Bundesgerichtshof Urteil, 12. Okt. 2012 - V ZR 187/11
vorgehend
Bundesgerichtshof
Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.
Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 187/11
Verkündet am:
12. Oktober 2012
Lesniak
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 12. Oktober 2012 durch die
Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Lemke, Prof. Dr.
Schmidt-Räntsch, Dr. Czub und Dr. Kazele
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels das Urteil des 4. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 10. November 2010 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als der Klage stattgegeben worden ist. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 5. März 2010 abgeändert: Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger trägt die in erster Instanz entstandenen Kosten des Rechtsstreits. Die Kosten der Rechtsmittelverfahren tragen der Kläger und der Beklagte je zur Hälfte. Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Mit notariellem Vertrag vom 5. August 1994 kaufte der Kläger von dem im Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Dr. A. ein Seegrundstück in Brandenburg, welches u.a. aus den Flurstücken 619 und 620 besteht. Der Klä- ger ist seit 1995 als Eigentümer eingetragen. Auf den genannten Flurstücken befinden sich ein Geräteraum sowie die Hälfte eines Bootshauses. Die andere Hälfte des Bootshauses steht auf dem Flurstück 600. Diese Bauwerke wurden von einer Produktionsgenossenschaft der Binnenfischer (PGB) in den 1960er bzw. 1970er Jahren errichtet. Die vormals von der PGB und die übrigen, von der Handelsorganisation Gaststätten (HOG) genutzten Teile der Flurstücke 619 und 620 waren und sind nach dem Vorbringen des Beklagten durch eine Mauer voneinander getrennt.
- 2
- Der Beklagte nutzte die genannten Baulichkeiten zum Betrieb der "Fischerei M. ", und zwar ursprünglich aufgrund eines Pachtvertrages mit der Rechtsnachfolgerin der PGB, der D. GmbH & Co. KG. Im Jahr 1999 schloss der Beklagte zwei Verträge:
- 3
- In einer notariellen Urkunde vom 27. Januar 1999 traf der Beklagte mit der D. GmbH & Co. KG eine "Vereinbarung zur Übertragung von Gebäudeeigentum". Darin "verkauft und überträgt mit dinglicher Wirkung" die KG für 50.000 DM das Gebäudeeigentum an Geräteraum und Bootshaus an den Beklagten. Zugleich erklärte sie die "Aufhebung und Aufgabe sämtlicher Rechte an allen Baulichkeiten auf dem Grundstück". Diese Aufgabeerklärung sollte dem Grundbuchamt zusammen mit dem Antrag auf Umschreibung des Flurstücks 600 auf den Beklagten vorgelegt werden. In diesem Zusammenhang heißt es in der Urkunde, die Anlegung eines Gebäudegrundbuchs werde "allseits nicht gewünscht".
- 4
- Mit notariellem Vertrag vom 29. November 1999 kaufte der Beklagte das Flurstück 600 von der BVVG. In diesem Vertrag erklärte er die Aufgabe des im Eingang des Vertrages genannten Gebäudeeigentums, verbunden mit der An- weisung an den Notar, die Aufgabeerklärung erst nach Vollzug der Eigentumsumschreibung am Flurstück 600 bei dem Grundbuchamt einzureichen.
- 5
- Die Erklärung der Verkäuferin über die Aufgabe des Gebäudeeigentums ist zusammen mit dem Vertrag vom 29. November 1999 bei dem Grundbuchamt eingereicht worden. Nach einer Vermessung stellte sich heraus, dass die von der PGB errichteten Bauwerke ganz bzw. teilweise auf dem Grundstück des Klägers stehen.
- 6
- Der Kläger verlangt von dem Beklagten, soweit hier von Interesse, die Herausgabe der jenseits der Trennmauer liegenden Teile der Flurstücke 619 und 620 nebst aufstehenden Gebäuden. Die Vorinstanzen haben der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat zudem eine in zweiter Instanz erhobene Widerklage des Beklagten abgewiesen, mit der er die Zustimmung des Klägers zu der Abschreibung der herausverlangten Teile von den Flurstücken 619 und 620 und zu deren Zuschreibung zum Flurstück 600 verlangt. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seine Anträge weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
- 7
- Das Berufungsgericht bejaht einen Herausgabeanspruch des Klägers nach § 985 BGB. Dieser sei Eigentümer der Flurstücke 619 und 620. Rechte des Beklagten an den aufstehenden Gebäuden bestünden nicht. Selbständiges Gebäudeeigentum sei nach den Rechtsvorschriften der DDR nicht entstanden und habe ihm daher von der Rechtsnachfolgerin der PGB nicht verschafft werden können.
- 8
- Dem Beklagten stehe auch kein Recht zum Besitz nach Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 3 EGBGB zu, da er nicht Nutzer im Sinne von § 9 SachenRBerG sei. Der Gebäudekaufvertrag lasse sich nicht in eine Vereinbarung über die Abtretung der Ansprüche des Nutzers nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz umdeuten. Dem stehe die Erklärung der Verkäuferin über die Aufgabe ihres Eigentums am Gebäude entgegen. Die Verkäuferin habe auch keinen Anspruch auf sachenrechtliche Bereinigung gehabt. § 7 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG erwähne nämlich nur die Genossenschaften mit gewerblichem oder handwerklichem Geschäftsgegenstand, zu denen Unternehmen der Fischereiwirtschaft nicht gehörten.
- 9
- Die Widerklage sei unbegründet, da der Kläger und nicht der Beklagte Eigentümer der streitigen Teilfläche sei.
II.
- 10
- Das hält revisionsrechtlicher Überprüfung nicht in allen Punkten stand.
- 11
- A. Zur Klage:
- 12
- Der Kläger kann von dem Beklagten nicht nach § 985 BGB die Herausgabe der streitgegenständlichen Teilflächen verlangen.
- 13
- 1. Allerdings bejaht das Berufungsgericht auf der Grundlage des festgestellten Vorbringens der Parteien das Eigentum des Klägers an den beiden Flurstücken 619 und 620 ohne Rechtsfehler.
- 14
- a) Danach hat der Kläger das Eigentum von dem als Eigentümer eingetragenen Dr. A. jedenfalls nach § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB gutgläubig erworben. Nach dieser Vorschrift gilt der Inhalt des Grundbuchs zugunsten des Erwerbers als richtig. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs erstreckt sich auch auf die Eintragungen im Bestandsverzeichnis, aus denen sich in Verbindung mit der dort in Bezug genommenen Katasterkarte ersehen lässt, auf welchen Teil der Erdoberfläche sich das Eigentum bezieht (vgl. Senatsurteil vom 2. Dezember 2005 - V ZR 11/05, NJW-RR 2006, 662, 663 Rn. 8 mwN). Danach hat der Kläger die streitigen Teilflächen selbst dann von Dr. A. erworben, wenn sie diesem nicht gehört hätten; denn die Flurstücke 619 und 620 waren im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs des veräußerten Grundstücks gebucht und damit als diesem zugehörig nachgewiesen.
- 15
- Für einen Erwerb nach § 892 Abs. 1 BGB ist eine Kenntnis des Erwerbers vom Grundbuchstand ebenso wenig erforderlich wie eine Kausalität zwischen diesem und dem Erwerb (Senat, Urteil vom 16. Mai 1980 - V ZR 27/79, NJW 1980, 2413, 2414). Ausgeschlossen ist ein gutgläubiger Erwerb nur, wenn ein Widerspruch im Grundbuch eingetragen oder dem Erwerber die Unrichtigkeit des Grundbuchs bekannt ist. Entsprechende Feststellungen hat das Berufungsgericht nicht getroffen; die Revision zeigt auch keinen Vortrag des für die Kenntnis des Erwerbers von der Unrichtigkeit des Grundbuchs darlegungs- und beweispflichtigen Beklagten (vgl. Senat, Urteil vom 16. Mai 1980 - V ZR 27/79, aaO) auf.
- 16
- b) Auf die Ausführungen des Berufungsgerichts, dass schon der Veräußerer Dr. A. das Eigentum erworben habe, kommt es danach nicht an; die darauf bezogenen Angriffe der Revision gehen ins Leere. Liegen - wie hier - die in § 892 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen vor, kann dahinstehen, ob das Grundbuch vor dem Erwerb unrichtig war. Da nach § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB zugunsten des Erwerbers eines Grundstücks der Inhalt des Grundbuchs als richtig gilt, ist der gegenüber der Vermutung nach § 891 Abs. 1 BGB zulässige Beweis des Gegenteils zuungunsten des Erwerbers ausgeschlossen (vgl. RGZ 86, 353, 356; 116, 177, 181; 123, 19, 21; BGB-RGRK/Augustin, 12. Aufl., § 892 Rn. 47; MünchKomm-BGB/Kohler, 5. Aufl., § 892 Rn. 1; Staudinger/ Gursky, BGB, [2012], § 892 Rn. 10).
- 17
- c) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, dass ein gutgläubiger Eigentumserwerb nach § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht möglich gewesen sei, weil der Kläger und Dr. A. sich in Wirklichkeit nur über den Erwerb von Teilflächen der beiden Flurstücke (bis zur Mauer) geeinigt und den Vertragsgegenstand in der notariellen Urkunde falsch bezeichnet hätten.
- 18
- aa) Für die Anwendung der Vorschrift des § 892 Abs. 1 BGB ist allerdings kein Raum, wenn der Veräußerer und der Erwerber als Gegenstand der Auflassung nicht das gesamte im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs ausgewiesene Grundstück, sondern nur einen bestimmten Teil des Grundstücks angesehen haben und dem Erwerber somit hinsichtlich des von der Auflassung nicht betroffenen Teils des Grundstücks der Erwerbswille gefehlt hat (Senat, Urteil vom 8. Juni 1965 - V ZR 197/62, DNotZ 1966, 172, 173). Das Eigentum an dem Grundstück wird dann - auch wenn die Umschreibung im Grundbuch erfolgt - mangels wirksamer Auflassung (§§ 873, 925 BGB) nicht erworben (vgl.
- 19
- bb) Das ist hier jedoch nicht der Fall. Die Ausführungen des Berufungsgerichts , das einen von den beurkundeten Erklärungen abweichenden Vertragswillen nicht festgestellt hat, halten den Angriffen der Revision stand.
- 20
- (1) Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass Kaufvertragsparteien, wenn sie das Grundstück nach dem Grundbuch bezeichnen, dieses mit dem sich aus dem Grundbuch und dem Liegenschaftskataster ersichtlichen Zuschnitt und Umfang übereignen wollen (vgl. Senat, Urteil vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06, NJW 2008, 1658 Rn. 10). Anders ist es, wenn die Vertragsparteien das Grundstück so veräußern wollen, wie es sich ihnen nach seiner Umgrenzung in der Natur darstellt (Senatsurteile vom 7. Dezember 2001 - V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1040 und vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06, NJW 2008, 1658 Rn. 10). Die Bezugnahme in dem Vertrag auf die Eintragungen im Grundbuch stellt sich dann als eine versehentliche Falschbezeichnung dar, mit der Folge, dass nach § 133 BGB auch bei einem formbedürftigen Vertrag das wirklich Gewollte gilt (vgl. Senatsurteile vom 7. Dezember 2001 - V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1039 und vom 18. Januar 2008 - V ZR 174/06, NJW 2008, 1658, 1659 Rn. 12 f.). Die Partei die sich auf einen solchen, von dem Urkundstext abweichenden Vertragswillen beruft, hat die dafür sprechenden Umstände darzulegen und zu beweisen (vgl. Senatsurteil vom 5. Juli 2002 - V ZR 143/01, NJW 2002, 3164, 3165). Ein diese Haupttatsache betreffendes Beweisangebot des Beklagten zeigt die Revision jedoch nicht auf.
- 21
- (2) Von einer versehentlichen Falschbezeichnung ist allerdings in der Regel auszugehen, wenn ein Grundstück auf Grund einer Besichtigung des Objekts veräußert wird, bei der dem Erwerbsinteressenten auf Grund der tatsächlichen Situation (hier durch die Abtrennung einer größeren zusammenhängenden Fläche mit einer Mauer) klar vor Augen tritt, welche Flächen Teil des Nachbargrundstücks sind (vgl. Senat, Urteil vom 7. Dezember 2001 - V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1040; OLG Hamm, NJW-RR 1992, 152, 153). Dass der Kläger das Grundstück im Jahr 1994 auf Grund einer Besichtigung erworben hat, ist indessen ebenfalls weder festgestellt noch von dem Beklagten vorgetragen und unter Beweis gestellt worden.
- 22
- (3) Soweit die Revision meint, das Berufungsgericht hätte im Hinblick auf die Bezeichnung der Gebäude im notariellen Kaufvertrag und auf Grund des nachvertraglichen Verhaltens des Klägers von einem auf den tatsächlichen Grenzverlauf bezogenen Auflassungswillen ausgehen müssen, betriff dies die Würdigung von Indiztatsachen. Insoweit ist der Tatrichter jedoch grundsätzlich frei, welche Beweiskraft er den Indizien im Einzelnen und in der Gesamtschau für seine Überzeugungsbildung beimisst. Revisionsrechtlich ist seine Würdigung nur darauf zu überprüfen, ob er alle Umstände vollständig berücksichtigt und nicht gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstoßen hat (vgl. BGH, Urteil vom 22. Januar 1991 - VI ZR 97/70, NJW 1991, 1894, 1895).
- 23
- Gemessen daran ist das Berufungsurteil nicht zu beanstanden. Ob - wie die Revision vorbringt - das Berufungsgericht den Vortrag des Beklagten zu den in dem Kaufvertrag beschriebenen Gebäuden auf dem verkauften Grundstück missverstanden hat, kann dahinstehen. Auch die darauf bezogene Verfahrensrüge des Beklagten betrifft keine entscheidungserhebliche Indiztatsache, weil nach Ansicht des Berufungsgerichts die Bezeichnung der Gebäude auf dem Grundstück, die als dessen wesentliche Bestandteile mit veräußert wurden, den Kaufgegenstand nur beschreiben, jedoch nicht bestimmen sollte. Diese Würdi- gung verstößt nicht gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze. Dem Indiz kommt danach keine erhebliche Beweiskraft für die Behauptung des Beklagten zu, die Vertragsparteien hätten das Grundstück nicht mit dem in der Kaufvertragsurkunde wiedergegebenen Grundbuchstand übereignen wollen. Auf den Umstand, dass die Streitigkeiten erst nach dem Aufdecken des tatsächlichen Grenzverlaufs nach einer Neuvermessung entstanden sind, musste das Berufungsgericht wegen der Ambivalenz der Indiztatsache nicht eingehen. Dieser Umstand lässt sich nämlich auch mit dem Vorbringen des Klägers vereinbaren, das Grundstück mit den sich aus dem Grundbuch ergebenden Flächen erworben zu haben; denn auch bei dieser Konstellation treten Streitigkeiten oft erst auf, nachdem die lange Zeit unbemerkt gebliebene Grenzüberschreitung bei einer Neuvermessung festgestellt wird (vgl. das Senatsurteil vom 2. Dezember 2005 - V ZR 11/05, NJW-RR 2005, 662, 664 Rn. 15).
- 24
- 2. Zu Unrecht verneint das Berufungsgericht jedoch ein Recht zum Besitz des Beklagten nach § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 1 EGBGB.
- 25
- a) Zutreffend geht es allerdings davon aus, dass das Recht zum Besitz aus dem sogenannten Moratorium nach Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 3 EGBGB über den 31. Dezember 1994 hinaus nur noch in dem Umfang fortbesteht, wie der Besitzer nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz von dem Eigentümer die Übertragung oder Belastung des Grundstücks verlangen kann (Senat, Urteile vom 4. Juli 1997 - V ZR 54/96, BGHZ 136, 212, 216 und vom 9. Juli 1999 - V ZR 148/98, VIZ 1999, 614). Richtig ist auch, dass die Regelbeispiele in § 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG (für Eigenheime) und in § 7 Abs. 2 SachenRBerG (für andere bauliche Nutzungen) den Anwendungsbereich des Gesetzes nicht abschließend bestimmen, sondern bei einer nicht unter eines der Regelbeispie- le fallenden baulichen Investition auf fremdem Grund nach dem in § 3 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG bestimmten Nachzeichnungsgrundsatz geprüft werden muss, ob dieser Sachverhalt ebenfalls nach den Regelungen des Gesetzes zu bereinigen ist (vgl. Senat, Urteile vom 16. Oktober 1998 - V ZR 390/97, VIZ 1999, 40, 41 und vom 16. Juli 2004 - V ZR 228/03, VIZ 2004, 499).
- 26
- b) Rechtsfehlerhaft ist aber der von dem Berufungsgericht aus dem Regelbeispiel in § 7 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG gezogene Umkehrschluss, dass die Bebauungen volkseigener Grundstücke durch PGBn nicht Gegenstand der Sachenrechtsbereinigung seien, weil in dieser Vorschrift - anders als in § 1 des Gesetzes der DDR über die Verleihung von Nutzungsrechten an volkseigenen Grundstücken (vom 14. Dezember 1970 - GBl. I, S. 372 - im Folgenden: Nutzungsrechtsgesetz ) - nur die an Genossenschaften mit gewerblichem oder handwerklichem Gegenstand verliehenen Nutzungsrechte genannt werden. Das kollidiert mit dem Nachzeichnungsgrundsatz, da - wie das Berufungsgericht selbst feststellt - nach dem Recht der DDR Nutzungsrechte an volkseigenen Grundstücken allen sozialistischen Genossenschaften verliehen werden konnten (Rhode (Hrsg.), Lehrbuch des Bodenrechts [1976], S. 279), was - wenn dies geschah - gemäß § 4 Abs. 4 des Nutzungsrechtsgesetzes die Entstehung selbständigen Gebäudeeigentums zur Folge hatte. Die Möglichkeit einer Absicherung der baulichen Investition durch ein Nutzungsrecht führt grundsätzlich zur Anwendbarkeit des Sachrechtsbereinigungsgesetzes, da für die Nachzeichnung entscheidend ist, ob eine solche Absicherung im Recht der DDR vorgesehen war (Senat, Urteil vom 16. Juli 2004 - V ZR 228/03, VIZ 2004, 499). Das Berufungsgericht hat zudem die Vorschrift in § 9 Abs. 3 Satz 1 SachenRBerG nicht berücksichtigt, nach der alle in § 46 des LPG-Gesetzes vom 2. Juli 1982 (GBl. I, S. 443) erwähnten Genossenschaften Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften (LPGn) im Sinne des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes sind.
- 27
- c) Das der Verkäuferin zustehende Recht zum Besitz gegenüber dem Kläger als Grundstückseigentümer ist mit dem Gebäudekaufvertrag vom 27. Januar 1999 auf den Beklagten übergegangen.
- 28
- aa) Seit dem Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes geht das Recht zum Besitz nach Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 3 EGBGB i.V.m. §§ 3, 4, 9 SachenRBerG mit dem Übergang der Rechtsstellung des Nutzers aus diesem Gesetz auf den Rechtsnachfolger über, ohne dass es einer besonderen Abrede zum Besitzübergang oder dessen Anzeige an den Grundstückseigentümer nach Art. 233 § 2a Abs. 2 Satz 2 EGBGB bedarf (Senatsurteil vom 12. Dezember 2008 - V ZR 89/08, NJW-RR 2009, 663, 665 Rn. 27).
- 29
- bb) Die Rechte des Nutzers aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz werden nach § 14 Abs. 2 SachenRBerG durch Abtretung der Ansprüche übertragen , wobei zu unterscheiden ist, ob Gebäudeeigentum besteht oder nicht. Ist der Nutzer Gebäudeeigentümer (§ 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 SachenRBerG), kann er die Ansprüche aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nur zusammen mit dem Eigentum an dem Gebäude übertragen. Die Rechtsnachfolge tritt erst ein, wenn die Übertragung des Eigentums wirksam geworden ist (vgl. Senat, Urteil vom 19. Oktober 2007 - V ZR 42/07, ZOV 2008, 27, 28 und Beschluss vom 15. März 2012 - V ZR 164/11, ZOV 2012, 131). In den in § 9 Abs. 1 Nr. 5 SachenRBerG bezeichneten Fällen der mit Billigung staatlicher Stellen erfolgten , jedoch nicht durch ein Nutzungsrecht und selbständiges Gebäudeeigentum abgesicherten Bebauungen (sog. hängende Fälle) gehen die Nutzerrechte dagegen schon mit der Abtretung der Bereinigungsansprüche auf den Zessionar über (vgl. Senat, Beschluss vom 15. März 2012 - V ZR 164/11, ZOV 2012, 131).
- 30
- cc) So ist es hier, da selbständiges Gebäudeeigentum der Verkäuferin nicht entstanden war. Das Berufungsgericht führt rechtsfehlerfrei aus, dass an den in den 60er und 70er Jahren des 20. Jahrhunderts errichteten Bauwerken kein selbständiges Gebäudeeigentum der PGB entstehen konnte, weil die Vorschriften des LPG-Gesetzes vom 3. Juni 1959 (GBl. I. S. 577) auf die PGBn nicht anzuwenden waren, der Rechtsvorgängerin der Verkäuferin auch kein Nutzungsrecht an dem damals volkseigenen Grundstück verliehen worden war und die Vorschriften des LPG-Gesetzes von 1982 im Zeitpunkt der Bebauung noch nicht galten.
- 31
- dd) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann dem Gebäudekaufvertrag vom 27. Januar 1999 deswegen aber nicht jede Bedeutung abgesprochen werden. Zwar ist die Auslegung der individual-vertraglichen Abreden in dem Gebäudekaufvertrag durch das Berufungsgericht von dem Revisionsgericht nur darauf zu überprüfen, ob der Tatrichter die gesetzlichen und allgemein anerkannten Auslegungsregeln, die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet und die der Auslegung zugrunde liegenden Tatsachen ohne Verfahrensfehler ermittelt hat (std. Rspr.; vgl. Senat, Urteil vom 16. September 2011 - V ZR 236/10, NJW-RR 2012, 218, 219 Rn. 5 m.w.N.). Die Auslegung des Berufungsgerichts ist aber auch in diesem Rahmen zu beanstanden, weil sie gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze verstößt.
- 32
- (1) Richtig ist allerdings, dass die vertraglichen Vereinbarungen zur Aufgabe und zur Übertragung des Eigentums insoweit perplex sind, als ein Verkäufer das von ihm aufgegebene Gebäudeeigentum dem Käufer nicht nach § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB verschaffen kann. Gerade bei einer solchen Sachlage bedarf es jedoch einer Auslegung, mit der vom Wortlaut ausgehend der Sinngehalt der vertraglichen Regelungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ermittelt wird (vgl. BGH, Urteil vom 12. Juni 2007 - VI ZR 110/06, NJW-RR 2007, 1470, 1471). Dabei ist im Zweifel anzunehmen, dass die Vertragsparteien das Vernünftige gewollt haben, und der Auslegung der Vorzug zu geben, die zu einer sachgerechten, mit Inhalt und Zweck des Gesetzes zu vereinbarenden Regelung führt (vgl. BGH, Urteil vom 23. Januar 1997 - IX ZR 69/96, BGHZ 134, 325, 329). Gegen diesen Auslegungsgrundsatz hat das Berufungsgericht verstoßen.
- 33
- (2) Mit dem Kaufvertrag über die Gebäude wollten die Vertragsparteien einen Leistungsaustausch gemäß § 433 BGB herbeiführen, bei dem der Beklagte für den von ihm entrichteten Kaufpreis von 50.000 DM die Bauwerke der Verkäuferin erwerben sollte. Die Abrede, dass das Eigentum an den Gebäuden von der Verkäuferin mit dinglicher Wirkung übertragen und von dem Käufer erworben wird, bringt den Willen der Vertragsparteien zum Ausdruck, dass der Beklagte in die Rechtsstellung der Verkäuferin einrücken sollte. Die in dem Kaufvertrag erklärte Aufgabeerklärung der Verkäuferin diente dagegen einem vereinfachten Vollzug; der Beklagte sollte kraft Gesetzes nach Art. 233 § 2b Abs. 4 i.V.m. § 4 Abs. 6 Satz 3 EGBGB das Eigentum dadurch erwerben, dass mit Einreichung der Aufgabeerklärung der Verkäuferin bei dem Grundbuchamt die Bauwerke wesentliche Bestandteile seines Grundstücks wurden (vgl. BTDrucks. 12/2480, S. 80; Senatsurteil vom 12. Januar 2007 - V ZR 268/05, WM 2007, 517, 519).
- 34
- (3) Vor diesem Hintergrund sind die Vereinbarungen, nach denen das Gebäudeeigentum mit dinglicher Wirkung auf den Beklagten übergehen sollte, dahin umzudeuten (§ 140 BGB), dass die Verkäuferin die ihr aus der Bebauung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zustehenden Ansprüche an den Beklagten abgetreten hat.
- 35
- (a) Die Umdeutung kann der Senat - entgegen den von dem Kläger in der Revisionsverhandlung erhobenen Einwendungen - selbst vornehmen, da es dafür einer Geltendmachung seitens der Parteien nicht bedarf, sondern der Richter die Voraussetzungen der Vorschrift über die Umdeutung von Amts wegen zu beachten hat (vgl. Senat, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61, NJW 1963, 339, 340) und für eine solche Umdeutung keine weiteren Feststellungen erforderlich sind. Das stellt keine nach § 139 Abs. 2 ZPO unzulässige Überraschungsentscheidung dar, weil die Möglichkeit einer Umdeutung der Vorschrift im Hinblick auf ein von dem Beklagten eingewandtes Recht zum Besitz in beiden Tatsacheninstanzen erörtert worden ist.
- 36
- (b) Die Umdeutung eines mangels Bestehens von Gebäudeeigentum nach § 306 BGB aF unwirksamen notariellen Kaufvertrags über ein Gebäude, der alle wesentlichen Merkmale für eine Abtretung der Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz enthält, ist vorzunehmen, wenn davon auszugehen ist, dass die Vertragsparteien eine solche Abtretung gewollt hätten, wenn sie erkannt hätten, dass die Verkäuferin zwar nicht Gebäudeeigentümerin, aber zur Teilnahme an der Sachenrechtsbereinigung berechtigte Nutzerin war (vgl. Senat, Urteil vom 19. März 2004 - V ZR 224/03, VIZ 2004, 326, 327). So ist es hier, da durch die Abtretung annähernd derselbe wirtschaftliche Erfolg hätte erreicht werden können (vgl. BGH, Urteil vom 16. Oktober 2007 - XI ZR 132/06, BGHZ 174, 39, 47 Rn. 27), während der Beklagte andernfalls 50.000 DM ge- zahlt hätte, ohne eine Gegenleistung der Verkäuferin zu erhalten. Bei einer Abtretung der Ansprüche aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz hätte der Beklagte zudem das bebaute Grundstück zu den gleichen Konditionen erwerben können wie bei einer Übertragung von Gebäudeeigentum.
- 37
- d) Die gegenüber dem Besitzrecht des Beklagten von dem Kläger erhobenen Einwendungen sind unbegründet.
- 38
- aa) Es kann dahinstehen, ob der Beklagte bei dem Abschluss des Gebäudekaufvertrags mit einer von ihm manipulierten Lageskizze gearbeitet hat und ob die D. GmbH & Co KG sowie die BVVG nicht mit dem Beklagten, sondern mit dem Kläger kontrahiert hätten, wenn sie bemerkt hätten, dass die ehemaligen PGB-Bauwerke sich ganz oder überwiegend auf dem Grundstück des Klägers befinden. Aus einer von dem Kläger behaupteten Täuschung über die Lage der Bauwerke könnte sich für die Verkäuferin zwar ein Recht zur Anfechtung des Vertrags nach § 123 Abs. 1 BGB ergeben. Wenn dieses nicht ausgeübt wird, ist der Vertrag jedoch wirksam und damit geeignete Grundlage für den Erwerb der Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz durch den Beklagten.
- 39
- bb) Diese Ansprüche sind nicht dadurch erloschen, dass der Beklagte nach dem Erwerb des Flurstücks 600 die Erklärung über die Aufgabe des Gebäudeeigentums bei dem Grundbuchamt eingereicht hat. Die von einem Nutzer in der irrigen Annahme des Bestehens von Gebäudeeigentum bei dem Grundbuchamt eingereichte Aufgabeerklärung nach § 875 BGB kann zwar als ein Verzicht auf die Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu verstehen sein, weil darin der Wille des Nutzers zum Ausdruck kommt, dass das Eigentum am Gebäude und das Eigentum am Grundstück nicht länger ausei- nanderfallen sollen. Ein dahingehender Wille lässt sich aber nur dann annehmen , wenn der Eigentümer des Grundstücks mit demjenigen identisch ist, zu dessen Gunsten der Nutzer auf das Gebäudeeigentum verzichten will. Daran fehlte es hier, weil Begünstigter der Aufgabeerklärung der Beklagte als Eigentümer des Flurstücks 600 und nicht der Kläger als Eigentümer der Flurstücke 619 und 620 sein sollte.
- 40
- B. Zur Widerklage:
- 41
- Die Widerklage ist zu Recht abgewiesen worden.
- 42
- 1. Der Beklagte könnte selbst dann von dem Kläger nicht die Berichtigung des Grundbuchs nach § 894 BGB hinsichtlich der streitigen Teilflächen verlangen, wenn dieser zu Unrecht als deren Eigentümer eingetragen wäre. Dieser Anspruch steht nämlich nur dem wirklichen Rechtsinhaber zu (BGH, Urteil vom 14. März 2000 - IX ZR 14/99, NJW 2000, 2021). Der Beklagte ist jedoch nicht Eigentümer der streitigen Teilflächen.
- 43
- Dies gilt auch in Ansehung der Möglichkeit, dass nach dem zwischen der BVVG und dem Beklagten geschlossenen Vertrag abweichend von der Beschreibung des Kaufgegenstands und der darauf bezogenen Auflassung nicht nur das Flurstück 600, sondern die gesamte, ehemals von der Fischereigenossenschaft genutzte Fläche veräußert werden sollte, insoweit also eine Falschbezeichnung vorgelegen hat (vgl. dazu oben II.1.c). Dessen Folge wäre nämlich nur ein vertraglicher Anspruch des Beklagten gegen die BVVG auf Verschaffung des Eigentums auch an dieser Fläche (vgl. Senat, Urteil vom 18. Juni 2008 - V ZR 174/06, NJW 2008, 1658, 1659 Rn. 10).
- 44
- 2. Der Beklagte kann die Zustimmung zur Umschreibung der Teilflächen auch nicht deshalb verlangen, weil ihm die Ansprüche aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zustehen. Ein Anspruch auf Übereignung der Teilflächen nach § 64 Abs. 1 SachenRBerG setzt einen zwischen dem Nutzer und dem Grundstückseigentümer nach §§ 61 ff. SachenRBerG abgeschlossenen Kaufvertrag voraus.
III.
- 45
- Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1, § 92 Abs. 1, § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Lemke Schmidt-Räntsch Czub Kazele
LG Potsdam, Entscheidung vom 05.03.2010 - 10 O 89/09 -
OLG Brandenburg, Entscheidung vom 10.11.2010 - 4 U 65/10 -
Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 12. Okt. 2012 - V ZR 187/11
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Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.
(1) Nutzer im Sinne dieses Gesetzes sind natürliche oder juristische Personen des privaten und des öffentlichen Rechts in nachstehender Reihenfolge:
- 1.
der im Grundbuch eingetragene Eigentümer eines Gebäudes, - 2.
der Inhaber eines verliehenen oder zugewiesenen Nutzungsrechts, - 3.
der Eigentümer des Gebäudes oder der baulichen Anlage, wenn außerhalb des Grundbuchs selbständiges, vom Eigentum am Grundstück unabhängiges Eigentum entstanden ist, - 4.
der aus einem Überlassungsvertrag berechtigte Nutzer, - 5.
derjenige, der mit Billigung staatlicher Stellen ein Gebäude oder eine bauliche Anlage errichtet hat, - 6.
derjenige, der ein Gebäude oder eine bauliche Anlage gekauft hat, wenn die Bestellung eines Nutzungsrechts ausgeblieben und selbständiges, vom Eigentum am Grundstück getrenntes Eigentum am Gebäude nicht entstanden ist, - 7.
der in § 121 bezeichnete Käufer eines Grundstücks, eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage oder deren Rechtsnachfolger. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn eine andere Person rechtskräftig als Nutzer festgestellt und in dem Rechtsstreit dem Grundstückseigentümer der Streit verkündet worden ist.
(2) Rechtsnachfolger sind auch
- 1.
Käufer eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage, wenn der Kaufvertrag bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 abgeschlossen wurde und nach den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik selbständiges Gebäudeeigentum nicht entstanden war, - 2.
die aus den volkseigenen Betrieben der Wohnungswirtschaft oder Arbeiterwohnungsbaugenossenschaften, gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaften und sonstigen Wohnungsgenossenschaften, denen Gebäude oder Gebäudeteile nach Durchführung eines Investitionsvorhabens des staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbaus zur Nutzung sowie zur selbständigen Bewirtschaftung und Verwaltung übertragen worden waren, hervorgegangenen kommunalen Wohnungsgesellschaften, Wohnungsunternehmen sowie Wohnungsgenossenschaften und die Kommunen oder - 3.
Genossenschaften mit gewerblichem oder handwerklichem Geschäftsgegenstand sowie Vereinigungen nach Absatz 3, wenn sie als Investitionsauftraggeber den Bau von Gebäuden oder baulichen Anlagen, die ihnen von staatlichen Hauptauftraggebern nach Errichtung zur Nutzung sowie zur selbständigen Bewirtschaftung und Verwaltung zur Verfügung gestellt worden sind, ganz oder überwiegend mit eigenen Mitteln finanziert haben.
(3) Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften im Sinne dieses Kapitels sind auch die in § 46 des Gesetzes über die landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften vom 2. Juli 1982 - LPG-Gesetz - (GBl. I Nr. 25 S. 443), das zuletzt durch das Gesetz über die Änderung oder Aufhebung von Gesetzen der Deutschen Demokratischen Republik vom 28. Juni 1990 (GBl. I Nr. 38 S. 483) geändert worden ist, bezeichneten Genossenschaften und rechtsfähigen Kooperationsbeziehungen sowie die durch Umwandlung, Zusammenschluß oder Teilung entstandenen Nachfolgeunternehmen. Vereinigungen im Sinne dieses Kapitels sind auch gesellschaftliche Organisationen nach § 18 Abs. 4 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik, die als rechtsfähige Vereine nach den §§ 21 und 22 des Bürgerlichen Gesetzbuchs fortbestehen und nicht Parteien, mit ihnen verbundene Organisationen, juristische Personen oder Massenorganisationen nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 sind.
(4) Auf die Ausübung der in diesem Kapitel begründeten Ansprüche durch Ehegatten sind in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 4 und 5 die Bestimmungen über das gemeinschaftliche Eigentum der Ehegatten in Artikel 234 § 4a des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche entsprechend anzuwenden, wenn der Vertragsschluß oder die Bebauung des Grundstücks vor Ablauf des 2. Oktober 1990 und während der Ehe erfolgte.
(1) Dieses Kapitel regelt auch die bauliche Nutzung fremder Grundstücke für land-, forstwirtschaftlich, gewerblich (einschließlich industriell) genutzte oder öffentlichen Zwecken dienende Gebäude sowie für Wohnhäuser, die durch landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften errichtet oder erworben worden sind.
(2) Eine bauliche Nutzung im Sinne des Absatzes 1 liegt insbesondere dann vor, wenn
- 1.
Genossenschaften mit gewerblichem oder handwerklichem Geschäftsgegenstand Nutzungsrechte auf volkseigenen Grundstücken verliehen worden sind, - 2.
den in Nummer 1 bezeichneten Genossenschaften Rechtsträgerschaften an Grundstücken übertragen worden sind, sie die Grundstücke bebaut und sie den Bau ganz oder überwiegend mit eigenen Mitteln finanziert haben, - 3.
Vereinigungen Nutzungsrechte verliehen worden sind oder sie Grundstücke als Rechtsträger bebaut und den Bau ganz oder überwiegend mit eigenen Mitteln finanziert haben, - 4.
vormals im Register der volkseigenen Wirtschaft eingetragene oder einzutragende Betriebe oder staatliche Stellen mit privaten Grundstückseigentümern oder staatlichen Verwaltern Nutzungsverträge geschlossen haben, die die Bebauung der Grundstücke gestattet haben, und sie die Grundstücke bebaut haben, - 5.
landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften ihrem vormaligen gesetzlich begründeten genossenschaftlichen Bodennutzungsrecht unterliegende Grundstücke bebaut oder auf ihnen stehende Gebäude erworben haben, - 6.
Handwerker oder Gewerbetreibende für die Ausübung ihres Berufes genutzte, vormals volkseigene Grundstücke mit Billigung staatlicher Stellen mit einem Gebäude oder einer baulichen Anlage bebaut haben oder - 7.
- a)
staatliche Stellen fremde, in Privateigentum stehende Grundstücke - aa)
mit Gebäuden oder baulichen Anlagen bebaut haben, die nicht öffentlichen Zwecken gewidmet sind und nicht unmittelbar Verwaltungsaufgaben dienen, oder - bb)
für den Bau von Gebäuden, baulichen Anlagen, Verkehrsflächen und für Zwecke des Gemeingebrauchs verwendet haben, wenn diese im komplexen Wohnungsbau oder im Siedlungsbau (§ 11) belegen sind,
vormals volkseigene Betriebe im Sinne der Nummer 4 oder Genossenschaften im Sinne der Nummer 1 fremde, in Privateigentum stehende Grundstücke mit betrieblich genutzten Gebäuden oder baulichen Anlagen ohne eine der Bebauung entsprechende Regelung der Eigentumsverhältnisse oder ohne vertragliche Berechtigung bebaut haben.
Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.
(1) Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. Ist der Berechtigte in der Verfügung über ein im Grundbuch eingetragenes Recht zugunsten einer bestimmten Person beschränkt, so ist die Beschränkung dem Erwerber gegenüber nur wirksam, wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich oder dem Erwerber bekannt ist.
(2) Ist zu dem Erwerb des Rechts die Eintragung erforderlich, so ist für die Kenntnis des Erwerbers die Zeit der Stellung des Antrags auf Eintragung oder, wenn die nach § 873 erforderliche Einigung erst später zustande kommt, die Zeit der Einigung maßgebend.
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a) § 891 Abs. 1 BGB knüpft die Vermutung der Rechtsinhaberschaft an die Grundbucheintragung. Da im Rechtsverkehr Klarheit darüber bestehen muss, auf welchen konkreten Teil der Erdoberfläche sich ein eingetragenes Recht bezieht, besteht heute Einigkeit darüber, dass sich die Richtigkeitsvermutung des Grundbuches auch auf den sich aus dem Liegenschaftskataster ergebenden Grenzverlauf erstreckt (RGZ 73, 125, 129; BayObLGZ 1987, 410, 412 f.; OLG Frankfurt, OLGZ 1985, 156, 157 f.; OLG Nürnberg, MDR 1976, 666; OLG Celle, NJW 1956, 632, 633; Bengel /Simmerding, Grundbuch, Grundstück, Grenze, 5. Aufl., Anh. zu § 22 GBO Rdn. 1 f.; Demharter, GBO, 25. Aufl., § 2 Rdn. 26; Erman/Lorenz, BGB, 11. Aufl., § 891 Rdn. 7; Lutter, AcP 164, 122, 138; MünchKommBGB /Wacke, 4. Aufl., § 891 Rdn. 11; Palandt/Bassenge, BGB, 64. Aufl., § 891 Rdn. 6; Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 891 Rdn. 8; Soergel/Bauer, aaO, § 920 Rdn. 3; Staudinger/Gursky, BGB [2002], § 891 Rdn. 21 ff.; Staudinger /Roth, aaO, § 920 Rdn. 2). Nach § 2 Abs. 2 GBO werden die Grundstücke im Grundbuch nach dem Liegenschaftskataster benannt. Der Grenzverlauf kann danach in aller Regel über die in Spalte 3 b des Bestandsverzeichnisses des Grundbuches eingetragene Parzellennummern in Verbindung mit der Katasterkarte erschlossen werden. So liegt es auch hier.
(1) Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. Ist der Berechtigte in der Verfügung über ein im Grundbuch eingetragenes Recht zugunsten einer bestimmten Person beschränkt, so ist die Beschränkung dem Erwerber gegenüber nur wirksam, wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich oder dem Erwerber bekannt ist.
(2) Ist zu dem Erwerb des Rechts die Eintragung erforderlich, so ist für die Kenntnis des Erwerbers die Zeit der Stellung des Antrags auf Eintragung oder, wenn die nach § 873 erforderliche Einigung erst später zustande kommt, die Zeit der Einigung maßgebend.
(1) Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. Ist der Berechtigte in der Verfügung über ein im Grundbuch eingetragenes Recht zugunsten einer bestimmten Person beschränkt, so ist die Beschränkung dem Erwerber gegenüber nur wirksam, wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich oder dem Erwerber bekannt ist.
(2) Ist zu dem Erwerb des Rechts die Eintragung erforderlich, so ist für die Kenntnis des Erwerbers die Zeit der Stellung des Antrags auf Eintragung oder, wenn die nach § 873 erforderliche Einigung erst später zustande kommt, die Zeit der Einigung maßgebend.
(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.
(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan oder Restrukturierungsplan erklärt werden.
(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 65/01 Verkündet am:
7. Dezember 2001
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: nein
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 133 B, 925
Wird der Gegenstand der Auflassung von den Beteiligten versehentlich falsch bezeichnet
, so finden die allgemeinen Regeln zur rechtlichen Behandlung einer
Falschbezeichnung ("falsa demonstratio non nocet") Anwendung. Die Auflassung ist
danach nur hinsichtlich des Objekts erklärt worden, auf das sich der übereinstimmende
Wille erstreckte, während für den durch die Erklärungen äußerlich umschriebenen
Gegenstand nur scheinbar eine Einigung vorliegt, es insoweit aber in Wirklichkeit
an einer Auflassung fehlt.
BGH, Urt. v. 7. Dezember 2001- V ZR 65/01 - OLG Dresden
LG Bautzen
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 7. Dezember 2001 durch die Richter Tropf, Schneider, Prof. Dr. Krüger,
Dr. Klein und Dr. Gaier
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 16. Januar 2001 aufgehoben.
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Bautzen vom 12. Mai 1999 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß der Beklagte verurteilt wird, den Veränderungsnachweis Nr. 16 des Staatlichen Vermessungsamtes B. zu genehmigen und der Berichtigung des Grundbuches dahin zuzustimmen , daß die Stadt W. als Eigentümerin des im Veränderungsnachweis mit Flurstück Nr. 64/4 bezeichneten Grundstücks eingetragen wird.
Die Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt der Beklagte.
Von Rechts wegen
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Bautzen vom 12. Mai 1999 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß der Beklagte verurteilt wird, den Veränderungsnachweis Nr. 16 des Staatlichen Vermessungsamtes B. zu genehmigen und der Berichtigung des Grundbuches dahin zuzustimmen , daß die Stadt W. als Eigentümerin des im Veränderungsnachweis mit Flurstück Nr. 64/4 bezeichneten Grundstücks eingetragen wird.
Die Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt der Beklagte.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer zweier nebeneinander liegender Grundstücke (Flurstücke Nr. 64/2 und Nr. 66/2) in der Innenstadt von W. (Sachsen). Das
benachbarte Grundstück (Flurstück Nr. 64/1), eingetragen im Grundbuch von W. Blatt 543 unter lfd. Nr. 4 des Bestandsverzeichnisses, stand im Eigentum der Stadt W. Eine etwa 20 m² groûe, an seine Anwesen grenzende Teilfläche dieses Grundstücks nutzte mit Zustimmung der Stadt W. allein der Kläger. Grundlage hierfür soll nach den Behauptungen des Klägers ein 1989 zwischen ihm und der Stadt W. mündlich geschlossener und später in privatschriftlicher Form bestätigter Tauschvertrag gewesen sein. Danach habe er, der Kläger, der Stadt W. eine 8 m² groûe Teilfläche des Flurstücks 64/2 überlassen und von dieser im Gegenzug die etwa 20 m² groûe Teilfläche des Flurstücks 64/1 erhalten. Dieser angebliche Geländetausch wurde jedoch weder im Liegenschaftskataster noch im Grundbuch gewahrt.
Am 1. November 1995 schlossen die Stadt W. und der Beklagte einen notariell beurkundeten Kaufvertrag. In der Urkunde wird als Kaufgegenstand das "im Grundbuch von W. Blatt 543 eingetragene Grundstück, Flurstück 64/1 (lfd. Nr. 4) mit einer Gröûe von 633 m²" genannt. Als Kaufpreis wurden 250.000 DM vereinbart, wovon 31.650 DM "auf den Grund und Boden" entfallen sollten. Die Urkunde enthält überdies die Einigung der Erschienenen hinsichtlich des Übergangs des Eigentums an dem Kaufgegenstand. Nach der Beurkundung erhielt der Beklagte von der Stadt W. eine Kopie der Katasterkarte , auf der u.a. das Flurstück 64/1 dargestellt war. In Abänderung des zuvor geschlossenen Kaufvertrages vereinbarten die Vertragsparteien mit notarieller Urkunde vom 6. Februar 1996 ein Rücktrittsrecht zugunsten des Beklagten für den Fall von Finanzierungsschwierigkeiten.
Vor Vertragsschluû hatte der Beklagte gemeinsam mit dem Bürgermeister der Stadt W. das Anwesen besichtigt. Zu diesem Zeitpunkt war von dem
Kläger die Hoffläche der ihm gehörenden Grundstücke und die von ihm für Parkplätze genutzte Teilfläche des Nachbargrundstücks bereits einheitlich mit roten Steinen gepflastert worden. Dagegen bestand das Pflaster der übrigen Hoffläche des Grundstücks der Stadt W. aus grauen, bogenförmig verlegten Natursteinen. Am Rand der von ihm genutzten Teilfläche hatte der Kläger zur Abgrenzung von dem verbleibenden Grundstück der Stadt W. im Anschluû an eine auf der Grenze verlaufende halbhohe Mauer zwei massive Steinpoller setzen lassen.
Der inzwischen als Eigentümer des Flurstücks Nr. 64/1 eingetragene Beklagte nahm die von dem Kläger genutzte Teilfläche im Sommer 1998 in Besitz.
Der Kläger ist der Ansicht, der Beklagte sei nicht Eigentümer dieser Teilfläche geworden. Kaufobjekt habe nur das Grundstück sein sollen, wie es sich bei der Besichtigung tatsächlich dargestellt habe. Er hat von dem Beklagten die Auflassung der näher umschriebenen Teilfläche an die Stadt W. verlangt , hilfsweise die Auflassung an sich selbst und weiter hilfsweise die Feststellung , daû ihm an der Teilfläche ein Nutzungsrecht zustehe. Das Landgericht hat der Klage im Hauptantrag stattgegeben. Ein erstes Urteil des Oberlandesgerichts , das die Verurteilung im wesentlichen bestätigt hat, ist von dem Verfassungsgerichtshof des Freistaates Sachsen wegen Verletzung des Beklagten in seinem Grundrecht aus Art. 78 Abs. 2 der Sächsischen Verfassung aufgehoben worden. Nach Zurückverweisung der Sache durch den Verfassungsgerichtshof hat der Kläger weitere Hilfsanträge gestellt, mit denen er die Verurteilung des Beklagten zur Bewilligung der Eintragung der Stadt W., hilfsweise seiner selbst, als Eigentümer der noch zu vermessenden bzw. nach nicht
bestandskräftigem Veränderungsnachweis bereits vermessenen Teilfläche erstrebt. In einem zweiten Urteil hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die - zugelassene - Revision des Klägers, mit der er seine Anträge weiterverfolgt und mit zusätzlichen Hilfsanträgen von dem Beklagten die Genehmigung des Veränderungsnachweises hinsichtlich der umstrittenen Teilfläche, weiter hilfsweise dessen Zustimmung zur Abmessung und Abschreibung einer Fläche von ca. 20 m² entsprechend dem Veränderungsnachweis , sowie jeweils die Bewilligung zu seiner Eintragung als Eigentümer des Teilgrundstücks verlangt. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
Die Revision ist begründet und führt - mit klarstellender Maûgabe - zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.
I.
Das Berufungsgericht hält den Kläger zwar für befugt, einen etwaigen Anspruch der Stadt W. im Wege gewillkürter Prozeûstandschaft geltend zu machen. Die Klage sei jedoch nicht begründet, weil weder die Voraussetzungen eines Grundbuchberichtigungsanspruchs nach § 894 BGB noch die eines Bereicherungsanspruchs nach § 812 BGB erfüllt seien. Die Stadt W. habe dem Beklagten nämlich das gesamte Flurstück Nr. 64/1 verkauft und übereignet und
nicht etwa nur eine durch die "natürlichen Grenzen" umschriebene Teilfläche dieses Grundstücks. Allerdings sei eine Falschbezeichnung auch bei Grundstücksgeschäften unschädlich, hier hätten die Vertragsparteien aber nichts von der Vertragsurkunde Abweichendes gewollt. Nach der Aussage des Zeugen S. habe bei der Besichtigung des Anwesens das streitige Teilstück keine Rolle gespielt und sei nicht in die Überlegungen einbezogen worden. Die Vertragsparteien hätten keinen besonderen rechtsgeschäftlichen Willen gehabt, sondern sich einfach vorgestellt, daû das Grundstück "im Ganzen" verkauft werden solle. Auch die Vertragsauslegung ergebe keinen von dem Wortlaut der Vertragsurkunde abweichenden Inhalt des Vertrages. Wer ein Grundstück kaufe, könne regelmäûig davon ausgehen, daû der tatsächliche Grenzverlauf und nicht die natürlichen Grenzen maûgeblich seien. Auch juristischen Laien sei bekannt, daû nicht die natürlichen Grenzmarken verbindlich seien. Der zwischen dem Kläger und der Stadt W. formunwirksam vereinbarte Tausch der Grundstücksflächen könne keine Bedeutung erlangen, weil die Vertragsparteien daran bei Vertragsschluû nicht gedacht hätten. Unerheblich sei auch die Nutzung der Teilfläche durch den Kläger, wie schon der Vergleich mit der Einräumung eines bloûen Nutzungsrechts oder einer irrtümlichen Überbauung zeige. Aus den weiteren Umständen habe sich für den Beklagten ebenfalls nicht ergeben, daû das Grundstück nur teilweise habe verkauft werden sollen. Insbesondere sei der Kaufpreis offenbar nach der Fläche des gesamten Grundstücks errechnet worden. Schlieûlich ergebe auch eine ergänzende Vertragsauslegung nicht, daû die streitige Teilfläche von dem Verkauf ausgenommen sei.
Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.
II.
1. Das Berufungsgericht bejaht allerdings zu Recht die Prozeûführungsbefugnis des Klägers. Der Kläger kann einen nur der Stadt W. als Eigentümerin des betroffenen Grundstücks zustehenden Grundbuchberichtigungsanspruch im Wege der gewillkürten Prozeûstandschaft geltend machen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes darf ein Kläger im Prozeû ein fremdes Recht aufgrund einer ihm von dem Berechtigten erteilten Ermächtigung im eigenen Namen verfolgen, sofern er hieran ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat (s. nur BGHZ 100, 217, 218 m.w.N.) Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn ein Grundbuchberichtigungsanspruch, der nicht selbständig abtretbar ist, geltend gemacht werden soll (Senat, Urt. v. 2. Oktober 1987, V ZR 182/86, NJW-RR 1988, 126, 127). Vorliegend ist die Ermächtigung des Klägers in schlüssiger Weise durch die von der Stadt W. in der Vereinbarung vom 30. September 1998 erklärte Abtretung erfolgt (vgl. Senat, Urt. v. 2. Oktober 1987, aaO). Unter den gegebenen Umständen ist das Berufungsgericht zutreffend von einem eigenen Interesse des Klägers ausgegangen, den Anspruch auf Grundbuchberichtigung gegenüber dem Beklagten geltend zu machen. Dieses Interesse des Klägers ist auch schutzwürdig, insbesondere wird der Beklagte durch die gewählte Art der Prozeûführung nicht unbillig benachteiligt.
2. Der von dem Kläger gestellte Hauptantrag bedarf allerdings einer interessengerechten Auslegung. In Anbetracht der inzwischen veränderten Umstände ist der Hauptantrag dahin zu verstehen, daû der Kläger die Genehmi-
gung des nun vorliegenden Veränderungsnachweises durch den Beklagten erstrebt (vgl. Senat, Urt. v. 21. Februar 1986, V ZR 246/84, NJW 1986, 1867, 1868 zur Auslegung eines vergleichbaren Antrages bei fehlender Zulässigkeit), und der Antrag im übrigen auf die Zustimmung des Beklagten zur Eintragung der Stadt W. als Eigentümerin der umstrittenen Teilfläche im Wege der Grundbuchberichtigung gerichtet ist (vgl. Senat, Urt. v. 17. November 2000, V ZR 294/99, nicht veröffentlicht, Umdruck S. 6). Während des anhängigen Rechtsstreits ist nämlich die Abvermessung der umstrittenen Teilfläche erfolgt und Gegenstand eines Veränderungsnachweises geworden. Damit ist zwar dem Kläger die an sich für eine Verurteilung erforderliche Bezeichnung nach Maûgabe des § 28 GBO (vgl. Senat, BGHZ 37, 233, 242) noch nicht möglich. Der Veränderungsnachweis bildet aber die Grundlage der Grundstücksabschreibung (§ 2 Abs. 3 GBO) und erlaubt es, durch entsprechende Bezugnahme das noch nicht abgeschriebene Grundstück übereinstimmend mit dem (künftigen) Inhalt des Grundbuchs festzulegen, weil das Grundbuchamt bei der Abschreibung die Angaben im Veränderungsnachweis übernimmt. Auch in einem solchen Fall wird daher dem Zweck des § 28 GBO genügt, die Eintragung bei dem richtigen Grundstück zu sichern (Senat, BGHZ 90, 323, 327 f; Urt. v. 21. Februar 1986, aaO; Urt. v. 24. April 1987, V ZR 228/85, NJW-RR 1988, 266). Die hier erhobene Leistungsklage ist daher ausnahmsweise zulässig, wobei es unschädlich ist, daû der Beklagte den Veränderungsnachweis nicht genehmigt hat. Der Kläger ist nämlich nicht gehalten, zunächst allein die Genehmigung des Veränderungsnachweises zu erstreiten, sondern kann dieses Ziel mit der auf Verurteilung zur Eintragungsbewilligung gerichteten Klage verbinden (vgl. Senat, BGHZ 90, 323, 328).
3. Die Klage hat bereits mit diesem Hauptantrag Erfolg. Rechtsfehlerhaft verneint das Berufungsgericht einen Grundbuchberichtigungsanspruch (§ 894 BGB) gegenüber dem Beklagten. Ein solcher Anspruch ist vielmehr gegeben, weil sich die am 1. November 1995 erklärte Auflassung nicht auf das gesamte Grundstück (Flurstück Nr. 64/1) erstreckte, sondern die nun im Streit befindliche Teilfläche (nach dem Veränderungsnachweis Flurstück Nr. 64/4) nicht deren Gegenstand war. Da der Beklagte insoweit mangels Auflassung kein Eigentum erworben hat (§ 925 Abs.1 Satz 1 BGB), ist dieses bei der Stadt W. verblieben, die ihrerseits das Eigentum mangels Eigentumsumschreibung (§ 26 Abs. 2 ZGB, § 873 Abs. 1 BGB) nicht an den Kläger verloren hatte. Damit stimmt die im Grundbuch dargestellte Rechtslage, die den Beklagten als Eigentümer des gesamten Flurstücks Nr. 64/1 ausweist, nicht mit der tatsächlichen Rechtslage überein.
a) Der Wortlaut der in der notariellen Urkunde vom 1. November 1995 erklärten Auflassung ist zweifelsfrei auf die Übereignung des gesamten Flurstücks Nr. 64/1 gerichtet. Allerdings finden die allgemeinen Regeln zur rechtlichen Behandlung einer Falschbezeichnung (falsa demonstratio) auch dann Anwendung, wenn die Beteiligten den Gegenstand der Auflassung versehentlich falsch bezeichnen. Die Auflassung ist dann hinsichtlich des Objekts erklärt worden, auf das sich der übereinstimmende Wille erstreckte, während für den durch die Erklärungen äuûerlich umschriebenen Gegenstand nur scheinbar eine Einigung vorliegt, es insoweit aber in Wirklichkeit an einer Auflassung fehlt (RGZ 46, 225, 227 f; Senat, Urt. v. 8. Juni 1965, V ZR 197/62, DNotZ 1966, 172, 173; Urt. v. 25. November 1977, V ZR 102/75, WM 1978, 194, 196; vgl. auch RGZ 133, 279, 281; Senat, Urt. v. 23. Juni 1967, V ZR 4/66, LM § 256 ZPO Nr. 83; Urt. v. 21. Februar 1986, aaO; Urt. v. 17. November 2000,
V ZR 294/99, nicht veröffentlicht, Umdruck S. 5 f; OLG Nürnberg, DNotZ 1966, 542, 544; OLG Hamm, NJW-RR 1992, 152, 153; Staudinger/Pfeifer, BGB [1995], § 925 Rdn. 68; MünchKomm-BGB/Kanzleiter, 3. Aufl., § 925 Rdn. 22; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 925 Rdn. 37; Hagen/Brambring, Der Grundstückskauf , 7. Aufl., 2000, Rdn. 1a).
b) All das verkennt das Berufungsgericht nicht grundsätzlich, meint aber, ein von dem Wortlaut der Urkunde abweichender Wille der Vertragsparteien lasse sich nicht feststellen. Dies ist von Rechtsfehlern beeinfluût. Die Revision rügt zu Recht, daû sich das Berufungsgericht mit dem festgestellten Sachverhalt und den Beweisergebnissen nicht umfassend auseinandergesetzt hat. Durch ein zu enges Verständnis des gemäû § 133 BGB maûgeblichen wirklichen Willens hat sich das Berufungsgericht den Blick auf den entscheidungserheblichen Tatsachenstoff verstellt.
aa) Nach § 133 BGB ist der wirkliche - möglicherweise ungenau oder sogar unzutreffend geäuûerte - Wille des Erklärenden als eine sogenannte innere Tatsache zu ermitteln (vgl. BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983, IVa ZR 80/82, NJW 1984, 721). Wird der tatsächliche Wille des Erklärenden bei Abgabe einer empfangsbedürftigen Willenserklärung festgestellt, und hat der andere Teil die Erklärung ebenfalls in diesem Sinne verstanden, dann bestimmt dieser Wille den Inhalt des Rechtsgeschäfts, ohne daû es auf Weiteres ankommt (BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983, aaO). Es ist insbesondere nicht erforderlich, daû sich der Erklärungsempfänger den wirklichen Willen des Erklärenden zu eigen macht. Ausreichend ist vielmehr, daû er ihn erkennt und in Kenntnis dieses Willens das Geschäft abschlieût (Senat, Urt. v. 20. November 1992, V ZR 122/91, NJW-RR 1993, 373; BGH, Urt. v. 13. Februar 1989, II ZR 179/88,
NJW-RR 1989, 931, 932). Haben alle Beteiligten eine Erklärung übereinstimmend in demselben Sinn verstanden, so geht der wirkliche Wille des Erklärenden dem Wortlaut vor (Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 171/86, NJWRR 1988, 265; Urt. v. 20. November 1992, aaO; BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983, aaO; vgl. auch MünchKomm-BGB/Mayer-Maly/Busche, 4. Aufl., § 133 Rdn. 14), und auch eine abweichende Auslegung kommt nicht in Frage (Senat, Urt. v. 14. Februar 1997, V ZR 32/96, WM 1997, 777, 778; Urt. v. 13. November 1998, V ZR 216/97, NJW 1999, 486, 487).
bb) Das Berufungsgericht stellt jedoch nicht auf den solchermaûen nach § 133 BGB maûgeblichen wirklichen Willen ab, sondern richtet seine Feststellungen auf einen gemeinsamen "besonderen rechtlichen Willen" der Vertragsparteien , der gegenüber dem wirklichen Willen offensichtlich dadurch qualifiziert sein soll, daû sich die Vertragsparteien bei der Besichtigung des Kaufobjekts "besondere Vorstellungen über die 'natürliche Grenze' des Grundstücks gemacht haben" müssen. Es läût dabei auûer acht, daû sich das von den B eteiligten bei Abgabe der Auflassungserklärungen gemeinsam Gewollte nicht etwa nur aus deren aktuellen Vorstellungen oder - wie das Berufungsgericht an anderer Stelle ausführt - den "gemachten Gedanken" bei einer vorangegangenen Besichtigung des Anwesens erschlieût. Heranzuziehen sind vielmehr alle Umstände, die zur Aufdeckung oder Aufhellung des Parteiwillens dienlich sein können, damit das Gericht auf dieser Grundlage seine Überzeugung von dem wirklichen Willen bilden kann (vgl. BGHZ 20, 109, 110 f; BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983, aaO).
c) Das angefochtene Urteil kann hiernach keinen Bestand haben. Der Senat kann aber gemäû § 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO in der Sache abschlieûend
entscheiden, weil der Sachverhalt geklärt ist und die weiteren Feststellungen des Berufungsgerichts ausreichen, um dem Senat das Nachholen der von dem Berufungsgericht versäumten zwingenden Schluûfolgerungen zu ermöglichen (vgl. Senat, Urt. v. 14. Dezember 1990, V ZR 223/89, NJW 1991, 1180, 1181; Urt. v. 27. September 1991, V ZR 55/90, NJW 1992, 183, 184).
aa) Das Berufungsgericht stellt fest, daû die Stadt W. mit der Übereignung der umstrittenen Teilfläche an den Beklagten ihre eigenen Interessen miûachtet hätte, weil dieses Areal im Wege des Tausches Eigentum des Klägers habe werden sollen. Dies läût Rechtsfehler nicht erkennen, ist insbesondere von der Aussage des Zeugen S., des Bürgermeisters der Stadt W., gedeckt. Da es keinen Hinweis dafür gibt, daû die Verkäuferin abweichend von dem Regelfall nicht das Vernünftige wollte (vgl. BGHZ 134, 325, 329), ist aus diesem Umstand zu schlieûen, daû ihr Wille bei Erklärung der Auflassung nicht dahin ging, dem Beklagten das Eigentum auch an der von dem Kläger genutzten Teilfläche zu verschaffen. Dieser Schluûfolgerung steht nicht entgegen, daû sich, wie das Berufungsgericht feststellt, der Bürgermeister der Stadt W. bei der Besichtigung des Anwesens und wohl auch die bei der Beurkundung als Vertreterin handelnde Zeugin B. keine Vorstellungen von dem genauen Grenzverlauf machten, also keine (aktuelle) Kenntnis von dem gegenüber der Darstellung im Liegenschaftskataster abweichenden Kauf- und Auflassungsgegenstand hatten. Für den die Verkäuferin nach § 51 Abs. 1 Satz 2 SächsGemO vertretenden Bürgermeister stand, wie er selbst als Zeuge bekundet hat, auûer Frage, daû ungeachtet der Rechtslage an dem Flächentausch mit dem Kläger festgehalten werden sollte, die fragliche Teilfläche also nicht mehr zur Disposition der Verkäuferin stand. Mithin war, auch ohne daû er sich dies bei der Besichtigung nochmals vergegenwärtigte, sein Wille nicht auf die Übereignung
der umstrittenen Teilfläche an den Beklagten gerichtet. Daû die Willensrichtung der bei Erklärung der Auflassung mit Einzelvollmacht (§ 59 Abs. 2 SächsGemO ) handelnden Zeugin B. eine andere war, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Falls die Willensrichtung der nach Weisung handelnden Zeugin überhaupt maûgeblich sein sollte (vgl. BGHZ 51, 141, 147 für den Geschäftswillen bei arglistiger Täuschung des Vollmachtgebers), war für sie - wie sie bekundet hat - doch klar, daû die fragliche Fläche dem Kläger "gehört" und damit nicht Gegenstand des Geschäfts mit dem Beklagten sein konnte.
bb) Aus den Feststellungen des Berufungsgerichts ist ferner zu schlieûen , daû der Beklagte diesen Willen der Verkäuferin erkannte und sich in dessen Kenntnis mit ihr über den Eigentumsübergang einigte. Durch die der Beurkundung vorangehende Besichtigung des Anwesens hatte sich der Beklagte über den Gegenstand des Kaufvertrages und der Eigentumsverschaffung informiert. Auch das Berufungsgericht geht davon aus, daû die Besichtigung nicht nur den Zweck hatte, den Beklagten über den Zustand des Grundstücks zu unterrichten, sondern ihm auch dessen Lage und ungefähre Gröûe vermitteln sollte. Hierbei war aber, wie das Berufungsgericht weiter feststellt, die Nutzung der umstrittenen Teilfläche durch den Kläger "visuell erkennbar". Überdies hatte sich der Kläger nicht nur auf die offensichtliche Nutzung beschränkt, sondern das Areal durch die einheitliche, deutlich zu unterscheidende Pflasterung für jedermann ersichtlich in seine Grundstücke einbezogen und durch die massiven Poller zum verbleibenden Nachbargrundstück abgegrenzt. Die aufwendige und erkennbar dauerhaft gewollte bauliche Gestaltung vermittelte den Eindruck, die Fläche zähle zum Grundstückseigentum des Klägers. Auf dieser Grundlage ging nicht nur der Zeuge S. davon aus, daû "jeder normale Mensch" das durch Pflaster und Poller abgegrenzte "andere Grundstück" erkannte.
Vielmehr war auch der über die Hintergründe, insbesondere über den Flächentausch , nicht informierten Zeugin B. klar, daû die fragliche Fläche dem Kläger "gehörte" und nicht verkauft werden sollte. Es gibt keinen Hinweis darauf , daû der Beklagte, der in gleicher Weise wie die Zeugin informiert war und sich wie diese bei der Besichtigung Kenntnis von dem Gegenstand des beabsichtigten Geschäfts verschaffen wollte, eine andere Vorstellung gewonnen hatte. Tritt wie hier einem Erwerbsinteressenten bei der Besichtigung des Objekts aufgrund der tatsächlichen Situation klar vor Augen, welche Flächen Teil eines Nachbargrundstücks sind, so kann er ohne weitere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, daû ihm der Veräuûerer weitergehendes Eigentum ve rschaffen kann und will, als sich das Grundstück nach seiner Umgrenzung in der Natur darstellt (vgl. Soergel/Stürner, aaO, § 925 Rdn. 37; MünchKommBGB /Kanzleiter, 3. Aufl., § 925 Rdn. 22; Lutter, AcP 164 [1964], 122, 140; auch OLG Oldenburg, Recht 1920, Nr. 1220; OLG Hamm, aaO). Eine solche zweifelsfreie Zuordnung wird allerdings nicht möglich sein, soweit der Interessent lediglich nicht auf der Grenze stehende Grenzeinrichtungen vorfindet, die den richtigen Grenzverlauf nur ungenau wiedergeben (vgl. MünchKommBGB /Säcker, 3. Aufl., § 912 Rdn. 15), jedoch unerkannt bleiben oder wegen Geringfügigkeit hingenommen werden. Gleiches gilt im Falle eines Überbaus, der nach § 912 BGB geduldet werden muû. Geht es aber wie hier um eine gröûere zusammenhängende Fläche, deren Inbesitznahme als Eigentum durch den Nachbarn dem Grundstückseigentümer weder verborgen bleibt, noch regelmäûig von ihm geduldet wird, so kann ein Interessent im Zweifel nur davon ausgehen, daû dieser Bereich nicht mehr zum Eigentum des Veräuûerers zählt und daher auch nicht übereignet werden soll.
Der Kenntnis des Beklagten steht die von dem Berufungsgericht in anderem Zusammenhang erörterte Frage der Bemessung des Kaufpreises nicht entgegen. Zwar ergibt sich auf der Grundlage eines - von der Verkäuferin als angemessen erachteten - Kaufpreises von 50 DM/m² bei der Grundfläche von 633 m², die in der notariellen Urkunde bei der Beschreibung des Objekts für das gesamte Flurstück Nr. 64/1 genannt wird, genau der Betrag von 31.650 DM, der als Kaufpreisanteil für "Grund und Boden" vereinbart worden ist. Daraus folgt aber nicht, daû die Beteiligten auch die dem Kläger überlassene Teilfläche einbeziehen wollten. Nachdem sie davon ausgingen, daû das verbliebene Anwesen dem Flurstück Nr. 64/1 entsprach, war es nur folgerichtig , die hierfür in dem Liegenschaftskataster vermerkte Grundfläche auch der Preisermittlung zugrunde zu legen. Eigenständige Bedeutung für die Bestimmung des Vertragsgegenstandes kann diese Angabe mithin nicht erlangt haben. Die Unmaûgeblichkeit des Kaufpreises folgt im übrigen auch daraus, daû - was das Berufungsgericht nicht beachtet hat - die tatsächliche Grundfläche des Flurstücks Nr. 64/1 unstreitig nicht nur 633 m², sondern 645 m² betrug. Hätte der von der Stadt W. zur Ermittlung des Kaufpreises hinzugezogene Sachverständige mithin die Grundstücksgröûe nicht aus den vorhandenen Unterlagen übernommen, sondern selbst ermittelt, so könnten sich die genannten 633 m² nur durch die Berücksichtigung eines Tauschs der Teilflächen zwischen der Stadt W. und dem Kläger ergeben, also wiederum keine Einbeziehung des umstrittenen Areals in das Geschäft mit dem Beklagten begründen.
cc) An dem geschilderten Willen der Verkäuferin und an der Kenntnis des Beklagten hiervon hat sich bis zur Erklärung der Auflassung nichts geändert. Insbesondere kann der Beklagte nicht aufgrund der Katasterkarte eine
andere Vorstellung gewonnen haben, weil ihm deren Kopie erst nach der Beurkundung vom 1. November 1995 und damit erst nach der Auflassung ausgehändigt wurde. Die nachfolgende Abänderung zuvor getroffener Vereinbarungen durch die notarielle Urkunde vom 6. Februar 1996 kann insoweit keine Bedeutung erlangen, weil sie die Auflassungserklärungen nicht zum Gegenstand hatte und diese durch den Hinweis auf das unveränderte Bestehenbleiben der "übrigen Vertragsvereinbarungen" unberührt lieû (vgl. Soergel/Stürner, aaO, § 925 Rdn. 37).
d) Die von dem Berufungsgericht weiter vorgenommene Auslegung des objektiven Erklärungswertes aus der Sicht des Erklärungsempfängers (vgl. BGH, Urt. v. 8. September 1997, II ZR 55/96, NJW 1998, 384, 385) bleibt danach ohne Bedeutung. Gegenüber dem übereinstimmend Gewollten kommt eine abweichende Auslegung nicht in Betracht (Senat, Urt. v. 14. Februar 1997 und Urt. v. 13. November 1998, beide aaO).
4. Der Beklagte kann gegen den Berichtigungsanspruch nicht einwenden , daû ihm ein schuldrechtlicher Anspruch auf Übereignung der umstrittenen Teilfläche zustehe. Zwar vermag eine solche Verpflichtung den Einwand unzulässiger Rechtsausübung zu begründen (vgl. Senat, Urt. v. 28. Juni 1974, V ZR 131/72, NJW 1974, 1651), die Stadt W. schuldete aber dem Beklagten jedenfalls insoweit keine Eigentumsverschaffung, weil die vorstehenden Überlegungen zur Falschbezeichnung bei Erklärung der Auflassung wegen der Identität von Auflassungs- und Kaufgegenstand in gleicher Weise auch für den zugrundeliegenden Kaufvertrag gelten. Insbesondere ist eine versehentliche Falschbezeichnung auch im Rahmen des § 313 BGB unschädlich (vgl. Senat, BGHZ 87, 150, 153 m.w.N.; Hagen, DNotZ 1984, 267, 283 ff).
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Tropf Schneider Krüger Klein Gaier
10
cc) Dass das Berufungsgericht dabei zu einer von der Einschätzung der Beklagten abweichenden Bewertung gekommen ist, ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Der Beklagten ist zwar einzuräumen, dass der Verkäufer eines Grundstücks dieses gewöhnlich nur in dem aus dem Grundbuch und dem Liegenschaftskataster ersichtlichen Zuschnitt und Umfang verkaufen will. Es ist deshalb nach der Rechtsprechung des Senats normalerweise ohne Bedeutung, ob die Grenzeinrichtungen diese Abgrenzungen nach außen deutlich machen (Urt. v. 2. Dezember 2005, V ZR 11/05, NJW-RR 2006, 662, 664) oder ob ein auf dem verkauften Grundstück stehendes Gebäude auf das Nachbargrundstück überbaut ist (Senat, Urt. v. 7. Dezember 2001, V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1040). Die Beklagte hat sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts indes gerade nicht darauf beschränkt, der Klägerin ihr Grundstück mit seinem aus dem Liegenschaftskataster ersichtlichen Zuschnitt und Umfang zu verkaufen. Sie hat es ihr vielmehr bei einer Besichtigung vorgestellt und so verkauft, wie es sich hierbei darstellte. Damit kommt es hier, anders als in den von dem Senat entschiedenen Fällen, nicht auf den aus dem Liegenschaftskataster ersichtlichen , sondern auf den tatsächlichen Zuschnitt des Ensembles an, zu dem auch der auf dem Nachbargrundstück befindliche Teil der Gartenanlage gehört.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 65/01 Verkündet am:
7. Dezember 2001
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: nein
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 133 B, 925
Wird der Gegenstand der Auflassung von den Beteiligten versehentlich falsch bezeichnet
, so finden die allgemeinen Regeln zur rechtlichen Behandlung einer
Falschbezeichnung ("falsa demonstratio non nocet") Anwendung. Die Auflassung ist
danach nur hinsichtlich des Objekts erklärt worden, auf das sich der übereinstimmende
Wille erstreckte, während für den durch die Erklärungen äußerlich umschriebenen
Gegenstand nur scheinbar eine Einigung vorliegt, es insoweit aber in Wirklichkeit
an einer Auflassung fehlt.
BGH, Urt. v. 7. Dezember 2001- V ZR 65/01 - OLG Dresden
LG Bautzen
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 7. Dezember 2001 durch die Richter Tropf, Schneider, Prof. Dr. Krüger,
Dr. Klein und Dr. Gaier
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 16. Januar 2001 aufgehoben.
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Bautzen vom 12. Mai 1999 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß der Beklagte verurteilt wird, den Veränderungsnachweis Nr. 16 des Staatlichen Vermessungsamtes B. zu genehmigen und der Berichtigung des Grundbuches dahin zuzustimmen , daß die Stadt W. als Eigentümerin des im Veränderungsnachweis mit Flurstück Nr. 64/4 bezeichneten Grundstücks eingetragen wird.
Die Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt der Beklagte.
Von Rechts wegen
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Bautzen vom 12. Mai 1999 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß der Beklagte verurteilt wird, den Veränderungsnachweis Nr. 16 des Staatlichen Vermessungsamtes B. zu genehmigen und der Berichtigung des Grundbuches dahin zuzustimmen , daß die Stadt W. als Eigentümerin des im Veränderungsnachweis mit Flurstück Nr. 64/4 bezeichneten Grundstücks eingetragen wird.
Die Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt der Beklagte.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer zweier nebeneinander liegender Grundstücke (Flurstücke Nr. 64/2 und Nr. 66/2) in der Innenstadt von W. (Sachsen). Das
benachbarte Grundstück (Flurstück Nr. 64/1), eingetragen im Grundbuch von W. Blatt 543 unter lfd. Nr. 4 des Bestandsverzeichnisses, stand im Eigentum der Stadt W. Eine etwa 20 m² groûe, an seine Anwesen grenzende Teilfläche dieses Grundstücks nutzte mit Zustimmung der Stadt W. allein der Kläger. Grundlage hierfür soll nach den Behauptungen des Klägers ein 1989 zwischen ihm und der Stadt W. mündlich geschlossener und später in privatschriftlicher Form bestätigter Tauschvertrag gewesen sein. Danach habe er, der Kläger, der Stadt W. eine 8 m² groûe Teilfläche des Flurstücks 64/2 überlassen und von dieser im Gegenzug die etwa 20 m² groûe Teilfläche des Flurstücks 64/1 erhalten. Dieser angebliche Geländetausch wurde jedoch weder im Liegenschaftskataster noch im Grundbuch gewahrt.
Am 1. November 1995 schlossen die Stadt W. und der Beklagte einen notariell beurkundeten Kaufvertrag. In der Urkunde wird als Kaufgegenstand das "im Grundbuch von W. Blatt 543 eingetragene Grundstück, Flurstück 64/1 (lfd. Nr. 4) mit einer Gröûe von 633 m²" genannt. Als Kaufpreis wurden 250.000 DM vereinbart, wovon 31.650 DM "auf den Grund und Boden" entfallen sollten. Die Urkunde enthält überdies die Einigung der Erschienenen hinsichtlich des Übergangs des Eigentums an dem Kaufgegenstand. Nach der Beurkundung erhielt der Beklagte von der Stadt W. eine Kopie der Katasterkarte , auf der u.a. das Flurstück 64/1 dargestellt war. In Abänderung des zuvor geschlossenen Kaufvertrages vereinbarten die Vertragsparteien mit notarieller Urkunde vom 6. Februar 1996 ein Rücktrittsrecht zugunsten des Beklagten für den Fall von Finanzierungsschwierigkeiten.
Vor Vertragsschluû hatte der Beklagte gemeinsam mit dem Bürgermeister der Stadt W. das Anwesen besichtigt. Zu diesem Zeitpunkt war von dem
Kläger die Hoffläche der ihm gehörenden Grundstücke und die von ihm für Parkplätze genutzte Teilfläche des Nachbargrundstücks bereits einheitlich mit roten Steinen gepflastert worden. Dagegen bestand das Pflaster der übrigen Hoffläche des Grundstücks der Stadt W. aus grauen, bogenförmig verlegten Natursteinen. Am Rand der von ihm genutzten Teilfläche hatte der Kläger zur Abgrenzung von dem verbleibenden Grundstück der Stadt W. im Anschluû an eine auf der Grenze verlaufende halbhohe Mauer zwei massive Steinpoller setzen lassen.
Der inzwischen als Eigentümer des Flurstücks Nr. 64/1 eingetragene Beklagte nahm die von dem Kläger genutzte Teilfläche im Sommer 1998 in Besitz.
Der Kläger ist der Ansicht, der Beklagte sei nicht Eigentümer dieser Teilfläche geworden. Kaufobjekt habe nur das Grundstück sein sollen, wie es sich bei der Besichtigung tatsächlich dargestellt habe. Er hat von dem Beklagten die Auflassung der näher umschriebenen Teilfläche an die Stadt W. verlangt , hilfsweise die Auflassung an sich selbst und weiter hilfsweise die Feststellung , daû ihm an der Teilfläche ein Nutzungsrecht zustehe. Das Landgericht hat der Klage im Hauptantrag stattgegeben. Ein erstes Urteil des Oberlandesgerichts , das die Verurteilung im wesentlichen bestätigt hat, ist von dem Verfassungsgerichtshof des Freistaates Sachsen wegen Verletzung des Beklagten in seinem Grundrecht aus Art. 78 Abs. 2 der Sächsischen Verfassung aufgehoben worden. Nach Zurückverweisung der Sache durch den Verfassungsgerichtshof hat der Kläger weitere Hilfsanträge gestellt, mit denen er die Verurteilung des Beklagten zur Bewilligung der Eintragung der Stadt W., hilfsweise seiner selbst, als Eigentümer der noch zu vermessenden bzw. nach nicht
bestandskräftigem Veränderungsnachweis bereits vermessenen Teilfläche erstrebt. In einem zweiten Urteil hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die - zugelassene - Revision des Klägers, mit der er seine Anträge weiterverfolgt und mit zusätzlichen Hilfsanträgen von dem Beklagten die Genehmigung des Veränderungsnachweises hinsichtlich der umstrittenen Teilfläche, weiter hilfsweise dessen Zustimmung zur Abmessung und Abschreibung einer Fläche von ca. 20 m² entsprechend dem Veränderungsnachweis , sowie jeweils die Bewilligung zu seiner Eintragung als Eigentümer des Teilgrundstücks verlangt. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
Die Revision ist begründet und führt - mit klarstellender Maûgabe - zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.
I.
Das Berufungsgericht hält den Kläger zwar für befugt, einen etwaigen Anspruch der Stadt W. im Wege gewillkürter Prozeûstandschaft geltend zu machen. Die Klage sei jedoch nicht begründet, weil weder die Voraussetzungen eines Grundbuchberichtigungsanspruchs nach § 894 BGB noch die eines Bereicherungsanspruchs nach § 812 BGB erfüllt seien. Die Stadt W. habe dem Beklagten nämlich das gesamte Flurstück Nr. 64/1 verkauft und übereignet und
nicht etwa nur eine durch die "natürlichen Grenzen" umschriebene Teilfläche dieses Grundstücks. Allerdings sei eine Falschbezeichnung auch bei Grundstücksgeschäften unschädlich, hier hätten die Vertragsparteien aber nichts von der Vertragsurkunde Abweichendes gewollt. Nach der Aussage des Zeugen S. habe bei der Besichtigung des Anwesens das streitige Teilstück keine Rolle gespielt und sei nicht in die Überlegungen einbezogen worden. Die Vertragsparteien hätten keinen besonderen rechtsgeschäftlichen Willen gehabt, sondern sich einfach vorgestellt, daû das Grundstück "im Ganzen" verkauft werden solle. Auch die Vertragsauslegung ergebe keinen von dem Wortlaut der Vertragsurkunde abweichenden Inhalt des Vertrages. Wer ein Grundstück kaufe, könne regelmäûig davon ausgehen, daû der tatsächliche Grenzverlauf und nicht die natürlichen Grenzen maûgeblich seien. Auch juristischen Laien sei bekannt, daû nicht die natürlichen Grenzmarken verbindlich seien. Der zwischen dem Kläger und der Stadt W. formunwirksam vereinbarte Tausch der Grundstücksflächen könne keine Bedeutung erlangen, weil die Vertragsparteien daran bei Vertragsschluû nicht gedacht hätten. Unerheblich sei auch die Nutzung der Teilfläche durch den Kläger, wie schon der Vergleich mit der Einräumung eines bloûen Nutzungsrechts oder einer irrtümlichen Überbauung zeige. Aus den weiteren Umständen habe sich für den Beklagten ebenfalls nicht ergeben, daû das Grundstück nur teilweise habe verkauft werden sollen. Insbesondere sei der Kaufpreis offenbar nach der Fläche des gesamten Grundstücks errechnet worden. Schlieûlich ergebe auch eine ergänzende Vertragsauslegung nicht, daû die streitige Teilfläche von dem Verkauf ausgenommen sei.
Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.
II.
1. Das Berufungsgericht bejaht allerdings zu Recht die Prozeûführungsbefugnis des Klägers. Der Kläger kann einen nur der Stadt W. als Eigentümerin des betroffenen Grundstücks zustehenden Grundbuchberichtigungsanspruch im Wege der gewillkürten Prozeûstandschaft geltend machen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes darf ein Kläger im Prozeû ein fremdes Recht aufgrund einer ihm von dem Berechtigten erteilten Ermächtigung im eigenen Namen verfolgen, sofern er hieran ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat (s. nur BGHZ 100, 217, 218 m.w.N.) Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn ein Grundbuchberichtigungsanspruch, der nicht selbständig abtretbar ist, geltend gemacht werden soll (Senat, Urt. v. 2. Oktober 1987, V ZR 182/86, NJW-RR 1988, 126, 127). Vorliegend ist die Ermächtigung des Klägers in schlüssiger Weise durch die von der Stadt W. in der Vereinbarung vom 30. September 1998 erklärte Abtretung erfolgt (vgl. Senat, Urt. v. 2. Oktober 1987, aaO). Unter den gegebenen Umständen ist das Berufungsgericht zutreffend von einem eigenen Interesse des Klägers ausgegangen, den Anspruch auf Grundbuchberichtigung gegenüber dem Beklagten geltend zu machen. Dieses Interesse des Klägers ist auch schutzwürdig, insbesondere wird der Beklagte durch die gewählte Art der Prozeûführung nicht unbillig benachteiligt.
2. Der von dem Kläger gestellte Hauptantrag bedarf allerdings einer interessengerechten Auslegung. In Anbetracht der inzwischen veränderten Umstände ist der Hauptantrag dahin zu verstehen, daû der Kläger die Genehmi-
gung des nun vorliegenden Veränderungsnachweises durch den Beklagten erstrebt (vgl. Senat, Urt. v. 21. Februar 1986, V ZR 246/84, NJW 1986, 1867, 1868 zur Auslegung eines vergleichbaren Antrages bei fehlender Zulässigkeit), und der Antrag im übrigen auf die Zustimmung des Beklagten zur Eintragung der Stadt W. als Eigentümerin der umstrittenen Teilfläche im Wege der Grundbuchberichtigung gerichtet ist (vgl. Senat, Urt. v. 17. November 2000, V ZR 294/99, nicht veröffentlicht, Umdruck S. 6). Während des anhängigen Rechtsstreits ist nämlich die Abvermessung der umstrittenen Teilfläche erfolgt und Gegenstand eines Veränderungsnachweises geworden. Damit ist zwar dem Kläger die an sich für eine Verurteilung erforderliche Bezeichnung nach Maûgabe des § 28 GBO (vgl. Senat, BGHZ 37, 233, 242) noch nicht möglich. Der Veränderungsnachweis bildet aber die Grundlage der Grundstücksabschreibung (§ 2 Abs. 3 GBO) und erlaubt es, durch entsprechende Bezugnahme das noch nicht abgeschriebene Grundstück übereinstimmend mit dem (künftigen) Inhalt des Grundbuchs festzulegen, weil das Grundbuchamt bei der Abschreibung die Angaben im Veränderungsnachweis übernimmt. Auch in einem solchen Fall wird daher dem Zweck des § 28 GBO genügt, die Eintragung bei dem richtigen Grundstück zu sichern (Senat, BGHZ 90, 323, 327 f; Urt. v. 21. Februar 1986, aaO; Urt. v. 24. April 1987, V ZR 228/85, NJW-RR 1988, 266). Die hier erhobene Leistungsklage ist daher ausnahmsweise zulässig, wobei es unschädlich ist, daû der Beklagte den Veränderungsnachweis nicht genehmigt hat. Der Kläger ist nämlich nicht gehalten, zunächst allein die Genehmigung des Veränderungsnachweises zu erstreiten, sondern kann dieses Ziel mit der auf Verurteilung zur Eintragungsbewilligung gerichteten Klage verbinden (vgl. Senat, BGHZ 90, 323, 328).
3. Die Klage hat bereits mit diesem Hauptantrag Erfolg. Rechtsfehlerhaft verneint das Berufungsgericht einen Grundbuchberichtigungsanspruch (§ 894 BGB) gegenüber dem Beklagten. Ein solcher Anspruch ist vielmehr gegeben, weil sich die am 1. November 1995 erklärte Auflassung nicht auf das gesamte Grundstück (Flurstück Nr. 64/1) erstreckte, sondern die nun im Streit befindliche Teilfläche (nach dem Veränderungsnachweis Flurstück Nr. 64/4) nicht deren Gegenstand war. Da der Beklagte insoweit mangels Auflassung kein Eigentum erworben hat (§ 925 Abs.1 Satz 1 BGB), ist dieses bei der Stadt W. verblieben, die ihrerseits das Eigentum mangels Eigentumsumschreibung (§ 26 Abs. 2 ZGB, § 873 Abs. 1 BGB) nicht an den Kläger verloren hatte. Damit stimmt die im Grundbuch dargestellte Rechtslage, die den Beklagten als Eigentümer des gesamten Flurstücks Nr. 64/1 ausweist, nicht mit der tatsächlichen Rechtslage überein.
a) Der Wortlaut der in der notariellen Urkunde vom 1. November 1995 erklärten Auflassung ist zweifelsfrei auf die Übereignung des gesamten Flurstücks Nr. 64/1 gerichtet. Allerdings finden die allgemeinen Regeln zur rechtlichen Behandlung einer Falschbezeichnung (falsa demonstratio) auch dann Anwendung, wenn die Beteiligten den Gegenstand der Auflassung versehentlich falsch bezeichnen. Die Auflassung ist dann hinsichtlich des Objekts erklärt worden, auf das sich der übereinstimmende Wille erstreckte, während für den durch die Erklärungen äuûerlich umschriebenen Gegenstand nur scheinbar eine Einigung vorliegt, es insoweit aber in Wirklichkeit an einer Auflassung fehlt (RGZ 46, 225, 227 f; Senat, Urt. v. 8. Juni 1965, V ZR 197/62, DNotZ 1966, 172, 173; Urt. v. 25. November 1977, V ZR 102/75, WM 1978, 194, 196; vgl. auch RGZ 133, 279, 281; Senat, Urt. v. 23. Juni 1967, V ZR 4/66, LM § 256 ZPO Nr. 83; Urt. v. 21. Februar 1986, aaO; Urt. v. 17. November 2000,
V ZR 294/99, nicht veröffentlicht, Umdruck S. 5 f; OLG Nürnberg, DNotZ 1966, 542, 544; OLG Hamm, NJW-RR 1992, 152, 153; Staudinger/Pfeifer, BGB [1995], § 925 Rdn. 68; MünchKomm-BGB/Kanzleiter, 3. Aufl., § 925 Rdn. 22; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 925 Rdn. 37; Hagen/Brambring, Der Grundstückskauf , 7. Aufl., 2000, Rdn. 1a).
b) All das verkennt das Berufungsgericht nicht grundsätzlich, meint aber, ein von dem Wortlaut der Urkunde abweichender Wille der Vertragsparteien lasse sich nicht feststellen. Dies ist von Rechtsfehlern beeinfluût. Die Revision rügt zu Recht, daû sich das Berufungsgericht mit dem festgestellten Sachverhalt und den Beweisergebnissen nicht umfassend auseinandergesetzt hat. Durch ein zu enges Verständnis des gemäû § 133 BGB maûgeblichen wirklichen Willens hat sich das Berufungsgericht den Blick auf den entscheidungserheblichen Tatsachenstoff verstellt.
aa) Nach § 133 BGB ist der wirkliche - möglicherweise ungenau oder sogar unzutreffend geäuûerte - Wille des Erklärenden als eine sogenannte innere Tatsache zu ermitteln (vgl. BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983, IVa ZR 80/82, NJW 1984, 721). Wird der tatsächliche Wille des Erklärenden bei Abgabe einer empfangsbedürftigen Willenserklärung festgestellt, und hat der andere Teil die Erklärung ebenfalls in diesem Sinne verstanden, dann bestimmt dieser Wille den Inhalt des Rechtsgeschäfts, ohne daû es auf Weiteres ankommt (BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983, aaO). Es ist insbesondere nicht erforderlich, daû sich der Erklärungsempfänger den wirklichen Willen des Erklärenden zu eigen macht. Ausreichend ist vielmehr, daû er ihn erkennt und in Kenntnis dieses Willens das Geschäft abschlieût (Senat, Urt. v. 20. November 1992, V ZR 122/91, NJW-RR 1993, 373; BGH, Urt. v. 13. Februar 1989, II ZR 179/88,
NJW-RR 1989, 931, 932). Haben alle Beteiligten eine Erklärung übereinstimmend in demselben Sinn verstanden, so geht der wirkliche Wille des Erklärenden dem Wortlaut vor (Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 171/86, NJWRR 1988, 265; Urt. v. 20. November 1992, aaO; BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983, aaO; vgl. auch MünchKomm-BGB/Mayer-Maly/Busche, 4. Aufl., § 133 Rdn. 14), und auch eine abweichende Auslegung kommt nicht in Frage (Senat, Urt. v. 14. Februar 1997, V ZR 32/96, WM 1997, 777, 778; Urt. v. 13. November 1998, V ZR 216/97, NJW 1999, 486, 487).
bb) Das Berufungsgericht stellt jedoch nicht auf den solchermaûen nach § 133 BGB maûgeblichen wirklichen Willen ab, sondern richtet seine Feststellungen auf einen gemeinsamen "besonderen rechtlichen Willen" der Vertragsparteien , der gegenüber dem wirklichen Willen offensichtlich dadurch qualifiziert sein soll, daû sich die Vertragsparteien bei der Besichtigung des Kaufobjekts "besondere Vorstellungen über die 'natürliche Grenze' des Grundstücks gemacht haben" müssen. Es läût dabei auûer acht, daû sich das von den B eteiligten bei Abgabe der Auflassungserklärungen gemeinsam Gewollte nicht etwa nur aus deren aktuellen Vorstellungen oder - wie das Berufungsgericht an anderer Stelle ausführt - den "gemachten Gedanken" bei einer vorangegangenen Besichtigung des Anwesens erschlieût. Heranzuziehen sind vielmehr alle Umstände, die zur Aufdeckung oder Aufhellung des Parteiwillens dienlich sein können, damit das Gericht auf dieser Grundlage seine Überzeugung von dem wirklichen Willen bilden kann (vgl. BGHZ 20, 109, 110 f; BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983, aaO).
c) Das angefochtene Urteil kann hiernach keinen Bestand haben. Der Senat kann aber gemäû § 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO in der Sache abschlieûend
entscheiden, weil der Sachverhalt geklärt ist und die weiteren Feststellungen des Berufungsgerichts ausreichen, um dem Senat das Nachholen der von dem Berufungsgericht versäumten zwingenden Schluûfolgerungen zu ermöglichen (vgl. Senat, Urt. v. 14. Dezember 1990, V ZR 223/89, NJW 1991, 1180, 1181; Urt. v. 27. September 1991, V ZR 55/90, NJW 1992, 183, 184).
aa) Das Berufungsgericht stellt fest, daû die Stadt W. mit der Übereignung der umstrittenen Teilfläche an den Beklagten ihre eigenen Interessen miûachtet hätte, weil dieses Areal im Wege des Tausches Eigentum des Klägers habe werden sollen. Dies läût Rechtsfehler nicht erkennen, ist insbesondere von der Aussage des Zeugen S., des Bürgermeisters der Stadt W., gedeckt. Da es keinen Hinweis dafür gibt, daû die Verkäuferin abweichend von dem Regelfall nicht das Vernünftige wollte (vgl. BGHZ 134, 325, 329), ist aus diesem Umstand zu schlieûen, daû ihr Wille bei Erklärung der Auflassung nicht dahin ging, dem Beklagten das Eigentum auch an der von dem Kläger genutzten Teilfläche zu verschaffen. Dieser Schluûfolgerung steht nicht entgegen, daû sich, wie das Berufungsgericht feststellt, der Bürgermeister der Stadt W. bei der Besichtigung des Anwesens und wohl auch die bei der Beurkundung als Vertreterin handelnde Zeugin B. keine Vorstellungen von dem genauen Grenzverlauf machten, also keine (aktuelle) Kenntnis von dem gegenüber der Darstellung im Liegenschaftskataster abweichenden Kauf- und Auflassungsgegenstand hatten. Für den die Verkäuferin nach § 51 Abs. 1 Satz 2 SächsGemO vertretenden Bürgermeister stand, wie er selbst als Zeuge bekundet hat, auûer Frage, daû ungeachtet der Rechtslage an dem Flächentausch mit dem Kläger festgehalten werden sollte, die fragliche Teilfläche also nicht mehr zur Disposition der Verkäuferin stand. Mithin war, auch ohne daû er sich dies bei der Besichtigung nochmals vergegenwärtigte, sein Wille nicht auf die Übereignung
der umstrittenen Teilfläche an den Beklagten gerichtet. Daû die Willensrichtung der bei Erklärung der Auflassung mit Einzelvollmacht (§ 59 Abs. 2 SächsGemO ) handelnden Zeugin B. eine andere war, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Falls die Willensrichtung der nach Weisung handelnden Zeugin überhaupt maûgeblich sein sollte (vgl. BGHZ 51, 141, 147 für den Geschäftswillen bei arglistiger Täuschung des Vollmachtgebers), war für sie - wie sie bekundet hat - doch klar, daû die fragliche Fläche dem Kläger "gehört" und damit nicht Gegenstand des Geschäfts mit dem Beklagten sein konnte.
bb) Aus den Feststellungen des Berufungsgerichts ist ferner zu schlieûen , daû der Beklagte diesen Willen der Verkäuferin erkannte und sich in dessen Kenntnis mit ihr über den Eigentumsübergang einigte. Durch die der Beurkundung vorangehende Besichtigung des Anwesens hatte sich der Beklagte über den Gegenstand des Kaufvertrages und der Eigentumsverschaffung informiert. Auch das Berufungsgericht geht davon aus, daû die Besichtigung nicht nur den Zweck hatte, den Beklagten über den Zustand des Grundstücks zu unterrichten, sondern ihm auch dessen Lage und ungefähre Gröûe vermitteln sollte. Hierbei war aber, wie das Berufungsgericht weiter feststellt, die Nutzung der umstrittenen Teilfläche durch den Kläger "visuell erkennbar". Überdies hatte sich der Kläger nicht nur auf die offensichtliche Nutzung beschränkt, sondern das Areal durch die einheitliche, deutlich zu unterscheidende Pflasterung für jedermann ersichtlich in seine Grundstücke einbezogen und durch die massiven Poller zum verbleibenden Nachbargrundstück abgegrenzt. Die aufwendige und erkennbar dauerhaft gewollte bauliche Gestaltung vermittelte den Eindruck, die Fläche zähle zum Grundstückseigentum des Klägers. Auf dieser Grundlage ging nicht nur der Zeuge S. davon aus, daû "jeder normale Mensch" das durch Pflaster und Poller abgegrenzte "andere Grundstück" erkannte.
Vielmehr war auch der über die Hintergründe, insbesondere über den Flächentausch , nicht informierten Zeugin B. klar, daû die fragliche Fläche dem Kläger "gehörte" und nicht verkauft werden sollte. Es gibt keinen Hinweis darauf , daû der Beklagte, der in gleicher Weise wie die Zeugin informiert war und sich wie diese bei der Besichtigung Kenntnis von dem Gegenstand des beabsichtigten Geschäfts verschaffen wollte, eine andere Vorstellung gewonnen hatte. Tritt wie hier einem Erwerbsinteressenten bei der Besichtigung des Objekts aufgrund der tatsächlichen Situation klar vor Augen, welche Flächen Teil eines Nachbargrundstücks sind, so kann er ohne weitere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, daû ihm der Veräuûerer weitergehendes Eigentum ve rschaffen kann und will, als sich das Grundstück nach seiner Umgrenzung in der Natur darstellt (vgl. Soergel/Stürner, aaO, § 925 Rdn. 37; MünchKommBGB /Kanzleiter, 3. Aufl., § 925 Rdn. 22; Lutter, AcP 164 [1964], 122, 140; auch OLG Oldenburg, Recht 1920, Nr. 1220; OLG Hamm, aaO). Eine solche zweifelsfreie Zuordnung wird allerdings nicht möglich sein, soweit der Interessent lediglich nicht auf der Grenze stehende Grenzeinrichtungen vorfindet, die den richtigen Grenzverlauf nur ungenau wiedergeben (vgl. MünchKommBGB /Säcker, 3. Aufl., § 912 Rdn. 15), jedoch unerkannt bleiben oder wegen Geringfügigkeit hingenommen werden. Gleiches gilt im Falle eines Überbaus, der nach § 912 BGB geduldet werden muû. Geht es aber wie hier um eine gröûere zusammenhängende Fläche, deren Inbesitznahme als Eigentum durch den Nachbarn dem Grundstückseigentümer weder verborgen bleibt, noch regelmäûig von ihm geduldet wird, so kann ein Interessent im Zweifel nur davon ausgehen, daû dieser Bereich nicht mehr zum Eigentum des Veräuûerers zählt und daher auch nicht übereignet werden soll.
Der Kenntnis des Beklagten steht die von dem Berufungsgericht in anderem Zusammenhang erörterte Frage der Bemessung des Kaufpreises nicht entgegen. Zwar ergibt sich auf der Grundlage eines - von der Verkäuferin als angemessen erachteten - Kaufpreises von 50 DM/m² bei der Grundfläche von 633 m², die in der notariellen Urkunde bei der Beschreibung des Objekts für das gesamte Flurstück Nr. 64/1 genannt wird, genau der Betrag von 31.650 DM, der als Kaufpreisanteil für "Grund und Boden" vereinbart worden ist. Daraus folgt aber nicht, daû die Beteiligten auch die dem Kläger überlassene Teilfläche einbeziehen wollten. Nachdem sie davon ausgingen, daû das verbliebene Anwesen dem Flurstück Nr. 64/1 entsprach, war es nur folgerichtig , die hierfür in dem Liegenschaftskataster vermerkte Grundfläche auch der Preisermittlung zugrunde zu legen. Eigenständige Bedeutung für die Bestimmung des Vertragsgegenstandes kann diese Angabe mithin nicht erlangt haben. Die Unmaûgeblichkeit des Kaufpreises folgt im übrigen auch daraus, daû - was das Berufungsgericht nicht beachtet hat - die tatsächliche Grundfläche des Flurstücks Nr. 64/1 unstreitig nicht nur 633 m², sondern 645 m² betrug. Hätte der von der Stadt W. zur Ermittlung des Kaufpreises hinzugezogene Sachverständige mithin die Grundstücksgröûe nicht aus den vorhandenen Unterlagen übernommen, sondern selbst ermittelt, so könnten sich die genannten 633 m² nur durch die Berücksichtigung eines Tauschs der Teilflächen zwischen der Stadt W. und dem Kläger ergeben, also wiederum keine Einbeziehung des umstrittenen Areals in das Geschäft mit dem Beklagten begründen.
cc) An dem geschilderten Willen der Verkäuferin und an der Kenntnis des Beklagten hiervon hat sich bis zur Erklärung der Auflassung nichts geändert. Insbesondere kann der Beklagte nicht aufgrund der Katasterkarte eine
andere Vorstellung gewonnen haben, weil ihm deren Kopie erst nach der Beurkundung vom 1. November 1995 und damit erst nach der Auflassung ausgehändigt wurde. Die nachfolgende Abänderung zuvor getroffener Vereinbarungen durch die notarielle Urkunde vom 6. Februar 1996 kann insoweit keine Bedeutung erlangen, weil sie die Auflassungserklärungen nicht zum Gegenstand hatte und diese durch den Hinweis auf das unveränderte Bestehenbleiben der "übrigen Vertragsvereinbarungen" unberührt lieû (vgl. Soergel/Stürner, aaO, § 925 Rdn. 37).
d) Die von dem Berufungsgericht weiter vorgenommene Auslegung des objektiven Erklärungswertes aus der Sicht des Erklärungsempfängers (vgl. BGH, Urt. v. 8. September 1997, II ZR 55/96, NJW 1998, 384, 385) bleibt danach ohne Bedeutung. Gegenüber dem übereinstimmend Gewollten kommt eine abweichende Auslegung nicht in Betracht (Senat, Urt. v. 14. Februar 1997 und Urt. v. 13. November 1998, beide aaO).
4. Der Beklagte kann gegen den Berichtigungsanspruch nicht einwenden , daû ihm ein schuldrechtlicher Anspruch auf Übereignung der umstrittenen Teilfläche zustehe. Zwar vermag eine solche Verpflichtung den Einwand unzulässiger Rechtsausübung zu begründen (vgl. Senat, Urt. v. 28. Juni 1974, V ZR 131/72, NJW 1974, 1651), die Stadt W. schuldete aber dem Beklagten jedenfalls insoweit keine Eigentumsverschaffung, weil die vorstehenden Überlegungen zur Falschbezeichnung bei Erklärung der Auflassung wegen der Identität von Auflassungs- und Kaufgegenstand in gleicher Weise auch für den zugrundeliegenden Kaufvertrag gelten. Insbesondere ist eine versehentliche Falschbezeichnung auch im Rahmen des § 313 BGB unschädlich (vgl. Senat, BGHZ 87, 150, 153 m.w.N.; Hagen, DNotZ 1984, 267, 283 ff).
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Tropf Schneider Krüger Klein Gaier
10
cc) Dass das Berufungsgericht dabei zu einer von der Einschätzung der Beklagten abweichenden Bewertung gekommen ist, ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Der Beklagten ist zwar einzuräumen, dass der Verkäufer eines Grundstücks dieses gewöhnlich nur in dem aus dem Grundbuch und dem Liegenschaftskataster ersichtlichen Zuschnitt und Umfang verkaufen will. Es ist deshalb nach der Rechtsprechung des Senats normalerweise ohne Bedeutung, ob die Grenzeinrichtungen diese Abgrenzungen nach außen deutlich machen (Urt. v. 2. Dezember 2005, V ZR 11/05, NJW-RR 2006, 662, 664) oder ob ein auf dem verkauften Grundstück stehendes Gebäude auf das Nachbargrundstück überbaut ist (Senat, Urt. v. 7. Dezember 2001, V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1040). Die Beklagte hat sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts indes gerade nicht darauf beschränkt, der Klägerin ihr Grundstück mit seinem aus dem Liegenschaftskataster ersichtlichen Zuschnitt und Umfang zu verkaufen. Sie hat es ihr vielmehr bei einer Besichtigung vorgestellt und so verkauft, wie es sich hierbei darstellte. Damit kommt es hier, anders als in den von dem Senat entschiedenen Fällen, nicht auf den aus dem Liegenschaftskataster ersichtlichen , sondern auf den tatsächlichen Zuschnitt des Ensembles an, zu dem auch der auf dem Nachbargrundstück befindliche Teil der Gartenanlage gehört.
Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 65/01 Verkündet am:
7. Dezember 2001
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: nein
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 133 B, 925
Wird der Gegenstand der Auflassung von den Beteiligten versehentlich falsch bezeichnet
, so finden die allgemeinen Regeln zur rechtlichen Behandlung einer
Falschbezeichnung ("falsa demonstratio non nocet") Anwendung. Die Auflassung ist
danach nur hinsichtlich des Objekts erklärt worden, auf das sich der übereinstimmende
Wille erstreckte, während für den durch die Erklärungen äußerlich umschriebenen
Gegenstand nur scheinbar eine Einigung vorliegt, es insoweit aber in Wirklichkeit
an einer Auflassung fehlt.
BGH, Urt. v. 7. Dezember 2001- V ZR 65/01 - OLG Dresden
LG Bautzen
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 7. Dezember 2001 durch die Richter Tropf, Schneider, Prof. Dr. Krüger,
Dr. Klein und Dr. Gaier
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 16. Januar 2001 aufgehoben.
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Bautzen vom 12. Mai 1999 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß der Beklagte verurteilt wird, den Veränderungsnachweis Nr. 16 des Staatlichen Vermessungsamtes B. zu genehmigen und der Berichtigung des Grundbuches dahin zuzustimmen , daß die Stadt W. als Eigentümerin des im Veränderungsnachweis mit Flurstück Nr. 64/4 bezeichneten Grundstücks eingetragen wird.
Die Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt der Beklagte.
Von Rechts wegen
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Bautzen vom 12. Mai 1999 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß der Beklagte verurteilt wird, den Veränderungsnachweis Nr. 16 des Staatlichen Vermessungsamtes B. zu genehmigen und der Berichtigung des Grundbuches dahin zuzustimmen , daß die Stadt W. als Eigentümerin des im Veränderungsnachweis mit Flurstück Nr. 64/4 bezeichneten Grundstücks eingetragen wird.
Die Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt der Beklagte.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer zweier nebeneinander liegender Grundstücke (Flurstücke Nr. 64/2 und Nr. 66/2) in der Innenstadt von W. (Sachsen). Das
benachbarte Grundstück (Flurstück Nr. 64/1), eingetragen im Grundbuch von W. Blatt 543 unter lfd. Nr. 4 des Bestandsverzeichnisses, stand im Eigentum der Stadt W. Eine etwa 20 m² groûe, an seine Anwesen grenzende Teilfläche dieses Grundstücks nutzte mit Zustimmung der Stadt W. allein der Kläger. Grundlage hierfür soll nach den Behauptungen des Klägers ein 1989 zwischen ihm und der Stadt W. mündlich geschlossener und später in privatschriftlicher Form bestätigter Tauschvertrag gewesen sein. Danach habe er, der Kläger, der Stadt W. eine 8 m² groûe Teilfläche des Flurstücks 64/2 überlassen und von dieser im Gegenzug die etwa 20 m² groûe Teilfläche des Flurstücks 64/1 erhalten. Dieser angebliche Geländetausch wurde jedoch weder im Liegenschaftskataster noch im Grundbuch gewahrt.
Am 1. November 1995 schlossen die Stadt W. und der Beklagte einen notariell beurkundeten Kaufvertrag. In der Urkunde wird als Kaufgegenstand das "im Grundbuch von W. Blatt 543 eingetragene Grundstück, Flurstück 64/1 (lfd. Nr. 4) mit einer Gröûe von 633 m²" genannt. Als Kaufpreis wurden 250.000 DM vereinbart, wovon 31.650 DM "auf den Grund und Boden" entfallen sollten. Die Urkunde enthält überdies die Einigung der Erschienenen hinsichtlich des Übergangs des Eigentums an dem Kaufgegenstand. Nach der Beurkundung erhielt der Beklagte von der Stadt W. eine Kopie der Katasterkarte , auf der u.a. das Flurstück 64/1 dargestellt war. In Abänderung des zuvor geschlossenen Kaufvertrages vereinbarten die Vertragsparteien mit notarieller Urkunde vom 6. Februar 1996 ein Rücktrittsrecht zugunsten des Beklagten für den Fall von Finanzierungsschwierigkeiten.
Vor Vertragsschluû hatte der Beklagte gemeinsam mit dem Bürgermeister der Stadt W. das Anwesen besichtigt. Zu diesem Zeitpunkt war von dem
Kläger die Hoffläche der ihm gehörenden Grundstücke und die von ihm für Parkplätze genutzte Teilfläche des Nachbargrundstücks bereits einheitlich mit roten Steinen gepflastert worden. Dagegen bestand das Pflaster der übrigen Hoffläche des Grundstücks der Stadt W. aus grauen, bogenförmig verlegten Natursteinen. Am Rand der von ihm genutzten Teilfläche hatte der Kläger zur Abgrenzung von dem verbleibenden Grundstück der Stadt W. im Anschluû an eine auf der Grenze verlaufende halbhohe Mauer zwei massive Steinpoller setzen lassen.
Der inzwischen als Eigentümer des Flurstücks Nr. 64/1 eingetragene Beklagte nahm die von dem Kläger genutzte Teilfläche im Sommer 1998 in Besitz.
Der Kläger ist der Ansicht, der Beklagte sei nicht Eigentümer dieser Teilfläche geworden. Kaufobjekt habe nur das Grundstück sein sollen, wie es sich bei der Besichtigung tatsächlich dargestellt habe. Er hat von dem Beklagten die Auflassung der näher umschriebenen Teilfläche an die Stadt W. verlangt , hilfsweise die Auflassung an sich selbst und weiter hilfsweise die Feststellung , daû ihm an der Teilfläche ein Nutzungsrecht zustehe. Das Landgericht hat der Klage im Hauptantrag stattgegeben. Ein erstes Urteil des Oberlandesgerichts , das die Verurteilung im wesentlichen bestätigt hat, ist von dem Verfassungsgerichtshof des Freistaates Sachsen wegen Verletzung des Beklagten in seinem Grundrecht aus Art. 78 Abs. 2 der Sächsischen Verfassung aufgehoben worden. Nach Zurückverweisung der Sache durch den Verfassungsgerichtshof hat der Kläger weitere Hilfsanträge gestellt, mit denen er die Verurteilung des Beklagten zur Bewilligung der Eintragung der Stadt W., hilfsweise seiner selbst, als Eigentümer der noch zu vermessenden bzw. nach nicht
bestandskräftigem Veränderungsnachweis bereits vermessenen Teilfläche erstrebt. In einem zweiten Urteil hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die - zugelassene - Revision des Klägers, mit der er seine Anträge weiterverfolgt und mit zusätzlichen Hilfsanträgen von dem Beklagten die Genehmigung des Veränderungsnachweises hinsichtlich der umstrittenen Teilfläche, weiter hilfsweise dessen Zustimmung zur Abmessung und Abschreibung einer Fläche von ca. 20 m² entsprechend dem Veränderungsnachweis , sowie jeweils die Bewilligung zu seiner Eintragung als Eigentümer des Teilgrundstücks verlangt. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
Die Revision ist begründet und führt - mit klarstellender Maûgabe - zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.
I.
Das Berufungsgericht hält den Kläger zwar für befugt, einen etwaigen Anspruch der Stadt W. im Wege gewillkürter Prozeûstandschaft geltend zu machen. Die Klage sei jedoch nicht begründet, weil weder die Voraussetzungen eines Grundbuchberichtigungsanspruchs nach § 894 BGB noch die eines Bereicherungsanspruchs nach § 812 BGB erfüllt seien. Die Stadt W. habe dem Beklagten nämlich das gesamte Flurstück Nr. 64/1 verkauft und übereignet und
nicht etwa nur eine durch die "natürlichen Grenzen" umschriebene Teilfläche dieses Grundstücks. Allerdings sei eine Falschbezeichnung auch bei Grundstücksgeschäften unschädlich, hier hätten die Vertragsparteien aber nichts von der Vertragsurkunde Abweichendes gewollt. Nach der Aussage des Zeugen S. habe bei der Besichtigung des Anwesens das streitige Teilstück keine Rolle gespielt und sei nicht in die Überlegungen einbezogen worden. Die Vertragsparteien hätten keinen besonderen rechtsgeschäftlichen Willen gehabt, sondern sich einfach vorgestellt, daû das Grundstück "im Ganzen" verkauft werden solle. Auch die Vertragsauslegung ergebe keinen von dem Wortlaut der Vertragsurkunde abweichenden Inhalt des Vertrages. Wer ein Grundstück kaufe, könne regelmäûig davon ausgehen, daû der tatsächliche Grenzverlauf und nicht die natürlichen Grenzen maûgeblich seien. Auch juristischen Laien sei bekannt, daû nicht die natürlichen Grenzmarken verbindlich seien. Der zwischen dem Kläger und der Stadt W. formunwirksam vereinbarte Tausch der Grundstücksflächen könne keine Bedeutung erlangen, weil die Vertragsparteien daran bei Vertragsschluû nicht gedacht hätten. Unerheblich sei auch die Nutzung der Teilfläche durch den Kläger, wie schon der Vergleich mit der Einräumung eines bloûen Nutzungsrechts oder einer irrtümlichen Überbauung zeige. Aus den weiteren Umständen habe sich für den Beklagten ebenfalls nicht ergeben, daû das Grundstück nur teilweise habe verkauft werden sollen. Insbesondere sei der Kaufpreis offenbar nach der Fläche des gesamten Grundstücks errechnet worden. Schlieûlich ergebe auch eine ergänzende Vertragsauslegung nicht, daû die streitige Teilfläche von dem Verkauf ausgenommen sei.
Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.
II.
1. Das Berufungsgericht bejaht allerdings zu Recht die Prozeûführungsbefugnis des Klägers. Der Kläger kann einen nur der Stadt W. als Eigentümerin des betroffenen Grundstücks zustehenden Grundbuchberichtigungsanspruch im Wege der gewillkürten Prozeûstandschaft geltend machen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes darf ein Kläger im Prozeû ein fremdes Recht aufgrund einer ihm von dem Berechtigten erteilten Ermächtigung im eigenen Namen verfolgen, sofern er hieran ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat (s. nur BGHZ 100, 217, 218 m.w.N.) Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn ein Grundbuchberichtigungsanspruch, der nicht selbständig abtretbar ist, geltend gemacht werden soll (Senat, Urt. v. 2. Oktober 1987, V ZR 182/86, NJW-RR 1988, 126, 127). Vorliegend ist die Ermächtigung des Klägers in schlüssiger Weise durch die von der Stadt W. in der Vereinbarung vom 30. September 1998 erklärte Abtretung erfolgt (vgl. Senat, Urt. v. 2. Oktober 1987, aaO). Unter den gegebenen Umständen ist das Berufungsgericht zutreffend von einem eigenen Interesse des Klägers ausgegangen, den Anspruch auf Grundbuchberichtigung gegenüber dem Beklagten geltend zu machen. Dieses Interesse des Klägers ist auch schutzwürdig, insbesondere wird der Beklagte durch die gewählte Art der Prozeûführung nicht unbillig benachteiligt.
2. Der von dem Kläger gestellte Hauptantrag bedarf allerdings einer interessengerechten Auslegung. In Anbetracht der inzwischen veränderten Umstände ist der Hauptantrag dahin zu verstehen, daû der Kläger die Genehmi-
gung des nun vorliegenden Veränderungsnachweises durch den Beklagten erstrebt (vgl. Senat, Urt. v. 21. Februar 1986, V ZR 246/84, NJW 1986, 1867, 1868 zur Auslegung eines vergleichbaren Antrages bei fehlender Zulässigkeit), und der Antrag im übrigen auf die Zustimmung des Beklagten zur Eintragung der Stadt W. als Eigentümerin der umstrittenen Teilfläche im Wege der Grundbuchberichtigung gerichtet ist (vgl. Senat, Urt. v. 17. November 2000, V ZR 294/99, nicht veröffentlicht, Umdruck S. 6). Während des anhängigen Rechtsstreits ist nämlich die Abvermessung der umstrittenen Teilfläche erfolgt und Gegenstand eines Veränderungsnachweises geworden. Damit ist zwar dem Kläger die an sich für eine Verurteilung erforderliche Bezeichnung nach Maûgabe des § 28 GBO (vgl. Senat, BGHZ 37, 233, 242) noch nicht möglich. Der Veränderungsnachweis bildet aber die Grundlage der Grundstücksabschreibung (§ 2 Abs. 3 GBO) und erlaubt es, durch entsprechende Bezugnahme das noch nicht abgeschriebene Grundstück übereinstimmend mit dem (künftigen) Inhalt des Grundbuchs festzulegen, weil das Grundbuchamt bei der Abschreibung die Angaben im Veränderungsnachweis übernimmt. Auch in einem solchen Fall wird daher dem Zweck des § 28 GBO genügt, die Eintragung bei dem richtigen Grundstück zu sichern (Senat, BGHZ 90, 323, 327 f; Urt. v. 21. Februar 1986, aaO; Urt. v. 24. April 1987, V ZR 228/85, NJW-RR 1988, 266). Die hier erhobene Leistungsklage ist daher ausnahmsweise zulässig, wobei es unschädlich ist, daû der Beklagte den Veränderungsnachweis nicht genehmigt hat. Der Kläger ist nämlich nicht gehalten, zunächst allein die Genehmigung des Veränderungsnachweises zu erstreiten, sondern kann dieses Ziel mit der auf Verurteilung zur Eintragungsbewilligung gerichteten Klage verbinden (vgl. Senat, BGHZ 90, 323, 328).
3. Die Klage hat bereits mit diesem Hauptantrag Erfolg. Rechtsfehlerhaft verneint das Berufungsgericht einen Grundbuchberichtigungsanspruch (§ 894 BGB) gegenüber dem Beklagten. Ein solcher Anspruch ist vielmehr gegeben, weil sich die am 1. November 1995 erklärte Auflassung nicht auf das gesamte Grundstück (Flurstück Nr. 64/1) erstreckte, sondern die nun im Streit befindliche Teilfläche (nach dem Veränderungsnachweis Flurstück Nr. 64/4) nicht deren Gegenstand war. Da der Beklagte insoweit mangels Auflassung kein Eigentum erworben hat (§ 925 Abs.1 Satz 1 BGB), ist dieses bei der Stadt W. verblieben, die ihrerseits das Eigentum mangels Eigentumsumschreibung (§ 26 Abs. 2 ZGB, § 873 Abs. 1 BGB) nicht an den Kläger verloren hatte. Damit stimmt die im Grundbuch dargestellte Rechtslage, die den Beklagten als Eigentümer des gesamten Flurstücks Nr. 64/1 ausweist, nicht mit der tatsächlichen Rechtslage überein.
a) Der Wortlaut der in der notariellen Urkunde vom 1. November 1995 erklärten Auflassung ist zweifelsfrei auf die Übereignung des gesamten Flurstücks Nr. 64/1 gerichtet. Allerdings finden die allgemeinen Regeln zur rechtlichen Behandlung einer Falschbezeichnung (falsa demonstratio) auch dann Anwendung, wenn die Beteiligten den Gegenstand der Auflassung versehentlich falsch bezeichnen. Die Auflassung ist dann hinsichtlich des Objekts erklärt worden, auf das sich der übereinstimmende Wille erstreckte, während für den durch die Erklärungen äuûerlich umschriebenen Gegenstand nur scheinbar eine Einigung vorliegt, es insoweit aber in Wirklichkeit an einer Auflassung fehlt (RGZ 46, 225, 227 f; Senat, Urt. v. 8. Juni 1965, V ZR 197/62, DNotZ 1966, 172, 173; Urt. v. 25. November 1977, V ZR 102/75, WM 1978, 194, 196; vgl. auch RGZ 133, 279, 281; Senat, Urt. v. 23. Juni 1967, V ZR 4/66, LM § 256 ZPO Nr. 83; Urt. v. 21. Februar 1986, aaO; Urt. v. 17. November 2000,
V ZR 294/99, nicht veröffentlicht, Umdruck S. 5 f; OLG Nürnberg, DNotZ 1966, 542, 544; OLG Hamm, NJW-RR 1992, 152, 153; Staudinger/Pfeifer, BGB [1995], § 925 Rdn. 68; MünchKomm-BGB/Kanzleiter, 3. Aufl., § 925 Rdn. 22; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 925 Rdn. 37; Hagen/Brambring, Der Grundstückskauf , 7. Aufl., 2000, Rdn. 1a).
b) All das verkennt das Berufungsgericht nicht grundsätzlich, meint aber, ein von dem Wortlaut der Urkunde abweichender Wille der Vertragsparteien lasse sich nicht feststellen. Dies ist von Rechtsfehlern beeinfluût. Die Revision rügt zu Recht, daû sich das Berufungsgericht mit dem festgestellten Sachverhalt und den Beweisergebnissen nicht umfassend auseinandergesetzt hat. Durch ein zu enges Verständnis des gemäû § 133 BGB maûgeblichen wirklichen Willens hat sich das Berufungsgericht den Blick auf den entscheidungserheblichen Tatsachenstoff verstellt.
aa) Nach § 133 BGB ist der wirkliche - möglicherweise ungenau oder sogar unzutreffend geäuûerte - Wille des Erklärenden als eine sogenannte innere Tatsache zu ermitteln (vgl. BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983, IVa ZR 80/82, NJW 1984, 721). Wird der tatsächliche Wille des Erklärenden bei Abgabe einer empfangsbedürftigen Willenserklärung festgestellt, und hat der andere Teil die Erklärung ebenfalls in diesem Sinne verstanden, dann bestimmt dieser Wille den Inhalt des Rechtsgeschäfts, ohne daû es auf Weiteres ankommt (BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983, aaO). Es ist insbesondere nicht erforderlich, daû sich der Erklärungsempfänger den wirklichen Willen des Erklärenden zu eigen macht. Ausreichend ist vielmehr, daû er ihn erkennt und in Kenntnis dieses Willens das Geschäft abschlieût (Senat, Urt. v. 20. November 1992, V ZR 122/91, NJW-RR 1993, 373; BGH, Urt. v. 13. Februar 1989, II ZR 179/88,
NJW-RR 1989, 931, 932). Haben alle Beteiligten eine Erklärung übereinstimmend in demselben Sinn verstanden, so geht der wirkliche Wille des Erklärenden dem Wortlaut vor (Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 171/86, NJWRR 1988, 265; Urt. v. 20. November 1992, aaO; BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983, aaO; vgl. auch MünchKomm-BGB/Mayer-Maly/Busche, 4. Aufl., § 133 Rdn. 14), und auch eine abweichende Auslegung kommt nicht in Frage (Senat, Urt. v. 14. Februar 1997, V ZR 32/96, WM 1997, 777, 778; Urt. v. 13. November 1998, V ZR 216/97, NJW 1999, 486, 487).
bb) Das Berufungsgericht stellt jedoch nicht auf den solchermaûen nach § 133 BGB maûgeblichen wirklichen Willen ab, sondern richtet seine Feststellungen auf einen gemeinsamen "besonderen rechtlichen Willen" der Vertragsparteien , der gegenüber dem wirklichen Willen offensichtlich dadurch qualifiziert sein soll, daû sich die Vertragsparteien bei der Besichtigung des Kaufobjekts "besondere Vorstellungen über die 'natürliche Grenze' des Grundstücks gemacht haben" müssen. Es läût dabei auûer acht, daû sich das von den B eteiligten bei Abgabe der Auflassungserklärungen gemeinsam Gewollte nicht etwa nur aus deren aktuellen Vorstellungen oder - wie das Berufungsgericht an anderer Stelle ausführt - den "gemachten Gedanken" bei einer vorangegangenen Besichtigung des Anwesens erschlieût. Heranzuziehen sind vielmehr alle Umstände, die zur Aufdeckung oder Aufhellung des Parteiwillens dienlich sein können, damit das Gericht auf dieser Grundlage seine Überzeugung von dem wirklichen Willen bilden kann (vgl. BGHZ 20, 109, 110 f; BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983, aaO).
c) Das angefochtene Urteil kann hiernach keinen Bestand haben. Der Senat kann aber gemäû § 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO in der Sache abschlieûend
entscheiden, weil der Sachverhalt geklärt ist und die weiteren Feststellungen des Berufungsgerichts ausreichen, um dem Senat das Nachholen der von dem Berufungsgericht versäumten zwingenden Schluûfolgerungen zu ermöglichen (vgl. Senat, Urt. v. 14. Dezember 1990, V ZR 223/89, NJW 1991, 1180, 1181; Urt. v. 27. September 1991, V ZR 55/90, NJW 1992, 183, 184).
aa) Das Berufungsgericht stellt fest, daû die Stadt W. mit der Übereignung der umstrittenen Teilfläche an den Beklagten ihre eigenen Interessen miûachtet hätte, weil dieses Areal im Wege des Tausches Eigentum des Klägers habe werden sollen. Dies läût Rechtsfehler nicht erkennen, ist insbesondere von der Aussage des Zeugen S., des Bürgermeisters der Stadt W., gedeckt. Da es keinen Hinweis dafür gibt, daû die Verkäuferin abweichend von dem Regelfall nicht das Vernünftige wollte (vgl. BGHZ 134, 325, 329), ist aus diesem Umstand zu schlieûen, daû ihr Wille bei Erklärung der Auflassung nicht dahin ging, dem Beklagten das Eigentum auch an der von dem Kläger genutzten Teilfläche zu verschaffen. Dieser Schluûfolgerung steht nicht entgegen, daû sich, wie das Berufungsgericht feststellt, der Bürgermeister der Stadt W. bei der Besichtigung des Anwesens und wohl auch die bei der Beurkundung als Vertreterin handelnde Zeugin B. keine Vorstellungen von dem genauen Grenzverlauf machten, also keine (aktuelle) Kenntnis von dem gegenüber der Darstellung im Liegenschaftskataster abweichenden Kauf- und Auflassungsgegenstand hatten. Für den die Verkäuferin nach § 51 Abs. 1 Satz 2 SächsGemO vertretenden Bürgermeister stand, wie er selbst als Zeuge bekundet hat, auûer Frage, daû ungeachtet der Rechtslage an dem Flächentausch mit dem Kläger festgehalten werden sollte, die fragliche Teilfläche also nicht mehr zur Disposition der Verkäuferin stand. Mithin war, auch ohne daû er sich dies bei der Besichtigung nochmals vergegenwärtigte, sein Wille nicht auf die Übereignung
der umstrittenen Teilfläche an den Beklagten gerichtet. Daû die Willensrichtung der bei Erklärung der Auflassung mit Einzelvollmacht (§ 59 Abs. 2 SächsGemO ) handelnden Zeugin B. eine andere war, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Falls die Willensrichtung der nach Weisung handelnden Zeugin überhaupt maûgeblich sein sollte (vgl. BGHZ 51, 141, 147 für den Geschäftswillen bei arglistiger Täuschung des Vollmachtgebers), war für sie - wie sie bekundet hat - doch klar, daû die fragliche Fläche dem Kläger "gehört" und damit nicht Gegenstand des Geschäfts mit dem Beklagten sein konnte.
bb) Aus den Feststellungen des Berufungsgerichts ist ferner zu schlieûen , daû der Beklagte diesen Willen der Verkäuferin erkannte und sich in dessen Kenntnis mit ihr über den Eigentumsübergang einigte. Durch die der Beurkundung vorangehende Besichtigung des Anwesens hatte sich der Beklagte über den Gegenstand des Kaufvertrages und der Eigentumsverschaffung informiert. Auch das Berufungsgericht geht davon aus, daû die Besichtigung nicht nur den Zweck hatte, den Beklagten über den Zustand des Grundstücks zu unterrichten, sondern ihm auch dessen Lage und ungefähre Gröûe vermitteln sollte. Hierbei war aber, wie das Berufungsgericht weiter feststellt, die Nutzung der umstrittenen Teilfläche durch den Kläger "visuell erkennbar". Überdies hatte sich der Kläger nicht nur auf die offensichtliche Nutzung beschränkt, sondern das Areal durch die einheitliche, deutlich zu unterscheidende Pflasterung für jedermann ersichtlich in seine Grundstücke einbezogen und durch die massiven Poller zum verbleibenden Nachbargrundstück abgegrenzt. Die aufwendige und erkennbar dauerhaft gewollte bauliche Gestaltung vermittelte den Eindruck, die Fläche zähle zum Grundstückseigentum des Klägers. Auf dieser Grundlage ging nicht nur der Zeuge S. davon aus, daû "jeder normale Mensch" das durch Pflaster und Poller abgegrenzte "andere Grundstück" erkannte.
Vielmehr war auch der über die Hintergründe, insbesondere über den Flächentausch , nicht informierten Zeugin B. klar, daû die fragliche Fläche dem Kläger "gehörte" und nicht verkauft werden sollte. Es gibt keinen Hinweis darauf , daû der Beklagte, der in gleicher Weise wie die Zeugin informiert war und sich wie diese bei der Besichtigung Kenntnis von dem Gegenstand des beabsichtigten Geschäfts verschaffen wollte, eine andere Vorstellung gewonnen hatte. Tritt wie hier einem Erwerbsinteressenten bei der Besichtigung des Objekts aufgrund der tatsächlichen Situation klar vor Augen, welche Flächen Teil eines Nachbargrundstücks sind, so kann er ohne weitere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, daû ihm der Veräuûerer weitergehendes Eigentum ve rschaffen kann und will, als sich das Grundstück nach seiner Umgrenzung in der Natur darstellt (vgl. Soergel/Stürner, aaO, § 925 Rdn. 37; MünchKommBGB /Kanzleiter, 3. Aufl., § 925 Rdn. 22; Lutter, AcP 164 [1964], 122, 140; auch OLG Oldenburg, Recht 1920, Nr. 1220; OLG Hamm, aaO). Eine solche zweifelsfreie Zuordnung wird allerdings nicht möglich sein, soweit der Interessent lediglich nicht auf der Grenze stehende Grenzeinrichtungen vorfindet, die den richtigen Grenzverlauf nur ungenau wiedergeben (vgl. MünchKommBGB /Säcker, 3. Aufl., § 912 Rdn. 15), jedoch unerkannt bleiben oder wegen Geringfügigkeit hingenommen werden. Gleiches gilt im Falle eines Überbaus, der nach § 912 BGB geduldet werden muû. Geht es aber wie hier um eine gröûere zusammenhängende Fläche, deren Inbesitznahme als Eigentum durch den Nachbarn dem Grundstückseigentümer weder verborgen bleibt, noch regelmäûig von ihm geduldet wird, so kann ein Interessent im Zweifel nur davon ausgehen, daû dieser Bereich nicht mehr zum Eigentum des Veräuûerers zählt und daher auch nicht übereignet werden soll.
Der Kenntnis des Beklagten steht die von dem Berufungsgericht in anderem Zusammenhang erörterte Frage der Bemessung des Kaufpreises nicht entgegen. Zwar ergibt sich auf der Grundlage eines - von der Verkäuferin als angemessen erachteten - Kaufpreises von 50 DM/m² bei der Grundfläche von 633 m², die in der notariellen Urkunde bei der Beschreibung des Objekts für das gesamte Flurstück Nr. 64/1 genannt wird, genau der Betrag von 31.650 DM, der als Kaufpreisanteil für "Grund und Boden" vereinbart worden ist. Daraus folgt aber nicht, daû die Beteiligten auch die dem Kläger überlassene Teilfläche einbeziehen wollten. Nachdem sie davon ausgingen, daû das verbliebene Anwesen dem Flurstück Nr. 64/1 entsprach, war es nur folgerichtig , die hierfür in dem Liegenschaftskataster vermerkte Grundfläche auch der Preisermittlung zugrunde zu legen. Eigenständige Bedeutung für die Bestimmung des Vertragsgegenstandes kann diese Angabe mithin nicht erlangt haben. Die Unmaûgeblichkeit des Kaufpreises folgt im übrigen auch daraus, daû - was das Berufungsgericht nicht beachtet hat - die tatsächliche Grundfläche des Flurstücks Nr. 64/1 unstreitig nicht nur 633 m², sondern 645 m² betrug. Hätte der von der Stadt W. zur Ermittlung des Kaufpreises hinzugezogene Sachverständige mithin die Grundstücksgröûe nicht aus den vorhandenen Unterlagen übernommen, sondern selbst ermittelt, so könnten sich die genannten 633 m² nur durch die Berücksichtigung eines Tauschs der Teilflächen zwischen der Stadt W. und dem Kläger ergeben, also wiederum keine Einbeziehung des umstrittenen Areals in das Geschäft mit dem Beklagten begründen.
cc) An dem geschilderten Willen der Verkäuferin und an der Kenntnis des Beklagten hiervon hat sich bis zur Erklärung der Auflassung nichts geändert. Insbesondere kann der Beklagte nicht aufgrund der Katasterkarte eine
andere Vorstellung gewonnen haben, weil ihm deren Kopie erst nach der Beurkundung vom 1. November 1995 und damit erst nach der Auflassung ausgehändigt wurde. Die nachfolgende Abänderung zuvor getroffener Vereinbarungen durch die notarielle Urkunde vom 6. Februar 1996 kann insoweit keine Bedeutung erlangen, weil sie die Auflassungserklärungen nicht zum Gegenstand hatte und diese durch den Hinweis auf das unveränderte Bestehenbleiben der "übrigen Vertragsvereinbarungen" unberührt lieû (vgl. Soergel/Stürner, aaO, § 925 Rdn. 37).
d) Die von dem Berufungsgericht weiter vorgenommene Auslegung des objektiven Erklärungswertes aus der Sicht des Erklärungsempfängers (vgl. BGH, Urt. v. 8. September 1997, II ZR 55/96, NJW 1998, 384, 385) bleibt danach ohne Bedeutung. Gegenüber dem übereinstimmend Gewollten kommt eine abweichende Auslegung nicht in Betracht (Senat, Urt. v. 14. Februar 1997 und Urt. v. 13. November 1998, beide aaO).
4. Der Beklagte kann gegen den Berichtigungsanspruch nicht einwenden , daû ihm ein schuldrechtlicher Anspruch auf Übereignung der umstrittenen Teilfläche zustehe. Zwar vermag eine solche Verpflichtung den Einwand unzulässiger Rechtsausübung zu begründen (vgl. Senat, Urt. v. 28. Juni 1974, V ZR 131/72, NJW 1974, 1651), die Stadt W. schuldete aber dem Beklagten jedenfalls insoweit keine Eigentumsverschaffung, weil die vorstehenden Überlegungen zur Falschbezeichnung bei Erklärung der Auflassung wegen der Identität von Auflassungs- und Kaufgegenstand in gleicher Weise auch für den zugrundeliegenden Kaufvertrag gelten. Insbesondere ist eine versehentliche Falschbezeichnung auch im Rahmen des § 313 BGB unschädlich (vgl. Senat, BGHZ 87, 150, 153 m.w.N.; Hagen, DNotZ 1984, 267, 283 ff).
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Tropf Schneider Krüger Klein Gaier
10
cc) Dass das Berufungsgericht dabei zu einer von der Einschätzung der Beklagten abweichenden Bewertung gekommen ist, ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Der Beklagten ist zwar einzuräumen, dass der Verkäufer eines Grundstücks dieses gewöhnlich nur in dem aus dem Grundbuch und dem Liegenschaftskataster ersichtlichen Zuschnitt und Umfang verkaufen will. Es ist deshalb nach der Rechtsprechung des Senats normalerweise ohne Bedeutung, ob die Grenzeinrichtungen diese Abgrenzungen nach außen deutlich machen (Urt. v. 2. Dezember 2005, V ZR 11/05, NJW-RR 2006, 662, 664) oder ob ein auf dem verkauften Grundstück stehendes Gebäude auf das Nachbargrundstück überbaut ist (Senat, Urt. v. 7. Dezember 2001, V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1040). Die Beklagte hat sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts indes gerade nicht darauf beschränkt, der Klägerin ihr Grundstück mit seinem aus dem Liegenschaftskataster ersichtlichen Zuschnitt und Umfang zu verkaufen. Sie hat es ihr vielmehr bei einer Besichtigung vorgestellt und so verkauft, wie es sich hierbei darstellte. Damit kommt es hier, anders als in den von dem Senat entschiedenen Fällen, nicht auf den aus dem Liegenschaftskataster ersichtlichen , sondern auf den tatsächlichen Zuschnitt des Ensembles an, zu dem auch der auf dem Nachbargrundstück befindliche Teil der Gartenanlage gehört.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 143/01 Verkündet am:
5. Juli 2002
K a n i k
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 125, 133 Fa, 157 Ha
a) Die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit einer Urkunde ist begründet,
wenn der Urkundstext nach Wortlaut und innerem Zusammenhang unter Berücksichtigung
der Verkehrssitte einen bestimmten Geschäftsinhalt zum Ausdruck
bringt.
b) Zur Widerlegung der Vermutung kann auf außerhalb der Urkunde liegende Mittel
der Auslegung (Begleitumstände des Geschäfts, Äußerungen der Parteien außerhalb
der Urkunde u.a.) zurückgegriffen werden.
BGH, Urt. v. 5. Juli 2002 - V ZR 143/01 – Kammergericht in Berlin
LG Berlin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 5. Juli 2002 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Lemke
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 16. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 25. Januar 2001 aufgehoben.
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 31 des Landgerichts Berlin vom 9. Dezember 1999 wird zurückgewiesen.
Der Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelinstanzen.
Von Rechts wegen
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 31 des Landgerichts Berlin vom 9. Dezember 1999 wird zurückgewiesen.
Der Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelinstanzen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellen Verträgen vom 16. Dezember 1998 kaufte die Klägerin von dem Beklagten zwei bebaute Grundstücke zu Preisen von 403.000 DM und 635.000 DM und beauftragte jeweils die G. W. - und F. bau (GWF), die Gebäude zu sanieren; der Sanierungsaufwand betrug 1.065.530 DM und 1.535.420 DM. Mit weiteren notariellen Urkunden vom
22. Dezember 1998 ergänzten die drei Beteiligten die Verträge vom 16. Dezember 1998 dahingehend, "daû die Vertretene zu 3 (scil. Klägerin) das Recht hat, von diesem (scil. vom jeweiligen) Vertrag bis zum 31. März 1999 einseitig zurückzutreten, wenn eine Finanzierung für den Kaufpreis - einschlieûlich des Sanierungsanteils - nicht möglich ist". Für die Zeitspanne vom 30. Dezember 1998 bis 1. März 1999 finanzierte die Hausbank der Klägerin die Objekte, nachdem der Beklagte und GWF Bankbürgschaften erbracht hatten, ohne Eigenkapitalbeteiligung der Klägerin. Die mit der Vermittlung der endgültigen Finanzierung beauftragte Firma B. Finanz teilte der Klägerin am 10. März 1999 mit, daû eine Beleihung ohne Eigenkapitalbeteiligung nicht erreicht werden könne. Mit Schreiben vom gleichen Tage erklärte die Klägerin gegenüber dem Beklagten und GWF "unter Bezugnahme auf die Änderung bzw. Ergänzung der ... Verträge durch die URNrn. ..., alle vom 22. Dezember 1998 ... den Rücktritt von den ... Verträgen".
Die Klägerin, die sich wegen der Zahlung der Kaufpreise der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hatte, hat Vollstreckungsgegenklage erhoben und diese (u.a.) auf den am 10. März 1999 erklärten Rücktritt gestützt. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen.
Hiergegen richtet sich die Revision der Klägerin, mit der sie die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts erstrebt. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, die notariellen Urkunden vom 22. Dezember 1998 räumten der Klägerin kein "freies" Rücktrittsrecht ein, da sie einen Rücktrittsgrund bezeichneten. Mangels eindeutigen Wortlauts der Rücktrittsvereinbarungen könne sich die Klägerin für ihre Auffassung, bereits der Umstand , daû ihr keine Finanzierung ohne Eigenkapital gelungen sei, habe sie zum Rücktritt berechtigt, nicht auf die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der Urkunden stützen. Die Beweisaufnahme über die vor und bei den notariellen Verhandlungen abgegebenen Erklärungen lasse eine Feststellung im Sinne der Klägerin nicht zu.
Dies hält den Angriffen der Revision nicht stand.
II.
1. Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsurteils, die ergänzenden Vereinbarungen vom 22. Dezember 1998 räumten der Klägerin kein Rücktrittsrecht ein, dessen Ausübung allein in ihrem Belieben stehe. Die Vereinbarungen bezeichnen vielmehr einen Rücktrittsgrund. Die Bezeichnung des Rücktrittsgrundes in den Urkunden begründet indessen, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, die Vermutung dafür, daû das Rücktrittsrecht der Klägerin an keine weitere Voraussetzung gebunden war, als das Scheitern der Finanzierung als solches. Die Vermutung umfaût mithin auch den
Fall des Unvermögens der Klägerin, die Finanzierungsmittel ohne Eigenkapitalbeteiligung zu erlangen.
a) Nach ständiger Rechtsprechung besteht für die über ein Rechtsgeschäft aufgenommenen Urkunden die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit (BGHZ 20, 109, 111; BGH, Urt. v. 14. Oktober 1999, III ZR 203/98, ZIP 1999, 1887, 1888). Die Partei, die sich auf auûerhalb der Urkunde liegende Umstände - sei es zum Nachweis eines vom Urkundstext abweichenden übereinstimmenden Willens der Beteiligten, sei es zum Zwecke der Deutung des Inhalts des Beurkundeten aus der Sicht des Erklärungsempfängers (§§ 133, 157 BGB) - beruft, trifft die Beweislast für deren Vorliegen (Senatsurt. v. 5. Februar 1999, V ZR 353/97, WM 1999, 965). Die Vollständigkeits- und Richtigkeitsvermutung setzt allerdings voraus, daû der Geschäftsinhalt durch den Urkundstext bestimmt werden kann; unklar Bleibendes kann keine Vermutung für eine bestimmte Erklärung begründen. Dies bedeutet aber nicht, daû das Beurkundete, wovon das Berufungsgericht (möglicherweise) ausgeht, in dem Sinne eindeutig zu sein hätte, daû für eine Auslegung kein Raum mehr bleibt (vgl. BGHZ 25, 318, 319; 80, 246, 250; krit. MünchKomm-BGB/MayerMaly /Busche, 4. Aufl., § 133 Rdn. 46). Denn in diesem Falle wäre die Vermutung dem Beweis des Gegenteils nicht zugänglich, ginge mithin über eine Beweislastregelung hinaus. Die Vermutung ist vielmehr bereits dann begründet, wenn der Urkundstext nach Wortlaut und innerem Zusammenhang unter Berücksichtigung der Verkehrssitte (§ 157 BGB) einen bestimmten Geschäftsinhalt zum Ausdruck bringt. Die auûerhalb der Urkunde liegenden Mittel der Auslegung, die Begleitumstände des Vertragsabschlusses, dessen Entstehungsgeschichte , Äuûerungen der Parteien auûerhalb der Urkunde u.a., ble i-
ben hierbei allerdings auûer Betracht. Sie sind Hilfsmittel zur Widerlegung der durch die Urkunde begründeten Vermutung des Geschäftsinhalts.
b) Dem wird das Berufungsurteil nicht gerecht. Das Berufungsgericht gründet seine Zweifel am Inhalt der Urkunde darauf, daû der beurkundende Notar das Rücktrittsrecht nicht an die Finanzierung des "gesamten Kaufpreises" , sondern an das Scheitern "einer" Finanzierung "für" den Kaufpreis geknüpft hat. Dabei bleibt es, entgegen dem Gebot des § 133 BGB, am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks haften und läût den wirklichen Willen der Beteiligten unerforscht. Nach § 433 Abs. 2 BGB hat der Käufer für die Zahlung des Kaufpreises als Geldschuld einzustehen. Wie er die erforderlichen Mittel aufbringt, insbesondere ob er hierzu ganz oder teilweise Eigenkapital einsetzt, ist seine Sache. Behält er sich den Rücktritt für den Fall des Scheiterns der Kaufpreisfinanzierung vor, so ist, wenn sich aus der Urkunde nichts anderes ergibt, davon auszugehen, daû der Grund des Scheiterns, in den Grenzen der §§ 162 entspr., 242 BGB, keine Rolle spielt. Der Verkäufer kann, wenn er nicht darauf besteht, den Rücktrittsgrund weiter einzugrenzen, nicht davon ausgehen , daû der Käufer sich in seiner Dispositionsfreiheit, auf welchem Wege und in welcher Weise er die Kaufpreismittel aufbringt, Einschränkungen unterzogen hat. Im Streitfalle hat die Klägerin ihr Rücktrittsrecht daran geknüpft, daû ihr die Finanzierung von Kaufpreis und Sanierungsaufwand "nicht möglich ist". Einschränkungen ihrer Dispositionsbefugnis dahin, daû sie die Kreditmöglichkeiten , welche einem Darlehensnehmer am Markt schlechthin zur Verfügung stehen , ausschöpfen, also auch Eigenkapital einsetzen müsse, hat sie sich nicht unterworfen. Insoweit zu Recht meint das Berufungsgericht, ob und in welchem Umfang Eigenmittel hätten zum Einsatz kommen sollen, sei von den Gegebenheiten des Falles abhängig gewesen. Im Sinne des Rücktrittsgrundes ist der
Klägerin die Finanzierung auch dann nicht möglich, wenn ihr Eigenkapital nicht zur Verfügung steht oder dieses anderweit eingesetzt wird. Eine Grenze wäre nur dann überschritten, wenn die Finanzierung des Kauf- und Sanierungsvorhabens der Parteien ohne Einsatz von Eigenmitteln auûerhalb der Grenzen der Verkehrssitte läge. Hiervon kann aber weder im allgemeinen noch gerade im Hinblick auf die Geschäftstätigkeit der Klägerin ausgegangen werden. Diese hatte, was unstreitig ist, vorher ein Vorhaben ähnlichen Zuschnitts allein mit Fremdmitteln verwirklicht.
2. Zu Recht hat das Berufungsgericht über die für die Auslegung des Rücktrittsgrundes erheblichen Begleitumstände Beweis erhoben. Denn auch ein Beweisergebnis, welches die Behauptung der Beklagten gestützt hätte, die Klägerin habe vor Erklärung des Rücktritts Eigenkapital einsetzen müssen, wäre rechtlich beachtlich gewesen. Es hätte in der Urkunde einen, wenn auch nur andeutungsweisen, Niederschlag gefunden und hätte mithin dem Urkundserfordernis des § 313 Satz 1 BGB a.F. genügt. Da das Berufungsgericht Feststellungen in der einen oder anderen Richtung nicht zu treffen vermochte, ist die Sache im Sinne der Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts entscheidungsreif (§ 565 Abs. 3 ZPO a.F.).
Die Gegenrüge des Beklagten ändert hieran nichts. Der Beklagte vermag nicht auf einen Beweisantrag zu verweisen, zum Begriff der Finanzierung sachverständigen Rat einzuholen. Daû die besonderen Voraussetzungen vorgelegen hätten, unter denen das Gericht entweder Beweis von Amts wegen zu erheben (§ 144 ZPO) oder auf die Stellung eines Beweisantrags hinzuwirken (§ 139 ZPO) hat (zum Sachverständigenbeweis: BGH, Urt. v. 16. Oktober 1986, III ZR 121/85, NJW 1987, 591), legt die Revision nicht dar.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91, 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Tropf RiBGH Prof. Dr. Krüger ist wegen Urlaubsabwesenheit gehindert, zu unterschreiben Karlsruhe, den 09.07.2002 Wenzel Klein Lemke
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 65/01 Verkündet am:
7. Dezember 2001
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: nein
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 133 B, 925
Wird der Gegenstand der Auflassung von den Beteiligten versehentlich falsch bezeichnet
, so finden die allgemeinen Regeln zur rechtlichen Behandlung einer
Falschbezeichnung ("falsa demonstratio non nocet") Anwendung. Die Auflassung ist
danach nur hinsichtlich des Objekts erklärt worden, auf das sich der übereinstimmende
Wille erstreckte, während für den durch die Erklärungen äußerlich umschriebenen
Gegenstand nur scheinbar eine Einigung vorliegt, es insoweit aber in Wirklichkeit
an einer Auflassung fehlt.
BGH, Urt. v. 7. Dezember 2001- V ZR 65/01 - OLG Dresden
LG Bautzen
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 7. Dezember 2001 durch die Richter Tropf, Schneider, Prof. Dr. Krüger,
Dr. Klein und Dr. Gaier
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 16. Januar 2001 aufgehoben.
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Bautzen vom 12. Mai 1999 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß der Beklagte verurteilt wird, den Veränderungsnachweis Nr. 16 des Staatlichen Vermessungsamtes B. zu genehmigen und der Berichtigung des Grundbuches dahin zuzustimmen , daß die Stadt W. als Eigentümerin des im Veränderungsnachweis mit Flurstück Nr. 64/4 bezeichneten Grundstücks eingetragen wird.
Die Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt der Beklagte.
Von Rechts wegen
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Bautzen vom 12. Mai 1999 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß der Beklagte verurteilt wird, den Veränderungsnachweis Nr. 16 des Staatlichen Vermessungsamtes B. zu genehmigen und der Berichtigung des Grundbuches dahin zuzustimmen , daß die Stadt W. als Eigentümerin des im Veränderungsnachweis mit Flurstück Nr. 64/4 bezeichneten Grundstücks eingetragen wird.
Die Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt der Beklagte.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger ist Eigentümer zweier nebeneinander liegender Grundstücke (Flurstücke Nr. 64/2 und Nr. 66/2) in der Innenstadt von W. (Sachsen). Das
benachbarte Grundstück (Flurstück Nr. 64/1), eingetragen im Grundbuch von W. Blatt 543 unter lfd. Nr. 4 des Bestandsverzeichnisses, stand im Eigentum der Stadt W. Eine etwa 20 m² groûe, an seine Anwesen grenzende Teilfläche dieses Grundstücks nutzte mit Zustimmung der Stadt W. allein der Kläger. Grundlage hierfür soll nach den Behauptungen des Klägers ein 1989 zwischen ihm und der Stadt W. mündlich geschlossener und später in privatschriftlicher Form bestätigter Tauschvertrag gewesen sein. Danach habe er, der Kläger, der Stadt W. eine 8 m² groûe Teilfläche des Flurstücks 64/2 überlassen und von dieser im Gegenzug die etwa 20 m² groûe Teilfläche des Flurstücks 64/1 erhalten. Dieser angebliche Geländetausch wurde jedoch weder im Liegenschaftskataster noch im Grundbuch gewahrt.
Am 1. November 1995 schlossen die Stadt W. und der Beklagte einen notariell beurkundeten Kaufvertrag. In der Urkunde wird als Kaufgegenstand das "im Grundbuch von W. Blatt 543 eingetragene Grundstück, Flurstück 64/1 (lfd. Nr. 4) mit einer Gröûe von 633 m²" genannt. Als Kaufpreis wurden 250.000 DM vereinbart, wovon 31.650 DM "auf den Grund und Boden" entfallen sollten. Die Urkunde enthält überdies die Einigung der Erschienenen hinsichtlich des Übergangs des Eigentums an dem Kaufgegenstand. Nach der Beurkundung erhielt der Beklagte von der Stadt W. eine Kopie der Katasterkarte , auf der u.a. das Flurstück 64/1 dargestellt war. In Abänderung des zuvor geschlossenen Kaufvertrages vereinbarten die Vertragsparteien mit notarieller Urkunde vom 6. Februar 1996 ein Rücktrittsrecht zugunsten des Beklagten für den Fall von Finanzierungsschwierigkeiten.
Vor Vertragsschluû hatte der Beklagte gemeinsam mit dem Bürgermeister der Stadt W. das Anwesen besichtigt. Zu diesem Zeitpunkt war von dem
Kläger die Hoffläche der ihm gehörenden Grundstücke und die von ihm für Parkplätze genutzte Teilfläche des Nachbargrundstücks bereits einheitlich mit roten Steinen gepflastert worden. Dagegen bestand das Pflaster der übrigen Hoffläche des Grundstücks der Stadt W. aus grauen, bogenförmig verlegten Natursteinen. Am Rand der von ihm genutzten Teilfläche hatte der Kläger zur Abgrenzung von dem verbleibenden Grundstück der Stadt W. im Anschluû an eine auf der Grenze verlaufende halbhohe Mauer zwei massive Steinpoller setzen lassen.
Der inzwischen als Eigentümer des Flurstücks Nr. 64/1 eingetragene Beklagte nahm die von dem Kläger genutzte Teilfläche im Sommer 1998 in Besitz.
Der Kläger ist der Ansicht, der Beklagte sei nicht Eigentümer dieser Teilfläche geworden. Kaufobjekt habe nur das Grundstück sein sollen, wie es sich bei der Besichtigung tatsächlich dargestellt habe. Er hat von dem Beklagten die Auflassung der näher umschriebenen Teilfläche an die Stadt W. verlangt , hilfsweise die Auflassung an sich selbst und weiter hilfsweise die Feststellung , daû ihm an der Teilfläche ein Nutzungsrecht zustehe. Das Landgericht hat der Klage im Hauptantrag stattgegeben. Ein erstes Urteil des Oberlandesgerichts , das die Verurteilung im wesentlichen bestätigt hat, ist von dem Verfassungsgerichtshof des Freistaates Sachsen wegen Verletzung des Beklagten in seinem Grundrecht aus Art. 78 Abs. 2 der Sächsischen Verfassung aufgehoben worden. Nach Zurückverweisung der Sache durch den Verfassungsgerichtshof hat der Kläger weitere Hilfsanträge gestellt, mit denen er die Verurteilung des Beklagten zur Bewilligung der Eintragung der Stadt W., hilfsweise seiner selbst, als Eigentümer der noch zu vermessenden bzw. nach nicht
bestandskräftigem Veränderungsnachweis bereits vermessenen Teilfläche erstrebt. In einem zweiten Urteil hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die - zugelassene - Revision des Klägers, mit der er seine Anträge weiterverfolgt und mit zusätzlichen Hilfsanträgen von dem Beklagten die Genehmigung des Veränderungsnachweises hinsichtlich der umstrittenen Teilfläche, weiter hilfsweise dessen Zustimmung zur Abmessung und Abschreibung einer Fläche von ca. 20 m² entsprechend dem Veränderungsnachweis , sowie jeweils die Bewilligung zu seiner Eintragung als Eigentümer des Teilgrundstücks verlangt. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
Die Revision ist begründet und führt - mit klarstellender Maûgabe - zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.
I.
Das Berufungsgericht hält den Kläger zwar für befugt, einen etwaigen Anspruch der Stadt W. im Wege gewillkürter Prozeûstandschaft geltend zu machen. Die Klage sei jedoch nicht begründet, weil weder die Voraussetzungen eines Grundbuchberichtigungsanspruchs nach § 894 BGB noch die eines Bereicherungsanspruchs nach § 812 BGB erfüllt seien. Die Stadt W. habe dem Beklagten nämlich das gesamte Flurstück Nr. 64/1 verkauft und übereignet und
nicht etwa nur eine durch die "natürlichen Grenzen" umschriebene Teilfläche dieses Grundstücks. Allerdings sei eine Falschbezeichnung auch bei Grundstücksgeschäften unschädlich, hier hätten die Vertragsparteien aber nichts von der Vertragsurkunde Abweichendes gewollt. Nach der Aussage des Zeugen S. habe bei der Besichtigung des Anwesens das streitige Teilstück keine Rolle gespielt und sei nicht in die Überlegungen einbezogen worden. Die Vertragsparteien hätten keinen besonderen rechtsgeschäftlichen Willen gehabt, sondern sich einfach vorgestellt, daû das Grundstück "im Ganzen" verkauft werden solle. Auch die Vertragsauslegung ergebe keinen von dem Wortlaut der Vertragsurkunde abweichenden Inhalt des Vertrages. Wer ein Grundstück kaufe, könne regelmäûig davon ausgehen, daû der tatsächliche Grenzverlauf und nicht die natürlichen Grenzen maûgeblich seien. Auch juristischen Laien sei bekannt, daû nicht die natürlichen Grenzmarken verbindlich seien. Der zwischen dem Kläger und der Stadt W. formunwirksam vereinbarte Tausch der Grundstücksflächen könne keine Bedeutung erlangen, weil die Vertragsparteien daran bei Vertragsschluû nicht gedacht hätten. Unerheblich sei auch die Nutzung der Teilfläche durch den Kläger, wie schon der Vergleich mit der Einräumung eines bloûen Nutzungsrechts oder einer irrtümlichen Überbauung zeige. Aus den weiteren Umständen habe sich für den Beklagten ebenfalls nicht ergeben, daû das Grundstück nur teilweise habe verkauft werden sollen. Insbesondere sei der Kaufpreis offenbar nach der Fläche des gesamten Grundstücks errechnet worden. Schlieûlich ergebe auch eine ergänzende Vertragsauslegung nicht, daû die streitige Teilfläche von dem Verkauf ausgenommen sei.
Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.
II.
1. Das Berufungsgericht bejaht allerdings zu Recht die Prozeûführungsbefugnis des Klägers. Der Kläger kann einen nur der Stadt W. als Eigentümerin des betroffenen Grundstücks zustehenden Grundbuchberichtigungsanspruch im Wege der gewillkürten Prozeûstandschaft geltend machen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes darf ein Kläger im Prozeû ein fremdes Recht aufgrund einer ihm von dem Berechtigten erteilten Ermächtigung im eigenen Namen verfolgen, sofern er hieran ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat (s. nur BGHZ 100, 217, 218 m.w.N.) Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn ein Grundbuchberichtigungsanspruch, der nicht selbständig abtretbar ist, geltend gemacht werden soll (Senat, Urt. v. 2. Oktober 1987, V ZR 182/86, NJW-RR 1988, 126, 127). Vorliegend ist die Ermächtigung des Klägers in schlüssiger Weise durch die von der Stadt W. in der Vereinbarung vom 30. September 1998 erklärte Abtretung erfolgt (vgl. Senat, Urt. v. 2. Oktober 1987, aaO). Unter den gegebenen Umständen ist das Berufungsgericht zutreffend von einem eigenen Interesse des Klägers ausgegangen, den Anspruch auf Grundbuchberichtigung gegenüber dem Beklagten geltend zu machen. Dieses Interesse des Klägers ist auch schutzwürdig, insbesondere wird der Beklagte durch die gewählte Art der Prozeûführung nicht unbillig benachteiligt.
2. Der von dem Kläger gestellte Hauptantrag bedarf allerdings einer interessengerechten Auslegung. In Anbetracht der inzwischen veränderten Umstände ist der Hauptantrag dahin zu verstehen, daû der Kläger die Genehmi-
gung des nun vorliegenden Veränderungsnachweises durch den Beklagten erstrebt (vgl. Senat, Urt. v. 21. Februar 1986, V ZR 246/84, NJW 1986, 1867, 1868 zur Auslegung eines vergleichbaren Antrages bei fehlender Zulässigkeit), und der Antrag im übrigen auf die Zustimmung des Beklagten zur Eintragung der Stadt W. als Eigentümerin der umstrittenen Teilfläche im Wege der Grundbuchberichtigung gerichtet ist (vgl. Senat, Urt. v. 17. November 2000, V ZR 294/99, nicht veröffentlicht, Umdruck S. 6). Während des anhängigen Rechtsstreits ist nämlich die Abvermessung der umstrittenen Teilfläche erfolgt und Gegenstand eines Veränderungsnachweises geworden. Damit ist zwar dem Kläger die an sich für eine Verurteilung erforderliche Bezeichnung nach Maûgabe des § 28 GBO (vgl. Senat, BGHZ 37, 233, 242) noch nicht möglich. Der Veränderungsnachweis bildet aber die Grundlage der Grundstücksabschreibung (§ 2 Abs. 3 GBO) und erlaubt es, durch entsprechende Bezugnahme das noch nicht abgeschriebene Grundstück übereinstimmend mit dem (künftigen) Inhalt des Grundbuchs festzulegen, weil das Grundbuchamt bei der Abschreibung die Angaben im Veränderungsnachweis übernimmt. Auch in einem solchen Fall wird daher dem Zweck des § 28 GBO genügt, die Eintragung bei dem richtigen Grundstück zu sichern (Senat, BGHZ 90, 323, 327 f; Urt. v. 21. Februar 1986, aaO; Urt. v. 24. April 1987, V ZR 228/85, NJW-RR 1988, 266). Die hier erhobene Leistungsklage ist daher ausnahmsweise zulässig, wobei es unschädlich ist, daû der Beklagte den Veränderungsnachweis nicht genehmigt hat. Der Kläger ist nämlich nicht gehalten, zunächst allein die Genehmigung des Veränderungsnachweises zu erstreiten, sondern kann dieses Ziel mit der auf Verurteilung zur Eintragungsbewilligung gerichteten Klage verbinden (vgl. Senat, BGHZ 90, 323, 328).
3. Die Klage hat bereits mit diesem Hauptantrag Erfolg. Rechtsfehlerhaft verneint das Berufungsgericht einen Grundbuchberichtigungsanspruch (§ 894 BGB) gegenüber dem Beklagten. Ein solcher Anspruch ist vielmehr gegeben, weil sich die am 1. November 1995 erklärte Auflassung nicht auf das gesamte Grundstück (Flurstück Nr. 64/1) erstreckte, sondern die nun im Streit befindliche Teilfläche (nach dem Veränderungsnachweis Flurstück Nr. 64/4) nicht deren Gegenstand war. Da der Beklagte insoweit mangels Auflassung kein Eigentum erworben hat (§ 925 Abs.1 Satz 1 BGB), ist dieses bei der Stadt W. verblieben, die ihrerseits das Eigentum mangels Eigentumsumschreibung (§ 26 Abs. 2 ZGB, § 873 Abs. 1 BGB) nicht an den Kläger verloren hatte. Damit stimmt die im Grundbuch dargestellte Rechtslage, die den Beklagten als Eigentümer des gesamten Flurstücks Nr. 64/1 ausweist, nicht mit der tatsächlichen Rechtslage überein.
a) Der Wortlaut der in der notariellen Urkunde vom 1. November 1995 erklärten Auflassung ist zweifelsfrei auf die Übereignung des gesamten Flurstücks Nr. 64/1 gerichtet. Allerdings finden die allgemeinen Regeln zur rechtlichen Behandlung einer Falschbezeichnung (falsa demonstratio) auch dann Anwendung, wenn die Beteiligten den Gegenstand der Auflassung versehentlich falsch bezeichnen. Die Auflassung ist dann hinsichtlich des Objekts erklärt worden, auf das sich der übereinstimmende Wille erstreckte, während für den durch die Erklärungen äuûerlich umschriebenen Gegenstand nur scheinbar eine Einigung vorliegt, es insoweit aber in Wirklichkeit an einer Auflassung fehlt (RGZ 46, 225, 227 f; Senat, Urt. v. 8. Juni 1965, V ZR 197/62, DNotZ 1966, 172, 173; Urt. v. 25. November 1977, V ZR 102/75, WM 1978, 194, 196; vgl. auch RGZ 133, 279, 281; Senat, Urt. v. 23. Juni 1967, V ZR 4/66, LM § 256 ZPO Nr. 83; Urt. v. 21. Februar 1986, aaO; Urt. v. 17. November 2000,
V ZR 294/99, nicht veröffentlicht, Umdruck S. 5 f; OLG Nürnberg, DNotZ 1966, 542, 544; OLG Hamm, NJW-RR 1992, 152, 153; Staudinger/Pfeifer, BGB [1995], § 925 Rdn. 68; MünchKomm-BGB/Kanzleiter, 3. Aufl., § 925 Rdn. 22; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 925 Rdn. 37; Hagen/Brambring, Der Grundstückskauf , 7. Aufl., 2000, Rdn. 1a).
b) All das verkennt das Berufungsgericht nicht grundsätzlich, meint aber, ein von dem Wortlaut der Urkunde abweichender Wille der Vertragsparteien lasse sich nicht feststellen. Dies ist von Rechtsfehlern beeinfluût. Die Revision rügt zu Recht, daû sich das Berufungsgericht mit dem festgestellten Sachverhalt und den Beweisergebnissen nicht umfassend auseinandergesetzt hat. Durch ein zu enges Verständnis des gemäû § 133 BGB maûgeblichen wirklichen Willens hat sich das Berufungsgericht den Blick auf den entscheidungserheblichen Tatsachenstoff verstellt.
aa) Nach § 133 BGB ist der wirkliche - möglicherweise ungenau oder sogar unzutreffend geäuûerte - Wille des Erklärenden als eine sogenannte innere Tatsache zu ermitteln (vgl. BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983, IVa ZR 80/82, NJW 1984, 721). Wird der tatsächliche Wille des Erklärenden bei Abgabe einer empfangsbedürftigen Willenserklärung festgestellt, und hat der andere Teil die Erklärung ebenfalls in diesem Sinne verstanden, dann bestimmt dieser Wille den Inhalt des Rechtsgeschäfts, ohne daû es auf Weiteres ankommt (BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983, aaO). Es ist insbesondere nicht erforderlich, daû sich der Erklärungsempfänger den wirklichen Willen des Erklärenden zu eigen macht. Ausreichend ist vielmehr, daû er ihn erkennt und in Kenntnis dieses Willens das Geschäft abschlieût (Senat, Urt. v. 20. November 1992, V ZR 122/91, NJW-RR 1993, 373; BGH, Urt. v. 13. Februar 1989, II ZR 179/88,
NJW-RR 1989, 931, 932). Haben alle Beteiligten eine Erklärung übereinstimmend in demselben Sinn verstanden, so geht der wirkliche Wille des Erklärenden dem Wortlaut vor (Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 171/86, NJWRR 1988, 265; Urt. v. 20. November 1992, aaO; BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983, aaO; vgl. auch MünchKomm-BGB/Mayer-Maly/Busche, 4. Aufl., § 133 Rdn. 14), und auch eine abweichende Auslegung kommt nicht in Frage (Senat, Urt. v. 14. Februar 1997, V ZR 32/96, WM 1997, 777, 778; Urt. v. 13. November 1998, V ZR 216/97, NJW 1999, 486, 487).
bb) Das Berufungsgericht stellt jedoch nicht auf den solchermaûen nach § 133 BGB maûgeblichen wirklichen Willen ab, sondern richtet seine Feststellungen auf einen gemeinsamen "besonderen rechtlichen Willen" der Vertragsparteien , der gegenüber dem wirklichen Willen offensichtlich dadurch qualifiziert sein soll, daû sich die Vertragsparteien bei der Besichtigung des Kaufobjekts "besondere Vorstellungen über die 'natürliche Grenze' des Grundstücks gemacht haben" müssen. Es läût dabei auûer acht, daû sich das von den B eteiligten bei Abgabe der Auflassungserklärungen gemeinsam Gewollte nicht etwa nur aus deren aktuellen Vorstellungen oder - wie das Berufungsgericht an anderer Stelle ausführt - den "gemachten Gedanken" bei einer vorangegangenen Besichtigung des Anwesens erschlieût. Heranzuziehen sind vielmehr alle Umstände, die zur Aufdeckung oder Aufhellung des Parteiwillens dienlich sein können, damit das Gericht auf dieser Grundlage seine Überzeugung von dem wirklichen Willen bilden kann (vgl. BGHZ 20, 109, 110 f; BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983, aaO).
c) Das angefochtene Urteil kann hiernach keinen Bestand haben. Der Senat kann aber gemäû § 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO in der Sache abschlieûend
entscheiden, weil der Sachverhalt geklärt ist und die weiteren Feststellungen des Berufungsgerichts ausreichen, um dem Senat das Nachholen der von dem Berufungsgericht versäumten zwingenden Schluûfolgerungen zu ermöglichen (vgl. Senat, Urt. v. 14. Dezember 1990, V ZR 223/89, NJW 1991, 1180, 1181; Urt. v. 27. September 1991, V ZR 55/90, NJW 1992, 183, 184).
aa) Das Berufungsgericht stellt fest, daû die Stadt W. mit der Übereignung der umstrittenen Teilfläche an den Beklagten ihre eigenen Interessen miûachtet hätte, weil dieses Areal im Wege des Tausches Eigentum des Klägers habe werden sollen. Dies läût Rechtsfehler nicht erkennen, ist insbesondere von der Aussage des Zeugen S., des Bürgermeisters der Stadt W., gedeckt. Da es keinen Hinweis dafür gibt, daû die Verkäuferin abweichend von dem Regelfall nicht das Vernünftige wollte (vgl. BGHZ 134, 325, 329), ist aus diesem Umstand zu schlieûen, daû ihr Wille bei Erklärung der Auflassung nicht dahin ging, dem Beklagten das Eigentum auch an der von dem Kläger genutzten Teilfläche zu verschaffen. Dieser Schluûfolgerung steht nicht entgegen, daû sich, wie das Berufungsgericht feststellt, der Bürgermeister der Stadt W. bei der Besichtigung des Anwesens und wohl auch die bei der Beurkundung als Vertreterin handelnde Zeugin B. keine Vorstellungen von dem genauen Grenzverlauf machten, also keine (aktuelle) Kenntnis von dem gegenüber der Darstellung im Liegenschaftskataster abweichenden Kauf- und Auflassungsgegenstand hatten. Für den die Verkäuferin nach § 51 Abs. 1 Satz 2 SächsGemO vertretenden Bürgermeister stand, wie er selbst als Zeuge bekundet hat, auûer Frage, daû ungeachtet der Rechtslage an dem Flächentausch mit dem Kläger festgehalten werden sollte, die fragliche Teilfläche also nicht mehr zur Disposition der Verkäuferin stand. Mithin war, auch ohne daû er sich dies bei der Besichtigung nochmals vergegenwärtigte, sein Wille nicht auf die Übereignung
der umstrittenen Teilfläche an den Beklagten gerichtet. Daû die Willensrichtung der bei Erklärung der Auflassung mit Einzelvollmacht (§ 59 Abs. 2 SächsGemO ) handelnden Zeugin B. eine andere war, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Falls die Willensrichtung der nach Weisung handelnden Zeugin überhaupt maûgeblich sein sollte (vgl. BGHZ 51, 141, 147 für den Geschäftswillen bei arglistiger Täuschung des Vollmachtgebers), war für sie - wie sie bekundet hat - doch klar, daû die fragliche Fläche dem Kläger "gehört" und damit nicht Gegenstand des Geschäfts mit dem Beklagten sein konnte.
bb) Aus den Feststellungen des Berufungsgerichts ist ferner zu schlieûen , daû der Beklagte diesen Willen der Verkäuferin erkannte und sich in dessen Kenntnis mit ihr über den Eigentumsübergang einigte. Durch die der Beurkundung vorangehende Besichtigung des Anwesens hatte sich der Beklagte über den Gegenstand des Kaufvertrages und der Eigentumsverschaffung informiert. Auch das Berufungsgericht geht davon aus, daû die Besichtigung nicht nur den Zweck hatte, den Beklagten über den Zustand des Grundstücks zu unterrichten, sondern ihm auch dessen Lage und ungefähre Gröûe vermitteln sollte. Hierbei war aber, wie das Berufungsgericht weiter feststellt, die Nutzung der umstrittenen Teilfläche durch den Kläger "visuell erkennbar". Überdies hatte sich der Kläger nicht nur auf die offensichtliche Nutzung beschränkt, sondern das Areal durch die einheitliche, deutlich zu unterscheidende Pflasterung für jedermann ersichtlich in seine Grundstücke einbezogen und durch die massiven Poller zum verbleibenden Nachbargrundstück abgegrenzt. Die aufwendige und erkennbar dauerhaft gewollte bauliche Gestaltung vermittelte den Eindruck, die Fläche zähle zum Grundstückseigentum des Klägers. Auf dieser Grundlage ging nicht nur der Zeuge S. davon aus, daû "jeder normale Mensch" das durch Pflaster und Poller abgegrenzte "andere Grundstück" erkannte.
Vielmehr war auch der über die Hintergründe, insbesondere über den Flächentausch , nicht informierten Zeugin B. klar, daû die fragliche Fläche dem Kläger "gehörte" und nicht verkauft werden sollte. Es gibt keinen Hinweis darauf , daû der Beklagte, der in gleicher Weise wie die Zeugin informiert war und sich wie diese bei der Besichtigung Kenntnis von dem Gegenstand des beabsichtigten Geschäfts verschaffen wollte, eine andere Vorstellung gewonnen hatte. Tritt wie hier einem Erwerbsinteressenten bei der Besichtigung des Objekts aufgrund der tatsächlichen Situation klar vor Augen, welche Flächen Teil eines Nachbargrundstücks sind, so kann er ohne weitere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, daû ihm der Veräuûerer weitergehendes Eigentum ve rschaffen kann und will, als sich das Grundstück nach seiner Umgrenzung in der Natur darstellt (vgl. Soergel/Stürner, aaO, § 925 Rdn. 37; MünchKommBGB /Kanzleiter, 3. Aufl., § 925 Rdn. 22; Lutter, AcP 164 [1964], 122, 140; auch OLG Oldenburg, Recht 1920, Nr. 1220; OLG Hamm, aaO). Eine solche zweifelsfreie Zuordnung wird allerdings nicht möglich sein, soweit der Interessent lediglich nicht auf der Grenze stehende Grenzeinrichtungen vorfindet, die den richtigen Grenzverlauf nur ungenau wiedergeben (vgl. MünchKommBGB /Säcker, 3. Aufl., § 912 Rdn. 15), jedoch unerkannt bleiben oder wegen Geringfügigkeit hingenommen werden. Gleiches gilt im Falle eines Überbaus, der nach § 912 BGB geduldet werden muû. Geht es aber wie hier um eine gröûere zusammenhängende Fläche, deren Inbesitznahme als Eigentum durch den Nachbarn dem Grundstückseigentümer weder verborgen bleibt, noch regelmäûig von ihm geduldet wird, so kann ein Interessent im Zweifel nur davon ausgehen, daû dieser Bereich nicht mehr zum Eigentum des Veräuûerers zählt und daher auch nicht übereignet werden soll.
Der Kenntnis des Beklagten steht die von dem Berufungsgericht in anderem Zusammenhang erörterte Frage der Bemessung des Kaufpreises nicht entgegen. Zwar ergibt sich auf der Grundlage eines - von der Verkäuferin als angemessen erachteten - Kaufpreises von 50 DM/m² bei der Grundfläche von 633 m², die in der notariellen Urkunde bei der Beschreibung des Objekts für das gesamte Flurstück Nr. 64/1 genannt wird, genau der Betrag von 31.650 DM, der als Kaufpreisanteil für "Grund und Boden" vereinbart worden ist. Daraus folgt aber nicht, daû die Beteiligten auch die dem Kläger überlassene Teilfläche einbeziehen wollten. Nachdem sie davon ausgingen, daû das verbliebene Anwesen dem Flurstück Nr. 64/1 entsprach, war es nur folgerichtig , die hierfür in dem Liegenschaftskataster vermerkte Grundfläche auch der Preisermittlung zugrunde zu legen. Eigenständige Bedeutung für die Bestimmung des Vertragsgegenstandes kann diese Angabe mithin nicht erlangt haben. Die Unmaûgeblichkeit des Kaufpreises folgt im übrigen auch daraus, daû - was das Berufungsgericht nicht beachtet hat - die tatsächliche Grundfläche des Flurstücks Nr. 64/1 unstreitig nicht nur 633 m², sondern 645 m² betrug. Hätte der von der Stadt W. zur Ermittlung des Kaufpreises hinzugezogene Sachverständige mithin die Grundstücksgröûe nicht aus den vorhandenen Unterlagen übernommen, sondern selbst ermittelt, so könnten sich die genannten 633 m² nur durch die Berücksichtigung eines Tauschs der Teilflächen zwischen der Stadt W. und dem Kläger ergeben, also wiederum keine Einbeziehung des umstrittenen Areals in das Geschäft mit dem Beklagten begründen.
cc) An dem geschilderten Willen der Verkäuferin und an der Kenntnis des Beklagten hiervon hat sich bis zur Erklärung der Auflassung nichts geändert. Insbesondere kann der Beklagte nicht aufgrund der Katasterkarte eine
andere Vorstellung gewonnen haben, weil ihm deren Kopie erst nach der Beurkundung vom 1. November 1995 und damit erst nach der Auflassung ausgehändigt wurde. Die nachfolgende Abänderung zuvor getroffener Vereinbarungen durch die notarielle Urkunde vom 6. Februar 1996 kann insoweit keine Bedeutung erlangen, weil sie die Auflassungserklärungen nicht zum Gegenstand hatte und diese durch den Hinweis auf das unveränderte Bestehenbleiben der "übrigen Vertragsvereinbarungen" unberührt lieû (vgl. Soergel/Stürner, aaO, § 925 Rdn. 37).
d) Die von dem Berufungsgericht weiter vorgenommene Auslegung des objektiven Erklärungswertes aus der Sicht des Erklärungsempfängers (vgl. BGH, Urt. v. 8. September 1997, II ZR 55/96, NJW 1998, 384, 385) bleibt danach ohne Bedeutung. Gegenüber dem übereinstimmend Gewollten kommt eine abweichende Auslegung nicht in Betracht (Senat, Urt. v. 14. Februar 1997 und Urt. v. 13. November 1998, beide aaO).
4. Der Beklagte kann gegen den Berichtigungsanspruch nicht einwenden , daû ihm ein schuldrechtlicher Anspruch auf Übereignung der umstrittenen Teilfläche zustehe. Zwar vermag eine solche Verpflichtung den Einwand unzulässiger Rechtsausübung zu begründen (vgl. Senat, Urt. v. 28. Juni 1974, V ZR 131/72, NJW 1974, 1651), die Stadt W. schuldete aber dem Beklagten jedenfalls insoweit keine Eigentumsverschaffung, weil die vorstehenden Überlegungen zur Falschbezeichnung bei Erklärung der Auflassung wegen der Identität von Auflassungs- und Kaufgegenstand in gleicher Weise auch für den zugrundeliegenden Kaufvertrag gelten. Insbesondere ist eine versehentliche Falschbezeichnung auch im Rahmen des § 313 BGB unschädlich (vgl. Senat, BGHZ 87, 150, 153 m.w.N.; Hagen, DNotZ 1984, 267, 283 ff).
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Tropf Schneider Krüger Klein Gaier
8
a) § 891 Abs. 1 BGB knüpft die Vermutung der Rechtsinhaberschaft an die Grundbucheintragung. Da im Rechtsverkehr Klarheit darüber bestehen muss, auf welchen konkreten Teil der Erdoberfläche sich ein eingetragenes Recht bezieht, besteht heute Einigkeit darüber, dass sich die Richtigkeitsvermutung des Grundbuches auch auf den sich aus dem Liegenschaftskataster ergebenden Grenzverlauf erstreckt (RGZ 73, 125, 129; BayObLGZ 1987, 410, 412 f.; OLG Frankfurt, OLGZ 1985, 156, 157 f.; OLG Nürnberg, MDR 1976, 666; OLG Celle, NJW 1956, 632, 633; Bengel /Simmerding, Grundbuch, Grundstück, Grenze, 5. Aufl., Anh. zu § 22 GBO Rdn. 1 f.; Demharter, GBO, 25. Aufl., § 2 Rdn. 26; Erman/Lorenz, BGB, 11. Aufl., § 891 Rdn. 7; Lutter, AcP 164, 122, 138; MünchKommBGB /Wacke, 4. Aufl., § 891 Rdn. 11; Palandt/Bassenge, BGB, 64. Aufl., § 891 Rdn. 6; Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 891 Rdn. 8; Soergel/Bauer, aaO, § 920 Rdn. 3; Staudinger/Gursky, BGB [2002], § 891 Rdn. 21 ff.; Staudinger /Roth, aaO, § 920 Rdn. 2). Nach § 2 Abs. 2 GBO werden die Grundstücke im Grundbuch nach dem Liegenschaftskataster benannt. Der Grenzverlauf kann danach in aller Regel über die in Spalte 3 b des Bestandsverzeichnisses des Grundbuches eingetragene Parzellennummern in Verbindung mit der Katasterkarte erschlossen werden. So liegt es auch hier.
(1) Der Besitzer kann die Herausgabe der Sache verweigern, wenn er oder der mittelbare Besitzer, von dem er sein Recht zum Besitz ableitet, dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Ist der mittelbare Besitzer dem Eigentümer gegenüber zur Überlassung des Besitzes an den Besitzer nicht befugt, so kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe der Sache an den mittelbaren Besitzer oder, wenn dieser den Besitz nicht wieder übernehmen kann oder will, an sich selbst verlangen.
(2) Der Besitzer einer Sache, die nach § 931 durch Abtretung des Anspruchs auf Herausgabe veräußert worden ist, kann dem neuen Eigentümer die Einwendungen entgegensetzen, welche ihm gegen den abgetretenen Anspruch zustehen.
(1) Auf den Erwerb oder den Bau von Eigenheimen ist dieses Gesetz anzuwenden, wenn
- 1.
nach den Gesetzen der Deutschen Demokratischen Republik über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 15. September 1954 (GBl. I Nr. 81 S. 784), vom 19. Dezember 1973 (GBl. I Nr. 58 S. 578) und vom 7. März 1990 (GBl. I Nr. 18 S. 157) Eigenheime verkauft worden sind und selbständiges Eigentum an den Gebäuden entstanden ist, - 2.
Nutzungsrechte verliehen oder zugewiesen worden sind (§§ 287, 291 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik) oder - 3.
Grundstücke mit Billigung staatlicher Stellen in Besitz genommen und mit einem Eigenheim bebaut worden sind. Dies ist insbesondere der Fall, wenn - a)
Wohn- und Stallgebäude für die persönliche Hauswirtschaft auf zugewiesenen, ehemals genossenschaftlich genutzten Grundstücken nach den Musterstatuten für die landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften errichtet wurden, - b)
Eigenheime von einem Betrieb oder einer Produktionsgenossenschaft errichtet und anschließend auf einen Bürger übertragen wurden, - c)
Bebauungen mit oder an Eigenheimen aufgrund von Überlassungsverträgen erfolgten, - d)
staatlichen Stellen von einer landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft als Bauland übertragen wurden, - e)
als Wohnhäuser geeignete und hierzu dienende Gebäude aufgrund eines Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung (§§ 312 bis 315 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik) mit Billigung staatlicher Stellen errichtet wurden, es sei denn, daß der Überlassende dieser Nutzung widersprochen hatte, - f)
Eigenheime auf vormals volkseigenen, kohlehaltigen Siedlungsflächen, für die Bodenbenutzungsscheine nach den Ausführungsverordnungen zur Bodenreform ausgestellt wurden, mit Billigung staatlicher Stellen errichtet worden sind oder - g)
Eigenheime aufgrund einer die bauliche Nutzung des fremden Grundstücks gestattenden Zustimmung nach der Eigenheimverordnung der Deutschen Demokratischen Republik vom 31. August 1978 (GBl. I Nr. 40 S. 425) oder einer anderen Billigung staatlicher Stellen errichtet wurden, die Verleihung oder Zuweisung eines Nutzungsrechts jedoch ausblieb, die nach den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik für diese Art der Bebauung vorgeschrieben war, - h)
Wohn- und Stallgebäude nach den Vorschriften über den Besitzwechsel bei ehemals volkseigenen Grundstücken aus der Bodenreform einem Bürger auch ohne förmlichen Beschluß verbindlich zugewiesen oder auf Grund einer solchen Zuweisung errichtet worden sind.
(2) Eigenheime sind Gebäude, die für den Wohnbedarf bestimmt sind und eine oder zwei Wohnungen enthalten. Die Bestimmungen über Eigenheime gelten auch für mit Billigung staatlicher Stellen errichtete Nebengebäude (wie Werkstätten, Lagerräume).
(3) Gebäude, die bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 von den Nutzern zur persönlichen Erholung, Freizeitgestaltung oder zu kleingärtnerischen Zwecken genutzt wurden, sind auch im Falle einer späteren Nutzungsänderung keine Eigenheime. Eine Nutzung im Sinne des Satzes 1 liegt auch vor, wenn der Nutzer in dem Gebäude zwar zeitweise gewohnt, dort jedoch nicht seinen Lebensmittelpunkt hatte.
(1) Dieses Kapitel regelt auch die bauliche Nutzung fremder Grundstücke für land-, forstwirtschaftlich, gewerblich (einschließlich industriell) genutzte oder öffentlichen Zwecken dienende Gebäude sowie für Wohnhäuser, die durch landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften errichtet oder erworben worden sind.
(2) Eine bauliche Nutzung im Sinne des Absatzes 1 liegt insbesondere dann vor, wenn
- 1.
Genossenschaften mit gewerblichem oder handwerklichem Geschäftsgegenstand Nutzungsrechte auf volkseigenen Grundstücken verliehen worden sind, - 2.
den in Nummer 1 bezeichneten Genossenschaften Rechtsträgerschaften an Grundstücken übertragen worden sind, sie die Grundstücke bebaut und sie den Bau ganz oder überwiegend mit eigenen Mitteln finanziert haben, - 3.
Vereinigungen Nutzungsrechte verliehen worden sind oder sie Grundstücke als Rechtsträger bebaut und den Bau ganz oder überwiegend mit eigenen Mitteln finanziert haben, - 4.
vormals im Register der volkseigenen Wirtschaft eingetragene oder einzutragende Betriebe oder staatliche Stellen mit privaten Grundstückseigentümern oder staatlichen Verwaltern Nutzungsverträge geschlossen haben, die die Bebauung der Grundstücke gestattet haben, und sie die Grundstücke bebaut haben, - 5.
landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften ihrem vormaligen gesetzlich begründeten genossenschaftlichen Bodennutzungsrecht unterliegende Grundstücke bebaut oder auf ihnen stehende Gebäude erworben haben, - 6.
Handwerker oder Gewerbetreibende für die Ausübung ihres Berufes genutzte, vormals volkseigene Grundstücke mit Billigung staatlicher Stellen mit einem Gebäude oder einer baulichen Anlage bebaut haben oder - 7.
- a)
staatliche Stellen fremde, in Privateigentum stehende Grundstücke - aa)
mit Gebäuden oder baulichen Anlagen bebaut haben, die nicht öffentlichen Zwecken gewidmet sind und nicht unmittelbar Verwaltungsaufgaben dienen, oder - bb)
für den Bau von Gebäuden, baulichen Anlagen, Verkehrsflächen und für Zwecke des Gemeingebrauchs verwendet haben, wenn diese im komplexen Wohnungsbau oder im Siedlungsbau (§ 11) belegen sind,
vormals volkseigene Betriebe im Sinne der Nummer 4 oder Genossenschaften im Sinne der Nummer 1 fremde, in Privateigentum stehende Grundstücke mit betrieblich genutzten Gebäuden oder baulichen Anlagen ohne eine der Bebauung entsprechende Regelung der Eigentumsverhältnisse oder ohne vertragliche Berechtigung bebaut haben.
(1) In den in § 1 Abs. 1 Nr. 1 bezeichneten Fällen können Grundstückseigentümer und Nutzer (Beteiligte) zur Bereinigung der Rechtsverhältnisse an den Grundstücken Ansprüche auf Bestellung von Erbbaurechten oder auf Ankauf der Grundstücke oder der Gebäude nach Maßgabe dieses Kapitels geltend machen. Die Beteiligten können von den gesetzlichen Bestimmungen über den Vertragsinhalt abweichende Vereinbarungen treffen.
(2) Die Bereinigung erfolgt zur
- 1.
Anpassung der nach dem Recht der Deutschen Demokratischen Republik bestellten Nutzungsrechte an das Bürgerliche Gesetzbuch und seine Nebengesetze, - 2.
Absicherung aufgrund von Rechtsträgerschaften vorgenommener baulicher Investitionen, soweit den Nutzern nicht das Eigentum an den Grundstücken zugewiesen worden ist, und - 3.
Regelung der Rechte am Grundstück beim Auseinanderfallen von Grundstücks- und Gebäudeeigentum.
(3) Nach diesem Gesetz sind auch die Fälle zu bereinigen, in denen der Nutzer ein Gebäude oder eine bauliche Anlage gekauft hat, die Bestellung eines Nutzungsrechts aber ausgeblieben und selbständiges, vom Eigentum am Grundstück getrenntes Eigentum am Gebäude nicht entstanden ist, wenn der Nutzer aufgrund des Vertrags Besitz am Grundstück erlangt hat oder den Besitz ausgeübt hat. Dies gilt nicht, wenn der Vertrag
- 1.
wegen einer Pflichtverletzung des Käufers nicht erfüllt worden ist, - 2.
wegen Versagung einer erforderlichen Genehmigung aus anderen als den in § 6 der Verordnung über die Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche in der Fassung der Bekanntmachung vom 11. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2162) genannten Gründen nicht durchgeführt werden konnte oder - 3.
nach dem 18. Oktober 1989 abgeschlossen worden ist und das Grundstück nach den Vorschriften des Vermögensgesetzes an den Grundstückseigentümer zurückzuübertragen ist oder zurückübertragen wurde; für diese Fälle gilt § 121.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 228/03 Verkündet am:
16. Juli 2004
K a n i k,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
a) War nach dem Recht der DDR für eine bauliche Investition eine Absicherung im
Sinne des § 3 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG vorgesehen, scheitert eine Bereinigung
des Rechtsverhältnisses nach Satz 2 der Vorschrift (Nachzeichnung) nicht
daran, daß die Beteiligten die Absicherung nicht bedacht oder nicht für erforderlich
gehalten haben.
b) § 9 Abs. 2 Nr. 3 SachenRBerG erweitert die Tatbestände des § 7 Abs. 2 Nr. 1
i.V.m. § 3 Abs. 2 Satz 1 und des § 7 Abs. 2 Nr. 2
SachenRBerG auf den Fall, daß der Gemeinschaft für eine Eigeninvestition kein
Nutzungsrecht/keine Rechtsträgerschaft übertragen worden war, und sie das Gebäude
auch nicht selbst erstellt, sondern dessen Erstellung einem Dritten (Hauptauftraggeber
) überlassen hatte.
c) Hatte eine sozialistische Genossenschaft die Finanzierung eines ausschließlich
für ihre Zwecke erstellten Bauwerkes übernommen, so wird vermutet, daß sie in
der einen Investitionsauftraggeber kennzeichnenden Weise auf die Gebäudeerstellung
durch einen Dritten (Hauptauftraggeber) Einfluß genommen hat.
BGH, Urt. v. 16. Juli 2004 - V ZR 228/03 - Brandenburgisches OLG
LG Neuruppin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 16. Juli 2004 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Gaier und Dr. SchmidtRäntsch
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 5. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 26. Juni 2003 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Durch Organisationsvertrag vom Februar 1988 verpflichtete sich der Rat der Gemeinde B. gegenüber der Rechtsvorgängerin der Klägerin, der Konsumgenossenschaft W. /P. , auf einem volkseigenen Grundstück "einen Verkaufsstellenneubau (individuelles Projekt) als Initiativmaßnahme" zu errichten. Die Genossenschaft "sicherte die handelstechnische Ausrüstung ab" und übernahm die Verpflichtung, "nach der bauseitigen Fertigstellung des Gebäudes die finanzielle Ablösung des Gebäudes vorzunehmen". Am 8. Dezember 1989 übersandte der Rat der Gemeinde der Konsumgenossen-
schaft als "Rechnungsabschluß" die bei dem Bauvorhaben angefallenen Handwerker- und Lieferantenrechnungen "zur Finanzierung der Verkaufsstelle H. " (scil. Ortsteil von B. ) und bat "um Überweisung der A u f w e nd u n g e n zur Errichtung der Verkaufsstelle" in Höhe von 158.700 M. Die Leistungen waren, soweit sie von Dritten erbracht worden waren, dem Rat in Rechnung gestellt, soweit dieser selbst Leistungen erbracht hatte (einzelne Materiallieferungen), stellte er Rechnungen auf die Genossenschaft aus. Ob der Betrag gezahlt wurde, ist streitig. Durch privatschriftlichen Vertrag vom 7. Dezember 1989 verkaufte der Rat der Gemeinde "mit dem heutigen Datum den Verkaufsstellenneubau der Gemeinde H. , welcher als Initiativneubau errichtet wurde, lt. bestehenden Organisationsvertrag in Höhe von 158.700 M" an die Genossenschaft.
Die Klägerin begehrt gegenüber der Beklagten, auf d ie das Eigentum an dem Grundstück übergegangen ist, die Feststellung, daß ihr die Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf Ankauf des Grundstücks, wahlweise auf Bestellung eines Erbbaurechts zustehen. Die Klage ist in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin den Feststellungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht lehnt einen Bereinigungsanspruch na ch § 7 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG ab; denn die Genossenschaft habe weder das
Grundstück bebaut noch sei ihr eine Rechtsträgerschaft daran übertragen worden. Es könne auch nicht festgestellt werden, daß ihr ein Rechtsträgerwechsel vom Rat der Gemeinde zugesagt worden sei. Allein aufgrund des Organisationsvertrags könne ein solcher Schluß nicht gezogen werden. Die finanzielle Ablösung könne auch bedeuten, daß die Genossenschaft ihren Beitrag zu einer gemeinsamen Baumaßnahme geleistet habe und die Nutzung der Verkaufsstelle im Rahmen eines Nutzungsvertrages erfolgen sollte. Auch aus § 9 Abs. 2 Nr. 3 SachenRBerG lasse sich ein Anspruch nicht herleiten. Die unterstellte Zahlung der Rechnungen reiche hierfür nicht aus, solange eine Beteiligung der Genossenschaft an der Planung und Ausführung des Baues nicht ersichtlich sei und vor allem die Beklagte keine näheren Anhaltspunkte dafür vorgebracht habe, daß eine über eine schuldrechtliche Nutzung hinausgehende Absicherung gewollt, jedenfalls nicht ausgeschlossen gewesen sei. Der Vortrag sei erforderlich gewesen, da eine solche Absicherung dem Gesetz zuwider gelaufen wäre, das eine Überlassung von Grundmitteln an Genossenschaften nur durch Nutzungsvertrag vorgesehen habe.
Dies hält den Angriffen der Revision nicht stand.
II.
1. Rechtsfehlerfrei lehnt das Berufungsgericht allerdin gs einen Bereinigungsanspruch nach § 7 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG ab. Nicht die Konsumgenossenschaft , sondern der Rat der Gemeinde hat das volkseigene Grundstück bebaut. Ihm war mit Prüfbescheid vom 15. März 1988 die Bebauung genehmigt worden, er hatte den projektleitenden Architekten beauftragt und die Lieferun-
gen und Handwerkerleistungen, soweit er sie nicht selbst vorgenommen hatte, an Dritte vergeben. Der Genossenschaft war auch nicht, was § 7 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG neben der Vornahme der Bebauung und der Finanzierung des Baues mit eigenen Mitteln (zur Vermutung der Investition aus Eigenmitteln, Senat , Urt. v. 21. Januar 2000, V ZR 327/98, VIZ 2000, 234) voraussetzt, die Rechtsträgerschaft übertragen worden. Die weitere Überlegung des Berufungsgerichts , der Genossenschaft sei vom Rat der Gemeinde ein Rechtsträgerwechsel auch nicht zugesagt worden, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle. Durch diese Zusage könnte der hängende Fall (§ 3 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG ) eines Bereinigungstatbestandes nicht begründet werden. Der hängende Fall ist nicht dadurch gekennzeichnet, daß die Beteiligten konkret beabsichtigten, die bauliche Investition durch eine der in § 3 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG genannten Rechtspositionen (Nutzungsrecht, Gebäudeeigentum und, beim Genossenschaftsbau regelwidrig, Rechtsträgerschaft) abzusichern. Maßgebend ist, ob im Recht der DDR eine solche Absicherung vorgesehen war. Die Vorstellungen der Parteien über die dem Bebauenden einzuräumende Rechtsstellung können nur mittelbar eine Rolle spielen, insoweit sie nämlich Rückschlüsse auf Art und Inhalt des beabsichtigten Geschäfts zulassen. Führt die Gesamtheit der zur Ermittlung des Geschäftsinhalts maßgeblichen Umstände dazu, daß ein Rechtsverhältnis vorlag, für das nach dem Recht der DDR eine Absicherung im Sinne des § 3 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG vorgesehen war, so scheitert die Nachzeichnung gemäß Satz 2 der Vorschrift nicht daran, daß die Beteiligten diese nicht bedacht oder für erforderlich gehalten haben. Im Streitfalle scheitert die Nachzeichnung daran, daß § 7 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG keinen nachzeichnungsfähigen Tatbestand des DDR-Rechts erfaßt. Die Bebauung in Rechtsträgerschaft war zur Sicherung der Eigeninvestition der Genossenschaft an einem volkseigenen Grundstück nach dem
Recht der DDR nicht geeignet (zutr. Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 7 Rdn. 156, 160). Sie war in Verbindung mit einem Nutzungsvertrag über das volkseigene Gebäude das Mittel, volkseigene unbewegliche Grundmittel, wie Gebäude, zu bewirtschaften (§§ 2, 4 der Anordnung für die Übertragung volkseigener unbeweglicher Grundmittel an sozialistische Genossenschaften vom 11. Oktober 1974 - ÜbGrMAO -). Für eine Eigeninvestition, dies läßt das Berufungsurteil unberücksichtigt, war die Bildung von Genossenschaftseigentum aufgrund eines der Genossenschaft verliehenen Nutzungsrechts vorgesehen (§§ 1, 3 ff. NutzungsRG). Hatte eine Genossenschaft eine Eigeninvestition vorgenommen, ohne daß es zur Verleihung des Nutzungsrechts gekommen war, steht ihr ein Bereinigungsanspruch im Nachzeichnungswege gem. § 7 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG zu.
2. Die Feststellungen des Berufungsgerichts bilden aber keine hinreichende Grundlage für die Versagung eines Bereinigungsanspruchs der Klägerin als Rechtsnachfolgerin des Nutzers gem. § 9 Abs. 2 Nr. 3 SachenRBerG. Die Vorschrift erweitert die Tatbestände des § 7 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 SachenRBerG auf den Fall, daß der Genossenschaft weder ein Nutzungsrecht noch, regelwidrig, die Rechtsträgerschaft am Grundstück übertragen worden war, sie eine Eigeninvestition vorgenommen, nicht aber als Bauherrin aufgetreten war, die Erstellung des Baus vielmehr einem staatlichen Hauptauftraggeber überlassen hatte. Dieser hatte, im Ansatz dem Generalübernehmer des bürgerlichen Rechts vergleichbar, die Aufgaben der Genossenschaft als Investitionsauftraggeberin bei der Vorbereitung und Durchführung der Investition auf deren Rechnung im eigenen Namen wahrzunehmen und ihr die Investition in nutzungsfähigem Zustand zu übergeben (§ 20 2. DVO VertragsG). Die Vorschrift des § 9 Abs. 2 Nr. 3 SachenRBerG schließt die Regelungslücke, indem sie die
Genossenschaft zum Rechtsnachfolger des Hauptauftraggebers, der nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 SachenRBerG Nutzer ist, bestimmt (Senatsurt. v. 30. Mai 2003, V ZR 370/02, WM 2003, 1973). Entsprechend hat der Senat die Vorschrift auf den Fall angewandt, daß die gewerbliche (oder handwerkliche) Genossenschaft nicht formell als Investitionsauftraggeber aufgetreten ist, ihr aber von Anfang an gegenüber der bauausführenden Stelle die Finanzierung des Bauwerks oblag und sie nach der Bauausführung die Nutzung ohne die Einschränkungen der Anordnung für die Übertragung volkseigener unbeweglicher Grundmittel an sozialistische Genossenschaften vom 11. Oktober 1974 übertragen erhielt (Urt. v. 30. Mai 2003, aaO).
a) Im Streitfalle ist § 9 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. § 7 Ab s. 2 Nr. 1 und § 3 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG anzuwenden, wenn die Rechtsvorgängerin der Klägerin durch den Organisationsvertrag den Rat der Gemeinde zum Hauptauftraggeber bestimmt hat. Organisationsverträge hatten nach dem Recht der DDR kein abschließend umrissenes Bild. Ihrem Ausgangspunkt nach dienten sie der Zusammenarbeit zwischen staatlichen Organen und Wirtschaftseinheiten oder zwischen diesen und Wirtschaftssubjekten auf anderer, etwa genossenschaftlicher Eigentumsgrundlage. Sie konnten im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 7 VertragsG institutionell verfestigt sein, die Koordinierungszwecke konnten aber auch in loser rechtlicher Form verfolgt werden. Zutreffend weist das Berufungsgericht , wenn auch in anderem Zusammenhang, auf die Möglichkeit hin, Investitionsgemeinschaften auf der Grundlage der Richtlinie über gemeinsame Investitionen vom 26. September 1972 (GBl. II S. 642) zu bilden, die sich des Mittels des Organisationsvertrags, u.a. mit der Bestellung eines Hauptauftraggebers , bediente. Für kommunale Zielsetzungen (Erschließung von Wohnraum , Naherholung, Nutzung von Kindergärten, -krippen und Ferienheimen
u.a.), die hier allerdings nicht im Vordergrund stehen, kam der vom Berufungsgericht genannte Kommunalvertrag in Frage (Richtlinie für die Planung und Finanzierung gemeinsamer Maßnahmen zwischen den Räten der Städte und Gemeinden und den Betrieben und Kombinaten ... vom 22. Juli 1970, GBl. II S. 463 i.V.m. der Verordnung über die Gestaltung der Vertragsbeziehungen zwischen den Räten der Städte und Gemeinden und den Betrieben vom 17. Juli 1968, GBl. II S. 661). Unter dem Gesichtspunkt der Sachenrechtsbereinigung läßt sich aus solchen Einordnungen indessen nichts Endgültiges herleiten. Der zwischen den Rechtsvorgängern der Parteien geschlossene Organisationsvertrag kommt jedenfalls als Anknüpfungspunkt für § 9 Abs. 2 Nr. 3 SachenRBerG in Frage, wenn er dem Rat der Gemeinde die Rolle des Hauptauftraggebers für die Genossenschaft als Investitionsauftraggeberin zuwies. Einer solchen Aufgabenstellung entsprechen die äußeren Umstände der Gebäudeerrichtung , nämlich die Vergabe der Bauaufträge durch den Rat der Gemeinde im eigenen Namen und auf Rechnung der Genossenschaft, die Weiterleitung der Handwerker- und Lieferantenrechnungen an die Genossenschaft zum Zwecke des Aufwendungsersatzes und die Rechnungsstellung an die Genossenschaft , soweit der Rat selbst Leistungen erbracht hatte. In diesem Falle ist es nicht erforderlich, daß die Genossenschaft gegenüber den bauausführenden Stellen unmittelbar die Finanzierung übernommen hatte. Maßgeblich ist, daß im Verhältnis zwischen den Rechtsvorgängern der Parteien aufgrund des Organisationsvertrags feststand, daß der Bau auf Rechnung der Genossenschaft erstellt wurde. Die vom Berufungsgericht in erster Linie vermißte Abrede über die der Genossenschaft einzuräumenden Rechte an der Investition ist für den Bereinigungsanspruch, wie zu 1 dargestellt, nicht maßgeblich. Das weitere Bedenken, es sei für die Beteiligung der Konsumgenossenschaft an Planung und Ausführung des Geschäfts nichts ersichtlich, geht an der Lebens-
erfahrung vorbei. Auch bei einer genossenschaftlichen Wirtschaftseinheit der DDR ist davon auszugehen, daß sie auf die Planung und Ausführung eines Bauwerks, das allein zu ihren Zwecken und ausschließlich mit ihren Mitteln errichtet wurde, Einfluß nahm. Im Text des Organisationsvertrags kommt das Interesse des Rats, die baulichen Voraussetzungen für die "finanzielle Ablösung des Gebäudes" zu schaffen, jedenfalls im Ansatz zum Ausdruck. Auch die Bauvorlage (Anlage zum Prüfbescheid vom 15. März 1988) geht von einer "allseitigen Absprache" und einem "Projektierungsvertrag" aus.
b) Der Senat hat in der Entscheidung vom 30. Mai 2003 (V ZR 370/02, WM 2003, 1973) darauf hingewiesen, daß die Unterschiede zwischen der vertragsrechtlichen Nutzerstellung nach der Anordnung für die Übertragung volkseigener unbeweglicher Grundmittel an sozialistische Genossenschaften, die keinen Bereinigungsanspruch begründet, und der Stellung des Rechtsnachfolgers im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 3 SachenRBerG graduell sein können. Im Ausgangspunkt heben sich die beiden Regelungsbereiche allerdings voneinander ab, denn der Anordnung lag das Modell der Übertragung schon vorhandener , sei es vom Staat geschaffener, sei es an sich gebrachter Grundmittel auf unbestimmte Zeit gegen Entgelt zugrunde, während das Nutzungsrecht einer Neuinvestition aus Mitteln des Nutzers die rechtliche Grundlage geben sollte. Wurde auf einem volkseigenen Grundstück ein Neubau errichtet und der Genossenschaft gegen eine Geldleistung zur Verfügung gestellt, konnten allerdings Gemengelagen auftreten. In diesem Falle ist anhand der Gesamtumstände zu prüfen, in welchem Grad der Sachverhalt der einen oder anderen Rechtsposition zugeordnet ist. Hatte die Genossenschaft, wie hier, von vornherein die Übernahme der Investitionskosten zugesagt, bedarf es besonderer Gründe, die Zahlung als Nutzungsentgelt in Höhe des Zeitwertes (§ 5
ÜbGrMAO) aufzufassen. In diesem Falle hatte die Genossenschaft das Risiko der (vollen oder teilweisen) Fehlinvestition übernommen, das den vertraglichen Nutzer nicht trifft. Zugleich fehlte es an einer inneren Rechtfertigung, sie der Rückübertragungspflicht zum Restwert auszusetzen, die § 6 ÜbGrMAO (letztlich ) in die Entscheidung des Rats des Kreises stellte (vgl. demgegenüber die engen Voraussetzungen des Entzugs des Nutzungsrechts nach § 6 NutzungsRG ). Von einem Nutzungsvertrag ist dagegen auszugehen, wenn die Beteiligten , was hier nicht der Fall ist, sich des in der DDR eingeführten Musters eines Nutzungsvertrags (Bodenrecht, Autorenkollektiv unter Leitung von Rohde , 1989, S. 95 ff.) bedient haben.
3. Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif. Das Beru fungsgericht wird zunächst klären müssen, ob die Rechtsvorgängerin der Klägerin die Investitionsleistung tatsächlich auf sich genommen, d.h. die ihr übermittelten Rechnungen bezahlt hat. Kann hiervon ausgegangen werden, ist weiter zu prüfen, ob Anhaltspunkte dafür bestehen, daß die Vermutung, der Rat der Gemeinde habe die Rolle des Hauptauftraggebers übernommen (2 a und b), erschüttert ist. Je nach dem Ausgang der Prüfung ist die Geldleistung der Gemeinde rechtlich als Erstattung der Aufwendungen des Rats als Hauptauftraggeber (§ 20 Abs. 2 2. DVO VertragsG) oder als Nutzungsentgelt nach § 5 ÜbGrMAO, § 71 VertragsG zu werten. Besondere Bedeutung hat nach der Rechtsprechung des Senats die Behauptung der Klägerin, der Organisationsvertrag sei zum Zwecke der Ausnutzung der Investitions- oder materiellen Plankennziffern des Rats der Gemeinde erfolgt. Rückschlüsse auf den tatsächlichen Willen der Rechtsvorgänger bei Abschluß des Organisationsvertrags läßt schließlich der (formnichti-
ge) Kaufvertrag vom 7. Dezember 1989 zu, in dem der Rat der Genossenschaft die Eigentümerstellung an dem Gebäude ohne weitere Gegenleistung zu verschaffen suchte.
Wenzel Tropf Krüger Gaier Schmidt-Räntsch
(1) Dieses Kapitel regelt auch die bauliche Nutzung fremder Grundstücke für land-, forstwirtschaftlich, gewerblich (einschließlich industriell) genutzte oder öffentlichen Zwecken dienende Gebäude sowie für Wohnhäuser, die durch landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften errichtet oder erworben worden sind.
(2) Eine bauliche Nutzung im Sinne des Absatzes 1 liegt insbesondere dann vor, wenn
- 1.
Genossenschaften mit gewerblichem oder handwerklichem Geschäftsgegenstand Nutzungsrechte auf volkseigenen Grundstücken verliehen worden sind, - 2.
den in Nummer 1 bezeichneten Genossenschaften Rechtsträgerschaften an Grundstücken übertragen worden sind, sie die Grundstücke bebaut und sie den Bau ganz oder überwiegend mit eigenen Mitteln finanziert haben, - 3.
Vereinigungen Nutzungsrechte verliehen worden sind oder sie Grundstücke als Rechtsträger bebaut und den Bau ganz oder überwiegend mit eigenen Mitteln finanziert haben, - 4.
vormals im Register der volkseigenen Wirtschaft eingetragene oder einzutragende Betriebe oder staatliche Stellen mit privaten Grundstückseigentümern oder staatlichen Verwaltern Nutzungsverträge geschlossen haben, die die Bebauung der Grundstücke gestattet haben, und sie die Grundstücke bebaut haben, - 5.
landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften ihrem vormaligen gesetzlich begründeten genossenschaftlichen Bodennutzungsrecht unterliegende Grundstücke bebaut oder auf ihnen stehende Gebäude erworben haben, - 6.
Handwerker oder Gewerbetreibende für die Ausübung ihres Berufes genutzte, vormals volkseigene Grundstücke mit Billigung staatlicher Stellen mit einem Gebäude oder einer baulichen Anlage bebaut haben oder - 7.
- a)
staatliche Stellen fremde, in Privateigentum stehende Grundstücke - aa)
mit Gebäuden oder baulichen Anlagen bebaut haben, die nicht öffentlichen Zwecken gewidmet sind und nicht unmittelbar Verwaltungsaufgaben dienen, oder - bb)
für den Bau von Gebäuden, baulichen Anlagen, Verkehrsflächen und für Zwecke des Gemeingebrauchs verwendet haben, wenn diese im komplexen Wohnungsbau oder im Siedlungsbau (§ 11) belegen sind,
vormals volkseigene Betriebe im Sinne der Nummer 4 oder Genossenschaften im Sinne der Nummer 1 fremde, in Privateigentum stehende Grundstücke mit betrieblich genutzten Gebäuden oder baulichen Anlagen ohne eine der Bebauung entsprechende Regelung der Eigentumsverhältnisse oder ohne vertragliche Berechtigung bebaut haben.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 228/03 Verkündet am:
16. Juli 2004
K a n i k,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
a) War nach dem Recht der DDR für eine bauliche Investition eine Absicherung im
Sinne des § 3 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG vorgesehen, scheitert eine Bereinigung
des Rechtsverhältnisses nach Satz 2 der Vorschrift (Nachzeichnung) nicht
daran, daß die Beteiligten die Absicherung nicht bedacht oder nicht für erforderlich
gehalten haben.
b) § 9 Abs. 2 Nr. 3 SachenRBerG erweitert die Tatbestände des § 7 Abs. 2 Nr. 1
i.V.m. § 3 Abs. 2 Satz 1 und des § 7 Abs. 2 Nr. 2
SachenRBerG auf den Fall, daß der Gemeinschaft für eine Eigeninvestition kein
Nutzungsrecht/keine Rechtsträgerschaft übertragen worden war, und sie das Gebäude
auch nicht selbst erstellt, sondern dessen Erstellung einem Dritten (Hauptauftraggeber
) überlassen hatte.
c) Hatte eine sozialistische Genossenschaft die Finanzierung eines ausschließlich
für ihre Zwecke erstellten Bauwerkes übernommen, so wird vermutet, daß sie in
der einen Investitionsauftraggeber kennzeichnenden Weise auf die Gebäudeerstellung
durch einen Dritten (Hauptauftraggeber) Einfluß genommen hat.
BGH, Urt. v. 16. Juli 2004 - V ZR 228/03 - Brandenburgisches OLG
LG Neuruppin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 16. Juli 2004 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Gaier und Dr. SchmidtRäntsch
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 5. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 26. Juni 2003 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Durch Organisationsvertrag vom Februar 1988 verpflichtete sich der Rat der Gemeinde B. gegenüber der Rechtsvorgängerin der Klägerin, der Konsumgenossenschaft W. /P. , auf einem volkseigenen Grundstück "einen Verkaufsstellenneubau (individuelles Projekt) als Initiativmaßnahme" zu errichten. Die Genossenschaft "sicherte die handelstechnische Ausrüstung ab" und übernahm die Verpflichtung, "nach der bauseitigen Fertigstellung des Gebäudes die finanzielle Ablösung des Gebäudes vorzunehmen". Am 8. Dezember 1989 übersandte der Rat der Gemeinde der Konsumgenossen-
schaft als "Rechnungsabschluß" die bei dem Bauvorhaben angefallenen Handwerker- und Lieferantenrechnungen "zur Finanzierung der Verkaufsstelle H. " (scil. Ortsteil von B. ) und bat "um Überweisung der A u f w e nd u n g e n zur Errichtung der Verkaufsstelle" in Höhe von 158.700 M. Die Leistungen waren, soweit sie von Dritten erbracht worden waren, dem Rat in Rechnung gestellt, soweit dieser selbst Leistungen erbracht hatte (einzelne Materiallieferungen), stellte er Rechnungen auf die Genossenschaft aus. Ob der Betrag gezahlt wurde, ist streitig. Durch privatschriftlichen Vertrag vom 7. Dezember 1989 verkaufte der Rat der Gemeinde "mit dem heutigen Datum den Verkaufsstellenneubau der Gemeinde H. , welcher als Initiativneubau errichtet wurde, lt. bestehenden Organisationsvertrag in Höhe von 158.700 M" an die Genossenschaft.
Die Klägerin begehrt gegenüber der Beklagten, auf d ie das Eigentum an dem Grundstück übergegangen ist, die Feststellung, daß ihr die Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf Ankauf des Grundstücks, wahlweise auf Bestellung eines Erbbaurechts zustehen. Die Klage ist in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin den Feststellungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht lehnt einen Bereinigungsanspruch na ch § 7 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG ab; denn die Genossenschaft habe weder das
Grundstück bebaut noch sei ihr eine Rechtsträgerschaft daran übertragen worden. Es könne auch nicht festgestellt werden, daß ihr ein Rechtsträgerwechsel vom Rat der Gemeinde zugesagt worden sei. Allein aufgrund des Organisationsvertrags könne ein solcher Schluß nicht gezogen werden. Die finanzielle Ablösung könne auch bedeuten, daß die Genossenschaft ihren Beitrag zu einer gemeinsamen Baumaßnahme geleistet habe und die Nutzung der Verkaufsstelle im Rahmen eines Nutzungsvertrages erfolgen sollte. Auch aus § 9 Abs. 2 Nr. 3 SachenRBerG lasse sich ein Anspruch nicht herleiten. Die unterstellte Zahlung der Rechnungen reiche hierfür nicht aus, solange eine Beteiligung der Genossenschaft an der Planung und Ausführung des Baues nicht ersichtlich sei und vor allem die Beklagte keine näheren Anhaltspunkte dafür vorgebracht habe, daß eine über eine schuldrechtliche Nutzung hinausgehende Absicherung gewollt, jedenfalls nicht ausgeschlossen gewesen sei. Der Vortrag sei erforderlich gewesen, da eine solche Absicherung dem Gesetz zuwider gelaufen wäre, das eine Überlassung von Grundmitteln an Genossenschaften nur durch Nutzungsvertrag vorgesehen habe.
Dies hält den Angriffen der Revision nicht stand.
II.
1. Rechtsfehlerfrei lehnt das Berufungsgericht allerdin gs einen Bereinigungsanspruch nach § 7 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG ab. Nicht die Konsumgenossenschaft , sondern der Rat der Gemeinde hat das volkseigene Grundstück bebaut. Ihm war mit Prüfbescheid vom 15. März 1988 die Bebauung genehmigt worden, er hatte den projektleitenden Architekten beauftragt und die Lieferun-
gen und Handwerkerleistungen, soweit er sie nicht selbst vorgenommen hatte, an Dritte vergeben. Der Genossenschaft war auch nicht, was § 7 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG neben der Vornahme der Bebauung und der Finanzierung des Baues mit eigenen Mitteln (zur Vermutung der Investition aus Eigenmitteln, Senat , Urt. v. 21. Januar 2000, V ZR 327/98, VIZ 2000, 234) voraussetzt, die Rechtsträgerschaft übertragen worden. Die weitere Überlegung des Berufungsgerichts , der Genossenschaft sei vom Rat der Gemeinde ein Rechtsträgerwechsel auch nicht zugesagt worden, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle. Durch diese Zusage könnte der hängende Fall (§ 3 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG ) eines Bereinigungstatbestandes nicht begründet werden. Der hängende Fall ist nicht dadurch gekennzeichnet, daß die Beteiligten konkret beabsichtigten, die bauliche Investition durch eine der in § 3 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG genannten Rechtspositionen (Nutzungsrecht, Gebäudeeigentum und, beim Genossenschaftsbau regelwidrig, Rechtsträgerschaft) abzusichern. Maßgebend ist, ob im Recht der DDR eine solche Absicherung vorgesehen war. Die Vorstellungen der Parteien über die dem Bebauenden einzuräumende Rechtsstellung können nur mittelbar eine Rolle spielen, insoweit sie nämlich Rückschlüsse auf Art und Inhalt des beabsichtigten Geschäfts zulassen. Führt die Gesamtheit der zur Ermittlung des Geschäftsinhalts maßgeblichen Umstände dazu, daß ein Rechtsverhältnis vorlag, für das nach dem Recht der DDR eine Absicherung im Sinne des § 3 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG vorgesehen war, so scheitert die Nachzeichnung gemäß Satz 2 der Vorschrift nicht daran, daß die Beteiligten diese nicht bedacht oder für erforderlich gehalten haben. Im Streitfalle scheitert die Nachzeichnung daran, daß § 7 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG keinen nachzeichnungsfähigen Tatbestand des DDR-Rechts erfaßt. Die Bebauung in Rechtsträgerschaft war zur Sicherung der Eigeninvestition der Genossenschaft an einem volkseigenen Grundstück nach dem
Recht der DDR nicht geeignet (zutr. Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 7 Rdn. 156, 160). Sie war in Verbindung mit einem Nutzungsvertrag über das volkseigene Gebäude das Mittel, volkseigene unbewegliche Grundmittel, wie Gebäude, zu bewirtschaften (§§ 2, 4 der Anordnung für die Übertragung volkseigener unbeweglicher Grundmittel an sozialistische Genossenschaften vom 11. Oktober 1974 - ÜbGrMAO -). Für eine Eigeninvestition, dies läßt das Berufungsurteil unberücksichtigt, war die Bildung von Genossenschaftseigentum aufgrund eines der Genossenschaft verliehenen Nutzungsrechts vorgesehen (§§ 1, 3 ff. NutzungsRG). Hatte eine Genossenschaft eine Eigeninvestition vorgenommen, ohne daß es zur Verleihung des Nutzungsrechts gekommen war, steht ihr ein Bereinigungsanspruch im Nachzeichnungswege gem. § 7 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG zu.
2. Die Feststellungen des Berufungsgerichts bilden aber keine hinreichende Grundlage für die Versagung eines Bereinigungsanspruchs der Klägerin als Rechtsnachfolgerin des Nutzers gem. § 9 Abs. 2 Nr. 3 SachenRBerG. Die Vorschrift erweitert die Tatbestände des § 7 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 SachenRBerG auf den Fall, daß der Genossenschaft weder ein Nutzungsrecht noch, regelwidrig, die Rechtsträgerschaft am Grundstück übertragen worden war, sie eine Eigeninvestition vorgenommen, nicht aber als Bauherrin aufgetreten war, die Erstellung des Baus vielmehr einem staatlichen Hauptauftraggeber überlassen hatte. Dieser hatte, im Ansatz dem Generalübernehmer des bürgerlichen Rechts vergleichbar, die Aufgaben der Genossenschaft als Investitionsauftraggeberin bei der Vorbereitung und Durchführung der Investition auf deren Rechnung im eigenen Namen wahrzunehmen und ihr die Investition in nutzungsfähigem Zustand zu übergeben (§ 20 2. DVO VertragsG). Die Vorschrift des § 9 Abs. 2 Nr. 3 SachenRBerG schließt die Regelungslücke, indem sie die
Genossenschaft zum Rechtsnachfolger des Hauptauftraggebers, der nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 SachenRBerG Nutzer ist, bestimmt (Senatsurt. v. 30. Mai 2003, V ZR 370/02, WM 2003, 1973). Entsprechend hat der Senat die Vorschrift auf den Fall angewandt, daß die gewerbliche (oder handwerkliche) Genossenschaft nicht formell als Investitionsauftraggeber aufgetreten ist, ihr aber von Anfang an gegenüber der bauausführenden Stelle die Finanzierung des Bauwerks oblag und sie nach der Bauausführung die Nutzung ohne die Einschränkungen der Anordnung für die Übertragung volkseigener unbeweglicher Grundmittel an sozialistische Genossenschaften vom 11. Oktober 1974 übertragen erhielt (Urt. v. 30. Mai 2003, aaO).
a) Im Streitfalle ist § 9 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. § 7 Ab s. 2 Nr. 1 und § 3 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG anzuwenden, wenn die Rechtsvorgängerin der Klägerin durch den Organisationsvertrag den Rat der Gemeinde zum Hauptauftraggeber bestimmt hat. Organisationsverträge hatten nach dem Recht der DDR kein abschließend umrissenes Bild. Ihrem Ausgangspunkt nach dienten sie der Zusammenarbeit zwischen staatlichen Organen und Wirtschaftseinheiten oder zwischen diesen und Wirtschaftssubjekten auf anderer, etwa genossenschaftlicher Eigentumsgrundlage. Sie konnten im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 7 VertragsG institutionell verfestigt sein, die Koordinierungszwecke konnten aber auch in loser rechtlicher Form verfolgt werden. Zutreffend weist das Berufungsgericht , wenn auch in anderem Zusammenhang, auf die Möglichkeit hin, Investitionsgemeinschaften auf der Grundlage der Richtlinie über gemeinsame Investitionen vom 26. September 1972 (GBl. II S. 642) zu bilden, die sich des Mittels des Organisationsvertrags, u.a. mit der Bestellung eines Hauptauftraggebers , bediente. Für kommunale Zielsetzungen (Erschließung von Wohnraum , Naherholung, Nutzung von Kindergärten, -krippen und Ferienheimen
u.a.), die hier allerdings nicht im Vordergrund stehen, kam der vom Berufungsgericht genannte Kommunalvertrag in Frage (Richtlinie für die Planung und Finanzierung gemeinsamer Maßnahmen zwischen den Räten der Städte und Gemeinden und den Betrieben und Kombinaten ... vom 22. Juli 1970, GBl. II S. 463 i.V.m. der Verordnung über die Gestaltung der Vertragsbeziehungen zwischen den Räten der Städte und Gemeinden und den Betrieben vom 17. Juli 1968, GBl. II S. 661). Unter dem Gesichtspunkt der Sachenrechtsbereinigung läßt sich aus solchen Einordnungen indessen nichts Endgültiges herleiten. Der zwischen den Rechtsvorgängern der Parteien geschlossene Organisationsvertrag kommt jedenfalls als Anknüpfungspunkt für § 9 Abs. 2 Nr. 3 SachenRBerG in Frage, wenn er dem Rat der Gemeinde die Rolle des Hauptauftraggebers für die Genossenschaft als Investitionsauftraggeberin zuwies. Einer solchen Aufgabenstellung entsprechen die äußeren Umstände der Gebäudeerrichtung , nämlich die Vergabe der Bauaufträge durch den Rat der Gemeinde im eigenen Namen und auf Rechnung der Genossenschaft, die Weiterleitung der Handwerker- und Lieferantenrechnungen an die Genossenschaft zum Zwecke des Aufwendungsersatzes und die Rechnungsstellung an die Genossenschaft , soweit der Rat selbst Leistungen erbracht hatte. In diesem Falle ist es nicht erforderlich, daß die Genossenschaft gegenüber den bauausführenden Stellen unmittelbar die Finanzierung übernommen hatte. Maßgeblich ist, daß im Verhältnis zwischen den Rechtsvorgängern der Parteien aufgrund des Organisationsvertrags feststand, daß der Bau auf Rechnung der Genossenschaft erstellt wurde. Die vom Berufungsgericht in erster Linie vermißte Abrede über die der Genossenschaft einzuräumenden Rechte an der Investition ist für den Bereinigungsanspruch, wie zu 1 dargestellt, nicht maßgeblich. Das weitere Bedenken, es sei für die Beteiligung der Konsumgenossenschaft an Planung und Ausführung des Geschäfts nichts ersichtlich, geht an der Lebens-
erfahrung vorbei. Auch bei einer genossenschaftlichen Wirtschaftseinheit der DDR ist davon auszugehen, daß sie auf die Planung und Ausführung eines Bauwerks, das allein zu ihren Zwecken und ausschließlich mit ihren Mitteln errichtet wurde, Einfluß nahm. Im Text des Organisationsvertrags kommt das Interesse des Rats, die baulichen Voraussetzungen für die "finanzielle Ablösung des Gebäudes" zu schaffen, jedenfalls im Ansatz zum Ausdruck. Auch die Bauvorlage (Anlage zum Prüfbescheid vom 15. März 1988) geht von einer "allseitigen Absprache" und einem "Projektierungsvertrag" aus.
b) Der Senat hat in der Entscheidung vom 30. Mai 2003 (V ZR 370/02, WM 2003, 1973) darauf hingewiesen, daß die Unterschiede zwischen der vertragsrechtlichen Nutzerstellung nach der Anordnung für die Übertragung volkseigener unbeweglicher Grundmittel an sozialistische Genossenschaften, die keinen Bereinigungsanspruch begründet, und der Stellung des Rechtsnachfolgers im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 3 SachenRBerG graduell sein können. Im Ausgangspunkt heben sich die beiden Regelungsbereiche allerdings voneinander ab, denn der Anordnung lag das Modell der Übertragung schon vorhandener , sei es vom Staat geschaffener, sei es an sich gebrachter Grundmittel auf unbestimmte Zeit gegen Entgelt zugrunde, während das Nutzungsrecht einer Neuinvestition aus Mitteln des Nutzers die rechtliche Grundlage geben sollte. Wurde auf einem volkseigenen Grundstück ein Neubau errichtet und der Genossenschaft gegen eine Geldleistung zur Verfügung gestellt, konnten allerdings Gemengelagen auftreten. In diesem Falle ist anhand der Gesamtumstände zu prüfen, in welchem Grad der Sachverhalt der einen oder anderen Rechtsposition zugeordnet ist. Hatte die Genossenschaft, wie hier, von vornherein die Übernahme der Investitionskosten zugesagt, bedarf es besonderer Gründe, die Zahlung als Nutzungsentgelt in Höhe des Zeitwertes (§ 5
ÜbGrMAO) aufzufassen. In diesem Falle hatte die Genossenschaft das Risiko der (vollen oder teilweisen) Fehlinvestition übernommen, das den vertraglichen Nutzer nicht trifft. Zugleich fehlte es an einer inneren Rechtfertigung, sie der Rückübertragungspflicht zum Restwert auszusetzen, die § 6 ÜbGrMAO (letztlich ) in die Entscheidung des Rats des Kreises stellte (vgl. demgegenüber die engen Voraussetzungen des Entzugs des Nutzungsrechts nach § 6 NutzungsRG ). Von einem Nutzungsvertrag ist dagegen auszugehen, wenn die Beteiligten , was hier nicht der Fall ist, sich des in der DDR eingeführten Musters eines Nutzungsvertrags (Bodenrecht, Autorenkollektiv unter Leitung von Rohde , 1989, S. 95 ff.) bedient haben.
3. Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif. Das Beru fungsgericht wird zunächst klären müssen, ob die Rechtsvorgängerin der Klägerin die Investitionsleistung tatsächlich auf sich genommen, d.h. die ihr übermittelten Rechnungen bezahlt hat. Kann hiervon ausgegangen werden, ist weiter zu prüfen, ob Anhaltspunkte dafür bestehen, daß die Vermutung, der Rat der Gemeinde habe die Rolle des Hauptauftraggebers übernommen (2 a und b), erschüttert ist. Je nach dem Ausgang der Prüfung ist die Geldleistung der Gemeinde rechtlich als Erstattung der Aufwendungen des Rats als Hauptauftraggeber (§ 20 Abs. 2 2. DVO VertragsG) oder als Nutzungsentgelt nach § 5 ÜbGrMAO, § 71 VertragsG zu werten. Besondere Bedeutung hat nach der Rechtsprechung des Senats die Behauptung der Klägerin, der Organisationsvertrag sei zum Zwecke der Ausnutzung der Investitions- oder materiellen Plankennziffern des Rats der Gemeinde erfolgt. Rückschlüsse auf den tatsächlichen Willen der Rechtsvorgänger bei Abschluß des Organisationsvertrags läßt schließlich der (formnichti-
ge) Kaufvertrag vom 7. Dezember 1989 zu, in dem der Rat der Genossenschaft die Eigentümerstellung an dem Gebäude ohne weitere Gegenleistung zu verschaffen suchte.
Wenzel Tropf Krüger Gaier Schmidt-Räntsch
(1) Nutzer im Sinne dieses Gesetzes sind natürliche oder juristische Personen des privaten und des öffentlichen Rechts in nachstehender Reihenfolge:
- 1.
der im Grundbuch eingetragene Eigentümer eines Gebäudes, - 2.
der Inhaber eines verliehenen oder zugewiesenen Nutzungsrechts, - 3.
der Eigentümer des Gebäudes oder der baulichen Anlage, wenn außerhalb des Grundbuchs selbständiges, vom Eigentum am Grundstück unabhängiges Eigentum entstanden ist, - 4.
der aus einem Überlassungsvertrag berechtigte Nutzer, - 5.
derjenige, der mit Billigung staatlicher Stellen ein Gebäude oder eine bauliche Anlage errichtet hat, - 6.
derjenige, der ein Gebäude oder eine bauliche Anlage gekauft hat, wenn die Bestellung eines Nutzungsrechts ausgeblieben und selbständiges, vom Eigentum am Grundstück getrenntes Eigentum am Gebäude nicht entstanden ist, - 7.
der in § 121 bezeichnete Käufer eines Grundstücks, eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage oder deren Rechtsnachfolger. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn eine andere Person rechtskräftig als Nutzer festgestellt und in dem Rechtsstreit dem Grundstückseigentümer der Streit verkündet worden ist.
(2) Rechtsnachfolger sind auch
- 1.
Käufer eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage, wenn der Kaufvertrag bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 abgeschlossen wurde und nach den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik selbständiges Gebäudeeigentum nicht entstanden war, - 2.
die aus den volkseigenen Betrieben der Wohnungswirtschaft oder Arbeiterwohnungsbaugenossenschaften, gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaften und sonstigen Wohnungsgenossenschaften, denen Gebäude oder Gebäudeteile nach Durchführung eines Investitionsvorhabens des staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbaus zur Nutzung sowie zur selbständigen Bewirtschaftung und Verwaltung übertragen worden waren, hervorgegangenen kommunalen Wohnungsgesellschaften, Wohnungsunternehmen sowie Wohnungsgenossenschaften und die Kommunen oder - 3.
Genossenschaften mit gewerblichem oder handwerklichem Geschäftsgegenstand sowie Vereinigungen nach Absatz 3, wenn sie als Investitionsauftraggeber den Bau von Gebäuden oder baulichen Anlagen, die ihnen von staatlichen Hauptauftraggebern nach Errichtung zur Nutzung sowie zur selbständigen Bewirtschaftung und Verwaltung zur Verfügung gestellt worden sind, ganz oder überwiegend mit eigenen Mitteln finanziert haben.
(3) Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften im Sinne dieses Kapitels sind auch die in § 46 des Gesetzes über die landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften vom 2. Juli 1982 - LPG-Gesetz - (GBl. I Nr. 25 S. 443), das zuletzt durch das Gesetz über die Änderung oder Aufhebung von Gesetzen der Deutschen Demokratischen Republik vom 28. Juni 1990 (GBl. I Nr. 38 S. 483) geändert worden ist, bezeichneten Genossenschaften und rechtsfähigen Kooperationsbeziehungen sowie die durch Umwandlung, Zusammenschluß oder Teilung entstandenen Nachfolgeunternehmen. Vereinigungen im Sinne dieses Kapitels sind auch gesellschaftliche Organisationen nach § 18 Abs. 4 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik, die als rechtsfähige Vereine nach den §§ 21 und 22 des Bürgerlichen Gesetzbuchs fortbestehen und nicht Parteien, mit ihnen verbundene Organisationen, juristische Personen oder Massenorganisationen nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 sind.
(4) Auf die Ausübung der in diesem Kapitel begründeten Ansprüche durch Ehegatten sind in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 4 und 5 die Bestimmungen über das gemeinschaftliche Eigentum der Ehegatten in Artikel 234 § 4a des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche entsprechend anzuwenden, wenn der Vertragsschluß oder die Bebauung des Grundstücks vor Ablauf des 2. Oktober 1990 und während der Ehe erfolgte.
(1) Dieses Kapitel regelt auch die bauliche Nutzung fremder Grundstücke für land-, forstwirtschaftlich, gewerblich (einschließlich industriell) genutzte oder öffentlichen Zwecken dienende Gebäude sowie für Wohnhäuser, die durch landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften errichtet oder erworben worden sind.
(2) Eine bauliche Nutzung im Sinne des Absatzes 1 liegt insbesondere dann vor, wenn
- 1.
Genossenschaften mit gewerblichem oder handwerklichem Geschäftsgegenstand Nutzungsrechte auf volkseigenen Grundstücken verliehen worden sind, - 2.
den in Nummer 1 bezeichneten Genossenschaften Rechtsträgerschaften an Grundstücken übertragen worden sind, sie die Grundstücke bebaut und sie den Bau ganz oder überwiegend mit eigenen Mitteln finanziert haben, - 3.
Vereinigungen Nutzungsrechte verliehen worden sind oder sie Grundstücke als Rechtsträger bebaut und den Bau ganz oder überwiegend mit eigenen Mitteln finanziert haben, - 4.
vormals im Register der volkseigenen Wirtschaft eingetragene oder einzutragende Betriebe oder staatliche Stellen mit privaten Grundstückseigentümern oder staatlichen Verwaltern Nutzungsverträge geschlossen haben, die die Bebauung der Grundstücke gestattet haben, und sie die Grundstücke bebaut haben, - 5.
landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften ihrem vormaligen gesetzlich begründeten genossenschaftlichen Bodennutzungsrecht unterliegende Grundstücke bebaut oder auf ihnen stehende Gebäude erworben haben, - 6.
Handwerker oder Gewerbetreibende für die Ausübung ihres Berufes genutzte, vormals volkseigene Grundstücke mit Billigung staatlicher Stellen mit einem Gebäude oder einer baulichen Anlage bebaut haben oder - 7.
- a)
staatliche Stellen fremde, in Privateigentum stehende Grundstücke - aa)
mit Gebäuden oder baulichen Anlagen bebaut haben, die nicht öffentlichen Zwecken gewidmet sind und nicht unmittelbar Verwaltungsaufgaben dienen, oder - bb)
für den Bau von Gebäuden, baulichen Anlagen, Verkehrsflächen und für Zwecke des Gemeingebrauchs verwendet haben, wenn diese im komplexen Wohnungsbau oder im Siedlungsbau (§ 11) belegen sind,
vormals volkseigene Betriebe im Sinne der Nummer 4 oder Genossenschaften im Sinne der Nummer 1 fremde, in Privateigentum stehende Grundstücke mit betrieblich genutzten Gebäuden oder baulichen Anlagen ohne eine der Bebauung entsprechende Regelung der Eigentumsverhältnisse oder ohne vertragliche Berechtigung bebaut haben.
(1) Nutzer im Sinne dieses Gesetzes sind natürliche oder juristische Personen des privaten und des öffentlichen Rechts in nachstehender Reihenfolge:
- 1.
der im Grundbuch eingetragene Eigentümer eines Gebäudes, - 2.
der Inhaber eines verliehenen oder zugewiesenen Nutzungsrechts, - 3.
der Eigentümer des Gebäudes oder der baulichen Anlage, wenn außerhalb des Grundbuchs selbständiges, vom Eigentum am Grundstück unabhängiges Eigentum entstanden ist, - 4.
der aus einem Überlassungsvertrag berechtigte Nutzer, - 5.
derjenige, der mit Billigung staatlicher Stellen ein Gebäude oder eine bauliche Anlage errichtet hat, - 6.
derjenige, der ein Gebäude oder eine bauliche Anlage gekauft hat, wenn die Bestellung eines Nutzungsrechts ausgeblieben und selbständiges, vom Eigentum am Grundstück getrenntes Eigentum am Gebäude nicht entstanden ist, - 7.
der in § 121 bezeichnete Käufer eines Grundstücks, eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage oder deren Rechtsnachfolger. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn eine andere Person rechtskräftig als Nutzer festgestellt und in dem Rechtsstreit dem Grundstückseigentümer der Streit verkündet worden ist.
(2) Rechtsnachfolger sind auch
- 1.
Käufer eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage, wenn der Kaufvertrag bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 abgeschlossen wurde und nach den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik selbständiges Gebäudeeigentum nicht entstanden war, - 2.
die aus den volkseigenen Betrieben der Wohnungswirtschaft oder Arbeiterwohnungsbaugenossenschaften, gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaften und sonstigen Wohnungsgenossenschaften, denen Gebäude oder Gebäudeteile nach Durchführung eines Investitionsvorhabens des staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbaus zur Nutzung sowie zur selbständigen Bewirtschaftung und Verwaltung übertragen worden waren, hervorgegangenen kommunalen Wohnungsgesellschaften, Wohnungsunternehmen sowie Wohnungsgenossenschaften und die Kommunen oder - 3.
Genossenschaften mit gewerblichem oder handwerklichem Geschäftsgegenstand sowie Vereinigungen nach Absatz 3, wenn sie als Investitionsauftraggeber den Bau von Gebäuden oder baulichen Anlagen, die ihnen von staatlichen Hauptauftraggebern nach Errichtung zur Nutzung sowie zur selbständigen Bewirtschaftung und Verwaltung zur Verfügung gestellt worden sind, ganz oder überwiegend mit eigenen Mitteln finanziert haben.
(3) Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften im Sinne dieses Kapitels sind auch die in § 46 des Gesetzes über die landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften vom 2. Juli 1982 - LPG-Gesetz - (GBl. I Nr. 25 S. 443), das zuletzt durch das Gesetz über die Änderung oder Aufhebung von Gesetzen der Deutschen Demokratischen Republik vom 28. Juni 1990 (GBl. I Nr. 38 S. 483) geändert worden ist, bezeichneten Genossenschaften und rechtsfähigen Kooperationsbeziehungen sowie die durch Umwandlung, Zusammenschluß oder Teilung entstandenen Nachfolgeunternehmen. Vereinigungen im Sinne dieses Kapitels sind auch gesellschaftliche Organisationen nach § 18 Abs. 4 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik, die als rechtsfähige Vereine nach den §§ 21 und 22 des Bürgerlichen Gesetzbuchs fortbestehen und nicht Parteien, mit ihnen verbundene Organisationen, juristische Personen oder Massenorganisationen nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 sind.
(4) Auf die Ausübung der in diesem Kapitel begründeten Ansprüche durch Ehegatten sind in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 4 und 5 die Bestimmungen über das gemeinschaftliche Eigentum der Ehegatten in Artikel 234 § 4a des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche entsprechend anzuwenden, wenn der Vertragsschluß oder die Bebauung des Grundstücks vor Ablauf des 2. Oktober 1990 und während der Ehe erfolgte.
(1) In den in § 1 Abs. 1 Nr. 1 bezeichneten Fällen können Grundstückseigentümer und Nutzer (Beteiligte) zur Bereinigung der Rechtsverhältnisse an den Grundstücken Ansprüche auf Bestellung von Erbbaurechten oder auf Ankauf der Grundstücke oder der Gebäude nach Maßgabe dieses Kapitels geltend machen. Die Beteiligten können von den gesetzlichen Bestimmungen über den Vertragsinhalt abweichende Vereinbarungen treffen.
(2) Die Bereinigung erfolgt zur
- 1.
Anpassung der nach dem Recht der Deutschen Demokratischen Republik bestellten Nutzungsrechte an das Bürgerliche Gesetzbuch und seine Nebengesetze, - 2.
Absicherung aufgrund von Rechtsträgerschaften vorgenommener baulicher Investitionen, soweit den Nutzern nicht das Eigentum an den Grundstücken zugewiesen worden ist, und - 3.
Regelung der Rechte am Grundstück beim Auseinanderfallen von Grundstücks- und Gebäudeeigentum.
(3) Nach diesem Gesetz sind auch die Fälle zu bereinigen, in denen der Nutzer ein Gebäude oder eine bauliche Anlage gekauft hat, die Bestellung eines Nutzungsrechts aber ausgeblieben und selbständiges, vom Eigentum am Grundstück getrenntes Eigentum am Gebäude nicht entstanden ist, wenn der Nutzer aufgrund des Vertrags Besitz am Grundstück erlangt hat oder den Besitz ausgeübt hat. Dies gilt nicht, wenn der Vertrag
- 1.
wegen einer Pflichtverletzung des Käufers nicht erfüllt worden ist, - 2.
wegen Versagung einer erforderlichen Genehmigung aus anderen als den in § 6 der Verordnung über die Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche in der Fassung der Bekanntmachung vom 11. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2162) genannten Gründen nicht durchgeführt werden konnte oder - 3.
nach dem 18. Oktober 1989 abgeschlossen worden ist und das Grundstück nach den Vorschriften des Vermögensgesetzes an den Grundstückseigentümer zurückzuübertragen ist oder zurückübertragen wurde; für diese Fälle gilt § 121.
Die Bestimmungen dieses Kapitels sind anzuwenden auf
- 1.
den Erwerb oder den Bau eines Eigenheimes durch oder für natürliche Personen (§ 5), - 2.
den staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbau (§ 6), - 3.
den Bau von Wohngebäuden durch landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften sowie die Errichtung gewerblicher, landwirtschaftlicher oder öffentlichen Zwecken dienender Gebäude (§ 7) und - 4.
die von der Deutschen Demokratischen Republik an ausländische Staaten verliehenen Nutzungsrechte (§ 110).
(1) Nutzer im Sinne dieses Gesetzes sind natürliche oder juristische Personen des privaten und des öffentlichen Rechts in nachstehender Reihenfolge:
- 1.
der im Grundbuch eingetragene Eigentümer eines Gebäudes, - 2.
der Inhaber eines verliehenen oder zugewiesenen Nutzungsrechts, - 3.
der Eigentümer des Gebäudes oder der baulichen Anlage, wenn außerhalb des Grundbuchs selbständiges, vom Eigentum am Grundstück unabhängiges Eigentum entstanden ist, - 4.
der aus einem Überlassungsvertrag berechtigte Nutzer, - 5.
derjenige, der mit Billigung staatlicher Stellen ein Gebäude oder eine bauliche Anlage errichtet hat, - 6.
derjenige, der ein Gebäude oder eine bauliche Anlage gekauft hat, wenn die Bestellung eines Nutzungsrechts ausgeblieben und selbständiges, vom Eigentum am Grundstück getrenntes Eigentum am Gebäude nicht entstanden ist, - 7.
der in § 121 bezeichnete Käufer eines Grundstücks, eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage oder deren Rechtsnachfolger. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn eine andere Person rechtskräftig als Nutzer festgestellt und in dem Rechtsstreit dem Grundstückseigentümer der Streit verkündet worden ist.
(2) Rechtsnachfolger sind auch
- 1.
Käufer eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage, wenn der Kaufvertrag bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 abgeschlossen wurde und nach den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik selbständiges Gebäudeeigentum nicht entstanden war, - 2.
die aus den volkseigenen Betrieben der Wohnungswirtschaft oder Arbeiterwohnungsbaugenossenschaften, gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaften und sonstigen Wohnungsgenossenschaften, denen Gebäude oder Gebäudeteile nach Durchführung eines Investitionsvorhabens des staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbaus zur Nutzung sowie zur selbständigen Bewirtschaftung und Verwaltung übertragen worden waren, hervorgegangenen kommunalen Wohnungsgesellschaften, Wohnungsunternehmen sowie Wohnungsgenossenschaften und die Kommunen oder - 3.
Genossenschaften mit gewerblichem oder handwerklichem Geschäftsgegenstand sowie Vereinigungen nach Absatz 3, wenn sie als Investitionsauftraggeber den Bau von Gebäuden oder baulichen Anlagen, die ihnen von staatlichen Hauptauftraggebern nach Errichtung zur Nutzung sowie zur selbständigen Bewirtschaftung und Verwaltung zur Verfügung gestellt worden sind, ganz oder überwiegend mit eigenen Mitteln finanziert haben.
(3) Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften im Sinne dieses Kapitels sind auch die in § 46 des Gesetzes über die landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften vom 2. Juli 1982 - LPG-Gesetz - (GBl. I Nr. 25 S. 443), das zuletzt durch das Gesetz über die Änderung oder Aufhebung von Gesetzen der Deutschen Demokratischen Republik vom 28. Juni 1990 (GBl. I Nr. 38 S. 483) geändert worden ist, bezeichneten Genossenschaften und rechtsfähigen Kooperationsbeziehungen sowie die durch Umwandlung, Zusammenschluß oder Teilung entstandenen Nachfolgeunternehmen. Vereinigungen im Sinne dieses Kapitels sind auch gesellschaftliche Organisationen nach § 18 Abs. 4 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik, die als rechtsfähige Vereine nach den §§ 21 und 22 des Bürgerlichen Gesetzbuchs fortbestehen und nicht Parteien, mit ihnen verbundene Organisationen, juristische Personen oder Massenorganisationen nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 sind.
(4) Auf die Ausübung der in diesem Kapitel begründeten Ansprüche durch Ehegatten sind in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 4 und 5 die Bestimmungen über das gemeinschaftliche Eigentum der Ehegatten in Artikel 234 § 4a des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche entsprechend anzuwenden, wenn der Vertragsschluß oder die Bebauung des Grundstücks vor Ablauf des 2. Oktober 1990 und während der Ehe erfolgte.
27
dd) Das Recht zum Besitz aus dem Moratorium von ACZ ist mit dem Vollzug der Auflassung vom 9. Juli 1999 am 1. März 2000 von ACZ auf A. übergegangen. Der Moratoriumsbesitz ist nach Art. 233 § 2a Abs. 3 Satz 2 EGBGB übertragbar. Seit dem Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes geht das Recht zum Besitz aus dem Moratorium mit dem Übergang der Rechtsstellung des Nutzers aus diesem Gesetz auf den Rechtsnachfolger über, ohne dass es einer besonderen Abrede bedarf, Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 3 EGBGB i.V.m. §§ 3, 4, 9 SachenRBerG. Für die Wirksamkeit des Übergangs gegen den Eigentümer des Grundstücks ist seither daher ohne Bedeutung, ob der Übergang von dem Veräußerer dem Eigentümer angezeigt worden ist, wie es Art. 233 § 2a Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 EGBGB vorsieht (Senat, Urt. v. 19. November 1999, V ZR 241/98, VIZ 2000, 157, 158). Die Übertragung des Gebäudeeigentums auf A. bewirkte mithin, dass neben das Besitzrecht von A. aus dem Vertrag vom 4. September 1992 das - aufgrund des Vertrages auflösend bedingte - von dem Moratorium gewährte Recht zum Besitz trat.
(1) Durch die in diesem Kapitel begründeten Ansprüche werden der jeweilige Nutzer und Grundstückseigentümer berechtigt und verpflichtet. Kommen nach § 9 Abs. 1 Satz 1 mehrere Personen als Nutzer in Betracht, ist im Verhältnis zueinander derjenige Nutzer, der eine Bebauung nach § 12 vorgenommen hat.
(2) Die begründeten Ansprüche können nur mit dem Eigentum am Grundstück oder dem selbständigen Eigentum am Gebäude, dem Nutzungsrecht, den Rechten des Nutzers aus einem Überlassungsvertrag oder dem Besitz an dem mit Billigung staatlicher Stellen vom Nutzer errichteten oder erworbenen Gebäude übertragen werden, es sei denn, daß die Abtretung zu dem Zweck erfolgt, Grundstücke entsprechend der Bebauung zu bilden und an diesen Erbbaurechte zu bestellen oder die Grundstücke an die Nutzer zu veräußern.
(3) Ein Vertrag, aus dem ein Teil verpflichtet wird, die Ansprüche auf Bestellung eines Erbbaurechts oder zum Ankauf des Grundstücks oder eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage zu übertragen, bedarf vom 1. Oktober 1994 an der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beobachtung der Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn
- 1.
der Erwerber als neuer Eigentümer des Grundstücks oder Gebäudes in das Grundbuch eingetragen wird, - 2.
ein die Rechte des Erwerbers sichernder Vermerk nach Artikel 233 § 2c Abs. 2 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche oder nach § 92 Abs. 5 in das Grundbuch eingetragen wird oder - 3.
die in diesem Gesetz für den Grundstückseigentümer oder den Nutzer begründeten Ansprüche erfüllt worden sind.
(1) Nutzer im Sinne dieses Gesetzes sind natürliche oder juristische Personen des privaten und des öffentlichen Rechts in nachstehender Reihenfolge:
- 1.
der im Grundbuch eingetragene Eigentümer eines Gebäudes, - 2.
der Inhaber eines verliehenen oder zugewiesenen Nutzungsrechts, - 3.
der Eigentümer des Gebäudes oder der baulichen Anlage, wenn außerhalb des Grundbuchs selbständiges, vom Eigentum am Grundstück unabhängiges Eigentum entstanden ist, - 4.
der aus einem Überlassungsvertrag berechtigte Nutzer, - 5.
derjenige, der mit Billigung staatlicher Stellen ein Gebäude oder eine bauliche Anlage errichtet hat, - 6.
derjenige, der ein Gebäude oder eine bauliche Anlage gekauft hat, wenn die Bestellung eines Nutzungsrechts ausgeblieben und selbständiges, vom Eigentum am Grundstück getrenntes Eigentum am Gebäude nicht entstanden ist, - 7.
der in § 121 bezeichnete Käufer eines Grundstücks, eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage oder deren Rechtsnachfolger. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn eine andere Person rechtskräftig als Nutzer festgestellt und in dem Rechtsstreit dem Grundstückseigentümer der Streit verkündet worden ist.
(2) Rechtsnachfolger sind auch
- 1.
Käufer eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage, wenn der Kaufvertrag bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 abgeschlossen wurde und nach den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik selbständiges Gebäudeeigentum nicht entstanden war, - 2.
die aus den volkseigenen Betrieben der Wohnungswirtschaft oder Arbeiterwohnungsbaugenossenschaften, gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaften und sonstigen Wohnungsgenossenschaften, denen Gebäude oder Gebäudeteile nach Durchführung eines Investitionsvorhabens des staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbaus zur Nutzung sowie zur selbständigen Bewirtschaftung und Verwaltung übertragen worden waren, hervorgegangenen kommunalen Wohnungsgesellschaften, Wohnungsunternehmen sowie Wohnungsgenossenschaften und die Kommunen oder - 3.
Genossenschaften mit gewerblichem oder handwerklichem Geschäftsgegenstand sowie Vereinigungen nach Absatz 3, wenn sie als Investitionsauftraggeber den Bau von Gebäuden oder baulichen Anlagen, die ihnen von staatlichen Hauptauftraggebern nach Errichtung zur Nutzung sowie zur selbständigen Bewirtschaftung und Verwaltung zur Verfügung gestellt worden sind, ganz oder überwiegend mit eigenen Mitteln finanziert haben.
(3) Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften im Sinne dieses Kapitels sind auch die in § 46 des Gesetzes über die landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften vom 2. Juli 1982 - LPG-Gesetz - (GBl. I Nr. 25 S. 443), das zuletzt durch das Gesetz über die Änderung oder Aufhebung von Gesetzen der Deutschen Demokratischen Republik vom 28. Juni 1990 (GBl. I Nr. 38 S. 483) geändert worden ist, bezeichneten Genossenschaften und rechtsfähigen Kooperationsbeziehungen sowie die durch Umwandlung, Zusammenschluß oder Teilung entstandenen Nachfolgeunternehmen. Vereinigungen im Sinne dieses Kapitels sind auch gesellschaftliche Organisationen nach § 18 Abs. 4 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik, die als rechtsfähige Vereine nach den §§ 21 und 22 des Bürgerlichen Gesetzbuchs fortbestehen und nicht Parteien, mit ihnen verbundene Organisationen, juristische Personen oder Massenorganisationen nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 sind.
(4) Auf die Ausübung der in diesem Kapitel begründeten Ansprüche durch Ehegatten sind in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 4 und 5 die Bestimmungen über das gemeinschaftliche Eigentum der Ehegatten in Artikel 234 § 4a des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche entsprechend anzuwenden, wenn der Vertragsschluß oder die Bebauung des Grundstücks vor Ablauf des 2. Oktober 1990 und während der Ehe erfolgte.
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
V ZR 164/11
vom
15. März 2012
in dem Rechtsstreit
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15. März 2012 durch den Vorsitzenden
Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Prof. Dr. SchmidtRäntsch
, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub
beschlossen:
Die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des 5. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 26. Mai 2011 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 24.225,65 €.
Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 24.225,65 €.
Gründe:
I.
- 1
- Die Beklagte ist Rechtsnachfolgerin einer LPG, die auf dem heute den Klägern gehörenden Grundstück im Beitrittsgebiet vor dem 3. Oktober 1990 ein Mehrfamilienhaus mit Abwassersammelgrube errichtete. Mit Vertrag vom 29. Dezember 1995 verkaufte die Beklagte das Gebäude an den Streitverkündeten , D. H. . Sie übergab es ihm zum 1. Januar 1996. Zur Übertragung des Eigentums an dem Gebäude kam es bislang nicht. Am 6. August 1999 beantragten die Kläger ein Bodenordnungsverfahren nach dem 8. Abschnitt des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes, das später ergebnislos eingestellt wurde. Sie verlangen von der Beklagten Nutzungsentgelt für die Zeit vom 6. August 1999 bis zum 31. Dezember 2006 in Höhe von 44.667,41 €, Zinsen und Ersatz von vorgerichtlichen Rechtsanwaltsentgelten. Die Beklagte verteidigt sich mit den Einwänden, passivlegitimiert sei der Käufer, der Bodenwert sei fehlerhaft ermittelt und der Anspruch sei verjährt. Das Landgericht hat den Klägern unter Abweisung der Klage im Übrigen 34.115,99 € und 750 € außer- gerichtliche Kosten jeweils nebst Zinsen zugesprochen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht unter Abweisung der weitergehenden Klage und Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels die Verurteilung auf 24.225,65 € nebst Zinsen reduziert. Die Revision hat es nicht zugelassen. Dagegen wendet sich die Beklagte mit der Nichtzulassungsbeschwerde. Sie will weiterhin die vollständige Abweisung der Klage erreichen.
II.
- 2
- Die Beschwerde ist unbegründet. Die Rechtssache wirft keine entscheidungserheblichen Fragen von grundsätzlicher Bedeutung auf. Eine Entscheidung ist auch nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).
- 3
- 1. Nach Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 8 EGBGB können die Kläger von dem Nutzer ihres Grundstücks ein Nutzungsentgelt verlangen, das dem Erbbauzins entspricht, der bei einer Bereinigung der Bodenverhältnisse in Form eines Erbbaurechts nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz geschuldet wäre. Schuldner des Anspruchs ist seit dem 1. Oktober 1994 der Nutzer im Sinne von § 9 SachenRBerG. Denn seit diesem Zeitpunkt steht das Recht zum Besitz des baulich genutzten Grundstück nach Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 3 EGBGB nur noch diesem zu.
- 4
- 2. Nutzer des baulich genutzten Grundstücks ist nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 Nr. 3 und Halbsatz 2 SachenRBerG, soweit hier von Interesse, der Eigentümer eines Gebäudes, an dem selbständiges, vom Eigentum am Grundstück unabhängiges Eigentum entstanden ist, oder dessen Rechtsnachfolger. An dem Gebäude ist selbständiges Gebäudeeigentum entstanden. Es gehört nach wie vor der Beklagten. Diese schuldet deshalb das zuerkannte Nutzungsentgelt , es sei denn der Streitverkündete ist schon auf Grund des Kaufvertrags deren Rechtsnachfolger geworden.
- 5
- 3. Das hat das Berufungsgericht mit Rücksicht auf den fehlenden Übergang des Gebäudeeigentums zutreffend verneint. Die dagegen gerichteten Zulassungsgründe liegen nicht vor.
- 6
- a) Entgegen der Ansicht der Beklagten ist das Berufungsgericht mit seiner Entscheidung nicht von dem Urteil des Oberlandesgerichts Dresden vom 10. Februar 2005 (10 U 1661/04) oder der Rechtsprechung des Senats (Urteile vom 3. Mai 2002 - V ZR 246/01, VIZ 2002, 642 und vom 19. November 1999 - V ZR 241/98, VIZ 2000, 157) abgewichen.
- 7
- aa) In den genannten Entscheidungen haben der Senat und das Oberlandesgericht Dresden die Rechtsnachfolge des Erwerbers in die Stellung des bisherigen Nutzers nicht von der Eintragung in das Grundbuch abhängig gemacht. Grund dafür waren indes weder ein anderes Verständnis des Begriffs des Nutzers noch andere Anforderungen an die Rechtsnachfolge. Die Anforderungen an die Rechtsnachfolge sind vielmehr unterschiedlich, je nachdem, woraus sich die Stellung als Nutzer nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 SachenRBerG ergibt.
- 8
- bb) Handelt es sich wie im Fall des Oberlandesgerichts Dresden oder in dem Fall, der dem Urteil des Senats vom 3. Mai 2002 (V ZR 246/01, VIZ 2002, 642) zugrunde lag, um einen faktischen Nutzer gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 Nr. 5 SachenRBerG, geht die Nutzerstellung in dem Moment auf den Erwerbsinteressenten über, in welchem der Nutzer dem Interessenten seine Bereinigungsansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nach Maßgabe von § 14 Abs. 2 SachenRBerG abtritt. Ähnlich liegt es bei der Rechtsnachfolge in die Rechtsstellung eines Nutzers, dessen Rechtsstellung gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 Nr. 6 oder 7 SachenRBerG auf einem hängenden Kaufvertrag beruht (Senat, Urteil vom 19. November 1999 - V ZR 241/98, VIZ 2000, 157).
- 9
- cc) Ist der Nutzer dagegen, wie hier, Inhaber von nutzungsrechtslosem Gebäudeeigentum, bestimmt sich die Nutzerstellung nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 Nr. 3 SachenRBerG. Diese kann er nach § 14 Abs. 2 SachenRBerG nicht allein durch Abtretung seiner Bereinigungsansprüche, sondern nur durch Abtretung dieser Ansprüche und Übereignung des Gebäudeeigentums übertragen. Deshalb tritt die Rechtsnachfolge in dieser Fallgestaltung erst ein, wenn die Übertragung des Gebäudeeigentums wirksam geworden ist (vgl. Senat, Urteil vom 19. Oktober 2007 - V ZR 42/07, ZOV 2008, 27, 28).
- 10
- b) Anders als die Beklagte meint, muss auch nicht zur Fortbildung des Rechts geklärt werden, ob dem Berufungsgericht in seiner Ansicht zu folgen ist, derjenige, der sein Recht von einem Nutzer ableite, sei selbst kein Nutzer nach § 9 SachenRBerG (OLG Brandenburg, VIZ 1996, 597, 598). Die Frage hat der Senat inhaltlich schon entschieden. Nach der Rechtsprechung des Senats bleibt der Nutzer, der den Besitz an dem baulich genutzten fremden Grundstück einem Dritten überlässt, selbst zum Besitz dieses Grundstücks berechtigter Nutzer (Urteile vom 2. Juni 1995 - V ZR 304/93, DtZ 1995, 328, 329, vom 13. Oktober 1995 - V ZR 254/94, DtZ 1996, 19, 20 und vom 19. Oktober 2007 - V ZR 42/07, ZOV 2008, 27, 28 Rn. 30). Diese Entscheidungen betreffen zwar den Rechtsstand vor dem Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes. Dieses hat die Rechtslage in diesem Punkt aber nicht verändert. Der Nutzer verliert seine Rechtsstellung nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 SachenRBerG erst durch eine vollendete Rechtsnachfolge. Das Besitzmittlungsverhältnis, das bis dahin zwischen ihm und einem Dritten besteht, begründet nach §§ 2 und 8 SachenRBerG als solches keine bereinigungsfähige Nutzung.
- 11
- c) Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die Vorschrift des Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 8 EGBGB ist auslaufendes Recht. Ansprüche nach dieser Vorschrift bestehen heute nur noch, wenn sich der Grundstückseigentümer nicht auf die inzwischen meist eingetretene Verjährung der Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz beruft (Czub/J. Schmidt-Räntsch, ZfIR 2007, 517, 523 f.). Dass solche Fälle heute noch häufiger vorkommen, ist nicht dargelegt.
III.
- 13
- Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Stresemann Czub
Vorinstanzen:
LG Potsdam, Entscheidung vom 13.07.2007 - 1 O 773/04 -
OLG Brandenburg, Entscheidung vom 26.05.2011 - 5 U 102/07 -
(1) Nutzer im Sinne dieses Gesetzes sind natürliche oder juristische Personen des privaten und des öffentlichen Rechts in nachstehender Reihenfolge:
- 1.
der im Grundbuch eingetragene Eigentümer eines Gebäudes, - 2.
der Inhaber eines verliehenen oder zugewiesenen Nutzungsrechts, - 3.
der Eigentümer des Gebäudes oder der baulichen Anlage, wenn außerhalb des Grundbuchs selbständiges, vom Eigentum am Grundstück unabhängiges Eigentum entstanden ist, - 4.
der aus einem Überlassungsvertrag berechtigte Nutzer, - 5.
derjenige, der mit Billigung staatlicher Stellen ein Gebäude oder eine bauliche Anlage errichtet hat, - 6.
derjenige, der ein Gebäude oder eine bauliche Anlage gekauft hat, wenn die Bestellung eines Nutzungsrechts ausgeblieben und selbständiges, vom Eigentum am Grundstück getrenntes Eigentum am Gebäude nicht entstanden ist, - 7.
der in § 121 bezeichnete Käufer eines Grundstücks, eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage oder deren Rechtsnachfolger. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn eine andere Person rechtskräftig als Nutzer festgestellt und in dem Rechtsstreit dem Grundstückseigentümer der Streit verkündet worden ist.
(2) Rechtsnachfolger sind auch
- 1.
Käufer eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage, wenn der Kaufvertrag bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 abgeschlossen wurde und nach den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik selbständiges Gebäudeeigentum nicht entstanden war, - 2.
die aus den volkseigenen Betrieben der Wohnungswirtschaft oder Arbeiterwohnungsbaugenossenschaften, gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaften und sonstigen Wohnungsgenossenschaften, denen Gebäude oder Gebäudeteile nach Durchführung eines Investitionsvorhabens des staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbaus zur Nutzung sowie zur selbständigen Bewirtschaftung und Verwaltung übertragen worden waren, hervorgegangenen kommunalen Wohnungsgesellschaften, Wohnungsunternehmen sowie Wohnungsgenossenschaften und die Kommunen oder - 3.
Genossenschaften mit gewerblichem oder handwerklichem Geschäftsgegenstand sowie Vereinigungen nach Absatz 3, wenn sie als Investitionsauftraggeber den Bau von Gebäuden oder baulichen Anlagen, die ihnen von staatlichen Hauptauftraggebern nach Errichtung zur Nutzung sowie zur selbständigen Bewirtschaftung und Verwaltung zur Verfügung gestellt worden sind, ganz oder überwiegend mit eigenen Mitteln finanziert haben.
(3) Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften im Sinne dieses Kapitels sind auch die in § 46 des Gesetzes über die landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften vom 2. Juli 1982 - LPG-Gesetz - (GBl. I Nr. 25 S. 443), das zuletzt durch das Gesetz über die Änderung oder Aufhebung von Gesetzen der Deutschen Demokratischen Republik vom 28. Juni 1990 (GBl. I Nr. 38 S. 483) geändert worden ist, bezeichneten Genossenschaften und rechtsfähigen Kooperationsbeziehungen sowie die durch Umwandlung, Zusammenschluß oder Teilung entstandenen Nachfolgeunternehmen. Vereinigungen im Sinne dieses Kapitels sind auch gesellschaftliche Organisationen nach § 18 Abs. 4 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik, die als rechtsfähige Vereine nach den §§ 21 und 22 des Bürgerlichen Gesetzbuchs fortbestehen und nicht Parteien, mit ihnen verbundene Organisationen, juristische Personen oder Massenorganisationen nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 sind.
(4) Auf die Ausübung der in diesem Kapitel begründeten Ansprüche durch Ehegatten sind in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 4 und 5 die Bestimmungen über das gemeinschaftliche Eigentum der Ehegatten in Artikel 234 § 4a des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche entsprechend anzuwenden, wenn der Vertragsschluß oder die Bebauung des Grundstücks vor Ablauf des 2. Oktober 1990 und während der Ehe erfolgte.
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
V ZR 164/11
vom
15. März 2012
in dem Rechtsstreit
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15. März 2012 durch den Vorsitzenden
Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Prof. Dr. SchmidtRäntsch
, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub
beschlossen:
Die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des 5. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 26. Mai 2011 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 24.225,65 €.
Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 24.225,65 €.
Gründe:
I.
- 1
- Die Beklagte ist Rechtsnachfolgerin einer LPG, die auf dem heute den Klägern gehörenden Grundstück im Beitrittsgebiet vor dem 3. Oktober 1990 ein Mehrfamilienhaus mit Abwassersammelgrube errichtete. Mit Vertrag vom 29. Dezember 1995 verkaufte die Beklagte das Gebäude an den Streitverkündeten , D. H. . Sie übergab es ihm zum 1. Januar 1996. Zur Übertragung des Eigentums an dem Gebäude kam es bislang nicht. Am 6. August 1999 beantragten die Kläger ein Bodenordnungsverfahren nach dem 8. Abschnitt des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes, das später ergebnislos eingestellt wurde. Sie verlangen von der Beklagten Nutzungsentgelt für die Zeit vom 6. August 1999 bis zum 31. Dezember 2006 in Höhe von 44.667,41 €, Zinsen und Ersatz von vorgerichtlichen Rechtsanwaltsentgelten. Die Beklagte verteidigt sich mit den Einwänden, passivlegitimiert sei der Käufer, der Bodenwert sei fehlerhaft ermittelt und der Anspruch sei verjährt. Das Landgericht hat den Klägern unter Abweisung der Klage im Übrigen 34.115,99 € und 750 € außer- gerichtliche Kosten jeweils nebst Zinsen zugesprochen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht unter Abweisung der weitergehenden Klage und Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels die Verurteilung auf 24.225,65 € nebst Zinsen reduziert. Die Revision hat es nicht zugelassen. Dagegen wendet sich die Beklagte mit der Nichtzulassungsbeschwerde. Sie will weiterhin die vollständige Abweisung der Klage erreichen.
II.
- 2
- Die Beschwerde ist unbegründet. Die Rechtssache wirft keine entscheidungserheblichen Fragen von grundsätzlicher Bedeutung auf. Eine Entscheidung ist auch nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).
- 3
- 1. Nach Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 8 EGBGB können die Kläger von dem Nutzer ihres Grundstücks ein Nutzungsentgelt verlangen, das dem Erbbauzins entspricht, der bei einer Bereinigung der Bodenverhältnisse in Form eines Erbbaurechts nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz geschuldet wäre. Schuldner des Anspruchs ist seit dem 1. Oktober 1994 der Nutzer im Sinne von § 9 SachenRBerG. Denn seit diesem Zeitpunkt steht das Recht zum Besitz des baulich genutzten Grundstück nach Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 3 EGBGB nur noch diesem zu.
- 4
- 2. Nutzer des baulich genutzten Grundstücks ist nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 Nr. 3 und Halbsatz 2 SachenRBerG, soweit hier von Interesse, der Eigentümer eines Gebäudes, an dem selbständiges, vom Eigentum am Grundstück unabhängiges Eigentum entstanden ist, oder dessen Rechtsnachfolger. An dem Gebäude ist selbständiges Gebäudeeigentum entstanden. Es gehört nach wie vor der Beklagten. Diese schuldet deshalb das zuerkannte Nutzungsentgelt , es sei denn der Streitverkündete ist schon auf Grund des Kaufvertrags deren Rechtsnachfolger geworden.
- 5
- 3. Das hat das Berufungsgericht mit Rücksicht auf den fehlenden Übergang des Gebäudeeigentums zutreffend verneint. Die dagegen gerichteten Zulassungsgründe liegen nicht vor.
- 6
- a) Entgegen der Ansicht der Beklagten ist das Berufungsgericht mit seiner Entscheidung nicht von dem Urteil des Oberlandesgerichts Dresden vom 10. Februar 2005 (10 U 1661/04) oder der Rechtsprechung des Senats (Urteile vom 3. Mai 2002 - V ZR 246/01, VIZ 2002, 642 und vom 19. November 1999 - V ZR 241/98, VIZ 2000, 157) abgewichen.
- 7
- aa) In den genannten Entscheidungen haben der Senat und das Oberlandesgericht Dresden die Rechtsnachfolge des Erwerbers in die Stellung des bisherigen Nutzers nicht von der Eintragung in das Grundbuch abhängig gemacht. Grund dafür waren indes weder ein anderes Verständnis des Begriffs des Nutzers noch andere Anforderungen an die Rechtsnachfolge. Die Anforderungen an die Rechtsnachfolge sind vielmehr unterschiedlich, je nachdem, woraus sich die Stellung als Nutzer nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 SachenRBerG ergibt.
- 8
- bb) Handelt es sich wie im Fall des Oberlandesgerichts Dresden oder in dem Fall, der dem Urteil des Senats vom 3. Mai 2002 (V ZR 246/01, VIZ 2002, 642) zugrunde lag, um einen faktischen Nutzer gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 Nr. 5 SachenRBerG, geht die Nutzerstellung in dem Moment auf den Erwerbsinteressenten über, in welchem der Nutzer dem Interessenten seine Bereinigungsansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nach Maßgabe von § 14 Abs. 2 SachenRBerG abtritt. Ähnlich liegt es bei der Rechtsnachfolge in die Rechtsstellung eines Nutzers, dessen Rechtsstellung gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 Nr. 6 oder 7 SachenRBerG auf einem hängenden Kaufvertrag beruht (Senat, Urteil vom 19. November 1999 - V ZR 241/98, VIZ 2000, 157).
- 9
- cc) Ist der Nutzer dagegen, wie hier, Inhaber von nutzungsrechtslosem Gebäudeeigentum, bestimmt sich die Nutzerstellung nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 Nr. 3 SachenRBerG. Diese kann er nach § 14 Abs. 2 SachenRBerG nicht allein durch Abtretung seiner Bereinigungsansprüche, sondern nur durch Abtretung dieser Ansprüche und Übereignung des Gebäudeeigentums übertragen. Deshalb tritt die Rechtsnachfolge in dieser Fallgestaltung erst ein, wenn die Übertragung des Gebäudeeigentums wirksam geworden ist (vgl. Senat, Urteil vom 19. Oktober 2007 - V ZR 42/07, ZOV 2008, 27, 28).
- 10
- b) Anders als die Beklagte meint, muss auch nicht zur Fortbildung des Rechts geklärt werden, ob dem Berufungsgericht in seiner Ansicht zu folgen ist, derjenige, der sein Recht von einem Nutzer ableite, sei selbst kein Nutzer nach § 9 SachenRBerG (OLG Brandenburg, VIZ 1996, 597, 598). Die Frage hat der Senat inhaltlich schon entschieden. Nach der Rechtsprechung des Senats bleibt der Nutzer, der den Besitz an dem baulich genutzten fremden Grundstück einem Dritten überlässt, selbst zum Besitz dieses Grundstücks berechtigter Nutzer (Urteile vom 2. Juni 1995 - V ZR 304/93, DtZ 1995, 328, 329, vom 13. Oktober 1995 - V ZR 254/94, DtZ 1996, 19, 20 und vom 19. Oktober 2007 - V ZR 42/07, ZOV 2008, 27, 28 Rn. 30). Diese Entscheidungen betreffen zwar den Rechtsstand vor dem Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes. Dieses hat die Rechtslage in diesem Punkt aber nicht verändert. Der Nutzer verliert seine Rechtsstellung nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 SachenRBerG erst durch eine vollendete Rechtsnachfolge. Das Besitzmittlungsverhältnis, das bis dahin zwischen ihm und einem Dritten besteht, begründet nach §§ 2 und 8 SachenRBerG als solches keine bereinigungsfähige Nutzung.
- 11
- c) Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die Vorschrift des Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 8 EGBGB ist auslaufendes Recht. Ansprüche nach dieser Vorschrift bestehen heute nur noch, wenn sich der Grundstückseigentümer nicht auf die inzwischen meist eingetretene Verjährung der Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz beruft (Czub/J. Schmidt-Räntsch, ZfIR 2007, 517, 523 f.). Dass solche Fälle heute noch häufiger vorkommen, ist nicht dargelegt.
III.
- 13
- Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Stresemann Czub
Vorinstanzen:
LG Potsdam, Entscheidung vom 13.07.2007 - 1 O 773/04 -
OLG Brandenburg, Entscheidung vom 26.05.2011 - 5 U 102/07 -
5
2. Rechtsfehlerhaft ist dagegen die Annahme, der Vertrag erlaube eine auf die allgemeine Gebäudesanierung bezogene Rücklagenbildung, weil mit dem in § 10 Nr. 2 Buchst. a des Vertrags genannten Begriff der "gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen des Grundstücks" das Gebäude insgesamt gemeint sei. Die Auslegung einer Individualabrede gemäß §§ 133, 157 BGB kann von dem Revisionsgericht zwar nur eingeschränkt überprüft werden, nämlich darauf, ob der Tatrichter die gesetzlichen und allgemein anerkannten Auslegungsregeln, die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet und die der Auslegung zugrunde gelegten Tatsachen ohne Verfahrensfehler ermittelt hat (st. Rspr.; vgl. Senat, Urteil vom 23. Januar 2009 – V ZR 197/07, NJW 2009, 1810, Rn.8 mwN). Sie ist in diesem Rahmen aber zu beanstanden.
(1) Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.
(2) Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 268/05 Verkündet am:
12. Januar 2007
Weschenfelder,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
EGBGB Art. 233 § 2b
a) Die für die Einstellung eines Bodenordnungsverfahrens gegebene Begründung der
Flurneuordnungsbehörde, selbständiges Gebäudeeigentum eines Beteiligten liege
nicht vor, bindet die Zivilgerichte nicht. Diese haben vielmehr, wenn es weder zu
einem Grundbuchverfahren nach Art. 233 § 2b Abs. 3 Satz 4 EGBGB noch zu einer
Feststellung der zuständigen Zuordnungsbehörde nach Art. 233 § 2b Abs. 3
Satz 1 EGBGB kommt, selbst zu prüfen, ob Gebäudeeigentum besteht.
b) Selbständiges Gebäudeeigentum konnte auch vor dem Inkrafttreten des Zweiten
Vermögensrechtsänderungsgesetzes vom 14. Juli 1992 (BGBl. I S. 1257) am 21.
Juli 1992 nicht durch schlichte Vereinbarung der Parteien aufgegeben werden,
oder durch Wiederherstellung des Bestandteilverbunds mit dem Grundstück im
Wege der Übereignung an den Grundstückseigentümer nach § 929 Satz 2 BGB.
c) Seitdem ist die Aufgabe nur durch Abgabe einer Verzichtserklärung und Löschung
des Gebäudeeigentums im Gebäudegrundbuch nach § 875 BGB oder, bei Fehlen
eines Gebäudegrundbuchs, durch Einreichung einer notariell beurkundeten Aufgabeerklärung
bei dem Grundbuchamt möglich.
BGH, Urt. v. 12. Januar 2007 - V ZR 268/05 - OLG Celle
LGLüneburg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 12. Januar 2007 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die
Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und
den Richter Dr. Czub
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 4. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 9. November 2005 aufgehoben.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Lüneburg vom 2. Februar 2005 wird zurückgewiesen.
Die Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.
Von Rechts wegen
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Lüneburg vom 2. Februar 2005 wird zurückgewiesen.
Die Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die R. GmbH (fortan: Schuldnerin), für die der Kläger als Insolvenzverwalter handelt, erwarb von der (als Rechtsträger von Volkseigentum eingetragenen) LPG E. am 11. Januar 1991 ein Grundstück und ein Werkstattgebäude, das die LPG 1971 auf dem Grundstück errichtet hatte. 1998 schloss die Schuldnerin für das Gebäude eine Gebäudeversicherung ab. Im selben Jahr wurde sie als Eigentümerin des Grundstücks in das Grundbuch eingetragen. 1999 bestellte sie der Rechtsvorgängerin der Beklagten eine erstrangige Grundschuld an dem Grundstück.
- 2
- Das Grundstück war seit 1996 in ein Bodenordnungsverfahren einbezogen , welches die zuständige Flurneuordnungsbehörde am 1. Februar 2000 in Ansehung des verkauften Grundstücks mit der Begründung einstellte, dass selbständiges Gebäudeeigentum an dem Werkstattgebäude nicht bestehe.
- 3
- Am 4. Juli 2000 wurde das Werkstattgebäude durch einen Brand zerstört. Am 7. August 2002 zahlte der Gebäudeversicherer für das zerstörte Gebäude umgerechnet 114.983,92 € als Versicherungsleistung an die Beklagte aus. Diesen Betrag will der Kläger zur Masse des zwischenzeitlich eröffneten Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Schuldnerin ziehen.
- 4
- Das Landgericht hat die Beklagte zur Auskehrung des Betrags an den Kläger und zur Erteilung von Auskunft über weitere Leistungen des Versicherers verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Dagegen richtet sich die von dem Senat zugelassene Revision des Klägers, mit welcher er die Wiederherstellung der Verurteilung der Beklagten durch das Landgericht erreichen möchte. Diese beantragt die Zurückweisung der Revision.
Entscheidungsgründe:
I.
- 5
- Das Berufungsgericht nimmt an, die Grundschuld der Beklagten habe sich auf die Versicherungsforderung erstreckt (§§ 1127 Abs. 1, 1192 Abs. 1 BGB). Es meint, selbständiges Gebäudeeigentum an dem Werkstattgebäude habe nicht bestanden. Dies stehe aufgrund des Bescheids des Amts für Landwirtschaft und Flurneuordnung mit Bindungswirkung für die Parteien fest. Jedenfalls hätten die Parteien Grundstück und Gebäude in ihrem Kaufvertrag als Einheit angesehen. Aufgrund dieser Vereinbarung sei etwa entstandenes selbstständiges Gebäudeeigentum untergegangen, ohne dass dazu ein Verzicht nach Maßgabe vom Art. 233 § 4 Abs. 6 EGBGB habe herbeigeführt werden müssen.
II.
- 6
- Das hält revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand.
- 7
- 1. Die Beklagte ist dem Kläger nach § 816 Abs. 2 BGB zur Herausgabe der eingezogenen Versicherungssumme verpflichtet. Die Zahlung des Gebäudeversicherers an die Beklagte hat diesen zwar nicht befreit, weil die Beklagte weder Gläubigerin der Versicherungsforderung noch zu deren Einziehung ermächtigt war. In der Erhebung der Klage liegt aber eine stillschweigende Genehmigung der Zahlung an die Beklagte. Eine solche Genehmigung führt nach § 185 BGB zur Wirksamkeit der Zahlung und verpflichtet den Empfänger nach § 816 Abs. 2 BGB zur Herausgabe, wenn ihm die Forderung nicht zustand (st. Rspr. BGHZ 85, 267, 272 f.; BGH, Urt. v. 27. Januar 2005, I ZR 119/02, NJW 2005, 2698, 2699).
- 8
- 2. Die eingezogene Versicherungsforderung stand der Beklagten als Grundschuldgläubigerin nach §§ 1192, 1127 Abs. 1 BGB nur zu, wenn die Grundschuld als Gesamtgrundschuld auch das Gebäudeeigentum belastete oder selbständiges Eigentum an dem versicherten Gebäude vor dem Eintritt des Versicherungsfalls nicht oder nicht mehr bestand. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.
- 9
- a) Eine Gesamtgrundschuld an Grundstück und Gebäudeeigentum wäre zwar nach §§ 1192, 1132 BGB, Art. 233 §§ 2b Abs. 4, 4 Abs. 1 Satz 1 EGBGB rechtlich möglich gewesen. Sie setzte aber nach § 873 BGB, Art. 233 § 2b Abs. 4, § 4 Abs. 1 Satz 1 EGBGB die Eintragung der Grundschuld nicht nur in das Grundbuch des Grundstücks, sondern auch in ein dazu nach Art. 233 § 2b Abs. 2 Satz 1 EGBGB anzulegendes Grundbuch für das Gebäudeeigentum voraus. Daran fehlt es.
- 10
- b) Das Fehlen selbständigen Gebäudeeigentums lässt sich entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht daraus ableiten, dass die Flurneuordnungsbehörde mit ihrem Bescheid vom 1. Februar 2000 das eingeleitete Bodenordnungsverfahren für das Grundstück mit der Begründung eingestellt hat, es bestehe mangels von dem Grundeigentum unabhängigen Gebäudeeigentums kein Neuordnungsbedarf. Diese Entscheidung bindet die Zivilgerichte nicht und enthebt sie auch nicht der Notwendigkeit, das Bestehen selbständigen Gebäudeeigentums eigenständig zu prüfen.
- 11
- aa) Ein Verwaltungsakt entfaltet zwar im Zivilrechtsstreit Tatbestandwirkung (Senat, BGHZ 159, 179, 182; BGH, Beschl. v. 27. Juni 2003, IXa ZA 5/03, BGH-Report 2003, 1258, 1259). Das bedeutet aber zunächst nur, dass der Erlass des Bescheids als solcher (Senat, BGHZ 103, 30, 35; 122, 1, 6) und sein Ausspruch (Senat, Urt. v. 19. Juni 1998, V ZR 43/97, NJW 1998, 3055) von den Zivilgerichten hinzunehmen sind. Die Begründung eines Verwaltungsakts nimmt dagegen an der Tatbestandswirkung nicht teil (BGH, Beschl. v. 27. Juni 2003, IXa ZA 5/03, aaO). Weitergehende Wirkungen entfaltet ein Verwaltungsakt im Zivilrechtsstreit nur, wenn er, wie ein Restitutionsbescheid (dazu Senat, BGHZ 159, 179, 182 f.; Urt. v. 19. Juni 1998, V ZR 43/97, NJW 1998, 3055, 3056) oder ein Bescheid über ein Vorkaufsrecht (dazu: Senat, Urt. v. 14. März 1997, V ZR 129/95, VIZ 1997, 346 f.) nach dem Vermögensgesetz, kraft Gesetzes Gestaltungswirkung hat oder, wie ein Zuordnungsbescheid (dazu: Senat, Urt. v. 14. Juli 1995, V ZR 39/94, VIZ 1995, 592, 593; Urt. v. 18. Januar 2002, V ZR 104/01, VIZ 2002, 422, 423 f.), kraft Gesetzes dazu bestimmt ist, die Rechtslage zwischen den am Verwaltungsverfahren Beteiligten auch zivilrechtlich abschließend zu klären.
- 12
- bb) Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Die Flurneuordnungsbehörde hat in ihrem Bescheid nur die teilweise Einstellung des Bodenordnungsverfahrens angeordnet, hingegen keine förmliche Feststellung über das Bestehen oder Nichtbestehen von Gebäudeeigentum getroffen. Zu einer solchen Feststellung wäre sie auch nicht berechtigt gewesen. Eine Flurneuordnungsbehörde hat zwar nach Einleitung eines Bodenordnungsverfahrens gemäß §§ 56 Abs. 2, 57, 64 LwAnpG festzustellen, welche Grund- und Gebäudeeigentümer an dem Verfahren beteiligt sind. Sie wäre auch nicht verpflichtet, von der eigenständigen Feststellung des Gebäudeeigentums von Beteiligten abzusehen und eine Entscheidung der dazu nach Art. 233 § 2b Abs. 3 Satz 1 EGBGB berufenen Zuordnungsstellen - seit dem 1. Januar 2006 des Bundesamts für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen - herbeizuführen (BVerwGE 107, 177, 184), weil das Verfahren vor den Zuordnungsstellen nach Art. 233 § 2b Abs. 3 Satz 5 EGBGB nachrangig ist. Das gilt aber nur, wenn ein Bodenordnungsverfahren tatsächlich durchgeführt wird. Wird das Bodenordnungsverfahren nicht durchgeführt und kommt es auch weder zu einem Grundbuchverfahren nach Art. 233 § 2b Abs. 3 Satz 4 EGBGB oder einem anderen Verfahren, so obliegt es nach Art. 233 § 2b Abs. 3 Satz 1 EGBGB allein der zuständigen Zuordnungsbehörde, das Bestehen oder Nichtbestehen von Gebäudeeigentum mit Wirkung für und gegen alle Beteiligten festzustellen (Staudinger /Rauscher, BGB [2003], Art. 233 § 2b EGBGB Rdn. 54 a.E. für Grund- buchverfahren). Da es an einer solchen Feststellung fehlt, hatte das Berufungsgericht selbst zu prüfen, ob das geltend gemachte selbständige Gebäudeeigentum vor dem Brandfall (noch) bestand.
- 13
- b) Das ist entgegen der Hilfserwägung, die das Berufungsgericht angestellt hat, der Fall.
- 14
- aa) Das Werkstattgebäude wurde mit seiner Errichtung nicht Bestandteil des Grundstücks; an ihm entstand vielmehr selbständiges Gebäudeeigentum der LPG E. . Das ergibt sich aus § 13 Abs. 2 LPG-Gesetz 1959. Danach wurden Gebäude unabhängig von Eigentum an Grund und Boden genossenschaftliches Eigentum, welche die LPG aufgrund eines Nutzungsrechts an ihr übergebenem Boden errichtete. So liegt es hier. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wurde das Werkstattgebäude im Jahre 1971 von der LPG E. errichtet. Zu diesem Zeitpunkt war das ursprünglich Privateigentümern gehörende Grundstück enteignet, in Volkseigentum überführt und der LPG in Rechtsträgerschaft übergeben worden. Damit war nach § 9 Abs. 3 LPG-Gesetz 1959 i. V. m. §§ 2 Abs 1 Buchstabe c, 9 der Anordnung über die Rechtsträgerschaft an volkseigenen Grundstücken (vom 7. Juli 1969, GBl. II S. 433) ein Nutzungsrecht der LPG E. an diesem Grundstück im Sinne von § 13 Abs. 2 LPG-Gesetz 1959 entstanden (BVerwG VIZ 1995, 354, 355; 2000, 162, 163 für den inhaltsgleichen § 18 LPG-Gesetz 1982). Das berechtigte sie nach § 10 Abs. 1 Buchstabe d LPG-Gesetz 1959 zur Errichtung eines neuen Gebäudes, an dem sie selbständiges Gebäudeeigentum erlangte.
- 15
- bb) Dieses hat die Schuldnerin durch den Kaufvertrag mit der LPG vom 11. Januar 1991 erworben (§ 929 Satz 2 BGB, Art. 233 § 2b Abs. 6 Sätze 1 und 2 EGBGB). Es ist entgegen der Annahme des Berufungsgerichts auch nicht durch die Vereinbarungen in diesem Kaufvertrag oder später aufgegeben worden.
- 16
- (1) Das Berufungsgericht entnimmt diesem Vertrag die Vereinbarung, dass das Gebäudeeigentum aufgegeben werden sollte. Dem kann nicht gefolgt werden.
- 17
- (a) Die Auslegung einer Willenserklärung kann im Revisionsverfahren nur beschränkt überprüft werden (st. Rspr., Senat, Urt. v. 30. September 2005, V ZR 197/04, BGH-Report 2006, 4, 5), nämlich dahin, ob der Tatrichter die gesetzlichen Auslegungsregeln, die anerkannten Auslegungsgrundsätze, die Denkgesetze und die Erfahrungssätze beachtet und die der Auslegung zugrunde liegenden Tatsachen ohne Verfahrensfehler festgestellt hat (st. Rspr., vgl. BGHZ 135, 269, 273; BGH, Urt. v. 29. März 2000, VIII ZR 257/98, NJW 2000, 2508, 2509). Diesen Anforderungen genügt die Auslegung des Kaufvertrags der Schuldnerin mit der LPG durch das Berufungsgericht nicht. Das Berufungsgericht hat nicht beachtet, dass bei der Auslegung einer Willenserklärung von ihrem Wortlaut auszugehen ist (st. Rspr., vgl. BGHZ 121, 13, 16; BGH, Urt. v. 27. November 1997, IX ZR 141/96, NJW 1998, 900, 901; v. 28. Januar 2002, II ZR 385/00, ZfIR 2004, 170 [Ls]; Senat, Urt. v. 30. September 2005, V ZR 197/04, aaO). Außerdem hat es verkannt, dass an die Annahme eines Rechtsverzichts strenge Anforderungen zu stellen sind und ein solcher in der Regel eine insoweit eindeutige Willenserklärung erfordert, weil ein Rechtsverzicht niemals zu vermuten ist (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 20. Dezember 1983, VI ZR 19/82, NJW 1984, 1346, 1347; v. 16. November 1993, XI ZR 70/93, NJW 1994, 379, 380; v. 22. Juni 1995, VII ZR 118/94, WM 1995, 1677, 1678 f.). Der Senat ist deshalb an die Auslegung des Berufungsgerichts nicht gebunden. Er kann sie, da weite- re Erkenntnisse nicht zu erwarten sind, selbst vornehmen. Sie führt zu dem Ergebnis , dass die Schuldnerin mit der LPG keinen Verzicht auf das Gebäudeeigentum vereinbart hat.
- 18
- (b) Der gleichzeitige Erwerb von Gebäude- und Grundeigentum lässt, was das Berufungsgericht übergeht, nach § 889 BGB den Bestand des Gebäudeeigentums rechtlich unberührt. Gerade deshalb ist der Erwerber eines Grundstücks im Beitrittsgebiet nach § 78 Abs. 1 Satz 3 SachenRBerG verpflicht , das ihm zustehende oder gleichzeitig erworbene selbständige Eigentum an einem Gebäude auf dem Grundstück aufzugeben. Eine solche Aufgabe könnte der Erwerber zwar auch in dem Grundstückskaufvertrag erklären. Der Kaufvertrag der Schuldnerin mit der LPG vom 11. Januar 1991 enthält aber eine solche Erklärung nicht und verhält sich auch sonst nicht zum weiteren Schicksal des Gebäudeeigentums. Die Annahme, die Schuldnerin habe das Gebäudeeigentum aufgeben wollen, wird auch der zu berücksichtigenden (Senat , Urt. v. 9. Mai 2003, V ZR 240/02, NJW-RR 2003, 1053, 1054) Interessenlage der Vertragsparteien nicht gerecht. Die LPG war nämlich rechtlich nicht in der Lage, der Schuldnerin das Eigentum am Grundstück zu verschaffen, weil die ihr bis dahin zustehende Rechtsträgerschaft an dem ehemals volkseigenen Grundstück mit dem Wirksamwerden des Beitritts durch die Umwandlung des Volkseigentums in bürgerlich-rechtliches Eigentum (Art. 233 § 2 Abs. 1 EGBGB) kraft Gesetzes entfallen war (Schmidt-Räntsch, Eigentumszuordnung, Rechtsträgerschaft und Nutzungsrechte an Grundstücken, 2. Aufl., S. 19) und ihr fortan nicht mehr ermöglichte, über das Grundstück zu verfügen. Dies war nach § 3 3. DVO z. THG der damals noch als Treuhandanstalt bezeichneten Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgabe (BvS) zugefallen, die an dem Vertrag nicht beteiligt war. Die Schuldnerin war zudem nicht durch Vormerkung gesichert und hat das Eigentum auch nicht aufgrund des Kaufver- trags, sondern, Jahre später, aufgrund des Restitutionsbescheids des Amts zur Regelung offener Vermögensfragen des Landkreises S. erworben. Bei erfolgter Aufgabe wäre das Werkstattgebäude mit dem Grundstück der BvS zugefallen. Das Gelingen des Erwerbs wäre auch hinsichtlich dieses wesentlichen Teils allein von dem Erfolg des Restitutionsverfahrens abhängig gewesen. Weshalb die Schuldnerin bei dieser Sachlage das Eigentum an dem Werkstattgebäude und damit die einzige Sicherheit und Gegenleistung hätte aufgeben sollen, erschließt sich nicht.
- 19
- (2) Unabhängig hiervon scheiterte eine Aufgabe des Gebäudeeigentums der Schuldnerin, was dem Berufungsgericht entgangen ist, auch daran, dass dafür eine bloße Einigung der Kaufvertragsparteien darüber nicht ausreichte. Hierfür kann offen bleiben, ob sich die Aufgabe von nutzungsrechtlosem Gebäudeeigentum bei Abschluss des Kaufvertrags Anfang 1991 nach Mobiliaroder nach Immobiliarsachenrecht richtete (vgl. dazu BGH, Urt. v. 5. Januar 1995, IX ZR 214/93, DtZ 1995, 169, 171). Denn zu einer wirksamen Aufgabe des Gebäudeeigentums ist es im einen wie im anderen Fall nicht gekommen.
- 20
- (a) Richtete sich die Aufgabe nach Immobiliarsachenrecht, war nach § 875 BGB die Abgabe einer Aufgabeerklärung und die Löschung des Rechts im - dazu anzulegenden - Gebäudegrundbuch erforderlich. Daran fehlt es. Auch die später eingeführte Möglichkeit des Verzichts nach Art. 233 § 2b Abs. 4 i.V.m. § 4 Abs. 6 Satz 2 EGBGB haben die Beteiligten nicht genutzt. Denn dazu hätte die Erklärung, das Recht aufzugeben, notariell beurkundet und bei dem Grundbuchamt eingereicht werden müssen. Hierfür ist nichts vorgetragen oder sonst ersichtlich.
- 21
- (b) Richtete sich die Aufgabe des Gebäudeeigentums nach Mobiliarsachenrecht , war sie nur durch Dereliktion nach Maßgabe von § 959 BGB oder durch Wiederherstellung des Bestandsverbunds mit dem Grundstück zu erreichen , die entsprechend § 929 Satz 2 BGB möglich ist (Senat, BGHZ 23, 57, 59 f.; 165, 184, 188). An beidem fehlt es. Eine Dereliktion setzt außer der Absicht, das Eigentum aufzugeben, die Besitzaufgabe voraus. Die Schuldnerin hat aber im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag den Besitz an dem Werkstattgebäude nicht aufgegeben, sondern dieses im Vorgriff auf den Kaufvertrag in Besitz genommen. Die Wiederherstellung des Bestandteilverbunds mit dem Grundstück erforderte die Mitwirkung des Grundstückseigentümers. Das waren aber weder die LPG noch die Eheleute T. , von deren Zustimmung der Vertrag abhängen sollte, sondern die an dem Vertrag nicht beteiligte BvS.
- 22
- cc) Das Gebäudeeigentum der Schuldnerin ist entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung auch nicht dadurch entfallen, dass ihr das Eigentum an dem Grundstück (offenbar aufgrund einer Abtretung ihres Rückübertragungsanspruchs durch die Eheleute T. nach § 3 Abs. 1 Satz 2 VermG) durch einen Restitutionsbescheid übertragen worden ist. Gegenstand des Restitutionsverfahrens kann hier nur das Grundstück, nicht aber das selbständige Eigentum an dem nach Entziehung des Grundstücks durch die LPG errichteten Gebäude gewesen sein. Dieses Gebäudeeigentum konnte im Restitutionsverfahren auch nicht nach § 16 Abs. 3 VermG aufgehoben werden. Es ist nicht, was § 16 Abs. 3 VermG aber voraussetzt, mit einem dinglichen Nutzungsrecht unterlegt und stünde, anders als mit einem Nutzungsrecht unterlegtes Gebäudeeigentum natürlicher Personen, einer Restitution nach § 4 Abs. 2 VermG nicht entgegen. Sein Fortbestand bleibt vielmehr nach § 16 Abs. 2 und 4 VermG von der Restitution unberührt und richtet sich allein nach dem Sachen- und dem Sachenrechtsbereinigungsrecht, das zudem für den unredlichen Erwerb in § 30 SachenRBerG eine vorrangige Sonderreglung bereithält.
- 23
- dd) Die Beklagte kann sich auch nicht auf Grundsätze des Gutglaubensschutzes stützen. Zwar ist das Gebäudeeigentum der Schuldnerin bislang nicht nach Maßgabe von Art. 233 § 2c Abs. 1 EGBGB wie eine Belastung des Grundstücks in das Grundbuch für das Grundstück eingetragen. Es gilt deshalb nach Art. 231 § 5 Abs. 4 Satz 1 EGBGB gegenüber gutgläubigen Erwerbern von Belastungen an dem Grundstück als dessen Bestandteil. Voraussetzung dafür ist aber, dass der Erwerb des Rechts an dem Grundstück nach dem 31. Dezember 2000 erfolgt. Daran fehlt es hier, weil die Grundschuld für die Beklagte am 21. Januar 1999 eingetragen wurde.
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- 3. Der Kläger ist auch aktivlegitimiert. Nach dem 31. Dezember 2000 sind zwar noch weitere Grundpfandrechte an dem Grundstück eingetragen worden, bei denen die Voraussetzungen des Art. 231 § 5 Abs. 4 EGBGB gegeben sein können. Bei Entstehen der Versicherungsforderung am 4. Juli 2000 war das aber nicht der Fall. Diese steht daher der Schuldnerin und damit dem Kläger zu.
III.
- 25
- Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Stresemann Czub
Vorinstanzen:
LG Lüneburg, Entscheidung vom 02.02.2005 - 3 O 302/04 -
OLG Celle, Entscheidung vom 09.11.2005 - 4 U 38/05 -
Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt das letztere, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde.
(1) Das Gericht hat das Sach- und Streitverhältnis, soweit erforderlich, mit den Parteien nach der tatsächlichen und rechtlichen Seite zu erörtern und Fragen zu stellen. Es hat dahin zu wirken, dass die Parteien sich rechtzeitig und vollständig über alle erheblichen Tatsachen erklären, insbesondere ungenügende Angaben zu den geltend gemachten Tatsachen ergänzen, die Beweismittel bezeichnen und die sachdienlichen Anträge stellen. Das Gericht kann durch Maßnahmen der Prozessleitung das Verfahren strukturieren und den Streitstoff abschichten.
(2) Auf einen Gesichtspunkt, den eine Partei erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten hat, darf das Gericht, soweit nicht nur eine Nebenforderung betroffen ist, seine Entscheidung nur stützen, wenn es darauf hingewiesen und Gelegenheit zur Äußerung dazu gegeben hat. Dasselbe gilt für einen Gesichtspunkt, den das Gericht anders beurteilt als beide Parteien.
(3) Das Gericht hat auf die Bedenken aufmerksam zu machen, die hinsichtlich der von Amts wegen zu berücksichtigenden Punkte bestehen.
(4) Hinweise nach dieser Vorschrift sind so früh wie möglich zu erteilen und aktenkundig zu machen. Ihre Erteilung kann nur durch den Inhalt der Akten bewiesen werden. Gegen den Inhalt der Akten ist nur der Nachweis der Fälschung zulässig.
(5) Ist einer Partei eine sofortige Erklärung zu einem gerichtlichen Hinweis nicht möglich, so soll auf ihren Antrag das Gericht eine Frist bestimmen, in der sie die Erklärung in einem Schriftsatz nachbringen kann.
(1) Sind Allgemeine Geschäftsbedingungen ganz oder teilweise nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam, so bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam.
(2) Soweit die Bestimmungen nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam sind, richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften.
(3) Der Vertrag ist unwirksam, wenn das Festhalten an ihm auch unter Berücksichtigung der nach Absatz 2 vorgesehenen Änderung eine unzumutbare Härte für eine Vertragspartei darstellen würde.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 224/03 Verkündet am:
19. März 2004
W i l m s,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Die Umdeutung eines nichtigen Rechtsgeschäfts muß nicht daran scheitern, daß die
Leistung, die Gegenstand des anderen Geschäfts ist, im Ungleichgewicht zu dem
ursprünglich vorgesehenen Entgelt steht; je nach dem anzunehmenden Parteiwillen
kann das Äquivalenzverhältnis verschoben oder durch Veränderu ng des Entgelts
gewahrt sein (Umdeutung des Kaufs nicht existierenden Gebäudeeigentums in den
Kauf der Rechte aus der Sachenrechtsbereinigung).
BGH, Urt. v. 19. März 2004 - V ZR 224/03 - Brandenburgisches OLG
LG Potsdam
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 19. März 2004 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel, die Richter Tropf, Dr. Lemke, Dr. Geier und Dr. Schmidt-Räntsch
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 12. Juni 2003 wird auf Kosten der Beklagten mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Zahlung Zug um Zug gegen Rückabtretung der am 20. Januar 1997 abgetretenen Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz erfolgt.
Von Rechts wegen
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 28. Januar 1993 verkaufte die Beklagte einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus der Klägerin und R. M. , ein auf einem Grundstück in W. , D. erstelltes Wohn- und Geschäftshaus zum Preis von 131.000 DM. Das Gebäude war von der Rechtsvorgängerin der Beklagten, der Konsumgenossenschaft Kreis N. , 1957/1964 errichtet worden. Zum Beitrittszeitpunkt befand sich das Grundstück in Volkseigentum, die Genossenschaft war Rechtsträgerin. Ein Gebäudegrundbuch war nicht angelegt worden. Als Eigentümerin des Grundstücks ist seit 14. November 1996 die Bundesrepublik Deutschland aufgrund Zuordnungsbe-
scheids im Grundbuch eingetragen. Mit Nachtragsurkunde vom 20. Januar 1997 wurde der Kaufvertrag dahin ergänzt, daß die Beklagte "sämtliche Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz an Erwerber als Gesellschaft bürgerlichen Rechts" abtrat. Die Bundesrepublik fand sich gegenüber der Klägerin zum Verkauf des Grundstücks nur zum vollen Verkehrswert und unter den Voraussetzungen des Investitionsvorranggesetzes bereit.
Die Klägerin hat nach Kündigung der Gesellschaft durch die Rechtsnachfolgerin des Mitgesellschafters zum 31. Dezember 1996 als Übernehmerin des Gesellschaftsvermögens die Beklagte auf Schadensersatz in Anspruch genommen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht hat ihr unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung in Höhe von 73.152,72 € (Erstattung des Kaufpreises von 66.979,14 €, der Grunderwerbsteuer , der Maklercourtage sowie der Genehmigungs- und Notarkosten) stattgegeben.
Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision erstreb t die Beklagte die Zurückweisung der Berufung in vollem Umfang.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht bejaht die Aktivlegitimation der K lägerin. Der Geschäftsanteil der Mitgesellschafterin sei ihr zwar nicht als Folge der Kündigung des Gesellschaftsvertrages angewachsen. Sie habe ihn aber, wie der Jahres-
abschluß zum 31. Dezember 1997 ausweise, durch stillschweigende Übertragung erworben. Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Ersatz des Vertrauensschadens zu, da Gebäudeeigentum nicht entstanden sei. Eine Umdeutung in den Verkauf der aus der Errichtung des Gebäudes erwachsenen Rechte, insbesondere nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz, scheide aus. Ein hypothetischer Wille der Gesellschafter, die damals gesetzlich noch nicht begründeten Rechte zum unveränderten Kaufpreis zu erwerben, lasse sich nicht ermitteln.
Dies hält der rechtlichen Nachprüfung stand.
II.
1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die im Vertrag der zweigliedrigen Gesellschaft, der die Klägerin angehörte, vorgesehene Fortsetzungsregelung dem Empfänger der Kündigung nicht, wie es §§ 736, 738 BGB für die Fortsetzung der mehrgliedrigen Gesellschaft vorsehen, die Übernahme des Gesellschaftsvermögens aufzwang. Die Klägerin hatte mit Wirksamwerden der Kündigung die Wahl, es, dem Gesetz gemäß, bei der Liquidation (§§ 723, 730 BGB) zu belassen oder von dem Recht Gebrauch zu machen, "das Geschäft unter dem bisherigen Namen mit den Aktiven und Passiven zu übernehmen und fortzuführen". Die von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen zur Bilanz des Unternehmens für das erste der Kündigung nachfolgende Geschäftsjahr (Ausbuchung des Eigenkapitals der Mitgesellschafterin ) und die einverständliche Weiterführung des Unternehmens durch die Klägerin allein rechtfertigen die im Berufungsurteil angenommene Über-
nahme des Gesellschaftsvermögens ohne Auseinandersetzung und unter Ausscheiden der Mitgesellschafterin (BGH, Urteil vom 13. Dezember 1965, II ZR 10/64, NJW 1966, 827). Dem stillschweigenden Vertrag der Gesellschafter oder, was rechtlich auch in Frage kommt, der einseitigen Übernahmeerklärung der Klägerin (vgl. BGH, Urteil vom 6. Dezember 1993, II ZR 242/92, NJW 1994, 796) steht es nicht entgegen, daß das Berufungsgericht, worauf die Revision abhebt, offengelassen hat, ob die Mitgesellschafter davon ausgingen, bereits die Kündigung habe zur Alleininhaberschaft der Klägerin am Gesellschaftsvermögen geführt. Eine Willenserklärung setzt nicht voraus, daß der Erklärende eine ins einzelne gehende Vorstellung davon hat, wie der mit ihr angestrebte wirtschaftliche Erfolg rechtstechnisch herbeigeführt wird. Es genügt, wenn der Wille der Partei, über das tatsächliche hinaus, die rechtliche Anerkennung und Sicherung des Erfolgs als solchen zum Gegenstand hat (vgl. BGHZ 21, 102, 106; 56, 204, 208; Soergel/Hefermehl, BGB, 13. Aufl., Vor § 116 Rdn. 19). Einigen sich die bisherigen Gesellschafter, ein Abfindungsguthaben des Kündigenden anhand der Bilanz des fortgeführten Unternehmens zu ermitteln und an den Berechtigten auszuzahlen, ist der rechtliche Rahmen für die Übernahme des Gesellschaftsvermögens durch den Verbleibenden geschaffen und vom Rechtsfolgewillen der Beteiligten erfaßt. Daß die Abfindung der Mitgesellschafterin streitig war und erst durch Urteil endgültig festlegt werden konnte, berührt die Vereinbarung, die Ausscheidende aus den Mitteln des fortgeführten Unternehmens abzufinden, als solche nicht.
2. Rechtlich nicht zu beanstanden ist auch die Auffassung d es Berufungsgerichts , der Kaufvertrag sei nichtig, weil er bei seinem Abschluß am 28. Januar 1993 auf eine objektive unmögliche Leistung gerichtet war (§ 306 BGB a.F.).
a) In den tatsächlichen Grundlagen und den rechtlichen Folgerungen von der Revision unangegriffen geht das Berufungsgericht davon aus, daß das Gebäude bei seiner Errichtung wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wurde (§ 94 BGB). Nach der Rechtsprechung des Senats gilt zwar bei der Erstellung eines Gebäudes durch den Mieter, Pächter oder ähnlich schuldrechtlich Berechtigten, wenn besondere Vereinbarungen fehlen, die Vermutung, daß dies allein im Interesse des Errichters und damit zu einem vorübergehenden Zweck (§ 95 BGB) erfolgt (BGHZ 131, 368). Die Revision vermag jedoch auf keinen Vortrag der Beklagten zum Rechtsgrund der Gebäudeerrichtung zu verweisen. Sollte das Grundstück 1957/1964 bereits volkseigen und die Genossenschaft Rechtsträgerin gewesen sein, hätte dies nicht zur Bildung von Gebäudeeigentum geführt. Die Rechtsträgerschaft am Grundstück war in Verbindung mit einem Nutzungsvertrag das Mittel, einer Genossenschaft die Nutzung volkseigener Gebäude ohne Verschaffung einer dinglichen Rechtstellung zu ermöglichen (vgl. Anordnung für die Übertragung volkseigener unbeweglicher Grundmittel an sozialistische Genossenschaften vom 11. Oktober 1974, GBl. I, 489). Ein zum Gebäudeeigentum führendes Nutzungsrecht nach dem Gesetz über die Verleihung von Nutzungsrechten an volkseigenen Grundstükken vom 14. Dezember 1970 (GBl. I, S. 372), den entsprechenden Vorgängervorschriften oder nach §§ 287, 295 ZGB war der Genossenschaft unstreitig nicht verschafft worden. Aus diesem Grunde konnte auch nach dem Beitritt Gebäudeeigentum nicht mehr entstehen (Art. 231 § 5 EGBGB). Der Kauf hatte mithin eine objektiv unmögliche Leistung zum Gegenstand.
b) Hieran ändert die Nachtragsvereinbarung vom 20. Janu ar 1997 nichts. Das Berufungsgericht hat sie rechtsfehlerfrei und insoweit von der Revi-
sion auch nicht angegriffen dahin ausgelegt, daß sie nicht auf eine Auswechslung der Verkäuferleistung gerichtet, sondern (allenfalls) als beiderseitiger Versuch einer Schadensbegrenzung zu verstehen sei. Unter dem Gesichtspunkt der Tilgung der kaufrechtlichen Pflicht, der Gesellschaft Eigentum an dem Gebäude zu verschaffen, stellt sie eine Leistung erfüllungshalber dar. Ihr kam, wie der Senat, da zu diesem Punkte keine weitere Aufklärung zu erwarten ist, selbst feststellen kann (BGHZ 65, 107, 112; 121, 284, 289), nicht die Wirkung zu, die Klägerin zu verpflichten, den abgetretenen Anspruch gegen die, eine Verbindlichkeit leugnende, Grundstückseigentümerin gerichtlich, etwa durch die Feststellungsklage nach § 108 SachenRBerG, geltend zu machen. Die Durchführung der Sachenrechtsbereinigung hätte den bisherigen Geschäftsgegenstand , das Gebäudeeigentum, um das Eigentum an Grund und Boden oder um ein Erbbaurecht hieran erweitert (§ 3 Abs. 1 SachenRBerG). Der zusätzliche Erwerb wäre zwar vergünstigt gewesen (§§ 43, 68 SachenRBerG), gleichwohl hätte er zur Übernahme zusätzlicher Zahlungspflichten geführt. Dies spricht bei interessegerechter Beurteilung des Sachverhalts dafür, daß der Klägerin lediglich die Möglichkeit eröffnet werden sollte, in freier Entscheidung dem aufgetretenen Problem durch Erweiterung des Investitionsvolumens Rechnung zu tragen. Selbst wenn aber die Entgegennahme der Abtretung mit der Verpflichtung verbunden gewesen sein sollte, gegenüber der Bundesrepublik Deutschland einen Antrag auf Ankauf des Grundstücks oder Bestellung eines Erbbaurechts zu stellen, hätte es hierbei sein Bewenden gehabt. Ein ernstliches Prozeßrisiko brauchte die Klägerin nicht zu übernehmen. Dies hätte den Zweck der Schadensbegrenzung gesprengt (allg. zur Pflicht des Gläubigers , den erfüllungshalber abgetretenen Anspruch einzuklagen: MünchKommBGB /Wenzel, 4. Aufl., Bd. 2a, § 364 Rdn. 12 m.w.N.). Ob ein Bereinigungsanspruch der Beklagten, etwa nach § 7 Abs. 2 Nr. 1 oder 2 oder § 9 Abs. 2 Nr. 3
SachenRBerG (dazu Senat BGHZ 136, 212; Urteil vom 30. Mai 2003, V ZR 370/02, WM 2003, 1973) besteht, ist offengeblieben. Die Revision vermag nicht auf Vortrag zu verweisen, wonach der Genossenschaft ein Nutzungsrecht hätte verliehen werden sollen (§ 3 Abs. 3 SachenRBerG) oder wonach sie den Bau mit eigenen Mitteln errichtet oder finanziert hat. Für die Zeit bis 1964 besteht auch keine Vermutung, daß die Genossenschaft die Kosten der Errichtung eines Gebäudes nicht aus Staatszuschüssen, sondern aus eigenen Mitteln finanziert hätte (Senatsurteil vom 31. Januar 2000, V ZR 327/98, WM 2000, 1069). Darüber hinaus lag dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen ein Restitutionsantrag nach dem Vermögensgesetz vor, der den Abschluß der sachenrechtlichen Bereinigung ins Ungewisse verschoben hätte. Mit der Weigerung der Bundesrepublik Deutschland, das Grundstück zu den Bedingungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes zu verkaufen, waren die Rechtswirkungen der Nachtragsvereinbarung erschöpft.
3. Im Ergebnis ohne Rechtsfehler lehnt das Berufungsger icht schließlich eine Umdeutung (§ 140 BGB) des Grundstückskaufs in den Kauf der Ansprüche der Beklagten aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz ab. Allerdings ist die Bindung des hypothetischen Parteiwillens an die vereinbarte Gegenleistung , den Kaufpreis von 131.000 DM, von der das Berufungsgericht ausgeht und an der es die Umdeutung - mit - scheitern läßt, nicht tragfähig. Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft im Sinne des § 140 BGB den Erfordernissen eines anderen Geschäfts, so ist der hypothetische Parteiwille, der dem anderen Geschäft Geltung verschafft, nicht auf eine Seite des Leistungsaustauschs fixiert. Er kann eine Veränderung des Gleichgewichts von Leistung und Gegenleistung in sich schließen (BGH, Urt. v. 28. November 1962, V ZR 127/61, NJW 1963, 339, 340), aber auch eine Herabsetzung der Gegenleistung der benach-
teiligten Partei zur Aufrechterhaltung des Gleichgewichts erfassen (Soergel /Hefermehl, aaO § 140 Rdn. 5; Westermann, JZ 1963, 369).
Der Umdeutung stehen indessen bereits die zu 2. b) gena nnten Gesichtspunkte entgegen. Darüber hinaus wäre bei der Würdigung nach § 140 BGB auf den Zeitpunkt des Abschlusses des nichtigen Geschäfts, hier also auf den 28. Januar 1993 abzustellen (BGHZ 40, 218, 223; MünchKomm-BGB/ Mayer-Maly/Busche, aaO, § 140 Rdn. 20). Damals war das Sachenrechtsbereinigungsgesetz , das das Datum vom 21. September 1994 trägt, noch nicht erlassen. Auch der Gesetzentwurf der Bundesregierung (BT-Drucks. 12/5992), der im wesentlichen in das Gesetz Eingang gefunden hat, stammt erst aus späterer Zeit (22. Oktober 1993). Bei Vertragsschluß veröffentlicht war das Eckwertepapier der Bundesregierung vom Oktober 1992 (DtZ 1993, 49). Die Veröffentlichung des Diskussionsentwurfs der Bundesregierung vom Januar 1993 ist dagegen später erfolgt (OV spezial 5/93 S. 4 ff.), der Referentenentwurf wurde im Mai 1993 erstellt. Daß es das Berufungsgericht ablehnte, die Konturen des künftigen Gesetzes dem hypothetischen Parteiwillen zuzuordnen, läßt keinen Rechtsfehler erkennen. Das Sachenrechtsmoratorium (Art. 233 § 2a EGBGB) war als Umdeutungsgrundlage schon gar nicht geeignet, denn es ging nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers über die in Aussicht genommene Sachenrechtsbereinigung hinaus (Senat BGHZ 136, 212, 215).
4. Die Beklagte, die als Rechtsnachfolgerin der Genossensch aft nicht nur das - offengelegte - Fehlen des Gebäudegrundbuchs, sondern auch das Nichtentstehen von Gebäudeeigentum selbst kannte oder jedenfalls kennen mußte, ist der Klägerin damit zum Ersatz des Schadens verpflichtet, den diese im Vertrauen auf die Gelegenheit zum Vertragsschluß erlitten hat (§ 307 Abs. 1
Satz 1 BGB a.F.). Er erfaßt die zugesprochenen Schadensposten. Auf Vortrag, wonach der Klägerin vergleichbare Erkenntnisquellen zur Verfügung gestanden hätten, der Anspruch mithin nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen gewesen wäre, vermag die Revision nicht zu verweisen. Gegen die Höhe der Forderung erhebt sich rechtlich kein Bedenken. Die Überlegung, die Klägerin müsse sich ein Mitverschulden im Sinne des Verstoßes gegen die Schadensminderungspflicht zurechnen lassen, weil sie die abgetretenen Ansprüche nicht eingeklagt hat (§ 254 Abs. 2 BGB), greift nicht durch. Wie die Revisionserwiderung zu Recht hervorhebt, war die Klägerin nicht gehalten, sich auf ein Ersatzgeschäft einzulassen, das außerhalb der tatsächlich getroffenen Nachtragsvereinbarung und außerhalb dessen lag, was ihr unter dem Gesichtspunkt des hypothetischen Parteiwillens angesonnen werden konnte. Im Zuge der Vorteilsausgleichung (§ 249 BGB) erfolgt die Verurteilung zur Zahlung Zug um Zug gegen Rückabtretung der erfüllungshalber erlangten Ansprüche.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Tropf Lemke Gaier Schmidt-Räntsch
27
bb) Nach § 140 BGB ist die "Mithaftungserklärung" danach in eine selbstschuldnerische Bürgschaft umzudeuten, wenn anzunehmen ist, dass die Parteien bei Kenntnis der Nichtigkeit der Mithaftungserklärung eine solche Bürgschaft gewollt hätten. Davon ist im Zweifel auszugehen, wenn durch eine solche Bürgschaft derselbe wirtschaftliche Erfolg erreicht werden kann, da es den Vertragsparteien weniger auf die Rechtsform ihres Geschäfts als auf den von ihnen beabsichtigten wirtschaftlichen Erfolg ankommt und ihnen im Zweifel jedes rechtliche Mittel willkommen sein wird, das diesen Erfolg, wenn vielleicht auch nicht ganz, so aber doch annähernd gewährleistet (vgl. BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61, LM Nr. 4 zu § 140 BGB). Nur wenn die Parteien der von ihnen gewählten Rechtsform eine besondere Bedeutung beigelegt haben, würde das Aufzwingen einer anderen rechtlichen Gestaltung im Wege der Umdeutung nach § 140 BGB zu einer im Gegensatz zur Privatautonomie stehenden Bevormundung der Parteien führen (BGHZ 19, 269, 273).
(1) Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.
(2) Hat ein Dritter die Täuschung verübt, so ist eine Erklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben war, nur dann anfechtbar, wenn dieser die Täuschung kannte oder kennen musste. Soweit ein anderer als derjenige, welchem gegenüber die Erklärung abzugeben war, aus der Erklärung unmittelbar ein Recht erworben hat, ist die Erklärung ihm gegenüber anfechtbar, wenn er die Täuschung kannte oder kennen musste.
(1) Zur Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück ist, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt, die Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgebe, und die Löschung des Rechts im Grundbuch erforderlich. Die Erklärung ist dem Grundbuchamt oder demjenigen gegenüber abzugeben, zu dessen Gunsten sie erfolgt.
(2) Vor der Löschung ist der Berechtigte an seine Erklärung nur gebunden, wenn er sie dem Grundbuchamt gegenüber abgegeben oder demjenigen, zu dessen Gunsten sie erfolgt, eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Löschungsbewilligung ausgehändigt hat.
Steht der Inhalt des Grundbuchs in Ansehung eines Rechts an dem Grundstück, eines Rechts an einem solchen Recht oder einer Verfügungsbeschränkung der in § 892 Abs. 1 bezeichneten Art mit der wirklichen Rechtslage nicht im Einklang, so kann derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen oder durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung beeinträchtigt ist, die Zustimmung zu der Berichtigung des Grundbuchs von demjenigen verlangen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wird.
(1) Der Grundstückseigentümer ist vorbehaltlich der nachfolgenden Bestimmungen verpflichtet, dem Nutzer das Grundstück frei von Rechten Dritter zu übertragen, die gegen den Nutzer geltend gemacht werden können. Satz 1 ist nicht anzuwenden auf
- 1.
Vorkaufsrechte, die aufgrund gesetzlicher Bestimmungen oder aufgrund Überlassungsvertrags eingetragen worden sind, und - 2.
die in § 62 Abs. 1 bezeichneten Rechte, wenn - a)
das Grundstück bereits vor der Bestellung des Nutzungsrechts oder der Bebauung des Grundstücks belastet war, - b)
die Belastung vor Ablauf des 2. Oktober 1990 auf Veranlassung staatlicher Stellen erfolgt ist, - c)
der Grundstückseigentümer aufgrund gesetzlicher Bestimmungen zur Belastung seines Grundstücks mit einem solchen Recht verpflichtet gewesen ist oder - d)
der Nutzer der Belastung zugestimmt hat.
(2) Übernimmt der Nutzer nach § 63 Abs. 3 eine dingliche Haftung für eine vom Grundstückseigentümer eingegangene Verpflichtung, so kann er von diesem Befreiung verlangen. Ist die gesicherte Forderung noch nicht fällig, so kann der Nutzer vom Grundstückseigentümer statt der Befreiung Sicherheit fordern.
(3) Der Inhaber eines in § 63 Abs. 1 bezeichneten dinglichen Rechts, der einer lastenfreien Um- oder Abschreibung zuzustimmen verpflichtet ist, erwirbt im Range und Umfang seines Rechts am Grundstück ein Pfandrecht am Anspruch auf den vom Nutzer zu zahlenden Kaufpreis. Ist das Recht nicht auf Leistung eines Kapitals gerichtet, sichert das Pfandrecht den Anspruch auf Wertersatz. Jeder Inhaber eines solchen Rechts kann vom Nutzer die Hinterlegung des Kaufpreises verlangen.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.
(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn
- 1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder - 2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)