeiner Teil des BGB, 2001, Rdn. 1006; Jauernig, BGB, 11. Aufl., § 107, Rdn. 2), daß Verfügungen als abstrakte Rechtsgeschäfte unabhängig von den ihnen zugrunde liegenden Kausalgeschäften zu beurteilen sind.
Schließlich hat die Unwirksamkeit der zwischen den Beteiligten getroffenen schuldrechtlichen Vereinbarungen auch nicht gemäß § 139 BGB die Unwirksamkeit der Auflassung zur Folge. Zwar können Grundgeschäft und Erfüllungsgeschäft durch den Parteiwillen ausnahmsweise zu einer Einheit im Sinne dieser Vorschrift zusammengefaßt werden. Eine solche Annahme rechtfertigt sich jedoch im Hinblick auf § 925 Abs. 2 BGB nicht in Bezug auf das Verhältnis zwischen Grundgeschäft und Auflassung (Senat, BGHZ 112, 376, 378; Urt. v. 23. Februar 1979, V ZR 99/77, NJW 1979, 1495, 1496; Urt. v. 24. Mai 1985, V ZR 47/84, NJW 1985, 3006, 3007; MünchKomm-BGB/Mayer-Maly/Busche, 4. Aufl., § 139 Rdn. 22; vgl. auch Staudinger/Roth, BGB [2003], § 139 Rdn. 54 f.).

b) Bei isolierter Betrachtung ist die Auflassung nicht mit Rechtsnachteilen für die Beteiligen zu 2 und 3 verbunden, die gemäß §§ 107, 108 Abs. 1 BGB eine Genehmigung des dinglichen Vertrags durch den gesetzlichen Vertreter oder durch einen Ergänzungspfleger erforderlich machen würden.
aa) Grundsätzlich ist ein auf den Erwerb einer Sache gerichtetes Rechtsgeschäft für den Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, wenn er in dessen Folge mit Verpflichtungen belastet wird, für die er nicht nur dinglich mit der erworbenen Sache, sondern auch persönlich mit seinem sonstigen Vermögen haftet (Senat, BGHZ 78, 28, 33; vgl. auch BayObLGZ 1979, 49, 53; OLG Dresden, MittBayNot 1996, 288, 289 f.; OLG Köln, ZMR 2004, 189, 191). Zwar träfe die Beteiligten zu 2 und 3 mit der Übereignung des Grundstücks eine bereicherungsrechtliche Verpflichtung zur Herausgabe des Miteigentums (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB), falls der zugrunde liegende, schwebend unwirksame Schenkungsvertrag nicht genehmigt werden sollte. Diese Verpflichtung wäre jedoch ihrem Umfang nach auf den noch vorhandenen Wert der rechtsgrundlosen Leistung beschränkt (§ 818 Abs. 3 BGB). Eine Beeinträchtigung ihres sonstigen Vermögens, die als Rechtsnachteil angesehen werden müßte, wäre daher nicht zu besorgen (vgl. MünchKomm-BGB/Schmitt, 4. Aufl., § 107 Rdn. 32; Staudinger/Dilcher, BGB, 12. Aufl., § 107 Rdn. 14; Larenz/Wolf, Allgemeiner Teil des BGB, 9. Aufl., § 25 Rdn. 24; Flume, aaO, S. 193; Klüsener, Rpfleger 1981, 258, 264; Stürner, AcP 173 [1973], 402, 424).
bb) Ein rechtlicher Nachteil ist auch nicht darin zu sehen, daß das Grundstück der Beteiligten zu 1 mit einer Grundschuld belastet ist und daß gleichzeitig mit der Eigentumsänderung ein Nießbrauch und eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 1 in das Grundbuch eingetragen werden sollen.
Eine Grundschuld verpflichtet den Grundstückseigentümer gemäß §§ 1192 Abs. 1, 1147 BGB lediglich dazu, die Zwangsvollstreckung des Gläubigers in das Grundstück zu dulden (vgl. BGHZ 7, 123, 126). Die mit dem Er-
werb des belasteten Grundstücks verbundene Haftung der Beteiligten zu 2 und 3 ist demnach auf die ihnen zugewendete Sache beschränkt. Diese Haftung mindert zwar den im Eigentumserwerb liegenden Vorteil, beseitigt ihn jedoch nicht (BayObLGZ 1979, 49, 53; OLG Dresden, MittBayNot 1996, 288, 290; Erman/Palm, aaO, § 107 Rdn. 6; MünchKomm-BGB/Schmitt, aaO, § 107 Rdn. 40; Palandt/Heinrichs, aaO, § 107 Rdn. 4; Soergel/Hefermehl, aaO, § 107 Rdn. 4; Flume, aaO, S. 192; Larenz/Wolf, aaO, § 25 Rdn. 24; Klüsener, Rpfleger 1981, 258, 261; Stürner, aaO, S. 429; a.A. Lange, NJW 1955, 1339, 1341). Allerdings kann sich eine den Eigentümer persönlich treffende Zahlungspflicht daraus ergeben, daß er die Kosten des zur Zwangsvollstreckung in das Grundstück erforderlichen Titels tragen muß (Staudinger/Wolfsteiner, BGB [2002], § 1147 Rdn. 18, 29). Ob dies einen Rechtsnachteil im Sinne von § 107 BGB darstellt, bedarf im vorliegenden Fall jedoch keiner Entscheidung. Ausweislich des Grundbuchs hat sich die Beteiligte zu 1 bei der Bestellung der Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung mit Wirkung gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks unterworfen (§§ 800 Abs. 1, 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Ein Vollstreckungstitel liegt daher bereits vor, so daß die Beteiligten zu 2 und 3 insoweit nicht mit weiteren Kosten belastet werden können. Mögliche deliktische Schadensersatzansprüche des Grundschuldgläubigers gemäß § 823 Abs. 1 BGB oder gemäß § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit §§ 1192 Abs. 1, 1133 bis 1135 BGB wegen einer Verschlechterung des belasteten Grundstücks (vgl. BGHZ 65, 211, 212) sind keine Folge des Eigentumserwerbs als solchem, sondern eines schuldhaften Verhaltens des Grundstückseigentümers. Ihretwegen bedarf die Auflassung daher keiner Genehmigung gemäß §§ 107, 108 Abs. 1 BGB, zumal eine solche Genehmigung nicht geeignet wäre, den Minderjährigen vor eigenem deliktischen Verhalten zu schützen (allgemein
für Schadensersatzpflichten gemäß § 823 BGB: MünchKomm-BGB/Schmitt, aaO, § 107 Rdn. 32).
Eine Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) setzt das Entstehen des zu sichernden schuldrechtlichen Übereignungsanspruchs voraus (BGHZ 54, 56, 63; 150, 138, 142), begründet diesen jedoch nicht und hat auch sonst keine persönlichen Verpflichtungen des Grundstückseigentümers zur Folge. Ihre Eintragung beseitigt deshalb den mit dem Eigentumserwerb verbundenen Vorteil nicht (vgl. OLG Dresden, MittBayNot 1996, 288, 291; Klüsener, Rpfleger 1981, 258, 261 f.). Das gleiche gilt für die Belastung eines Grundstücks mit einem Nießbrauch jedenfalls dann, wenn der Nießbraucher, wie hier, über §§ 1042 Satz 2, 1047 BGB hinaus auch die Kosten außergewöhnlicher Ausbesserungen und Erneuerungen sowie die außergewöhnlichen Grundstückslasten zu tragen hat, der Eigentümer insoweit also nicht zum Aufwendungs- oder Verwendungsersatz gemäß §§ 1049, 677 ff. BGB verpflichtet ist (OLG Dresden , MittBayNot 1996, 288, 290; vgl. auch BayObLGZ 1979, 49, 54 f.; OLG Köln, Rpfleger 1998, 159; OLG Celle, MDR 2001, 931 f.; OLG Köln, ZMR 2004, 189, 191; Erman/Palm, aaO, § 107 Rdn. 6; MünchKomm-BGB/Schmitt, aaO, § 107 Rdn. 40; Palandt/Heinrichs, aaO, § 107 Rdn. 4; Larenz/Wolf, aaO, § 25 Rdn. 24; Stürner, AcP 173 [1973], 402, 428).
cc) Die mit jeder Art von Grunderwerb verbundene Verpflichtung zur Tragung öffentlicher Lasten stellt jedenfalls insoweit keinen Rechtsnachteil im Sinne von § 107 BGB dar, als es sich um laufende Aufwendungen, insbesondere die Pflicht zur Entrichtung der Grundsteuer, handelt.
Dies folgt allerdings nicht daraus, daß die öffentlichen Grundstückslasten auf Gesetz oder Satzung beruhen, also nicht Gegenstand der zwischen den Parteien getroffenen rechtsgeschäftlichen Abreden sind (so jedoch Erman/ Palm, aaO, § 107 Rdn. 6; MünchKomm-BGB/Schmitt, aaO, § 107 Rdn. 39; RGRK-BGB/Krüger-Nieland, 12. Aufl., § 107 Rdn. 17; Soergel/Hefermehl, aaO, § 107 Rdn. 4; Harry Westermann, JZ 1955, 244, 245). Denn das Vermögen des Minderjährigen ist nicht weniger gefährdet, wenn der Eintritt eines Rechtsnachteils zwar von den Parteien des Rechtsgeschäfts nicht gewollt, vom Gesetz jedoch als dessen Folge angeordnet ist (vgl. Larenz/Wolf, aaO, § 25 Rdn. 23; Feller, DNotZ 1989, 66, 70).
Richtig ist weiterhin, daß der Grundstückseigentümer für die Erfüllung seiner auf öffentlichem Recht beruhenden Abgabenverpflichtungen nicht nur dinglich, sondern auch persönlich haftet (Senat, Urt. v. 22. Mai 1981, V ZR 69/80, NJW 1981, 2127). Der Umstand, daß den Minderjährigen infolge eines Rechtsgeschäfts persönliche Leistungspflichten treffen, zwingt jedoch nicht in jedem Fall zu der Annahme, das Rechtsgeschäft bedürfe gemäß §§ 107, 108 Abs. 1 BGB einer Genehmigung. Der Senat hat bereits in seiner die Überlassung von Wohnungseigentum betreffenden Entscheidung darauf hingewiesen, daß zur Vermeidung einer zu engen Handhabung des § 107 BGB der Begriff der ausschließlichen Lukrativität unter Berücksichtigung des Schutzzwecks der Vorschrift auszulegen ist (BGHZ 78, 28, 35; ebenso OLG Dresden, MittBayNot 1996, 288, 290; Soergel/Hefermehl, aaO, § 107 Rdn. 1). § 107 BGB bezweckt in erster Linie, den Minderjährigen vor einer Gefährdung seines Vermögens zu schützen. Da die Beurteilung der wirtschaftlichen Folgen eines Rechtsgeschäfts allerdings mit erheblichen praktischen Schwierigkeiten verbunden sein kann, knüpft die Vorschrift die Genehmigungsbedürftigkeit im Interesse der
Rechtssicherheit an das formale Kriterium des rechtlichen Nachteils an, das im Regelfall eine Vermögensgefährdung indiziert (Soergel/Hefermehl, aaO, § 107 Rdn. 1; Lange, NJW 1955, 1339; Stürner, AcP 173 [1973], 402, 418 ff.). Diese Entscheidung des Gesetzgebers schließt es zwar aus, den von § 107 BGB vorausgesetzten rechtlichen Vorteil durch den wirtschaftlichen Vorteil zu ersetzen (Senat, BGHZ 78, 28, 35). Möglich ist es jedoch, bestimmte Rechtsnachteile wegen ihres typischerweise ganz unerheblichen Gefährdungspotentials als von dem Anwendungsbereich der Vorschrift nicht erfaßt anzusehen (vgl. Larenz /Wolf, aaO, § 25 Rdn. 23; Stürner, aaO, S. 420). Dies gilt jedenfalls für solche den Minderjährigen kraft Gesetzes treffenden persönlichen Verpflichtungen , die ihrem Umfang nach begrenzt und wirtschaftlich derart unbedeutend sind, daß sie unabhängig von den Umständen des Einzelfalls eine Verweigerung der Genehmigung durch den gesetzlichen Vertreter oder durch einen Ergänzungspfleger nicht rechtfertigen könnten. Unter diesen Voraussetzungen wäre es reiner Formalismus, würde man die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts von der Erteilung einer Genehmigung abhängig machen, obwohl das Ergebnis der dabei vorzunehmenden Prüfung von vornherein feststünde. Mit der am Schutzzweck des § 107 BGB orientierten einschränkenden Auslegung ist eine Beeinträchtigung der Rechtssicherheit nicht verbunden, wenn geschlossene, klar abgegrenzte Gruppen von Rechtsnachteilen ausgesondert werden, die nach ihrer abstrakten Natur typischerweise keine Gefährdung des Minderjährigen mit sich bringen (Stürner, aaO; vgl. auch BGHZ 59, 236, 240 zur einschränkenden Auslegung von § 181 erster Halbsatz BGB). Eine derartige Fallgruppe stellt die Verpflichtung des Minderjährigen dar, die laufenden öffentlichen Grundstückslasten zu tragen. Die betreffenden Abgaben bemessen sich entweder nach dem Wert des Grundstücks oder nach den der öffentlichen Hand durch die Erbringung bestimmter Dienstleistungen entstehenden Kosten.
Sie sind daher ihrem Umfang nach begrenzt, können in der Regel aus den laufenden Erträgen des Grundstücks gedeckt werden und führen typischerweise zu keiner Vermögensgefährdung. Ihretwegen würde ein auf das Wohl des Minderjährigen bedachter gesetzlicher Vertreter oder Ergänzungspfleger seine Zustimmung zu einem Grunderwerb nicht verweigern. Dies rechtfertigt es, sie als rechtlich nicht nachteilig zu behandeln (Staudinger/Dilcher, aaO, § 107 Rdn. 15; Stürner, aaO, S. 427 f.; vgl. auch Flume, aaO, S. 192; für die Unbeachtlichkeit sämtlicher öffentlicher Lasten BayObLG, NJW 1967, 1912, 1913; NJW 1968, 941; Erman/Palm, aaO, § 107 Rdn. 6; MünchKomm-BGB/Schmitt, aaO, § 107 Rdn. 39; Palandt/Heinrichs, aaO, § 107 Rdn. 4; RGRKBGB /Krüger-Nieland, aaO, § 107 Rdn. 2; Soergel/Hefermehl, aaO, § 107 Rdn. 4; Feller, DNotZ 1989, 66, 71; Klüsener, Rpfleger 1981, 461, 466; Harry Westermann, JZ 1955, 244, 245; offen gelassen von BGHZ 15, 168, 169 f.; Senat, BGHZ 78, 28, 34). Ob dies auch für außerordentliche Grundstückslasten , insbesondere die Verpflichtung zur Entrichtung von Erschließungs- oder Anliegerbeiträgen, gilt, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung. Eine Belastung der Beteiligten zu 2 und 3 mit derartigen Pflichten ist nicht ersichtlich. Die bloß theoretische Möglichkeit, daß sie in Zukunft zu Anliegerbeiträgen oder ähnlichen außerordentlichen Lasten herangezogen werden könnten, stellt als solche keinen Rechtsnachteil dar. Insoweit würde es dem gesetzlichen Vertreter oder dem Ergänzungspfleger an jeglichen tatsächlichen Anhaltspunkten fehlen, auf die sie ihre Entscheidung über die Erteilung oder die Versagung einer Genehmigung stützen könnten.
2. Nach alledem ist die von den Beteiligten erklärte Auflassung wirksam, ohne daß es einer Genehmigung durch einen Ergänzungspfleger oder einer gerichtlichen Genehmigung bedürfte. Das Grundbuchamt war daher - unter
Aufhebung seiner Zwischenverfügung und der Beschwerdeentscheidung des Landgerichts – anzuweisen, von seinen Eintragungsbedenken Abstand zu
nehmen. Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf §§ 31 Abs. 1 Satz 1, 30 Abs. 2 Satz 1 KostO.
Wenzel Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Stresemann

(1) Hat der Nießbraucher ein Grundstück über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet oder verpachtet, so finden nach der Beendigung des Nießbrauchs die für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnraum geltenden Vorschriften der §§ 566, 566a, 566b Abs. 1 und der §§ 566c bis 566e, 567b entsprechende Anwendung.

(2) Der Eigentümer ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Verzichtet der Nießbraucher auf den Nießbrauch, so ist die Kündigung erst von der Zeit an zulässig, zu welcher der Nießbrauch ohne den Verzicht erlöschen würde.

(3) Der Mieter oder der Pächter ist berechtigt, den Eigentümer unter Bestimmung einer angemessenen Frist zur Erklärung darüber aufzufordern, ob er von dem Kündigungsrecht Gebrauch mache. Die Kündigung kann nur bis zum Ablauf der Frist erfolgen.

Der Minderjährige bedarf zu einer Willenserklärung, durch die er nicht lediglich einen rechtlichen Vorteil erlangt, der Einwilligung seines gesetzlichen Vertreters.

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V ZB 13/04
vom
25. November 2004
in der Grundbuchsache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
Ist die dingliche Übertragung eines Grundstücks an einen Minderjährigen bei isolierter Betrachtung
lediglich rechtlich vorteilhaft, bedarf seine Auflassungserklärung auch dann nicht der
Einwilligung des gesetzlichen Vertreters oder eines Ergänzungspflegers, wenn die zugrunde
liegende schuldrechtliche Vereinbarung mit rechtlichen Nachteilen verbunden ist. Eine Gesamtbetrachtung
des schuldrechtlichen und des dinglichen Rechtsgeschäfts ist in diesem Fall
nicht veranlaßt (Abgrenzung zu BGHZ 78, 28).
Die Übereignung eines Grundstücks an einen Minderjährigen ist auch dann lediglich rechtlich
vorteilhaft, wenn es mit einer Grundschuld belastet ist. Für die Belastung mit einem Nießbrauch
gilt dies jedenfalls dann, wenn der Nießbraucher auch die Kosten außergewöhnlicher
Ausbesserungen und Erneuerungen sowie die außergewöhnlichen Grundstückslasten zu tragen
hat.
Die aus der Eigentumsübertragung folgende Haftung des Erwerbers für die gewöhnlichen
öffentlichen Lasten des Grundstücks begründet keinen Rechtsnachteil im Sinne des § 107
BGH, Beschl. v. 25. November 2004, V ZB 13/04 - BayObLG
- LG München I
- AG München
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 25. November 2004 durch
den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes Dr. Wenzel, die Richter
Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und die Richterin Dr. Stresemann

beschlossen:
Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten werden der Beschluß der 13. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 12. Januar 2004 sowie die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – München vom 9. Oktober 2003 aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, die mit notarieller Urkunde vom 4. August 2003 beantragten Eintragungen nicht aus den Gründen des Beschlusses vom 9. Oktober 2003 zu verweigern.
Der Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 3.000 € festgesetzt.

Gründe:


I.


Die Beteiligte zu 1 ist die Mutter der 1988 geborenen Beteiligten zu 2 und der 1990 geborenen Beteiligten zu 3. Sie ist im Grundbuch als Eigentümerin eines Hausgrundstücks eingetragen, das mit einer Grundschuld belastet ist.
Am 4. August 2003 ließen die Beteiligten einen sogenannten Überlassungsvertrag notariell beurkunden. Darin räumte sich die Beteiligte zu 1 den lebenslänglichen unentgeltlichen Nießbrauch an dem Grundstück ein. Nach der von ihr getroffenen Bestimmung hat der Nießbraucher auch die außerordentlichen Lasten, die Kosten außergewöhnlicher Ausbesserungen und Erneuerungen sowie die Zins- und Tilgungsleistungen für die dem eingetragenen Grundpfandrecht zugrunde liegenden Verbindlichkeiten zu tragen. Weiterhin vereinbarten die Beteiligten unter gleichzeitiger Auflassung die unentgeltliche Übertragung eines jeweils hälftigen Miteigentumsanteils an dem Grundstück auf die Beteiligten zu 2 und 3 im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Die Beteiligte zu 1 behielt sich jedoch das Recht vor, von dem schuldrechtlichen Teil des Vertrags zurückzutreten, wenn zu ihren Lebzeiten "einer der Erwerber den an ihn überlassenen Vertragsgrundbesitz ganz oder teilweise ohne vorherige Zustimmung des Veräußerers veräußert oder belastet oder wenn einer der Erwerber vor dem Veräußerer versterben sollte". Zur Sicherung des durch die Ausübung des Rücktrittsrechts bedingten Übereignungsanspruchs bewilligten die Beteiligten eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 1.
Den von dem Urkundsnotar namens der Beteiligten gestellten Antrag auf Vollzug der Urkunde hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 9. Oktober 2003 beanstandet, weil der Überlassungsvertrag wegen der mit etwaigen Rückübertragungsansprüchen der Beteiligten zu 1 zusammenhängenden Verpflichtungen für die minderjährigen Beteiligten zu 2 und 3 nicht lediglich rechtlich vorteilhaft sei. Es hat den Beteiligten deshalb aufgegeben, binnen bestimmter Frist den Überlassungsvertrag von einem zu bestellenden Pfleger genehmigen zu lassen und hierzu eine vormundschaftsgerichtliche Genehmigung vorzulegen. Die dagegen gerichtete Beschwerde ist erfolglos
geblieben. Das Bayerische Oberste Landesgericht möchte auch die weitere Beschwerde der Beteiligten zurückweisen. Es sieht sich daran jedoch durch den Beschluß des Oberlandesgerichts Köln vom 11. Juni 2003 (ZMR 2004, 189 = Rpfleger 2003, 570) gehindert und hat die Sache deshalb dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

II.


Die Vorlage ist gemäß § 79 Abs. 2 GBO statthaft.
Das vorlegende Gericht meint, der die Auflassung enthaltende Überlassungsvertrag sei wegen des der Beteiligten zu 1 vorbehaltenen Rücktrittsrechts mit rechtlichen Nachteilen für die minderjährigen Beteiligten zu 2 und 3 verbunden und bedürfe deshalb insgesamt der Genehmigung durch einen an die Stelle der rechtlich verhinderten Eltern tretenden Ergänzungspfleger. Da es sich um ein Grundstücksgeschäft gemäß § 1821 Abs. 1 Nr. 1 und 4 BGB handele , sei außerdem eine gerichtliche Genehmigung des Vertrags erforderlich, für deren Erteilung gemäß §§ 1909 Abs. 1, 1915 Abs. 1, 1821 Abs. 1 BGB das Vormundschaftsgericht zuständig sei. Die durch § 1643 Abs. 1 BGB in der seit dem 1. Juli 1998 geltenden Fassung begründete Zuständigkeit des Familiengerichts für die Genehmigungserteilung betreffe nur Rechtsgeschäfte der Eltern für das Kind, nicht jedoch Pflegergeschäfte. Demgegenüber vertritt das Oberlandesgericht Köln in seiner auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung vom 11. Juni 2003 (ZMR 2004, 189) die Ansicht, nach § 1643 Abs. 1 BGB falle auch die Genehmigung von Grundstücksgeschäften, die der Ergänzungspfleger anstelle der Eltern vornehme, in die Zuständigkeit des Familiengerichts.
Diese Divergenz rechtfertigt die Vorlage. Die unterschiedlich beantwortete Frage, welches Gericht nach §§ 1643 Abs. 1, 1909 Abs. 1, 1915 Abs. 1, 1821 Abs. 1 BGB für die Erteilung der erforderlichen Genehmigung zuständig ist, wenn ein Ergänzungspfleger über das Grundstück eines Minderjährigen verfügt oder diesen hierzu verpflichtet, ist für die dem Grundbuchamt nach § 20 GBO obliegende Prüfung einer rechtswirksam erklärten Auflassung (vgl. Senat, BGHZ 78, 28, 31; Bauer in: Bauer/von Oefele, GBO, 1999, AT I Rdn. 145; KEHE/Munzig, Grundbuchrecht, 5. Aufl., Einl C Rdn. 68) von Bedeutung. Damit geht es um die Auslegung das Grundbuchrecht betreffender Vorschriften im Sinne von § 79 Abs. 2 ZPO, worunter alle bei der Entscheidung über einen gestellten Eintragungsantrag angewendeten oder zu Unrecht außer acht gelassenen sachlichrechtlichen und verfahrensrechtlichen Bestimmungen zu verstehen sind, sofern sie - wie hier - auf bundesrechtlicher Grundlage beruhen (Senat, BGHZ 151, 116, 119 m.w.N.).
Soweit es die Zulässigkeit der Vorlage betrifft, ist der Bundesgerichtshof an die rechtliche Beurteilung des vorlegenden Gerichts, es könne ohne die Beantwortung der streitigen Rechtsfrage nicht über die weitere Beschwerde entscheiden, gebunden (Senat, BGHZ 108, 372, 374; Beschl. v. 2. Oktober 2003, V ZB 34/03, NJW 2003, 3550, 3551 zu § 28 Abs. 2 FGG; Budde in: Bauer /von Oefele, aaO, § 79 Rdn. 16). Das vorlegende Gericht war auch nicht gehalten, die Vorlage auf den mit der angefochtenen Zwischenverfügung geforderten Nachweis einer vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung zu beschränken. Zwar hat es sich an einer Entscheidung über die von dem Grundbuchamt verlangte Genehmigung des Überlassungsvertrags durch einen Ergänzungspfleger nicht durch die abweichende Rechtsauffassung des Oberlandesgerichts Köln zur Frage der gerichtlichen Genehmigungszuständigkeit ge-
hindert gesehen. Die Beurteilung der Notwendigkeit sowohl der einen als auch der anderen Genehmigung setzt jedoch jeweils die Klärung der Vorfrage voraus , ob die Auflassung nicht bereits deshalb wirksam ist, weil sie zu keinen rechtlichen Nachteilen für die Beteiligten zu 2 und 3 führt (§§ 107, 108 BGB). Wegen der ansonsten bestehenden Gefahr einander widersprechender Entscheidungen zu dieser Vorfrage kann entsprechend den zum Teilurteil gemäß § 301 ZPO entwickelten Grundsätzen (vgl. BGHZ 107, 236, 242; 120, 376, 380; BGH, Urt. v. 27. Mai 1992, IV ZR 42/91, NJW-RR 1992, 1053; Urt. v. 23. Januar 1996, VI ZR 387/94, NJW 1996, 1478) über die Erforderlichkeit beider Genehmigungen nur einheitlich entschieden werden, was eine Beschränkung der Vorlage auf einen der beiden abtrennbaren Teile des Verfahrensgegenstands ausschließt (vgl. Senat, Beschl. v. 2. Oktober 2003, V ZB 34/03, NJW 2003, 3550, 3552).

III.


Die weitere Beschwerde der Beteiligten ist zulässig (§§ 78, 80 GBO) und hat auch in der Sache Erfolg.
1. Die von den Beteiligten im Rahmen des Überlassungsvertrags vom 4. August 2003 erklärte Auflassung ist rechtswirksam, da die minderjährigen Beteiligten zu 2 und 3 durch den dinglichen Vertrag lediglich einen rechtlichen Vorteil erlangen (§ 107 BGB). Das Grundbuchamt durfte daher gemäß § 20 GBO die beantragte Eigentumsumschreibung nicht von der vorherigen Genehmigung des Überlassungsvertrags durch einen Ergänzungspfleger und durch das Vormundschaftsgericht abhängig machen. Die von dem vorlegenden
Gericht für entscheidungserheblich gehaltene Frage nach der gerichtlichen Genehmigungszuständigkeit stellt sich somit nicht.

a) Die Auflassung ist nicht deshalb mit rechtlichen Nachteilen für die Beteiligten zu 2 und 3 verbunden, weil sich die Beteiligte zu 1 den Rücktritt von dem schuldrechtlichen Teil des Überlassungsvertrags vorbehalten hat. Zwar kann der Rücktrittsvorbehalt zu einer Belastung der Minderjährigen führen, weil sie im Fall der Ausübung des Rücktrittsrechts nach Übertragung des Grundstückseigentums nicht nur ihren jeweiligen Miteigentumsanteil zurückzugewähren hätten (§ 346 Abs. 1 BGB), sondern darüber hinaus auch zum Wertersatz oder Schadensersatz, insbesondere wegen einer zwischenzeitlichen Verschlechterung des Grundstücks, verpflichtet sein könnten (§ 346 Abs. 2 bis 4 BGB). Dieser Rechtsnachteil ist jedoch ausschließlich Folge der zwischen den Beteiligten getroffenen schuldrechtlichen Vereinbarungen. Ist der unter Rücktrittsvorbehalt stehende Schenkungsvertrag schwebend unwirksam (§§ 107, 108 Abs. 1 BGB), kann der dingliche Rechtserwerb als solcher nicht zu einer Haftung der Beteiligten zu 2 und 3 gemäß § 346 Abs. 2 bis 4 BGB führen.
Entgegen der Ansicht des vorlegenden Gerichts (vgl. auch BayObLGZ 1979, 49, 52; 1998, 139, 143; OLG Köln, ZMR 2004, 189, 190) läßt sich die Unwirksamkeit der Auflassung nicht daraus herleiten, daß man den Überlassungsvertrag als Gesamtheit betrachtet, also zwischen den mit seinem schuldrechtlichen Teil und seinem dinglichen Teil jeweils verbundenen Rechtsfolgen nicht differenziert. Allerdings hat der Senat in einem die Überlassung von Wohnungseigentum betreffenden Fall ausgesprochen, daß die Frage, ob ein Minderjähriger durch eine Schenkung seines gesetzlichen Vertreters lediglich einen rechtlichen Vorteil erlangt, aus einer Gesamtbetrachtung des schuld-
rechtlichen und des dinglichen Vertrags heraus zu beurteilen ist (BGHZ 78, 28, 35). Auf diese Weise sollte verhindert werden, daß bei lukrativem Charakter des Grundgeschäfts unbeschadet rechtlicher Nachteile, die mit der Übertragung des dinglichen Rechts verbunden sind, der gesetzliche Vertreter im Hinblick auf § 181 letzter Halbsatz BGB befugt ist, den Minderjährigen bei der Annahme der Auflassung zu vertreten oder die von dem Minderjährigen selbst erklärte Annahme zu genehmigen (BGHZ 78, 28, 34). Damit ging es in dem entschiedenen Fall allein darum, den Anwendungsbereich des § 181 letzter Halbsatz BGB einzuschränken, um dem Schutzzweck des § 107 BGB Geltung zu verschaffen. In der Literatur ist die von dem Senat befürwortete Gesamtbetrachtung kritisiert worden, weil sie gegen das dem geltenden Recht zugrunde liegende Trennungsprinzip verstoße (Erman/Palm, BGB, 11. Aufl., § 107 Rdn. 5; Jauernig, JuS 1982, 576; Feller, DNotZ 1989, 66, 74; Kern, JA 1990, 281, 284, Ultsch, JURA 1998, 524, 528; zustimmend dagegen MünchKommBGB /Schwab, 4. Aufl., § 1909 Rdn. 21; Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 107 Rdn. 6; Gitter, JR 1981, 283, 284). Statt dessen ist vorgeschlagen worden , das für richtig gehaltene Ergebnis durch eine teleologische Reduktion des § 181 letzter Halbsatz BGB herbeizuführen (Soergel/Hefermehl, BGB, 13. Aufl. § 107, Rdn. 5; Erman/Palm, aaO, § 107 Rdn. 5 u. § 181 Rdn. 28; Jauernig, JuS 1982, 576, 577; Feller, DNotZ 1989, 66, 75; Ultsch, aaO). Ob diese Lösung vorzugswürdig ist, bedarf im vorliegenden Fall allerdings keiner Erörterung. Denn eine Gesamtbetrachtung ist nach der Begründung der genannten Senatsentscheidung jedenfalls dann nicht veranlaßt, wenn das Grundgeschäft, wie hier, bereits bei isolierter Betrachtung mit Rechtsnachteilen für den Minderjährigen verbunden und deshalb gemäß §§ 107, 108 Abs. 1 BGB schwebend unwirksam ist. In diesem Fall fehlt es von vornherein an einer Verpflichtung, die der gesetzliche Vertreter im Wege des In-Sich-Geschäfts gemäß § 181 letzter
Halbsatz BGB erfüllen könnte, so daß eine Umgehung des von § 107 BGB intendierten Schutzes nicht möglich ist (vgl. Jauernig, aaO). Es bleibt damit bei dem auch im Rahmen von § 107 BGB geltenden Grundsatz (vgl. Brox, Allgemeiner Teil des BGB, 27. Aufl., Rdn. 276; Flume, Allgemeiner Teil des BGB, Zweiter Band, 3. Aufl., S. 204 f.; Bork, Allgemeiner Teil des BGB, 2001, Rdn. 1006; Jauernig, BGB, 11. Aufl., § 107, Rdn. 2), daß Verfügungen als abstrakte Rechtsgeschäfte unabhängig von den ihnen zugrunde liegenden Kausalgeschäften zu beurteilen sind.
Schließlich hat die Unwirksamkeit der zwischen den Beteiligten getroffenen schuldrechtlichen Vereinbarungen auch nicht gemäß § 139 BGB die Unwirksamkeit der Auflassung zur Folge. Zwar können Grundgeschäft und Erfüllungsgeschäft durch den Parteiwillen ausnahmsweise zu einer Einheit im Sinne dieser Vorschrift zusammengefaßt werden. Eine solche Annahme rechtfertigt sich jedoch im Hinblick auf § 925 Abs. 2 BGB nicht in Bezug auf das Verhältnis zwischen Grundgeschäft und Auflassung (Senat, BGHZ 112, 376, 378; Urt. v. 23. Februar 1979, V ZR 99/77, NJW 1979, 1495, 1496; Urt. v. 24. Mai 1985, V ZR 47/84, NJW 1985, 3006, 3007; MünchKomm-BGB/Mayer-Maly/Busche, 4. Aufl., § 139 Rdn. 22; vgl. auch Staudinger/Roth, BGB [2003], § 139 Rdn. 54 f.).

b) Bei isolierter Betrachtung ist die Auflassung nicht mit Rechtsnachteilen für die Beteiligen zu 2 und 3 verbunden, die gemäß §§ 107, 108 Abs. 1 BGB eine Genehmigung des dinglichen Vertrags durch den gesetzlichen Vertreter oder durch einen Ergänzungspfleger erforderlich machen würden.
aa) Grundsätzlich ist ein auf den Erwerb einer Sache gerichtetes Rechtsgeschäft für den Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, wenn er in dessen Folge mit Verpflichtungen belastet wird, für die er nicht nur dinglich mit der erworbenen Sache, sondern auch persönlich mit seinem sonstigen Vermögen haftet (Senat, BGHZ 78, 28, 33; vgl. auch BayObLGZ 1979, 49, 53; OLG Dresden, MittBayNot 1996, 288, 289 f.; OLG Köln, ZMR 2004, 189, 191). Zwar träfe die Beteiligten zu 2 und 3 mit der Übereignung des Grundstücks eine bereicherungsrechtliche Verpflichtung zur Herausgabe des Miteigentums (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB), falls der zugrunde liegende, schwebend unwirksame Schenkungsvertrag nicht genehmigt werden sollte. Diese Verpflichtung wäre jedoch ihrem Umfang nach auf den noch vorhandenen Wert der rechtsgrundlosen Leistung beschränkt (§ 818 Abs. 3 BGB). Eine Beeinträchtigung ihres sonstigen Vermögens, die als Rechtsnachteil angesehen werden müßte, wäre daher nicht zu besorgen (vgl. MünchKomm-BGB/Schmitt, 4. Aufl., § 107 Rdn. 32; Staudinger/Dilcher, BGB, 12. Aufl., § 107 Rdn. 14; Larenz/Wolf, Allgemeiner Teil des BGB, 9. Aufl., § 25 Rdn. 24; Flume, aaO, S. 193; Klüsener, Rpfleger 1981, 258, 264; Stürner, AcP 173 [1973], 402, 424).
bb) Ein rechtlicher Nachteil ist auch nicht darin zu sehen, daß das Grundstück der Beteiligten zu 1 mit einer Grundschuld belastet ist und daß gleichzeitig mit der Eigentumsänderung ein Nießbrauch und eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 1 in das Grundbuch eingetragen werden sollen.
Eine Grundschuld verpflichtet den Grundstückseigentümer gemäß §§ 1192 Abs. 1, 1147 BGB lediglich dazu, die Zwangsvollstreckung des Gläubigers in das Grundstück zu dulden (vgl. BGHZ 7, 123, 126). Die mit dem Er-
werb des belasteten Grundstücks verbundene Haftung der Beteiligten zu 2 und 3 ist demnach auf die ihnen zugewendete Sache beschränkt. Diese Haftung mindert zwar den im Eigentumserwerb liegenden Vorteil, beseitigt ihn jedoch nicht (BayObLGZ 1979, 49, 53; OLG Dresden, MittBayNot 1996, 288, 290; Erman/Palm, aaO, § 107 Rdn. 6; MünchKomm-BGB/Schmitt, aaO, § 107 Rdn. 40; Palandt/Heinrichs, aaO, § 107 Rdn. 4; Soergel/Hefermehl, aaO, § 107 Rdn. 4; Flume, aaO, S. 192; Larenz/Wolf, aaO, § 25 Rdn. 24; Klüsener, Rpfleger 1981, 258, 261; Stürner, aaO, S. 429; a.A. Lange, NJW 1955, 1339, 1341). Allerdings kann sich eine den Eigentümer persönlich treffende Zahlungspflicht daraus ergeben, daß er die Kosten des zur Zwangsvollstreckung in das Grundstück erforderlichen Titels tragen muß (Staudinger/Wolfsteiner, BGB [2002], § 1147 Rdn. 18, 29). Ob dies einen Rechtsnachteil im Sinne von § 107 BGB darstellt, bedarf im vorliegenden Fall jedoch keiner Entscheidung. Ausweislich des Grundbuchs hat sich die Beteiligte zu 1 bei der Bestellung der Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung mit Wirkung gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks unterworfen (§§ 800 Abs. 1, 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Ein Vollstreckungstitel liegt daher bereits vor, so daß die Beteiligten zu 2 und 3 insoweit nicht mit weiteren Kosten belastet werden können. Mögliche deliktische Schadensersatzansprüche des Grundschuldgläubigers gemäß § 823 Abs. 1 BGB oder gemäß § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit §§ 1192 Abs. 1, 1133 bis 1135 BGB wegen einer Verschlechterung des belasteten Grundstücks (vgl. BGHZ 65, 211, 212) sind keine Folge des Eigentumserwerbs als solchem, sondern eines schuldhaften Verhaltens des Grundstückseigentümers. Ihretwegen bedarf die Auflassung daher keiner Genehmigung gemäß §§ 107, 108 Abs. 1 BGB, zumal eine solche Genehmigung nicht geeignet wäre, den Minderjährigen vor eigenem deliktischen Verhalten zu schützen (allgemein
für Schadensersatzpflichten gemäß § 823 BGB: MünchKomm-BGB/Schmitt, aaO, § 107 Rdn. 32).
Eine Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) setzt das Entstehen des zu sichernden schuldrechtlichen Übereignungsanspruchs voraus (BGHZ 54, 56, 63; 150, 138, 142), begründet diesen jedoch nicht und hat auch sonst keine persönlichen Verpflichtungen des Grundstückseigentümers zur Folge. Ihre Eintragung beseitigt deshalb den mit dem Eigentumserwerb verbundenen Vorteil nicht (vgl. OLG Dresden, MittBayNot 1996, 288, 291; Klüsener, Rpfleger 1981, 258, 261 f.). Das gleiche gilt für die Belastung eines Grundstücks mit einem Nießbrauch jedenfalls dann, wenn der Nießbraucher, wie hier, über §§ 1042 Satz 2, 1047 BGB hinaus auch die Kosten außergewöhnlicher Ausbesserungen und Erneuerungen sowie die außergewöhnlichen Grundstückslasten zu tragen hat, der Eigentümer insoweit also nicht zum Aufwendungs- oder Verwendungsersatz gemäß §§ 1049, 677 ff. BGB verpflichtet ist (OLG Dresden , MittBayNot 1996, 288, 290; vgl. auch BayObLGZ 1979, 49, 54 f.; OLG Köln, Rpfleger 1998, 159; OLG Celle, MDR 2001, 931 f.; OLG Köln, ZMR 2004, 189, 191; Erman/Palm, aaO, § 107 Rdn. 6; MünchKomm-BGB/Schmitt, aaO, § 107 Rdn. 40; Palandt/Heinrichs, aaO, § 107 Rdn. 4; Larenz/Wolf, aaO, § 25 Rdn. 24; Stürner, AcP 173 [1973], 402, 428).
cc) Die mit jeder Art von Grunderwerb verbundene Verpflichtung zur Tragung öffentlicher Lasten stellt jedenfalls insoweit keinen Rechtsnachteil im Sinne von § 107 BGB dar, als es sich um laufende Aufwendungen, insbesondere die Pflicht zur Entrichtung der Grundsteuer, handelt.
Dies folgt allerdings nicht daraus, daß die öffentlichen Grundstückslasten auf Gesetz oder Satzung beruhen, also nicht Gegenstand der zwischen den Parteien getroffenen rechtsgeschäftlichen Abreden sind (so jedoch Erman/ Palm, aaO, § 107 Rdn. 6; MünchKomm-BGB/Schmitt, aaO, § 107 Rdn. 39; RGRK-BGB/Krüger-Nieland, 12. Aufl., § 107 Rdn. 17; Soergel/Hefermehl, aaO, § 107 Rdn. 4; Harry Westermann, JZ 1955, 244, 245). Denn das Vermögen des Minderjährigen ist nicht weniger gefährdet, wenn der Eintritt eines Rechtsnachteils zwar von den Parteien des Rechtsgeschäfts nicht gewollt, vom Gesetz jedoch als dessen Folge angeordnet ist (vgl. Larenz/Wolf, aaO, § 25 Rdn. 23; Feller, DNotZ 1989, 66, 70).
Richtig ist weiterhin, daß der Grundstückseigentümer für die Erfüllung seiner auf öffentlichem Recht beruhenden Abgabenverpflichtungen nicht nur dinglich, sondern auch persönlich haftet (Senat, Urt. v. 22. Mai 1981, V ZR 69/80, NJW 1981, 2127). Der Umstand, daß den Minderjährigen infolge eines Rechtsgeschäfts persönliche Leistungspflichten treffen, zwingt jedoch nicht in jedem Fall zu der Annahme, das Rechtsgeschäft bedürfe gemäß §§ 107, 108 Abs. 1 BGB einer Genehmigung. Der Senat hat bereits in seiner die Überlassung von Wohnungseigentum betreffenden Entscheidung darauf hingewiesen, daß zur Vermeidung einer zu engen Handhabung des § 107 BGB der Begriff der ausschließlichen Lukrativität unter Berücksichtigung des Schutzzwecks der Vorschrift auszulegen ist (BGHZ 78, 28, 35; ebenso OLG Dresden, MittBayNot 1996, 288, 290; Soergel/Hefermehl, aaO, § 107 Rdn. 1). § 107 BGB bezweckt in erster Linie, den Minderjährigen vor einer Gefährdung seines Vermögens zu schützen. Da die Beurteilung der wirtschaftlichen Folgen eines Rechtsgeschäfts allerdings mit erheblichen praktischen Schwierigkeiten verbunden sein kann, knüpft die Vorschrift die Genehmigungsbedürftigkeit im Interesse der
Rechtssicherheit an das formale Kriterium des rechtlichen Nachteils an, das im Regelfall eine Vermögensgefährdung indiziert (Soergel/Hefermehl, aaO, § 107 Rdn. 1; Lange, NJW 1955, 1339; Stürner, AcP 173 [1973], 402, 418 ff.). Diese Entscheidung des Gesetzgebers schließt es zwar aus, den von § 107 BGB vorausgesetzten rechtlichen Vorteil durch den wirtschaftlichen Vorteil zu ersetzen (Senat, BGHZ 78, 28, 35). Möglich ist es jedoch, bestimmte Rechtsnachteile wegen ihres typischerweise ganz unerheblichen Gefährdungspotentials als von dem Anwendungsbereich der Vorschrift nicht erfaßt anzusehen (vgl. Larenz /Wolf, aaO, § 25 Rdn. 23; Stürner, aaO, S. 420). Dies gilt jedenfalls für solche den Minderjährigen kraft Gesetzes treffenden persönlichen Verpflichtungen , die ihrem Umfang nach begrenzt und wirtschaftlich derart unbedeutend sind, daß sie unabhängig von den Umständen des Einzelfalls eine Verweigerung der Genehmigung durch den gesetzlichen Vertreter oder durch einen Ergänzungspfleger nicht rechtfertigen könnten. Unter diesen Voraussetzungen wäre es reiner Formalismus, würde man die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts von der Erteilung einer Genehmigung abhängig machen, obwohl das Ergebnis der dabei vorzunehmenden Prüfung von vornherein feststünde. Mit der am Schutzzweck des § 107 BGB orientierten einschränkenden Auslegung ist eine Beeinträchtigung der Rechtssicherheit nicht verbunden, wenn geschlossene, klar abgegrenzte Gruppen von Rechtsnachteilen ausgesondert werden, die nach ihrer abstrakten Natur typischerweise keine Gefährdung des Minderjährigen mit sich bringen (Stürner, aaO; vgl. auch BGHZ 59, 236, 240 zur einschränkenden Auslegung von § 181 erster Halbsatz BGB). Eine derartige Fallgruppe stellt die Verpflichtung des Minderjährigen dar, die laufenden öffentlichen Grundstückslasten zu tragen. Die betreffenden Abgaben bemessen sich entweder nach dem Wert des Grundstücks oder nach den der öffentlichen Hand durch die Erbringung bestimmter Dienstleistungen entstehenden Kosten.
Sie sind daher ihrem Umfang nach begrenzt, können in der Regel aus den laufenden Erträgen des Grundstücks gedeckt werden und führen typischerweise zu keiner Vermögensgefährdung. Ihretwegen würde ein auf das Wohl des Minderjährigen bedachter gesetzlicher Vertreter oder Ergänzungspfleger seine Zustimmung zu einem Grunderwerb nicht verweigern. Dies rechtfertigt es, sie als rechtlich nicht nachteilig zu behandeln (Staudinger/Dilcher, aaO, § 107 Rdn. 15; Stürner, aaO, S. 427 f.; vgl. auch Flume, aaO, S. 192; für die Unbeachtlichkeit sämtlicher öffentlicher Lasten BayObLG, NJW 1967, 1912, 1913; NJW 1968, 941; Erman/Palm, aaO, § 107 Rdn. 6; MünchKomm-BGB/Schmitt, aaO, § 107 Rdn. 39; Palandt/Heinrichs, aaO, § 107 Rdn. 4; RGRKBGB /Krüger-Nieland, aaO, § 107 Rdn. 2; Soergel/Hefermehl, aaO, § 107 Rdn. 4; Feller, DNotZ 1989, 66, 71; Klüsener, Rpfleger 1981, 461, 466; Harry Westermann, JZ 1955, 244, 245; offen gelassen von BGHZ 15, 168, 169 f.; Senat, BGHZ 78, 28, 34). Ob dies auch für außerordentliche Grundstückslasten , insbesondere die Verpflichtung zur Entrichtung von Erschließungs- oder Anliegerbeiträgen, gilt, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung. Eine Belastung der Beteiligten zu 2 und 3 mit derartigen Pflichten ist nicht ersichtlich. Die bloß theoretische Möglichkeit, daß sie in Zukunft zu Anliegerbeiträgen oder ähnlichen außerordentlichen Lasten herangezogen werden könnten, stellt als solche keinen Rechtsnachteil dar. Insoweit würde es dem gesetzlichen Vertreter oder dem Ergänzungspfleger an jeglichen tatsächlichen Anhaltspunkten fehlen, auf die sie ihre Entscheidung über die Erteilung oder die Versagung einer Genehmigung stützen könnten.
2. Nach alledem ist die von den Beteiligten erklärte Auflassung wirksam, ohne daß es einer Genehmigung durch einen Ergänzungspfleger oder einer gerichtlichen Genehmigung bedürfte. Das Grundbuchamt war daher - unter
Aufhebung seiner Zwischenverfügung und der Beschwerdeentscheidung des Landgerichts – anzuweisen, von seinen Eintragungsbedenken Abstand zu
nehmen. Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf §§ 31 Abs. 1 Satz 1, 30 Abs. 2 Satz 1 KostO.
Wenzel Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Stresemann

Der Minderjährige bedarf zu einer Willenserklärung, durch die er nicht lediglich einen rechtlichen Vorteil erlangt, der Einwilligung seines gesetzlichen Vertreters.

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V ZB 13/04
vom
25. November 2004
in der Grundbuchsache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
Ist die dingliche Übertragung eines Grundstücks an einen Minderjährigen bei isolierter Betrachtung
lediglich rechtlich vorteilhaft, bedarf seine Auflassungserklärung auch dann nicht der
Einwilligung des gesetzlichen Vertreters oder eines Ergänzungspflegers, wenn die zugrunde
liegende schuldrechtliche Vereinbarung mit rechtlichen Nachteilen verbunden ist. Eine Gesamtbetrachtung
des schuldrechtlichen und des dinglichen Rechtsgeschäfts ist in diesem Fall
nicht veranlaßt (Abgrenzung zu BGHZ 78, 28).
Die Übereignung eines Grundstücks an einen Minderjährigen ist auch dann lediglich rechtlich
vorteilhaft, wenn es mit einer Grundschuld belastet ist. Für die Belastung mit einem Nießbrauch
gilt dies jedenfalls dann, wenn der Nießbraucher auch die Kosten außergewöhnlicher
Ausbesserungen und Erneuerungen sowie die außergewöhnlichen Grundstückslasten zu tragen
hat.
Die aus der Eigentumsübertragung folgende Haftung des Erwerbers für die gewöhnlichen
öffentlichen Lasten des Grundstücks begründet keinen Rechtsnachteil im Sinne des § 107
BGH, Beschl. v. 25. November 2004, V ZB 13/04 - BayObLG
- LG München I
- AG München
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 25. November 2004 durch
den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes Dr. Wenzel, die Richter
Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und die Richterin Dr. Stresemann

beschlossen:
Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten werden der Beschluß der 13. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 12. Januar 2004 sowie die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – München vom 9. Oktober 2003 aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, die mit notarieller Urkunde vom 4. August 2003 beantragten Eintragungen nicht aus den Gründen des Beschlusses vom 9. Oktober 2003 zu verweigern.
Der Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 3.000 € festgesetzt.

Gründe:


I.


Die Beteiligte zu 1 ist die Mutter der 1988 geborenen Beteiligten zu 2 und der 1990 geborenen Beteiligten zu 3. Sie ist im Grundbuch als Eigentümerin eines Hausgrundstücks eingetragen, das mit einer Grundschuld belastet ist.
Am 4. August 2003 ließen die Beteiligten einen sogenannten Überlassungsvertrag notariell beurkunden. Darin räumte sich die Beteiligte zu 1 den lebenslänglichen unentgeltlichen Nießbrauch an dem Grundstück ein. Nach der von ihr getroffenen Bestimmung hat der Nießbraucher auch die außerordentlichen Lasten, die Kosten außergewöhnlicher Ausbesserungen und Erneuerungen sowie die Zins- und Tilgungsleistungen für die dem eingetragenen Grundpfandrecht zugrunde liegenden Verbindlichkeiten zu tragen. Weiterhin vereinbarten die Beteiligten unter gleichzeitiger Auflassung die unentgeltliche Übertragung eines jeweils hälftigen Miteigentumsanteils an dem Grundstück auf die Beteiligten zu 2 und 3 im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Die Beteiligte zu 1 behielt sich jedoch das Recht vor, von dem schuldrechtlichen Teil des Vertrags zurückzutreten, wenn zu ihren Lebzeiten "einer der Erwerber den an ihn überlassenen Vertragsgrundbesitz ganz oder teilweise ohne vorherige Zustimmung des Veräußerers veräußert oder belastet oder wenn einer der Erwerber vor dem Veräußerer versterben sollte". Zur Sicherung des durch die Ausübung des Rücktrittsrechts bedingten Übereignungsanspruchs bewilligten die Beteiligten eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 1.
Den von dem Urkundsnotar namens der Beteiligten gestellten Antrag auf Vollzug der Urkunde hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 9. Oktober 2003 beanstandet, weil der Überlassungsvertrag wegen der mit etwaigen Rückübertragungsansprüchen der Beteiligten zu 1 zusammenhängenden Verpflichtungen für die minderjährigen Beteiligten zu 2 und 3 nicht lediglich rechtlich vorteilhaft sei. Es hat den Beteiligten deshalb aufgegeben, binnen bestimmter Frist den Überlassungsvertrag von einem zu bestellenden Pfleger genehmigen zu lassen und hierzu eine vormundschaftsgerichtliche Genehmigung vorzulegen. Die dagegen gerichtete Beschwerde ist erfolglos
geblieben. Das Bayerische Oberste Landesgericht möchte auch die weitere Beschwerde der Beteiligten zurückweisen. Es sieht sich daran jedoch durch den Beschluß des Oberlandesgerichts Köln vom 11. Juni 2003 (ZMR 2004, 189 = Rpfleger 2003, 570) gehindert und hat die Sache deshalb dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

II.


Die Vorlage ist gemäß § 79 Abs. 2 GBO statthaft.
Das vorlegende Gericht meint, der die Auflassung enthaltende Überlassungsvertrag sei wegen des der Beteiligten zu 1 vorbehaltenen Rücktrittsrechts mit rechtlichen Nachteilen für die minderjährigen Beteiligten zu 2 und 3 verbunden und bedürfe deshalb insgesamt der Genehmigung durch einen an die Stelle der rechtlich verhinderten Eltern tretenden Ergänzungspfleger. Da es sich um ein Grundstücksgeschäft gemäß § 1821 Abs. 1 Nr. 1 und 4 BGB handele , sei außerdem eine gerichtliche Genehmigung des Vertrags erforderlich, für deren Erteilung gemäß §§ 1909 Abs. 1, 1915 Abs. 1, 1821 Abs. 1 BGB das Vormundschaftsgericht zuständig sei. Die durch § 1643 Abs. 1 BGB in der seit dem 1. Juli 1998 geltenden Fassung begründete Zuständigkeit des Familiengerichts für die Genehmigungserteilung betreffe nur Rechtsgeschäfte der Eltern für das Kind, nicht jedoch Pflegergeschäfte. Demgegenüber vertritt das Oberlandesgericht Köln in seiner auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung vom 11. Juni 2003 (ZMR 2004, 189) die Ansicht, nach § 1643 Abs. 1 BGB falle auch die Genehmigung von Grundstücksgeschäften, die der Ergänzungspfleger anstelle der Eltern vornehme, in die Zuständigkeit des Familiengerichts.
Diese Divergenz rechtfertigt die Vorlage. Die unterschiedlich beantwortete Frage, welches Gericht nach §§ 1643 Abs. 1, 1909 Abs. 1, 1915 Abs. 1, 1821 Abs. 1 BGB für die Erteilung der erforderlichen Genehmigung zuständig ist, wenn ein Ergänzungspfleger über das Grundstück eines Minderjährigen verfügt oder diesen hierzu verpflichtet, ist für die dem Grundbuchamt nach § 20 GBO obliegende Prüfung einer rechtswirksam erklärten Auflassung (vgl. Senat, BGHZ 78, 28, 31; Bauer in: Bauer/von Oefele, GBO, 1999, AT I Rdn. 145; KEHE/Munzig, Grundbuchrecht, 5. Aufl., Einl C Rdn. 68) von Bedeutung. Damit geht es um die Auslegung das Grundbuchrecht betreffender Vorschriften im Sinne von § 79 Abs. 2 ZPO, worunter alle bei der Entscheidung über einen gestellten Eintragungsantrag angewendeten oder zu Unrecht außer acht gelassenen sachlichrechtlichen und verfahrensrechtlichen Bestimmungen zu verstehen sind, sofern sie - wie hier - auf bundesrechtlicher Grundlage beruhen (Senat, BGHZ 151, 116, 119 m.w.N.).
Soweit es die Zulässigkeit der Vorlage betrifft, ist der Bundesgerichtshof an die rechtliche Beurteilung des vorlegenden Gerichts, es könne ohne die Beantwortung der streitigen Rechtsfrage nicht über die weitere Beschwerde entscheiden, gebunden (Senat, BGHZ 108, 372, 374; Beschl. v. 2. Oktober 2003, V ZB 34/03, NJW 2003, 3550, 3551 zu § 28 Abs. 2 FGG; Budde in: Bauer /von Oefele, aaO, § 79 Rdn. 16). Das vorlegende Gericht war auch nicht gehalten, die Vorlage auf den mit der angefochtenen Zwischenverfügung geforderten Nachweis einer vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung zu beschränken. Zwar hat es sich an einer Entscheidung über die von dem Grundbuchamt verlangte Genehmigung des Überlassungsvertrags durch einen Ergänzungspfleger nicht durch die abweichende Rechtsauffassung des Oberlandesgerichts Köln zur Frage der gerichtlichen Genehmigungszuständigkeit ge-
hindert gesehen. Die Beurteilung der Notwendigkeit sowohl der einen als auch der anderen Genehmigung setzt jedoch jeweils die Klärung der Vorfrage voraus , ob die Auflassung nicht bereits deshalb wirksam ist, weil sie zu keinen rechtlichen Nachteilen für die Beteiligten zu 2 und 3 führt (§§ 107, 108 BGB). Wegen der ansonsten bestehenden Gefahr einander widersprechender Entscheidungen zu dieser Vorfrage kann entsprechend den zum Teilurteil gemäß § 301 ZPO entwickelten Grundsätzen (vgl. BGHZ 107, 236, 242; 120, 376, 380; BGH, Urt. v. 27. Mai 1992, IV ZR 42/91, NJW-RR 1992, 1053; Urt. v. 23. Januar 1996, VI ZR 387/94, NJW 1996, 1478) über die Erforderlichkeit beider Genehmigungen nur einheitlich entschieden werden, was eine Beschränkung der Vorlage auf einen der beiden abtrennbaren Teile des Verfahrensgegenstands ausschließt (vgl. Senat, Beschl. v. 2. Oktober 2003, V ZB 34/03, NJW 2003, 3550, 3552).

III.


Die weitere Beschwerde der Beteiligten ist zulässig (§§ 78, 80 GBO) und hat auch in der Sache Erfolg.
1. Die von den Beteiligten im Rahmen des Überlassungsvertrags vom 4. August 2003 erklärte Auflassung ist rechtswirksam, da die minderjährigen Beteiligten zu 2 und 3 durch den dinglichen Vertrag lediglich einen rechtlichen Vorteil erlangen (§ 107 BGB). Das Grundbuchamt durfte daher gemäß § 20 GBO die beantragte Eigentumsumschreibung nicht von der vorherigen Genehmigung des Überlassungsvertrags durch einen Ergänzungspfleger und durch das Vormundschaftsgericht abhängig machen. Die von dem vorlegenden
Gericht für entscheidungserheblich gehaltene Frage nach der gerichtlichen Genehmigungszuständigkeit stellt sich somit nicht.

a) Die Auflassung ist nicht deshalb mit rechtlichen Nachteilen für die Beteiligten zu 2 und 3 verbunden, weil sich die Beteiligte zu 1 den Rücktritt von dem schuldrechtlichen Teil des Überlassungsvertrags vorbehalten hat. Zwar kann der Rücktrittsvorbehalt zu einer Belastung der Minderjährigen führen, weil sie im Fall der Ausübung des Rücktrittsrechts nach Übertragung des Grundstückseigentums nicht nur ihren jeweiligen Miteigentumsanteil zurückzugewähren hätten (§ 346 Abs. 1 BGB), sondern darüber hinaus auch zum Wertersatz oder Schadensersatz, insbesondere wegen einer zwischenzeitlichen Verschlechterung des Grundstücks, verpflichtet sein könnten (§ 346 Abs. 2 bis 4 BGB). Dieser Rechtsnachteil ist jedoch ausschließlich Folge der zwischen den Beteiligten getroffenen schuldrechtlichen Vereinbarungen. Ist der unter Rücktrittsvorbehalt stehende Schenkungsvertrag schwebend unwirksam (§§ 107, 108 Abs. 1 BGB), kann der dingliche Rechtserwerb als solcher nicht zu einer Haftung der Beteiligten zu 2 und 3 gemäß § 346 Abs. 2 bis 4 BGB führen.
Entgegen der Ansicht des vorlegenden Gerichts (vgl. auch BayObLGZ 1979, 49, 52; 1998, 139, 143; OLG Köln, ZMR 2004, 189, 190) läßt sich die Unwirksamkeit der Auflassung nicht daraus herleiten, daß man den Überlassungsvertrag als Gesamtheit betrachtet, also zwischen den mit seinem schuldrechtlichen Teil und seinem dinglichen Teil jeweils verbundenen Rechtsfolgen nicht differenziert. Allerdings hat der Senat in einem die Überlassung von Wohnungseigentum betreffenden Fall ausgesprochen, daß die Frage, ob ein Minderjähriger durch eine Schenkung seines gesetzlichen Vertreters lediglich einen rechtlichen Vorteil erlangt, aus einer Gesamtbetrachtung des schuld-
rechtlichen und des dinglichen Vertrags heraus zu beurteilen ist (BGHZ 78, 28, 35). Auf diese Weise sollte verhindert werden, daß bei lukrativem Charakter des Grundgeschäfts unbeschadet rechtlicher Nachteile, die mit der Übertragung des dinglichen Rechts verbunden sind, der gesetzliche Vertreter im Hinblick auf § 181 letzter Halbsatz BGB befugt ist, den Minderjährigen bei der Annahme der Auflassung zu vertreten oder die von dem Minderjährigen selbst erklärte Annahme zu genehmigen (BGHZ 78, 28, 34). Damit ging es in dem entschiedenen Fall allein darum, den Anwendungsbereich des § 181 letzter Halbsatz BGB einzuschränken, um dem Schutzzweck des § 107 BGB Geltung zu verschaffen. In der Literatur ist die von dem Senat befürwortete Gesamtbetrachtung kritisiert worden, weil sie gegen das dem geltenden Recht zugrunde liegende Trennungsprinzip verstoße (Erman/Palm, BGB, 11. Aufl., § 107 Rdn. 5; Jauernig, JuS 1982, 576; Feller, DNotZ 1989, 66, 74; Kern, JA 1990, 281, 284, Ultsch, JURA 1998, 524, 528; zustimmend dagegen MünchKommBGB /Schwab, 4. Aufl., § 1909 Rdn. 21; Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 107 Rdn. 6; Gitter, JR 1981, 283, 284). Statt dessen ist vorgeschlagen worden , das für richtig gehaltene Ergebnis durch eine teleologische Reduktion des § 181 letzter Halbsatz BGB herbeizuführen (Soergel/Hefermehl, BGB, 13. Aufl. § 107, Rdn. 5; Erman/Palm, aaO, § 107 Rdn. 5 u. § 181 Rdn. 28; Jauernig, JuS 1982, 576, 577; Feller, DNotZ 1989, 66, 75; Ultsch, aaO). Ob diese Lösung vorzugswürdig ist, bedarf im vorliegenden Fall allerdings keiner Erörterung. Denn eine Gesamtbetrachtung ist nach der Begründung der genannten Senatsentscheidung jedenfalls dann nicht veranlaßt, wenn das Grundgeschäft, wie hier, bereits bei isolierter Betrachtung mit Rechtsnachteilen für den Minderjährigen verbunden und deshalb gemäß §§ 107, 108 Abs. 1 BGB schwebend unwirksam ist. In diesem Fall fehlt es von vornherein an einer Verpflichtung, die der gesetzliche Vertreter im Wege des In-Sich-Geschäfts gemäß § 181 letzter
Halbsatz BGB erfüllen könnte, so daß eine Umgehung des von § 107 BGB intendierten Schutzes nicht möglich ist (vgl. Jauernig, aaO). Es bleibt damit bei dem auch im Rahmen von § 107 BGB geltenden Grundsatz (vgl. Brox, Allgemeiner Teil des BGB, 27. Aufl., Rdn. 276; Flume, Allgemeiner Teil des BGB, Zweiter Band, 3. Aufl., S. 204 f.; Bork, Allgemeiner Teil des BGB, 2001, Rdn. 1006; Jauernig, BGB, 11. Aufl., § 107, Rdn. 2), daß Verfügungen als abstrakte Rechtsgeschäfte unabhängig von den ihnen zugrunde liegenden Kausalgeschäften zu beurteilen sind.
Schließlich hat die Unwirksamkeit der zwischen den Beteiligten getroffenen schuldrechtlichen Vereinbarungen auch nicht gemäß § 139 BGB die Unwirksamkeit der Auflassung zur Folge. Zwar können Grundgeschäft und Erfüllungsgeschäft durch den Parteiwillen ausnahmsweise zu einer Einheit im Sinne dieser Vorschrift zusammengefaßt werden. Eine solche Annahme rechtfertigt sich jedoch im Hinblick auf § 925 Abs. 2 BGB nicht in Bezug auf das Verhältnis zwischen Grundgeschäft und Auflassung (Senat, BGHZ 112, 376, 378; Urt. v. 23. Februar 1979, V ZR 99/77, NJW 1979, 1495, 1496; Urt. v. 24. Mai 1985, V ZR 47/84, NJW 1985, 3006, 3007; MünchKomm-BGB/Mayer-Maly/Busche, 4. Aufl., § 139 Rdn. 22; vgl. auch Staudinger/Roth, BGB [2003], § 139 Rdn. 54 f.).

b) Bei isolierter Betrachtung ist die Auflassung nicht mit Rechtsnachteilen für die Beteiligen zu 2 und 3 verbunden, die gemäß §§ 107, 108 Abs. 1 BGB eine Genehmigung des dinglichen Vertrags durch den gesetzlichen Vertreter oder durch einen Ergänzungspfleger erforderlich machen würden.
aa) Grundsätzlich ist ein auf den Erwerb einer Sache gerichtetes Rechtsgeschäft für den Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, wenn er in dessen Folge mit Verpflichtungen belastet wird, für die er nicht nur dinglich mit der erworbenen Sache, sondern auch persönlich mit seinem sonstigen Vermögen haftet (Senat, BGHZ 78, 28, 33; vgl. auch BayObLGZ 1979, 49, 53; OLG Dresden, MittBayNot 1996, 288, 289 f.; OLG Köln, ZMR 2004, 189, 191). Zwar träfe die Beteiligten zu 2 und 3 mit der Übereignung des Grundstücks eine bereicherungsrechtliche Verpflichtung zur Herausgabe des Miteigentums (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB), falls der zugrunde liegende, schwebend unwirksame Schenkungsvertrag nicht genehmigt werden sollte. Diese Verpflichtung wäre jedoch ihrem Umfang nach auf den noch vorhandenen Wert der rechtsgrundlosen Leistung beschränkt (§ 818 Abs. 3 BGB). Eine Beeinträchtigung ihres sonstigen Vermögens, die als Rechtsnachteil angesehen werden müßte, wäre daher nicht zu besorgen (vgl. MünchKomm-BGB/Schmitt, 4. Aufl., § 107 Rdn. 32; Staudinger/Dilcher, BGB, 12. Aufl., § 107 Rdn. 14; Larenz/Wolf, Allgemeiner Teil des BGB, 9. Aufl., § 25 Rdn. 24; Flume, aaO, S. 193; Klüsener, Rpfleger 1981, 258, 264; Stürner, AcP 173 [1973], 402, 424).
bb) Ein rechtlicher Nachteil ist auch nicht darin zu sehen, daß das Grundstück der Beteiligten zu 1 mit einer Grundschuld belastet ist und daß gleichzeitig mit der Eigentumsänderung ein Nießbrauch und eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 1 in das Grundbuch eingetragen werden sollen.
Eine Grundschuld verpflichtet den Grundstückseigentümer gemäß §§ 1192 Abs. 1, 1147 BGB lediglich dazu, die Zwangsvollstreckung des Gläubigers in das Grundstück zu dulden (vgl. BGHZ 7, 123, 126). Die mit dem Er-
werb des belasteten Grundstücks verbundene Haftung der Beteiligten zu 2 und 3 ist demnach auf die ihnen zugewendete Sache beschränkt. Diese Haftung mindert zwar den im Eigentumserwerb liegenden Vorteil, beseitigt ihn jedoch nicht (BayObLGZ 1979, 49, 53; OLG Dresden, MittBayNot 1996, 288, 290; Erman/Palm, aaO, § 107 Rdn. 6; MünchKomm-BGB/Schmitt, aaO, § 107 Rdn. 40; Palandt/Heinrichs, aaO, § 107 Rdn. 4; Soergel/Hefermehl, aaO, § 107 Rdn. 4; Flume, aaO, S. 192; Larenz/Wolf, aaO, § 25 Rdn. 24; Klüsener, Rpfleger 1981, 258, 261; Stürner, aaO, S. 429; a.A. Lange, NJW 1955, 1339, 1341). Allerdings kann sich eine den Eigentümer persönlich treffende Zahlungspflicht daraus ergeben, daß er die Kosten des zur Zwangsvollstreckung in das Grundstück erforderlichen Titels tragen muß (Staudinger/Wolfsteiner, BGB [2002], § 1147 Rdn. 18, 29). Ob dies einen Rechtsnachteil im Sinne von § 107 BGB darstellt, bedarf im vorliegenden Fall jedoch keiner Entscheidung. Ausweislich des Grundbuchs hat sich die Beteiligte zu 1 bei der Bestellung der Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung mit Wirkung gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks unterworfen (§§ 800 Abs. 1, 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Ein Vollstreckungstitel liegt daher bereits vor, so daß die Beteiligten zu 2 und 3 insoweit nicht mit weiteren Kosten belastet werden können. Mögliche deliktische Schadensersatzansprüche des Grundschuldgläubigers gemäß § 823 Abs. 1 BGB oder gemäß § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit §§ 1192 Abs. 1, 1133 bis 1135 BGB wegen einer Verschlechterung des belasteten Grundstücks (vgl. BGHZ 65, 211, 212) sind keine Folge des Eigentumserwerbs als solchem, sondern eines schuldhaften Verhaltens des Grundstückseigentümers. Ihretwegen bedarf die Auflassung daher keiner Genehmigung gemäß §§ 107, 108 Abs. 1 BGB, zumal eine solche Genehmigung nicht geeignet wäre, den Minderjährigen vor eigenem deliktischen Verhalten zu schützen (allgemein
für Schadensersatzpflichten gemäß § 823 BGB: MünchKomm-BGB/Schmitt, aaO, § 107 Rdn. 32).
Eine Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) setzt das Entstehen des zu sichernden schuldrechtlichen Übereignungsanspruchs voraus (BGHZ 54, 56, 63; 150, 138, 142), begründet diesen jedoch nicht und hat auch sonst keine persönlichen Verpflichtungen des Grundstückseigentümers zur Folge. Ihre Eintragung beseitigt deshalb den mit dem Eigentumserwerb verbundenen Vorteil nicht (vgl. OLG Dresden, MittBayNot 1996, 288, 291; Klüsener, Rpfleger 1981, 258, 261 f.). Das gleiche gilt für die Belastung eines Grundstücks mit einem Nießbrauch jedenfalls dann, wenn der Nießbraucher, wie hier, über §§ 1042 Satz 2, 1047 BGB hinaus auch die Kosten außergewöhnlicher Ausbesserungen und Erneuerungen sowie die außergewöhnlichen Grundstückslasten zu tragen hat, der Eigentümer insoweit also nicht zum Aufwendungs- oder Verwendungsersatz gemäß §§ 1049, 677 ff. BGB verpflichtet ist (OLG Dresden , MittBayNot 1996, 288, 290; vgl. auch BayObLGZ 1979, 49, 54 f.; OLG Köln, Rpfleger 1998, 159; OLG Celle, MDR 2001, 931 f.; OLG Köln, ZMR 2004, 189, 191; Erman/Palm, aaO, § 107 Rdn. 6; MünchKomm-BGB/Schmitt, aaO, § 107 Rdn. 40; Palandt/Heinrichs, aaO, § 107 Rdn. 4; Larenz/Wolf, aaO, § 25 Rdn. 24; Stürner, AcP 173 [1973], 402, 428).
cc) Die mit jeder Art von Grunderwerb verbundene Verpflichtung zur Tragung öffentlicher Lasten stellt jedenfalls insoweit keinen Rechtsnachteil im Sinne von § 107 BGB dar, als es sich um laufende Aufwendungen, insbesondere die Pflicht zur Entrichtung der Grundsteuer, handelt.
Dies folgt allerdings nicht daraus, daß die öffentlichen Grundstückslasten auf Gesetz oder Satzung beruhen, also nicht Gegenstand der zwischen den Parteien getroffenen rechtsgeschäftlichen Abreden sind (so jedoch Erman/ Palm, aaO, § 107 Rdn. 6; MünchKomm-BGB/Schmitt, aaO, § 107 Rdn. 39; RGRK-BGB/Krüger-Nieland, 12. Aufl., § 107 Rdn. 17; Soergel/Hefermehl, aaO, § 107 Rdn. 4; Harry Westermann, JZ 1955, 244, 245). Denn das Vermögen des Minderjährigen ist nicht weniger gefährdet, wenn der Eintritt eines Rechtsnachteils zwar von den Parteien des Rechtsgeschäfts nicht gewollt, vom Gesetz jedoch als dessen Folge angeordnet ist (vgl. Larenz/Wolf, aaO, § 25 Rdn. 23; Feller, DNotZ 1989, 66, 70).
Richtig ist weiterhin, daß der Grundstückseigentümer für die Erfüllung seiner auf öffentlichem Recht beruhenden Abgabenverpflichtungen nicht nur dinglich, sondern auch persönlich haftet (Senat, Urt. v. 22. Mai 1981, V ZR 69/80, NJW 1981, 2127). Der Umstand, daß den Minderjährigen infolge eines Rechtsgeschäfts persönliche Leistungspflichten treffen, zwingt jedoch nicht in jedem Fall zu der Annahme, das Rechtsgeschäft bedürfe gemäß §§ 107, 108 Abs. 1 BGB einer Genehmigung. Der Senat hat bereits in seiner die Überlassung von Wohnungseigentum betreffenden Entscheidung darauf hingewiesen, daß zur Vermeidung einer zu engen Handhabung des § 107 BGB der Begriff der ausschließlichen Lukrativität unter Berücksichtigung des Schutzzwecks der Vorschrift auszulegen ist (BGHZ 78, 28, 35; ebenso OLG Dresden, MittBayNot 1996, 288, 290; Soergel/Hefermehl, aaO, § 107 Rdn. 1). § 107 BGB bezweckt in erster Linie, den Minderjährigen vor einer Gefährdung seines Vermögens zu schützen. Da die Beurteilung der wirtschaftlichen Folgen eines Rechtsgeschäfts allerdings mit erheblichen praktischen Schwierigkeiten verbunden sein kann, knüpft die Vorschrift die Genehmigungsbedürftigkeit im Interesse der
Rechtssicherheit an das formale Kriterium des rechtlichen Nachteils an, das im Regelfall eine Vermögensgefährdung indiziert (Soergel/Hefermehl, aaO, § 107 Rdn. 1; Lange, NJW 1955, 1339; Stürner, AcP 173 [1973], 402, 418 ff.). Diese Entscheidung des Gesetzgebers schließt es zwar aus, den von § 107 BGB vorausgesetzten rechtlichen Vorteil durch den wirtschaftlichen Vorteil zu ersetzen (Senat, BGHZ 78, 28, 35). Möglich ist es jedoch, bestimmte Rechtsnachteile wegen ihres typischerweise ganz unerheblichen Gefährdungspotentials als von dem Anwendungsbereich der Vorschrift nicht erfaßt anzusehen (vgl. Larenz /Wolf, aaO, § 25 Rdn. 23; Stürner, aaO, S. 420). Dies gilt jedenfalls für solche den Minderjährigen kraft Gesetzes treffenden persönlichen Verpflichtungen , die ihrem Umfang nach begrenzt und wirtschaftlich derart unbedeutend sind, daß sie unabhängig von den Umständen des Einzelfalls eine Verweigerung der Genehmigung durch den gesetzlichen Vertreter oder durch einen Ergänzungspfleger nicht rechtfertigen könnten. Unter diesen Voraussetzungen wäre es reiner Formalismus, würde man die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts von der Erteilung einer Genehmigung abhängig machen, obwohl das Ergebnis der dabei vorzunehmenden Prüfung von vornherein feststünde. Mit der am Schutzzweck des § 107 BGB orientierten einschränkenden Auslegung ist eine Beeinträchtigung der Rechtssicherheit nicht verbunden, wenn geschlossene, klar abgegrenzte Gruppen von Rechtsnachteilen ausgesondert werden, die nach ihrer abstrakten Natur typischerweise keine Gefährdung des Minderjährigen mit sich bringen (Stürner, aaO; vgl. auch BGHZ 59, 236, 240 zur einschränkenden Auslegung von § 181 erster Halbsatz BGB). Eine derartige Fallgruppe stellt die Verpflichtung des Minderjährigen dar, die laufenden öffentlichen Grundstückslasten zu tragen. Die betreffenden Abgaben bemessen sich entweder nach dem Wert des Grundstücks oder nach den der öffentlichen Hand durch die Erbringung bestimmter Dienstleistungen entstehenden Kosten.
Sie sind daher ihrem Umfang nach begrenzt, können in der Regel aus den laufenden Erträgen des Grundstücks gedeckt werden und führen typischerweise zu keiner Vermögensgefährdung. Ihretwegen würde ein auf das Wohl des Minderjährigen bedachter gesetzlicher Vertreter oder Ergänzungspfleger seine Zustimmung zu einem Grunderwerb nicht verweigern. Dies rechtfertigt es, sie als rechtlich nicht nachteilig zu behandeln (Staudinger/Dilcher, aaO, § 107 Rdn. 15; Stürner, aaO, S. 427 f.; vgl. auch Flume, aaO, S. 192; für die Unbeachtlichkeit sämtlicher öffentlicher Lasten BayObLG, NJW 1967, 1912, 1913; NJW 1968, 941; Erman/Palm, aaO, § 107 Rdn. 6; MünchKomm-BGB/Schmitt, aaO, § 107 Rdn. 39; Palandt/Heinrichs, aaO, § 107 Rdn. 4; RGRKBGB /Krüger-Nieland, aaO, § 107 Rdn. 2; Soergel/Hefermehl, aaO, § 107 Rdn. 4; Feller, DNotZ 1989, 66, 71; Klüsener, Rpfleger 1981, 461, 466; Harry Westermann, JZ 1955, 244, 245; offen gelassen von BGHZ 15, 168, 169 f.; Senat, BGHZ 78, 28, 34). Ob dies auch für außerordentliche Grundstückslasten , insbesondere die Verpflichtung zur Entrichtung von Erschließungs- oder Anliegerbeiträgen, gilt, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung. Eine Belastung der Beteiligten zu 2 und 3 mit derartigen Pflichten ist nicht ersichtlich. Die bloß theoretische Möglichkeit, daß sie in Zukunft zu Anliegerbeiträgen oder ähnlichen außerordentlichen Lasten herangezogen werden könnten, stellt als solche keinen Rechtsnachteil dar. Insoweit würde es dem gesetzlichen Vertreter oder dem Ergänzungspfleger an jeglichen tatsächlichen Anhaltspunkten fehlen, auf die sie ihre Entscheidung über die Erteilung oder die Versagung einer Genehmigung stützen könnten.
2. Nach alledem ist die von den Beteiligten erklärte Auflassung wirksam, ohne daß es einer Genehmigung durch einen Ergänzungspfleger oder einer gerichtlichen Genehmigung bedürfte. Das Grundbuchamt war daher - unter
Aufhebung seiner Zwischenverfügung und der Beschwerdeentscheidung des Landgerichts – anzuweisen, von seinen Eintragungsbedenken Abstand zu
nehmen. Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf §§ 31 Abs. 1 Satz 1, 30 Abs. 2 Satz 1 KostO.
Wenzel Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Stresemann

Der Minderjährige bedarf zu einer Willenserklärung, durch die er nicht lediglich einen rechtlichen Vorteil erlangt, der Einwilligung seines gesetzlichen Vertreters.

(1) Schließt der Minderjährige einen Vertrag ohne die erforderliche Einwilligung des gesetzlichen Vertreters, so hängt die Wirksamkeit des Vertrags von der Genehmigung des Vertreters ab.

(2) Fordert der andere Teil den Vertreter zur Erklärung über die Genehmigung auf, so kann die Erklärung nur ihm gegenüber erfolgen; eine vor der Aufforderung dem Minderjährigen gegenüber erklärte Genehmigung oder Verweigerung der Genehmigung wird unwirksam. Die Genehmigung kann nur bis zum Ablauf von zwei Wochen nach dem Empfang der Aufforderung erklärt werden; wird sie nicht erklärt, so gilt sie als verweigert.

(3) Ist der Minderjährige unbeschränkt geschäftsfähig geworden, so tritt seine Genehmigung an die Stelle der Genehmigung des Vertreters.

(1) Eine Zuwendung, durch die jemand aus seinem Vermögen einen anderen bereichert, ist Schenkung, wenn beide Teile darüber einig sind, dass die Zuwendung unentgeltlich erfolgt.

(2) Ist die Zuwendung ohne den Willen des anderen erfolgt, so kann ihn der Zuwendende unter Bestimmung einer angemessenen Frist zur Erklärung über die Annahme auffordern. Nach dem Ablauf der Frist gilt die Schenkung als angenommen, wenn nicht der andere sie vorher abgelehnt hat. Im Falle der Ablehnung kann die Herausgabe des Zugewendeten nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung gefordert werden.

(1) Wer unter elterlicher Sorge oder unter Vormundschaft steht, erhält für Angelegenheiten, an deren Besorgung die Eltern oder der Vormund verhindert sind, einen Pfleger. Er erhält insbesondere einen Pfleger zur Verwaltung des Vermögens, das er von Todes wegen erwirbt oder das ihm unter Lebenden unentgeltlich zugewendet wird, wenn der Erblasser durch letztwillige Verfügung, der Zuwendende bei der Zuwendung bestimmt hat, dass die Eltern oder der Vormund das Vermögen nicht verwalten sollen.

(2) Wird eine Pflegschaft erforderlich, so haben die Eltern oder der Vormund dies dem Familiengericht unverzüglich anzuzeigen.

(3) Die Pflegschaft ist auch dann anzuordnen, wenn die Voraussetzungen für die Anordnung einer Vormundschaft vorliegen, ein Vormund aber noch nicht bestellt ist.