Bundesgerichtshof Urteil, 24. Nov. 2017 - LwZR 2/16

bei uns veröffentlicht am24.11.2017
vorgehend
Amtsgericht Schwerin, 19 XV 4/14, 27.03.2015
Oberlandesgericht Rostock, XV 2/15, 23.02.2016

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
LwZR 2/16 Verkündet am:
24. November 2017
Weschenfelder
Amtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in der Landwirtschaftssache
ECLI:DE:BGH:2017:241117ULWZR2.16.0

Der Bundesgerichtshof, Senat für Landwirtschaftssachen, hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. November 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterin Dr. Brückner und den Richter Dr. Göbel sowie die ehrenamtlichen Richter Karle und Kees

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird der Beschluss des Oberlandesgerichts Rostock - Senat für Landwirtschaftssachen - vom 23. Februar 2016 aufgehoben.
Die Sache wird zur Verhandlung und neuen Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Der Beklagte pachtete von der Treuhandanstalt Berlin für die Zeit vom 1. Oktober 1993 bis zum 30. September 2005 (mit Verlängerungsklausel) in Mecklenburg-Vorpommern belegene landwirtschaftliche Flächen, die in der Anlage zu dem Pachtvertrag überwiegend als Ackerland beschrieben waren. Er nutzte die Flächen von Beginn an als Grünland zur Schafhaltung. Im Jahr 2003 erwarb der Kläger die Grundstücke. Am 29. Mai 2006 schlossen die Parteien einen neuen Pachtvertrag für die Zeit vom 1. Juni 2007 bis zum 30. September 2013. In § 1 des Vertrages ist die Nutzungsart überwiegend mit dem Kürzel „A“ angegeben. Gemäß § 6 darf der Pächter die landwirtschaftliche Bestimmung der Pachtsache nur mit vorheriger schriftlicher Erlaubnis des Verpächters ändern. Entsprechendes gilt, wenn der Pächter die bisherige landwirtschaftliche Nutzung so ändern will, dass dadurch die Art der Nutzung über die Pachtzeit hinaus beeinflusst wird.
2
Nach der Rechtslage im Zeitpunkt des Abschlusses des Pachtvertrages vom 29. Mai 2006 durften die Grundstücke unabhängig von der Dauer ihrer Nutzung als Grünland in Ackerland umgewandelt werden. Seitdem haben sich die rechtlichen Rahmenbedingungen geändert. Da die Grundstücke mehr als fünf Jahre lang als Grünland genutzt worden sind, unterfallen sie als Dauergrünland einem landesrechtlichen Umbruchverbot nach der am 25. November 2008 in Kraft getretenen Dauergrünlanderhaltungsverordnung von Mecklenburg -Vorpommern (DGErhVO M-V) und dem am 29. Dezember 2012 in Kraft getretenen Dauergrünlanderhaltungsgesetz (DGErhG M-V).
3
Mit der Klage verlangt der Kläger Schadensersatz für den mit der Entstehung von Dauergrünland verbundenen Wertverlust der Grundstücke, den er mit 123.082,75 € beziffert. Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers bei dem Oberlandesgericht - Senat für Landwirtschaftssachen - ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Klageanspruch weiter. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:


I.


4
Nach Ansicht des Berufungsgerichts steht dem Kläger kein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 i.V.m. § 590 Abs. 2 BGB oder § 6 des Pachtvertrages zu. Es fehle schon an einer Nutzungsänderung. Im Zeitpunkt des Abschlusses des Pachtvertrages am 29. Mai 2006 habe der Beklagte als Schäfer Grünland bewirtschaftet. Bei der anderweitigen Beschreibung der Pachtsache in § 1 des Vertrages, in dem die Nutzungsart mit A (=Ackerland) angegeben sei, handele es sich um eine - „unstreitig fehlerhafte“ - Beschreibung des Zustands der Pachtsache. Der Kläger irre, wenn er daraus ableite, dass der Beklagte verpflichtet gewesen sei, das Grünland wieder in Ackerland zu verwandeln. Das gebe die bloße Falschangabe, die nur aus einem Buchstaben bestehe, nicht her. Die Flächen seien an eine Schäferei verpachtet worden, die naturgemäß wenig mit Ackerland habe anfangen können. Ob der Beklagte auf der Grundlage des alten Pachtvertrages befugt gewesen sei, das Ackerland seinerzeit in Grünland zu verwandeln oder verpflichtet gewesen sei, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, sei unerheblich. Die Parteien hätten den alten Landpachtvertrag nicht verlängert, sondern einvernehmlich durch denjenigen vom 29. Mai 2006 ersetzt. Eine Verpflichtung des Beklagten, die Fläche in Ackerland umzuwandeln, lasse sich dem neuen Pachtvertrag nicht entnehmen.

II.


5
Das Berufungsurteil hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts lässt sich ein Schadensersatzanspruch des Klägers gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht verneinen.
6
1. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe seine Pflichten aus dem zwischen den Parteien bestehenden Pachtvertrag nicht verletzt, ist von Rechtsfehlern beeinflusst.
7
a) Im Ausgangspunkt richten sich die vertraglichen Pflichten des Beklagten danach, welche Nutzung der Flächen vertraglich vereinbart worden ist. Hier ist in dem Pachtvertrag als Nutzungsart die Kurzformel „A“ verwendet worden, womit - entsprechend der üblichen Bezeichnung im Liegenschaftskataster - Ackerland gemeint ist. Dass die Flächen von dem Kläger abweichend von dem Wortlaut des Vertrages nicht als Ackerland, sondern als Grünland verpachtet worden sind, kann nach den bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht angenommen werden.
8
aa) Besteht ein übereinstimmender Wille der Parteien, ist dieser rechtlich allerdings auch dann allein maßgebend, wenn er im Inhalt der Erklärung keinen oder nur einen unvollkommenen Ausdruck gefunden hat. Das übereinstimmend Gewollte hat den Vorrang vor einer irrtümlichen oder absichtlichen Falschbezeichnung (sog. falsa demonstratio, vgl. BGH, Urteil vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06, NJW 2008, 1658 Rn. 12 mwN).
9
bb) Hier ist aber die Auslegung des Berufungsgerichts, bei der Bezeichnung des Pachtgegenstands in dem Pachtvertrag als Ackerland habe es sich um eine bloße Falschbezeichnung gehandelt, auch unter Berücksichtigung der im Rahmen der revisionsrechtlich nur begrenzt möglichen Überprüfung einer tatrichterlichen Auslegung von Willenserklärungen (vgl. dazu nur Senat, Urteil vom 27. November 2009 - LwZR 12/08, NJW-RR 2010, 815 Rn. 28; BGH, Urteil vom 27. Juni 2014 - V ZR 51/13, NJW-RR 2014, 1423 Rn. 14 mwN) rechtsfehlerhaft. Das Berufungsgericht lässt nämlich wesentliche Auslegungsgesichtspunkte außer Acht. Es verweist lediglich auf den Umstand, dass die Flächen bereits bei Pachtbeginn als Grünland bewirtschaftet wurden und an eine Schäferei verpachtet worden seien, die naturgemäß wenig mit Ackerland anfangen könne. Hierbei lässt es jedoch unberücksichtigt, dass es ohne weiteres möglich ist, bei Vertragsschluss als Grünland genutzte Flächen als Ackerfläche zu verpachten , und zwar auch dann, wenn bekannt ist, dass der Pächter die Flächen zunächst weiter als Grünland bewirtschaften will. Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien eine solche Regelung trotz des eindeutigen Wortlaut des Vertrages übereinstimmend nicht gewollt haben, zeigt das Berufungsgericht nicht auf.
10
cc) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung hat das Berufungsgericht auch nicht mit Tatbestandswirkung (§ 314 ZPO) und damit für den Senat bindend festgestellt, dass die Flächen als Grünland verpachtet werden sollten. In dem Hinweisbeschluss, auf den das Berufungsgericht Bezug nimmt, wird als unstreitige Tatsache nur aufgeführt, im Zeitpunkt des Abschlusses des Pachtvertrages habe der Beklagte Grünland bewirtschaftet. Daraus folgert das Berufungsgericht, dass es sich bei der anderweitigen Beschreibung der Pachtsache in dem Vertrag um eine Falschbezeichnung handele, gibt aber nicht übereinstimmenden Tatsachenvortrag der Parteien wieder. Vielmehr nimmt es eine - wie gezeigt rechtsfehlerhafte - Auslegung des Vertrages vor, die von der Tatbestandswirkung nicht erfasst wird. Entsprechendes gilt für die Ausführung in dem Zurückweisungsbeschluss, § 1 des Vertrages enthalte eine „unstreitig fehlerhafte“ Beschreibung des Zustands der Pachtsache. Mit dieser Formulierung fasst das Berufungsgericht lediglich die unstreitige Tatsache der Nutzung der Flächen als Grünland und seine rechtliche Bewertung als Falschbezeichnung zusammen.
11
b) Waren die Grundstücke als Ackerland verpachtet - hiervon ist revisionsrechtlich zugunsten des Klägers auszugehen -, traf den Beklagten als Pächter die Pflicht, die durchgehende Nutzung als Grünland zu ändern und die drohende Entstehung von Dauergrünland durch einen rechtzeitigen Umbruch zu verhindern.
12
aa) Dies ergibt sich allerdings entgegen der Auffassung des Klägers nicht aus einem Verstoß des Beklagten gegen seine in Anlehnung an § 590 Abs. 2 Satz 1 BGB geregelten vertraglichen Pflichten (§ 6 des Pachtvertrags). Hiernach bedarf der Pächter der vorherigen schriftlichen Erlaubnis des Verpächters , wenn er die bisherige landwirtschaftliche Nutzung so ändern will, dass dadurch die Art der Nutzung über die Pachtzeit hinaus beeinflusst wird. Flächen , die bei Pachtbeginn als Acker übergeben werden, darf der Pächter ohne Erlaubnis des Verpächters nur dann als Grünland nutzen, wenn er den alten Zustand bis zum Pachtablauf wiederherstellt; deshalb muss er der Entstehung von Dauergrünland entgegenwirken. Hier wurden die Flächen aber schon bei Übergabe als Grünland bewirtschaftet. Deshalb fehlt es - wie auch das Berufungsgericht insoweit zutreffend sieht - an einer (unerlaubten) Nutzungsänderung , da die Flächen durchgehend und unverändert als Grünland bewirtschaftet worden sind. In § 590 Abs. 2 Satz 1 BGB sowie der hiermit übereinstimmenden Bestimmung in dem Pachtvertrag wird nur geregelt, unter welchen Voraussetzungen der Pächter zur Vornahme bestimmter Nutzungsänderungen berechtigt ist, nicht aber, ob ihn eine Pflicht zur Nutzungsänderung trifft (vgl. zum Ganzen Senat, Urteil vom 28. April 2017 - LwZR 4/16, NZM 2017, 564 Rn. 15 ff.).
13
bb) Der Beklagte hatte die Flächen aber deshalb rechtzeitig umzubrechen , weil der Pächter zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Pachtsache verpflichtet ist (§ 586 Abs. 1 Satz 3 BGB) und sie in einem Zustand zurückzugeben hat, der einer ordnungsmäßigen Bewirtschaftung entspricht (§ 596 Abs. 1 BGB). Werden als Ackerland verpachtete Flächen als Grünland genutzt, entspricht es vorbehaltlich besonderer vertraglicher Vereinbarungen ordnungsmäßiger Bewirtschaftung, die Ackerlandeigenschaft zu erhalten und die Entstehung von Dauergrünland durch einen rechtzeitigen Umbruch abzuwenden (siehe hierzu im einzelnen Senat, Urteil vom 28. April 2017 - LwZR 4/16, NZM 2017, 564 Rn. 19 ff.).
14
c) Diese Pflicht hat der Beklagte verletzt, wenn die Grundstücke als Ackerland verpachtet worden sind. Er hätte das Entstehen von Dauergrünland durch einen Umbruch bereits vor Inkrafttreten der Dauergrünlandverordnung im November 2008 verhindern können.
15
2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Insbesondere lässt sich auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts ein Verschulden des Beklagten, das gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet wird, nicht verneinen.

III.


16
Das Berufungsurteil kann hiernach keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen , weil es weiterer Feststellungen bedarf (563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:
17
1. Das Berufungsgericht wird sich zunächst erneut - ggf. nach ergänzender Stellungnahme der Parteien - mit der Frage zu beschäftigen haben, ob die Flächen entgegen dem Wortlaut des Vertrages als Grünland verpachtet wurden. Hierfür kommt es entscheidend auf die Vorstellungen der Parteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 29. Mai 2006 an. Wie ausgeführt, genügt es für die Annahme einer bloßen Falschbezeichnung nicht, dass die Flächen zu diesem Zeitpunkt als Grünland bewirtschaftet wurden. Von Bedeutung können aber Gespräche sein, die die Parteien möglicherweise im Hinblick auf die Eignung der Flächen für die Zwecke des Beklagten geführt haben; dabei ist ggf. zu berücksichtigen, dass das später in Kraft getretene Umbruchverbot im Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen im Raum gestanden haben könnte (vgl. die im Urteil des Senats vom 28. April 2017 - LwZR 4/16, NZM 2017, 564 in Rn. 24 wiedergegebenen Feststellungen der Vorinstanz).
18
2. Liegt eine Verpachtung als Ackerland vor, ist dem Beklagten Gelegenheit zu geben, zu einem möglichen Fehlen eines Verschuldens näher vorzutragen (vgl. dazu Senat, Urteil vom 28. April 2017 - LwZR 4/16, NZM 2017, 564 Rn. 24).
19
3. Bejaht das Berufungsgericht eine Haftung des Beklagten dem Grunde nach, stellt sich die Frage nach einem möglichen Mitverschulden des Klägers gemäß § 254 Abs. 1 BGB. Ein Mitverschulden des Verpächters kann in Betracht kommen, wenn er es unterlässt, den Pächter zu einem rechtzeitigen Umbruch anzuhalten, sofern ihm die Nutzung als Grünland bekannt war und er die drohende Entstehung von Dauergrünland erkennen konnte; in aller Regel wird Letzteres voraussetzen, dass der Verpächter aktiver Landwirt ist (Senat, Urteil vom 28. April 2017 - LwZR 4/16, NZM 2017, 564 Rn. 25). Eine solche Oblie- genheit des Klägers kann hier bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestanden haben. Zudem bedarf es ggf. der Feststellung des dem Kläger entstandenen Schadens.
Stresemann Brückner Göbel

Vorinstanzen:
AG Schwerin, Entscheidung vom 27.03.2015 - 19 XV 4/14 -
OLG Rostock, Entscheidung vom 23.02.2016 - 14 U XV 2/15 -

Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 24. Nov. 2017 - LwZR 2/16

Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 24. Nov. 2017 - LwZR 2/16

Referenzen - Gesetze

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung


(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz weg

Zivilprozessordnung - ZPO | § 562 Aufhebung des angefochtenen Urteils


(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben. (2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 254 Mitverschulden


(1) Hat bei der Entstehung des Schadens ein Verschulden des Beschädigten mitgewirkt, so hängt die Verpflichtung zum Ersatz sowie der Umfang des zu leistenden Ersatzes von den Umständen, insbesondere davon ab, inwieweit der Schaden vorwiegend von dem

Zivilprozessordnung - ZPO | § 561 Revisionszurückweisung


Ergibt die Begründung des Berufungsurteils zwar eine Rechtsverletzung, stellt die Entscheidung selbst aber aus anderen Gründen sich als richtig dar, so ist die Revision zurückzuweisen.
Bundesgerichtshof Urteil, 24. Nov. 2017 - LwZR 2/16 zitiert 9 §§.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung


(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz weg

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(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben. (2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen

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(1) Hat bei der Entstehung des Schadens ein Verschulden des Beschädigten mitgewirkt, so hängt die Verpflichtung zum Ersatz sowie der Umfang des zu leistenden Ersatzes von den Umständen, insbesondere davon ab, inwieweit der Schaden vorwiegend von dem

Zivilprozessordnung - ZPO | § 561 Revisionszurückweisung


Ergibt die Begründung des Berufungsurteils zwar eine Rechtsverletzung, stellt die Entscheidung selbst aber aus anderen Gründen sich als richtig dar, so ist die Revision zurückzuweisen.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 314 Beweiskraft des Tatbestandes


Der Tatbestand des Urteils liefert Beweis für das mündliche Parteivorbringen. Der Beweis kann nur durch das Sitzungsprotokoll entkräftet werden.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 596 Rückgabe der Pachtsache


(1) Der Pächter ist verpflichtet, die Pachtsache nach Beendigung des Pachtverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der einer bis zur Rückgabe fortgesetzten ordnungsmäßigen Bewirtschaftung entspricht. (2) Dem Pächter steht wegen seiner Ansprüch

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 586 Vertragstypische Pflichten beim Landpachtvertrag


(1) Der Verpächter hat die Pachtsache dem Pächter in einem zu der vertragsmäßigen Nutzung geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Pachtzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Pächter hat jedoch die gewöhnlichen Ausbesserungen der Pachtsa

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 590 Änderung der landwirtschaftlichen Bestimmung oder der bisherigen Nutzung


(1) Der Pächter darf die landwirtschaftliche Bestimmung der Pachtsache nur mit vorheriger Erlaubnis des Verpächters ändern. (2) Zur Änderung der bisherigen Nutzung der Pachtsache ist die vorherige Erlaubnis des Verpächters nur dann erforderlich,

Referenzen - Urteile

Bundesgerichtshof Urteil, 24. Nov. 2017 - LwZR 2/16 zitiert oder wird zitiert von 3 Urteil(en).

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Bundesgerichtshof Urteil, 18. Jan. 2008 - V ZR 174/06

bei uns veröffentlicht am 18.01.2008

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 174/06 Verkündet am: 18. Januar 2008 Weschenfelder, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein

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bei uns veröffentlicht am 28.04.2017

Tenor Die Revision gegen das Urteil des Senats für Landwirtschaftssachen des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts vom 3. Mai 2016 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen.

Bundesgerichtshof Urteil, 27. Juni 2014 - V ZR 51/13

bei uns veröffentlicht am 27.06.2014

Tenor Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main - 2. Zivilsenat - vom 25. Januar 2013 aufgehoben.

Referenzen

(1) Der Pächter darf die landwirtschaftliche Bestimmung der Pachtsache nur mit vorheriger Erlaubnis des Verpächters ändern.

(2) Zur Änderung der bisherigen Nutzung der Pachtsache ist die vorherige Erlaubnis des Verpächters nur dann erforderlich, wenn durch die Änderung die Art der Nutzung über die Pachtzeit hinaus beeinflusst wird. Der Pächter darf Gebäude nur mit vorheriger Erlaubnis des Verpächters errichten. Verweigert der Verpächter die Erlaubnis, so kann sie auf Antrag des Pächters durch das Landwirtschaftsgericht ersetzt werden, soweit die Änderung zur Erhaltung oder nachhaltigen Verbesserung der Rentabilität des Betriebs geeignet erscheint und dem Verpächter bei Berücksichtigung seiner berechtigten Interessen zugemutet werden kann. Dies gilt nicht, wenn der Pachtvertrag gekündigt ist oder das Pachtverhältnis in weniger als drei Jahren endet. Das Landwirtschaftsgericht kann die Erlaubnis unter Bedingungen und Auflagen ersetzen, insbesondere eine Sicherheitsleistung anordnen sowie Art und Umfang der Sicherheit bestimmen. Ist die Veranlassung für die Sicherheitsleistung weggefallen, so entscheidet auf Antrag das Landwirtschaftsgericht über die Rückgabe der Sicherheit; § 109 der Zivilprozessordnung gilt entsprechend.

(3) Hat der Pächter das nach § 582a zum Schätzwert übernommene Inventar im Zusammenhang mit einer Änderung der Nutzung der Pachtsache wesentlich vermindert, so kann der Verpächter schon während der Pachtzeit einen Geldausgleich in entsprechender Anwendung des § 582a Abs. 3 verlangen, es sei denn, dass der Erlös der veräußerten Inventarstücke zu einer zur Höhe des Erlöses in angemessenem Verhältnis stehenden Verbesserung der Pachtsache nach § 591 verwendet worden ist.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

12
aa) Darin wird allerdings, das ist der Beklagten zuzugeben, nur das der Beklagten seinerzeit gehörende Grundstück unter Angabe seiner Größe, nicht auch der darüber hinausgehende Teil der Gartenanlage als Kaufgegenstand genannt. Das ist aber unschädlich, wenn, wie hier, feststeht, dass die Vertragsparteien tatsächlich mehr verkaufen wollten. Denn dann handelt es sich bei der Grundstücksbezeichnung im Vertragstext um eine versehentliche Falschbezeichnung (falsa demonstratio). Eine solche Falschbezeichnung ändert nach § 133 BGB nichts daran, dass – wie auch sonst – nicht das fehlerhaft Erklärte, sondern das wirklich Gewollte gilt (BGHZ 71, 243, 247; BGH, Urt. v. 20. Januar 1994, VII ZR 174/92, NJW 1994, 1528, 1529; RGZ 99, 147, 148; AnwKommBGB /Looschelders, § 133 Rdn. 46; Bamberger/Roth/Eckert, BGB, 2. Aufl., § 133 Rdn. 27; Erman/Palm, BGB, 11. Aufl., § 133 Rdn. 17; MünchKommBGB /Busche, 5. Aufl., § 133 Rdn. 14; PWW/Ahrens, BGB, 2. Aufl., § 133 Rdn. 21; Staudinger/Singer, BGB, Bearb. 2004, § 133 Rdn. 13). Dieser Grundsatz ist auch auf formgebundene Rechtsgeschäfte anzuwenden (Senat, BGHZ 74, 116, 119; 87, 150, 153; Urt. v. 8. März 1991, V ZR 25/90, NJW 1991, 1730, 1731; RGZ 133, 279, 281; Palandt/Heinrichs/Ellenberger, BGB, 67. Aufl., § 133 Rdn. 8, 19; MünchKomm-BGB/Busche aaO; Staudinger/Singer, aaO, § 133 Rdn. 34; Hagen/Krüger in: Hagen/Brambring/Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf , 8. Aufl., Rdn. 2; Wilhelm, Sachenrecht, 3. Aufl., Rdn. 818). Der Senat hat das für den Fall entschieden, dass im Vertragstext als Kaufgegenstand das gesamte Grundstück genannt wird, obwohl die Parteien nur eine bestimmte Teilfläche verkaufen wollten (Urt. v. 7. Dezember 2001, V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1039; ebenso insoweit schon OLG Hamm, NJW-RR 1992, 152, 153). Für den hier vorliegenden, umgekehrten Fall, dass die Parteien eine Fläche verkau- fen wollen, die über das dem Verkäufer bereits gehörende Grundstück hinausgeht , gilt nichts anderes (Senat, BGHZ 87, 150, 155 f.).

Tenor

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main - 2. Zivilsenat - vom 25. Januar 2013 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

1

Der Kläger ist Eigentümer und Erbbauberechtigter mehrerer Grundstücke, auf welchen sich ein Golfplatz befindet. Dieser wurde in den Jahren 1992 bis 1994 von der Beklagten errichtet, die zunächst auf der Grundlage eines Vertrags vom 22. Juli 1992 tätig wurde. Am 25. Februar 1994 ersetzten die Parteien diesen Vertrag durch eine „Vereinbarung über die Bestellung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit", in welcher der Kläger der Beklagten eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit an dem Golfplatzgelände bestellte, wonach die Errichtung und der Betrieb eines Golfplatzes geduldet wurde. Die Beklagte verpflichtete sich schuldrechtlich zur Errichtung und Erhaltung eines Golfplatzes und zur Zahlung eines jährlichen Nutzungsentgelts. Das Nutzungsverhältnis sollte am 31. Dezember 2043 enden. Gemäß § 8 wurde dem Kläger das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund eingeräumt. Ein wichtiger Grund sollte insbesondere bei einem Zahlungsrückstand in Höhe von zwei Jahresbeiträgen vorliegen. Bei einer Beendigung des Vertrags durch Zeitablauf oder durch Kündigung des Klägers sollten die von der Beklagten errichteten Anlagen entschädigungslos auf den Kläger übergehen. Der Vertrag wurde vollzogen.

2

Mit Schreiben vom 21. April 2010 erklärte die Beklagte die fristlose Kündigung des Nutzungsverhältnisses über den Golfplatz. Die Kündigung wurde mit verschiedenen behaupteten Vertragsverstößen des Klägers begründet. Mit Schreiben vom 25. August 2010 erklärte der Kläger ebenfalls die fristlose Kündigung und begründete dies unter anderem mit einer behaupteten strafbaren Vollstreckungsvereitelung durch die Beklagte. Die Beklagte teilte mit Schreiben vom 3. September 2010 mit, die Kündigung des Klägers gehe ins Leere, da sie bereits zuvor gekündigt habe. Sie werde den Golfplatz gegen Zahlung der geltend gemachten Entschädigungsansprüche räumen.

3

Der Kläger verlangt von der Beklagten die Herausgabe des Grundbesitzes, auf welchem sich der Golfplatz befindet und die Bewilligung der Löschung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgt der Kläger sein Rechtsschutzziel weiter.

Entscheidungsgründe

I.

4

Das Berufungsgericht meint, die Vereinbarung vom 25. Februar 1994 sei kein Pacht- oder Mietvertrag, sondern diene der näheren Ausgestaltung der Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit der Dienstbarkeit. Dem Kläger stehe kein Herausgabe- und Löschungsanspruch zu, da die Vereinbarung weder wirksam gekündigt noch einvernehmlich aufgehoben worden sei. Die Kündigungen der Beklagten seien mangels Vorliegens eines Kündigungsgrundes unwirksam. Gleiches gelte für die Kündigung des Klägers. Ob die Beklagte eine strafbare Vollstreckungsvereitelung zu Lasten des Klägers begangen habe, könne dahinstehen, da auch eine solche kein Kündigungsgrund wäre. Zwar berechtige die Begehung von Straftaten gegen den Vertragspartner diesen grundsätzlich zur Kündigung. Im vorliegenden Fall gelte dies jedoch nicht, da der Kläger erst ab einem Zahlungsrückstand in Höhe von zwei Jahresbeiträgen zur Kündigung berechtigt sei. Dann könne die Vereitelung der Vollstreckung niedrigerer Beträge kein Kündigungsgrund sein, ansonsten läge ein Wertungswiderspruch vor. Die wechselseitigen Kündigungserklärungen könnten auch nicht in einen Aufhebungsvertrag umgedeutet werden.

II.

5

Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

6

1. Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass der Kläger von der Beklagten die Räumung der Golfplatzflächen nicht nach § 546 Abs. 1 i.V.m. § 581 Abs. 2 BGB verlangen kann, weil es sich bei der Vereinbarung vom 25. Februar 1994 nicht um einen Miet- oder Pachtvertrag gemäß §§ 535 ff. bzw. §§ 581 ff. BGB, sondern allein um einen Vertrag über die Bestellung einer Dienstbarkeit nach § 1090 Abs. 1 Fall 1 BGB gehandelt habe.

7

a) Der Angriff der Revision, das Berufungsgericht habe übersehen, dass die Dienstbarkeit nach dem beiderseitigen Parteivortrag lediglich der Absicherung eines in der Bestellungsurkunde vereinbarten Pachtverhältnisses habe dienen sollen, bleibt ohne Erfolg. Die Rüge, das Berufungsgericht habe sich über den übereinstimmenden Parteivortrag zur Rechtsnatur des Vertrags hinweggesetzt, ist angesichts der das Revisionsgericht gemäß § 559 Abs. 1, § 314 ZPO bindenden Feststellungen zum Vorbringen des Beklagten, es habe sich um eine Dienstbarkeitsvereinbarung gehandelt, sachlich nicht richtig und ginge - selbst wenn sie zuträfe - ins Leere, weil das Gericht bei der rechtlichen Qualifizierung des tatsächlich Vereinbarten nicht an die Rechtsauffassungen der Parteien gebunden ist. Dass in dem Verlauf des Rechtsstreits nicht nur der Kläger, sondern auch die Beklagte den Vertrag vom 25. Februar 1994 als Pachtvertrag bezeichnet haben, ändert - ebenso wie beispielweise die falsche Bezeichnung des Erbbauzinses als (Erb-)Pacht statt als Preis (vgl. Senat, Urteil vom 15. März 2013 - V ZR 201/11, NJW-RR 2013, 1319 Rn. 27) - daran nichts.

8

b) Die Qualifizierung der Vereinbarung vom 25. Februar 1994 als Dienstbarkeitsvereinbarung ist nicht zu beanstanden.

9

aa) Die Abreden der Parteien über die Verpflichtung zum Bau und zur Unterhaltung eines Golfplatzes, die Zahlung eines jährlichen Entgelts, die Übereignung der Bauwerke und Anlagen bei Ende der vereinbarten 50jährigen Nutzungszeit durch die Beklagte und über das außerordentliche Kündigungsrecht des Klägers konnten allerdings nicht Inhalt oder Belastung des dinglichen Rechts nach § 1090 BGB, sondern nur Gegenstand schuldrechtlicher Vereinbarungen sein. Im Zusammenhang mit der Bestellung einer Dienstbarkeit kommen verschiedene rechtliche Gestaltungen für solche Abreden in Betracht:

10

(1) Die Parteien können einen Miet- oder Pachtvertrag schließen, in dem sie das Entgelt, die Vertragszeit und die Kündigungsrechte vereinbaren, und sich außerdem auf die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit verständigen. Eine Vereinbarung, bei der zwei Nutzungsrechte (ein schuldrechtliches und ein dingliches) gleichen oder ähnlichen Inhalts nebeneinander entstehen, ist zwar nicht ausgeschlossen, aber ein Ausnahmefall, der einer zweifelsfreien, in der Regel ausdrücklichen Abrede bedarf (Senat, Urteil vom 20. März 1963 - V ZR 143/61, NJW 1963, 1247; Senat, Urteil vom 20. September 1974 - V ZR 44/73, NJW 1974, 2123 f.; MünchKomm-BGB/Joost, 6. Aufl., § 1018 Rn. 6, 8; vgl. auch Staudinger/Mayer, BGB [2009], vor §§ 1090-1093 Rn. 2; § 1093 Rn. 11; Erman/Grziwotz, BGB, 13. Aufl., vor § 1018 Rn.19). Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Der Vertrag vom 25. Februar 1994 enthält nach seinem Wortlaut nur die Bestellung einer Dienstbarkeit mit einem bestimmten Inhalt sowie diese ergänzende schuldrechtliche Verpflichtungen der Parteien.

11

(2) Die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach § 1090 BGB kann aber auch lediglich als eine dingliche Sicherheit für das durch einen Miet- oder Pachtvertrag begründete schuldrechtliche Nutzungsrecht vereinbart werden (Senat, Beschluss vom 7. April 2011 - V ZB 11/10, NJW-RR 2011, 882 Rn. 16, 18 f.). Die gegenseitigen Rechte und Pflichten der Parteien ergeben sich in diesem Fall aus dem schuldrechtlichen Nutzungsverhältnis, das dingliche Recht wird im Verhältnis der Vertragsparteien untereinander regelmäßig nicht ausgeübt (Kroll, Das dingliche Wohnrecht im Verhältnis zum Mietrecht, S. 105; Stiegele, Die Mietsicherungsdienstbarkeit, S. 59 ff.). Wann und in welchem Umfang der Nutzungsberechtigte auf das ihm eingeräumte dingliche Nutzungsrecht zurückgreifen kann, ergibt sich aus der Sicherungsabrede, die zugleich der Rechtsgrund für die Bestellung der Dienstbarkeit ist. Bedeutung erlangt die Sicherheit regelmäßig dann, wenn das schuldrechtliche Vertragsverhältnis aufgrund eines Erwerbs des Grundstücks im Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzverfahren auf einen Dritten übergeht und dieser von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG bzw. § 111 InsO Gebrauch macht. In diesem Fall kann sich der Grundstücksnutzer gegenüber dem Erwerber auf das dingliche Nutzungsrecht aus der Dienstbarkeit berufen (Senat, Beschluss vom 7. April 2011 - V ZB 11/10, NJW-RR 2011, 882 Rn. 19 mwN; vgl. insgesamt Staudinger/Mayer, BGB [2009], § 1093 Rn. 12 f.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1276; Krüger, NZM 2012, 377; Nouvertne, BKR 2012, 52; Stapenhorst/Voß, NZM 2003, 873).

12

(3) Der Zweck eines Vertrages über die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (Dienstbarkeitsvereinbarung) besteht in der Regel jedoch darin, dem Berechtigten das Nutzungsrecht aus dem dinglichen Recht nach § 1090 Abs. 1 Fall 1 BGB zu verschaffen. Das ist der Normalfall, von dem das Gesetz in §§ 1090 ff. BGB ausgeht (vgl. Senat, Urteil vom 20. September 1974 - V ZR 44/73, NJW 1974, 2123 f.; MünchKomm-BGB/Joost, 6. Aufl., § 1018 Rn. 4). In diesem Fall ist der Vertrag der Rechtsgrund für die Bestellung des dinglichen Rechts.

13

In der Dienstbarkeitsvereinbarung können weitere Vereinbarungen getroffen werden. Dies gilt insbesondere für die Abrede über eine Gegenleistung des Berechtigten (Senat, Urteil vom 20. September 1974 - V ZR 44/73, NJW 1974, 2123), die auch als ein laufendes, nach bestimmten Zeitabschnitten zu entrichtenden Entgelt vereinbart werden kann (Senat, Urteil vom 10. Mai 1968 - V ZR 221/64, WM 1968, 775). Ebenso kann in dem Bestellungsvertrag - wie hier - vereinbart werden, dass der Grundstückseigentümer berechtigt sein soll, bei Eintritt bestimmter Voraussetzungen das Nutzungsrecht durch außerordentliche Kündigung zu beenden. Zwar sind weder die Dienstbarkeit als dingliches Recht (Senat, Urteil vom 20. September 1974 - V ZR 44/73, NJW 1974, 2123, 2124) noch der Vertrag über deren Bestellung, weil dieser kein Dauerschuldverhältnis begründet (Senat, Urteil vom 13. November 1998 - V ZR 29/98, NJW-RR 1999, 376, 377), der Kündigung zugänglich. Möglich ist es aber, den Fortbestand der Dienstbarkeit mit einem Recht des Grundstückseigentümers zu verbinden, den Vertrag über die Bestellung der Dienstbarkeit einseitig (durch Kündigungserklärung) zu beenden (vgl. Senat, Urteil vom 20. September 1974 - V ZR 44/73, aaO; OLG Köln, MittRhNotK 1998, 131; Kroll, Das dingliche Wohnrecht im Verhältnis zum Mietrecht, S. 100). Die Kündigung kann dabei als auflösende Bedingung der Dienstbarkeit (Senat, Urteil vom 20. September 1974 - V ZR 44/73, aaO) oder - wie hier - als Voraussetzung eines schuldrechtlichen Anspruchs des Grundstückseigentümers vereinbart werden, von dem Berechtigten die Zustimmung zur Aufhebung der Dienstbarkeit zu verlangen (vgl. OLG Köln, aaO).

14

bb) Ob die Parteien einen Miet- oder Pachtvertrag mit einer Sicherungsdienstbarkeit oder aber einen mit weiteren Vereinbarungen verbundenen Vertrag über die Bestellung einer Dienstbarkeit abgeschlossen haben, bestimmt sich nach dem durch Auslegung zu ermittelnden Vertragsinhalt (jurisPK-BGB/Münch, 6. Aufl., § 1018 Rn. 53; Kroll, Das dingliche Wohnungsrecht im Verhältnis zum Mietrecht, S. 94 ff.). Die Feststellung des Inhalts der Vereinbarungen durch das Berufungsgericht nach §§ 133, 157 BGB kann, da es sich um Individualabreden handelt, von dem Revisionsgericht nur eingeschränkt überprüft werden, nämlich darauf, ob der Tatrichter die gesetzlichen und allgemein anerkannten Auslegungsregeln, die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet und die der Auslegung zu Grunde gelegten Tatsachen ohne Verfahrensfehler ermittelt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senat, Urteil vom 8. November 2013 - V ZR 95/12, NJW 2014, 100 Rn. 9). Das Ergebnis der tatrichterlichen Auslegung, wonach die Dienstbarkeit nicht der Absicherung eines Miet- oder Pachtvertrags dient, sondern sie vielmehr im Mittelpunkt der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung steht und durch die schuldrechtlichen Nutzungsregeln lediglich ergänzt werden soll, ist in diesem Rahmen nicht zu beanstanden. Das entspricht dem Wortlaut der Vereinbarung. Die Revision zeigt auch keine Verletzung der vorgenannten Auslegungsgrundsätze auf.

15

2. Rechtsfehlerhaft verneint das Berufungsgericht jedoch die Begründetheit der Klage auch aus allen anderen in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen.

16

a) Dem Kläger stünden - im Falle der Wirksamkeit der von ihm erklärten außerordentlichen Kündigung - Ansprüche auf Zustimmung zur Löschung des dinglichen Rechts nach § 8 der Dienstbarkeitsvereinbarung und auf Herausgabe der zum Golfplatz gehörenden Flächen nach § 985 BGB i.V.m. § 11 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG zu.

17

aa) Das Berufungsgericht geht noch zutreffend davon aus, dass die Beklagte sich auf das Recht zum Besitz aus der Dienstbarkeit gegenüber dem Kläger nicht mehr berufen könnte, wenn der Kläger nach wirksamer Kündigung der Dienstbarkeitsvereinbarung von ihr die Zustimmung zur Löschung des dinglichen Rechts verlangen könnte.

18

bb) Die Kündigungserklärung des Klägers vom 25. August 2010 war nicht aus den von dem Berufungsgericht genannten Gründen unwirksam.

19

(1) Zwar kann das Revisionsgericht die Entscheidung des Tatrichters über das Bestehen eines zur außerordentlichen Kündigung berechtigenden wichtigen Grundes nur in beschränktem Umfang nachprüfen. Es darf grundsätzlich den festgestellten Umständen kein größeres oder geringeres Gewicht beimessen, als es der Tatrichter für richtig gehalten hat (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 159/07, VersR 2009, 355 Rn. 24; Urteil vom 3. Juli 1986 - I ZR 171/84, NJW 1987, 57). Diese Bindung entfällt aber dann, wenn sich die tatrichterliche Entscheidung als ein Verstoß gegen das Willkürverbot (Art. 3 Abs. 1 GG) darstellt (vgl. auch Senat, Beschluss vom 27. März 2003 - V ZR 291/02, BGHZ 154, 288, 296 f.).

20

Willkürlich ist eine fehlerhafte Rechtsanwendung, die unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar erscheint und bei der sich deshalb der Verdacht aufdrängt, dass sie auf sachfremden Erwägungen beruht. Dabei enthält die Feststellung der Willkür keinen subjektiven Schuldvorwurf. Willkür ist hier vielmehr objektiv in dem Sinne zu verstehen als eine Maßnahme, die im Verhältnis zu der Situation, der sie Herr werden will, tatsächlich und eindeutig unangemessen ist (Senat, Urteil vom 7. Oktober 2004 - V ZR 328/03, NJW 2005, 153). Das Berufungsurteil stellt sich in diesem Sinne als objektiv willkürlich dar.

21

(2) Gemäß § 8 der Vereinbarung kann der Kläger den Vertrag vor Ablauf der vertraglich festgelegten Dauer bei Vorliegen eines wichtigen Grundes fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund ist gegeben, wenn Tatsachen vorliegen, die unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertrags für den Kündigenden unzumutbar machen (Senat, Urteil vom 21. Februar 2014 - V ZR 164/13, NJW 2014, 1447 Rn. 23). Das Berufungsgericht geht im Ansatz zutreffend davon aus, dass eine vorsätzliche Straftat eines Vertragsteils, welche sich gegen die Vermögensinteressen des anderen Vertragsteils richtet, diesen grundsätzlich zu einer Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt (vgl. BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011 - IV ZR 105/11, VersR 2012, 304 Rn. 24; MünchKomm-BGB/Gaier, 6. Aufl.,

§ 314 Rn. 12 mwN).

22

Unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt vertretbar ist jedoch die Auffassung des Berufungsgerichts, auch eine solche Straftat berechtige den anderen Vertragsteil dann nicht zu einer außerordentlichen Kündigung, wenn der durch die strafbare Handlung (hier der durch eine Vollstreckungsvereitelung nach § 288 StGB beiseite geschaffte Geldbetrag) angerichtete Schaden hinter der Summe zurückbleibe, die den Gläubiger nach dem Vertrag zu einer außerordentlichen Vertragskündigung wegen Zahlungsverzugs berechtige. Der Unrechtsgehalt einer Vermögenstraftat gegen den Gläubiger wiegt weit schwerer als ein Verzug des Schuldners mit fälligen Zahlungen. Eine solche Tat zerstört das für eine Vertragsfortführung notwendige Vertrauen in den Vertragspartner (vgl. BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011 - IV ZR 105/11, VersR 2012, 304 Rn. 24). Das gilt selbstverständlich auch dann, wenn die Schadenssumme noch unterhalb von zwei Jahresbeiträgen liegt, die den anderen Vertragsteil (zusätzlich) zu einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs berechtigte.

23

cc) Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich in diesem Punkt auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar. Zwar könnte ein Kündigungsgrund trotz des - mangels gegenteiliger Feststellungen im Revisionsverfahren zu unterstellenden - Vorliegens einer Vollstreckungsvereitelung möglicherweise ausgeschlossen sein, wenn diese lediglich eine - wenn auch völlig unangemessene - Reaktion auf vorangegangenes pflichtwidriges Verhalten des Klägers war (vgl. BGH, Urteil vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 312/79, NJW 1981, 1264 f.). Eine diesbezügliche Abwägung hat das Berufungsgericht aber nicht vorgenommen und auch insoweit keine Feststellungen getroffen.

24

b) Aber selbst wenn die außerordentliche Kündigung des Klägers nicht wirksam gewesen sein sollte, kann dieser von der Beklagten auf Grund einer einverständlichen Aufhebung der Dienstbarkeitsvereinbarung die Zustimmung zur Löschung der Dienstbarkeit nach § 812 Abs. 1 Satz 2 Fall 1 BGB sowie die Herausgabe der zum Golfplatz gehörenden Flächen nach § 985 BGB verlangen. In diesem Fall könnte die Beklagte allerdings den Ansprüchen des Klägers ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB wegen der von ihr geltend gemachten Gegenansprüche (u.a. auf Ersatz ihrer Verwendungen und - soweit sie zu einer außerordentlichen Kündigung wegen vorangegangener Vertragsverletzungen des Klägers berechtigt war - auch ihres entgangenen Gewinns) entgegenhalten (dazu unten III.2).

25

aa) Mit der Aufhebung des Bestellungsvertrags entfällt der Rechtsgrund für das Behaltendürfen der Dienstbarkeit (Bamberger/Roth/Wegmann, BGB, 3. Aufl., § 1018 Rn. 4). Haben die Parteien die Rechtsfolgen der Aufhebung nicht vertraglich geregelt, sondern den gesetzlichen Vorschriften über die Herausgabe der ungerechtfertigten Bereicherung überlassen (vgl. Senat, Urteil vom 7. Oktober 1994 - V ZR 102/93, BGHZ 127, 168, 173), kann der Grundstückseigentümer die Dienstbarkeit nach § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB kondizieren (NK-BGB/Otto, 3. Aufl., § 1018 Rn. 101; Staudinger/Lorenz, BGB [2007], § 812 Rn. 95; Staudinger/Mayer, BGB [2009], § 1018 Rn. 14). Der Grundstückseigentümer kann mit der Bewilligung der Löschung des dinglichen Rechts zugleich auch die Herausgabe des Besitzes nach § 985 BGB verlangen.

26

bb) Das Berufungsgericht verneint rechtsfehlerhaft das Zustandekommen einer Aufhebungsvereinbarung.

27

(1) Nicht zu beanstanden ist auch hier der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass sich eine solche Vereinbarung nicht schon aus den wechselseitigen Kündigungen der Parteien ergibt. Durch den Willen beider Parteien, das Vertragsverhältnis „einseitig" durch Kündigung zu beenden, kommt noch kein Aufhebungsvertrag zustande (Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IV Rn. 533; BGB-RGRK/Gelhaar, 12. Aufl., § 564 Rn. 20). Richtig ist auch, dass eine Kündigungserklärung aus wichtigem Grund grundsätzlich nicht nach § 140 BGB in ein Angebot auf Abschluss eines Aufhebungsvertrags umgedeutet werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 24. September 1980 - VIII ZR 299/79, NJW 1981, 43, 44; BGH, Urteil vom 7. Dezember 1983 - VIII ZR 206/82, WM 1984, 171 f.; BGH, Urteil vom 11. Januar 1984 - VIII ZR 255/82, BGHZ 89, 296, 303; BGH, Urteil vom 10. Februar 1999 - IV ZR 56/98, VersR 1999, 576).

28

(2) Das Berufungsgericht verneint jedoch zu Unrecht die Möglichkeit einer Umdeutung im Hinblick darauf, dass sich die Parteien über die Rechtsfolgen der Vertragsaufhebung nicht haben verständigen können.

29

(a) Zwar ist die Prüfung, ob die Voraussetzungen des § 140 BGB vorliegen, grundsätzlich Sache des Tatrichters und ebenso wie die Auslegung rechtsgeschäftlicher Willenserklärungen in der Revision nur eingeschränkt überprüfbar (BGH, Urteil vom 24. September 1980 - VIII ZR 299/79, NJW 1981, 43, 44). Das Ergebnis des Berufungsgerichts ist jedoch in diesem Zusammenhang zu beanstanden, weil es auf fehlerhafter Gesetzesanwendung beruht. Das Berufungsgericht meint, eine einvernehmliche Vertragsaufhebung könne schon deshalb nicht zustande gekommen sein, weil die Beklagte vor Erfüllung der von ihr geltend gemachten Gegenansprüche zur Räumung der Grundstücke nicht bereit gewesen sei. Dem liegt eine fehlerhafte Anwendung der Auslegungsregel in § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB zugrunde, nach der ein Vertrag im Zweifel nicht geschlossen ist, solange die Parteien sich nicht über alle Punkte geeinigt haben, über die auch nur nach der Erklärung einer Partei eine Einigung getroffen werden sollte.

30

(aa) Richtig ist allerdings, dass von dem Abschluss eines stillschweigend vereinbarten Aufhebungsvertrags grundsätzlich nicht ausgegangen werden kann, wenn Fragen offen blieben, die die Vertragsparteien bei einer vorzeitigen einvernehmlichen Vertragsbeendigung vernünftigerweise regeln (KG, NZM 2005, 946, 947; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IV Rn. 536).

31

(bb) Zu weit geht es jedoch, das Zustandekommen einer Aufhebungsvereinbarung aus diesem rechtlichen Gesichtspunkt stets abzulehnen, wenn die Parteien über rechtlich oder wirtschaftlich wesentliche Aspekte keine Einigung erzielt haben (so jedoch: Staudinger/Rolfs, BGB [2011], § 542 Rn. 142). § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB ist eine Auslegungsregel, die unanwendbar ist, wenn nach dem Willen der Parteien - ungeachtet der offenen Punkte - im Übrigen ein Vertrag zustande kommen soll (Senat, Urteil vom 20. Juni 1997 - V ZR 39/96, NJW 1997, 2671; BGH, Urteil vom 2. April 1964 - KZR 10/62, BGHZ 41, 271, 275). Die von dem Berufungsgericht unter Berufung auf § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB vermisste Verständigung über die Rechtsfolgen der Vertragsaufhebung ist danach nicht erforderlich, wenn die Parteien sich zwar über die Wirksamkeit ihrer jeweils erklärten Kündigungen und die sich daraus ergebenden Rechtsfolgen streiten, aber beide darin einig sind, dass der Vertrag nicht mehr weiter durchgeführt werden, sondern aufgehoben sein soll (vgl. BGH, Urteil vom 4. Juni 1973 - VII ZR 113/71, NJW 1973, 1463). In diesem Fall stehen einer Umdeutung der Kündigungserklärung als Angebot eines Aufhebungsvertrags und der Antwort des anderen Teils als dessen Annahme keine grundsätzlichen Bedenken entgegen (vgl. KG, NZM 1999, 462, 463). Die gegenteilige Ansicht des Berufungsgerichts, die beide Parteien an einem von ihnen übereinstimmend nicht mehr gewollten Vertrag solange festhielte, wie sie sich nicht über alle im Rahmen einer Vertragsaufhebung zu regelnden Punkte verständigt haben, widerspricht der aus der Privatautonomie folgenden Vertragsbeendigungsfreiheit (vgl. zu dieser: Flume, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs, 2. Bd, 3. Aufl., S. 607; MünchKomm-BGB/Busche, 6. Aufl., vor § 145 Rn. 28).

32

(b) Der Senat kann auf der Grundlage der von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen selbst beurteilen, ob die wechselseitigen Kündigungserklärungen in einen Aufhebungsvertrag umzudeuten sind (vgl. Senat, Urteil vom 14. Dezember 1990 - V ZR 223/89, NJW 1991, 1180; BGH, Urteil vom 10. Februar 1999 - IV ZR 56/98, VersR 1999, 576). Das ist zu bejahen.

33

Eine Kündigungserklärung kann in ein Angebot zur Vertragsaufhebung umgedeutet werden, wenn der Erklärung des Kündigenden zu entnehmen ist, dass er mit einer Stellungnahme des Erklärungsgegners rechnet oder wenn eine Umdeutung den beiderseitigen Interessen entspricht (BGH, Urteil vom 24. September 1980 - VIII ZR 299/79, NJW 1981, 43, 44). Beides ist hier der Fall.

34

(aa) Die Kündigung des Klägers vom 25. August 2010 nahm auf die vorangegangene Kündigung der Beklagten vom 21. April 2010 und die dort angekündigte Räumung und Herausgabe des Grundstücks Bezug. Die Beklagte wurde aufgefordert, die Räumung zu bestätigen; der Kläger rechnete also mit einer Stellungnahme der Beklagten. Mit Antwortschreiben vom 3. September 2010 teilte die Beklagte mit, die Kündigung des Klägers gehe ins Leere, da sie bereits wirksam gekündigt habe. Den Golfplatz werde sie Zug um Zug gegen Erfüllung von Entschädigungsansprüchen räumen. Beide Parteien sahen danach das Nutzungsverhältnis als beendet an; die Beklagte machte die Herausgabe und Räumung allein in Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts von der Erfüllung der von ihr geltend gemachten Gegenansprüche abhängig.

35

(bb) Das entspricht auch dem Prozessverhalten der Parteien, die übereinstimmend davon ausgegangen sind, dass der Vertrag beendet ist. Die Beklagte hat sich gegen die von dem Kläger erhobene Räumungsklage mit der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts verteidigt und vorgetragen, an der Nutzung der Golfanlage nicht mehr interessiert zu sein. Sie hat auch nicht mehr die vereinbarten Zahlungen geleistet. Sind sich die Parteien über den Inhalt bzw. das Zustandekommen eines zwischen ihnen geschlossenen Vertrags einig, so ist das von dem Gericht der Entscheidung grundsätzlich zugrunde zu legen (vgl. Senat, Beschluss vom 29. Januar 2009 - V ZR 109/08, juris Rn. 5; BGH, Urteil vom 14. März 2013 - VII ZR 142/12, NZBau 2013, 364 Rn. 14; BGH, Urteil vom 18. Juni 2007 - II ZR 89/06, WM 2007, 1662 Rn. 13).

III.

36

Die Sache ist jedoch im Hinblick auf die von der Beklagten geltend gemachten Gegenansprüche nicht entscheidungsreif.

37

1. Das Berufungsgericht wird auf der Grundlage der vorstehenden Rechtsausführungen zunächst zu prüfen haben, ob die von dem Kläger erklärte außerordentliche Kündigung wirksam war; denn in diesem Fall stünden ihm die sich aus §§ 8, 11 der Dienstbarkeitsvereinbarung für den Fall einer Vertragsbeendigung ergebenden Ansprüche zu, nach denen der Kläger von der Beklagten die Löschung der Dienstbarkeit und die entschädigungslose Übereignung und Übertragung der von ihr auf dem Golfplatz errichteten Anlagen verlangen kann.

38

Dazu wäre zunächst festzustellen, ob die Straftat nach § 288 StGB, auf deren Vorliegen der Kläger seine Kündigung im Wesentlichen stützt, tatsächlich vorlag. Ist das zu bejahen, wäre zu prüfen, ob die von der Beklagten behaupteten vorangegangenen Vertragsverstöße des Klägers vorgelegen haben, und sodann unter Würdigung aller Umstände abzuwägen, ob ein vertragswidriges Verhalten des Klägers bei Berücksichtigung der gravierenden Rechtsfolgen einer außerordentlichen Kündigung für die Beklagte (dem entschädigungslosen Verlust sämtlicher Investitionen) der Geltendmachung des Kündigungsrechts wegen einer strafbaren Vereitelung von Vollstreckungsmaßnahmen zur Beitreibung der rückständigen Entgelte entgegensteht (siehe oben II.2.a)cc)).

39

2. Anders wäre es, wenn der Kläger nicht zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt war. Zwar stünde ihm auch in diesem Fall ein Anspruch auf Herausgabe des Grundbesitzes und auf Löschung der Dienstbarkeit zu. Der Beklagten könnten dann jedoch Gegenansprüche wegen ihrer Verwendungen und auf Schadensersatz zustehen.

40

a) Die Beklagte ist - entgegen der Auffassung der Revision - nicht gemäß § 570 BGB gehindert, sich wegen dieser Gegenansprüche auf ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zu berufen. § 570 BGB, der die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts gegenüber dem Rückgabeanspruch des Vermieters bzw. Verpächters ausschließt, ist hier nicht unmittelbar anwendbar, da die Parteien keinen Miet- oder Pachtvertrag, sondern allein eine Vereinbarung über die Bestellung einer Dienstbarkeit geschlossen haben. Das schließt es zwar nicht aus, auf diese Vereinbarung einzelne Regelungen des Pacht- bzw. Mietrechts entsprechend anzuwenden (vgl. Senat, Urteil vom 25. September 2009 - V ZR 36/09, NJW 2009, 3644 Rn. 8 ff.); eine analoge Anwendung von § 570 BGB kommt jedoch nicht in Betracht.

41

aa) § 570 BGB ist eine eng auszulegende Ausnahmevorschrift, die auf dem Gedanken beruht, dass mögliche Gegenansprüche des Mieters bzw. Pächters regelmäßig außer Verhältnis zum Wert der Miet- bzw. Pachtsache stehen und ein Zurückbehaltungsrecht schikanös eingesetzt werden könnte (vgl. Senat, Urteil vom 9. März 1960 - V ZR 168/58, MDR 1960, 428; Streyl in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 570 BGB Rn. 1 mwN).

42

bb) Bereits der Umstand, dass es sich bei § 570 BGB um eine Ausnahmevorschrift handelt, spricht gegen eine analoge Anwendung auf die hier vorliegende Dienstbarkeitsvereinbarung. Hinzu kommt, dass es an einer vergleichbaren Interessenlage fehlt. Die Beklagte ist gemäß §§ 5, 6 der Nutzungsvereinbarung verpflichtet, die Golfanlage auf eigene Kosten zu errichten und zu erhalten sowie sämtliche öffentliche Lasten und Erschließungsbeiträge zu tragen. Aufgrund der dadurch erforderlichen Investitionen bestand von Anfang an die Möglichkeit, dass es bei einer (von der Beklagten nicht zu vertretenden) vorzeitigen Vertragsbeendigung zu hohen Ansprüchen wegen ihrer Verwendungen auf die Sache und möglichweise auch auf Schadensersatz kommen würde. Die Interessenlage war deswegen eine andere, als jene, welche der Gesetzgeber bei der Schaffung von § 570 BGB vor Augen hatte. Eine Analogie kommt deswegen insgesamt nicht in Betracht.

43

b) Bei einer einverständlichen Vertragsaufhebung könnte die Beklagte Gegenansprüche wegen ihrer Verwendungen geltend machen. Ob ihr weitergehende Schadensersatzansprüche zustehen, hinge davon ab, ob die Beklagte ihrerseits zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt war. Sind sich die Parteien nur darin einig, dass der Vertrag auf jeden Fall beendet sein soll, können sie sich aber über ihre gegenseitigen Ansprüche nicht verständigen, bestimmen sich ihre Ansprüche nach einer Vertragsaufhebung danach, welche Rechte die jeweilige Partei im Zeitpunkt der einverständlichen Vertragsaufhebung geltend machen konnte (vgl. BGH, Urteil vom 10. Mai 1962 - VII ZR 239/60, juris Rn. 18; Urteil vom 4. Juni 1973 - VII ZR 113/71, NJW 1973, 1463).

Stresemann                              Czub                         Brückner

                       Weinland                        Kazele

Der Tatbestand des Urteils liefert Beweis für das mündliche Parteivorbringen. Der Beweis kann nur durch das Sitzungsprotokoll entkräftet werden.

(1) Der Pächter darf die landwirtschaftliche Bestimmung der Pachtsache nur mit vorheriger Erlaubnis des Verpächters ändern.

(2) Zur Änderung der bisherigen Nutzung der Pachtsache ist die vorherige Erlaubnis des Verpächters nur dann erforderlich, wenn durch die Änderung die Art der Nutzung über die Pachtzeit hinaus beeinflusst wird. Der Pächter darf Gebäude nur mit vorheriger Erlaubnis des Verpächters errichten. Verweigert der Verpächter die Erlaubnis, so kann sie auf Antrag des Pächters durch das Landwirtschaftsgericht ersetzt werden, soweit die Änderung zur Erhaltung oder nachhaltigen Verbesserung der Rentabilität des Betriebs geeignet erscheint und dem Verpächter bei Berücksichtigung seiner berechtigten Interessen zugemutet werden kann. Dies gilt nicht, wenn der Pachtvertrag gekündigt ist oder das Pachtverhältnis in weniger als drei Jahren endet. Das Landwirtschaftsgericht kann die Erlaubnis unter Bedingungen und Auflagen ersetzen, insbesondere eine Sicherheitsleistung anordnen sowie Art und Umfang der Sicherheit bestimmen. Ist die Veranlassung für die Sicherheitsleistung weggefallen, so entscheidet auf Antrag das Landwirtschaftsgericht über die Rückgabe der Sicherheit; § 109 der Zivilprozessordnung gilt entsprechend.

(3) Hat der Pächter das nach § 582a zum Schätzwert übernommene Inventar im Zusammenhang mit einer Änderung der Nutzung der Pachtsache wesentlich vermindert, so kann der Verpächter schon während der Pachtzeit einen Geldausgleich in entsprechender Anwendung des § 582a Abs. 3 verlangen, es sei denn, dass der Erlös der veräußerten Inventarstücke zu einer zur Höhe des Erlöses in angemessenem Verhältnis stehenden Verbesserung der Pachtsache nach § 591 verwendet worden ist.

Tenor

Die Revision gegen das Urteil des Senats für Landwirtschaftssachen des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts vom 3. Mai 2016 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

1

Der Ehemann der Klägerin war Eigentümer mehrerer Grundstücke, die er mit Vertrag vom 20. Oktober 2000 an den Beklagten verpachtete. Nach § 1 Abs. 1 des Pachtvertrags wurden die „nachstehend bezeichneten“ Flächen „zur landwirtschaftlichen Nutzung“ verpachtet. In der sodann folgenden tabellarischen Aufstellung wurden die drei insgesamt ca. 14 ha großen Flächen, die Gegenstand des Rechtsstreits sind (im Folgenden: „Grundstücke“), in der mit „Nutzung“ überschriebenen Spalte mit dem Kürzel „A“ gekennzeichnet. Der Verpächter sicherte zu, dass die Grundstücke „ausgleichsberechtigte Flächen im Sinne der Agrarreform“ sind (§ 1 Abs. 3 des Pachtvertrags). Gemäß § 19 Abs. 2 des Pachtvertrags war der Pächter verpflichtet, das Prämienrecht zu erhalten und bei Pachtende „nach den dann geltenden gesetzlichen Bestimmungen“ zurück zu gewähren. Er musste daher „den jährlich erforderlichen Grundantrag (…) einreichen; Grünland ist in diesem Grundantrag als Ackergrünland anzugeben.“ Der Vertrag hatte eine feste Laufzeit bis 30. September 2012 und sollte sich anschließend jeweils um ein weiteres Jahr verlängern.

2

Bereits bei Übergabe der Grundstücke wurden diese als Grünland genutzt. Auch der Beklagte, der Unternehmer ist und sich mit der Haltung und Zucht von Pferden befasst, nutzte sie mit Kenntnis der Verpächterseite über die gesamte Pachtzeit hinweg als Grünland zur Pferdehaltung. Im Jahr 2006 verstarb der Ehemann der Klägerin und wurde von dieser beerbt. Ebenso wie ihr verstorbener Ehemann ist die Klägerin nicht in der Landwirtschaft tätig. Sie beendete das Pachtverhältnis durch Kündigung zum 30. September 2013.

3

Nach der Rechtslage zu Beginn des Pachtverhältnisses durften die Grundstücke unabhängig von der Dauer ihrer Nutzung als Grünland in Ackerland umgewandelt werden. Seitdem haben sich die rechtlichen Rahmenbedingungen geändert. Da die Grundstücke mehr als fünf Jahre lang als Grünland genutzt worden sind, unterfallen sie als Dauergrünland einem landesrechtlichen Umbruchverbot nach der am 13. Mai 2008 in Kraft getretenen Dauergrünland-Erhaltungsverordnung (DGL-VO SH) und dem zum 1. November 2013 in Kraft getretenen Dauergrünland-Erhaltungsgesetz (DGLG SH). Zudem liegen sie vollständig in dem im Jahr 2007 ausgewiesenen Europäischen Vogelschutzgebiet „Schaalsee-Gebiet“ und darüber hinaus teilweise in dem 2010 ausgewiesenen FFH-Gebiet „Amphibiengebiet Seedorfer Forst“. Infolgedessen könnte die Möglichkeit zum Umbruch jetzt nur noch durch den Nachweis von Ersatzflächen in demselben Vogelschutz- bzw. FFH-Gebiet wiederhergestellt werden. Mit der Klage verlangt die Klägerin Schadensersatz für den mit der Entstehung von Dauergrünland verbundenen Wertverlust der Grundstücke.

4

Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat den Beklagten, soweit von Interesse, zur Zahlung von 98.052,75 € nebst vorgerichtlichen Anwalts- und Gutachterkosten jeweils nebst Zinsen verurteilt. Die Berufung des Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht - Senat für Landwirtschaftssachen - zugelassenen Revision will der Beklagte die Abweisung der Klage erreichen. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe

I.

5

Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter anderem in AUR 2016, 266 ff. veröffentlicht ist, meint, der Beklagte habe seine Pflichten aus dem Pachtvertrag verletzt und müsse der Klägerin den entstandenen Schaden gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB ersetzen. Die Grundstücke seien mit der Möglichkeit zu einer Nutzung als Ackerland verpachtet worden, wie sich aus dem Kürzel „A“ für Ackerland und weiteren vertraglichen Bestimmungen ergebe. Diese Nutzungsmöglichkeit habe der Beklagte für die Zeit nach Pachtende erhalten müssen. Nach § 8 Abs. 2 des Pachtvertrags hätte er die bisherige landwirtschaftliche Nutzung nicht ohne die Erlaubnis des Verpächters dergestalt ändern dürfen, dass dadurch die Art der Nutzung über die Pachtzeit hinaus beeinflusst werde. Hiergegen habe er verstoßen, obwohl er die betroffenen Flächen nicht selbst als Grünland angelegt und durchgängig als solches genutzt habe. Er habe es angesichts der Veränderungen der Rechtslage nach Pachtbeginn nämlich pflichtwidrig unterlassen, das Umbruchverbot abzuwenden und die Ackerfähigkeit zu sichern, indem er die Grundstücke mindestens alle fünf Jahre zum Anbau anderer Futterpflanzen als Gras oder Grünfutter verwendete. Nur der Pächter, nicht jedoch der Verpächter habe die Möglichkeit, durch eigenes Nutzungsverhalten die rechtliche Einordnung der Flächen zu beeinflussen; ihm obliege gemäß § 586 Abs. 1 Satz 3 BGB und § 596 Abs. 1 BGB die ordnungsmäßige Bewirtschaftung der Pachtsache. Zudem treffe den Beklagten nach § 19 Abs. 2 des Pachtvertrags die Verpflichtung, die Prämienberechtigung und damit den Ackerstatus zu erhalten.

6

Von einem Verschulden könne er sich nicht entlasten. Gerade die Problematik des Umbruchs von Dauergrünland sei vielfach Gegenstand von landwirtschaftlichen Veröffentlichungen und in Landwirtschaftskreisen bekannt gewesen. Insbesondere hätte sich der Beklagte über die rechtlichen Rahmenbedingungen der Flächennutzung informieren und erforderlichenfalls Beratung in Anspruch nehmen müssen. Demgegenüber sei ein Mitverschulden der nicht in der Landwirtschaft tätigen Klägerin nicht festzustellen. Diese könne Schadensersatz auf der Grundlage des geminderten Ertragswerts verlangen. Ihr sei ein Dauerschaden entstanden, weil reines Grünland einen deutlich geringeren Verkehrs- und Ertragswert habe als Ackerland. Die für ein Vogelschutzgebiet äußerst unwahrscheinliche Möglichkeit, dass die Vorschriften zur Grünlanderhaltung wieder aufgehoben werden, lasse den Dauerschaden nicht entfallen, der sich aufgrund einer Kapitalisierung des jährlichen Minderertrags errechne.

II.

7

Die Revision hat keinen Erfolg.

8

1. Im Ergebnis rechtsfehlerfrei nimmt das Berufungsgericht an, dass der Beklagte seine Pflichten aus dem Pachtvertrag schuldhaft verletzt hat und dem Grunde nach gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist.

9

a) Ohne Rechtsfehler geht das Berufungsgericht zunächst davon aus, dass der Klägerin durch die Entstehung von Dauergrünland ein Schaden entstanden ist und dass es dem Beklagten rechtlich und tatsächlich möglich gewesen wäre, den Schadenseintritt durch einen rechtzeitigen Umbruch abzuwenden; dies räumt auch die Revision ein. Da sich das auf europarechtlichen Vorgaben beruhende förderrechtliche Umwandlungsverbot auf Dauergrünland bezieht und hierzu nur Flächen zählen, die „zum Anbau von Gras oder anderen Grünfutterpflanzen genutzt werden und mindestens fünf Jahre lang nicht Bestandteil der Fruchtfolge des landwirtschaftlichen Betriebs sind“ (so Art. 2 Nr. 2 VO (EG) Nr. 796/2004, vgl. § 2 DGL-VO SH und § 2 Satz 1 DGLG SH), wäre bei einer zeitweiligen Unterbrechung des Anbaus von Gras bzw. anderen Grünfutterpflanzen kein Dauergrünland entstanden; dies gilt in gleicher Weise für das fachrechtliche Umbruchverbot, das zum 15. April 2007 für das Europäische Vogelschutzgebiet „Schaalsee-Gebiet“ in Kraft trat (§ 29 Abs. 2 Satz 2 LNatSchG SH in der Fassung vom 6. März 2007 i.V.m. Nr. 43 der Anlage zu § 29 Abs. 1 und 2).

10

b) Infolgedessen kommt es entscheidend darauf an, ob der Beklagte zur Vornahme eines rechtzeitigen Umbruchs vertraglich verpflichtet war. Dies lässt sich nicht von vornherein mit der Erwägung verneinen, dass das förderrechtliche Umbruchverbot die Erhaltung von Dauergrünland wegen der positiven Umweltauswirkungen bezweckt (vgl. nur Erwägungsgrund 4 der VO [EG] 1782/2003) und auch das fachrechtliche Umbruchverbot ökologische Zwecke verfolgt. Denn vertragliche Vereinbarungen sind nicht so auszulegen, dass sie sich möglichst systemkonform in die gesamte - hier durch die Regelungen über die Entstehung von Dauergrünland wesentlich veränderte - Rechtsordnung einfügen; die Parteien schließen Rechtsgeschäfte nach ihren Interessen und nicht zur Verwirklichung eines vom Gesetz- oder Verordnungsgeber verfolgten Zwecks ab (vgl. Senat, Urteil vom 24. April 2009 - LwZR 11/08, NJW-RR 2009, 1714 Rn. 16 mwN).

11

aa) Im Ausgangspunkt richten sich die vertraglichen Pflichten des Beklagten danach, welche Nutzung der Flächen vertraglich vereinbart worden ist. Insoweit legt das Berufungsgericht den Pachtvertrag der Sache nach dahingehend aus, dass die bei Pachtbeginn als Grünland bewirtschafteten Flächen zwar im Grundsatz weiterhin als Grünland genutzt werden durften, aber gleichwohl als Ackerland verpachtet worden sind. Diese Auslegung hält der eingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung (vgl. dazu nur Senat, Urteil vom 27. November 2009 - LwZR 12/08, NJW-RR 2010, 815 Rn. 28) stand.

12

(1) Die Verpachtung der Flächen als Ackerland entnimmt das Berufungsgericht zunächst der tabellarischen Bezeichnung mit der Kurzformel „A“, womit Ackerland gemeint gewesen sei. Ergänzend stützt es sich auf die Zusicherung des Verpächters in § 1 Abs. 3 des Pachtvertrags, es handele sich um ausgleichsberechtigte Flächen im Sinne der Agrarreform, und schließlich auf § 19 Abs. 2 des Pachtvertrags, wonach auf den Ackerflächen ein Prämienrecht liegt, das von dem Pächter erhalten und bei Pachtende zurückgewährt werden muss.

13

Diese Auslegung ist rechtsfehlerfrei. Dass das Kürzel „A“ für Ackerland steht, zieht auch die Revision nicht in Zweifel; dies entspricht zudem der üblichen Bezeichnung von Ackerflächen im Liegenschaftskataster. Die weiteren vertraglichen Regelungen beziehen sich offenkundig auf den sogenannten AB-Status, also den Umstand, dass Agrarbeihilfen nach der Verordnung (EWG) Nr. 1765/92 des Rates vom 30. Juni 1992 - Kulturpflanzenregelung - (ABl Nr. L 181 S. 12) erlangt werden konnten. Dies setzte eine ackerbare Fläche voraus (vgl. hierzu BVerwG, RdL 2009, 94, 95 f.).

14

(2) Dass die Vertragsparteien eine Nutzung der Ackerflächen als Grünland im Grundsatz als zulässig angesehen haben, ergibt sich schon aus der Regelung in § 19 Abs. 2 des Pachtvertrags, wonach Grünland in dem jährlich einzureichenden Prämienantrag als „Ackergrünland“ anzugeben ist. Ohnehin wurden die Flächen sowohl bei Übergabe der Pachtsache als auch seitens des Beklagten mit Kenntnis der Verpächterseite durchgehend als Grünland verwendet; bei Abschluss des Pachtvertrags war dies unproblematisch, da es noch kein Umbruchverbot für Dauergrünland gab.

15

bb) Waren die Grundstücke als Ackerland verpachtet, traf den Beklagten als Pächter die Pflicht, einen rechtzeitigen Umbruch vorzunehmen.

16

(1) Dies ergibt sich allerdings, anders als das Berufungsgericht meint, nicht aus einem Verstoß des Beklagten gegen seine in Anlehnung an § 590 Abs. 2 Satz 1 BGB geregelten vertraglichen Pflichten (§ 8 Abs. 2 des Pachtvertrags). Hiernach bedarf der Pächter der vorherigen schriftlichen Erlaubnis des Verpächters, wenn er die bisherige (landwirtschaftliche) Nutzung so ändern will, dass dadurch die Art der Nutzung über die Pachtzeit hinaus beeinflusst wird.

17

(a) Flächen, die bei Pachtbeginn als Acker übergeben werden, darf der Pächter ohne Erlaubnis des Verpächters nur dann als Grünland nutzen, wenn er den alten Zustand bis zum Pachtablauf wiederherstellt (§ 8 Abs. 2 des Pachtvertrags; § 590 Abs. 2 Satz 1 BGB; vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 590 Rn. 6); deshalb muss er der Entstehung von Dauergrünland entgegenwirken. Hier wurden die Flächen aber schon bei Übergabe als Grünland bewirtschaftet. Wie die Revision zutreffend hervorhebt, fehlt es an einer (unerlaubten) Nutzungsänderung, da die Flächen durchgehend und unverändert als Grünland bewirtschaftet worden sind.

18

(b) Der Beklagte hat die Nutzung als Grünland auch nicht, wie das Berufungsgericht meint, durch Unterlassen geändert. Denn der Umstand, dass die Flächen rechtlich nunmehr als Dauergrünland eingeordnet werden, verändert deren Nutzung als Grünland nicht; nur künftige Nutzungsänderungen werden unterbunden. Für die entscheidende Frage, ob der Beklagte verpflichtet war, die durchgehende Nutzung als Grünland zu ändern und die drohende Entstehung von Dauergrünland durch einen rechtzeitigen Umbruch zu verhindern, lässt sich aus § 8 Abs. 2 des Pachtvertrags (bzw. § 590 Abs. 2 Satz 1 BGB) nichts entnehmen. Dort wird nur geregelt, unter welchen Voraussetzungen der Pächter zur Vornahme bestimmter Nutzungsänderungen berechtigt ist, nicht aber, ob ihn eine Pflicht zur Nutzungsänderung trifft.

19

(2) Zu einem rechtzeitigen Umbruch war der Beklagte aber deshalb verpflichtet, weil der Pächter nach den Regelungen des Pachtvertrags, die insoweit den Vorgaben des bürgerlichen Rechts entsprechen, zur ordnungsmäßigen Bewirtschaftung der Pachtsache verpflichtet ist (§ 7 Abs. 1 Satz 1 Pachtvertrag, § 586 Abs. 1 Satz 3 BGB) und sie in einem Zustand zurückzugeben hat, der einer ordnungsmäßigen Bewirtschaftung entspricht (§ 15 Abs. 1 Satz 1 Pachtvertrag, § 596 Abs. 1 BGB). Werden - wie hier - als Ackerland verpachtete Flächen als Grünland genutzt, entspricht es vorbehaltlich besonderer vertraglicher Vereinbarungen ordnungsmäßiger Bewirtschaftung, die Ackerlandeigenschaft zu erhalten und die Entstehung von Dauergrünland durch einen rechtzeitigen Umbruch abzuwenden; kommt der Pächter dem schuldhaft nicht nach, ist er dem Grunde nach verpflichtet, dem Verpächter den durch die Entstehung von Dauergrünland entstandenen Schaden zu ersetzen.

20

(a) Die ordnungsmäßige Bewirtschaftung bestimmt sich nach dem Pachtvertrag und dem die Nutzung landwirtschaftlicher Flächen maßgeblich bestimmenden Subventionsrecht (vgl. Senat, Urteil vom 16. Juni 2000 - LwZR 22/99, NJW-RR 2001, 272, 273 f.; Urteil vom 25. November 2011 - LwZR 4/11, NL-BzAR 2012, 74 Rn. 10 mwN, Rn. 16). Die Pflicht des Pächters, die Pachtsache während der gesamten Pachtzeit ordnungsmäßig zu bewirtschaften (§ 7 Abs. 1 Satz 1 Pachtvertrag, § 586 Abs. 1 Satz 3 BGB), dient dazu, den Zustand der Pachtsache, in dem sie nach Ende des Landpachtverhältnisses zurückzugeben ist, nachhaltig zu sichern (§ 15 Abs. 1 Satz 1 Pachtvertrag, § 596 Abs. 1 BGB; vgl. BeckOGK/Wiese, 1. Januar 2017, BGB § 586 Rn. 12; Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery, Landpachtrecht, 4. Aufl., § 585 Rn. 79 aE). Der Pächter ist verpflichtet, alles zu unterlassen, was die Pachtsache oder deren Nutzbarkeit für die Zeit nach Pachtende beeinträchtigen kann (MAH AgrarR/Piltz § 8 Rn. 77); entgegen der Auffassung der Revision kommt es nicht nur auf den Zeitpunkt der Aufnahme einer Nutzung an. Er muss die nachhaltige Ertragsfähigkeit der Pachtsache sicherstellen (Senat, Beschluss vom 29. November 1996 - LwZR 10/95, BGHR BGB § 596 Abs. 1 Rübenlieferrechte 1; Urteil vom 25. November 2011 - LwZR 4/11, NL-BzAR 2012, 74 Rn. 10) und die Bewirtschaftung ggf. an veränderte technische und rechtliche Rahmenbedingungen anpassen (MüKoBGB/Harke, 7. Aufl., § 586 Rn. 4; BeckOGK/Wiese, 1. Januar 2017, BGB § 586 Rn. 13; ähnlich Soergel/Heintzmann, 13. Aufl., § 586 BGB Rn. 4). Infolgedessen ist der Begriff der ordnungsmäßigen Bewirtschaftung dynamisch zu verstehen (Faßbender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht, 3. Aufl., § 586 Rn. 36). Maßstab sind die Anforderungen, die an einen sachkundigen und verantwortungsbewussten Landwirt zu stellen sind (BeckOK BGB/C. Wagner, 41. Edition 1. November 2016, § 586 Rn. 3).

21

(b) Daran gemessen entspricht es vorbehaltlich besonderer vertraglicher Vereinbarungen ordnungsmäßiger Bewirtschaftung, die bei Pachtbeginn gegebene und vertraglich vereinbarte Ackerlandeigenschaft der Flächen zu erhalten. Denn der Pächter hat - soweit es ihm möglich ist - dafür zu sorgen, dass die in dem Pachtvertrag vorausgesetzten Nutzungsmöglichkeiten bestehen bleiben; dazu muss er die Rechtsentwicklung jedenfalls insoweit beobachten, als weitreichende rechtliche Änderungen im Raum stehen, die einen erheblichen Wertverlust der gepachteten Flächen nach sich ziehen können und in landwirtschaftlichen Kreisen allgemein wahrgenommen und diskutiert werden, wie es nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hinsichtlich der Entstehung von Dauergrünland der Fall gewesen ist.

22

Entgegen der Ansicht der Revision trifft die Pflicht zur Erhaltung der Ackerlandeigenschaft nicht den Verpächter, sondern den Pächter, weil dieser das Land unter Beachtung der rechtlichen Vorgaben zu bewirtschaften hat. Dagegen kann und darf der Verpächter einen Umbruch nicht selbst vornehmen; nur durch ein Unterlassungsverlangen (§ 590a BGB) oder eine Kündigung (vgl. § 594e, § 543 BGB) kann er auf den Pächter einwirken (vgl. OLG Rostock, AgrarR 1998, 219, 220; Lange/Wulf/Lüdtke-Handjery, Landpachtrecht, 4. Aufl., § 586 Rn. 38 aE; so wohl auch Schmitte, AuR 2015, 93, 97). Wollte man eine Pflicht des Pächters zum rechtzeitigen Umbruch verneinen, hätte der Verpächter keine Handhabe, um den entstehenden Wertverlust abzuwehren. Dies erkennt auch die Revision; soweit sie meint, der Verpächter habe die Rechtslage im Blick zu behalten, er müsse den Pächter zu einer Nutzungsänderung anhalten und dieser dürfe sich einem solchen Ansinnen nach § 242 BGB nicht verschließen, verkennt sie, dass der Pächter zu einem Umbruch nur dann verpflichtet sein kann, wenn dieser eine ordnungsmäßige Bewirtschaftung darstellt. Davon zu trennen ist die - nicht entscheidungserhebliche - Frage, ob der Beklagte angesichts der geänderten rechtlichen Rahmenbedingungen ggf. ein Sonderkündigungsrecht gehabt hätte, weil die Nutzung als Pferdeweide Geschäftsgrundlage des Pachtvertrags war.

23

cc) Unabhängig hiervon hält es der eingeschränkten rechtlichen Nachprüfung stand, dass das Berufungsgericht über diese allgemeinen Erwägungen hinaus eine Verpflichtung des Pächters, den bei Abschluss des Pachtvertrags bestehenden Ackerstatus zu erhalten, aus § 19 Abs. 2 des Pachtvertrags herleitet. Diese Regelung, wonach der Pächter verpflichtet ist, das zu Pachtbeginn bestehende Prämienrecht zu erhalten und es bei Pachtende „nach den dann geltenden gesetzlichen Bestimmungen“ zurück zu gewähren, lässt sich so verstehen, dass der Pächter die hinter dem sogenannten AB-Status stehende Ackerlandeigenschaft erhalten sollte (vgl. hierzu BVerwG, RdL 2009, 94, 96). Zwar bedurfte es zum Erhalt des Ackerstatus der zu Pachtbeginn erforderlichen, in § 19 Abs. 2 des Pachtvertrags vorgesehenen jährlichen Einreichung des Grundantrags seit dem Jahr 2005 nicht mehr, nachdem infolge der grundlegenden Änderungen im Recht der landwirtschaftlichen Beihilfen durch die GAP-Reform Prämien auch für Grünland beansprucht werden konnten (vgl. Art. 33 ff. VO [EG] 1782/2003); stattdessen musste zum Erhalt des Ackerstatus ein rechtzeitiger Umbruch erfolgen. Aber das Verständnis des Berufungsgerichts, wonach die allgemeine Verpflichtung des Beklagten zum Erhalt des AB-Status auch bei solchermaßen geänderten rechtlichen Rahmenbedingungen fortbestehen sollte, entspricht anerkannten Auslegungsregeln. Der in dem Vertrag zum Ausdruck gekommene Wille der Parteien ist nämlich auch dann maßgeblich, wenn die Parteien bei Vertragsschluss den Inhalt künftiger Gesetzesänderungen nicht vorhersehen konnten und gleichwohl Verpflichtungen begründeten, die auch bei Änderungen der dem Vertragsschluss zugrunde liegenden Gesetzeslage Bestand haben sollten (vgl. Senat, Urteil vom 24. April 2009 - LwZR 11/08, NJW-RR 2009, 1714 Rn. 20 mwN).

24

c) Das Verschulden des Beklagten wird gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Ein fehlendes Verschulden sieht das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei als nicht erwiesen an. Dabei geht es nachvollziehbar davon aus, dass das Verbot des Umbruchs von Dauergrünland schon mit der Änderungen der EU-Vorschriften ab dem Jahr 2003 im Raum gestanden habe und die Problematik in Landwirtschaftskreisen bekannt gewesen sei; dies habe der Beklagte zum Anlass nehmen müssen, sich beraten zu lassen, zumal er ohnehin den jährlichen Grundantrag habe stellen müssen. Der Beklagte kann sich auch nicht auf fehlende landwirtschaftliche Kenntnisse berufen, da er die Pflichten eines Landpächters übernommen hat; zudem hat er den Feststellungen des Berufungsgerichts zufolge andere Flächen in unmittelbarer Nähe rechtzeitig umgebrochen und mit Weizen bestellt.

25

d) Ebenso wenig ist es zu beanstanden, dass das Berufungsgericht ein Mitverschulden der Klägerin gemäß § 254 BGB verneint. Allerdings kann ein Mitverschulden des Verpächters gemäß § 254 Abs. 1 BGB in Betracht kommen, wenn er es unterlässt, den Pächter zu einem rechtzeitigen Umbruch anzuhalten, sofern ihm die Nutzung als Grünland bekannt war und er die drohende Entstehung von Dauergrünland erkennen konnte; in aller Regel wird Letzteres jedoch voraussetzen, dass der Verpächter aktiver Landwirt ist, woran es hier fehlt. Entgegen der Ansicht der Revision ist die Klägerin nicht schon deshalb einem aktiven Landwirt gleichzustellen, weil sie ihre Aufgaben als Verpächterin wahrgenommen hat, indem sie mit dem Beklagten den Pachtvertrag geschlossen, eine Abmahnung vorgenommen und die Kündigung ausgesprochen hat.

26

2. Schließlich sind hinsichtlich der Schadenshöhe Rechtsfehler nicht ersichtlich. Die Klägerin kann Geldersatz nach § 251 Abs. 1 Alt. 1 BGB beanspruchen, da der Beklagte nach den insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts zu einer Naturalrestitution (§ 249 Abs. 1 BGB) in Gestalt des Erwerbs von Umbruchsrechten nicht in der Lage ist. Zu ersetzen ist die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks, wie er sich ohne das schädigende Ereignis darstellen würde, und dem durch die Schädigung verminderten Wert (sog. Wertinteresse, vgl. Senat, Urteil vom 27. Juni 1997 - V ZR 197/96, NJW 1997, 2595, 2596 mwN). Dieses Interesse ermittelt das Berufungsgericht - von der Revision insoweit unbeanstandet - nicht nach dem Vergleichs-, sondern nach dem Ertragswertverfahren. Da das Vergleichswertverfahren nach der von dem Berufungsgericht mitgeteilten Wertermittlung durch den Privatgutachter einen weitaus höheren Schaden ergeben hätte, hat sich die Wahl des Ertragswertverfahrens zugunsten des Beklagten ausgewirkt; nichts anderes gilt, soweit das Berufungsgericht den entgangenen Ertrag nicht anhand der für Dauergrünland erzielbaren marktüblichen Pachten, sondern ausgehend von der tatsächlich erzielten (höheren) Pacht bestimmt. Im Übrigen hält sich die Schadensermittlung im Rahmen des dem Tatrichter bei der Schadensbemessung eingeräumten Ermessensspielraums (§ 287 Abs. 1 ZPO). Die Verfahrensrüge des Beklagten hat der Senat geprüft und als nicht durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird abgesehen (§ 564 Satz 1 ZPO).

III.

27

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann          

Brückner          

Göbel 

(1) Der Verpächter hat die Pachtsache dem Pächter in einem zu der vertragsmäßigen Nutzung geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Pachtzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Pächter hat jedoch die gewöhnlichen Ausbesserungen der Pachtsache, insbesondere die der Wohn- und Wirtschaftsgebäude, der Wege, Gräben, Dränungen und Einfriedigungen, auf seine Kosten durchzuführen. Er ist zur ordnungsmäßigen Bewirtschaftung der Pachtsache verpflichtet.

(2) Für die Haftung des Verpächters für Sach- und Rechtsmängel der Pachtsache sowie für die Rechte und Pflichten des Pächters wegen solcher Mängel gelten die Vorschriften des § 536 Abs. 1 bis 3 und der §§ 536a bis 536d entsprechend.

(1) Der Pächter ist verpflichtet, die Pachtsache nach Beendigung des Pachtverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der einer bis zur Rückgabe fortgesetzten ordnungsmäßigen Bewirtschaftung entspricht.

(2) Dem Pächter steht wegen seiner Ansprüche gegen den Verpächter ein Zurückbehaltungsrecht am Grundstück nicht zu.

(3) Hat der Pächter die Nutzung der Pachtsache einem Dritten überlassen, so kann der Verpächter die Sache nach Beendigung des Pachtverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.

Tenor

Die Revision gegen das Urteil des Senats für Landwirtschaftssachen des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts vom 3. Mai 2016 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

1

Der Ehemann der Klägerin war Eigentümer mehrerer Grundstücke, die er mit Vertrag vom 20. Oktober 2000 an den Beklagten verpachtete. Nach § 1 Abs. 1 des Pachtvertrags wurden die „nachstehend bezeichneten“ Flächen „zur landwirtschaftlichen Nutzung“ verpachtet. In der sodann folgenden tabellarischen Aufstellung wurden die drei insgesamt ca. 14 ha großen Flächen, die Gegenstand des Rechtsstreits sind (im Folgenden: „Grundstücke“), in der mit „Nutzung“ überschriebenen Spalte mit dem Kürzel „A“ gekennzeichnet. Der Verpächter sicherte zu, dass die Grundstücke „ausgleichsberechtigte Flächen im Sinne der Agrarreform“ sind (§ 1 Abs. 3 des Pachtvertrags). Gemäß § 19 Abs. 2 des Pachtvertrags war der Pächter verpflichtet, das Prämienrecht zu erhalten und bei Pachtende „nach den dann geltenden gesetzlichen Bestimmungen“ zurück zu gewähren. Er musste daher „den jährlich erforderlichen Grundantrag (…) einreichen; Grünland ist in diesem Grundantrag als Ackergrünland anzugeben.“ Der Vertrag hatte eine feste Laufzeit bis 30. September 2012 und sollte sich anschließend jeweils um ein weiteres Jahr verlängern.

2

Bereits bei Übergabe der Grundstücke wurden diese als Grünland genutzt. Auch der Beklagte, der Unternehmer ist und sich mit der Haltung und Zucht von Pferden befasst, nutzte sie mit Kenntnis der Verpächterseite über die gesamte Pachtzeit hinweg als Grünland zur Pferdehaltung. Im Jahr 2006 verstarb der Ehemann der Klägerin und wurde von dieser beerbt. Ebenso wie ihr verstorbener Ehemann ist die Klägerin nicht in der Landwirtschaft tätig. Sie beendete das Pachtverhältnis durch Kündigung zum 30. September 2013.

3

Nach der Rechtslage zu Beginn des Pachtverhältnisses durften die Grundstücke unabhängig von der Dauer ihrer Nutzung als Grünland in Ackerland umgewandelt werden. Seitdem haben sich die rechtlichen Rahmenbedingungen geändert. Da die Grundstücke mehr als fünf Jahre lang als Grünland genutzt worden sind, unterfallen sie als Dauergrünland einem landesrechtlichen Umbruchverbot nach der am 13. Mai 2008 in Kraft getretenen Dauergrünland-Erhaltungsverordnung (DGL-VO SH) und dem zum 1. November 2013 in Kraft getretenen Dauergrünland-Erhaltungsgesetz (DGLG SH). Zudem liegen sie vollständig in dem im Jahr 2007 ausgewiesenen Europäischen Vogelschutzgebiet „Schaalsee-Gebiet“ und darüber hinaus teilweise in dem 2010 ausgewiesenen FFH-Gebiet „Amphibiengebiet Seedorfer Forst“. Infolgedessen könnte die Möglichkeit zum Umbruch jetzt nur noch durch den Nachweis von Ersatzflächen in demselben Vogelschutz- bzw. FFH-Gebiet wiederhergestellt werden. Mit der Klage verlangt die Klägerin Schadensersatz für den mit der Entstehung von Dauergrünland verbundenen Wertverlust der Grundstücke.

4

Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat den Beklagten, soweit von Interesse, zur Zahlung von 98.052,75 € nebst vorgerichtlichen Anwalts- und Gutachterkosten jeweils nebst Zinsen verurteilt. Die Berufung des Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht - Senat für Landwirtschaftssachen - zugelassenen Revision will der Beklagte die Abweisung der Klage erreichen. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe

I.

5

Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter anderem in AUR 2016, 266 ff. veröffentlicht ist, meint, der Beklagte habe seine Pflichten aus dem Pachtvertrag verletzt und müsse der Klägerin den entstandenen Schaden gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB ersetzen. Die Grundstücke seien mit der Möglichkeit zu einer Nutzung als Ackerland verpachtet worden, wie sich aus dem Kürzel „A“ für Ackerland und weiteren vertraglichen Bestimmungen ergebe. Diese Nutzungsmöglichkeit habe der Beklagte für die Zeit nach Pachtende erhalten müssen. Nach § 8 Abs. 2 des Pachtvertrags hätte er die bisherige landwirtschaftliche Nutzung nicht ohne die Erlaubnis des Verpächters dergestalt ändern dürfen, dass dadurch die Art der Nutzung über die Pachtzeit hinaus beeinflusst werde. Hiergegen habe er verstoßen, obwohl er die betroffenen Flächen nicht selbst als Grünland angelegt und durchgängig als solches genutzt habe. Er habe es angesichts der Veränderungen der Rechtslage nach Pachtbeginn nämlich pflichtwidrig unterlassen, das Umbruchverbot abzuwenden und die Ackerfähigkeit zu sichern, indem er die Grundstücke mindestens alle fünf Jahre zum Anbau anderer Futterpflanzen als Gras oder Grünfutter verwendete. Nur der Pächter, nicht jedoch der Verpächter habe die Möglichkeit, durch eigenes Nutzungsverhalten die rechtliche Einordnung der Flächen zu beeinflussen; ihm obliege gemäß § 586 Abs. 1 Satz 3 BGB und § 596 Abs. 1 BGB die ordnungsmäßige Bewirtschaftung der Pachtsache. Zudem treffe den Beklagten nach § 19 Abs. 2 des Pachtvertrags die Verpflichtung, die Prämienberechtigung und damit den Ackerstatus zu erhalten.

6

Von einem Verschulden könne er sich nicht entlasten. Gerade die Problematik des Umbruchs von Dauergrünland sei vielfach Gegenstand von landwirtschaftlichen Veröffentlichungen und in Landwirtschaftskreisen bekannt gewesen. Insbesondere hätte sich der Beklagte über die rechtlichen Rahmenbedingungen der Flächennutzung informieren und erforderlichenfalls Beratung in Anspruch nehmen müssen. Demgegenüber sei ein Mitverschulden der nicht in der Landwirtschaft tätigen Klägerin nicht festzustellen. Diese könne Schadensersatz auf der Grundlage des geminderten Ertragswerts verlangen. Ihr sei ein Dauerschaden entstanden, weil reines Grünland einen deutlich geringeren Verkehrs- und Ertragswert habe als Ackerland. Die für ein Vogelschutzgebiet äußerst unwahrscheinliche Möglichkeit, dass die Vorschriften zur Grünlanderhaltung wieder aufgehoben werden, lasse den Dauerschaden nicht entfallen, der sich aufgrund einer Kapitalisierung des jährlichen Minderertrags errechne.

II.

7

Die Revision hat keinen Erfolg.

8

1. Im Ergebnis rechtsfehlerfrei nimmt das Berufungsgericht an, dass der Beklagte seine Pflichten aus dem Pachtvertrag schuldhaft verletzt hat und dem Grunde nach gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist.

9

a) Ohne Rechtsfehler geht das Berufungsgericht zunächst davon aus, dass der Klägerin durch die Entstehung von Dauergrünland ein Schaden entstanden ist und dass es dem Beklagten rechtlich und tatsächlich möglich gewesen wäre, den Schadenseintritt durch einen rechtzeitigen Umbruch abzuwenden; dies räumt auch die Revision ein. Da sich das auf europarechtlichen Vorgaben beruhende förderrechtliche Umwandlungsverbot auf Dauergrünland bezieht und hierzu nur Flächen zählen, die „zum Anbau von Gras oder anderen Grünfutterpflanzen genutzt werden und mindestens fünf Jahre lang nicht Bestandteil der Fruchtfolge des landwirtschaftlichen Betriebs sind“ (so Art. 2 Nr. 2 VO (EG) Nr. 796/2004, vgl. § 2 DGL-VO SH und § 2 Satz 1 DGLG SH), wäre bei einer zeitweiligen Unterbrechung des Anbaus von Gras bzw. anderen Grünfutterpflanzen kein Dauergrünland entstanden; dies gilt in gleicher Weise für das fachrechtliche Umbruchverbot, das zum 15. April 2007 für das Europäische Vogelschutzgebiet „Schaalsee-Gebiet“ in Kraft trat (§ 29 Abs. 2 Satz 2 LNatSchG SH in der Fassung vom 6. März 2007 i.V.m. Nr. 43 der Anlage zu § 29 Abs. 1 und 2).

10

b) Infolgedessen kommt es entscheidend darauf an, ob der Beklagte zur Vornahme eines rechtzeitigen Umbruchs vertraglich verpflichtet war. Dies lässt sich nicht von vornherein mit der Erwägung verneinen, dass das förderrechtliche Umbruchverbot die Erhaltung von Dauergrünland wegen der positiven Umweltauswirkungen bezweckt (vgl. nur Erwägungsgrund 4 der VO [EG] 1782/2003) und auch das fachrechtliche Umbruchverbot ökologische Zwecke verfolgt. Denn vertragliche Vereinbarungen sind nicht so auszulegen, dass sie sich möglichst systemkonform in die gesamte - hier durch die Regelungen über die Entstehung von Dauergrünland wesentlich veränderte - Rechtsordnung einfügen; die Parteien schließen Rechtsgeschäfte nach ihren Interessen und nicht zur Verwirklichung eines vom Gesetz- oder Verordnungsgeber verfolgten Zwecks ab (vgl. Senat, Urteil vom 24. April 2009 - LwZR 11/08, NJW-RR 2009, 1714 Rn. 16 mwN).

11

aa) Im Ausgangspunkt richten sich die vertraglichen Pflichten des Beklagten danach, welche Nutzung der Flächen vertraglich vereinbart worden ist. Insoweit legt das Berufungsgericht den Pachtvertrag der Sache nach dahingehend aus, dass die bei Pachtbeginn als Grünland bewirtschafteten Flächen zwar im Grundsatz weiterhin als Grünland genutzt werden durften, aber gleichwohl als Ackerland verpachtet worden sind. Diese Auslegung hält der eingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung (vgl. dazu nur Senat, Urteil vom 27. November 2009 - LwZR 12/08, NJW-RR 2010, 815 Rn. 28) stand.

12

(1) Die Verpachtung der Flächen als Ackerland entnimmt das Berufungsgericht zunächst der tabellarischen Bezeichnung mit der Kurzformel „A“, womit Ackerland gemeint gewesen sei. Ergänzend stützt es sich auf die Zusicherung des Verpächters in § 1 Abs. 3 des Pachtvertrags, es handele sich um ausgleichsberechtigte Flächen im Sinne der Agrarreform, und schließlich auf § 19 Abs. 2 des Pachtvertrags, wonach auf den Ackerflächen ein Prämienrecht liegt, das von dem Pächter erhalten und bei Pachtende zurückgewährt werden muss.

13

Diese Auslegung ist rechtsfehlerfrei. Dass das Kürzel „A“ für Ackerland steht, zieht auch die Revision nicht in Zweifel; dies entspricht zudem der üblichen Bezeichnung von Ackerflächen im Liegenschaftskataster. Die weiteren vertraglichen Regelungen beziehen sich offenkundig auf den sogenannten AB-Status, also den Umstand, dass Agrarbeihilfen nach der Verordnung (EWG) Nr. 1765/92 des Rates vom 30. Juni 1992 - Kulturpflanzenregelung - (ABl Nr. L 181 S. 12) erlangt werden konnten. Dies setzte eine ackerbare Fläche voraus (vgl. hierzu BVerwG, RdL 2009, 94, 95 f.).

14

(2) Dass die Vertragsparteien eine Nutzung der Ackerflächen als Grünland im Grundsatz als zulässig angesehen haben, ergibt sich schon aus der Regelung in § 19 Abs. 2 des Pachtvertrags, wonach Grünland in dem jährlich einzureichenden Prämienantrag als „Ackergrünland“ anzugeben ist. Ohnehin wurden die Flächen sowohl bei Übergabe der Pachtsache als auch seitens des Beklagten mit Kenntnis der Verpächterseite durchgehend als Grünland verwendet; bei Abschluss des Pachtvertrags war dies unproblematisch, da es noch kein Umbruchverbot für Dauergrünland gab.

15

bb) Waren die Grundstücke als Ackerland verpachtet, traf den Beklagten als Pächter die Pflicht, einen rechtzeitigen Umbruch vorzunehmen.

16

(1) Dies ergibt sich allerdings, anders als das Berufungsgericht meint, nicht aus einem Verstoß des Beklagten gegen seine in Anlehnung an § 590 Abs. 2 Satz 1 BGB geregelten vertraglichen Pflichten (§ 8 Abs. 2 des Pachtvertrags). Hiernach bedarf der Pächter der vorherigen schriftlichen Erlaubnis des Verpächters, wenn er die bisherige (landwirtschaftliche) Nutzung so ändern will, dass dadurch die Art der Nutzung über die Pachtzeit hinaus beeinflusst wird.

17

(a) Flächen, die bei Pachtbeginn als Acker übergeben werden, darf der Pächter ohne Erlaubnis des Verpächters nur dann als Grünland nutzen, wenn er den alten Zustand bis zum Pachtablauf wiederherstellt (§ 8 Abs. 2 des Pachtvertrags; § 590 Abs. 2 Satz 1 BGB; vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 590 Rn. 6); deshalb muss er der Entstehung von Dauergrünland entgegenwirken. Hier wurden die Flächen aber schon bei Übergabe als Grünland bewirtschaftet. Wie die Revision zutreffend hervorhebt, fehlt es an einer (unerlaubten) Nutzungsänderung, da die Flächen durchgehend und unverändert als Grünland bewirtschaftet worden sind.

18

(b) Der Beklagte hat die Nutzung als Grünland auch nicht, wie das Berufungsgericht meint, durch Unterlassen geändert. Denn der Umstand, dass die Flächen rechtlich nunmehr als Dauergrünland eingeordnet werden, verändert deren Nutzung als Grünland nicht; nur künftige Nutzungsänderungen werden unterbunden. Für die entscheidende Frage, ob der Beklagte verpflichtet war, die durchgehende Nutzung als Grünland zu ändern und die drohende Entstehung von Dauergrünland durch einen rechtzeitigen Umbruch zu verhindern, lässt sich aus § 8 Abs. 2 des Pachtvertrags (bzw. § 590 Abs. 2 Satz 1 BGB) nichts entnehmen. Dort wird nur geregelt, unter welchen Voraussetzungen der Pächter zur Vornahme bestimmter Nutzungsänderungen berechtigt ist, nicht aber, ob ihn eine Pflicht zur Nutzungsänderung trifft.

19

(2) Zu einem rechtzeitigen Umbruch war der Beklagte aber deshalb verpflichtet, weil der Pächter nach den Regelungen des Pachtvertrags, die insoweit den Vorgaben des bürgerlichen Rechts entsprechen, zur ordnungsmäßigen Bewirtschaftung der Pachtsache verpflichtet ist (§ 7 Abs. 1 Satz 1 Pachtvertrag, § 586 Abs. 1 Satz 3 BGB) und sie in einem Zustand zurückzugeben hat, der einer ordnungsmäßigen Bewirtschaftung entspricht (§ 15 Abs. 1 Satz 1 Pachtvertrag, § 596 Abs. 1 BGB). Werden - wie hier - als Ackerland verpachtete Flächen als Grünland genutzt, entspricht es vorbehaltlich besonderer vertraglicher Vereinbarungen ordnungsmäßiger Bewirtschaftung, die Ackerlandeigenschaft zu erhalten und die Entstehung von Dauergrünland durch einen rechtzeitigen Umbruch abzuwenden; kommt der Pächter dem schuldhaft nicht nach, ist er dem Grunde nach verpflichtet, dem Verpächter den durch die Entstehung von Dauergrünland entstandenen Schaden zu ersetzen.

20

(a) Die ordnungsmäßige Bewirtschaftung bestimmt sich nach dem Pachtvertrag und dem die Nutzung landwirtschaftlicher Flächen maßgeblich bestimmenden Subventionsrecht (vgl. Senat, Urteil vom 16. Juni 2000 - LwZR 22/99, NJW-RR 2001, 272, 273 f.; Urteil vom 25. November 2011 - LwZR 4/11, NL-BzAR 2012, 74 Rn. 10 mwN, Rn. 16). Die Pflicht des Pächters, die Pachtsache während der gesamten Pachtzeit ordnungsmäßig zu bewirtschaften (§ 7 Abs. 1 Satz 1 Pachtvertrag, § 586 Abs. 1 Satz 3 BGB), dient dazu, den Zustand der Pachtsache, in dem sie nach Ende des Landpachtverhältnisses zurückzugeben ist, nachhaltig zu sichern (§ 15 Abs. 1 Satz 1 Pachtvertrag, § 596 Abs. 1 BGB; vgl. BeckOGK/Wiese, 1. Januar 2017, BGB § 586 Rn. 12; Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery, Landpachtrecht, 4. Aufl., § 585 Rn. 79 aE). Der Pächter ist verpflichtet, alles zu unterlassen, was die Pachtsache oder deren Nutzbarkeit für die Zeit nach Pachtende beeinträchtigen kann (MAH AgrarR/Piltz § 8 Rn. 77); entgegen der Auffassung der Revision kommt es nicht nur auf den Zeitpunkt der Aufnahme einer Nutzung an. Er muss die nachhaltige Ertragsfähigkeit der Pachtsache sicherstellen (Senat, Beschluss vom 29. November 1996 - LwZR 10/95, BGHR BGB § 596 Abs. 1 Rübenlieferrechte 1; Urteil vom 25. November 2011 - LwZR 4/11, NL-BzAR 2012, 74 Rn. 10) und die Bewirtschaftung ggf. an veränderte technische und rechtliche Rahmenbedingungen anpassen (MüKoBGB/Harke, 7. Aufl., § 586 Rn. 4; BeckOGK/Wiese, 1. Januar 2017, BGB § 586 Rn. 13; ähnlich Soergel/Heintzmann, 13. Aufl., § 586 BGB Rn. 4). Infolgedessen ist der Begriff der ordnungsmäßigen Bewirtschaftung dynamisch zu verstehen (Faßbender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht, 3. Aufl., § 586 Rn. 36). Maßstab sind die Anforderungen, die an einen sachkundigen und verantwortungsbewussten Landwirt zu stellen sind (BeckOK BGB/C. Wagner, 41. Edition 1. November 2016, § 586 Rn. 3).

21

(b) Daran gemessen entspricht es vorbehaltlich besonderer vertraglicher Vereinbarungen ordnungsmäßiger Bewirtschaftung, die bei Pachtbeginn gegebene und vertraglich vereinbarte Ackerlandeigenschaft der Flächen zu erhalten. Denn der Pächter hat - soweit es ihm möglich ist - dafür zu sorgen, dass die in dem Pachtvertrag vorausgesetzten Nutzungsmöglichkeiten bestehen bleiben; dazu muss er die Rechtsentwicklung jedenfalls insoweit beobachten, als weitreichende rechtliche Änderungen im Raum stehen, die einen erheblichen Wertverlust der gepachteten Flächen nach sich ziehen können und in landwirtschaftlichen Kreisen allgemein wahrgenommen und diskutiert werden, wie es nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hinsichtlich der Entstehung von Dauergrünland der Fall gewesen ist.

22

Entgegen der Ansicht der Revision trifft die Pflicht zur Erhaltung der Ackerlandeigenschaft nicht den Verpächter, sondern den Pächter, weil dieser das Land unter Beachtung der rechtlichen Vorgaben zu bewirtschaften hat. Dagegen kann und darf der Verpächter einen Umbruch nicht selbst vornehmen; nur durch ein Unterlassungsverlangen (§ 590a BGB) oder eine Kündigung (vgl. § 594e, § 543 BGB) kann er auf den Pächter einwirken (vgl. OLG Rostock, AgrarR 1998, 219, 220; Lange/Wulf/Lüdtke-Handjery, Landpachtrecht, 4. Aufl., § 586 Rn. 38 aE; so wohl auch Schmitte, AuR 2015, 93, 97). Wollte man eine Pflicht des Pächters zum rechtzeitigen Umbruch verneinen, hätte der Verpächter keine Handhabe, um den entstehenden Wertverlust abzuwehren. Dies erkennt auch die Revision; soweit sie meint, der Verpächter habe die Rechtslage im Blick zu behalten, er müsse den Pächter zu einer Nutzungsänderung anhalten und dieser dürfe sich einem solchen Ansinnen nach § 242 BGB nicht verschließen, verkennt sie, dass der Pächter zu einem Umbruch nur dann verpflichtet sein kann, wenn dieser eine ordnungsmäßige Bewirtschaftung darstellt. Davon zu trennen ist die - nicht entscheidungserhebliche - Frage, ob der Beklagte angesichts der geänderten rechtlichen Rahmenbedingungen ggf. ein Sonderkündigungsrecht gehabt hätte, weil die Nutzung als Pferdeweide Geschäftsgrundlage des Pachtvertrags war.

23

cc) Unabhängig hiervon hält es der eingeschränkten rechtlichen Nachprüfung stand, dass das Berufungsgericht über diese allgemeinen Erwägungen hinaus eine Verpflichtung des Pächters, den bei Abschluss des Pachtvertrags bestehenden Ackerstatus zu erhalten, aus § 19 Abs. 2 des Pachtvertrags herleitet. Diese Regelung, wonach der Pächter verpflichtet ist, das zu Pachtbeginn bestehende Prämienrecht zu erhalten und es bei Pachtende „nach den dann geltenden gesetzlichen Bestimmungen“ zurück zu gewähren, lässt sich so verstehen, dass der Pächter die hinter dem sogenannten AB-Status stehende Ackerlandeigenschaft erhalten sollte (vgl. hierzu BVerwG, RdL 2009, 94, 96). Zwar bedurfte es zum Erhalt des Ackerstatus der zu Pachtbeginn erforderlichen, in § 19 Abs. 2 des Pachtvertrags vorgesehenen jährlichen Einreichung des Grundantrags seit dem Jahr 2005 nicht mehr, nachdem infolge der grundlegenden Änderungen im Recht der landwirtschaftlichen Beihilfen durch die GAP-Reform Prämien auch für Grünland beansprucht werden konnten (vgl. Art. 33 ff. VO [EG] 1782/2003); stattdessen musste zum Erhalt des Ackerstatus ein rechtzeitiger Umbruch erfolgen. Aber das Verständnis des Berufungsgerichts, wonach die allgemeine Verpflichtung des Beklagten zum Erhalt des AB-Status auch bei solchermaßen geänderten rechtlichen Rahmenbedingungen fortbestehen sollte, entspricht anerkannten Auslegungsregeln. Der in dem Vertrag zum Ausdruck gekommene Wille der Parteien ist nämlich auch dann maßgeblich, wenn die Parteien bei Vertragsschluss den Inhalt künftiger Gesetzesänderungen nicht vorhersehen konnten und gleichwohl Verpflichtungen begründeten, die auch bei Änderungen der dem Vertragsschluss zugrunde liegenden Gesetzeslage Bestand haben sollten (vgl. Senat, Urteil vom 24. April 2009 - LwZR 11/08, NJW-RR 2009, 1714 Rn. 20 mwN).

24

c) Das Verschulden des Beklagten wird gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Ein fehlendes Verschulden sieht das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei als nicht erwiesen an. Dabei geht es nachvollziehbar davon aus, dass das Verbot des Umbruchs von Dauergrünland schon mit der Änderungen der EU-Vorschriften ab dem Jahr 2003 im Raum gestanden habe und die Problematik in Landwirtschaftskreisen bekannt gewesen sei; dies habe der Beklagte zum Anlass nehmen müssen, sich beraten zu lassen, zumal er ohnehin den jährlichen Grundantrag habe stellen müssen. Der Beklagte kann sich auch nicht auf fehlende landwirtschaftliche Kenntnisse berufen, da er die Pflichten eines Landpächters übernommen hat; zudem hat er den Feststellungen des Berufungsgerichts zufolge andere Flächen in unmittelbarer Nähe rechtzeitig umgebrochen und mit Weizen bestellt.

25

d) Ebenso wenig ist es zu beanstanden, dass das Berufungsgericht ein Mitverschulden der Klägerin gemäß § 254 BGB verneint. Allerdings kann ein Mitverschulden des Verpächters gemäß § 254 Abs. 1 BGB in Betracht kommen, wenn er es unterlässt, den Pächter zu einem rechtzeitigen Umbruch anzuhalten, sofern ihm die Nutzung als Grünland bekannt war und er die drohende Entstehung von Dauergrünland erkennen konnte; in aller Regel wird Letzteres jedoch voraussetzen, dass der Verpächter aktiver Landwirt ist, woran es hier fehlt. Entgegen der Ansicht der Revision ist die Klägerin nicht schon deshalb einem aktiven Landwirt gleichzustellen, weil sie ihre Aufgaben als Verpächterin wahrgenommen hat, indem sie mit dem Beklagten den Pachtvertrag geschlossen, eine Abmahnung vorgenommen und die Kündigung ausgesprochen hat.

26

2. Schließlich sind hinsichtlich der Schadenshöhe Rechtsfehler nicht ersichtlich. Die Klägerin kann Geldersatz nach § 251 Abs. 1 Alt. 1 BGB beanspruchen, da der Beklagte nach den insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts zu einer Naturalrestitution (§ 249 Abs. 1 BGB) in Gestalt des Erwerbs von Umbruchsrechten nicht in der Lage ist. Zu ersetzen ist die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks, wie er sich ohne das schädigende Ereignis darstellen würde, und dem durch die Schädigung verminderten Wert (sog. Wertinteresse, vgl. Senat, Urteil vom 27. Juni 1997 - V ZR 197/96, NJW 1997, 2595, 2596 mwN). Dieses Interesse ermittelt das Berufungsgericht - von der Revision insoweit unbeanstandet - nicht nach dem Vergleichs-, sondern nach dem Ertragswertverfahren. Da das Vergleichswertverfahren nach der von dem Berufungsgericht mitgeteilten Wertermittlung durch den Privatgutachter einen weitaus höheren Schaden ergeben hätte, hat sich die Wahl des Ertragswertverfahrens zugunsten des Beklagten ausgewirkt; nichts anderes gilt, soweit das Berufungsgericht den entgangenen Ertrag nicht anhand der für Dauergrünland erzielbaren marktüblichen Pachten, sondern ausgehend von der tatsächlich erzielten (höheren) Pacht bestimmt. Im Übrigen hält sich die Schadensermittlung im Rahmen des dem Tatrichter bei der Schadensbemessung eingeräumten Ermessensspielraums (§ 287 Abs. 1 ZPO). Die Verfahrensrüge des Beklagten hat der Senat geprüft und als nicht durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird abgesehen (§ 564 Satz 1 ZPO).

III.

27

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann          

Brückner          

Göbel 

Ergibt die Begründung des Berufungsurteils zwar eine Rechtsverletzung, stellt die Entscheidung selbst aber aus anderen Gründen sich als richtig dar, so ist die Revision zurückzuweisen.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben.

(2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen wird.

Tenor

Die Revision gegen das Urteil des Senats für Landwirtschaftssachen des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts vom 3. Mai 2016 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

1

Der Ehemann der Klägerin war Eigentümer mehrerer Grundstücke, die er mit Vertrag vom 20. Oktober 2000 an den Beklagten verpachtete. Nach § 1 Abs. 1 des Pachtvertrags wurden die „nachstehend bezeichneten“ Flächen „zur landwirtschaftlichen Nutzung“ verpachtet. In der sodann folgenden tabellarischen Aufstellung wurden die drei insgesamt ca. 14 ha großen Flächen, die Gegenstand des Rechtsstreits sind (im Folgenden: „Grundstücke“), in der mit „Nutzung“ überschriebenen Spalte mit dem Kürzel „A“ gekennzeichnet. Der Verpächter sicherte zu, dass die Grundstücke „ausgleichsberechtigte Flächen im Sinne der Agrarreform“ sind (§ 1 Abs. 3 des Pachtvertrags). Gemäß § 19 Abs. 2 des Pachtvertrags war der Pächter verpflichtet, das Prämienrecht zu erhalten und bei Pachtende „nach den dann geltenden gesetzlichen Bestimmungen“ zurück zu gewähren. Er musste daher „den jährlich erforderlichen Grundantrag (…) einreichen; Grünland ist in diesem Grundantrag als Ackergrünland anzugeben.“ Der Vertrag hatte eine feste Laufzeit bis 30. September 2012 und sollte sich anschließend jeweils um ein weiteres Jahr verlängern.

2

Bereits bei Übergabe der Grundstücke wurden diese als Grünland genutzt. Auch der Beklagte, der Unternehmer ist und sich mit der Haltung und Zucht von Pferden befasst, nutzte sie mit Kenntnis der Verpächterseite über die gesamte Pachtzeit hinweg als Grünland zur Pferdehaltung. Im Jahr 2006 verstarb der Ehemann der Klägerin und wurde von dieser beerbt. Ebenso wie ihr verstorbener Ehemann ist die Klägerin nicht in der Landwirtschaft tätig. Sie beendete das Pachtverhältnis durch Kündigung zum 30. September 2013.

3

Nach der Rechtslage zu Beginn des Pachtverhältnisses durften die Grundstücke unabhängig von der Dauer ihrer Nutzung als Grünland in Ackerland umgewandelt werden. Seitdem haben sich die rechtlichen Rahmenbedingungen geändert. Da die Grundstücke mehr als fünf Jahre lang als Grünland genutzt worden sind, unterfallen sie als Dauergrünland einem landesrechtlichen Umbruchverbot nach der am 13. Mai 2008 in Kraft getretenen Dauergrünland-Erhaltungsverordnung (DGL-VO SH) und dem zum 1. November 2013 in Kraft getretenen Dauergrünland-Erhaltungsgesetz (DGLG SH). Zudem liegen sie vollständig in dem im Jahr 2007 ausgewiesenen Europäischen Vogelschutzgebiet „Schaalsee-Gebiet“ und darüber hinaus teilweise in dem 2010 ausgewiesenen FFH-Gebiet „Amphibiengebiet Seedorfer Forst“. Infolgedessen könnte die Möglichkeit zum Umbruch jetzt nur noch durch den Nachweis von Ersatzflächen in demselben Vogelschutz- bzw. FFH-Gebiet wiederhergestellt werden. Mit der Klage verlangt die Klägerin Schadensersatz für den mit der Entstehung von Dauergrünland verbundenen Wertverlust der Grundstücke.

4

Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat den Beklagten, soweit von Interesse, zur Zahlung von 98.052,75 € nebst vorgerichtlichen Anwalts- und Gutachterkosten jeweils nebst Zinsen verurteilt. Die Berufung des Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht - Senat für Landwirtschaftssachen - zugelassenen Revision will der Beklagte die Abweisung der Klage erreichen. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe

I.

5

Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter anderem in AUR 2016, 266 ff. veröffentlicht ist, meint, der Beklagte habe seine Pflichten aus dem Pachtvertrag verletzt und müsse der Klägerin den entstandenen Schaden gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB ersetzen. Die Grundstücke seien mit der Möglichkeit zu einer Nutzung als Ackerland verpachtet worden, wie sich aus dem Kürzel „A“ für Ackerland und weiteren vertraglichen Bestimmungen ergebe. Diese Nutzungsmöglichkeit habe der Beklagte für die Zeit nach Pachtende erhalten müssen. Nach § 8 Abs. 2 des Pachtvertrags hätte er die bisherige landwirtschaftliche Nutzung nicht ohne die Erlaubnis des Verpächters dergestalt ändern dürfen, dass dadurch die Art der Nutzung über die Pachtzeit hinaus beeinflusst werde. Hiergegen habe er verstoßen, obwohl er die betroffenen Flächen nicht selbst als Grünland angelegt und durchgängig als solches genutzt habe. Er habe es angesichts der Veränderungen der Rechtslage nach Pachtbeginn nämlich pflichtwidrig unterlassen, das Umbruchverbot abzuwenden und die Ackerfähigkeit zu sichern, indem er die Grundstücke mindestens alle fünf Jahre zum Anbau anderer Futterpflanzen als Gras oder Grünfutter verwendete. Nur der Pächter, nicht jedoch der Verpächter habe die Möglichkeit, durch eigenes Nutzungsverhalten die rechtliche Einordnung der Flächen zu beeinflussen; ihm obliege gemäß § 586 Abs. 1 Satz 3 BGB und § 596 Abs. 1 BGB die ordnungsmäßige Bewirtschaftung der Pachtsache. Zudem treffe den Beklagten nach § 19 Abs. 2 des Pachtvertrags die Verpflichtung, die Prämienberechtigung und damit den Ackerstatus zu erhalten.

6

Von einem Verschulden könne er sich nicht entlasten. Gerade die Problematik des Umbruchs von Dauergrünland sei vielfach Gegenstand von landwirtschaftlichen Veröffentlichungen und in Landwirtschaftskreisen bekannt gewesen. Insbesondere hätte sich der Beklagte über die rechtlichen Rahmenbedingungen der Flächennutzung informieren und erforderlichenfalls Beratung in Anspruch nehmen müssen. Demgegenüber sei ein Mitverschulden der nicht in der Landwirtschaft tätigen Klägerin nicht festzustellen. Diese könne Schadensersatz auf der Grundlage des geminderten Ertragswerts verlangen. Ihr sei ein Dauerschaden entstanden, weil reines Grünland einen deutlich geringeren Verkehrs- und Ertragswert habe als Ackerland. Die für ein Vogelschutzgebiet äußerst unwahrscheinliche Möglichkeit, dass die Vorschriften zur Grünlanderhaltung wieder aufgehoben werden, lasse den Dauerschaden nicht entfallen, der sich aufgrund einer Kapitalisierung des jährlichen Minderertrags errechne.

II.

7

Die Revision hat keinen Erfolg.

8

1. Im Ergebnis rechtsfehlerfrei nimmt das Berufungsgericht an, dass der Beklagte seine Pflichten aus dem Pachtvertrag schuldhaft verletzt hat und dem Grunde nach gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist.

9

a) Ohne Rechtsfehler geht das Berufungsgericht zunächst davon aus, dass der Klägerin durch die Entstehung von Dauergrünland ein Schaden entstanden ist und dass es dem Beklagten rechtlich und tatsächlich möglich gewesen wäre, den Schadenseintritt durch einen rechtzeitigen Umbruch abzuwenden; dies räumt auch die Revision ein. Da sich das auf europarechtlichen Vorgaben beruhende förderrechtliche Umwandlungsverbot auf Dauergrünland bezieht und hierzu nur Flächen zählen, die „zum Anbau von Gras oder anderen Grünfutterpflanzen genutzt werden und mindestens fünf Jahre lang nicht Bestandteil der Fruchtfolge des landwirtschaftlichen Betriebs sind“ (so Art. 2 Nr. 2 VO (EG) Nr. 796/2004, vgl. § 2 DGL-VO SH und § 2 Satz 1 DGLG SH), wäre bei einer zeitweiligen Unterbrechung des Anbaus von Gras bzw. anderen Grünfutterpflanzen kein Dauergrünland entstanden; dies gilt in gleicher Weise für das fachrechtliche Umbruchverbot, das zum 15. April 2007 für das Europäische Vogelschutzgebiet „Schaalsee-Gebiet“ in Kraft trat (§ 29 Abs. 2 Satz 2 LNatSchG SH in der Fassung vom 6. März 2007 i.V.m. Nr. 43 der Anlage zu § 29 Abs. 1 und 2).

10

b) Infolgedessen kommt es entscheidend darauf an, ob der Beklagte zur Vornahme eines rechtzeitigen Umbruchs vertraglich verpflichtet war. Dies lässt sich nicht von vornherein mit der Erwägung verneinen, dass das förderrechtliche Umbruchverbot die Erhaltung von Dauergrünland wegen der positiven Umweltauswirkungen bezweckt (vgl. nur Erwägungsgrund 4 der VO [EG] 1782/2003) und auch das fachrechtliche Umbruchverbot ökologische Zwecke verfolgt. Denn vertragliche Vereinbarungen sind nicht so auszulegen, dass sie sich möglichst systemkonform in die gesamte - hier durch die Regelungen über die Entstehung von Dauergrünland wesentlich veränderte - Rechtsordnung einfügen; die Parteien schließen Rechtsgeschäfte nach ihren Interessen und nicht zur Verwirklichung eines vom Gesetz- oder Verordnungsgeber verfolgten Zwecks ab (vgl. Senat, Urteil vom 24. April 2009 - LwZR 11/08, NJW-RR 2009, 1714 Rn. 16 mwN).

11

aa) Im Ausgangspunkt richten sich die vertraglichen Pflichten des Beklagten danach, welche Nutzung der Flächen vertraglich vereinbart worden ist. Insoweit legt das Berufungsgericht den Pachtvertrag der Sache nach dahingehend aus, dass die bei Pachtbeginn als Grünland bewirtschafteten Flächen zwar im Grundsatz weiterhin als Grünland genutzt werden durften, aber gleichwohl als Ackerland verpachtet worden sind. Diese Auslegung hält der eingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung (vgl. dazu nur Senat, Urteil vom 27. November 2009 - LwZR 12/08, NJW-RR 2010, 815 Rn. 28) stand.

12

(1) Die Verpachtung der Flächen als Ackerland entnimmt das Berufungsgericht zunächst der tabellarischen Bezeichnung mit der Kurzformel „A“, womit Ackerland gemeint gewesen sei. Ergänzend stützt es sich auf die Zusicherung des Verpächters in § 1 Abs. 3 des Pachtvertrags, es handele sich um ausgleichsberechtigte Flächen im Sinne der Agrarreform, und schließlich auf § 19 Abs. 2 des Pachtvertrags, wonach auf den Ackerflächen ein Prämienrecht liegt, das von dem Pächter erhalten und bei Pachtende zurückgewährt werden muss.

13

Diese Auslegung ist rechtsfehlerfrei. Dass das Kürzel „A“ für Ackerland steht, zieht auch die Revision nicht in Zweifel; dies entspricht zudem der üblichen Bezeichnung von Ackerflächen im Liegenschaftskataster. Die weiteren vertraglichen Regelungen beziehen sich offenkundig auf den sogenannten AB-Status, also den Umstand, dass Agrarbeihilfen nach der Verordnung (EWG) Nr. 1765/92 des Rates vom 30. Juni 1992 - Kulturpflanzenregelung - (ABl Nr. L 181 S. 12) erlangt werden konnten. Dies setzte eine ackerbare Fläche voraus (vgl. hierzu BVerwG, RdL 2009, 94, 95 f.).

14

(2) Dass die Vertragsparteien eine Nutzung der Ackerflächen als Grünland im Grundsatz als zulässig angesehen haben, ergibt sich schon aus der Regelung in § 19 Abs. 2 des Pachtvertrags, wonach Grünland in dem jährlich einzureichenden Prämienantrag als „Ackergrünland“ anzugeben ist. Ohnehin wurden die Flächen sowohl bei Übergabe der Pachtsache als auch seitens des Beklagten mit Kenntnis der Verpächterseite durchgehend als Grünland verwendet; bei Abschluss des Pachtvertrags war dies unproblematisch, da es noch kein Umbruchverbot für Dauergrünland gab.

15

bb) Waren die Grundstücke als Ackerland verpachtet, traf den Beklagten als Pächter die Pflicht, einen rechtzeitigen Umbruch vorzunehmen.

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(1) Dies ergibt sich allerdings, anders als das Berufungsgericht meint, nicht aus einem Verstoß des Beklagten gegen seine in Anlehnung an § 590 Abs. 2 Satz 1 BGB geregelten vertraglichen Pflichten (§ 8 Abs. 2 des Pachtvertrags). Hiernach bedarf der Pächter der vorherigen schriftlichen Erlaubnis des Verpächters, wenn er die bisherige (landwirtschaftliche) Nutzung so ändern will, dass dadurch die Art der Nutzung über die Pachtzeit hinaus beeinflusst wird.

17

(a) Flächen, die bei Pachtbeginn als Acker übergeben werden, darf der Pächter ohne Erlaubnis des Verpächters nur dann als Grünland nutzen, wenn er den alten Zustand bis zum Pachtablauf wiederherstellt (§ 8 Abs. 2 des Pachtvertrags; § 590 Abs. 2 Satz 1 BGB; vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 590 Rn. 6); deshalb muss er der Entstehung von Dauergrünland entgegenwirken. Hier wurden die Flächen aber schon bei Übergabe als Grünland bewirtschaftet. Wie die Revision zutreffend hervorhebt, fehlt es an einer (unerlaubten) Nutzungsänderung, da die Flächen durchgehend und unverändert als Grünland bewirtschaftet worden sind.

18

(b) Der Beklagte hat die Nutzung als Grünland auch nicht, wie das Berufungsgericht meint, durch Unterlassen geändert. Denn der Umstand, dass die Flächen rechtlich nunmehr als Dauergrünland eingeordnet werden, verändert deren Nutzung als Grünland nicht; nur künftige Nutzungsänderungen werden unterbunden. Für die entscheidende Frage, ob der Beklagte verpflichtet war, die durchgehende Nutzung als Grünland zu ändern und die drohende Entstehung von Dauergrünland durch einen rechtzeitigen Umbruch zu verhindern, lässt sich aus § 8 Abs. 2 des Pachtvertrags (bzw. § 590 Abs. 2 Satz 1 BGB) nichts entnehmen. Dort wird nur geregelt, unter welchen Voraussetzungen der Pächter zur Vornahme bestimmter Nutzungsänderungen berechtigt ist, nicht aber, ob ihn eine Pflicht zur Nutzungsänderung trifft.

19

(2) Zu einem rechtzeitigen Umbruch war der Beklagte aber deshalb verpflichtet, weil der Pächter nach den Regelungen des Pachtvertrags, die insoweit den Vorgaben des bürgerlichen Rechts entsprechen, zur ordnungsmäßigen Bewirtschaftung der Pachtsache verpflichtet ist (§ 7 Abs. 1 Satz 1 Pachtvertrag, § 586 Abs. 1 Satz 3 BGB) und sie in einem Zustand zurückzugeben hat, der einer ordnungsmäßigen Bewirtschaftung entspricht (§ 15 Abs. 1 Satz 1 Pachtvertrag, § 596 Abs. 1 BGB). Werden - wie hier - als Ackerland verpachtete Flächen als Grünland genutzt, entspricht es vorbehaltlich besonderer vertraglicher Vereinbarungen ordnungsmäßiger Bewirtschaftung, die Ackerlandeigenschaft zu erhalten und die Entstehung von Dauergrünland durch einen rechtzeitigen Umbruch abzuwenden; kommt der Pächter dem schuldhaft nicht nach, ist er dem Grunde nach verpflichtet, dem Verpächter den durch die Entstehung von Dauergrünland entstandenen Schaden zu ersetzen.

20

(a) Die ordnungsmäßige Bewirtschaftung bestimmt sich nach dem Pachtvertrag und dem die Nutzung landwirtschaftlicher Flächen maßgeblich bestimmenden Subventionsrecht (vgl. Senat, Urteil vom 16. Juni 2000 - LwZR 22/99, NJW-RR 2001, 272, 273 f.; Urteil vom 25. November 2011 - LwZR 4/11, NL-BzAR 2012, 74 Rn. 10 mwN, Rn. 16). Die Pflicht des Pächters, die Pachtsache während der gesamten Pachtzeit ordnungsmäßig zu bewirtschaften (§ 7 Abs. 1 Satz 1 Pachtvertrag, § 586 Abs. 1 Satz 3 BGB), dient dazu, den Zustand der Pachtsache, in dem sie nach Ende des Landpachtverhältnisses zurückzugeben ist, nachhaltig zu sichern (§ 15 Abs. 1 Satz 1 Pachtvertrag, § 596 Abs. 1 BGB; vgl. BeckOGK/Wiese, 1. Januar 2017, BGB § 586 Rn. 12; Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery, Landpachtrecht, 4. Aufl., § 585 Rn. 79 aE). Der Pächter ist verpflichtet, alles zu unterlassen, was die Pachtsache oder deren Nutzbarkeit für die Zeit nach Pachtende beeinträchtigen kann (MAH AgrarR/Piltz § 8 Rn. 77); entgegen der Auffassung der Revision kommt es nicht nur auf den Zeitpunkt der Aufnahme einer Nutzung an. Er muss die nachhaltige Ertragsfähigkeit der Pachtsache sicherstellen (Senat, Beschluss vom 29. November 1996 - LwZR 10/95, BGHR BGB § 596 Abs. 1 Rübenlieferrechte 1; Urteil vom 25. November 2011 - LwZR 4/11, NL-BzAR 2012, 74 Rn. 10) und die Bewirtschaftung ggf. an veränderte technische und rechtliche Rahmenbedingungen anpassen (MüKoBGB/Harke, 7. Aufl., § 586 Rn. 4; BeckOGK/Wiese, 1. Januar 2017, BGB § 586 Rn. 13; ähnlich Soergel/Heintzmann, 13. Aufl., § 586 BGB Rn. 4). Infolgedessen ist der Begriff der ordnungsmäßigen Bewirtschaftung dynamisch zu verstehen (Faßbender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht, 3. Aufl., § 586 Rn. 36). Maßstab sind die Anforderungen, die an einen sachkundigen und verantwortungsbewussten Landwirt zu stellen sind (BeckOK BGB/C. Wagner, 41. Edition 1. November 2016, § 586 Rn. 3).

21

(b) Daran gemessen entspricht es vorbehaltlich besonderer vertraglicher Vereinbarungen ordnungsmäßiger Bewirtschaftung, die bei Pachtbeginn gegebene und vertraglich vereinbarte Ackerlandeigenschaft der Flächen zu erhalten. Denn der Pächter hat - soweit es ihm möglich ist - dafür zu sorgen, dass die in dem Pachtvertrag vorausgesetzten Nutzungsmöglichkeiten bestehen bleiben; dazu muss er die Rechtsentwicklung jedenfalls insoweit beobachten, als weitreichende rechtliche Änderungen im Raum stehen, die einen erheblichen Wertverlust der gepachteten Flächen nach sich ziehen können und in landwirtschaftlichen Kreisen allgemein wahrgenommen und diskutiert werden, wie es nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hinsichtlich der Entstehung von Dauergrünland der Fall gewesen ist.

22

Entgegen der Ansicht der Revision trifft die Pflicht zur Erhaltung der Ackerlandeigenschaft nicht den Verpächter, sondern den Pächter, weil dieser das Land unter Beachtung der rechtlichen Vorgaben zu bewirtschaften hat. Dagegen kann und darf der Verpächter einen Umbruch nicht selbst vornehmen; nur durch ein Unterlassungsverlangen (§ 590a BGB) oder eine Kündigung (vgl. § 594e, § 543 BGB) kann er auf den Pächter einwirken (vgl. OLG Rostock, AgrarR 1998, 219, 220; Lange/Wulf/Lüdtke-Handjery, Landpachtrecht, 4. Aufl., § 586 Rn. 38 aE; so wohl auch Schmitte, AuR 2015, 93, 97). Wollte man eine Pflicht des Pächters zum rechtzeitigen Umbruch verneinen, hätte der Verpächter keine Handhabe, um den entstehenden Wertverlust abzuwehren. Dies erkennt auch die Revision; soweit sie meint, der Verpächter habe die Rechtslage im Blick zu behalten, er müsse den Pächter zu einer Nutzungsänderung anhalten und dieser dürfe sich einem solchen Ansinnen nach § 242 BGB nicht verschließen, verkennt sie, dass der Pächter zu einem Umbruch nur dann verpflichtet sein kann, wenn dieser eine ordnungsmäßige Bewirtschaftung darstellt. Davon zu trennen ist die - nicht entscheidungserhebliche - Frage, ob der Beklagte angesichts der geänderten rechtlichen Rahmenbedingungen ggf. ein Sonderkündigungsrecht gehabt hätte, weil die Nutzung als Pferdeweide Geschäftsgrundlage des Pachtvertrags war.

23

cc) Unabhängig hiervon hält es der eingeschränkten rechtlichen Nachprüfung stand, dass das Berufungsgericht über diese allgemeinen Erwägungen hinaus eine Verpflichtung des Pächters, den bei Abschluss des Pachtvertrags bestehenden Ackerstatus zu erhalten, aus § 19 Abs. 2 des Pachtvertrags herleitet. Diese Regelung, wonach der Pächter verpflichtet ist, das zu Pachtbeginn bestehende Prämienrecht zu erhalten und es bei Pachtende „nach den dann geltenden gesetzlichen Bestimmungen“ zurück zu gewähren, lässt sich so verstehen, dass der Pächter die hinter dem sogenannten AB-Status stehende Ackerlandeigenschaft erhalten sollte (vgl. hierzu BVerwG, RdL 2009, 94, 96). Zwar bedurfte es zum Erhalt des Ackerstatus der zu Pachtbeginn erforderlichen, in § 19 Abs. 2 des Pachtvertrags vorgesehenen jährlichen Einreichung des Grundantrags seit dem Jahr 2005 nicht mehr, nachdem infolge der grundlegenden Änderungen im Recht der landwirtschaftlichen Beihilfen durch die GAP-Reform Prämien auch für Grünland beansprucht werden konnten (vgl. Art. 33 ff. VO [EG] 1782/2003); stattdessen musste zum Erhalt des Ackerstatus ein rechtzeitiger Umbruch erfolgen. Aber das Verständnis des Berufungsgerichts, wonach die allgemeine Verpflichtung des Beklagten zum Erhalt des AB-Status auch bei solchermaßen geänderten rechtlichen Rahmenbedingungen fortbestehen sollte, entspricht anerkannten Auslegungsregeln. Der in dem Vertrag zum Ausdruck gekommene Wille der Parteien ist nämlich auch dann maßgeblich, wenn die Parteien bei Vertragsschluss den Inhalt künftiger Gesetzesänderungen nicht vorhersehen konnten und gleichwohl Verpflichtungen begründeten, die auch bei Änderungen der dem Vertragsschluss zugrunde liegenden Gesetzeslage Bestand haben sollten (vgl. Senat, Urteil vom 24. April 2009 - LwZR 11/08, NJW-RR 2009, 1714 Rn. 20 mwN).

24

c) Das Verschulden des Beklagten wird gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Ein fehlendes Verschulden sieht das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei als nicht erwiesen an. Dabei geht es nachvollziehbar davon aus, dass das Verbot des Umbruchs von Dauergrünland schon mit der Änderungen der EU-Vorschriften ab dem Jahr 2003 im Raum gestanden habe und die Problematik in Landwirtschaftskreisen bekannt gewesen sei; dies habe der Beklagte zum Anlass nehmen müssen, sich beraten zu lassen, zumal er ohnehin den jährlichen Grundantrag habe stellen müssen. Der Beklagte kann sich auch nicht auf fehlende landwirtschaftliche Kenntnisse berufen, da er die Pflichten eines Landpächters übernommen hat; zudem hat er den Feststellungen des Berufungsgerichts zufolge andere Flächen in unmittelbarer Nähe rechtzeitig umgebrochen und mit Weizen bestellt.

25

d) Ebenso wenig ist es zu beanstanden, dass das Berufungsgericht ein Mitverschulden der Klägerin gemäß § 254 BGB verneint. Allerdings kann ein Mitverschulden des Verpächters gemäß § 254 Abs. 1 BGB in Betracht kommen, wenn er es unterlässt, den Pächter zu einem rechtzeitigen Umbruch anzuhalten, sofern ihm die Nutzung als Grünland bekannt war und er die drohende Entstehung von Dauergrünland erkennen konnte; in aller Regel wird Letzteres jedoch voraussetzen, dass der Verpächter aktiver Landwirt ist, woran es hier fehlt. Entgegen der Ansicht der Revision ist die Klägerin nicht schon deshalb einem aktiven Landwirt gleichzustellen, weil sie ihre Aufgaben als Verpächterin wahrgenommen hat, indem sie mit dem Beklagten den Pachtvertrag geschlossen, eine Abmahnung vorgenommen und die Kündigung ausgesprochen hat.

26

2. Schließlich sind hinsichtlich der Schadenshöhe Rechtsfehler nicht ersichtlich. Die Klägerin kann Geldersatz nach § 251 Abs. 1 Alt. 1 BGB beanspruchen, da der Beklagte nach den insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts zu einer Naturalrestitution (§ 249 Abs. 1 BGB) in Gestalt des Erwerbs von Umbruchsrechten nicht in der Lage ist. Zu ersetzen ist die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks, wie er sich ohne das schädigende Ereignis darstellen würde, und dem durch die Schädigung verminderten Wert (sog. Wertinteresse, vgl. Senat, Urteil vom 27. Juni 1997 - V ZR 197/96, NJW 1997, 2595, 2596 mwN). Dieses Interesse ermittelt das Berufungsgericht - von der Revision insoweit unbeanstandet - nicht nach dem Vergleichs-, sondern nach dem Ertragswertverfahren. Da das Vergleichswertverfahren nach der von dem Berufungsgericht mitgeteilten Wertermittlung durch den Privatgutachter einen weitaus höheren Schaden ergeben hätte, hat sich die Wahl des Ertragswertverfahrens zugunsten des Beklagten ausgewirkt; nichts anderes gilt, soweit das Berufungsgericht den entgangenen Ertrag nicht anhand der für Dauergrünland erzielbaren marktüblichen Pachten, sondern ausgehend von der tatsächlich erzielten (höheren) Pacht bestimmt. Im Übrigen hält sich die Schadensermittlung im Rahmen des dem Tatrichter bei der Schadensbemessung eingeräumten Ermessensspielraums (§ 287 Abs. 1 ZPO). Die Verfahrensrüge des Beklagten hat der Senat geprüft und als nicht durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird abgesehen (§ 564 Satz 1 ZPO).

III.

27

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann          

Brückner          

Göbel 

(1) Hat bei der Entstehung des Schadens ein Verschulden des Beschädigten mitgewirkt, so hängt die Verpflichtung zum Ersatz sowie der Umfang des zu leistenden Ersatzes von den Umständen, insbesondere davon ab, inwieweit der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist.

(2) Dies gilt auch dann, wenn sich das Verschulden des Beschädigten darauf beschränkt, dass er unterlassen hat, den Schuldner auf die Gefahr eines ungewöhnlich hohen Schadens aufmerksam zu machen, die der Schuldner weder kannte noch kennen musste, oder dass er unterlassen hat, den Schaden abzuwenden oder zu mindern. Die Vorschrift des § 278 findet entsprechende Anwendung.

Tenor

Die Revision gegen das Urteil des Senats für Landwirtschaftssachen des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts vom 3. Mai 2016 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

1

Der Ehemann der Klägerin war Eigentümer mehrerer Grundstücke, die er mit Vertrag vom 20. Oktober 2000 an den Beklagten verpachtete. Nach § 1 Abs. 1 des Pachtvertrags wurden die „nachstehend bezeichneten“ Flächen „zur landwirtschaftlichen Nutzung“ verpachtet. In der sodann folgenden tabellarischen Aufstellung wurden die drei insgesamt ca. 14 ha großen Flächen, die Gegenstand des Rechtsstreits sind (im Folgenden: „Grundstücke“), in der mit „Nutzung“ überschriebenen Spalte mit dem Kürzel „A“ gekennzeichnet. Der Verpächter sicherte zu, dass die Grundstücke „ausgleichsberechtigte Flächen im Sinne der Agrarreform“ sind (§ 1 Abs. 3 des Pachtvertrags). Gemäß § 19 Abs. 2 des Pachtvertrags war der Pächter verpflichtet, das Prämienrecht zu erhalten und bei Pachtende „nach den dann geltenden gesetzlichen Bestimmungen“ zurück zu gewähren. Er musste daher „den jährlich erforderlichen Grundantrag (…) einreichen; Grünland ist in diesem Grundantrag als Ackergrünland anzugeben.“ Der Vertrag hatte eine feste Laufzeit bis 30. September 2012 und sollte sich anschließend jeweils um ein weiteres Jahr verlängern.

2

Bereits bei Übergabe der Grundstücke wurden diese als Grünland genutzt. Auch der Beklagte, der Unternehmer ist und sich mit der Haltung und Zucht von Pferden befasst, nutzte sie mit Kenntnis der Verpächterseite über die gesamte Pachtzeit hinweg als Grünland zur Pferdehaltung. Im Jahr 2006 verstarb der Ehemann der Klägerin und wurde von dieser beerbt. Ebenso wie ihr verstorbener Ehemann ist die Klägerin nicht in der Landwirtschaft tätig. Sie beendete das Pachtverhältnis durch Kündigung zum 30. September 2013.

3

Nach der Rechtslage zu Beginn des Pachtverhältnisses durften die Grundstücke unabhängig von der Dauer ihrer Nutzung als Grünland in Ackerland umgewandelt werden. Seitdem haben sich die rechtlichen Rahmenbedingungen geändert. Da die Grundstücke mehr als fünf Jahre lang als Grünland genutzt worden sind, unterfallen sie als Dauergrünland einem landesrechtlichen Umbruchverbot nach der am 13. Mai 2008 in Kraft getretenen Dauergrünland-Erhaltungsverordnung (DGL-VO SH) und dem zum 1. November 2013 in Kraft getretenen Dauergrünland-Erhaltungsgesetz (DGLG SH). Zudem liegen sie vollständig in dem im Jahr 2007 ausgewiesenen Europäischen Vogelschutzgebiet „Schaalsee-Gebiet“ und darüber hinaus teilweise in dem 2010 ausgewiesenen FFH-Gebiet „Amphibiengebiet Seedorfer Forst“. Infolgedessen könnte die Möglichkeit zum Umbruch jetzt nur noch durch den Nachweis von Ersatzflächen in demselben Vogelschutz- bzw. FFH-Gebiet wiederhergestellt werden. Mit der Klage verlangt die Klägerin Schadensersatz für den mit der Entstehung von Dauergrünland verbundenen Wertverlust der Grundstücke.

4

Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat den Beklagten, soweit von Interesse, zur Zahlung von 98.052,75 € nebst vorgerichtlichen Anwalts- und Gutachterkosten jeweils nebst Zinsen verurteilt. Die Berufung des Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht - Senat für Landwirtschaftssachen - zugelassenen Revision will der Beklagte die Abweisung der Klage erreichen. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe

I.

5

Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter anderem in AUR 2016, 266 ff. veröffentlicht ist, meint, der Beklagte habe seine Pflichten aus dem Pachtvertrag verletzt und müsse der Klägerin den entstandenen Schaden gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB ersetzen. Die Grundstücke seien mit der Möglichkeit zu einer Nutzung als Ackerland verpachtet worden, wie sich aus dem Kürzel „A“ für Ackerland und weiteren vertraglichen Bestimmungen ergebe. Diese Nutzungsmöglichkeit habe der Beklagte für die Zeit nach Pachtende erhalten müssen. Nach § 8 Abs. 2 des Pachtvertrags hätte er die bisherige landwirtschaftliche Nutzung nicht ohne die Erlaubnis des Verpächters dergestalt ändern dürfen, dass dadurch die Art der Nutzung über die Pachtzeit hinaus beeinflusst werde. Hiergegen habe er verstoßen, obwohl er die betroffenen Flächen nicht selbst als Grünland angelegt und durchgängig als solches genutzt habe. Er habe es angesichts der Veränderungen der Rechtslage nach Pachtbeginn nämlich pflichtwidrig unterlassen, das Umbruchverbot abzuwenden und die Ackerfähigkeit zu sichern, indem er die Grundstücke mindestens alle fünf Jahre zum Anbau anderer Futterpflanzen als Gras oder Grünfutter verwendete. Nur der Pächter, nicht jedoch der Verpächter habe die Möglichkeit, durch eigenes Nutzungsverhalten die rechtliche Einordnung der Flächen zu beeinflussen; ihm obliege gemäß § 586 Abs. 1 Satz 3 BGB und § 596 Abs. 1 BGB die ordnungsmäßige Bewirtschaftung der Pachtsache. Zudem treffe den Beklagten nach § 19 Abs. 2 des Pachtvertrags die Verpflichtung, die Prämienberechtigung und damit den Ackerstatus zu erhalten.

6

Von einem Verschulden könne er sich nicht entlasten. Gerade die Problematik des Umbruchs von Dauergrünland sei vielfach Gegenstand von landwirtschaftlichen Veröffentlichungen und in Landwirtschaftskreisen bekannt gewesen. Insbesondere hätte sich der Beklagte über die rechtlichen Rahmenbedingungen der Flächennutzung informieren und erforderlichenfalls Beratung in Anspruch nehmen müssen. Demgegenüber sei ein Mitverschulden der nicht in der Landwirtschaft tätigen Klägerin nicht festzustellen. Diese könne Schadensersatz auf der Grundlage des geminderten Ertragswerts verlangen. Ihr sei ein Dauerschaden entstanden, weil reines Grünland einen deutlich geringeren Verkehrs- und Ertragswert habe als Ackerland. Die für ein Vogelschutzgebiet äußerst unwahrscheinliche Möglichkeit, dass die Vorschriften zur Grünlanderhaltung wieder aufgehoben werden, lasse den Dauerschaden nicht entfallen, der sich aufgrund einer Kapitalisierung des jährlichen Minderertrags errechne.

II.

7

Die Revision hat keinen Erfolg.

8

1. Im Ergebnis rechtsfehlerfrei nimmt das Berufungsgericht an, dass der Beklagte seine Pflichten aus dem Pachtvertrag schuldhaft verletzt hat und dem Grunde nach gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist.

9

a) Ohne Rechtsfehler geht das Berufungsgericht zunächst davon aus, dass der Klägerin durch die Entstehung von Dauergrünland ein Schaden entstanden ist und dass es dem Beklagten rechtlich und tatsächlich möglich gewesen wäre, den Schadenseintritt durch einen rechtzeitigen Umbruch abzuwenden; dies räumt auch die Revision ein. Da sich das auf europarechtlichen Vorgaben beruhende förderrechtliche Umwandlungsverbot auf Dauergrünland bezieht und hierzu nur Flächen zählen, die „zum Anbau von Gras oder anderen Grünfutterpflanzen genutzt werden und mindestens fünf Jahre lang nicht Bestandteil der Fruchtfolge des landwirtschaftlichen Betriebs sind“ (so Art. 2 Nr. 2 VO (EG) Nr. 796/2004, vgl. § 2 DGL-VO SH und § 2 Satz 1 DGLG SH), wäre bei einer zeitweiligen Unterbrechung des Anbaus von Gras bzw. anderen Grünfutterpflanzen kein Dauergrünland entstanden; dies gilt in gleicher Weise für das fachrechtliche Umbruchverbot, das zum 15. April 2007 für das Europäische Vogelschutzgebiet „Schaalsee-Gebiet“ in Kraft trat (§ 29 Abs. 2 Satz 2 LNatSchG SH in der Fassung vom 6. März 2007 i.V.m. Nr. 43 der Anlage zu § 29 Abs. 1 und 2).

10

b) Infolgedessen kommt es entscheidend darauf an, ob der Beklagte zur Vornahme eines rechtzeitigen Umbruchs vertraglich verpflichtet war. Dies lässt sich nicht von vornherein mit der Erwägung verneinen, dass das förderrechtliche Umbruchverbot die Erhaltung von Dauergrünland wegen der positiven Umweltauswirkungen bezweckt (vgl. nur Erwägungsgrund 4 der VO [EG] 1782/2003) und auch das fachrechtliche Umbruchverbot ökologische Zwecke verfolgt. Denn vertragliche Vereinbarungen sind nicht so auszulegen, dass sie sich möglichst systemkonform in die gesamte - hier durch die Regelungen über die Entstehung von Dauergrünland wesentlich veränderte - Rechtsordnung einfügen; die Parteien schließen Rechtsgeschäfte nach ihren Interessen und nicht zur Verwirklichung eines vom Gesetz- oder Verordnungsgeber verfolgten Zwecks ab (vgl. Senat, Urteil vom 24. April 2009 - LwZR 11/08, NJW-RR 2009, 1714 Rn. 16 mwN).

11

aa) Im Ausgangspunkt richten sich die vertraglichen Pflichten des Beklagten danach, welche Nutzung der Flächen vertraglich vereinbart worden ist. Insoweit legt das Berufungsgericht den Pachtvertrag der Sache nach dahingehend aus, dass die bei Pachtbeginn als Grünland bewirtschafteten Flächen zwar im Grundsatz weiterhin als Grünland genutzt werden durften, aber gleichwohl als Ackerland verpachtet worden sind. Diese Auslegung hält der eingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung (vgl. dazu nur Senat, Urteil vom 27. November 2009 - LwZR 12/08, NJW-RR 2010, 815 Rn. 28) stand.

12

(1) Die Verpachtung der Flächen als Ackerland entnimmt das Berufungsgericht zunächst der tabellarischen Bezeichnung mit der Kurzformel „A“, womit Ackerland gemeint gewesen sei. Ergänzend stützt es sich auf die Zusicherung des Verpächters in § 1 Abs. 3 des Pachtvertrags, es handele sich um ausgleichsberechtigte Flächen im Sinne der Agrarreform, und schließlich auf § 19 Abs. 2 des Pachtvertrags, wonach auf den Ackerflächen ein Prämienrecht liegt, das von dem Pächter erhalten und bei Pachtende zurückgewährt werden muss.

13

Diese Auslegung ist rechtsfehlerfrei. Dass das Kürzel „A“ für Ackerland steht, zieht auch die Revision nicht in Zweifel; dies entspricht zudem der üblichen Bezeichnung von Ackerflächen im Liegenschaftskataster. Die weiteren vertraglichen Regelungen beziehen sich offenkundig auf den sogenannten AB-Status, also den Umstand, dass Agrarbeihilfen nach der Verordnung (EWG) Nr. 1765/92 des Rates vom 30. Juni 1992 - Kulturpflanzenregelung - (ABl Nr. L 181 S. 12) erlangt werden konnten. Dies setzte eine ackerbare Fläche voraus (vgl. hierzu BVerwG, RdL 2009, 94, 95 f.).

14

(2) Dass die Vertragsparteien eine Nutzung der Ackerflächen als Grünland im Grundsatz als zulässig angesehen haben, ergibt sich schon aus der Regelung in § 19 Abs. 2 des Pachtvertrags, wonach Grünland in dem jährlich einzureichenden Prämienantrag als „Ackergrünland“ anzugeben ist. Ohnehin wurden die Flächen sowohl bei Übergabe der Pachtsache als auch seitens des Beklagten mit Kenntnis der Verpächterseite durchgehend als Grünland verwendet; bei Abschluss des Pachtvertrags war dies unproblematisch, da es noch kein Umbruchverbot für Dauergrünland gab.

15

bb) Waren die Grundstücke als Ackerland verpachtet, traf den Beklagten als Pächter die Pflicht, einen rechtzeitigen Umbruch vorzunehmen.

16

(1) Dies ergibt sich allerdings, anders als das Berufungsgericht meint, nicht aus einem Verstoß des Beklagten gegen seine in Anlehnung an § 590 Abs. 2 Satz 1 BGB geregelten vertraglichen Pflichten (§ 8 Abs. 2 des Pachtvertrags). Hiernach bedarf der Pächter der vorherigen schriftlichen Erlaubnis des Verpächters, wenn er die bisherige (landwirtschaftliche) Nutzung so ändern will, dass dadurch die Art der Nutzung über die Pachtzeit hinaus beeinflusst wird.

17

(a) Flächen, die bei Pachtbeginn als Acker übergeben werden, darf der Pächter ohne Erlaubnis des Verpächters nur dann als Grünland nutzen, wenn er den alten Zustand bis zum Pachtablauf wiederherstellt (§ 8 Abs. 2 des Pachtvertrags; § 590 Abs. 2 Satz 1 BGB; vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 590 Rn. 6); deshalb muss er der Entstehung von Dauergrünland entgegenwirken. Hier wurden die Flächen aber schon bei Übergabe als Grünland bewirtschaftet. Wie die Revision zutreffend hervorhebt, fehlt es an einer (unerlaubten) Nutzungsänderung, da die Flächen durchgehend und unverändert als Grünland bewirtschaftet worden sind.

18

(b) Der Beklagte hat die Nutzung als Grünland auch nicht, wie das Berufungsgericht meint, durch Unterlassen geändert. Denn der Umstand, dass die Flächen rechtlich nunmehr als Dauergrünland eingeordnet werden, verändert deren Nutzung als Grünland nicht; nur künftige Nutzungsänderungen werden unterbunden. Für die entscheidende Frage, ob der Beklagte verpflichtet war, die durchgehende Nutzung als Grünland zu ändern und die drohende Entstehung von Dauergrünland durch einen rechtzeitigen Umbruch zu verhindern, lässt sich aus § 8 Abs. 2 des Pachtvertrags (bzw. § 590 Abs. 2 Satz 1 BGB) nichts entnehmen. Dort wird nur geregelt, unter welchen Voraussetzungen der Pächter zur Vornahme bestimmter Nutzungsänderungen berechtigt ist, nicht aber, ob ihn eine Pflicht zur Nutzungsänderung trifft.

19

(2) Zu einem rechtzeitigen Umbruch war der Beklagte aber deshalb verpflichtet, weil der Pächter nach den Regelungen des Pachtvertrags, die insoweit den Vorgaben des bürgerlichen Rechts entsprechen, zur ordnungsmäßigen Bewirtschaftung der Pachtsache verpflichtet ist (§ 7 Abs. 1 Satz 1 Pachtvertrag, § 586 Abs. 1 Satz 3 BGB) und sie in einem Zustand zurückzugeben hat, der einer ordnungsmäßigen Bewirtschaftung entspricht (§ 15 Abs. 1 Satz 1 Pachtvertrag, § 596 Abs. 1 BGB). Werden - wie hier - als Ackerland verpachtete Flächen als Grünland genutzt, entspricht es vorbehaltlich besonderer vertraglicher Vereinbarungen ordnungsmäßiger Bewirtschaftung, die Ackerlandeigenschaft zu erhalten und die Entstehung von Dauergrünland durch einen rechtzeitigen Umbruch abzuwenden; kommt der Pächter dem schuldhaft nicht nach, ist er dem Grunde nach verpflichtet, dem Verpächter den durch die Entstehung von Dauergrünland entstandenen Schaden zu ersetzen.

20

(a) Die ordnungsmäßige Bewirtschaftung bestimmt sich nach dem Pachtvertrag und dem die Nutzung landwirtschaftlicher Flächen maßgeblich bestimmenden Subventionsrecht (vgl. Senat, Urteil vom 16. Juni 2000 - LwZR 22/99, NJW-RR 2001, 272, 273 f.; Urteil vom 25. November 2011 - LwZR 4/11, NL-BzAR 2012, 74 Rn. 10 mwN, Rn. 16). Die Pflicht des Pächters, die Pachtsache während der gesamten Pachtzeit ordnungsmäßig zu bewirtschaften (§ 7 Abs. 1 Satz 1 Pachtvertrag, § 586 Abs. 1 Satz 3 BGB), dient dazu, den Zustand der Pachtsache, in dem sie nach Ende des Landpachtverhältnisses zurückzugeben ist, nachhaltig zu sichern (§ 15 Abs. 1 Satz 1 Pachtvertrag, § 596 Abs. 1 BGB; vgl. BeckOGK/Wiese, 1. Januar 2017, BGB § 586 Rn. 12; Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery, Landpachtrecht, 4. Aufl., § 585 Rn. 79 aE). Der Pächter ist verpflichtet, alles zu unterlassen, was die Pachtsache oder deren Nutzbarkeit für die Zeit nach Pachtende beeinträchtigen kann (MAH AgrarR/Piltz § 8 Rn. 77); entgegen der Auffassung der Revision kommt es nicht nur auf den Zeitpunkt der Aufnahme einer Nutzung an. Er muss die nachhaltige Ertragsfähigkeit der Pachtsache sicherstellen (Senat, Beschluss vom 29. November 1996 - LwZR 10/95, BGHR BGB § 596 Abs. 1 Rübenlieferrechte 1; Urteil vom 25. November 2011 - LwZR 4/11, NL-BzAR 2012, 74 Rn. 10) und die Bewirtschaftung ggf. an veränderte technische und rechtliche Rahmenbedingungen anpassen (MüKoBGB/Harke, 7. Aufl., § 586 Rn. 4; BeckOGK/Wiese, 1. Januar 2017, BGB § 586 Rn. 13; ähnlich Soergel/Heintzmann, 13. Aufl., § 586 BGB Rn. 4). Infolgedessen ist der Begriff der ordnungsmäßigen Bewirtschaftung dynamisch zu verstehen (Faßbender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht, 3. Aufl., § 586 Rn. 36). Maßstab sind die Anforderungen, die an einen sachkundigen und verantwortungsbewussten Landwirt zu stellen sind (BeckOK BGB/C. Wagner, 41. Edition 1. November 2016, § 586 Rn. 3).

21

(b) Daran gemessen entspricht es vorbehaltlich besonderer vertraglicher Vereinbarungen ordnungsmäßiger Bewirtschaftung, die bei Pachtbeginn gegebene und vertraglich vereinbarte Ackerlandeigenschaft der Flächen zu erhalten. Denn der Pächter hat - soweit es ihm möglich ist - dafür zu sorgen, dass die in dem Pachtvertrag vorausgesetzten Nutzungsmöglichkeiten bestehen bleiben; dazu muss er die Rechtsentwicklung jedenfalls insoweit beobachten, als weitreichende rechtliche Änderungen im Raum stehen, die einen erheblichen Wertverlust der gepachteten Flächen nach sich ziehen können und in landwirtschaftlichen Kreisen allgemein wahrgenommen und diskutiert werden, wie es nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hinsichtlich der Entstehung von Dauergrünland der Fall gewesen ist.

22

Entgegen der Ansicht der Revision trifft die Pflicht zur Erhaltung der Ackerlandeigenschaft nicht den Verpächter, sondern den Pächter, weil dieser das Land unter Beachtung der rechtlichen Vorgaben zu bewirtschaften hat. Dagegen kann und darf der Verpächter einen Umbruch nicht selbst vornehmen; nur durch ein Unterlassungsverlangen (§ 590a BGB) oder eine Kündigung (vgl. § 594e, § 543 BGB) kann er auf den Pächter einwirken (vgl. OLG Rostock, AgrarR 1998, 219, 220; Lange/Wulf/Lüdtke-Handjery, Landpachtrecht, 4. Aufl., § 586 Rn. 38 aE; so wohl auch Schmitte, AuR 2015, 93, 97). Wollte man eine Pflicht des Pächters zum rechtzeitigen Umbruch verneinen, hätte der Verpächter keine Handhabe, um den entstehenden Wertverlust abzuwehren. Dies erkennt auch die Revision; soweit sie meint, der Verpächter habe die Rechtslage im Blick zu behalten, er müsse den Pächter zu einer Nutzungsänderung anhalten und dieser dürfe sich einem solchen Ansinnen nach § 242 BGB nicht verschließen, verkennt sie, dass der Pächter zu einem Umbruch nur dann verpflichtet sein kann, wenn dieser eine ordnungsmäßige Bewirtschaftung darstellt. Davon zu trennen ist die - nicht entscheidungserhebliche - Frage, ob der Beklagte angesichts der geänderten rechtlichen Rahmenbedingungen ggf. ein Sonderkündigungsrecht gehabt hätte, weil die Nutzung als Pferdeweide Geschäftsgrundlage des Pachtvertrags war.

23

cc) Unabhängig hiervon hält es der eingeschränkten rechtlichen Nachprüfung stand, dass das Berufungsgericht über diese allgemeinen Erwägungen hinaus eine Verpflichtung des Pächters, den bei Abschluss des Pachtvertrags bestehenden Ackerstatus zu erhalten, aus § 19 Abs. 2 des Pachtvertrags herleitet. Diese Regelung, wonach der Pächter verpflichtet ist, das zu Pachtbeginn bestehende Prämienrecht zu erhalten und es bei Pachtende „nach den dann geltenden gesetzlichen Bestimmungen“ zurück zu gewähren, lässt sich so verstehen, dass der Pächter die hinter dem sogenannten AB-Status stehende Ackerlandeigenschaft erhalten sollte (vgl. hierzu BVerwG, RdL 2009, 94, 96). Zwar bedurfte es zum Erhalt des Ackerstatus der zu Pachtbeginn erforderlichen, in § 19 Abs. 2 des Pachtvertrags vorgesehenen jährlichen Einreichung des Grundantrags seit dem Jahr 2005 nicht mehr, nachdem infolge der grundlegenden Änderungen im Recht der landwirtschaftlichen Beihilfen durch die GAP-Reform Prämien auch für Grünland beansprucht werden konnten (vgl. Art. 33 ff. VO [EG] 1782/2003); stattdessen musste zum Erhalt des Ackerstatus ein rechtzeitiger Umbruch erfolgen. Aber das Verständnis des Berufungsgerichts, wonach die allgemeine Verpflichtung des Beklagten zum Erhalt des AB-Status auch bei solchermaßen geänderten rechtlichen Rahmenbedingungen fortbestehen sollte, entspricht anerkannten Auslegungsregeln. Der in dem Vertrag zum Ausdruck gekommene Wille der Parteien ist nämlich auch dann maßgeblich, wenn die Parteien bei Vertragsschluss den Inhalt künftiger Gesetzesänderungen nicht vorhersehen konnten und gleichwohl Verpflichtungen begründeten, die auch bei Änderungen der dem Vertragsschluss zugrunde liegenden Gesetzeslage Bestand haben sollten (vgl. Senat, Urteil vom 24. April 2009 - LwZR 11/08, NJW-RR 2009, 1714 Rn. 20 mwN).

24

c) Das Verschulden des Beklagten wird gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Ein fehlendes Verschulden sieht das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei als nicht erwiesen an. Dabei geht es nachvollziehbar davon aus, dass das Verbot des Umbruchs von Dauergrünland schon mit der Änderungen der EU-Vorschriften ab dem Jahr 2003 im Raum gestanden habe und die Problematik in Landwirtschaftskreisen bekannt gewesen sei; dies habe der Beklagte zum Anlass nehmen müssen, sich beraten zu lassen, zumal er ohnehin den jährlichen Grundantrag habe stellen müssen. Der Beklagte kann sich auch nicht auf fehlende landwirtschaftliche Kenntnisse berufen, da er die Pflichten eines Landpächters übernommen hat; zudem hat er den Feststellungen des Berufungsgerichts zufolge andere Flächen in unmittelbarer Nähe rechtzeitig umgebrochen und mit Weizen bestellt.

25

d) Ebenso wenig ist es zu beanstanden, dass das Berufungsgericht ein Mitverschulden der Klägerin gemäß § 254 BGB verneint. Allerdings kann ein Mitverschulden des Verpächters gemäß § 254 Abs. 1 BGB in Betracht kommen, wenn er es unterlässt, den Pächter zu einem rechtzeitigen Umbruch anzuhalten, sofern ihm die Nutzung als Grünland bekannt war und er die drohende Entstehung von Dauergrünland erkennen konnte; in aller Regel wird Letzteres jedoch voraussetzen, dass der Verpächter aktiver Landwirt ist, woran es hier fehlt. Entgegen der Ansicht der Revision ist die Klägerin nicht schon deshalb einem aktiven Landwirt gleichzustellen, weil sie ihre Aufgaben als Verpächterin wahrgenommen hat, indem sie mit dem Beklagten den Pachtvertrag geschlossen, eine Abmahnung vorgenommen und die Kündigung ausgesprochen hat.

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2. Schließlich sind hinsichtlich der Schadenshöhe Rechtsfehler nicht ersichtlich. Die Klägerin kann Geldersatz nach § 251 Abs. 1 Alt. 1 BGB beanspruchen, da der Beklagte nach den insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts zu einer Naturalrestitution (§ 249 Abs. 1 BGB) in Gestalt des Erwerbs von Umbruchsrechten nicht in der Lage ist. Zu ersetzen ist die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks, wie er sich ohne das schädigende Ereignis darstellen würde, und dem durch die Schädigung verminderten Wert (sog. Wertinteresse, vgl. Senat, Urteil vom 27. Juni 1997 - V ZR 197/96, NJW 1997, 2595, 2596 mwN). Dieses Interesse ermittelt das Berufungsgericht - von der Revision insoweit unbeanstandet - nicht nach dem Vergleichs-, sondern nach dem Ertragswertverfahren. Da das Vergleichswertverfahren nach der von dem Berufungsgericht mitgeteilten Wertermittlung durch den Privatgutachter einen weitaus höheren Schaden ergeben hätte, hat sich die Wahl des Ertragswertverfahrens zugunsten des Beklagten ausgewirkt; nichts anderes gilt, soweit das Berufungsgericht den entgangenen Ertrag nicht anhand der für Dauergrünland erzielbaren marktüblichen Pachten, sondern ausgehend von der tatsächlich erzielten (höheren) Pacht bestimmt. Im Übrigen hält sich die Schadensermittlung im Rahmen des dem Tatrichter bei der Schadensbemessung eingeräumten Ermessensspielraums (§ 287 Abs. 1 ZPO). Die Verfahrensrüge des Beklagten hat der Senat geprüft und als nicht durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird abgesehen (§ 564 Satz 1 ZPO).

III.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann          

Brückner          

Göbel